FINANCIERING EN EXPLOITATIE
Hidde Benedictus:
1. H et is niet meer verantwoord om in deze tijd nieuw te bouwen
Frits van Dongen
orde hoe ik – als rijksbouwmeester betrokken bij het vastgoed van het rijk – actief en toekomstgericht aan deze veranderende bouwcultuur kan bijdragen. Samen met het nationale Herbestemmingsteam (H-team) lanceren wij de ‘week van de leegstand’, waarin wij met studenten gaan rekenen en tekenen. Herbestemmen is de nieuwe opdracht. Een combinatie van creativiteit en diversiteit, meer oog voor de wensen van de gebruikers en maatwerk zie ik als leidende uitgangspunten voor nieuwe vormen van maatschappelijk ondernemerschap.
3. D e vraag ‘hergebruik of niet’ is vooral een financiële afweging De Nederlandse bouwcultuur was tot voor enkele jaren gericht op expansie door middel van nieuwbouw, grootschaligheid en standaardisatie. Wij moeten los komen van dat oude denken. De crisis in al haar facetten geeft aan dat oude verdienmodellen en leven op de pof niet langer werken. Over de afweging ‘hergebruik of niet’ wordt veelal nog in klassieke termen gedacht. We beperken ons nog te veel tot verouderde denkpatronen en daarbij passende ‘oplossingen’. Die doen geen recht aan een brede maatschappelijke financiële afweging. Nadenken over lonende investeringen moet op een nieuwe leest worden geschoeid. Dat gaat verder dan de vraag: hoe om te gaan met krimp, energiebesparing, CO2 uitstoot en verduurzaming van de gebouwenvoorraad. Duurzaamheid hoeft geen sleets begrip te zijn als we er in de letterlijke betekenis van het woord daadwerkelijk invulling aan gaan geven. Zo’n paradigmawisseling vraagt een andere benadering van de levenscyclus van grondstoffen. Die komt er op neer dat wanneer grondstoffen eigendom blijven van de producent er een duurzame, circulaire economie kan ontstaan.
De leegstand in met name kantoren is aanzienlijk: meer dan 7 miljoen m² kantoorruimte staat leeg. Maar ook in winkelpanden is – met een actuele leegstand van bijna 2 miljoen m² - een groeiende leegstand te zien. De leegstand en de groei van de leegstand nemen een structureel karakter aan. De crisis speelt in de leegstand slechts een beperkte rol, al sinds 2002 – ruim voor de crisis – is een groei hierin zichtbaar. Nieuwe vormen van werken en een krimpende beroepsbevolking maken dat de leegstand in de toekomst in stand blijft en waarschijnlijk toe zal nemen. Gevolgen zijn derving van overheidsinkomsten, beleggers die in de problemen komen en verpaupering van gebieden met veel leegstand. Dat bepaalt voldoende het perspectief voor nieuw bouwen.
2. H ergebruik leidt tot een nieuwe vorm van maatschappelijk ondernemerschap Als maatschappelijk ondernemerschap kan worden gezien als ondernemerschap waar naast het functioneren van de organisatie ook maatschappelijke en ecologische/duurzame doelen worden nagestreefd, dan draagt hergebruik hier zeker aan bij. Immers: de meest duurzame vierkante meter is de niet gebouwde vierkante meter. Hergebruik van ruimte en bouwmateriaal is duurzamer dan sloop van materiaal en ruimte in combinatie met nieuwbouw. Als hergebruik een optie is in de mogelijke alternatieven, dan draagt dit zeker bij aan maatschappelijk ondernemerschap.
3. D e vraag ‘hergebruik of niet’ is vooral een financiële afweging In veel gevallen zal dat zo zijn. Daarbij is het belangrijk niet alleen te kijken naar de initiële investeringskosten, maar naar de life cycle kosten. Niet voor niets zijn er steeds meer voorbeelden te vinden van hergebruik van bijvoorbeeld industrieel erfgoed. Imago, duurzaamheid of mooie samenwerkingsverbanden zijn hier veelal argumenten om er voor te kiezen.
Planning kan ook de doorslag geven in de afweging: hergebruik van een bestaand pand en deze geschikt maken voor de nieuwe functie is in veel gevallen sneller te organiseren dan het realiseren van nieuwbouw. Maar ook op inhoudelijke gronden is een afweging te maken: zo is De Haagse Hogeschool bezig met plannen voor realisatie van de Academie ICT & Media binnen de Innovatiefabriek in Zoetermeer. Een hergebruik van een oude boterfabriek
Hidde Benedictus
waarin diverse kleinere innovatieve en creatieve ICT bedrijfjes in de toekomst samenwerken met onderwijs en overheid.
4. H et blijkt dat hergebruik in de praktijk duurder is dan vooraf bedacht Er zijn talloze voorbeelden waarbij hergebruik van een bestaand pand duurder uit blijkt te vallen dan nieuwbouw. Zeker wanneer een gebouw wordt getransformeerd met de gedachte deze op de kwaliteit van nieuwbouw te brengen. Een belangrijk element hierin is de overeenkomst tussen de functie waarvoor de constructie van het gebouw oorspronkelijk ontworpen is met de beoogde functie. Zo kan bijvoorbeeld een verschil in bezettingsgraad leiden tot de noodzaak van verbreding van trappenhuizen en vergroten van de installaties. Andersom komt dit echter ook voor: gebouwen die op een gelijksoortig of intensiever gebruik gericht zijn, vragen veelal minder kostbare aanpassingen. Zo kan de aanpassing van een kantoorpand met een hoogwaardig voorzieningenniveau kostbaarder uitvallen dan de aanpassing van een oud fabriekspand en kunnen tijdens aanpassingen van een bestaand gebouw verborgen gebreken aan het licht komen.
schooldomein
juni 2013
53