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nº marzo 2011

gala premios aproin 2010 “edificio gallego 10”

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04 » carta del presidente 05 » editorial 06 » premio aproin 2010 _“edificio gallego 10” 18 » ¿burbuna inmobiliaria en vigo?

23 » entrevista _josé manuel fernández alvariño

27 » visiones de la crisis en nuestro sector

desde la asociación de promotores de barcelona

29 » de interés legal 30 » necesidades de cambio _la realidad de

sumario

nuestro sistema urbanístico

32 » de interés técnico 35 » de interés estadístico 39 » actividades aproin 40 » empresas asociadas 42 » empresas colaboradoras 44 » automóvil _aparcamiento para privilegiados

45 » gastronomía 46 » golf _evolución anual del número de jugadores de golf

47 » jardinería _cubiertas ajardinadas (I) 48 » náutica _la demanda se adapta a los tiempos

49 » nuestros asesores asociación de promotores Inmobiliarios de la provincia de pontevedra uruguay, 8, 5º of. 4 | 36201 – vigo | Tel.: 986 443 440 | fax: 986 439 058 | www.aproin.com | e–mail: aproin@aproin.com _consejo de redacción junta rectora de aproin _edita para aproin runa publicaciones, s.l. | teléfono y fax: 986 433 873 | Vigo | runa@runapublicaciones.com _depósito legal vg: 494–99 esta publicación no se identifica necesariamente con las opiniones expresadas por sus colaboradores y, por tanto, no se hace responsable de las mismas _se permite la reproducción total o parcial de los textos de esta revista siempre y cuando se cite su fuente de procedencia _la empresa editora no se hace responsable de los contenidos de esta publicación.

Carta del Presidente Creo que todo empresario, a lo largo de su trayectoria profesional, ha pasado por dificultades de mayor o menor intensidad, de las que, en la mayoría de las circunstancias, ha logrado salir más o menos “trasquilado”. La mayoría de las veces en las que se daban estas circunstancias, respondían al riesgo inherente propio de la actividad empresarial, es decir, que unos negocios te salían bien y otros mal.

Lo que está ocurriendo en la actualidad, difiere sustancialmente de una situación en lo que lo realmente relevante sea la estrategia o la decisión (acertada o no) del empresario.

En estos momentos ya están más o menos depuradas las operaciones y/o empresas cuyo riesgo era excesivo. El problema del resurgir de nuesJavier Garrido Valenzuela P r e s i d e n t e d e Ap r o i n

tro mercado en estos momentos, responde a motivaciones ajenas a nosotros mismos y me centraré en dos concretas: Por una parte, un sistema financiero español y con especial relevancia en Galicia que tiene que reaccionar a los vaivenes del Regulador (Banco de España) y de la legislación (Real Decreto de 18 de febrero), que da la sensación cuya actuación en los últimos tiempos nos hace pensar que su única preocupación era que sólo el País Vasco y Cataluña siguieran con cajas propias.

Por otro lado, la falta de complicidad necesaria por parte de algunas administraciones locales para “tirar del carro” y que de la mano del sector profesional intente sacar operaciones adelante, dentro de la legalidad y priorizando la creación de empleo.

Es intolerable la lentitud, cuando no la inactividad de los departamentos urbanísticos de algunos Ayuntamientos. Visto desde fuera, daría la sensación que los políticos no han sido ni mucho menos, capaces de tener la inteligencia emocional necesaria para que los técnicos se sintieran totalmente respaldados para tomar decisiones y trabajar con la urgencia que la situación requiere.

El premio a esta inactividad, que más parecería una huelga de brazos caídos, es para Vigo.

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Editorial Parece evidente que 2011 no va a ser un año de claro despegue de nuestras empresas, pero si

que pueden darse circunstancias que hagan ver el año próximo con claras esperanzas de empezar a recuperarnos.

Nuestro sector necesita, más que muchos otros sectores, de la existencia de financiación asequible, no tanto para nuestras empresas, que también, sino sobre todo para nuestros clientes, para quienes necesitan adquirir una vivienda y la disponibilidad del crédito se les ha limitado en exceso.

La guerra entre entidades financieras, donde cada día nos desayunamos con nuevas medidas por parte del gobierno en cuanto a su regulación, y hacia lo que parece una voladura controlada de las cajas, tiene un plazo de contienda, pero también una fecha de término que no puede ir más allá del último trimestre. A partir de ahí, las supervivientes tendrán que integrarse al mercado y volver a ofrecer dinero, con otras condiciones, pero desde la claridad a la hora de poder programar cualquier actividad empresarial.

Otra de las condiciones sin las cuales tampoco funciona el sistema, al menos en nuestro sector, es la regulación de la actividad, la normativa, las reglas de juego que todos hemos de conocer, que nos han de ofrecer seguridad jurídica y que han de allanar el camino hacia el desarrollo y la competitividad de nuestras empresas. Desde la Xunta se nos han dado ya dos de los tres puntos que necesitamos para definir el plano de la recuperación: Las Directrices de Ordenación del Territorio y la Ley del Litoral. Nos falta una reforma en profundidad de la ley del Suelo de Galicia, ajustada a la realidad actual, no algo puramente virtual, sino una reforma seria, negociada y rápida en su determinación. A partir de ahí la imprescindible y agobiante necesidad de modificación y adaptación de los distintos planes generales, pudiera tener un discurrir más que positivo a la hora de afrontar con garantías la recuperación del sector en nuestras ciudades.

Finalmente nuestros deberes, los de los empresarios, no son menos importantes. Las cosas han cambiado y mucho. La especulación del suelo hay que erradicarla, la promoción ha de ser más transparente y profesional y la construcción mucho más industrializada.

Sin financiación adecuada, normativa segura y ágil y profesionalidad en ofertas económicas y accesibles al cliente, nada habremos aprendido.

2011 ha de ser un año de transición, pero en el que todos deberemos luchar para aportar nuestra parte a la recuperación final, solo así podremos salir adelante.

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Premio Aproin 2010

“Edificio Gallego 10”

Galardonados con los Premios Aproin 2010 “Edificio Gallego 10” con el presidente de Aproin, Javier Garrido Valenzuela y el presidente de la Xunta de Galicia, Alberto Núñez Feijoo

El pasado 9 de diciembre, ante la presencia de unos 200 invitados, tenía lugar en los salones del Círculo de Empresarios de Galicia, Club Financiero Vigo, la ceremonia de entrega de los premios APROIN 2010, “Edificio Gallego 10”, en su XVII edición.

La ceremonia contó con la presencia, entre otros, del presidente de la Xunta de Galicia, Alberto Núñez Feijoo; el presidente de APROIN, Javier Garri-

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La edición 2010 del Premio Aproin “Edificio Gallego

10” abandonó la idea de premiar las “tripas” de los edificios, para pasar a hacerlo en función de una calidad global

do Valenzuela; presidente del jurado, Luis Espada Recarey; Presidenta de la Autoridad Portuaria de Vigo, Corina Porro Martínez; la delegada territorial de la Xunta de Galicia en Vigo, Lucía Molares Pérez; la delegada de la Zona Franca, Teresa Pisano Avello; el vicepresidente de la Diputación de Pontevedra, José Manuel Figueroa Vila; la secretaria xeral de Urbanismo de la Xunta de Galicia, Encarna Rivas Diaz;

Javier Garrido Valenzuela y el concejal de Urbanismo de Vigo, José Mariño Mendoza

Javier Garrido Valenzuela y Encarna Rivas Sánchez, secretaria de Ordenación do Territorio de la Xunta de Galicia

De izquierda a derecha: Marcelino Otero, presidente del Círculo de empresarios de Galicia; José García Costas, presidente de la Cámara de Comercio; Javier Garrido, presidente de Aproin y José Manuel Fernández Alvariño, presidente de la Confederación de Empresarios de Pontevedra (CEP)

el director del IGVS, Antonio Boné Pina; el presidente de la CEP, José Manuel Fernández Alvariño; el presidente de la Cámara de Comercio de Vigo, José García Costas; el presidente del Círculo de Empresarios de Galicia, Marce-

lino Otero López; el presidente de la Asociación de Constructores de Galicia, Eligio Nieto Lama; el concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo, José Mariño Mendoza; el director general de Novacaixagalicia, José Luis

Pego Alonso y el director comercial de Novacaixagalicia, Juan Diaz Arnau.

Como ya anunciamos en nuestra anterior revista, este año fueron varias las modificaciones introducidas en el organigrama de funcionamiento

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Javier Garrido Valenzuela con la delegada Territorial de la Xunta en Vigo, Lucía Molares (foto izquierda) y con la presidenta de la Autoridad Portuaria de Vigo, Corina Porro (foto central)

del premio y de su organización.

En primer lugar, se abandonó la idea de premiar las “tripas” de los edificios, para pasar a hacerlo en función de una calidad global menos desmenuzada, pasando con ello a otorgar un número más reducido de

premios, que para el caso se redujeron a las mejores actuaciones inmobiliarias en: No residencial, residencial, residencial turística, vivienda protegida y rehabilitación. A esta lista de premios se unieron además tres premios a los siguientes entida-

De izqda. a dcha. Fernando Varela, presidente del Clúster del Granito, Javier Garrido y Gumersindo Alonso, director gerente de Graninsa

des o personas: Autoridad Portuaria, Empresa fundadora (Promociones Gestoso) y al anterior gerente, y hasta la anterior edición, coordinador del Premio (Miguel Font Rosell).

Otro de los cambios habidos fue la sustitución del anterior jurado por otro

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De izqda. a dcha. Javier Garrido con José Luis Pego, director de Novacaixagalicia; Antonio Boné Pina, director del IGSV y Alberto Núñez Feijoo, presidente de la Xunta de Galicia

compuesto por los siguientes profesionales: Carlos Coladas-Guzmán Larraya, Rubén Inchaurraga, Antonio Carballo, Javier Rivas y Javier de la Puente.

Tras varios años celebrándose en varios lugares de la provincia (Bayona y La Toja), esta edición ha vuelto

a Vigo, y concretamente al Círculo de Empresarios de Galicia, algo que en su momento se había abandonado al necesitar de mayores aforos para la ceremonia en la que se incluía una cena o una comida paralela a la celebración, acto del que se ha pres-

cindido para esta edición, siendo sustituido por un aperitivo una vez rematada la ceremonia.

A lo largo del acto los discursos se limitaron a los pronunciados por el presidente de APROIN y el presidente de la Xunta.

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Luis Espada, presidente del Jurado y Miguel Font Rosell

Los premios fueron entregados por este orden, a los siguientes personas, entidades y consideraciones allí manifestadas: n Agradecimiento al jurado anterior y en especial a su coordinador y ex gerente de Aproin, Miguel Font Rosell. (entrega Luis Espada Recarey, presidente del Jurado)

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia de Pontevedra, APROIN, nace en Vigo a mediados de 1993, bajo la presidencia de Felix Piñón Ríos. Al año siguiente de su nacimiento, y a propuesta de su gerente, Miguel Font Rosell, la Junta Rectora propone a la Asamblea General, quien lo aprueba por unanimidad, la creación de un premio anual, con vocación de permanencia, para reconocer, bien las promociones llevadas a cabo por sus asociados, bien otras actividades que redunden en el óptimo hacer de la promoción inmobiliaria.

La idea, apoyada y financiada desde un principio por Caixanova, consistía en sus inicios, en plantearse un análisis de la posible galleguidad de los edificios de calidad construidos entonces en Galicia, de ahí su nombre “Edificio gallego 10”, nombre que aúna la idea de galleguidad con la de calidad.

Son muchos los profesionales que de forma desinteresada e independiente han conformado durante XVII ediciones los diferentes jurados, de ahí que se haya hecho mención especial a todos los miembros del jurado de las diferentes ediciones, en especial a la de las últimas, Alberto Cameselle Lago, Enrique Acuña Fernández, Constante Touzón Pérez, Jaime Lorenzo Dominguez. Gumersindo Alonso Gestoso, Pablo González López, José Antonio Agulla Castro, Gonzalo Pérez Zunzunegui, Francisco Conde Lago, Raúl Costas Bahamonde, Xurxo Xoan González Conde, Eduardo Madalena, José Mª Hidalgo González, Bernardo Parajo Calvo, Antonio Carballo Couñago.

Pero sin duda alguna, estos premios tienen nombre propio. Su gran recorrido (son ya 17 años ininterrumpidos) y su gran reconocimiento social, son fruto de un gran trabajo en equipo, pero siempre con un líder indiscutible y “padre” de la criatura:

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Miguel Font Rosell, y es por ello por lo que queremos mostrarle nuestro agradecimiento de una manera muy especial con este reconocimiento público. n Asociado de Honor 2010 a Manuel Gestoso Saborido (entrega: Fernando Varela Fariña, vicepresidente de Tinsa y recoge: Alfonso Araujo Juanes, en representación de Manuel Gestoso Saborido, administrador de Gestoso S.A. y cofundador de Aproin en el año 1993) Carlos Rodríguez Fuentefría, delegado de Tinsa y Alfonso Araújo de Gestoso

Por su trayectoria profesional con importantes actuaciones en nuestra ciudad, por su contínuo apoyo a la asociación, por estar con nosotros desde la fundación de la misma a pesar de trasladar su actividad fuera de nuestra comunidad. Asociado de Honor 2010 Manuel Gestoso Saborido. n Mención Especial Premio Aproin 2010 al Puerto de Vigo (entrega: Javier Garrido Valenzuela, Presidente de Aproin y Feproga y recoge: Corina Porro Martínez, Presidenta de la Autoridad Portuaria de Vigo) Como es sabido, el paulatino crecimiento y desarrollo del Puerto de Vigo ha influido decisivamente en la vertebración y estructuración urbanística de nuestra ciudad.

El Puerto, motor de nuestra economía, ha sido pieza clave en el desarrollo de Vigo como primera ciudad de Galicia.

El nudo de Isaac Peral, el nudo de Puxeiros, el segundo cinturón de circunvalación, y en su día la calle Coruña, así como, calle Arenal, la plaza de Compostela, la avenida y el Tunel de Orillamar, la plaza del Berbés y la calle Jacinto Benavente, tienen su origen en iniciativas portuarias. Últimamente se están llevando a cabo actuaciones que hacen que, por un lado, recuperemos la fachada marítima encontrándonos por fin con el Mar, y que, por otro lado, estas nuevas infraestructuras, con un coste de inversión razonable en estos momentos de crisis, proporcionen

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grandes beneficios económicos a la Ciudad.

Ejemplo de ello ha sido la decisión de destinar la zona central del Puerto, es decir la zona comprendida entre el Berbés y el Muelle de Comercio, a la atención de buques de tipo crucero-turístico, convirtiendo nuestro Puerto en un Puerto Base para este tipo de tráfico.

Para ello han sido necesarias las siguientes actuaciones: • La primera ha consistido en el aumento de 150 m. en la línea de atraque del Muelle de Trasatlánticos a base de 3 duques de Alba unidos con pasarelas. Cada duque de Alba está constituido por 7 pilotes de 40 m. unidos entre sí en su cabeza por una plataforma de hormigón de 80 m². Esta solución técnica es totalmente inocua para el medio ambiente al ser transparente a la circulación de las corrientes marinas.

• La segunda actuación ha consistido en el acondicionamiento del

Muelle de Comercio aumentando su calado y dotándolo de nuevos puntos de amarre.

• La tercera actuación ha consistido en el acondicionamiento de antiguas naves portuarias con lo que se

recupera parte de nuestra historia y Alberto Núñez Feijoo y Corina Porro se proporcionan nuevos servicios.

• La cuarta actuación ha consistido en el acondicionamiento de la Estación Marítima de Trasatlánticos por dentro y por fuera.

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• La quinta actuación consiste en la urbanización de toda la zona.

Gracias a este tipo de decisiones, el Puerto de Vigo seguirá manteniendo su posición de liderazgo en el sistema portuario gallego y seguirá siendo uno de los puertos más competitivos del Atlántico.

Por todo ello le entregamos esta merecida mención especial al puerto de Vigo A continuación se procedió a la entrega de los premios otorgados por el jurado de esta edición: n Premio APROIN 2010 a la mejor actuación inmobi-

liaria de VIVIENDA RESIDENCIAL, al edificio de C/ Ecuador 81-83 de Vigo y promovido por Promociones Urbanas Laxas, S.L. (entrega: Enzo Portuese Pace, vicepresidente de Aproin y recoge: Raúl Ameijeiras González, Administrador de Promociones Urbanas Laxas) n Premio APROIN 2010 a la mejor actuación inmobiliaria de VIVIENDA DE VPO, al edificio situado en C/ Teixugueiras 36 de Navia, Vigo, promovido por Bouza Alta, S.L. (entrega: Jose Manuel Figueroa Vila, vicepresidente de la Diputación Provincial y recoge: Julio Montenegro Vila, Administrador de Bouza Alta S.L.)

Chema Figueroa Vila, vicepresidente de la Diputación de Pontevedra y Julio Montenegro Vila, administrador de Bouza Alta

n Premio APROIN 2010 a la mejor actuación inmobiliaria RESIDENCIAL TURISTICA, al edificio situado en C/ de la Concha nº 1 de Villagarcía de Arosa, promovido por Grupo Dosean, S.L. (entrega: D. Fernando Varela Fariña, presidente del Cluster del Granito y recoge: Andrés Campos García, del Grupo Dosean S.L.)

Fernando Varela, presidente del Cluster del Granito y Felipe Seoane, gerente del Grupo Dosean.

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al hall del Circulo de empresarios donde se sirvió un aperitivo a los asistentes.

José Luis Pego, director de Novacaixagalicia y Lucía Molares, presidenta del Consorcio do Casco Vello

n Premio APROIN 2010 a la mejor actuación inmobiliaria en REHABILITACION, al edificio situado en la C/ Santiago 11-13 de Vigo y promovido por el Consorcio del Casco Vello de Vigo (entrega: José Luis Pego Alonso, Director General de Novacaixagalicia y recoge: Lucía Molares Pérez, en su condición de Presidenta del Consorcio del Casco Vello de Vigo)

El Gran Hotel Nagari es un hotel de cinco estrellas (el segundo de Vigo, y el primero que se sitúa en el centro de la ciudad) construído sobre dos edificaciones linderas preexistentes en la trama del ensanche de García Olloqui situadas en los números 21 de la Plaza de Compostela y 30 de la calle Luís Taboada. Ambas edificaciones, de caracterís-

Alberto Núñez Feijoo, presidente de la Xunta de Galicia y David Otero, director general de Onix Vigo

n Premio APROIN 2010 “Edificio Gallego 10”, al Gran Hotel Boutique & Spa Nagari, situado en Pza. Compostela nº 21 de Vigo, y promovido por Promociones Onix Vigo, S.L. (entrega: Alberto Núñez Feijoo, Presidente de la Xunta de Galicia y recoge: D. David Otero Otero, Director General de Onix Vigo S.L.)

ticas diferentes, están dentro del ámbito del Plan Especial de Edificios a Conservar y sometidas a condicionantes de protección patrimonial.

Finalizada la entrega de premios y los discursos de los presidentes de APROIN y de la Xunta de Galicia, los invitados pasaron

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¿Burbuja inmobiliaria en Vigo?

Miguel Font Rosell Licenciado en Derecho - Arquitecto Técnico Agente de la Propiedad Inmobiliaria

El término “burbuja inmobiliaria” parece haber anclado firmemente en aquellos que viven del tópico a la hora de analizar someramente cualquier mercado, asentarse en lo políticamente correcto y sacar pecho a la hora de teorizar sobre algo de lo que

vivienda, y si es así, donde reside y cuales son las posibles soluciones.

Los impuestos, no sólo no han bajado, sino que en algunos casos y aspectos de la vivienda han subido incluso, por lo que la componente de la Administración nada ha hecho, ni nada está haciendo, para abaratar el precio de la vivienda.

El beneficio industrial, hasta ahora,

un lado han bajado algo, al ser el mercado libre en este aspecto, aunque por otro, al amparo de nuevas normativas, al ser necesario contar con mayor número de profesionales a la hora de afrontar una promoción, el equilibrio podríamos considerarlo la tónica a considerar en este sentido.

La construcción incluso ha bajado algo, pero no sustancialmente.

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En materia de vivienda, nada podemos esperar de

un Gobierno que incluso ha llegado a hacer “la ola” cada vez que iba adelgazando el sector y el paro crecía exponencialmente (menos ladrillo y más ordenadores) : Zapatero dixit...

suelen no tener demasiada idea.

Lo hemos dicho hasta la saciedad, pero convine repetirlo infinidad de veces. El precio de la vivienda se debe a un sinfín de componentes que para sintetizar y hacer asequible la explicación, agruparemos en los siguientes: repercusión del suelo, construcción, honorarios profesionales, beneficio empresarial e impuestos, entendiendo, a estos efectos, que tanto la financiación como la comercialización, etc. las englobamos en el beneficio empresarial, como una inversión a llevar a cabo para poder acometer el producto y venderlo. Así las cosas, contamos con cinco componente a la hora de definir el precio de la vivienda. De nuevo veamos como se desenvuelven esos componentes, a la hora de analizar si existe o no burbuja en el precio final de la

no sólo debía garantizar el esperado en cualquier actividad industrial (entre el 10-15%), sino que a ello, y debido a la galopante especulación del suelo, debía sumar el porcentaje de subida en los precios del suelo a lo largo de los dos o tres años que duraba la promoción, para poder adquirir un nuevo solar apto, al menos, para llevar a cabo el mismo número de viviendas. sólo si existe una garantía absoluta de que los precios del suelo se van a estabilizar, o incluso bajar, es posible suprimir ese “sobre beneficio industrial” de reserva, necesario hasta ahora. De momento, y en una ciudad como Vigo, sin oferta de suelo gestionado y con una imposición brutal de construcción de vivienda protegida, sin intervenir el precio del suelo, tal garantía no existe.

Los honorarios profesionales, por

Hasta ahora vemos que no existe componente burbuja alguno en este rosario de sumandos, ya que todos ellos son sólidos (salvo el exceso de “beneficio” debido a la reserva para absorber la especulación del suelo), y los que pudieran no serlo, como es la cadena de impuestos, ya se encarga la Administración de no adelgazarlos.

Finalmente, llegamos al único componente que presenta unas características más artificiales a la hora de definir el precio de la vivienda, la repercusión del suelo, de creciente especulación. Curiosamente la primera víctima de la especulación del suelo es el promotor inmobiliario, que ha de hacer frente a una subida escandalosa en el precio de su materia prima, el suelo, algo que desgraciadamente ningún tonto entiende, y son tantos…, pero que viene muy bien

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para hacer demagogia o para crucificar al malo de la película.

La crisis en el sector de la construcción, se inicia en España a mediados de 2005, concretamente en toda la costa Mediterránea, sobre todo en Andalucía, y en las islas, tanto Baleares como Canarias, donde por cuestiones principalmente de inseguridad jurídica, estafas, falta de seriedad, etc. se cierran las puertas a las inversiones extranjeras. El resto del país, ajeno a tales inversiones y viviendo principalmente de la demanda interna, tanto para la compra en propiedad como

fermas hipotecas americanas, ya que nuestras entidades estaban más ocupadas en pedir dinero, que en invertirlo en promesas foráneas. Ante una deuda, ya enorme, contraída por nuestras entidades financieras para poder atender el floreciente, y fomentado por ellas, negocio inmobiliario, del que vivían y se peleaban entre ellas por hacer caja en nuestro país, al ver que la máquina se para, y ante el pánico de no poder devolver la deuda contraída, ni en plazo, ni en cantidades, deciden cerrar el grifo totalmente al negocio inmobiliario, cargándose, de un plu-

entonces y para las que automáticamente se cierra el crédito de la noche a la mañana? Inmediatamente empiezan a formar parte de un largo y creciente stock, que como salida empieza a exigir una rebaja temeraria de los precios. Pero, ¿era posible tal rebaja? sólo a costa de cerrar empresas con todo lo que ello significa para el sistema, ya que con precios de suelo adquiridos con anterioridad a mediados de 2007 (repercusiones que rondaban el 50%), era prácticamente imposible hacer bajas de más del 20% del precio de la vivienda, sin comprometer, con

mazo, a todo un sector que representa aproximadamente un 15% del producto nacional, y todo ello ante el beneplácito de un gobierno absolutamente negligente e irresponsable, que incluso celebra el fin de la actividad edificatoria. ¿Qué pasa entonces con la viviendas no vendidas a mediados del 2007, con precios del mercado de

toda seguridad, la subsistencia de las empresas, algo que ha ido ocurriendo ante un gobierno que no sólo no le ha puesto freno, que ha vivido, como los anteriores, de la especulación del suelo, de la que se han nutrido sus partidos, y algunos “partidarios” hasta la saciedad, sino que incluso ha hecho “la ola” (¿) cada vez que iba adelga-

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La oferta de vivienda nueva en Vigo empieza a ser

ya preocupante, por escasa, lo que unido a la falta de actividad en la construcción en la ciudad, augura un futuro de escasez de oferta para los próximos años, al menos preocupante

para inversión, o bien para ser destinadas al negocio del alquiler, ignora, y quiere ignorar dicho parón, hasta que a mediados de 2007, y debido a la enorme crisis financiera nacida en EEUU y exportada rápidamente al resto del mundo, entra en España, no de la mano de que nuestras entidades financieras hubieran comprado las en-

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el único problema actual para el crecimiento de

Vigo, a parte de la financiación es el actual PGOM, recientemente aprobado, que impide cualquier actuación urbanística, y que sin duda hay que reformar de inmediato, si no queremos ver paralizada la actividad en los próximos años, con las consecuencias que de ello pudieran derivarse

zando el sector, un adelgazamiento que les sigue pareciendo políticamente correcto, aunque haya sido el sector que nos ha colocado como 8º país en el mundo, y aunque no tengamos repuesto alguno en nuestra economía para suplir el desaguisado.

El enorme crecimiento de España en las últimas décadas se debe sin lugar a dudas al turismo y a la construcción, y mientras no nos inventemos otra cosa, y este tipo de inventos requieren de varias generaciones, eso es lo que tenemos, o lo que nos queda tras el paso por este gobierno, por lo que, a parte de avanzar en otros frentes, debemos recuperar cuanto antes estos sectores, seriamente, pero con conocimientos y con sentido, sólo esos sectores nos pueden salvar, al menos a corto y a medio plazo.

Pero, ¿qué pasa con Vigo? En la Web (www.sinteaunion.es), de reciente creación y perteneciente a la nueva entidad “Novacaixagalicia” y en su apartado inmobiliario, donde se funden las dos inmobiliarias pertenecientes a Caixa Galicia (CG Inmobiliaria) y a Caixanova (Proinova Inmobiliaria) existen únicamente un total de 17 viviendas, al menos eso es lo que publican, ofertadas en la ciudad de Vigo, de ellas, 8 tienen su origen en CG, y el resto de 9, en Proinova.

Analizando estas viviendas, las 8

de CG son todas ellas nuevas, y pertenecen a dos promociones, 5 de ellas a la reforma de un edificio en la calle del Príncipe, y las otras 3 a un edificio de nueva planta en la calle Barcelona.

En cuanto a las ofertadas por Proinova, pertenecen a una reforma de un edificio en la calle Teofilo Llorente.

Si analizamos las 17 viviendas nuevas ofertadas, con origen en alguna empresa promotora intervenida por las entidades financieras, de las que 14 se encuentran en edificios reformados, sin plaza de garaje y trastero, y las restantes en edificios de nueva planta, con plaza de garaje y trastero, observando sus precios, obtenemos los siguientes resultados: CG, vende sus viviendas reformadas en la calle del Príncipe, la mayoría rondando los 40 m2 y sin plaza de garaje, ni trastero, a razón de un precio medio de 5.330 € (886.000 ptas.)/ m2 útil. En cuanto a las ofertadas en la calle Barcelona, de una media de unos 65 m2, con plaza de garaje y trastero, a razón de un precio medio de 4.480 € (745.000 ptas.)/m2 útil.

Proinova, vende sus viviendas reformadas en la calle Teofilo Llorente, de unos 65 m2 de media, sin plaza de garaje, ni trastero, a razón de un precio medio de 2.725 € (454.000 ptas.)/m2 útil. ¿Qué análisis podemos hacer de

todo ello? ¿Qué conclusiones podemos sacar de los datos expuestos?: varios y muy significativos.

En primer lugar, llama poderosísimamente la atención, el que en la ciudad de mayor población de Galicia, nuestras dos principales entidades financieras, únicamente disponen de 17 viviendas a la venta, lo que evidencia a las claras que en Vigo no sólo no existe stock de viviendas, sino que la oferta de vivienda nueva en la ciudad empieza a ser ya preocupante, por escasa, lo que unido a la falta de actividad en la construcción en la ciudad, augura un futuro de escasez de oferta para los próximos años, al menos preocupante.

Otra de las cuestiones a señalar, es el que con estos datos se pone claramente de manifiesto, que para nada han tenido culpa alguna en este proceso de crisis o de “burbuja inmobiliaria” los promotores inmobiliarios vigueses, nada comprometedores de problema financiero alguno para nuestras cajas, que si sienten el problema inmobiliario en sus cuentas de resultados, es más por haber tenido que endeudarse para financiar obras foráneas, que por financiar las de quienes más han aportado a sus imposiciones.

Por otra parte, no parece que las viviendas ofertadas lo sean a precios demasiado asequibles, algo que se

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le viene pidiendo a los promotores y que sin embargo no parecen estar haciendo las entidades financieras.

Toda esta serie de consideraciones deberían hacer ver a las entidades financieras, que si quieren seguir teniendo como uno de sus principales negocios la financiación para la compra de viviendas, este vuelve a ser el momento, con compradores nuestros, en una ciudad como Vigo donde se da la circunstancia absolutamente diferente a la del resto de donde las cajas han financiado, ya que como hemos expuesto, aquí no sólo no hay exceso de oferta, sino todo lo contrario. Financiando únicamente lo financiable, la máquina ha de ponerse a funcionar de nuevo.

No obstante, por parte de los empresarios también hay planteamientos que es preciso reconsiderar. Hace 50 años, en Vigo había una decena de promotores inmobiliarios, todos ellos convenientemente capitalizados, que poco necesitaban de las entidades fi-

nancieras para llevar a cabo su negocio de promocionar alrededor de 20 ó 30 viviendas al año. Había una mayor demanda de viviendas en alquiler y los créditos eran a pocos años y por cantidades no demasiado altas.

Es a principios de los 70, con una

economía boyante y oferta de trabajo, cuando los bancos y sobre todo las cajas, cambian el panorama con el gustoso sometimiento de promotores a sus nuevos planteamientos, lo que al final habría de ser su tumba definitiva.

El planteamiento de la entidad financiera al promotor era claro: Si en lugar de hacer 20 viviendas al año y casi no pedirle dinero a los bancos, haces 200, yo te presto todo el dinero que necesites, incluso para el suelo (ese fue el principal error que impulso la especulación hasta el infinito), haces división horizontal y subrogas los prestamos, al final vamos a ganar todos. Con ello, te conviertes en un agente colocador de hipotecas para el banco, ganas mucho más dinero al construir 200 en lugar de 20 y el banco dando créditos a largo plazo, fideliza al cliente, de manera que al término del plazo del crédito, el penitente, sometido de por vida laboral al banco, habrá pagado entre amortizaciones e intereses cerca del 100% del precio de la vivienda. El negocio

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para el banco era extraordinario.

Como consecuencia de ello el número de “promotores” se multiplicó por muchos enteros, aunque casi todos ellos totalmente descapitalizados y no profesionalizados, sólo pendientes de

del atolladero, porque de ahí se financian, las empresas cierran, el paro se apodera del sector y promotores capitalizados, no son ya ni los diez que había en los años 50. De esto, también han de aprender los empresarios.

Corporación y esta ve el problema, lo afronta rápidamente y cambia lo necesario en el PGOM para desatascar la inversión, todos deberemos hacer una reflexión profunda sobre el particular, y atajar de frente el único componente

que la rueda siguiera funcionando, los bancos se forraban, el precio del suelo subía como la espuma, el precio de la vivienda seguía subiendo, con lo cual se convertía en la mejor inversión y la goma seguía estirando, tanto para el especulador del suelo, como para el banco, como para el promotor, como para el comprador, la administración que recaudaba mucho más, etc., todos interesados en que el juguete funcionase. Era tal el negocio que el banco no tenía suficiente dinero como para seguir dando créditos, en una loca carrera de avaricia financiera desmedida ante una fuente que parecía inagotable, de ahí que ya recurría al exterior endeudándose cada vez más, hasta llegar a cifras casi inasumibles (ese es el problema de nuestra banca, no las subprime, aunque éstas influyeran indirectamente). De repente, los bancos europeos cierran el grifo a nuestros bancos y cajas, la rueda se para y todo se va al tacho, y mientras los gobiernos acabarán sacando a sus bancos

Por otra parte, el único problema actual para el crecimiento de Vigo, a parte de la financiación, que como hemos mencionado debería reaccionar de forma inmediata, es el actual PGOM, recientemente aprobado, que impide cualquier actuación urbanística, y que sin duda hay que reformar de inmediato, si no queremos ver paralizada la actividad en los próximos años, con las consecuencias que de ello pudieran derivarse. En este sentido, resulta lamentable que la Corporación actual (realmente la voluntad de su alcalde y el sometimiento del resto), ofuscada por la posible rentabilidad electoral que esperan de seguir dando mensajes demagógicos sobre el particular, sea incapaz de ver el problema y consecuentemente de corregirlo, algo que sin duda sólo será posible de cambiar el signo de la Corporación en los próximos comicios de la primavera entrante.

Si ello es así y, a mediados de 2011, Vigo acaba cambiando el signo de su

burbuja del precio de la vivienda, el suelo, por el que no se pueden pagar repercusiones que superen de entre un 20-25% del precio final de la vivienda. Si no hemos aprendido la lección, tarde o temprano volveremos a repetir la crisis actual, sobre todo porque la vivienda volverá a ser un bien seguro, sin especulación (¡ojalá!), con subidas moderadas, pero seguro, algo que, aunque ahora no sea políticamente correcto asegurarlo, no deja de ser una evidencia histórica de una lógica aplastante.

Si será grande la burbuja…, que en los 4 años que llevamos de profunda crisis, el porcentaje de descenso en el precio de la vivienda, es similar al porcentaje de ascenso que tuvo en un solo año, en el 2006. No se trata de un problema de burbuja (estamos hablando de algo sólido), sino principalmente de financiación, y a partir de ahora, de muchas otras cuestiones y excesos que es preciso corregir.

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Entrevista

José Manuel Fernández Alvariño Es abogado desde el año 76 del Ilustre Colegio de Abogados de Vigo, consejero delegado y presidente del Grupo Alvariño Inversiones, actualmente formado por diez empresas multisectoriales: Carfer; Fercom; Riescontrol; Alfer; Serinfer; Voltfer, Troncalgestión; Troncalva, Démesix y Cíes Solar.

Carfer y Fercom están orientadas a la comercialización de multimarca de coches. Riescontrol es una correduría de seguros. Alfer se dedica al alquiler de vehículos.

Serinfer aborda el desarrollo de software. Voltfer centra su actividad en la instalación y explotación de parques fotovoltaicos en España. Troncalgestión y Troncalva desarrolla su actividad en el sector inmobiliario. Démesix crea soluciones informáticas para localizadores personales y centros de dependencia de mayores y Cíes Solar se dedica a la captación de energía solar.

Desde febrero de 2003, preside la Confederación de Empresarios de Pontevedra (CEP). Es vicepresidente de la Cámara de Comercio de Vigo y notable de las Cámaras de Comercio de Galicia; ostenta distintos cargos en (ATRA), la CEOE, es Consejero de la Autoridad Portuaria de Vigo; miembro del Consello Económico y Social de Galicia; miembro del Consello Social de la Universidad de Vigo y fue, con su padre, presidente fundacional y medalla de oro, del Club Financiero de Vigo.

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Se termina una etapa al frente de la CEP, y se abre otra en la que los empresarios de la provincia vuelven a confiar en usted para llevar adelante los intereses del empresariado de nuestro ámbito. ¿Cuál ha sido la labor principal de la CEP en estos últimos años y cual el programa de futuro?

La CEP, desde su fundación, en 1977, mantiene como objetivo fundamental la defensa de los intereses de los empresarios de Pontevedra. La base empresarial de la CEP crea esta defensa a través de la representatividad, que viene otorgada por la asociación libre y voluntaria de los empresarios.

La internacionalización, la formación y la representatividad en toda la provincia, han sido los ejes en los que, con sus distintas variaciones, ha profundizado a lo largo de los últimos años la CEP. Hemos sido la voz del empresario de Pontevedra ante las administraciones, los sindicatos y las instituciones públicas y privadas, y como tal hemos obtenido el reconocimiento y las gestiones públicas y en los foros sociales.

El programa de futuro pasa ne-

cesariamente por mantener estos pilares y por impulsar la internacionalización de las pymes de la provincia, por profundizar en la integración de la Eurorregión y por fomentar la investigación, la innovación y el crecimiento,(I2=C), con protagonismo claro universidad-empresa.

España atraviesa la etapa de mayor crisis, económica y de confianza, de nuestra democracia, con un número impensable de empresas desaparecidas, una cifra de parados que se acerca a los 5 millones, y unas entidades financieras inmersas en un proceso de cambio estructural poco definido y cambiante, que le exige además unas reservas, que ponen en peligro la disponibilidad de otorgar a corto plazo nuevos créditos, a un sector empresarial que los necesita urgentemente para poder iniciar cualquier tipo de recuperación. ¿Cómo ve el panorama actual y cuáles, a su juicio, son las medidas que pueden reconducirnos, en un corto plazo, hacia la creación de nuevas empresas y de nuevos puestos de trabajo?

La crisis no se quiso reconocer en un principio y ante la demora en

tomar medidas, hizo que sus efectos fuesen mayores. En estos momentos España es de los pocos países europeos que no crece, y para generar empleo el crecimiento tiene que ser superior al 2,5%. Desde luego las medidas no fueron acertadas. No se trató de impulsar la actividad empresarial, que es la única vía para la creación de empleo.

Las dificultades empresariales siguen teniendo su epicentro en la falta de crédito. Todas las constantes y continuas reestructuraciones del sector financiero no son positivas y están originando un sumatorio de inseguridad jurídica general. Es necesario que el gobierno deje de dar bandazos, que se restablezca un ordenamiento jurídico estable, que dé confianza.

Los empresarios de la provincia apuestan por la continua inversión para Galicia y para ello demandamos auténticas políticas de empleo y una reforma laboral acorde con nuestras exigencias. Es importante alcanzar un acuerdo con los sindicatos de la provinca para lograr un marco de estabilidad laboral, ante las nuevas inversiones que se están produciendo, o las que se puedan llegar a consolidar, para dar mayor seguridad y atraer con más fuerza estas inversiones.

Centrándonos en problemas más propios de la provincia, la CEP, con quien APROIN colaboró decididamente en su día, propuso la creación de un segundo puente en la ría, entre Alcabre y Cangas, un puente que cerraría un anillo de comunicación en la propia ría, otro de mayor diámetro con Pontevedra, integraría el Morrazo como zona logística de los dos puertos Vigo-Marín, que sería un hito trascendental para las comunicaciones y para la competitividad de Galicia, que incluso incorporaba el ferrocarril, etc.

Otras alternativas, aun en entredicho, como es la ampliación de Rande, o la nueva autovía de Pontevedra a Ponteareas, soluciones de menos calado, siguen ahí sin que hasta el momento se haga nada práctico al respecto. ¿Cómo ve el problema, pasado ya

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un tiempo desde que la CEP propuso el anhelado “puente de la milla”?

Desde la CEP se ha considerado que la base fundamental del desarrollo empresarial y provincial tiene que estar sustentado por unas infraestructuras moderlas, ágiles y competitivas. A lo largo de los últimos años, al tiempo que señalábamos y reclamábamos las infraestructuras necesarias para el desarrollo empresarial pontevedrés, hemos denunciado la falta compromiso e inversión, necesarios para que la provincia siga siendo el motor económico de Galicia.

En un análisis competitivo de necesidades por aportación del PIB, riqueza y población, nuestra provincia es, con diferencia, la peor tratada. Las necesidades se mantienen, por no decir que se han agudizado.

Las promesas, continúan. ¿Cuál es el resultado? La ejecución de muchos proyectos sigue en el aire.

No nos hemos olvidado de nuestras peticiones. Creemos que, a pesar

de los recortes de inversión que ha impuesto la crisis, sería necesario establecer prioridades. Entre esas prioridades estarían el AVE a la meseta y a Oporto, la dotación de un nuevo puente sobre la Ría y la nueva autovía a Pontevedra, que serán imprescindibles en el próximo ciclo económico de crecimiento, que sin duda llegará.

Después de ya largos años en los que Vigo perdió la opción en “ele” para el trazado del AVE a Galicia, parece una realidad el Orense-Santiago y el Santiago-Vigo, sin que la llamada solución Cerdedo vaya más allá de contratar proyectos, cuya materialización ni siquiera se presupuesta. Por otra parte, Vigo, su puerto y su industria, necesitan un trazado de ferrocarril para que el tráfico de mercancías sea competitivo, que bien pudiera ser la línea del Miño, en caso de acabar el trazado del AVE. ¿Qué soluciones propone al respecto, tanto para el transporte de viajeros como de mercancías?

La CEP considera que el AVE, para

ser competitivo, debe mantener el objetivo de menor duración por recorrido posible, sin realizar rodeos que retrasan en casi media hora el trayecto.

Desde la CEP seguimos manteniendo que la solución por Cerdedo es la óptima no sólo para el enlace de la provincia con el resto de España, sino que será un eje vital para la imprescindible línea de AVE entre Vigo y Oporto.

Vigo es la primera ciudad de Galicia, conformando su área de influencia una gran área metropolitana dentro de la eurorregión, y como tal necesita de esa conexión directa.

Por otro lado, el aprovechamiento de la actual infraestructura por el Miño es una salida para el transporte de mercancías, pero debe completarse ejecutando las obras necesarias para la conexión intermodal de los tres puertos de la provincia con el norte de Portugal.

La presencia en el Atlántico, una vez finalizadas las obras del Canal de Panamá, de buques “PostPanamá”

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provenientes del Pacifico, con mayores calados, de poca operatividad en muchos puertos europeos debido a la poca profundidad en el Canal de la Mancha, hace preciso encontrar bases portuarias de calado y abrigo suficientes, que a su vez necesitan de transporte por tierra, ágil y franco. ¿Cómo ve las posibilidades del puerto de Vigo, la posible unión de los tres puertos de la provincia, la especialización de cada uno de ellos, y la fusión en una única autoridad portuaria “Rías Baixas” que pueda transformar la competencia en cooperación y hacernos con ello más competitivos, llegando a constituir con ello una referencia atlántica de primer orden?

La coordinación de los tres puertos de la provincia ha sido siempre nuestra apuesta: que cada uno de ellos se especialice, de manera que se complementen, y que esa complementariedad sea la base de la competitividad de nuestras terminales portuarias.

Tanto Vigo como Villagarcía y Pontevedra ofrecen ventajas comparativas,

una localización geoestratégica envidiable y son un referente como refugio atlántico. La asignatura pendiente, en la coordinación de los tres puertos es, sin duda, la carencia de una plataforma intermodal que permita una comunicación más ágil de las mercancías.

La adaptación de los calados está en vías de solución. En el caso del muelle del Areal en Vigo, estará pronto lista para recibir a los grandes cargueros.

Además, la Autopista del Mar ha superado las trabas administrativas para comenzar a operar, gracias a la magnífica labor desarrollada por la Autoridad Portuaria. Todo ello dará un impulso sin duda a la recuperación de tráficos y a la captación de otros nuevos.

En estos días vuelve a cobrar vigencia la sempiterna rivalidad entre los 4 aeropuertos del arco atlántico (Oporto, Vigo, Santiago y La Coruña). ¿Cree usted posible transformar esa competencia local, que poco parece aportar a una oferta global en la competitividad que la región necesita, en una colaboración y coordinación entre los 4, o al menos entre los tres gallegos, que complemente las necesidades, eliminando enfrentamientos y ofreciendo un servicio más completo y con mayores opciones, tanto para los gallegos como para quienes nos visitan?

En principio la CEP defiende la coordinación de los cuatro aeropuertos de la Eurorregión. Creemos firmemente que la complementariedad es posible y contribuiría a la dinamización de la actividad económica. En numerosas ocasiones hemos hecho un llamado a las autoridades competentes para que negocien con las aerolíneas teniendo esto en cuenta.

Galicia es la única comunidad autónoma con tres aeropuertos y esa fortaleza no debe perderse. Debemos lograr la consolidación de Vigo como terminal aérea de mercancías y su apertura las 24 horas, porque la industria de su área de influencia así lo demanda.

Creo que es un error que los aeropuertos gallegos compitan entre sí por

rutas por la vía de la subvención. Los empresarios necesitamos conexiones ágiles con el territorio nacional y con Europa, con nuestros destinos de negocio. Esta rivalidad impide que los costes y las rutas se adecúen a la demanda. Las aerolíneas se aprovechan de esta guerra abierta, conscientes de las necesidades reales de los usuarios. Lo que deberíamos evitar es que Oporto se beneficie de la descoordinación de los aeropuertos gallegos y que crezca a costa de la pérdida de rutas y de pasajeros en Galicia.

Finalmente, de nuevo el Área Metropolitana, convertida de aquí a las elecciones de mayo en baza electoral para unos y otros, con discusiones sobre el poder, presupuestos, atribuciones y enfrentamientos entre instituciones. En menos de tres meses, todos los ayuntamientos del Área dispondrán de nuevas corporaciones, quienes lógicamente habrán de ser las que definitivamente tomen el protagonismo de la negociación final para su creación, que así las cosas, parece ya cercana. ¿Qué le piden los empresarios de la provincia al área en ayuda de la productividad, una mayor competitividad, la creación de nuevas empresas y de puestos de trabajo?

Nuestra postura es clara: queremos un área metropolitana ya, sin que ello suponga la desaparición de ninguna de las instituciones existentes ni que implique coste alguno.

Una vez más, reclamamos altura de miras: que el objetivo del bien común se coloque por encima de los colores políticos. El adelgazamiento de las administraciones sin duda repercutirá en un ahorro de costes que permitiría dinamizar otras necesidades.

Es imprescindible que todas las instituciones y organizaciones administrativas del Estado y autonómicas se adecúen a los momentos y circunstancias económicas. Hay que perderle el miedo a abrir debates que pueden incrementar la competitividad, como sucede con la reestructuración de los ayuntamientos existentes.

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Visiones de la crisis en nuestro sector desde la Asociación de Promotores de Barcelona L´Associació de Promotors Constructors d´Edificis de Barcelona i Provincia (APCE), es la asociación que representa en Barcelona a los promotores inmobiliarios, asociación que dispone de una revista, con periodicidad bimestral, A Apce – Habitatge, actualmente a punto de editar el número 90, en la que la asociación, al igual que hacemos en APROIN, vuelca toda sus mensajes, tanto de cara a sus asociados, como a aquellos a quienes les interesa dirigirse, en este caso con una tirada de 4.000 ejemplares.

Del análisis de sus dos últimas revistas, por el interés que sin duda emanan, vamos a recoger a continuación algunos mensajes relacionados principalmente con el tratamiento que a su juicio debe dársele a la crisis actual que sufrimos.

Del mensaje de su presidente Enric Reyna en la revista de diciembre pasado extraemos lo siguiente: “Todo el sector ha de reconvertirse: empresas, productos, condiciones económicas, beneficios, volumen de producción y tipologías. No podemos continuar mirando que es lo que hacemos, sino plantear la búsqueda de nuevas fórmulas para hacerlo de forma diferente.

Hemos de abandonar la primitiva concepción artesanal de nuestro trabajo, para dejar paso a un auténtico papel como industria. La evolución de la técnicas constructivas ha ido paralela al desarrollo de la racionalización y especialización de los procesos de construcción, especialmente en lo referente a la disminución de costes y a la inversión en tiempo.

Modificar ese hábito es esencial para aumentar la eficiencia y la calidad de los productos inmobiliarios, y la calidad no se mejorará hasta que el sector forme a los trabajadores, no solo en

cuanto a conocimientos y habilidades necesarias para el uso y aplicación tecnológica, sino también en la cultura del trabajo en equipo. En esta línea, hemos de ser capaces de poner en marcha medios destinados a medir el progreso hacia objetivos de eficiencia y calidad, ya que no podemos pasar por alto que hoy en día la calidad es un instrumento de competitividad.

El sector parte de cero en este sentido, por tanto tenemos ante nosotros una gran oportunidad de crear un nuevo método de medida de ac-

Enric Reyna, presidente de L´Associació de Promotors Constructors d´Edificis de Barcelona i Provincia (APCE)

tuaciones, que permita a los clientes diferenciar las empresas a través de una base racional de criterios de selección recompensando, al mismo tiempo, las buenas prácticas y aportando transparencia a nuestra actividad, De aquí también la necesidad de que las empresas se adecuen a las nuevas circunstancias económicas y sociales que nos toca vivir.

No nos queda más remedio que analizar el futuro para poder incidir sobre él, lo que implica aceptar y adoptar una disciplina de cambio para gestionar aquello que aun no conocemos.

Hemos de trabajar sobre los factores de inercia del sector y de nuestras empresas, difíciles de cambiar

muchas veces para aceptar los factores del cambio: tendencias aun incipientes y aspectos potenciales portadores de futuro. No podemos olvidar que el futuro se está decidiendo ahora mismo, en el tiempo presente.

Hasta el año 2000 se utilizaban solamente materiales tradicionales.

Poco a poco se fueron introduciendo los nuevos materiales y los expertos afirman que entre 2016 y 2019 aparecerán los materiales inteligentes.

Ante el cambio que se ha de producir, podemos adoptar cuatro posturas: pasiva, para obviar el cambio; reactiva, para reaccionar solo cuando el cambio se produzca; preactiva, para preparase para el cambio; y proactiva, para construir el cambio.

Es decir, nos falta anticipación para diseñar el futuro, estrategia para llevarlo a término y aprendizaje como valor agregado además de esfuerzo colectivo y convergencia de voluntades. El futuro no se predice, sino que se construye.”

Con ocasión de la celebración de la última edición de Barcelona Meeting Point, tuvo lugar una mesa redonda sobre “Políticas de vivienda en la UE. La situación en España”. Recoge la revista un resumen de las intervenciones de los ponentes, de las que extraemos algunos comentarios: Comienza por indicar que “La crisis financiera ha sido la que ha provocado la crisis de la construcción, un sector que también tiene cuestiones a mejorar. Algunas de ellas dependen de los propios promotores, mientras que otras dependen de la Administración, como es el caso del suelo, su gestión y su marco regulador.

Enric Reyna, a la hora de analizar el papel de las entidades financieras, les afeo el hecho de que ponen a la venta las viviendas que han ejecuta-

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do, con unas condiciones de préstamos hipotecarios que no son las que dan a posibles compradores de otros promotores. Esto constituye una dudosa competencia hacia el trabajo de las empresas promotoras y además hace que no haya en el mercado una referencia clara del precio de la vivienda actual.

Por su parte, Jean-Paul Florentin, Presidente de la Unión Europea de promotores, manifestó que en el Reino Unido, solo el 25% de las viviendas de nueva construcción está promovidas por la iniciativa privada; el 75% restante se debe a las diferentes intervenciones públicas. En cuanto a España, comentó que parece que si se ha llegado a esta situación es, entre otros motivos, porque se ha construido en lugares poco atractivos para el mercado.

Finalmente y para dar conocimiento de los programas en materia de vivienda y suelo de los distintos partidos políticos, de cara a las pasadas elecciones al Parlamento de Cataluña, tuvo lugar una jornada con la presencia de sus representantes, de lo que extraemos algunas manifestaciones que consideramos dignas de destacar: Por parte de Felip Puig, de CiU, defendió un liderazgo compartido entre políticos y agentes sociales, proponiendo una revisión urgente de los procesos de planificación, porque no son útiles a la realidad del momento, proponiendo además una mayor colaboración con los promotores, hecho que podría plasmarse en que la Administración se hiciera con el stock actual de viviendas, para ponerlas en el mercado y encontrar la fórmula para que la iniciativa privada nos ayude a construir o convertirlas en viviendas de alquiler.

Por su parte Marc Sanglas de ERC, consideró que era el momento de elaborar un gran plan territorial general de Cataluña, junto con los agentes sociales y económicos y los ayuntamientos.

Mª Angeles Olano del PPC, propuso la salida al mercado del alquiler de las viviendas vacías, acompañada de

medidas atractivas para el propietario y el inquilino, refiriéndose también a la necesidad de acometer viviendas sociales desde la Administración, pero no donde ya hay viviendas acometidas por la iniciativa privada, ya que entonces se convertirían en competencia.

Para Albert Rivera, de Ciutadans, la Constitución dice que se ha de garantizar el derecho al acceso al la vivienda, pero no a la propiedad de una vivienda. Así pues, propone que el 20% de la renta anual del alquiler se desgrave fiscalmente, proponiendo que si se quiere que los propietarios de viviendas desocupadas las pongan en el mercado, siempre es mejor incentivar que sancionar.

En definitiva, nuevos tiempos, nuevos planteamientos, nuevas actitudes, nuevos protagonistas. Decía Kenichi Omahe, que para llegar a buen puerto y para que el motor funcione, necesitamos un buen timón (unos objetivos claros) y al menos una hélice de tres palas: la empresa por un lado, el conocimiento por otro y la administración finalmente. El combustible (el dinero), si el resultado anterior es bueno, no es un problema.

Hoy que nos parece que el problema es el dinero, ¿estaremos equivocados? ¿sabemos a donde queremos ir? ¿no será que no funciona la hélice?

Realmente, nuestras empresas, ¿están evolucionando para acometer el futuro inmediato con garantías? Nuestro conocimiento, ¿lo estamos revisando, pretendemos avanzar por nuevos caminos? y nuestra administración, ¿es consciente de todo esto y está dispuesta a allanar el camino con normativa adaptada a las nuevas realidades?

Realmente, así las cosas, parece que lo que falla, en algunos casos es el timón, pero en la mayoría del resto de los casos, con seguridad, sino ambas cosas, es la nueva hélice que precisamos para afrontar las nuevas singladuras en un mar que ha entrado en fuerte marejada, aunque con un buen barco, un rumbo claro, timonel firme, hélice fiable, y carga valiosa, el combustible no debería faltar.

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De interés

Legal n Llega la primera sentencia en Es-

n Europa vigila a España a causa de

paña que obliga a BBVA, Caixa Galicia y Cajamar a eliminar las cláusulas “suelo” de las hipotecas y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivos contratos, de la mano del juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla.

los derribos de vivienda de la costa andaluza española por supuestos abusos de la administración. Ante el elevado número de quejas enviadas por plataformas de afectados por derribos de viviendas situadas en zonas protegidas o que supuestamente vulneran la ley de costas de 1988, la eurodiputada británica Marta Andreasen, ha planteado que la CE actuara para que los Estados Miembros, en concreto España, declaren nulas las disposiciones legales que atenten contra los derechos fundamentales. (Inmueble nº 106)

n

La nulidad de las denominadas “cláusulas suelo” incluidas en los contratos de préstamo hipotecario, consistentes en la previa imposición bancaria al usuario en los contratos de préstamo hipotecario de unos intereses mínimos, cuyo porcentaje actúa de límite o control de la fluctuación o variabilidad del tipo de interés, aunque este se sitúe en porcentajes inferiores al acordado en notorio perjuicio del prestatario y en beneficio del prestamista. Un pacto que solo cubra el interés del prestamista (las entidades bancarias) como acontece con la cláusula suelo, sería nulo por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor. Habrá que esperar a que el ejecutivo resuelva esta discordia en el plano legislativo o a que el Tribunal Supremo supla el aparente vacío normativo con su interpretación jurisprudencial vinculante. (Inmueble nº 107).

n

La asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) demanda a 45 entidades por considerar abusiva la llamada cláusula suelo en hipotecas. (Observatorio inmobiliario nº 47)

n Reflexiones sobre la vivienda protegida ante la posible supresión de la A.E.D.E. Antes de reflejar aquí, parte de lo dicho al respecto por parte de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Coruña, que recogemos, nos felicitamos de que por fin, y tras largos años clamando en el desierto desde esta revista por la supresión de la vivienda protegida como causa de gran parte del problema, finalmente nuestras teorías y razonamientos hayan calado en quienes, no hace tanto tiempo, consideraban improcedente la postura mantenida desde esta revista al respecto.

Bienvenidas sean las rectificaciones. ¿Tiene objeto seguir hablando de la vivienda protegida? ¿Debe seguirse manteniendo el concepto, la existencia misma de las viviendas protegidas? ¿Por qué seguir hablan-

do de viviendas protegidas? ¿Dónde está la protección, máxime en aquellas Comunidades autónomas, como Galicia, donde en más del 90% de su territorio el precio de la vivienda libre es muy similar, o idéntico, al de la protegida, y en muchos casos, inferior a los teóricos precios máximos de venta de vivienda protegida?

La vivienda de protección ni es la salvación o panacea para las empresas promotoras, como pretende hacer cree el gobierno central, ni beneficia, sino que, al revés, perjudica al sufrido comprador de vivienda: con todas las prohibiciones de disponer, tanteos y retractos legales, duración del régimen de protección durante toda la vida de la vivienda, prohibición de revalorización con arreglo al mercado, … en el fondo la hacen un producto tan escasamente atractivo para el comprador que, al menos en comunidades como la gallega, sucede lo que, por lógica, tenía que suceder: que la gente prefiere las viviendas libres a las protegidas; y ello aunque para adquirir las primeras tenga que pagar 30.000 ó 50.000 euros más que la protegida.

Por hipótesis la vivienda protegida encuentra su destinatario final en personas a las que las entidades financieras, y más en un momento como el actual, no le van a conceder financiación, cuestión esta que se agrava con la anunciada supresión de la AEDE, y ello aunque venga aparejada con un incremento de la financiación del 80 al 90% como ha adelantado la Ministra de Vivienda para intentar mitigar los efectos de dicha medida.

Por todo ello, creemos absolutamente necesario una reflexión profunda sobre la existencia misma de la vivienda protegida. (Aproinco nº 68)

n La Xunta reformará la ley para ren

Madrid mantiene la deducción por vivienda. La ley hace efectivo el compromiso lanzado por Esperanza Aguirre hace un año para mantener la deducción por vivienda en el IRPF en caso de que el gobierno central la suprimiera. (Inmueble nº 107)

bajar la reserva de suelo para vivienda protegida.

El conselleiro de Medio Ambiente anunció la intención de la Xunta de reformar la Ley de la Vivienda para rebajar la reserva de vivienda protegida en las promociones.

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Necesidades de cambio

La realidad de nuestro sistema urbanístico Juan Arnaiz Ramos Delegado en Galicia de Arnaiz Consultores.

La actual crisis económica y la necesidad de buscar soluciones para reactivar la actividad inmobiliaria, con objeto de salvar nuestras empresas y muchos puestos de trabajo, está poniendo de manifiesto aspectos de nuestro sistema urbanístico que nos obligan a reflexionar sobre los cambios que debería introducir.

La inmediatez de respuesta para dar viabilidad a algunas actuaciones inmobiliarias es en la actualidad una exigencia dificilmente casable con la planificación urbana.

La proliferación de normas que regulan complejos procedimientos administrativos es la tónica habitual, y la falta de coordinación entre las administraciones, y estas con los agentes económicos, es una realidad palpable. Estas son circunstancias que vivimos a diario, y lo peor es que nos hemos acostumbrado a ellas.

¿Cómo conciliar sobre un mismo metro cuadrado la generación de infraestructuras básicas, la creación de equipamientos imprescindibles, el desarrollo de una vivienda digna, la ordenación de los asentamientos tradicionales, la implantación de actividades económicas y la protección del medio ambiente?

El territorio sabemos que es único y que sobre el mismo deben asentarse poblaciones que han de vivir, trabajar, y desarrollarse económicamente. Sobre el futuro de ese territorio opinan sus propietarios; las administraciones competentes en regular su transformación y generar servicios públicos; los políticos que dirigen las acciones de dichas administraciones; los agentes económicos interesados en propiciar el crecimiento territorial, los colectivos preocupados por convertirlo en útil para toda la ciudadanía, los grupos dirigidos a protegerlo y mantener intacto este territorio. ¿Cómo se ordenan las opiniones, de qué forma se priorizan las actuaciones, cómo se materializa el cumplimiento de la ley en la ejecución de los planes?

El actual sistema urbanístico pretende basarse en criterios de orden, de racionalidad y de economías de escala. Pero la realidad es otra. Se ha convertido en un complejo nudo de tramitaciones. Las administraciones locales carecen de medios económicos para desarrollar sus planes e incluso para formularlos.

Las administraciones autonómicas se ven en la obligación de cumplir con su función de garante del interés general en materia urbanística y de ordenación del territorio y un exceso de celo les impide aprobar definitivamente los planes generales.

Las administraciones competentes en los aspectos sectoriales, aguas,

carreteras, patrimonio, vivienda, medio ambiente, etc... dedican muchos esfuerzos a controlar únicamente sus materias sin una visión de conjunto para valorar las prioridades territoriales, persiguiendo únicamente que los planes coincidan con sus particulares interpretaciones legales, lo que hace que el sistema se convierta en algo lento y tedioso. Y los agentes económicos viven todo este proceso desde la necesidad de ajustar un concepto de empresa, en este caso la inmobiliaria, con un producto incluido en un mercado propio, en esta compleja realidad.

Por otro lado hay que ser conscientes que: • Los planes generales se suelen contratar de uno en uno por cada municipio, los tiempos de confección de los pliegos y evaluación de las ofertas dilatan considerablemente la duración del proceso.

• No existe un marco normativo que determine con claridad los contenidos y estructura interna de los planes, la normalización conceptual y de modelos urbanos y la sistematización de su estructura digital.

• No existe sincronización con las legislaturas: el planeamiento es un producto que se debe producir en el marco temporal de una legislatura, porque en caso contrario el salto de legislatura casi siempre impone cambios de criterio y retrocesos en los procesos de tramitación.

• La tramitación de los planes adolece de falta de implicación del ámbito político municipal: el planeamiento debe ser el producto del liderazgo político, en caso contrario, las trabas al proceso seguramente desembocan en el fracaso del proyecto.

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• Hay un constante exceso de protesta social: el proceso de diseño urbanístico debe ser obligatoriamente participativo, pero si el plan no conecta bien con la realidad social o existe una situación de crispación social o se evidencia falta de transparencia en el proceso, tanto sea por motivos urbanísticos o por otros cualquiera, el plan puede quedar paralizado.

• Los retrasos en la emisión de informes sectoriales o propios de los órganos urbanísticos son significativos: la aglomeración de trabajo, el volumen de la información a considerar, la dificultad intrínseca de los temas urbanísticos, la repercusión social del urbanismo y por ende la necesidad de conseguir un informe lo más correcto posible, tampoco ayuda el procesado en serie de los informes entre los organismos sectoriales.

Respecto a la incidencia concreta del planeamiento en la reactivación

del sector inmobiliario, es imprescindible partir del hecho de que la promoción necesita siempre financiación hipotecaria, y esta realidad va a seguir siendo un elemento esencial en la transformación urbanística para los casos de promoción privada de vivienda o de actividades económicas. La obtención de la financiación bancaria obliga al promotor a viabilizar la actuación desde el inicio, lo que en la actualidad es muy complejo dada la constante incertidumbre urbanística. ¿Es fácil eliminar la incertidumbre en el actual sistema urbanístico e inmobiliario? La respuesta es obviamente negativa. Por tanto, dado que el sistema financiero inmobiliario no puede ni debe cambiar ¿qué actuaciones se pueden llevar a cabo para que la planificación urbana funcione y ayude en la reactivación del sector inmobiliario?

Entendemos que todas aquellas acciones tendentes a asegurar que

la información de hecho, la que es real, tangible y verificable lo sea realmente. Es decir, que los procesos que afectan al planeamiento sucedan en el momento adecuado y según el contenido y alcance necesario; que la información territorial sea coherente, única, verdadera y verificable en la que cada agente diga exactamente lo que tiene que decir y en el momento que deba decirlo; que se reduzcan los costes y se ahorre tiempo mediante procedimientos administrativos simplificados y fácilmente accesibles, sin olvidar una política de transparencia y participación ciudadana con el apoyo de las nuevas tecnologías; que se parta de instrumentos urbanísticos sistematizados y normalizados, y se ayude a la mejora de la coordinación de todos los estamentos implicados. Se podrá avanzar en este intento, que nos incumbe a todos, por salvar nuestras empresas y facilitar y acelerar conscientemente la actividad urbanística.

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De interés

técnico n Productos y tecnología

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Detección de pérdidas de energía en un edificio. Instrumentos de Testo, la sonda de valor U y las cámaras termográficas 875/881 Con la sonda se podrá determinar fácilmente si los cerramientos de un edificio cumplen con las transmitáncias máximas permitidas por el actual CTE. Por otra parte, de un vistazo se puede ver cualquier defecto térmico a grandes distancias gracias al exclusivo teleobjetivo de las cámaras Testo, así como zonas con riesgo de condensación debidas a puentes térmicos. La combinación de ambos instrumentos permite realizar auditorías energéticas con las máximas garantías y presentar los resultados mediante los informes que generan sus respectivos softwares de análisis. más información en www.testo.com

Cable eléctrico de fácil conexión. Cable plano de Woertz Las instalaciones con cable plano no dejan nada en manos del azar. Durante una instalación convencional, los cables se tienen que cortar, pelar y empalmar con un esfuerzo considerable, pero con el cable plano se puede realizar un empalme en el lugar que se desee. El gasto de cableado se reduce de forma sustancial y, gracias al mecanismo de palanca único y patentado, el empalme entre los aparatos se produce sin errores, sin herramientas y en cuestión de segundos; los conductores contactan automáticamente y sin pelar el aislamiento. La conexión de dispositivos consumidores tiene lugar de forma rápida mediante sistemas de enchufe. más información en www.woertzonline.com

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Reducción de puentes térmicos, con sistema de aislamiento térmico exterior con lana mineral.

Etics, de Knauf Insulation La instalación de un sistema de aislamiento térmico por el exterior con lana mineral, además de ahorrar gran parte de la demanda energética de un edificio, lo protege frente al fuego y la humedad. Aislar una vivienda por el exterior, tanto en obra nueva como en rehabilitación, es más eficiente que aislar por el interior.

La principal ventaja de estos sistema es que toda la envolvente del edificio queda aislada eliminando los puentes térmicos, protegiendo la estructura del cerramiento, de la variación de temperaturas

exterior e interior, generando así una menor demanda energética y consecuentemente un mayor ahorro económico y ambiental, todo ello sin reducir la superficie útil del edificio o vivienda, al intervenir exteriormente, evitando el efecto “pared fria”, con la falta de confort asociada al mismo, y evita el riesgo de condensaciones superficiales con las consecuencias patológicas por humedades. El aumento de la inercia térmica interior permite una mejora del confort térmico en invierno, ya que toda la masa del cerramiento exterior puede almacenar calor.

Al instalar un sistema de aislamiento térmico por el exterior con lana mineral, como material aislante, estas características se ven incrementadas, gracias a las ventajas adicionales que aporta este material de origen natural, como mejores niveles de aislamiento acústico y protección contra el fuego y la humedad, dotando además al sistema de una alta durabilidad y unos bajos costes de mantenimiento.

Las necesidades energéticas de las viviendas se reducen considerablemente y, por tanto, los costes de mantenimiento de las mismas.

La elección del aislamiento de la fachada de un edificio se debe hacer no solo desde el punto de vista energético, sino también desde el punto de vista del confort acústico. Las lanas minerales son el único aislante térmico que proporciona una garantía de aislamiento acústico de los elementos constructivos a los que se incorpora, permitiendo importantes reducciones del nivel sonoro gracias a la naturaleza elástica de sus fibras entrelazadas que disipan la energía de las ondas sonoras que penetran en ellas. Así, este material impide la transmisión de los ruidos aéreos y de impacto y de sus reverberaciones.

La lana mineral es incombustible por lo que en contacto con el fuego no genera ni gases ni humos asfixiantes, ni tóxicos. Además por su alto poder aislante, forma una barrera que protege los elementos constructivos, aumentando la resistencia al fuego

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de los mismos y contribuyendo a la seguridad pasiva del edificio.

La lana mineral garantiza la máxima transpirabilidad de un cerramiento protegido. Su estructura permeable permite la transición de vapor de agua a través del muro exterior desde el interior. El riesgo de condensación de vapor de agua y la consecuente acumulación de humedades en la pared es mínimo evitando cualquier desarrollo de hongos o bacterias.

La lana mineral conserva su capacidad aislante durante su vida útil y totalmente resistente a las climatologías más extremas y al envejecimiento.

Además se trata de un material estable

dimensionalmente por lo que no provoca grietas en las fachadas, y es permeable al vapor de agua, por lo que no favorece el desarrollo de hongos en la superficie exterior. Todo ello contribuye a un menor cote de mantenimiento del revestimiento final. más información en www.knaufinsulation.es

las aguas al sumidero; membrana impermeabilizante que evita la entrada de agua en el edificio; láminas auxiliares (separadoras de las capas, drenantes, filtrantes y antipunción); aislamiento térmico (cubierta invertida) y la protección, que puede ser un pavimento, una capa de grava, o tierra

Impermeabilización de cubiertas. Danosa.

Existen dos grandes sistemas de impermeabilización para cubiertas: los bituminosos (láminas asfálticas) y los sintéticos (principalmente láminas de PVC plastificadas). Los primeros se caracterizan por su facilidad de instalación, gran versatilidad y variedad de posibilidades. En cuanto a los segundos, por su rapidez de ejecución, aunque como contrapartida cuentan con bajo espesor y son más difíciles de aplicar.

Un sistema completo de impermeabilización consta de un material de pendiente encargado de conducir

vegetal que protege la impermeabilización de los agentes atmosféricos.

En cuanto a las cubiertas ajardinadas, existen también dos tipos: la tradicional o cubierta ajardinada intensi-

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aproin34

va y la extensiva o cubierta ecológica.

En la primera se pueden plantar desde plantas herbáceas y plantas arbustivas hasta árboles, pero con precauciones en este último caso. Este tipo de vegetación requiere de altas exigencias de riego y mantenimiento, y además pueden disponer de un tejido radicular (raíces) de cierta magnitud que puede provocar daños en el sistema constructivo, caso de árboles de gran porte. En la cubierta ajardinada extensiva o cubierta ecológica, por el contrario, se dispone un tipo de vegetación que requiere un mínimo mantenimiento. Las plantas que se suelen utilizar en este tipo de cubiertas son plantas suculentas, de muy poco porte y muy resistentes. Sus principales características son poco peso, poco espesor y poco mantenimiento.

La sustitución de las superficies duras del entorno urbano por superficies ajardinadas aporta grandes beneficios al entorno de la ciudad: influyen positivamente sobre el microclima urbano, reteniendo la humedad y soltándola al ambiente de forma gradual; filtran el aire al depositarse los materiales pesados en las plantas y en el sustrato; amortiguan el ruido ambiental de las ciudades y devuelven el agua de las precipitaciones a su ciclo natural.

Además, aportan distintas ventajas al edificio como la mejora del aislamiento acústico y térmico, así como el aspecto estético de la cubierta. más información en www.danosa.com

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Sistema de revestimiento con partículas de metal proyectado. Aanti Se trata de un sistema de soluciones de revestimientos interiores y exteriores por proyección de un conglomerante que proporcional el mismo aspecto ornamental del metal pero sin deterioro.

Una de las patologías más habituales en el acero oxidado utilizado habitualmente en la construcción consiste en la progresiva pérdida de sección del acero base, debido a la continuidad de la corrosión que no queda es-

tabilizada en su capa exterior.

La aplicación del sistema Aanti de ferroproyectado es, en primera instancia, una alternativa más económica que la anterior, que además no presenta problemas de corrosión por agentes atmosféricos, ni pérdida de sección del material base.

El procedimiento se basa en la proyección mecánica de partículas a presión suficiente para garantizar la limpieza de las secciones dañadas e irrecuperables. El siguiente paso radica en la aplicación de un estabilizador y proyección del ferroproyectado en las zonas a reparar a partir de un conglomerado formado por cargas metálicas trituradas combinadas con resinas naturales. El resultado presenta el mismo aspecto ornamental que el metal con la particularidad de su imposibilidad de deterioro, puesto que las partículas internas del conglomerado están protegidas por las resinas.

Este sistema se puede aplicar tanto

en exteriores en arquitectura de nueva construcción, como en decoración, esculturas, obras públicas, mobiliario urbano o rehabilitaciones interiores y exteriores. En el primero de los casos se utiliza para revestimientos de fachadas mediante proyección sobre base existente, revestimientos exteriores de fachadas mediante fachada ventilada con diversos soportes de aplacado, sistemas de lamas para recubrimiento e impermeabilización de fachadas y cubiertas, y como proyección sobre estructuras de hormigón.

En el área de rehabilitación tanto de interiores como de exteriores, este sistema se aplica en el revestimiento de fachadas por proyección y/o aplacado para modernización de las mismas y como revestimiento de paramentos interiores sin necesidad de alisado, picado, etc.

Tanto en el proyectado sobre base existente como en el colocado sobre aplacado, el sistema de ferroproyectado no reacciona a la lluvia acida disolviéndose; con esto no se provoca el escurrido con el consiguiente manchado de los elementos que se encuentren por debajo.

La utilización de ferroproyectado es mucho más económica en cualquiera de sus variedades que el recubrimiento con acero cortén y no requiere mantenimiento. Más información en www.aanti.es.

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De interés

media de caida de precios en Europa alcanza el (-8%). (Inmueble nº 107)

estadístico n Noticias

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Zapatero afirma en EEUU que la vivienda en Epaña “ha tocado fondo y ya no va a bajar más”. Entretanto, el ministro de Fomento, José Blanco considera que el precio de la vivienda tiene que caer más, hasta ajustarse a los salarios, discrepando también de Batriz Corredor, que solía afirmar que los precios ya se habían ajustado y que este era el momento de comprar. (¿), (Inmueble nº 106)

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El stock de viviendas deja de crecer por primera vez desde el inicio de la crisis. Esta situación es consecuencia de la continua reducción de las nuevas entradas de vivienda en el mercado y la ligera recuperación de la demanda, después de años de ajustes.

En total, en el 44,3% de las provincias han descendido las existencias de viviendas, mientras que en el 55,7% ha aumentado, pero probablemente ya han tocado techo. (Observatorio inmobiliario nº 47).

de vivienda libre ha movido 42.812 millones de euros en el primer semestre de 2010, lo que supone un aumento del 18,6% en comparación con el mismo periodo de 2009. Cataluña fue la región en la que se ha registrado mayor cuantía por delante de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana. (Inmueble nº 107)

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Los técnicos de Hacienda consideran que más del 55% de los alquileres no se declaran, mientras que desde el ministerio de vivienda se niega este dato. El estudio cifra en un mínimo de 3.000 millones de euros anuales las rentas sumergidas derivadas del arrendamiento de vivienda. Por su parte, la Agencia Tributaria niega los datos y recuerda a los técnicos de Hacienda que no se pueden comparar sus datos con los del Ministerio de Vivienda (¿). (Inmueble nº 106)

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La Comunidad de Madrid gestionará el alquiler del stock de viviendas de Caja Madrid a través del Plan Alquila. El Ejecutivo de la Comunidad elaborará los contratos y pondrá a

del mercado de la vivienda del Banco de España, tres puntos menos que el año anterior, lo que supone volver a niveles de 2004. (Inmueble nº 107)

disposición de los ciudadanos un seguro de impago de rentas. (Observatorio inmobiliario nº 47)

El esfuerzo teórico anual para comprar una casa, una vez descontadas deducciones, es de un 27% de los ingresos, según los indicadores

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El precio del suelo desciende un 38% en las grandes capitales. Cayó un 14,9% anual en el 2º trimestre de 2010.

En las capitales con más de 50.000 habitantes, la depreciación del m2, llegó a alcanzar el 38%. (Inmueble nº 106)

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En España existen actualmente un total de 14,6 millones de viviendas que deberían rehabilitarse para adecuarlas a los estándares normativos de confort y de eficiencia energética actuales. Nuestro país va claramente a la zaga en rehabilitación de edificios en comparación con otros países europeos. (Inmueble nº 107)

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La inversión en mercado inmobiliario sube en un 18,6%. El mercado

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La vivienda en España sigue sobrevalorada en un 17% según la comisión europea. La burbuja inmobiliaria persiste en España pese a haber experimentado la segunda mayor caida del precio de la vivienda en la zona euro (-18%) desde el máximo alcanzado en 2007. Solo han bajado más los precios en Irlanda (-37%). La

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Crece la contratación de Project Management en la obra pública, que se ha convertido en uno de los motores del sector del Project Management en la última década. Observatorio inmobiliario nº 47)

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Es interesante saber los pasos que está dando el empresario Amancio Ortega, el hombre más rico de

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España y, por ende, uno de los mejores informados. Ortega ha empezado a cerrar sus sociedades de inversión para hacerlo en el ladrillo. Sin duda, es conocedor de que es al final cuando se suelen hacerlos mejores negocios. En otras palabras, parece que sus movimientos vaticinan el final de un período negro y el principio de la tan ansiada recuperación del sector.

(Arte y Cemento nº 12/2010).

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Los expertos apuestan por un modelo de ciudad compacta y vertical frente a la expansión del extrarradio. Las razones que apoya esta tésis tienen dos vertientes: por un lado existen motivos de sostenibilidad económica, porque se prevé que el precio del petróleo se incremente notablemente, lo que encarecerá en gran medida el transporte, y porque los servicios y dotaciones tenderán a concentrarse en los grandes núcleos urbanos. (Inmueble nº 107)

n Estudios de mercado

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Jones Lang LaSalle Escalada continua de los mercados inmobiliarios de todo el mundo.

Vuelve la confianza del consumidor: Según un análisis del mercado mundial de Jones Lang LaSalle, la actividad inmobiliaria se ha visto reforzada en las

últimas semanas, aunque la recuperación presenta patrones distintos según regiones. Cumplido 2010, los volúmenes mundiales de inversión directa en inmuebles han aumentado entre un 4050% con respecto a 2009. Este dato evidencia el progresivo impulso que están experimentado los mercados inmobiliarios a nivel mundial, si bien es cierto que cada uno de los mercados regionales se mueve con dinámicas diferentes. Aparte del Reino Unido, la atención se centra cada vez más en los principales mercados europeos: Francia, Alemania y Países nórdicos.

También EEUU se suma al repunte de la inversión registrado en Asia-Pacífico y Europa. En todo el mundo el crecimiento más fuerte se ha registrado en Brasil, donde los volúmenes del segundo trimestre se han triplicado desde el trimestre anterior. Por su parte, en Canadá, la actividad ha crecido más del doble desde el primer trimestre. (Arte y Cemento nº 10/2010)

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Beagle Consulting El mercado residencial, al fin respira. La consultora Beagle Consulting acaba de presentar este informe en el que expone las perspectivas de recuperación que se anticipan en el mercado residencial español, analizando claves como las transaccio-

nes de viviendas o los precios para entender como hemos llegado a la situación actual.

En España, las transacciones inmobiliarias del mercado residencial sufrieron un descenso del 61% entre el máximo alcanzado en el segundo trimestre de 2006 y el mínimo registrado en el primer trimestre de 2009. El volumen de transacciones interanual de vivienda libre experimentó un fuerte descenso del 55% desde 2006, cuando alcanzó el máximo de 907.987. En el tercer trimestre de 2009 las transacciones tocan fondo y se inicia un cambio de tendencia. En el segundo trimestre de 2010 ya se aprecia una recuperación sostenida. El descenso del volumen de transacciones de vivienda nueva ha sido menos pronunciado que en el caso de la vivienda de segunda mano, aunque esta última ya ha empezado a recuperarse, acusando un crecimiento del 35%.

El País Vasco ha sido la última Comunidad en empezar a sufrir el descenso en el número de transacciones, y la primera en la que se volvió a incrementar, ocho trimestres después del máximo. Por su parte, Murcia todavía no ha llegado al mínimo y lleva catorce trimestres de descenso, siendo la media española de once trimestres de declive desde los máximos (cerca de tres años).

En la actualidad la vivienda nueva por vender, acumulada entre 2004 y 2009 en España, ronda el millón de unidades, habiéndose reducido en casi 200.000 unidades desde el máximo alcanzado en 2007 (1.158.643).

Como consecuencia de ello, la producción inmobiliaria se ha ajustado drásticamente hasta colocarse a niveles inferiores a los de hace veinte años, y su recuperación difiere mucho en cuanto al diagnostico de unas Comunidades a otras e incluso entre determinadas zonas.

En cuanto a la bajada real de precios, en promedio, ha sido de entre un 25-35% en términos generales y se estima que todavía queda recorrido para que baje entre un 5-10%

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para ciertas tipologías de producto en determinadas zonas. Una vez salvada esta tendencia próxima, la presión del mercado llevará los precios de venta al alza, ya que los del alquiler difícilmente seguirán bajando, o lo harán, en su caso, de forma moderada. No se prevé un deterioro relevante de los precios de alquiler ya que estos sufrieron una menor sobrevaloración durante el periodo inflaccionista que los de compra y, de hecho, ya han experimentado una corrección equivalente. A medida que las transacciones de venta se incrementen, la oferta que en su momento se trasladó hacia el alquiler volverá de forma natural y eficiente hacia la venta, reduciendo aun más la presión sobre la oferta de alquiler y consolidando la resistencia a que los precios del alquiler caigan.

Siguiendo el ciclo inmobiliario hasta la actualidad, se puede intuir que empezamos a entrar en una etapa de estabilización con tendencia ascen-

dente en la que comenzarán a darse oportunidades en el sector.

En 2011 se mejorará el acceso al crédito debido a que las tensiones económicas ya no son tan fuertes y se estimulará la demanda de uso

gracias a unos tipos de interés bajos; esto permitirá un incremento del crédito hipotecario a partir de 2012 gracias a la recuperación económica y a la creación de empleo neto. Dada la coyuntura macroeconómica de la UE, se estima que los tipos de interés a medio plazo no subirán significativamente. Respecto al margen del promotor, en este año algunos promotores adquirirán suelo de manera oportunista mientras intentan mantener esfuerzos por conservar precios muy ajustados. La banca continuará priorizando la venta de sus stocks ofreciendo mejores condiciones hipotecarias por la oferta propia con márgenes más reducidos.

La crisis del sector ha tocado fondo.

Dada la heterogeneidad del volumen de stock acumulado en las distintas zonas y los distintos ritmos a los que la demanda evoluciona en ellas, el ritmo de absorción será dispar. Esta circunstancia generará oportunidades inmediatas para la promoción inmobi-

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liaria en algunas ubicaciones concretas. Por el contrario, otras zonas tardarán muchos años en poder absorber el excedente de stock generado.

Empieza a ser momento de iniciar un proceso de rehabilitación empresarial, en el que se recupere de forma necesaria para participar en la “carrera de fondo” que habrá que correr. Las operaciones generadoras de ingresos recobrarán la relevancia perdida, pero deberán ser redise-

viviendas en oferta, sería, como mínimo, de 6 años. Con carácter general, los resultados que arrojan las simulaciones de la consultora indican que no se alcanzará un nuevo equilibrio entre oferta y demanda, manteniendo un stock razonable de viviendas a la venta, hasta el año 2015, pudiendo afirmar que a partir de 2013 existirán diferentes áreas y localizaciones en las que la demanda será suficiente para absorber y estimular la promo-

referimos al año 2007, se situaba en un 15%, mientras que en los momentos actuales es negativo. Si fijamos en el 4% el interés medio de la deuda total viva durante todo el periodo, la carga financiera de dicha deuda pesaba en 2006 un 28% sobre las ventas, alcanzando la carga financiera en los momentos actuales el 60% del valor de ventas. El problema se complica todavía más por el hecho de que las empresas promotoras no

ñadas con el fin de responder a los retos del nuevo mercado. (Arte y Cemento nº 11/2010)

ción de nuevas viviendas.

El estudio considera que la oferta de vivienda nueva a inicios de 2010 era de 683.000 viviendas, de ellas 473.000 terminadas y no vendidas y el resto de 210.000 en construcción.

Por otra parte, la consultora estoma que los precios descenderán del orden de un 20% de media sobre los del primer semestre de 2010, situándose a niveles de 2003/2004, y lo harán escalonadamente hasta el año 2015 (descenso que será más intenso en los primeros años).

La deuda de las empresas constructoras-promotoras con las instituciones de crédito ya desde el año 2006 se situaba en torno a los 400.000 millones de euros, de los cuales el 75% obedecía a deudas contraídas por las empresas promotoras inmobiliarias, y el 25% restante con empresas constructoras.

En cuanto a los beneficios netos empresariales sobre ventas, si nos

solo tienen un exceso de oferta de viviendas acabadas, sino que poseen un exceso de stock de suelo considerable, que duplica, en cuanto al número e importe, la oferta existente de viviendas.

La capacidad instalada de las empresas constructoras y fabricantes de materiales de construcción está dimensionada para un volumen de viviendas en construcción de cerca de un millón de unidades/año. En el año 2010, el número de viviendas en construcción rondó las 200.000. Para los años 2011 y 2012, y como mínimo para 2013, esta cantidad no se superará. En conclusión, la utilización de la capacidad instalada es cinco veces superior a los requerimientos de la actividad del sector, lo que nos lleva a cerca del 40% del paro total generado en nuestra economía sea del sector de la construcción y sus industrias afines. (Arte y cemento nº 12/2010)

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RR. de Acuña & Asociados ¿Cuando volveremos al equilibrio?

Aunque la equiparación definitiva entre oferta y demanda no llegará hasta 2015, según el informe “Situación del mercado inmobiliario español a corto, medio y largo plazo” de RR. de Acuña & Asociados, a corto plazo se absorberá el stock fomentado la promoción de viviendas.

Frente al stock de 1,5 millones de viviendas en oferta el 1º de enero de 2010, la demanda finalista se situaba alrededor de las 260.000 viviendas/ año. Si estas condiciones de mercado permanecieran constantes, no construyéramos más y hubiera un equilibrio entre oferta y demanda en cada zona de oferta, el tiempo necesario para la disolución del stock de

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Actividades Aproin

sobre temas fiscales. | El Presidente asiste al debate semanal de Onda Cero Vigo, celebrado los jueves, donde se analiza la actualidad de la ciudad.

Día 27 El Presidente asiste al comité ejecutivo y Junta Directiva de la CEG.

NOVIEMBRE

Día 10

Día 5

El presidente asiste a la entrega de premios de Terras Gauda y a la gala de entrega de Premios del Comercio de Vigo en el auditorio del centro social de NCG.

Reunión del Comité Directivo de la asociación, asisten el presidente, vicepresidente, tesorero, secretario técnico y el personal administrativo, para analizar y abordar las cuestiones relacionadas con la gestión diaria. Premio Aproin.

Día 16

Día 13 El presidente asiste al comité permanente de la CEP.

El secretario Técnico y asesor jurídico de la asociación se reúnen en Santiago con la directora xeral de Comercio, María Nava Castro Domínguez para tratar temas relativos al Sello de Confianza.

Día 15

Día 18

El Tesorero y el Presidente asisten al pleno de la Cámara de Comercio de Vigo.

Reunión del Comité Directivo de la asociación, asisten el presidente, vicepresidente, tesorero, secretario técnico y el personal administrativo, para analizar y abordar las cuestiones relacionadas con la gestión diaria. Premio Aproin.

Día 19

El presidente asiste al desayuno del Forum Europa con el alcalde de Pontevedra, Anxo Fernández Lores, en el Pazo los Escudos.

Día 22

Día 23 Reunión del Comité Directivo de la asociación, asisten el presidente, vicepresidente, tesorero, secretario técnico y el personal administrativo, para analizar y abordar las cuestiones relacionadas con la gestión diaria.

El presidente asiste al foro de emperesa y cooperación empresarial Galicia-Norte de Portugal organizado por la CEP.

ENERO

Día 30

Día 13

El Presidente asiste al comité ejecutivo y a la junta directiva de la CEG. | Reunión de Junta Rectora de la asociación en el CFV.

El presidente asiste a la Carla Colquio sobre el área metropolitana organizada por el concello de Vigo. | Enmarcada en el convenio con NCG se celebró la jornada para empresas asociadas, impartida por Garrigues sobre novedades Fiscales, Legales y Laborales para el ejercicio 2011, y las relativas al cierre del ejercicio 2010.

DICIEMBRE Día 1 El Presidente asiste al debate semanal de Onda Cero Vigo, celebrado los jueves, donde se analiza la actualidad de la ciudad.

Día 9 Ceremonia de entrega de la XVII edición del Premio Aproin “Edificio Gallego 10”, celebrada en el CFV y que contó con la asistencia del presidente de la Xunta de Galicia, Alberto Núñez Feijoo y del director general de NGC, José Luis Pego.

Día 14 Reunión del Comité Directivo de la asociación, asisten el presidente, vicepresidente, tesorero, secretario técnico y el personal administrativo, para analizar y abordar las cuestiones relacionadas con la gestión diaria.

FEBRERO Día 3 Reunión del Comité Directivo de la asociación, asisten el presidente, vicepresidente, tesorero, secretario técnico y el personal administrativo, para analizar y abordar las cuestiones relacionadas con la gestión diaria. | Comité ejecutivo de Feproga en la Mariña Lucense.

Temas tratados: POl, modificación de la LOUGA y Ley del Suelo de Galicia.

Día 10 El Presidente asiste al debate semanal de Onda Cero Vigo, donde se analiza la actualidad de la ciudad.

Día 15 El presidente asiste al almuerzo tertulia en el CFV con el ministro de Fomento, Jose Blanco.

Día 16 Reunión del Comité Directivo de la asociación, asisten el presidente, vicepresidente, tesorero, secretario técnico y el personal administrativo, para analizar y abordar las cuestiones relacionadas con la gestión diaria. Preparación de junta y asamblea general.

Día 17 La Asamblea General de la CEP elige a Javier Garrido como Vicepresidente y a Carlos Cao como miembro del comité directivo. | El Presidente asiste al debate semanal de Onda Cero Vigo, donde se analiza la actualidad de la ciudad.

Día 18 Reunión de Junta Rectora de la asociación en el CFV, preparatoria de la asamblea General.

Día 25 Asamblea General Ordinaria de Aproin, celebrada en el Pazo San Roque de NCG. | El presidente asiste a diálogos de futuro en el CFV con Ana Pastor.

Día 20

Día 28

El presidente asiste al desayuno de trabajo organizado por Cuatrecasas

El presidente asiste al almuerzo tertulia en el CFV con Carmela Silva.

aproin40 Empresas de promoción asociadas

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

ATLÁNTICO DE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES.

Bruesa inmobiliaria S.A.

PROMOCIONES Montelouro, S. A.

PLANIN, s.l.

PROMOCIONES MANUEL Vázquez, S.L.U.

INMOBILIARIA NINO MIRÓN

ESPACIO VITAL CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIONES S.L.

URBAVIGO S.A.

PRADAVILA

Construcciones mdc, s.l.

EDIFICACIONES polígono DE BALAÍDOS, s.a.

GESTOSO, S.A.

VIGUESA DE EDIFICACIONES.

MIRALEX, s.l.u.

PROMOCIONES MARIO PUENTES

TAU PROMOCIONES S.A.

RIO AVE, s.l.

fonte dos gafos promociones, s.l.

VIALMAR S.A.

Inversiones TANAGUARENA, s.a.

Construcciones Cyser, s.l.

Grupo inmobiliario miragal, s.l.

NAYTER, s.l.

Copronova, s.l.

viqueira inmuebles, s.l.

Grupo DOSEAN, s.l.

41aproin Empresas de promoción asociadas

Vigocasa promociones y construcciones, s.l.

Ría de Vigo 2004, S.L.

Valery karpin, s.l.

INVERCON 96, S.L.

Grupo PROMALAR, s.l.

Residencial El Rocío, S.L.

PROVIVENDI inversiones, s.l.

promociones pelete, s.l.

Alameda vigo, s.l.

promociones y construcciones boo varela, s.l.

Promociones urbanas laxas, s.l.

construcciones bouzÓ, s.l.

Frapejus Galicia, s.l.

Promociones y edificiaciones algonsa 2005, s.l.

Desurbin, S.L.

Promociones inmobiliarias vivengal, s.l.

Promociones Perquisa, S.A.

rodríguez y couñago de redondela, s.L.

RAMINOSA

grupo parnaiba, promociones inmobiliarias PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Promociones NOVO XEITO fomento inmobiliario, s.l.

grupo vigo urbán

NOVAURBE vivienda, s.l.

promociones viven-plaza, s.l.

BOUZA alta, s.l.

tranvías eléctricos de vigo, s.a.

aproin42 Empresas colaboradoras ascensores

cimentaciones

Empresa: Ascensores Enor

santorio@enor.es Domicilio: Av. Alcalde Lavadores, 102

36204 Vigo Teléfono: 986 251 166 – Fax: 986 274 077

Empresa: Pilotes Posada, S.L.

piposa@pilotesposada.es Domicilio: Ctra. de Baiona, 44 – Interior Teléfono: 986 293 500 – Fax: 986 202 152 climatización

Empresa: INSVEN

Instalaciones de Ventilación, S.L.

insven@insven.com Domicilio: Montefaquiña, 50 - Tameiga

36415 Mos Teléfono: 986 486 694 – Fax: 986 487 538

Empresa: Zardoya Otis, S.A.

miguel.delafuente@otis.com Domicilio: C/ Orense, 4

36211 Vigo Teléfono: 986 298 836 – Fax: 986 295 688

i

n

Empresa: Schindler

ricardo.tejero@es.shindler.com Domicilio: Pza. Eugenio Fadrique, 5

36208 Vigo Teléfono: 986 244 130 – Fax: 986 209 094

as

cocinas

c co

Empresa: Cobain Vigo, S.L. (lacce)

cobain@cobainvigo.es Domicilio: C/ Gandarón, 52

36214 Vigo Teléfono: 986 462 076 – Fax: 986 462 077

cantería

Empresa: Coigrasa

bernardo@coigrasa.com Domicilio: Gándaras de G. - Apdo. 79

36700 Tui Teléfono: 986600 912 – Fax: 986 600 944

Empresa: Pérez Leirós, S.A.

xoane@xoane.com Domicilio: Gándara del Prado, Atios

36400 Porriño Teléfono: 986 330 250 – Fax: 986 331 377

carpintería de aluminio

Empresa: Alugran, S.L.

administracion@alugran.com Domicilio: Amieirolongo, 80 bajo

36418 Pontevedra Teléfono: 986 334 493 – Fax: 986 335 097

Empresa: TheSingularKitchen

tskvigo@thesingularkitchen.net Domicilio: Sanjurjo Badía, 2 - 36201 Vigo Teléfono: 986 222 117 - Fax: 986 432 123 comercialización de energía

Empresa: Alumafel

vigo@alumafel.es

japerez@alumafel.es Domicilio: Camiño de Gandarón, 44

36214 Vigo Teléfono: 986 262 911 – Fax: 986 261 646

Empresa: Gas Natural

rlojo@gasnatural.com Domicilio: Tomás A. Alonso, 162 - 2º - Vigo Teléfono: 986 234 304 - Fax: 986 234 304 construcción

Empresa: Bodeal, S.L.U.

mampadist@mampadist.es Domicilio: Polígono Ind. Ribadill, parcela 4

36880 A Cañiza Teléfono: 986 652 490 – Fax: 986 652 491

Empresa:

Domicilio:

Teléfono:

Construcciones Conde, S.A. jmconde@construccionesconde.com Cño. dos Carreiros, 23 Sárdoma 36214 Vigo 986 493 082 – Fax: 986 422 720

control de calidad

Empresa: Cortizo

marketing@cortizo.com Domicilio: Extramundi, s/n

15901 Padrón Teléfono: 902 313 150 - Fax: 981 816 025

Empresa: Certum

evazquez@certum.es Domicilio: Serafín Avendaño, 18 Int.

Of. 1, 2 y 3 - 36201 Vigo Teléfono: 986 441 776 – Fax: 986 226 658

carpintería de madera

Empresa:

Domicilio:

Teléfono:

Carpymo Carpintería y Mobiliario, S.L. carpymo@infonegocio.com Ctra. Peinador a Redondela, 40 36815 Pontevedra 986 486 666 - Fax: 986 487 073

Empresa: Galaicontrol, S.L.

info@galaicontrol.com Domicilio: Parque Tec. y Logístico de Vigo.

Rúa B - Valladares – 36314 Vigo Teléfono: 986 250 090 – Fax: 986 253 790

43aproin Empresas colaboradoras corredurías de seguros

Empresa: BVC Artai

erl@artai.com Domicilio: Av. García Barbón, 48 - 1º

36201 Vigo Teléfono: 986 439 600 – Fax: 986 439 094

material de oficina

Empresa: Yacaram

yacaram@yacaram.com Domicilio: Marqués de Valladares, 21

36201 Vigo Telefono: 986 434 351 – 986 434 351 materiales de construcción

Empresa: S4 Galicia Asociados, S.L.

psarabia@s4net.com Domicilio: República Argentina, 27 1º Of. 5

36202 Vigo Teléfono: 902 504 694 – Fax: 986 441 410

Empresa: Moreira y Cía. S.A.

amoreira@moreira–cia.com Domicilio: Avenida de la Florida, 62

36210 Vigo Teléfono: 986 213 410 – Fax: 986 213 420

ingeniería

Empresa: Bastet Ingeniería

fernando.alonso@bastetingenieria.com Domicilio: Tomás Alonso 160 2º Local 9

36208 Vigo Teléfono: 902 092 069 - Fax: 986 213 881

Empresa: Almacenes Reverter, S.A.

marco@areverter.com Domicilio: Gandarón, 13

36214 Vigo Teléfono: 986 270 988 – Fax: 986 271 202 prevención de riesgos

Empresa:

Domicilio: Teléfono:

Capitel, arquitectura, ingeniería e innovación, S.L. info@capitelconsultores.com Montero Ríos, 16 1º - 36201 Vigo 986 442 623 – Fax: 986 445 924

inmobiliarias

Empresa:

Domicilio:

Teléfono:

Campos y Celay Inmobiliaria, S.L. info@camposycelayinmobiliaria.es C/ Donato Bernárdez, 7 36950 Moaña 986 310 858 – Fax: 986 310 021

Empresa: Control Técnico de

Prevención de Riesgos

vigo@cpv-oct.com Domicilio: Urzáiz, 31 - 5º A

36201 Vigo Teléfono: 986 226 738 - Fax: 986 226 738 servicios bancarios

Empresa: Novacaixagalicia Actividad: Servicios Financieros Domicilio: García Barbón, 1

6201 Vigo Teléfono: 986 828 200 tasaciones

Empresa: Invictus Inversiones

Inmobiliarias, S.L.

vigo@grupoinvictus.org Domicilio: Gran Vía, 58

36203 Vigo Teléfono: 986 494 642 - Fax: 986 410 344 interiorismo

Empresa: Izmar, S.L.U. Domicilio: PTL (Parque Tecnológico

y Logístico de Vigo, c/ B

Parcela 1007 – 36312 Vigo Teléfono: 986 485 340 – Fax: 986 485 342 limpieza de fachadas

Empresa: Limpiezas del Noroeste, S.A.

linorsa@linorsa.es Domicilio: Carretera del Bao, 66

36330 Vigo Teléfono: 986 230 078 – Fax: 986 211 408 maquinaria de construcción

Empresa: Baygar, S.L.

vigo@baygar.com Domicilio: Ande - Rubianes

36619 Villagarcía Teléfono: 986 203 008 – Fax: 986 210 931

Empresa: TINSA

(Tasaciones Inmobiliarias S.A.)

pontevedra@tinsa.es Domicilio: Colon, 6, 6º Izq.

36201 Vigo Telefono: 986 443 314 – Fax: 986 433 897

aproin44

motor rafael cid

periodista_ ingeniero técnico industrial_

rafacid@yahoo.es

Aparcamiento para privilegiados

Sorpresa, estupor e indignación han sido tres sentimientos encadenados que sentí al comprobar la realidad de lo que estaba viendo en la calle Lope de Vega de Madrid. Por casualidad, me alojé en el Hotel que lleva el mismo nombre de la calle del insigne literato español. Al llegar con el vehículo, el recepcionista me afirmó que ya no quedaban plazas Todo el lado izquierdo de la calle Lope de Vega reservado para CC.OO.

en el parking del hotel, por lo que debía dirigirme a otra instalación. Empecé a subir la calle, y casualmente vi un hueco donde dejar el coche pocos metros más arriba (algo poco usual en Madrid).

Pero la sorpresa fue grande al comprobar que una señal prohibía la utilización del espacio. Como debajo del círculo azul y rojo había otra placa, me bajé para leerla de cerca, ¿y que creen que decía?: Excepto vehículos de Comisiones Obreras, cuyo edificio ocupa precisamente casi toda la fachada izquierda de la calle. Naturalmente, retiré el coche y lo llevé a un aparcamiento situado en la plaza de las Cortes en el que se pagan 29 euro por noche.

Es decir, que un sindicato, que es como un club social privado, tiene toda la acera izquierda de la calle Lope de Vega apropiada para sus vehículos, lo que supone darle trato de entidad oficial, mientras en la acera de enfrente, un hotel de cuatro estrellas, sólo puede ofrecer cinco metros de fachada para sus clientes con el tiempo limitado a la descarga.

Este hecho refleja a las claras, adónde hemos llegado en este país, dando cancha y privilegios a instituciones privadas, que precisamente en su ideario abogan por todo lo contrario. Para empezar no representan a nadie más que a sus afiliados, como cualquier club privado, y tampoco tienen carácter institucional, porque no han sido elegidas por

sufragio universal como las Cortes, el Senado o cualquier ayuntamiento, etc.

Poco a poco, los sindicatos han ido tomando la fuerza que les han permitido las instituciones democráticas, y ahora constituidos como un contrapoder legítimo, se permiten oponer sus ideas a decisiones del Gobierno de la nación como si se tratasen de otra cámara del Estado. A la fuerza hay que consensuar con ellos cualquier decisión, y si no se consensúa, la amenaza de huelga está a la vuelta de la esquina, pero eso sí, subvencionados por el Estado con el dinero de todos los españoles, y participando de rendimientos en los planes de pensiones privados ya que las cuotas de afiliados no llegan para soportarlos, por no mencionar sus privilegios en los consejos de administración de numerosas Cajas de Ahorros. ¿Quién ha permitido la existencia de este poder arrogante que con planteamientos cada vez más caducos se apropia de marcar el rumbo del país frente al poder legalmente constituido y refrendado en urnas? Porque, una cosa es opinar, a lo que tiene derecho cualquier mortal en una democracia, y otra querer imponer criterios.

Pues ahí lo tienen, imprescindibles en cualquier decisión del Gobierno, dueños de la calle cuando les parece bien, y por lo que se ve, también dueños de aparcar como ministros a la puerta de su sede. ¡Qué bien se lo han montado!

45aproin

gastronomía

guillermo alvarellos conde _promotor inmobiliario

¡A comer!

Feliz y “PRÓSPERO” año nuevo 2011 os deseo a todos, amigos y seguidores de la revista, aunque tengo mis dudas (“próspero”), motivo por el cual vamos a dedicar el año a recetas baratitas y recomendar vinos cuya relación calidad precio sea la adecuada. Visitando Sober, en una cata de vinos de la Ribeira Sacra, probé un amandi MAR-

pechuga de pavo a la mostaza IIngredientes: 1 Kg. pechuga de pavo 1 vaso de mostaza 2 dientes de ajo Salsa de tomate 4 patatas Aceite Harina Sal y pimienta Preparación: Cortamos la pechuga de pavo en filetes, salpimentamos, a continuación las untamos bien con la mostaza y las dejamos macerar aproximadamente 1 hora.

Enharinamos los filetes suavemente y los freímos en aceite muy caliente con los 2 dientes de ajo aplastados.

Servimos los filetes con la salsa de tomate casera o de bote y las patatas cocidas en rodajas o fritas, al gusto del consumidor.

Plato sencillo, barato y buenísimo.

CELINO I joven, cuyo precio en bodega es de aproximadamente 5 €, está buenísimo.

Vamos ya con las primeras recetas del año.

patatas rellenas gambas-champiñones Ingredientes: 4 patatas grandes 750 gr. de gambas peladas Salsa mahonesa 12 champiñones 2 dientes de ajo, Guindilla 1 pimiento verde Aceite y sal Preparación: Cocemos las patatas enteras sin pelar en abundante agua con sal, cuando se pinchen y estén tiernas las retiramos y dejamos enfriar, las pelamos, cortamos a la mitad y las vaciamos con mucho cuidado.

En una sartén salteamos las gambas sazonadas con poco aceite, 1 diente de ajo picado y 1 guindilla, rellenamos las patatas con el salteado de gambas y cubrimos con salsa mahonesa. En el horno previamente calentado las gratinamos hasta que coja un color tostadito aprox. 2/3 minutos.

Elaboramos una guarnición para acompañar las patatas con los champiñones fileteados y sazonados, un diente de ajo picado, el pimiento en tiras finas, todo salteado en una sartén con poco aceite. Servimos las patatas recién salidas del horno con la guarnición y a disfrutar.

aproin46

golf

luis moyano quiroga árbitro internacional de golf_

Evolución anual del número de jugadores de golf

moyanoquirogaluis@gmail.com

Al igual que todos los años por estas fechas, la Real Federación Española de Golf ha publicado los datos referentes a la evolución del número de licencias durante los úl-

y volvamos a tener crecimiento negativo en este 2011.

Cabe destacar que el único sector del golf que continúa en firme crecimiento, 4,6%, es el de los juga-

2010

2011

INCREMENTO

%

TOTAL LICENCIAS

338.588

333.033

-5.545

-1,6%

LICENCIAS AMATEUR

336.986

331.533

-5.453

-1,6%

LICENCIAS PROFESIONALES

1.480

-122

-7,6%

LICENCIAS SENIOR MASC.

61.288

61.288

3.002

4,9%

LICENCIAS SENIOR FEMEN.

37.624

37.624

1.513

4,0%

TOTAL LICENCIAS SENIOR

98.912

103.427

4.515

4,6%

1.602

timos doce meses y basándome en ellos he confeccionado el cuadro que se muestra a continuación.

Como podemos ver la crisis ha llegado al mundo del golf y ha llegado de forma tal que por primera vez desde el año 1968, primera fecha de la que se dispone de datos, se ha quebrado la racha que permitió pasar de las 3.203 licencias de aquel año a las 338.588 del 2010.

Un crecimiento negativo del 1,6%, no parece en si un dato excesivamente malo, pero en mi opinión y bien que me gustaría equivocarme, este próximo año será seguramente peor y para ello conviene ir tomando posiciones. En los próximos meses tendremos una primera pista cuando comience a llegar información sobre el numero de licencias que se devuelven de las puestas al cobro a principios de enero, la segunda nos la dará la cantidad de nuevas licencias que comiencen a tramitarse en estos días, pero me temo que las segundas no van a ser capaces de contrarrestar el efecto de las primeras

dores de categoría sénior, señoras mayores de 50 años y caballeros mayores de 55, que representan ya casi un 30% de los jugadores de golf españoles. La explicación a este crecimiento, debe encontrase en dos razones principales, una la mayor estabilidad económica de este sector de población y la otra en que también es el colectivo que más tiempo puede dedicar a sus aficiones. Estas dos razones, como ya expusimos en otro artículo, hacen a este sector especialmente atractivo para los responsables de campos de golf.

En tiempos de crisis lo primero que hacemos es recortar en lo más prescindible y el jugador de golf ocasional suprime el gasto en una licencia que apenas utiliza.

Esta circunstancia se pone de manifiesto especialmente en el sector de los jugadores con licencia independiente, no afiliados a un club, y que representando solo un 15% de los federados ha sufrido una pérdida de 2.446 licencias.

Directivos y gerentes de clubs de golf y especialmente de socie-

dades por acciones tienen, en estas circunstancias, que trabajar para encontrar formulas que permitan primero ajustar los gastos a lo estrictamente necesario para garantizar un buen estado del campo, principal activo de la sociedad y después, incrementar los ingresos sin recurrir a lo más fácil como es exigir un mayor esfuerzo económico a los socios.

Bajan ingresos, subo cuotas, es el camino menos recomendable.

Para una sociedad cuyo objeto principal es la práctica del golf y por las limitaciones que impone la capacidad del campo, no hay nada más preciado que el socio poco activo, y si empieza a encontrar caro un capricho para el muy prescindible, se dará de baja transfiriendo su acción o derecho de juego dando entrada a un nuevo socio que va a hacer un uso más intenso de las instalaciones. En el club de golf tradicional, ocurrirá otro tanto de lo mismo y la baja de socios acarreara un incremento de cuotas que ocasionara nuevas subidas de cuotas.

Lo recomendable es escapar de las soluciones fáciles, trabajar y sacar el máximo rendimiento a las instalaciones de la sociedad, exprimiendo todas las posibilidades de obtener ingresos, respetando siempre el nivel de confort exigido por el socio.

En Galicia, la mayor parte de los campos están infrautilizados, no se puede seguir a la espera del jugador que aparece por la puerta, hay que ir a buscarlo y atraerlo con ofertas atractivas e ingeniosas, por España adelante lo están haciendo.

47aproin

jardinería alfredo ara poceiro

_ingeniero agrónomo _paisajista de casaplanta

Cubiertas Ajardinadas (I)

En estos tiempos en los que la conciencia ecológica lo contagia todo, hasta la arquitectura se ha tintado de ese color. Se habla de reciclaje de materiales de construcción, inspiración en formas orgánicas, aprovechamiento de la energía geotérmica para ambientación de edificios, instalación obligatoria de placas solares en nuevas cubiertas, etc, etc.

Y dentro de estas técnicas, prolifera el empleo de cubiertas ajardinadas e incluso de jardines verticales en las fachadas. Ambas realizan, aparte de un beneficio ambiental y estético, un efecto regulador y aislante. Los sustratos de cultivo y la propia planta protegen térmica y acústicamente los paramentos, protegiendo la edificación de las temperaturas extremas, tanto en verano como en invierno. Yo pensé que esto era una gran novedad fruto de la investigación, aunque la inspiración podría estar en las construcciones de madera nórdicas, en las que ancestralmente cubrían las techumbres de césped para conservar los materiales y aislar los interiores del frío y la humedad.

Pero la sorpresa fue mayúscula cuando esta semana estoy ojeando un libro sobre el patrimonio arquitectónico que el antiguo Imperio Romano dejó en Roma y vi unas imágenes. En este libro aparecen una serie de fotocomposiciones, superponiendo el estado actual del Monumento, con un grabado de cómo era este un sus tiempos. Y mi sorpresa fue ver, que los prodigiosos arquitectos de la época, ya habían inventado hace 2000 años esto tan novedoso de la “Cubierta Ajardinada”.

Las técnicas constructivas permiten impermeabilizar las cubiertas con el fin de que no filtren humedades, ya que hay que considerar que el sustrato de cultivo mantendrá casi constantemente un grado de humedad considerable. El cálculo de la placa nos limitará el peso soportado y por ello el volumen del drenaje y sustrato que podremos

acumular sobre ella. Dependiendo de esto, el diseño paisajístico y las plantas a emplear se adaptarán al volumen disponible.

En casos límite, tendremos que recurrir a un sencillo diseño a base de una fina capa de greda volcánica (8 cm. como mínimo) en la que podrían sobrevivir una densa población de plantas del genero “Sedum”, que resisten en condiciones extremas de humedad y temperatura.

Para cualquier tipo de cubierta ajardinada, casi lo más importante, es el sistema de drenaje, que evite la correcta evacuación del agua de lluvia y de riego sobrante, y que esta no pueda repercutir negativamente en la conservación de los aislamientos.

Mausoleo de Adriano (139 d.C.)

Tumba de Cecilia Metela, en la Via Apia (I a. C.)

aproin48

náutica antonino garcía villar periodista_

agvillar22@yahoo.es

El último Informe sobre el Mercado de Embarcaciones de Recreo en España (enero-diciembre de 2011), elaborado por la Asociación Nacional de Empresas Náuticas (ANEN) y de cuya autoría técnica se encarga la firma MSI (Sistemas de Inteligencia de Mercado) a partir de las cifras facilitadas por la DGMM (Dirección General de Marina Mercante), demuestra que la demanda del sector náutico continúa, aunque bajos otros parámetros muy diferentes a las épocas de bonanza.

Según el estudio, en Pontevedra ha descendido un 9,06% el número de matriculaciones (no ventas) de embarcaciones de recreo registradas en 2010 en relación con la cifra alcanzada en el ejercicio anterior, y representa el 4% del mercado nacional. A Coruña ha caído un 18,66%, y supone el 3,62% del mercado de embarcaciones de recreo a nivel nacional. Por detrás, se sitúa Lugo que con una cuota de mercado del 0,43%, ha descendido un 36,59% en el número de matriculaciones de embarcaciones de recreo registradas en 2010. Y por último, Ourense con una

La demanda se adapta a los tiempos

cuota de mercado del 0,25% del total nacional, ha caído un 21,05% en el número de embarcaciones de recreo registradas en 2010.

Por esloras, todos los segmentos se ven afectados, siendo las embarcaciones a partir de 4,5 metros y hasta 15 metros las que experimentan menores caídas, y en concreto el tramo entre 8 y 12 m. que presenta el menor descenso, un 5,08% en relación con el resultado de 2009 (5,24%). Por potencias, el tramo a partir de 65 cv hasta 500 cv experi-

menta menor caída que la media, con descensos entre el 4% y el 5%, en relación con los resultados obtenidos en 2009. Estas potencias centrales son las que tienen la mayor cuota de mercado (49,3%) aumentando en 3,6 puntos la cuota correspondiente al año pasado.

No obstante, la tendencia se recupera frente al gran batacazo sufrido en los inicios de la recesión y tiene en el alquiler una importante vía de escape, que continúa creciendo.

Esta es la fórmula hacia la que ha derivado el sector ante una presión fiscal que no cesa pese a las malas condiciones económicas. Este mercado de alquiler en toda la provincia supone el 4% a nivel nacional y se sitúa en importancia en el puesto número diez muy cerca de Málaga y de Murcia. En general, hay un descenso generalizado en las matriculaciones de todo tipo de embarcaciones, excepto en las de vela, lo que supone una excepción respecto al resto de España. Mientras a nivel estatal la caída de estos barcos es del 11%, en la provincia hay un incremento del 31,58% si bien el número de nuevos barcos de vela registrados en 2010 es solo de 25, una cifra muy pequeña si se compara, por ejemplo con las embarcaciones a motor, las de mayor presencia en la zona de Vigo y Rías Baixas, con un total de 169 nuevas el año pasado, frente a las 185 del ejercicio anterior. En total, en la provincia, se registraron 241 nuevas embarcaciones de recreo a lo largo del año pasado, entre barcos a motor, de vela, embarcaciones neumáticas plegables, semirrígidas y motos de agua.

49aproin

ar qu it e c t u r a

as e s oría ju rídica

enrique d. acuña fernández

carlos coladas guzmán–larraya

arquitecto_ tel. 986 227 064_

abogado_ tel. 986 228 514_ ccoladas@vodafone.es

P aseando

L iquidaciones de H acienda .

C omprobación de valores . N ulidad

Casi siempre el artículo que escribo sobre estas fechas, primeros de año, se refieren a contar o resumir lo que había sido el pasado año y qué podíamos esperar del que entraba.

Esta vez no quiero ya recordar lo que ha sido el 2010 para nuestro medio profesional y sí únicamente espero que el entrante lo terminemos con sensaciones mucho más positivas.

Paseando uno de estos días por la Ciudad, suelo hacerlo por algunas calles que han sido objeto de lo que el Ayuntamiento llama “humanizaciones”, aunque a mí no me gusta la palabra porque creo que no hay nada más humano que una calle, esté como esté. Lo que echo en falta es que no se haya desarrollado un estudio un poco más profundo de esos espacios que muchas veces son un conjunto de calles muy relacionadas, (el entorno de POVISA), cruces con glorietas, zonas abiertas, etc. Y es que, parece ser que lo qué más importa es el número que se traduce en grandes cifras de euros: “Se están humanizando más de 100 calles con un presupuesto de “tantos” millones de euros gracias a la actuación Municipal” .Esta es la noticia cotidiana de los periódicos de esta Ciudad.

Me llama la atención que parece que se ha escogido una receta (así decíamos en la Escuela cuando alguien que proyectaba bien, hacía siempre lo mismo) y con ella se repite una y otra vez sin tener en cuenta si estás en el centro de la Ciudad, en los Barrios o en las Parroquias. Esto, que es lo fácil, produce algún tipo de distorsiones en ciertas actuaciones, por ejemplo: zonas de muy amplias aceras en lugares donde por su pendiente, orientación o situación no se producirá un número tal de viandantes. O también justo lo contrario.

Quizás lo que estamos comentando lo podría corregir el inacabado (¿se sigue elaborando?) Plan del Ensanche, que será un documento de referencia para todos y cada uno de los edificios contenidos en su delimitación y también para los espacios urbanos (públicos) donde al fin y al cabo se desarrolla la relación social cotidiana.

También pienso que estos espacios, como públicos que son, proyectados, construidos y desarrollados con dinero público (alguien dijo dinero de nadie… ¡DINERO DE TODOS!) se tendría que tener especial atención en el coste de su mantenimiento desde el momento de su planteamiento hasta su desarrollo, pues hay elementos que asusta pensar en el mismo: lease la multiplicidad floral de las numerosas jardineras de muchas actuaciones. Esto, en el momento que no se reponga, puede producir todo lo contrario de la agradable sensación que experimentamos ahora: aquello se convierte en una cochambrosa papelera.

Quizás también en ciertas zonas más específicas, por ejemplo los espacios límites con el Casco Vello, habría que asumir una metodología que exigiría una mayor atención a la historia y al significado del lugar, y esto siempre desde una perspectiva crítica. Ya sé que esto no suele ser fácil ni sencillo, y como decía el arquitecto Francisco Pol hace ya unos años en unas Jornadas sobre el “Renacimiento de la Ciudad Contemporánea”: Hay aquí un campo acotado por dos límites –El recuerdo indeleble o el olvido total– ambos igualmente peligrosos y fascinantes.

Vale la pena.

En artículos anteriores he recomendado formular recurso de reposición y posterior recurso económico-administrativo a fin de obtener la nulidad de las liquidaciones complemenetarias de hacienda, basándose en el defecto de falta de motivación, y reservándo siempre la tasación pericial contradictoria a los solos efectos de suspender el pago sin necesaidad de garantía.

En el 99% de los casos hemos logrado la anulación de las liquidaciones, pero a pesar de que estas eran anuladas, Hacienda volvía a liquidar una y otra vez , “por si acertaba”.

Una sentencia reciente establece que si Hacienda incurre en un defecto de forma y el Tribunal anula la liquidación, Hacienda no podrá dictar otra, como hace habitualmente.

El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha reconocido que el contribuyente tiene los mismos derechos y armas de defensa que Hacienda en las liquidaciones y, por ello, los sitúa en un plano de igualdad.

En una sentencia pionera que ahorrará mucho tiempo y dinero a las empresas, el Tribunal aplica la denominada doctrina del tiro único: la Administración Tributaria tiene una sola oportunidad para dictar una liquidación sin errores de forma, puesto que si por dichos motivos es anulada, ya no podrá dictar una nueva “hasta que acierte”.

Es decir, si al dictar una liquidación tributaria que sea conforme con la normativa el Fisco incurre en algún defecto de forma que entrañe que una sentencia lo anule, el contribuyente no tendrá que hacer frente al pago de la deuda tributaria.

La sentencia se basa en el siguiente argumento legal : la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, que no permite que el fallo de las sentencias se aparte de lo pedido en la demanda.

La sentencia ampara su doctrina, también, en el principio de seguridad jurídica y de confianza legítima en la actuación de la Administración.

Es doctrina jurisprudencial muy consolidada que cuando en vía Contencioso-administrativa se anula una liquidación tributaria por defectos de forma (falta de motivación, defectos de notificación, etcétera) se ordene la retroacción de actuaciones al momento inmediatamente anterior al del defecto o vicio advertido, facultando a la Administración Tributaria para “enmendar” sus errores sin merma de su derecho al cobro del tributo en cuestión, toda vez que el período de prescripción quedó interrumpido.Y el TSJCV añade que es “conocedor de determinada doctrina judicial que, en los casos en que la anulación derive de un vicio procedimental, entiende que resulta factible la retroacción de actuaciones al momento en que se incurrió en el vicio formal, a los efectos de la subsanación del mismo”.

Ahora bien, concluye la sentencia, esa doctrina “no afronta directamente la cuestión o, cuando menos, no aporta los argumentos jurídicos que puedan soportar la decisión”.

c o n s t r u c c ió n

control de cal idad

carlos de la torre

emilio otero martínez

project manager_ Tel. 886 138 097_ carlosdelatorre@novavivenda.es

director gerente de galaicontrol, s.l._ tel. 986 250 090_ info@galaicontrol.com

U n sector de la construcción de futuro (III)

I ncertidumbres

La crisis del sector inmobiliario se ha terminado, en EEUU. Se inició allí en el verano de 2005 con la disminución de la venta de viviendas, la bajada consecuente de precios, y el estallido de la crisis subprime en 2007. En España se inició con la caída en Bolsa de la Inmobiliaria Astroc el 18 de Abril de 2007.

En 2010 se vendieron en Estados Unidos 5,28 millones de casas de segunda mano. El precio medio de venta fue de 168.000 dólares (125.000 €). El mercado se acerca a niveles adecuados y sostenibles según el economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (NAR) de EEUU. En España hemos creado una tormenta perfecta para el sector inmobiliario que solo tiene una salida, QUE VUELVAN LOS PROMOTORES. La tormenta perfecta tiene su núcleo en la falta de liquidez y crédito –lamentable-; la falta de confianza de la gente –lógica-, la demonización del sector inmobiliario por parte del Gobierno –una estupidez- y la más importante, las famosas rigideces de todo tipo en España de las que todos somos culpables. Esas rigideces para que muchos no pierdan su sillón.

Quiero ocuparme hoy de los PROMOTORES. No están ni se les espera ¿Por qué? Porqué ni ellos mismos saben que son los promotores. Hay hoy tres motores posibles de promoción, y por tanto, TRES POSIBLES PROMOTORES: 1º LA BANCA, que tiene el suelo y el dinero; 2º Los INVERSORES que pueden comprar grandes paquetes de vivienda para el mercado del alquiler; y 3º las EMPRESAS que necesitan edificios para que crezcan sus negocios, sean estos hoteles, aparcamientos, oficinas, fábricas, geriátricos, tiendas, centros comerciales…

LA BANCA. Aun no sabe que ES el promotor. Sigue administrando la entrada de propiedades sin poder ajustar sus valores de venta al mercado real porque si lo hace se le deshacen los balances. Esto tiene que terminar y tiene que arreglarlo el Gobierno y el Banco de España permitiendo la salida de este bucle. La banca tiene las propiedades paradas, sin buscarles su desarrollo, sin saber cómo, y fallando en los intentos realizados. SON EL PROMOTOR. Respecto a este punto, no terminará 2011 como ha comenzado.

LA INVERSIÓN. La compra de vivienda en el menudeo, para todo el mundo, no será el único mercado. En España seremos europeos y algunos deberán poseer miles de viviendas y ponerlas en el mercado de alquiler. Harán la inversión, realizarán el mantenimiento, se terminarán los stocks. ¿Qué falta para ello? Que las rentabilidades que reciba el inversor lo permitan. Requiere el ajuste de precio de la vivienda y que los impuestos para este subsector se reduzcan y permitan rentabilidades del 4-6% netas. Por tanto, asunto gubernamental.

Habrá cambios, pero lentos.

LAS EMPRESAS. Parten de una situación complicada pero el decrecimiento terminó. Empezamos a crecer en 2011, y hay que darles negocio. ¿Para qué? Para que haya más competencia, más empleo y bajen los precios –competitividad–.

Por tanto las ciudades deben apoyar la construcción de más servicios privados, más hoteles, oficinas, industrias, aparcamientos, servicios a mayores, centros comerciales… Con seguridad jurídica, plazos muy cortos, y mucho apoyo al sector privado. Algunas comunidades y municipios están en esta orientación. Vigo no.

Los cambios normativos son siempre complicados de aplicar.

No sólo porque se cambian o modifican las reglas del juego, lo que conlleva a todo el sector a reciclarse y aprender, sino porque el período de transición es largo, demasiado largo muchas veces: obras ya comenzadas, proyectos aprobados con la legislación antes del cambio y que no se ejecutan hasta varios años después, etc.

Todo esto crea dudas a todas las partes implicadas, desde los propios proyectistas, pasando por el contratista, encargados, asistencias y, por supuesto, también el control de calidad.

Si a esto le sumamos, en nuestro caso, el cambio constante de las normas de aplicación para los ensayos, algo que empieza a ser ya “tedioso”, las decisiones en obra son difíciles y, a veces, imposibles de tomar.

Está claro que tanto el CTE como la EHE-08 que están actualmente vigentes para proyectos nuevos, eran necesarios, porque los avances tecnológicos en el sector iban muy, pero que muy por delante de las normas tecnológicas de aplicación y de las instrucciones vigentes antes de su entrada en vigor.

Materiales nuevos que no estaban contemplados y que los proyectos introducían, por que mejoraban la seguridad o el confort del usuario, quedaban “cuestionados” muchas veces porque no estaban contemplados en las leyes.

Pero claro, la transición crea conflictos de intereses que a veces se escapan del propio interés técnico: si aplico la “nueva” me favorece en este caso, o en este otro caso si aplico la “vieja” va mejor, ... ¿cuántas veces no hemos escuchado eso en la obra?

Un ejemplo: una cubierta transitable, algo muy sencillo, el CTE indica que se hagan pruebas finales que indican las normas, ¿qué normas? cuando antes de la aplicación del CTE indicaba muy claramente cómo eran esas pruebas finales, qué procedimiento seguir, indicando además en qué momento era o no satisfactorio el resultado de la prueba.

Como este ejemplo se pueden contar muchos más: fontanería, calefacción, electricidad, saneamiento, materiales, …

Salir de esta encrucijada se hace muy complicado, ya que los intereses cruzados entre lo que quiere la propiedad, lo que quiere el contratista, o lo que quiere la dirección facultativa, al haber dejado un CTE “prestacional” y no restrictivo, complica muchísimo las decisiones y que el resultado sea el más “favorable” para el usuario final.

En definitiva, que los cambios son siempre importantes y para mejorar y adaptar las leyes a los nuevos tiempos, pero si se deja “en el aire”, o a decisión de otros intereses, crea dudas que pueden conllevar a tomar decisiones que no siempre son las mejores.

51aproin

c r é d it o s

fis cal

gonzalo lamas

josé antonio gil del campo

director administración y control inversión irregular_ tel. 986 828 021_

socio de garrigues abogados y asesores tributarios_ tel. 986 815 525_ jose.antonio.gil.del.campo@garriguesabogado.com

L as obligaciones del deudor

L ey de presupuestos 2011.

N ovedades en I.S.

hipotecario Entre las distintas corrientes de opinión que vienen proponiendo medidas orientadas a paliar los efectos más negativos de la crisis económica en la que estamos inmersos, y que se focalizan básicamente en colectivos de desempleados o de personas con elevado endeudamiento, parece imponerse la de reformar nuestra legislación hipotecaria para limitar las obligaciones del deudor, a la pura garantía del inmueble hipotecado, de forma similar a lo que ocurre en EEUU. En nuestra normativa hipotecaria, vigente desde el siglo XIX, el deudor no sólo responde con la garantía de inmueble gravado, sino también con su garantía personal.

En caso de impago, el acreedor podrá reclamar la primera de ellas a través de un procedimiento especial que finaliza en la subasta del inmueble. Si la cifra obtenida no fuese suficiente para la cancelación de la deuda y de los gastos inherentes, podría exigir la diferencia, por la vía ordinaria, contra el deudor y sus avalistas.

Este procedimiento es similar al vigente en otros países europeos como Alemania, Francia, Reino Unido, Irlanda, Bélgica, Grecia o Portugal.

En la práctica, las entidades financieras optan exclusivamente por reclamar la garantía inmobiliaria, y sólo excepcionalmente proceden a reclamar por la vía de la garantía personal, en el supuesto de no obtener en subasta una cifra suficiente para la cancelación de la deuda.

Modificar estos principios legales podría derivar en serias repercusiones sobre el mercado hipotecario, afectando gravemente a todos los implicados, encareciendo considerablemente el precio de los préstamos y dificultando el acceso a la financiación.

Perjudicaría a los potenciales prestatarios, al encarecer el precio, si tenemos en cuenta que, al reducir sus garantías, se incrementaría la prima de riesgo, y, en consecuencia, se elevarían también los diferenciales que se vienen aplicando a este tipo de préstamos (a mayor riesgo, mayor precio).

Perjudicará igualmente a las entidades financieras, al restar fortaleza a nuestro mercado hipotecario, limitando sus fuentes de financiación y encareciendo sus recursos.

Los mercados internacionales verían disminuir su interés en invertir en los mecanismos de refinanciación (cédulas, bonos y participaciones hipotecarias, titulizaciones hipotecarias), de tal forma que el acceso al crédito sería más escaso y más caro.

Finalmente, no parece que esta propuesta pueda incidir de forma favorable en el buen fin de los préstamos hipotecarios. Puesto que el principal motivo del impago de las cuotas de los préstamos es la pérdida de empleo o de la actividad económica, el cambio del régimen legal de la garantía no es, evidentemente, la solución adecuada para resolver este problema.

Antes de tomar decisiones en este sentido, sería conveniente analizar cuidadosamente y con la mayor prudencia, los efectos colaterales de una medida, cuyos efectos, y por las razones expuestas, no van a suponer ventaja alguna para los agentes que intervienen en el mercado hipotecario.

La ley 40/2010 de Presupuestos Generales del Estado para 2011 introduce determinadas novedades fiscales que es preciso tener en cuenta. Las que se refieren al IRPF ya he tenido ocasión de comentarlas en esta columna cuando estaba la ley en trámite en el Parlamento, por este motivo me centraré específicamente en el I.S.: 1. Coeficiente de corrección monetaria.

Se actualizan los mismos. Estos coeficientes han de aplicarse para calcular el importe de la renta a integrar en la base imponible, como consecuencia de la transmisión de inmuebles.

2. Entidades de reducida dimensión: La modificación contenida en la Ley de Presupuestos en relación con este régimen especial ha sido derogada por el Real Decretoley 14/2010, quedando para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2011 con la redacción dada por el Real Decreto-ley 13/2010.

Básicamente, este último Real Decreto-ley (i) amplió a 10 millones de euros el importe de la cifra de negocios máxima prevista para poderse acoger a este régimen y (ii) extendió su ámbito de aplicación a aquellas que cumplían con ese umbral en los tres ejercicios anteriores a aquel en el que lo sobrepasase. Además, elevó a 300.000 euros el importe de la base imponible sujeta al tipo reducido del 25% y suprimió las obligaciones de documentar las operaciones entre vinculadas para estas entidades.

3. Deducción por doble imposición interna de dividendos La Ley 34/2010, de 5 de agosto, introdujo un nuevo supuesto con derecho a la deducción por doble imposición interna de dividendos del 100%. Además del caso general de tenencia de la participación de al menos un 5% durante un período mínimo de un año, se otorga al derecho a la deducción del 100% a aquellos casos en los que, habiéndose mantenido un porcentaje de participación del 5% se hubiera reducido la participación hasta un mínimo del 3% como consecuencia de que la entidad participada hubiera realizado una operación acogida al régimen fiscal especial para fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores.

La Ley de Presupuestos extiende ahora la aplicación de dicha deducción a los supuestos en los que esa reducción del porcentaje de participación hasta el 3% se produzca, no solo con motivo de una operación acogida al régimen de neutralidad fiscal, sino también cuando sea consecuencia d una operación realizada en el ámbito de las ofertas públicas de adquisición de valores.

En ambos casos, esa deducción será aplicable cuando los dividendos se distribuyan dentro del plazo de tres años desde la realización de la operación que ha provocado la reducción del porcentaje de participación, siempre que en el ejercicio en que se produzca la distribución del dividendo no se transmita totalmente la participación o ésta quede por debajo del porcentaje mínimo exigido del 3%.

4. Amortización fiscal del fondo de comercio financiero Con efectos para los períodos impositivos que concluyan a partir del 21 de diciembre de 2007 y con vigencia indefinida, la deducción consistente en la amortización del fondo de comercio financiero de las entidades no residentes objeto de adquisición por el sujeto pasivo no será aplicable a las adquisiciones de valores representativos de la participación en fondos propios de entidades residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea realizadas a partir de la mencionada fecha.

5. Deducción por gastos de formación: Gastos e inversiones para habituar a los empleados en la utilización de las nuevas tecnologías Se extiende al ejercicio 2011 el derecho a aplicar la deducción por gastos de formación en el Impuesto sobre Sociedades por los gastos e inversiones para habituar a los empleados en la utilización de las nuevas tecnologías de la comunicación y de la información cuando su utilización sólo pueda realizarse fuera del lugar y horario de trabajo.

Asimismo, respecto de los empleados, estos gastos no tienen la consideración de rendimientos del trabajo en especie.

f o n t a n e r ía y c a le f a c c ió n

inform ática

francisco lópez gonzález

christian delgado von eitzen

perito industrial_ foncalor_ tel. 986 263 627_ fralogon@gmail.com

Ingeniero de telecomunicaciones_ tel. 600 588 098_ christian_dve@terra.es

M odificaciones del R.I.T.E. aprobado por r . d . 1027/2007

L a memoria USB sin USB ( y , además , ubicua )

Al objeto de lograr una mayor reducción en el consumo de energia, se aprobó el 27 de noviembre el R.D. 1826/2009, que modifica en algunos puntos el R.D.1027/2007 del 20 de julio.

Para la tramitación de este R.D.se han tenido en cuenta las opiniones de la Comisión Asesora para Instalaciones Térmicas en Edificios, en la que se ha oido a las comunidades autónomas, asi como a las asociaciones profesionales y los sectores afectados.

Se modifica el R.I.T.E. (Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios), en los siguientes términos: En el apartado 7 de la I.T. 1.2.4.1.2.1.(Generación de calor.Requisitos mínimos de rendimiento energético de los generadores de calor) pas a tener la siguiente redacción: • Queda prohibida la instalación de calderas de las características siguientes, a partir de las fechas que se indican a continuación: a) Calderas individuales a gas de hasta 70 kW de tipo atmosférico, a partir del uno de enero del 2010. b) Calderas estandar que tengan rendimientos a potencia nominal (Pn), y al 30 % de carga parcial, inferiores a los que se indican continuación,a partir del uno de enero del 2010 . »» Rendimiento a Pn y a una temperatura media del agua en caldera de 70 °C : R < 84 + 2 log Pn , en % »» Rendimiento a carga parcial de 0,3 Pn y a una temperatura media del agua en la caldera >50 °C: R < 80 + 3 log Pn en % Este apartado es de aplicación a calderas de Pn > 4 kW y hasta 400 kW. c) Calderas estandar que tengan rendimientos a Pn y al 30% de carga parcial, inferiores a los que se indican a continuación, a partir del uno enro 2012: »» Rendimiento a Pn y una temperatura media del agua en caldera de 70 °C, R < 87+2 log Pn. »» Rendimiento a carga parcial de 0,3 Pn y una temperatura media del agua en caldera de > 50 °C : R < 83 + 3 log Pn. Este apartado es de aplicación a calderas de Pn > 4 kW y hasta 400 kW. En base a los artículos 12.5 de la Ley 21/1992 del 16 de julio, de Industria, y Art. 30.I.2 del Estatuto de Autonomia de Galicia, y a propuesta del director xeral de Industria, Enerxia e Minas, se disponen unos artículos, siendo el Art. 4.-Reforma de instalaciones, lo siguiente: • El cambio de una caldera por otra del mismo tipo, mismo combustible y misma potencia , no se cosidera reforma. El instalador o mantenedor autorizado de la nueva caldera comunicará dicho cambio a la delegación provincial de la consejeria competente en materia de Industria, indicando el número de expediente de la instalación existente. Solo será necesario adaptar al nuevo R.I.T.E. la parte reformada de la instalación.

Sin perjuicio de lo indicado, la delegación provincial podrá exigir la adaptación de una instalación existente a las prescripciones establecidas en el nuevo R.I.T.E., cuando su estado, situación o características impliquen un riesgo grave para las personas o bienes o medio ambiente, o incluso por razones de rendimiento energético.

Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto,y por lo que entendemos una falta de rigor y concreción de los temas, surgen los problemas existentes de interpretación en cada provincia de esta Comunidad Autónoma para la ustitución de las calderas atmosféricas a gas en cominidades de vecinos, por otras del mismo tipo, con fecha posterior al uno de enero 2010. En una provincia si se permite y en otra no, creando una enorme confusión entre los propios instaladores y mantenedores a la hora de pasar presupuestos de substitución. Estamos casi seguros que el problema se volcerá a presentar a partir de enero del 2012, cuando entre en vigor la ley que prohibe la instalación de calderas quemando combustibles fósiles.

Anhelamos que se dicten leyes claras y concretas. ¿Algún día lo veremos?

Hoy en día casi todos tenemos una memoria USB de más o menos capacidad (también llamadas Pendrives, pinchos o llaveritos). Es el moderno sustituto de los hasta hace poco omnipresentes disquetes pero capaces de almacenar muchos más megas.

Se suelen usar para guardar datos o programas y llevarlos con nosotros, para traspasar ficheros de un equipo a otro (incluso nuestros, ya que cada día es más habitual tener más de uno en casa) o simplemente para tener una copia de seguridad por si acaso al disco duro le pasa algo.

Servicios de almacenamiento en Internet como Dropbox, Box.net, Mozy, Sugarsymc o ZumoDrive gozan de una creciente popularidad. El primero se ha consolidado como un referente en aplicaciones de este tipo y vamos a ver un poco cómo funciona: Lo primero es darnos de alta a través de su web: www.dropbox. com, descargar el programa (con versiones para Windows, MacOS X, Linux) e instalarlo en el ordenador. A partir de entonces en la carpeta de documentos tendremos una llamada “Mi Dropbox”. Todos los ficheros y carpetas que se guarden en esa ubicación serán automáticamente enviados a nuestra cuenta de Dropbox en Internet (manteniéndolos también en el equipo local).

Además, si ponemos el programa en otro ordenador (el portátil, por ejemplo) y lo configuramos con la misma cuenta que hemos abierto, se creará la carpeta “Mi Dropbox” y, en cuanto tenga acceso a Internet, el portátil descargará los ficheros que tenemos en el otro equipo. Siempre estarán sincronizados. Lo que se guarde (o borre) en uno se manifestará en el otro. Y así con todos los PC/Mac que tengamos y en los que pongamos la aplicación. Da igual que unos tengan Windows y otros Linux o MacOS X: todos mantendrán siempre la misma estructura de carpetas y los ficheros. Existen también versiones para iPhone, iPad, Android y Blackberry que permiten acceder también desde el móvil (siempre que tenga Internet, claro) a todos esos archivos. ¿Y qué sucede si estamos de viaje sin ordenador ni móvil y tenemos la necesidad de consultar un archivo guardado en Dropbox? Si conseguimos acceder a su página web desde cualquier otro equipo y con solo introducir nuestro usuario y la contraseña podremos ver todas nuestras carpetas y ficheros y borrar, descargar y subir lo que necesitemos.

Otra ventaja es que es una copia de respaldo de nuestros datos y aunque todos nuestros ordenadores se averíen, si en un nuevo equipo ponemos la aplicación, al poco rato ya tendremos todos los archivos.

También permite recuperar cómo estaba un archivo hace unos días, por ejemplo: trabajo en un documento que guardo en la carpeta de Dropbox en el PC. El jueves me arrepiento de haber borrado un párrafo el pasado lunes. El programa permite recuperar la versión que tenía hace unos días de una manera muy sencilla.

Otra ventaja es que permite crear una carpeta y compartirla con otra persona que también tenga el programa (previa autorización), de tal manera que todo lo que copiemos a esa ubicación no solo aparecerá en todos nuestros equipos sino también en todos los de la otra persona (y viceversa).

También permite compartir fotos y archivos de gran tamaño de una manera casi trivial incluso con personas que no tengan Dropbox. Como ejemplo en este enlace http://dl.dropbox.com/u/6127203/articulo.pdf se puede descargar este artículo desde mi Dropbox.

Es, en definitiva, un servicio ahora casi imprescindible para mí ya que me permite prescindir de los USB para llevar datos conmigo, pues siempre que tenga Internet, tengo lo que necesito. ¿El precio? La versión básica es gratuita y proporciona 2 GB de espacio (más que suficiente normalmente), capacidad que se puede aumentar sin coste convenciendo a familiares y amigos de que abran una cuenta en el servicio.

Por cierto que aseguran que almacenan los datos cifrados en el servidor y se envían a Internet mediante una conexión segura, aunque de todas maneras yo no dejo ahí nada confidencial…

53aproin

in g e n ie r ía

inm obil iaria

antonio requejo oliván

eduard andreu

ingeniero industrial_ responsable del área de gestión de proyectos de capitel_ tel. 986 442 623_ arequejo@capitelconsultores.com

director comercial de idealista.com_

N o hay viento favorable para el que no sabe a donde va S éneca (2 a .C. - 65)

F ilósofo

Cuando se tira una piedra a un estanque se intenta convertir la superficie plana y calmada en un mar de ondulaciones. Con habilidad y con un poco de suerte, puede que hasta la piedra, casi sin mojarse, realice unos cuantos saltos mientras recorre la superficie.

Una de las mayores piedras que se ha tirado al estanque de la economía gallega, sin que todavía haya entrado en contacto con el agua, ha sido el Concurso Eólico Gallego.

El estilo y habilidad con el que se tira la piedra al agua determina el comportamiento futuro de la situación; podemos dejar caer la piedra sin más y que se hunda, provocando unas pocas olas que se extinguen rápidamente; o lanzarla con determinación, provocando, con el menor esfuerzo, los mayores efectos posibles sobre la superficie, incluso fomentando la realimentación de unos efectos con otros.

Este estilo de lanzamiento en el caso del concurso, se define en los criterios de valoración establecidos para las candidaturas propuestas. En el, se establecen siete criterios de valoración con un total de 100 puntos.

El primero (3 puntos), se ha basado en el nivel tecnológico y eficiencia energética de las instalaciones de los parques. Primando la implantación de torres anemométricas y el mayor potencial eólico de los lugares de implantación.

El segundo (21 puntos), se basa en la menor afección ambiental de las propuestas. Para ello, se valoran aspectos como la potencia de los aerogeneradores, penalizándose potencias inferiores a los 1,5 MW y primando a las mayores de 4 MW. Otros aspectos residen en el aprovechamiento de subestaciones existentes, el fomento de la ejecución de líneas enterradas y las distancias a lugares naturales protegidos, zonas de protección de aves y unidades paisajísticas.

El tercero (3 puntos), se centra en el desarrollo de la red eléctrica y la cesión de las subestaciones al distribuidor.

El cuarto (55 puntos), aborda el compromiso “firme y periodificado”, por parte de los adjudicatarios, de establecer un proyecto de desenvolvimiento de naturaleza industrial. Como principal criterio, aborda la valoración de las inversiones en activos fijos tangibles y los puestos de trabajo directo creados por el plan.

Este criterio se condiciona por factores del plan industrial, como el sector del mismo (eólico o energético), la renta de los municipios donde se establece (favoreciendo a los de menor renta), la población de los municipios donde se establece (favoreciendo a los que decrecen), la entidad que lleva a cabo el plan (favoreciendo a los adjudicatarios que lo realizan por si mismos), la duración de los empleos creados, el empleo de colectivos desfavorecidos y el periodo para la ejecución del plan.

El quinto (2 puntos), tiene en cuenta el plan para la restauración del entorno, tanto en la fase de obra como en la fase de desmantelamiento de los parques.

El sexto (3 puntos), atiende a la reducción de aerogeneradores en parque eólicos ya existentes.

El séptimo (13 puntos), considera varios conceptos como las inversiones en ayuntamientos afectados, la inversión en los planes energéticos de la Xunta y los pagos a los propietarios de los terrenos.

El tipo de criterios establecidos, y la ponderación de cada uno de ellos, parece encaminado a provocar grandes olas en el estanque, sin embargo, ahora, en lugar de esperar los efectos debemos buscar una nueva piedra.

C ómo identificar una buena inmobiliaria Durante la última década las inmobiliarias fueron uno de los grandes negocios franquiciados, pero la explosión de la burbuja ha provocado el cierre de muchas. Aún así las agencias son más necesarias que nunca, aunque ahora deben cumplir unos estándares de calidad y profesionalización mucho más elevados La inmobiliaria de calidad... atiende es lo que en seguida se ve: me cogen el teléfono a la primera, son amables, me responden a los emails en el acto. Si pido información me la envían, si quiero visitar el piso de nuevo me lo ponen fácil.

Han entendido que comprador y vendedor son hoy los dioses del negocio inmobiliario, y como tales hay que tratarles. Por eso dan respuesta inmediata.

La inmobiliaria de calidad... cuida su cartera la agencia de calidad se esfuerza en encontrar la aguja en el pajar: el piso realmente vendible entre la marea de oferta. Veré que en su publicidad ofrece sus servicios a los propietarios, defendiendo su experiencia y solvencia. Es una agencia que no acepta el encargo de vender un piso cualquiera; se esfuerza por dar con los mejores. Buena señal: como comprador, eso me garantiza que ahí encontraré los mejores precios. Como propietario, recibiré un trato exquisito pero muy claro: me explicarán el proceso de venta, los pasos que seguiremos, cómo establecer el precio. Si tengo que bajar, me explicarán exactamente cuánto y porqué. Tendré una relación intensa con ellos; me mantendrán al día de cualquier oferta que se presente y nos reuniremos a menudo. Me detallarán su plan de acción para vender mi casa: la publicidad que van a hacer, la audiencia de los medios en que se anuncian. Veré que se implican tanto como yo en la venta; eso es lo que quiero.

La agencia de calidad... está en internet también se ve en seguida: ofrecen sus servicios y muestran su cartera al público adecuado. En palabras de las mejores inmobiliarias, el 90% de las transacciones empieza hoy en internet.

La agencia de calidad... se recicla están al día. Van a cursos, se actualizan. Saben cómo funciona internet y cómo usarlo para vender. Saben qué es un emailing y para qué sirve. Saben que un anuncio destacado en un listado se vende antes y me explican cómo se hace. Saben cómo hacer buenas fotos, y cómo hay que presentar el inmueble para que no pase desapercibido. Y disponen de datos actualizados y fiables del mercado. La agencia de calidad... está acreditada es una empresa seria. Está inscrita en registros, colegios oficiales, asociaciones. Documentarán sus credenciales, su antigüedad y sus referencias. La agencia de calidad... me tramita la hipoteca no dejan ningún cabo suelto. La hipoteca es tanto o más difícil de cerrar que la propia venta, así que están preparados. Tienen bancos de confianza, acuerdos con oficinas, empresas de mediación hipotecaria. Me ahorrarán el angustioso periplo de ir de banco en banco. Y se asegurarán de que la operación no muera en el intento.

i ns t a la c io n e s e lé c t r ic a s

l aboral

gonzalo pérez zunzunegui

luis pérez feijoo

director de tecnova ingenieros consultores_ tel. 986 291 793_ zunzunegui@ingenierosvigo.com

economista_ graduado social_ tel. 986 441 206_ perezfeijoo@economista.org

E l déficit tarifario y el chino cudeiro El déficit tarifario de la energía eléctrica, dicen que es el déficit originado por la diferencia entre el precio de producción y el precio de venta del kilovatio, al menos así es como nos lo venden para justificar la subida del recibo de la luz, la última del 9,8%, sobre el que se grava el impuesto especial del 4,864%, sobre el que a su vez, se aplica el 18% de IVA. Es decir, estamos hablando del 23,739%.

No pongo en duda que ese déficit tarifario sea real o no, porque desconozco las grandes cifras y fórmulas complejas para determinarlo.

Sin embargo, podemos estar seguros de que si es real la cifra manejada por la prensa, de unos 20.000 millones de euros, alguna de las grandes, medianas o pequeñas compañías eléctricas, al igual que otras muchas empresas, cajas de ahorro, autónomos, etc, hubiesen cerrado alguna oficina, efectuado regulaciones de empleo o presentado suspensión de pagos y, que se sepa, en el sector eléctrico no ha ocurrido nada de esto. La explicación podemos encontrarla en el comportamiento de estas empresas que son monopolios naturales (faltaría más), que aplican el abuso sistemático y despiadado a sus clientes, interpretando con absoluto desprecio la normativa, siempre falta de transparencia y con pocos derechos para los usuarios, que el poder administrativo y político le conceden. No es de extrañar que estas empresas capten a expresidentes del gobierno para cargos remunerados aunque, posiblemente, la gente “mal pensada” crea que es, en compensación a los favores recibidos y por recibir.

Veamos, brevemente, algunos ejemplos de cómo se forran estas compañías a expensas de otros, presentando unos presupuestos indescifrables, faltos de claridad y abusivos, para realizar las acometidas a urbanizaciones, edificios de todo tipo, etc, como estos: Presupuesto presentado por la compañía eléctrica, para llevar la energía eléctrica a una urbanización: 940.743 € + IVA. Presupuesto contratado directamente por el promotor: 516.537 € + IVA, es decir, que de haber aceptado el presupuesto de la compañía, le habría supuesto a ésta, un módico beneficio del 45%. Teniendo el promotor que ceder gratuitamente las obras realizadas a la compañía eléctrica, una vez finalizadas.

Suministro para siete viviendas unifamiliares, en zona urbana: Presupuesto de la compañía eléctrica: 147.770 € +IVA Después de haber presentado una reclamación ante la administración el presupuesto final asciende a: 982 €+ IVA, es decir la compañía obtendría el pequeño beneficio de: 146.788 € (99,3%).

Otras formas de enriquecimiento: ›› Retirar, sin previo aviso, el contador propiedad del abonado e instalar otro, enriqueciéndose con su alquiler. ›› Facturando a una parte de los usuarios cantidades no acordes a la energía que consumen, según denuncia alguna Asociación de Consumidores. ›› Cargar el consumo realizado en noviembre y diciembre con los nuevos precios y así, cada vez que se produce un cambio, aplicar la tarifa más alta. ›› Lectura del contador cada dos meses y facturación estimada cada mes, menuda coña.

Para poder descifrar el comportamiento de las compañías eléctricas, hubo que recurrir a los inestimables servicios del chino cudeiro, de origen y marcado acento gallego, acostumbrado a recibir sustos, golpes de todo tipo y calamidades, al que le gusta el humor amarillo y los rollitos primavera, pero jamás concede entrevistas ni después de pagar el recibo de la luz, ni tampoco después de morir.

E l pacto de no competencia La finalidad del Pacto de no Competencia, es la de impedir que el trabajador cuya relación laboral se extinga aproveche la experiencia, la relación con la clientela, la formación y los conocimientos adquiridos durante el tiempo que prestó servicios en la empresa con la que ha dejado de estar laboralmente vinculado, para desarrollar, en beneficio de terceros o propio, actividades susceptibles de perjudicar la posición que ocupa su empresa de origen en el sector del mercado en que la misma actúa. La regulación de este pacto establece lo siguiente: “El pacto de no competencia para después de extinguido el contrato de trabajo, que no podrá tener una duración superior a dos años para los técnicos y de seis meses para los demás trabajadores, sólo será válido si concurren los requisitos siguientes: a) Que el empresario tenga un efectivo interés industrial o comercial en ello, y b) Que se satisfaga al trabajador una compensación económica adecuada”.

La concurrencia de ambos requisitos (interés industrial o comercial y adecuada compensación económica al trabajador) es esencial para la validez del pacto, puesto que dicho pacto supone una restricción del derecho al trabajo y de la libertad de trabajo, consagrado en la Constitución Española, y únicamente puede limitarse si concurren otros intereses susceptibles de protección, como lo son, en este caso, ciertos valores conectados con el también Derecho Constitucional a la libertad de empresa que se encuentran en la órbita del empresario.

Teniendo en cuenta la necesaria contraprestación y la necesidad de probar la existencia de un interés efectivo del empresario, en la práctica es recomendable hacer uso de estos pactos sólo para aquellos trabajadores que, atendiendo a su categoría profesional o su puesto de dirección, puedan tener unos conocimientos esenciales o unos contactos con clientes que realmente puedan ocasionar un perjuicio a la empresa de origen.

Ante el incumplimiento del trabajador, el empresario podrá reclamar el resarcimiento del daño mediante una indemnización de daños y perjuicios, que frecuentemente vendrá constituida por la devolución de la compensación económica ya percibida por el trabajador. Pero es evidente que del incumplimiento del pacto pueden derivarse otros perjuicios al empleador de origen, que deben serle resarcidos. Sin embargo, resulta extremadamente difícil probar la existencia de dichos perjuicios y, especialmente, la relación causa-efecto entre la concurrencia del trabajador y los daños.

Por ello, es muy recomendable incorporar al pacto de no competencia post-contractual cláusulas penales, cuya función coercitiva o de garantía, estimula al trabajador a cumplir la obligación asumida.

55aproin

m a r k e t in g in m o b ilia r io

me dioambie nte

moisés campos giraldez

carlos pérez mosteiro

director gerente de campos y celay, s.l._ tel. 607 949 021_ campos@camposcelayinmobiliaria.es_

fisteco, s.l._ departamento de medioambiente_ tel. 606 364 164_ buscalar@buscalar.es

S ólo existe el H oy y el ahora …

L uz verde

Estimados Amigos, hace unos días un colaborador me preguntaba que tenía que hacer para ese día… Yo, enseguida me apresuré a decirle que no hiciese otra cosa que vender, pero vender y cobrar. Le transmití que no hay mejor marketing inmobiliario que el que logre que sean abonados los servicios prestados. Él llamó a varios contactos que ya habían visto propiedades con nosotros, pero que se estaban pensando el comprar o no comprar.

Muchas veces estamos tan desanimados que lo único que hacemos es abrir ciclos de venta y la clave y el secreto de las ventas es cerrar ciclos de venta. Es curioso pero a muchos “vendedores” les da miedo intentar cerrar una venta por el miedo que les supone el NO del cliente. No saben argumentar las objeciones que puedan surgir en las negociaciones. Pues bien, la venta empieza siempre por un NO. Pues si no fuera así lo que haríamos es despachar.

Tenemos que ser verdaderos vendedores y no “vendedores” entre comillas. Un verdadero vendedor tiene que tener aptitudes y actitud. Las cualidades son importantes y tener actitud positiva también; unas sin las otras no se logra triunfar. Ser entusiastas en época de crisis es imprescindible.

Llame y pregunté claramente a sus contactos: ¿Qué tengo que hacer hoy para que Usted me compre esta propiedad? En la respuesta está la clave. Salve esa objeción que impide que no se realice la compra. La mayoría de las veces, son objeciones inconscientes.

Todos a la hora de comprar, hacemos una balanza mental, donde a un lado ponemos los beneficios de lo que vamos a adquirir (valor) y en el otro lo que vamos a pagar (dinero). Tiene que pesar más la del valor cara al posible cliente.

Venda valor, dele valor a las propiedades que ofrezca, consiga definir cuáles son los beneficios que obtienen al comprar esa vivienda, venda sensaciones emocionales, haga que su cliente se imagine disfrutando de esa propiedad. Si lo logra, todo será más fácil.

Pues bien, en resumen, haga hoy lo importante, lo más importante… VENDA Y COBRE !!!Porque ni el ayer ni el mañana existe¡¡¡ Nota: Mi colaborador logró vender un local ese mismo día para un inversionista y me agradeció el consejo.

Hoy sigue llamando a todos los contactos con ciclos abiertos de venta anteriores. Diferencie lo que es un contacto con cliente ya que uno todavía no ha comprado nada y él otra ya sí. Haga clientes y cobre.

No es fácil de comprender por el ciudadano medio el puzzle del sector energético en España y menos aun la subida del recibo de la luz. Pero echando un vistazo a las cifras del sector creo que bastara para despejar las dudas sobre el por qué de esta subida en los últimos tiempos. El Ministerio de Industria calcula que los costes de producción energética en España durante el 2011 ascenderán a 17.757 millones de euros, mientras que los ingresos (vía recibos de los clientes) solo aportarán 12.709 millones.

La diferencia entre los gastos e ingresos es lo que conocemos como “déficit tarifarío” que crecerá por tanto en 5.048 millones. El gobierno trata de corregir parte de este déficit con las subidas aprobadas que todos conocemos. Hay que tener en cuenta que a finales del 2010, el desfase acumulado en los años anteriores ya superaba ligeramente los 20.000 millones de euros. Y este dinero, adelantado por las eléctricas, hay que devolverlo en el 2013.

Frente a este panorama a priori poco alentador, podemos decir que las cinco grandes compañías eléctricas que operan en España, y que acaparan más del 95% del mercado, no lo están pasando precisamente mal, ya que en conjunto todas ellas presentaron un beneficio neto en el primer semestre del año 2010 de 8.435 millones de euros.

Está claro por tanto que producir y vender energía en España es rentable, entonces; ¿por qué existe el déficit tarifarío? Según datos oficiales del Ministerio de Industria, de los 17.757 millones de costes que generará el sistema eléctrico en el 2011, una parte importante corresponden a las primas que hay que aportar a las energías renovables y la cogeneración, otra parte corresponde al suministro de energía a las Islas Canarias, otra parte se genera por la gestión de demanda para los grandes consumidores, otra por el coste de transporte y distribución, y una parte muy pequeña para otras partidas menores.

Como podemos observar, el coste de las energías renovables (18% de la demanda de electricidad) es muy alto, pero la realidad es que España sigue siendo al mismo tiempo muy dependiente de la energía nuclear, (21% de la demanda) y que llega importada de Francia a un precio realmente elevado y el resto (61% de la demanda) de las centrales hidroeléctricas y térmicas que consumen carbón subvencionado.

Las renovables, además, seguirán necesitando el año que viene casi 6.800 millones en ayudas, aunque se entiende que su apuesta nos hace menos dependientes de otras fuentes de energía. Por tanto, a la vista de este análisis; podemos decir que los españoles pagamos casi tanto por cubrir los excesivos costes de nuestro sistema eléctrico como por lo que consumimos y de esta situación salen algunas de las claves del porque de la nueva subida de las tarifas. Para aclarar aun más este tema hagamos las siguientes reflexiones: ¿Qué parte de la factura de la luz paga el consumo y cuánto se dedica a sufragar los costes del sistema?

Según las organizaciones de Consumidores de cada 100,00 euros que un ciudadano español paga de luz, solo 53,00 corresponden realmente a su consumo eléctrico. El resto sirven para pagar impuestos, para subvencionar las energías renovables y el carbón nacional a partir del 2011, o para pagar el déficit de tarifa y sufragar el resto de costes de producción.

Entonces ¿Es necesario subvencionar tanto a las energías renovables?

A la vista de los números estas energías parecen el centro del problema pero no solo por las primas que reciben sino por lo que aportan, es decir; el 20% de la potencia eléctrica instalada en España es eólica y otro 4% solar entre ambas (de producción más cara) cubrieron solo el 18% de la demanda nacional de electricidad este año. El ciclo combinado (con un 26% de la potencia instalada) cubrió el 23% de la demanda. En cambio la energía nuclear, con solo un 8% de potencia instalada, abordó el 21% del consumo. España importa energía nuclear muy cara, porque es la que mejor garantiza la estabilidad del sistema, pero no quiere producir más, pese a que sería mucho más barato. La moratoria nuclear es uno de los graves problemas que tendrán que resolver el PSOE y PP en la negociación del pacto energético.

A modo de resumen podemos decir que la apuesta por las energías limpias en estos momentos cuesta mucho dinero y desechar por completo la energía nuclear obligaría al ciudadano medio a asumir un coste a corto plazo muy difícil de superar, pero a cambio podrá decir abiertamente y con orgullo que es el autentico abanderado del medio ambiente en toda Europa en relación a la energía eléctrica que consume.

m e r c a n t il

s e gu ridad y s al u d

luis güell cancela

antonio carballo couñago

socio cuatrecasas, gonçalves pereira, s.r.l.p._ tel. 986 449 300_ luis.guell@cuatrecasas.com

arquitecto técnico_ coordinador del gabinete de seguridad del coaatpo_ tel. 986 225 384_ acarballo@coaatpo.es

R eforma de la L ey de L ucha contra la M orosidad

M odelos de contratación y

En marzo del pasado año apareció publicada en prensa la noticia de que las Administraciones tendrían que pagar a sus proveedores en un plazo de 30 días y las empresas privadas en 60 días después de que los grupos representados en la Comisión de Industria del Congreso de los Diputados así lo decidieran por unanimidad. Se trataba de una modificación de la Ley de Lucha contra la Morosidad que finalmente se materializó y que está dando lugar a numerosas consultas acerca de su aplicación e interpretación.

Uno de los graves problemas dentro de la crisis económica que nos asola es, precisamente, la morosidad de la Administración Pública, en particular de las administraciones locales. Frente a ello, la reducción del plazo de pago a 30 días (a día de hoy dicha cifra se multiplica por cinco) forzosamente tendría excelentes efectos para la solvencia de sus proveedores. Es cierto que el plazo de 30 días no será exigible antes del 1 de enero de 2014 (la aplicación de los nuevos plazos es progresiva: 120 días hasta el 31 de diciembre de 2011, 90 días en el año 2012, 60 días en 2013 y 30 días a partir del 1 de enero de 2014), pero la decisión adoptada bien merece un aplauso.

Otra de las modificaciones introducida en la Ley de Lucha contra la Morosidad se refiere a la eliminación de la posibilidad de negociar plazos entre el deudor y el acreedor (cliente/proveedor). Hasta hace poco el plazo general previsto en la Ley para el pago entre empresas era de 30 días, a no ser que las partes hubieran pactado algo distinto. La práctica ha demostrado cómo dicha posibilidad de pacto ha permitido alterar los plazos de pago con carácter general, hasta el punto de que el plazo medio de pago entre empresas privadas se situaría cerca del centenar de días (más de tres veces la previsión legal), llegando incluso a situaciones de abuso. Por ello, se ha entendido que es necesario suprimir con carácter general la posibilidad de pacto entre las partes acerca de los plazos de pago con el fin de evitar posibles prácticas abusivas de grandes empresas sobre pequeños proveedores que den lugar a aumentos injustificados del plazo de pago. Igualmente, se establece un calendario transitorio de 85 días hasta el 31 de diciembre de 2011, 75 días en el año 2012, que culminará el 1 de enero de 2013 en que el plazo de pago quedará fijado en 60 días. ¿Existe alguna posibilidad de pactar otros plazos de pago más amplios? Habrá que esperar a lo que determinen en el futuro los Tribunales en su jurisprudencia, pero con arreglo a la literalidad de la norma parece que sí existe dicha posibilidad, siendo de gran relevancia la prestación por parte del deudor de garantías adicionales.

Por último, no quiero dejar de referirme a una cuestión importante.

Por disposición legal Administración y empresas privadas deberán “retratarse” e informar acerca del cumplimiento de los plazos de pago previstos y número y cuantía de las obligaciones en que se esté incumpliendo el plazo. Por lo que se refiere a las empresas privadas, el 31 de diciembre se publicó en el BOA la resolución con la información que se ha de contener en la memoria de las cuentas anuales (individuales y consolidadas): (a) importe total de pagos a proveedores distinguiendo los que hayan excedido los límites legales; (b) plazo medio ponderado excedido de pagos y (c) saldo pendiente de pago que, a cierre de ejercicio, acumule un aplazamiento superior al plazo legal. Excepcionalmente, para el primer ejercicio de aplicación de esta resolución (cuentas correspondientes al ejercicio 2010) únicamente habrá que incluir en la memoria la información del apartado (c) anterior. Por ello, será necesario identificar correctamente el ámbito de aplicación de la norma, el plazo legal de pago que en cada caso corresponda y el régimen transitorio aplicable a cada empresa, para lo que siempre es recomendable estar bien asesorados.

coyuntura económica A consecuencia de la coyuntura económica actual estamos asistiendo al resurgir, por parte de los promotores inmobiliarios, de prácticas de contratación que, afortunadamente iban camino de su extinción, como son la multi-contratación y la contratación de trabajadores autónomos (sin personal a su cargo), aderezado, en algunos casos, con la aportación de materiales e incluso de trabajadores, por parte del promotor.

Evidentemente, dentro de lo que es lícito, todo es posible, pero no se puede obviar que la complicación organizativa que esta práctica de contratación dispersa lleva implícita, va en detrimento de las condiciones de seguridad y salud en que los trabajadores van a realizar su trabajo, al tiempo que supondrá una distracción de las funciones de cada interviniente en el proceso y la alta probabilidad de la aparición de responsabilidades sobrevenidas para el promotor, toda vez que por efecto de dicha segregación, desaparece la línea que delimita las acciones y obligaciones de cada cual.

Bien, si a pesar de todo nos decidimos a realizar variantes sobre la relación promotor-contratista, tal y como la definen el R.D. 1627/97 y la Ley 38/1999 (L.O.E.), desvirtuándola, conviene que tengamos en cuenta, aunque puedan resultar obvias, cuestiones como las siguientes: 1º.- La promoción inmobiliaria y la construcción – al igual que la compra-venta de materiales-, como actividades económicas, pertenecen a grupos diferentes según la C.N.A.E. teniendo, además, que disponer de organizaciones empresariales distintas, y de distintos sistemas productivos, así como de Planes de Prevención de Riesgos Laborales (P.P.RR.LL.) específicos para cada actividad, con lo que las capacidades legales para actuar en un sector u otro, indistintamente, no existen.

2º.- Los Planes de Seguridad y Salud, que continúan siendo vistos, simplemente, como un costo más –¡así nos va!– resulta que tampoco son intercambiables. Cada empresa contratista ha de elaborar su propio Plan, inexcusablemente, no hay alternativa.

3º.- En cuanto a contratación: La contratación de trabajadores autónomos, sin personal a su cargo, supone, para el promotor, pasar de inmediato a tener la consideración de contratista con todo lo que ello implica, que es mucho.

La contratación a otra empresa, solamente de mano de obra, supone una infracción tipificada en la L.I.S.O.S. como grave, dado que la cesión temporal de trabajadores contraviene lo establecido en el artículo 43 del Estatuto de los Trabajadores.

En el sector construcción, para que una empresa puede ser contratada y a su vez subcontratar, la primera condición que ha de darse es la de que esté inscrita en el R.E.A. El destinar a la obra, personal perteneciente a la empresa promotora para el desarrollo de labores de supervisión o asimilables implica, de inicio, que dicha actividad ha de estar contemplada, y realizada su evaluación de riesgos, en el P.P.RR.LL. de dicha empresa. Evaluación que ha de ser actualizada para cada obra o fase de la misma.

Como se puede apreciar, el alejarse de lo establecido conlleva una serie de inconvenientes a considerar.

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C olombia , un mercado residencial

Y ahora qué …???

Hace unos días nos desayunábamos contemplando la noticia de que la mayor empresa de nuestro sector, aquella que había sido la protagonista del mayor concurso en la historia de este país, se encontraba a las puertas de una posible salida del mismo, evidentemente estoy hablando de Martinsa-Fadesa.

La noticia era, al menos para mi sorprendente, puesto que, para mí como para otros muchos, la citada entidad se encontraba más que en un concurso en un proceso de liquidación… Pero lo que más me sorprendió de esta noticia, no era el titular en sí, sino, las cifras que se citaban en esa noticia que no dejaban de asombrarme: “Desde julio de 2008 la compañía ha logrado entregar un total 5.700 viviendas, promover 142 avances de gestión urbanística de suelo y facturar 1.340 millones de euros”.

No se si pecando de optimismo, me pareció que esa cifras en dos años y medio, con la coyuntura económico-social vivida en ellos, con la “mala prensa” que tenía la citada firma, etc…, abría una puerta a la esperanza de un sector que, en término pugilísticos, está noqueado. ¿Por qué ellos si y otros no…?

Si analizamos la situación a corto plazo, el panorama que se vislumbra no es nada halagüeño, por resumir: economía estancada, en el entorno de los 5 millones de parados, stock de viviendas en máximos históricos y creciendo, sector financiero en plena reestructuración con falta de liquidez? y con mayor falta de interés en invertir en ladrillo (amén de que muchos de esos Bancos y Cajas se han convertido en las mayores propietarios de viviendas (acabadas o por acabar), desarrollos urbanísticos, etc… de este país)… y a todo esto debemos añadir la más que deteriorada imagen del sector en la sociedad y el “poco apoyo” (con la eliminación de ventajas fiscales, de legislaciones altamente restrictivas…) por parte de las distintas Instituciones del estado.

Bien, el enfermo se encuentra en situación crítica, pero, vuelvo a contemplar las cifras antes citadas y me sigue asaltando una sensación de optimismo, eso sí, moderado.

Somos un país de dichos, se me ocurren algunos, “… cualquier tiempo pasado fue mejor…”, “…mas vale pájaro en mano…”…pero a veces, “…el árbol no te deja ver el bosque…”.

Es evidente que el modelo productivo debe variar, que debemos asumir que se han producido excesos que van a lastrar la futura actividad, que ha de absorberse (dependiendo de la zona geográfica con mayor o menor dificultad) el stock de viviendas… pero, sigue habiendo potenciales compradores de viviendas, Alemania ha superado la crisis, Inglaterra y Francia están a las puertas, España sigue siendo el país de Europa con mayor calidad de vida y el destino turístico por excelencia, los países potencialmente más perjudiciales para el Turismo y sobre todo para la denominada vivienda turística (los países mediterráneos del norte de África: Marruecos, Túnez…) están inmersos en un proceso “revolucionario” que va a provocar no pocas incertidumbre sobre su futuro... , alguna puerta a la esperanza parece que vuelve a abrirse.

Es evidente que todavía deben concluir algunos procesos (como por ejemplo la reestructuración del Sector Bancario) para que la economía y los famosos “mercados” vuelvan a fluir, pero… ¿y ahora qué? nos sentamos a ver pasar el tren o tratamos de subirnos, aunque no tengamos claro a donde nos lleva… no hay recetas milagrosas, ni tengo (ojala) la receta mágica, pero considero que un sector tan dinámico como el nuestro, compuesto por emprendedores (como siempre han sido los promotores que han creado riqueza y un lugar en el que vivir donde antes no había nada..), ha de poner sus miras en las pequeñas rendijas que se abren y dejar atrás todas las puertas que se han cerrado.

emergente La problemática política y social, ha provocado que la inversión extranjera en Colombia no haya fluido como lo ha hecho en otros países de Latam. La incipiente recuperación económica del país, así como la estabilidad política y social que va adquiriendo en los últimos años, colocan a Colombia en el punto de mira de la inversión extranjera, siendo el sector inmobiliario uno de los puntos de destino, especialmente en el sector residencial.

Colombia cuenta con 45,8 millones de habitantes (48 millones en 2015 y casi 51 previstos en 2020). Es un mercado, en términos de población, similar al español, pero con un importante déficit habitacional.

Un 36,2% de los hogares (3,8 millones) presentan algún tipo de situación deficitaria. De ellos, 1,3 millones tienen un déficit genérico y 2,5 millones serían susceptibles de alguna mejora para intentar corregirlo.

También como España, cuenta con un interesante potencial de vivienda vacacional, todavía poco explotado.

La necesidad de vivienda anual se cifra en 350.000 unidades1 para los próximos años, encontrándose el país inmerso en una transformación de los hogares que se incrementan en número año a año, disminuyendo su tamaño.

Los ritmos de construcción de vivienda no han conseguido atender la demanda y reducir el déficit. Este problema histórico, parecía comenzar a solucionarse en los años 90, produciendose un incremento de la producción (máximo de 137.000 unidades en 2003), los precios y el crédito hipotecario. Al final de la década, se produce una importante crisis retrayendo la producción, que no se recupera hasta el año 2000.

La crisis financiera actual, provoca la caída de ventas y producción.

La demanda deja notar su recuperación a partir de abril de 2009, y los proyectos de construcción comienzan a presentar mayor actividad en el segundo semestre de 2010. Hasta el mes de octubre aprueban el mismo número de viviendas a construir que durante todo el año 2009, lo que supone un 26,5% más que en el mismo periodo de ese año y un 3,8% más que en 2008.

La crisis de los noventa produjo un cambio radical en el modelo de negocio residencial. Se consolida el modelo de preventa: no se comienza a construir hasta comercializar una parte importante de la promoción sobre plano, suficiente para llegar al punto de equilibrio.

La vivienda se agrupa en dos grandes bloques: VIS (Vivienda de interés social) y No VIS. El nuevo ciclo a partir de 1999, ha cambiado la composición de la producción. En ese año, más del 60% de las aprobaciones de inicio de viviendas pertenecían al producto VIS, mientras que en 2010, hasta octubre, el porcentaje de esta tipología es del 40%.

No obstante, en los dos últimos años, se ha incrementado el porcentaje de vivienda de interés social promovido, especialmente debido al subsidio que ofrece el gobierno.

El 54% de las familias vive en viviendas propias, un 31% lo hace en régimen de arriendo o subarriendo y el resto se encuentra en otras situaciones. Ahora se está produciendo en el sector un incremento importante de la inversión para alquiler. Algunos estudios señalan los precios de Colombia como muy bajos comparados con el resto del mercado mundial. Así, el precio medio de una vivienda en Bogotá puede situarse en 135.000 €.

La evolución del precio en los últimos meses ha sido creciente, en torno al 5%. Se prevé la tendencia continúe así, dada la presión ejercida por la demanda y la reducción del stock producida los pasados meses. La escasez de suelo que afecta a ciudades como Bogotá, Barranquilla, Bucaramanga o Cali, también constituye un elemento de presión al alza.

El nuevo gobierno de Colombia ha establecido un compromiso muy importante con el sector residencial. Se designa a la vivienda como una de las cinco locomotoras del crecimiento económico del país, con el compromiso de edificar un millón de viviendas durante los cuatro años que dure su mandato (2011-2014).

Los próximos años aparecen para Colombia como un periodo importante de expansión de su mercado residencial, produciéndose para 2001 un estado de confianza en los agentes del mercado que se traduce en expectativas muy positivas para el año que comienza. Así, se piensa que puede producirse un crecimiento en las ventas de entre el 9 y 11%. El impulso que el gobierno está dando al sector de manera controlada, así como el aprendizaje que los promotores tuvieron en la anterior crisis, serán elementos importantes para que este crecimiento previsible no se transforme en una burbuja inmobiliaria.

Estimación de BBVA Research

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t e le c o m u n ic a c io n e s

u rbanis m o y v iv ie nda

miguel lorenzo font

miguel font rosell

ingeniero de telecomunicaciones_ tel. 669 203 035_ milofo@terra.es

licenciado en derecho_ arquitecto técnico_ api tel. 606 456 632_ barlovento56@yahoo.es

¿D e quién es I nternet ?

U n entendimiento inexcusable

¡Rápido!, ¡corran!, ¡¡¡no se lo pierdan!!! ¿Tienen cerca una conexión a Internet? Vayan a www.rojadirecta.com. A algunos quizá les suene, una página web que en su día fue denunciada en España por publicar enlaces a emisiones en directo de acontecimientos deportivos. Para los que no lo vean, se lo describo: en lugar de la habitual parrilla con la programación del día, nos encontramos un precinto en toda regla.

Alguno habrá pensado que tiene algo que ver con la conocida como Ley Sinde, famosa ya desde antes de su nacimiento, y al ver tanto aguilucho en la página quizá se haya retrotraído a algún momento de su pasado... Pero no, no se equivoquen: al menos por el momento, esta página web española no ha sido prohibida ni cerrada en España, y continúa funcionando con relativa normalidad. Los sellos que pueden ver son americanos, del Departamento de Justicia de los Estados Unidos y organismos de defensa de la propiedad intelectual, con todo el colorido y espectacular efectismo que tanto gusta por aquellas tierras, y acompañado de un texto explicativo donde se recuerda que está fuera de la ley reproducir o distribuir cierto tipo de contenidos sin autorización. Y desde luego dejan claro que no se andan con bromas, ¡cinco años en una prisión federal!

No es mi intención en absoluto, al menos en este caso, criticar las leyes de ambos países ni ningún otro, por mucho que antepongan la legítima defensa de la propiedad intelectual a la denuncia y persecución de otro tipo de crímenes más evidentes, algunos de ellos legales en muchos lugares. ¿Cómo puede funcionar con normalidad una página que aparentemente no funciona? ¿Qué es lo que me parece tan destacable de este cierre? ¿Cómo puede ser que una página que está en España y que no se cierra en España se vea afectada por leyes y prohibiciones de otros países? ¿Pueden las leyes norteamericanas estar por encima de las nuestras... en nuestro propio país?

Pues la realidad es que la página no se ha cerrado, tan sólo se han bloqueado sus accesos desde algunos de sus dominios (.com y .org), pero se puede llegar a ella igualmente, por ejemplo, desde el dominio .es. Y la cuestión es que esos dominios genéricos tan conocidos y utilizados en Internet son gestionados por empresas estadounidenses que, si bien deberían ser eso, meros gestores neutrales de estos nombres, resulta que son obligados en su país a salirse de su papel de registradores y aceptar que su seguramente legítima censura alcance más allá de sus fronteras con unos métodos seguramente no tan legítimos. ¿Se imaginan que no pudiéramos cultivar ni vender patatas en España porque a diez mil kilómetros en otro país del mundo fuese ilegal? ¿Se imaginan que en España se declararan ilegales determinadas actividades de, por ejemplo, Google, y se pretendiera bloquear el dominio google.com en todo el mundo? Y luego se critica que China censure el acceso a páginas web dentro de su propio país y ejerciendo su soberanía.

Estas cosas nos demuestran que Internet, aunque sea de todos, es un poquito más de algunos... y un poquito menos de otros.

El sector inmobiliario está parado en España, o circula a una velocidad próxima al ralentí en casi toda la península. Las empresas están colgadas con deudas que difícilmente pueden asumir, con amortizaciones y pago de intereses imposibles en la mayor parte de los casos.

Las entidades financieras han prestado mucho mas dinero del que tenían y podían, en una carrera enloquecida hacia unas rentabilidades que parecían no tener fin, empeñándose hasta las cejas con entidades extranjeras que ahora reclaman la deuda y los intereses.

Bancos y Cajas llegaron a “perseguir” a los promotores para que estos les pidieran los créditos en cantidades incluso superiores a las valoraciones que dichas entidades hacían del producto inmobiliario, con gran riesgo en el factor suelo, un riesgo que raramente evitaban.

La componente suelo, el único sumando del precio de la vivienda que constituye la llamada burbuja inmobiliaria, hoy no vale ni la mitad de lo estimado hace tres años al principio de la crisis, y eso a efectos teóricos, ya que de necesitar materializarlo difícilmente se puede encontrar comprador para gran cantidad de ese suelo, y ese es el auténtico problema en todo esto.

Los análisis de riesgos, llevados a cabo por las entidades financieras, sobre todo en cuanto al suelo, o eran escasos, o mal documentados, o llevados a cabo por funcionarios nada conocedores del mercado, de sus posibilidades y sobre todo de sus riesgos.

Como consecuencia de todo ello, hoy las entidades financieras se han llenado de activos inmobiliarios de dudoso valor y las empresas inmobiliarias de deudas hasta las cejas, en las que unas arrastran a otras, mientras que la rueda de su existencia se ha parado sin remisión.

De todo ello, todos tenemos mucho que aprender, y si lo hacemos, y lo hacemos bien, seguramente saldremos reforzados para futuras actuaciones profesionales, mas acordes con nuestras posibilidades.

Lo primero que hay que aprender, a mi juicio, es que al menos hasta salir de esta situación, entidades financieras y empresas promotoras están en el mismo barco, han de ir de la mano y solo saldrán si lo hacen juntas.

Ahora las entidades financieras tienen suelo y posibles clientes, sin saber convertir el suelo en una vivienda para sus clientes. El promotor por otra parte no tiene ni suelo ni clientes, pero sabe convertir el suelo en viviendas, por lo que ambos están condenados a entenderse, ya que el suelo no se vende, pero una vivienda si que puede rentabilizarse.

Urge el entendimiento mutuo, al menos mientras dure el stock, y mientras las entidades financieras no dispongan de todo el dinero necesario para atender las demandas de promotores independientes.

Si nos centramos en nuestro ámbito, un acuerdo APROIN-NovaCaixaGalicia, en el que la caja ponga el suelo, capte los clientes, habilite los correspondientes créditos con las garantías pertinentes, y los promotores pongan su conocimiento de llevar adelante la promoción, cobrando sus honorarios por ello, y entre ambos, exponiendo con claridad las cuentas, acaben disponiendo de un producto, esta vez perfectamente comercializable, el suelo tendría salida, las empresas promotoras no desaparecerían, los clientes tendrían el respaldo de la caja y su vivienda final, con todas las garantías y máxima claridad. Evidentemente sería un acuerdo en el que habría que involucrar a la Administración, quien debería comprometerse a allanar el proceso, agilizando al máximo tanto la gestión, como las correspondientes licencias. Es cierto que actualmente en Vigo, con una política nula e inexistente de vivienda eso es imposible de lograr, pero existen muchas posibilidades de lograrlo con la próxima Corporación, y no cabe duda de que ahora es el momento de sentar las bases para ello.