Conseils et recommandations pour une meilleure gestion immobilière

PAR DIANE BEAUDIN, RESPONSABLE DU MAGAZINE L’ADRESSE, RQRA

COMMENT RÉUSSIR À MAINTENIR UN IMMEUBLE MULTI LOGEMENTS EN PARFAITE CONDITION, RESPECTER SON BUDGET DE MAINTENANCE ET D’ENTRETIEN ET PRÉVOIR LES DIFFICULTÉS TOUT EN FAISANT DES ÉCONOMIES ET EN DÉMONTRANT UNE CONSCIENCE ÉCOLOGIQUE ?

Il s’agit d’un travail exigeant. Nous avons posé quelques questions à ce sujet à un expert en gestion immobilière, Marc Ouimet, V.-P. adjoint — gestion d’actifs, MEE et développement durable du Groupe Maurice, qui a accepté de nous expliquer les bases de la gestion d’immeubles. Que vous soyez propriétaire, gestionnaire, responsable de la maintenance ou concierge d’une petite ou d’une grande résidence, ou encore œuvrez au sein d’un groupe immobilier, la gestion d’un immeuble comporte des principes de base qui s’appliquent à tous.

IDENTIFIER LES COMPOSANTES

« Un immeuble c’est comme une voiture neuve. Si je ne change pas l’huile et les freins et que je ne mets que de l’essence, elle va bien fonctionner pour une bonne période, mais à un moment donné, le moteur va juste arrêter et ce n’est jamais le bon temps quand ça arrive. Et là, ça va coûter cher et causer beaucoup d’inconvénients », précise d’entrée de jeu monsieur Ouimet. Toute bâtisse possède des composantes qui sont souvent non apparentes. La toiture, une chaudière ou un air climatisé qui sont nécessaires au confort des occupants mais qui ne sont pas visibles. D’où l’importance de bien les identifier.

On a tous entendu parler du Fonds de prévoyance, une exigence pour les condominiums. Cette exigence ne s’applique pas aux RPA mais constitue un guide de maintenance de référence pour la bonne gestion d’un bâtiment. En effet, on y identifie les composantes principales de l’immeuble en considérant le cycle de vie des équipements, la valeur de remplacement pour établir un programme d’entretien préventif.

INVESTIR DANS LA PRÉVENTION

En premier lieu, il est important d’élaborer un guide de maintenance qui identifie l’ensemble des composantes. Celui-ci peut être établi avec l’aide des fournisseurs ou avec des spécialistes en gestion d’immeubles.

L’entretien et la maintenance des ascenseurs et des gicleurs sont réglementés par une loi qui oblige une vérification des systèmes sur des bases semestrielles ou annuelles. Cependant, il revient au gestionnaire de l’immeuble d’établir un guide de maintenance pour la plomberie, l’électricité, le chauffage, etc. et de tenir un registre de vérification des systèmes et des équipements, faite selon des fréquences déterminées. Le gestionnaire s’assure ainsi de la régularité de l’entretien du bâtiment et diminue les risques de conséquences graves.

FAIRE DES TOURNÉES RÉGULIÈREMENT

Le meilleur indicateur pour toute détection de problème se fait lors des tournées. Par le son ou la vue d’un équipement, on peut aisément détecter s’il y a quelque chose qui ne va pas, on peut savoir s’il coule ou s’il fait un bruit anormal. Ainsi, il ne faut pas hésiter à aller régulièrement sur le toit du bâtiment ou encore dans les salles de machinerie.

« Le meilleur moment pour un gestionnaire de RPA pour faire une tournée c’est probablement à sept heures le matin. Parce qu’à sept heures le matin, les résidents ne sont pas encore réveillés, les familles n’appellent pas, on ne se fait pas déranger par d’autres priorités. On arrive, on fait une tournée extérieure, une tournée intérieure et on sait tout de suite s’il y a un problème. On prend le pouls de notre résidence et on sait si elle est en santé ou si elle commence à faire de drôles de bruits ou si des équipements présentent des écoulements », précise Marc Ouimet. En partant du principe qu’il est moins coûteux de remplacer une courroie avant qu’il y ait un bris d’équipement, les tournées sont un outil précieux pour réaliser des économies majeures.

UNE RESPONSABILITÉ PARTAGÉE

Les dégâts d’eau sont la principale cause de réclamation auprès des assureurs. Les gestionnaires de résidences en connaissent bien les conséquences et les coûts. Lorsqu’il y a en place des outils de détection de fuites d’eau (par exemple, l’entretien des drains des éviers de cuisine) et que le gestionnaire informe ses résidents avec des campagnes de sensibilisation, les conséquences sont ainsi mitigées.

Autant en matière d’économie d’énergie que dans la gestion des matières résiduelles, la participation de la majorité des résidents et de tous les employés est requise pour connaître un effet positif sur les résultats.

EN CONCLUSION

Les bonnes pratiques, les outils de communication et la vigilance des occupants et des employés engendrent une diminution des risques d’un éventuel sinistre et contribuent à la bonne gestion d’un immeuble multi logements.