Dagmar Bolwijn, Thuis Nieuwbouwmakelaars

“De woningmarkt gaat weer meer om het gevoel en daar voelen wij ons goed bij”

Thuis Nieuwbouwmakelaars

Obbe Gert Olthof en Dagmar Bolwijn

Volgend jaar bestaat Thuis Nieuwbouwmakelaars vijftien jaar. In 2009, toen Dagmar Bolwijn en Obbe Gert Olthof de handen ineen sloegen, voorzagen ze niet in welke brisante tijden hun nieuwbouwmakelaardij terecht zou komen. Het begon vrijwel direct met de kredietcrisis die in makelaarsland diepe sporen trok. Toen die situatie onder controle was en het weer crescendo ging, brak corona-pandemie uit. Die mist was amper opgetrokken of Nederland kwam in de volgende dip terecht - die waar we nu inzitten, met bouwvertraging, flinke tekorten en afwachtende partijen.

Het zijn vijftien pittige jaren, maar wie Dagmar Bolwijn hoort praten, hoort een bevlogen nieuwbouwmakelaar die kansen ziet, mogelijkheden pakt en met een frisse blik de toekomst tegemoet treedt. Een gesprek over schakels, knoppen, ruimte en een nieuwe werkelijkheid.

Nieuwbouwmakelaars zijn van een ander slag. Zonder oordeel legt Bolwijn uit hoe zij het ziet. “Nieuwbouwmakelaars zijn veel minder harde verkopers. Dat begint al bij het traject, ten opzichte van de reguliere makelaardij is dat van ons veel langduriger. Wij zijn veel langer met de mensen onderweg naar hun huis. Dat zag je vooral toen het heel goed ging op de huizenmarkt: er werden bezichtigingen ingepland, potentiële kopers kregen twintig minuten per huis. Mooi dat het zo kon, maar bij nieuwbouw werkt het anders. Wij zijn meer adviseurs, we gaan een langer commitment aan met de koper. Dat is nu een voordeel.”

Waarom dat voordelig uitpakt, blijkt aan de hand van de veranderende woningmarkt en andere woonwensen. Volgens Bolwijn is er een aantal zaken die daaraan bijdragen. “Om te beginnen is de woningmarkt nu een kopersmarkt geworden. Het jachtige is in ieder geval voor even uit de markt. Kopers voelen daardoor minder druk en nemen meer de tijd. Ze kijken wat zoal mogelijk is en vragen daarbij om expertise. Het gaat weer om een droomhuis, niet om inloten of blind overbieden. De wanhoop van al die dertigers die bang waren de boot te missen, is niet iets waar ik naar terug verlang. Zo hoort het niet te zijn.”

Veranderende woonwensen

Bolwijn merkt dat de woonwensen zijn veranderd. “Corona heeft daar enorm aan bijgedragen. Vroeger werd de zolderetage bijvoorbeeld als een bijvangst geaccepteerd, tegenwoordig wordt die onmiddellijk in het totaalplaatje getrokken: dat kan een studeerkamer worden of een thuiswerkplek. Het krijgt meteen een bestemming.”

Het gaat weer meer om het gevoel, ontdekte Bolwijn, en daar excelleert Thuis Nieuwbouwmakelaars. Om te beginnen zit de makelaardij op een werkelijk unieke plek: midden in een luxueuze meubelboulevard, waar de woonideeën overal zichtbaar zijn. De meubelboulevard is bij uitstek een plaats voor inspiratie, van keukens tot badkamers en van een lichtplan tot de kleurstelling in de woonkamer. Alles komt er samen. “Samen met al die bedrijven en winkels richten we ons op wat mogelijk is. Maquettes en brochures zijn handig, maar met de voorbeelden om je heen, gaat het idee sneller leven.”

“Het gaat weer meer om het gevoel.”

De trots van Thuis Nieuwbouwmakelaars is een modelwoning, die bij het makelaarskantoor staat. Het is een woning in het project Parkhoven van Heijmans, op ware grootte. Het ultieme voorbeeld van het faciliteren van een beleving, zegt Bolwijn. “Als potentiële kopers door de modelwoning lopen, kunnen ze zien hoe het echt is, hoe de plek voelt. Dat is het mooie van onze locatie: we hebben hier ruimte genoeg. Projectontwikkelaars krijgen bij ons de mogelijkheid om aan te haken en om potentiële kopers écht iets te laten zien.”

Zo-goed-als-nieuwbouw

Thuis Nieuwbouwmakelaars sluit de ogen niet voor de veranderende werkelijkheid op de woningmarkt. Ook zij zien dat de nieuwbouw maar mondjesmaat van de grond komt, vanwege de actuele problemen die genoeg bekend zijn. Toch zijn er volgens Bolwijn nog voldoende kansen. “Je moet altijd op zoek naar waar je kracht ligt. Dan dient een oplossing zich vaak vanzelf aan. Obbe Gert en ik verkopen al ruim twintig jaar nieuwbouwwoningen. Veel van die huizen worden intussen doorverkocht aan een volgende generatie bewoners. Van veel van die woningen hebben we de brochures nog, die huizen kennen we van haver tot gort. Dat is het voordeel van een nieuwbouwmakelaar: vanwege het langere traject dat je samen met de koper doorloopt, ben je veel langer betrokken bij een huis. Zo weten we voor wie de huizen geschikt zijn en die kennis en betrokkenheid komen nu van pas: in een werkelijkheid waarin er nu eenmaal minder nieuwbouwwoningen op de markt komen, kunnen we woningzoekers attenderen op huizen die vrij komen en die volledig voldoen aan de woonwensen van nu. Een huis van vijf jaar oud is dan echt perfect geschikt.”

Bolwijn ziet op korte termijn de woningmarkt nog niet meteen veranderen. Om de ingezakte nieuwbouwmarkt vlot te trekken is veel wilskracht nodig, van alle betrokken partijen. “De huidige situatie is niet te vergelijken met die van een paar jaar geleden. Toen was het geld nog bijna gratis, de markt was goed en de prijzen bleven maar stijgen. Nieuwbouw liep goed, omdat het kon. Maar ondertussen stegen de grondprijzen, de loonkosten, de bouwmaterialen en de energieprijzen. En daarna steeg ook de rente. Toen kantelde de markt. Al deze elementen zorgen ervoor dat de verkoop van nieuwbouw nu even niet meer zo vanzelfsprekend is.”

De vraag naar woningen is er nog steeds, zegt Bolwijn, maar de budgetten zijn lager. “Bij bestaande bouw is er onderhandelruimte, zo werkt de markt. Maar bij nieuwbouw is die ruimte er niet. Als de prijzen tussentijds zo hard stijgen als de afgelopen periode, word je vanzelf voorzichtiger. Als bouwer, en als koper. Dat is een impasse waaruit het lastig ontsnappen is. Veel nieuwbouwprojecten staan nu on hold.”

Geschoolde vaklieden

Bolwijn benadrukt ook dat het onderwijs een heel belangrijke rol vervult in de ontstane situatie. “Er zijn veel te weinig mensen opgeleid, waardoor er nu een schreeuwend tekort is in de bouw aan mensen die met de handen werken. Geschoolde vaklieden en praktijkgerichte werknemers zijn er bijna niet. Dat zorgt ervoor dat de personeelskosten enorm zijn gestegen, wat overigens compleet logisch is. Zo komt alles bij elkaar, maar gezien de veel schakels die bij nieuwbouw betrokken zijn en de manier waarop iedereen naar elkaar blijft kijken, denk ik dat we moeten gaan wennen aan nieuwe prijzen, aan een nieuwe werkelijkheid.”

“Je moet altijd op zoek naar waar je kracht ligt.”

En nu

Dat is een landelijke tendens, ziet Bolwijn, maar toch heeft het Noorden een paar streepjes voor. Sinds corona kijken mensen anders naar hun huis, maar vooral ook naar de ruimte om hun huis. Voor een nieuwbouwproject in Norg werd slim ingezet op senioren uit het westen, die zoeken naar rust en ruimte. Dat werkte. “Levensloopgeschikte woningen lopen goed. De meesten senioren hebben hun huis afbetaald en kiezen voor meer ruimte en gemak. Die doorstroom zorgt ervoor dat er weer meer huizen vrijkomen.”

Oplossingen zijn er wel, maar daar is veel meebeweging voor nodig. De overheid zou bijvoorbeeld de premiewoningen weer in kunnen voeren, startersleningen kunnen verstrekken of iets aan de grondprijzen doen. “De generatie van doorstromers, die op zoek zijn naar huizen van vier tot zes ton, zitten met een hogere rente en mogelijk met een lagere opbrengst van hun huidige woning. Die groep is de afgelopen jaren best verwend geraakt, met overwaarde, de jubelton, lage rente, en die wil nog steeds het maximale. Omdat het altijd zo is gegaan, omdat dát is wat je in de woonprogramma’s ziet. Alles instagram-proof. Maar dat zit er in het huidige tijdsgewricht niet in en dat vergt een aanpassing van je woonwensen.”