Den Haag Bouwt en Ontwikkelt 2023

Den Haag BOUW T en ONT WIKKELT

Robert van Asten, wethouder Stedelijke ontwikkeling: “Groei is nodig om de stad vitaal te houden” | 6

Annemarie Jol: “Stadsontwikkeling van Den Haag zorgt voor twinkelende ogen bij AM” | 32

Haag Wonen: “Wij kunnen een vliegwielfunctie vervullen” | 46

Den Haag Bouwt en Ontwikkelt 2023 is een uitgave van RondOm Vandaag

Uitgever

RondOm Vandaag Holding bv

Ronald Jousma

Morra 2 - 40 9204 KH Drachten 0512-726 900 www.rondomvandaag.nl

Bladmanagement

Bouke Niggendijker

Redactie

Kees Hagendijk

Richard Bender

Bertine Schröder

Fotografie

Maurits van Hout

Vormgeving

Dana Elmendorp

Foto credits voorpagina OCKJ/Powerhouse

Foto credits colofon

Binckhorst Blush, Foto: WAX

Verkoop Commercie & Advertenties

Bouke Niggendijker 06 -18 760 711

bouke@rondomvandaag.nl

Drukwerk Veldhuis Media

Nabestellingen/lezersservice Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl

Disclaimer

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.

In deze uitgave

LISETTE NIJS, DIRECTEUR PROJECTEN STEDELIJKE ONTWIKKELING: “Een tegenstelling tussen markt en overheid voel ik niet zo. Wil ik ook niet voelen”

GIJSBERT VAN HERK EN DRÉ BOIDIN: “Staedion laat haar tanden zien”

PETER KLINK, DIRECTEUR ONTWIKKELING VAN VORM: “We hebben elkaar heel hard nodig om het tempo erin te houden”

VERDER IN DIT NUMMER: Robert van Asten, wethouder Stedelijke ontwikkeling: “Groei is nodig om de stad vitaal te houden” 6 | Mirko Buining: “Het CID is een nieuw stuk Haags centrum” 26 | Hettie Verheijen: “De Binckhorst, een stadswijk met karakter” 30 | Annemarie Jol: “Stadsontwikkeling van Den Haag zorgt voor twinkelende ogen bij AM” 32 | Wethouder Martijn Balster van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Den Haag: “We gaan weer bouwen aan de sociale structuur” 36 | René Baron Den Haag Zuidwest:“Verdichten langs de lange lijnen” 40 | Mohamed Baba en Kirsten Dubbelman, Haag Wonen “Wij kunnen een vliegwielfunctie vervullen” 46 |

Woongeluk staat centraal bij ERA Contour: ”Sommige plekken hebben een beetje liefde nodig” 50 | Harry

Wientjens, Marius Hovius en Richard van Maurik namens Rabobank: “Samen bouwen aan brede welvaart in regio Haaglanden” 62 | Marnix van Delft en Job Posner: “Synchroon en Amvest ontwikkelen KJ Den Haag” 66 |

Corrine Juffermans, Gert-Jan Olsthoorn, Rianne Dessens-van der Voort en Judith Been-Olsthoorn Nieuwbouw team Olsthoorn Makelaars: “Nee, wij zijn geen ja knikkers 74 | Adamo Ritmeester, Govert van der Spek en Marc Nelen Vastgoed Sociëteit Haaglanden: “Prikkelende meningen op bijzondere locaties” 78 |

DENNIS HOFMAN, ARCHITECT EN EIGENAAR/DIRECTEUR VAN DE ARCHITEKTENKOMBINATIE: “Kwaliteit en waarde toevoegen aan de stad”

KAROLIEN DE JAGER EN BERT HALM: “Onze huurders zijn onze buren”

MICHEL ZAADHOF, DIRECTEUR: “NU Projectontwikkeling specialist in Mid-Sociaal”

MEREL VAN DEUREN LUMEN SCHEVENINGEN: “Een prachtige woonplek tussen de zee, de stad en de haven”

“Groei is nodig om de stad vitaal te houden”

Robert van Asten, wethouder Stedelijke ontwikkeling:

Verantwoordelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad, werkt wethouder Robert van Asten aan de voorwaarden waaronder projectontwikkelaars en corporaties vastgoed kunnen toevoegen. Hij sleepte recent het definitieve besluit over de aanleg van een tramlijn over de Binckhorst en het Central Innovation District binnen. De bouw van zeker vijfduizend extra woningen hing ervan af. En met een bijzondere financiële constructie is de businesscase voor de bebouwing van het KJ-plein eindelijk rondgekomen.

Met de Binckhorst, het Central Innovation District (CID) en Zuidwest heeft Den Haag drie grote gebiedsontwikkelingen op het programma staan. Zuidwest is een revitalisering van een groot woongebied aan de rand van de stad. Met het CID en de Binckhorst breidt het centrum van stad zich uit en verdicht zich. Het inwonertal van Den Haag zal van nu 550 duizend oplopen naar 600 duizend in 2030; op langere termijn naar 650 duizend. “De druk op de stad neemt toe”, zegt Robert van Asten, wethouder van onder meer stedelijke ontwikkeling en 1e locoburgemeester. “We willen de kinderen van Den Haag een goede en betaalbare woning kunnen bieden en ook de instroom van buiten. “Die groei brengt onze stad ook veel; het trekt bedrijvigheid aan en daarmee werkgelegenheid. Cruciaal voor de vitaliteit van Den Haag. Groeien we niet, dan zie je het omgekeerde gebeuren. Groei is in meerdere opzichten nodig om de stad vitaal te houden.”

Overigens bereikt Den Haag letterlijk zijn grenzen. “Met de omringende gemeenten vormen we feitelijk één stad. Zo kan ik me goed voorstellen dat een deel van de nieuwe bewoners van de Binckhorst op de Voorburgse Herenstraat gaat winkelen. Onze belangen liggen dus wederzijds over de gemeentegrenzen heen en dat betekent dat er veel samenwerking nodig is met de buurgemeenten, zoals over infrastructuur en woonprogramma’s. Wij hebben bijvoorbeeld weinig plek meer voor ruime eengezinswoningen, daarin kunnen buurgemeenten nog wel meer voorzien.”

Binckhorst

Woningbouw in de Binckhorst begint op stoom te komen met dit jaar nog de oplevering van het tweede grote wooncomplex. Voor de doorontwikkeling ná 2030 is onlangs een cruciale voorwaarde

ingelost: er is definitief groen licht gekomen voor de aanleg van een tramlijn tussen het Centraal Station en de Binckhorst (kosten € 575 miljoen). De gemeenteraden van Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Den Haag gingen daarmee akkoord. De tram en de bijbehorende mobiliteitsmaatregelen zijn een gezamenlijke investering van het Rijk en de gemeente Den Haag, samen met regiopartners MRDH, provincie ZuidHolland en gemeente LeidschendamVoorburg. “De aanleg van de tramlijn duurt nog wel tot 2030, maar ontwikkelaars en corporaties kunnen nu verder gaan met hun plannen. Want pas met de aanleg van een goed en hoogwaardig openbaar vervoer kunnen in de Binckhorst nog eens vijfduizend en uiteindelijk 7500 woningen extra worden gebouwd, bovenop de vijfduizend van het huidige omgevingsplan.”

‘We willen de kinderen van Den Haag een goede en betaalbare woning kunnen bieden en ook de instroom van buiten’

Marktpartijen en gemeente ondertekenen het Haagse Doorbouwverbond

Eén barrière voor de doorontwikkeling moet nog worden geslecht: de Afvalcentrale.

“Vanwege de afvoer van huisvuil naar de AVR in Rotterdam is voor een alternatieve locatie ligging aan het water een eis. Daarom is het belangrijk dat we daar met alle regiogemeenten het goede gesprek over voeren.”

straat. In deelgebied Laakhavens willen we de Waldorpstraat langs Station Holland Spoor gaan versmallen en beperken tot bestemmingsverkeer ten gunste van meer groen. We moeten de publieke ruimte ook meteen klimaatadaptatief inrichten. Ik denk dat een goede infrastructuur en leefomgeving maken voor het CID eigenlijk de grootste uitdaging is.” Een lage parkeernorm is een belangrijke strategische beslissing als rem op bezit en gebruik van auto’s, waar een investering in alternatieve vormen van vervoer tegenover staat, aldus van Asten.

Doorbouwverbond

Levendig en veilig

In het CID staat veel hoogbouw gepland. De hoge woondichtheid vraagt om aanvullende voorzieningen en een goede inrichting van de openbare ruimte, vertelt Van Asten. “Als bewoners van een woontoren beneden de straat op gaan, moeten ze in een levendige en veilige omgeving terecht komen. Voor ouders met kinderen moet het 24 uur per dag prettig en veilig zijn op

Met het vaststellen door de gemeenteraad van de structuurvisie voor het CID is weer een stap voorwaarts gezet. “Nu gaan we het hele gebied als het ware in kleine stukjes hakken en per stukje uitwerken aan de hand van een beeldkwaliteitsplan, de behoefte aan voorzieningen, enzovoorts.” Het is een proces dat geduld vraagt. En uiteindelijk moeten concrete bouwplannen van projectontwikkelaars en corporaties in het stedenbouwkundige kader passen. De gemeente vraagt bij de beoordeling soms om aanpassingen of nadere onderzoeken.

Op het Koningin Julianaplein wordt de nieuwe entree van Den Haag gebouwd (Powerhouse company)

‘Voor ouders met kinderen moet het 24 uur per dag prettig en veilig zijn op straat’

Vanuit de vastgoedbranche komt de laatste tijd het aanbod dat ontwikkelaars met hun kennis en capaciteit gemeenten werk uit handen kunnen nemen. De suggestie is de Haagse wethouder bekend. “Het idee is dat ontwikkelaars veel voorwerk doen, zoals onderzoeken. Ik sta daar voor open maar we moeten er wel voorzichtig mee omgaan.” Objectiviteit en onafhankelijkheid moeten gegarandeerd blijven. Dat Den Haag samen met de markt de schouders eronder wil zetten, is in ieder geval duidelijk. “Dat blijkt ook uit het Doorbouwverbond dat de gemeente en marktpartijen laatst op de Provada ondertekenden. Daarmee spreken partijen uit de samenwerking verder te willen verstevigen.”

Grondbeleid

Nu de conjunctuur voor vastgoedontwikkeling een ongunstige wending heeft genomen, klinkt hier en daar ook de roep aan gemeenten om hun grondprijzen te verlagen. Voor de Den Haag is die discussie weinig relevant, aldus Van Asten, want de gemeente heeft weinig eigen grond meer. Actief grondbeleid – het verwerven van grond en opstallen om deze tot (her) ontwikkeling te brengen – is jarenlang not done geweest voor veel gemeenten vanwege de hoge financiële risico’s die zich tijdens de vastgoedcrisis van 2008 pijnlijk openbaarden. De huidige coalitie in de gemeenteraad van Den Haag overweegt wel een beperkte vorm van actief grondbeleid, vertelt de wethouder. “Als een we een goede ontwikkeling mogelijk kunnen maken, is opkopen voor ons, waar dat kan, een optie. Om vervolgens de grond weer uit te geven, eventueel in erfpacht. Dat moeten we per geval apart bekijken.”

Naar een sierlijke stadsentree

In Den Haag staat heel veel op stapel dat de aandacht van de wethouder van stedelijke ontwikkeling vraagt, maar voor één project heeft hij zich extra ingezet. Na een geschiedenis van meerdere geklapte plannen is voor het Koningin Julianaplein – wél eigen grond – eindelijk een nieuwbouwplan rondgekomen dat het

Centraal Station van een entreegebouw met allure gaat voorzien. Het lege terrein tegenover de Koekamp is Van Asten al lang een doorn in het oog. Hij spreekt van een “scharrige entree” van de stad.

Voor de nieuwe hoogbouwontwikkeling van twee woontorens en een lager middeldeel – bovenop een reeds gerealiseerde ondergrondse fietsenstalling – is een bijzondere deal gesloten met de ontwikkelcombinatie, legt hij uit. “De gemeente reserveert bij een notaris 3 miljoen euro die na een jaar bouwen aan de ontwikkelaar wordt uitgekeerd. De clausule is dat de verkoopwaarde van de woningen bij de oplevering niet boven de huidige calculatie uitkomt. Wordt er toch meer winst gemaakt, dan vloeit dat surplus weer terug naar de gemeente.” Met deze constructie verleent de gemeente geen staatssteun voor een commerciële activiteit. Het is niet meteen de panacee voor allerlei andere situaties. “Er hoort ook de motivatie bij dat als wij deze grond zouden moeten afwaarderen, meer geld zou verdampen. Dit is voor de gemeente de beste oplossing. Dat geitenweitje, zoals ik het altijd noemde, gaat eindelijk verdwijnen en ervoor in de plaats krijgen we een sierlijke stadsentree.”

De Binckhorst wordt een moderne, creatieve en vernieuwende stadswijk

“Een tegenstelling tussen markt en overheid voel ik niet zo. Wil ik ook niet voelen”

Lisette Nijs, directeur Projecten Stedelijke Ontwikkeling:

Binnenstedelijk ontwikkelen is een complexe puzzel die zelfs ervaren rotten uit het vak wel eens hoofdbrekens bezorgt, zegt Lisette Nijs. Met haar team is ze verantwoordelijk voor een integrale benadering van de opgaven. In samenwerking met marktpartijen, bewoners en andere belanghebbenden moet de puzzel worden gelegd.

Zoals geldt voor de meeste Haagse diensten hebben Lisette Nijs en haar team hun burelen in het grote stadhuis aan het Spui. Aan de overkant van het atrium hebben de wethouders hun kamer. Tussen het ambtelijk apparaat en het stadsbestuur bestaat dus een beperkte fysieke afstand. Dat verschilt met de Rotterdamse evenknie, waar ze hiervoor werkte. Er zijn meer verschillen tussen hoe het in Rotterdam en Den Haag toegaat met stedelijke ontwikkeling, zegt ze, maar dat heeft vooral een prettige kant. “Als je ergens lang werkt, word je op een gegeven moment onbewust bekwaam. Hier moet ik dingen opnieuw uitvinden. Dat is leuker dan iets voor de tiende keer op dezelfde manier aanpakken. Maar wat de inhoud van het vak betreft, is er geen verschil. De grote steden hebben allemaal dezelfde uitdaging: het bouwen aan een stad van de toekomst voor iedereen. En overal zijn mensen met passie voor hun vak, die daar ontiegelijk hard aan werken.”

Steden kunnen allemaal iets van elkaar leren, is de ervaring van Nijs.

“Bij onderlinge bezoeken waren wij benieuwd naar de Rotterdamse standaard projectmatig werken. En de Rotterdamse collega’s waren weer nieuwsgierig naar hoe wij projectbeheersing organiseren. Onlangs zijn we met ons team in Eindhoven op bezoek geweest om te kijken hoe onze collega’s daar projecten organiseren. Daar steek je ook weer iets van op. We zoeken de verbinding met elkaar omdat we voor dezelfde soort opgaven staan. En ook vanwege het capaciteitsgebrek, waar we allemaal last van hebben. Dan is het slim om niet ieder voor zich het wiel uit te vinden.”

‘Binnen’ alles goed organiseren Sinds twee jaar staat ze aan het hoofd van de Directie Projecten Stedelijke Ontwikkeling. Haar directie is

verantwoordelijk voor de integrale gebiedsontwikkelingen in de stad. Bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, luidt haar uitleg, sta je voor een integrale opgave op het vlak van wonen, werken, voorzieningen, winkels, groen, sport en recreatie, infrastructuur, openbaar vervoer enzovoorts. “En gemeenten zijn van origine sectoraal ingesteld. Met mijn team ben ik aangesteld om een brug te slaan tussen die verschillende diensten en beleidsvelden. Onze taak is het om binnen alles goed te organiseren zodat het buiten lekker loopt.”

‘Binnen’ betreft de hele proceskant van opgaven. “Daarbij is het heel belangrijk om de verbinding te maken met de ondernemers, de burgers en de gemeenteraad, om die tijdig mee te nemen in een gebiedsontwikkeling.” Vooral binnenstedelijke opgaven zijn erg complex geworden door steeds hogere eisen en steeds minder ruimte, signaleert Nijs. “Duurzaamheid, energietransitie, klimaatadaptatie... ik hoef het rijtje niet op te noemen. En we willen niet alleen zorgen voor een huis maar ook voor een thuis. Aan de woonomgeving stellen we evenzeer hoge eisen. De tendens is dat woningen kleiner worden. De openbare ruimte wordt dus steeds belangrijker. Overal moet de zon op het maaiveld vallen. Het is onderdeel van ons vak om die puzzel te leggen. Er wordt meer dan ooit een beroep gedaan op ons vermogen de stad slim in te richten. Ruimte is nu eenmaal niet oneindig beschikbaar. En ja, dat bezorgt ook ervaren mensen wel eens hoofdbrekens.”

‘Steden kunnen allemaal iets van elkaar leren’

Water bij de wijn

Nu de macro-economische omstandigheden tegenzitten, is het extra belangrijk dat alle partijen die betrokken zijn bij de ruimtelijke ontwikkeling van de stad samen optrekken. Corporaties, ontwikkelaars, bouwers, beleggers en de gemeente hebben zich verbonden aan het Doorbouwverbond. Wat je daaraan hebt? “Daarbinnen praten we over de stapeling van eisen. En het bieden van zekerheid, dat er niet halverwege een proces eisen bijkomen. Omgekeerd, dat marktpartijen met een vergunning ook daadwerkelijk gaan bouwen, want de ruimte is beschikbaar en de bouw is hoognodig. We gaan voor gezamenlijke planning en gezamenlijke planteams. Samenwerken moeten we echt in de praktijk brengen. Durven door te vragen en voorkomen dat partijen met een eigen planning en eigen verwachtingen met een project bezig zijn. Niet naar elkaar wijzen als er een probleem is, maar er samen zien uit te komen.”

“De huidige woningnood vraagt erom dat we elkaar – markt, overheid én politiek –nog meer vasthouden. Vooraf helderheid scheppen in verwachtingen en kaders. Soms betekent dat van alle kanten wat water bij de wijn doen. Mijn taak is om de keuzes transparant te maken voor het bestuur. Punt is: doe je niks, dan komen die woningen er niet. Wat wel eens wordt vergeten, is dat niks doen ook maatschappelijke gevolgen heeft. Veel mensen moeten dan immers nog langer wachten op een huis, hoe acceptabel is dat? Daarnaast hebben we bijvoorbeeld ontwikkelgebieden waar WBI-gelden in zijn gestopt. Worden daar de deadlines van start bouw niet gehaald, dan moet dat geld terug en zijn we helemaal terug bij af.”

Geen tegenstelling

“Een tegenstelling tussen markt en overheid voel ik niet zo. Wil ik ook niet voelen. Natuurlijk, elke partij heeft een eigen belang. Maar je ziet bijvoorbeeld dat op duurzaamheidsvlak marktpartijen soms ambitieuzer zijn dan overheden. En dat is niet vreemd want beleggers kijken naar

de waarde van vastgoed op lange termijn. Wat maar goed is ook, want het gaat om ons aller pensioengeld. Het beeld van ontwikkelaars en beleggers als graaiers vind ik onterecht. De partijen waar wij mee samenwerken zijn ontwikkelaars met langetermijn-commitment die het beste voor de stad willen en niet enkel bezig zijn met meer winst maken.”

Kar

Waar ze vooral naar uitkijkt de komende periode? “Dat we met elkaar deze crisis zijn doorgekomen en de kar rijdende hebben gehouden. Elkaar hebben uitgedaagd en goede oplossingen hebben gevonden. En voor onze bewoners fijne woon- of werkomgevingen hebben gecreëerd. Een jaar geleden was ik bij de opening van de Grotiustorens. Twee hoge torens op een snippertje grond gebouwd. Je ontmoet bewoners met blije gezichten en je voelt de vreugde over het bezit van een nieuwe woning. Dan zie je waar ons prachtige vak voor is.”

‘De huidige woningnood vraagt erom dat we elkaar – markt, overheid én politiek –nog meer vasthouden.’

Gijsbert van Herk en Dré Boidin:

“Staedion laat haar tanden zien”

In de huidige conjunctuur van de woningbouwmarkt zijn de woningcorporaties de rots in de branding. Staedion neemt die rol nadrukkelijk op zich in Den Haag. In de drie grote ontwikkelgebieden Zuidwest, CID en Binckhorst voegt de corporatie forse aantallen woningen toe. Wat het totale speelveld betreft pleit bestuursvoorzitter Gijsbert van Herk voor een actievere opstelling van de gemeente. Met focus op de plannen die snel te realiseren zijn.

De gemeenteraad ging begin juli akkoord met het planuitwerkingskader voor de Bellevue-locatie schuin tegenover het Centraal Station. Op deze plek staat nu een middelhoog betonnen kantoorgebouw waarvan woningcorporatie Staedion medeeigenaar is en haar hoofdkantoor heeft. Het schetsplan voorziet twee woontorens van maximaal 180 meter hoog en een programma dat maar liefst 1.200 woningen omvat. Daarvan dertig procent sociale huur.

Dré Boidin, directeur Onderhoud en Vastgoed van Staedion, is blij dat een horde in het ontwikkelingsproces is genomen, maar wijst erop dat de hordeloop nog doorgaat. “In ons vak is de mantra dat niets zeker is tot de onherroepelijke bouwvergunning er ligt.” Voor bestuursvoorzitter Gijsbert van Herk was het vooral hoogtijd dat de herontwikkeling van deze centrumlocatie weer een stapje verder is gebracht. “Het echte werk, de planuitwerking, gaat nu pas beginnen. Deze belangrijke plek voor de stad verdient wel een gebouw met uitstraling. Dan hoop je dat de gemeente daar ook in wil investeren. Ik kan me zelfs voorstellen dat zij haar voorkeursrecht laat gelden op de naastgelegen delen van het huidige kantoorgebouw.”

Sociale woningbouw op een triple A-locatie is tamelijk uniek. “Voor de grap heb ik het wel eens over het eerste sociale penthouse van Nederland.” Dat Staedion zelf terugkeert in de nieuwbouw, die tevens 30.000 m2 bedrijfsruimte omvat, is niet uitgesloten maar allerminst vanzelfsprekend. Boidin: “Wij denken eerder aan een ministerie of rijksdienst. Als corporatie zijn wij op andere plekken in de stad meer op onze plaats.”

Van Herk: “De Koninklijke Bibliotheek zou hier goed passen en dan kunnen wij op hun ‘oude plek’ weer woningen toevoegen.”

Investeringsprogramma

Staedion investeert € 100 miljoen per jaar in (sloop-)nieuwbouw. Grotendeels in de drie grote gebiedsontwikkelingen die de gemeente heeft aangewezen: CID (waar de Bellevue toe behoort), Binckhorst

en Zuidwest. Tot 2030 worden netto vierduizend woningen opgeleverd met daar bovenop nog eens ongeveer duizend woningen in het middenhuursegment. Daarnaast worden er ook duizend woningen in de buurgemeenten Westland en PijnackerNootdorp gerealiseerd. Nog eens € 100 miljoen steekt de corporatie jaarlijks in onderhoud. Hiervan gaat € 60 miljoen naar woningverbetering, waarbij woningen zowel binnen als buiten ingrijpend worden gemoderniseerd, verbeterd en verduurzaamd. Ook daarvan vindt een groot deel zijn weg naar Zuidwest. Boidin: “De renovaties die we in de afgelopen tien jaar door de stad heen hebben gedaan, bewijzen dat we daar goed in zijn. Bewoners die je trots door hun compleet vernieuwde woning rondleiden. Dat geeft je energie. Tegelijk maakt het je soort van nederig, dit werk te mogen doen.”

Boost

Over een periode van vijftien jaar voegt Staedion in samenwerking met Heijmans en gemeente Den Haag aan Zuidwest netto vierduizend woningen toe. Tweeduizend sociale huurwoningen worden vervangen

‘In ons vak is de mantra dat niets zeker is tot de onherroepelijke bouwvergunning er ligt ’

Nieuw appartementencomplex Elara

door drieduizend nieuwe. Drieduizend woningen in de vrije sector (inclusief middenhuur) zorgen voor de noodzakelijke diversifiëring. “Dit zal een enorme boost geven aan de leefbaarheid van de wijk”, aldus Boidin. “Hiermee ontstaat meer draagkracht voor de voorzieningen. De cirkel van tachtig procent sociaal moet je doorbreken.” Het eerste project van Staedion in Den Haag Zuidwest, waarvan de bouw na de zomer start, is Steenzicht in de buurten Dreven, Gaarden en Zichten. Dit project omvat 220 woningen, min of meer fifty-fifty verdeeld in sociale huur en middenhuur.

het aandeel middenhuur voor onze rekening nemen. Gezien de enorme woningvraag was de keuze niet zo moeilijk. Weliswaar moeten wij de bouw van middenhuur ook commercieel financieren, tegen iets hogere risico-opslagen, maar anders dan een commerciële belegger kunnen wij het risico over vijftig of zelfs honderd jaar uitsmeren.”

Nu het project gered is, kloppen beleggers weer aan. “De rust is teruggekeerd, de risico’s zijn weer overzichtelijk, dan wordt het voor hen weer interessant. Maar we denken erover om het toch zelf te houden. Een eigen voorraad middenhuur maakt het voor ons makkelijker om doorstroming te organiseren.”

Maximaal maatschappelijk

Middenhuur neemt de corporatie er waar nodig bij, legt de directeur Onderhoud & Vastgoed uit. “Als een belegger dat doet, is dat uitstekend, maar als die zich niet meldt, vinden wij het niet erg om middenhuur erbij te nemen. Tot 2018 mochten corporaties dat alleen als geen commerciële partij zich meldde. Er stak altijd wel een belegger zijn hand op.” Een treffend voorbeeld is sloopnieuwbouwproject De Schaloen. Bij deze ontwikkeling van 570 woningen samen met drie andere partijen haakte vorig jaar zomer de belegger af. “Toen konden we twee dingen doen: of zelf de stekker eruit trekken, of zelf

Van Herk zou het toejuichen als corporaties voor middenhuur net als voor sociale huur geborgd (WSW-borging), dus goedkoper, kunnen lenen. “Maar tijdelijk en selectief, want er moet een gelijk speelveld met marktpartijen blijven. Als anticyclische maatregel kunnen corporaties met geborgde leningen de productie van middenhuur makkelijker overnemen bij projecten die anders blijven liggen. Zodra de situatie voor marktpartijen weer gunstiger wordt, nemen zij dit segment weer over.”

Los van die stimuleringsmaatregel vindt de bestuursvoorzitter dat de corporaties meer anticyclisch moeten investeren. “Nu is het moment om te laten zien wat we waard zijn. Laat je tanden zien, zeg ik tegen de collega-corporaties! Zelfs marktpartijen zijn momenteel bereid meer sociale en middenhuur in projecten op te nemen. Laten we met elkaar vier tot zes jaar maximaal maatschappelijk leveren.”

De SBI-regeling (€ 250 à € 300 miljoen) van het Rijk helpt om vergunde projecten, die anders zouden stilvallen, het laatste zetje te geven. Maar er is meer nodig en mogelijk, bepleit Van Herk. De gemeente kan meer focus aanbrengen in de projectenlijst. “In plaats van met tachtig projecten tegelijk bezig te zijn, kan de gemeente haar aandacht beter richten op de vijfentwintig die het

‘Dit zal een enorme boost geven aan de leefbaarheid van de wijk’

Sloop-nieuwbouwproject De Schaloen

meest kansrijk zijn om snel tot uitvoering te komen. Organiseer ‘tafeltjes en treintjes’, laat deze projecten met voorrang door alle hoepels springen.”

Creatiever

Modernisering van de woonruimteverdeling zou ook helpen. “Er zijn andere woonbehoeften ontstaan. De meeste mensen wonen alleen. Voor ons appartementengebouw Elara aan de Maanweg hebben we een deel van de woningen gereserveerd voor woningdelers op basis van friends-contracten. Bedoeld voor twee huurders die elkaar niet kennen en een woning willen delen. Dat leverde drieduizend aanmeldingen op!” De regels voor woonruimteverdeling en huurcontracten, fiscale en uitkeringsregels maken nieuwe vormen van samenwonen en woningdelen nu nog te lastig, signaleert Van Herk. “We moeten creatiever gaan inspelen op de woonbehoefte. Zo is er naast de eengezinswoning bijvoorbeeld ook behoefte aan een 3-generatiewoning. Met kangoeroewoningen kun je dit doen.” (Een kangoeroewoning is een combinatie van twee zelfstandige woningen of wooneenheden onder één dak. Daarbij hebben de woonruimtes elk een aparte voordeur.)

Intussen laat Staedion een fraaie projectenlijst zien. Op de Binckhorst betreft dat naast Elara (140 sociale huurwoningen, inpandig parkeren), Pegasus (300 sociale huurwoningen, ca. 4.200 m2 kantoor- en bedrijfsruimte en parkeren). Boidin is in het bijzonder enthousiast over het sloopnieuwbouwproject Betje Wolffstraat in Moerwijk met zeventig sociale en middenhuurwoningen, winkels in de plint en inpandig parkeren. “Een waanzinnig mooie inpassing in een drukke winkelstraat. Klassiek Haags gemetselde gevels. Drempelloos, energiezuinig. En helemaal een eigen ontwikkeling.”

Gezinnen op straat

Van Herk wil niet spreken in termen van trots. “Een eyecatcher op de Bellevue-locatie

en daar dan ook sociale huur in, dat is heel mooi. Wat ik nu echt gaaf zou vinden, is als wij samen met de Rijksgebouwendienst ervoor zorgen dat tweehonderdvijftig gezinnen in Den Haag die nu op straat leven een woonruimte krijgen. De twee grootste vastgoedeigenaren van Haaglanden moeten daarvoor toch kunnen zorgen? Als dat niet lukt dan wil de lokale overheid het echt niet!” Met deze opmerkelijke twist in het gesprek legt de bestuursvoorzitter van Staedion de vinger op wat woningen in essentie zijn: een eerste levensbehoefte. “Wonen gaat over mensen, dat moeten we met alle gereken, geregel en gejuridiseer goed voor ogen blijven houden.” Pegasus

Betje Wolffstraat

“We hebben elkaar heel hard nodig om het tempo erin te houden”

Peter Klink, directeur Ontwikkeling van VORM:

De bouwende ontwikkelaar vorm is zeer actief in de Hofstad en dan onder andere in de Binckhorst, het project SOZA en de Zuid. Meerdere woningbouwprojecten zijn al opgeleverd of in aanbouw. Aan andere ontwikkelingen wordt hard getrokken. Om de broodnodige woningproductie beter te faciliteren zou de gemeente scherpere keuzes kunnen maken, vindt het bedrijf.

Het familiebedrijf vorm heeft zich de laatste jaren nadrukkelijk op de kaart gezet met grote woningbouwprojecten in met name de vier grote steden. De ontwikkelkansen in Den Haag zijn vooral gevonden in de Binckhorst. Met de projecten The Blox, One MilkyWay, BoogieWOOD en Binck City Park worden de komende jaren door VORM zo’n 2.200 woningen aan het voormalige bedrijvengebied toegevoegd. Ongeveer de helft daarvan valt onder de segmenten sociale huur en middenhuur. “Het is mooi om met ons bedrijf een bijdrage te leveren aan de uitbreiding van de voorraad betaalbare woningen”, zegt Peter Klink, directeur Ontwikkeling bij de in Rotterdam gevestigde bouwende ontwikkelaar. “Dat zien wij als onze maatschappelijke missie.”

Medio 2021 realiseerde vorm met Binck Plaats, Binck Kade en De Binck op Binck Eiland de eerste woningen in de Binckhorst, als start van de jarenlang voorbereide transitie naar een woonwerkgebied. Achter het tot woongebouw getransformeerde kantoor De Binck staan de 46 herenhuizen van Binck Plaats aan het water. De woningen hebben een epc van nul. Langs de Trekvliet staat Binck Kade. Een tweetal appartementsgebouwen met op de ondergrondse parkeergarage een gemeenschappelijke klimaatadaptieve tuin van 5.500 m2. Binck City Park gaat als ‘verticale stad’ voorzien in 896 appartementen voor uiteenlopende doelgroepen van gezinnen tot studenten. One MilkyWay bestaat uit drie bouwdelen. In de woontoren (70 meter hoog) komen bovenin 40 koopappartementen, daaronder 190 huurappartementen. Bijzonder is het gebruik van een houtbouwconstructie (kruislaaghout, CLT) van het laagbouwdeel. De woontoren wordt gecomplementeerd door een kantoorvolume en een parkeergarage met daarbovenop een daktuin. Ook BoogieWOOD, gelegen op de kruising van de Binckhorstlaan en de Mercuriusweg, wordt voor een belangrijk deel een houtbouwproject, bestaande uit een stedelijke laag van 40 meter en een woontoren tot 100 meter. BoogieWOOD

‘Vol overtuiging, met ongekende toewijding én een gezonde dosis ongeduld het tempo in projecten houden’

Trekvlietzone

voorziet in ca. 720 woningen in combinatie met ruim 10.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimte. The Blox bestaat uit zes tot 130 meter hoog gestapelde blokken met elk zestig woningen, die als verticale buurten met een groene invulling worden vormgegeven. Een gezamenlijk dakterras op de naastgelegen parkeergarage van 2.100 m2 fungeert als stadsplein en speelplein. Eerder al tekende vorm elders in Den Haag (rand Statenkwartier) samen met CBRE voor De Stadhouders: drie woontorens met in totaal 191 huurappartementen. Recent is met de gemeente en belanghebbenden een akkoord bereikt over de sloop-nieuwbouw van SOZA, het voormalige ministerie van sociale zaken. Tegenstanders van sloop roerden zich. ‘Je kunt in het bestaande gebouw ook woningen maken, wordt gezegd. Ja dat kan, alles kan technisch in principe, zegt Klink. Maar niet het programma van maximaal 1.200 woningen die wij met de gemeente in ons plan beogen. Met behoud van het huidige gebouw blijft ook de gewenste kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte achterwege.

Volhardendheid

Qua planvoorraad is vorm momenteel in Den Haag de grootste ontwikkelaar, aldus de directeur. Maar heel soepel loopt het niet altijd. “Werken in Den Haag is ingewikkeld en daarmee uitdagend: ambtelijk, politiek, bestuurlijk en qua omgevingsmanagement. Er is een grote mate van volhardendheid nodig om de voortgang erin te houden. De stad heeft een enorm planpotentieel en doet zich in onze visie in dat opzicht tekort. Maar met duwen, trekken en continue focus op hoe projecten toch van de grond te krijgen, lukt het wel en als dan een mijlpaal wordt bereikt, is iedereen daar toch gelukkig mee.”

Waar het wringt is de stapeling van eisen, voortkomend uit een verkokerde benadering. “Programmatische eisen, stedenbouwkundige eisen, zoals de opbouw van volumen, de windbelasting, het uitzicht, de bezonning, de stikstofbelasting enzovoorts. Als je op al die onderdelen bij elk project het onderste uit de kan wilt halen, wordt het ontwikkelaars en bouwers erg moeilijk gemaakt. Je verwacht dat daar in het algemeen belang keuzes worden gemaakt.”

Klink ziet dat met de rol van Lisette Nijs als hoofd van de Directie Projecten Stedelijke Ontwikkeling wel een wending is gemaakt naar een meer integrale benadering. “Lisette Nijs is ook een belangrijke grondlegger van het Doorbouwverbond in Den Haag zoals ook de andere grote steden een dergelijke ambitie hebben. Want we hebben elkaar heel hard nodig om het tempo erin te houden en niet radicaal terug te vallen.”

Versnelling

Met nieuwe slimme bouwconcepten zoekt vorm ook naar kostenreductie, versnelling en vereenvoudiging in de bouwfase, zegt Klink. “We zijn flink aan de gang met bouwen met prefab gebouwonderdelen die we op de bouwplaats assembleren. In Amsterdam hebben we daarmee woonproject Fibonacci uitgevoerd. Een appartementencomplex met 243 middeldure en sociale huurwoningen middenin het

‘We zijn flink aan de gang met bouwen met prefab gebouwonderdelen die we op de bouwplaats assembleren’

Binckhorst Blush Foto: WAX

centrum. Werken met kant-en-klare prefab onderdelen werkt snel, geeft minder overlast en vermindert ook de uitstoot van CO2 en stikstof. Het zorgt voor een reductie van transportbewegingen en draagt eraan bij dat je met minder mensen meer kunt doen. Binnenstedelijk bouwen op postzegellocaties is op deze manier ook haalbaar én betaalbaar. Verder gaat ook de bouwkwaliteit omhoog omdat onderdelen onder geconditioneerde omstandigheden worden gemaakt. Met repeterende prefab onderdelen kun je met grote architectonische creativiteit unieke woongebouwen blijven maken. Wij denken overigens niet aan complete woningen vanuit de fabriek zoals andere bedrijven aanbieden.”

Bondgenoten

De bouwende ontwikkelaar is in een verkennende fase ook actief op andere gebieden in Den Haag. “Samen met corporaties, zoals Staedion zijn we vanuit ons nieuwe buurtontwikkelingsinitiatief BuurtBoost aan het verkennen hoe we bestaande (naoorlogse) flats kunnen optoppen met de BuurtBoost Optopper. Dit is een volledig houten, modulair, betaalbaar en duurzaam woonappartement, waarmee snel betaalbare woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Daarnaast kijken we vanuit BuurtBoost ook hoe we de buurt beter kunnen laten functioneren door het toevoegen van sociale voorzieningen”, vertelt Klink. “VORM beschikt over dit BuurtBoost Optopconcept op basis van houtbouw waarbij optopwoningen onafhankelijk van de draagconstructie op een gebouw kunnen worden gezet. Dit deden we in 2020 overigens al. Op ons hoofdkantoor aan de Schiehaven hebben we ook een laag opgetopt. Bij onze gebiedsontwikkeling De Kaai, het oude Unilever terrein aan de Maas, staat het eerste geheel werkende prototype van de BuurtBoost Optopper inclusief prefab badkamer, wc en installatietechniek.” Optoppen is een kansrijk instrument om binnenstedelijke verdichting mede mee tot stand te brengen, maar wet- en regelgeving

bemoeilijken de toepassing. “Het zou planologisch wat makkelijker moeten worden.”

Samenwerking met Staedion is er ook bij The Blox, vertelt Klink. “Vorig jaar zomer haakte de belegger af en Staedion is daar voor in de plaatst gekomen.” Met een wijziging van het woonprogramma naar 80-85% betaalbaar is het project overeind gehouden. “Kwestie van blijven denken: hoe kan een project in de nieuwe situatie toch doorgaan? In de corporaties hebben we bondgenoten gevonden, precies zoals het Doorbouwverbond voorstaat.”

“Maatwerk op projectniveau. Een beetje lef hebben”, is wat Klink betreft het recept om de productie in Den Haag aan de praat te houden. Intussen blijft vorm vol overtuiging en met ongekende toewijding én een gezonde dosis ongeduld het tempo in projecten houden om te zorgen dat die woningen, waar zo’n enorme behoefte aan is, er gaan komen.

Binck Kade Den Haag

Foto: Jan Paul Mioulet

Binck Kade Den Haag

Foto: Jan Paul Mioulet

“Kwaliteit en waarde toevoegen aan de stad”

Dennis Hofman, architect en eigenaar/directeur van de Architektenkombinatie:

‘Wij zijn een echt Haags bureau. We zitten al meer dan 40 jaar -sinds 1979- aan de Stille Veerkade. Wat ons kenmerkt is dat we een bureau zijn met alleen maar architecten, vandaar ook de naam de Architektenkombinatie.’

Heel breed

‘Wij zijn een heel breed georiënteerd bureau met veel expertise en ervaring. Wij focussen ons op binnenstedelijke projecten waar we als ontwerpers het verschil kunnen maken. Dat loopt van gebiedsontwikkelingen tot gebouwtransformaties en van nieuwbouw tot restauratie van monumenten. Dat doen we in zowel de woningbouwmarkt als de utiliteitsbouw en de interieurbouw. Niet alleen in Den Haag, maar ook in andere grote steden als Leiden, Rotterdam, Amsterdam en Utrecht. Kennis hebben van de gemeentelijke processen is daarbij essentieel.’

‘Onze ambitie is om niet alleen maar mooie gebouwen, maar vooral ook zinvolle gebouwen en buurten te maken, om de leefomgeving in de stad te verbeteren. Dat geldt op het niveau van de woning, maar vooral ook voor de kwaliteit van de plek die we met elkaar maken. Uiteindelijk moet de bewoner of de gebruiker centraal staan.’

Vergunbaar plan

‘We hebben nu wat grotere opgaven die een aanzienlijke complexiteit hebben. Dat gaat niet alleen over stedenbouw en architectuur, maar vooral over hoe we met elkaar –met de opdrachtgever, met bewoners, met de gemeente en de politiek–tot een waardevolle toevoeging aan de stad kunnen komen.

Wij hebben de sensitiviteit om niet ten koste van andere partijen, maar juist met die partijen tot planvorming te komen die uiteindelijk tot een goed en mooi resultaat leidt waarbij we ook oog hebben voor het belang van andere betrokkenen. Het gaat niet alleen om onszelf, maar we moeten met elkaar tot een vergunbaar plan komen. Een plan dat een waardevolle en duurzame toevoeging aan de stad is. Dat is onze ambitie en dat is het doel waarmee we aan het werk gaan.’

cruciaal thema voor de stad’

‘In de huidige tijd en markt is dat heel complex. Den Haag staat bekend als een lastige gemeente. Dat betekent dat wij veel geduld, vasthoudendheid en doorzettingsvermogen moeten hebben en dat er een groot beroep op onze flexibiliteit gedaan wordt, maar wij willen wel altijd in dialoog blijven met alle betrokkenen. Het lukt niet altijd om iedereen tevreden te houden, maar we moeten samen -opdrachtgever, gemeente, ontwikkelaar, bewoners en omwonenden- zorgvuldige en weloverwogen keuzes maken. Vaak is het probleem dat iedereen zijn zin wil hebben en dan komt er niks van de grond. Als iedereen aan tafel zit met het idee dat hij 100% zijn gelijk moet halen, dan kom

‘Kwaliteit is op de lange termijn echt een

Openbare binnentuin De Burgemeester / Oude Haagweg

je tot niks. Maar als we allemaal tevreden zouden zijn wanneer we voor 95% onze zin krijgen, dan is er echt heel veel mogelijk. En dat moet ook, want de urgentie is inmiddels extreem hoog. Niet alleen omdat we achterlopen op de doelstelling van 4.000 woningen per jaar bouwen, maar ook omdat de discussie over kwaliteit volledig verloren is gegaan.’

wordt en ook kan concurreren met andere steden. We zouden moeten streven naar een soort vibe van hier gebeuren de goede dingen. De afgelopen jaren is dat in Den Haag te slecht gelukt. Ik vind dat pijnlijk om te zien, want ik ben Hagenaar en ik woon zelf ook in deze stad. Ik zie bij projecten die we in andere steden doen dat daar echt een andere dynamiek heerst om met elkaar tot iets te komen. We moeten leren om beter samen te werken en begrip te hebben voor elkaars belangen en risico’s. Je ziet soms wat reserve en achterdocht om transparanter samen te werken en daar moeten we van af. Kijk hoe je mét elkaar mooie dingen voor de stad kunt doen!’

Kwaliteit is cruciaal

‘Het is voor ons als ontwerpers steeds moeilijker om kwaliteitsbesef onderdeel te laten zijn van de gezamenlijke doelstelling. Kwaliteit heeft juist alles te maken met de waardering voor de stad. Voor ons is kwaliteit een zorgvuldig en overtuigend gebouw ontwerpen, waarbij we rekening houden met de leefomgeving, met de openbare ruimte, met verduurzaming en vergroening in de stad en de kwaliteit daarvan. Zodat de hele stad daar beter van

‘In de huidige plannen van het Rijk ontbreekt het woord kwaliteit ook. Kwaliteit moet weer op de agenda komen. Kwaliteit is op de lange termijn echt een cruciaal thema voor de stad. We zitten nu in een crisissituatie met stijgende rente en veranderend beleid en daarom ligt de focus op productie en niet op kwaliteit. In onze eigen projecten proberen wij om met eigenaren, opdrachtgevers en gemeenten kwaliteit juist wél op de agenda te houden. We hebben immers allemaal de ambitie om projecten te realiseren die lang meegaan en gewaardeerd worden.’

‘In Den Haag hebben wij nu 10 projecten lopen, in allerlei stadia. Bijvoorbeeld de Plesmanweg, het oude KLM-gebouw. Hier hebben we net de transformatie naar wonen afgerond en moet de nieuwbouw nog volgen. Dit was een complex plan uit een tender van het Rijksvastgoedbedrijf met heel weinig consensus aan de voorkant, met de gemeente en de omgeving, over wat wel en niet kan. Toch zijn wij in staat geweest samen met de ontwikkelaar en de buurtvereniging en uiteindelijk ook met de gemeente om een heel bijzonder en gedragen plan te maken.’

De Burgemeester

‘Voorbeeld van een goede samenwerking is het project Weigeliaplein/De Vijf Heesters. Hier is in korte tijd door de gemeente Den

‘We moeten mét elkaar tot een vergunbaar plan komen’

De Burgemeester / Oude Haagweg

Haag, woningcorporatie Haag Wonen, ontwikkelaar AM, landschapsbureau OKRA en ons als ontwerpers echt samen aan een plan voor grotendeels sociale woningbouw gewerkt én het traject voor een planuitwerkingskader doorlopen. Met begrip voor elkaars belangen hebben we een zorgvuldig plan ontworpen voor de huidige en nieuwe bewoners met een prachtige openbare ruimte en een landschappelijke verbetering. Het heeft een positieve impact op de omgeving en op de leefbaarheid van de wijk. Dit is precies wat wij ook in alle andere projecten willen bereiken.’

‘Ook voor ons project De Burgemeester aan de Oude Haagweg gaan we nu starten met het planuitwerkingskader. We zijn al 6 jaar met dit complexe traject bezig en samen met de Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg maken we er een project voor álle Hagenaars van. Van kleinschalige bedrijfsruimtes tot startersen levensloopbestendige woningen; het plan omvat 1/3 sociale huur, 1/3 betaalbare huur en 1/3 koopwoningen, grotendeels

onder de NHG-grens. Daarnaast 6.400 m2 bedrijfsruimtes voor bestaande en nieuwe bedrijven. De Burgemeester transformeert de Oude Haagweg naar een bruisend, modern en duurzaam woon-werkgebied. Honderden Hagenaars vinden hier straks een betaalbaar thuis in een groene, gezonde en gezellige buurt. Precies het soort werken leefomgeving waar veel vraag naar is!’

Transformatie Plesmanduin

‘Als iedereen aan tafel zit met het idee dat hij 100% zijn gelijk moet halen, dan komt er niks van de grond. Maar als we allemaal tevreden zouden zijn wanneer we voor 95% onze zin krijgen, dan is er echt heel veel mogelijk’

Mirko Buining:

“Het CID is een nieuw stuk Haags centrum”

In Den Haag is het Central Innovation District (CID) het economische hart van de stad. Het gebied ligt naast de oude binnenstad. En tussen en rond de treinstations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI. Het CID is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Daarom is het een fijne plek om te wonen, te werken, te leren en gewoon even te verblijven. Samen met de inwoners en ondernemers van de stad vernieuwt de gemeente dit stuk van het centrum.

Mirko Buining, programmadirecteur van de gebiedsontwikkeling CID: “Het CID is de economische motor van Den Haag. Een gebied waarin we meer ruimte gaan geven aan onderwijs- en kennisinstellingen. Daarbij wordt in de programma’s nadrukkelijk ingezet op functiemenging: verdeeld over het hele gebied komen nieuwe woningen en kantoren met meer voorzieningen en groen. Bovendien zetten we in op een mobiliteitstransitie.”

Het CID is een gebied vol mogelijkheden, met winkels, horeca, bedrijven, ministeries en het strand en de duinen om de hoek. Den Haag groeit, en dus maakt de gemeente in het CID ruimte voor toekomstige en huidige inwoners, studenten, ondernemers, professionals en bezoekers.

Nu al levert het gebied werk aan bijna 80.000 mensen en telt het 30.000 studenten. Er wonen 45.000 mensen. Naar het zich laat aanzien komen erin de komende jaren zo’n 20.500 woningen bij voor 35.000 nieuwe inwoners, plus 640.000 vierkante meter aan nieuwe kantoren en 255.000 vierkante meter aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen.

Het centrum wordt verdubbeld

“We verdubbelen op die manier het centrum en maken het gebied dubbel zo gezellig, aantrekkelijk en levendig. We zetten in op duurzaamheid en gaan anders om met energie en verkeer. Er komen prettige wandel- en fietsroutes, mogelijkheden voor deelvervoer en nog betere aansluitingen met het openbaar vervoer,” aldus Mirko. “Zo verbinden we het CID met de omliggende wijken. Creatieve en vernieuwende bedrijven brengen we samen om kennis te delen. En we verbinden mensen, met plekken om elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Dat doen we niet alleen, maar samen met de buurt en met ontwikkelaars, investeerders, maatschappelijke partners

en woningcorporaties. Samen breiden we het centrum uit tot een leefbaar en prettig gebied waar iedereen zich thuis voelt: het Central Innovation District.”

Slimme oplossingen

Een verdubbeling van het centrum vraagt om slimme oplossingen voor nu en voor de toekomst, zodat het CID groeit én bloeit. Daarom zet de gemeente in op vernieuwend en duurzaam ontwikkelen. “Dat doen we door energieneutraal en circulair te bouwen, met een bijzondere combinatie tussen moderne en oude architectuur. Met meer groen op straat en ruimte voor de natuur om de biodiversiteit van de stad te behouden. “Dankzij de 3 treinstations en de bussen en trams in de buurt is het gebied zeer goed bereikbaar. Maar daar stopt de ontwikkeling van goede verbindingen niet”, aldus Mirko. “We maken fijne wandel- en fietsroutes in en naar het CID, zodat iedereen snel en veilig naar huis, werk, studie of de binnenstad kan. Bovendien wil Den Haag anders omgaan met vervoer. Door de groei van de stad is er minder ruimte beschikbaar voor de auto. Daarom zetten we in op meer deelmobiliteit, het delen van een deelfiets of deelscooter, en een deelauto. Zodat het gebruiken van een auto zonder er een te hebben mogelijk blijft. In het CID komen de voetganger en de fiets op 1, daarna het openbaar vervoer. Zo maken we de straten veiliger, gezonder en schoner.

Het CID wordt een bijzondere mix van drukte, sfeer en rust. Verschillende functies worden in één gebied gecombineerd, waardoor alles dichtbij is. Van levendige straten met restaurants, cafés en cultuur en sfeervolle plekken met ondernemerschap en creativiteit tot prettige woonomgevingen met gezelligheid en voorzieningen en rustige plekken met mogelijkheden voor ontspanning, sport en spel.

Smits Vastgoedzorg

levert een bijdrage aan de leefbaarheid, kwaliteit en groei van de woningvoorraad door het onderhouden, verbeteren en transformeren van wijken en het vastgoed daarin

smitsvastgoedzorg.nl

Economische vernieuwing

Als (inter)nationale kennisstad gaat Den Haag voor economische vernieuwing. In het gebied zijn al veel grote en kleine bedrijven, kennisinstellingen, nongouvernementele organisaties (ngo’s), onderwijs- en onderzoekinstellingen, startups, scale-ups en overheidsorganisaties. “We versterken de aantrekkingskracht voor talent, bedrijven en kennis, waardoor nieuwe banen ontstaan. Door de combinatie tussen bedrijven, onderwijs, woningen en voorzieningen, kunnen toekomstige generaties werken, leren en leven in het CID”, gaat Mirko verder. “We maken meer ruimte voor nieuwe bedrijven, organisaties en creatieve maakondernemers. Met flexibele werkruimtes en creatieve ontmoetingsplekken om ideeën, kennis en kunde uit te wisselen.”

Gebiedsontwikkeling

De grote opgave waar de stad voor staat, is logischerwijs niet van de ene op de andere dag klaar, licht Mirko toe. We gaan er van uit dat we er zo’n 20 jaar voor nodig hebben. “Immers alle ontwikkelingen hebben invloed op elkaar”. Dat vraagt om zorgvuldige keuzes omdat je het maar een keer goed kunt doen. “Ik ben blij dat gemeente en stakeholders hier al mooie stappen hebben gezet, zoals een Ontwikkelvisie voor Laakhavens die eind vorig jaar is vastgesteld door de gemeenteraad. Dat geeft alle betrokkenen houvast, een heldere koers. Nu is het zaak om hiermee voortvarend verder te gaan”.

Vaste plek voor Stadmaken

De gemeente ontwikkelt het CID op  verschillende manieren. Lege plekken in de openbare ruimte of gebouwen die even niet gebruikt worden, zijn kansen om het gebied aantrekkelijk te maken. En om ontmoeting mogelijk te maken. Daarom heeft Stadmaken of Placemaking een vaste plek in het CID; op een speelse manier een plek in het CID belangrijk maken, voor en met de buurt. Zoals het tijdelijk invullen van een park, straat of plein of het bouwen van tijdelijke woningen. Stadmaken doet de gemeente samen met werkgroepen met belanghebbenden en omwonenden, en met studenten en cultuurinstellingen.  Mirko: “We denken op die manier aan het CID van nu en de verschillende deelgebieden: omgeving Den Haag Centraal, het Beatrixkwartier, omgeving Laan van NOI, Schenk, Laakhavens, de Rivierenbuurt, Bezuidenhout-West en de Stationsbuurt. Acht Haagse plekken, met elk een eigen karakter. Karakters die we willen behouden en versterken. Daarom maken we het gebied samen met de omgeving.” We verbinden zo niet alleen het gebied, maar ook de mensen. We maken verschillende plekken voor ontmoeting, want contact hebben met elkaar is belangrijk voor ons geluk en voor de stad. Afspreken in het park om de hoek, bij het café in de stad, of gewoon op de begane grond van het woongebouw. Het kan straks allemaal in het CID!”

“In het CID gaan we voor vernieuwen, verrassen en verbinden!”

Hettie Verheijen:

“De Binckhorst, een stadswijk met karakter”

Op steenworp afstand van Den Haag centrum vind je de Binckhorst, een voormalig industrie- en bedrijventerrein. Sinds 2018 wordt het langzaam omgevormd naar een groene en waterrijke stadswijk. Het is gunstig gelegen nabij het centrum, de snelweg en het spoor.

Hettie Verheijen, programmadirecteur van de Binckhorst, is al zo’n 5 jaar bij de gebiedsontwikkeling betrokken. “De Binckhorst wordt getransformeerd naar een duurzame, klimaatadaptieve stadswijk waar wonen en werken samenkomen. Voor wat betreft de nieuwbouw zijn hoge eisen gesteld aan duurzaamheid, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Je ziet dat ook terug in de projecten. De energietransitie krijgt vorm; alle nieuwbouw sluit aan op duurzame bronnen. Ook de nieuwe openbare ruimte

wordt klimaatadaptief ingericht. We werken echter niet op een blanco blad; daar waar (nog) geen nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden is de Binckhorst nog steeds een bestaand bedrijventerrein. Maar er wordt wel met de ondernemers gesproken over en gewerkt aan verduurzaming van gebouwen en bedrijfsvoering.”

Fijne woonwijk

We zien dat de 5.000 woningen die mogelijk gemaakt worden in het omgevingsplan in

rap tempo zijn en worden gerealiseerd. Echter, binnen de afzonderlijke projecten worden maatschappelijke voorzieningen door de ontwikkelende partijen niet opgenomen. “De gemeente heeft dat zelf opgepakt met de realisatie van een basisschool, waar komend schooljaar eveneens voortgezet onderwijs start”, gaat Hettie verder. “Veel voorzieningen, zoals kinderopvang, sport en zorg, komen vanzelf de wijk in. Daarnaast zijn we bezig om van het voormalig bedrijventerrein ook een fijne woonwijk te maken. Dat betekent veel inzet op de openbare ruimte. Dat kost tijd en vraagt geduld van nieuwe bewoners en gebruikers.”

Goede en minder goede regels Eind 2018 is het Omgevingsplan de Binckhorst vastgesteld. Door de systematiek van dit nieuwe instrument – het Omgevingsplan – wordt niet alles in een keer aaneengesloten ontwikkeld. De woningen worden verspreid over de Binckhorst gerealiseerd. Tegelijkertijd wordt door de regels van het omgevingsplan ook veel extra vierkante meters bedrijfsruimte gerealiseerd, die in deze markt al helemaal niet vanzelfsprekend tot stand komen. “De pilot heeft goede en minder goede regels opgeleverd”, aldus Hettie. “De gemeente heeft inmiddels, ook voor wat betreft het huidig omgevingsplan, de regie naar zich toegetrokken. Daarmee kunnen we een aantal zaken beter inbedden en toewerken naar een goede en duurzame woonwerkwijk. Het was in het begin voor alle partijen zoeken naar de beste werkwijze, maar inmiddels hebben we al veel in werking gezet. De belangrijkste opgave is dat we elke tijdelijke fase die zich voordoet de komende jaren zo enorm goed maken, dat je bijna moeite hebt om daar afscheid van te nemen. Met het idee ‘stel nou het valt helemaal stil of er is geen geld meer’ dan moet zo’n gebied door kunnen functioneren. Het is juist de weg ernaartoe die leidend is geworden en daarom is samenwerking zo belangrijk. Samen de stappen definiëren in de fasering en uitvinden wat je met elkaar als bewoners, bedrijven, gemeente

en andere partijen daarin voor elkaar kunt betekenen.”

Hoogwaardig openbaar vervoer

“We zijn inmiddels gestart met de doorontwikkeling van de Binckhorst; met de komst van een Hoogwaardig Openbaarvervoerverbinding kunnen in de Binckhorst ook meer woningen en daarmee gepaard gaand extra bedrijfsruimte, groen en voorzieningen, worden gerealiseerd. Dit betekent dat een herziening van het huidig omgevingsplan wordt opgesteld om verdere groei van de Binckhorst mogelijk te maken. Het goede uit het huidig plan (niet te dichtgetimmerde kaders, maar flexibiliteit) behouden we. We zullen echter meer regie voeren op functies, een integrale aanpak van wonen, werken, groen en voorzieningen, het afmaken van deelgebieden en het tempo van ontwikkelingen.”

Groene energie wijk

“De Binckhorst moet ook een gezonde, schone wijk worden en klaar zijn voor de toekomst”, besluit Hettie. “De gemeente stelt hoge eisen aan duurzaamheid, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit, daarom krijgt de wijk schone energie in plaats van aardgas. Ook moet op alle gebouwen groen komen, bijvoorbeeld door een begroeid dak- of dakpark. De Binckhorst is de eerste van de tien groene energiewijken waar de gemeente samen met bewoners, bedrijven en private partijen plannen maakt voor de overstap naar schone energie.

Het omgevingsplan heeft een looptijd van 20 jaar. Met het omgevingsplan werken we als gemeente gebiedsgericht zonder afgebakend plan, met een stip op de horizon die ook nog bewegelijk is. Dat zijn heel veel ambtenaren, maar ook private partijen niet gewend. Zorgen dat intern én extern alles als één club draait is de enorm leuke uitdaging waar ik en mijn programmaorganisatie in de Binckhorst aan mogen meewerken. Onze grootste uitdaging is om ook de vastgoedmarkt en grondeigenaren in dat ontwikkelproces mee te nemen.”

Annemarie Jol:

van Den Haag zorgt

twinkelende ogen bij AM”

“Stadsontwikkeling

voor

Inspirerende en duurzame leefomgevingen bedenken en ontwikkelen, dat is de passie van gebiedsontwikkelaar AM. Het vertalen van ruimtelijke behoeften naar nieuwe gebiedsontwikkelingen met impact is een belangrijk speerpunt. Directeur Ontwikkeling AM Zuidwest Annemarie Jol brengt een schat aan ervaring met zich mee en zet zich als ontwikkelaar dagelijks in om van haar woonplaats Den Haag een nog leukere stad te maken.

Samenwerking essentieel

Onder collega’s wordt Jol ook wel de Haagse Brabander genoemd, omdat haar roots in onderlinge gesprekken al snel duidelijk worden als ze haar prachtige zachte G laat horen. Maar inmiddels woont ze al langer in de provincie Zuid-Holland dan dat ze ooit in Brabant heeft gewoond. Haar kennis van deze steden, waaronder Den Haag, komt goed van pas in tal van gesprekken met belangrijke stakeholders, zoals woningcorporaties, gemeenten, beleggers en andere ontwikkelaars. Jol: “Samenwerken is altijd belangrijk, maar zeker in deze moeilijke tijden om gebiedsontwikkelingen voor elkaar te krijgen. Daarbij is het van belang dat je elkaar echt begrijpt, kan aanspreken en vertrouwen hebt in elkaar. Ik ben dan ook enorm blij dat de gemeente Den Haag dat ook erkent en op de Provada samen met corporaties en marktpartijen een doorbouwverbond heeft ondertekend. In dat Doorbouwverbond 2023-2026, met als motto ‘Hoe kan het wel?’, spreekt men opnieuw de ambitie uit om 4.000 woningen per jaar te bouwen, te werken aan voldoende planvoorraad en te blijven investeren in de stad. De partijen hebben in dit verbond afgesproken intensiever met elkaar samen te werken. Niet alleen de gezamenlijke projectteams en -planners, maar ook samen met het Rijk, de provincie en de regio.”

Stadspartner

AM ziet zichtzelf als een echte stadspartner van Den Haag. Jol ziet als ze door te stad loopt ook steeds vaker de AM-handtekening terugkomen in het stadsbeeld. Zo was het bedrijf betrokken bij de realisatie van De Croissant in het centrum, De Reder in de Scheveningse Haven, de torens in Laakhaven en de Haagsche passage. Jol:

“Dit zijn nog maar enkele voorbeelden, want ook in stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg hebben we al veel gedaan. Ook waren we nauw betrokken bij de realisatie van Vroondaal en de winkels in de Westduinweg. We willen deze rol continueren en uitbouwen. Dat doe ik niet alleen vanuit AM, maar ook vanuit mijn rol als bestuurslid van de Stichting Wonen In Den Haag. Op dit moment ligt de focus bij mij vooral op toonaangevende gebiedsontwikkelingen die in volle gang zijn in de Binckhorst. Zo wordt er momenteel gewerkt aan de plannen voor het Junopark. Hierbij hebben we samen met de gemeente Den Haag en ontwikkelpartner BPD een gebiedspaspoort gemaakt voor de ontwikkeling van duizend woningen en een basisschool.”

‘Op de Centrale’

En ook bij de gebiedsontwikkeling ‘Op de Centrale’ zijn we actief. De locatie van de voormalige Haagse Asfalt Centrale (HAC), de centrumlocatie in de Binckhorst. De HAC is de centrale plek van nieuwbouwwijk de Binckhorst. Een levendige plek die herinnert aan het stoere, industriële verleden. En waar vervuiling plaats maakt voor een duurzaam werk- en woongebied.

Sinds 1 januari 2022 is AM-eigenaar van de HAC-locatie aan de Binckhaven. Jol: “We gaan hier aan de slag met een beeldbepalende gebiedsontwikkeling. Dit gebied gaan we tot een nieuw centrum van Den Haag vormgeven en dat vraagt meer dan alleen woningen en commercieel vastgoed. Op dit terrein gaan we werken en wonen combineren. Waar mensen verbinding vinden. Maar hoe maak je van een gebied hét nieuwe centrum? Welke functies horen hierin thuis? Dat kunnen we in de komende jaren gaan testen. Zoals bijvoorbeeld met een tijdelijk horecapaviljoen. Het doel is duidelijk: een gebied realiseren waar we allemaal trots op kunnen zijn, waar we met plezier rondlopen en waarvan we een twinkeling in onze ogen krijgen. Dit doen we langs de as van onze drie impactthema’s: move to climate

‘Op dit moment ligt de focus bij mij vooral op toonaangevende

gebiedsontwikkelingen die in volle gang

zijn in de Binckhorst’

positivity, design for wellbeing en create social impact.”

“We gaan uitdagingen niet uit de weg” De opgave die daarbij hoort, is even uitdagend als helder. Jol: “Er is een grote behoefte aan woningen, maar tegelijkertijd hebben we te maken met een opgelopen hypotheekrente en oplopende bouwkosten. Tel daar de lange en soms ingewikkelde procedures bij op en je staat voor een enorme uitdaging. Maar die uitdaging gaan wij bij AM niet uit de weg. We stropen graag de mouwen op om oplossingen te vinden voor de forse verdichtingsopgave die de stad heeft en daarbij bijzondere en kwaliteitsrijke gebieden te creëren.” Jol merkt dat die wil er bij alle betrokken partijen is. “Zowel bij de gemeente als andere belangrijke stadpartners en stakeholders. Die samenhorigheid maakt van deze uitdagende tijd ook wel weer een mooie tijd.”

Sociale cohesie

Een andere punt van aandacht is de sociale cohesie in de stad. Om die in stand te houden zal er volgens Jol meer diversiteit moeten komen in het woningaanbod. “Een grote zorg richting de toekomst is dat er een te eenzijdig woningaanbod is. De gemeente heeft weinig tot geen grondposities meer, dus vanuit die hoek is de regie daarop beperkt. De marktpartijen zullen hierin het verschil moeten maken. AM realiseert momenteel nieuwe woonconcepten met gedeelde voorzieningen die inspelen op de actuele vraagstukken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan Stadsveteranen, Friends-woningen, het meergeneratiehuis en gezinsappartementen in de stad.”

De Vijf

Heesters

AM is actief bij tal van maatschappelijke en ruimtelijke projecten in en rondom de stad. Daarbij worden de uitdagingen op het gebied van woningbouw en het terugdringen van de woningnood voor jong en oud niet vergeten. Om ook aan die ambitie kracht bij te zetten is een stadspartnership gesloten met Woonstichting Haag Wonen. Jol: “Eén van onze gezamenlijke projecten is De Vijf

Heesters, het huidige Weigeliaplein. Hier realiseren we circa vijfhonderd sociale, middeldure huur- en koopwoningen. Ook voegen we bij dit project toekomstbestendige en duurzame oplossingen toe voor een gezonde stad en een verbeterde, veiligere en fijne woonomgeving.”

Hoe kan het wel?

Jol benadrukt daarbij dat het van belang is om meters te blijven maken de komende tijd. En dus gaat AM en alle Haagse partners zich hardmaken voor versnellen. En dit alles onder het motto: hoe kan het wel? Jol: “Die slogan past goed bij mij en AM. Wij denken in oplossingen en nemen vanuit AM het voortouw om de energie en kracht van Den Haag echt te laden en een visie te maken. Deze stad is een plek voor en door mensen met lef. Het is een plek met contrasten en elementen die je uitdagen. Een plek waar gedroomd wordt, maar waar dromen ook realiteit worden. Waar verbinding centraal staat. En die verbinding realiseren we graag binnen AM. Als ik daaraan denk en zie wat we gezamenlijk (kunnen) bereiken, dan krijg ik daar - en met iedereen bij AM – veel energie van.”

‘We gaan uitdagingen niet uit de weg’

“We gaan weer bouwen aan de sociale structuur”

Wethouder Martijn Balster van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Den Haag:

Volkshuisvesting is terug van weggeweest. En dat is hard nodig ook, want voldoende betaalbare woningen van goede kwalitatief komen er niet vanzelf. Wethouder Martijn Balster van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Den Haag vertelt over de problematiek en hoe de gemeente die aanpakt.

Sinds wanneer heeft Den Haag weer een wethouder van Volkshuisvesting?

“Met ingang van het huidige college vorig jaar, maar qua beleid al vanaf eind 2019. Toen is besloten weer stevig in te gaan zetten op de betaalbaarheid en kwaliteit van wonen. Daarmee kwam een einde aan een periode waarin de markt veel de ruimte kreeg. Met het toetreden van buitenlandse investeerders zou het allemaal vanzelf goed komen, was het idee van Stef Blok. En nu zitten we met de gebakken peren als je kijkt naar de hoge woningnood en met wat er allemaal mis is aan kwaliteit en te hoge huren.”

Is de woningvoorraad van Den Haag enigszins in balans?

“Nee, die is niet in balans. De sociale voorraad van corporaties beslaat op dit moment ongeveer 31%. Daarnaast is de van oudsher omvangrijke particuliere voorraad aan sociale huur de afgelopen jaren in rap tempo verdampt nadat beleggers veel woningen opkochten om te gaan exploiteren. Het leidde tot bizar hoge huren. Naast de landelijke trend dat de grote steden sterk groeien maar de betaalbare woningvoorraad niet meegroeit, hebben wij te maken met lokale factoren. Mede als gevolg van het [financiële, red.] debacle met Vestia in het verleden hebben de Haagse woningcorporaties weinig kunnen investeren. Ze behoren tot de armlastigste van het land. Al zeg ik er meteen bij dat de corporaties alles uit de kast halen om een bijdrage te leveren. Met de afschaffing van de verhuurderheffing komt daar gelukkig weer meer rek in, maar de grote ambitie die we hebben – betaalbaar bouwen, onderhouden en verduurzamen – staat wel erg onder druk.”

“We hebben de laatste jaren lokaal heel hard gewerkt om financiën voor volkshuisvesting vrij te maken. Met de verkoop van onze Eneco-aandelen is

geld vrijgespeeld dat we hebben kunnen investeren in gebiedsontwikkeling en betaalbare woningbouw. Die pot begint nu leeg te raken. Het Rijk heeft intussen de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingfonds beschikbaar gesteld. Daar is recent de Start Bouwimpuls (SBI) bijgekomen. Wat instrumenten betreft hanteren we lokaal hele strakke normen voor betaalbare huur. Bij nieuwbouw verlangen we een percentage van 30% sociale huur en 20% middenhuur en binnenkort wordt dat verder uitgebreid: 30% procent sociaal, 25% middenhuur en 25% betaalbare koop. Daarnaast leggen we vast dat middenhuur minimaal twintig jaar beschikbaar moet blijven in die categorie. Verder hebben we spelregels voor de toewijzing aan de juiste inkomensgroep. Dat doen we via de huisvestingsvergunning op basis van een puntensysteem. Wat tot nu toe ontbrak, en daar hebben wij vanuit Den Haag erg hard voor gelobbyd, is de huurprijsregulering in de bestaande woningvoorraad. De Wet Betaalbare huur die eraan zit te komen, is een welkom instrument om huurwoningen betaalbaar te houden.”

Wat zijn de grote problemen van Den Haag Zuidwest?

“Het gaat om een gebied met ongeveer zeventigduizend inwoners, de omvang van de stad Gouda. Als je naar de statistieken kijkt, zie je dat mensen er gemiddeld zeven jaar korter leven, dat de onderwijskansen van kinderen aanmerkelijk slechter zijn, de

‘We hebben de laatste jaren lokaal heel hard gewerkt om financiën voor volkshuisvesting vrij te maken ’

kans om in een crimineel netwerk te komen groter is, de veiligheid problematisch is. En de huisvestingskwaliteit is erg slecht.”

“Tien jaar geleden onder het kabinet-Rutte I is de wijkaanpak afgeschaft. Tot dan toe gingen er tientallen tot honderden miljoenen naar de kwetsbare wijken. Na de afschaffing heeft alleen Rotterdam Zuid speciale aandacht behouden als nationaal programma. Gelukkig is het Rijk nu weer tot de conclusie gekomen dat een langjarige aanpak van sommige wijken noodzakelijk is. We hebben er als gemeente voor geknokt om dat voor Zuidwest ook voor elkaar te krijgen. De status van nationaal programma geeft een makkelijkere ingang bij het Rijk voor allerlei subsidiepotjes.”

“We gaan weer bouwen aan de sociale structuur van het gebied. Dat betekent mensen naar werk begeleiden en weer zelfvertrouwen geven. Laagdrempelige ontmoetingsplekken inrichten waar je je

buren tegenkomt en waar je terecht kan met ingewikkelde problemen als schulden, eenzaamheid of mentale problemen.”

En wat betreft de fysieke aanpak?

“Die is broodnodig. Veel van de woningen uit de wederopbouwperiode zijn echt versleten. Als ik rondloop in de Drevenbuurt klampen mensen mij aan met de vraag: ‘Waarom beginnen jullie niet?!’ Energierekeningen die oplopen naar 300 tot 400 euro per maand. Gezinnen met kleine kinderen krijgen de boel in de winter niet meer warm gestookt. Als je beneden woont, hoor je de buren op drie hoog het toilet doortrekken.”

“In Zuidwest krijgt iedere bewoner een terugkeergarantie. Dat doen we om de sociale samenhang in stand te houden en een heleboel onzekerheid bij mensen weg te nemen. Want sloop-nieuwbouw is emotioneel pittig voor mensen. Een bewonersconsulent denkt met hen mee en kan alles goed uitleggen. Ook belangrijk is dat bewoners het liefst niet twee keer hoeven te verhuizen. In het begin ontkomen we daar niet aan, maar we proberen snel meer volume te maken, zodat mensen in een keer kunnen door verhuizen. We beginnen daarom met de sloop van de laagbouw en bouwen daar meer volume voor terug.”

“Je moet wel voorkomen dat je heel eenzijdig bouwt. Dus in een buurt met negentig procent sociale huur mag je best wat middenhuur en betaalbare koopwoningen toevoegen. Zodat mensen die een stapje in de wooncarrière kunnen maken, de wijk niet uit hoeven. Ook dat draagt bij aan behoud van de sociale structuur. Op sommige plekken gaan we verdichten met 30% sociale huur en 25% middenhuur. Daarmee komt er in totaal procentueel iets minder sociale huur maar in absolute zin toch meer. We beginnen in september in de buurt De Zichten met het grootste project, waarbij zo’n tweeduizend woningen worden gesloopt of gerenoveerd en vijfduizend woningen terug worden gebouwd.”

Hoe gaat u om met de particuliere voorraad?

“Den Haag heeft een aantal wijken met veel goedkope particuliere woningen. Deels waren dat tot voor een aantal jaren betaalbare koopwoningen, maar die zijn op grote schaal opgekocht door beleggers. Dat heeft wel iets gedaan met de leefbaarheid van deze wijken. Dan zeg ik het heel netjes. Ik ben recent mee op handhavingspad geweest met onze Pandbrigade. In bijna elke woning was het raak. Veel te hoge huren, afschuwelijke vocht- en schimmelproblemen, overbewoning, enzovoorts. Je wil niet weten wat je allemaal aantreft.”

“Het afgeven van vergunningen voor kamerbewoning hebben we opgeschort omdat het de spuigaten uitliep. De handhaving is de afgelopen jaren flink opgeschroefd, maar we liepen daarbij tegen de grenzen van onze bevoegdheden aan. Waarop we bij het Rijk zijn gaan lobbyen en daar is de Wet goed verhuurderschap uit voortgekomen. Met de verhuurvergunning, waar wij lang voor hebben gepleit, kun je tegen de fatsoenlijke verhuurder zeggen: zorg dat het onderhoud op orde is, denk aan je verduurzamingsopgave, vraag een nette huur, dan heb je van ons niets te vrezen. De malafide partijen daarentegen kunnen we stevig aanpakken. Dat kan zo ver gaan dat we een pand in beheer nemen of de vergunning intrekken. Overigens is al merkbaar dat de huurprijsregulering voor dit type eigenaren bedreigend is. Er komen weer meer woningen in de verkoop voor mensen die er zelf willen wonen. Dat is alleen maar winst voor de leefbaarheid.”

Is actief grondbeleid ook een instrument?

“Ja, we trekken wat mij betreft ook de Wvg [Wet voorkeursrecht gemeenten, red.} en het breder instrumentarium van het actief grondbeleid vaker uit de kast. Met actief grondbeleid zal het niet meteen over honderden woningen gaan. Maar in sommige gevallen is er geen andere optie dan opkopen.”

Is het onlangs gesloten Doorbouwverbond ook goed voor Zuidwest?

“Het Doorbouwverbond is goed voor de hele stad. In Zuidwest werken Heijmans en corporatie Staedion samen aan grote projecten in de buurten De Dreven, De Gaarden en De Zichten. In De Venen gaat Hof Wonen aan de slag met grootschalige sloop-nieuwbouw en renovatie. Samen met deze corporatie is de gemeente in De Venen ook actief in een wijkontwikkelingsmaatschappij. Dat werkt nog steeds heel goed. Ook in Zuidwest moeten partijen elkaar in deze ingewikkelde tijden in de ogen kijken en zeggen: laten we allemaal een stap zetten in het belang van al die woningzoekenden. Bij woningbouwproject De Schaloen zagen we een belegger op het laatste moment uitstappen en vervolgens Staedion instappen. Dat is al een mooi voorbeeld van doorbouwen.”

‘Het afgeven van vergunningen voor kamerbewoning hebben we opgeschort omdat het de spuigaten uitliep ’

“Verdichten langs de lange lijnen”

René Baron Den Haag Zuidwest:

In Den Haag Zuidwest is een langjarige vernieuwingsoperatie van start gegaan waarin fysieke, economische en sociale aspecten even zwaar wegen. Naast renovatie en nieuwbouw van woningen wordt de woningvoorraad daarom ook diverser gemaakt. Tijdens een wandeling door Morgenstond laat programmadirecteur René Baron zien dat de structuur van deze naoorlogse uitbreidingswijken een hele goede basis is voor revitalisering en verdichting.

Het stadskantoor aan Leyweg 813 heeft het formaat en de allure van een gemeentehuis van een middelgrote stad en werd dan ook bij de oplevering bijna vijftien jaar geleden als “tweede stadhuis” geafficheerd. Het opvallend vormgegeven en met wit marmer beklede gebouw herbergt op de begane grond ook een bibliotheek en in de bovenste helft van de toren appartementen. Voor de deur treffen we René Baron, programmadirecteur van de integrale gebiedsontwikkeling Den Haag Zuidwest. Het stadskantoor was toentertijd bedoeld als een belangrijke drager van de revitalisering van het stadsdeel Zuidwest, vertelt hij, maar helaas kwam er door de vastgoedcrisis vanaf 2010 vrij abrupt een einde aan dat ingezette proces. Nu is de draad weer opgepakt, onder de door het Rijk toegekende status van nationaal programma. Dat biedt bevoorrechte toegang tot fondsen.

Pal om de hoek van het stadskantoor aan de Coevordenstraat verschijnt de typische woningbouw van de naoorlogse uitlegwijken: stroken met portieketagewoningen. Geplaatste bouwhekken en -stellingen verraden dat de renovatie van de drielaagse flatjes aan deze straat is gestart. Gezien de rot in de houten kozijnen is dat niet te vroeg. Tegenover deze flats, met een ruime binnentuin ertussen, staat een strook van hetzelfde type, vierlaagse flatjes met de portieken aan de Melis Stokelaan. Deze zullen echter niet worden gerenoveerd maar gesloopt. Niet de bouwkwaliteit is hier beslissend, want die is eender, maar het programma om te verdichten, legt Baron uit. In de plaats van de huidige vier lagen worden appartementenblokken van zeven lagen teruggebouwd. En op de hoek van de Leggelostraat komt een hoogteaccent met een woontoren van zestien lagen. Dit Melecoproject staat model voor de herstructurering van geheel Zuidwest. “De oorspronkelijke

stedenbouwkundige structuur, ontworpen door Dudok, kenmerkt zicht door lange lijnen met allemaal dwarsverbanden. De lange lijnen zoals de Melis Stokelaan lenen zich voor verdichting, dus sloop-nieuwbouw, maar erachter handhaven we de bestaande schaal, daar wordt vooral gerenoveerd. Zo krijgen we een goede balans van groot- en kleinschalig.”

Het vastgoedprogramma voor heel Zuidwest bestaat grofweg uit een uitbreiding met tienduizend woningen bovenop de huidige dertigduizend woningen, sloop – en nieuwbouw van 6.500 verouderde woningen. En het hoogwaardig renoveren (inclusief energietransitie) van 8.500 woningen. Hiermee komt de totale opgave op 25.000 woningen en wordt niet voor niets gesproken over de grootste binnenstedelijke gebiedsontwikkeling van Nederland.

Kanjers

Baron wil aan de Loevesteinlaan een voorbeeld laten zien van de beoogde wandbebouwingen langs de lange lijnen. Tijdens de wandeling erheen passeren we een diepgelegen singel, onderdeel van een vierkantig singelstelsel in deze wijk Morgenstond. Tezamen met de overal aanwezige gemeenschappelijke binnentuinen behoren de singels tot de krachtige groenstructuur die Dudok voor

‘De oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur, ontworpen door Dudok, kenmerkt zicht door lange lijnen met allemaal dwarsverbanden. ’

heel Zuidwest ontwierp. Op het grotere schaalniveau verbindt het groene assenkruis van het stadsdeel het Zuiderpark (met sportcampus) en de Uithof (met schaatshal) met elkaar. Twee “kanjers” van groene, recreatieve en sportieve voorzieningen.

Gladgeschoren gazons

Aangekomen bij de appartementengebouwen Loef I en II, die beide negen verdiepingen tellen, zegt Baron goedkeurend: “Dat past hier toch heel goed.” De bewoners mogen zich gelukkig prijzen met vrij uitzicht op het Zuiderpark aan de overkant van de laan. Op de hoek van de Loevesteinlaan met de Melis Stokelaan staat met de woontoren Pharos een voorbeeld van een hoogteaccent, zoals dat er ook komt op de hoek van de Leggelostraat en op andere plekken langs de lange lijnen.

Aan de Genemuidenstraat staan we stil voor een voormalig schoolgebouw dat dienstdoet als verzamelgebouw voor kleine bedrijven en maatschappelijke en recreatieve functies. Een bordje bij de ingang vermeldt de naam van het gebouw: Keu’s genoeg, een knipoog naar de biljartvereniging die er ook gevestigd is. Dit soort voorzieningen is onmisbaar voor de vitaliteit en de sociale samenhang. Het zijn plekken van ontmoeting. “Daarom zijn we ook bezig om leegstaande winkelplinten actief te houden met bijvoorbeeld een buurtcentrum, een tandarts of een fysiopraktijk.”

Op de wandeling terug passeren we aan de Fluitenbergstraat haaks geplaatste galerijflats van viereneenhalve laag die duidelijk al zijn gerenoveerd. “Doorzonwoningen”, weet Baron. “Daar verhuisden Hagenaars in de jaren zestig voor naar hier.” Opvallend goed onderhouden zijn de binnentuinen tussen de flatjes. De gazons met hier en daar een boom zijn gladgeschoren. De bestrating is onkruidvrij en zwerfafval is nergens te bespeuren. Onderhoud en handhaving van de openbare ruimte is belangrijk, want vervuiling trekt vervuiling aan. Daarom wordt afvalinzameling in de nieuwbouwprojecten in Zuidwest zoveel mogelijk inpandig opgelost.

Tophalte

Wandelend langs tramhalte Leyweg spreekt de programmadirecteur van een “tophalte”. “Met een overkapping, mooie houten zitbanken en beeldschermen is er extra in deze tramhalte geïnvesteerd.” Aantrekkelijk openbaar vervoer is eveneens een schakel van de vernieuwingsopgave. Want als er tienduizend woningen bijkomen, moet dat niet gepaard gaan met tienduizend geparkeerde auto’s erbij. Dat zou ten koste gaan van de groene en open ruimte en de recreatieve en sociale functies daarvan. Nieuwe en betere OV-verbindingen zijn ook nodig om bewoners naar hun werk te brengen in omliggende wijken en gemeenten, bijvoorbeeld naar het Westland.

Divers en betaalbaar

En zo zijn er meer schakels die in elkaar

De ‘tophalte’ Leyweg

‘Met een overkapping, mooie houten zitbanken en beeldschermen is er extra in deze tramhalte geïnvesteerd. ’

moeten grijpen om duurzame verbetering tot stand te kunnen brengen, legt Baron uit. Diversifiëring van de woningvoorraad is daarvan wel een hele belangrijke. Op dit moment bestaat de voorraad van Zuidwest uit zeventig procent sociale huur en is vijfentachtig procent appartement. “Als mensen vanuit een sociale huurwoning de stap kunnen zetten naar een betaalbare koopwoning moet dat aanbod er wel zijn. De tragiek van het verleden is geweest dat mensen die iets meer gingen verdienen en beter opgeleid waren, de wijk gedwongen moesten verlaten. Op die manier bouw je niets op. Je levert steeds weer in aan sociale cohesie en bouwt geen maatschappelijke stijging op. Naast nieuwe en gerenoveerde sociale huurwoningen komen er daarom middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen en woningen in de vrije sector. Een deel van de woningtypologie is specifiek gericht op jongeren en ouderen. Ook willen we nieuwe bewoners aantrekken in de doelgroepen van de politieagent, de schooljuf en de verpleegkundige. Ook zij moeten straks in Zuidwest een betaalbare woning kunnen vinden.”

Te veel sociale huurappartementen van slechte kwaliteit vertaalt zich ook weer in een verschralend winkelaanbod. “Aan een winkelcentrum of winkelstraat kun je afmeten hoe een wijk ervoor staat.” En zo heeft Zuidwest geen vwo-havo-school, ook het onderwijsaanbod is eenzijdig. Om het ongunstige lijstje compleet te maken: de bewoners hebben een lager inkomen, doen minder aan sport en beweging, hebben meer gezondheidsproblemen en leven korter dan het Haagse gemiddelde.

Allianties

Zuidwest in alle opzichten op hetzelfde niveau te brengen, vereist een integrale aanpak. Met alle belanghebbende actoren zijn op zes thema’s allianties gesmeed, vertelt Baron. Wonen en leefomgeving, Onderwijs, en Werk en economie vormen het hart van het nationale programma. Daar horen drie randvoorwaardelijke allianties bij: Veiligheid, Gezondheid, en Participatie

en sociale samenhang. Corporaties, ontwikkelaars, bouwers, ondernemers, winkeliers, bewoners, scholen, gezondheidsen veiligheidsinstanties en gemeentelijke diensten treffen elkaar in verschillende samenstellingen en werken daarbij samen op de thema’s. Wat participatie betreft loopt Den Haag voorop met de instelling van een Partnerraad waarin bewoners en lokale ondernemers zitting hebben. “Het is een door het college aangesteld adviesorgaan. De adviezen van deze raad nemen we in principe over, tenzij er bijvoorbeeld te grote financiële gevolgen aan vastzitten. We moeten in ieder geval met goede argumenten komen om af te wijken. De Partnerraad is een klankbord en houdt ons bij de les. Ze helpt ons om het vertrouwen bij de mensen terug te verdienen.”

”Er is nog voor twintig jaar werk aan de winkel”, besluit de programmadirecteur.

“Maar dit avontuur gaan we aan samen met onze alliantiepartners en de mensen van Zuidwest. We doen dit niet alleen voor hen, maar vooral met hen. Het gaat om een grootschalige ingreep, maar wel met oog voor de balans en de menselijke maat.”

‘Er is nog voor twintig jaar werk aan de winkel. ’

Winkelcentrum Leyweg, met in de verte de contouren van het stadskantoor.

Mohamed Baba en Kirsten Dubbelman Haag Wonen:

“Wij kunnen een vliegwielfunctie vervullen”

Tot voor een paar jaar terug moest Haag Wonen steevast bedanken voor uitnodigingen deel te nemen aan vastgoedontwikkeling. Nu is de corporatie terug als ontwikkelaar met een ambitieus investeringsbudget. Zelfverzekerd en proactief wordt met marktpartijen aan de omvang en de kwaliteit van de woningvoorraad gewerkt. De magere jaren van de volkshuisvesting zijn voorbij.

Corporaties hebben een moeilijk decennium achter de rug waarin ze door wetgeving financieel en operationeel kort zijn gehouden. Met het torenhoog oplopen van de vraag naar betaalbaar wonen kwam de herwaardering. Haag Wonen heeft deze ontwikkeling aan den lijve ondervonden. “Een hele tijd konden en mochten we echt minder, alleen onderhoud en verhuur”, zegt bestuursvoorzitter Mohamed Baba. De inmiddels afgeschafte verhuurderheffing slokte jaarlijks 20 miljoen euro op. Daar kwam vennootschapsbelasting en beperking van renteaftrek bij. Maar het bedrijfsmodel van de sector vertoonde ook wel mankementen die om correctie vroegen.

“Met de nieuwe Woningwet in 2015 zijn de spelregels helderder geworden. Er is een professionaliseringsslag gemaakt. Wel zijn de corporaties erg in het frame van controle en beheersing gestopt, daar moeten we uit zien te komen. Maar de belangrijkste les van de afgelopen periode is toch wel dat we te allen tijde de bouwcontinuïteit moeten waarborgen.”

Inmiddels is het “vol gas op investeren”, aldus de bestuursvoorzitter. Haag Wonen heeft een investeringsbudget van 1,5 miljard euro voor de komende negen jaar. Goed voor 3.600 betaalbare woningen, naast een forse taakstelling aan renovatie en verduurzaming van de bestaande voorraad van 21.000 woningen, zegt Kirsten Dubbelman, directeur Vastgoed. “De besteding aan nieuwbouw en verduurzaming zal ongeveer fiftyfifty zijn.” Het bezit is verspreid over bijna de hele stad, met grote concentraties in Zuidwest, Centrum-Oost en de Schilderswijk. Naast woningen behoren zo’n 2.500 bedrijfsruimtes, garages, parkeerboxen en bergingen tot de portefeuille. Een andere activiteit van Haag Wonen is VvEbeheer.

In de spits

Private ontwikkelaars, beleggers, de gemeente en de corporaties hebben elkaar hard nodig om de woningproductie op peil te brengen en te houden, weet Baba. “Marktpartijen hebben het op dit moment moeilijk met de economische conjunctuur en nu staan wij in de spits. Een paar jaar geleden was het andersom.” Het aantal beschikbare locaties voor nieuwbouw is schaars, tekent Dubbelman aan. In nieuwe woongebieden zoals de Binckhorst is Haag Wonen dus aangewezen op ontwikkelaars en beleggers met grondposities. Het is een kwestie van wederzijdse afhankelijkheid, want marktpartijen moeten de gemeentelijke programmatische eis van 30% sociaal inlossen en nodigen daar graag een corporatie voor uit. “Marktpartijen hebben het nu lastig maar willen het liefst ook doorzetten want ze hebben voorinvesteringen gedaan en vinden het belangrijk hun bedrijfscontinuïteit te behouden.” Neemt niet weg dat er altijd wat te onderhandelen is. “Met elkaar judoën”, noemt Baba het. “Wij kijken kritisch naar projecten, want het is niet onze missie om andermans verliezen over te nemen. Dus we voeren een open gesprek met de boeken open op tafel. Het draait om vertrouwen en de wil om elkaar te begrijpen en te willen helpen.”

‘De belangrijkste les van de afgelopen periode is toch wel dat we te allen tijde de bouwcontinuïteit moeten waarborgen’

“Wat wij eventueel méér kunnen doen, is een vliegwielfunctie vervullen. Bijvoorbeeld op grote ontwikkellocaties alvast starten met sociaal en een deel middenhuur inclusief placemaking om het gebied te activeren. Zo kunnen marktpartijen waar nodig temporiseren voor vrijesectorhuur en koop. Om daarna hopelijk gauw weer te kunnen versnellen. Ook kunnen we in beperkte mate middenhuur overnemen. Alleen, wij betalen daar net als marktpartijen de commerciële rente voor. Het zou helpen, gezien de woningbouwopgaven, als corporaties voor middenhuur ook geborgd

konden lenen, zoals voor sociaal. Dat is een lastige discussie, want marktpartijen roepen dan om een level playing field. Maar linksom of rechtsom, we zullen het samen moeten doen om structureel het woningtekort op te lossen.”

Puzzel

Als gezegd is ongeveer de helft van de investeringsruimte van Haag Wonen bestemd voor renovatie en verduurzaming. Verduurzaming zal vooral neerkomen op hoogwaardig isoleren en aansluiten op het warmtenet. De ambitie is om voor 2030 driekwart van het bezit op het warmtenet aan te sluiten. Maar niet de hele oude woningvoorraad leent zich daarvoor, zegt Dubbelman. “Er zijn ook wooncomplexen waar verduurzaming en renovatie nog altijd te weinig woonkwaliteit zou opleveren. Sloop-nieuwbouw heeft niet onze voorkeur, want je bent woningen dan toch een paar jaar kwijt en de impact op bewoners is groot, maar soms moet het. Bij sloop-nieuwbouw zetten we meteen in op verdichten, dus meer woningen terug bouwen dan er waren. Verder kijken we heel breed naar ons bestaande bezit. We overwegen om enkele strips met parkeerboxen te benutten voor woningbouw. Ook de mogelijkheid van optoppen is in beeld, al is dat zeker niet eenvoudig. Portiek-etageflats hebben geen liften, bij optoppen zou je die erin moeten bouwen. Bij verdichting speelt ook de parkeernorm een rol. Voor iedere woning erbij is, afhankelijk van de locatie, 0,6 tot 0,9 parkeerplek nodig.”

Voor stadsdeel Zuidwest heeft de gemeente rijkssubsidie aangevraagd voor het realiseren van een mobiliteitshub, inclusief gebouwd parkeren. Maar ook dit zal ruimte innemen. “De druk op de ruimte is nu eenmaal groot, het blijft een ingewikkelde puzzel”, zegt Dubbelman. Zuidwest heeft daarbij wel de luxe van veel binnentuinen, merkt Baba op. Daarmee blijft er voldoende ‘lucht’ in verdichte buurten. De binnentuinen worden tevens benut voor klimaatadaptatie, onder meer met de inrichting van wadi’s.

Mohamed Baba en Kirsten Dubbelman

‘Bij sloop-nieuwbouw zetten we meteen in op verdichten, dus meer woningen terug bouwen dan er waren’

Brede volkshuisvesting

Met collega-corporaties wordt nauw samengewerkt, aldus de bestuursvoorzitter. “Zowel op vlak van asset- als gebiedsmanagement leggen we onze kaarten op elkaar en stemmen we projecten en activiteiten steeds slimmer op elkaar af.” De samenwerking met marktpartijen is erop gericht het woonaanbod te diversifiëren –met name met middenhuur en betaalbare koop – in wijken met overwegend sociale huur, vertelt Dubbelman. In Zuidwest wordt samengewerkt met BPD Gebiedsontwikkeling. Op andere plekken zijn AM of VORM of regionale spelers als NU Projectontwikkeling de partner. Ook met beleggers als Amvest, Altera en ASR worden gesprekken gevoerd. Voor de verduurzaming zijn contracten gesloten met de bouwers Era Contour en Dura Vermeer. Haag Wonen zet als volkshuisvester sterk in op verschillende sociale projecten op het vlak van leefbaarheid en onderwijs. Brede volkshuisvesting, noemt Baba dat. Met een plintenstrategie wordt de levendigheid op straatniveau bewaakt, met name door winkelruimte te reserveren voor maatschappelijke functies voor en door de buurt. Daarnaast lopen leerlingen van het ROC stage op bouwprojecten. “Een klas bouwt zelf een woning helemaal op.

Deze jongeren uit de stad zijn de vaklui die we hard nodig hebben. Verder werken we momenteel met de Haagse corporaties en de gemeente aan een gezamenlijke pilot om leraren in Zuidwest voorrang te geven bij het zoeken naar een woning.”

Haag Wonen heeft de koers voor de komende jaren uitgezet. “We doen het maximale aan nieuwbouw, verduurzaming en sterke wijken. Daarbij is het een kwestie van koersvast blijven, de continuïteit bewaken en zo gestaag verder werken aan een gezonde portefeuille.”

Binnentuin Alle Gaardje

Haagse Hendrik

Directievoorzitter Jeroen Heijdra

Woongeluk staat centraal bij ERA Contour:

”Sommige plekken hebben een beetje liefde nodig”

Bij ontwikkelende bouwer ERA Contour draait het allemaal om woongeluk. Dat betekent zorgen voor gelukkige bewoners die fijn leven in sterke buurten. Om dit te realiseren bouwt, ontwikkelt, renoveert en verduurzaamt ERA Contour woningen, buurten en gebieden met het hoofd én het hart. Twee directeuren van TBI-onderneming ERA Contour vertellen erover: Jeroen Heijdra en Michel Ouwens.

Op 9 september 1964 begon het ERAverhaal. Het Rotterdamse bouwbedrijf J.P. van Eesteren richtte ERA op om een antwoord te geven op de woningnood in de jaren zestig. Bij ERA lag de focus in beginsel op het realiseren van industriële woningbouw en de zogeheten ERAflats. Die grote aantallen betaalbare appartementen droegen bij aan het terugdringen van de naoorlogse woningnood. Een uitdaging die ook nu weer actueel is.

Ontwikkelaar en bouwer

Momenteel is ERA Contour als ontwikkelaar en bouwer van woningen actief en is de positie binnen de bestaande bouw in de regio Rotterdam, Den Haag flink uitgebreid. Jeroen Heijdra en Michel Ouwens zijn onderdeel van het directieteam van ERA Contour.

Heijdra wordt vanaf 1 september 2023 directievoorzitter van het directieteam dat dan vijf directeuren telt. De totale organisatie bestaat uit een team van ruim 400 gedreven werknemers.

Directievoorzitter

Jeroen Heijdra:

directeur Realisatie geworden bij Dura Vermeer. In 2014 kreeg ik de kans om directeur te worden van het TBI WOONlab. In 2016, zeven jaar geleden inmiddels, maakte ik de overstap naar het directieteam van ERA Contour.”

Herontwikkeling woon- en werkgebieden

Vanuit zijn nieuwe functie als directievoorzitter hoopt hij deuren te kunnen openen om de ambities van het bedrijf kracht bij te zetten. Over zijn visie op stadsontwikkeling in Den Haag vertelt Heijdra: “Den Haag is natuurlijk al aardig volgebouwd. En de stad is natuurlijk begrensd, maar binnen die stadsgrenzen zijn er mogelijkheden om te verdichten. Als je het hebt over stadsontwikkeling in Den Haag dan zie ik vooral kansen in de herontwikkeling van bestaande

Heijdra studeerde HTS bouwkunde en is sinds 1995 aan het werk, in verschillende functies in de bouw en vastgoedsector.

“Mijn loopbaan startte in de bouwkeet als werkvoorbereider bij Dura Vermeer”, vertelt Heijdra met gepaste trots.

“Vervolgens ben ik doorgegroeid naar projectleider, bedrijfsleider en uiteindelijk

“Gestart in de bouwkeet als werkvoorbereider”

Adjunct-directeur Michel Ouwens:

gebieden in de stad. Andere kansen voor stadsontwikkeling in Den Haag zie ik in de transformatie van bedrijventerreinen. Het project Linck in de Binck dat we hebben ontwikkeld voor de Binckhorst is daar een goed voorbeeld van. Het laat goed zien hoe we bedrijventerreinen kunnen transformeren tot een mooie, sterke en gemengde buurt. Dat zorgt op zijn beurt weer voor gelukkige bewoners en daar zijn we van.”

Ook Ouwens heeft een bouwkundige achtergrond. Ooit gestart als uitvoerder is Ouwens langzaam maar zeker verliefd geworden op het vak. En die liefde gaat inmiddels al zeven jaar hand in hand met het werken voor ERA Contour. Als geboren en getogen Ridderkerker kent hij de regio goed. Hij onderstreept dan ook de ambities voor stadsontwikkeling waarover Heijdra spreekt: “De visie is vergroening en verdichting waarbij we steden en buurten sterker maken, dat geldt zeker voor Den Haag. Het komt erop neer dat de verdichtingsopgave om in Den Haag woningen toe te kunnen voegen niet enkel een sloop-nieuwbouwopgave is. Sterker nog, in onze visie is het een gecombineerde opgave, van waaruit je waardevrij naar elke opgave moet kunnen kijken.”

Leefbaarheidsmonitor

Heijdra en Ouwens zitten dus qua visie op dezelfde bouwpagina. Dat betekent dat er ook een sterke toekomstvisie is waar nu al dagelijks aan gewerkt wordt. “We doen meer dan alleen stenen stapelen”, zo vertelt Heijdra. “We gaan graag aan de slag op plekken die een beetje liefde nodig hebben. Dat zijn plekken die het ’t hardst nodig hebben. Daar zit een sociale en zakelijke kant aan. Op die plekken kun je namelijk het verschil maken. Het mooie daaraan is dat je bij het ontwikkelen van die gebieden ziet dat ze stijgen op de leefbaarheidsmonitor. Onlangs hebben we met kinderen uit de Wetenschapsbuurt in Schiedam een rondje door de wijk gelopen. Toen zagen we dat de buurt nogal steenachtig oogde en er weinig groen was. We spraken erover met gemeente en de woningcorporatie en dat we daar iets aan willen doen. Dus nu zijn we een aantal jaar later weer aan het kijken hoe we meer groen kunnen toevoegen aan de buurt. Kortom, we stoppen niet na oplevering met een locatie. We blijven altijd verbonden aan een plek.”

Duurzaamheid tot in detail

Ook ziet Heijdra in de toekomst de rol van duurzaamheid en klimaatverandering

The Orchard/ De Bogaard in Rijswijk wordt een levendige en groene plek waar je plezierig en comfortabel woont, winkelt en verblijft. Artist impressie

Adjunct-directeur Ouwens: “Buurten sterker maken door vergroening en verdichting”

Linck in de Binck in de Haagse Binckhorst omarmt de natuur en wordt natuurinclusief. Ruim 3.600 planten verrijken straks het gebouw. Artist impressie

toenemen. “Ik denk dat duurzaamheid een plek gaat krijgen in ons vakgebied die veel dominanter gaat zijn dan we tot nu toe hebben meegemaakt. Bij ERA Contour zijn we er zeker ook mee bezig. Als ik kijk naar onze duurzaamheidsambities dan richten we ons voor de korte termijn op twee punten: tegengaan klimaatverandering en bevorderen biodiversiteit. Oftewel herstel de relatie met de natuur en de mens. Daarbij gaat het niet alleen over onze footprint of alternatieven bouwmaterialen, maar ook over groene gevels en terrassen met plantenbakken. We hebben hier als bouwsector echt een taak. Als we plekken en buurten ontwikkelen, moeten we integraal nadenken hoe we klimaatverandering en biodiversiteit een plek geven in onze projecten.”

Leefbaarheid vergroten

En dat is best lastig aangezien de bouwsector naast de woonopgave en verduurzamingsambities ook te maken heeft met stijgende prijzen van grondstoffen en betaalbaarheid van personeel. Om toch de kwantiteit en kwaliteit te blijven bieden waar Den Haag en omgeving behoefte aan heeft, gebruikt het bedrijf uit Zoetermeer alle middelen die binnen hun invloedsfeer ligt. Ouwens vertelt: “Dat maakt echt onderdeel uit van onze strategie. Daarom gaan we altijd in gesprek met bewoners en de omgeving over wat zij nodig hebben om toekomstig perspectief te houden. We houden zogenoemde klantenpanels waarbij we de stakeholders in de wijk vragen mee te denken. We vragen wat voor hen deze wijk nu onderscheidt of wat nodig is om het levensvatbaar te houden of weer te maken.”

Ouwens sluit af met een gezamenlijk missie van Heijdra, hem en de totale organisatie van ERA Contour: “Dat gaat soms best ver, want we lopen gerust een paar weken mee met verschillende stakeholders. Dat kan een school zijn of een wijkvereniging. Of we lopen mee met schoolkinderen, de eerlijkheid van die kinderen over hun wijk levert waardevolle informatie op. Die vertellen zeer interessante dingen over portiekopgangen waar stiekem geplast wordt bijvoorbeeld en waar men zich niet veilig voelt. Dat zijn hele vruchtbare bijeenkomsten. Vandaaruit ontwikkelen we verschillende scenario’s om de leefbaarheid te vergroten. Zo maken we letterlijk steden en buurten sterker. En dat is heel wat anders dan enkel stenen stapelen.”

“Bewoners en omgeving toekomstperspectief bieden”

Kloosterbuuren in Den Haag verbindt de buurt met haar omgeving en de plek. Foto ERA Contour

De Oriënt in Den Haag Transvaal laat het succes van herontwikkeling zien. Foto ERA Contour

Karolien de Jager en Bert Halm:

“Onze huurders zijn onze buren”

Hof Wonen is sinds 1 januari de nieuwste woningcorporatie van Den Haag, met zo’n 19.000 woningen in de regio Haaglanden. Hun belangrijkste doelstelling is hier iedereen goed en betaalbaar te kunnen laten wonen. Dat betekent regelmatig onderhoud, het verduurzamen van woningen, nieuwbouw, betaalbare huren en het opbouwen van fijne en veilige buurten.

De raad van bestuur van Hof Wonen bestaat uit twee personen: Karolien de Jager en Bert Halm (voorzitter). Zij dragen zorg voor het besturen van Hof Wonen (een van de rechtsopvolgers van Vestia) en zijn verantwoordelijk voor de realisatie van de organisatiedoelstellingen.

Karolien: “Het is heel mooi om hier in Den Haag te werken, met de voeten in de klei. Onze huurders zijn onze buren. Wij lopen ook regelmatig een rondje om te kijken wat er speelt en hoe het voelt. Dat heeft echt meerwaarde.”

Bert heeft in Amsterdam bij een grote woningcorporatie gewerkt. “Ik denk graag mee met de sector, wat past in Den Haag en wat absoluut niet. Amsterdam is van oudsher een ongedeelde stad. In elke stadswijk, hoe chique en duur ook, is altijd een percentage sociale huur. Er zijn zelfs grachtenpanden die verhuurd worden als sociale huurwoning of middensegmentwoning. Per stadsdeel is er een mooi overzicht en kun je precies zien hoeveel procent sociale huur er is, hoeveel procent middensegment, het vrije segment of koop. Dat plaatje hoef je in Den Haag niet te maken. Hier is de Laan van Meerdervoort: aan de ene kant is het rijk en zand, aan de andere kant is het veen en grotendeels sociale huur. De laan is letterlijk en figuurlijk een dwarsdoorsnede van Den Haag. Alles is er te vinden: winkels, scholen, bedrijven, instellingen, kerken, woonhuizen in soorten en maten, parken, waterwegen en vele nationaliteiten. Maar Den Haag is echt een gedeelde stad, een gesegmenteerde stad en dat is heel moeilijk bij te buigen. Er zijn wijken waar totaal geen sociale huur is. Het is juist gezond voor de maatschappij om meer te mengen, zodat je mét elkaar samen leeft. Maar dat is hier best moeilijk te realiseren. Ik ben een voorstander van een ongedeelde stad, waar onze samenleving bij elkaar komt.”

Wooncarrière

Karolien: “Dat is ook de uitdaging van Den Haag Zuidwest. Moerwijk is vaak negatief in het nieuws, maar ook andere wijken waar heel veel sociale huur is. Je ziet in de samenstelling van die wijken dat het niet optimaal is. Wat zou je deze wijk dan gunnen? Bijvoorbeeld meer mensen met een baan, want zij voegen een andere dynamiek toe aan zo’n wijk.”

Bert: “In sommige buurten wilde vroeger iedereen weg, maar je ziet steeds vaker dat mensen, ook als ze een baan hebben, toch liever in de buurt willen blijven. Dan is het mooi dat je ze een wooncarrière kunt bieden. Zelfs als je een goed inkomen krijgt, dan zorgen wij dat je een middensegment

Gezelligheid tijdens het keuzefeest voor de bewoners van de Lannoy Toren. Zij kozen onder meer kastjes en tegels voor hun nieuwe keuken. Ook kregen ze een demonstratie elektrisch koken en tips om energie te besparen. Na de verduurzaming en modernisering wonen de huurders hier straks weer comfortabel.

Fotografie: Marjan Sins

‘Wij mogen niet de kracht van Zuidwest verliezen.’

In De Oorden renoveert Hof Wonen zo’n 700 woningen tot energielabel A. ‘Bankgesprekken’, samen met welzijnsorganisatie Wijkz, laten zien of huurders extra hulp nodig hebben. Voor zo’n 80 woningen wordt de keuze tussen renovatie of sloop-nieuwbouw nog gemaakt. In dat laatste geval komen er meer woningen bij. De Oorden wordt de eerste gasloze wijk in Den Haag. Fotografie: Jurriaan Brobbel

woning kunt huren. Maar dat is tegenwoordig met die enorme woningnood wel een issue. Wij willen niet alleen mensen een woning toewijzen, maar juist bouwen aan buurten. Mensen moeten zich er thuis voelen en ook in dat buurtje boodschappen doen. Je wilt dat ze een kopje koffie gaan drinken, naar het kinderdagverblijf gaan en dat ze elkaar gedag zeggen. Dat is nu de grote vraag in Den Haag. Kun je bijdragen aan de versterking van de cohesie met de mogelijkheden die je voorhanden hebt? Door te renoveren, door te slopen en nieuw te bouwen, woningen toe te voegen of soms woningen op te toppen? Kun je daarmee dan woningzoekenden een plekje bieden? Wij doen in ieder geval ons best.”

Leefbaarheid kan alleen samen Behalve het mixen van diverse bewonersgroepen, doet Hof Wonen nog meer om een wijk leefbaar te maken. Karolien: “Wij stellen bijvoorbeeld buurtkamers beschikbaar, waar huurders om verschillende redenen gebruik van kunnen maken. Bewonersinitiatieven ondersteunen wij ook. Bijvoorbeeld de Stichting Escamp voor Vrouwen, dat is een stichting voor en door vrouwen. Zij zetten zich in voor het versterken van de economische en sociale positie van vrouwen in het stadsdeel Escamp. De ruimte die zij gebruiken stellen wij beschikbaar. Niemand hoeft alleen te staan, maar je hebt wel bewoners nodig die er echt wat voor doen. Die rol kun je als corporatie niet overnemen, maar indirect ondersteunen kan natuurlijk heel goed. Wat ik belangrijk vind is de winkelplint. Als dat een actieve en gezonde winkelplint is, dan is dat iets heel anders dan een rijtje

‘Dan heeft dat hippe koffietentje opeens

wel kans van slagen.’

Bewoners, omwonenden en ondernemers in de Venenworden op verschillende manieren betrokken. Bijvoorbeeld via een informatiemarkt.

schimmige winkeltjes. Er zijn plekken in Zuidwest waar je ’s avonds als vrouw alleen echt niet wilt komen. Dat is niet leefbaar. Daar moeten we dus ook bij het nieuwe winkelaanbod rekening mee houden. Gelukkig hebben wij veel goede mensen in dienst die veel horen en de situatie in de gaten houden, zoals onze wijkbeheerders en collega’s van de technische dienst. Zij komen ‘achter de voordeur’ en kunnen constateren of daar meer aan de hand is dan een lekkende kraan. Onze sociale woonbegeleiders zijn van cruciaal belang. Zij zijn in staat om signalen op te pakken en daar dan naar te handelen.”

Bert: “Een wijk leefbaar maken kan alleen als je het samen doet. Daar heb je de gemeente voor nodig, de ondernemer en vertegenwoordigers vanuit wooncomplexen. De plint is inderdaad enorm belangrijk. Die moet je invullen vanuit de buurtgedachte. Wij kijken niet naar de huurprijs. Wij kijken naar wat zou hier kunnen helpen? De plint moet een open en transparant buurtplekje zijn. Wat wil de buurt? Een koffietentje? Dan zoeken wij een maatschappelijk ondernemer die wij qua huur ook niet het vel over de neus halen. Dan heeft dat hippe koffietentje opeens wel kans van slagen. Met de ontwikkeling van de plinten moet je meegaan met de ontwikkeling van de buurten.”

verduurzaming behoorlijk achter. Maar dat gaan we de komende jaren aanpakken. Op het gebied van renovatie doen we flink meer. In Moerwijk-West pakken we de komende jaren 800 woningen aan. De wijk krijgt echt een boost.

In De Venen staan veel woningen die niet meer passen bij de eisen en wensen van nu. Daarom gaan wij samen met de gemeente en de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West (WOM DHZW) aan de slag. Er staan nu 650 woningen, dat worden er 1.300. Veel nieuwbouw, maar ook renovatie. In De Oorden gaan we zo’n 700 woningen grootschalig renoveren. We gaan ook kijken of we daar kunnen verdichten, dus extra woningen bouwen. Zuidwest is een prachtig gebied, heel ruim opgezet. Groen is het sterke punt van de wijk. Dat moet je niet vol bouwen. Je hebt hier wel bouwmogelijkheden, maar we mogen zeker niet de kracht van Zuidwest verliezen. Het moet weer een fijne plek worden om te wonen, te werken en te leven.”

Diverse projecten

Karolien: “We hebben een aantal projecten lopen, maar die moet je onderscheiden in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming. Door de erfenis van Vestia loopt een kwart van onze portefeuille op het gebied van

In juni 2023 leverde Hof Wonen het nieuwbouwproject Parel Moerwijk in MoerwijkOost op gerealiseerd samen met Wijkontwikkelmaatschappij Den Haag Zuidwest en aannemer Van Wijnen. De mix van betaalbare huur- en koopwoningen geeft huurders de kans om door te stromen naar een ander type woning.

Fotografie: A3 Architecten

‘Het is gezond om meer te mengen, zodat je mét elkaar samen leeft.’

Bekijk de video over de aanpak van De Venen

‘Constateren of daar meer aan de hand is dan een lekkende kraan.’

Michel Zaadhof, directeur:

“NU Projectontwikkeling specialist in Mid-Sociaal”

Kort na het einde van de vastgoedcrisis durfde een net gestarte ontwikkelaar het aan om in Laakhaven West met grootschalige woningbouw te beginnen en daarmee deze gebiedsontwikkeling op gang te brengen. Nu is de blik gericht op Zuidwest en de Binckhorst. Ook daar opereert NU Projectontwikkeling in de voorste gelederen met de bouw van het Pegasus-complex. Opmerkelijk genoeg volledig sociale huur.

Het kantoor van de middelgrote ontwikkelaar bevindt zich op de bovenste, tweeëntwintigste verdieping van Waldo Tower aan het eind van de Waldorpstraat. De oorspronkelijk als penthouse bedoelde topverdieping biedt 360 graden uitzicht over Den Haag en omgeving, met vergezichten tot aan Hoek van Holland toe. De woontoren maakt onderdeel uit van een reeks appartementencomplexen die NU Projectontwikkeling, kort na de oprichting, vanaf 2016 in Laakhaven West ontwikkelde. Het heeft in dit gebied inmiddels twaalfhonderd woningen opgeleverd, naast parkeergarages, bedrijfsruimten en horeca. Daarnaast ontwikkelde het bedrijf ook andere woonprojecten op andere plekken in Den Haag en omstreken, zoals het opvallende, fraai ingepaste en vormgegeven woon-werkcomplex het Boegbeeld in Scheveningen-Haven.

Handschoen oppakken

“Laakhaven West was een desolaat gebied gebleven toen grote partijen zich hier terugtrokken tijdens de vastgoedcrisis in de periode na 2008”, blikt algemeen directeur Michel Zaadhof terug. “Je had hier de oude Rijksautomobielcentrale waar bij wijze van placemaking ruimten werden verhuurd. Daarmee ging het licht ’s-avonds weer aan. Mijn latere compagnons waren heel succesvol in de muziekproductie en huurden hier bedrijfsruimte.

“Als the new kid on the block zagen wij de voordelen van dit gebied als nieuwe woonlocatie. Op zeven minuten fietsen van het centrum en gelegen tussen de stations Holland Spoor en Moerwijk in. In vijftien minuten ben je aan de kust. Het riviertje de Laak maakt het gebied ook aantrekkelijk. Alles bij elkaar durfden wij de handschoen wel op te pakken en hebben daar investeerders in mee kunnen nemen. We kwamen onder meer met betaalbare koopwoningen, studio’s vanaf 60.000 euro.

Bij de start van de verkoop stond er een lange rij voor de deur.” Plandeel Caland Dock – vijf gebouwen, 550 huurwoningen, drie parkeergarages, 1125 m2 commerciële ruimtes – fraai gelegen aan de Laak, sleepte de Haagse Woonprijs 2020 in de wacht. Op een kavel aan de Petroleumhaven, aan het eind van de Laak, ontwikkelt NU momenteel nog een appartementencomplex met tweehonderdvijftig sociale- en middenhuurappartementen voor corporatie Haag Wonen en een belegger. Tevens wordt een parkeergarage met mobiliteitsfunctie voor de omgeving gerealiseerd.

Thuismarkt

‘100% mid-sociaal’ is dan ook de kernactiviteit van de middelgrote ontwikkelaar, vertelt Zaadhof. “De meeste van onze

‘De meeste van onze projecten zijn gemengd sociale huur en middenhuur.

We hebben daarvoor een slim concept uitgewerkt’

Caland

Dock

projecten zijn gemengd sociale huur en middenhuur. We hebben daarvoor een slim concept uitgewerkt. Met dit concept maken we het mogelijk om snel veel betaalbare woningen te realiseren.” Den Haag en randgemeenten zijn de thuismarkt. “Hier kennen wij iedere straathoek en hebben we ons netwerk. We hebben een kort besluitvormingsproces en kunnen daarom snel schakelen. Als directie zijn wij zelf betrokken bij alle ontwikkelingen en ondersteunen wij de projectteams. Met dat voordeel kun je je onderscheiden van de grote landelijke partijen.” Overigens is NU Projectontwikkeling intussen een dochterbedrijf geworden van VanWonen, dat voornamelijk op het noorden en oosten is gericht. “NU heeft groeiambities. Daarvoor is meer investeringskracht nodig en die biedt het nieuwe moederbedrijf ons. VanWonen heeft veel ervaring met gebiedsontwikkeling en met deze kennis en kunde kan onze regionale positie nog sterker worden.”

Pegasus

Als het over de Haagse thuismarkt gaat, dan hoort de Binckhorst daar zonder meer bij. Daar ontwikkelde NU met Pegasus een groot appartementencomplex waarvan de bouw al ver gevorderd is en dat dit najaar volledig wordt opgeleverd. Het zal dan het tweede grote nieuwe woongebouw op deze voormalige bedrijvenlocatie zijn. Pegasus is vormgegeven als twee hoogbouwvleugels met appartementen die staan op een onderbouw met bedrijfsruimten. Het programma telt driehonderd sociale huurwoningen, 620 m2 kantoren, een parkeergarage met 105 parkeerplaatsen en 3550 m2 bedrijfsruimte. Verder komen er inpandig vijftienhonderd fietsparkeerplekken in gecompartimenteerde ruimtes en voorzien van cameratoezicht. Corporatie Staedion neemt de woningen af. Alle woningen beschikken over een ruim balkon. Aantrekkelijke daktuinen en een aantal inpandige ruimtes bieden bewoners gelegenheid voor ontmoeting. De vijfentwintig mooi vormgegeven bedrijfsruimten voor mkb-bedrijven gaan over naar een belegger-verhuurder.

Unicum

Een groot woongebouw met alleen sociale huur is tegenwoordig een unicum, zegt Zaadhof. “Met dit gebouw is dat mogelijk omdat ook het verplichte aandeel sociale huur is opgenomen van enkele andere ontwikkelaars die hier actief zijn. Uiteraard betalen ze daarvoor een bijdrage om deze deal voor ons en Staedion mogelijk te maken.” Op de locatie stond een oude bedrijfshal die door NU jaren eerder strategisch was aangekocht. En de ontwikkelaar is nog niet klaar op de Binckhorst want hij bezit er nog enkele grondposities. Op een locatie aan de Maanweg wordt in samenwerking met andere vastgoedeigenaren gewerkt aan een plan voor een gebouwcomplex met twaalfhonderd woningen, waarvan zestig procent in de categorie betaalbaar. In het plan wordt ook ruimte gemaakt voor nieuwe voorzieningen en bedrijvigheid.

‘Een groot woongebouw met alleen sociale huur is tegenwoordig een unicum’

Pegasusstraat

Verder ligt er een plan op de plank voor betaalbare woningen en bedrijfsruimten aan de Binckhorstlaan. Ten slotte wordt er in de Binckhorst hard gewerkt aan een haalbaarheidsstudie voor een nieuwe hoofdvestiging van regionaal vervoerbedrijf HTM aan de Supernovaweg. De plannen illustreren dat de Binckhorst inderdaad een gemengde woon-werkwijk wordt. “Per saldo voegen we zelfs bedrijvigheid toe. De stad heeft dat evengoed hard nodig. Werkgelegenheid is immers cruciaal voor de inwoners van onze stad.”

Versnelling

De gestegen bouw- en financieringskosten en de dalende woningprijzen werken momenteel niet mee om de beoogde woningbouwproductie in Den Haag van vierduizend stuks per jaar te halen, weet Zaadhof. “Maar ondanks de conjuncturele problemen zie ik wel kansen om de productie op peil te houden. Doorbouwen in onze stad is echt noodzakelijk. De gemeente heeft een capaciteitsprobleem en dat leidt helaas ook tot vertragingen. Als marktpartijen en woningcorporaties zijn wij echter graag bereid om onze kennis, kunde en financiën ter beschikking stellen om de gemeente werk uit handen te nemen. Zodoende kan er toch worden doorgewerkt aan nieuwe initiatieven en bestaande projecten. Wij kunnen bijvoorbeeld helpen met studies, onderzoeken, het schrijven van bestemmingsplannen en het organiseren van participatieprocessen. Uiteraard houdt de gemeente de regie en toetst de officiële plannen, maar het voorbereidende werk kunnen wij doen. Ik ben ervan overtuigd dat we als publieke en private partijen door betere en intensievere samenwerking op basis van wederzijds vertrouwen voor een versnelling kunnen zorgen. De passie voor de ruimtelijke ontwikkeling van onze prachtige stad brengt ons samen.”

NU Projectontwikkeling trekt trouwens uit Waldo Tower, vertelt Zaadhof tot slot. Echt? Maar waarom zou je afstand doen van dat geweldige ‘strategische’ overzicht en uitzicht? De aap komt uit de mouw: het

bedrijf gaat kantoorhouden op de hoogste verdieping van het Pegasus-wooncomplex. Met een lach vervolgt de algemeen directeur: “Wederom de tweeëntwintigste verdieping en dat is geen toeval.” Voortaan zit de ambitieuze ontwikkelaar met de neus bovenop de Binckhorst waar de komende tien tot twintig jaar veel te gebeuren staat.

‘Als marktpartijen en woningcorporaties zijn wij echter graag bereid om onze kennis, kunde en financiën ter beschikking stellen om de gemeente werk uit handen te nemen’

“Samen bouwen aan brede welvaart in regio Haaglanden”

Marius Hovius, Richard van Maurik en Harry Wientjens namens Rabobank:

Rabobank kiest voor een voortrekkersrol bij maatschappelijke transities. Zo ook op de woningmarkt. Daar liggen twee grote uitdagingen: het versnellen van de toegang tot de woningmarkt en de verduurzaming van het woningaanbod. Als antwoord op die uitdagingen, zoekt Rabobank nadrukkelijk de samenwerking met partners in de keten. “Brede welvaart is voor ons daarbij een belangrijk kompas.”

“In de regio Leiden-Haaglanden hebben we te maken met een complexe situatie op de woningmarkt”, zegt Harry Wientjens, directeur coöperatieve Rabobank en voorzitter van de Economic Board The Hague. “De groei van de woningvoorraad blijft achter bij de groei van de huishoudens. En dat leidt tot forse prijsstijgingen en een lange wachttijd voor sociale huurwoningen. De markt zit op slot. Er is dus een grote urgentie om het aanbod van woningen te vergroten.”

Noodzaak tot samenwerking

De komende jaren ligt er een grote bouwopgave. Tot 2030 moeten er 917.000 woningen in Nederland bijkomen, een kwart daarvan in Zuid-Holland. Volgens Wientjens is het op dit moment niet eenvoudig om nieuwbouwprojecten te realiseren. “Bouwgrond is schaars, de bouwkosten stijgen sterk en de stichtingskosten zijn hoog. Bovendien is er een dringende noodzaak om te bouwen volgens de doelstellingen van het Klimaatakkoord, om ook die te behalen. Dat alles maakt het een ingewikkelde puzzel.” En die puzzel kan alleen worden gelegd door samenwerking, benadrukt Wientjens. “De provincie, gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen zullen met elkaar de dialoog aan moeten gaan. Om te kijken waar er nog gebouwd kan worden, hoe er gebouwd kan worden en tegen welke voorwaarden. Oftewel: hoe zorg je ervoor dat iets wat misschien in eerste instantie onmogelijk lijkt, uiteindelijk toch haalbaar is?” Maar – zo onderstreept Wientjens – het gaat niet om bouwen alleen. “In samenwerking met de universiteit Utrecht heeft Rabobank de Brede Welvaartsindicator ontwikkeld. Onder brede welvaart verstaan we alles wat mensen van waarde vinden. Dat gaat verder dan economische groei. Dan gaat het óók over zaken als gezondheid, veiligheid,

duurzaamheid, welzijn, sociale contacten en huisvesting. Het gaat dus om het algehele welbevinden van mensen. Brede welvaart is voor ons als bank een belangrijk kompas.”

Woonfonds RijswijkBuiten Het Rijswijkse woningbouwproject ‘Wonen in de Cocon’ laat volgens Wientjens bij uitstek zien hoe het in beweging krijgen van de woningmarkt hand in hand kan gaan met het versterken van de brede welvaart. Vanuit het Woonfonds RijswijkBuiten worden 100 duurzame woningen voor middeninkomens gerealiseerd. In het woonfonds participeerden de gemeente Rijswijk, Dura Vermeer en Vastgoed Syndicering Nederland. Rabobank trad op als financier. “Mensen die zes jaar of

Marius Hovius (directeur coöperatieve Rabobank), Harry Wientjens (directeur coöperatieve Rabobank) en Richard van Maurik (directeur Financieel Advies)

“Ons advies aan de vastgoedsector is: focus op de toekomst”

langer in Rijswijk wonen of een sociale huurwoning achterlaten, krijgen voorrang bij toewijzing van een huis. Eén investering door het Woonfonds leidt zo tot twee verhuizingen binnen Rijswijk. Zo ontstaat er doorstroom op de woningmarkt en wordt de wachttijd voor sociale huurwoningen verkort.” Voorrang is er bovendien voor mensen in cruciale beroepen, zoals onderwijzers, politieagenten, brandweerlieden en zorgmedewerkers, vertelt Wientjens. “Daarmee waarborg je goede zorg, goed onderwijs en voldoende veiligheid binnen de gemeente.” En ook volgens de huidige duurzaamheidseisen, vertelt Wientjens. “De woningen zijn voorzien van een warmtepomp, zonnepanelen, vloerverwarming en hoogwaardige isolatie. Dat is goed voor het klimaat, maar zorgt bovendien voor lage energielasten voor de bewoners.”

Groot tekort aan ouderenwoningen Ook met andere initiatieven probeert Rabobank in de regio Leiden-Haaglanden de woningmarkt een impuls te geven. Eind 2022 werd de community

Toekomstbestendig Wonen opgezet, vertelt directeur coöperatieve Rabobank Marius Hovius. “Wij hebben veertig vertegenwoordigers vanuit de zorg-, bouwen vastgoedsector, overheid, bedrijfsleven en onderwijs bij elkaar gebracht. Met als doel het realiseren van nieuwe woonoplossingen en nieuwe woonlocaties voor ouderen.” In de regio zijn er eigenlijk drie uitdagingen tegelijkertijd, constateert Hovius. “Allereerst zie je een toenemende vergrijzing: tot 2040 komen er in LeidenHaaglanden ruim honderdduizend 65-plus huishoudens bij. Ouderen die langer zelfstandig thuis wonen en dus zorg en ondersteuning nodig hebben. Daarnaast is er een groeiend tekort aan zorgmedewerkers. En tot slot dreigt er een tekort van 72.000 ouderenwoningen te ontstaan.” Alleen investeren in het bouwen van nieuwe woningen is niet voldoende om dit drievoudige probleem – woningtekort, vergrijzing en het tekort aan zorgpersoneel – op te lossen, maakt Hovius duidelijk. Een andere manier van denken kan bijdragen aan een oplossing, stelt hij: “Dat is het idee om te komen tot vitale gemeenschappen.

Marius Hovius (directeur coöperatieve Rabobank), Richard van Maurik (directeur Financieel Advies) en Harry Wientjens (directeur coöperatieve Rabobank)

In die vitale gemeenschappen wonen jong en oud bij én met elkaar. Ouderen kunnen zo lang mogelijk thuis wonen, ondersteund door domotica, e-health én hun netwerk. En in de buurt zijn alle benodigde voorzieningen voorhanden: winkels, gezondheidscentra, sportfaciliteiten en openbaar vervoer.”

Rabo SmartBuilds

Om het woningaanbod te vergroten, liggen er daarnaast veel kansen om braakliggende gronden creatief te gebruiken, aldus Richard van Maurik, directeur Financieel Advies . “Daarvoor is door ons de startup Rabo SmartBuilds ontwikkeld. De woningen die Rabo SmartBuilds plaatst zijn permanente huizen, die op tijdelijke grond kunnen worden gebouwd. Het zijn hele fraaie huizen die aan heel veel duurzaamheidseisen voldoen. Maar het grote voordeel is dat de huizen een soort ‘bouwpakket’ zijn, waardoor ze uit elkaar kunnen worden gehaald en elders weer opgebouwd. Dat maakt deze huizen zeer geschikt om tijdelijk op braakliggende gronden te plaatsen.” Het doel is om in tien jaar tijd 12.000 van dit soort modulaire middenhuurwoningen in heel Nederland te bouwen, in samenwerking met woningcorporaties, gemeenten en Rabobank-dochter BPD Woningfonds. Van Maurik: “Juist het tekort aan woningen voor middenhuur, belemmert de doorstroom op de woningmarkt. Met Rabo SmartBuilds bieden wij hiervoor een innovatieve oplossing en aansluitend bij de huidige duurzaamheidseisen.”

Focus op toekomst

“Uiteraard zien wij dat de situatie op de woningmarkt momenteel niet eenvoudig is door de hoge bouwkosten, de langzaam dalende grondprijzen en de stijgende kapitaalmarkt- en hypotheekrente”, vervolgt Van Maurik. “Maar die situatie is niet blijvend, analyseert hij. “De Europese Centrale Bank (ECB) heeft aangegeven dat de inflatie in 2025 normaliseert rond de 2 procent. De verwachting is bovendien dat er in de loop van 2023 een einde komt aan de

rentestijgingen. Met een meer stabiele rente en een ‘normale’ inflatie wordt de markt beter voorspelbaar.” En dus is het advies van Rabobank aan de vastgoedsector: focus op de toekomst. Van Maurik: “De grote woningbouwopgave en de verduurzaming zijn dé grote opgaven die juist nu moeten worden aangepakt.”

Artist impression Rabo SmartBuilds

“Het gezegde ‘alleen ga je sneller, samen kom je verder’ is er niet voor niets”, besluit Marius Hovius. “Als Rabobank werken wij daarom graag samen met alle partijen die vanuit het brede welvaartsperspectief willen bouwen. Niet alleen particuliere woningbouw waar we het nu over hebben, maar uiteraard ook voor de zakelijke markt. Omdat Rabobank sterk regionaal geworteld is, kunnen wij daarin het verschil maken door kennis, netwerk en financiering. Ik ben ervan overtuigd dat wij gezamenlijk in staat zijn om concrete oplossingen te realiseren voor de grote maatschappelijke uitdagingen die voor ons liggen.”

Hierover in gesprek?

Neem contact met ons op.

“Vanuit Rabobank kunnen wij het verschil maken door kennis, netwerk en financiering”

“Synchroon en Amvest ontwikkelen KJ Den Haag”

Marnix van Delft en Job Posner:

Na het fiat van de Haagse gemeenteraad kan het stenige plein aan de westkant van het Centraal Station eindelijk de invulling krijgen die het verdient. Alle partijen hebben water bij de wijn moeten doen om het weerbarstige project vlot te trekken. Maar die stadsentree met allure komt er aan.

Het bouwterrein aan het Koningin Juliaplein is al afgezet met bouwhekken. In de omheining is aan twee zijden een uitsparing gemaakt voor de in- en uitgang van de ondergrondse fietsenstalling die twee jaar geleden gereed kwam. In december 2023 start de bouw van het KJ-woontorencomplex dat voorziet in circa 400 woningen en een aanvullend programma met commerciële ruimten. “Een prachtig ontwerp van Powerhouse”, zegt Job Posner van Synchroon, dat samen met Amvest Development voor de ontwikkeling heeft getekend. We spreken deze door de wol geverfde projectontwikkelaar en zijn Synchroon-collega Marnix van Delft in Bar Beton in het Centraal Station.

“Twee torens van negentig meter die onder een hoek met elkaar worden verbonden door een getrapt af- en oplopend middendeel”, schetst Posner het ontwerp. “Op straatniveau komt een grote golvende luifel met prachtige details die zich over het plein uitstrekt. Daarnaast heeft Delva Landscape Architects een ruimtelijke

verbinding ontworpen van het plein met de Koekamp. Een briljante move. Als je naar buiten loopt, ligt het groen aan je voeten. Deze drie aspecten bij elkaar maakten ons plan echt onderscheidend en hebben in de tender de doorslag gegeven.”

Impuls

De voorgeschiedenis is lang. “Eerst was er een studie van Rem Koolhaas. Die heeft het ver gebracht in de uitwerking maar het plan kwam uiteindelijk niet door de raad. Vervolgens nam de gemeente in 2013 zelf het heft in handen. Het idee was toen een grote fietsenstalling te combineren met een gebouw erboven. Die twee projectdelen zijn weer van elkaar losgekoppeld. In 2016 wonnen wij de tender voor het gebouw.”

KJ Den Haag

‘Als je naar buiten loopt, ligt het groen aan je voeten.’

Dat het daarna nog zeven jaar duurt voordat de uitvoering van de KJwoontorens eind dit jaar start, is volgens Posner vooral een gevolg van de keuze eerst de ondergrondse fietsenstalling (8.500 plekken) te realiseren én het feit dat het moeilijk was een aannemer te vinden voor het gebouw. “Er zijn maar drie à vier aannemers in Nederland die een groot en complex bouwproject als KJ aankunnen. Dat heeft onder meer te maken met de hoge eisen van logistiek en veiligheid op een kleine binnenstedelijke plek.”

Eerste keus J.P. van Eesteren, waarmee Synchroon onder dezelfde TBI-paraplu valt, ontbrak het vanwege een ander groot project (Grotius) aan voldoende capaciteit om dit grote project erbij te nemen. De onderhandelingen met andere bouwgiganten leidden niet tot een voor de ontwikkelcombinatie aantrekkelijke overeenkomst. Uiteindelijk had J.P. van Eesteren weer voldoende capaciteit om het gesprek aan te gaan, wat tot de huidige bouwovereenkomst heeft geleid. Vervolgens is er ook nog een bijdrage van de gemeente aan te pas gekomen om de businesscase helemaal rond te krijgen. “Vanwege de extreem gestegen bouwkosten hebben alle partijen water bij de wijn moeten doen.

Stadsentree

Het middendeel van KJ komt voor het Stichthage-kantoorgebouw (eigendom NS) te staan dat de westelijke wand van het Centraal Station vormt. Het brutalistische gebouw met zijn grindbetongevels zal aan die kant dus grotendeels aan het zicht worden onttrokken. Door de tussenruimte te overkappen ontstaat vanuit de stationshal een aangesloten hoge publieke binnenruimte, legt Van Delft uit. Een stadsentree van allure. In de plinten van de torens komen winkels en op het nieuwe overdekte plein zal ook wat horeca met terrassen mogelijk zijn. Het woningaanbod varieert in grootte van 40 tot 200 vierkante meter en behoort tot de segmenten sociale huur, vrijesector huur en koop. De huurwoningen worden door Amvest Residential Core Fund afgenomen en verhuurd.

Pareltjes

Met onder meer de spectaculaire woontoren De Sax aan de Rotterdamse

Wilhelminapier laat Synchroon (daar samen met BPD) zien dit formaat

Daar hoort de impuls van de gemeente ook bij.”

Nieuwe stadsentree KJ Den Haag

grote projecten als KJ in de vingers te hebben. Maar ook de wat kleinschaliger (grondgebonden) woningbouw zit in de portefeuille. Al vanaf 2005 ontwikkelt Synchroon samen met BPD en de gemeente in een PPS de nieuwbouwwijk Vroondaal. “Een luxe woonwijk, in Haagse stijl”, typeert Posner. Gemeenten, ook Den Haag, zullen vanwege het grote tekort aan sociale huurwoningen momenteel andere programmatische prioriteiten hebben, erkent Van Delft, maar publiek-private samenwerkingsovereenkomsten (PPS’en) komen wel weer in de gratie, verwacht hij. Finest of Ockenburgh is een ander project in Den Haag waar Synchroon trots op is. Het betreft 132 woningen in verschillende ensembles in de segmenten middeldure huurwoningen en duurdere koop. “Eén van onze pareltjes”, zegt Posner, “ingebed in de omgeving van de zogenaamde Puinduinen. Een schitterend plan.”

Woonfonds

Maar de corporatiewijken worden niet geschuwd, zegt Van Delft. Den Haag Zuidwest maar ook de Binckhorst worden op de voet gevolgd, maar momenteel heeft Synchroon daar nog geen concrete plannen. Het bedrijf werkt met het zelf opgezette concept Buurtleven! gericht op wijkvernieuwing tezamen met bewoners en corporaties. Het concept biedt onder meer handvatten voor de exploitatie van buurthuizen. Verder is het Synchroon Woonfonds ingesteld. Het Huis op Zuid in Rotterdam Zuid, dat de doorstroming vanuit de sociale huur wil bevorderen, is hieruit mede gefinancierd. “Het Woonfonds is bedoeld om maatschappelijk impact te maken en mooie plekken te creëren vanuit twee thema’s: aanpassing aan klimaatverandering en verminderen van de kloof tussen arm en rijk.”

Wat impact in Den Haag betreft, is Synchroon aangesloten bij Stichting Wonen. Van Delft is er sinds twee jaar voorzitter van. “Het is een platform van ontwikkelaars, bouwers, beleggers, corporaties, makelaars en de gemeente. We vormen een

kennisnetwerk dat wil werken aan een aantrekkelijk Den Haag. We denken mee over kwetsbare doelgroepen, bevorderen van doorstroming, gezonde steden en dergelijke thema’s. Verder reiken we elk jaar de Haagse Woonprijs uit voor bijzondere woningbouw. En voor het eerst dit jaar hebben we ook de Haagse Buurtprijs.” De eerste winnaars daarvan zijn Stichting Escamp voor Vrouwen en Stichting Spot On Us die beide met een bedrag van € 3.750 zijn beloond om hun maatschappelijke inzet te versterken.

Het KJ-plein is wel de grote aandachtstrekker wat Den Haag betreft. Tijdens het bekijken van de bouwlocatie vanuit de Koekamp wijst Posner op het hoogbouwensemble dat het KJ-project gaat vormen met de al gerealiseerde woontorens New Babylon en Hoftoren en de nog te ontwikkelen woontoren Bellevue. De entree van de stad vanuit het Centraal Station krijgt de grootstedelijke uitstraling die past bij het Den Haag van de toekomst.

Finest of Ockenburgh Foto: Mix architecten

‘Een luxe woonwijk, in Haagse stijl.’

Merel van Deuren Lumen Scheveningen:

“Een prachtige woonplek tussen de zee, de stad en de haven”

Wie weleens in Scheveningen komt, kan het niet ontgaan zijn. Op de plek van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat is een 69 appartementen tellend complex verrezen. Het complex kreeg de naam Lumen mee. Lumen betekent letterlijk licht en dat is dan ook één van de uitgangspunten van KondorWessels Vastgoed geweest toen ze aan de herontwikkeling van de kustlocatie begon. Het project is onderdeel van de uitgebreide herontwikkelingsagenda ‘Masterplan Scheveningen’ en past naadloos in het DNA van de Scheveningse kust. Lumen wordt dan ook gezien als een markeerpunt voor de nieuwe, krachtige en stoere uitstraling die de Scheveningse kuststrook moet krijgen.

In 2016 schreef het Rijksvastgoedbedrijf, de toenmalige eigenaar van de locatie, in samenwerking met de gemeente Den Haag een tender met bouwenvelop uit. KondorWessels Vastgoed betrok de gerenommeerde partij OZ Architects tijdens de tender voor het ontwerp van het gebouw. Nadat de tender door KondorWessels Vastgoed was gewonnen, zocht zij ook de samenwerking op met het interieurbureau TANK. Merel van Deuren: “Nadat we te horen hadden gekregen dat wij de herontwikkeling mochten doen, zijn we direct begonnen met het ontwerp en het proces voor een bestemmingsplan wijziging van kantoor naar woonlocatie. In 2017 zijn we met het projectteam begonnen met de uitontwikkeling van Lumen. En nu staat er een prachtig gebouw dat perfect past bij de prachtige locatie aan de kust. Eind deze zomer wordt het gebouw opgeleverd aan de eigenaren.”

Gebieden en gebouwen ontwikkelen met durf en creativiteit, dát is waar KondorWessels Vastgoed voor staat. Bij elk project wordt daarom gedacht vanuit een breder perspectief. Het moet iets toevoegen aan de omgeving waarin het gebouw wordt gerealiseerd. En dat mag dan ook wel een tikkeltje anders dan anders zijn. De projecten die KondorWessels Vastgoed realiseert, moeten voor zich spreken, zo staat er letterlijk in de bedrijfsvisie. En dat motto is ook bij Lumen weer ingezet, zo vertelt Van Deuren. “Bij Lumen is de locatie natuurlijk echt uniek. De locatie is dan ook het uitgangspunt geweest voor het ontwerp. Samen met de architect (OZ) hebben we gekeken naar het karakter van de omgeving, de doelgroep die we willen aanspreken en de gegeven kaders vanuit de gemeente. Al in een vroeg stadium werd de aannemer (Veluwezoom Verkerk Bouw) betrokken voor de realisatie van het gebouw en de daarmee gepaarde kosten. Vervolgens werd er een bouwteam opgesteld met onder andere de installatieadviseur en -constructeur om alle plannen gerealiseerd te krijgen. We hebben bovendien Flux landcape architecture aangehaakt voor de inrichting van het groen en de openbare ruimte rondom Lumen. Bij al die stappen hielden we in de gaten dat de creatieve KondorWessels Vastgoed signatuur ook goed tot uiting kwam.”

“Alles in Lumen staat in het teken van het ervaren van strand en zee”

Het ontwerp valt of staat bij bijzondere elementen

Door de gemeenschappelijke lounge heeft iedere bewoner uitzicht op zee

Masterplan Scheveningen-kust

Bewoners kunnen surfspullen stallen en afdouchen in de surfersruimte

Het project moest passen in het Masterplan Scheveningen-kust en dus kreeg Van Deuren met het projectteam op voorhand al diverse kaders mee. Van Deuren: “Tijdens het proces van de bestemmingsplanwijziging hebben we goed naar de directe omgeving gekeken en geluisterd; wij houden bij al onze projecten rekening met de omgeving waarin we ontwikkelen. In dit geval is Lumen gelegen naar monumentale panden, zoals de kenmerkende rode vuurtoren. We hebben ervoor gekozen om de vuurtoren meer ruimte te geven en Lumen te realiseren op grotere afstand van de vuurtoren met minder bouwvolume dan oorspronkelijk de bedoeling was. Het mooie is dat juist

daardoor het appartementencomplex en de gebouwen eromheen nog beter tot hun recht zijn gekomen.”

Vanuit het hele projectteam was direct duidelijk dat het Scheveningse karakter ook terug moest komen in het gebouw zelf, zowel binnen als buiten. “Zo is de gevel vormgegeven in dezelfde kleur als het strand door te kiezen voor bakstenen met een zandkleurig cementlaagje eroverheen. Het ‘laagje zand’ over de gevel kleurt mee met de zon en zorgt voor een echt kustgevoel. Het moderne lijnenspel van de nieuwe boulevard zien we er ook in terug. De stoere, nautische materialen als hout en staal refereren aan de haven. Ook reflecteert het zonlicht op het gebouw en de grote raampartijen. Die zorgen ervoor dat je het buitenleven naar binnen haalt. Het zijn allemaal details die ervoor zorgen dat we echt onze handtekening onder dit project hebben kunnen zetten.”

“Stoere, nautische en natuurlijke materialen”

Uitstraling, zicht en licht

De kernwoorden bij dit herontwikkelingsproject zijn uitstraling, zicht en licht. Volgens Van Deuren komen die zowel in het ontwerp als in de uitvoering sterk naar voren. “Zowel van binnen als van buiten”, vertelt Van Deuren. “In alle 69 appartementen, in maar liefst 35 woningtypen. Er zijn studio’s, lofts, hoekappartementen, drie- en vierkamerappartementen, appartementen met twee woonlagen en penthouses. Allen met een heerlijke buitenruimte. Van binnen naar buiten hebben bewoners oneindig zicht en van buiten naar binnen prachtig licht. Naast de moderne appartementen vind je in Lumen ook verschillende gemeenschappelijke faciliteiten, ontworpen door interieurbureau TANK, zoals een coffee lounge met uitzicht op zee. Op deze manier kan iedere bewoner – ongeacht de ligging van hun appartement – genieten van het uitzicht op zee. Omdat we vooraf al het vermoeden hadden dat er veel surfers zouden gaan wonen in Lumen is er ook een ruimte voor surfers gecreëerd. Daar kunnen de surfers hun spullen achterlaten en letterlijk met de plank onder de arm het strand oplopen. Bij terugkomst kunnen zij daar ook douchen waardoor ze na afloop het zand van zichzelf en de surfplank kunnen afspoelen om vervolgens weer okselfris hun appartement in Lumen te betreden.”

KondorWessels Vastgoed heeft een prachtig portfolio opgebouwd waarbij projecten

als de Scheveningse Pier, het voormalige Pieter Baan centrum en Kabeldistrict in Delft als paradepaardjes gelden. Lumen hoort ook zeker in dit rijtje thuis. Dit succesverhaal zal ook in de toekomst zorgen voor inspiratie bij het realiseren van toekomstige woningbouwprojecten die de visie van KondorWessels Vastgoed versterken: op een verantwoorde manier out-of-the-box werken. Van Deuren: “Op dit moment ben ik bezig met de ontwikkeling van de Zaandriehoek in Wormer en De Hooch in Amsterdam. Ook weer mooie projecten, maar Lumen is wel echt een bijzonder project. Er zijn behoorlijk wat uitdagingen overwonnen bij de realisatie. Het zijn roerige tijden geweest. Aannemers kwamen met minder mankracht en zonder bouwmaterialen te zitten, of moesten die duurder inkopen dan dat begroot was. Toch hebben we met ons team de kwaliteit kunnen behouden die we voor ogen hadden. In 2020 zijn we in verkoop gegaan en binnen een half jaar was alles verkocht en geleverd. Het is een enorm fijne plek geworden om te wonen die perfect past in de omgeving tussen de zee, de stad en de haven.”

“Ondanks uitdagingen kwaliteit behouden”

Lumen; alles wat het strandleven mooi maakt aan je voeten.

Corrine Juffermans, Gert-Jan Olsthoorn, Rianne Dessens-van der Voort en Judith Been-Olsthoorn

Nieuwbouw team Olsthoorn Makelaars:

“Nee, wij zijn geen ja knikkers...”

De belangrijkste competenties van Olsthoorn Makelaars? Die worden bij een eerste ontmoeting al snel duidelijk. Het team van ruim 35 specialisten, verdeeld over drie vestigingen, beschikt over vakkennis, is bijzonder innovatief en creatief maar bovenal betrokken.

Gert-Jan Olsthoorn begon achttien jaar geleden zijn eigen NVM makelaarskantoor. Inmiddels zijn dat drie vestigingen in Den Haag en Naaldwijk. Gert-Jan en zus Esther hebben zich gespecialiseerd in het adviseren van projectontwikkelaars en het opzetten van het verkooptraject van nieuwbouwprojecten, samen met het nieuwbouwteam, waarin onder andere Corrine en Rianne werkzaam zijn. Zus Judith richt zich meer op de bedrijfsvoering met ruim 800 woningtransacties per jaar. Corrine is al vanaf het allereerste begin betrokken bij de nieuwbouw. Rianne houdt zich naast nieuwbouw ook bezig met bestaande bouw en taxaties.

Binnen Olsthoorn Makelaars is nieuwbouw een zelfstandig specialisme, waar zowel grote als kleinschalige projectontwikkelaars terecht kunnen voor advies, verkoop en marketing. Olsthoorn Makelaars is niet alleen een NVM-nieuwbouwspecialist, maar begeleidt klanten ook in het proces voor de aan- of verkoop van bestaande bouw, vastgoed vraagstukken en taxaties. Het kantoor beschikt over een eigen marketingafdeling met fotografen en stylisten.

Gert-Jan zelf heeft zitting in diverse nieuwbouw gerelateerde lokale en landelijke besturen en Olsthoorn Makelaars is vertegenwoordigd in diverse samenwerkingsverbanden, zoals NVM Haaglanden, Vastgoed sociëteit Haaglanden, Nieuw Wonen Den Haag en Wonen in Den Haag.

“Onze kracht zit in onze specifieke manier van werken”

Gert-Jan Olsthoorn

Van idee naar project

“Onze kracht zit in onze specifieke manier van werken”, begint Gert-Jan.

“Door jarenlange ervaring en opgedane kennis weten steeds meer ontwikkelaars de weg naar ons kantoor te vinden. De afgelopen drie jaar hebben onze nieuwbouwspecialisten maar liefst 1.100 nieuwbouwwoningen verkocht. Waar ligt de vraag, wat zijn de trends en wat brengt een bepaalde doelgroep in beweging? Om op die vragen antwoord te kunnen geven, hebben wij beschikking over veel data op micro niveau. Die gegevens leggen we naast de data van Funda en de NVM, waarmee wij het klantprofiel inzichtelijk kunnen maken.

En wij zijn actueel, want wij gebruiken als verkoopdatum het moment dat de koper heeft bevestigd dat hij wil kopen, welk huis en tegen welke prijs. Het tijdstip van de handtekening bij de makelaar ligt namelijk vaak ver voor de handtekening bij de notaris, welke pas door het kadaster wordt geregistreerd. Met de combinatie van data, actuele kennis en kunde op het gebied van vastgoedontwikkeling, publiek- en privaatrecht, bouwkunde, marktanalyse, marketing en verkoop hebben we veel informatie en daar kunnen wij wat mee. Ieder kwartaal brengen wij interessante ontwikkelingen binnen de regionale woningmarkt in kaart. In onze eigen gemaakte kwartaalrapportage staan alle data en trends overzichtelijk op een rij.” Kunt u deze ook goed gebruiken voor uw (toekomstige) projecten? Via de QR code kunt u hem opvragen.

Tekentafel

“Door de jaren heen is onze expertise echt heel groot geworden”, stelt Corrine. “Daarom is het ook zo fijn als wij bij nieuwbouwprojecten al in het beginstadium aan tafel kunnen zitten, zoals in de duurzame nieuwbouwwijk RijswijkBuiten. Villapark Eikelenburgh, Maestro en Proeftuin Erasmusveld; Een nieuwe woonbuurt waar bewoners niet alleen duurzaam wonen maar elkaar ook kunnen ontmoeten, door de aanwezigheid van o.a. gedeelde

“Voor veel mensen is het best lastig om vanaf een tekening een huis te kopen, maar hier begeleiden wij de klant uiteraard in.

Corrine Juffermans

voorzieningen en ontmoetingsplekken. Het is belangrijk dat het product aansluit op de omgeving en de doelgroep. Wanneer de nieuwbouwspecialisten van Olsthoorn Makelaars al in een vroegtijdig stadium tot de conclusie komen dat het product niet passend is, dan wordt de ontwikkelaar hierin voorzien van een onderbouwd advies. Wij zijn geen ja-knikkers en daar heeft de ontwikkelaar iets aan!”

Net even anders

Er gaat veel tijd voorbij tussen het eerste gesprek met de projectontwikkelaar, de start van de verkoop en de uiteindelijke oplevering van de nieuwbouwwoning. “Het is een lang traject”, beaamt Rianne. “Voor veel mensen is het best lastig om vanaf een tekening een huis te kopen, maar hier begeleiden wij de klant uiteraard in. Wij vinden het ontzettend fijn als kandidaten goed geïnformeerd ons kantoor weer uit stappen om vervolgens een belangrijke keuze te kunnen maken over de aankoop van de woning. Op onze website staat het volledige woningaanbod en op ons YouTube kanaal staan tal van video’s met handige tips en informatie. Klanten houden wij op de hoogte van ontwikkelingen, door onder andere dronebeelden te sturen. Wij nemen onze koper bij de hand. Zijn er tussendoor vragen? Gewoon even bellen. Dat wordt gewaardeerd. Ook door de ontwikkelaars. Want een goed geïnformeerde koper en een grote klanttevredenheid dragen bij aan het ontzorgen van de ontwikkelaar en aannemer. Wij zijn net even anders.”

Woningbouwopgave hoe verder

“De opgave van de overheid op het gebied van woningbouw is groot”, zegt GertJan. Die is gedeeltelijk binnenstedelijk te realiseren, maar ook bouwen aan de randen van stad en dorp en in het groen lijkt onvermijdelijk. “Iedereen beseft dat alleen bouwen in bestaand gebied het structurele woningtekort onvoldoende gaat oplossen. Er ligt een enorme taak voor gemeentes, projectontwikkelaars en de woningbouw coöperaties, ook in de gebieden waar lange tijd te weinig aandacht

voor was. Gelukkig pakken partijen het goed op en kunnen mensen weer groeien in hun woonsituatie. Duurzaam is het sleutelwoord. Wij werken tevens samen met een aantal woningbouwcoöperaties en wij hebben een goede band met de andere nieuwbouwmakelaars in de regio. Wij kennen elkaar goed en het is fijn samenwerken. Het gaat immers om het gezamenlijk belang. Wij gaan voor maximale tevredenheid, zijn betrokken totdat de laatste koper zijn sleutel heeft en zetten met onze kennis en ervaring het ontzorgen van de opdrachtgever centraal.”

“Iedereen beseft dat alleen bouwen in bestaand gebied het structurele woningtekort onvoldoende gaat oplossen.”

Rianne Dessens-van der Voort

“Prikkelende meningen op bijzondere locaties”

Adamo Ritmeester, Govert van der Spek en Marc Nelen Vastgoed Sociëteit Haaglanden:

Congressen, symposia, lezingen en andere officiële bijeenkomsten zijn er in de vastgoedwereld genoeg. Maar dat is nog wat anders dan als vastgoedprofessionals elkaar treffen in een ontspannen entourage op steeds weer een andere interessante plek. Vastgoed Sociëteit Haaglanden weet haar leden te boeien met een combinatie van netwerking, locatiebezoek, prikkelende meningen en op zijn tijd een barbecue.

Vastgoed Sociëteit Haaglanden heeft Kasteel Duivenvoorde in Voorschoten uitgekozen voor de laatste bijeenkomst voor de zomervakantie. Terwijl een gezelschap museumbezoekers nog aan een rondleiding begint, kan in een van de kamers van het kasteel het gesprek met de bestuursleden van de sociëteit plaatsvinden. Voorzitter Adamo Ritmeester, penningmeester Marc Nelen en secretaris Govert van der Spek hebben de sociëteit ruim dertien jaar geleden opgericht en hun “kindje” sindsdien grootgebracht. “Ons idee was een overkoepelend netwerk op te richten voor alle mensen die in het vastgoed actief zijn: ontwikkeling, beheer, bouw en belegging en alles wat daar omheen hangt”, zegt Van der Spek, directeur-eigenaar van 24/7 Vastgoedbeheer. “Maar we wilden niet alleen maar een borrelclub zijn, maar inhoudelijk echt wat bieden. Op de eerste bijeenkomst hadden we 135 bezoekers. Toen zeiden we nog tegen elkaar dat we bij 150 leden van een groot succes mochten spreken, maar we zijn doorgegroeid naar 300.”

“Er bestonden al meerdere vastgoedclubs, nog steeds, maar die vonden wij tamelijk specifiek in focus”, vult Nelen aan, namens Fakton Executives werkzaam als interim-manager van project- en gebiedsontwikkelingen. “Wij willen laagdrempelig zijn en een breed podium bieden. Verder hebben we nadrukkelijk een regionale inslag, tot aan Zoetermeer en Delft toe. Ook dat onderscheidt ons. Bij mobiliteit en wonen gaat het immers om regionale bewegingen. Daarom is het interessant om regiogemeentes uit te nodigen en naar hun speerpunten te vragen.”

“Alles draait bij ons om het verbinden van mensen. En daarbij interessante locaties, ontwikkelingen en sprekers onder de aandacht te brengen”, zegt

Ritmeester, directeur Financiën, Bedrijfsvoering & ICT bij Staedion. “Voor de nieuwjaarsbijeenkomst nodigen we altijd een spreker van landelijke betekenis uit. Ministers, topambtenaren van BZK, burgemeesters, hoogleraren en voorzitters van NEPROM, IVBN, Bouwend Nederland, DGBC en NVB.. Voor komende nieuwjaarsbijeenkomst hebben we de toezegging van minister Hugo de Jonge.”

“Het regende zwaar in”

Vijf tot zes keer per jaar is er een bijeenkomst rond een thema of een specifieke vastgoedcasus. De gebiedsontwikkeling Binckhorst is meermaals aan de orde geweest. “Daar hebben we zelfs twee symposia aan gewijd, met heel veel sprekers, discussietafels en een grote opkomst”, aldus Nelen. Bijeenkomsten worden bij voorkeur georganiseerd op een bijpassende locatie.

Bijeenkomst Vastgoed Sociëteit Haaglanden bij Kasteel Duivenvoorde

‘Voor de nieuwjaarsbijeenkomst nodigen we altijd een spreker van landelijke betekenis uit. ’

“Dat mogen plekken zijn met een rauw randje.” Sportcampus Zuiderpark was nog voor de oplevering plek van samenkomst en moest door de bagger heen worden bereikt, memoreert Van der Spek. Datzelfde gold voor De Yp waar Politie Haaglanden is gevestigd. ‘’Dan zag je bij de projectleider ook bezorgde blikken: Toch geen moddervlekken in het tapijt!” Op de Binckhorst vormde een oude loods het decor. “Het regende zwaar in”, herinnert Ritmeester zich.

“De rondleiding door het EPO-gebouw in Rijswijk – officieel Zwitsers grondgebied – is ook iedereen bijgebleven. Dat is net als het Vredespaleis een mooi voorbeeld van een plek waar je normaal gesproken niet zomaar binnenkomt.”

“Het EPO-gebouw is bijna helemaal van glas, erg indrukwekkend, maar ik was vooral geïnteresseerd in wat het allemaal kostte.”

Van der Spek: “Als Marc of ik voorstelt een architect uit te nodigen, roept Adamo altijd nee. Als het te weinig over cijfers gaat, dan begrijpt hij het niet meer.” Gelach. Architecten worden desondanks regelmatig uitgenodigd voor hun ruimtelijke visie.

Ritmeester: “We hadden destijds de Deense architect van het ICC en toen waren vooral de aannemers zeer geïnteresseerd in het budget.

Helaas kregen we na de oplevering met geen mogelijkheid meer een rondleiding door het gebouw geregeld vanwege de strenge veiligheidsvoorschriften. Bij het European Patent Office lukte dat gelukkig wel.”

Persoonlijke titel

De bijeenkomst in het deftige kasteel met zijn weelderige inrichting en rijkdom aan schilderijen krijgt zijn bekroning in de jaarlijkse barbecue. “Meestal houden we de zomerbijeenkomst in een strandtent”, merkt Van der Spek op. “Vanwege het weer [het is de stormachtigste zomerdag ooit, red.]

hebben we geen spijt dat we een keer voor een andere plek hebben gekozen.”

Het thema van de bijeenkomst op Kasteel Duivenvoorde is de Groene Corridor die de gemeente Voorschoten in de landelijke zone gaat aanleggen. “Grootwinkelbedrijven als Gamma en Intratuin en tuinbouwkassen zijn door de gemeente uitgekocht om ruimte te maken voor een lintbebouwing met woningen in het hoge segment”, legt Nelen uit. Een interessant project, maar hoe kijkt corporatie Staedion naar zo’n exclusief plan? Ritmeester: “Wij zitten hier allemaal op persoonlijke titel, de sociëteit houden we gescheiden van ons werk.

Om de vraag te beantwoorden: Staedion is natuurlijk vooral actief in de sociale woningbouw, zoals in Den Haag Zuidwest. Die gebiedsontwikkeling hebben we ook al eens als thema gehad.”

Tegenpolen

Is Vastgoed Sociëteit Haaglanden ook een lobbyclub? “Nee, wij zijn zeker geen belangenclub”, zegt Nelen stellig. “Wij kiezen geen kant.” Voor lobbyen zijn de belangen van de leden ook niet eenduidig. “Wat wel kan helpen is dat partijen elkaar informeel goed leren kennen”, zegt Van der Spek. Nelen: “Het grote verschil met een congres is dat je elkaar bij ons meermaals per jaar treft. En dat jaar na jaar.”

Ritmeester: “Er zijn nog heel veel leden van het eerste uur. Het netwerk staat voorop, en een stukje kennisdeling. Sprekers met een prikkelende mening, of twee tegenpolen, hebben we graag. Dan krijg je leuke discussies. Maar als specifieke plannen politiek controversieel zijn, is het beter er even niet aan te komen. Wanneer de discussie is afgekoeld is het een des te groter feestje om er aandacht aan te besteden.”

Nelen: “Het is vooral leren: ieder project

Bijeenkomst Vastgoed Sociëteit Haaglanden bij Kasteel Duivenvoorde

is anders, en dan is het gewoon leuk en leerzaam elkaar daarover te informeren in een open en ontspannen sfeer. Wat is goed gelukt? Wat had beter gekund? Er kan vrijer dan normaal worden gesproken, verslagen worden niet gemaakt.”

Ritmeester: “Zo heeft de projectdirecteur van het CID bij ons een presentatie gegeven over het gebied rond Holland Spoor. Het is daar nu een wirwar van wegen, maar in het nieuwe plan komt geen auto meer voor. Voordat die shift in mindset er is, ben je wel tien jaar verder. Maar om met elkaar even over dat lonkend perspectief te dromen en je af te vragen wat daar voor nodig is, is hartstikke boeiend. Want de bottom line is natuurlijk: wil je vijftienduizend woningen erbij of niet?”

Geluid versterken

Neemt niet weg dat het al traditie is dat nieuwe wethouders van ruimtelijke ordening, wonen en bouwen op de sociëteit komen kennismaken. Zij en andere beleidsmakers komen – omgekeerd – ook ideeën en meningen ophalen, signaleert Nelen. Van der Spek: “We hebben goede contacten binnen de DSO en de diensten van andere gemeenten. Dan spreek je regelmatig even door welke dingen wij gaan highlighten en omgekeerd.” Nelen: “Met wethouders en beleidsmakers hebben we bijvoorbeeld wel stevige discussies gehad over parkeernormen. Het is niet zo dat wij die omlaag hebben gekregen maar wij waren wel een van de geluiden die voor een andere visie op mobiliteit en parkeernormen pleitten. Wij kunnen een bepaald geluid versterken.”

De vastgoedsociëteit met zijn verschillende bloedgroepen – corporaties, private ontwikkelaars, bouwers, beleggers enzovoorts – is wat Ritmeester betreft ook een afspiegeling van de verbinding die op zakelijk vlak ook bestaat en noodzakelijk is. “Je kunt heel erg naar de tegenstelling zoeken maar in de praktijk hebben partijen elkaar nodig. Mijn bestuursvoorzitter zit bijvoorbeeld ook in het bestuur van de Neprom. Waar het op dit moment over gaat

is: hoe kunnen we met elkaar een nieuwe vastgoedcrisis voorkomen?”

Tot slot, wat maakt Den Haag bijzonder voor ontwikkelaars? “De politieke omgeving”, antwoordt de voorzitter zonder aarzeling. “Op het lijstje over de snelheid van procedures en politieke besluitvorming, zoals laatst gepubliceerd in PropertyNL, staat Den Haag helaas onderaan.” Nelen: “De stad is sterk in het neerleggen van een visie, zoals de hoogbouwvisie en de CID-visie. Maar in de uitwerking duurt het vaak langer. Dat weten ze bij de gemeente zelf ook donders goed. Tegelijk moet je beseffen dat het meestal om hele complexe ontwikkelingen gaat. Neem een KJ-plein, op zulke knooppunten van de stad moet je iets iconisch neerzetten. Dan spelen de financiële afwegingen een grote rol.” Ritmeester: “Een sterke wethouder maakt ook verschil. Het KJ-plan is er nu door. En om in positieve zin te eindigen, wat Den Haag de afgelopen tien jaar vanuit de hoogbouwvisie heeft neergezet aan woontorens is indrukwekkend.”

Bijeenkomst Vastgoed Sociëteit Haaglanden bij Kasteel Duivenvoorde

‘Wij zitten hier allemaal op persoonlijke titel, de sociëteit houden we gescheiden van ons werk.’

Staedion: De Schaloen, Cannenburglaan

Revitalisatie Hoofdkantoor Shell C30

Voorzieningencluster Donker Curtius

Appartementen The Mauritz

Appartementen De Schaloen