RO
Rommers reageren
Groeisteden Universiteit Maastricht ook overtuigend zien dat groene gebouwen in de Verenigde Staten het afgelopen jaar – net als in 2007 – hogere huren en verkoopresultaten opleverden. In New York bleek in slechts twee jaar tijd het aantal duurzame vastgoed vierkante meters zelfs te zijn vervijfvoudigd. Toch konden Nederlandse ontwikkelaars en beleggers het nauwelijks geloven toen Eichholtz aangaf, dat een eigenaar 95 procent van elke dollar aan energiebesparing kon terugverdienen via hogere huren. Liep Nederland achter op de Verenigde Staten of was het onderzoek ondeugdelijk? Directeur Joost Bomhoff van de winkelbelegger Unibail-Rodamco hield de zaal nog voor, dat je in ieder geval kon beginnen met het terugdringen van de enorme energieverspilling in gebouwen. In de afgelopen drie jaar had zijn bedrijf zo al 30 procent op de kosten kunnen besparen. Maar daarmee verdween de scepsis over nut en rendement van groene investeringen niet. De verwarring werd nog groter toen Agentschap NL (opvolger van SenterNovem) aangaf dat het vergroenen van bestaande gebouwen niet altijd duurzamer is dan de nieuwbouw van energieneutrale kantoren. Alles hangt af van het specifieke gebouw. Op een andere bijeenkomst werd later duidelijk dat de herontwikkeling van bestaande (lege) gebouwen sowieso de eerste jaren niet van de grond zal komen. Volgens ontwikkelaars hebben belemmerende overheidsregels, weigerachtige banken en de slechte ligging van veel gebouwen van herbestemming een hoofdpijndossier gemaakt. é Jaco Boer
De problematiek in de zestiger- en zeventigerjarenwijken in de groeigemeenten wordt een van de belangrijkste opgaven voor stedelijke vernieuwing. De feitelijke ontwikkelingen laten zien dat langer talmen tot structurele problemen leidt, temeer daar ‘het regenererend vermogen van deze wijken’ bescheiden is. Het is onvermijdelijk dat wijkverbetering niet op korte termijn te realiseren valt. Een geconcentreerde aanpak over een lange reeks van jaren is noodzakelijk. Daar is een ‘stayersmentaliteit’ voor nodig, gebaseerd op een langetermijnvisie en -strategie en langdurig ‘commitment’ van alle betrokken partijen. Veel steden zijn in de tweede helft van de vorige eeuw fors gegroeid. Er is vaak sprake van een éénzijdig en éénvormig woningaanbod en ingrijpende veranderingen op het gebied van bevolkings- en inkomensontwikkeling. In sommige wijken met veel ééngezinswoningen groeit het aantal alleenstaanden, neemt het aantal gezinnen af en neemt de vergrijzing toe. Er ontstaan daar concentraties van lagere inkomens, werkloosheid en stapeling van schuldenlasten bij bewoners. Mede daardoor dreigt een overschot van kwalitatief verouderde ééngezinswoningen en onderhoudsachterstand, ook van de openbare ruimte. Deze deels sociaaleconomische ontwikkelingen zijn te typeren als waardedaling, verval en stijging van maatschappelijke kosten. Het zal duidelijk zijn dat zonder ingrijpen deze wijken verder zullen afzakken. Om de waarde van de woningen en woonomgeving hier te behouden zal dan ook geïnvesteerd moeten worden in onderwijsen sportvoorzieningen. Niet alleen de overheid, maar (vooral ook) corporaties, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties staan hier aan de lat.
moeten worden dat ze probleemwijken worden. Bestuurlijke erkenning van de noodzaak van preventie en preventieve maatregelen is een eerste stap. Preventie, uitgewerkt in maatschappelijke doelen en indicatoren, kan worden opgenomen in de verdeelsleutels van de middelenstromen van het Rijk naar gemeenten. Per wijk zal bezien moeten worden hoe beter aansluiting kan worden gevonden bij de belangen van bewoners. Ook de mismatch tussen vraag en aanbod van woningen zal daarin betrokken moeten zijn. Sociale, fysieke en beheersmaatregelen moeten slim gecombineerd en georganiseerd worden. Om dat alles te realiseren zijn gerichte investeringsprogramma’s nodig die leiden tot structurele oplossingen bij het veranderen en consolideren van de gehele stad. Daarvoor zal duidelijk moeten zijn wat de veranderopgave is en wat daarvoor de maatschappelijke mogelijkheden zijn. Een belangrijke voorwaarde is uiteraard een evenwichtige balans tussen de bestaande stad en de nieuwbouwlocaties. De aanpak van de jaren zestig- en jaren zeventig-wijken in de groeigemeenten vraagt om maatwerk. Er bestaan grote verschillen, zoals de fasering van de ontwikkeling van de stad en verschillen in de regionale woningmarkt. Om hierop adequaat in te kunnen spelen is een ommezwaai van generiek naar specifiek beleid noodzakelijk. Ook hier is het de uitdaging om samen met partners het regenererend vermogen van de wijk te versterken. Door een gecombineerde inzet de sociaal economische positie van de bewoners te versterken en het behoud en mogelijk waardestijging van de woningen en de woonomgeving te stimuleren kan dat bereikt worden. é Robbert Coops,
Voor wijken van groeikernen en-steden zal – nu het nog kan – vooral voorkomen
strategisch adviseur bij Schuttelaar & Partners (rcoops@schuttelaar.nl)
september 2010 5
ROM_09_2010.indd 5
9/3/2010 3:09:51 PM