Revista Cime No 30

REVISTA CONSEJO DIRECTIVO

TOMA DE PROTESTA MIEMBROS

DEL XL CONSEJO DIRECTIVO.

MIEMBROS DEL XL CONSEJO DIRECTIVO.

PRESIDENTE

Ing. Luis Bernardo Argüelles y Medrano

VICEPRESIDENTE

Ing. Alejandra Castellanos García

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO

Ing. José Luis Castellanos Pérez

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE

Ing. Iván Calderón Picazo

TESORERO

Ing. Héctor Martínez Peña

SUBTESORERO

Ing. Guillermo Aguilar Hurtado

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

Ing. Moisés Ángel Lino Linares

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE

Ing. José Luis Pérez Báez

TERCER SECRETARIO PROPIETARIO

Ing. Mario Jiménez Guzmán

TERCER SECRETARIO SUPLENTE

Ing. José Rodolfo Cerdán Peña

“El pasado 30 de abril se llevó a cabo la toma de protesta del XL consejo directivo en instalaciones del CIME

Ing. Luis Bernardo Argüelles y Medrano nuevo presidente del XL Consejo Directivo y Ing. Ricardo Morales

Cursos en

EN MÉXICO: SER MADRE

EL PROXIMO 10 DE MAYO SE CELEBRA EN MEXICO EL DIA DE LAS MADRES Y Estando en una era globalizada se pensaría que sería fácil para una mujer desarrollarse como madre y profesionista, aunque la realidad es completamente diferente. Según varios estudios realizados demuestran que 6 de cada 10 mujeres cambiarían de empleo para poder ser madres, dicho de otro modo, el 57% de las mujeres se trasladarían a otro trabajo por aceptar una política de maternidad más atractiva.

Considerando que las mujeres conforman aproximadamente la mitad de la fuerza laboral en México, muchas de estas madres, se encuentran laboralmente activas. Sin embargo, existen diferentes obstáculos que tienen que enfrentar.

Hoy en día, solo el 5% de los directores ejecutivos que aparecen en el ranking 500 son mujeres; mientras que la brecha salarial sigue siendo significativa. En la base a los datos del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) señalan que el sueldo promedio mensual de las mujeres es de $13,247, mientras que el de los hombres es de $15,101.

O PROFESIONISTA

¿EN QUÉ ÁREAS TRABAJAN LAS MUJERES MEXICANAS?

Aunque se ha diversificado las oportunidades laborales para el sexo femenino. El Instituto Nacional de Estadísticas y Geografía (INEGI) señala que las mujeres laboralmente activas se encuentran con el 53% en el área de servicios, 26% en el comercio, 16% en industria y manufactura, mientras que en menor porcentaje están en el área agropecuaria con el 4% y el 1% en la construcción.

También informa que las mujeres con nivel de educación medio superior y superior, se ubican solamente el 23.5% en el área de profesionales, técnicos y trabajadores del arte, 20.5% de las féminas son comerciantes y el 17% son oficinistas.

¿CÓMO

ATRAER MÁS TALENTO FEMENINO?

Según los datos recogidos por el Grupo Robert Walters, los factores determinantes de cambio laboral entre las mujeres son:

•82% funciones gratificantes.

•74% conciliación laboral y familiar.

•63% lugar de trabajo que fomente la colaboración entre empleados.

•61% horario flexible y/o teletrabajo.

•56% poder expresar opinión.

•52% salario base competitivo.

Además, señala que la clave para el cambio sobre la diversidad de género en el ámbito laboral es la educación y el apoyo de los directivos.

¿POR QUÉ SER UNA MADRE TRABAJADORA?

Aunque las mujeres deben de enfrentar varias adversidades para poder desarrollarse en ambos papeles, el mantenerse laboralmente activas pueden atraer grandes beneficios tanto a nivel personal como profesional.

Varias de las ventajas que tendrían no solo para ellas sino para sus hijos sería:

• Las mamás trabajadoras son un ejemplo a seguir

• Las madres trabajadoras son más felices, y sus hijos tienen mejor salud mental

• El tiempo madre e hijo(a) es de calidad.

• Mejor calidad de vida y estabilidad económica.

• Autorrealización.

Sin duda alguna ser mujer y madre en el mundo laboral es todo un reto. Es por eso que todos los miembros de “CIME” felicita a todas esas madres este 10 de mayo que han decidido continuar con su desarrollo laboral y así convertirse en un ejemplo a seguir.

CÓMO PREVENIR CON GAS LP

Las siguientes son algunas consideraciones sobre seguridad en materia de instalaciones de aprovechamiento de gas licuado de petróleo (LP) y natural.

En este artículo pretendo transmitir a ustedes, amables lectores, los pormenores de seguridad en materia de instalaciones de aprovechamiento de gas licuado de petróleo (LP) y natural, esto es las instalaciones domésticas y de pequeños consumos comerciales. El manejo del gas es un asunto serio, y de acuerdo con la Coordinación Nacional de Protección Civil (CNPC) y el Centro Nacional de Prevención de Desastres (CENAPRED), tenemos estos datos:

Por Gustavo Espinosa Rütter

Ingeniero Mecánico Electricista por la Universidad Veracruzana. MBA en Seguridad y Salud Laboral IEP – Madrid, España. Fundador y Director de KRO Asesoría Industrial. Experto Técnico de EMA.

Cabe mencionar que, en el universo de la seguridad, existen dos grandes vertientes:

1.- Condiciones inseguras

2.- Actos inseguros

Las primeras corresponden a las desviaciones normativas que derivan en la falta de cumplimiento de las especificaciones que nos brindan la seguridad, como distancias, materiales y todo aquello que nos provee una instalación segura.

Mientras que, los actos inseguros serán aquellos comportamientos inadecuados que por descono-

cimiento, premura o actitudes temerarias propias de un circo o de actos hollywoodenses, los cuales no debemos llevar a cabo.

Ambas condiciones y actos nos ponen en riesgo, y seguramente terminaremos con daño físico o perdiendo la vida a causa de ellos. Para evitar lo anterior, sin caer en tecnicismos aburridos y profundos, proveeré a ustedes una lista de los condiciones y actos que deben implementarse en toda instalación; así como una lista de no conformidades o violaciones recurrentes de la normatividad en las cuales no debemos caer.

Recomendaciones para las instalaciones de aprovechamiento

1.- Instale detectores de gas propano para gas LP a unos 30-45 cm del suelo, y para gas natural o metano o a unos 30-45 del techo (cielo de la losa) si es gas natural; el LP es más denso que el aire, por eso lo detectará abajo en el suelo, y el gas natural será detectado arriba, pues es más ligero que el aire.

2.- No está por demás contar con detectores de humo.

3.- Revise dos veces por año las tuberías y accesorios en busca de fugas, haga una solución de agua-detergente, de lava trastes sirve muy bien y coloque el líquido, no la espuma y encontrará las fugas fácilmente.

4.- Cambie todas las válvulas del tanque estacionario cada cinco años, incluyendo el indicador de nivel; de la misma forma las válvulas de líneas y de control de aparatos de consumo.

5.- Después de los primeros 10 años, solicite la evaluación de espesores del tanque o recipiente estacionario para comprobar si continúa con condiciones suficientes para seguir operando; esto solo lo efectúa una Unidad de Inspección acreditada y aprobada por la Dirección General de Gas de la Secretaría de Energía.

6.- Si sale de viaje, cierre todas las válvulas de tanque estacionario o cilindros, además de válvulas de control de aparatos de consumo de gas.

7.- Coloque el tanque estacionario lo más cercano al límite de propiedad en la azotea, sin techumbres y sin materiales combustibles cercanos o fuentes de calor como chimeneas.

8.- Utilice el recorrido o trayectoria de la línea de llenado del tanque estacionario lo más corta posible, con menos “vueltas” o cambios de dirección,

evitando que quede expuesta a daño físico (pisarla o patearla es muy común); de preferencia, evitar la instalación de la línea de llenado en niveles menores a seis metros de altura, donde la pipa puede tener acceso directo al tanque, sin pasar por recintos o habitaciones; es decir, que la manguera de llenado de la pipa quede por el exterior.

Ahora bien, las violaciones a la normatividad más recurrentes. Y recomiendo que no las implementen en casa o negocio:

• Utilizar mangueras de más de 1.5 metros de longitud y de materiales no aprobados; incrementa el riesgo de fugas.

• Instalar calentadores de agua dentro de habitaciones, baños y otros recintos que no cuenten con ventilación natural al exterior; estos deben contar con ventilación al exterior.

• Colocar cilindros dentro de cocinas o espacios cerrados; esto evita la dilución de la mezcla explosiva por la falta de ventilación.

• Colocar cilindros de forma horizontal; es extremadamente peligroso, no lo haga. Muchos ejecutan esta maniobra cuando ya que el tanque está casi vacío, pero no es recomendable, incrementa el riesgo de incendio.

• Colocar tanques en marquesinas o en balcones.

• Utilizar mangueras de plástico.

• Utilizar recipientes de 30 y 45 kilogramos; son muy pesados para su manejo.

• Arrastrar los cilindros; deben girarse.

• Colocar los cilindros en superficies irregulares y sin sujeción; pueden caer, dañar a las personas ante un sismo y provocar un incendio o explosión al romperse la válvula o el cilindro mismo.

Recomendaciones mínimas ante una fuga de gas

1.- Cerrar la llave general del gas.

2.- Llamar a bomberos, a Protección Civil y a la compañía de gas. Mientras más asistan es mejor.

3.- En cuanto se detecte la fuga de gas, de inmediato desconectar el interruptor principal de la vivienda siempre y cuando esté en un lugar separado y ventilado de donde se tiene la fuga; por ejemplo, en un edificio de departamentos ir por el general del edificio.

4.- Abrir puertas y ventanas para lograr una dilución de la mezcla explosiva.

5.- Alejarse de la zona de peligro

Adicionalmente, aquí una lista de seguridad en cilindros o recipientes portátiles. Se recomienda:

No recibir del distribuidor de gas LP cilindros si presentan:

• Fugas

• Daños en la válvula

• Corrosión

• Golpes o abolladuras

• Reparaciones improvisadas de soldadura

• Base deforme o corroída

• Sin el cuello protector de la válvula

• Maneral roto, o sin él

Referencias

NOM-002-SECRE-2010, instalaciones de aprovechamiento de gas natural / NOM-004SEDG-2004, instalaciones de aprovechamiento de gas L.P. / NOM-013-SEDG-2002, evaluación de espesores para la verificación de recipientes no portátiles / www.cenapred.unam.mx

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

• Los vicios ocultos son defectos no aparentes al momento de la compra que pueden afectar el uso o valor del inmueble.

• Procesos y plazos para reclamar reparación, compen- sación o rescisión del contrato.

• Requisitos para reclamar vicios ocultos, condiciones como gravedad y preexistencia de los defectos.

• Obligaciones legales para resolver los problemas relacionados con vicios ocultos.

Los vicios ocultos, cuando nos referimos al sector inmobiliario o de las tasaciones, es el término con el que se denomina a los defectos o desperfectos de un inmueble que no pueden ser detectados en el momento de la compraventa. Dependiendo de cada situación y contrato firmado, es posible solicitar la reparación de los vicios ocultos e incluso rescindir el acuerdo de compraventa.

QUÉ ES EL VICIO OCULTO

Los vicios ocultos son los fallos, errores o defectos que no pueden ser detectados a simple vista, es decir, en el momento de la compraventa. En el sector inmobiliario los vicios ocultos pueden afectar a las viviendas o cualquier otro inmueble que se encuentre en proceso de venta o alquiler.

QUE SON VICIOS OCULTOS EN UNA VIVIENDA

Los vicios ocultos de una vivienda están definidos en el artículo 1484 del Código Civil. En dicho artículo se especifica que “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida”. De este modo, en caso de que dichos vicios ocultos afecten al uso de la vivienda o disminuyan el valor de la misma, el vendedor debe reparar dichos desperfectos. El comprador, por su parte, puede incluso rescindir el contrato.

VICIOS OCULTOS

OCULTOS

Suelen ser desperfectos que la propia construcción tiene, como filtraciones de agua, fallos en la instalación eléctrica o desperfectos en la estructura. En caso de aparecer algún tipo de vicio oculto en una vivienda, estos defectos pueden impedir el disfrute completo del inmueble. Además, la aparición de un vicio oculto indica que las condiciones y características que el comprador firmó no son las mismas que el vendedor informó.

EJEMPLOS DE VICIOS OCULTOS EN UNA VIVIENDA

Que tipos ocultos tiene una vivienda

Aunque es prácticamente imposible detallar todos los vicios ocultos que pueden aparecer en una vivienda, sí que se pueden distinguir cinco grandes grupos o clasificaciones. Algunos de los ejemplos de vicios ocultos más conocidos son:

• Aluminosis vicio oculto

A pesar de que ya no es un problema tan común, sí que se puede dar el caso de entrega de viviendas afectadas por la aluminosis, un vicio oculto que ocasiona el deterioro del cemento a consecuencia de la humedad. Además, pueden surgir otros desperfectos relacionados con la base de la construcción, dando lugar a la aparición de grietas, fisuras y filtraciones.

• Vicios de aislamiento

Los métodos de aislamiento pueden ocasionar fallos por una mala aplicación o por otras muchas razones y, por lo tanto, convertirse en un ejemplo de vicios ocultos en viviendas. El resultado es un mal aislamiento, una protección climática insuficiente o fallos en la insonorización de la vivienda.

• Vicios ocultos en los acabados

Los vicios ocultos relacionados con los acabados suelen ser por problemas en el suelo o aparición de manchas en la pintura de las paredes.

• Vicios eléctricos

Pueden producirse errores o mal funcionamiento en la toma de corriente o en otras partes del circuito eléctrico.

• Vicios ocultos vivienda humedades

Las humedades son los defectos que se originan a consecuencia del mal funcionamiento de las instalaciones o conductos del agua. La acción del agua puede provocar problemas en la estructura de la vivienda, afectando a su habitabilidad por errores como malos aislamientos, tuberías con fallos o filtraciones.

DEMANDA POR VICIOS OCULTOS

En caso de comprar una vivienda con vicios ocultos, el comprador tiene derecho a reclamar y exigir una solución efectiva, una indemnización proporcional e incluso la rescisión del contrato. Sin embargo, esta demanda civil por vicios ocultos debe ser realizada en los primeros seis meses tras la firma del contrato de compraventa.

PROCEDIMIENTO PARA LA RECLAMACIÓN DE VICIOS OCULTOS EN UNA COMPRAVENTA

Si compras una vivienda y encuentras algún defecto, puedes realizar una demanda por vicios ocultos.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que el plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega del inmueble. En las viviendas de nueva construcción se cuenta con hasta 2 años para poder realizar la reclamación.

El procedimiento para efectuar la denuncia por vicios ocultos es sencillo, pero se han de seguir ciertos pasos o fases. Te contamos a continuación cómo reclamar vicios ocultos en vivienda:

1. Analizar si el vicio oculto es debido a un fallo de construcción o como consecuencia de un uso inadecuado por parte del comprador. Por ello, es aconsejable contar con el informe de un profesional que determine cuál puede ser el origen de dicho defecto o fallo de la vivienda.

2. Una vez hemos analizado que el error se debe a un vicio oculto, se debe notificar por escrito al vendedor que se ha detectado dicho daño o desperfecto. Es importante que esta notificación se produzca en el plazo anteriormente comentado.

3. La resolución puede sucederse de dos maneras:

el vendedor puede aceptar la demanda por vicios ocultos en vivienda y solventar el problema o, por el contrario, no aceptarla y solicitar que sea el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos quienes midan. Si ante el nuevo informe generado, el vendedor tampoco acepta, será necesario denunciar ante los tribunales.

LA ACCIÓN REDHIBITORIA O RESOLUTORIA

En caso de que el comprador encuentre vicios ocultos en la vivienda, la acción resolutoria, también conocida como acción redhibitoria por vicios ocultos, es la opción que tiene para cancelar el proceso de compraventa o para ser indemnizado de manera proporcional, permitiendo que el comprador quede liberado del contrato firmado para la adquisición del inmueble.

De hecho, el desistimiento del contrato queda regulado en el artículo 1486 del Código Civil y el comprador, en caso de poder demostrar que los vicios ocultos existían antes de la firma del contrato, podrá solicitar la indemnización correspondiente a la acción por vicios ocultos.

LA ACCIÓN QUANTI MINORIS O ESTIMATORIA

La acción quanti minoris, también conocida como acción estimatoria, queda recogida en los artículos 1474 y 1484 del Código Civil y permite solicitar al vendedor una rebaja proporcional al vicio oculto en cuestión. Gracias a la acción estimatoria es

posible disminuir el precio del inmueble una vez los daños producidos por el vicio oculto hayan sido valorados por peritos.

LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

El saneamiento es de obligado cumplimiento por parte del vendedor. Queda regulado en el artículo 1484 del Código Civil y le otorga automáticamente al comprador el poder de ejercer la acción quanti minoris y de solicitar la indemnización correspondiente.

Por ello, la acción de saneamiento exige que el vendedor arregle y tenga todo a punto para que la vivienda vendida pueda ser utilizada de la manera y forma que se detalló en la firma del contrato.

¿CUÁNTO CUESTA PONER UNA DENUNCIA POR VICIOS OCULTOS?

El precio de reclamar o denunciar un vicio oculto dependerá del valor del bien y de otros factores que han de ser tenidos en cuenta. De manera general, el coste mínimo por reclamar la compraventa de un inmueble con vicios ocultos suele ser de un 10% con respecto a su valor. El máximo es del 20%.

¿CUÁNTO TIEMPO SE TIENE PARA RECLAMAR VICIOS OCULTOS?

Según lo establecido en el artículo 1484 del Código Civil, el plazo para poder reclamar los vicios ocultos es de un máximo de seis meses para viviendas de segunda mano. Este plazo de seis meses comienza a contar desde el momento en el que se realiza la entrega del bien. En vivienda de nueva construcción, el tiempo para reclamar vicios ocultos puede ser de hasta dos años.

REQUISITOS PARA QUE SE DEN LOS VICIOS OCULTOS

No todos los desperfectos que encontremos en una vivienda recién comprada tienen que ser vicios ocultos ni se puede reclamar por ello. Deben cumplir ciertas condiciones como:

DEBE HABER UN VICIO OCULTO

El daño o desperfecto debe ser verdaderamente un vicio oculto, es decir, un problema que el comprador no ha detectado en el momento de la compra. De lo contrario no podrá ser reclamado como vicio oculto.

EL VICIO DEBE SER GRAVE

Debe ser de cierta gravedad para ser considerado vicio oculto. Normalmente son desperfectos que, de haberlos conocido previamente, el comprador no hubiera cerrado la compra o al menos no al precio que se realizó.

EL VICIO DEBE SER PREEXISTENTE A LA VENTA

Es necesario demostrar que el daño o error ya existía previamente al momento de la compraventa. En caso de que el mal funcionamiento no exista antes de la adquisición o no se puede demostrar su origen, la reclamación puede no resultar exitosa.

EL COMPRADOR TIENE LA CARGA DE LA PRUEBA

Debe ser el comprador quien pruebe la existencia de un vicio oculto y demuestre que ya existía de manera previa a la firma del contrato. En caso de que no pueda ser demostrado, el vendedor puede no responder sobre dicho vicio oculto.

Por ello, normalmente suele ser necesario un informe técnico profesional que determine la gravedad del desperfecto y su preexistencia al momento de la compraventa.

A LOS SEIS MESES

Es necesario tener presente que se cuenta con seis meses (desde la entrega del bien) para realizar posibles reclamaciones por vicios ocultos. En este plazo de seis meses es cuando el comprador debe exigir judicialmente el saneamiento del inmueble. De lo contrario, pasado este plazo de vicios ocultos, el derecho a reclamación se perderá.

¿CUÁNDO

PRESCRIBEN LOS VICIOS OCULTOS PRESCRIPCIÓN?

En cuanto a la prescripción de los vicios ocultos, es importante destacar que existen plazos establecidos por la ley. Según el artículo 1490 del Código Civil, el plazo de prescripción para reclamar por vicios ocultos es de seis meses a partir de la entrega del bien.

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

art 1490 cc

Es relevante mencionar que la prescripción de los vicios ocultos puede variar dependiendo del tipo de bien y del contrato de compraventa. Por ejemplo, en el caso de la compraventa de bienes inmuebles, el plazo de prescripción puede ser de diez años según el artículo 1964 del Código Civil.

Es importante tener en cuenta que la prescripción de los vicios ocultos no significa que el comprador pierda automáticamente sus derechos. Si el comprador descubre un vicio oculto después de que haya prescrito el plazo legal, aún puede intentar llegar a un acuerdo con el vendedor o buscar otras vías legales para reclamar una compensación.

CLÁUSULA DE VICIOS OCULTOS

Existen diferentes cláusulas aplicables a un contrato para la responsabilización de vicios ocultos, es decir, por los desperfectos o problemas que aparezcan posteriormente a la firma del contrato pero que ya existían previamente. Regular el tema de los vicios ocultos es fundamental tanto para el comprador como para el vendedor.

Por ello, es posible que el mismo contrato de compraventa cuente con alguna cláusula de vicios ocultos que hacen referencia a su actuación y tratamiento de en caso de que aparezcan durante los primeros seis meses. También es frecuente que queden especificadas las condiciones en caso de que dichos vicios ocultos sean notificados una vez el plazo para ello haya expirado.

¿QUÉ LEY REGULA LOS VICIOS OCULTOS?

Los vicios ocultos y se regulación quedan recogidos en diferentes leyes y normativas:

VICIO OCULTO CÓDIGO CIVIL

Según determina el artículo 1484 del Código Civil, en caso de encontrar desperfectos de una magnitud propia de vicios ocultos, es posible solicitar la reparación de estos e incluso la cancelación del contrato previamente firmado.

Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles

Además, para demostrar la presencia de un vicio oculto, se deben cumplir una serie de requisitos conforme a la jurisprudencia de los Tribunales de Justicia.

En la actualidad, la jurisprudencia ha establecido que aquellos defectos que afectan a la calidad del inmueble y disminuyan la calidad del mismo con respecto a lo pactado por contrato, serán vicios ocultos si ya existían en el momento de la firma del contrato de compraventa del inmueble.

RESPONSABILIDAD DEL

CONSTRUCTOR POR VICIOS OCULTOS

En caso de vicios ocultos, el constructor debe responder por los daños materiales que los defectos hayan

podido ocasionar, independientemente de si han sido ocasionados por falta de capacidad, incumplimiento de las obligaciones o como consecuencia de una negligencia.

Si se ha realizado una subcontratación de profesionales para la realización de determinadas partes o fases, la responsabilidad del constructor por vicios ocultos es la misma. Además, tanto el director de obra como el director de ejecución de obra son responsables de la exactitud del certificado final.

VICIO OCULTO ALQUILER

Los vicios ocultos también pueden ser aplicados cuando la vivienda es de alquiler. Del mismo modo, el término hace referencia a los defectos que se encuentran en el inmueble pero que no son detectables en el momento que se firma el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, es necesario distinguir bien las diferencias entre vicio oculto y problemas de funcionamiento o mantenimiento. Así, por ejemplo, una bombilla que se funde no puede ser considerada vicio oculto ya que, por lógica, la instalación eléctrica fue comprobada durante la visita a la vivienda y funcionaba correctamente. De este modo, es recomendable examinar minuciosamente las instalaciones y el funcionamiento de las diferentes partes de un inmueble de alquiler para evitar confusiones futuras.

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LOS VICIOS OCULTOS

QUÉ

ES EL

SANEAMIENTO

POR VICIOS OCULTOS

El saneamiento por vicio oculto es un deber u obligación legal del vendedor. En caso de que el comprador descubra algún vicio oculto, puede ejercer la acción redhibitoria puesto que, de haberlo sabido, no hubiera comprado el inmueble o no al precio al que fue pagado.

Por supuesto, una vez la reclamación sea notificada y aprobada por parte del vendedor, deberá cumplir con el saneamiento por vicio oculto.

¿CUÁNTO TIEMPO TARDA EN SALIR UN JUICIO POR VICIOS OCULTOS?

Los vicios ocultos pueden ser reclamados en un máximo de seis meses desde la firma del contrato de compraventa. Sin embargo, es necesario tener en cuenta los costes que pueden ir asociados a la reclamación judicial por vicios ocultos, ya que puede ser necesario contratar especialistas que certifiquen su magnitud y existencia.

Además, en caso de que una vivienda haya sido entregada con algún vicio oculto, es fundamental contar con pruebas suficientes o un informe pericial que certifique su existencia. Una vez se haya informado al vendedor de la existencia de vicios ocultos con las pruebas necesarias, el tiempo que tarde el juicio en salir dependerá de cada caso, de que todos los requisitos se cumplan adecuadamente y de otros aspectos a tener en cuenta.

VICIOS OCULTOS CONTRATO DE ARRAS

Es posible que el comprador encuentre una mejor vivienda cuando el contrato de arras ya ha sido firmado. En tal caso, la resolución del contrato sólo puede ocurrir cuando se descubre la existencia de un vicio oculto. Sin embargo, para que el vendedor acepte la eliminación de dicho acuerdo y la resolución del contrato de arras deben cumplirse una serie de requisitos:

• Que existan vicios ocultos, es decir, defectos que no son percibidos o detectados en el instante de la compraventa.

• Es necesario que dichos vicios ocultos existan de manera previa a la firma del contrato.

• La reclamación debe sucederse en el plazo de seis meses siguientes a la correspondiente firma.

¿QUÉ ES LA FIANZA POR VICIOS OCULTOS?

En caso de que aparezcan desperfectos, la fianza por vicios ocultos es una garantía con la que asegurar su reparación en el plazo establecido. De este modo, a través de este tipo de garantía de vicios ocultos, es posible garantizar el arreglo de los defectos que no hayan sido detectados en el momento de la compraventa.

Vicios redhibitorios

Los vicios redhibitorios son defectos o problemas ocultos que pueden surgir en un bien después de su adquisición, manifestándose tras un tiempo de uso. Estos vicios varían según el tipo de producto; por ejemplo, en vehículos, podrían presentarse problemas mecánicos o eléctricos no visibles al momento de la compra pero que surgen con el uso.

En muchos países, la legislación protege a los consumidores frente a los vicios redhibitorios, otorgándoles derecho a reclamar reparación, sustitución o devolución del producto defectuoso si notifican al vendedor dentro del plazo establecido. Para prevenir estos problemas, se recomienda realizar inspecciones detalladas antes de la compra y revisar las condiciones de la garantía.

OCULTOS Y REDHIBITORIOS

Por otro lado, al adquirir una propiedad, es importante considerar los vicios ocultos y redhibitorios. Los vicios ocultos son defectos no visibles durante una inspección normal, como daños estructurales o problemas con sistemas de la propiedad, que pueden afectar su habitabilidad o valor. En contraste, los vicios redhibitorios son defectos evidentes o que el vendedor debería haber conocido, y pueden dar lugar a una reducción en el precio de compra o incluso a la anulación del contrato de compraventa. La diferencia principal radica en el conocimiento previo del vendedor sobre estos defectos.

¿QUÉ ES EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN?

El saneamiento por evicción es un término legal que se refiere a la acción de desalojar a un inquilino de una propiedad debido a un vicio oculto. Un vicio oculto es un defecto en la propiedad que no es evidente a simple vista y que afecta su uso o disfrute. Cuan-

do se descubre un vicio oculto, el propietario puede solicitar la evicción del inquilino para corregir el problema y garantizar la habitabilidad de la propiedad.

El proceso de saneamiento por evicción implica varios pasos. En primer lugar, el propietario debe notificar al inquilino sobre la existencia del vicio oculto y solicitar su corrección. Si el inquilino no toma medidas para solucionar el problema, el propietario puede presentar una demanda de desalojo en el tribunal local. El tribunal evaluará la evidencia presentada por ambas partes y tomará una decisión basada en el contrato de arrendamiento y las leyes locales.

Es importante destacar que el saneamiento por evicción solo se aplica a vicios ocultos que afectan la habitabilidad de la propiedad. En otras palabras, no se puede solicitar la evicción de un inquilino por defectos menores o cosméticos en la propiedad.

Referencias y bibliografía

• Núñez Martí, A. (2021). Vicios ocultos: desde el Derecho romano al Código Civil español.(Lisboa, 2009). Fundamentos romanísticos del derecho contemporáneo, 2441-2458. – https://www.boe. es/biblioteca_juridica/anuarios_derecho/abrir_ pdf.php?id=ANU-R-2021-70244102458

• Montañana Casaní, A. (2021). Régimen jurídico de la responsabilidad por vicios ocultos en el contrato de compraventa en los Fueros de Valencia.(Burgos, 2001). Fundamentos romanísticos del derecho contemporáneo, 1593-1604. https://www.boe.es/biblioteca_juridica/anuarios_derecho/abrir_pdf.php?id=ANUR-2021-B0159301604

• Plazo para Ejercitar la Acción por Vicios Ocultos – https://www.mundojuridico.info/plazo-para-ejercitar-la-accion-por-vicios-ocultos/