EUROPÆISK EJENDOMSMARKED SNUBLEDE I FØRSTE KVARTALS
TOLD-FORVIRRING
Opsvinget på Europas marked for erhvervsejendomme gik i stå i de første tre måneder af 2025, da investorernes tillid blev rystet af stigende låneomkostninger midt i tiltagende økonomisk og geopolitisk usikkerhed. Det skriver MSCI – et firma, der samler data på investeringsmarkeder – i en pressemeddelelse.
Det gik ellers lige så godt. Mod slutningen af sidste år viste de europæiske ejendomsmarkeder vækst, fordi de var ved at have fordøjet det faktum, at epoken med ekstremt lave renter var slut. Men så kom Trump og bragte ny usikkerhed. Hans uortodokse økonomiske politik har fået investorer til at kaste amerikanske obligationer fra sig. Det betyder, at det bliver dyrere at forrente den enorme amerikanske statsgæld, og en afledt effekt er også højere renter, når man skal finansiere køb af ejendomme i Europa. Men finansieringsrenter er kun én parameter. ”Usikkerhed om toldsatser, økonomien og geopolitiske forhold, forstærket af Trump-administrationens uforudsigelige karakter, har punkteret investorernes forsigtige optimisme ved udgangen af sidste år. Vi bliver nødt til nøje at overvåge, hvordan forventningerne til lavere vækst påvirker efterspørgslen fra lejere, og hvordan centralbankernes rentepolitik udvikler sig. Et så hurtigt foranderligt miljø gør kortsigtede prognoser til en stor udfordring,” udtaler Tom Leahy, Head of EMEA Real Assets Research hos MSCI. De gennemførte transaktioner i første kvartal udgjorde 41,0 mia. euro, ifølge MSCI’s kvatalsrapport, ”Europe Capital Trends”. Det svarer til et fald på 11 pct. sammenlignet med samme kvartal i 2024, anført af svagere markeder i Storbritannien og Frankrig. Som det er tilfældet herhjemme, udgør boligudlejningsejendomme også ude i Europa et lyspunkt, noterer MSCI sig. ”Investeringerne i boligsektoren fortsatte med at vokse, formentlig fordi de fleste europæiske markeder stadig er strukturelt underforsynede. Det er også værd at bemærke, at sektoren fremadrettet er relativt isoleret fra internationale handelsspændinger. I første kvartal overhalede boligsektoren de svagere industri- og kontorsektorer og blev den foretrukne sektor blandt investorer. Investeringerne i boligmarkedet bidrog også til et opsving i den samlede volumen i Tyskland, Europas næststørste marked for ejendomsinvesteringer, hvilket satte en stopper for tre års markedsnedgang,” skriver MSCI.
EJENDOMDANMARK FINDER
NY JURIDISK CHEF HOS STOR ADMINISTRATOR
EjendomDanmark har ansat Simone Ørum Holmbo som ny leder af det juridiske område i brancheorganisationen. Hun tiltræder den 1. juni. Det oplyser brancheorganisationen i en pressemeddelelse.
Simone Ørum Holmbo kommer med stor erfaring fra ejendomsbranchen – senest som advokat og juridisk seniorkonsulent hos CEJ Ejendomsadministration.
”Jeg er enormt stolt over, at vi kan præsentere Simone som ny leder af vores juridiske afdeling. Hun er en stærk faglig profil, som har erfaring med mange dele af den komplekse juridiske verden, vi i ejendomsbranchen er i. Simone er en værdifuld tilføjelse til vores i forvejen stærke ledergruppe, hvor mange forskellige kompetencer samarbejder om at skabe stærke medlemstilbud og sikre en målrettet politisk interessevaretagelse,” udtaler adm. direktør Peter Stenholm, EjendomDanmark.
Simone Ørum Holmbo ser også frem til at påtage sig sin nye rolle i brancheorganisationen:
“Jeg ser frem til at bidrage til det værdifulde juridiske arbejde, der allerede præger EjendomDanmark. Organisationen er en vigtig platform, hvor aktører på tværs af branchen samles, og det var netop det brede samarbejde og faglige fællesskab, der motiverede mig til at søge stillingen. Nu glæder jeg mig til at møde medarbejdere og medlemmer,” siger Simone Ørum Holmbo.
Simone Ørum Holmbo er 35 år gammel og har, siden hun blev uddannet jurist i 2016, opbygget sin juridiske faglighed samt et solidt branchekendskab gennem sin erfaring fra bl.a. Husen Advokater og CEJ Ejendomsadministration. Hun får titel af underdirektør og vil indgå i EjendomDanmarks ledelse.
Simone Ørum Holmsbo afløser Lene Hartmann, der fratrådte tilbage med udgangen af marts, til fordel for en nyoprettet stilling som boligjurist i PKA Ejendomme.
”Det har været et privilegium at være i branchens fællesskab i EjendomDanmark, hvor vi er tæt på lovgivningens udformning, taler branchens sag i medierne og skal sikre gode medlemstilbud. Der har dog også spiret et ønske om igen at komme helt tæt på virkeligheden, hvor jeg kan have fokus på ejendommene og menneskerne bagved,” utalte Lena Hartmann tilbage i januar, da hun opsagde sin daværende stilling.
PR-foto: Salling Group
SALLING GROUP UDBREDER
NYT KONCEPT I TIDLIGERE
COOP-BUTIKKER
De gode borgere i Odense vil stifte bekendtskab med et helt nyt butikskoncept, når Føtex City åbner i byen. Det sker fredag 20. juni klokken 7 i den nu tidligere 365-butik på Benediktsgade 46 i Odense – en af de butikker, som Salling Group har overtaget fra sin økonomisk pressede rival, COOP.
Men det giver altså også anledning til, at Salling Group kan begynde at udbrede sine ”små” butikker til hele landet. Det er således første gang, at en Føtex City åbner udenfor hovedstaden, oplyser Salling Group i en pressemeddelelse.
Føtex City er et mindre format end den traditionelle Føtex. Der er et stort fokus på to-go, convenience-produkter og færdiglavede måltider. Føtex City har åbent alle dage om året – dog er der lukket et par timer i forbindelse med jul og nytår.
“Det bliver rigtig spændende at åbne en Føtex City på Fyn. Vi oplever en stærk trend indenfor økologi i Odense, så vi glæder os til at invitere alle odenseanerne indenfor i vores nye, lækre og indbydende butik. Vi er glade for at kunne bringe konceptet til Odense, og den bliver et rigtig godt supplement til de øvrige Føtex’er i byen,” udtaler driftschef Frederik Krohn. Et andet sted i Odense, nemlig i SuperBrugsens nu tidligere lokaler på Karlavej 1 i Næsby, rykker Føtex Food ind. Det sker torsdag den 10. juli klokken 7. Her kan kunderne se frem til et opleve et varehus på cirka 1100 kvm. med friske råvarer, bager-, slagter- og delikatesseafdelinger, som vil have inspiration til måltider og til at stille den lette sult.
“Odenseanerne kender Føtex Food-konceptet i forvejen, da vi har en på Albani Torv, og vi er glade for, at vi nu også får en Føtex Food i Næsby-området, så vi kan dække kundernes behov i begge ender af byen. Vi glæder os til at byde dem indenfor til vores kendte koncept, hvor vi hovedsaligt har fokus på fødevarer, og hvor vi ønsker at inspirere med et bredt og nøje udvalgt sortiment, som også skal gøre det lettere for vores kunder at finde sundere alternativer,” siger regionschef i Føtex, Jimmy Busk.
Selv om fokus primært er på fødevarer, vil der også være en lang række andre dagligvarer til husholdningen blandt de 10.000 varenumre på hylderne.
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.
God læselyst!
Foto: Flickr. / Johannes Ortner
Foto: Jeppe Carlsen for EjendomDanmark
Der er masser af plads omkring Danish Crowns bygninger i Ringsted, og plads er efterspurgt i og omkring hovedstaden. Målt ud fra kvadratmeterpriser på andre erhvervsgrunde i byen, er værdien af grunden i dag over en halv mia. kr. Foto: EDC Poul Erik Bech
KOMMUNE OVERVEJER AT BRUGE TILBAGEKØBSKLAUSUL
PÅ DEN STORE SLAGTERIGRUND I RINGSTED
I april startede Danish Crown en proces for at finde købere til grund og bygninger under det nyligt lukkede slagteri i Ringsted. Men nu har kommunen blandet sig i spillet: Den vil undersøge, om en 53 år gammel tilbagekøbsklausul kan bruges – og i givet fald om det er relevant. De 800.000 kvm. vil under alle omstændigheder falde på et tørt sted, set i lyset af den voksende mangel på erhvervsgrunde omkring hovedstaden.
Ofte, når en stor virksomhed lukker eller flytter, må dens hjemkommune stå på hovedet for at finde en ny anvendelse til grunden og bygningerne – gerne en anvendelse, der kan give arbejdspladser som erstatning for dem, der er gået tabt.
I Ringsted Kommune har det været helt anderledes, efter at Danish Crown for godt et år siden meddelte, at det lukkede sit store slagteri i byen. Nu ser det ud som om, der ligefrem er kamp om den 800.000 kvm. store slagterigrund, hvorpå er opført 19 bygninger på i alt 70.000 kvm.
Den 14. april oplyste EDC Poul Erik Bech, at man havde fået opgaven med at finde købere til komplekset. Men i sidste uge kom så det, som kunne ligne en kontramelding fra kommunen:
Den solgte i 1972 grunden til Forenede Sjællandske Andelsslagterier, og i den forbindelse blev der tinglyst en servitut, der gjorde en kommunal tilbagekøbsret til en del af handlen. På den baggrund indstillede økonomiudvalget til byrådet, at kommunen går i dialog med Danish Crown.
Forbehold for juraen
Byrådet traf sin beslutning mandag, efter EJENDOMME’s deadline. Men ifølge en kilde fulgte byrådet indstillingen, der altså indtil videre udelukkende handler om at undersøge mulighederne. Økonomiudvalget drøftede sagen på en lukket del af sit møde i sidste uge, og det hele kom åbenbart pludseligt, for sagen er ikke på den byrådsdagsorden, der ligger på nettet.
Derfor er det endnu ikke muligt at sige, hvad forløbet præcist har været. Men i pressemeddelelsen tager man et forbehold over for, om tilbagekøbsklausulen stadig er gældende – det er noget, man ”vurderer”, den er. Derimod er man faste i mælet, når det kommer til interessen: Ringsted har de senere år været en af de mest dynamiske erhvervskommuner omkring hovedstaden, og med den voksende mangel på erhvervsgrunde er der basis for at fortsætte i det spor: ”Business Park Ringsted blev udsolgt i rekordfart, og vi er også meget optagede af, hvordan vi kan tiltrække endnu flere virksomheder til Ringsted, så vi kan få vækst og nye jobs, f.eks. også på den tidligere slagtergrund,” udtaler borgmester Klaus Hansen (V).
Store værdier
Kommunens tanke er at indgå partneraftaler med en eller flere developere, samt at give muligheder for udvikling af den lokale flyveplads.
På den anden side vil det være meget langt fra gratis at overtage grunden og deltage i udviklingen af den. For 53 år siden blev grunden solgt for 4,2 mio. kr. At dømme efter udbudspriser på andre erhvervsgrunde, der for tiden er til salg i Ringsted, kan det komme til koste op mod en halv mia. kr. at købe slagterigrunden tilbage.
I april oplyste EDC Poul Erik Bech, at man havde en ”god dialog med Ringsted Kommune om forskellige scenarier for lokalplanen og ønsker om at udvikle området og skabe nye arbejdspladser.” Det er, erfarer EJENDOMME, stadig tilfældet.
Allerede i april forventede man stor interesse fra alskens investorer fra ind- og udland, samt fra virksomheder, som kunne tænkes at købe dele af grunden til brug for deres egen drift.
Af Sten Thorup Kristensen
GRØN OMSTILLING SÆTTER NYE KRAV TIL EJENDOMME
Grøn omstilling, digitalisering og nye lovkrav stiller skærpede krav til ejendomsbranchen. Investorer og ejere, der overser de tekniske detaljer, risikerer både ekstraudgifter og praktiske barrierer.
For at sikre sig mod fremtidige krav kræver det overblik, rettidig handling og indsigt i, hvad der reelt skal til.
Grønne krav ændrer investeringsbilledet
Grøn omstilling er i dag en kernefaktor, når man investerer i ejendomme. Det handler ikke længere kun om afkast, beliggenhed og vedligeholdelsestilstand –men også om, hvorvidt bygningen kan leve op til skærpede tekniske og miljømæssige krav.
”Flere større investorer vælger at inddrage ESG-rådgivere i vurderingen af ejendomme. Det handler om at sikre, at bygningen ikke kun lever op til nutidens krav, men også kan opgraderes til fremtidens niveau,” siger Bjarke RoedFrederiksen, cheføkonom hos EjendomDanmark.
Uforudsete udgifter kan overraske
Særligt tekniske installationer som målere til varme og vand bliver ofte overset i vurderingen af ejendomme. Det kan få økonomiske konsekvenser kort efter overtagelsen. ”Man kan godt føle, at man har købt katten i sækken,” ssiger Kevin Hjorthøj, salgschef hos Brunata A/S, en af Danmarks førende leverandører af løsninger til måling og forbrugsdata i ejendomme. ”Hvis målerne er forældede og ikke lever op til gældende krav, kan der komme nogle uforudsete ekstraudgifter.”
Derfor er det vigtigt at få overblik over tekniske krav og installationers tilstand tidligt i investeringsprocessen.
Deadline i 2027 – og risiko for flaskehalse
Fra 1. januar 2027 skal alle relevante varme- og vandmålere være digitale og fjernaflæste. Samtidig skal beboerne have
adgang til deres forbrugsdata løbende – en del af EU’s energieffektivitetsdirektiv, der allerede er implementeret i dansk lovgivning.
”Mange udskyder opgraderingen, men det kan skabe flaskehalse,” advarer Kevin Hjorthøj. Hvis man handler i god tid, er processen både billigere og langt lettere at styre.”
Når man investerer i digitale løsninger, bør man desuden vælge systemer og målere, der bygger på åbne standarder – det giver fleksibilitet og sikrer mulighed for integration med andre teknologier over tid.
Hvem betaler for udskiftningen?
Hvem der ender med at betale for målerudskiftningen, afhænger af ejendommens type og ejerform. I private udlejningsejendomme er det som udgangspunkt udlejeren, der står for udgiften. Men der kan – alt efter lovgivningen og den konkrete situation – være mulighed for at varsle en forbedringsforhøjelse af huslejen. I andelsforeninger afhænger det typisk af vedtægterne og fælles beslutninger. ”Udlejere kan ikke uden videre sende regningen videre til lejerne,” siger Bjarke Roed-Frederiksen. ”Men der er mulighed for at dække dele af udgiften via huslejen, hvis det varsles efter reglerne.”
Dokumentation er en konkurrencefordel
Det handler ikke kun om at leve op til lovgivningen. Både erhvervs- og privatlejere efterspørger i stigende grad gennemsigtighed og grøn profil, og det stiller krav til udlejerne om at kunne dokumentere energiforbrug.
”Digitale målere giver både lejere og investorer ro i sindet,” siger Kevin Hjorthøj.
”De skaber synlighed omkring forbruget og styrker ejendommens position på markedet.”
Scan QR-koden og lyt til nyeste afsnit af Business Review Ejendomme
Kevin Hjorthøj, salgschef hos Brunata A/S.
KRAV OM BÆREDYGTIGHED:
HVER FJERDE EJENDOM ER I RISIKO FOR AT BLIVE USÆLGELIG
I en analyse af over 30.000 erhvervsejendomme finder NRGi, at 26 pct. ikke overholder energistandarder fra EU, der står til at blive obligatoriske i de kommende år. Imidlertid er det uklart, hvad der præcist skal ske med disse ejendomme, for det er endnu ikke besluttet, hvordan reglerne skal udmøntes i dansk lovgivning.
”Et af de spørgsmål, der ofte går igen, er, om der også er en økonomisk gulerod ved den bæredygtige omstilling. Til det kan vi helt klart svare ja.” Sådan lyder det i en klumme i seneste udgave af Nordicals kvartalsvise markedsoversigt, MarketForesight. For rigtigt mange ejendomsbesiddere består ”guleroden” imidlertid i, at kun hvis de retter ind efter EU-reglerne, undgår de at få en livstruende omgang med pisken.
Energiselskabet NRGi, som er medforfatter på klummen, har regnet på sagen, ud fra data for hele 30.492 energimærkede erhvervsejendomme, spredt over det ganske land. En konklusion er, at ikke færre end 26 pct. alt andet lige står til at blive usælgelige – at blive såkaldt strandede aktiver – om mindre end ti år, hvis ikke ejerne gør noget for at reducere ejendommenes klimabelastning. Det er en skæbne, der kan overgå ca. halvdelen af ejendommene med energimærke D og samtlige ejendomme med energimærke E, F og G.
Indfases gradvist
Der er to stykker EU-lovgivning på området, der er i spil Det ene er Bygningsdirektivet, der efter en meget langtrukken politisk proces blev vedtaget i begyndelsen af 2024. Det er endnu ikke omsat til dansk lov, men et hovedprincip er, at ingen ejendomme må forårsage udledning af klimagasser, når vi når til 2050. Direktivet går i første omgang efter de mest klimabelastende ejendomme ved så at sige at sortere ud nedefra. I 2030 skal alle ejendomme således hæves til niveau over det, der gælder for de i dag dårligste 16 pct. I 2033 hæves tærsklen til 26 pct.
Det andet stykke relevante lovgivning er den såkaldte
EU-taksonomi, der definerer, hvad bæredygtighed konkret vil sige. Det kan eller skal investorer bruge som rettesnor, og hvis et aktiv – f.eks. en ejendom – opnår bæredygtighedsstemplet, vil der være flere købere til det. Også banker og realkreditinstitutter forholder sig til taksonomien. De er forpligtede til at arbejde for bæredygtighed, så det kan være afgørende for muligheden for finansiering af en ejendom, at den officielt tæller som bæredygtig.
Problem ved lave huslejer
Spørgsmålet er, hvad det bliver til i praksis. For nogle typer af ejendomme vil det være mere end svært at finde pengene til at hæve den energimæssige standard. Især i ældre ejendomme i provinsbyer kan der mangle det cashflow, der skal til.
”Når huslejen er lav og pengene små, er der grænser for, hvad man kan foretage af investeringer,” konstaterer Erik Andresen, adm. direktør i Nordicals. Han tilføjer, at det ikke bliver bedre af, at de pågældende ejendomme ofte vil have en beliggenhed, som realkreditinstitutterne vil have forbehold over for.
Nordicals har ikke noget bud på, hvor stor en del af de 26 pct., det ikke vil være lønsomt at bringe dem op til en stand, som lovgivningen kræver. Hvortil kommer, at mange ejendomme, der ikke er handlet i nyere tid, slet ikke har noget energimærke, hvorfor der mangler offentlig tilgængelig viden om dem.
Mange mulige incitamenter
Erik Andresen tror ikke, det kommer så vidt, at nogle ejendomme bliver decideret ulovlige at anvende. En sådan regel ville bl.a. åbne for en interessant diskussion om forholdet til grundloven, der som bekendt siger,
at ejendomsretten er ukrænkelig. Men der kan være meget andet, man gør, for at presse ejerne til at foretage energirenoveringer, uanset om de kan betale sig eller ej. ”Det kan være, at der kommer nye afgifter, at grundskylden bliver ændret, eller at realkreditinstitutterne sætter bidragssatserne op til det dobbelte,” siger Erik Andresen. Omvendt er der lige nu en trend, der virker til fordel for ejerne af de ejendomme, som er truede: EU ønsker af geopolitiske årsager at reducere de administrative byrder for erhvervslivet, og som et led i dette har man udskudt krav om bæredygtighedsrapportering for mindre og mellemstore virksomheder.
Hvis det ender med, at man heller ikke skal rapportere om sine ejendommes bæredygtighed, vil det være svært at håndhæve, at samme ejendomme skal være i en bestemt stand.
Nogle har god tid
I den høje ende af skalaen, altså hos de bedste ejendomme, ligger der en mere ægte gulerod i EU-reglerne. Ifølge NRGi’s beregninger er det i dag kun 16 pct. af ejendommene, der efter EU-taksonomien kan klassificeres som bæredygtige – det gælder alle med energimærke A og en lille del af dem med energimærke B.
Men ejerne af de ejendomme, der ligger lige under, kan i de kommende år stille og roligt arbejde med at løfte niveauet. De er ikke truet af at falde nedenud, så der er for så vidt ikke noget hastværk med at få løftet deres standard.
Vigtigt at være konkret
Omvendt kan der også være brug for tiden, for man hæver ikke bare en energistandard ved at knipse med fingrene. ”Vi oplever, at det for mange ejendomsbesiddere fortsat er svært at omdanne EU-direktiverne til konkrete
Af Sten Thorup Kristensen
FAKTA OM BYGNINGSDIREKTIVET OG EU-TAKSONOMIEN
Bygningsdirektivet definerer minimumsstandarder for bygningers energieffektivitet (Minimum Energy Performance Standards, MEPS). EU’s MEPS-krav træder i kraft i henholdsvis 2030 og 2033, hvor de dårligste 16 pct., henholdsvis de dårligste 26 pct. af erhvervsbygninger, skal være energiforbedret. Det betyder i princippet, at en ejendom kan blive uomsættelig, hvis ikke den levet op til disse krav.
EU-lovgivningen er endnu ikke omsat til dansk lovgivning, hvorfor vi ikke kender de præcise konsekvenser af ikke at overholde lovgivningen. NRGI forventer dog, at det bliver lovpligtigt, at ens ejendom ikke har et energibehov, der er højere end den fastsatte grænse, på samme vis som det i dag er lovpligtigt at have et gyldigt energimærke på sin ejendom ved salg og udlejning.
EU-taksonomien definerer, hvornår en økonomisk aktivitet kan defineres som værende bæredygtig. Her gælder det, at alle bygninger med energimærke A, samt de bygninger der ligger i top 15 pct. (målt på energibehov), kan tælles med som bæredygtige.
Analysen vedrører taksonomiens pkt. 7.7 Erhvervelse og ejerskab af bygninger, M1. Modvirkning af klimaændringer, M1.2 Energiforbrug i ejendomme med byggetilladelse ansøgt før den 31. december 2020.
optimeringsmuligheder og at se en potentiel business case i de investeringer, det kræver,” skriver Nordicals og NRGi, og fortsætter:
”Når vi ser på den gode business-case, er det enormt vigtigt at være konkret. Hvilke konkrete investeringer kræver det at løfte energimærket, og hvad koster de? Hvilke
besparelser giver det på el og varme? Hvilket potentiale er der på lejeindtægterne? Er der mulighed for forbedret finansiering? Og i sidste ende: øger det værdisætningen af ejendommen?”
Nordicals har, i samarbejde med NRGi, gjort det til en fast praksis at screene ejendomme på over 2000 kvm., man
arbejder med, for aktuel stand i henseende til bæredygtighed – dette bl.a. med henblik på at identificere rentable og/eller nødvendige energirenoveringer.
