Ejendomme

Facility Management

FACILITY MANAGEMENTFORENING

INDLEDER DYB ANALYSE AF

BRUGEN AF TEKNOLOGI

FRA ZOMBIEZONE TIL ENERGIBOOST

Læs mere side 3

SÅDAN FORMER VI

ARBEJDSPLADSEN I 2025

Læs mere side 6

– OG FREMOVER

Læs mere side 7

3 HURTIGE

MELLEMSTORE BYER OG FORSTÆDER TRÆKKER TOMGANG I BUTIKSLOKALER I NY REKORD

I begyndelsen af 2025 er et rekordhøjt antal kvadratmeter lokaler til butikker, spisesteder, kaffebarer og takeaway-steder udbudt til leje eller salg. Det fremgår af det kvartårlige Ejendomstorvet Markedsindeks over erhvervslokaler, udgivet af erhvervsportalen Ejendomstorvet.dk i samarbejde med Dansk Ejendomsmæglerforening.

”Udbuddet af butikslokaler på vores portal er steget stort set uafbrudt gennem 13 kvartaler. Det ligger aktuelt på 641.500 kvm., eller det højeste vi har registreret i de 22 år, vi har data for. Samtidig er udbuddet steget med næsten 60.000 kvm. på blot tre kvartaler,” siger Jakob Wegener, adm. direktør for Ejendomstorvet.dk.

”Årsagen til det stigende udbud af butikslokaler er formentlig, at forbrugertilliden længe har været lav – bl.a. på grund af den vedvarende krig i Ukraine samt uroen om oprustning, om det vestlige sammenhold og senest om toldsatser,” siger Ole Hækkerup, adm. direktør for Dansk Ejendomsmæglerforening. ”Men dansk økonomi er sund, og beskæftigelsen er tårnhøj, så tingene kan hurtigt vende igen. Derfor er det vigtigt, at udlejere får markedsført deres ledige lejemål,” tilføjer han.

Frank Heskjær fra EDC Erhverv Poul Erik Bech noterer sig, at udlejningen er ret fornuftig i de største byer, især i de mere centrale kvarterer. ”Vi ser bl.a. flere nye showrooms inden for bolig og interiør. F.eks. har både Miele med hvidevarer og Troldtekt med loftsbeklædning åbnet i Aarhus, ligesom der jævnligt kommer nye brands inden for fashion. Derimod kan nogle af de mellemstore og især de mindre byer mærke, at butikker med udvalgsvarer – eksempelvis sko, fashion og bøger – har det svært,” siger han.

”Det stigende udbud af kvadratmeter hænger sammen med, at mange butikker har fået mindre behov for plads, fordi levering af varer foregår ret effektivt. I dag er de færreste kæder interesserede i lejemål i to etager, f.eks. med lager i kælderen eller på 1. sal. Meget tyder på, at nethandlen har toppet, og samtidig vil de største byer og mange af de mellemstore handelsbyer nyde godt af stigende indbyggertal. Selv om vi næppe vil opleve faldende tomgang, tror jeg mest på status quo eller højst en begrænset stigning,” siger Frank Heskjær.

Ejendomstorvet.dk drives på foreningsbasis af landets ejendomsmæglere. I øjeblikket er lidt over 11.100 erhvervslejemål og ejendomme over hele landet udbudt på Ejendomstorvet.dk, heraf ca. 1900 lokaler til enten butik, spisested eller takeaway.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Visualisering fra pressemeddelelsen

CATELLA OG EN PARTNER

LÆGGER AN TIL AT OPFØRE

BILLIGE BOLIGER I HERLEV

Catella – en børsnoteret svensk ejendomsforvalter, der netop har hyret den tidligere DEAS-direktør Rikke Lykke til kommende topchef – udvider sine eksisterende udviklingsaktiviteter i hovedstadsområdet. Det sker med opførelsen af 269 billige lejligheder i Herlev, skriver selskabet i en pressemeddelelse. Opførelsen af de mange boliger sker i et joint venture med ejendomsinvesteringsforvalteren Barings. Projektet, der har fået navnet Vega, vil levere prismæssigt overkommelige boliger og social bæredygtighed, lover selskaberne. Investeringen foretages inden for forretningsområdet Principal Investments og afspejler Catellas stærke finansielle position, som har gjort det muligt at fortsætte investeringer i gode projekter med høj sikkerhed, trods udfordrende markedsvilkår. Vega-projektet er designet til at minimere CO2-aftrykket gennem lavemissionsmaterialer og energieffektive løsninger, oplyses det. Samtidig er det hensigten at adressere knapheden på boliger i Storkøbenhavn ved at levere billige lejligheder med fokus på flergenerationsboliger.

Andreas Norberg, adm. direktør og head of nordics hos Barings Real Estate, udtaler: ”At gå ind på det danske marked gennem et partnerskab med Catella, en højt anerkendt specialist med dybtgående erfaring i Københavns boligsektor, passer godt med vores strategi om at arbejde sammen med lokale eksperter for at levere bæredygtige boliger af høj kvalitet i hele Europa. Vi ser frem til at tage første spadestik og bringe de meget tiltrængte boliger til denne dynamiske og voksende by.” Vega ligger ved siden af Catellas tidligere boligprojekt, GreenPoint med 445 enheder, som forventes færdiggjort i oktober 2025. Projektet har opnået en banebrydende dobbelt platin-certificering med den første DGNB Platin-certificering for et udlejningsprojekt i København samt Danmarks første WiredScore Home Platin-certificering for digital tilslutning.

”Vega-projektet er et klart eksempel på vores strategi inden for Principal Investments. Fremadrettet sigter vi mod at diversificere porteføljen gennem strategisk brug af egenkapital – med fokus på seed-investeringer, co-investeringer og partnerskaber – for at øge forvaltede aktiver, øge tilbagevendende indtægter og styrke langsigtet aktieejerafkast,” udtaler Daniel Gorosch, konstitueret CEO og koncernchef i Catella Group.

Visualisering fra pressemeddelelsen

AKF HAR TAGET FØRSTE SPADESTIK TIL 130 BOLIGER I INDUSTRIKVARTER PÅ VESTEGNEN

Forrige tirsdag tog AKF første spadestik til et nyt boligbyggeri i Glostrup, Hersted Industripark, der er placeret som bindeled mellem Glostrup Nord og det gamle industrikvarter i Albertslund. Projektet markerer både en ny begyndelse for området og en vigtig milepæl i udviklingen af Hersted Industripark til en moderne, bæredygtig bydel med boliger, erhverv og grønne byrum, anfører oplyser ejendomsselskabet i en pressemeddelelse. Med 130 nye boliger fordelt på to-, tre- og fire-værelses lejligheder, en parkeringskælder på ca. 4400 kvm. og et planlagt fælleshus ønsker AKF bidrage til en ny bydel, hvor tryghed, fællesskab og grønne omgivelser er i centrum. Den kommende letbane bliver områdets rygrad og binder Glostrup Nord sammen med resten af hovedstadsområdet. Boligerne opføres i fire bygninger i 2,5 til 3,5 etager og får varierende størrelser og indretninger – bl.a. med loft til kip i taglejlighederne. Bebyggelsen suppleres med faciliteter som legeplads og små grønne fællesarealer for at understøtte hverdagslivet og naboskabet. Byggeriet bliver DGNB-guldcertificeret og opføres i en hybridkonstruktion af beton og træ med fokus på at reducere klimaaftrykket. Facaderne opføres i genbrugstegl med varmebehandlet træ på øverste etage.

Projektet bygger videre på erfaringer fra AKF’s tidligere boligbyggerier. ”Vi har lært meget af vores boligprojekt i Kirkebjerg Søpark, hvor vi har bygget rækkehuse i trækonstruktioner og andre biogene materialer. De erfaringer tager vi med os videre i byggeriet i Hersted Industripark. Det er endnu et skridt i retning af at udvikle boligområder, hvor funktionalitet, æstetik, økonomi og bæredygtighed går hånd i hånd,” udtaler AKF’s adm. direktør Ino Dimsits. Bebyggelsen i Glostrup markerer begyndelsen på et større udviklingsprojekt, der på sigt vil omfatte op mod 1100 boliger og strække sig over et betydeligt areal på tværs af både Glostrup og Albertslund kommuner. Nabogrunden, der i dag er en del af industrikvarteret i Albertslund, rummer potentialet til at blive en forlængelse af Glostrup-bebyggelsen og således skabe et samlet levende område med boliger, erhverv og fællesskabsorienterede faciliteter, mener AKF.

“Det er en sjælden mulighed at kunne udvikle på en grund, der forbinder to kommuner – og samtidig være med til at forme et nyt bykvarter fra bunden. Med første spadestik i Glostrup tager vi hul på den transformation, der skal skabe sammenhæng mellem det etablerede boligkvarter i Glostrup og den nye bydel, der vokser frem i Hersted Industripark,”siger Ino Dimsits.

K ære Læser

Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.

God læselyst!

Udgiver:

PR-foto: Sten Thorup Kristensen

FRA ZOMBIEZONE TIL ENERGIBOOST

Er kontoret blevet en ”død zombie-zone”, som vi pligtbesøger imellem vores hjemmearbejdsdage? Svaret er heldigvis nej. Men kontoret skal redesignes, så kulturen emmer ud af vægge og gulve, ligesom dampen fra kaffen får kontoret til at dufte. Der skal være ro til, at de skarpe hjerner kan fordybe sig. Der skal være plads til, at teamet kan sidde sammen på vigtige opgaver og til møder. Men vejen dertil kræver mere end blot at udskifte lysstofrør eller købe nye stole, for hver virksomhed er forskellig, og derfor skal der strategisk rådgivning til. Gevinsten er til gengæld øget værdi på flere parametre for de virksomheder, der vælger at skabe netop de rammer: De står stærkt i konkurrencen om både talenter, trivsel og gode resultater.

Forestil dig et moderne kontor. Ikke et trist, gråt og deprimerende kontorlandskab –men et levende sted med grønne planter, mennesker der smiler til dig, og en hyggelig indretning, der er næsten lige så god som derhjemme. Hvor du møder kolleger over kaffen, fordyber dig i stillerummet og får energi i et fællesområde, der minder mere om en stue end et kontor. Hvor du bare ikke kan lade være at møde ind og glæde dig til arbejdsdagen, som ligefrem kan give dig et energiboost. Det er præcis den forandring, mange virksomheder arbejder med netop nu.

Et klogt kontor med puls og mening Hos Coor Danmark, der servicerer over 20 mio. kvadratmeter i Norden, mærker man forandringen. IFM-direktør Dennis Eriksen fortæller, at Coor´s kunder investerer på en ny måde i forhold til deres kontorer:

“Det handler ikke kun om kvadratmeter, men om hvordan pladsen bruges, så medarbejdere med forskellige behov kan være på kontoret. Virksomhederne investerer nu mere i fleksible løsninger og satser på diversitet. Det kan fx være smart designede møbler, der giver mulighed for at ”gemme sig” i en stol med øreklapper, hvor man kan arbejde i fred.” En anden central brik i transformationen er teknologi. Intelligente systemer styrer alt fra indeklima og lys til energiforbrug. Det gør oplevelsen af at være på arbejde endnu bedre for medarbejderne og bidrager samtidig til øget bæredygtighed:

“Sensorer kan løbende måle luftkvalitet og tilpasse ventilationen, mens medarbejderne via en app kan booke skriveborde, justere lys og give feedback på temperatur og lydniveau. En ”klog” arbejdsplads skaber ikke kun tilfredshed – men også værdifulde data til at forbedre kontorets drift,” forklarer Dennis Eriksen.

Dagens ret? Relationer!

En af de steder, der tidligere har været lidt overset på arbejdspladsen, er kantinerne, som med Dennis´ord har lignet ”militaristiske messehaller”, der støvede og ikke indbød til at blive lidt længere. Dagens ret er blevet indtaget i kold belysning blandt brødkrummer. I dag transformeres kantiner til sociale knudepunkter med en imødekommende og varm indretning i naturmaterialer, uddyber Dennis: ”Når det lykkes rigtig godt at designe en kantine til det hele menneske, hvor vi også mødes og er sociale, holder små

møder og nyder maden, så begynder medarbejderne at tage billeder af maden og reklamere for den. Så er vi nået langt i at skabe både relationer og godt rugbrød til kunderne.”

Stilhed og samspil – kontorets nye superpowers Efter corona-pandemien har alle virksomheder mærket, at arbejdsugen på kontoret er under forandring. Ifølge Bjarke Roed-Frederiksen, cheføkonom i EjendomDanmark, er det et tegn på et grundlæggende skifte: “Tidligere kunne vi regne med, at højere beskæftigelse, som vi ser nu, førte til større efterspørgsel på kontorarealer. Men det gælder ikke længere.” I stedet skal kontoret være ”menneskesmart”, og her kommer nye superpowers til at være afgørende for kontoret: For kan man designe kontoret til både stilhed, samspil og socialisering, så har man opskriften på en succes for både virksomhed og medarbejder, fortæller Dennis: “Tidligere havde man zoner, der kun blev brugt få timer om dagen. Nu designer vi rum, der fungerer fra morgen til sen eftermiddag og understøtter forskellige behov,” siger Dennis Eriksen.

En international kunde hos Coor har f.eks. omdannet deres mødelokaler til loungezoner med højborde, indbydende sofagrupper og blød cafébelysning – og de oplevede en markant stigning i medarbejdertilfredshed og brug af rummet.

Skarpe rum skaber stærke resultater “Arbejdspladsen bliver mere og mere et konkurrenceparameter for virksomhederne. Den fysiske arbejdsplads skal ikke bare give adgang til et skrivebord for medarbejderne – den skal skabe identitet og engagement. Det gælder også hos de talenter, som virksomhederne skal tiltrække og leve af. Her kan vi se, at flere og flere efterspørger en god fysisk arbejdsplads som et vigtigt parameter, når de skal skifte job, siger Dennis Eriksen. Derfor spiller facility management i dag en strategisk rolle. Hvor der tidligere kun blev talt drift af kantinen og hvornår der skal gøres rent, handler det nu mere om at understøtte virksomhedens kerne: menneskene og kulturen. Det er en ny, men helt nødvendig rolle: ”Vi er langt ude over ”bare” at tale om viceværtens arbejde, selvom det naturligvis er rart med sådan en for virksomheden. I stedet er vores plads rykket tættere på CEO og CFO, hvor vi taler om at skabe resultater på bundlinjen for virksomheden ved at udvikle en mere menneskelig arbejdsplads, som er en energizone for medarbejderne.”

Hvordan skaber I både flow og fællesskab?

Hvis du er involveret i udviklingen af jeres kontormiljø – uanset om du arbejder med HR, drift, ledelse eller ejendomsstrategi – kan du overveje:

• Hvordan kan jeres kontor tilbyde ekstra værdi til medarbejderne, som hjemmearbejde ikke kan?

• Understøtter jeres rammer både samarbejde, ro og sociale møder?

• Og bruger I teknologi og data til at tilpasse jer medarbejdernes skiftende behov?

Det handler ikke om at kopiere andres løsninger – men om at finde den rette balance, der passer til jer. Fremtidens kontor er ikke nødvendigvis større, men bedre indrettet på at kunne alt fra flow til fællesskab.

Hvordan andre virksomheder griber det an, kan du høre mere om i podcasten BusinessReview Ejendomme, hvor Bjarke Roed-Frederiksen og Dennis Eriksen er gæster i studiet.

NYT UDLIGNINGSSYSTEM KAN MOTIVERE KOMMUNER

TIL AT SKABE ERHVERVSGRUNDE

Som udligningssystemet mellem kommunerne har udviklet sig, bliver de belønnet for at have mange borgere. Derfor satser kommunerne omkring hovedstaden på boligbyggeri, på bekostning af erhverv. DI håber, at dette problem bliver taget med til bordet, når der i de kommende år skal forhandles om ændringer i et udligningssystem, der i lange stræk er sandet til i kompleksitet og incitamenter, ingen nogensinde har ønsket.

Lige nu raser en handelskrig. Det er ekstremt og usædvanligt. Men det er ikke nyt, at verdens lande konkurrerer om at skabe og tiltrække virksomheder, og dermed jobs. Sådan har det altid været. Alle lande vil gerne være erhvervsmæssigt stærke.

Så hvorfor er det, at den samme logik tilsyneladende ikke gælder mellem kommunerne i hovedstadsområdet? Her synes jobskabelse og økonomisk udvikling at være langt nede i rækken af prioriteter. Ledig plads bliver brugt til boligbyggeri, med det resultat at der er en stadig mere udtalt mangel på erhvervsgrunde.

En af årsagerne handler om et af de mest sindrige fænomener i velfærdsstatens maskinrum: Det udligningssystem, hvorigennem penge ideelt set bliver kanaliseret fra rige kommuner med få problemer til fattige kommuner med mange problemer.

Det mener Dansk Industri, som derfor stiller sig forhåbninger til en proces, der skal føre til en ny aftale mellem staten og kommunerne om en ændring af udligningssystemet. Et ekspertudvalg skal komme med en oplæg i 2027, og så skal der forhandles frem mod 2029.

Alle tænker ens

”Der er i dag nogle incitamentstrukturer, som tvinger kommunerne til at agere på en måde, som de godt selv kan se er uhensigtsmæssig. Den umiddelbare gevinst for en kommune er langt større ved at have borgere end ved at have virksomheder. Borgerne betaler skat til kommunerne, mens kommunerne kun modtager en andel af selskabsskatterne. Derfor er der nogle kommuner, der tænker, at de kun skal have bosætning. Men hvis alle tænker sådan, så har vi et problem,” siger Nils Askær-Hune, chefkonsulent i DI. Engang kunne man på en halv time spadsere fra Rådhuspladsen i København, hvor DI bor, til en stor industrivirksomhed, nemlig Sojakagefabrikken. Nils Askær-Hune understreger, at det ikke er noget i den stil, organisationen ønsker tilbage.

”Der er god ræson i, at man ikke længere i samme omfang som tidligere har store produktionsvirksomheder midt i byen. Men der er masser af håndværksvirksomheder, der leverer service til byens borgere, og det bliver en ekstra omkostning for dem, jo længere de skal køre. Helt lavpraktisk er det også blevet svært at finde en parkeringsplads inde i København. Vi har flere medlemmer, der siger, at de ikke længere vil byde på opgaver i København, fordi det simpelthen er blevet for bøvlet,” siger han.

Forsømt vedligehold

Hverken på Christiansborg eller i medierne fylder udligningssystemet meget i dagligdagen. Men det gør det i den grad i kommunerne, og da Folketingets Indenrigsudvalg den 11. marts arrangerede en høring om udligningssystemet, mødte halvdelen af landets 98 borgmestre op i landstingssalen.

Her kunne de høre den første indlægsholder, chefredaktør

Arne Ullum fra magasinet NB Økonomi, nådesløst diagnosticere udligningssystemet.

I Arne Ullums udlægning havde Danmark tidligere et godt udligningssystem, men fra 2012 begyndte man at forsømme vedligeholdelsen af det, og i 2018 gik denne vedligeholdelse helt i stå. Vedligeholdelsen handler om at tage højde for den udvikling, der hele tiden sker i samfundet, og som påvirker kommunernes økonomi.

Men helt galt gik det to år senere, da man forsøgte at rydde op i problemerne med en større overhaling af udligningssystemet.

Problem med selskabsskatter

”Partierne bag udligningsreformen i 2020 valgte populært sagt at sætte eksperterne fra Indenrigsministeriet og finansieringsudvalget til side, og så gik politikerne i gang med håndholdte og skræddersyede særtilskud, som ikke bare gjorde systemet mere kompliceret, men som også gjorde, at det ikke kunne opfange nye skævheder,” sagde Arne Ullum.

Et af de problemer, han mener en udligningsaftale skal

tage højde for, er, at udligningssystemet gør det mere end svært for en kommune at tjene penge på selskabsskatterne. Det meste af dem forsvinder i udligningsordningerne, og dermed mangler kommunerne en motivation til at skabe flere arbejdspladser.

”Mit bud er, at kommunerne ofte, ud fra et rent økonomisk synspunkt, kun har motivation til at skabe arbejdspladser inden for sektorer med overnormale overskud – det vil typisk sige virksomheder inden for medicinalindustrien. Det er den eneste type virksomheder i Danmark, der for alvor betaler meget i selskabsskat,” sagde Arne Ullum.

Intet hurtigt fiks

Det efterlader hele underskoven af mindre håndværksog produktionsvirksomheder i et limbo. De har ofte små skattemæssige overskud, så de i den forstand er uinteressante for kommunerne. Men for kommunernes borgere er det afgørende, at de findes.

2029, hvor en ny udligningsaftale skal være på plads, ligger endnu nogle år ude fremtiden. Men der er noget, kommunerne kan gøre, mens de venter, mener Nils AskærHune.

”Det er ikke sådan, at der er et gyldent fiks på det her. Kommunerne (i hovedstadsområdet, red.) må bare være politisk bevidste om det, når de laver kommuneplaner, og de skal adressere det i lokalplanerne. Man skal i det mindste prøve at beskytte de erhvervsområder, der allerede er. Hvis en kommune et sted i Jylland eller langt nede på Sjælland, hvor der er mere plads, konverterer et erhvervsområde til boliger, kan den finde plads til virksomhederne andre steder. Men det kan kommunerne tæt på København ikke bare gøre. Her er geografien en begrænsning,” siger han. ”Der er allerede kommuner, der har et bedre blik for at skabe en balance mellem erhvervsliv og borgere, end andre har. Det er også nogle af dem, der tiltrækker virksomhederne. Det er f.eks. Hvidovre, Høje-Taastrup, Ballerup og Gladsaxe tilføjer Nils Askær-Hune.

Det har ikke inden for deadline været muligt at få en kommentar fra indenrigsminister Sophie Løhde (V).

Af Sten Thorup Kristensen

Utallige små og store politiske aftaler om kommunernes økonomi er klasket oven i hinanden over årene. Det har gjort udligningssystemet ekstremt komplekst, og det har skabt incitamenter, som ingen har ønsket – bl.a. i henseende til udlægning af erhvervsarealer. Nu gør politikerne på Christiansborg et forsøg på at få ryddet op. Foto: David Kahr for Folketinget

DÆKNINGSAFGIFT ÆNDRER KOMMUNERNES INCITAMENTER

Systemet til udligning mellem kommuner har en konkurrent i henseende til at være størst i disciplinen om at have udviklet sig til noget enormt komplekst: Systemet til beskatning af erhvervsejendomme.

Også nede i dettes kringelkroge kan man finde besynderlige incitamenter for kommunernes planlægning, anfører Kim Kyhl Andersen, adm. partner i erhvervsmæglerfirmaet Andersen Erhverv. Blandt de mange tiltag, der er gjort for at få det skattemæssige vurderingssystem til at fungere, har Skatteministeriet opgivet at værdiansætte erhvervsejendomme. Nu er der kun grundene under ejendommene, der bliver vurderet.

Det har betydning for den dækningsafgift på erhvervsejendomme, som kommunerne har mulighed at opkræve; en mulighed næsten alle kommuner omkring hovedstaden bruger. Men da man jo ikke længere anslår en værdi af murstenene, må det nødvendigvis være grundværdierne, man beregner dækningsafgiften af.

Der er komplicerede regler, der skal få dét til at gå op, uden at nogen virksomheder pludselig oplever en mangedobling af skatteregningen. Men alt andet lige stiger kommunernes provenu af dækningsafgiften, hvilket trækker i retning af, at de giver mere plads til erhvervslivet – men uden at virksomhederne nødvendigvis vil kunne bruge en sådan fremstrakt hånd, ifølge Kim Kyhl Andersen. ”Der er mere økonomi for kommunerne i at have erhvervsgrunde, de kan opkræve dækningsafgift af. Men så er der den modsatrettede effekt, at dækningsafgiften stiger, så det dyrere at drive virksomhed i de store byer, hvor kommunerne typisk tilvælger dækningsafgiften,” siger han.

FORENING INDLEDER DYB ANALYSE AF BRUGEN AF TEKNOLOGI

Det lyder nemt, at man bare kan sætte AI og anden teknologi til at gøre dit og dat. I praksis har det været svært for dem, som arbejder med facilities management, altså den daglige drift af ejendomme. En analyse, der skal udarbejdes over flere år, skal gøre det muligt at dele erfaringer, så man kan komme et skridt videre.

Når medlemmerne af foreningen

Dansk Facilities Management (DFM) torsdag og fredag i næste uge mødes til årskonference, er ”teknologi som værktøj til at opnå indsigter og målsætninger” et af fokusområderne.

Men faktisk mangler der indsigt i, hvordan og hvor meget teknologi overhovedet bliver anvendt i facilities management.

Teknologi har længe været et buzzword for dem, der arbejder med driften af ejendomme. Med hjælp fra smarte sensorer kan man f.eks. spare energi og være på forkant med sit vedligehold. Fremkomsten af generativ AI i 2022 lagde bare nye lag til forventningerne.

Men en ting er alt det, der i teorien kan lade sig gøre. Noget andet hvad der faktisk bliver gjort. For at afklare dette sætter DFM nu gang i et stort analysearbejde, der skal løbe over de næste to og et halvt år.

Analysearbejdet er støttet af Realdania og Grundejernes Investeringsfond.

Hensigten er ifølge Helle Lohmann Rasmussen, direktør i DFM, ikke blot at få en status, men også at gøre virksomhedernes gode og dårlige erfaringer tilgængelige for andre, så viden og inspiration kan brede sig.

Hønen og ægget

Analysen kan således også tjene som en kickstart, for hvor det hele lyder så besnærende enkelt, kan det i praksis være svært at komme med på den teknologiske vogn, fortæller direktør Kim Jacobsen, ejer af virksomheden K-Jacobsen A/S, der rådgiver virksomhederne i bygge-, anlægs- og facilities management-brancherne om digitalisering.

”Jeg tror stadig folk slås med bare at få implementeret et simpel facilities management-system. Jeg tror stadig, vi er der, hvor det handler om at få registreret sine ejendomme, bygningsdele og andre data, og så bruge dem til at skabe en vis værdi. Men det er måske der, hvor AI kan komme og redde os i fremtiden. Vi kan lægge mere specifikke modeller op, der kan tolke data,” siger Kim Jacobsen. Det er på den måde lidt en problematik om hønen og ægget: Det bliver hurtigt uoverskueligt at indsamle alle data, så man har brug for at vide, hvilke data der er mest brugbare. Men det kan være svært at vide, før man har set de første analyser.

Et nybrud i ejendomsforvaltning

Et oplagt sted, hvor man kan tænkes at bruge teknologi i fremtiden, er i kommunikationen med slutbrugerne – altså dem, der bor eller arbejder i de lokaler, man drifter.

Denne kommunikation er vanskelig i dag, fordi det er ret sjældent, man har brug for at være i kontakt med sin udlejer. Derfor er det for dyrt for udlejeren at opsætte f.eks. en hotline, og at gøre den kendt.

Med en sprogmodel er det teoretisk muligt at lave en app, hvor en slutbruger altid kan komme i kontakt med udlejeren, som samtidig kan lægge en bred vifte af nye muligheder oveni – f.eks. en platform til dialog mellem lejere. Sådan en direkte kommunikation vil på mange måder være guld værd for udlejeren, og den kan blive et nybrud i henseende til, hvordan man i det hele taget forvalter ejendomme i dagligdagen. Men også det er nemmere sagt end gjort. Kim Jacobsen vurderer, at sprogmodellerne endnu mest bliver brugt i sammenhæng med andre AIsystemer; populært sagt som den komponent, der fortæller i menneske-sprog, hvad der foregår inde i de systemer, der f.eks. arbejder med forskellige vinkler på bæredygtighed. Den slags er endnu opgaver for de teknologisk kyndige. De almindelige driftsfolk kan se, at det også kommer til dem, men for de fleste er det ikke kommet endnu.

”Jeg er sikker på, at alle har det (mulighederne i sprogmodellerne, red.) på nethinden. Men jeg tvivler på, at de også har det på dagsordenen,” som Kim Jacobsen udtrykker det.

Med fremkomsten af generativ AI er det muligt at skabe systemer, hvor brugerne af en ejendom når som helst kan komme i dialog med ejendommens ejer via telefon eller pc. Men endnu er den slags fremtidsmusik. Dem, som drifter ejendomme, har svært ved at få taget hul på alle de nye, teknologiske muligheder. Foto: Flickr. / Robert Scoble

Af Sten Thorup Kristensen

SÅDAN FORMER VI ARBEJDSPLADSEN I 2025 – OG FREMOVER

Fremtidens arbejdsplads er hybrid, fleksibel og indrettet med stor omtanke for medarbejdernes trivsel. Det viser en ny stor undersøgelse fra ISS, der giver et indblik i, hvad medarbejdere virkelig ønsker af deres arbejdsplads anno 2025.

Siden pandemien er hjemmearbejde blevet en integreret del af danskernes arbejdsliv, og ifølge ISS’ undersøgelse arbejder knap halvdelen af medarbejderne hjemme en til to dage om ugen. Og dét med god grund: ”Undersøgelsen peger tydeligt på, at ro, fleksibilitet og fritid er vigtige faktorer. Hele 54 procent af medarbejderne oplever, at roen ved hjemmearbejde gør dem mere effektive,” fortæller Thomas Vilsbøll, kommerciel direktør hos ISS Danmark. Men undersøgelsen viser også, at der er faldgruber ved for meget hjemmearbejde. Hele 39 procent føler, at deres sociale og professionelle netværk mindskes, hvilket kan føre til isolation og påvirke karrieremuligheder negativt. Især aldersgruppen mellem 28 og 43 år vurderer, at hjemmearbejde kan begrænse deres udviklingsmuligheder.

Arbejdsglæde skabes på kontoret

”Der er ingen tvivl om, at magien sker, når vi mødes fysisk. Innovationskraften og sammenhængskraften opstår i mødet mellem mennesker,” siger Maja Hesselholt, forretningsdirektør hos ISS Danmark. Ifølge rapporten angiver 49 procent, at gode kolleger er den primære årsag til, at de møder ind på kontoret. Den daglige samtale, den uformelle sparring og følelsen af at høre til er afgørende faktorer for trivsel og engagement.

ISS’ undersøgelse viser, at medarbejderne i stigende grad ønsker sig fysiske rammer, der understøtter både fordybelse og fællesskab. Det gælder alt fra stillezoner til sociale områder og kantiner med kvalitetsmåltider.

”Vi ser klart, at især kvinderne efterspørger stillezoner. Mere end tre ud af ti kvinder vil bruge mere tid på kontoret, hvis de havde adgang til rolige arbejdsområder,” fortæller Thomas Vilsbøll.

Derudover viser data, at både mænd og kvinder sætter pris på gode kantineordninger, snacks og mulighed for at tage mad med hjem – en convenience, der hjælper med at balancere arbejdsliv og privatliv.

Det handler ikke længere kun om borde og stole. Flere

virksomheder indretter arbejdspladsen, så den fremstår som en helhedsoplevelse. Et sted, man har lyst til at komme – ikke kun skal.

”Vi taler i dag om arbejdspladsen som en oplevelse. Det skal være et sted, hvor man både føler sig velkommen og får energi. Det kan være gennem udsigt, adgang til natur, hyggelige lounges eller aktivitetstilbud som bordtennis og holdtræning,” siger Maja Hesselholt.

Bæredygtighed som konkurrenceparameter

Syv ud af ti medarbejdere angiver, at bæredygtighed er vigtigt eller meget vigtigt. Særligt initiativer mod madspild og energieffektivitet er efterspurgt.

”Det er især kvinderne, der efterspørger initiativer inden for mad og madspild, mens mænd fokuserer mere på energieffektivitet i bygningerne,” forklarer Thomas Vilsbøll. Virksomhederne må derfor arbejde målrettet med konkrete, målbare bæredygtighedsinitiativer, hvis de vil tiltrække og fastholde de bedste medarbejdere.

Ifølge undersøgelsen er medarbejderne mest tilfredse, når de har mulighed for at arbejde hjemme en til to dage om ugen. Ekstremerne – fuldtid hjemme eller fuldtid på kontor – giver lavere tilfredshed.

”Medarbejderne sætter stor pris på selvbestemmelse. Når arbejdsmodeller bliver for skemalagte, mister man fleksibiliteten og dermed engagementet. Det er vigtigt, at det hybride arbejdsliv tilpasses medarbejdernes præferencer, men naturligvis også understøtter virksomhedens formål,” siger Maja Hesselholt.

Fremtiden kræver strategisk indretning ISS arbejder i stigende grad strategisk med deres kunder, hvor workshops og datadrevet rådgivning danner grundlaget for skræddersyede løsninger. Det handler om mere end blot rengøring og kantinedrift – det handler om at skabe en kultur og en oplevelse, der tiltrækker og fastholder talenter.

”Arbejdspladsen skal afspejle virksomhedens kultur og ambitioner. Det nytter ikke, at kontoret er indrettet som

et reklamebureau, hvis man i virkeligheden arbejder med databehandling. Autenticitet og strategisk overensstemmelse er nøglen,” pointerer Thomas Vilsbøll.

Medarbejdernes præmisser i centrum

Den nye arbejdspladsmodel anno 2025 er således en balanceret kombination af fleksibilitet, faciliteter og bæredygtighed. Og måske vigtigst af alt: Den skal være indrettet på medarbejdernes præmisser.

”Fremtidens arbejdsplads handler i høj grad om at finde balancen mellem det hybride arbejdsliv og et attraktivt fysisk arbejdsmiljø. Virksomhederne skal skabe rammer, der passer til medarbejdernes behov i dag og i fremtiden. Her er det væsentligt at kende sine medarbejdere, da behov og præferencer kan variere på tværs af blandt andet køn og generationer,” afrunder Maja Hesselholt.

Af Martin Andersen

DOMICILEJENDOM I FARUM

Beliggenhed:

• Sæther Nordic A/S har beboet ejendommen i snart 30 år, men har behov for mere plads.

• Ejendommen tilbyder en sublim kombination af kontor-og lagerfaciliteter.

• Fremragende adgangsforhold og parkering.

• Kontorbygningen er nyligt facaderenoveret.

• Fuldt indhegnet skel, som kan tilgås gennem to mekaniske porte.

• En storslået entré byder besøgende velkommen.

• Ejendommen har et rummeligt lager med over 4.000 kvadratmeter - ideelt til opbevaring og logistik.

• Lageret har tre porte, med mulighed for etablering af flere efter behov.

Kontantpris: 65.000.000 kr.

LEJE

SLOTSMARKEN 1 2970 HØRSHOLM

• Beliggende i Hørsholm med stor synlighed og præsentabel fremtoning.

• Opført af Rosendahl Design Group A/S i samme høje kvalitet som deres designprodukter.

• Lejemålet deler tag med Rosendahl Design Group.

• Indrettet med flotte kontorlokaler og mulighed for showroom.

• Imponerende og præsentabel indgang til kontorerne.

• Tegnet af Kim Utzon Arkitekter og opført i 2003.

• Naboer inkluderer bl.a. Hørsholm Rådhus, DTU Science Park, Trackman og Chr. Hansen.

• Ideel placering tæt på motorvej.

• Gode parkerings- og tilkørselsforhold.

• Lejemålet udgør aktuelt ca. 1.450 m² – med mulighed for fleksibel tilpasning, afhængigt af behov og aftale. Årlig leje: 2.247.500 kr.

LEJE

Beliggenhed:

2635 Ishøj

• Pæn og velholdt flerbrugerejendom i Ishøjs industrikvarter.

• Nem tilgang til motorvejsnettet.

• Lejemålet består af kontorer i flere størrelser, frokoststue samt arkivrum og toilet med dertilhørende bad. Store aluvinduespartier i alle kontorer.

• Adgang til lejemålet sker via fælles indgangsparti med trappe til 1. sal og en fordelingsgang til hhv. venstre og højre side.

• Til lejemålet medfølger der gode parkeringsmuligheder.

• Ishøj erhvervskarter er i rivende udvikling og gennem de seneste 5 år er det udvidet betragteligt.

• Lejemålet er klar til indflytning når det passer lejer.

Etageareal: 107-215 m²

FLEKSIBLE ERHVERVSLEJEMÅL I ALLERØD

Beliggenhed: 3450 Allerød

GYDEVANG 20-22 3450 ALLERØD

• Ejendommen består af to bygninger – én i to plan og én i ét plan – med mulighed for ét stort eller op til tre mindre lejemål.

• To bygninger på hhv. 2 etager og 1 etage.

• Lejemål 1: 492 m² (lager i stueplan + kontor på 1. sal) – kan opdeles. Lejemål 2: Stueplan med fleksibel indretning og egen rulleport.

• Udlejer tilbyder tilpasning efter aftale.

• Lejemålene kan også lejes samlet.

• Indretning er uden nedhængte lofter, dog med akustikplader mellem betondragerne.

Etageareal: 492-1.034 m²

Beliggenhed:

LEJE

Årlig

BYGSTUBBEN 16 2950 VEDBÆK

• Ideelt lejemål til både lager-og kontorbrug.

• Efter aftale med udlejer, kan lejemålet renoveres.

• Egen port til lejemålet, hvilket gør lastning og losning nem og effektiv.

• Godt lysindfald på begge sider af ejendommen.

• Tæt på motorvej.

• Store og rummelige lagerfaciliteter.

• Gode parkeringsmuligheder.

• Lejemålet råder over hele 3 indgangspartier.

• Mulighed for at tilpasse lejemålet efter specifikke behov.

• Niveau fri adgang til hele lejemålet.

Etageareal: 111-248

Årlig leje pr. m2: 800 kr.

Beliggenhed:

OFFENTLIGT

• Eftertragtet beliggenhed tæt på motorvejsnettet, CPH Lufthavn, Sverige og København.

• Området rummer bilforhandlere, logistik, handel, håndværk og internationale virksomheder.

• Lejemålet er placeret bagerst i bygningen – fordelt på stueetage og 1. sal.

• Ca. 450 m² pr. etage med intern trappe og vareelevator.

• Gode parkerings- og tilkørselsforhold på belagt udeareal.

1. sal

• Ca. 130 m² kontor med the-køkken.

• Ca. 320 m² lagerareal.

Stueplan

• Ca. 450 m² til værksted, showroom eller lager.

• The-køkken og toiletfaciliteter.

• 2 alu-rulleporte og 3 facadedøre.

Årlig leje pr. m2: Drifts pr. m2: ca. 650 kr. ca. 170 kr.

STRANDSTRÆDE 17A 3550 SLANGERUP

• Grunden/grundene udbydes til salg i offentligt udbud af Frederikssund Kommune.

• Grunden sælges samlet eller i mindre udstykninger.

• Arealet under højspændingsledningerne, skal friholdes for byggeri og må kun anvendes til vej-og parkeringsanlæg.

• Tillader virksomhedsklasse 1-4, såsom industri, lager- og værkstedsvirksomhed, herunder servicevirksomhed og engroshandel samt butikker til salg af særligt pladskrævende varegrupper.

• Grunden er beliggende med stor synlighed ud til Hørup Skovvej/ Slangerupvej, som er en hovedfærdselsåre i området.

• Ingen dækningsafgift i Frederikssund Kommune.

• Ejendomsdata, udbudsvilkår og købsaftale fås ved henvendelse til Andersen Erhverv A/S på info@andersen-erhverv.dk. Budfrist: 01.05.2025 kl. 12.00

Beliggenhed:

2990 Nivå

Grundareal:

Beliggenhed: 2870 Dyssegård

Logistikejendom, velbeliggende ved vestmotorvejen.

• Ejendommen er fuldt udlejet til EmbacollageA/S. Virksomheden har været lejer i ejendommen siden 2008.

• Ejendommen har ramper og portadgange, optimalt for logistik.

• Kort afstand til offentlig transport og motorvej.

• Loftshøjde på lager er 5,5 m.

• Antallet af lager kvm kan udvides -byggereserve.

• Gode parkeringsmuligheder.

• Billigste lejepris 300 kr. pr. kvm pr. år. Billigste erhvervelsespris ca. kr. 3.000,-pr. kvm.efter specifikke behov.

Kontantpris: 31.500.000 kr.

LEJE

• Central beliggenhed – kun 250 m til bus og ca.1 km til Helsingørmotorvejen.

• Grunden må jf. Lokalplan nr. 65 for Niverød erhvervsområde anvendes til håndværks-, værksteds-og lagervirksomhed, herunder service-og forretningsvirksomhed.

• Detailhandel og dagligvarebutik er ikke tilladt.

• Min. grundstørrelse: 1.200 m².

• Bebyggelsesprocent må ikke overstige 40 %.

• Oplag kun tilladt på befæstede arealer og i ordnet form.

• Byrådet kan kræve udendørs oplagspladser afskærmet med fast hegn eller beplantning.

• Købesum tillægges moms (ubebygget grund).

Kontantpris:

VANGEDEVEJ 225 ST. STV 2870 DYSSEGÅRD

• Nyistandsatte lokaler med nyt køkken og toilet, nye gulve og ny malet på alle flader.

• Unik beliggenhed i Dyssegård.

• Tæt på S-tog og bus og i kort gåafstand til Dyssegård Station.

• Flot lokale med stor synlighed ud til Vangedevej. Lejemålet kan anvendes til f.eks. butik, kontor eller serviceerhverv (f.eks. klinik).

Lejemålet udgør i alt ca. 157 kvm., bestående af butikslokale/kontor, kælderrum/depot, garage, samt depotrum i baghus.

• Bygningens facade er malet i sommeren 2022.

• Egen garage og baghus / depotrum i baggården.

Etageareal: