HER ER VINDERE OG TABERE
PÅ KONTORMARKEDET
Læs mere side 3
BOLIGBYGGERIET SER UD TIL AT KOMME OP
KOPENHAGEN FURS TIDLIGERE HOVEDSÆDE I GLOSTRUP TIL SALG FOR 630 MIO. KR. Læs mere side 6
3 HURTIGE
HARALD NYBORG SÆTTER
Det er lykkedes ejendomskoncernen Proark at lande en lejeaftale med Harald Nyborg, som ekspanderer med et nyt, stort lager på 41.000 kvm på Industrivej i Børkop. Det oplyser Nordicals, hvis lokale afdeling i Trekantområdet har formidlet lejeaftalen, i en pressemeddelelse.
”Det har været en spændende opgave at løse på vegne af Proark, og vi er naturligvis stærkt tilfredse med at have løst en så stor og interessant opgave, hvor der er et perfekt match mellem udlejer og den nye lejer, Harald Nyborg,” siger Jon Stefansen, partner og erhvervsmægler i Nordicals Trekantområdet.
Lejemålet træder i kraft allerede den 1. december, så noget kunne tyde på, at Harald Nyborg har haft travlt med at finde nye lagerplads. Så sent som i maj oplyste selskabet i ledelsesberetningen til årsrapporten for 2023, at man havde nedbragt sin lagerbeholdning.
Harald Nyborg er en af tidens største succeser inden for dansk detailhandel. Over de seneste fem år er omsætningen således øget med 45 pct., til 8,3 mia. kr. i 2023. Som de fleste andre, der sælger værktøj og boligrelateret udstyr, havde Harald Nyborg især fremgang i corona-året 2020. Men hos Harald Nyborg er omsætningen også steget i årene siden – korrigeret for inflationen i 2022 og 2023 er den dog faldet en anelse tilbage.
Mest opsigtsvækkende er det, at Harald Nyborg har formået at holde høje driftsmarginaler. I 2019 var driftsresultatet 4,5 pct. af omsætningen. Det steg til 9,6 pct. i 2020, og i 2023 var det 6,5 pct. – altså stadig væsentligt over niveauet før pandemien.
Der er altså god grund til, at Harald Nyborg ekspanderer med nye butikker, og nu med et nyt lager, selv om selskabet ikke er friholdt fra de seneste års problemer – højere indkøbspriser, højere renter, besvær med at få varer leveret fra udenlandske producenter og forbrugere, der er bekymrede over de geopolitiske konflikter, der plager verden.
PFA SÆLGER HISTORISK INVESTERINGSEJENDOM TIL JEUDAN
Som et led i den igangværende tilpasning af PFA’s portefølje af investeringsejendomme er ejendommen Folke Bernadottes Allé 45 på Østerbro solgt til Jeudan. Det oplyser Colliers, der har formidlet handlen, i en pressemeddelelse.
PFA har ejet ejendommen, som oprindelig er opført i 1894 som told- og vejerbod til Københavns Frihavn, siden 1996. Ejendommen omfatter ca. 3700 kvm. og tjener i dag som domicil for Center for Ledelse, som for nylig har forlænget sin lejekontrakt med yderligere ti år.
Ejendommen ligger næsten lige ved bagindgangen til Østerport Station, så de trafikale forbindelser er fortrinlige – men også støjende. Har man brug for rekreation, kan man imidlertid hurtigt gå til f.eks. Langelinie eller Kastellet.
Jeudan har nu købt denne ikoniske ejendom for ca. 126 mio. kr. Ejendommen overtages den 1. januar 2025, når en igangværende renovering er færdiggjort af PFA.
Peter Morgan, head of real estate hos PFA, udtaler: “Ejendommen har været en god investering for PFA’s kunder, der igennem huslejeindtægterne og værdistigninger har fået et tilfredsstillende afkast. Vi er glade for at have indgået salgsaftale med Jeudan om denne unikke ejendom. Vi er helt overbeviste om, at Jeudan vil være en god langsigtet ejer af ejendommen. Vi takker både Center for Ledelse for mange års godt samarbejde omkring ejendommen og Jeudan for en god og smidig proces omkring salget.”
Adm. direktør Per Hallgren, Jeudan, udtaler: ”Folke Bernadottes Allé 45 er en attraktiv og velbeliggende ejendom. Den supplerer fint Jeudans ejendomsportefølje i området, og vi ser frem til et langvarigt og godt samarbejde med Center for Ledelse.”
JORCKS EJENDOMSSELSKAB KØBER OP IGEN PÅ DEN ”FATTIGE”
DEL AF STRØGET
Fredag i forrige uge var en særlig dag for Jorcks Ejendomsselskab. Det fyldte 111 år, og samme dag kunne det annoncere købet af ejendommen på hjørnet mellem Frederiksberggade – den del af Strøget, der ligger længst ned mod Rådhuspladsen – og Kattesundet. Det oplyser selskabet på LinkedIn. Og hæng på, for det bliver vildere endnu: En af de første ejendomme, Reinholdt W Jorck, som senere skulle stifte ejendomsselskabet med hans navn, købte, var den, der ligger på hjørnet mellem Frederiksberggade og Mikkel Bryggersvej. Den har nummer 21 og blev købt helt tilbage i 1887. Ejendommen i nr. 19 blev erhvervet i 2016 og, og nr. 17 i 2019. Den nyindkøbte ejendom ligger i nummer 15, og således ejer Jorcks Ejendomsselskab nu hele strækningen mellem Mikkel Bryggers Gade og Kattesundet på Frederiksberggade.
Netop Frederiksberggade har været hårdt ramt af de seneste årtiers strukturelle ændringer i detailhandlen. Den har aldrig været den dyreste del af Strøget, men det synes at være gået helt galt, så gaden i dag mest fremstår som en passage med fast food-restauranter og butikker med discounttøj og lignende. Det er en underlig situation for en gade, der i kraft af sin beliggenhed kunne være den mest attraktive i ikke bare København, men hele Danmark. Ejerne af ejendommene i gaden er da også gået sammen om atter at gøre Frederiksberggade til et trækplaster i sig selv. Og det er et arbejde, som Jorcks Ejendomsselskab tror på:
”Ejendommene på Frederiksberggade er en vigtig del af Jorcks Ejendomsselskab portefølje, da vi ser Frederiksberggade som en gade i en god udvikling. Sammen med mange andre ejere i Frederiksberggade er vi en del af BID Frederiksberggade, der har som fælles mål at udvikle og forskønne denne del af Strøget de kommende år. Dette køb ser vi som et positivt skridt i den retning for både vores egne investeringer og gaden som helhed,” skriver selskabet i opslaget på LinkedIN.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgiver:
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.
God læselyst!
PR-foto
PR-foto: Colliers
AP Pension er begyndt at udleje kontorlokaler i en ny, prestigiøs ejendom i træ på Marmormolen. Det er med til at befæste Nordhavns status som Danmarks dyreste kontor-område. Illustration: AP Pension
Kilde: Egne beregninger på tal fra Lokalebasen.dk
HER ER VINDERE OG TABERE PÅ KONTORMARKEDET
Ejere af kontorejendomme på lokationer, der tidligere blev betragtet som attraktive, har over de seneste tre år ikke været i stand til at få fuld kompensation for inflationen ved nyudlejning, viser nye tal. Også de helt centrale ejendomme i København og på Frederiksberg holder kun lige akkurat skindet på næsen. Omvendt går det godt for dem, der kan udleje kontorer med udsigt til vand.
Af Sten Thorup Kristensen
For tre år siden var der en håbefuld stemning. Vaccinationsprogrammer mod covid-19 var gennemført, og det skulle gerne betyde, at man undgik en så hård nedlukning som i vinteren forinden. Det skulle faktisk komme til at gå endnu bedre end håbet, fordi omicron-varianten kom til og gjorde sygdommen betydeligt mildere. Men feststemningen på ejendomsmarkedet blev kortvarig – eller i hvert fald på den del af markedet, der handler om kontorejendomme.
Hjemmearbejde forblev almindeligt, og det skabte tvivl om, hvorvidt virksomheder ville beholde deres kontorlokaler i fuldt omfang. I en del storbyer på begge sider af Atlanten førte det til styrtdyk i priserne på kontorejendomme på lokationer, som tidligere havde været betragtet som attraktive. Danske kontorejendomme har langt fra været hårdest ramt, bl.a. fordi økonomien her har været relativt stærk, så virksomhederne ikke har haft så stort et incitament til at lede efter besparelser. Men også i Danmark er der områder, der er hårdt ramt, og det er nu dokumenteret i tal fra Lokalebasen.dk., offentliggjort i dets kundemagasin NineToFive.
Beskedne huslejestigninger centralt Tallene viser huslejeniveauer i de tidligere efterårsmåneder af henholdsvis 2021 og 2024. EJENDOMME har beregnet væksten over de tre år, og af de 30 byer og byområder, der indgår, har væksten i 16 tilfælde været lavere end inflationen på i alt ca. 15 pct.
Blandt de hårdest ramte lokationer i hovedstadsområdet er Kgs. Lyngby, Hørsholm og Roskilde. Men også områder tættere på centrum ligger i den tunge ende. Det gælder således Valby og Søborg. Også kontorejendomme med postnumre i Frederiksberg C og København K har haft huslejestigninger lavere end inflationen. Begge steder er efterslæbet kun få procentpoint, men det fortæller måske en historie om, at de bogstaveligt talt centrale placeringer ikke er helt så attraktive, som de har været. Derimod er det ret tydeligt, at udsigt til vand fra kontorets vinduer for tiden er populært. De største stigninger i lejen – langt over gennemsnittet – finder man således i København V, der bl.a. inkluderer området omkring Fisketorvet, i Sydhavn og i Nordhavn.
Ny ejendomme trækker snittet op Lokalebasen.dk opgør tallene ved at se på de huslejer, der
fremgår af annoncer fra august, september og oktober i de enkelte år. Lejerne kan dog have forhandlet sig frem til lavere huslejer, og det giver lidt slør i tallene.
Det samme gør det, at nogle områder stadig er under udbygning, så der kommer spritnye ejendomme, der er bygget efter nutidens efterspørgsel. Det gælder særligt i Nordhavn, hvor Lokalebasen.dk f.eks. fremhæver, at AP Pension har begyndt udlejningen af det, som, når det står klar, vil være Danmarks største trækonstruerede flerbrugerhus. Her kan man komme til at bo til nogle af landets absolut højeste kontorhuslejer – op til 2800 kr. pr. kvm.
Til sammenligning er gennemsnittet for hele Nordhavn 2000 kr. pr. kvm. Det gør området til det dyreste i Danmark, men huslejestigningerne i dets ældre ejendomme har altså været mere moderate.
I den positive ende af skalaen er der nogle områder, der skiller sig ud. Nordvest-kvarteret ligger i toppen af listen. Her er der ikke udsigt til vand, men nye kontorejendomme kan trække gennemsnittet op.
Et af de gamle kontorområder inde i landet, Ballerup, ligger også pænt til med huslejestigninger et par procentpoint højere end inflationen.
Mange nye boliger er taget i brug siden 2022, som her Køhlers Have i Sydhavn. Men der er ikke sat meget nyt boligbyggeri i gang. Det ser der ud til at blive ændret på i 2025.
Foto: Sten Thorup Kristensen
BOLIGBYGGERIET SER UD TIL AT KOMME OP I TEMPO IGEN
Efter nogle år, hvor høje materialepriser, høje renter og generel usikkerhed har fået bygherrer til at aflyse eller udsætte byggeprojekter, har de nu fået mere mod på tilværelsen. Det viser det årlige bygherrebarometer fra Bygherreforeningen og Byggefakta. For bygge- og anlægssektoren som helhed kan 2025 blive et rekordår.
Af Sten Thorup Kristensen
Ipraksis har der mere eller mindre været et byggestop for boliger i de seneste tre års tid.
Men ifølge det årlige bygherrebarometer, som kommer på gaden i dag, torsdag, kan vi i 2025 vende tilbage til noget mere normalt.
Barometret bliver udgivet af Bygherreforeningen i samarbejde med Byggefakta. Sidstnævnte indsamler møjsommeligt data om alle planlagte byggeprojekter, der har en værdi på over 40 mio. kr. Overordnet regner Byggedata sig frem til, at der vil være stor vækst i grupperne ”energi og renovation” og ”anlægsarbejder”. Men det er interessant, at der også er et bidrag til væksten fra den største gruppe af dem alle: Boligbyggeri.
Her er omfanget af nye projekter ellers skrumpet de seneste to år, og nok så slemt: Mange af de projekter, der var planlagt, røg ned i skuffen igen. Realisationsprocenten er faldet hvert år siden 2017, og sidste år nåede den helt ned på 42 pct.
Men i år er den steget til 49 pct., og det kunne tyde på, at boligbyggeriet faktisk allerede er trillet i gang igen.
Fremgang i København og på Sjælland Jesper Malm, kommunikationschef i Bygherreforeningen, er tydelig om ikke at oversælge den fremgang, der nu er synlig på radaren. Det er ikke sådan, at der pludselig er en kæmpe optimisme, understreger han. Man ser bare mere lyst på tingene, end man har gjort. Der er også ste-
Kilde: Bygherrebarometeret 2025
der, hvor der ikke er nogen fremgang at spore. Det gælder f.eks. i Aarhus, hvor der i en periode blev bygget så mange boliger, at der endnu er problemer med tomgang. Fremgangen er isoleret til København og visse byer på Sjælland, f.eks. Holbæk, hvor Novo Nordisk ekspanderer. Men i Østdanmark har pausen i boligbyggeriet også været paradoksal, fordi der faktisk var brug for de boliger, det handlede om. I lyset af høje materialepriser og renter var der bare ikke rigtigt nogen, der ville binde an med at opføre dem.
Mere stabilitet
”Materiale- og energipriserne har stabiliseret sig. Det samme har renterne, og det er for mange den afgørende parameter. Skal du låne til en høj rente, kan du ikke få pengene hjem igen,” siger Jesper Malm.
Men stabiliteten i sig selv er måske det mest afgørende. Den måtte man kigge i vejviseren efter for to-tre år siden, da tilstoppede logistikkæder bevirkede mangelsituationer og prisstigninger på materialer, samtidig med at en mere generel inflation sendte renterne op, uden at nogen kunne forudsige hvor højt.
”Vi har set, at dem, som skulle give tilbud på et arbejde, regnede en risiko ind i priserne. De ville ikke risikere at hænge på langt højere omkostninger, end de kunne forudse. Nu ved man igen i højere grad, hvad man køber. Man kan bedre forudsige priser og lønninger,” siger Jesper Malm.
Mere ro på
Blandt dem, som har fået mod på at bygge boliger igen, er PensionDanmark Ejendomme. Pensionsselskabet står til at blive fjerdestørste private bygherre i 2025, efter European Energy, Better Energy og A. Enggaard. Byggefakta har registreret byggeprojekter for 1,5 mia. kr., fordelt på otte projekter, hos PensionDanmark. ”Der er overvejende tale om boligprojekter, i nogle tilfælde i kombination med erhverv eller plejehjem. Det drejer sig om byggerier i Aarhus, Helsingør, Albertslund, Lyngby, Brøndby og Valby. I alt forventer vi at have byggestart på cirka 850 boliger i det kommende år,” oplyser Marius Møller, direktør i PensionDanmark Ejendomme, i en skriftlig kommentar.
”De projekter, vi har byggestart på i 2025, er i vid udstrækning planlagt og besluttet flere år tilbage. Når det er sagt, så er der kommet mere ro på både renteudviklingen og byggepriser, hvilket alt andet lige giver et bedre fundament for planlægningen af fremtidige projekter,” fortsætter han.
Lettelse i den almene sektor
En joker for så vidt angår boligbyggeriet er, at det ikke kun er private bygherrer, der forbereder sig på at gå i gang igen. De almene boligselskaber er måske endnu mere utålmodige efter at komme i gang, og fire af dem er på listen over de forventede ti største bygherrer i 2025, på tværs af alle sektorer: KAB, Boligkontoret Danmark, Lejerbo og DAB. For de almene boligselskaber er situationen, at deres byggeaktiviteter gennem nogle år har ligget underdrejet, fordi de såkaldte maksimalpriser – forenklet sagt den pris, almene boliger må opføres til – endnu ikke var korrigeret for stigningen i materialepriserne for nogle år siden.
Nu er korrektionen omsider i gang, og realisationsprocenten er for de almene boligselskabers vedkommende steget til 58 pct. i 2024, efter at have været så lav som 34 pct. i 2023. Og nye projekter lægges ind i pipelinen.
”Vi forventer en større regulering af maksimumbeløbet, og derfor sættes flere nybyggerier i gang, er en anonym bygherre fra den almene sektor citeret for at sige i bygherrebarometret.
Næste hurdle for de almene boligselskaber er dog, at kommunerne stiller med nødvendig finansiering.
Store klima-investeringer
Helt overordnet kan bygge- anlægsbranchen glæde sig over, at 2025 står til at blive et rekordår. Pipelinen af projekter til en værdi på over 40 mio. kr. er på 155 mia. kr. Målt i inflationskorrigerede priser var det ganske vist en lidt større pipeline, man så ind i 2022, da man kiggede på udsigterne for 2023. Men det år var der altså mange projekter, der senere blev udskudt på grund af den usikre situation. Selv om boligbyggeri er den klart største enkeltgruppe under byggeriet, handler den samlede byggeaktivitet om meget andet end boliger, og at se top ti-listen over de største bygge- og anlægsprojekter, der er planlagt for 2025, er næsten som at se et stykke samtidshistorie: Øverst ligger etableringen af skybrudstunneller ved Svanemøllen, til en samlet pris af 2,7 mia. kr. Dernæst følger opførelsen af en power to x-fabrik i Esbjerg – altså en fabrik, der omdanner strøm fra vindmøller og solceller til flydende brændstof. På tredjepladsen finder man akuthuset til Bispebjerg Hospital. Længere nede på listen finder man to solcelleanlæg i henholdsvis Lem og Rødby, samt Novo Nordisks opførelse af en administrationsbygning i Måløv. Først på 9.- og 10.-pladsen kommer boligprojekter; de er begge almene, og det ene af dem handler om omdannelsen af Gjellerup-kvarteret i Brabrand.
Afventer investeringer i forsvar
Byggebranchen står heller ikke til at blive kriseramt i de følgende år. Det kan være, at Novo Nordisk og dets underleverandører efterhånden får bygget færdigt, og at lavere befolkningstilvækst lægger låg over behovet for boliger. Til gengæld er de trecifrede milliardbeløb, der er sat af til at styrke forsvaret, endnu knapt synlige, selv om en god portion af pengene skal gå til at opføre nye ejendomme. Investeringerne i energianlæg står heller ikke til at tage af lige foreløbigt.
Attraktiv investering
To afskrivningsberrettiget butiksejerlejligheder
Amagerbrogade 28, 2300 København S
• Med bedste beliggenhed på Amagerbrogade
• Markant og pæn istandsat hovedejendom
• Ejerlejlighederne er fuldt udlejet
• Kan erhverves samlet eller enkeltvis
• Afkast 8,51% p.a.
• Energimærke C
• Kontantpris kr. 3.700.000
Scan
ÅRETS VINDERE AF EJENDOMSBRANCHENS PRISER ER FUNDET
Ved ejendomsbranchens topmøde, EJENDOM2024, blev de eftertragtede titler Årets Mest Nytænkende Virksomhed, Årets Bæredygtighedspris og Årets Ejendomsvirksomhed uddelt til tre virksomheder, som i år har gjort en særlig indsats. Se dem her.
Af Amalie Dvinge Agerbo
Den 7. november blev tre virksomheder hædret på topmødet EJENDOM2024 for deres ekstraordinære bidrag til ejendomsbranchen. Med nytænkning, bæredygtige løsninger og stærkt forretningsfokus sætter årets vindere nye standarder for vækst og ansvarlighed. Priserne uddeles af EjendomDanmark i samarbejde med Ejendomswatch. Kandidaterne indstilles af branchen, hvorefter en fagjury nominerer ni stærke finalister. Vinderne er kåret gennem en kombination af juryens vurderinger og en offentlig afstemning.
Årets Ejendomsvirksomhed
Danske Shoppingcentre løb afsted med hovedprisen, Årets Ejendomsvirksomhed, for deres arbejde med at
bevare fysiske butikkers relevans i en tid med stigende e-handel. Juryen begrundede valget således:
”Danske Shoppingcentre nomineres for deres evne til at tænke nyt og præstere – også i modvind. I en tid med øget onlinehandel har de haft en innovativ tilgang, som har sikret, at der stadig er liv og vækst i deres centre.”
Årets Mest Nytænkende Virksomhed
Energy Machines blev kåret som Årets Mest Nytænkende Virksomhed for deres digitale løsning, som integrerer avanceret teknologi i bygninger for at reducere energiforbruget. Ordene fra juryens nominering lød:
”De danske bygninger står for en stor del af landets energiforbrug, og derfor er det essentielt, at der tør tænkes nyt for at finde fremtidens løsninger – og det gør Energy Machines.”
Årets Bæredygtighedspris
Dagens tredje og sidste prisvinder var AKF, der vandt Årets Bæredygtighedspris for deres mangeårige engagement på ESG-dagsordenen: ”De bidrager til brancheinitiativer, arbejder aktivt med skabelsen af fællesskaber og fremmer den grønne omstilling. Hvor de kan gøre en forskel, tør de også gøre det.”
EJENDOM2024 blev afholdt på Hotel Scandic Falkoner, hvor 250 aktører fra ejendomsbranchen var samlet. Branchepriserne blev uddelt for fjerde gang.
I årets jury deltog:
• Michael Nielsen, Danica Ejendomme (juryformand)
• Ashkan Ahmadinia, Cobblestone
• Iben Mai Winsløw, Winsløw
• Katja Paludan, Husen Advokater
• Tor Dam Sinding, Sinding & Co
KOPENHAGEN FURS TIDLIGERE HOVEDSÆDE I GLOSTRUP TIL
SALG FOR 630 MIO. KR.
Et stykke Danmarkshistorie lukkede efter 78 år, da Kopenhagen Fur slog sit sidste hammerslag på sine pelsaktioner i sommer. EDC Erhverv Poul Erik Bech skal nu på vegne af statens selskab Finansiel Stabilitet sælge deres tidligere domicil og lager-/logistikejendom i Glostrup med et samlet erhvervsareal på hele 93.919 m² med en udbudspris på 630 mio. kr.
EDC Erhverv Poul Erik Bech vandt i marts 2024 et stort udbud om ejendomsmæglerydelser til håndtering af aktiver overtaget fra minkfølgeerhverv for Finansiel Stabilitet. Erhvervsmægleren skal således formidle salg af ejendomme, som staten overtager fra minkfølgeerhverv. En opgave som vil foregå over de kommende 2-3 år. Chef for Task Force, Finansiel Stabilitet, Jesper Bruun Eriksen, siger: ”I Finansiel Stabilitet skal vi skabe rammerne for en åben og transparent salgsproces af Kopenhagen Furs domicil i Glostrup. Vi skal sikre, at alle aktiviteter afvikles økonomisk forsvarligt med fokus på et passende tempo og sparsommelighed i processen. Nu er den første og klart største ejendom udbudt til salg og flere vil følge. Vi forventer et travlt 2025.”
Stort domicil med god beliggenhed
Peter Westphall, Salgschef i Finansiel Stabilitet, siger: ”I ejendomsbranchen handler det ofte om beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed. Det må man i den grad sige, at ejendommen lever op til, med en så stor lager-, produktion- og industriejendom i Storkøbenhavn. Det er bygninger af høj stand og kvalitet.”
”Både Finansiel Stabilitet og EDC Erhverv Poul Erik Bech har allerede fået en række henvendelser fra interesserede købere, der har spurgt ind til ejendomme. Så selv om det er et stort ejendomsprojekt med hele 93.919 m² og en pris på
630 mio. kr., så er vi fortrøstningsfulde i forhold til at finde en køber, der kan se en god investeringscase.”
Moderne lager-, produktionsog administrationsbygninger Langagervej 60-72 & Essedal 6A-D i Glostrup omfatter en række moderne lager-, produktions- og administrationsbygninger i Glostrup. Thor Heltborg, direktør, koncernkunder, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger: ”Vi har vidst et stykke tid, at vi skal formidle salget af Kopenhagen Furs flotte domicil, så vi har glædet os til at starte det superspændende arbejde med at sælge den attraktive investeringsejendom. Bygningerne er yderst attraktive bl.a. pga. en særdeles god beliggenhed tæt på København, rummelige lagerfaciliteter og fleksible administrationsområder, som alle fremstår i høj kvalitet. Der er et hav af spændende muligheder, og det er tæt på motorvejen, som gør det yderst velegnet til last-mile logistik.” ”Lager-, logistik- og produktionsejendomme er det mest oplagte, men det kan også blive et domicil for en eller flere store virksomheder, men vi forventer, det er industridelen, som vejer tungest. Der er stor mangel på lager-, logistik- og produktionsejendomme i Storkøbenhavn, så en investor kan opnå yderst fornuftige lejerpriser. Markedslejen for industri- og logistikejendomme har oplevet massiv vækst i Københavns Omegn i løbet af det seneste årti. Samtidigt tyder udviklingen på, at der er en fortsat umættet efterspørgsel. Det skyldes, at udviklingen og udbuddet af logistik- og
industriejendomme de senere år er faldet væsentligt i Storkøbenhavn – primært da der bygges boliger i stedet.”
Mange anvendelsesmuligheder
Kenneth Jakobsen, EDC Erhverv Poul Erik Bech København, supplerer: ”Det er velvedligeholdte ejendomme, som byder på betydelig fleksibilitet og et stort udviklingspotentiale for en fremtidig investor og brugere. De varierede loftshøjder i lager- og produktionsbygningerne, kombineret med moderne og tilpasningsdygtige administrationsområder, skaber optimale rammer for yderligere værditilvækst og anvendelsesmuligheder. Så det er moderne ejendomme i høj kvalitet.”
Læs mere på www.edc.dk/114058133
”Når udlejer skal vurdere, om lejemålet er blevet afleveret i den aftalte stand, må udlejer vurdere hver enkelt flade for sig. Derfor kan en lejer ikke afvise krav om istandsættelse af dele, som ikke er vedligeholdt, med den begrundelse, at lejemålets samlede tilstand gennemsnitligt er bedre end ved ind flytning.”
EJENDOMSADVOKATEN
STEFFEN BANG-OLSEN
Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
LEJERS FRAFLYTNINGS-
FORPLIGTELSER I
ERHVERVSLEJEMÅL
Ved fraflytning af erhvervslejemål opstår der ofte uenigheder om fraflytningsforpligtelserne mellem lejer og udlejer. Det centrale spørgsmål, der ofte dukker op, er, om lejemålet er blevet afleveret i den aftalte stand, og om udlejer kan kræve, at lejer betaler for at bringe lejemålet i kontraktmæssig stand. Disse krav kan ofte løbe op i betydelige beløb. Processen fortjener derfor opmærksomhed fra både udlejers og lejers repræsentanter.
Lejemålets stand ved fraflytning: Hvad siger erhvervslejeloven?
Hvilken stand lejemålet skal afleveres i ved fraflytning afhænger først og fremmest af, hvad der er aftalt i lejekontrakten. Hvis parterne ikke har aftalt noget, gælder erhvervslejelovens regler. Udgangspunktet er, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Såfremt lejemålet blev overtaget nyistandsat, skal det som udgangspunkt afleveres nyistandsat, bortset fra slid og ælde, som ikke hører under lejerens vedligeholdelsespligt.
Spørgsmålet om, hvilke mangler lejer hæfter for ved lejemålets ophør, hænger derfor tæt sammen med den aftalte vedligeholdelsespligt. Har lejeren påtaget sig vedligeholdelsespligten for en bestemt bygningsdel, er det også lejeren, der ved lejemålets ophør hæfter for slid og ælde af den pågældende bygningsdel.
Lejeren hæfter ikke for mangler, som det påhviler udlejer at udbedre, herunder for mangler der fandtes ved indflytningen, eller mangler, der skyldes udlejers culpøse adfærd, herunder mangler som er opstået som følge af udlejers tilsidesættelse af sin vedligeholdelsespligt.
Skal lejemålet afleveres i bedre stand end ved overtagelsen? Erhvervslejelovens udgangspunkt om, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen, er fravigeligt for så vidt angår erhvervslejekontrakter indgået efter den 1. januar 2000. Det betyder, at lejeren kan pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand, end det blev modtaget i. Det modsatte gør sig gældende for lejekontrakter fra før 2000. Når udlejer skal vurdere, om lejemålet er blevet afleveret i den aftalte stand, må udlejer vurdere hver enkelt flade for sig. Derfor kan en lejer ikke afvise krav om istandsættelse af dele, som ikke er vedligeholdt, med den begrundelse, at lejemålets samlede tilstand gennemsnitligt er bedre end ved indflytning.
Frist for mangelskrav
Udlejeren kan i henhold til erhvervslejelovens bestemmelser ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen. Bestemmelsen er fravigelig, hvorfor der kan være aftalt en længere eller kortere frist, hvilket ofte er tilfældet.
Kapitalisering af udbedringsomkostninger
I mange lejeaftaler findes en klausul, der giver udlejer ret til
at kræve omkostningerne til udbedring af manglerne konverteret til et kontantbeløb, hvorefter udlejeren selv står for arbejdet (oftest via eksterne håndværkere). Lejer bør være opmærksom på denne mulighed, da udlejer ofte kan vælge materialer og/eller metoder, der gør regningen højere, end hvis lejer selv udførte istandsættelsen.
Det er ikke nødvendigvis et krav, at udlejer rent faktisk udfører udbedringerne. Retspraksis på området må dog forstås sådan, at udlejer skal kunne dokumentere, at manglerne har ført til et økonomisk tab, eksempelvis hvis lejemålet efterfølgende sælges eller udlejes til en nedsat pris.
Desuden skal lejer være opmærksom på, at det ofte er aftalt, at udlejer kan opkræve husleje i den periode, hvor udbedringsarbejdet finder sted, selvom lejer ikke benytter lejemålet i den periode.
Det er derfor afgørende for både lejere og udlejere at være opmærksomme på de juridiske rammer og økonomiske konsekvenser, der er forbundet med fraflytning af erhvervslejemål. Udlejer og lejer bør allerede ved indgåelsen af en erhvervslejekontrakt nøje overveje, hvordan lejekontraktens bestemmelser om lejers forpligtelser ved fraflytning skal udformes.