Ejendomme

ejendomme

UDLEJERS PÅKRAVSSKRIVELSER: SÅDAN UDARBEJDER DU ET KORREKT PÅKRAV Læs side 3

STORT INDUSTRIOMRÅDE PÅ VESTEGNEN BLIVER TRANSFORMERET TIL BOLIGER Læs side 4-5

STENRIGE MODEFIRMAER

KØBER BUTIKKER I STEDET FOR AT LEJE DEM

Læs side 2

Med Bekey i opgangen, behøver beboerne ikke skynde sig hjem for at tage imod leveringer.

Digital nøgle til opgangsdøren. Læs mere på bekey.dk simpelt, sikkert, smart.

COLLIERS UDVIDER SIT TEAM, DER RÅDGIVER LEJERE

Vi har været gennem nogle turbulente år – der har vært pandemi, krig og inflation. Men der har også været en stærk økonomi med en høj beskæftigelse. Det har givet virksomhederne nye ønsker, når de søger lokaler. Det mærker man hos Occupier Services hos Colliers, der til dagligt rådgiver danske virksomheder om alt fra besparelser på lejekontrakter og rejsetider til bæredygtig møblering af kontoret. Colliers reagerer nu på ændringerne i markedet ved at ansætte fire nye medarbejdere til afdelingen. ”Vi oplever en stigende efterspørgsel efter både juridisk og økonomisk rådgivning, men også efter indretningsressourcer og projektstyring af nybyg, og vi har siden corona haft solid fremgang i alle vores services,” udtaler Ulrich Reckert, der er chef for afdelingen, i en pressemeddelelse.

De nyansatte rådgivere er Kristine Braae Nehrensdorff, arkitekt og senior workplace consultant, Patrick Mumba, bygningskonstruktør og senior project manager, Søren Kjær, civilingeniør og Mathilde Cloos, jurist. De to sidstnævnte skal være konsulenter inden for lejerrepræsentation. ”Baseret på kundernes behov er der grundlag for, at vi kan videreudvikle vores team og de enkelte servicelines – særligt med et generelt fokus på bæredygtighed – og i retning af et full service bureau for virksomheder, som ønsker optimale kontorforhold og konkurrencedygtige lejekontrakter,” fortæller Ulrich Reckert.

Occupier Services yder lejerrådgivning om udnyttelse og optimering af virksomhedens ejendomme og hjælper lejere med at erhverve, forhandle og afhænde erhvervslejemål.

PR-foto

BRØCHNER OPGIVER FANCY HOSTEL I AARHUS’ MIDTBY

Det var en stor begivenhed, da Brøchner Hotels for næsten tre år siden åbnede Book1 Design Hostel i det centrale Aarhus. Bag det smarte navn lå det, som dengang lignede en kabale, der var gået op på bedste vis: Byens hovedbibliotek var flyttet til det nybyggede Dokk1, og det havde efterladt det smukke, gamle hovedbibliotek i Mølleparken, opført i 1934, tomt. Nu tog hotelkoncernen det under sine vinger og indrettede det efter alle kunstens regler som overnatningssted for yngre turister, der er ude at se verden.

Imidlertid viste det sig, at økonomien ikke hang sammen. Mandag før påsken smed Brøchner Hotels håndklædet i ringen og begærede konkurs på det selskab, Book1 ligger i. Det oplyser koncernen i en pressemeddelelse. ”Vi er frygteligt kede af og ærgerlige over, at vi ikke kan fortsætte med at drive Book1. Vi så et stort potentiale i Aarhus by og i konceptet. Mest af alt gør det os ondt at måtte sige farvel til et fantastisk team af dedikerede kolleger, der har været med til at skabe Book1, og som lige til det sidste har knoklet for at skabe et attraktivt produkt og en sund forretning,” udtaler Nickolas Krabbe Bjerg, CEO i Brøchner Hotels. Det var en del af konceptet, at Book1 ikke bare skulle være for turister. Også aarhusianerne kunne komme forbi og bruge faciliteterne – spise streetfood, drikke en øl eller en kop kaffe, eller måske tage et slag minigolf.

”Vi er utroligt taknemlige for alle, der igennem årene har været gæster i vores hus. Jeg vil især gerne rette en stor tak til alle de aarhusianere, der har taget vores koncept til sig og støttet op omkring Book1. Vi har følt os meget velkomne, og det har været en stor glæde for os at være en del af lokalsamfundet i Aarhus,” siger Nickolas Krabbe Bjerg.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Forsidefoto: AdobeStock_547820497

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

STENRIGE MODEFIRMAER KØBER BUTIKKER I STEDET FOR AT LEJE DEM

6,6 mia. kr. er jo en slags penge, men det var, hvad Kering – det franske selskab bag modebrands som Gucci og Yves Saint Laurent – smed på bordet, da det i januar erhvervede ejendommen med adressen Fifth Avenue 715-717 i New York.

Målt på prisen var det angiveligt den største ejendomshandel på et amerikansk handelsstrøg nogensinde, men ikke med stor margin: Naboen i nr. 724 er konkurrenten Prada, der købte denne ejendom i december for 5,7 mia. kr.

Modebrands har ellers som en selvfølge brugt at leje sig ind på attraktive lokationer i verdens storbyer, men de to handler er kun de seneste eksempler på, at de helt store modekoncerner i stedet bogstaveligt talt vælger at købe hele butikken. Der er tale om en trend, som ifølge The Economist begyndte for et par år siden. Forklaringen er relativt ligetil: Når det er normal praksis at leje sig ind, er det ikke kun fordi det er nemmere at lade et ejendomsselskab håndtere ejendommen. Mens renten var lav, var der også et komfortabelt overskud at dele med en ejendomsinvestor. Nu, hvor renten er steget, ser forretningen mindre gunstig ud for ejendomsinvestorer. I princippet er kapitalen lige så dyr for modefirmaerne. Men de har masser af den: De havde gode år under coronaen, hvor folk købte varer i stedet for services. Mange forbrugere vænnede sig i den periode til at købe dyre modevarer, og derfor er de gode tider fortsat for modefirmaerne, om end i et lidt lavere gear.

De kunne udbetale pengene som udbytte til aktionærerne, men de vælger altså også at købe de ejendomme, de bruger. På den måde får de hånd i hanke med, hvad der sker. Sælger man meget dyr tøj eller meget dyre smykker, er det vigtigt at have de helt rigtige lokaler at modtage kunderne i, og så vil det være en streg i regningen, hvis den ejendom, man har lejet sig ind i, skifter hænder, og at den nye udlejer er mindre medgørlig.

Om tendensen også kommer til København, er endnu for tidligt at sige. Foreløbigt er det i de virkeligt store metropoler, at modefirmaerne har købt fast ejendom.

K ære Læser

Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.

God læselyst!

Foto: Flickr. / Eden, Janine and Jim

”Vi anbefaler, at du som udlejer fremsender både påkrav og ophævelse med afleveringsattest. Hvis der er aftalt digital kommunikation, kan udlejeren i erhvervsforhold sende både påkrav og ophævelse via e-mail. Men i boliglejeforhold skal du sende brev”

EJENDOMSADVOKATEN

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

UDLEJERS PÅKRAVSSKRIVELSER: SÅDAN UDARBEJDER DU ET KORREKT PÅKRAV

I en række tilfælde skal du som udlejer sende et påkrav til lejeren, før du kan ophæve et lejemål. efter, at udlejer har fremsendt et påkrav til lejer om, at der vil ske ophævelse, hvis adfærden ikke ændres.

Dette gælder ved tilfælde af betalingsmisligholdelse, vanrøgt af lejemålet, uberettiget overladelse af brugen til andre, anvendelse af lejemålet til et andet formål end aftalt, husordenovertrædelser eller hvis en forretning ikke holdes åbent i det aftalte omfang.

Hvilke formkrav er der til påkravsskrivelser?

Reglerne om ophævelse af lejemål afhænger af, om det drejer sig om et erhvervslejemål eller et boliglejemål. For erhvervslejemål findes reglerne i Erhvervslejelovens § 69 og for boliglejemål i Lejelovens § 182. Betalingsmisligholdelse er den eneste situation, hvor begge love kræver et skriftligt påkrav, før ophævelse kan ske. Det kan dog udledes af praksis, at påkravet skal afgives skriftligt. Det skal fremgå af påkravet, hvad der reklameres over, hvad lejeren skal gøre og hvad fristen er.

Påkravet kan først afgives efter, at misligholdelsen er konstateret. Ophævelsen kan først sendes efter udløbet af den frist, der er angivet i påkravet. Det er således væsentligt at kunne dokumentere, at både påkravet og ophævelsesskrivelsen er kommet frem til lejeren og hvornår dette er sket.

Det er vores anbefaling, at du som udlejer fremsender både

påkrav og ophævelse med afleveringsattest. Højesteret har i 2015 fastslået, at såfremt et påkrav er sendt både som et almindeligt og anbefalet brev, har udlejeren dokumenteret, at lejeren har modtaget påkravet, uanset om lejeren faktisk har modtaget brevet. Undtagelsen er, hvis udlejeren var bevidst om, at lejeren ikke var til stede på adressen.

Hvis der er aftalt digital kommunikation, kan udlejeren i erhvervsforhold sende både påkrav og ophævelse via e-mail. Dog gælder denne mulighed ikke i boliglejeforhold, hvor både påkrav og ophævelsesskrivelse skal sendes som brev.

Hvilke regler gælder særligt ved betalingsmisligholdelse? For at udlejeren kan ophæve et boliglejemål på grund af forsinket betaling, skal lejeren ikke have udlignet restancen senest 14 dage efter modtagelse af et skriftligt påkrav. Udlejerens påkrav kan tidligst fremsendes tre hverdage efter den sidste rettidige betalingsdag. Disse regler kan ikke fraviges til skade for lejeren. I tilfælde af en erhvervslejers betalingsmisligholdelse, kan udlejeren først ophæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest tre dage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem. Erhvervslejelovens regler om fremsendelse af betalingspåkrav kan dog fraviges ved aftale, hvilket betyder, at

udlejeren kan sende et betalingspåkrav straks efter lejerens manglende betaling.

Hvilke fejl ses oftest i betalingspåkrav?

I praksis ses det, at udlejeren begår fejl ved fastsættelsen af betalingsfristen. Dette medfører, at udlejeren skal gentage proceduren for at kunne ophæve lejeren korrekt. Konsekvensen er, at der kan være lange udsigter til, at lejeren fraflytter lejemålet. Lejerens fraflytning kan trække i langdrag, hvis lejeren nægter at forlade lejemålet. I sådanne tilfælde er det nødvendigt at få fogedrettens hjælp til tvangsfuldbyrdelse af fraflytningen. I de fleste kommuner er sagsbehandlingstiden hos fogedretten flere måneder, hvilket forlænger processen og påfører udlejeren betydelige udgifter. Det er derfor vores anbefaling, at påkravsskrivelser skal udarbejdes omhyggeligt.

STORT INDUSTRIOMRÅDE PÅ VESTEGNEN

BLIVER TRANSFORMERET

TIL BOLIGER

De seneste år har der været langt mellem, at nye boligbyggerier bliver sat i gang. Men nu er både Jensen & Nielsen Gruppen og AKF tæt på at gå i gang i Hersted Industripark ved Glostrup, hvor den i første omgang står på nedrivning af de gamle lager- og fabriksejendomme.

Af Sten Thorup Kristensen

”Smedeland” – alene vejnavnet fortæller en historie om industri, med alt hvad der hører til. Det er faktisk endda lidt romantiseret: Man skal virkelig holde af betonhaller fra 60’erne og 70’erne, for at se charmen i Hersted Industripark, der ligger i Albertslund Kommune, men som har postnummer i Glostrup.

Hvis man bladrer 20 år frem, skulle alle, uanset smag, gerne kunne se charmen. Industrikvarteret skal transformeres til et boligkvarter med tilhørende butikker.

Meget kan nå at ske over to årtier, men Jensen & Nielsen Gruppen tror på visionen. Developeren har netop købt ejendommen Smedeland 28, og planen er at rive de eksisterende bygninger ned og erstatte dem med 30.000 kvm. blandet bolig og erhverv – i praksis 380 boliger og et supermarked.

Det kommer oveni de 22.000 kvm., Jensen & Nielsen

Gruppen vil nyopføre på nabogrunden i nummer 24, som man erhvervede i 2022. Dette byggeri kan gå i gang allerede senere i år.

Næste trin i udviklingen

Oplysningerne fremgår af en pressemeddelelse fra Colliers, som har formidlet salget af begge ejendomme på Smedeland til Jensen & Nielsen Gruppen.

”Ifølge planerne bliver Hersted Industripark en ny innovativ og grøn bydel, som bliver udviklet over de næste godt 20 år med 11 nye kvarterer, hvor der med tiden forventes at kunne bo godt 24.000 indbyggere og være tusinder af arbejdspladser,” forklarer Colliers videre om den sammenhæng, som Jensen & Nielsen Gruppens byggerier kommer til at indgå i.

Med andre ord kan man se planerne for næste trin i den moderne udvikling af hovedstaden, hvor industriområder bliver transformeret til boligområder.

I første trin inddrog man havnearealerne, både i centrum af København og mod nord og syd. Her kunne man lokke beboerne med den eftertragtede udsigt til vandet. I andet trin blev Carlsberg Byen opført. Her var det den rige industrielle historie, som var den bærende fortælling. Lidt sværere var det at bygge en fortælling op om Grønttorvet i Valby, men her er nybyggeriet i sig selv meget vellykket, hvor det i højere grad er op til debat, hvor mange point arkitekter og developere skal have for deres arbejde i de tidligere udviklingsområder.

Gunstige prognoser

Eksemplet fra Grønttorvet må tælle på plussiden for Jensen & Nielsen Gruppen og de andre aktører, der sætter penge i at udbygge Hersted Industripark: Det er muligt at opbygge et attraktivt boligområde i hovedstadsområdet, selv om området ikke er født med en stærk identitet. Thomas Linneberg, adm. direktør i Jensen & Nielsen

Gruppen, peger på andre forhold, som har givet mod på investeringen.

”Vores betragtning er, at det er et stort område, der er under udvikling, og det skal ske over mange år. Men omvendt kan vi se, at forventninger og prognoserne siger, at folk fortsat søger mod København, og at der vil være en markant befolkningstilvækst,” siger han. ”Vi ser også, at der er en øget interesse mange år fremover for lejeboliger, da det bliver sværere og sværere at købe ejerboliger. Samtidig, da vi i forvejen havde nabogrunden (altså Smedeland 24, red.), kender vi området og ved, hvilken interesse der er for det. Vi kan se, at mange af de andre projekter i fase 1 har store udviklere og pensionskasser i ryggen. Det betrygger os i, at det her er et område, der rent faktisk bliver til noget,” fortsætter Thomas Linneberg.

Slut med byggestoppet

Det er i sig selv en nyhed, at der overhovedet bliver sat boligbyggeri i gang. Det har det ellers ligget tungt med

de senere år, efter at så vel rentestigninger som højere materialepriser gennem 2021 og 2022 underminerede de budgetter, der var lagt. Thomas Linneberg hæfter sig ved, at også naboen på den anden side af Smedeland, AKF, er tæt på at kunne sætte spaden i jorden. Dermed kan man i fællesskab hurtigt få det, som skal være en fremtidig bygade, til at ligne noget.

Ræsonnementet er bl.a., at i og med, at der i en periode er blevet igangsat mindre boligbyggeri, samtidig med at efterspørgslen efter boliger fortsat er steget, vil der komme en periode, hvor det er relativt nemt at leje ud. Dermed har man en god chance for at slippe for meget af den dyre tomgang, man jævnligt ser i nyopførte ejendomme. Det betyder igen, at de færdige ejendomme vil være mere attraktive for såvel udenlandske som danske investorer –en interesse, Thomas Linneberg allerede mærker.

Kvarteret skal brandes

På det længere sigte er ikke bare befolkningsudviklingen en vigtig parameter – altså om hovedstaden bliver

ved med at vokse. Det vil også have betydning, hvor attraktivt man opfatter det at bo i omegnskommunerne. I de seneste år er det vestegnskommunerne, der er vokset hurtigst – i 2023 lå Brøndby Kommune helt i top med en befolkningstilvækst på 5,2 pct., mens Københavns Kommune kun voksede med 0,9 pct. Det har naturligvis især noget at gøre med, hvor boligerne nu engang er blevet bygget, men det kan også være, at der ikke længere er et helt så stort ønske om at bo i byens centrum.

Thomas Linneberg prøver ikke at bilde nogen ind, at Hersted Industripark bliver ligesom city. Der vil være supermarkeder samt andre butikker og cafeer, og der vil også være grønne områder. Men hvis man for alvor vil gå i byen eller besøge kulturinstitutioner, må man tage letbanen fra stationen Glostrup Nord, der åbner i 2025.

”Det er op til dem, der bygger derude, at sørge for at gøre det attraktivt og at få det brandet. For vores eget vedkommende sørger vi for at bygge boliger i de rigtige størrelser, sådan at det bliver økonomisk til rådighed for den almene dansker,” slutter Thomas Linneberg.

Sådan forestiller arkitekterne sig, at det kommende boligbyggeri på Smedeland 28 kommer til at se ud. Bemærk stueetagen – det er meningen, at her skal findes cafeer og specialforretninger til at supplerede de to supermarkeder, der også skal opføres. Visualisering stillet til rådighed af Jensen & Nielsen Gruppen.

Gå ikke glip af disse sjældent udbudte lokaler

Vi har allerede udlejet 8.358 m², men der er stadig plads til jeres virksomhed. Udganspunktet er en af Københavns absolut bedste placeringer i en fantastisk velholdt og enestående bygning, vi alle kender – og som hilser rigtig mange mennesker godmorgen hver eneste dag. Vores hovedlejer er vokset ud af ejendommen, hvorfor vi

nu byder yderligere virksomheder indenfor i disse smukke omgivelser. Med udsigt til Nyboder og Kastellet venter en helt unik hverdag i historiske og grønne omgivelser. Få minutters gang fra ejendommen ligger Østerport Station, hvor der er forbindelse med både regionaltog, S-tog, metro og bus. 8.358 m² ud af 11.089 m² udlejet på rekordtid.