83
april mei juni 2019
Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Stephan Coenen, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent
Magazine van CIB Vlaanderen
VASTGOEDBELOFTE 2019 ARTHUR SEGERS EN VASTGOEDONDERNEMER 2019 WIM VERBOVEN
“Groeien doet soms ook pijn” WOONCRISIS HUURMARKT
Politieke kopstukken to the rescue
REALSMART
Na verkoopdossiers nu ook verhuurdossiers mogelijk
U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen van onbetaald gebleven lasten ?
De oplossing
Verzekering ‘leenlasten’
Verzekering ‘lasten’
De mede-eigendom gaat een lening aan om werken te financieren : de verzekering dekt de medeeigendom voor de volledige looptijd van de lening tegen niet-betaling van de lasten van deze lening.
Deze verzekering, die per jaar wordt genomen, dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling van de lasten die werden vastgelegd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.
De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust : Mede-eigenaars hoeven niet meer de financiële gevolgen te dragen wanneer andere mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.
U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ? Neem contact met ons op Contact : 081/32.46.17 icpcommercial@atradius.com www.atradiusicp.com | www.atradius.be *de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus. 2
VOORWOORD
Werven van de toekomst krijgen meer en meer vorm De verkiezingen liggen achter ons, maar de kaarten zijn als dusdanig geschud dat het goed mogelijk is dat we nog een tijdje zullen moeten wachten op een nieuwe regering. Een best jammere zaak, want ons land en zeker onze sector hebben er alle baat bij dat het economisch goed blijft gaan. Stilstaan is op dat vlak achteruitgaan en dat ziet niemand onder ons graag gebeuren. Stilstaan doen we bij CIB Vlaanderen allerminst. Er is op bestuursniveau de voorbije maanden hard gewerkt om een structuur uit te tekenen die voor ons als beroepsorganisatie een vernieuwend pad effent richting de toekomst en waarbij meer dan ooit rekening wordt gehouden met de behoeften die binnen onze sector leven. Die vooruitblik voor onze sector hebben we overigens ook gedaan met alle politieke partijen op Vlaams niveau. Het is voor éénieder van ons belangrijk te weten wat de toekomstvisie van die partijen is. Dat er de komende jaren werk op de plank ligt, staat als een paal boven water. Welke partij welke accenten wil leggen op de woningmarkt en wat daarbij de voornaamste prioriteiten zijn? We zochten het allemaal voor jou uit. En dat sommige antwoorden mijlenver uit elkaar liggen, zal snel blijken. Een belangrijke uitdaging wordt uiteraard de huurmarkt en laat net dat aspect in dit nummer extra aandacht krijgen. Een verhoging van het aanbod aan kwaliteitsvolle huurwoningen is een steeds luider klinkende vraag. Maar met de vraag te stellen, is ze uiteraard nog niet beantwoord. Ook ontslagnemend minister van Wonen Liesbeth Homans, recent nog uitgeroepen tot winnares van onze Pieter Pourbusprijs als verdienstelijk politicus, erkent de problematiek in een exclusief interview met onze redactie. Ik trap een open deur in door te stellen dat de digitalisering een andere belangrijke uitdaging wordt. Ook op dit vlak mag je de komende maanden van CIB Vlaanderen heel wat verwachten. De werven die op ons voorbije Vastgoedcongres werden opgezet, krijgen meer en meer vorm. Er was al de lancering van RealSmart voor de verkoopdossiers en daar zullen eerstdaags ook de verhuurdossiers aan toegevoegd worden. Er staan evenwel ook bijkomende projecten op stapel waarvan je de komende maanden via onze communicatiekanalen alles zal vernemen en waarbij we ook de syndici of de specialisten in bedrijfsvastgoed onder ons zeker niet zullen vergeten. Wij willen als organisatie absoluut onze beloften waarmaken. In dit nummer vind je overigens een uitgebreid relaas van onze meer dan geslaagde uitreiking van de Real Estate Awards. Net als het voorbije Vastgoedcongres ontpopte deze editie zich tot een topevent met een recordaantal van 500 aanwezigen. Onze sector leeft meer dan ooit en daar zullen we als CIB Vlaanderen een belangrijk “steentje” toe bijdragen. Stephan Coenen Voorzitter CIB Vlaanderen
CIBINFO — nr 83 // 2019
3
INHOUD
Adverteren in CIB info? Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen? Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via › communicatie@cib.be
Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Fotografie: Dirk Vertommen (Cover, p.4, p.8, p.26, 27, 28) Ontwerp en druk: Mirto Print - mirto.be
v.u. Stephan Coenen
Partners
CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliënb eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent
VOORWOORD
3
VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?
6
INTERVIEW Pieter Pourbusprijswinnares Liesbeth Homans geeft haar blik op woningmarkt
Redactie:
4
In dit nummer
28
10
IN DE KIJKER Verhuurspecial
13
RONDVRAAG Wooncrisis op de huurmarkt? Politieke kopstukken to the rescue
14
DOSSIER CIB-Huurbarometer: appartementen domineren huurmarkt
18
volg ons
ANEKDOTES De leukste anekdotes uit de verhuurmarkt
20
OPLEIDING IN DE KIJKER Pop-up versus handelshuur
22
TOOL IN DE KIJKER Platform RealSmart breidt verder uit
Onze ledenconsulenten Antwerpen + Kust Guillaume Dragonetti › 0473 77 77 89 › guillaume.dragonetti@cib.be
24
EVENT Immo VL kroont zich tot Vastgoedondernemer van het Jaar
25
SAY CHEESE Dit waren de Real Estate Awards 2019
Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be
26
Limburg + Vlaams-Brabant Brussel
Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen
Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be
INTERVIEW Vastgoedbelofte 2019 Arthur Segers en Vastgoedondernemer 2019 Wim Verboven 28 PUBLIREPO ERA
31
14 22
CIBINFO — nr 83 // 2019
10
26
5
VASTGOEDNIEUWS
Wat gebeurt er in vastgoedland? Woonsurvey 2018: zo woont de Vlaming vandaag Met tussenpozen van circa vijf jaar organiseert het Steunpunt Wonen een grote bevraging bij de Vlaamse huishoudens over hun woonsituatie. De resultaten van de recentste steekproef, de Woonsurvey 2018 (afgenomen bij 3.000 gezinnen), zijn onlangs bekendgemaakt. Ze geven een beeld van hoe de Vlaming anno 2018 woont. Uit de cijfers blijkt dat Vlaanderen vandaag 71,6% eigenaars kent, tegenover 19,3% private huurders en 7,3% sociale huurders. Vergeleken met de vorige studie is het aandeel eigenaars de afgelopen vijf jaar minstens gelijk gebleven. Ook opvallend is het marktaandeel van de vastgoedmakelaar. Uit de cijfers blijkt dat het marktaandeel van de vastgoedmakelaardij blijft toenemen. Daar waar voor 1980 het marktaandeel van de vastgoedmakelaar amper 17,1% bedroeg, is dit in de recentste periode opgelopen tot 73,3%. Bijna 3 op 4 verkopen worden dus in handen gegeven van een professionele bemiddelaar.
Nieuw vanaf 2020: EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen Naast het EPC gemene delen wordt vanaf 2020 een tweede nieuw energieprestatiecertificaat ingevoerd: het EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen. Dat zal verplicht zijn bij verkoop en verhuur. Het certificaat en de aanbevelingen zijn gelijkaardig aan die bij de residentiële gebouwen. Voorbeeldgebouwen die vanaf 2020 over dit EPC zullen moeten beschikken zijn winkels, apotheken, kapsalons, notariaten, kantoren, vrije beroepen, dokters en tandartspraktijken, bed & breakfast, tearooms, cafés, restaurants, fitnessruimten, lokalen van de jeugdbeweging en zwembaden.
Het volledige onderzoeksrapport kan je downloaden op CIBweb of op de website van het Steunpunt Wonen.
Belgen kopen meer vastgoed dan ooit Nog nooit werden in België zoveel vastgoedtransacties afgesloten als in het eerste kwartaal van dit jaar. En nooit kostte een appartement meer. In vergelijking met het vierde kwartaal van vorig jaar nam het aantal transacties met 5,5 procent toe, blijkt uit cijfers van de notarisfederatie. In vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder werd 8 procent meer vastgoed verkocht. Ondanks dat mensen steeds vaker een appartement kopen, blijven huizen (44 procent) veruit het meest verkochte type van vastgoed. Daarna volgen gronden (30 procent) en appartementen (15 procent). De rest wordt ingevuld met kantoren, winkels, industriegebouwen en garages.
6
Antiwitwasjaarverslag: deadline verloopt op 30 juni In het kader van de antiwitwaswetgeving moet je tegen uiterlijk 30 juni het antiwitwasjaarverslag 2018 mailen naar eco.inspec.immo@economie.fgov.be. Indien je een foutmelding zou krijgen, hou dan dit antwoord als bewijs dat je het jaarverslag wel hebt proberen te verzenden. De FOD Economie kampt met de nodige informaticaproblemen. Onder het dossier 'Antiwitwas' op CIBweb vind je het modeldocument waarmee je het jaarverslag kan opstellen (zowel in het Nederlands als Frans). Let op, vermeld de BIV-nummers van de vastgoedmakelaars waarover het verslag gaat, ook in de begeleidende mail waarmee je het verslag verzendt (en niet enkel in het verslag). Om je jaarverslag op te stellen en je antiwitwasverplichtingen te vervullen, kan je gebruikmaken van de AntiWitwas-tool. Gebruikers van RealSmart kunnen het jaarverslag digitaal indienen via RealSmart.
Sinds de regering op 1 juni vorig jaar de mogelijkheid openstelde om kopers minder verkooprechten (registratierechten) te laten betalen in ruil voor een ingrijpende energie-renovatie binnen de vijf jaar, hebben al 946 Vlamingen van de regeling gebruik gemaakt. Vlaams minister van Energie Lydia Peeters (Open Vld) noemt het een succes. Wie zijn woning binnen vijf jaar na aankoop ingrijpend energetisch renoveert volgens bepaalde voorwaarden, moet maar 6 procent registratierechten betalen in plaats van de gebruikelijke 7 procent. Ook wie pas na de aankoop beslist om dat te doen, kan de korting nog terugbetaald krijgen.
CIB memorandum 2019: een leidraad voor onze beleidsmakers Op 26 mei trokken we met z'n allen naar de stembus voor de 'moeder der verkiezingen'. Net zoals vijf jaar geleden stoomde MEMORANDUM 2019 CIB Vlaanderen een inhoudelijk sterk memorandum klaar dat voor de verschillende politieke partijen in ons land op vastgoedvlak een leidraad moet zijn voor de komende legislatuur. Met dit memorandum wil CIB Vlaanderen actief bijdragen tot de realisatie van de doelstellingen die we met de overheid gemeen hebben: betaalbaar wonen, een stabiele en vlot werkende vastgoedmarkt, een doortastend klimaatbeleid, een toekomstgerichte ruimtelijke ordening, …én niet te vergeten de zo belangrijke appartementsreflex.
CIB VLAANDEREN
Minder registratierechten voor duizend Vlamingen dankzij renovatiebelofte
Lees of download het memorandum 2019 op CIBweb.be
Brussels parlement breidt informatieplicht voor makelaars niet verder uit
Stedenbouwkundige inlichtingen Brussel: nieuwe publiciteitsregels uitgesteld tot 1 september Belangrijk om te weten voor vastgoedmakelaars die actief zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: de mogelijkheid om te starten met de publiciteit voor een onroerend goed ondanks het ontbreken van stedenbouwkundige informatie na een wachttijd van 30 dagen, zal pas toegestaan zijn vanaf 1 september 2019 (in plaats van de vooropgestelde datum van 20 april). Het voordeel van deze regel om vroegtijdige publiciteit toe te staan is dat het onzekerheid wegneemt bij de makelaar. Makelaars begonnen soms illegaal met de publiciteit van een onroerend goed zonder over de stedenbouwkundige informatie te beschikken, omdat de gemeenten traag reageerden.
CIBINFO — nr 83 // 2019
Goed nieuws voor de Brusselse vastgoedmakelaars: de plenaire commissie van het Brussels parlement verwierp onlangs een voorstel tot ordonnantie om de berekeningsmethoden van de vierkante meters bij de verkoop van wooneenheden in mede-eigendom te harmoniseren. Concreet wilden de indieners van het voorstel een officiële norm bepalen voor de berekening van de privatieve woonoppervlakte en daarnaast de opname van de oppervlakte onder meer verplicht maken in de publiciteit. Maar dat voorstel belandde dus in de prullenmand.
Pop-upstores: ook Brussel heeft voortaan zijn eigen regels Na Vlaanderen en Wallonië heeft nu ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn eigen regels voor de handelshuurovereenkomst van korte duur (pop-upstores). De nieuwe regels zijn enkel van toepassing op overeenkomsten die worden afgesloten vanaf 19 mei 2019. Wil je weten wat de Brusselse regelgeving precies inhoudt? Op CIBweb.be kan je nu zowel een Nederlandstalige als Franstalige syllabus downloaden. In het najaar kan je bij VIVO terecht voor verschillende opleidingen rond pop-upstores (lees pp 22-23).
7
8
INTERVIEW
Pieter Pourbusprijswinnares Liesbeth Homans geeft haar blik op woningmarkt
“Sterkere sociale huurmarkt leidt tot een gezondere private huurmarkt” Na aardig wat onderhandelen binnen de regering en na consultatie van heel wat belanghebbende sectororganisaties zoals CIB Vlaanderen kondigde de uittredende Vlaamse regering begin november vorig jaar het Vlaams Woninghuurdecreet af. Alle huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 worden gesloten voor een huurwoning in Vlaanderen vallen onder de nieuwe regelgeving. Het decreet in kwestie is op vlak van het beleidsdomein wonen een van de belangrijkste verwezenlijkingen van Liesbeth Homans. De Antwerpse ontving tijdens de voorbije Real Estate Awards dan ook de Pieter Pourbusprijs als blijk voor haar inzet voor de vastgoedsector.
H
omans, die drie dagen voor de verkiezingen toch de tijd vond om haar award persoonlijk in ontvangst te komen nemen, toonde zich enorm dankbaar voor de blijk van erkenning. “Het Vlaams Woninghuurdecreet versterkt het evenwicht tussen de rechten en plichten van huurders en verhuurders. Het decreet bevordert enerzijds de woonzekerheid en woningkwaliteit voor de huurder en beschermt anderzijds de eigendom en het rendement van de verhuurder. Ik ben enorm dankbaar voor de erkenning die ik hier vanavond gekregen heb”, aldus minister Liesbeth Homans.
›› U ontving tijdens de Real Estate Awards de Pieter Pourbusprijs als blijk van erkenning vanuit de vastgoedsector voor uw inspanningen de afgelopen jaren. Wat betekent deze waardering voor u? Homans: “Een prijs in ontvangst mogen nemen is altijd fijn. De Pieter Pourbusprijs is voor mij persoonlijk een blijk van erkenning en waardering voor het harde werk dat de voorbije jaren geleverd is op het vlak van wonen. Ik wil CIB Vlaanderen en de hele sector dan ook danken voor deze erkenning.”
CIBINFO — nr 83 // 2019
›› Wat zijn voor u de belangrijkste realisaties binnen het Vlaams Woninghuurdecreet? Homans: “Het Vlaams Woninghuurdecreet is een coherent decreet dat het evenwicht tussen de rechten en de plichten van huurders en verhuurders versterkt. Met dit decreet hebben we ook de private huurwetgeving voor het eerst gebundeld in een overzichtelijk en duidelijk regelgevend kader. Sterke punten in het decreet vind ik de extra bescherming van de verhuurder. Door het optrekken van de huurwaarborg van twee naar drie maanden wordt de verhuurder beter beschermd tegen huurschade en wanbetalingen. Verder is ook de basis gelegd voor een kortgedingprocedure en hebben we verduidelijkt welke kosten de verhuurder opneemt en welke kosten bij de huurder liggen. Ook het feit dat het OCMW structureel betrokken moet worden bij een dreigende uithuiszetting vind ik belangrijk. Ik ben ook blij dat er een regeling is voor de verhuur van studentenwoningen en de medehuur. Ik zeg niet dat het perfect is, een evaluatie zal zeker nodig zijn, maar er is nu tenminste een duidelijk kader.” “Ik hecht persoonlijk veel belang aan renovatie. Door te renoveren kan je immers actief meewerken aan een beter klimaat en betere woningkwaliteit.
9
We hebben er daarom voor gezorgd dat met dit decreet ook verhuurders gestimuleerd worden om te renoveren. Denk maar aan de renovatiehuurovereenkomst, de opzeg voor grondige renovatie en de mogelijkheid om de huur te verhogen na een renovatie.”
›› Hoe verliep de interactie met CIB Vlaanderen bij de totstandkoming van het Vlaams Woninghuurdecreet? Homans: “CIB Vlaanderen is als één van de belangrijkste woonactoren op de private huurmarkt in heel het traject betrokken geweest. De interactie met CIB was erg constructief. Ik vind het belangrijk dat we bij het uitwerken van decreten en uitvoeringsbesluiten actief luisteren naar de sector. Op die manier krijg je sterke en gedragen decreten. Ook in het verder bekend maken van het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet vind ik de rol die CIB opneemt erg waardevol. Met de infosessies bereikt CIB immers een heel breed publiek.”
“We hebben ook meer professionele verhuurders nodig” Liesbeth Homans
“We moeten ook meer SVK-woningen realiseren. Sociale verhuurkantoren huren woningen op de private huurmarkt om deze onder te verhuren aan kwetsbare huurders. Het aantal SVK-woningen is de voorbije jaren al sterk gegroeid (van 7784 in 2014 tot circa 11.000 SVK-woningen in 2018). Om deze groei verder mogelijk te maken werd eind 2018 het SVK pro-decreet goedgekeurd. Hiermee worden private ontwikkelaars gestimuleerd om te investeren in kwaliteitsvolle huurwoningen die aan een sociaal tarief verhuurd worden. Het is aan de volgende regering om dit voluit te promoten zodat zoveel mogelijk private ontwikkelaars meestappen in dit verhaal.” “Een omslag maken in onze woonfilosofie wordt een enorme uitdaging. We moeten gaan naar een kwalitatieve en slimme verdichting van onze woonkernen en vergroening en verduurzaming van het woningpatrimonium. We moeten meer doen op minder ruimte. We moeten nieuwe woonconcepten durven testen en uitrollen en ervoor zorgen dat mensen ook in de toekomst een eigen woning kunnen blijven verwerven. Het beschikken over een eigen woning biedt immers niet alleen woonzekerheid, maar is meteen ook een belangrijk appeltje voor de dorst.”
›› Welke rol ziet u de komende jaren weggelegd voor de vastgoedsector? Homans: “De vraag naar kwalitatieve woningen in het betaalbare segment is groot, dus daar ligt zeker een rol voor de vastgoedsector. We hebben ook meer professionele verhuurders nodig. Die kunnen immers mee ingeschakeld worden voor de realisatie van geconventioneerde woonprojecten waarmee we een mix van sociale en betaalbare middenklaswoningen kunnen aanbieden. Verder vind ik dat de vastgoedsector ook een belangrijke rol heeft in het uitdragen van het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet en het ondersteunen van het energieneutraal verhaal.”
›› Hoe kijkt u terug op vijf jaar ministerschap van Wonen? Waarover bent u tevreden en wat had u (nog) meer willen doen? Welke fout zou u geen tweede keer maken? ›› Wat zijn uw prioriteiten op vlak van wonen en woninghuur voor de nieuwe legislatuur? Homans: “Ik heb deze regeerperiode zeer sterk ingezet op nieuwbouw en energetische renovatie van sociale woningen. Het is van essentieel belang dat we hier verder op blijven focussen omdat we zo ook de private huurmarkt verder versterken. Een sterkere sociale huurmarkt leidt immers tot een gezondere private huurmarkt.”
10
Homans: “Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor iedereen zijn kernpunten in mijn woonbeleid. Ik ben erg trots op wat ik heb kunnen realiseren op het vlak van sociale woningen. Het aanbod van kwaliteitsvolle en energiezuinige woningen voor sociale huurders werd onder mijn impuls fors uitgebreid. In de periode 2014-2019 heb ik hiervoor een recordbedrag van 3,86 miljard euro uitgetrokken. Verder werd ook nog eens 96 miljoen euro uit het Vlaams klimaatfonds geïnvesteerd in de energetische renovatie van socia-
le woningen en krijgen meer mensen dan ooit een hogere tegemoetkoming in de huurprijs.” “Ik ben uiteraard ook bijzonder tevreden met het Vlaams Woninghuurdecreet. Het decreet creëert een helder, stabiel en evenwichtig kader voor het huren en verhuren van woningen. Het verhoogt de woonzekerheid en woningkwaliteit voor de huurder en zorgt voor bescherming van de eigendom en een behoorlijk rendement voor de verhuurder. Als minister moet je soms keuzes maken en kiezen is altijd ook een beetje verliezen. De renovatiepremie voor verhuurders heb ik deze regeerperiode niet kunnen invoeren en dat is jammer.”
›› Wat stoort u het meest in het debat over wonen? Homans: “Ik kan me enorm storen aan het uitgangspunt dat de overheid alles moet oplossen en de onrealistische voorstellen die men soms op tafel durft te leggen. De overheid kan en moet niet alles alleen oplossen. Specifiek in de context van wonen is het juist erg belangrijk dat er samen met de private sector wordt gewerkt om het aanbod aan betaalbare woningen uit te breiden.”
›› Iedereen zoekt naar oplossingen voor de wooncrisis, die zeker op het ondersegment van de huurmarkt bestaat. Hoe kunnen we daar het betaalbare aanbod aan huurwoningen verhogen? Homans: “Als overheid moeten we blijven investeren in nieuwbouw en renovatie van sociale woningen. Hierbij moeten we nadrukkelijk inzetten op het onderste segment. Sociale woningen moeten immers gaan naar die mensen die er het meeste nood aan hebben. Door dit te doen versterken we ook de private huurmarkt.” “En verder herhaal ik graag nog een keer dat de inspanningen langs alle kanten geleverd moeten worden. Als overheid zetten wij in op sociale woningen, maar creëren we ook de mogelijkheden waarmee de private sector verder aan de slag kan. Ik verwijs hier opnieuw naar het SVK pro-decreet waarmee we private ontwikkelaars stimuleren om te investeren in kwaliteitsvolle huurwoningen die aan een sociaal tarief verhuurd worden. In de volgende regeerperiode moet ook werk gemaakt worden van de geconventioneerde huurwoningen en kunnen er eveneens meer bescheiden woningen worden gebouwd. Dit levert betaalbare woningen op én een goeie sociale mix.”
›› Uit de CIB-Huurbarometer is gebleken dat de huurmarkt verappartementiseert en dat de gemiddelde huurprijs voor een appartement in 2018 de kaap van €700 nam. Hoe kijkt u als minister van Wonen naar die resultaten?
CIBINFO — nr 83 // 2019
“De overheid kan en moet niet alles alleen oplossen” Liesbeth Homans
Homans: “Kwalitatieve verdichting, waarbij er meer én kwaliteitsvollere wooneenheden per m² gebouwd worden, is al een tijdje bezig. Dat geldt zeker voor de meer stedelijke gebieden. Deze evolutie is ook nodig om de ruimte die ingenomen wordt voor wonen zo efficiënt mogelijk te gebruiken. De verappartementisering van de huurmarkt is dan ook een logisch gevolg.” “De betaalbaarheid blijft natuurlijk een belangrijk aandachtspunt. Om die te kunnen blijven garanderen heb ik verschillende maatregelen genomen. Zo werden de inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een huurpremie of een huursubsidie deze regeerperiode aanzienlijk verhoogd. Ook het bedrag van de tegemoetkoming werd opgetrokken. Vandaag krijgen dus niet alleen meer mensen een huurpremie of huursubsidie, ze krijgen ook een hoger bedrag. Ik heb het totale budget deze regeerperiode meer dan verdubbeld: van 36,6 miljoen in 2014 tot 74 miljoen euro in 2019.”
›› Het klimaatbeleid is meer dan ooit een prioriteit. Hoe kijkt u daarnaar als minister van Wonen? Hoe verhoog je bijvoorbeeld de kwaliteit van huurwoningen zonder de huurmarkt te ontregelen? Homans: “Het is van essentieel belang dat we energetische renovatie en nieuwbouw blijven stimuleren. Door een stabiel woningkwaliteitskader te bieden met ambitieuze normen op de langere termijn creëer je rust en zekerheid. Het is dan voor iedereen duidelijk aan welke voorwaarden er op welk moment voldaan dient te worden.”
›› Heel wat actoren en partijen pleiten voor het afschaffen of inperken van de woonbonus en voor een lagere ondersteuning voor eigendomsverwerving. Wat is uw standpunt? Homans: “Ik beschouw de sociale huurmarkt, de private huurmarkt en eigendomsverwerving als evenwaardig. Ik vind het dan ook belangrijk dat er op elk deelsegment doelgericht ondersteunend wordt gewerkt. Ondersteuning voor eigendomsverwerving blijft voor mij dan ook een belangrijk aspect.”
11
Belgium’s Real Estate Summit
19 —20 September Knokke-Heist
These speakers have already confirmed:
The future is invited. So are you.
— Rudy Aernoudt, Chief Economist of the European Commission
— Professor Alexander D’Hooghe, Partner Design Firm ORG
— Craig Hughes, Global Real Estate Leader PWC
— Lucia Marcuzzo, General Manager Central Europe at Levi’s
— Count Leopold Lippens, Mayor Knokke-Heist
— Rik Vandenberghe, CEO Besix
Discover the full programme on www.realty-belgium.be!
Get your ticket now. The number of tickets is strictly limited to 2.000.
VRAAG EEN GRATIS DEMO
Alles onder controle AL UW VERHURINGEN ONDER CONTROLE ontdek@rentdesk.be • ✆ 014 28 54 95 • Kleinhoefstraat 5, 2440 Geel
12
› IN DE KIJKER
VERHUURSPECIAL CIBINFO — nr 82 83 // 2019
13
RONDVRAAG
Wooncrisis op de huur markt? Politieke kop stukken to the rescue Op 26 mei trokken we met z’n allen naar de stembus. Betaalbaar wonen nam in vele partijprogramma’s een centrale rol in. En terecht, want zeker op het onderste segment van de huurmarkt heerst momenteel een echte wooncrisis. Maar hoe denken de politieke kopstukken er precies over? Hoe willen zij de problemen op de huurmarkt aanpakken? Wij peilden alvast naar hun (reddings)plannen.
1 ›
2 ›
3 ›
14
Wat zijn de prioriteiten van uw partij op vlak van wonen en woninghuur voor de nieuwe legislatuur?
Bart De Wever We moeten nog meer inzetten op nieuwbouw en renovatie van het sociaal huisvestingspatrimonium. Daarbij is het zaak van de privésector maximaal, maar niet verplicht, proberen te betrekken. Andere prioriteiten liggen in het verder versterken van de huurmarkt door bijkomende middelen uit te trekken voor huursubsidies en huurpremies, de verdere omslag in de woonfilosofie maken met de slimme verdichting van woonkernen, het uitrollen van nieuwe woonconcepten en het verduurzamen van het woningpatrimonium.
Iedereen zoekt naar oplossingen voor de wooncrisis, die zeker op het ondersegment van de huurmarkt bestaat. Hoe kunnen we daar het betaalbare aanbod aan kwaliteitsvolle huurwoningen verhogen?
Energetische investeringen in ons woningpatrimonium zijn een absolute noodzaak. In het nieuwe huurdecreet zorgden we ervoor dat grondige energetische investeringen een aanleiding kunnen zijn tot het verhogen van de huurprijs. Ook een doelgerichtere ondersteuning voor huurders op de private huurmarkt is een must. De verdubbeling van het totale budget voor huursubsidies en huurpremies van 36 naar 74 miljoen euro deze regeerperiode is alvast een stap in de goede richting. Het investeringstraject voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen moet verdergezet met een bijzondere nadruk op het onderste segment. Op die manier versterken we ook de private huurmarkt. Met dezelfde filosofie willen we inzetten op geconventioneerde woningen voor ‘een lager middensegment’.
Heel wat actoren pleiten voor het afschaffen of inperken van de woonbonus en voor een lagere ondersteuning voor eigendomsverwerving. Wat is het standpunt van uw partij?
Zelf eigenaar zijn van je woning is nog steeds de beste verzekering voor de toekomst. Al denken we dat de woonbonus niet het ideale middel is om eigendomsverwerving te ondersteunen. We hebben de woonbonus onder deze regering dan ook al hervormd. De woonbonus is echter maar één van de fiscale regimes die van toepassing zijn in de woonfiscaliteit. Eigenaars betalen zelf ook heel wat belastingen door middel van onroerende voorheffing, btw, registratiebelasting, … Het wordt hier te eenzijdig voorgesteld. In een land waar de belastingdruk al hoog is, moeten we voorzichtig zijn met dergelijke fiscale ingrepen.
Wouter Beke
Meyrem Almaci
Voor een hele grote groep mensen gaapt een te grote kloof tussen wat rendabel is voor de verhuurder en wat betaalbaar is voor de huurder. Naast een uitbreiding van het sociaal woonpatrimonium, stellen we daarom voor om de huursubsidie te verbreden door de verhuisvoorwaarde te laten vallen. De afgelopen legislatuur hebben we de huursubsidie reeds uitgebreid, door de inkomensgrenzen te verhogen en het maximaal bedrag te verhogen. Maar deze uitbreiding blijft deels theoretisch, omdat er nog heel veel onzekerheid gepaard gaat met de aanvraagprocedure. De groep die theoretisch in aanmerking komt, moet daarom makkelijker ook daadwerkelijk de huursubsidie kunnen bekomen.
Het is hoog tijd om het aanbod op de sociale huurmarkt uit te breiden, waar de nood het hoogst is. Verder zijn we ook voorstander van een brede private huurmarkt die we absoluut betaalbaarder moeten maken. Dat kan door een huurtoelage te geven aan alle sociale huurders die door het tekort aan sociale woningen privaat moeten huren. Last but not least, willen we het renovatieritme verdrievoudigen om ons woonpatrimonium tegen 2050 klimaatneutraal te krijgen. Bijzondere aandacht gaat naar de private huurmarkt en de precaire eigenaars. Daar zijn de noden het hoogst en valt veel klimaatwinst te boeken. Ook de betonstop voeren we uit.
Er zijn twee problemen op de onderkant van de huurmarkt. Enerzijds krijgt men door een overschot aan de vraagzijde heel gemakkelijk de woning verhuurd, zelfs indien de kwaliteit eigenlijk niet door de beugel kan. Daarnaast levert een investering in de verbetering van de woning te weinig een verbetering qua rendement op. We kunnen en moeten als overheid op verschillende manieren die problemen aanpakken. In de eerste plaats moeten we meer aanbod aan sociale huisvesting creëren. Ten tweede pleiten we voor een uitbreiding van de huursubsidie. Hierdoor wordt het voor meer huurders haalbaar om een huurprijs te betalen die ook voor de verhuurder een redelijk rendement biedt.
We stellen de renovatiesteun open voor private verhuurders. In ruil vragen we wel duidelijke voorwaarden met betrekking tot de woonzekerheid en de huurprijs. Hardleerse verhuurders die desondanks niet conforme woningen blijven huren, zullen de prijs niet langer zelf kunnen bepalen. Zo is niet langer alleen de huurder, maar voortaan ook de verhuurder dupe van de vele ondermaatse huurwoningen op de private huurmarkt. Op die manier zetten we de verhuurder aan om echt te investeren. Daarnaast willen we een actief aanbodbeleid voeren. Sociale ontwikkelaars, die energiezuinige en betaalbare huurwoningen opleveren, krijgen een streepje voor. Zo komen er huurwoningen bij voor gezinnen en alleenstaanden uit de lagere middengroepen.
We moeten vaststellen dat de woonbonus haar doelstelling om de verwerving van een eigendom toegankelijker te maken niet of onvoldoende waarmaakt. Daarom is CD&V eveneens de mening toegedaan dat deze middelen ingezet moeten worden voor een andere beleidsdoelsteling. Wij hebben er echter voor gekozen om deze middelen in te zetten om de energetische prestatie van ons gebouwenpark te verbeteren. Dat betekent dat we van de woonbonus een klimaatbonus willen maken.
We schaffen de woonbonus af. De woonbonus is prijsopdrijvend en hoort bij een verouderd woonmodel. Met het vrijgekomen geld verlagen we de registratierechten. De koper krijgt zo het financiële voordeel meteen, in plaats van uitgesmeerd over de looptijd van de lening. Zo stimuleren we de woonmobiliteit en budgetvriendelijk wonen tijdens de hele wooncarrière. De investeringen voor de sociale en de private huurmarkt drijven we op. Daarvoor voorzien we middelen uit de begroting.
CIBINFO — nr 83 // 2019
15
16
Gwendolyn Rutten
John Crombez
Om tegemoet te komen aan de huidige maatschappelijke tendensen, zoals gezinsverdunning en in het bijzonder de groeiende groep van kinderloze singles, nieuw samengestelde gezinnen en alleenstaande ouders, kiest Open Vld voor een vraaggericht woonbeleid dat rekening houdt met de veelheid aan samenlevingsvormen. We moeten anders gaan denken over wonen, waarbij we nieuwe structurele oplossingen, zoals cohousing, verder moeten uitdenken. We willen de volgende legislatuur vooral inzetten op moderne woonvormen, het stimuleren van de private huurmarkt, de versterking van private verhuurders in de sociale huursector en geconventioneerd huren voor private huurders.
Wij willen de betaalbaarheid, woonzekerheid en woonkwaliteit verbeteren voor de sociale huurders, private huurders en eigenaars. Een combinatie van de woningkwaliteit en betaalbaarheid vinden we terug in ons renovatieplan. De renovatie van ons woningbestand is een prioriteit voor ons en voor het klimaat. Via een systeem van terugbetaling via de meter financiert de netbeheerder renovaties die worden terugbetaald met de besparing op de energiefactuur. Zo verbeteren we de woonkwaliteit zonder de mensen op kosten te jagen. Om de woonzekerheid te versterken, moeten we de kandidaat-sociale huurders van de private naar de sociale huurmarkt brengen. We investeren in bijkomende sociale woningen.
Hier speelt voornamelijk het huidige tekort aan private huurwoningen een cruciale rol: het bezorgt de verhuurder immers een afnamegarantie. Zijn pand zal vrijwel altijd verhuurd geraken, ook als de kwaliteit de wensen overlaat. Slechte kwaliteit leidt vandaag dus niet in een economisch verlies. Het verder wegwerken van de afnamegarantie, het versterken van de private huurmarkt moet dus centraal staan de volgende legislatuur. Open Vld wil energiebesparende investeringen in ons verouderd patrimonium verder aanmoedigen via gerichte premies. Daarnaast willen we verder de huursubsidies geleidelijk uitbreiden en de investeringen inzake sociale woningbouw heroriënteren.
Meer dan de helft van de huurders betaalt meer dan één derde van zijn loon aan huur, de kloof met de sociale huurmarkt is gestegen tot 250 euro per maand oftewel 3.000 euro per jaar. Het is niet verantwoord dat duizenden kandidaat-huurders voor een sociale woning dat prijsverschil moeten ophoesten omdat er geen plaats voor hen is op de sociale huurmarkt, een plaats waar ze recht op hebben. Daarom pleiten wij voor een fikse uitbreiding van de sociale huurmarkt. Die uitbreiding zal ook de prijzen op de private huurmarkt afkoelen, zeker in het onderste segment, en eindelijk de doelgroep sociale huur toegang geven tot een betaalbare woning.
Open Vld is van mening dat er aan bestaande contracten van de woonbonus niets gewijzigd mag worden. Voor nieuwe contracten kan gepraat worden over heroriënteringen, meer bepaald richting duurzaam bouwen en extra faciliteiten voor eerste kandidaat-kopers. Aangezien onze partij eigendomsverwerving wil blijven aanmoedigen, zijn we van oordeel dat het huidige budget van de woonbonus ongeveer integraal moet blijven gaan naar eigendomsverwerving. Initiatieven voor de bevordering van de sociale en private huurmarkt moeten met andere middelen worden gefinancierd.
Wij stellen voor om de woonbonus te schrappen voor nieuwe contracten. Tegelijk willen we de transactiekosten verlagen door de registratierechten te schrappen voor de enige en eigen woning. Op termijn is deze beleidswijziging budgetneutraal. De residentiële mobiliteit zal hierdoor verhogen, wat een positieve impact heeft op klimaat, mobiliteit en tewerkstelling.
Tom Van Grieken
Peter Mertens
We moeten garanderen dat het aanbod aan betaalbare woningen niet slinkt, maar toeneemt. Investeren in verhuur moet aantrekkelijker gemaakt worden zodat er een voldoende ruim aanbod wordt gerealiseerd. Het Vlaams Belang kant zich tegen praktijktesten omdat het de vrijheid van de verhuurder om te verhuren aan wie hij wenst inperkt. Verder willen we ervoor zorgen dat de armste huurders alsnog een kwaliteitsvolle woning kunnen huren. 37% van de Vlaamse woningen is van ontoereikende kwaliteit en heeft herstellingswerken nodig.
De volgende regering moet zelf een actievere speler worden. Om het aantal sociale woningen fors op te trekken, om betaalbaar wonen te garanderen, om de kwaliteit van woningen te verzekeren en de prijzen te plafonneren. Renovatie en isolatie van de woningen is een tweede grote uitdaging. We brengen samen met de gemeenten de isolatiestand van huizenblokken in kaart en bieden actief groepsrenovaties aan. En met een derdebetalersregeling maakt de Klimaatinvesteringsbank ook voor mensen met een kleine portefeuille isolatie en andere energiebesparende maatregelen mogelijk. De Klimaatinvesteringsbank verstrekt de aangepaste leningen.
Door woningverhuur niet te ontmoedigen, maar te stimuleren. Een groter aanbod is ook in het belang van (potentiĂŤle) huurders. Het Vlaams Belang wil bovendien meer wooninspecties en een kordate aanpak van huisjesmelkerij. Er moet ruchtbaarheid gegeven worden aan de minimale kwaliteitsnormen voor woningen. Huurders moeten worden aangemoedigd schendingen te melden. Anderzijds wil het Vlaams Belang het energiezuiniger maken van oudere woningen en vernieuwbouw via gerichte premies stimuleren.
Het Vlaamse Gewest moet volop investeren in de bouw en de renovatie van sociale woningen. Er moet een masterplan komen zodat we tegen 2030 al een ruimer aanbod hebben. We geven de grote centrumsteden prioriteit. Op elf jaar tijd gaan we naar 20% sociale huisvesting in elke centrumstad. Voor de andere gemeenten leggen we de lat op 10% sociale woningen. Terwijl we het aanbod laten stijgen, trekken we ook de inkomensgrenzen om toegang te krijgen tot sociale woningen op. Daarvoor rekenen we ook op de projectontwikkelaars. In elk nieuw vastgoedproject waar minstens 17 woningen worden gebouwd, moet een derde uit sociale woningen bestaan. Uit Europees onderzoek blijkt dat iedere investering in publieke huisvesting op 2,3 jaar terugverdiend is en de beste dam tegen armoede is.
Het is fundamenteel onrechtvaardig dat de meeste overheidssubsidies inzake wonen via de woonbonus terechtkomen bij woningeigenaars: 84% van alle woonsubsidies vloeit naar eigendomsondersteuning, 14% naar de sociale huisvesting en amper 2% naar de private huurmarkt. Vooral de private huurmarkt is fors onderbedeeld. Aan dit onevenwicht moet een einde komen. Uiteraard kunnen bestaande rechten niet worden ontnomen.
Wij pleiten voor de herziening van de woonbonus. Zo’n scheeftrekking bestaat in geen enkel ander land in Europa. Alle studies tonen dat vrijwel alleen de bouwpromotoren en de kredietverstrekkers daar wel bij varen. De woonbonus is immers van aard de woningprijzen naar omhoog te duwen, waardoor nieuwe eigenaars uiteindelijk evenveel betalen. Komt daarbij: de hoogste inkomens profiteren het meest van de woonbonus. Wij willen de middelen van de woonbonus herverdelen naar de 60% laagste inkomens. De vrijgekomen middelen investeren we in publieke huisvesting en een ambitieus renovatiebeleid.
CIBINFO — nr 83 // 2019
17
DOSSIER
CIB-Huurbarometer geeft voor het eerst actueel zicht op huurprijzen in Vlaanderen
Appartementen domineren huurmarkt waar huizen schaars worden Bij twee op de drie verhuringen op de Vlaamse vastgoedmarkt gaat het om appartementen. De gemiddelde huurprijs ervan heeft de grens van 700 euro bereikt. Intussen slinkt het aantal huurhuizen zienderogen. Dat blijkt uit de eerste CIB-Huurbarometer, waarbij meer dan 36.000 in 2018 ondertekende woninghuur contracten in Vlaanderen geanalyseerd werden.
Gemiddelde huurprijs
›› Analyse van 36.000 recente woninghuurcontracten (2018) ›› Huurprijs appartementen bereikt grens van 700 euro ›› 2 op 3 verhuringen zijn appartementen ›› Mechelen en Antwerpen duurste centrumsteden om te huren ›› Vlaams-Brabant duurste provincie
De CIB-Huurbarometer geeft voor het eerst een zicht op de belangrijkste prijsgegevens uit meer dan 36.000 woninghuurcontracten die in 2018 via bemiddeling door een vastgoedkantoor tot stand zijn gekomen. Naar schatting worden er jaarlijks in Vlaanderen 80.000 à 100.000 woninghuurcontracten ondertekend. De CIB-Huurbarometer toont aan dat meer dan één derde van de verhuurders kiest voor de kwalitatieve dienstverlening van een vastgoedprofessional.
Huurprijzen Vlaanderen
Appartementen boven De private huurmarkt in Vlaanderen wordt steeds meer gedomineerd door appartementen. Twee op de drie transacties waren appartementen. Tel bij de appartementen (66,7%) de studio’s (3,6%) en de kamers (1,2%) en je komt aan meer dan 70 procent meergezinswoningen.
Gemiddelde huurprijs
Mediaan huuprijs
Aantal
Woningtype
Aantal
%
Alle woningtypes
736
690
36.845
Rijhuizen
4.818
13,08%
Rijhuizen
770
720
4.818
Halfopen bebouwing
2.646
7,18%
Halfopen bebouwing
855
800
2.646
Vrijstaande woning
2.652
7,20%
Vrijstaande woning
946
850
2.652
Appartementen
24.561
66,66%
1.342
3,64%
Appartement
700
670
24.561
Studio's
Studio
475
455
1.342
Kamers
426
1,16%
Kamer
358
350
426
Villa's
400
1,09%
1.652
1.300
400
Totaal
36.845
100%
Villa
18
De gemiddelde huurprijs van een woning op de private markt bedroeg vorig jaar 736 euro (nieuwe verhuringen via een vastgoedkantoor). In de helft van de gevallen werd 690 euro betaald. Dat is minder dan gemiddeld. Dat komt omdat er bij huurprijzen traditioneel meer uitschieters naar boven zijn dan naar beneden. De gemiddelde huurprijs ligt daardoor lager dan de mediaan (de middelste waarneming). De huurprijzen verschillen sterk naargelang van het woontype. De huurprijs van een appartement ligt logischerwijze lager dan die van een villa.
Het aantal rijwoningen is sterk teruggelopen. In 2018 ging het bijvoorbeeld nog slechts om 13,1% van de verhuringen. De halfopen bebouwingen en de vrijstaande woningen waren beide goed voor elk 7,2%. Zo is de private huurmarkt zonder enige twijfel het meest ‘verdichte’ segment van de woningmarkt. Tegelijkertijd merken de vastgoedmakelaars een grote uitval aan huurhuizen, wat voor grotere gezinnen de zoektocht naar een geschikt en betaalbaar pand ernstig kan bemoeilijken, bij gebrek aan een geschikt aanbod.
Vlaams-Brabant ook voor huur de duurste provincie
nieuw bevestigd. Dat geldt in het bijzonder voor A ntwerpen (1.500 huurcontracten) en Gent (2.200 huurcontracten). In deze steden bestaat ongeveer de helft van de woningmarkt uit huurpanden. Voor appartementen is niet Leuven maar Antwerpen de duurste stad om te huren. Derde in het rijtje is Mechelen, waar verder de globale gemiddelde huurprijs het hoogst ligt. Voor Mechelen moeten we wel een slag om de arm houden omwille van de representativiteit. De cijfers van Mechelen zijn immers gebaseerd op 334 verhuringen, een pak minder dan in Antwerpen, Gent, Brugge en Leuven (1.000 of meer).
Representatief
Net zoals op de koopmarkt is ook op de huurmarkt Vlaams-Brabant met voorsprong de duurste provincie. Voor een appartement betaal je er gemiddeld € 780 per maand. Het verschil met Antwerpen (€ 747) is echter niet zo groot. West-Vlaanderen is dan weer de goedkoopste provincie (€ 654 voor een appartement), zeer dicht gevolgd door Limburg (€ 658) en Oost-Vlaanderen (€ 687).
De prijzen van de pas afgesloten private huurcontracten zijn relevanter dan die van de (veel talrijkere) lopende contracten om een zicht te krijgen op de huidige huurmarktprijzen. Zodra een contract is afgesloten, kan het enkel nog worden geïndexeerd. Die indexering houdt geen rekening met de trend op de huurmarkt en het spel van vraag en aanbod in een gemeente, stad of regio. Niet alle huurtransacties zitten in de cijfers. Veel verhuurders op de private huurmarkt verhuren zelf en zitten niet in de cijfers. Sociale woningen en contracten van de private huurmarkt waarbij makelaars uitdrukkelijk hebben vermeld dat het een woning betreft die als tweede verblijf wordt verhuurd, zijn niet opgenomen.
Centrumsteden drijvende kracht De 13 Vlaamse centrumsteden waren in 2018 goed voor bijna 10.000 nieuwe woninghuurcontracten, ofwel een derde van het totale aantal dat via een vastgoedkantoor tot stand kwam. De drijvende kracht van de centrumsteden wordt daarmee op-
GEMIDDELDE HUURPRIJS Rij huizen Aalst Antwerpen Brugge
Half open
Vrij staand
Apparte menten
Studio
723
655
438
1.005
872
480
375
806
752
660
453
367
648
Genk Gent
Kamer
Villa
659
683 789
919
762
Alle woningtypes
700 506
354
726
Hasselt
832
685
Kortrijk
688
618
420
314
590
Leuven
886
811
480
356
691
Mechelen
946
772
Oostende
762
Roeselare
653
Sint-Niklaas
776
734
Turnhout Eindtotaal
769
CIBINFO — nr 83 // 2019
841
985
705
808
621
457
612
582
379
608
646
680
664
685
723
477
350
1.255
696
19
ANEKDOTES
De leukste anekdotes uit de verhuurmarkt
“De pony geraakte niet meer door de gang naar buiten” De wereld van de verhuurmarkt is een wereld die voor vastgoedmakelaars mogelijk de meeste verrassingen in petto heeft. Het is tevens een wereld waarin je op het zachtste uitgedrukt regelmatig al eens tegen niet-alledaagse toestanden aanloopt. Onze redactie ging voor deze verhuurspecial op zoek naar die verhalen die het meest bijgebleven zijn. Soms pakkend en schrijnend, maar evenzeer ook overgoten met een humoristisch sausje.
Bloemen met klein budget
Pony in de gang
Als makelaar gebeurt het ook dat je een leuke attentie van een huurder krijgt. Zo verhuurde een makelaar aan een huurder die via het OCMW in schuldbemiddeling zat. De man in kwestie had wekelijks maar een klein budget om van te leven. Uit dankbaarheid voor het dak boven zijn hoofd kocht hij, ondanks zijn beperkt budget, toch een boeketje bloemen voor de vastgoedmakelaar als dank voor de inspanning.
Een herenhuis/rijhuis wordt verhuurd met achterliggende (ommuurde) tuin. De huurder vraagt aan de eigenaar of hij een pony in de grote tuin mag zetten.De eigenaar geeft hiervoor toestemming. De toen kleine pony gaat zonder probleem door de gang van de woning naar de tuin. De huurder wenste na meer dan tien jaar te verhuizen uit de huurwoning. Dat was echter buiten de intussen enorm gegroeide pony gerekend. Die kon bij de verhuis niet meer door dezelfde weg als vanwaar hij gekomen was.
Schaars gekleed De huurder van een handelspand (horecazaak) had het nogal moeilijk om klanten te lokken. Om toch eindelijk wat volk over de vloer te krijgen, besloot men om dagelijks twee schaars geklede vrouwen aan de buitenkant van het pand te zetten om zo de mensen naar binnen te lokken.
20
Huurder betaalt meer dan eigen stroom Bij een stroompanne in een appartements gebouw hebben enkel één kavel en de algemene delen geen stroom. Hieruit kon de huurder afleiden dat ze al jaren onwetend de stroom van de algemene delen mee betaalde. Na een intern onderzoek bleek inderdaad dat dit circuit ook op haar meter aangesloten was. Er was zeer veel dialoog tussen huurder, eigenaar en syndicus nodig om dit probleem uit te klaren en de huurder gepast te vergoeden.
Uitdrijving met geurtje
Deuren op maat huisdier
Naar aanleiding van de uitdrijving van een huurder trof de deurwaarder een ware ravage aan. De firma die de opdracht kreeg om het pand volledig te ontruimen en op te kuisen formuleerde het als volgt:
Huurders die huisdieren (katten, vissen, schildpadden, …) achterlaten in een appartement kunnen voor problemen zorgen. Gelukkig worden ze meestal levend maar uitgehongerd aangetroffen bij een volgend bezoek (met kandidaten). Wanneer we deze huurders dan opbellen krijgen we soms het antwoord: “Oei, ons Milou (fictieve naam) die zijn we inderdaad vergeten…”. We hadden ook een huurder met een kleine hond die in zijn huurwoning van alle binnendeuren 12 cm afgezaagd. Zo kon haar hond in huis overal rondlopen wanneer de deuren dicht waren.
“De woning is ontruimd, eveneens de garage. De kelder was een negatieve verrassing in de zin dat er meer werk was dan ingeschat. De kelder was barstensvol met vuilniszakken die grotendeels gevuld waren met mestafval met daarbij bovenop dat de meeste zakken gescheurd waren door het water waarin ze dreven. Wij hebben dan ook het meeste afval in de kelder in nieuwe vuilzakken moeten scheppen alvorens te kunnen verwijderen, een vuil werk met heel wat smurrie. De hoofdkraan van het water hebben wij niet volledig dicht kunnen draaien, gezien deze vast zat van smurrie en oxidatie. Gezien de kelder waarschijnlijk te lang onder water gestaan heeft, hebben wij de indruk dat het welfgedeelte begint te verzakken. Er is duidelijk ook ongedierte aanwezig, gezien de muizen- en rattenstrontjes in iedere kast, in alle hoeken, kortom overal. Op de boven verdieping waar de vuilniszakken opgestapeld waren, hetzelfde scenario, de meeste zakken opengebeten door de knaagdieren. We hebben al honderden woningen leeggemaakt en opgekuist, maar deze behoort tot de top 10 van meest vervuilde. Onze werkkledij hebben wij zelfs ook op de container gedeponeerd. In ieder geval wens ik u meer succes met uw volgende huurder.” De verhuurder bleef achter met een financiële kater, gezien de huurder onvermogend bleek te zijn.
CIBINFO — nr 83 // 2019
Black is black De huurder vraagt aan de verhuurder of hij zijn appartement mag schilderen. De eigenaar geeft hiervoor de toestemming, maar er wordt niet besproken welke kleur, welke verf of wat er precies geschilderd zal/mag worden. Bij uittreden van de woning blijkt dat de huurder deuren, muren, plafond, keukenkasten,… allemaal in het zwart geschilderd heeft. Als de verhuurder hem vraagt waarom hij alles zwart geverfd heeft, krijgt hij als antwoord: “Ik werk ’s nachts, als mijn omgeving donker is kan ik gemakkelijker slapen overdag”.
Met dank aan: De Boer & Partners, Agence Rosseel, Checknet en Immo-Wereld
21
OPLEIDING IN DE KIJKER
Pop-up versus handelshuur
“Grote vrijheid om korteduurcontracten af te sluiten en eenvoudig op te zeggen” In steden zijn ze al even een hype: pop-upwinkels of restaurants die een tijdje opduiken om dan weer als sneeuw voor de zon te verdwijnen. Grote merken gebruiken ze als marketingproduct. Voor startende ondernemers betekenen ze een laagdrempelige etalage. Zowel Vlaanderen, Wallonië als Brussel hebben intussen hun eigen regels rond de verhuur van pop-upstores. Maar zorgen deze regels in de praktijk ook voor de nodige verbetering? En in welke mate wijken ze af van de klassieke handelshuur? Kristof Vanhove (Integra Advocaten) zet de pop-up en -handelshuur tegenover elkaar tijdens een nieuwe VIVO-opleiding. Sinds 1 september 2016 geldt er in Vlaanderen voor pop up-winkels een apart regime, los van de klassieke handelshuurwetgeving. Daarna volgde Wallonië en sinds kort ook Brussel. “De decreetgever wilde hiermee tegemoetkomen aan een zekere nood in de praktijk, met name leegstand tegengaan en starters kansen geven”, legt Vanhove uit. “Dankzij het zogenaamde pop-up decreet kon men op korte termijn een oplossing bieden zonder te hoeven sleutelen aan de Handelshuurwet.”
›› Heeft het pop-updecreet voor de nodige verbetering gezorgd?
“De mogelijkheid tot het uitvoeren van werken wordt zeer beperkt gehouden gezien de beperkte huurtermijn” Kristof Vanhove
22
“Die snelheid van handelen is spijtig genoeg soms ten koste van de kwaliteit gegaan, want het decreet is op een aantal plaatsen moeilijk begrijpbaar en soms zelfs tegenstrijdig. Men zou beter de mogelijkheid van zogenaamde korteduurhandelshuren in de Handelshuurwet of een toekomstig Handelshuurdecreet opnemen om legistieke versnippering tegen te gaan. Nu is het pop-updecreet uiteindelijk geïnspireerd op de regeling van de Handelshuurwet. Beiden zouden perfect op elkaar kunnen aansluiten.”
›› Wat zijn de grootste verschillen tussen een handels huurovereenkomst en een pop-up overeenkomst? “De belangrijkste verschillen zijn de duurtijd en opzeggingsmogelijkheden voor partijen: elke handels huur heeft automatisch een minimale duurtijd van negen jaar, terwijl het pop-updecreet precies toelaat hiervan eenvoudig af te wijken, tenminste voor zover de huurtijd niet meer dan één jaar bedraagt. De huurder kan een dergelijke ‘korteduurhandelshuur’ eenvoudig en op elk moment opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand, terwijl de verhuurder de overeenkomst niet vroegtijdig kan beëindigen.”
›› Wat als de huurder langer wenst te blijven? “Blijft de huurder langer dan een jaar in het gehuurde goed, dan zal de overeenkomst automatisch en van meet af aan in een klassieke negenjarige handels huurovereenkomst worden omgezet.”
›› In welke gevallen is een huurcontract van één jaar aangewezen? “In de volksmond wordt gesproken van het pop-updecreet, als zou de toepassing ervan beperkt zijn tot het handelsconcept ‘pop-up’. Die benaming doet het decreet tekort. Het biedt een grote vrijheid om korteduurcontracten af te sluiten, ongeacht de commerciële intenties van de huurder: een handelshuur van minder dan één jaar is dus mogelijk op grond van het decreet, ongeacht of de activiteiten als pop-up concept kunnen beschouwd worden. Op grond van het decreet kan zelfs een zogenaamde proefhuur georganiseerd worden: een huur voor één jaar die bij gebrek aan opzegging automatisch in een negenjarige huur (van bij aanvang) wordt omgezet. Daarnaast kan het decreet ook worden gehanteerd in gevallen waarin voordien vaak met een zogenaamde bezetting ter bede werd gewerkt, tenminste voor zover de effectieve huurtijd niet meer dan één jaar beslaat. Zo kan men in bijzondere omstandigheden zoals een nakende verkoop, een vererving, een onteigening, … toch tot verhuur op korte termijn overgaan binnen een duidelijk juridisch kader.”
›› Kan de overeenkomst één of meerdere keren verlengd worden? “Een korteduurhandelshuur kan inderdaad worden vernieuwd of verlengd, zelfs meerdere keren, tegen dezelfde voorwaarden en duur. De enige grens is dat de feitelijke bezettingsduur niet meer dan één jaar bedraagt. Wordt die grens overschreden – via hernieuwing van het contract of verlenging van de termijn – dan wordt de huur omgezet in een klassieke handelshuurovereenkomst van negen jaar.”
›› Kan de huurder werken laten uitvoeren onder een pop-up dan wel handelshuurovereenkomst? “De regeling rond werken is suppletief in het decreet, en het is aangewezen contractueel een andere en betere regeling uit te werken, zowel voor wat betreft de mogelijkheid om bepaalde werken uit te voeren als voor het lot van die werken op het einde van de huur. Het is uiteraard logisch dat de mogelijkheid tot het uitvoeren van werken zeer beperkt wordt gehouden gezien de beperkte huurtermijn. Verhuurders zullen hun pand niet graag verbouwd zien door een huurder die na enkele maanden het pand zal verlaten.”
CIBINFO — nr 83 // 2019
›› Wat zijn de meest gemaakte fouten door vastgoed makelaars tegen de handelshuurwetgeving? “De meest gemaakte fouten situeren zich niet zozeer in de overeenkomst zelf – zeker niet als met het CIB-model wordt gewerkt – maar op het ogenblik van de hernieuwing. Al te vaak wordt met door de rechtspraak achterhaalde modellen gewerkt, vaak met nietigheid en verval van rechten tot gevolg. Een klassieke misser is de verzuimvermelding die onjuist is weergegeven in de hernieuwingsaanvraag. Een ander pijnpunt is de correcte vermelding van de bevoegde vertegenwoordigers van vennootschappen in de hernieuwingsaanvraag en het antwoord.”
›› Hoe zit het met de aangekondigde herziening van de handelshuurwetgeving? “Er is de voorbije legislatuur hard gewerkt achter de schermen. Vlaams Parlementslid An Christiaens heeft hierbij het voortouw genomen. Helaas heeft de verkiezingsstress sinds de gemeenteraadsverkiezingen van 2018 roet in het eten gegooid, waardoor de meerderheidspartijen geen consensus hebben gevonden, hoewel er kant-en-klare teksten voorhanden waren.”
›› Wat zijn de lacunes binnen de huidige wetgeving? “De grootste lacune is het overdreven formalisme dat de huidige wetgeving beheerst, zeker voor wat hernieuwing betreft. Het debat zou over de inhoud van de nieuwe huur moeten gaan (duur, prijs, …) en niet over de al of niet naleving van strikte formaliteiten. Op die manier zou het Belgische recht ook opnieuw aansluiting kunnen vinden bij het recht van de ons omringende landen zoals Nederland, Frankrijk en Engeland.”
Handelshuur en verhuur popupstores: de praktijk (2 x 3u) ∙∙ ∙∙ ∙∙ ∙∙ ∙∙ ∙∙ ∙∙ ∙∙ ∙∙
Antwerpen › woensdag 25 september Brugge › woensdag 2 oktober Leuven › woensdag 2 oktober Sint-Niklaas › maandag 7 oktober Turnhout › donderdag 10 oktober Genk › maandag 14 oktober Gent › woensdag 23 oktober Oostende › maandag 4 november Kortrijk › woensdag 13 november
Deel I telkens van 10 tot 13u, deel II van 14 tot 17 uur. Meer info en inschrijven: www.vivo.be
23
TOOL IN DE KIJKER Platform RealSmart breidt verder uit
Na de verkoopdossiers zijn nu ook verhuurdossiers mogelijk Amper een half jaar na de uitrol van RealSmart, het slimme digitale platform voor de dossieropbouw en -beheer van de vastgoedmakelaar, maken al bijna vijfhonderd kantoren gebruik van deze handige tool. Zoals aangekondigd op het Vastgoedcongres werd er voor de uitrol van RealSmart eerst gefocust op het aanmaken en het beheer van verkoopdossiers, maar vanaf juli wordt ook het volledige proces voor een verhuurdossier mogelijk.
“Het opmaken van een verhuurdossier vergt heel wat stappen. Er dienen documenten te worden opgevraagd en toegevoegd worden aan het dossier (energieprestatiecertificaat, stookolieattest, …), het huurcontract moet worden opgemaakt en ondertekend door de partijen, en als laatste stap kan je het huurcontract en de plaatsbeschrijving via MyRent Pro registreren bij de FOD Financiën”, legt RealSmart-productmanager Bart Van Der Schueren uit. In RealSmart kan je vanaf begin juli
het verhuurcontract digitaal invullen via het doorlopen van een handige wizard. Alle beschikbare informatie wordt automatisch ingevuld in het huurcontract. Als laatste stap in het huurproces kan je met enkele muisklikken het huurcontract onmiddellijk laten registreren. “Gezien we alle noodzakelijke informatie voor de registratie al kennen via het invullen van het huurcontract, wordt het opmaken van een verhuurdossier heel eenvoudig”, merkt Van Der Schueren op.
Itsme Sign: tekenen met je smartphone
Itsme, de identificatie app ondersteund door de Belgische overheid, heeft een nieuwe functie gekregen, met name Itsme Sign. Hiermee kan je op een digitaal document, bijvoorbeeld een huurcontract, een wettelijke handtekening zetten met je smartphone. Ook Real Smart gaat mee met deze evolutie en integreert deze mogelijkheid. De functie zorgt er niet alleen voor dat je geen papieren versie meer moet afdrukken, de verhuurder en huurder winnen ook veel tijd aangezien het niet langer nodig is zich te verplaatsen.
Mobiscore: extra instrument voor het kiezen van een woning
De Mobiscore is een nieuw initiatief van de Vlaamse overheid en vertelt kandidaat-huurders hoe goed voorzieningen zoals scholen, stations en winkels te voet of met de fiets bereikbaar zijn vanaf hun mogelijk nieuwe woonplaats. Bedoeling is dat kandidaat-huurders op deze manier een duurzame keuze maken bij het kiezen van de geschikte woonplaats. Bij het aanmaken van een verhuurdossier via RealSmart wordt de Mobiscore automatisch opgenomen in het dossier, zodat je als vastgoedmakelaar kandidaat-huurders hierover op een correcte manier kan informeren.
24
EVENT
#CIBawards
Real Estate Awards 2019
Liesbeth Homans Ik mocht zonet de Real Estate Award voor meest verdienstelijke politicus in ontvangst nemen omwille van de realisatie van het Vlaams huurdecreet. Trots en dankbaar voor deze erkenning. @CIBVlaanderen #cibawards
IMMO VL Yes he did it! Wim is Vastgoedondernemer van 2019. Bedankt aan iedereen voor de steun. #cibawards
đ&#x;Ľ‚đ&#x;¤œ
Bernice Vermeulen is met Stefan Roosen bij Tour & Taxis. Gewonnen! #georgesdewandeleerprijs #2019 #cibawards #fier
Charlier Advocaten is bij HĂ´tel de la Poste. Laureaat vastgoedondernemer van het jaar : goed bezig @Gert Lommers #ExclusiefBeheer! #CIBawards
đ&#x;’Ş
Miss Miyagi is met Karel Van Den Eynde Miss Miyagi viel in de prijzen gisteren We sleepten gisteren de tweede plaats in de wacht op de CIB Vlaanderen awards als vastgoedbelofte van het jaar. We gaan snel voor de eerste plaats als vastgoedondernemer van het jaar #CIBawards #vastgoedbelofte #vastgoedondernemer #herbestemmen #van #alternatief #vastgoed
đ&#x;?†
đ&#x;?†
đ&#x;’Ş
CIBINFO — nr 83 // 2019
Immo VL kroont zich tot Vastgoedondernemer van het Jaar Op donderdagavond 23 mei reikte CIB Vlaanderen in Tour & Taxis voor de dertiende keer de Real Estate Awards uit. Met deze prijzen stimuleert ĂŠn inspireert de beroepsorganisatie het ondernemerschap in de vastgoedsector. In de categorie Vastgoedondernemer van het Jaar waren de drie finalisten: Anneleen Desmyter van Quares uit Antwerpen, Gert Lommers van Exclusief Beheer uit Aalst en Wim Verboven van Immo VL uit Geel. Immo VL, een kantoor actief in Geel, Mol, Tessenderlo, Herentals en Heusden-Zolder, kwam als winnaar uit de bus. Zaakvoerder Wim Verboven: "In de loop van de jaren heb ik heel veel geleerd en de vastgoedmarkt zien evolueren. Nu wil ik mijn kennis, ervaring en enthousiasme overdragen aan de nieuwe generatie vastgoedmakelaars die staat te popelen om mensen te helpen", reageerde een overgelukkige Verboven. Niet alleen gevestigde waarden, maar ook aanstormend talent werd in de kijker gezet. Via live stemming kon de sector zo mee haar eigen Vastgoedbelofte van het Jaar kiezen. De drie genomineerden waren: Arthur Segers van Immo Arthur Segers uit Buggenhout, Simon Van de Moortel van Rencura uit Gent en Karel Van den Eynde van Miss Miyagi uit Leuven. Uiteindelijk werd Arthur Segers de winnaar. “Ik wil eerst zorgen voor een stevige structuur en onderbouw binnen het kantoor. Op termijn zou ik een extra vestiging willen openen. Maar ik
ben heel nuchter. Ik wil niet te snel gaan", aldus de kersverse Vastgoedbelofte van het Jaar. CIB Vlaanderen bekroonde ook de vastgoedstudenten met het beste eindwerk van de hogescholen en van Syntra. Robin Volckaert van Odisee Hogeschool Aalst mocht de prijs in ontvangst nemen voor zijn eindwerk over de bouwtechnische check-up van bestaande gebouwen en mogelijkheden tot verwerving. Bij de Syntra-studenten kwam Gert Luypaert van Syntra AB, Campus Antwerpen als winnaar uit de bus. De Pieter Pourbusprijs gaat jaarlijks naar een politicus of organisatie die zich op een positieve manier inzet voor de vastgoedsector in Vlaanderen. Het directiecomitĂŠ van CIB Vlaanderen kende de prijs dit jaar toe aan Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) vanwege haar inzet voor de verwezenlijking van het Vlaams Woninghuurdecreet. "Het Vlaams Woninghuurdecreet versterkt het evenwicht tussen de rechten en plichten van huurders en verhuurders. Ik ben enorm dankbaar voor de erkenning die ik hier vanavond gekregen heb", aldus minister Liesbeth Homans. De Georges De Wandeleerprijs gaat traditioneel naar een verdienstelijk CIB-lid. Dit jaar mocht Stefan Roosen (Advies Vastgoed Roosen uit Hasselt) deze prijs in ontvangst nemen. Stefan Roosen is de bezieler van de Jonge Vastgoed Club, een uniek netwerk dat zich richt tot iedereen die jonger is dan 40 en gebeten is door de vastgoedmicrobe.
25
EVENT
DĂt waren de Real Estate Awards 2019 Proficiat aan alle winnaars en finalisten en heel veel dank aan de 500 aanwezigen en partners. Geniet nog even na van een geslaagde avond met deze fotoreportage
26
Benieuwd naar meer? Het volledige fotoverslag vind je op www.real-estate-awards.be
CIBINFO — nr 83 // 2019
27
INTERVIEW
Vastgoedbelofte 2019 Arthur Segers en Vastgoedondernemer 2019 Wim Verboven
“Groeien doet soms ook pijn” Wim Verboven (50) van Immo VL werd tijdens de uitreiking van de Real Estate Awards verkozen tot Vastgoedondernemer van het Jaar, terwijl Arthur Segers (25) van Immo Arthur Segers zich een jaar lang de Vastgoedbelofte van het Jaar mag noemen. Ondanks het leeftijdsverschil zijn er heel wat parallellen tussen beide heren. Een persoonlijke aanpak, gedreven medewerkers en lokale verankering zijn de rode draden in hun ondernemersverhaal. “Ik herken mezelf heel sterk in Arthur. Ik ben begonnen net zoals hij, met de voeten op de grond en dicht bij de mensen. Ik ben ervan overtuigd dat hij het heel ver zal schoppen”, aldus Wim.
28
I
mmo VL staat in voor de verkoop en verhuur van residentieel en bedrijfsvastgoed in de Kempen. Vandaag telt het vastgoedbedrijf vijf kantoren (Geel, Mol, Tessenderlo, Herentals en Heusden-Zolder) en meer dan twintig medewerkers. “Mensen helpen maakte mij als kind al heel gelukkig, en zo is ook mijn ondernemersverhaal van start gegaan”, vertelt Wim. “Ik ben gestart als in- en verkoper bij een vastgoedhandelaar. Al gauw merkte ik dat ik meer voldoening haalde uit de bemiddeling tussen kopers en verkopers. Na mijn vastgoedopleiding heb ik in 2002 een vastgoedkantoor overgenomen en heb ik de zaak geleidelijk aan uitgebouwd tot wat ze nu is.” Ook Arthur zette onmiddellijk na zijn studies zijn eerste stappen als zelfstandige ondernemer. “Na mijn bachelor financiën- en verzekeringswezen ben ik vastgoed gaan studeren aan de Hogeschool Gent. Tijdens mijn studies heb ik mijn BIV-nummer aangevraagd en ben ik als zelfstandig makelaar gestart. Ik kom uit een nest van zelfstandigen – mijn vader heeft een verzekeringskantoor –, dus het ondernemersbloed zat er altijd al in. Daarom heb ik op mijn 23ste besloten om meteen mijn eigen kantoor op te richten.” Immo Arthur Segers legt zich toe op de verkoop en verhuur, hoofdzakelijk van residentieel vastgoed, in de regio rond Buggenhout. Ondertussen heeft A rthur twee medewerkers in dienst en op termijn wil hij een tweede vestiging openen.
›› Jullie dragen jullie award op aan jullie medewerkers. Wat betekenen zij voor jullie? Wim: “Als ondernemer moet je beseffen dat je niet alles zelf kunt doen. Als je je bedrijf wil laten groeien, dan moet je je laten omringen door de juiste mensen met de juiste capaciteiten. En je moet durven loslaten en hen vertrouwen. Bij aanwervingen kijk ik niet zozeer naar het diploma, maar wel naar de persoon die voor mij zit.” Arthur: “Dit is bij mij ook zo. Ik heb mijn mensen niet aangenomen omwille van hun ervaring in het vastgoed, maar omwille van hun capaciteiten. Je moet mensen de kans geven om zich verder te ontplooien. Tegelijkertijd wil ik mijn medewerkers goed ondersteunen.” Wim: “Die ondersteuning is voor mij ook heel belangrijk. Onze interne missie is ‘geef het beste van jezelf, beleef plezier in het leveren van kwaliteit en straal een positieve sfeer uit’. Dit bereiken we door het creëren van een open en ontspannen werksfeer. We hebben zelfs een feel good manager om ervoor te zorgen dat onze mensen op de juiste plaats zitten en zich goed voelen. Als mijn medewerkers zich goed voelen,
CIBINFO — nr 83 // 2019
“Je wint die award niet alleen, maar met het hele team” Wim Verboven
geven zij dit ook door aan onze klanten. Voor mijn team was de award een enorme boost. Je wint die award niet alleen, maar met het hele team.”
›› Een persoonlijke, menselijke aanpak: het klinkt als een cliché, maar het is wel een van jullie succes ingrediënten. Hoe proberen jullie dit waar te maken? Wim: “Wij hebben niet de ambitie om de grootste te zijn, maar wel de meest klantvriendelijke. Dat persoonlijk, menselijk contact is voor ons het belangrijkste middel om onze klantentevredenheid hoog te houden. Een huis kopen is een van de grootste stappen in een mensenleven. Daarbij willen wij onze klanten zo optimaal mogelijk begeleiden. En net door die onvoorwaardelijke service worden onze klanten onze ambassadeurs en helpen zij mee om onze naamsbekendheid te vergroten.” Arthur: “Ook voor ons is die mond-tot-mondreclame de belangrijkste reclame. Mensenkennis en mensen leren kennen zijn de sleutels tot succes in vastgoed. We zetten heel sterk in op sponsoring. Momenteel ben ik hoofdsponsor van acht voetbalploegen uit de regio. Dit zorgt voor een ongelooflijke visibiliteit bij een grote doelgroep.”
›› Wat waren jullie professionele hoogtepunten tot nu toe? Arthur: “Recent haalde ik de kaap van honderd gerealiseerde verkooptransacties, maar voor mij is elke dag een hoogtepunt aangezien ik steeds werk aan de verdere uitbouw van mijn kantoor. En het winnen van deze award is uiteraard een absoluut hoogtepunt. Ik had dit niet verwacht. Dat maakt het nog fantastischer. En de return is nu al ongelooflijk.” Wim: “Ook voor mij is de award een fijne beloning na 25 jaar hard werken. De erkenning van mijn klanten en de werkvreugde van mijn medewerkers, zijn mijn dagelijkse hoogtepunten. En al is het geen professioneel hoogtepunt, toch zou ik ook mijn huwelijk willen vermelden. Door de onvoorwaardelijke steun van mijn vrouw is mijn vastgoedverhaal kunnen uitgroeien tot wat het nu is. Ik ben een gelukkige ondernemer.” Arthur: “Ik moet Wim hierin volgen. Ik heb ook een sterke vriendin achter mij staan. Dat schept rust en stabiliteit waardoor ik beter kan werken. Als het privé goed gaat, kan je ook veel meer genieten van je succes.”
29
INTERVIEW
›› Wat hopen jullie nog te realiseren? Wim: “In de loop van de jaren heb ik heel veel geleerd en de vastgoedmarkt zien evolueren. Nu wil ik mijn kennis, ervaring en enthousiasme overdragen aan de nieuwe generatie vastgoedmakelaars die staat te popelen om mensen te helpen. Hen hierin zien slagen, maakt me intens gelukkig. Ik hoop samen met hen van Immo VL een gevestigde waarde in de Kempen te kunnen maken.” Arthur: “Ik wil eerst zorgen voor een stevige structuur en onderbouw binnen het kantoor. Er komt zeker nog een tweede vestiging, maar ik wil niet te snel gaan. Van mijn vader kreeg ik de raad om ernaar te streven om goed te zijn in één ding. Vandaar ook dat ik mij voorlopig enkel toeleg op bemiddeling.”
›› Wim, heb je nog tips voor Arthur als startende ondernemer? Wim: “Groeien doet soms ook pijn. Het gaat niet altijd van een leien dakje. Maar je moet altijd vooruitdenken en je niet laten verlammen door angst. En geld nooit op de eerste plaats laten komen. Zorg eerst voor je medewerkers en je klanten. Zorg dat zij tevreden zijn en denk dan pas aan de centen. En blijf vooral jezelf. Ik herken mezelf heel sterk in Arthur. Ik ben begonnen net zoals hij, met de voeten op de grond en dicht bij de mensen. Als hij blijft zoals hij nu is, dan ben ik ervan overtuigd dat hij het nog heel ver zal schoppen.”
›› Hoe zien jullie de toekomst van het beroep? Wim: “De digitalisering is een goede zaak, en zal heel wat werk uit handen van de makelaar nemen. Maar de bemiddelende rol van de makelaar zal nooit vervangen kunnen worden. Een huis koop je niet zomaar op het internet. Begeleiding en advies zijn onontbeerlijk, en zullen in de toekomst alleen nog maar aan belang winnen, want een vastgoedtransactie wordt steeds complexer.” Arthur: “Ik geloof zeker ook in de digitalisering, maar ik geloof nog meer in de persoonlijke service die een goede vastgoedmakelaar kan bieden. Daar kan niks tegenop.”
Arthur Segers
stond bij de verkiezingscampagnes hoog op de agenda. Waarop hopen jullie? Wim: “Ik hoop vooral dat de volgende regering harder inzet op betaalbaar wonen. Nieuwbouw is vandaag veel te duur. De btw op nieuwbouw moet naar omlaag. Daarnaast moet er meer steun komen voor renovaties van oude woningen. Er zou een soort van bonussysteem moeten komen voor energiebesparende investeringen. En het hele vergunningsproces moet sneller, willen we een antwoord bieden op de toenemende woningvraag. Nu duurt het soms jaren vooraleer projecten worden vergund. Er gaat te veel kostbare tijd verloren.” Arthur: “Er moeten zeker meer stimulansen komen voor nieuwbouw. Het verlaagde btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw moet uitgebreid worden naar het hele land. Het brengt misschien in de eerste plaats brood op de plank van de projectontwikkelaars, maar ook de particulier zal er uiteindelijk baat bij hebben. Want projecten zullen minder duur worden verkocht.”
›› De vakantie staat voor de deur. Hebben jullie vakantieplannen, of is daar geen tijd voor?
Wim: “Ik ben ervan overtuigd dat we de volgende tien jaar nog altijd in een stijgende markt zullen zitten. De rente zal laag blijven en de Vlaming zal een baksteen in de maag blijven hebben.” Arthur: “Inderdaad. Zolang de rente laag blijft, zullen mensen blijven investeren in vastgoed.”
Arthur: “Ik heb net een weekje Marbella met mijn vriendin achter de rug. In onze job ben je altijd bezig, dus af en toe moet je tot rust kunnen komen. Daarom ben ik op vakantie vertrokken zonder gsm. Een ware verademing… Pas dan merk je hoe verslaafd je eigenlijk bent aan die telefoon. Voortaan worden al mijn vakanties gsm’loos. Sporten is ook een van mijn uitlaatkleppen. Ik ben een fervent voetballer en deze zomer neem ik deel aan Matterhorn Trail in Zwitserland. Ik ben daar nu volop voor aan het trainen.” Wim: “Vastgoed staat inderdaad nooit stil, dus veel tijd om op onze lauweren te rusten is er niet. Maar op momenten dat het wat rustiger is, probeer ik toch vakantie te nemen. Motorrijden is mijn grote passie en een weekje Frankrijk met mijn vrouw en dochter staat ook steevast op de agenda tijdens de zomer. Nu ik vijftig ben geworden, probeer ik de balans tussen werk en privé meer in evenwicht te brengen, en helt de balans zelfs iets meer over naar mijn gezin. Het is nu aan de volgende generatie om het waar te maken.”
›› De verkiezingen zijn achter de rug. (Betaalbaar) wonen
›› Bedankt, heren. Geniet van jullie welverdiende vakantie.
›› En de toekomst van de vastgoedmarkt?
30
“Mensenkennis is de sleutel tot succes in vastgoed”
NIEUWE CEO VAN ERA Johan Krijgsman
ERA heeft een nieuwe CEO: Johan Krijgsman, de self-made Waaslander die 13 jaar geleden als makelaar in Sint-Niklaas begon. Hij bewees zichzelf in die periode als ondernemer die bij elke nieuwe stap al aan het uitkijken is naar de volgende. Nu timmert hij aan ERA 2.0, het plan voor de komende 25 jaar. Dat plan focust op drie pijlers: marktleiderschap, imago en cohesie. Leading by example, zoals Krijgsman het zelf omschrijft.
schoolvoorbeeld van een self-made man
“ERA moet groeien naar 150 kantoren tegen 2025. Om die groei waar te maken, richten we ons zowel tot ondernemers die een nieuw kantoor willen openen, als tot bestaande makelaars die met ERA willen samenwerken.” Telefoontje van levensbelang In 2006 stapt Johan Krijgsman voor het eerst één van de ERA kantoren binnen. Hij is amper 19 en komt solliciteren bij Jan Verheyen, zaakvoerder van het toenmalige ERA Renomar filiaal in Sint-Niklaas. “Dat gesprek ging op zich wel goed, maar ik kreeg niets meer van Jan te horen, dus ik dacht dat het een verloren zaak was”, vertelt Krijgsman. “Als ik toen de moed niet zou hebben gehad om Jan toch terug te bellen - waardoor hij me alsnog een job aanbood - had ik hier nu niet gestaan. Zo zie je maar: details maken het verschil en kunnen je hele leven bepalen.” Uit de comfort-zone Vier jaar later start Krijgsman zijn eigen netwerk met “ERA Wonen”, dat intussen al uit 6 kantoren bestaat. En nu - 13 jaar na zijn eerste dag als makelaar - kan hij nog steeds zijn ondernemersdrang niet onderdrukken: met de acquisitie van de meerderheid van de aandelen van ERA Belgium, zet Krijgsman de volgende stap. Hij wordt de nieuwe CEO. “Een beslissing waarvoor ik ver uit mijn comfort-zone moest komen. Maar dat zijn meestal de beste beslissingen, want alleen zo geraak je vooruit. Ik ben enorm gemotiveerd om het sterke merk dat ERA is naar een nòg hoger niveau te tillen”, verklaart de nieuwe CEO. Marktleiderschap, imago en cohesie De drie belangrijkste punten voor ERA 2.0 formuleert Krijgsman als CIBINFO — nr 83 // 2019
marktleiderschap, imago en cohesie. De Waaslander wil zijn medewerkers een duidelijke boodschap meegeven: “Wij zijn marktleider in Vlaanderen, maar we stralen dit veel te weinig uit. We moeten het luidop durven zeggen - en er ook meer naar handelen. ‘Leading by example.’ Daarnaast hebben we een heel betrouwbaar en professioneel imago bij de klanten, maar moeten we nog meer inzetten op innovatie en meer aandacht hechten aan onze branding. ERA is een sterk merk, en dat moeten we laten zien, tot in de kleinste details.” ”Dat gaat ook onze gedeelde identiteit en de cohesie tussen de verschillende ERA kantoren terug versterken. Die is van goudwaarde, daar ligt onze kracht: door best practices met elkaar te delen, maar ook zaken die fout zijn gegaan en daarvan te leren hoe we die in de toekomst kunnen vermijden. Feedback is namelijk de oorsprong van innovatie, de feedback van àlle ERA medewerkers. En die innovatie is
broodnodig, want de concurrentie in de makelaardij is moordend in België, stilstaan is achteruitgaan.”, vertelt Krijgsman. Wil je je kans grijpen om een ERA makelaar te worden? Schrijf je in via www.era-effect.be en we nodigen je uit voor een kennismaking met ERA.
150 kantoren tegen 2025 Met deze plannen wil Krijgsman een sterke groei creëren: tegen 2025 moet het Belgische netwerk uitbreiden naar 150 kantoren. “We hebben onze ‘blind spots’ - de belangrijkste regio’s waar ERA nog geen kantoor heeft - in kaart gebracht. Het zijn er 99 over heel België. Met andere woorden: er ligt nog veel potentieel in de Belgische markt. In elk van die ‘blind spots’ kunnen gemotiveerde ondernemers dus een nieuw ERA kantoor openen. Maar ook bestaande kantoren kunnen er een samenwerking met ERA aangaan”, concludeert de CEO.
Publireportage 31
Geen geld te verliezen Met de hulp van de Energiecentrale verliest uw huurwoning geen waarde.
Vanaf 2020 gelden de nieuwe energienormen voor (huur)huizen: • Dakisolatie is verplicht • Enkel glas is verboden Zorg ervoor dat uw woning conform wordt. Contacteer de Energiecentrale voor 32 gratis advies & begeleiding.
energiecentrale@stad.gent 09 266 52 00 stad.gent/verhuren