Økonomi og Pristeori m.m. TRV

Foredragsfoiler / foredragsnotater Eiendomsverdi

Læremål:

Kandidaten skal kunne sette en markedsverdi på et objekt basert på en analyse av alle relevante kriterier som kan påvirke markedsverdien for det objektet som takseres. Kandidaten skal kjenne de hjelpemidlene som foreligger som støtte til å sette riktigst mulig markedsverdi (eks. Eiendomsverdi)

I denne delen av kurset skal takstingeniøren få en grunnleggende kunnskap om renter og nåverdi og investeringsanalyser og enklere beregninger som en takstingeniør må beherske for å utøve yrket. Det skal gis en innføring i pristeori og hvordan en beregner markedsverdien av et objekt og en innføring i hvilke elementer som inngår i en slik vurdering. Sammen med dette skal det gis en innføring i hvordan en markedsanalyse gjennomføres for et takstobjekt basert på de elementene som har generell gyldighet og de elementene som er spesielle for det aktuelle takstobjektet. To like hus på tilnærmet like store tomter kan ha helt forskjellig markedsverdi, og det er nesten alltid verdien av tomta som utgjør forskjellen(beliggenheten). Det er det «markedet» er villig til å betale for tomta som er avgjørende. Takstingeniøren skal få en grundig innføring i hvilke elementer som spiller inn og hvordan dette påvirker den økonomiske vurderingen.

Eksempelvis: • Geografi, • Naboprofil, • Kommuneøkonomi, • Tilgang til skole/barnehager m.m., • Rekreasjonsmuligheter, • Kommunikasjoner, • Sammenlignbare salg, • Beliggenhet/miljø, • Overinvestering m.m.

Overinvestering

Det er viktig at takstingeniøren er bevisst at det er investeringer som ikke nødvendigvis gir uttelling i høy markedsverdi og dette skal belyses i kurset.

14

Av og til opplever vi at det er foretatt store investeringer i for eksempel dyre luksuriøse materialer, styringssystemer for lyd og bilde og andre ting som eier syntes var viktig for han. Kostbart grunnarbeid – vanskelige grunnforhold gir ikke eiendommen høyere verdi. Luksusbetont innredning i boligen skal gis en reservert verdisetting. Det kan være en utfordring for takstingeniøren å forklare at dette kanskje er investeringskostnader du ikke vil få igjen med mindre det skulle dukke opp en kjøper som har samme interesser. Det vil si at den gjennomsnittlige kjøper er ikke villig til å betale for dette. Takstingeniøren skal vurdere hva en normal markedspris vil være, og da er det ikke alltid at disse investeringene kan legges til grunn fullt ut for beregning av markedsverdien. Det kan det være en utfordring å forklare til oppdragsgiver.

Det skal gis en innføring i hvordan man beregner: • Annuiteter, • Nåverdier, • Verdiberegning av boretter • Innløsningsverdier for festetomter • Avkastingskrav • Utleievurdering- kapitalisert verdi • Beregning av teknisk verdi • Sammenlignbare omstningspriser • Kontantstrømsanalyser • Differansemetode

Litteratur - eksempler:

Foredragsfoiler Foredragsnotater Markeds- og pristeori NEAK 2007, Desire, Leonardo (lærebøker på nett) Markedsanalyse i eiendomsmarkedet, NEAK 2007, Desire, Leonardo. Innføring i taksering NEAK (2016/2017) Kap. 3 Takseringsmetoder & vurdering av eiendommens verdi, NEAK 2016

Læremål:

Studenten skal kunne forstå, og redegjøre for, prisdannelsen i et fungerende marked og kunne redegjøre for hvilke elementer som påvirker prisdannelsen. Studenten skal kunne forstå og forklare hvordan en foretar beregninger av de økonomiske forholdene som er opplistet over og redegjøre for hva de enkelte punktene omfatter og i hvilke tilfeller de skal benyttes.

15