Service Lärm
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Etwas weniger gut schneiden hingegen der Zuger- der Zürichund die Tessiner Seen mit den verkehrsreichen Ufern ab da sie an den Nord-Süd-Verkehrsachsen liegen. Die meisten Schweizer müssen indessen mit lärmbelasteten Wohnlagen Vorlieb nehmen. Wobei es in der gleichen Gemeinde sehr grosse Unterschiede gibt: Wer in Zürich-Schwamendingen entlang der Autobahn wohnt dem brausen täglich 130‘000 Fahrzeuge um die Ohren während die Bewohner an Top-Standorten wie dem Zürichberg ungestört den Amseln lauschen können. Die Auswirkungen einer Verkehrsberuhigung auf den Wert von Liegenschaften sind ganz erstaunlich. Als 2010 Zürichs Westrasse vom Transitverkehr mit 80 Dezibel vom Lärm befreit und zur normalen Quartiersstrasse mit Tempo 30 zurückgestuft wurde explodierten die Preise von Liegenschaften förmlich.
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Lärm als externer Kostenfaktor Jeder sechste Schweizer ist lärmgeplagt. Lärm ist die Schatten seite von Fortschritt und Wachstum. Bund Kantone und die SBB geben Millionensummen aus damit «belärmte» Bürger einiger massen ruhig schlafen können. Die SBB zum Beispiel verbauten in den letzten zehn Jahren 800 Millionen Franken für Lärmschutzmassnahmen vor allem für leisere Güterwagen Schallschutzwände und bessere Fenster. Laut dem Bundesamt für Raumentwicklung betrugen 2007 die externen Kosten des Verkehrs von Strasse und Schiene 9 Milliarden Schweizer Franken wobei der überwiegende Teil (95 Prozent) auf den Strassenverkehr entfiel. Als »externe» Kosten versteht man die nicht vom Verkehr gedeckten Krankheitskosten (rund 10 %) und die Entwertung im Immobilienbereich (90 %) durch den Verkehrslärm. Wie zu erwarten ist erleiden Gebäude an lärmigen Lagen eine Wertverminderung und die Mieterträge in Mehrfamilienhäusern fallen geringer aus. Immobilienökonomen der Zürcher Kantonalbank (ZKB) wollten dies genauer wissen und haben 2011 ein umfassendes Lage-Rating für Immobilien erarbeitet mit dem sich erstmals auch die Wertminderung von Miet liegenschaften durch Lärm ermitteln lässt. Damit kann die
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Wertverminderung
info
Neben Lärm spielen auch andere Umweltfaktoren eine Rolle. Wertvermindernd kann laut einer anderen Studie der ZKB («Wertvoller Boden», 2008) auch die Lage einer Liegenschaft neben einer Hochspannungsleitung sein. Sie geht von Einbus sen von 4 Prozent aus. Die Wertverluste bewegen sich dabei in einem ähnlichen Rahmen wie beim Fluglärm, die laut ZKB sogar 5 – 6 Prozent betragen können. In stark belasteten Gemeinden wie etwa Zumikon (ZH) können sie die Wertverlust leiter bis 30 Prozent hochklettern. (sth)
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hedonische Methode welche die Bewertung einer Immobilie bestimmt um eine wichtige Komponente erweitert werden. Die hedoni sche Methode stützt sich auf Faktoren wie Zentralität Steuern Sonneneinstrahlung oder Aussicht.
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Bahn senkt Mieten mehr als Strasse Die ZKB-Analysten konnten dank der Lärm-Datenbank SonBase des Bundesamtes für Umwelt (Bafu) und einem geografischen Informationssystem GIS erstmals einheitliche flächendeckende Aussagen zum Ausmass von Lärmbelastungen machen. Sie haben mit dem Verfahren die Immobiliendaten von 660’000 Schweizer Wohnungsinseraten bzw. 160’000 Gebäuden aus dem Zeitraum 2002 – 2010 ausgewertet und den Einfluss von Lärm immissionen auf den Mieterlöse quantifiziert. Die Auswertung ergab dass 60 Prozent der Objekte durch Strassen- aber nur 4 Prozent durch Bahnlärm im Mietwert beeinträchtigt sind. In der Schweiz sind 70’000 Menschen durch übermässigen Bahnlärm beeinträchtigt während es beim Strassenlärm aber 1 2 Millionen sind. Entgegen den Erwartungen haben die ZKB-Analysten festgestellt dass Bahnlärm bei Miethäusern einen höheren Preisabschlag bewirkt nämlich 0 26 Prozent pro Dezibel mehr Lärm während dies beim Strassenlärm «nur» 0 19 Prozent pro Dezibel sind. Bahnlärm wird subjektiv offenbar stärker gewichtet. Die Wertminderung durch Fluglärm liegt übrigens bei 0 11 Prozent pro Dezibel.
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Wertvermindernd: Immobilie an Strassenkreuzung in Luzern.
50 Haus magazin 4/2013
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Bilder: zVg
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