IRODAPIAC Erősödött a

IRODAPIAC |Az utóbbi két negyedévben – a gazdaság újraindulásával és a kevés átadás miatt – kissé csökkent a kihasználatlanság mértéke az irodapiacon, de a pandémia alatt szerzett „sebeket” biztosan nem heveri ki egyhamar a szegmens. Az ismert home offi ce-os trendek mellett a környezetvédelmi szempontok is egyre hangsúlyosabbak az irodakeresésnél, és természetesen az árnövekedés is valószínű, hogy begyűrűzik.

ERŐSÖDÖTT

A KÖRNYEZETTUDATOSSÁG

A járvány igazi gyomorszájütést vitt be a hazai irodapiacnak: az egyik kulcsmutató, a kihasználatlanság mértéke a 2019 végi, mindössze 6 százalék körüli szintről tíz százalék közelébe nőtt tavaly nyáron. Öröm az ürömben, hogy a gazdaság újraindítása kicsit felrázta a szektort, visszatért az élet az irodaházakba. Igaz, a szakértők azt is hozzáteszik, hogy a kevés új átadásnak szintén szerepe volt a kihasználatlanság csökkenésében (lásd erről a Számláló rovat adatsorait e lapszámunk 9. oldalán).

Látványosabb káosz és összeomlás azért nem következett be, mert a vállalatok többsége stabil maradt (részben a kormányzati mentőöveknek köszönhetően), illetve ha gondok is adódtak, a hosszú távú, legalább három-öt évre megkötött irodabérleti szerződésekből nem tudtak kiugrani. Arról nem is szólva, hogy a cégvezetők, üzleti döntéshozók nagy hányada az első két-három hullámot követően itthon és, külföldön is hosszú hónapokig kivárt, hogy kiderüljön, milyen lesz a pandémia utáni világ, miként kell átszabni egy-egy kis cég vagy közepes és nagyvállalat működését.

Az irodapiac szempontjából egyáltalán nem lényegtelen a járvány alatt a korábbinál szélesebb körben elterjedt, de utána is igen erős elvárásként velünk maradó otthoni munkavégzési (home office) lehetőség jól ismert trendje. Az elmúlt egykét évben e munkavállalói igény legkülönfélébb variációi honosodtak meg, befolyásolva az irodaméreteket.

No persze ez nem azt jelenti, hogy felére-harmadára csökkent egy ugyananynyi dolgozót foglalkoztató társaság irodaigénye. Korántsem. Sok helyen a korábban nem létezett távolságtartási szabályok miatt lett szükség megnövekedett térre, másutt a dolgozók ragaszkodtak a saját szobáikhoz vagy legalább asztalaikhoz akkor is, ha heti öt helyett csak három napot ülnek ott.

FONTOS DOLGOK

A pandémia okozta sokkszerű társadalmi-gazdasági változások új irányvonalat hoztak az irodapiacon, nemcsak itthon, hanem globálisan is. Előtérbe került a környezeti-társadalmi-vállalati felelősségvállalás (environmental, social and corporate governance – ESG) szemlélete. Ez működik az irodák kiválasztása

terén is. Ez azt jelenti, hogy a befektetők és az üzleti partnerek olyan cégek vagy ingatlanberuházók termékeit részesítik előnyben, amelyek kiemelten figyelnek a környezettudatosságra.

Jakab Zsolt, a Diófa Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzsere szerint ha megnézzük a régiós vagy a magyar piac irodaházait, akkor itt is látható, hogy négy-öt éve egy-egy fontos környezetvédelmi tanúsítvány megszerzése inkább csak egyfajta plusz volt, amiért a bérlőktől nem lehetett magasabb díjakat kérni. Csupán mutatóba került napelem vagy esővíz-hasznosító rendszer egy épület tetejére. Ezzel szemben ma már maguk a bérlők – azaz a legtöbb nagyvállalat döntéshozói – kifejezetten kérik, igénylik a zöldmegoldásokat, amikor új irodát keresnek, hiszen az ő ügyfeleik, partnereik, sőt akár tőzsdei részvényeik befektetői is figyelnek erre.

A szabályozói változások is erősen hatottak a piacra. Készülnek ugyanis az EU Taxonomy irányelvhez kapcsolódó szabályozási technikai sztenderdek (RTS), melyek alapján már jövőre elkezdik egységes elvek mentén felmérni, hogy mekkora egy-egy társaság környezeti terhelése, például szén-dioxid-kibocsátása. Pár év elteltével pedig várhatóan jelentős anyagi előnyökhöz jutnak a klímalábnyomukat csökkentők egy akár a mai kvótakereskedelemhez hasonló rendszerben.

ÁRNYOMÁS

További átrendeződés felé mutató hatásokat gyakorolt a piacra az inflációs nyomás. Az ennek kapcsán növekvő béreket, valamint az energiaárak látványos emelkedését kell elsősorban említeni. E befolyások mértéke már most nagy, ez pedig szignifikánsan megjelenik az üzemeltetési kiadásokban is. Ezek biztosan nem csökkennek, hiszen többek között a takarítás, a karbantartás, az őrzés, a recepció és a hűtés-fűtés költségei is nagymértékben nőttek. Ugyanakkor a zöldmegoldásokkal, az energiafelhasználás mérséklésével legalább visszafogható a kiadások túlzottan dinamikus egekbe szállása.

Ám az építési költségek mellett az irodaházakba befektető nagy alapok, intézmények hozamelvárásai is nőnek a gyorsuló pénzromlási ütem miatt, így a négyzetméterre vetített bérleti díj a minőségi A kategóriában mindenképpen növekedhet, akkor is, ha a kereslet maga nem bővül túlzottan.

JAVULÓ ADATOK

Az irodapiac legfontosabb felmérését negyedévről negyedévre a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, angol rövidítéssel BRF) nevű szervezet adja ki, melynek tagjai a legnagyobb irodaközvetítők, így a CBRE, a Colliers, a Cushman & Wakefield, az Eston International, a JLL és a Robertson Hungary. Friss anyaguk január 21-én jelent meg, és már a múlt év utolsó három hónapjának a trendjei is látszanak belőle. Salamon Adorján, az Eston International vezetője azt mondta, az irodapiac tavalyi negyedik negyedéves eredményei továbbra is tükrözik a pandémia okozta bizonytalanságot, ugyanakkor szerinte is bizakodásra ad okot az enyhén bővülő éves bruttó kereslet, a tranzakciók számának a növekedése, valamint az üresedési ráta stagnálása.

A legújabb adatok alapján a modern irodák teljes budapesti állománya jelenleg 3,955 millió négyzetmétert tesz ki, melyből 3 301 750 négyzetméter A és B kategóriás, spekulatív (tehát más számára, kiadásra épített) terület, 653,9 ezer négyzetmétert pedig a saját tulajdonú irodaházak foglalnak el. Kevéssé jó hír, hogy az óesztendő október–decem be ré ben a fővárosi modern irodák állománya nem bővült új irodaházzal. Elsőre az sem biztató, hogy az üresedési ráta az előző három hónaphoz képest nőtt, jelenleg 9,2 százalékon áll. Ez azonban mindössze 0,1 százalékpontos negyedéves növekedést jelent. A 10 százalék körüli negatív csúcsról azonban azért is sikerült lejjebb menni, mert új ház nem, illetve alig került a piacra az elmúlt negyedévek folyamán.

Persze az üresedés szórása nagy: Buda felkapott központjában (a Margit körúton belüli terület) és annak közeli vonzásában 5,5 százalékos volt az arány, s továbbra is az agglomerációban a legnagyobb 31,1-del. Jó hír ugyanakkor, hogy a bruttó kereslet 2021 negyedik negyedében 112 280 négyzetmétert tett ki, ami az előző három hónaphoz képest 38, az előző év azonos időszakához mérten pedig 30 százalékos bővülés. Igaz ugyanakkor az is, hogy a teljes keresleten belül a szokásos szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt, 48 százalékkal. Az új kontraktusok 30 százalékot tettek ki, az előbérleti szerződések részaránya 13, a bővüléseké pedig 9 százalékos volt.

NÉPSZERŰ HELYEK

A legerőteljesebb bérlői aktivitást a Váci úti irodafolyosón mérték a szakértők: a teljes friss volumen harmadát itt kötötték le. A második helyen a dél-budai alpiac végzett 22 százalékkal, jobbára a fejlődő újbudai irodaparkok okán. Ezt a városrészt Buda központja (13 százalék) és a pesti centrum (11) követte. Az észak-budai (III. kerület) alpiacon a teljes volumen 8 százaléka realizálódott.

Érdekes az új kontraktusok megoszlása is. E szerint a BRF 151 bérleti szerződést regisztrált a negyedik negyedév folyamán; az átlagos méret 745 négyzetméter volt. Mindössze 12 szerződést kötöttek 2000 négyzetméternél nagyobb területre, amely 8 hosszabbítást, 2 új bérletet, továbbá egy előbérleti tranzakciót, valamint egy bővülést foglal magában. Ezen időszak legnagyobb üzlete a Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság (KEF) hosszabbítása és bővítése volt a Center Point irodaházban, összesen 16 000 négyzetméteren, míg a legjelentősebb új bérlet egy 5250 négyzetméteres területre szólt az Office Garden IV. irodaházban.

HG