DRÁGULÁS Ingatlanár-inflációval szembesülnek a jegybankok

INGATLANÁR-INFLÁCIÓVAL

SZEMBESÜLNEK A JEGYBANKOK

DRÁGULÁS | Számos fejlett országban, de feltörekvőben is egy év alatt két számjegyű mértékben nőttek az ingatlanárak. A jegybankok nem nagyon tudnak mit kezdeni ezzel, holott ha a drágulás megjelenik a lakásbérleti díjakban, az tartós infl ációs nyomást eredményezhet.

139 ÉVES VIKTORIÁNUS HÁZAT KÖLTÖZTETNEK SAN FRANCISCÓBAN. NAGY ERŐK HÚZZÁK AZ INGATLANÁRAKAT

Szédítő ütemben nőnek világszerte az ingatlanárak. Az Egyesült Államokban például harminc éve nem látott tempóban, a briteknél pedig 17 esztendeje nem volt ilyen gyors az iram. Hasonló a helyzet Németországban, Ausztriában, Lengyelországban. Még az elöregedéssel küzdő Japánban és Olaszországban is emelkednek az árak.

Az okok részben ismertek: a pandémia miatt bevezetett utazási korlátozások nyomán bővültek a háztartások megtakarításai, erősödött az igény a jobb, tágasabb, zöldebb otthonok iránt. A norvég központi bank nemrég közölte, hogy Oslóban húsz éve nem látott dolog történt: többen költöztek ki a fővárosból, mint ahányan betelepültek oda.

Az ingatlanárak robbanásához az is hozzájárult, hogy a jegybankok történelmi mélypontokra nyomták le irányadó kamataik szintjét, és eszközvásárlási programokkal igyekeztek segíteni a gazdaságot – vagyis nagyon olcsóvá vált a hitel. Továbbá válság idején általában megnő a reáliák iránti kereslet, így az ingatlan újra népszerű befektetési célponttá vált.

AZ INGATLANÁRAK VÁLTOZÁSA 2021. I. NEGYEDÉV

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. … 47.

USA Hollandia Kanada Peru Izland

Forrás: Knight Frank Global House Price index

DELAWARE-I POSTAFIÓK

A központi bankokat mindez nehéz helyzet elé állítja. Az Egyesült Államok egyik legnagyobb jelzálog-hitelezője, a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) például úgy véli, hogy a 2000-es évekkel szemben a mostani drágulás átgyűrűzik majd a bérleti díjakba, s így fokozza az inflációs nyomást. Eric Rosengren, a Federal Reserve Bank of Boston elnöke nemrég úgy nyilatkozott: az USA most nagyon nem engedhet meg magának egy újabb ingatlanpiaci lufit, főleg nem annak a kidurranását.

Egy amerikai ingatlanpiaci szövetség adatai alapján a meglévő lakások értékesítési árainak a mediánja már májusban 23,6 százalékkal volt magasabb az egy évvel korábbinál, első ízben érve el a 350 ezer dollárt. Bostonban például általánossá vált, hogy a lakásokat készpénzes licittel bocsátják áruba. Robert Kaplan, a dallasi Fed elnöke szerint „egyre gyako-

ribb, hogy a győztes nem egy család, hanem egy Delaware állambeli (adóparadicsom) postafiók, vagyis egy olyan befektető, aki/amely talán soha nem is látta azt a házat, amelyet megvett”.

Új-Zélandon a kormány, látva a lakások egy év alatt bekövetkezett több mint 20 százalékos drágulását, arra kérte a jegybankot, hogy fontolja meg monetáris politikai döntéseinél az ingatlanárak „fenntarthatóságát”. Hasonló jelzéseket adott a norvég központi bank: hamarosan szigoríthatják monetáris politikájukat az ingatlanárak növekedési ütemének a letörése érdekében. Robert Kaplan arra hívta fel a figyelmet, hogy az áremelkedés folytatódására számítva az intézményi befektetők is nagyobb arányban szálltak be az ingatlanpiacba, így tőkeerejüknél fogva kiszorítják a hagyományos vásárlókat, a lakosokat, akik így kénytelenek lesznek bérleti díjra költeni a megtakarításaikat.

Christine Lagarde, az Európai Központi Bank (EKB) elnöke is kénytelen volt szembesülni a problémával, miután az Európai Parlamentben egy meghallgatáson kemény kritikával illették az intézmény ultralaza monetáris politkáját. Szerinte „nincs jele annak, hogy az eurózóna egészében ingatlanpiaci buborék alakulna ki, néhány ország és város problémája ez”.

MEGOLDÁSI KÍSÉRLETEK

A jegybankok amúgy is nagyon nehezen tudnak mit kezdeni ezzel a területtel. Ha kamatemelésekkel drágítják a hiteleket, az kihat a jelzálogpiacra is – megnövekednek a törlesztőrészletek, megfojthatják a kibontakozóban lévő gazdasági bővülést, megtorpanhat a munkanélküliség csökkenése. Valamit persze lehet azért csinálni, például az új-zélandi köz-

2015=100 százalék

Portugália Luxemburg Ausztria

Magyarország

Hollandia Németország Kanada Spanyolország Új-Zéland Chile Csehország Svédország USA Dánia Svájc Eurózóna-átlag Lettország Nagy-Britannia Szlovákia Norvégia Kolumbia Görögország Franciaország Belgium Szlovénia Ausztrália Írország Japán Dél-Afrika Olaszország Dél-Korea Lengyelország Észtország Finnország Litvánia 133 133 129

126

126 125 124 123 121 121 121 119 117 115 114 114 114 112 111 109 109 108 107 106 105 104 102 102 100 98 97 97 96 96

91

*2020. IV. negyedév. Forrás: IMF

ponti bank az ingatlan adott értékének a függvényében korlátozta a felvehető hiteleket. Attól a ponttól kezdve azonban, hogy a buliba az intézményi befektetők is beszállnak, ennek csak csekély befolyása van az áremelkedésre, viszont még jobban kiszorítja a háztartásokat a piacról. Megoldás lehetne például az is, amit a bostoni Fed elnöke javasolt: ha az amerikai jegybank megkezdi monetáris politikájának a szigorítását, akkor a jelzáloghitel-levelek vásárlásait ugyanolyan mértékben csökkentse, mint az állampapírokéit. A Federal Reserve jelenleg havonta 40 milliárd dollárért vásárol jelzáloghitel-papírokat, államkötvényeket pedig 80 milliárdért, vagyis ha egyenlő mértékben vágja vissza a vételeit, az nagyobb hatással lesz a jelzálog-, mint az államkötvénypiacra. Önmagában azonban ez legfeljebb csak fékezi az árak növekedési ütemét, megállítani nem fogja. Részmegoldás lehet az is, ha az állam fogja vissza a közvetlenül lakásvásárlásra szánt támogatásait, adókedvezményeit, s hozzá kell tennünk, hogy ez politikai szempontból is kényes kérdés.

ÁLLAMOSÍTÁST!

Berlinben nemrég tüntettek a lakásbérlők, azt követelve, hogy az állam sajátítsa ki az intézményi befektetők által tulajdonolt lakáscélú ingatlanok egy részét, összesen körülbelül kétszázezret. A tiltakozás nem sokkal azt követően történt, hogy a német alkotmánybíróság alkotmányellenesnek nyilvánította a berlini önkormányzat által bevezetett maximált bérleti díjat. Az országban 2015 óta szövetségi jogszabályok korlátozzák az elkérhető lakbért, Berlin azonban úgy gondolta, hogy ez a szabályozás nem megy elég messzire. A német főváros lakossága a pandémia előtt évi 40 ezer fővel bővült.

Kemény a helyzet az USA-ban is, ahol Joe Biden elnök meghosszabbította ugyan július 4-ig, a nemzeti ünnepig a kilakoltatási moratóriumot, ezt követően azonban egy felmérés szerint 4,2 millió ember lakhatása került veszélybe.

D. GY.

A NEMZETKÖZI VALUTAALAP GLOBÁLIS INGATLANÁRINDEXE

Pont

2000 2001 20022003200420052006 200720082009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020

Forrás: IMF