LAKÁSHITELEK Magasabb fordulatszámon

LAKÁSHITELEK | Új csúcsra nőtt áprilisra a frissen megkötött lakáshitel-szerződések összege. A piac MAGASABB élénkülését több tényező támogatja, köztük a felújítási céllal felvett kölcsönök mennyiségének ugrásszerű növekedése is. FORDULATSZÁMON

Egyre jobban alakul az év a lakáshitelezés szempontjából: a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint áprilisban 107,6 milliárd forintnyi új szerződést kötöttek a háztartások a pénzügyi szolgáltatókkal, erre korábban még nem akadt példa. Ennek – és a szintén igen erősre sikerült márciusi értékesítésnek – köszönhetően az első négy hónap már több mint 340 milliárdos volument hozott, ami éves összevetésben 7,7 százalékos bővülés.

Az erősödő piaci aktivitás – és részben a még mindig élő hiteltörlesztési moratórium – hatására a lakáshitelek állománya is folyamatosan gyarapodik a lakosságnál: április végére elérte a 4125,8 milliárd forintot, ami 10,7 százalékkal több az egy évvel korábbi mennyiségnél.

ÁTRENDEZŐDŐ PORTFÓLIÓ

Az új kihelyezések összetételét vizsgálva ugyanakkor felfedezhetők érdemi elmozdulások a piacon. Az változatlan trend, hogy egyre kevesebb adós választja a változó kamatozású konstrukciókat, amelyekből négy hónap alatt már csak 2,8 milliárd forintnyit helyeztek ki a bankok: ez az öszszes friss szerződés mindössze 0,8 százalékát jelentette. A múlt év első négy hónapjával összevetve jelentősen csökkent a 10 éven túli kamatperiódusú – tehát végig fix kamatozású – konstrukciók aránya: ezek súlya az esztendő első harmadában már

A LAKÁSHITELEKNÉL* 340,6

Milliárd forint

168,2

2017 2017 2017 2017 2017

éppen 11 százalék alatt maradt, miközben egy évvel korábban még 14,7 százalék környékén mozgott. Az 5 és 10 év közötti kamatfixálású kölcsönök aránya viszont már közelíti a 60 százalékot, miközben egy esztendeje még 55-öt tett ki. Ez azt mutatja, hogy az adósok nagy többsége a tízéves kamatperiódust választja az újonnan felvett kölcsönöknél, ami elég nagy kiszámíthatóságot eredményez.

Nem is véletlen, hogy az MNB adatai szerint egyedül az 5–10 éves kamatfixálású lakáshitelek azok, amelyeknél csökkent a szerződésekben szereplő átlagos kamat: 2021 áprilisában 3,65 százalékot ért el, ez 18 bázisponttal kisebb az egy évvel korábbinál. A többi kategóriánál viszont felfelé kúsznak az átlagos ráták: a legfeljebb egyéves fixálású hiteleknél a legszembetűnőbb a változás, ahol egy esztendő alatt több mint egy százalékponttal, 3,97 százalékra ugrott a szerződésekben szereplő középérték.

NŐ A FELÚJÍTÁSOK SZEREPE

A jegybanki statisztikákon közben igen jól látszanak a januárban indult otthonfelújítási program és a február óta elérhető támogatott felújítási hitel ösztönző hatásai is. Az MNB adatai alapján ez év első négy hónapjában már 23,2 milliárd forintnyi lakáshitelre szerződtek kifejezetten felújítási céllal az adósok, miközben a tavalyi azonos időszakban valamivel tízmilliárd felett mozoghatott a volumen. Ezzel a felújítási hitelek aránya 2021 első harmadában már megközelítette a 7 százalékot az új kontraktusokon belül, miközben korábban rendre 3 és 4 százalék között mozgott.

Figyelemre méltó emellett, hogy miközben februárban még 2,8 milliárd forint körül alakult a felújításra felvett lakáshitelek szerződéseinek az összege, addig március már 6,7, április pedig 11,2 milliárdos volument hozott. A renoválások beindulásával pedig mind a szerződéses összegnél, mind a felújítási hitelek arányánál ugrásszerű növekedés várható.

TÁMOGATÓ HATÁSOK

A Bankmonitor.hu elemzése szerint több olyan támogató tényezőt is azonosítani lehet, amely fűti a lakáshitelek iránti keresletet. A portál például felhívta a figyelmet arra, hogy ez év elején a lakástámogatások körét kibővítette a kormány. A vásárlásokhoz kapcsolódó illetékmentesség, az új építésű ingatlanok áfájának 27ről 5 százalékra csökkentése, illetve az adó-visszatérítés érezhető segítség az otthont keresőknek. Egy 50 millió forint értékű új lakásnál az illetékmentesség és az áfa-visszatérítési támogatás önmagában 4,38 millió forint pluszkedvezményt jelent. Éppen ezért – áll az elemzésben – sokan kivártak a múlt esztendő végén. Ez a halasztott kereslet azonban fokozott mértékben jelenhetett meg 2021 elején a lakáspiacon, ami értelemszerűen használt a lakáshitelpiacnak is.

A halasztott keresletnek köszönhetően – áll az elemzésben – a használt ingatlanok adásvétele is rekordot ért el: a Duna House becslése alapján mind februárban, mind márciusban csúcsot döntött a tranzakciószám. Látható – tették hozzá a szakértők –, hogy az adásvételeket némi késéssel követi a hitelfolyósítás, ami érthető, hiszen nagyságrendileg hat-nyolc hét egy hiteligénylés bírálati ideje. Márpedig a kérelem beadásának jellemzően feltétele az

aláírt adásvételi szerződés. A Duna House áprilisi és májusi becslése már rendelkezésre áll. Ezek alapján a lakásvásárlások száma valamelyest esett a márciusi rekordhoz képest, ugyanakkor az adásvételeké még mindig igen magas. Emiatt várhatóan a folyósított lakáshitelek összege is magasan marad májusban a Bankmonitor szakértőinek a várakozásai alapján, bár vélhetőleg nem dől majd meg az áprilisi csúcs.

A jelentős hitelfolyósítás emellett annak is köszönhető, hogy a hitelköltségek jelenleg rendkívül alacsonyak. Ezt jól mutatja, hogy olcsóbb a magyarok kedvenc piaci lakáskölcsöne, mint a támogatott csokhitel. Ugyanakkor ez az állapot nem maradhat fenn sokáig, a dráguló kölcsönök pedig valamelyest mérséklik majd a hitelkeresletet. A tervezett áremelkedés egyelőre nem jelentős – 0,3-0,5 százalékpont –, emiatt a lakáshitel keresletre gyakorolt hatása nem lesz kiemelkedő. Ugyanakkor a portál szakértői úgy vélik, a halasztott kereslet kifutása, a csökkenő lakásvásárlási kedv és a kamatemelkedés együttesen már érezhetően mérsékelheti a nyár folyamán a kifizetett lakáshitelek havi összegét.

A LAKÁSHITELEK

ÁLLOMÁNYA*

Milliárd forint 4125,8

3727,8

3411,1

2966,8 2942,1 3081,3

2016 2017 2018 2019 2020 2021

*Adott év áprilisában. Forrás: MNB

BARÁT MIHÁLY