Winter CSFRA Newsletter for Tenants - English, Spanish, Chinese

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RentStabilizationNews

Why am I Receiving this Letter?

This newsletter is in your mailbox because you live in a rental property covered by the Community Stabilization and Fair Rent Act (CSFRA).

What is a Covered Unit?

The CSFRA provides rent stabilization for most apartment buildings in Mountain View with 3 or more units built before February 1, 1995 and provides eviction protections for most 3 or more unit buildings built before December 23, 2016.

Check mountainview.gov/rentstabilization or call (650) 903-6136 to get updated information on your coverage.

CSFRA and Relocation Assistance Basics

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Rent Stabilization

❑ All rent increases during a tenancy are limited by law

❑ Rent increases are limited to a certain percent every year

❑ Only one increase can be given every 12 months

❑ Increases can only be given if the landlord is in compliance with the law

❑ Both tenants and landlords can request individual rent increase or decrease adjustments from the City through a petition process

Eviction Protections

❑ Tenants cannot be asked to move out without a lawful reason

❑ Landlords must notify tenants of the reason in a written letter

❑ A tenant can only be evicted for 9 lawful reasons (“just causes”)

• Failure to Pay Rent

• Breach of Lease

• Nuisance

• Criminal Activity

• Failure to Give Access

• Necessary Repairs

• Owner Move-in

• Demolition

• Withdrawal from Market

Relocation Assistance

❑ Landlords may have to offer tenant relocation assistance if they evict tenants for the following reasons:

• Necessary Repairs

• Owner Move-in

• Demolition

• Withdrawal from Market

❑ If tenants qualify, they receive money and other support when terminated

Utility Adjustment

Petitions

In summer of 2024, a onetime Utility Adjustment Petition process will be released to allow landlords to incorporate utilities currently charged separately from rent or through RUBS into a fixed amount included in a tenant’s rent. Property owners need to complete and file petitions within the deadlines to qualify for and apply the adjustment

If a landlord does not file a petition within the deadlines, the current rent is now assumed to include utilities, no separate utilities can be billed unless individually submetered, and tenants can file a petition for any previously overcharged utilities

Have you filed a tenant petition that includes utility charges?

Please note the utilities portion of the tenant petition will be paused during this transition process.

Major Changes to Utility Billing and RUBS -

Starting March 1!

On December 18, 2023, the Rental Housing Committee (RHC) adopted regulations clarifying that utilities are part of rent for units fully covered by the CSFRA. Utilities for fully covered units are going to be subject to the rent increase limitations of the CSFRA. The use of RUBS and similar utility billing systems will be phased out through a landlord petition process for existing tenancies. See CSFRA Regulations Chapter 13 at mountainview.gov/rentstabilization for more information.

Starting March 1, 2024

New Tenancies

• RUBS is not allowed

• Total rent must include utilities.

• Rental Agreement must state the total rent amount and specify the type of utility charges and fees included (e.g., water, garbage, sewer, parking, pet fee).

• Utility charges paid directly by tenant to utility service provider or sub-metered utilities are exempt.

Existing Tenancies

• For a limited time, RUBS can continue to be charged for existing tenancies

• RUBS may continue until a Utility Adjustment is implemented through the One-Time Utility Adjustment Petition Process, in accordance with CSFRA Regulations Chapter 13

• Utility charges for vacant or newly rented units may not be allocated to existing rental units through RUBS or similar systems.

• Utility charges paid directly by tenant to utility service provider or sub-metered utilities are exempt.

How does the Utility Adjustment Petition process work?

In order to incorporate applicable utilities charges into rent, landlords will need to file petitions as described below.

1. Landlords complete and submit a property-wide petition form with calculations for each unit currently being billed through RUBS, workbook and documentation to the Rent Stabilization Division before the deadline.

2. Landlords serve the completed petition form and workbook to affected tenants.

3. If the petition is complete, staff notifies the landlord and affected tenants.

a. Tenants have thirty (30) days to object to the calculations in the petition by filing a Tenant Response Form.

4. Staff reviews the petition, and any responses received, verifies calculations and issues a formal decision stating the amount of the one-time utility adjustment for each affected unit.

5. Upon receipt of the formal decision, landlords add in the utility adjustment amount at the date of the next annually allowed rent increase, after the AGA increase has been calculated.

Healthy and Safe Housing

Landlords and tenants both contribute to maintaining a rental property in a manner that is livable, healthy and safe. The CSFRA explicitly requires landlords to maintain the habitability and housing services of the property. Listed here are some, but not all, of the responsibilities for landlords and tenants. Contact our office if you have questions.

Landlord Responsibilities

• Water/hot water, heat, and electrical/gas are in good working order

• Plumbing facilities, including cold and hot water, are in good working order

• Roof, windows, walls and/or doors are waterproof and weather proof

• Building and property are clean and free from vermin and/or bug infestations

Tenant Responsibilities

• Keeping premises as clean/sanitary as the condition of the premises permits

• Using and operating gas, electrical and plumbing fixtures properly

• Disposing of garbage in a clean and sanitary manner

• Not destroying, damaging or defacing the premise

The Housing Help Center for Tenants connects tenants in Mountain View with support services and housing resources.

Come to the Housing Help Center to Learn More

• Housing Programs: Learn about rent stabilization, apply for affordable housing, and connect with rental assistance programs

• Eviction Questions: Review eviction notices and the eviction process with staff to understand what's happening and the potential outcomes

• Legal Resources: Connect to legal resources and assistance

• Support Services: Get information on food distribution, financial assistance, mediation, homelessness prevention resources and more

1st and 3rd Thursdays of the month! 6 - 8 p.m.

298 Escuela Ave. Mountain View, CA 94041

Walk-ins welcome | Attend virtually during clinic hours at mountainview.gov/housinghelpclinics

Clinics are bilingual in English and Spanish. Email mvrent@mountainview.gov to request other languages 48 hours in advance.

Contact the Program Today!

Mediation for Landlords and Tenants

Don’t know how to solve an issue you have with your landlord or neighbor? Try Mediation!

The Mountain View Mediation Program provides free dispute resolution for landlords and tenants in Mountain View. As possible solutions arise, trained mediators help guide participants toward a resolution of their own making.

It’s fast, confidential, free and effective!

Successfully resolved cases include: mediate4mv@housing.org

(650) 960-0495

• Landlord/tenant issues

• Security deposit issues

• Noise complaints

• Roommate conflicts

• Neighbor issues

ADDRESS CORRECTION REQUESTED

Upcoming Workshops

Tenant Protections: Evictions

• February 8, 2024 |6:30 p.m.

In person, 298 Escuela Ave and Virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Upcoming Changes in Utility Billing

• February 29, 2024 |6:30 p.m.

In person, 298 Escuela Ave and Virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Hard Conversations: Mediation between Landlords and Tenants

• April 11, 2024 |6:30 p.m.

In person, 298 Escuela Ave and Virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Renter Protections (Senior Focused)

• April 25, 2024 |1 p.m.

In person at Senior Center, 266 Escuela Ave

Healthy and Safe Housing

• May 9, 2024 |6:30 p.m.

In person, 298 Escuela Ave and Virtual, mountainview.gov/rspwebinars

City of Mountain View

Rent Stabilization Division Updates

• Utility Billing - On December 18, 2023, the Rental Housing Committee (RHC) adopted regulations clarifying that utilities are part of rent for units fully covered by the CSFRA. The use of RUBS and similar utility billing systems will be phased out through a petition process for existing tenancies. Utility charges for vacant or newly rented units may not be allocated to existing rental units through RUBS or similar systems. For tenancies starting March 1st, 2024, a fixed charge for utilities must be included in rent and disclosed to the tenant. Utility charges paid directly by tenant to utility service provider or sub-metered utilities are exempt.

• New Location for Housing Help Center for Tenants - The Division now offers the Housing Help Center for Tenants at the Division office at 298 Escuela Ave., where tenants can get individual support for questions about rental protections in Mountain View. Visit us on the 1st and 3rd Thursdays of the month between 6 p.m. – 8 p.m. or join us virtually at mountainview.gov/housinghelpclinics.

• Rent Payment Fees - Fees charged to tenants for paying rent using specific methods (check, card, money order, cash, etc ), are considered part of rent. These fees, if not included in the current rent and not mentioned in the rental agreement, are considered a rent increase. The CSFRA only allows rent increases once per 12 months, and the increase is limited to that year’s AGA.

See inside for details!

FY 2022-23 AT-A-GLANCE: PROGRAM

The Rent Stabilization Program* implements key tenant protection laws and programs in Mountain View. These laws provide rent stabilization, eviction protections and relocation assistance to most apartments and mobile homes in the city. Staff also implements several outreach efforts to help tenants and landlords, as well as mobile home park owners and residents, understand and follow these laws.**

Fiscal Year 2022-23

In Fiscal Year (FY) 2022-23, staff implemented new compliance and enforcement initiatives; simplified and translated program materials to improve readability, clarity and accessibility; connected with landlords and tenants in multiple ways; and partnered with more support services organizations to strengthen our ties to the community. We seek to continuously improve our service delivery, informed in large part through ongoing input received from the landlord and tenant community in Mountain View.

Key initiatives of FY 2022-23 are highlighted throughout this annual report.

LOCAL LAWS AND PROGRAMS

Community Stabilization and Fair Rent Act (CSFRA)

A voter approved measure that protects most apartments in Mountain View.

Mobile Home Rent Stabilization Ordinance (MHRSO)

A City Council adopted Ordinance that protects mobile home owners and renters in Mountain View.

Tenant Relocation Assistance Ordinance (TRAO)

A City Council adopted Ordinance that requires landlords to provide relocation assistance if eligible tenants are displaced because of renovations, redevelopment, and other activities.

Housing and Eviction Help Center (HEHC)

The HEHC offers individualized, bilingual assistance in-person or virtually twice a month to connect landlords and tenants with housing and support services.

Mountain View Mediation Program (MVMP)

The Mountain View Mediation Program assists the community by providing free dispute resolution services to all residents and business owners in Mountain View.

See pages 6, 8 and 15 for more.

* In Fiscal Year 2023-24, the Program joins the new Housing Department and will become the Rent Stabilization Division. See Looking Ahead section for information about this change (page 20).

**For ease of reading, this report refers to all of those who own properties covered by the City’s tenant protection laws, the CSFRA and the MHRSO, as landlords, including Mobile Home Park Owners.

A Look Back: COVID-19 Emergency Response

April 2020 through June 2022

The COVID-19 pandemic was highly disruptive and caused significant financial distress. Federal, State and local governments implemented emergency response measures to address the challenges.

Among many measures taken in Mountain View, the Rent Stabilization Program quickly developed a multi-pronged strategy focused on extensive outreach, preventing evictions, and stabilizing the community. We created an Eviction Help Center; developed emergency response webpages and materials; and held numerous outreach and assistance events. Staff also assisted tenants and landlords in accessing resources from outside programs. For example, over half of Mountain View households that applied for the State’s rent relief program were helped by us.

64 Rent Relief/ Eviction Help Center Clinics Held

97 Webinars, Workshops, Community Meetings and Pop-up Events Held

3,593

1

Public Inquiries Processed

870 Households Assisted

1,743 Community Members Reached

2

FY 2022-23 AT-A-GLANCE: IMPACT

Connecting with our Community

Outreach and Education is vital for the success of landlords and tenants.

Landlords and tenants must know about applicable laws in order to comply with the requirements and exercise their rights and responsibilities. Staff hosted and facilitated online and virtual workshops and office hours; attended community events; and provided critical informational materials in multiple languages including English, Spanish, Chinese and Russian.

1,435

Community members helped

97%

Of survey respondents agreed that workshops and office hours provided helpful information

15 Bilingual workshops and presentations given

Event Spotlight: Summer Community Kick-Off

In collaboration with local organizations, staff hosted a family-friendly housing-focused resource fair at Rengstorff Park on June 10, 2023 attended by over 500 people. This annual event helps keep the community happy, healthy and housed. Activities included library story time, arts and crafts, chalk drawing contest, raffle, tacos and shaved ice.

Increasing Program Accessibility

Tenant petition filings greatly exceeded the previous four years due to successful outreach efforts.

The connections made with community members during the pandemic and at public events resulted in tenants learning about their rights under the law and fostered trust with our Program.

Because of this, tenants accessing program resources significantly increased. For example, tenants filed more petitions in FY 2022-23 requesting downward rent adjustments. Many petitions required translation and code inspection services. Staff ramped up services to efficiently process this substantial increase.

45 181%

Increase in petitions between FY 2021-22 and FY 2022-23 (year-over-year)

Petitions filed for downward adjustment of rent

87%

Decided in favor of petitioner or settled with a mutually agreeable outcome (of 21 finalized petitions)

Strengthening Compliance 3

Compliance with program requirements increased significantly.

Properties must comply with the CSFRA and MHRSO. The Rental Housing Committee adopted regulations to help landlords adhere to these requirements by expanding related outreach and education as well as creating enforcement mechanisms.

Staff hosted 12 property registration workshops; mailed targeted letters to landlords; and provided one-on-one support. We also improved the functionality of the online registration portal based on feedback received from landlords.

4

Stabilizing Tenant Housing

Mountain View’s eviction rate remained stable, aided by our programs.

In FY 2022-23, we expanded the Housing and Eviction Help Center to offer more housing support services with the goal of reducing evictions by increasing awareness of programs and resources. Free legal consultations for tenants facing eviction was also available.

When termination notices were filed with the Program, staff immediately followed up with tenants and landlords and mailed informational packets to affected households. Each packet contained pertinent details on what to do and expect when facing eviction and provided information for related support services.

110%

Increase of compliance rate with the registration requirement between 2022 and 2023 billing cycles (year-over-year)

640

Landlord questions answered about property registration

24

51 533

Housing and Eviction Help Centers held

Households received free legal assistance

Informational packets mailed to tenants in danger of eviction

División de Estabilización de Rentas

Para inquilinos

Febrero 2024

En esta edición

1

2

3

• CSFRA y conceptos básicos de reubicación

• Facturación de servicios públicos y actualización del RUBS

• Centro de ayuda para la vivienda

• Mediación para Propietarios e Inquilinos

4

• Próximos talleres

• Actualizaciones principales de la división

Contáctenos

Horario de oficina virtual cada martes

10 a.m. - 12 p.m.

Regístrese en mountainview.gov/rspofficehours

650-903-6136

298 Escuela Ave. Mountain View, CA 94040 mvrent@mountainview.gov

mountainview.gov/rentstabilization

¡Estamos aquí para ayudar!

Noticiassobrelaestabilizaciónderenta

¿Por qué estoy recibiendo esta carta?

Este boletín está en su buzón de correo porque usted vive en una propiedad de arrendamiento cubierta por la Ley de Estabilización Comunitaria y Renta Justa (CSFRA, por sus siglas en inglés).

¿Qué es una unidad cubierta?

La CSFRA proporciona estabilización de renta para la mayoría de los edificios de apartamentos en Mountain View con 3 o más unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 y proporciona protecciones de desalojo para la mayoría de los edificios de 3 o más unidades construidas antes del 23 de diciembre de 2016.

Visite mountainview.gov/rentstabilization o llame al (650) 903-6136 para obtener información actualizada sobre su cobertura.

Conceptos básicos de la CSFRA y asistencia de reubicación

Estabilización de renta

❑ Todos los aumentos de renta durante un arrendamiento están limitados por ley

❑ Los aumentos de renta están limitados a un cierto porcentaje cada año

❑ Solo se puede dar un aumento cada 12 meses

❑ Solo se pueden dar aumentos si el arrendador cumple con la ley

❑ Tanto los inquilinos como los propietarios pueden solicitar ajustes individuales de aumento odisminución de la renta a la Ciudad a través de un proceso de petición

Protecciones de desalojo

❑ No se puede pedir a los inquilinos que se muden sin una razón legal

❑ Los propietarios deben notificar a los inquilinos el motivo por carta escrita

❑ Un inquilino solo puede ser desalojado por 9 causas lícitas (“causas justas”):

• incumplimiento de pago de la renta

• incumplimiento del contrato de arrendamiento

• molestias

• actividad delictiva

• falta de dar acceso a la unidad

• reparaciones necesarias

• mudanza del propietario a la unidad

• demolición

• retiro de la unidad del mercado

Asistencia de reubicación

❑ Los propietarios tienen que ofrecer asistencia para la reubicación de los inquilinos si los desalojan por las siguientes causas:

• reparaciones necesarias

• mudanza del dueño

• demolición

• retirada del mercado

❑ Si los inquilinos califican, recibirán dinero y otras ayudas cuando se les retire el contrato

Peticiones de ajuste de los servicios públicos

Durante el verano de 2024, se iniciará un proceso único de petición de ajuste de los servicios públicos para permitir a los propietarios incorporar los servicios públicos que actualmente se cobran por separado de la renta o a través de RUBS en una cantidad fija incluida en la renta del inquilino. Los propietarios deberán completar y presentar una petición como la que se describe a continuación para poder obtener el ajuste y aplicarlo.

Si un propietario no presenta una petición dentro de los plazos indicados a continuación, se supone que la renta actual incluye los servicios públicos, no se pueden facturar servicios públicos por separado a menos que estén medidos con contador individual y los inquilinos pueden presentar una petición por cualquier sobrecoste de servicios públicos incurrido anteriormente.

¿Ha presentado una petición de inquilino que incluya los gastos de servicios públicos?

Tenga en cuenta que la parte relativa a los servicios públicos de la petición del inquilino quedará en espera durante este proceso de transición

Cambios importantes en la facturación de servicios públicos

y RUBS - A partir del 1 de marzo

El 18 de diciembre de 2023, el Comité de Vivienda de Renta (RHC, por sus siglas en inglés) adoptó reglamentos que aclaran que los servicios públicos son parte de la renta para las unidades totalmente cubiertas por la CSFRA. Los servicios públicos para las unidades totalmente cubiertas van a estar sujetos a las limitaciones de aumento de renta de la CSFRA. El uso de RUBS (Sistemas de Facturación Proporcional de Servicios Públicos) y sistemas similares de facturación de servicios públicos se eliminará gradualmente a través de un proceso de petición del propietario para los arrendamientos existentes. Véase el Reglamento de la CSFRA Capítulo 13 en mountainview.gov/rentstabilization para obtener más información.

A partir del 1 de marzo de 2024

Nuevos arrendamientos

• RUBS no está permitido.

• El total de la renta debe incluir los servicios públicos

• El contrato de renta debe indicar el monto total de la renta y especificar los cargos de servicios públicos y las tarifas incluidas (por ejemplo, agua, basura, alcantarillado, estacionamiento, tarifa para mascotas).

• Los servicios públicos pagados directamente por el inquilino al proveedor de servicios públicos o los servicios públicos con contador individual están exemptos y siguen estando permitidos.

Arrendamientos existentes

• Durante un tiempo limitado, los RUBS pueden seguir siendo cobrados por los arrendamientos existentes

• RUBS pueden continuar hasta que se implemente un ajuste de servicios públicos a través del proceso único de solicitud de ajuste de los servicios públicos, de acuerdo con el capítulo 13 de las regulaciones de la CSFRA.

• Las tarifas de los servicios públicos de las viviendas vacías o recién alquiladas no pueden asignarse a las viviendas de arrendamiento existentes a través de sistemas RUBS o similares.

• Están exentos los gastos de servicios públicos pagados directamente por el inquilino al proveedor de servicios públicos o los servicios públicos con contador individual.

¿Cómo funciona el proceso de Petición de Ajuste de Utilidades?

Con el fin de incorporar los gastos de servicios públicos aplicables a la renta, los propietarios tendrán que presentar las peticiones que se describen a continuación.

1. Los propietarios rellenan y envían a la División de Estabilización de Renta, antes de la fecha límite, un formulario de petición para toda la propiedad con los cálculos de cada unidad que se esté facturando actualmente a través del RUBS, el libro de trabajo y la documentación.

2. Los propietarios entregan el formulario de petición cumplimentado y el cuaderno de trabajo a los inquilinos afectados.

3. Si la petición está completa, el personal lo notifica al propietario y a los inquilinos afectados. a. Los inquilinos tienen treinta (30) días para oponerse a los cálculos de la petición presentando un formulario de respuesta del inquilino.

4. El personal revisa la petición y las respuestas recibidas, verifica los cálculos y emite una decisión formal en la que se establece el importe del ajuste único de la utilidad para cada unidad afectada.

5. Una vez recibida la decisión formal, los propietarios añaden el importe de la regularización de los servicios públicos en la fecha del siguiente aumento anual permitido de la renta, una vez calculado el aumento del Ajuste General Anual (AGA, por sus siglas en inglés).

Viviendas sanas y seguras

Tanto los propietarios como los inquilinos contribuyen a mantener un inmueble de renta en condiciones de habitabilidad, salubridad y seguridad. La CSFRA exige explícitamente a los propietarios que mantengan la habitabilidad y los servicios de la vivienda. A continuación se enumeran algunas de las responsabilidades de propietarios e inquilinos, aunque no todas. Póngase en contacto con nuestra oficina si tiene alguna pregunta.

Responsabilidades del propietario

• Agua/agua caliente, calefacción y electricidad/gas en buen estado de funcionamiento

• Las instalaciones de fontanería, incluidas las de agua fría y caliente, funcionan correctamente

• El tejado, las ventanas, las paredes y/o las puertas son impermeables y resistentes a la intemperie

• El edificio y la propiedad están limpios y libres de parásitos y/o plagas de insectos

Responsabilidades del inquilino

• Mantener los locales tan limpios/sanitarios como lo permita el estado de los mismos

• Utilizar y manejar correctamente las instalaciones de gas, eléctricas y de fontanería.

• Eliminar la basura de forma limpia e higiénica

• No destruir, dañar o destrozar las instalaciones

Centro de Ayuda a la Vivienda para Inquilinos pone en contacto a los inquilinos de Mountain View con servicios de apoyo y recursos de vivienda.

¡Contacte con el Programa hoy mismo!

mediate4mv@housing.org

(650) 960-0495

¿Preguntas sobre el estado de su apartamento?

¡Contáctenos!

mvrent@mountainview.gov

650-903-6136

Venga al Centro de Ayuda a la Vivienda para obtener más información

• Programas de vivienda: Infórmese sobre la estabilización de renta, solicite una vivienda asequible y póngase en contacto con los programas de ayuda para la renta.

• Preguntas sobre el desalojo: Revise las notificaciones de desalojo y el proceso de desalojo con el personal para entender lo que está sucediendo y los posibles resultados.

• Recursos jurídicos: Conecte con recursos y asistencia jurídicos.

• Servicios de apoyo: Obtenga información sobre distribución de alimentos, ayuda económica, mediación, recursos para prevenir la falta de vivienda y mucho más.

1er y 3er jueves del mes 6 - 8 p.m.

298 Escuela Ave. Mountain View, CA 94040

Se admiten personas sin cita previa | Asista virtualmente durante el horario de la clínica en mountainview.gov/housinghelpclinics

Las clínicas son bilingües en inglés y español. Envíe un correo electrónico con 48 horas de antelación a mvrent@mountainview.gov para solicitar otros idiomas.

Mediación para propietarios e inquilinos

¿No sabe cómo resolver un problema que tiene con su propietario? Pruebe la mediación. El Programa de Mediación de Mountain View ofrece resolución gratuita de conflictos a propietarios e inquilinos de Mountain View. A medida que surgen posibles soluciones, mediadores formados ayudan a guiar a los participantes hacia una resolución de su propia creación. Es rápido, confidencial, gratuito y efectivo. Entre los casos resueltos con éxito figuran:

• Cuestiones de arrendadores e inquilinos

• Cuestiones relacionadas con el depósito de seguridad

• Reclamaciones por ruido

• Conflictos entre compañeros de habitación

• Problemas con los vecinos

ADDRESS CORRECTION REQUESTED

Próximos talleres

Protección de inquilinos: desalojos

• 8 de febrero de 2024|6:30 p.m.

En persona, 298 Escuela Ave y virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Próximos cambios en la facturación de servicios públicos

• 29 de febrero de 2024|6:30 p.m.

En persona, 298 Escuela Ave y virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Conversaciones difíciles: mediación entre propietarios e inquilinos

• 11 de abril de 2024|6:30 p.m.

En persona, 298 Escuela Ave y virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Protección de los inquilinos (enfocado a personas mayores)

• 25 de abril de 2024|1 p.m.

En persona, en el Senior Center, 266 Escuela Ave Viviendas sanas y seguras

• 9 de mayo de 2024|6:30 p.m.

En persona, 298 Escuela Ave y virtual, mountainview.gov/rspwebinars

Ciudad de Mountain View

Actualizaciones de la División de Estabilización de Renta

• Facturación de servicios públicos - El 18 de diciembre de 2023, el Comité de Viviendas de Renta (RHC, por sus siglas en inglés) adoptó una normativa que aclara que los servicios públicos forman parte de la renta para las unidades totalmente cubiertas por la CSFRA. El uso de RUBS (Sistemas de Facturación Proporcional de Servicios Públicos) y sistemas similares de facturación de servicios públicos se eliminará gradualmente mediante un proceso de petición para los arrendamientos existentes. Los cargos por servicios públicos de las unidades vacantes o recién rentadas no podrán asignarse a las unidades de renta existentes a través de RUBS o sistemas similares. Para los arrendamientos que comiencen el 1 de marzo de 2024, deberá incluirse en la renta un cargo fijo por servicios públicos, que se comunicará al propietario. Quedan exentos los cargos por servicios públicos pagados directamente por el inquilino al proveedor de servicios públicos o los servicios públicos con contador individual.

• Nueva ubicación del Centro de Ayuda a la Vivienda para InquilinosLa División ahora ofrece el Centro de Ayuda a la Vivienda para Inquilinos en la oficina de la División en 298 Escuela Ave, donde los inquilinos pueden obtener apoyo individual sobre preguntas referidas a las protecciones de renta en Mountain View. Visítenos el 1er y 3er jueves del mes entre las 6 p. m. y las 8 p. m. o únase a nosotros virtualmente en mountainview.gov/housinghelpclinics.

• Tasas de pago de la renta - Las tarifas que se cobran a los inquilinos por pagar la renta utilizando métodos específicos (cheque, tarjeta, giro postal, efectivo, etc.), se consideran parte de la renta. Estas tasas, si no están incluidas en la renta actual y no se mencionan en el contrato de renta, se consideran un aumento de la renta.

La CSFRA sólo permite aumentos de renta una vez cada 12 meses, y el aumento se limita al Ajuste General Anual (AGA, por sus siglas en inglés) de ese año.

Más información en el interior.

FY 2022-23 DE UN VISTAZO: PROGRAMA

El Programa de Estabilización de la Renta* implementa leyes y programas de protección al inquilino en Mountain View. Estas leyes proporcionan estabilización de renta, protecciones de desalojo y asistencia de reubicación a la mayoría de los apartamentos y casas móviles en la ciudad. El personal también implementa varios esfuerzos de divulgación para ayudar a los inquilinos y propietarios, así como a los propietarios y residentes de parques de casas móviles, a entender y seguir estas leyes.**

Año fiscal 2022-23

En el Año Fiscal (AF) 2022-23, el personal implementó nuevas iniciativas de cumplimiento y aplicación; simplificó y tradujo los materiales del programa para mejorar la legibilidad, claridad y accesibilidad; se conectó con los propietarios e inquilinos de múltiples maneras; y se asoció con más organizaciones de servicios de apoyo para fortalecer nuestros lazos con la comunidad. Buscamos mejorar continuamente nuestra prestación de servicios, informados en gran parte a través de la información recibida de la comunidad de propietarios e inquilinos en Mountain View.

Las iniciativas clave del año fiscal 2022-23 se destacan a lo largo de este informe anual.

LEYES Y PROGRAMAS LOCALES

Ley de Estabilización de la Comunidad y Renta Justa (CSFRA)

Una medida aprobada por los votantes que protege la mayoría de los apartamentos en Mountain View.

Ordenanza de Estabilización de Renta de Casas Móviles (MHRSO)

Una Ordenanza adoptada por el Ayuntamiento que protege a los propietarios e inquilinos de casas móviles en Mountain View.

Ordenanza de ayuda a la reubicación de inquilinos (TRAO)

Ordenanza adoptada por el Ayuntamiento que obliga a los propietarios a proporcionar ayuda para el realojamiento si los inquilinos que reúnen los requisitos necesarios se ven desplazados a causa de renovaciones, reurbanizaciones y otras actividades.

Centro de Ayuda para la Vivienda y el Desalojo (HEHC)

El HEHC ofrece asistencia individualizada y bilingüe en persona o virtualmente dos veces al mes para poner en contacto a propietarios e inquilinos con servicios de vivienda y apoyo.

Programa de Mediación de Mountain View (MVMP)

El Programa de Mediación de Mountain View ayuda a la comunidad proporcionando servicios gratuitos de resolución de conflictos a todos los residentes y propietarios de negocios de Mountain View.

Más información en las páginas 6, 8 y 15.

* En el año fiscal 2023-24, el Programa se une al nuevo Departamento de Vivienda y se convertirá en la División de Estabilización de Alquileres. Véase la sección Mirando hacia el futuro para obtener información sobre este cambio (página 20).

**Para facilitar la lectura, este informe se refiere a todos aquellos que poseen propiedades cubiertas por las leyes de protección de inquilinos de la Ciudad, la CSFRA y la MHRSO, como propietarios, incluidos los Propietarios de Parques de Casas Móviles.

Una mirada al pasado:

COVID-19 Respuesta de emergencia

De abril de 2020 a junio de 2022

La pandemia de COVID-19 fue muy perturbadora y causó importantes dificultades financieras. Los gobiernos federal, estatales y locales aplicaron medidas de respuesta de emergencia para hacer frente a los problemas.

Entre las muchas medidas adoptadas en Mountain View, el Programa de Estabilización de Renta desarrolló rápidamente una estrategia múltiple centrada en una amplia divulgación, la prevención de los desalojos y la estabilización de la comunidad. Creamos un Centro de Ayuda al Desalojo; desarrollamos páginas web y materiales de respuesta de emergencia; y celebramos numerosos actos de divulgación y asistencia. El personal también ayudó a inquilinos y propietarios a acceder a recursos de programas externos. Por ejemplo, ayudamos a más de la mitad de los hogares de Mountain View que solicitaron acogerse al programa estatal de ayuda para el pago de la renta.

64

Clínicas de asistencia de renta/ Centros de ayuda al desalojo

97

Seminarios web, talleres, reuniones comunitarias y eventos

3,593

Consultas públicas tramitadas

1

870

Hogares asistidos

1,743

Miembros de la comunidad alcanzados

FY 2022-23 DE UN VISTAZO: IMPACTO

Conectar con nuestra Comunidad 1

La divulgación y la educación son vitales para el éxito de propietarios e inquilinos.

Los propietarios e inquilinos deben conocer las leyes aplicables para cumplir los requisitos y ejercer sus derechos y responsabilidades. El personal organizó y facilitó talleres en línea y virtuales y horas de oficina; asistió a eventos comunitarios; y proporcionó materiales informativos fundamentales en varios idiomas, entre ellos inglés, español, chino y ruso.

97% 1,435

Miembros de la comunidad asistidos

De los encuestados coinciden en que los talleres y las horas de oficina proporcionan información útil

15 Talleres y presentaciones bilingües

Foco de atención: Inicio del Verano en la Comunidad

En colaboración con organizaciones locales, el personal organizó una feria de recursos centrada en la vivienda y orientada a las familias en el Parque Rengstorff el 10 de junio de 2023, a la que asistieron más de 500 personas. Este evento anual ayuda a mantener a la comunidad feliz, saludable y con vivienda. Las actividades incluyeron la hora del cuento en la biblioteca, artes y artesanías, concurso de dibujo con tiza, rifa, tacos y hielo raspado.

Aumentar la accesibilidad de los programas 2

El número de peticiones de los inquilinos superó con creces el de los cuatro años anteriores gracias al éxito de las actividades de divulgación.

Los contactos establecidos con miembros de la comunidad durante la pandemia y en actos públicos permitieron que los inquilinos conocieran sus derechos ante la ley y fomentaron la confianza en nuestro Programa. Debido a esto, los inquilinos que acceden a los recursos del programa aumentaron significativamente. Por ejemplo, los inquilinos presentaron más peticiones en el año fiscal 2022-23 solicitando ajustes a la baja de la renta. Muchas peticiones requirieron servicios de traducción e inspección de códigos. El personal intensificó los servicios para procesar eficientemente este aumento sustancial.

45 181%

Aumento de peticiones entre FY2021-22 y FY2022-23 (interanual)

Peticiones de revisión a la baja de la renta

87%

Decididas a favor del peticionario o resueltas de mutuo acuerdo (de 21 peticiones finalizadas)

Reforzar el cumplimiento 3

El cumplimiento de los requisitos del programa aumentó significativamente.

Las propiedades deben cumplir la CSFRA y la MHRSO. El Comité de Vivienda de renta adoptó normas para ayudar a los propietarios a cumplir estos requisitos ampliando la divulgación y la educación al respecto y creando mecanismos para hacerlos cumplir.

El personal organizó 12 talleres de registro de propiedades, envió cartas específicas a los propietarios y prestó apoyo personalizado. También mejoramos la funcionalidad del portal de registro en línea basándonos en las opiniones recibidas de los propietarios.

Estabilizar las viviendas de los inquilinos 4

La tasa de desalojos de Mountain View se mantuvo estable, gracias a nuestros programas.

En el ejercicio 2022-23, ampliamos el Centro de Ayuda a la Vivienda y al Desalojo para ofrecer más servicios de apoyo a la vivienda con el objetivo de reducir los desalojos mediante un mayor conocimiento de los programas y recursos. También se ofrecieron consultas jurídicas gratuitas para los inquilinos que se enfrentan a un desahucio.

Cuando el Programa recibía notificaciones de rescisión, el personal se ponía inmediatamente en contacto con los inquilinos y propietarios y enviaba paquetes informativos a las familias afectadas. Cada paquete contenía detalles pertinentes sobre qué hacer y qué esperar en caso de desalojo, así como información sobre servicios de apoyo relacionados.

110%

Aumento de la tasa de cumplimiento del requisito de registro entre FY2022 y FY2023 ciclos de facturación (interanual)

640

Preguntas de los propietarios sobre el registro de la propiedad

24

51

533

Housing and Eviction Help Centers held

Households received free legal assistance

Informational packets mailed to tenants in danger of eviction

租金

稳定租金

分部租户

租户

2024 年 2 月

Issue 本期内页

1

2

3

4

• CSFRA 和搬迁基础知 识

• 公用事业账单和 RUBS 系统更新

• 房客住房帮助中心

• 房东和租户调解

• 即将举办的研讨会主 要部门更新

• 主要部门更新

联系我们

虚拟办公时间 每周二

上午 10 时至中午 12 时 请登录 mountainview.gov/rspofficehours 进行注册。650-903-6136

298 Escuela Ave. Mountain View, CA 94040 mvrent@mountainview.gov mountainview.gov/rentstabilization

我们在这里提供帮助！

租金稳定新闻

为什么我会收到这封信？

您之所以会收到这份时事通讯，是因为您居住的出租房属于《社区稳定和公平租金法案》 （CSFRA）的保护范围。

什么是受保障单元？

CSFRA 为山景城大多数建于 1995 年 2 月 1 日之前、拥有 3 个或 3 个以上单元的公寓楼提供租 金稳定措施，并为大多数建于 2016 年 12 月 23 日之前、拥有 3 个或 3 个以上单元的公寓楼提 供驱逐保护。

请查看 mountainview.gov/rentstabilization，或致电 (650) 903-6136 获取有关您保障的最新 信息。

CSFRA 和搬迁援助基础知识 租金 稳定

❑ 租期内的所有租金涨幅 均受法律限制

❑ 租金涨幅限制在每年一 定的百分比内

❑ 每 12 个月只能加租 次

❑ 只有在房东遵守法律规 定的情况下，才可以增 加房租

❑ 租户和房东都可以通过 请愿程序向市政府申请 单独的租金增减调整

驱逐 保护

❑ 没有合法理由不得要求 租户搬出 ❑ 房东必须将原因书面通 知租户

❑ 只有 9 种合法理由（" 正当理由"）才能驱逐 租户

❑

• 拖欠租金

• 违反租赁合同

• 滋扰

• 犯罪活动

• 未提供权限

• 必要的维修

• 业主入住

• 拆除

• 退出市场

搬迁 援助

❑ 如果房东出于以下原因 驱逐租户，则必须提供 租户搬迁补助：

❑

• 必要的维修

• 业主 入住

• 拆除

• 退出市场

❑ 如果租户符合条件，他们 将在终止合同时获得资金 和其他支持

公用事业费用调整 申请

2024 年夏天, 将 发布一次性公用事业费调 整申请程序，允许业主将

目前与租金分开收取或通 过 RUBS 系统收取的公用事 业费纳入租户租金的固定 金额中。业主需要在截止 日期内完成并提交申请，

以获得调整资格并进行调 整。

内提交申请 , 目前的租金被 假定为包括水电费，除非

单独分表计量，否则不能 单独收取水电费，租户可

以就之前多收的水电费提 出申请。

您是否提交了包括水 电费在内的租户申 请？请注意，在此过渡过 程中，租户申请的水电部 分将暂停。

公用事

业费账单和 RUBS 的重大变化从 3 月 1 日开始！

2023 年 12 月 18 日，租房委员会（RHC）通过了相关规定， 明确规定公用事业费是 明确规定公用事业费是《社区稳定和公 平租金法案》（CSFRA）完全受保障单元租金的一部分。完全 受保单元的水电费将受 CSFRA 的租金涨幅限制。将通过现有 租约的房东申请程序，逐步淘汰 RUBS 和类似水电费计费系统的使用。请访问网 站 mountainview.gov/rentstabilization 参见 CSFRA 法规第 13 章的更多信息。

自 2024 年 3 月 1 日起

新租约

• 不允许使用 RUBS。

• 租金总额 必须包括公用事业费。

• 租赁协议必须说明租金总额，并 注明所包括的公用事业费和费用 类型（如水费、垃圾费、下水道 费、停车费、宠物费）

• 由租户直接支付给公用事业服务 提供商或分表计量的公用事业费 获豁免。

现有租约

• 在有限的时间内，现有租约可以继续收取 RUBS 费用。

• 在根据 CSFRA 条例》第 13 章通过一次性公 用事业费调整申请程序实施公用事业费调整 之前，RUBS 可以继续。

• 空置或新出租单元的公用事业费不得通过 RUBS 或类似系统分配给现有出租单元。

• 由租户直接支付公用事业服务提供商或分表 计量的公用事业费用获豁免。

公用事业费调整申请程序如何运作？

房东需要提交以下申请以将适用的公用事业费计入租金。

1. 房东在截止日期前填写并向租金稳定处提交整个物业的申请表，并附上目前 通过 RUBS 计费的每个单元的计算结果、工作手册和文件。

2. 房东将填好的请愿表和工作手册交给受影响的租户。

3. 如果申请材料齐全，工作人员会通知房东和受影响的租户。

a. 租户可在三十 (30) 天内通过提交租户回复表对申请中的计算提出对

4. 工作人员审查申请和收到的任何答复，核实计算结果并发布正式决定，说明 每个受影响单元的一次性公用事业费调整额。

5. 收到正式决定后，房东在计算出 AGA 增长后，在下一次年度允许的租金增 长日期加入公用事业费调整金额。

健康安全的住房

房东和租户都要为维护出租房的宜居、健康和安全做出贡献。CSFRA 明确要求房东维护房产的宜居性和住房服务。以下列 出了房东和租户的部分责任，但并非全部责任。如有疑问，请联系我们的办公室。

房东责任

• 水/热水、暖气和电气/煤气运行良好

• 冷热水等管道设施运行良好

• 屋顶、窗户、墙壁和/或门防水且不受天气影响

• 建筑物和财产干净整洁，无害虫和/或虫害

租户责任

• 在房舍条件允许的情况下保持房舍清洁/卫生

• 正确使用和操作燃气、电气和管道装置

• 以清洁卫生的方式处理垃圾

• 不破坏、损坏或玷污房舍

租户住房帮助中心为 山景城的租户提供支 持服务和住房资源。

今天就联系计划 ！

mediate4mv@housing.org

(650) 960-0495

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来住房帮助中心 了解更多信息

• 住房计划：了解租金稳定政策、申请可负担住房并联系租金援助计划

• 驱逐问题：与工作人员一起审查驱逐通知和驱逐程序，以了解正在发生的情况和可能 的结果

• 法律资源：联系法律资源和援助

• 支持服务：获取有关食品分配、经济援助、调解、无家可归预防资源等方面的信息 每月第一和第三个星期四！下午 6 时至 8 时

298 Escuela Ave. Mountain View, CA 94041 欢迎无预约上门 | 在工作时间内可通过以下网址虚拟参与： mountainview.gov/housinghelpclinics

帮助中心提供英语和西班牙语双语服务。如需其他语言，请提前 48 小时发送电子邮件 至 mvrent@mountainview.gov。

业主和租户调解

不知道如何解决您与房东或邻居之间的问题？试试调解！ 山景城调解计划为山景城的房东和租户提供免费的纠纷解决方案。在出现可能的解决方案 时，训练有素的调解员会帮助引导参与者找到自己的解决方案。

它快速、保密、免费且有效！ 成功解决的案例包括：

• 房东/租户问题

• 押金问题

• 噪音投诉

• 室友冲突

• 邻居问题

ADDRESS CORRECTION

REQUESTED

即将举办的研讨会

租户保护： 驱逐

• 2024 年 2 月 8 日下午 6:30

线下，298 Escuela Ave 和线上， mountainview.gov/rspwebinars 公用事业费账单即将发生的变化

• 2024 年 2 月 29 日 |下午 6:30 线下，298 Escuela Ave 和线上， mountainview.gov/rspwebinars 艰难的对话： 房东与租户之间的调解

• 2024 年 4 月 11 日下午 6:30 线下，298 Escuela Ave 和线上，mountainview.gov/rspwebinars 房客保护（以老年人为重点）

• 2024 年 4 月 25 日 |下午 1 时 亲临老年活动中心, 266 Escuela Ave 健康安全的住房

• 2024 年 5 月 9 日下午 6:30 线下，298 Escuela Ave 和线上，mountainview.gov/rspwebinars

山景城市府

租金稳定处更新

• 公用事业费账单 - 2023 年 12 月 18 日，租房委员会（RHC）通

过了相关法规，明确规定公用事业费是完全受 CSFRA 保障的单元 租金的一部分。对于现有租约，将通过申请程序逐步淘汰 RUBS 和 类似的公用事业费计费系统。空置或新出租单元的水电费不得通过 RUBS 或类似系统分配给现有出租单元。对于 2024 年 3 月 1 日开 始的租约，水电费必须包含在租金中，并向租户公开。租户直接向 公用事业服务提供商支付的公用事业费或分表计量的公用事业费可 获豁免。

• 租户住房帮助中心新址 - 租金稳定处现在在 Escuela Ave. 298 号 的分处办公室設立了租戶住房帮助中心，租戶可以在此就山景城的 租房保障问题获得个人支持。请在每月的第一和第三个星期四下午 6:00 - 8:00 莅临我们的办公室，或登录 mountainview.gov/housinghelpclinics 加入我们的虚拟办公室。

• 租金支付费用 - 租户使用特定方式（支票、银行卡、汇票、现金 等）支付房租所收取的费用被视为房租的一部分。这些费用如果未 包含在当前租金中，也未在租房协议中提及，则被视为租金上涨。

CSFRA 只允许每 12 个月加租一次，且加租幅度仅限于当年的 AGA。

详情请见内页！

2022-23 财年概览： 计划

租金稳定计划*在山景城实施主要的租户保护法律和计划。这些法律为本市大多数 公寓和移动房屋提供租金稳定、驱逐保护和搬迁援助。工作人员还开展了多项宣传 工作，帮助租户和房东以及移动房屋业主和居民了解并遵守这些法律。

2022-23 财政年度

在 2022-23 财政年度，工作人员实施了新的合规和执法举措；简化并翻译了项目 材料，以提高可读性、清晰度和可访问性；通过多种方式与房东和租户建立联系；并 与更多支持服务组织合作，以加强我们与社区的联系。我们力求不断改进我们的服 务，这在很大程度上得益于从山景城业主和租户社区不断收到的意见。

本年度报告重点介绍了 2022-23 财政年度的主要举措。

地方法律和计划

《社区稳定和公平租金法案》（CSFRA） 选民批准的一项法案，保护山景城的大部分公寓。

移动房屋租金稳定条例 (MHRSO)

市议会通过的保护山景城移动房屋业主和租户的条例。

租户搬迁援助条例 (TRAO)

市议会通过的一项条例，规定如果符合条件的租户因翻新、重建和其他活动而搬迁，房东必须提 供搬迁援助。

住房和驱逐帮助中心

(HEHC)

住房和驱逐帮助中心（HEHC）每月两次以面对面或虚拟的方式提供个性化的双语援助，为房东 和房客提供住房和支持服务。

山景城调解计划 (MVMP)

山景城调解计划通过向山景城所有居民和企业主提供免费的争议解决服务来协助社区。

详见第 6、8 和 15 页。

在 2023-24 财政年度，该计划加入新的住房部，成为租金稳定处。有关这一变化的信息，请参见“展望未来“部分（第 20 页）。

**为便于阅读，本报告将所有受本市租户保护法、CSFRA和MHRSO保护的房产所有者统称为房东，包括移动房屋公园业主。

回顾过去 COVID-19 应急响应

2020 年 4 月至 2022 年 6 月

COVID-19 大流行病破坏性极大，造成了严重 的财政困难。联邦、州和地方政府采取了应急 措施来应对挑战。

在山景城采取的众多措施中，租金稳定计划 迅速制定了一项多管齐下的战略，重点是广 泛开展外联、防止驱逐和稳定社区。我们创 建了一个驱逐帮助中心；开发了应急响应网 页和材料；并举办了多次外联和援助活动。工 作人员还协助租户和房东从外部计划获得资 源。例如，半数以上申请州政府租金减免计划 的山景城家庭都得到了我们的帮助。

3,593

处理的公众咨询 1

64 租金减免/ 举办驱逐房客帮助中心诊所

97

举办网络研讨会、讲习班、社区 会议和临时活动

870 受助家庭

1,743

接触到的社区成员

2022-23 年财政年度概要： 影响

与我们的社区建立联系 1

外联和教育对房东和租户的成功至关重要。

房东和租户需要了解适用的法律，以遵守要 求并行使自己的权利和责任。工作人员组织 并推动了在线和虚拟研讨会及办公时间；参 加了社区活动；并以多种语言（包括英语、西 班牙语、中文和俄语）提供了重要的信息资 料。

提高计划的可及性 2

活动聚焦：

97% 1,435

得到帮助的社区成员 的受访者同意研讨会 和办公时间提供有用 的信息。

15 双语讲习班和演讲

社区暑期活动开幕

工作人员与当地组织合作，于 2023 年 6 月 10 日在 Rengstorff 公园举办了以家庭为重点的住房资源博 览会，有 500 多人参加。这项一年一度的活动有助 于保持社区的快乐、健康和住房。活动内容包括图书 馆故事时间、艺术和手工艺品、粉笔画比赛、抽奖、玉 米饼和刨冰。

由于成功开展了外联工作，租户申诉的数量大 大超过了前四年。

在大流行病期间和公共活动中与社区成员建 立的联系，使租户了解了他们依法享有的权 利，并增进了对我们计划的信任。

因此，租户获得计划资源的机会大大增加。例 如，在 2022-23 财政年度，租户提出了更多要 求下调租金的申诉。许多申诉需要翻译和法规 检查服务。工作人员加强了服务，以高效处理 这一大幅增加的申请。

45 181% 87%

2021-22财政年度和 2022-23财政年度之间 的申诉增长情况 （年度同比）

要求下调租金的申请

作出有利于申请人的 裁决或以双方同意的 结果达成和解（在 21 份最终完成的申诉书 中）

加强合规 3

对计划要求的遵守程度大幅提高。

物业必须遵守CSFRA和MHRSO。出租房 屋委员会通过了相关规定，通过扩大相关 宣传和教育以及建立执行机制，帮助房东 遵守这些要求。

工作人员举办了 12 次物业登记研讨会； 向房东邮寄了有针对性的信件；并提供了 一对一的支持。我们还根据房东的反馈意 见改进了在线登记门户网站的功能。

110%

2022 年至 2023 年期 间遵守登记要求的比率 提高 账单周期（年度同比）

640

房东关于房产登记的 问题解答

4

稳定租户住房

在我们各项计划的帮助下，山景城的驱逐 率保持稳定。

在 2022-23 财政年度，我们扩大了住房和 驱逐房客帮助中心，以提供更多的住房支 持服务，目的是通过提高对计划和资源的 认识来减少驱逐房客的情况。此外，还为 面临驱逐的租户提供免费法律咨询。

在向该计划提交终止租约通知后，工作人 员立即对租户和房东进行跟踪，并向受影 响的家庭邮寄信息包。每个信息包都包含 了面临被驱逐时该做什么和期望得到什 么的相关详细信息，并提供了相关支持服 务的信息。

24 51 533

举办住房和驱逐房客 帮助中心

获得免费法律援助的 家庭

向面临被驱逐危险的 租户邮寄了信息包