Magasinet Min Boligforening #19 - Valg af rådgivere

BOLIGEXPERTEN

rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.

at

Konferencier: a nne Glad

h ovedscenen:

på hovedscenen fører livsstilsekspert og foredragsholder anne Glad os igennem dagens program. her præsenteres vores mest prominente talere, hvis oplæg kan gøre publikum klogere på fremtidens trends, give stof til eftertanke og inspiration, der kan tages med hjem i boligforeningen.

torvescenen:

på torvescenen er Kristine virén, arkitekt og formid lingschef hos videncentret bolius, konferencier. her vil i kunne møde oplægsholdere, der sidder eller har siddet i en bestyrelse og derfor kender til de udfordringer, man kan møde i bestyrelsesarbejdet. her vil være oplæg om cases fra det virkelig liv og plads til dialog mellem oplægsholdere og publikum.

n etvær K sloun G en: i netværksloungen til boligforeningernes dag kan i drøfte problemstillinger og blive inspireret af bestyrelsesmed lemmer og beboere i andre foreninger. igennem dagen vil der være forskellige netværksessions, hvor azets som facilitator vil hjælpe med at sætte gang i den gode samtale.

Mød leverandører og rådgivere fra et bredt spektrum af forskellige brancher, der alle har erfaring med at arbejde for boligforeninger. Boligforeningernes Dag er en mulighed for at drøfte problemstillinger med eksperter eller få inspiration til nye projekter i foreningen.

b oliG forenin G ernes

Arrangeres i samarbejde med:

Konferencier: Kristine v irén

Foto: iStock, Martin Søby og Camilla Stephan.

t R yg H e D , e K SP e R t I S e O g

O ve RSK U D med de rette rådgivere

at arbejde i bestyrelsen i en boligforening kræver stort overblik og alsidig viden. Det skyldes bl.a. de mange områder, man som bestyrelse beskæftiger sig med. En ejendom - og forening - er omfattende og kræver eftersyn, opsyn, udbedringer og tilpasning. Kvalificeret hjælp og ekspertise har derfor en enorm betydning for, om man som bestyrelse når vel i mål med alle de pro jekter, der står for døren i foreningen.

Som bestyrelse giver det mening at alliere sig med eksperter, der kan identificere de gode og holdbare løsninger. Uden rådgivning kan projekter og den daglige drift både blive dyrere og mere besværlig. Derfor er de rette rådgivere nærmest uundværlige for at kunne drive en sund boligforening - både socialt, økonomisk og miljømæssigt.

De menneskelige aspekter

Bestyrelsesarbejdet - hvad end det drejer sig om større projekter, budget, regnskab, etablering af ladestandere, nyt internet eller noget helt andetkan let køre af sporet, hvis ikke der er en kompetent sjæl, der har ekspertisen til at holde det store over blik, samle trådene og samtidig se de små detaljer. Ligeledes er et samarbejde stærkest, hvis man er på bølgelængde og gensidigt respekterer hinanden - specielt hvis uforudsete udfordringer opstår.

Der er derfor meget at blive klogere på, når vi i denne udgave af Magasinet Min Boligforening sætter fokus på valg af rådgivere.

På side 40 kan I bl.a. blive klogere på værdien i den gode relation til jeres rådgivere i artiklen fra ØENS Ejendomsadministration. I kan også læse om udfordringer i det skjulte, når MMAKE Ingeniører

“

d et giver M ening at alliere sig M ed eksperter, der kan identifi C ere de gode og holdbare løsninger.

og Bygningskonstruktører sætter fokus på kloak og rottesikring på side 67. Derudover er der råd og vejledning at hente, hvis foreningen drømmer om ladestandere til elbiler i DKTV’s artikel på side 18.

eKS t R at ILL æg: Konflikthåndtering

I Magasinet Min Boligforenings ekstratillæg sætter vi fokus på emner inden for bestyrelsesarbejdet i andelsog ejerboligforeninger. Denne gang stiller vi skarpt på konflikthåndtering - i foreningen, i bestyrelsen og i byggesager. Bliv klogere på, hvordan konflikter opstår, håndteres og løses. Læs mere fra side 23.

Rigtig god læselyst!

siw@minbf.dk

caroline@minbf.dk,

minbf.dk,

Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial).

Boligforening Aps er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol Senest kontrollerede oplag: 8.008 Periode:

Her kan du også finde

in Boligforening:

”

Carsten v jagerkilde, ansv. redaktør, Magasinet Min boligforening Carsten V. Jagerkilde

V e dligeholdelsesplan er lig M ed overblik!

Ole Brockdorff

o le b rockdorff arkitekt Maa og partner trio arkitekter

Står du som medlem af besty relsen i din forening til tider overfor udfordringen om, hvilken bygningsdel på ejendom men der skal vedligeholdes først, og mangler du et grundlag for beslutningen?

I så fald kan det være en god investering at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

På frederiksberg og i København er en stor del af de ejendomme, som enten er andels- eller ejerforenin ger, bygget omkring år 1900. Disse ejendomme er normalt udført med tegl- eller skifertag, murede facader (enten blanke eller pudsede), maler behandlede trævinduer og faldstam mer i støbejern.

Alle disse materialer er generelt fornuftige og er blevet brugt, fordi de har en lang levetid - op til 80100 år. Men netop på grund af ma terialernes levetid vil flere og flere foreninger på nuværende tidspunkt opleve, at deres bygningsdele for falder og derved enten trænger til vedligeholdelse eller udskiftning.

o g manglende vedligeholdelseuanset om den er ufrivillig eller ejkan være medvirkende til, at værdien af ejendommen, og derved lejlighe derne i foreningen, bliver reduceret.

Man kan som

bestyrelse undgå en masse besvær og ærgrelser, hvis man benytter sig af en uafhængig rådgiver med foreningens interesser for øje.

e n vedligeholdelsesplan kan give foreningen det gyldne overblik over, hvad der er vigtigt at vedligeholde og ikke mindst hvornår.

Endvidere kan indtrykket af en misligholdt ejendom van skeliggøre et eventuelt salg, da den nye ejer/andelshaver må forvente fremtidige ud gifter i forbindelse med en efterfølgende gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Skab det store overblik

Alt dette kan som bestyrelses medlem være svært at overskue, og det kan også virke uoverkom meligt at skulle tage stilling til, hvad der skal vedligeholdes eller udskiftes og ikke mindst hvornår.

Det kræver tid men også bygge teknisk erfaring og indsigt at gen

nemgå ejendommens klimaskærme, tekniske installationer osv. for at danne sig et overblik over tilstan den og efterfølgende kunne lægge en plan for den fremtidige vedlige holdelse af ejendommen.

Bestyrelsen og resten af forenin gens beboere kan få et retvisende overblik over, hvilke bygningsdele samt tekniske installationer der vurderes at skulle vedligeholdes eller udskiftes ved at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

Den er en forudsætning for, at bestyrelsen kan træffe de rigtige beslutninger om, hvad der skal ved ligeholdes og ikke mindst hvornår. Vedligeholdelsesplanen kan - hvis denne benyttes korrekt - være et værdifuldt arbejdsredskab.

Hvem laver vedligeholdelsesplanen, og hvad skal den indeholde? Det anbefales, at vedligeholdelsesplanen udarbejdes af et uvildigt byggeteknisk rådgivningsfirma som f.eks. et arkitekt- eller ingeniør firma. Erfaringer viser, at man på sigt kan undgå en masse ærgrelser

Vedligeholdelsesplanen gi V er B estyrelsen og foreningen følgende fordele:

• Overblik over ejendommens tilstand set med uvildige og byggeteknisk professionelle øjne.

• Overblik over nødvendige vedligeholdelses- og renove ringsprojekter de næste 10 år.

bliver planlagt, da dette kan give foreningen

økono M iske bes pa relser.

• Overblik over de økonomiske udgifter fordelt både pr. år og samlet over de næste 10 år.

• En langsigtet plan for ved ligeholdelse af ejendom men på tværs af skiftende bestyrelser.

et er af stor betydning, hvordan

Det efterfølgende arbejde

Efter udarbejdelse og overdra gelse af vedligeholdelsesplanen bør bestyrelsen sammen med deres administrator og den udførende byggetekniske rådgiver gennemgå vedligeholdelsesplanen for at få besvaret alle tekniske og økonomi ske spørgsmål samt for at få lagt en strategi for den fremtidige planlæg ning af vedligeholdelsesarbejderne.

Det er af stor betydning, hvordan vedligeholdelsesarbejderne bliver planlagt, da dette kan give forenin gen økonomiske besparelser. Det vil f.eks. være formålstjenstligt at be nytte et stillads til at foretage flere forskellige typer vedligeholdelses arbejder, der alle kun kan udføres fra stillads. Dette sikrer, at der ikke skal etableres stillads flere gange.

følges,

en værdi-

og mange spildte kræfter i boligfor eningens bestyrelse, hvis man fra starten benytter sig af en uafhængig byggeteknisk rådgiver, der arbejder i boligforeningens interesse.

Vedligeholdelsesplanen udar bejdes på baggrund af en grundig gennemgang af ejendommen, her under dennes forskellige byg ningsdele, klimaskærme samt de tekniske installationer. Den bør være opbygget, så det er letfor ståeligt og synliggjort, hvordan tilstanden er på hele ejendommen samt på de enkelte bygningsdele og tekniske installationer.

Endvidere skal prioriteringen af, hvilke bygningsdele der skal vedligeholdes først, og hvilke der kan vente, være synliggjort, da dette er af afgørende betyd ning, hvis man vil undgå unødige fejltagelser, som kan have store tidsmæssige - og i værste fald også økonomiske - omkostninger

for bestyrelsen og foreningen. Derudover bør vedligeholdel sesplanen endvidere indeholde økonomiske overslag på hvad det vil koste enten at vedlige holde eller udskifte de enkelte bygningsdele samt et vedlige holdelsesbudget, hvor det er muligt at se, hvilke udgifter der skal forventes fremadrettet.

Manglende vedligeholdelse kan være medvirkende til, at værdien af ejendom men, og derved lejlighederne i foreningen, bliver reduceret.

Derudover vil udarbejdelse af et komplet udbudsmateriale indehol dende angivelser af korrekt valgte udførelsesmetoder samt materialer til udførelse af vedligeholdelsesarbejderne også kunne spare for eningen for unødige omkostninger. Anvendelse af forkerte materialer og udførelsesmetoder kan resul tere i, at arbejdet skal laves om.

En vedligeholdelsesplan, som følges, sikrer mod en værdiforrin gelse af ejendommen og er ud gangspunktet for at holde ejen dommen i optimal stand. Læs mere på www.trioarkitekter.dk

Forbrugsmåling til en ny verden

Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaflæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger.

Læs mere på brunata.dk.

Opladning gjort enkelt

Med HomeCharge ejer I selv løsningen. Den er uden bindinger og skjulte gebyrer, og vi står for administrationen. Installeret og serviceret af DKTV

Åben døren til

e L e K t RONISK SIKRIN g

e ngang var nøglen til sikkerhed lavet af messing. I dag kan den kodes på en app, og snart vil både låsen, dørtelefonen og postkassen være en del af din smartphone.

Gert Mejlshede

N år en boligforening skal finde et passende låse system, handler det om at finde noget, der både matcher æstetikken og beboernes behov.

Men det, alle boligforeninger skal spørge sig selv om, er, om de ikke er bedst tjent med en elektronisk løs ning? Den giver en bedre brugerople velse og større fleksibilitet uden at gå på kompromis med den gode sikring.

Elektronisk adgangskontrol vinder frem

f lere og flere ejendomme skifter lige nu fra mekaniske låsesystemer til elektronisk adgangskontrol.

Samtidig går udviklingen i retning af færre kabler og flere selvstændige enheder, der kan styres på cloud-baserede plat forme. Et eksempel er Iloq S5, der med fuldt programmérbare låse og nøgler sikrer et per manent højt sikkerhedsniveau.

Med denne løsning er en enkelt nøgle nok, da den kan pro grammeres til at passe til alle tilgængelige låse.

a pp-løsningen kan kobles op til din s M artphone eller tablet, så du kan tilgå dørtelefonen og ka M era M odulet, hvor end du er.

“ ”

g

De elektroniske nøglesystemer er også fleksible. Mister du en nøgle, kan du blot indkode en ny og lukke adgangen for den, du har tabt. o g så er de desuden genanvendelige, da nøglerne kan omkodes igen og igen.

Med elektronisk adgangskontrol kan boligforeningens bestyrelse selv tilgå systemet og styre drif ten. Bliver det arbejde for omfat tende, kan man ligeledes få hjælp til det hele, så de ansvarshavende blot sender en mail eller en be stilling, hver gang der skal bruges flere nøgler, en tabt nøgle skal spærres, eller der skal ændres i rettighederne.

En dørtelefon til din telefon Dørtelefonen har, ligesom andre teknologiske devices, stået over for en gevaldig opgradering både indeni og udenpå - og den sene ste kommer i en app.

App-løsningen kan kobles op til din smartphone eller tablet, så du kan tilgå dørtelefonen og kameramodulet, hvor end du er. Det betyder, at du via din telefon kan se, hvem der ringer på og samti

Med elektronisk ad gangskontrol kan bolig foreningens bestyrelse selv tilgå systemet og styre driften.

spørge sig selv, o M de ikke er bedst tjent M ed en elektronisk løsning.

“ ”

dig give adgang til håndværkeren, pizzabuddet, postbuddet eller en bekendt, når du ikke er hjemme.

Dit private digitale posthus

Det er ikke kun sikringen af boli ger, foreningens låsesystem sør ger for. Ny teknologi kan nemlig også sikre, at dine pakker kommer trygt hjem. Du kender måske alle rede pakkeboksen som en mulig hed, når du modtager post. Men

vidste du, at den også kan fås til privat brug? Teknologien er mod net, og det betyder, at almindelige beboelsesejendomme, kollegier og virksomheder kan få deres egne elektroniske pakkepostanlæg.

Danskernes nethandel er steget eksplosivt de seneste år, og under Covid-19 accelererede denne ud vikling. Det skabte endnu længere kø til de danske posthuse, hvilket mange fortsat oplever.

Med et pakkepostanlæg kan du undgå både køen, turen til posthuset og frustrationen over ikke at være hjemme, når postbuddet kommer forbi. Mejlshede Låse leverer sam men med myRENZbox en dynamisk postløsning, der kan modtage og af sende pakker på din egen matrikel. Når der bliver afleveret en pakke i det private pakkepostanlæg, vil du modtage en mail eller SMS, og derefter kan du afhente din pakke præcis, når det passer dig.

Det intelligente pakkepostanlæg revolutionerer måden, dine pak ker, varer fra onlinesupermarkedet eller dit rensetøj kan leveres på. Systemet kan tilgås af postbuddet og fragtmanden, men også af din nabo eller en bekendt. Læs mere på www.mejlshede.dk

a lle boligforeninger skal

SK a L

e

e

ta

e

e

e fterspørgslen på ladestandere har aldrig været større. Og mange vil derfor gerne vide, hvordan man igangsætter etablering af ladestandere i sin ejereller andelsforening. v i har spurgt driftschef m ichael Rud fra g lostrup a ndelsboligforening om, hvordan han har grebet den proces an.

Salget af elbiler vil kun stige, og det betyder stigende behov for ladestandere

fremtiden.

Nadia Rudbjerg

michael fortæller: “Jeg er jo passioneret, når det kommer til hybrid- og elbiler, og jeg er helt sikker på, at det kun er et spørgsmål om tid, før vi alle sammen kører i hybrid- el ler elbiler. Men én ting er, hvad jeg mener, en anden ting er, hvad be boerne ønsker,” fortæller Michael Rud og fortsætter: “Derfor igang satte vi en spørgeundersøgelse blandt vores beboere for at finde ud af, hvor stor efterspørgslen var. o g vi blev bekræftet i, at flere var interesseret i at købe en el- eller hybridbil, hvis der var ladestan dere i vores forening.”

Da g lostrup Andelsboligforening havde foretaget spørgeundersø gelsen, kunne Michael og resten af bestyrelsen igangsætte projek tet. Processen, som skulle vise sig at tage over et år, bærer i dette tilfælde præg af det gode samar bejde, som bestyrelsen og driftsaf delingen har haft. Et vigtigt aspekt for at nå i mål med et projekt af denne kaliber.

Efter g lostrup Andelsforening havde ansøgt om tilskud hos Boligog Planstyrelsen, kom projektet i udbud. h er gik fem forskellige ud bydere i gang med at opmåle samt beregne ’ladestanderbehovet’ og derudfra give et samlet pristilbud på projektet. Ved næste beboer møde blev budgettet præsenteret for beboerne, og nu kunne Michael foretage anden del af ansøgningen til Bolig- og Planstyrelsen, hvor selve byggebudgettet skulle ende ligt godkendes. Så snart g lostrup Andelsforening fik tilsagn fra Bo lig- og Planstyrelsen, kunne selve etableringen begynde.

n adia rudbjerg

konsulent

h vis en afdeling planlægger at etablere ladestandere, kan de med fordel optage et lån af bo ligforeningens dispositionsfond. Spørgsmål herom kan evt. rettes mod hovedbestyrelsen.

Vælg en skalerbar løsning

Når man skal i gang med at etablere ladestandere i sin andels- eller ejerboligforening, er det en fordel,

Et GO dt R åd

hvis man tænker flere ladeplad ser ind, end der reelt er behov for. for med tiden vil behovet for ladepladser- og standere stige. De nye klimamål og kurven for salg af elbiler peger kun i én retning, og det er et stigende behov for ladestandere i fremtiden.

Martin Nymark, som er Key Account Manager i DKTV, for tæller,: “Jeg anbefaler mine kun

der at vælge en skalerbar løsning, og så udfordrer jeg dem med at tænke over, hvad behovet er om 8-10 år. Michael Rud fra g AB har været rigtig god til at være på for kant på dette område. Den løsning, g AB har valgt, er fremtidssikret, fordi de kabler, der er blevet installeret, kan håndtere mange flere ladestandere med tiden.” Læs mere på www.dktv.dk/ladeplads

“

n år M an skal i gang M ed at e tablere ladestandere i sin

andels- eller ejerboligforening, er det en fordel, hvis M an t ænker flere ladepladser ind, end der reelt er behov for.

Opladning og betaling gøres nemt via app.

pRO c E ss EN FOR E ta BLERING a F L ad E sta N d ERE

1

O PS ta R t -> h vis det er beboerne, der ønsker ladestandere i en boligforening, kan de komme med en indstilling til beboermødet, hvor forslaget bliver taget op.

besigtiger lokationen, opmåler og beregner, og derudfra gives tilbud.

og henter gravetilladelse fra den pågældende kommune. Installa tion igangsættes.

5

U ND e RS øge LS e -> En spørgeundersøgelse blandt beboerne kan være med til at belyse det reelle behov.

2

Be SLU t NIN g -> Der ind kaldes til beboermøde el ler generalforsamling, hvor de forskellige tilbud præsenteres for beboerne, og via en afstem ning bliver den endelige udbyder valgt.

3

tILSKUD -> h vis der skal søges om tilskud, skal en ansøgning sendes til Bolig- og Planstyrelsen, hvor antal bebo ere, lokation og ’ladestanderbehov’ skal fremgå.

4

O P m ÅLIN g O g B e R eg NIN g -> Projektet kommer i udbud, og 3-5 forskellige udbydere

6

tILSKUD -> Anden del af an søgningen om tilskud sendes til Bolig- og Planstyrelsen inkl. selve budgettet. h er bliver selve byggeprojektet godkendt, og man afventer tilsagn fra Bolig- og Planstyrelsen.

7

e ta BL e RIN g -> Den valgte udbyder projekterer opgaven

8

O NBO a RDIN g -> Efter installationen skal beboerne bydes velkommen og have adgang til en app, som skal benyttes ved opladning af sin el- eller hybridbil.

Vil du gerne finde mere V iden om V ejen til el B iler og ladeløsninger?

Så finder du god information og flere værktøjer her: https://almennet.dk/ projekter/almennet-udvik lingsprojekter/vejen-til-el biler-i-den-almene-sektor/

Foreningen kan med fordele optage et lån af boligforeningens dispositionsfond i forbindelse med etable ring af ladestandere.

Konflikthåndtering

Sådan løser I konflikter med naboforeningen

Forholdet til naboen har stor betydning for trivsel og livskvalitet. Det samme gælder foreninger imellem. Opstår en konflikt med naboforeningen, er det vigtigt at vide, hvordan den afværges, og hvordan den i fremtiden forebygges.

Susanne Landbo Quedens

susanne landbo Quedens advokat (l), konfliktmægler og partner, vQ advokater

Konflikter er noget, vi jævn ligt kommer ud for både på arbejdspladser, privat og i andre sammenhænge. Det siges, at konflikter er et livsvilkår. Det gode er, at jo flere vi løser, desto bedre bliver vi til at løse dem, fordi vi har fået erfaring med, hvordan vi løser dem. Det vigtige i den for bindelse er at løse dem på en god måde – for alle involverede parter.

Ser man på bestyrelsesarbejdet i boligforeninger er ét af de steder, der kan opstå konflikter, mellem naboforeninger. Det kan der være flere grunde til. Én af de typiske er foreningernes delte fællesarealer.

Fælles regler for fællesarealer

Når en eller flere ejerforeninger de ler en gård eller har et fællesareal, er holdningerne til, hvordan rummet skal bruges, ofte vidt forskellige.

Derfor giver det sædvanligvis mening at oprette et gårdlaug i fællesskab. Et gårdlaug oprettes mellem to eller flere foreninger for at etablere et forum, hvor de fælles problemer og beslutninger ved

rørende gårdmiljø, gårdsanering, legepladser, borde/bænke, fælles grill, regler om musik, boldspil og alle andre forhold kan aftales. Der vil ligeledes være mulighed for at aftale fælles arbejdsdage, som kan medvirke til et bedre fællesskab for brugerne. fælles arbejdsdage vil ofte medføre, at brugeren af fælles arealet får en større ansvarsfølelse, og at vedkommende derfor passer bedre på gårdmiljøet.

Denne løsning giver også mulig hed for at etablere en bankkonto for gårdlauget, opkræve kontingent, etablere de fælles arbejder og købe de fornødne møbler, blomster og planter til at gøre gårdmiljøet hyg geligt. g årdlauget reguleres af de vedtægter, der aftales.

Vedrører uoverensstemmelserne i stedet selve ejendommene og “sam menstødet” mellem bygningerne, kan der etableres en aftale om fæl les vedligeholdelse af brandmure, tag og tagrender. På den måde er man sikker på en ensartet vedlige holdelse. Er der fælles gennemgan ge, renovation mv., aftales der som regel også fælles retningslinjer for, hvordan disse skal benyttes.

Hvem har ansvaret, når de fælles regler ikke overholdes? Uagtet ovenstående fælles tiltag kan der opstå situationer, hvor

Et fysisk møde, hvor eventuelle problemer kan drøftes og udbed res, er langt bedre end kommunikation over mail, hvor man hurtigt kan misforstå hinanden.

f oto: i s tock.

nogle beboere ikke overholder de aftalte retningslinjer. Det vil betyde, at det ikke er f.eks. gårdlauget, der skal tale med den pågældende, men derimod bestyrelsen i den ejerforening, hvor den pågældende bor.

Men hvad hvis bestyrelsen ikke ved, hvem fra naboforeningen, der skaber problemerne? Udgangs punktet er altid, at forening A intet retsforhold har til medlemmer af forening B og vice versa. Det ene ste, man som bestyrelse kan gøre,

er at bede den anden forenings bestyrelse om at reagere overfor den/de personer, der udgør eller forårsager problemet. Normalt vil dette kunne løses ved et fælles møde i bestyrelserne. h vis det ikke vides hvem, der skaber proble merne, vil man også på et sådant møde kunne blive enige om at lave et fælles opslag eller mail og ind holdet af dette, som sendes ud til beboerne i begge foreninger.

g enerelt er den bedste måde at kommunikere med en nabo

forening på via et fysisk møde mellem repræsentanter for for eningerne (bestyrelsesmedlem mer). Det er meget mere produk tivt end at skrive mange mails, og man undgår at ”tale forbi” hinanden. Der bør altid laves et referat og gerne på stedet med angivelse af det aftalte, og hvad der fremadrettet skal ske. Denne kommunikationsmetode er også med til at forhindre efterfølgen de misforståelser.

Læs mere på www.vqa.dk

“ ”

n år en eller flere ejerforeninger deler en gård eller har et fællesareal, er holdningerne til, hvordan ru MM et skal bruges, ofte vidt forskellige.

Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem?

g odt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. m en hvordan kan konflikter undgås? Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket?

“ ”

d et er so M regel ne MM ere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når M an kender hinanden.

Godt naboskab er en vigtig kilde til færre konflikter - det gør det nemmere at tale om tingene.

te RIN g

EmmaHanssonR.

Når man deler vægge og lofter med naboen, underboen og overboen, er det ikke utænkeligt, at der kan opstå gnidninger. Det kan være børn, der tramper i gulvet en tidlig morgen, naboen der spil ler for høj musik, eller underboen der altid efterlader skraldeposen på bagtrappen. Både små som store ting kan gå en på nerverne, når de øvrige beboeres hverdag pludselig rykker med ind bag hjemmets fire vægge.

Fælles aftaler i foreningen Et godt socialt miljø i boligfor eningen er et fornuftigt sted at starte, hvis man ønsker at undgå konflikter. Bestyrelsen kan skabe rammerne for dette. I de fleste foreninger vil der være en hus

orden - regler for hvad man ikke må. o fte kan disse regler lyde en anelse som lovtekster, og uanset hvilke regler det drejer sig om, vil der være forskellige fortolk ninger af dem beboerne imellem. Jesper Bastholm Munk, konflikt mægler hos Center for Konflikt løsning, kommer med et forslag: “ o vervej i bestyrelsen at lave et oplæg, der formulerer tingene mere positivt, og læg vægt på, hvordan I kan imødekomme hinandens behov. h vordan snak ker vi med hinanden om tingene i foreningen? h vad gør vi, hvis vi er uenige om noget?”. h an fort sætter: “Et par gode råd til hvad man gør, når uenigheder opstår, kan være et godt tillæg til husor denen.”

Godt naboskab skaber tryghed og større tolerance Det kan være vanskeligt at finde en balance mellem privatliv og fællesskab i en boligforening. for hvor meget skal man egent lig blande sig i naboens liv? Et

godt naboskab kan dog have stor betydning for, hvordan og om vi tager konflikter op. for det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man ken der hinanden. Brok er sjældent en god måde at indlede et naboskab på. “ h ils på din nabo i opgangen, og byd de nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter, hvis de alligevel skulle opstå,” fortæller Jesper Bastholm Munk, der har stor erfaring med konflikt mægling mellem beboere.

Tag konflikten i opløbet h vis du hver morgen vågner ved, at overboens børn tramper i gul vet, er det vigtigt at tage kon flikten i opløbet. Jesper Bastholm Munk fortæller om en mægling mellem en ældre kvinde, der havde brug for ro, og hendes overbo, som boede der med sine tre børn. Konflikten drejede sig om, at der ofte var meget larm og tumult fra overboen om morgenen, når den ældre kvinde prøvede at sove.

Nabokonflikter

Det er vigtigt at tage problemer

i opløbet for at undgå yderligere

“Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet,” siger Jesper Bastholm Munk og fortsætter: “Sker det gentagne gange? Så tag det op! Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det.” Det er ikke forbudt at være nysgerrig på, hvad der foregår. o fte er din nabo slet ikke klar over, at noget, som han eller hun gør, går dig på. Så vær ikke bange for at tage en snak med din nabo.

Sørg for ikke at optrappe konflikten o fte drejer uenigheder i boligfor eninger sig om støjgener. Vores hjem er vores base, og den vil vi gerne selv bestemme over. Så når naboen larmer og trænger ind på vores territorium, kan det lægge an til konflikt. o fte kan man selv komme til at optrappe konflikten. Det kan være, at man begynder at gøre ting, som man normalt ikke ville gøre. Måske begynder man at tale dårligt om naboen til andre el ler stoppe med at hilse i opgangen.

Den ældre kvinde havde både været oppe og tale med overbo en, og der var også blevet banket på rørene. o verboen blev irrite ret over underboens brok, og un derboen mente, at overboen ikke havde styr på børneopdragelse.

“Man får lavet meget endimen sionelle billeder af andre. Det giver en ro at sætte folk i kasser, men folk er meget mere kom plekse, og der kan være mange ting, der ligger til grund for naboens adfærd,” forklarer Jesper Bastholm Munk. Når man indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.

Mægling kan hjælpe

I mange tilfælde kan beboere godt selv klare konflikterne. Men nogle gange kan rådgivning være nødvendigt. Konfliktmæg lingen mellem de to kvinder var nødvendigt for at genetablere kontakten. Til mæglingen fik de begge lov til at fortælle deres side af sagen. Med mæglers hjælp fik de også mulighed for at udtrykke, hvordan de følte, og hvad de havde behov for.

“I sådanne tilfælde vil begge parter langsomt begynde at forstå hinanden og komme med løsningsforslag,” fortæller Jesper Bastholm Munk.

Fælles løsninger gavner naboskabet

De to kvinder indgik en aftale om, hvordan de skulle håndtere det, hvis der i fremtiden opstod problemer. “De aftalte, at under boen måtte ringe på betingelsen af, at overboen ikke behøvede at kommentere på det,” fortæller

Jesper Bastholm Munk: “ h un ville simpelthen blive for vred, når hun stod i en situation med tre børn, der skulle ud af døren og en frustreret underbo i røret”. I stedet var løsningen, at overboen ville lytte og tage sig af sagen, men uden at skulle forklare sig yderligere over for underboen.

Livssituationen har betydning for adfærd og tolerance

Livssituation spiller en vigtig rolle, når det kommer til konflik ter. h ar man det rigtig godt, eller er man inde i en dårlig periode?

Begge dele kan have stor be tydning for både adfærd, men også vores tolerance for andres adfærd. “Vi har alle forskellige måder at udtrykke os på, når vi synes, at noget er forkert. Men vi skal lære at bo tæt sammen,” understreger Jesper Bastholm Munk. “Derfor er det vigtigt, at vi lærer, hvordan vi håndterer dét at være uenige med hinanden.”

g ode r Å d til at undg Å K onfli K ter:

Kon K rete r Å d: Hvordan taler i om og håndterer konflikter i foreningen?

Kom hinanden V ed: Hils på din nabo, og byd nye velkommen i foreningen.

Vær nysgerrig: t ramper naboen i gulvet hver mor gen? b ank på og hør, hvad der sker. o fte er naboen slet ikke klar over, at du bliver generet.

t ag K onfli K ten i oplø B et: Jo længere tid du venter, jo

mere får du optrappet kon flikten. t ag i stedet sagen op hurtigst muligt.

Konfli K tmægling: Hvis sagen er kørt af sporet, så kontakt en mægler, der kan hjælpe med at få en god dialog mellem dig og den anden part.

h us K p Å : v i bor tæt sammen. l ær at udvise hensyn, og lær at håndtere uenigheder.

læs mere om konfliktmægling på www.konfliktloesning.dk

e t godt so C ialt M iljø i boligforeningen er et fornuftigt sted at starte, hvis M an ønsker at undgå konflikter.

”

Forebyg konflikter, når du bygger

e t stort byggeprojekt kombineret med et stramt budget og en ufleksibel tidslinje er den perfekte opskrift på en konflikt. Der opstår mange tvister i forbindelse med byggeri, men en del af dem kan forebygges med enkle greb.

Det er næsten mere reglen end undtagel sen, at budget eller tidsplan overskrides i byggeprocessen, og det kan give anled ning til konflikter.

oM kostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et M illionprojekt so M et nyt tag, udnyttelse af loftsru M eller udskiftning af faldsta MM er i en stor etageejendo M kører af sporet.

”

Johan Iversen Møller

johan iversen Møller advokat

øens advokatfirma

Det kræver mere end bare mental styrke og en god støvmaske at komme igennem et stort byggeprojekt.

Det ved de fleste, der på egen hånd har bakset med at vælte vægge eller renovere et bade værelse, hvor flere faggrupper skulle koordineres. Indimellem kan selv en mindre misforståelse mellem bygherre - altså den, der køber ydelsen - og entrepre nører og håndværkere blive til en stor ekstra omkostning eller forsinkelse.

Desværre er konflikter jævn ligt en del af byggeriet, både når det handler om små og store projekter. Men omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller ud skiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet. o g hvem skal håndtere konflik

ten og kommunikationen mellem parterne for at få løst problemerne?

Det er tidskrævende og kan af føde mange søvnløse nætter for bestyrelsen eller den styregruppe i foreningen, som har fået tildelt den interne del af ansvaret for projektet.

Forsinkelse og ekstraregninger forløbet beskrevet nedenfor er eksempel på en situation, der desværre ses ofte i boligforenin ger, og som desværre alt for tit først ses på bagkant:

En forening står foran et større projekt, der længe har været en del af vedligeholdelsesplanen. Bestyrelsen beslutter sig for, at det er nu og tager sagen i egen hånd. Der er som regel et par stykker i bestyrelsen, som har lidt kendskab til byggeri, og som derfor ved, at processen be gynder med, at man får hyret en byggeteknisk rådgiver. Det kan være en arkitekt, en rådgivende ingeniør eller en kombination.

Andre foreninger går til deres ejendomsadministrator for at få hjælp til at finde den rette, og det kan være en god idé, fordi administratoren har kendskab

til branchen og tidligere succes fulde samarbejder.

Når man har udvalgt sin byggetekniske rådgiver og er nået til enighed om projektets udform ning, skal opgaven i udbud hos et antal entreprenører, som giver tilbud. Igen tænker de fleste be styrelser, at den primære aktør er den byggetekniske rådgiver - må ske supporteret af administrator.

Når byggeriet er godt i gang, og støvet flyver om ørerne, kom mer den første ekstraregning på et tidspunkt fra entreprenøren. o g ja, det gør den, uagtet hvor godt forberedt man er! Nogle tilvalg er blevet dyrere, eller der kan være opstået en uforudset udgift. foreningen betaler den - det er jo fair nok, men måske synes bestyrelsen, at det er uri meligt, når ekstraregning nummer syv dukker op, for det kan vel ikke være meningen, når der nu er givet et tilbud?

d et gode forlø B i et B yggeproje K t store uoverensstemmelser, før i vælger drastiske me toder som at tilbageholde betaling.

• Hav en buffer – både i bud gettet og i tidsplanen. d et er næsten mere reglen end undtagelsen, at både budget og tidsplan overskrides.

• Få kigget entreprise kontrakten igennem af en advokat – kimen til senere uoverensstemmelser mellem bygherre og entreprenør bliver ofte lagt i starten af processen på grund af ufyldestgørende materiale.

• Forsøg altid at finde en mindelig løsning på små og

• Hvis en konflikt går helt i hårdknude, kan i få en ad vokat til at lave en såkaldt advokatgennemgang og starte en juridisk proces med henblik på en retssag.

• Undgå at skifte for meget ud i bestyrelse eller styre gruppe, mens et byggeri står på, da meget viden så kan gå tabt.

Altid forsinket faktum er, at stort set alle byg gerier bliver dyrere end oprinde ligt planlagt, og de bliver også i en eller anden udstrækning for sinkede. o g hvis byggerådgiveren ikke har været god til at lægge ekstra luft ind i både budgettet og tidsplanen og i øvrigt ikke orienteret bestyrelsen om sand synligheden for det uforudsete, ja, så har vi opskriften på en konflikt.

Denne klassiske udvikling ses hos en del foreninger, men den viser samtidig, at mange proble mer kan tages i opløbet, hvis man kobler en advokat på projektet fra begyndelsen. Meget tidligere, end de fleste bestyrelser vil anse det for at være nødvendigt. for det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt. forståeligt nok, for

den byggetekniske rådgiver har fokus på planlægning, koordi nering og den tekniske del af byggeriet.

En advokat kan derfor være sparringspartner for især rådgi veren og fokusere på at tjekke op på entreprenørens selskabs konstruktion, kontraktens ud formning og eventuelle mangler.

Senere i forløbet kan den juri diske sparringspartner fungere som konfliktmægler, der hjælper med at skabe forståelse mellem parterne, f ØR en sag bliver til en alvorlig tvist og dermed for

En advokat kan både være sparringspart ner for den byggetekniske rådgiver og agere konflikt mæglere, hvis der skulle opstå udfordringer i processen.

hindre det værste scenarie - at bygherre stopper betalingen, og entreprenøren forlader bygge pladsen.

h er kan det være en forebyg gende foranstaltning, hvis advo katen løbende har haft kendskab til referater fra byggemøder og kan deltage på det tidspunkt, hvor uenigheden er størst.

En advokat kan skabe klarhed over konsekvenserne af eksem pelvis at tilbageholde betalinger, som for en mindre entreprenør kan føre til risiko for konkurs. Advokaten kan forsøge at mægle

mellem parterne for at undgå store økonomiske ekstraudgifter og yderligere forsinkelser.

Et byggeprojekt er en kompleks størrelse, som desværre ikke fås i metermål og med faste garan tier – heller ikke selvom man har hyret en advokat, før man satte de første underskrifter. Men det kan skabe tryghed for en be styrelse eller styregruppe, som ikke selv er hjemme i paragraffer og forhandlingsteknik, at have en juridisk sparringspartner på sidelinjen. Læs mere på www.oadv.dk.

d et er ofte på grund af s M åfejl allerede i de tidlige faser af projektet, ki M en til konflikten kan blive lagt.

“ ”

ALTANER k R æv ER

Hensyntagen til andre mennesker

e n altan giver mange fordele. m en naboerne kommer også tættere på, og det kan give anledning til konflikter. Heldigvis kan problemerne sagtens kommes i forkøbet, men det kræver, at man er opmærksom på dem.

Marie Stender Maja Wolters

seniorforsker, antropolog, ph.d., build aalborg u niversitet &

Ibyen bor man tæt, og naboer kan ofte høres gennem væggen eller genboen skimtes gennem vinduet. Tunge skridt i gulvet eller banken fra en hammer, der fører et søm i væggen, er for de fleste kendte forudsætninger, når man bor i en lejlighed. Men med tilføjelsen af altaner på mange af byens boliger bliver grænserne flydende og ind kigget til naboernes liv yderligere forstærket. Samtidig er det forskel ligt, hvordan beboerne ønsker at bruge deres altan, og hvor tætte de ønsker at være med hinanden. Den nye åbenhed i kombination med naboers forskellige opfattelser af

a ltaners Sociale l iv er et forskningsprojekt, der er initieret af b U ild (tidl. Statens b yggeforskningsinstitut) og finansieret af Grundejernes i nvesteringsfond, a ltan.dk og a alborg Universi tet. Projektet bygger på felt arbejde i tre case-ejendomme

praktikant, stud. scient. anth., build aalborg u niversitet

og ønsker til brugen af altanerne kan resultere i helt nye typer af konflikter, som det er vigtigt at være opmærksom på i foreningen.

De flydende grænser Med opblomstringen af altaner i boligforeningerne trækkes en del af den private bolig ud på bygningsfacaden. g rænser mel lem private boliger bliver derfor flydende og markeres herved ikke kun af bestandige mure men også i stigende grad af transparente altangitre og åbne altandøre.

Det åbner boligen op og giver beboeren mulighed for at trække

i k øbenhavn i sommeren 2019 og 2020 og har til formål at skabe et mere nuanceret og dybdegående indblik i, hvordan altaner bruges, og hvordan de forandrer – og afspejler forandringer i – livet i byen. læs mere her: www.altanliv.aau.dk

Med tilføjelse af altaner på mange af storbyens ejen domme kommer naboerne tættere på, og grænserne bliver mere flydende.

frisk luft, men det betyder også, at naboer og byliv kommer endnu tættere på – både fysisk, visuelt og lydligt. Særligt om sommeren, når dørene ofte står åbne, og der er aktivitet på altanerne, foran dres grænserne mellem boligen og det fælles rum.

Nogle beboere supplerer selv med nye grænser for at værne om privatlivet. Det kan være ved at sætte læhegn eller afskærmninger op, men det kan også være mere diskret gennem store kurvepotter, møbler eller voluminøs beplant

ning. Selvom altanen bliver dæk ket til med værn eller læhegn, kan andre sanseindtryk dog stadig krydse grænser; man kan høre, hvad naboen taler om og lugte, hvad de skal have til aftensmad.

Samtidig er der en klar norm om, at det er hyggeligt, hvis man ikke afskærmer sig for meget. Derfor fortæller flere beboere også, at grænser kan skabes mere subtilt ved at regulere kropssprog - f.eks. ved at vende ryggen til eller ved at tage høretelefoner på for at signa lere, at man ønsker at være i fred.

Naboskab over altankanten Nogle naboer hilser eller snak ker over altankanten, men så er det typisk fordi, at der forud for kontakten er etableret en naborelation - eksempelvis ved at have hilst i opgangen eller til generalforsamlingen.

Det kan både opleves som positivt og negativt, at naboerne kommer tættere på. Nogen me ner, at det, at man i højere grad kan se hinanden på altanerne, bidrager til en øget tolerance, kendskab og kontakt. Livet i

“ ”

d et kan være udfordrende, hvis naboen har en M arkant anden dagsryt M e, livsfor M eller andre nor M er end én selv.

gårdrummet trækkes op ad faca den – og naboer får små indblik i hinandens liv, også selvom de ikke taler sammen. h er opleves åbningen af boligen mod byen og fællesskabet som et positivt signal. Andre fremhæver deri mod, at altanerne æder gårdens fælles rum, og at de mere diffuse grænser fører til nye typer af konflikter blandt beboerne, fordi man fra altanerne i højere grad konfronteres med naboens liv.

Det kan især være udfordrende, hvis naboen har en markant anden dagsrytme, livsform eller andre normer end én selv. Ligeledes kan der også opstå konflikter i forbin delse med beslutning om altaner, hvis ikke alle beboere ønsker eller har mulighed for at få altan, eller hvis de nye altaner forringer un derboens lysindfald væsentligt.

Altanregler

I forbindelse med etablering af altaner er grænsen mellem et styrket kontra et svækket na boskab altså meget hårfin, og der opstår ofte overvejelser i foreninger om, hvorvidt man

Diagrammet viser den procentvise forekomst af aktivitet på tre caseejendommes bygningsfacader med altaner. Registreringerne af aktivitet er foregået tre gange i hver ejendom på sommerdage med godt vejr i tidsrummet 17-21. Hver bevægelse på en given altan er registreret, og en gang i timen er der registreret antallet af altaner, hvor der ikke forekommer liv eller bevægelse – de udgør kategorien ’Ingen aktivitet’.

skal have nedskrevne regler for altanbrug. I flere ejendomme er der enkelte regler - eksempelvis i forbindelse med grill, støj og inventar på altanen.

f lere synes, at det er godt med regler for, hvordan beboerne må bruge deres altaner, fordi det potentielt kan mindske nabokon flikter. Andre mener, at altanreg lerne er unødvendige, fordi det væsentlige er, at alle viser hen

Kom K onfli K terne i for K ø B et:

sK re V ne eller us K re V ne regler: Nabokonflikter i relation til altaner centre rer sig typisk om uover ensstemmelser mellem naboerne. e t regelsæt (eller “ a ltan husorden”) i foreningen kan være med til at etablere en fælles forståelse for, hvordan man undgår at genere hinanden i dagligdagen. i nogle foreninger foretræk kes det at holde sig til uskrevne regler, der i høj grad handler om gensidig hensyntagen.

a ns V ar: d e enkelte bebo ere bør være klar over, at de også selv har et ansvar for at indrette sig på altanen, så det passer til deres egne behov ift. privatliv og støj.

r efle K sion: Prøv at tale for skellige konfliktoptrappende scenarier igennem (f.eks. faciliteret af foreningens administrator) til generalfor samlingen, inden i etablerer altaner i foreningen. På den måde bliver beboerne klar over, hvad det indebærerpå godt og ondt.

syn til hinanden. Typisk er denne hensyntagen knyttet til nogle nye normer for naboskab, der forhand les løbende, som altanerne skyder frem. Det handler især om, hvad der står fremme på altanen, og hvordan altanerne bruges. De fleste beboere er enige om, at det er upassende og endda skamfuldt, hvis der står skrald på altanen, eller hvis altanen primært bruges til rodet opbevaring.

Man bidrager selv til hyggen “Man bidrager selv til hyggen,” si ger en beboer og fremhæver derved, at man i indretningen af altanens private rum også bør tage hensyn til, hvordan altanen påvirker går drummet samt naboers og forbipas serendes udsigt. Ligeledes fortæller beboere om, at de tilpasser deres egen opførsel til altan-naboernes opførsel. Mange er opmærksomme på ikke at støje til gene for naboer ne, ligesom flere også fortæller om, hvornår det er passende og hen synsfuldt at tage kontakt til naboer på altanen. Selvom altanen er et uderum tilknyttet den private bolig, kræver altaner en anden hensyntagen til naboerne, end hvis man blot opholder sig inde i lejligheden eller i en afskærmet have.

Konflikter internt i bestyrelsen

m ed en alsidig bestyrelse følger forskellige tilgange og holdninger og i ny og næ også uenigheder. Udvikler uenighederne sig til konflikter, er det afgørende at vide, hvordan konflikten bedst håndteres - og her spiller sprogbrugen en central rolle.

Både sprog og fremtoning har betydning for, hvorvidt en kon flikt eskaleres eller deeskaleres.

d et kan sagtens være s vært at forene visioner og arbejds M åder, og det kan i værste fald føre til konflikter.

”

Susanne Landbo Quedens

susanne landbo Quedens, advokat (l), konfliktmægler og partner, vQ advokater

en bestyrelse i en bolig forening er sammensat af beboere, som alle har en fælles interesse for og behov for at have indflydelse på den forening, de er en del af. Men denne fælles nævner betyder ikke nødvendigvis, at arbejdsmåder og holdninger er ens. Det kan sagtens være svært at forene visioner og tilgange - og det kan i værste fald føre til konflikter.

o pstår konflikter i foreningen er det vigtigt, at bestyrelsen er i stand til at løse dem, så samarbej det atter fungerer, og bestyrel sesarbejdet kan løses til forenin gen og dermed beboernes bedste.

Men hvordan løser man konflik ter i bestyrelsen bedst muligt? for at kunne det, er det nødvendigt at vide, hvordan en konflikt kan eskalere, og særligt hvordan man efterfølgende kan deeskalere den.

Konflikttrappen

Konflikttrappen er et hjælpeværk tøj, som bestyrelsen kan gøre brug af, hvis en konflikt opstår. g ennem forskellige trin illustre rer den, hvordan mønsteret i en

Konflikter kan gå fra at være sagsorienteret til personfikseret.

konflikt er, hvornår en uenighed mellem parterne bliver til en konflikt samt udviklingen i en konflikt. Den viser, at i starten kan parterne tale sammen om deres uenighed. Selvom par terne argumenterer, er fokus på sagen, og det er muligt at finde en løsning - også selvom nogle begynder at handle uden at tage hensyn til den anden part.

Næste trin er, at fokus ændrer karakter. fra at handle om pro blemet bliver det personfikseret.

Problemet vokser, der kommer nye til, og til sidst opgiver man helt kommunikationen med hinanden.

Selvom situationen på dette trin allerede er begyndt at eskalere, vil det fortsat være muligt at finde en løsning. Nogle gange er det nød vendigt at få hjælp fra en konflikt mægler. På den måde kan parterne komme tilbage på sporet, holde fokus på konflikten og tilgå den med et løsningsorienteret syn på sagen.

• Vise respe K t

• l ade den anden part tale ud

• l ytte opmær K somt

• Være opmær K som p Å sit sprog B rug

• Være opmær K som p Å sin fysis K e fremtoning

• Være B e V idst om at f Å dees K aleret en K onfli K t

ifm. K onfli K th Å ndtering er det V igtigt at: v ed at være opmærk som på disse få red skaber vil man til en hver tid kunne lave en effektiv konflikthånd tering i bestyrelsen og få en konflikt ned på et leje, så det er muligt at finde en løsning, der for alle parter er god og optimal.

Tages der ikke hånd om konflikten her, når man sidste trin, hvor par terne ser hinanden som fjender. Det kan i værste fald komme til udtryk på verbal og fysisk vis. I det tilfæl de er det nødvendigt at hente hjælp udefra i form af en konfliktmægler, der kan få parterne på talefod igen.

Deeskalering af konflikter

Det er vigtigt, at man som besty relsesmedlem - så snart, man ser en konflikt eskalere - bestræber sig på at få alle involverede parter til at bevæge sig ned ad konflikttrappen igen. Det kan gøres på forskellige måder.

h vis alle kender konflikttrappen, kan der skabes en fælles forstå else for, hvor på trappen - og der med hvor i konflikten - man er. På den måde kan der skabes et fælles sprog, som gør det muligt at holde fokus på at adskille problemet fra personerne. Det er nemlig altid problemet - og ikke personender er kernen, og som skal løses.

Et fælles sprog

En måde at nedtrappe en konflikt på er ved at være opmærksom på sit eget sprogbrug og at æn dre det, hvis det er nødvendigt i situationen. Det vil have en afsmittende effekt, hvilket kan kickstarte deeskaleringen.

Anvendelse af et åbent sprog viser, at man står ved sin egen mening, men at den anden parts

t yper af sprog B rug:

a ggressi V t: Sproget kan være aggressivt - det vil sige truende med an vendelse af sarkasme. Et eksempel kan være, “det er jo latterligt”.

s u B missi V t: Sproget kan være submissivt - det vil sige overgivende. Et eksempel kan være, “det gør skam ikke noget”. Et sådant sprogbrug kan på den korte bane virke konfliktnedtrappende, men vil ofte få konflikten til at blusse op igen.

a ssertoris K : Sproget kan være assertorisk - det vil sige åbent og respektfuldt. Et eksempel kunne være, “jeg mener […]. Hvad mener du?”

mening og opfattelse også er vigtig. En sådan indstilling og bevidst sproganvendelse vil medvirke til, at konflikten ned trappes, da der vil komme fokus på emnet og ikke personerne. Det gør nemlig, at man kommer ned på de laveste trin på kon flikttrappen, hvor en løsning vil være lettere at finde.

Ligeledes er det vigtigt at have fokus på, at et enkelt ord kan have forskellig påvirkning på situationen. Det kan på den ene side være inkluderende og der med en hjælp i tilspidsede situa tioner. Det gælder for eksempel ord som “ja” og “og”. Det kan på den anden side også være eks kluderende, hvilket for eksempel gælder ordene “men”, “nej” og “aldrig”. De er i modsætning med

til at optrappe en konflikt.

Udover selve sproget er det også afgørende, at der er sam menhæng mellem det sprog, man anvender, og ens fremtoning. Det er vigtigt for at opnå en god konflikthåndtering.

Den rette værktøjskasse

Det er væsentligt at vide, hvor dan konflikter opstår og kan lø ses for at have et velfungerende bestyrelsessamarbejde. Når for skellige mennesker med forskel lige livssituationer skal mødes og samarbejde, er det stort set umuligt at undgå uenigheder fra tid til anden. Derfor er det afgø rende at have de rette værktøjer i rygsækken, så uenighederne ikke eskalerer til konflikter. Læs mere på www.vqa.dk

K onfli K ttrappen

Konflikter følger som regel et bestemt mønster, hvor konflikten gradvist optrappes. Optrapningen er her vist som en trappe.

person

tilspidset Når konflikten når op på de sidste tre trin, kan den være næsten umulig at løse, og det vil næsten altid kræve hjælp udefra.

9 destruK tion . Situationen er så polariseret, at eneste udvej er adskillelse.

8 ÅBen fjendtlighed Parterne kommer med destruktive angreb mod hinanden - verbalt eller fysisk.

Når konflikten bliver personlig, vil den meget hurtigt eskalere. Derfor er det ekstremt vigtigt, at parterne i konflikten undgår, at gå efter personen.

s a g

Så længe konflikten handler om sagen, er der mulighed for en konstruktiv løsning mellem parterne. Forsøg derfor altid at holde fokus på sagen.

5

6

7

fjendeBilleder Modparten ses som fjenden, der er helt udenfor menneskelig rækkevidde.

samtalen opgiVes helt. Parterne undgår og afviser hinanden og taler om hinanden, men ikke længere med hinanden.

proBlemet VoKser . Parterne fokuserer på fejl, finder nye problemer og tager evt. tidligere konflikter frem.

personifi Cering Fokus flytter fra sagen til personen. Det er ikke længere sagen, men den anden, der ses som problemet.

4

ation gennem handling - færre ord Parterne forsøger at handle sig ud af uoverensstemmelsen, overser modparten og “gør som de finder bedst”.

3

. Parterne argumenterer for, at deres anskuelse er den rette. Taktiske argumenter tages

k onflikt trappen er et hjælpe værktøj, so M bestyrelsen kan gøre brug af, hvis en konflikt opstår.

”

e R D I N a D m I N IS t R at O R det rigtige match?

De fleste ejendomsadministratorer er eksperter i – ja, administration! m en hvis der opstår problemer i jeres forening, kan den langvarige relation og tillid til netop administrator være afgørende for, om I får den rigtige rådgivning.

Bjørn Weber

bjørn Weber

d irektør og partner

øens ejendomsadministration

et byggeprojekt kan gå i hårdknude. Udfordringer med en beboer, som ikke overholder vedtægterne, kan bli ve svære at håndtere på en sober måde. o g den årlige generalfor samling kan synes næsten uover skuelig med en gruppe kritiske beboere i salen.

Der er mange problemstillinger, som bestyrelser i ejer- og andelsforeninger søger hjælp til hos deres ejendomsadministrator.

f ind ud af, om administr ator er rigtig for jer:

• Har I kemi med administrator? Føler I jer forstået og taget alvorligt?

• e r der tid til andet end det mest basale?

• e r der mulighed for rådgivning, hvis I skal i gang med en byggesag?

Men hvor de gængse problematik ker med husleje, digitalt overblik over dokumenter eller salg af lejligheder kører snorlige de fleste steder, kan der være stor forskel på den rådgivning, man bliver tilbudt, når noget brænder på.

Som i mange andre situationer i livet er det altid en fordel at kende hinanden godt, når det uforudsete opstår, og det kan derfor være utrolig vigtigt, at man populært sagt har “kemi” med sin admini strator. At man gennem et stykke tid har lært hinanden at kende, så man kan tale om stort og småt.

Selv dét at skrue på rør og omfavne de særheder, der følger med en gammel ejendom, kræver et kontinuerligt bekendtskab. Det samme gør sig gældende med de rådgivere, man benytter på andre områder.

h vis man eksempelvis jævnligt skifter ud blandt dem, man kon sulterer for at vurdere ejendom mens stand, vil de gode råd hele tiden blæse i en ny retning – det har derfor stor værdi at beholde de samme rådgivere over en år række. De færreste andelsbolig foreninger skifter valuar hvert år, for det giver ikke mening.

Men at den samme valuar eller rådgiver følger med på sidelinjen og ser, hvordan ejendommen, ved ligeholdelsesplanen og økonomien udvikler sig - dét giver mening!

Prioriter at møde hinanden h vordan opstår så den gode og langvarige relation mellem en be styrelse og et administrationshus?

Ja, først og fremmest kan geogra fisk nærhed og en personlig kon takt have stor betydning. En kop kaffe på administrators kontor eller to minutters ekstra sludder i telefonen om løst og fast, når nu man alligevel har hinanden - og vel at mærke med den samme per son hver gang.

Det er essentielt at lære sin administrator og vedkommendes personlighed at kende. o g fra den anden side af bordet er det et plus, at der bliver prioriteret tid til, at administratorerne lærer deres bestyrelser og foreninger at kende for at undgå at starte fra scratch hver gang.

Det giver sig selv, at en relation også er betinget af, at man ikke som forening bliver mødt af en ny administrator i tide og utide, fordi den gamle har skiftet job. Et ejen

“ ”

d et giver sig selv, at en rel ation også er betinget af, at M an ikke so M forening bliver M ødt af en ny ad M inistr at or i tide og utide, fordi den ga M le har skiftet job.

domsadministrationsfirma, hvor de ansatte trives og er glade for deres job, er at foretrække.

Set fra bestyrelsernes side kan det være en fordel og den rigtige prioritering, at man for eksempel tager sig tid til at deltage i nogle af de arrangementer, der er mål rettet bestyrelser. Ikke kun for at blive klogere på bestyrelsesar bejdet og få viden om den nyeste lovgivning på området, men også for at møde ligesindede.

Måske møder du en bestyrelsesfælle fra naboejendommen, som vil dele sin trappevasker med dig eller kan fortælle om erfa ringerne fra deres tagprojekt.

Måske finder du ud af, at din nabos administrator faktisk har stor erfaring med lige netop dét problem, der fylder allermest hos jer lige nu.

I de gode gamle dage havde en Ejendomsadministrator fingrene i hvert et bilag for sine forenin ger og i øvrigt færre foreninger at tilgodese. Der var hyppig og personlig kontakt og god tid til at hjælpe med det fornødne. I dag er en stor del af arbejdet digitaliseret til alles fordel, og de fleste administratorer har en del foreninger i kundekartote ket. Derfor bliver den person lige kontakt og rådgivning mere

betydningsfuld, for når tiden samtidig er mere knap hos besty relserne, stiller det større krav til, at problemer løses effektivt i et tilfredsstillende samarbejde med administrator.

I den forbindelse er det et stort plus at have den samme kontakt person gennem årene, så man som bestyrelse får tid til at beskæf tige sig med det, der var årsag til, at man i sin tid blev valgt ind i bestyrelsen - nemlig at sikre en velfungerende forening, hvor majoritetens behov tilgodeses, og de relevante projekter og planer følges til dørs. n Læs mere på www.oadv.dk

Direktør Bjørn Weber, Controller Kim Frausing, Teamleder Helena Højvang og personaleansvarlig Ida Gudmundsson.

favorit

Gør det let for jer selv

vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger

I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme. Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.

3378 2388

hør, hvad vi kan gøre for dig

eller gå på lsb.dk/erhverv

læs om os eller book møde

eN e R g I mæ RK et : h vad bør M an vide?

d er er krav om energimærkning ved:

Robert Tietje-Knudsen

robert tietje-knudsen energikonsulent promana bygningsrådgivning a/s

Hvad er energimærket?

d et er lovpligtigt at energimærke bygninger til bolig eller servicefor mål. Formålet er at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi i bygningen.

• s alg eller udleje af bolig eller erhverv

• Nybyggeri

• a nsøgning om energitilskud hos energistyrelsen

Et energimærke er gyldigt i 10 år, medmindre der sker bygnings ændringer, som ændrer forbruget væsentligt, herunder udskiftning af opvarmningsform, som f.eks. oliefyr til fjernvarme.

Når en bygning skal energimærkes, skal bygningen gennemgås af en energikonsulent. Konsulenten vur derer bygningens energitilstand og udfører en standardiseret bereg ning, som indplacerer bygningen på en skala fra a 2020 til G, hvor G er dårligst.

Energimærket gør det muligt at sammenligne forskellige boliger og ejendomme uden indvirkning fra de tidligere ejeres forbrugsmønstre. For boliger er beregningen alene baseret

på forbrug af varme og varmt brugsvand, mens el til belysning er medregnet i erhvervsbygninger.

Energiforbedringsforslag

Energimærkningen indeholder desuden en beskrivelse af ener giforbedringsforslag, men det vil som regel ikke være rentabelt at udføre alle forbedringer. d erfor deler man resultatet op i renta ble forslag og en liste med alle forslag.

d et fremgår af forbedringsforsla get, hvis investeringen er direkte rentabel. Rentabilitet betyder, at energibesparelsen kan tilbage betale investeringen, inden kom ponenterne, der indgår i forbed ringsforslaget, skal udskiftes igen. I p romana rådgiver vi mange boligforeninger om mulige energi forbedringer i forbindelse med ud skiftning af udtjente bygningsdele. d et er vigtigt, at man i en renove ringsproces får indtænkt alle de

mulige energibesparelsesforslag, som giver størst værdi for pengene. Forbedringsforslag, der ikke er direkte rentable, er dog typisk rentable at gennemføre i forbindelse med en renovering eller vedlige holdelse. For eksempel er det en fordel at reparere fuger og/eller efterisolere hulmure og brystninger, hvis man alligevel har stillads oppe i forbindelse med facaderenovering eller vinduesudskiftning. Har man fundet det nødvendigt at udskifte

m ange boligejere overvurderer boligens energimæssige stand og går glip af det enorme potentiale, der er for energiforbedringer i den eksisterende bygningsmasse. e nergimærket synliggør bygningens energiforbrug og giver et overblik over rentable forbedringer.

Flere energiforbedringer bliver typisk rentable, hvis de udføres samtidigt med andre større projekter i foreningen.

e nergi M ærkningen er et kra v, hvis en andelsboligforening

benytter et valuarvurderingsprin C ip.

Det er ejer- eller andelsboligforeningens pligt at stille et energimærke til rådighed for sælger af en bolig.

brugsvandsinstallationerne, giver det samtidig mening at omlægge et uisoleret centralvarmesystem og udskifte varmekilder i lejlighederne.

Hvis ansvar er det? a ndelsforeningen eller ejerforeningen har pligt til at stille et energimærke til rådighed for sælger af en bolig - uden udgifter for den enkelte sælger. d et gælder dog kun, hvis andelen/anparten er en lejlighed i en etageejendom. d et er dog altid sælger/ejer af en bolig, der er ansvarlig for at over drage et gyldigt energimærke til en køber, inden købsaftale underskrives.

Hvad betyder energimærket for ejendommens værdi? Energimærkningen er også et krav, hvis en andelsboligforening benyt ter et valuarvurderingsprincip som metode til fastsættelse af værdien af deres ejendom. d et er i den for bindelse ikke uvæsentligt at have et godt energimærke - har man ikke mindst et c -mærke, vil valuaren benytte energimærkets budget for,

hvad det kræver at løfte ejendom me fra det aktuelle energiniveau op i energiramme c eller bedre. Har man et ældre energimærke, skal man være opmærksom på, at der kan være oplyst et budget, der indeholder investeringer for en eller flere millioner for at opnå et c -mærke eller bedre. I de fleste fjernvarmeopvarmede beboelses ejendomme vil det dog ofte være tilstrækkeligt at lade et nyt energi mærke udføre for derved at skifte en karakter - f.eks. fra d til c d et skyldes, at der i den nuværende energiberegningsmetode anven des en energifaktor på 0,85 mod tidligere 1,00, hvilket på alminde ligt dansk betyder, at man får 15% forærende til det nye energimærke. d et er ofte er nok til at ændre et d -mærke til et c -mærke.

En energiscreening af ejendom men kan vise, om boligforeningen blot kan bestille et nyt energimærke, eller om der skal mere til.

Ejerforeninger kan tilsvarende have direkte gevinst af at lade et nyt energimærke udføre, da energi

mærket ifølge statistikkerne har en positiv betydning for både salgspri sen og liggetiden. I Region Hoved staden betyder det typisk 10% for salgsprisen ved at skifte energi mærke fra d -mærke til c -mærke. n Læs mere på www.promana.dk

f ølgende energifor B edringsforslag er ofte de mest renta B le:

• Udskiftning af af olieeller gasfyr og etablering af en anden varmekilde som f.eks. fjernvarme.

• i solering af tynde massive ydervægge eller uisole rede hulmure.

• i solering af varmerør eller brugsvandsrør i uopvar met loftrum eller kælder.

• Udskiftning af gamle cirkulationspumper

• i solering af loft eller gulv mod uopvarmet kælder

• Skift til energiruder

“ ”

Vor F or SKAL D u Væ LGE o S S o M ADM i N i ST r AT or?

Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi. s om en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op. d en gode rådgivning, medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration. Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.

andreas elleby adm. d irektør Martin leth h ansen advokat (h) og partner

En dørtelefon til din telefon

“Kan man få det som app”? Et spørgsmål, vi ofte hører, når det handler om dørtelefoner. Ja, det kan man. Hos Mejlshede findes en masse forskellige

dørtelefonsystemer, heriblandt nogle der går direkte til din telefon. Er det løsningen for jer? Ring til os på 35 39 39 39, og lad os finde ud af det.

Benyttelse af PROF e SSION e L a D m INIS t R at OR

Andreas Elleby

andreas elleby adm. d irektør boelskifte administration

at drive professionel ejen domsadministration er for os mere end bare at betale regninger og møde til generalfor samlinger.

En administrator er foreningens - og især bestyrelsens - sparrings-

og rådgivningspartner. d et er admini strators rolle at sikre, at der er hurtig respons, fra bestyrelsen måtte få en tanke, ide eller udfordring, til vi har handlet på henvendelsen.

Bestyrelsesmedlemmer er ofte selv i arbejde og har derfor brug for, at

En dygtig ad ministrator ser bestyrelsen i øjnene og prio riterer altid tæt dialog.

b estyrelses M edle MM er er ofte selv i arbejde og har derfor brug for, at ad M inistrationen kan tage over og træde til, når tingene brænder på.

a t varetage en andels- og/eller en ejerforening er ikke bare noget, man kan gøre med “højre hånd”. Opgaven kræver i dag et stort kendskab til markedet, branchen og hele systemet.

administrationen kan tage over og træde til, når tingene brænder på.

d erfor er det også en dygtig administrators rolle at se sin besty relse i øjnene og at være i tæt dialog med dem - gerne på det niveau, hvor administrator er på fornavn med sin bestyrelse, da det gør rådgivningen mere brugbar og til gavn for alle.

Byggesager

s om administrator agerer man bestyrelsens forlængede arm og påtager sig et stort ansvar på vegne af foreningen. d et er ofte en klar fordel for bestyrelsen at vælge en byggesagsadministrator, der er dækket af en professionel ansvarsforsikring. på den måde løftes eventuelle fejl fra bestyrel sens og foreningens skuldre.

a t varetage de juridiske og øko nomiske forpligtigelser kan virke simpelt, men tit er det en større opgave. Byggesager, hvor der ikke benyttes en byggesagsadministra tor, resulterer ofte i udfordringer, som kunne have været undgået un der selve byggesagen, såfremt der havde været antaget en professio nel sparringspartner.

Fremtiden - hvad byder den på?

En dygtig administrator kan være med til at bidrage til udvikling i foreningerne - og til at forme foreningen i en positiv retning. d et kan vedrøre alt lige fra digi tale løsninger til etablering af sol celler og batterier, der både kan gøre foreningen mere bæredygtig og sænke de daglige driftsomkost

ninger. Ligeledes kan det være etablering af el-ladestandere, hvilket afstedkommer både gode og udfordrende muligheder for en forening. d en bedste udvikling handler i høj grad om en kon struktiv dialog og de rette juri diske bemærkninger og input til, hvordan sager af forskellig slags kan løses.

Vores juridiske team

d et er væsentligt at have den ju ridiske rådgivning i tankerne, når man som bestyrelse skal vælge en administrator. a t kunne få løbende juridisk rådgivning er nemlig - i mange og forskellige tilfælde - et vigtigt redskab for bestyrelsen. n Læs mere på www.boelskifteadministration.dk

Når foreningen bruger en byggesagsadmini strator ved byggepro jekter, er det vigtigt, at der vælges én, som har en professionel ansvarsforsikring.

d et er væsentligt at h ave den juridiske rådgivning i tankerne, når M an so M bestyrelse skal vælge en ad M inistrator.

”

Digitale løsninger giver nærvær

Hverdagen bliver lettere med digitale løsninger. Hos SJELDANI Boligadministration kan du altid finde alle dokumenter online. Bestyrelsen kan følge med i regnskaber og holde styr på alle bilag.

Det gør administrationen lettere – både for dig som kunde og for din administrator hos SJELDANI Boligadministration.

Det giver tid og overskud i hverdagen.

Ring til os og hør, hvordan vi kan gøre din hverdag enklere.

Ring i dag på 3324 2111

Læs mere om os på sjeldani.dk

Jakob Frederiksen

Det er fortsat udbredt, at internetkablerne i beboelsesejendomme bliver ejet af et forsyningssel skab, som f.eks. yousee eller tdc , selvom det betyder, at beboerne betaler mere for deres internet. Mange bliver overraskede, når

de finder ud af, at årsagen til, at de betaler mere for internet, er, at tv- og internetkablerne i den ejendom, de bor i, bliver ejet af et forsyningsselskab i stedet for at være ejet af boligforeningen. I en andels-/ejerforening kan man sagtens beslutte at fjerne dette fordyrende mellemled og selv eje ejendommens kabling, hvilket også er en mulighed, som flere og flere benytter sig af, fordi beboerne får billigere og oftest bedre internet.

Mange er ligeledes af den opfat telse, at de laveste internetpriser

findes hos de nyere internetfirmaer, som f.eks. Fastspeed eller Hiper, og det er tit en øjenåbner at høre, at disse firmaer betaler en fast månedlig leje til yousee, tdc eller et andet forsyningsselskab, som ejer kablerne i ejendommen. Med andre ord: d et firma, man er kunde i, betaler en del af abon nementsprisen videre til et andet firma, som ejer kablerne. d en lejeudgift er naturligvis med til at hæve prisen og gør internetforbindelsen dyrere for kunderne. Når foreningen selv ejer kablerne

i en andels-/ejerforening kan M an sagtens beslutte at fjerne

fordyrende M elle M led og selv eje ejendo MM ens kabling.

”

i ejendommen, kan beboerne vælge leverandøren frit, og de sparer penge år efter år. s amtidig får be boerne ofte hurtigere internet og bedre kundeservice. I tillæg kan foreningen nemt udskifte leveran døren, hvis man ikke er tilfreds med leverandørens priser, pro dukter eller service. Vi giver her i artiklen nogle regneeksempler, der illustrerer besparelsen for beboerne.

Sådan kommer foreningen til at eje netværket i ejendommen Internetfirmaerne som f.eks. yousee, tdc eller Norlys er sjældent villige til at overdrage netværket til foreningen, fordi de naturligvis ønsker at beholde den fortjeneste, de har på at leje kab lerne ud. Kablerne repræsenterer en stor fremtidig fortjeneste for ejeren af kablerne.

Løsningen er derfor, at forenin gen selv får installeret et netværk til internet med nye stik i boliger ne. d et er en overskuelig omkost ning, som typisk tjener sig ind på 18-36 måneder. Foreningen får mulighed for frit at vælge internet leverandør, og den fremtidige for tjeneste ligger i beboernes lommer fremfor hos forsyningsselskabet.

d et er værd at hæfte sig ved, at et nyt, foreningsejet netværk fungerer rigtig godt sammen med det eksisterende internet/tvnetværk, som f.eks. kan være ejet af yousee/ tdc . Når ejendommen har to netværk, giver det nemlig beboerne større valgfrihed: Bebo erne kan vælge billigt internet via foreningens netværk samtidig med, at de har muligheden for at få leve ret tv-pakke fra f.eks. yousee eller tdc via det eksisterende netværk.

Særlig værdiforøgelse i andelsforeninger Når en andelsforening etablerer sit eget netværk i ejendommen,

betyder det, at ejendommens værdi i en vurdering kan blive opskrevet med omkostningen til etableringen og dermed potentielt lægges til andelsværdien. Mange andelsforeninger har den fornødne kapital til at betale for etablering af et netværk over driften, og når det er tilfældet, er etableringen af netværket faktisk tjent fra start, samtidig med at beboerne sparer penge på internet.

Hvilket netværk skal foreningen vælge? Et netværk, der forsyner beboerne med internet, er i dag altid base ret på fibernetværk. d er findes to slags netværk: F tt H (forkor telse for Fiber- to- t he-Home) og FiberL a N.

Uafhængige rådgivere anbefa ler normalt FiberL a N-netværk til etageejendomme, fordi prisen for etableringen er omkring halvdelen af prisen for at etablere et F tt H-

netværk, uden at kvaliteten er ringere. d en lave etableringspris betyder, at foreningens omkost ning til at etablere FiberL a Nnetværket hurtigt bliver tjent ind i form af lave internetpriser til beboerne.

hV orfor s K al foreningen eta B lere eget net V ær K ?

Hvis ejendommens net værk til internet/tv er ejet af en leverandør, som f.eks y ousee eller t D c , opnår beboerne oftest en stor besparelse, når foreningen etablerer sit eget netværk. Dermed kan beboerne nemlig vælge billigt inter net via foreningens net værk, og de har samtidig mulighed for at få leveret tv og internet fra f.eks. y ousee eller t D c via det eksisterende netværk.

FiberLAN-netværk er skabt til etageejendomme FiberL a N-netværk vælges både i virksomheder og etageejendom me. Med et FiberL a N-netværk i ejendommen har foreningen adgang til et bredt udvalg af internetleverandører, som der kan vælges imellem, og det er nemt for foreningen at skifte leveran dør, hvis man ikke er tilfreds med prisen, kvaliteten eller servicen hos leverandøren.

I spredt byggeri, som f.eks. parcel- og rækkehuse, hvor der er større afstand mellem boliger ne, er man ofte nødt til at vælge et netværk af typen F tt H. d et er dyrere at etablere pr. bolig, og det kan derfor være fristende for en forening at tage imod en leverandørs tilbud om at etablere et F tt H-netværk “gratis”. I de tilfælde skal man være opmærk som på, at foreningen dermed overlader ejerskabet af netværket til leverandøren, hvilket oftest betyder dyrere internetpriser til beboerne, ligesom foreningen ikke frit kan skifte leverandør. n

Guide:

sÅ dan f Å r i et net V ær K og V ælger ud B yder

Beslut hvilken type net værk (FiberL a N eller F tt H), som passer til jeres ejendom. e tagebyggeri matcher normalt FiberL a N, mens parcel-/række huse normalt matcher F tt H.

Undersøg priser og vilkår hos nogle af de forskellige internetudbydere, der tilbyder FiberL a N eller F tt H til bolig foreninger. Spørg omkring i jeres netværk og undersøg de forskellige udbyderes anmel delser på f.eks. t rustpilot.

Overvej om beboernes behov for internethastigheder og -pri ser er ensartede eller mere individuelle. Har alle beboere brug for høje hastigheder, eller fore trækker nogle lavere hastigheder og dermed ekstra lave priser? Derefter kan I lave et overslag over den gennemsnitlige besparelse, som beboerne opnår. Se regneeksemplerne.

Når I har estimeret den gen nemsnitlige besparelse pr. be boer, kan I beregne, hvor hur

tigt etableringen af netværket er tjent ind. Som hovedregel kan man regne med, at etablering af et FiberL a N-netværk i en etageejendom koster ca. 3.500 kr. pr. lejlighed, mens et F tt H-netværk koster ca. 7.000 kr. pr. lejlighed.

5

Nu er I er parate til at ind hente konkrete tilbud fra en eller flere leverandører og kan overveje hvilket tilbud, som bedst matcher foreningens krav til kvalitet, pris og serviceniveau.

n år foreningen selv ejer kablerne i ejendo MM en, kan beboerne vælge leverandøren frit, og de sparer penge år efter år.

“ ”

Hvor FiberLannetværk er ideelt til etageejendomme, er det FTTH-netværk, som gør sig bedst til parcel- og rækkehuse.

Få korrekte fordelingsregnskaber og spar tid og energi

Mange bække små gør en stor å – også når vi taler klima! Og jeres forening kan bidrage positivt til det grønne regnskab ved at vælge samarbejdspartnere, der værner om miljøet. Hos Toroco har vi de sidste mange år tænkt miljø- og klimapåvirkning ind i de løsninger, vi tilbyder. Vi bruger derfor kun svanemærkede og Ecolabel-produkter.

er en professionel og serviceorienteret virksomhed med speciale i rengøring og ejendomsservice, hvor kvalitet og miljørigtige løsninger er omdrejningspunktet.

Alt samlet på ét sted

VQ Advokater gør det let for beboere og bestyrelse med den super lette hjemmesideløsning. Vi har styr på det, du ikke har tid til.

Vi giver det økonomiske og juridiske fundament, og sammen med en god og tryg administration sikres ejendommens udvikling i fremtiden.

Vi er lettilgængelige, klar til at hjælpe og har et fast team af medarbejdere, du kender.

Vi gør det let

Styr på tingene

Som formand i en ejerforening oplever jeg VQ Advokater som en uhyre solid og velfungerende administrator. Her gælder punktlighed og smidighed, og det har altid været en selvfølge at få løbende orientering og opfølgning.

VQ Advokater er en uovertruffen og effektiv samarbejdspartner med styr på tingene, og jeg giver hermed min varmeste anbefaling.

Jimmie Larsen Formand, E/F Mathilde Parken I-IV (158 lejligheder)

D I g I t a L e N e R g IO ve R vÅ g N I N g er nøglen til at spare tid og energi

Stigninger og store udsving i energipriserne betyder, at tiden er gunstig til at se på, hvordan man kan sænke foreningen og beboernes energiforbrug. Det kan bl.a. gøres ved at udskifte de nuværende forbrugsmålere til ny, fjernaflæst teknologi med en tilhørende energiovervågningsløsning.

“

Mange agerer først, når de får s a t billeder på deres forbrug – indtil da forbliver s p arepotentialet for abstrakt.

Mange besparelser kan typisk foretages fra dag ét, da admi nistrator tydeligt kan se, hvor der er uhensigtsmæssigt højt forbrug.

Charlotte Lynge

Charlotte lynge sales & Marketing Coordinator keep focus

Data giver handlekraft til administrator

Mange almen-, ejer- og andels boligforeninger i d anmark har stadig manuelt aflæste vand- og varmemålere. Fordelene ved at skifte til fjernaflæste målere er at de - udover at sende data - har en langt højere kvalitet og nøjagtig hed. Moderne ultralydsvandmålere kalker eksempelvis ikke til som de klassiske vingehjulsmålere.

d ata fra forbrugsmålerneoftest på el, vand og varme, men også f.eks. solceller, fugt, c O 2 og temperatur - sendes via løsnin gens dataopsamlingsudstyr til et softwareprogram, som giver et samlet billede af hele foreningens energiforbrug.

“Mange besparelser kan typisk foretages fra dag ét, da admini strator tydeligt kan se, hvor der er uhensigtsmæssigt højt forbrug, der

kan sættes ind overfor,” fortæller KeepFocus’ c EO d avid Friisholm. s amtidig bør man opsætte alar mer, så spild og unødige udgifter undgås, hvis niveauer for vand mængder og temperaturer plud selig overskrides. d et bliver også let at sammenligne f.eks. afdelingers forbrug og eksportere tal og grafer til brug i regnskaber på bestyrelsesmøder etc.

Beboere sparer penge ved at bruge app’en Energiprisernes udvikling efterlader ingen tvivl om, at de fleste lejere

Fordelene ved at skifte til fjernaflæste målere er, at de har en langt højere kvalitet og nøjagtighed.

ønsker at gøre alt, hvad de kan for at spare på el-, vand- og varme regningen. En fordel ved digital energiovervågning er muligheden for at sende individuelle forbrugsdata direkte ud til den enkelte beboer. Hos KeepFocus hedder løsningen EnergyHome. på mobilen kan bebo eren via app’en se sit eget person lige energiforbrug time for time i let aflæselige diagrammer sammen med en lang række sparetips.

Visualisering af forbrug gør beboere energibevidste Netop visualisering gør generelt forbrugere mere bevidste om, hvor de kan spare. “Mange agerer først,

f ordele V ed a t s K ifte til fjernaflæst energio V er VÅ gning nu:

· Stort besparelsespoten tiale grundet stigende energipriser.

· k ortere tilbagebetalings tid på investeringen.

b eboere får via app’en hjælp til at spare energi og penge.

· Præcise fordelingsregn skaber skaber tryghed.

· Undgå manuel aflæsning og spar tid.

v ed at give beboerne ti M ebaseret infor M a tion o M deres energiforbrug direkte på M obilen, sikrer M an, at lovkr avene o M forbrugsoplysning til lejere overholdes.

når de får sat billeder på de res forbrug - indtil da forbliver sparepotentialet for abstrakt,” udtaler d avid Friisholm. d ette bakkes op af en forskningsrap port, som d anmarks tekniske Universitet ( dt U) udgav i 2020 baseret på opsætning af en KeepFocus infoskærmløsning i 244 lejligheder. Her fandt man en klar adfærdsændring hos beboerne, som sparede gennemsnitligt 15% på elforbruget og reducerede deres varmtvandsforbrug med hele 34%.

Præcise fordelingsregnskaber skaber tryghed

Fordelene ved fjernaflæsning afspejles samtidig i fordelings regnskaberne, som kan genereres automatisk og sendes ud digitalt. a dministrator sparer tid og har en endnu større sikkerhed for, at data er korrekte og validerede. Et sådant retvisende grundlag for sit fordelingsregnskab har også stor betydning for den enkelte beboer - specielt i den nuværende ener gisituation, understreger d avid Friisholm.

Lovgivningen om oplysningspligt (EED) overholdes automatisk

Ved at give beboerne timebaseret information om deres energiforbrug direkte på mobilen, sikrer man, at lov kravene om forbrugsoplysning til lejere overholdes. d erudover sparer man den tid, man normalt ville bruge på at varsle og koordinere adgang til de enkelte lejemål. EU’s Energieffektivitetsdirektiv (EE d ) betyder, at fra den 1. januar 2022 skal målere med fjernaflæsning aflæses månedligt, og beboere skal have informationer med samme interval. n Læs mere på www.keepfocus.dk

Døren der beskytter både dig og dit naboskab.

Å

RSH j UL for boligforeninger

Der er mange opgaver i en boligforening, der går igen hvert år. For at skabe det store overblik og lette bestyrelsens arbejde er det oplagt at skabe overblik over de kendte faktorer lige fra starten med et årshjul.

Carsten Volden

Carsten volden adm. direktør og indehaver sjeldani

Å

rshjulet er et planlæg ningsværktøj for be styrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger.

Med et årshjul kan bestyrelsen få et overblik over alle årets vigtige datoer og begivenheder. å rshjulet kan også hjælpe med at sikre, at sociale arrangementer i foreningen bliver planlagt og afholdt.

Hvad indeholder et årshjul? d er er nogle opgaver, som ligger helt fast år efter år - eksempelvis er det beskrevet i foreningens ved

tægt, hvornår foreningens regn skabsår starter, og hvornår den ordinære generalforsamling skal afholdes. på samme måde kendes varmeregnskabsåret, ligesom det gælder for vandregnskaber. d isse datoer kan med fordel lægges ind som det første i årshjulet.

Bestyrelsesmøder kan med fordel også lægges ind. Mange boligfor eninger holder nemlig bestyrel

Med et årshjul kan bestyrelsen

få et overblik over alle årets

vigtige d a toer og begivenheder.

Bestyrelsesmøde: Årsafslutning

Bestyrelsesmøde

Regnskabsafslutning

Revisoraftaler

Bestil valuarvurdering (andelsforening)

Julearrangement

Varmeregnskab

Opfølgning på økonomi og budget

Best. møde: Lån og gæld

Vandregnskab

Bestyrelsesmøde

sesmøder en bestemt dag hver måned (eksempelvis den første tirsdag i måneden), og mange vælger ikke at holde bestyrelses møde i juni eller juli, da forenin gens aktivitetsniveau kan være lavt i disse måneder.

Hold styr på de vigtige datoer å rshjulet kan også anvendes til at huske opgaver, såsom ind sendelse af bilag til administrator i december måned og bestil ling af valuarvurdering i januar måned. j ulefrokost, sommerfest, fastelavnsfest og tilsvarende for bestyrelse og ejendommens beboere indgår normalt også i årshjulet.

Udover oplysningerne om opgaver de kommende 12 må neder kan man med fordel også skrive andre vigtige datoer ind

- eksempelvis hvornår ejendom mens energimærke skal fornyes, eller hvornår ejendommens ved ligeholdelsesplan skal opdateres. d et gør det let at holde det store overblik over de mange aktiviteter, der finder sted i en boligforening igennem et år.

u darbejdelse af årshjulet Ønsker I i bestyrelsen at anvende et årshjul, så er et godt tidspunkt at udarbejde årshjulet umiddelbart efter den ordinære generalfor samling, hvor bestyrelsen for det kommende år er blevet valgt. d et kan være en stor fordel at inddrage foreningens administra tor, når årshjulet skal udarbejdes. d e har styr på alle vigtige da toer, som foreningen skal være opmærksomme på i løbet af året. a dministrator laver som oftest et

Fastelavnsfest

Møde om økonomi/regnskab

Indkald beboere til generalforsamling

Budget klargjort Lejevarslinger

Best. møde: Forberedelse til generalforsamling Generalforsamling

Gårddag

Referat fra generalforsamling Best. møde om kommende projekter

udkast til årshjul, hvor alle vigtige datoer er med, og I kan i bestyrel sen samtidig få inspiration til, hvad andre foreninger har med i deres årshjul.

a dministrator sørger for at planlægge årets ordinære general forsamling i god tid, ligesom alle opgaver i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskab roligt kan overlades til administrator. n Læs mere på www.sjeldani.dk

Kalender Å r V

V

regns

e t årshjul kan laves, uan set hvornår årsregnskabet slutter. Hvis en forenings regnskabsår ikke starter 1. januar, så forskydes årshju let blot, så det passer med foreningens årsregnskab.

“

inddrage

Boligvaskeri uden bekymringer

Få en løsning, der matcher jeres behov

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele perioden.

Installationstjek

– optimering af vaskerum

Operationel leasing

Levering, installering, service, reservedele

fuld forsikring af jeres vaskeri.

små månedlige ydelser.

Levering og installering.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem – med mange muligheder

Flytning og bytning – af maskiner ved ændret behov

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele

fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

skal ikke have en krone op af lommen!

Leasing gavner både økonomi og miljø

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.

& Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til for eningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen.

kloakker a L t H va D I SK a L v ID e O m je R e S

e t velfungerende kloaksystem er uundværligt, men standen er umulig at vurdere med det blotte øje. m ed de rette løsninger og den rette rådgivning kan boligforeninger komme hele vejen rundt om kloakrenovering, rottebekæmpelse og skybrudssikring.

CroneJanFoster

partner & bygningskonstruktør

MMake i ngeniører og bygningskonstruktører

mange oplever proble mer med tilstopning, lugtgener, rotter og fugt i kældervæggene, og det er alt sammen en indikation af, at kloakledningerne og brønde kan være beskadigede, nedslidte eller utætte. p ludseligt opståede ska der kræver tid og er meget dyrere at udbedre end velplanlagte renoveringer.

Gamle afløbsrør og brønde af ler, beton og jern er oftest ikke tætte. d et betyder, at de kan til føre kældervægge og kældergulve fugt. d erudover kan rotter bygge reder ved at kravle ud i jorden og under kældergulve gennem for skudte samlinger og andre skader i rørene. d er er derfor mange for dele ved at renovere kloakkerne.

Den korrekte løsning er altafgørende Korrekt projektering og udførelse er af afgørende betydning, når man renoverer kloakkerne, for det er dyrt at grave op og lave om. d erfor er det også vigtigt at vælge den rigtige løsning, når man står over for valget af en pletre novering eller en totaludskiftning. Vælger man forkert, kan det ende med en meget større regning, hvis man ikke ser langsigtet på inve steringen.

Kloak-TV-rapporter samt konvertering af disse til korte letforståelige analyser Kloakledninger er oftest placeret i jorden, og deres stand er derfor umulig at vurdere med det blotte øje. For at få overblik over kloak kernes stand er det nødvendigt at gennemføre en t V-inspektion af dem. En kloak- t V-inspektion resulterer i en kloak- t V-rapport, som er noget nær umulig at tyde for en ikke-fagperson. d erfor bør man få en rådgiver til at konver tere rapporten til en kloak- t Vanalyse, der koger kloak- t Vrapporten ned til et simpelt over blik med tilhørende budgetter for renovering af skaderne.

Når man får gennemført kloakt V, så er det vigtigt at få la vet brøndrapporter på de store brønde og få foto samt materiale beskrivelse af de små sandfangs brønde og spulebrønde. d erudover er det vigtigt at få kørt kloak- t V i de spildevandsledninger, der føres på evt. fedtbrønde. d et gør det hele meget nemmere, når man skal vurdere tilstanden samt kalkulere prisen på renovering af kloaksystemet.

r enovering af kloakkerne

Hvis kloak- t V-rapporten viser fejl i afløbsinstallationen, så vurderes det, om man skal totalrenovere hele installationen, eller om man kan nøjes med en pletreparation. t il denne vurdering ser man på restlevetiden af afløbsinstallatio nen, antallet af mindre og alvorlige skader samt prisforskellen på den store og den lille renovering.

Ofte, når man gennemfører en totalrenovering af ældre kloakker, kan man ændre på hele forløbet og indretningen af afløbsinstal lationen, hvorefter den fremstår mere optimal og tidssvarende. s amtidig kan det gøres nemmere at drifte og vedligeholde. En del ældre afløbssystemer kan red des ved at strømpefore dem. En strømpeforing udføres ved at trække en strømpe ind i røret, der hærder som en ny skal indven digt i de gamle kloakrør. d enne strømpeforing er næsten lige så god som et spritnyt rør. Rørene

Et utæt kloaksystem kan ende som en omkost ningstung byrde med fugtskader på kældervægge og kældergulve samt rotteproble mer, hvis ikke det tages hånd om.

kan dog være i en sådan tilstand, at man må udskifte dele af eller hele røret. Ved mindre skader kan man plet-strømpefore dem, også kaldet partlining, som er en meget prisvenlig metode til reparation.

Skybrudssikring skal altid med tages, når man kloakrenoverer Når man skal kloakrenovere, skal man altid skybrudssikre samtidigt. d er er flere niveauer af skybruds sikring, som afhænger af kundens ønsker og ambitionsniveau. d et vigtigste er at sikre alle afløb under terrænniveau, altså toiletter,

gulvafløb og lignende i kældre og trappeskakte. d ernæst ser man på overfladevand og strømningsveje på terræn, og her anvender dyg tige rådgivere deres professionelle oversvømmelsesprogrammer til at simulere regnvejr over den spe cifikke ejendom. d et er dog ikke nok at skybrudssikre en ejendom. t iltagene skal vedligeholdes og serviceres, så de fungerer, når skybruddet rent faktisk kommer. d et betyder bl.a., at højvandsluk kere skal serviceres årligt, for rotter kan gnave dem i stykker, og pakninger kan blive møre. p um

pebrønde med tilhørende alarmer skal testes og evt. serviceres.

r otter i kloakker

Man bør have stor fokus på rotter og deres liv i kloakkerne, når man kloakrenoverer. d e er kloge dyr, som desværre skaber store skader i afløbssystemet. d e bliver til stor gene for ejendommens beboere, hvis de først kommer op fra klo aksystemet og bevæger sig rundt i og omkring bygningen. d erfor bør afløbssystemet renoveres så hensigtsmæssigt som muligt, så rotter ikke kan ødelægge det og

“ ”

Man bør have stor fokus på

rotter og deres liv i kloakkerne, når M an kloakrenoverer.

skabe reder. Her taler vi ikke kun om rottespærrer, men en hensigtsmæssig planlægning af hele afløbssystemet, hvis man totalrenoverer kloakkerne. d et kunne f.eks. være ved at anvende rustfrie grenrør og fodbøjninger under bygningen, da det oftest er her, rotterne gnaver sig ud gen nem plastrørene.

r ottebekæmpelse

Hvis rotteproblemet er stort, kan en decideret bekæmpelse være nødvendig. En bekæmpelse er en aktiv indsats for at eliminere alle rotterne inde på matriklen via rottefælder på terræn og ham merfælder i brøndene. Ved store komplekse boligområder er det nødvendigt at dele områderne ind i zoner og afsnit og bekæmpe dem systematisk, hvilket kræver erfa ring. på mindre ejendomme skal rotterne også bekæmpes syste matisk, men det vil typisk være en nemmere opgave at gå til.

Bæredygtighed, LA r og genanvendelse af regnvand Hvis man ønsker at investere i bæredygtighed og genanvendelse af ressourcer, så er der flere ting, man kan gøre:

“

1

Man bør altid anvende pp kloak rør og brønde i stedet for p V c d et bør man, fordi de er mere miljøvenlige at bortskaffe, når an lægget skal udskiftes på sigt. p V c udvikler klordampe, hvis det f.eks. brændes af.

2

Man bør ikke køre mere op gravet materiale væk end højst

nødvendigt, fordi vi forsøger at genanvende det. d et sparer res sourcer ved ikke at skulle bort skaffe materiale samt ved levering af nye indbygningsmaterialer. Man må dog ikke gå på kompromis med kvaliteten, for sætningsskader kan opstå, hvis man ikke anvender de korrekte materialer de korrekte steder.

Rotter i kloaksystemet kan forårsage store skader og kan være til stor gene for ejendommens beboere.

3

Man kan etablere et genanven delsesanlæg til tagvandet, som kan anvendes til et fællesvaskeri.

4

Hvis forholdene er til det, kan man etablere et L a R-anlæg, altså lokal afledning af regnvand. d et kan være i form af regnbede, grøfter, søer eller faskiner. Inden etablering af sådanne anlæg bør der udføres grundige forundersø gelser af bl.a. jordbundsforhold på ejendommen. Vi har bl.a. designet en speciel hybridfaskine, som ikke stopper til som almindelige faski ner gør. Læs mere på www.mmake.dk

n år M an skal kloakrenovere, skal M an altid skybrudssikre sa M tidigt.

for Min Boligforening

ned i emner,

Boligforening