Håndbogen for Min Boligforening 2024 by Min Boligforening

2024

håndbogen 43. årgang

for Min Boligforening For andelsog ejerboligforeninger

Bestyrelsesarbejde

Energibesparelser & forbrug

Tag, tagbolig & tagterrasse

Bliv klar til generalforsamlingen s. 88

Energirenovering sikrer jeres friværdi s. 154

Til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen s. 230

T R END :

Fremtidens bæredygtige ger energiløsnin s. 18

håndbogen for Min Boligforening

Foto: Annie Spratt.

til bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger

Håndbogen for Min Boligforening 2024, 43. årgang. Trend: Fremtidens bæredygtige energiløsninger • Forsidefoto: Jacob Buchhave • Udgiver: Min Boligforening v/ ARENA Marketing Aps, Gammel Køge Landevej 55, 2500 Valby, Tlf. 70228200 • Kontakt: info@minbf.dk. www.minboligforening.dk • Distribueret oplag: 7.700 eksemplarer Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde • Redaktør: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Morten Philipsen, morten@minbf.dk • Senior projektleder: Siw Wahl Egede, siw@minbf.dk • Projektkoordinatorer: Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk, Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk • Lay-out: Anja Ley Christensen Tryk: Strandbygaard Distribution: Bladkompagniet A/S Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne Cleanprint bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Gengivelse af artikler og billeder må kun finde sted efter forudgående aftale. by Strandbygaard Cradle to Cradle Certified® is a registered trademark of the Cradle to Cradle Products Innovation Institute

Kolofon

BOLIGEXPERTEN Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger • Administration udelukkende af foreninger • Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik • Markedets førende digitale platforme • Korte svartider og høj tilgængelighed • Administration af ca. 500 foreninger og ca. 23.000 lejligheder Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Camilla Kornerup Johansen, salgsansvarlig ckj@boligexperten.dk Telefon 44 22 97 16

Boligexperten er det naturlige valg, hvis foreningen ønsker et rådgivningshus med mere end 30 års erfaring, hvor alle eksperter er samlet under samme tag, og hvor dagligdagen kun handler om at servicere bestyrelser og beboere i andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Vi skaber plads til livet! Altanen giver ekstra plads til morgenkaffen, barnevognen, en god bog eller hygge med vennerne. Nyd solen og den friske luft, hjemme hos dig selv. Bylivet på den gode måde. www.balco.dk tel: 36 46 42 60

Foto: iStock.

Gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem i boligforeningen Kom til Boligforeningernes Dag 2024 - en messe kun for andelsog ejerboligforeninger samt almene boligforeninger

Lørdag d. 2. marts

fra 9 -17 i Forum København

Tilmeld dig på www.bfdag.dk

Messens tema:

gratis entré!

Fremtidens boligforening Velfungerende og kompetente bestyrelser og afdelingsbestyrelser er fundamentet for at kunne skabe en veldrevet boligforening i fremtiden. Fremtiden handler om innovation, bæredygtighed, teknologi, fællesskab og livskvalitet. Listen over de muligheder og udfordringer, som fremtidens boligforening står overfor, er lang, og der er derfor rigtig meget at blive klogere på, når vi til Boligforeningernes Dag sætter fokus på fremtidens boligforening.

I Netværksloungen til Boligforeningernes Dag kan I drøfte problemstillinger og blive inspireret af bestyrelsesmedlemmer og beboere i andre foreninger. Igennem dagen vil der være forskellige netværksessions, hvor Azets som facilitator vil hjælpe med at sætte gang i den gode samtale.

Vil du holdes opdateret på de seneste nyheder? Tilmeld dig vores nyhedsbrev på: www.bfdag.dk

Boligforeningernes Andel

•

Ejer

DAG

•

Almen

Konferencier: Anne Glad

Foto: Les Kaner.

tilmeld dig på www.bfdag.dk

årets konferencier Igen i år er det livsstilsekspert og foredragsholder Anne Glad, der fører os igennem dagens program på Hovedscenen. Her præsenteres vores mest prominente talere, hvis oplæg kan gøre publikum klogere på fremtidens trends, give stof til eftertanke og inspiration, der kan tages med hjem i boligforeningen.

Mød leverandører og rådgivere fra et bredt spektrum af forskellige brancher, der alle har erfaring med at arbejde for boligforeninger. Boligforeningernes Dag er en mulighed for at drøfte problemstillinger med eksperter eller få inspiration til nye projekter i foreningen.

Arrangeres i samarbejde med:

Find vores fagregister bagerst i Håndbogen Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andelsog ejerboligforeninger.

Find den virksomhed, der kan hjælpe jeres boligforening i kommende projekter.

Foto: Leon Seibert

Hvilke brancher, kan I finde? • Adgangskontrol & låseservice • Administration & jura • a ltan • Arkitekter • B anker • E jendomsservice • E levator • E l-installatører • E ntreprenører • F ibernet • Forbrugsmålere/ forbrugsregnskab

• Ingeniører & rådgivere • ladestander • Malermestre • r elining & kloak • skybrud/vandsikring • Solceller/batteri • tørrerum/ventilation/ isolering • Varmeforsyning/ varmeanlæg • Vaskeri • Vinduer • VVS-installatører

På side 314 kan I også finde kontaktinformationer på alle artikelbidragsyderne. Find vores fagregister

Min Boligforening & Databeskyttelsesforordningen Alle vores publikationer og events er et gratis tilbud til bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger. Publikationer udsendes enten via almindelig post eller via e-mail nyhedsbrev.

Vi sikrer, at dine persondata kun indsamles og behandles i overensstemmelse med følgende: • For at kunne levere publikationer og ydelser bestilt af dig, herunder vores gratis: • Håndbogen for Min Boligforening, der udkommer årligt. • Magasinet Min Boligforening, der udkommer fire gange årligt. • Events, herunder vores Gåhjem møde, VidenSeminarer og Boligforeningernes Dag. • Nyhedsbreve. • For at kunne svare på dine spørgsmål eller klager. • For at give dig oplysninger om andre produkter og ydelser vi tilbyder, der ligner dem, som du allerede modtager. • For at underrette dig om ændringer i vores nuværende publikationer eller ydelser. • For at hjælpe os med at forbedre vores website, publikationer og ydelser.

Hvilke informationer behandler vi? Vi noterer alene almindelige persondata i form af dine kontaktoplysninger, dvs. • Navn, adresse, telefonnr., e-mail. • Rolle i boligforeningen (bestyrelsesformand/ kontaktperson). • Præferencer vedrørende vores produkter og tjenester. Vi kontrollerer og opdaterer dine persondata Vi kontrollerer at de persondata, som vi behandler om dig, ikke er urigtige eller vildledende. Vi sørger også for at opdatere dine persondata løbende ved at ringe eller skrive ud. Du kan som bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening altid rette dine kontaktoplysninger på vores hjemmeside www.minboligforening.dk. Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige i forhold til det formål, som var grunden til vores indsamling af dine data. Vi sletter dine persondata, når vi får information om, at der er ny bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening, eller hvis du

ønsker at trække dit samtykke tilbage om at modtage vores publikationer og ydelser. I sidstnævnte tilfælde gemmer vi kun hovedadressen for din boligforening. Vi videregiver ikke dine persondata Vi videregiver eller sælger IKKE dine kontaktoplysninger til andre virksomheder, organisationer eller anden tredjepart. Dine rettigheder Hvis du har spørgsmål vedrørende vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte os på info@minbf.dk. Du kan til enhver tid anmode om adgang til dine personlige oplysninger, og er oplysningerne ukorrekte korrigeres eller slettes disse. Du kan også anmode om begrænsning, overførsel af data eller trække dit samtykke tilbage. Hvis du har nogen klager over vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk eller Datatilsynet på www.datatilsynet.dk. Ejeroplysninger og dataansvar: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, CVR-nr. 33 57 71 41. Telefon: 70 22 82 00. E-mail: info@minbf.dk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock.

Formål med indsamling af persondata Dine persondata er alle slags oplysninger og informationer, der i et eller andet omfang kan henføres til dig som privatperson. Min Boligforening indsamler og behandler kun persondata, der er relevante og nødvendige i forhold til, at du modtager vores publikationer.

Håndbogen for Min Boligforening 2024

Gratis for boligforeningerne

Få adgang til viden, inspiration og netværk, og gør det nemmere at være bestyrelse i en andelsog ejerboligforening.

en vigtigste opgave hos Min Boligforening er at gøre bestyrelserne i andelsog ejerboligforeningerne dygtigere til deres hverv. Det gør vi på baggrund af det fundament af viden og netværk, som vi har opbygget gennem mere end 40 års udgivelser af Håndbogen. I Håndbogen afdækker vi emner, der hjælper bestyrelsen med at drive en sund forening - både økonomisk og miljømæssigt. Vi sætter fokus på både vedligeholdelse og drift af ejendommen, der kan forbedre ejendomsværdien på lang sigt, samt bestyrelsesarbejde og det sociale liv i foreningen. Alle områder er med til at tilføre værdi og livskvalitet til boligforeningen. I dette års udgave af Håndbogen for Min Boligforening har vi 53 artikler fordelt på over 300 sider. Håndbogen er inddelt i 20 sektioner, der gør det nemt for jer at finde netop den artikel, I leder efter. Læs med i dette års trendsektion, hvor vi sætter fokus på fremtidens bæredygtige energiløsninger. Her kan I blive klogere på solceller, ladestandere, el-valg og meget mere. Vi ønsker fortsat at levere viden og inspiration til boligforeningerne samt

facilitere netværk blandt bestyrelsesmedlemmer. Derfor afholder vi i 2014 otte VidenSeminarer med forskellige temaer. Tilmeld jer allerede nu på www.minboligforening.dk. I 2024 gentager vi for tredje gang Boligforeningernes Dag - en messe kun for andelsog ejerboligforeninger samt almene boligforeninger. Den finder sted d. 2. marts 2024. Du kan læse meget mere om messen samt tilmelde dig til allerede nu på www.bfdag.dk. Vi ønsker jer god læselyst, og vi glæder os til at møde jer til messen og ved vores øvrige arrangementer i det kommende år. På vegne af hele teamet bag Min Boligforening

Carsten V. Jagerkilde Ansvarshavende redaktør, Min Boligforening

Velkommen

Indhold s.

Mere end 300 siders artikler med indhold, der konkret kan bidrage til viden og inspiration hos bestyrelser i alle andelsog ejerboligforeninger. Opdelt i 20 sektioner er artiklerne altid nemme at vende tilbage til. God fornøjelse.

Trend: Fremtidens bæredygtige energiløsninger

s. 20: Fremtidens energi - hvor kommer den fra og hvordan skal vi bruge den? s. 24: Københavns Kommune giver tilskud til solcellescreening s. 32: Solceller til boligforeninger: En vej mod billigere, grøn energi s. 36: Findes der grøn strøm? s. 40: Få styr på processen når I skal etablere ladestandere s. 46: Derfor skal en boligforening have solceller! s. 50: Grøn strøm - for miljøets, beboernes og pengepungens skyld 14

Altan

Bestyrelsesarbejde

s. 56: Din egen altan - fra idé til virkelighed

s. 74: Bestyrelsesarbejde A-Z

s. 60: Altaner på bevaringsværdige bygninger

s. 80: Det gode foreningsliv

s. 66: Altaner med omtanke

s. 84: Bør bestyrelsen have en forretningsorden?

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

s. 88: Bliv klar til generalforsamlingen s. 94: Gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem i boligforeningen s. 98: Konflikthåndtering gennem effektiv kommunikation

120

Elevator, trappe & brandsikring

s. 122: Er der styr på brandsikringen? s. 130: Få elevator i din boligforening

103 s. 136

Ejendomsadministration & jura

s. 104: Retssager i foreninger

111

Ejendomsservice

Energibesparelser & forbrug

s. 138: Sådan kan I sænke energiforbruget i jeres ejendom s. 144: Forbrugsmåling - Få det fulde overblik over dit forbrug

s. 112: Fjern graffitien før det spreder sig

s. 146: Gode vaner til en mere bæredygtig hverdag

s. 116: Hvad sker der egentlig, når et regnskyl rammer jeres tag?

s. 148: Din genvej til et lavere vandog varmeforbrug s. 154: Energirenovering sikrer jeres friværdi

Indholdsfortegnelse

160

Faldstammer, rør & kloak

s. 162: Bæredygtige faldstammer opnås med kundekontakt, kvalitet og miljøvenlighed s. 166: Vær opmærksom inden din forening udskifter stigstrenge og faldstammer 15

172

Indeklima, isolering & ventilation

s. 174: KAB bruger Brunatas indeklimasensorer til at dokumentere lav luftfugtighed s. 178: Vinduesglas er grønt guld: De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale

s. 194: Forebyg oversvømmelse med en brøndalarm

184 s. 196 s. 214

Installationer: Vand, varme & el

Låse, adgangskontrol & døre

Regnskab, økonomi & valuar

s. 186: LED-belysning: Økonomiske besparelser og øget sikkerhed i boligforeningen

s. 198: Fremtidens dørtelefonanlæg designet til kunderne

s. 216: Valuarvurdering af andelsboligforeninger - Hvad bør du vide?

s. 200: Hvordan vælger du den rigtige sikkerhedsløsning?

191

s. 206: Øget sikkerhed og tryghed med avanceret dørteknik og adgangskontrol

Kælder, fugt & skimmelsvamp

s. 192: Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge 16

s. 210: Automatisk åbning af døre: En hjælp til dig, der har hænderne fulde

220

Skybrudssikring, gårdanlæg & affaldshåndtering

s. 222: Udeliv i gårdmiljøer: En kilde til trivsel og fællesskab

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

228 s. 251 s. 276

Tag, tagterrasse & tagbolig

s. 230: Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen s. 236: Droner i tjeneste: Inspektioner af tage og facader i boligforeninger

Vaskeri

Vinduer & facade

s. 252: Lavere energiforbrug med fællesvaskeri

s. 278: Få støtte til at støjrenovere vinduerne i jeres ejendom

s. 256: Hvordan styrker I både fællesskabet og den grønne profil?

s. 282: Boligforeninger sparer energi med Ventilationsvinduer

Foto: Bob van Aubel og iStock.

s. 242: Renovering i højderne

244

TV & Internet

s. 246: Der er penge at spare ved et foreningsejet fibernetværk

260 s. 286

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

Vedtægter

s. 262: Nørrebroejendom står igen markant i gadebilledet

s. 288: Vedtægter for andelsboligforeningen XX

s. 266: Byfornyelse i København handler også om energi

s. 300: Alternative bestemmelse for andelsboligforeninger

s. 270: Forberedelse af projektforslag til generalforsamlingen

s. 304: Bekendtgørelse om Normalvedtægt for ejerforeninger

Indholdsfortegnelse

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

Bæredygtighed og miljøansvar spiller en stadig større rolle, og det er afgørende at tænke fremad og investere i bæredygtige energiløsninger. Solceller og ladestandere er nøglekomponenter i den grønne omstilling og kan have en positiv indvirknig på både miljøet og jeres økonomi.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Fremtidens energi - h vor komm er den f r a o g h vordan skal vi bru g e d e n? Danmark bevæger sig mod grønnere energi, især solog vindenergi. Fremtidens energilandskab byder både på udfordringer og muligheder. Læs mere i artiklen, og bliv klogere på boligforeningers rolle.

“Opvarmning er det første, mange tænker på, når man taler om energiforbrug i boligen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

“Danmark har taget store skridt hen imod et grønnere energisystem.”

Af Katrine Sofia Degnegaard

skribent Min Boligforening

Vedvarende energiproduktion Et moderne samfund kræver enorme mængder energi for at opretholde vores behov for lys, varme, procesenergi i industrien og transport. Danmark har taget store skridt hen imod et grønnere energisystem, og i 2030 forventes vi at producere mere elektricitet fra vind og sol, end vi forbruger. Men selvom vi er på rette vej, er vi endnu ikke i mål. Sol- og vindenergi er den sikreste og billigste vej ud af energikrisen I dagens energilandskab, hvor Europas gasforsyning stadig står over for udfordringer, er vi konfronteret med høje energipriser og fortsat risiko for rationering. Derfor er det fortsat vigtigt at prioritere at øge energieffektiviteten og fremme solog vindenergi, for hver ny vindmølle og solcelle bringer os tættere på at blive uafhængige af gas. Vi bør sigte mod at have 70-80% af vores energiforsyning fra sol og vind og investere i avancerede lagringsløsninger som erstatning for gas. Dette vil styrke EU’s suverænitet, økonomi og skabe en sikker, klimavenlig og økonomisk overkommelig energifremtid. Bæredygtigt energiforbrug i boligforeningen Når vi taler om fremtidens bæredygtige energiløsninger, er det vigtigt, at vi ikke kun fokuserer på, hvor vi får energien fra, 22

“Vi bør sigte mod at have 70-80% af vores energiforsyning fra sol og vind.”

men også på hvordan vi bruger den. Der bliver nemlig brugt meget energi i vores boliger i dag - også mere end der egentlig er behov for. Hvis man ønsker at nedsætte energiforbruget i foreningen, er det opvarmning og el, der bør være i fokus. Højt varmeforbrug kan skyldes ringe isolering Opvarmning er det første, mange tænker på, når man taler om energiforbrug i boligen. Her husker de fleste på at slukke for varmen, imens der luftes ud og undgå langvarig udluftning, når det er koldt udenfor. Men der er også andre væsentlige områder, man bør se på for at undgå varmespild. Her er et af de væsentligste, at man i boligforeningen sikrer en god isolering af bygningens klimaskærm. Det indebærer blandt andet velisolerede ydervægge, tag og fundament, samt at bygningen er udstyret med energibesparende vinduer. Det gælder særligt for ældre bygninger, hvor den ringe isolering forårsager et rigtig højt varmeforbrug. Vask og belysning: En stor post på elforbruget Når det kommer til at nedbringe det fælles

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Ved at udskifte de gamle utætte vinduer med energibesparende vinduer sparer man både penge og CO2.

elforbrug i foreningen, er det vigtigt først at få et overblik over forbruget for at blive klogere på, hvor der kan spares i netop jeres forening. Her er fællesvaskeriet og belysningen ofte værd at kigge på. Med et fællesvaskeri i boligforeningen kan man spare en del energi, da man med et enkelt sæt vaskemaskine og tørretumbler kan dække behovet for 25 lejligheder. Langt de fleste nye professionelle maskiner er mere energieffektive end husholdningsmaskinerne, da de både kan rumme mere tøj pr. vask og vasker på under en time. Med et rummeligt tørrerum i foreningen kan man desuden spare energi fra tørretumbleren. Belysning på fællesarealer er i mange foreninger en stor post på elforbruget i boligforeningen. Her er der besparelser

at hente ved at skifte til LED-belysning og sørge for at have automatiseret lysstyring ved hjælp af sensorer, så lyset ikke brænder unødigt hverken ude eller inde. Derudover er der i beboernes personlige elforbrug mulighed for betydelige besparelser på energien. Nogle gode råd her er, at man kvitter tørretumbleren, fylder opvaskemaskinen helt og erstatter halogenpærer med LED.

73%

af verdens drivhusgasudledninger stammer fra fossil energi - kul, olie og gas.

89%

af den danske elproduktion forventes at komme fra vind- og solenergi i 2030. Kilde: CONCITO

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

tilskud til solcellescreening Københavns Kommune fortsætter i 2024 solcellepuljen, der giver tilskud til andelsog ejerboligforeninger til køb af en privat rådgiver, der screener jeres ejendoms solcellepotentiale.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Køben havns Kommu n e g i v e r

“Det er ikke let på egen hånd at vurdere, om ens ejendom er egnet til solceller.”

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Projektleder Kbh.’s Kommune, Teknikog Miljøforvaltningen Klimaenheden

ndels- og ejerboligforeninger m.fl. kan søge om tilskud til at få en privat rådgiver til at vurdere, om foreningens ejendom er egnet til solceller. Det er ikke let på egen hånd at vurdere, om ens ejendom er egnet til solceller, og mange spørgsmål skal afklares; er der plads nok på tag eller facade, er der sol nok på taget eller er der træer eller skorstene, der skygger? Hvilke hensyn skal tages til bygningens arkitektur og en eventuel lokalplan? Hvordan kommer økonomien til at se ud?

Dette kan en privat rådgiver hjælpe jer med at finde ud af, så I har et beslutningsgrundlag til jeres bestyrelsesmøde eller generalforsamling. Puljen indeholder 1. mio. kr. i 2024 og er et led i at gennemføre Københavns Kommunes Solcellehandlingsplan inden 2025. I kan selv søge, eller jeres ejendomsadministrator kan søge med fuldmagt fra jer. •S tøttebeløb: 50% af rådgiverudgiften, dog maksimalt 15.000 kr. inkl. moms. Hvis jeres ejendom ligger over flere ejendomsnumre, er der mulighed for tilskud op til 45.000 kr. inkl. moms •A nsøgningsfrist: Først-til-mølle princippet og senest 1/9 2024. Læs mere på www.byfornyelsespuljer.kk.dk

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock og Rasmus Rohlff, Bygningsfornyelsen, Københavns Kommune.

Af Mariann Anderson

• Er der plads til solceller på taget? Der skal helst være et sammenhængende egnet areal uden f.eks. skorstene og andet, der kan skygge for solcellerne. Syd-, øst- og vestvendte tage er egnede til solceller, men ikke nordvendte eller skyggefulde tage, da solcellerne her ikke producerer nok strøm. • Skal jeres tag snart skiftes eller renoveres? Så er det typisk en rigtig god idé at få undersøgt, om det kan betale sig at opsætte solceller samtidigt, da I kan spare penge på stillads, og solceller muligvis kan indgå som tagmateriale. • Er taget fladt, og kan solcellerne umiddelbart nemt monteres ovenpå? • Har jeres ejendom et relativt højt elforbrug om dagen? Der er bedst økonomi i solceller, hvis strømmen kan benyttes samtidigt med at den produceres. Det kan være til ventilationsanlæg eller fællesvaskeri. Overvej også om solcellerne skal forsyne elforbrug i lejlighederne, hvis I er en boligforening.

• Er der arkitektoniske forhold, der skal tages hensyn til? Og som kan medføre særlige krav eller begrænsninger ift. at opnå en byggetilladelse: - Er jeres bygning fredet, eller har den høj bevaringsværdi? - Er jeres bygning omfattet af en bevarende lokalplan, eller er den omfattet af en servitut, der siger noget om ejendommens tag eller arkitektoniske udtryk? - Er jeres bygning en del af et kulturmiljø, eller er den udpeget i kommuneplanen?

mål for klimaplan

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

checkliste:

Solceller på byens bygninger skal bidrage til at nå målet i Københavns Kommunes Klimaplan frem mod 2025. Der er udarbejdet en særskilt solcellehandlingsplan med målet om, at 3% af byens elforbrug i 2025 er dækket af solstrøm fra byens bygninger. Hertil kommer de solceller, der forventes at blive sat op på de kommunale bygninger.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Fælles kollektiv afregning Afregnin Fælles Kollektiv - “bag - Måler- System” Traditionel

Til venstre ses den mest normale afregningsmodel for el og varme i etageboligejendomme i Danmark. Energien til varmecentralen leveres gennem en hovedmåler i varmekælderen og afregnes internt mellem beboerne i boligforeningen ved hjælp af bimåler i lejlighederne Elektriciteten leveres direkte fra forsyningsselskabet gennem en hovedmåler for hver lejlighed og til fællesforbrug i ejendommen. Solcellestrøm kan kun bruges på fællesarealer Til højre kan ses fælles kollektiv afregning for elektricitet, også kaldet et ’bag-måler-system’ Ligesom med traditionenel varmeafregning, så leveres forsyningen elektricitet til en hovedmåler for hele ejendommen, som så selv står for fordeling og afregning internt i ejendommen. Derved kan beboerne få direkte glæde af deres egen billigere produceret solstrøm.

Solce

Ho ved

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Ho ved

Fjernvar

ng – ’Bag-Måler-System’ ’Fælles kollektiv afregning’

Før måler markeret med rød Bag-måler markeret med blå

eller

rme

Elektricitet

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Et bag-måler-system afhængerelektricitet kollektivet - ligesom det sker med varmeafregning.

Fjernvarme Bi

Hovedmåler, også Ho kaldet for forsyningsved måler, benyttes til at afregne energi mellem forsyningsselskabet og kunder. Bimåler, også kaldet intern afregningsmåler, Bi benyttes til at afregne energi internt mellem beboerne i ejendommen.

Ho ved

Fjernvarme

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

“Københavns Kommune har flere puljer, der giver tilskud til bæredygtig renovering og drift i andelsog ejerboligforeninger.”

Skal solceller dække jeres fælles elforbrug eller også noget af elforbruget i lejlighederne? For at opnå den bedste økonomi for solceller på etageejendomme, kan det bedst betale sig at benytte strømmen selv i stedet for at sælge den til elnettet. Det er derfor vigtigt, at ejendommen har et forbrug af strøm, samtidig med at solen skinner om dagen og om sommeren. Skal strømmen kun benyttes i fællesforbruget, så kan strømmen benyttes i fællesvaskeriet og til belysning på trapper og gangarealer, hvorimod belysning af udearealer jo først benyttes, når solen er gået ned og derfor ikke kan benyttes direkte til at opnå bedre økonomi, uden der investeres i batterier mv. I nogle tilfælde kan beboerne også selv få glæde af den billige solstrøm i lejlighederne. Det kan det betale sig at benytte en rådgiver med viden om det såkaldte “bag-måler-system” (se figuren på forrige side) og lovgivningen på dette område. Gældende lovgivning giver i dag begrænsninger for at dele strøm på tværs af bygninger i samme andelseller ejerboligforening, men det er muligt.. Alle har desuden ret til frit el-valg ifølge elforsyningsloven, og beboerne skal derfor vælge, at de ønsker at modtage 30

den fælles strøm fra taget og derudover benytte en fælles el-leverandør til den resterende strøm. Beboerne skal derfor fraskrive sig retten til selv at vælge el-leverandør, men at dette gøres i fællesskab i ejendommen, når der benyttes et bag-måler-system. Figuren viser, hvordan en omlægning af kundeforhold i en ejendom kan bidrage til bedre økonomi for solceller.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Københavns Kommune har flere puljer, der giver tilskud til bæredygtig renovering og drift i andelsog ejerboligforeninger samt private udlejningsejendomme. Puljernes formål er bl.a. at gøre det nemmere for københavnerne at

bidrage til den grønne omstilling og til at nå målene i Københavns Kommunes Klimaplan. Nedenfor er et udvalg af puljerne, der kan give tilskud til ejendomme beliggende i Københavns Kommune.

Energitjek til ejendomme med et dårligt energimærke Puljen Energitjek giver tilskud til et nyt eller opdateret energimærke til private etageboligejendomme med et højt energiforbrug. Et energimærke viser, hvor energieffektiv din ejendom er og peger samtidig på, hvilke forbedringer der kan betale sig at gennemføre for at spare på energien. I forbindelse med energitjekket laves der også en gennemgang af ejendom-

mens fjernvarmecentral og et eventuelt centralt ventilationsanlæg. Ved gennemgangen vurderes det hvilke forhold, som er mulige at forbedre for at sikre en god drift og eventuelle forslag til energioptimeringer.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Københavns Kommunes andre byfornyelsespuljer:

• Støttestørrelse: op til 20.000 kr. • Ansøgningsfrist: ny frister på vej, se på byfornyelsespuljer.kk.dk

Mere affaldssortering i boligforeninger Puljen støtter boligforeninger, der gerne vil optimere deres affaldshåndtering. Boligforeninger i København (bestyrelser og administratorer i andel, ejer, almen og privat udlejning) kan på vegne af beboerne søge puljen. Desuden er det mulighed for råd og sparring om dialog med beboerne om

affaldssortering og hjælp til indretning af affaldsløsninger i gården. • Støttestørrelse: 600 kr. i tilskud per boligenhed til indkøb og montering af sorteringssystemer inden døre. • Ansøgningsfrist: Løbende

Læs mere: www.kk.dk/mereaffaldssortering-i-boligforeninger

I kan se flere puljer, der giver støtte til andelsog ejerboligforeninger, på byfornylsespuljer.kk.dk bl.a.: • Bygningsrenoveringspuljen • Toiletpuljen • Støjpuljen • Bylivsgadepuljen • Anlægstilskud til idrætsfaciliteter

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

advertorial

Solceller til boligforeninger:

En vej mod billigere, grøn energi Energioptimering og energirenovering bliver mere og mere aktuelt, og mange boligforeninger har allerede sat ind for at reducere deres CO2-udslip. Dette mærkes også i takt med den stigende interesse for solceller som bæredygtig energikilde.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fremtidens bæredygtige energiløsninger Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Af Tina BechMikkelsen Marketing Projektleder, DKTV

olenergi er en vedvarende ressource, der er rigeligt af i Danmark. Selvom Danmark ligger nordligt, er solceller i dag så effektive, at de producerer energi året rundt - selv på de skyede og køligere efterårs- og vinterdage. Dette gør solenergi til en oplagt og fremtidssikker energikilde, der kan

Sådan kommer i I gang I bør altid starte med en samtale med en rådgiver, som kan hjæpe jer med følgende: • Behovsafdækning: Hvor meget strøm bruger I? Hvornår bruger I strømmen? • Foranalyse af myndighedsforhold: Er der nogle regler eller krav, der skal overholdes? • Besigtigelse af bygning(er): Hvor mange kvm. tagflade har I? Hvad er hældningen på taget? Hvordan er placeringen i forhold til solen? Er der f.eks. behov for forstærkning af tag? • Prisoverslag med en forventet tilbagebetalingstid, som typisk ligger mellem 5 og 10 år. • Projektplan for igangsætning og færdiggørelse af solcelleanlægget • Montering af solceller og/eller elinstallation. • Service og overvågning af anlægget.

bidrage til billigere strøm, uafhængighed af svingende elpriser og opfyldelse af de stigende krav om CO2-reduktion. Hvis en boligforening ønsker at benytte solenergi, kan solceller installeres direkte på tagene i bygningerne og integreres som en del af foreningens generelle energiproduktion. Den bedste timing for solcelleinstallation er ofte i forbindelse med nyt tag eller fuld tagrenovering, hvor tagets levetid er mindre end 10 år, eller når der er krav til energioptimering eller CO2-regnskab. Reducér strømomkostninger med en batteriløsning Solcellerne producerer strøm i dagstimerne, og derfor er det også der, at strømmen skal bruges, hvis ikke det skal sendes retur i el-nettet. Derfor kan en

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Gå sammen om energien Et energifællesskab involverer, at boligforeningen går sammen om at producere energi til eget brug ved hjælp af solceller og supplerer deres elforsyning med deres eget grønne og bæredygtige alternativ. Det kræver en installation af bimålere, hvis lejligheder skal benytte strøm fra solceller. Så strømmen kan simpelt afregnes individuelt - præcis som det sker med et vandog varmeregnskab i en boligforening. Overvejelser for boligforeninger Alle boligforeninger kan potentielt opsætte solceller, medmindre der er lokale regler eller andre forhold, der taler imod det. Strømmen fordeles ud på alle de forbrugte kW i foreningens energifællesskab, hvilket giver alle medlemmerne glæde af den lavere pris uanset forbrug. Vær opmærksom på, at en ny lov har fastslået, at det ikke er tilladt at dele energi med andre end dem i den bygning, som solcellerne er monteret på. For få boligforeninger kan dette være et benspænd, men der er lagt op til, at der kan laves en aftale med el-distributør, Energinet og Forsyningstilsynet om deling mod gebyr.

“Alle boligforeninger kan potentielt opsætte solceller.”

Økonomiske aspekter og skræddersyede løsninger Ikke to foreninger er ens, og derfor vil både behov og muligheder for etablering af solceller variere. Både tagets hældning og konstruktion, placering af solceller ift. solen samt strømforbrug i foreningen er vigtige faktorer at tage højde for, når man skal vælge den rette solcelleløsning. DKTV tilbyder netop skræddersyede løsninger. Fra de æstetisk flotte, integrerede løsninger til de mere traditionelle løsninger, hvor solceller monteres på selve taget. Prisen for solceller afhænger af forbrug, installationsrammer, typen af anlæg og eventuelle tagforstærkninger. En dialog med en rådgiver vil være det rette sted at starte. Læs mere på www.dktv.dk/foreningsol

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

batteriløsning være en god investering. Med en batteriløsning kan boligforeninger lagre den ekstra energi, der produceres i løbet af solrige dage, til senere brug, hvilket øger uafhængigheden fra elnettet og reducerer strømomkostninger, fordi batteriet kan lagre den egenproducerede strøm, som I kan benytte, når strømmen ellers er dyr.

Hvorfor vælge solceller? • Bliv uafhængig af svingende elpriser. • Få lavere driftsomkostninger. • Udnyt jeres bygninger til energiproduktion. • Vær på forkant med øget krav til energioptimering. • Opnå en grønnere profil.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Findes der grøn strøm? I en tid, hvor bekymringerne for klimaforandringer er på sit højeste, er spørgsmålet om, hvorvidt “grøn strøm” reelt er grøn, blevet stadig mere relevant. Denne artikel belyser udfordringerne ved at finde ægte grøn strøm og de tvivlsspørgsmål den nye mærkningsordning har medført.

Af Katrine Sofia Degnegaard

skribent Min Boligforening

Flere boligforeninger og forbrugere vælger at skifte til grøn strøm for at reducere deres klimapåvirkning, men det er ikke grøn strøm, de får i stikkonatkten.

Hvad er grøn strøm? Grøn strøm henviser til elektricitet, der udelukkende produceres ved hjælp af vedvarende energikilder som sol, vind eller vandkraft. Den nye mærkningsordning I de seneste år er der blevet indført en mærkningsordning for grøn strøm, der har til formål at hjælpe forbrugerne med at træffe informerede beslutninger. Men denne ordning er langtfra en garanti for ægte grøn strøm. Forbrugerrådet Tænk og Rådet for Grøn Omstilling, der selv har bidraget til Forbrugerombudsmandens retningslinjer på området, har påpeget, at mærkningsordningen lider af betydelige udfordringer. En af de mest fremtrædende udfordringer er manglende kontrol og opfølgning. Det betyder, at selvom en elleverandør påstår at levere grøn strøm, er der ingen garanti for, at det er tilfældet. Dette skaber tvivl om, 36

“Selvom en el-leverandør påstår at levere grøn strøm, er der ingen garanti for, at det er tilfældet.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Elprodukter baseret 100% på vedvarende energikilder via certifikater, og har yderligere lavet klimatiltag med ikke ubetydelig klimaeffekt.

Er der grøn strøm i stikkontakten? Når elleverandører markedsfører “grøn strøm,” er det vigtigt at forstå, at det ikke betyder, at strømmen, der når dine stikkontakter, kommer udelukkende fra vedvarende energikilder. I stedet

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

hvorvidt forbrugerne reelt får den klimamæssige fordel, de tror, de betaler for.

Elprodukter baseret 100% på vedvarende energikilder via certifikater, men har ikke yderligere klimatiltag.

køber elhandlerne ofte en mængde grøn strøm svarende til dit forbrug. Selvom dette støtter vedvarende energi, kommer den elektricitet, du modtager, fra både vedvarende og fossile kilder, da al strøm bliver blandet sammen i elnettet. Det er derfor først, når vores elnet består 100% af strøm fra vedvarende energikilder, at vi er garanteret grøn strøm i stikkontakten. Forbrugerombudsmanden har

tidligere påpeget behovet for klar og ærlig kommunikation om dette forhold, så forbrugerne kan træffe informerede beslutninger om deres elvalg. Sådan træffer I en informeret beslutning For boligforeninger, der ønsker at tage klimabevidste beslutninger om deres energiforbrug, er det vigtigt at udføre grundig research. Spørg potentielle el-

Rådet for Grøn Omstillings 3 råd til elvalg 1. Spar på strømmen: Man kan ikke producere strøm og sende det ud til kunderne, uden at det på en eller anden måde påvirker klimaet eller miljøet negativt. Derfor er det at spare på strømmen altid en god idé, hvis du vil bidrage til den grønne omstilling. 2. Flyt dit strømforbrug: Klima- og miljøbelastningen af dit strømforbrug kan blive mindre, hvis du aktivt bidrager til at bruge strøm, når den kommer fra vedvarende energi. Det er ikke let, men der er flere og flere løsninger, der kan hjælpe. 3. Sæt dig ind i tingene, inden du køber et ’grønt’ elprodukt: Vær kritisk over for grøn markedsføring. Mærkningen med de to grønne blade bliver desværre fortolket lidt for kreativt i branchen, og nogle af produkterne giver bedre mening end andre. Det er derfor vigtigt, at du forholder dig kritisk, når du køber ‘grøn’ strøm. Kilde: Rådet for Grøn Omstilling

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

nye mærkningsordning er et lille skridt på vejen, men i dens nuværende form giver den ikke en garanti for, at den strøm, du vælger, er grøn. Forbrugere og boligforeninger skal forblive opmærksomme og kræve ægte beviser for bæredygtighed fra deres elleverandører. På den måde kan vi alle spille en rolle i at fremme en mere bæredygtig energifremtid. Læs mere på www.rgo.dk/gront-el-valg/

“Når elleverandører markedsfører “grøn strøm,” er det vigtigt at forstå, at det ikke betyder, at strømmen, der når dine stikkontakter, kommer udelukkende fra vedvarende energikilder.”

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Foto: iStock

leverandører efter oplysninger om deres energikilder og miljøpåvirkning. Vær her skeptisk over for overdrevne påstande og krav om “100% grøn strøm” uden dokumentation. Alternativt kan I vælge at købe markedets billigste elprodukt og selv stå for at kompensere for jeres CO2udledning. Valget af grøn strøm er et vigtigt bidrag til den grønne omstilling. Tanken bag den

advertorial

Få styr på processen

når I skal etablere ladestandere

”Hvis en afdeling planlægger at etablere ladestandere, kan de med fordel optage et lån af boligforeningens dispositionsfond.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Efterspørgslen på ladestandere har aldrig været større. Og mange vil derfor gerne vide, hvordan man igangsætter etablering af ladestandere i sin ejer- eller andelsforening. Vi har spurgt driftschef Michael Rud fra Glostrup Andelsboligforening om, hvordan han har grebet den proces an.

Af Nadia Rudbjerg SoMe konsulent DKTV

ichael fortæller: “Jeg er jo passioneret, når det kommer til hybrid- og elbiler, og jeg er helt sikker på, at det kun er et spørgsmål om tid, før vi alle sammen kører i hybrideller elbiler. Men én ting er, hvad jeg mener, en anden ting er, hvad beboerne ønsker,” fortæller Michael Rud og fortsætter: “Derfor igangsatte vi en spørgeundersøgelse blandt vores beboere for at finde ud af, hvor stor efterspørgslen var. Og vi blev bekræftet i, at flere var interesseret i at købe en eleller hybridbil, hvis der var ladestandere i vores forening.” Da Glostrup Andelsboligforening havde foretaget spørgeundersøgelsen,

kunne Michael og resten af bestyrelsen igangsætte projektet. Processen, som skulle vise sig at tage over et år, bærer i dette tilfælde præg af det gode samarbejde, som bestyrelsen og driftsafdelingen har haft. Et vigtigt aspekt for at nå i mål med et projekt af denne kaliber. Efter Glostrup Andelsforening havde ansøgt om tilskud hos Bolig- og Planstyrelsen, kom projektet i udbud. Her gik fem forskellige udbydere i gang med at opmåle samt beregne ’ladestanderbehovet’ og derudfra give et samlet pristilbud på projektet. Ved næste beboermøde blev budgettet præsenteret for beboerne, og nu kunne Michael foretage anden del af ansøgningen til Bolig- og Planstyrelsen, hvor selve byggebudgettet skulle endeligt godkendes. Så snart Glostrup Andelsforening fik tilsagn fra Bolig- og Planstyrelsen, kunne selve etableringen begynde.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Et godt råd: Hvis en afdeling planlægger at etablere ladestandere, kan de med fordel optage et lån af boligforeningens dispositionsfond. Spørgsmål herom kan evt. rettes mod hovedbestyrelsen. Vælg en skalerbar løsning Når man skal i gang med at etablere ladestandere i sin andelseller ejerboligforening, er det en fordel, hvis man tænker flere ladepladser ind, end der reelt er behov for. For med tiden vil behovet for ladepladser- og standere stige. De nye klimamål og kurven for salg af elbiler

peger kun i én retning, og det er et stigende behov for ladestandere i fremtiden. Martin Nymark, som er Key Account Manager i DKTV, fortæller,: “Jeg anbefaler mine kunder at vælge en skalerbar løsning, og så udfordrer jeg dem med at tænke over, hvad behovet er om 8-10 år. Michael Rud fra GAB har været rigtig god til at være på forkant på dette område. Den løsning, GAB har valgt, er fremtidssikret, fordi de kabler, der er blevet installeret, kan håndtere mange flere ladestandere med tiden.” Læs mere på www.dktv.dk/ladeplads

“Vi blev bekræftet i, at flere var interesseret i at købe en eleller hybridbil, hvis der var ladestandere i vores forening. Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Processen for etablering af ladestandere:

Opstart -> Hvis det er beboerne, der ønsker ladestandere i en boligforening, kan de komme med en indstilling til beboermødet, hvor forslaget bliver taget op.

Undersøgelse -> En spørgeundersøgelse blandt beboerne kan være med til at belyse det reelle behov.

Tilskud -> Hvis der skal søges om tilskud, skal en ansøgning sendes

til Bolig- og Planstyrelsen, hvor antal beboere, lokation og ’ladestander-behov’ skal fremgå.

Opmåling og beregning -> Projektet kommer i udbud, og 3-5 forskellige udbydere besigtiger lokationen, opmåler og beregner, og derudfra gives tilbud.

Beslutning -> Der indkaldes til beboermøde eller generalforsamling,

“Når man skal i gang med at etablere ladestandere i sin andelseller ejerboligforening, er det en fordel, hvis man tænker flere ladepladser ind, end der reelt er behov for.” 44

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Tilskud -> Anden del af ansøgningen om tilskud sendes til Bolig- og Planstyrelsen inkl. selve budgettet. Her bliver selve byggeprojektet godkendt, og man afventer tilsagn fra Bolig- og Planstyrelsen.

Etablering -> Den valgte udbyder projekterer opgaven og henter gravetilladelse fra den pågældende kommune. Installation igangsættes.

Onboarding -> Efter installationen skal beboerne bydes velkommen og have adgang til en app, som skal benyttes ved opladning af sin eleller hybridbil.

“Hvis der skal søges om tilskud, skal en ansøgning sendes til Bolig- og Planstyrelsen.”

Vil du gerne finde mere viden om vejen til elbiler og ladeløsninger? Så finder du god information og flere værktøjer her:

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

hvor de forskellige tilbud præsenteres for beboerne, og via en afstemning bliver den endelige udbyder valgt.

www.almennet.dk/projekter/ almennet-udviklingsprojekter/ vejen-til-elbiler-i-den-almene-sektor/

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

advertorial Solceller kan enten monteres direkte på det eksisterende tag eller som en integreret løsning, hvor solcellepanelerne erstatter tagbelægningen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

solceller! Selvom solceller er en populær grøn energiløsning med mange fordele, kan der hurtigt opstå mange relevante spørgsmål, når man overvejer at anskaffe sig et solcelleanlæg til boligforeningen.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Derfor skal en boligforening have

“Solceller er en oplagt mulighed for at reducere boligforeningens energiomkostninger.”

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Af Søren Bay Partner Greentec Energy

Er det besværligt? Det er ikke besværligt at installere solcelleanlæg. Det kan være et relativt simpelt projekt at gennemføre, så længe man har den rette viden og de rette kompetencer. Dog er det vigtigt at sikre sig, at solcellerne er installeret korrekt, for at de kan fungere optimalt. Inden installationen påbegyndes, bør man kontrollere, om der er tilladelser eller andre forholdsregler, der skal følges. Vi anbefaler, at foreningen arbejder sammen med en rådgiver og vælger en solcelleleverandør, som er kompetent, har relevant erfaring samt et kapitalgrundlag, der er i orden.

Hvor stor er elbesparelsen? Den nøjagtige besparelse afhænger af det specifikke klima, hvor solcellerne er installeret, samt hvilken type solcelleanlæg, der er installeret. Et solcelleanlæg er designet til at producere op til 50% af det samlede energiforbrug, hvilket kan resultere i store besparelser på elregninger for boligforeningerne - helt op til halvdelen af den samlede elregning.

Hvor hurtigt er vores investering tjent hjem igen? Det afhænger af det specifikke solcelleanlæg og hvor meget energi, det kan producere. Generelt kan et godt designet solcelleanlæg tjene sin investering hjem på 7-10 år, men det kan være kortere eller længere tid afhængigt af det specifikke anlæg. Derudover kommer det også an på, om der skal stilles stillads op og om taget kan bære solcellerne uden forstærkninger. Det vil være en god ide at igangsætte projektet samtidigt med andre opgaver, der kræver stillads.

olceller er en oplagt mulighed for at reducere boligforeningens energiomkostninger. For udover at foreningen sparer penge på elregninger, er der en lang række fordele ved solceller. Først og fremmest mindsker de boligforeningens klimaaftryk, da solceller er en vedvarende energikilde og dermed reducerer brugen af fossile brændstoffer. Derudover vil solcellerne hjælpe boligforeningen til at generere en passiv indkomst ved at sælge den overskydende energi tilbage til det lokale strømnet.

Hvis I også har en solcelleløsning i ejendommen, kan I gratis tanke solenergi direkte på bilen.

Vær opmærksom på, at det både kan give besparelser i ejendommens fælles elforbrug OG for den enkelte lejlighed - alt efter hvilken løsning man ønsker.

Hvordan er processen? Typisk beslutter bestyrelsen sig for at indhente viden og rådgivning omkring installation af et solcelleanlæg. Det gør

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fremtidens bæredygtige energiløsninger Foto: iStock

“Et solcelleanlæg er designet til at producere op til 50% af det samlede energiforbrug.”

bestyrelsen ofte sammen med en rådgiver eller 1-2 solcelleleverandører. Derefter undersøges der, hvilke muligheder der er relevante for foreningen. Det kan være “den lille model”, hvor det alene er fællesstrømmen, der ønskes solceller til eller “den store model”, hvor det er alle elforbrugere i ejendommen, som skal kunne få glæde (og besparelse) af solcelleenergien.

Dernæst beslutter bestyrelsen sig for hvilken eller hvilke modeller, der skal præsenteres for generalforsamlingen. På generalforsamlingen skal der også tages stilling til, hvordan projektet skal finansieres. Så snart generalforsamlingen har truffet en beslutning, sættes processen i gang. Læs mere på www.greentec-energy.dk

Der findes overordnet set to slags solcelleløsninger: Almindelige solceller De klassiske solpaneler, der placeres oven på det eksisterende tag. Den mest økonomiske løsning, der kan fås både med og uden batteri. Integrerede solceller Solpaneler, der udgør dele af eller hele taget. En oplagt løsning, hvis I skal bygge nyt eller renovere taget på en eksisterende ejendom.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

advertorial

Grøn strøm

– f o r m i l j ø e t s, b e b o e r n e s o g p e n g e p u n g e n s s ky l d Vi kender alle til begrebet klimaforandringer, og vi ved, at der skal findes alternativer til gas og kul. Regeringens har et erklæret mål om, at vi i Danmark skal reducere vores CO2-udledning med 70% inden 2030. Hvis boligforeningen har en grøn profil og tilbyder grøn strøm til beboerne, så er det med til at give et positivt samlet billede af foreningen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Content Communications, Verdo

veralt ser man virksomheder og organisationer, der fokuserer på miljøhensyn, og forbrugerne efterspørger i højere og højere grad grønne produkter. Mange boligforeninger gør tiltag for at reducere deres CO2-udledning, og et af de parametre flere og flere kigger på er grøn strøm. Vi har talt med Maj-Britt Christiansen, der er salgsleder for Verdo’s elforretning. Hun giver her svar på de spørgsmål, man som boligforening kan sidde med, når det kommer til grøn strøm og ladestandere til elbiler. Lad os først få styr på begrebet ’grøn strøm’ - hvad dækker det over? Grøn strøm er strøm, der kommer fra vedvarende energikilder. Det vil sige strøm, der er produceret bæredygtigt, udleder minimal CO2 og som ikke slipper op. De mest kendte er vand-, vind- og solenergi. I Danmark kommer den grønne strøm primært fra vindmøller og solceller. En vis procentdel af den strøm, der findes i vores elledninger i Danmark, er allerede

grøn. Derudover har I som boligforening mulighed for at supplere selv og sikre, at 100% af jeres strøm er grøn. Hvorfor skal vi som boligforening gå op i, om vores strøm er grøn? Udover de åbenlyse klimafordele ved grøn strøm, vil grøn strøm også give lavere energiomkostninger på sigt. I takt med at flere og flere efterspørger grøn strøm, og der derved vil blive opstillet flere vindmøller og solceller, vil vi opleve, at priserne bliver mere stabile og billigere, end priserne på fossilbaseret energi. Derudover handler det om fremtidssikring. Samfundet som helhed bevæger sig mod en grønnere fremtid, og der vil komme flere og strammere regler og love om miljøbeskyttelse.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

af Stine Østergaard

“Boligforeninger, der allerede bruger grøn strøm, er bedre forberedt på fremtiden og den lovgivning, der måtte komme.” Fremtidens bæredygtige energiløsninger

“Ved at tilbyde ladestandere vil boligforeningen sikre, at de kan tiltrække beboere, der enten ejer eller overvejer at købe en elbil.”

Det betyder, at boligforeninger, der allerede bruger grøn strøm, er bedre forberedt på fremtiden og den lovgivning, der måtte komme. Sidst men ikke mindst så ser vi, at flere og flere forbrugere efterspørger produkter og ydelser, der er grønnere, og det gælder også vores el. Så hvis boligforeningen har en grøn profil og tilbyder grøn strøm til beboerne, så er det med til at give et positivt samlet billede af foreningen. Boligforeninger, der ikke allerede har opsat ladestandere, skal overveje det kraftigt.

Hvordan kan vi sikre, at 100% af den strøm, vi bruger i boligforeningen, er grøn? Når boligforeningen køber grøn strøm, får I et certifikat, en oprindelsesgaranti, der dokumenterer og garanterer, at jeres strøm kommer fra vedvarende energikilder. Hvis I køber oprindelsesgarantier, der svarer til boligforeningens elforbrug, kan I kalde jer CO2-neutrale (når det kommer til el). Derudover kan I naturligvis indgå aftale med jeres elleverandør om, at jeres lejere også skal have leveret grøn strøm. Bør vi som boligforening opstille ladestandere til elbiler? Jeg synes, at boligforeninger, der ikke allerede har opsat ladestandere, skal overveje det kraftigt. Der er kun fordele ved det. Flere og flere vælger en elbil, når de skal udskifte bilen, og ved at tilbyde ladestandere vil boligforeningen sikre, at de kan tiltrække beboere, der enten ejer eller overvejer at købe en elbil. Det er selvfølgelig en investering at opstille ladestandere, men at imødekomme el-bilejernes behov vil også bidrage positivt til boligforeningens image som helhed og vise, at man er en forening for alle, hvilket har en betydning for beboertilfredsheden.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fremtidens bæredygtige energiløsninger Maj-Britt Christiansen, Salgsleder for Verdo’s elforretning.

Betyder en ladestander mere administration for boligforeningen? Man bør først og fremmest sikre sig en leverandør, der tilbyder hele pakken i form af projektering, installation og service, så boligforeningen er hjulpet hele vejen rundt. Nogle firmaer, der tilbyder ladestandere, har en løsning, der afregner direkte med brugerne af ladestanderne, hvilket også betyder et minimum af administration for boligforeningen. Derudover er det sandsynligvis et spørgsmål om tid, inden der kommer lovkrav om, at alle større parkeringspladser skal have en ladestander. Derfor er det godt at være fremtidssikret, og det er god service at kunne tilbyde beboerne og deres gæster en ladestander til deres elbil. Læs mere på www.verdo.com/boligforening

Fordele ved grøn strøm i boligforeningen: • Miljøhensyn: Reduktion af CO2-udledning. • Nye beboere: Tiltrækning af beboere, der går op i bæredygtighed. • Fremtidssikring: Forberedelse til fremtidig lovgivning på området. • Lavere el-omkostninger: Energiforsyning til mere stabile og lavere priser. • Image: Fokus på bæredygtighed bidrager til et positivt billede af boligforeningen.

Fremtidens bæredygtige energiløsninger

Foto: iStock

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

altan

altan Vi elsker udeliv og dyrker det både ude og hjemme. Derfor går altanen aldrig af mode, og der er mange arkitektoniske løsningsmuligheder for boligforeninger.

Altan

advertorial

Din egen altan - fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at “altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Johan Söderling Adm. direktør Balco A/S

i lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bliver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentlig lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. For byboeren i etageejendomme giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, mærke sollyset og indånde den friske luft. En plads som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller

hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager (se f.eks. mere på www.tagtomat.dk). Altanen gør lejligheden lysere Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs. Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning, og dermed mindskes gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp. Kan man forestille sig et liv uden altan? De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Altan

designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe en moderne og velfungerende altanløsning. Det er derfor vigtigt at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder.

altan

beboere, som ikke har nogen altan, føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos mange andelsog ejerboligforeninger i de større byer. At montere altaner på en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste ejendomme i dag. Når man

For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i de større byer har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche med. Første skridt til ny altan Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge, om der er flere i din boligforening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med bestyrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. De fleste altanleverandører tilbyder at opsætte altaner i en totalentreprise dvs. at tage hånd om projektet fra start til slut. En anden vej vil være at involvere en teknisk rådgiver såsom en arkitekt eller rådgivende ingeniør, der kan foretage forberedende undersøgelser, beregninger og kontakt til myndigheder samt indhente tilbud fra altanudbydere. Med en erfaren leverandør af altaner ved jeres side bliver proceduren enklere. Altanleverandørens job er at vejlede boligforeningen hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløsning, der passer til jeres behov. En kontakt til en teknisk rådgiver eller altanleverandør tidligt i planlægningsfasen er at anbefale og kan spare tid og penge for foreningen. 58

Myndighedstilladelser Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, og også her kan en teknisk rådgiver eller os som altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgiver eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndigheds-

behandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleverandørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

altan

Involvering af øvrige beboere Den næste store udfordring for boligforeningens altangruppe bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at gruppen er klædt rigtig godt på og føler sig trygge ved projektet og dets indhold. I den fase drejer det sig om at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Hos Balco A/S deltager vi gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så en altangruppe ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt vil komme til at se ud. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Totalentreprise eller hjælp fra ekstern rådgiver Hos Balco og andre leverandører tilbydes en totalentreprise, der hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på én kontakt. Det kan også være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt kan en ekstern teknisk rådgiver være boligforeningens “mand” i processen, der sikrer en tredjeparts gennemgang af kvalitet, proces og levering. Da en altan hovedsageligt vil være en fornyelse og værdiskabelse til andelsboligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed. Læs mere på www.balco.dk

“En altan repræsenterer en værdiforøgelse for ejeren samt gør lejligheden mere attraktiv i salgsøjemed.”

Altan

advertorial

Altaner på bevaringsværdige bygninger I mange foreninger står altaner højt på ønskelisten. Er ejendommen af ældre dato, er der dog flere ting, der skal tages stilling til og højde for. En altans design skal tage udgangspunkt i den eksisterende arkitektur for at opnå et harmonisk helhedsindtryk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

arkitekt MAA og partner Trio Arkitekter

pførelsen af en ny etagebygning med boliger er i dag utænkelig uden altaner. Folk higer efter at kunne komme ud i den “friske” luft, ud i solen, uden hver gang at skulle gå ned i foreningens gård eller bruge byens stræder, pladser og grønne arealer. Og de nye etagebygninger er designet, så de lever op til krav til dagslysindfald mm. Men hvad så med de mange allerede opførte bygninger? Uanset om vi bor i nyere eller ældre bygninger, har mange et ønske om at have et uderum tilknyttet sin lejlighed. Ca. 80 % af Københavns etageboliger er opført før 1940, og cirka halvdelen af alle bygninger er mere end 100 år gamle. Mange af os bor derfor i bygninger, der ikke er opført med altaner, og ikke umiddelbart er designet til efterfølgende montering af altaner. Generelt har kommunerne en positiv indstilling over for altaner. “Udvidelsen” med altaner til lejligheder ses som noget, der i langt højere grad giver kvalitet end gener.

De store byer (kommuner) har retningslinjer for altanbyggeri og lægger et særligt fokus på altanens positive bidrag til byrummets - eller gårdrummets liv. For eksempel er altaner mod gaden med til at skabe tryghed i byen, da ophold derpå betyder, at der vil være flere øjne rettet mod gaden.

altan

Af Ole Brockdorff

Bevaringsværdige bygninger og bebyggelser En stor del af de ældre bygninger er udpeget som bevaringsværdige med SAVE værdier mellem 1 og 4, ligesom en del bebyggelser er udpeget som bevaringsværdige. Ved bevaringsværdige bygninger og bebyggelser vil der i kommunernes byggesagsbehandling af altansager blive taget særlige hensyn til altanernes udformning og placering med henblik på at opnå en god helhedsvirkning for bygningen og tilpasning til byens egenart. På bygninger med de højeste SAVE-værdier, 1 og 2, vil det typisk være meget svært at opnå byggetilladelse til at etablere altaner - specielt på facaden mod gaden. For fredede bygninger gælder det, at der altid skal indhentes en særlig tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen, før der kan søges om byggetilladelse.

“At arbejde med fredede og bevaringsværdige bygninger kræver stor ekspertise og interesse for arkitekturens historie.”

Altan

Når vi som arkitekter skal designe en altan til en bevaringsværdig bygning (og alle andre bygninger), arbejder vi med følgende emner:

At arbejde med fredede og bevaringsværdige bygninger kræver stor ekspertise og interesse for arkitekturens historie. Og det at placere en altan - et fremmedlegeme - på en bevaringsværdig bygning kan nemt gå galt, og det er derfor meget vigtigt, at der bruges en arkitekt og ikke blot et altanfirma. En altans design skal tage udgangspunkt i den eksisterende arkitektur for at opnå et harmonisk helhedsindtryk.

“Et fremmedlegeme på en bevaringsværdig bygning kan nemt gå galt.”

· Placering: Altanerne skal placeres, så de forholder sig til bygningens proportioner og facadens opdeling samt udsmykning. · Form: Altanen skal i størrelse og udtryk forholde sig til bygningens udtryk og fremstå, som om bygningen var “født” med den. · Materialer: Altanen skal i materialevalget forholde sig til bygningens facade. Er det f.eks. en bygning med murede facader og dekorationer i form af gesimser, rundbuer, karnapper mv? · Ensartethed og konstruktion: Altanerne skal i konstruktion og materialer fremstå ensartede og enkle, så de harmonerer med bygningens udtryk. · Værn: Altanværn skal fremstå med en stor grad af transparens og i et design, der stemmer overens med bygningens udtryk/stil. · Døre: Altandøre skal udformes i materialer, opdeling og farver, der harmonerer med eksisterende vinduer. · Farve: Altanens farver skal harmonere med bygningens eksisterende materialer og farver. · Indbliksskærme: Hvor altaner skal udformes med indbliksskærme, skal de fremstå lette og enkle. · Facadedekoration og udsmykning: Ved etablering af nye altaner skal der tages hensyn til facadedekoration og udsmykning, der har betydning for bygningens arkitektoniske helhedsudtryk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

forholder sig til bygningens proportioner og facadens opdeling og udsmykning.

altan

I bevaringsværdige og fredede bygninger er byggeteknik og arkitektur anderledes end i moderne bygninger. Det er en særlig arkitektfaglig udfordring at finde harmoniske løsninger i overensstemmelse med husets bevarings-/fredningsværdier. Det skal tilstræbes, at bygningerne efter etablering af altaner kommer til at fremstå harmoniske. Det opnås ved, at altanernes placering og dimensionering

Dagslysets betydning Når boligforeninger i den ældre bygningsmasse beslutter, at der skal opføres altaner på bygningen, skal de være klar over, at der ændres på dagslysforholdet for i de bagvedliggende rum for den underliggende lejlighed.

Hvis man opfører altaner, skal man være klar over, at det ændrer på dagslysforholdet for de underliggende boliger.

Altan

Baseret på en gennemgang af ca. 1.000 ansøgte altaner og en analyse af altaners effekt på dagslyset i den underliggende lejlighed - særligt på 1. sal og i stueetagen - må det konstateres, at en altan med en dybde på mere end 1 meter i mange situationer forringer dagslysindfaldet væsentligt for de vinduer, den dækker over. Dagslyset i et rum er størst lige inden for vinduet og falder ret hurtigt, når man kommer lidt længere ind i rummet, hvorefter det falder mindre, når man kommer ind bagerst i rummet. De mørkeste områder af et rum har en større indflydelse på, hvor mørkt vi

oplever rummet sammenlignet med de lyseste områder lige omkring vinduet. Dvs. at en oplevet forringelse vil ligge tættere på forringelsen midt i rummet end forringelsen tæt ved vinduet. Ved monteringen af en altan forringer vi oftest dagslyset mest lige inden for vinduet og mindre længere inde i rummet. Derfor vil den oplevede forringelse af en altan for det meste være mindre end den målbare forringelse i gennemsnitlig dagslysfaktor. De seneste år er der kommet et øget fokus på dagslys og dets rolle i fremtidens bæredygtige bygninger. Dels pga. dagslysets store betydning for menne-

Altaner mod gaden kan bidrage til at skabe mere tryghed i byrummet.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

altan

“Mange af os bor i bygninger, der ikke er opført med altaner og ikke er designet til efterfølgende montering af altaner.”

skers trivsel, og dels pga. dagslysmængdens indvirkning på behovet for kunstig belysning og dermed energiforbrug. Dette har medført nogle generelle krav til altanernes mål. Arkitektens rolle Der findes næppe en boligforening uden altaner, der ikke har vendt emnet om etablering af altaner på et møde eller en generalforsamling. Det er vigtigt at gøre det ordentligt fra starten. Ellers kan drømmen nemt ende med enten at forblive en drøm eller blive til et mareridt. Når boligforeningen tager fat i processen, skal de først undersøge, om det overhovedet er muligt. Beboerne i boligforeningen skal tages med i beslutningsprocessen. Hvor mange er interesserede? Hvor ønsker man udgang til altanen osv.? Det er altid en god idé at rådføre sig med en byggeteknisk rådgiver, inden foreningen kaster sig ud i projektet. En god rådgiver lytter til foreningens ønsker og interesserer sig for, hvad foreningen gerne vil med sit projekt. Samtidig sikrer de, at altanerne passer til bygningen, så den beholder sin brugs- og bygningsværdi og kan ligeledes hjælpe med den endelige ansøgning om byggetilladelse. Altan

Montering af altaner Det er en kompliceret proces at montere altaner på en ejendom. Der er en teknisk og æstetisk myndighedsbehandling, selve designet og ikke mindst styring af byggeprojektet og økonomien. At etablere altaner på en bygning, der ikke er designet til det, kræver en del. For eksempel skal lejlighederne inde bag muren gøres klar. Der kan være en radiator eller vandrør, der skal flyttes, hvor altandøren skal placeres, ligesom der måske skal installeres afskærmning til naboen mm. Der skal tages stilling til, hvordan de skal monteres, og om murene kan klare trækket fra altanerne ved ophængning. Efter monteringen skal opgaven afsluttes ordentligt med en afleveringsforretning og mangelgennemgang. Der er altid en række følgeopgaver, som skal udføres, og de skal regnes ind i det tilbud, boligforeningen skal tage stilling til, inden de går i gang. Der er mange tilfælde, hvor altanprojekter uden rådgivningsassistance er blevet både dyrere og mere besværlige end den oprindelige plan. Det er ubehageligt og værd at undgå for alle slags bygherrer. Læs mere på www.trioarkitekter.dk. 65

advertorial Altaner bidrager til øget livskvalitet og på foreningens økonomiske bundlinje.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

altan

Altaner med omtanke Det er relevant at overveje, hvordan boligforeningers ejendomsværdi øges. En altan er ikke kun en god investering, men også en direkte kilde til øget trivsel og livskvalitet. Af Josephine Valentiner Bæredygtighedskonsulent, MinAltan

Øget ejendomsværdi Det er de seneste årtier sket en bemærkelsesværdig stigning i ønsket om at etablere en altan på eksisterende ejendomme – og med god grund. Altaner bliver ofte overset som en investeringsmulighed, men etableringen af altaner kan potentielt tilføre både social og økonomisk værdi. På denne måde bidrager altaner ikke kun til en økonomisk bundlinje, men de skaber samtidig grobund for biodiversitet, grønne arealer og social trivsel. Boliger med altaner er eftertragtede på markedet, hvilket potentielt kan føre til en øget boligværdi. Reduceret energiforbrug Den aktuelle situation kræver, at samfundet træffer ansvarlige beslutninger. Boligforeninger har mulighed for at Altan

varetage en bred interesse ved at etablere altaner, idet altanerne er en måde at tilgodese forskellige behov. Altaner giver adgang til et uderum i forlængelse af boligen og er dermed en kilde til frisk luft og et øget lysindfald. Dette er med til at forbedre indeklimaet samt skaber en naturlig forbindelse til det omkringliggende nærmiljø. Mange boligforeninger vælger desuden at erstatte vinduer og døre med energieffektive løsninger samtidig med etableringen af altaner, hvilket yderligere reducerer boligens energiforbrug. Gamle betonaltaner står til udskiftning En udfordring, som mange boligforeninger i København står over for, er de aldrende

“Byggeindustrien udgør ca. 30% af Danmarks samlede CO2 udledning.” 67

Kommunerne stiller strenge krav til altanernes udseende og placering, og derfor tilpasses altanernes design og størrelse ofte til den oprindelige arkitektur og æstetik. Særligt opførelsen af gadevendte betonaltaner skal harmonere med nærmiljøet og bygningens arkitektoniske udtryk og byggestil.

Det er værd at være opmærksom på sine altaner, hvis de er etableret før 1940.

betonaltaner, der kan være farlige at opholde sig på. Betonaltaner, der blev etableret i perioden 1920-1940’erne, er ofte i risiko for at styrte ned grundet omfattende rustskader i bærejernene. De 70 år gamle betonaltaner er derfor i risiko for at kollapse og står til udskiftning. Ifølge en rapport fra Teknologisk Institut fra 2022 er mere end halvdelen af de undersøgte altaner i risiko for sammenbrud, og op til 15.000 af dem findes i København.

Fokus på sikkerhed Det kan være udfordrende at vurdere beskaffenheden af foreningens altaner. En sådan vurdering kræver en professionel undersøgelse af de stålelementer, som enten kan være skjult i murværket eller være placeret i altanens kerne. Det er vigtigt at føre kontrol med altanernes karakter og sikre løbende vedligeholdelse, så altanerne ikke udgør en sikkerhedsrisiko for beboerne. Det anbefales at søge en professionel vurdering af eksisterende altaners tilstand og levetid. Ansvarlighed og bæredygtighed Som ansvarlig altanaktør i altanbranchen er det afgørende at udfordre status quo og stille krav til hele virksomhedens værdikæde. Altaner er opført af ressourcetunge materialer, der belaster miljøet, og det er derfor vigtigt at nytænke innovative løsninger og alternative materialer

“Boligforeninger kan fremme cirkulære tiltag ved at genanvende materialer som mursten og vinduer til forskellige formål.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

altan Altan

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Genanvendelse af materialer Boligforeninger kan tilmed fremme cirkulære tiltag ved at genanvende materialer som mursten og vinduer til forskellige formål. Når overskydende materialer indgår i nye kredsløb, skaber materialerne nytte og levetiden for materialerne forlænges således. Et altanprojekt genererer eksempelvis store mængder mursten, der lokalt i foreningen kan bruges som belægning, udbedring af skader eller til at etablere stier. Ifølge CSR.dk udleder et ton nyproducerede mursten 258 kg CO2 sammenlignet med genbrugsmursten, der udleder 2,7 kg CO2 pr. ton. Det betyder, at nye mursten udleder op mod 95 gange mere CO2 i produktionen. Glasset fra de gamle vinduer kan ligeledes genanvendes til opførelsen af fælles grønne områder, hvor vinduerne kan bruges som vægge til plantekasser eller drivhuse. På denne måde kan mindre cirkulære initiativer være fremmende for biodiversiteten. Altan

Krav til altanleverandører Udover genanvendelse af overskydende byggematerialer kan boligforeningerne bidrage til en bæredygtig udvikling i altanbranchen ved at stille krav til altanleverandørers arbejde med f.eks. både sociale og miljømæssige forhold. Gennem disse krav kan foreningerne gøre leverandørernes arbejde med bæredygtighed mere transparent. Det kan på nuværende tidspunkt være svært at sammenligne de forskellige altanleverandørers arbejde med bæredygtighed, idet arbejdet med bæredygtighed som ofte involverer flere aspekter af virksomheden. Når man skal bedømme en altanleverandørs indsats, kan det være en god idé at undersøge, om deres cirkulære aktiviteter enten er verificeret af en tredjepart eller om deres materialevalg eller processer på anden måde er certificeret. Dette kan potentielt hjælpe foreningernes altanudvalg med at træffe en række valg sideløbende med, at bæredygtige praksisser fremmes på tværs af branchens aktører. Læs mere på www.minaltan.dk

altan

for at reducere industriens samlede klimapåvirkning. Byggeindustrien udgør ca. 30% af Danmarks samlede CO2 udledning på grund af produktion og transport af byggematerialer. Helt konkret kan alternative byggematerialer og ressourcebesparende designløsninger være med til at reducere aktørernes klimapåvirkning. Aktørerne i byggebranchen har til opgave at re-tænke den nuværende forretningsmodel og i højere grad implementere langvarige sunde løsninger, der minimerer industriens klimapåvirkning.

7 trin til en altan

3 Vælg repræsentanter til et altanudvalg

3 Indhent et tilbud 3 Godkend projektet på en generalforsamling

3 Bindende tilmelding pr. lejlighed 3 Kommunal godkendelse 3 Altaner monteres 3 Altaner tages i brug 71

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde Foto: iStock

bestyrelsesarbejde Der er mange ting at holde styr på som bestyrelse i en boligforening. Men med den rigtige viden og de rette værktøjer bliver bestyrelsesarbejdet gjort nemmere. Bestyrelsesarbejde

advertorial

Bestyrelsesarbejde A-Z Bestyrelsesarbejde i en boligforening er afgørende for effektiv drift og trivsel for beboerne. Men der er meget at holde styr på, hvad end man er nyt eller erfarent bestyrelsesmedlem.

af Caja Petersen Boligadministrator Newsec

estyrelsen har en vigtig rolle i at træffe beslutninger, overvåge økonomien og sikre, at boligforeningens vedtægter overholdes - ofte i samarbejde med en administrator. I denne artikel kan I blive klogere på en række vigtige aspekter af bestyrelsesarbejde i en boligforening, fra roller og økonomi til kommunikation og samarbejde. Definition og rollebeskrivelse Bestyrelsesmedlemmerne i en boligforening er dem, der har det overordnede overblik i foreningen og er ansvarlige for beslutningstagning, budgetlægning og sikring af beboernes trivsel. Bestyrelsesarbejdet er en værdifuld og vigtigt opgave, for at boligforeningen fungerer effektivt og opretholder en høj standard med sund økonomi.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde Bestyrelsesarbejde

“Bestyrelsesarbejde i en boligforening er en betydningsfuld opgave, der kræver engagement, ansvar og god kommunikation.”

Vedtægter og love Bestyrelsesarbejdet i en boligforening skal udføres i overensstemmelse med foreningens vedtægter og gældende love. Vedtægterne fungerer som en guide for bestyrelsens handlinger og beslutninger. Det er vigtigt at forstå vedtægterne og være opmærksom på eventuelle ændringer eller opdateringer. Derudover skal bestyrelsen være bekendt med relevante love og regler, der påvirker boligforeningens drift. Ofte kan det være en fordel af rådføre sig med en administrator, som kan vejlede bestyrelsen ved spørgsmål om tvivl ift. vedtægter og love. Oprettelse og struktur af bestyrelsen Valg af bestyrelsen finder sted ved en afstemning til den årlige ordinære generalforsamling i foreningen. Det vil ofte fremgå af foreningens vedtægter, hvor mange medlemmer en bestyrelse skal bestå af samt perioden, de valgte medlemmer skal sidde. En bestyrelse består typisk af en formand, næstformand, en række bestyrelsesmedlemmer og en sekretær/ kasserer. Dog kan det være en fordel, at de enkelte medlemmer har egne ansvarsområder for at lette den samlede 76

mængde arbejde og for at sikre, at formanden ikke ender med alle opgaverne selv. Samtidig er det en mulighed for at udnytte hvert bestyrelsesmedlems kompetencer og interesser. Måske er der nogle ildsjæle, der går op i gårdmiljøet eller andre, der har kompetencer indenfor finans og jura, der kan være ansvarlige for den del af bestyrelsesarbejdet. Under alle omstændigheder bidrager en tydelig struktur til at sikre, at bestyrelsen kan arbejde effektivt. Dog er det vigtigt at pointere, at der ikke er nogle krav om bestemte kompetencer for at være en del af bestyrelsen - det absolut vigtigste er, at det er lysten, der driver værket! Beslutningstagning og generalforsamling Beslutningstagning er en central del af bestyrelsesarbejdet. I vedtægterne vil det som nævnt fremgå indenfor hvilket råderum, bestyrelsen alene kan træffe beslutninger. Bestyrelsen skal træffe velovervejede beslutninger, der er i foreningens interesse. Det er derfor vigtigt at lytte til forskellige synspunkter og afveje fordele og ulemper, før der træffes beslutninger.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

trods alt beboerdemokratiet det handler om, og det er altså her, man kan få indflydelse på det sted, man bor. Som et led i forberedelsen forud for generalforsamlingen kan det være en god ide for bestyrelsen at holde et møde med administrator, der ofte også vil agere dirigent til selve generalforsamlingen. En del af forberedelsen er at gennemgå regnskab, budget, beretning og eventuelle forslag, der skal sættes til afstemning.

bestyrelsesarbejde

Beslutninger om større projekter skal altid vedtages ved en generalforsamling, hvor foreningens medlemmer stemmer for eller imod forslag. Derfor er det også vigtigt, at så mange beboere som muligt deltager, hvilket ofte kan være en udfordring. Bestyrelsen kan sørge for, at der kommunikeres om generalforsamlingen i god tid til beboerne og bidrage til at skabe god stemning til selve arrangementet. Dog er det også beboernes opgave at være opsøgende og interesserede - det er

Et godt samarbejde skaber tillid og opbygger et fællesskab, der er sundt for bestyrelsen.

Bestyrelsesarbejde

Kommunikation God kommunikation er nøglen til et succesfuldt bestyrelsesarbejde. Det er vigtigt at etablere regelmæssige møder, hvor bestyrelsesmedlemmerne kan diskutere emner og drøfte relevante spørgsmål. En god mødekultur bidrager til et mere værdifuldt og effektivt bestyrelsesarbejde. At sende en overskuelig og realistisk dagsorden ud i god tid kan være fornuftigt, så alle i bestyrelsen har mulighed for at forberede sig. Til møder

med en eventuel administrator er det en god idé at forventningsafstemme både internt i bestyrelsen samt med administrator, hvordan og hvor ofte kommunikationen skal foregå. Desuden skal bestyrelsen have en åben og løbende dialog med beboerne samt lytte til deres bekymringer og forslag. Hvordan den enkelte foreningen vælger at kommunikere med beboerne kan være meget forskellige og varierer efter størrelse på foreningen og behov.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Nogle foretrækker digitale kommunikationsplatforme, andre bruger opgangssedler eller facebookgrupper. Det vigtigste er dog, at der er en åben kommunikation og et godt samarbejde, der skaber tillid og opbygger et stærkt fællesskab i boligforeningen. Samtidig sikrer det, at beboere er oplyste i tilfælde, hvor projekter eller lignende har indflydelse på deres dagligdag i foreningen. Samarbejde med eksterne parter Bestyrelsen skal ofte samarbejde med eksterne parter som administratorer, rådgivere, entreprenører og lokale myndigheder. Et godt samarbejde med disse parter er vigtigt for at sikre, at nødvendige opgaver udføres effektivt og tilfredsstillende. Klare forventninger, regelmæssig kommunikation og opretholdelse af gode relationer kan hjælpe med at opnå vellykkede samarbejdsrelationer. I mange tilfælde drejer bestyrelsesarbejdet sig om en halv til en hel time ugentligt. Noget, der naturligvis kan variere alt afhængig af, hvilke projekter og tiltag foreningen står overfor. Men gode samarbejdspartnere kan bidrage til at lette bestyrelsens arbejde. F.eks. er der meget få foreninger, der er selvadministrerende, da det er et stort

bestyrelsesarbejde

“Bestyrelsesarbejdet er en værdifuld og vigtigt opgave, for at boligforeningen fungerer effektivt.”

ansvar at løfte. Meget af det driftsmæssige arbejde kan nemlig overgå til administrator, og så kan bestyrelsen bruge tiden på at udvikle foreningen. Hvorfor skal man melde sig ind i bestyrelsen? Som bestyrelsesmedlem har man mulighed for at få et skattefrit vederlag, men det er ikke derfor man skal melde sig. Bestyrelsesarbejde i en boligforening er en betydningsfuld opgave, der kræver engagement, ansvar og god kommunikation. Derfor skal man være med, fordi man synes det er spændende, fordi man har en mening om tingene, eller simpelthen fordi man ikke kan lade være! Ved at følge principperne om åbenhed, samarbejde og ansvarlighed kan bestyrelsen bidrage til at skabe et velfungerende og harmonisk boligmiljø for alle beboere. Læs mere på www.newsec.dk

“Gode samarbejdspartnere kan bidrage til at lette bestyrelsens arbejde.”

Bestyrelsesarbejde

advertorial

det gode

Foreningsliv Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

adm. direktør Boligadministratorerne

oreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund. Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer. Formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem. For de fleste danskere er hjemmet et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler, hvem vi er, og hvilke værdier vi står for. Hjemmet er det

sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op - kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige. Et godt hjem er ikke noget, man bare kan købe. Det er noget, man skaber - det gælder såvel hjemmet bag de fire vægge, som de ydre rammer - altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

bestyrelsesarbejde

Af Allan Rigelsø

Godt naboskab Et godt naboskab ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker, f.eks. i etagebyggeri, og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, som man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen. Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med

“Det gode foreningsliv er ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes.” Bestyrelsesarbejde

til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom, som man bor i, synes i højere grad end tidligere at blive betragtet som et personligt visitkort noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger, som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, som man stolt kan vise frem. Deleøkonomi En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det, at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke er netop ordet økonomi. Deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore, har alle et betydeligt økonomisk incitament. 82

Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje, og i mindre grad etablere, deleordninger omkring biler, trailere m.v. ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Sociale arrangementer De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt omkring har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og som-

merfester. Mange foreninger har over tid oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag, beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere. Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter, og ildsjæle med gode ideer er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang. Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv - det skal dyrkes og plejes. Men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse og gennem den glæden for eget hjem. Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse. Læs mere på www.boadm.dk

bestyrelsesarbejde

af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer. ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75% af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden. Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening at dele ting, end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden. Det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

“Det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser.” Bestyrelsesarbejde

Foto: iStock

I kan benytte en forretningsorden til at skabe bedre struktur og effektivitet i bestyrelsesarbejdet.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

forretningsorden? En forretningsorden er skriftlige retningslinjer, der fastlægger de procedurer, ansvarsområder og beslutningsprocesser, som bestyrelsen skal følge. Det kan bidrage til mere effektiv planlægning og sikre sammenhæng i beslutningstagningen.

bestyrelsesarbejde

B ø r b e s t y r e l s e n have en

“Ved at arbejde efter en fælles forretningsorden kan bestyrelsen bedre arbejde med det samme formål og metoder.”

Bestyrelsesarbejde

Af Emma R. Hansson Redaktør Min Boligforening

orretningsordenen skaber klarhed og struktur for bestyrelsens arbejde og mindsker risikoen for misforståelser og konflikter. Med en forretningsorden bliver bestyrelsens handlinger mere gennemsigtige både internt, men også overfor foreningens medlemmer.

Forretningsorden og vedtægter Forretningsordenen adskiller sig fra foreningens vedtægter, da den er mere fleksibel. Den kan nemt ændres eller tilpasses af bestyrelsen uden medlemmernes godkendelse, så længe det ikke krænker de overordnede regler fastsat i vedtægterne. Vedtægterne derimod er mere permanente og kræver en grundig proces for ændringer. Vedtægterne fastlægger foreningens grundlæggende struktur og regler og kræver godkendelse fra foreningens medlemmer.

“Forretningsordenen skaber klarhed og struktur for bestyrelsens arbejde.”

Planlægning og organisering af generalforsamling En forretningsorden kan bidrage til bedre forberedelse inden generalforsamlingen. Forretningsordenen kan bl.a. bruges til at fastlægge procedurer for mødeforberedelse, herunder indkaldelse, dagsorden og tidsplan. Det hjælper bestyrelsen med at planlægge og organisere generalforsamlingen i god tid og sikre, at alle nødvendige emner bliver behandlet. Samtidig kan en velformuleret forretningsorden også fastlægge tidsbegrænsninger for hver post på dagsordenen til generalforsamlingen og dermed hjælpe med at fordele tiden effektivt, så I kan undgå unødvendige forsinkelser eller afbrydelser. Det kan også være en fordel, at det i forretningsordenen er inkluderet, at bestyrelsen afgiver rapporter og dokumentation til generalforsamlingen, så medlemmerne har adgang til vigtige oplysninger om foreningens aktiviteter, økonomi og andre relevante aspekter. Det bidrager til øget gennemsigtighed, og sikrer at alle beslutninger træffes på et velinformeret grundlag. Fælles formål Ved at arbejde efter en fælles forretningsorden kan bestyrelsen bedre arbejde med det samme formål og metoder. Det kan bl.a. bidrage til en bedre sammenhæng i beslutningstagningen og forebygge eventuelle interne konflikter. Derudover kan det være en fordel at definere bestyrelsens roller og ansvarsområder - både til dagligt, men også i forbindelse med generalforsamlingen. På den måde forstår alle deres opgaver, hvilket bidrager til en mere fokuseret indsats.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde Når bestyrelsen arbejder sammen med klare retningslinjer og en fælles vision, kan det føre til mere effektivt bestyrelsesarbejde, der i sidste ende skaber de bedste betingelser for en sund boligforening.

Scan QR koden, og hent en gratis skabelon til en forretningsorden.

Bestyrelsesarbejde

advertorial

Bliv klar til generalforsamlingen Når I mødes til den årlige generalforsamling i foreningen, er der mange ting, I skal have styr på og nå at tale om. Derfor er det en god ide at være velforberedt og have den nødvendige viden på plads, så I kan træffe de rette og mest effektive beslutninger i fællesskab.

For at skabe effektive generalforsamlinger, hvor I når hurtigt til enighed, er det vigtigt med et godt forarbejde, hvor I får styr på beslutningsgrundlag og får inddraget jeres administrator og rådgiver på et tidligt tidspunkt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Bestyrelsesarbejde

bestyrelsesarbejde

“En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan - det er de vigtigste grunddokumenter for jeres ejendom.”

Af Claes Bohn-Willeberg Bygherrerådgiver, Bang & Beenfeldt

om andelshaver i en andelsboligforening er den årlige generalforsamling muligheden for at få indflydelse på det sted, hvor du bor. Det er på det møde, I som beboere i fællesskab stemmer ja eller nej til for eksempel foreningens regnskab, små og store renoveringsprojekter og valg af bestyrelsesmedlemmer. Generalforsamlingen er også din mulighed for at mødes med dine naboer, hvor I kan udveksle synspunkter, så I som beboere i fællesskab får taget de rigtige beslutninger for netop jeres forening. Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter I som forening vil igangsætte. Gennem de seneste 10-15 år

har jeg som byggeteknisk rådgiver deltaget på et hav af generalforsamlinger i Københavns andelsog ejerboligforeninger. Når jeg er inviteret med til mødet, er det fordi, jeg som foreningens rådgiver kommer med anbefalinger til vedligehold og drift af den fælles ejendom. Min erfaring er, at jo bedre beslutningsgrundlag I har, og jo bedre I har forberedt jer - jo bedre beslutninger bliver der også truffet på generalforsamlingen. Inddrag jeres rådgiver tidligt Typisk tager vores dialog sin start flere måneder i forvejen, hvor I som forening og bestyrelse har kontaktet jeres rådgiver eller administrator med henblik på at kaste et kærligt blik på jeres ejendom sammenholdt med foreningens økonomi. Det er meget vigtigt, at I som forening inddrager administrator og rådgiver på et meget tidligt tidspunkt, så I er klar med den nødvendige viden og overblik inden selve generalforsamlingen.

En digital tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan giver jer et hurtigt og opdateret overblik over jeres ejendoms tilstand.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Har I en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan? Det allerførste, vi gør som byggeteknisk rådgiver, er at kigge på ejendommens energimærke, hvori man kan finde mange brugbare oplysninger om ejendommens tilstand. Dertil tjekker vi op på jeres tilstandsrapport, vedligeholdelsesplan eller handlingsplan, hvis I allerede har fået udarbejdet den slags dokumenter for jeres ejendom. Hvis ikke, så er det der, vi begynder: At udarbejde en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan - det er de vigtigste grunddokumenter for jeres ejendom. Helt overordnet er en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan absolutte nødvendigheder for, at I som forening kan planlægge vedligehold og renoveringsprojekter og lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens eventuelle skavanker, så der ikke pludseligt opstår store uforudsete udgifter. Det er med andre ord det vigtigste beslutningsgrundlag at have for jeres videre proces. Vedligehold er vigtig for foreningens økonomi Ligesom det er vigtigt at overholde serviceintervallerne på bilen, er det vigtig at servicere og vedligeholde ejendommen.

bestyrelsesarbejde

“Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter I som forening vil igangsætte.”

En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at nogle små problemer enten vokser sig meget store over tid, eller måske endnu værre - uden varsel - påfører foreningen en kæmpestor udgift. Det kan f.eks. være stormskader på et dårligt vedligeholdt tag, fugt i konstruktioner eller oversvømmelser i kælderen. Al erfaring viser, at de udgifter, der benyttes på løbende vedligehold og en gennemtænkt prioritering af vedligeholdelsesbudgettet over tid, gør det væsentligt billigere for foreningen end pludselig at måtte kaste sig ud i et akut og ofte uforholdsmæssigt dyrt “brandslukningsprojekt”. Hertil kommer, at der, ved at lægge vedligehold og eventuelle renoveringsarbejder ind i en gennemtænkt plan og prioritering, samtidig er mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunkter af året og planlægge tingene ud fra en helhedsbetragtning. Endelig er det værd at notere sig, at ejendommen i sidste ende er grundlaget for en ejer- eller andelsboligforenings formue og solvens. En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold og har også direkte betydning for ejendommens værdi.

Bestyrelsesarbejde

Vedligeholdelsesplanen hjælper jer med at prioritere En vedligeholdelsesplan sætter fokus på de næste 5-10 års renoverings- og vedligeholdsarbejder i ejendommen, og derfor bør den som minimum ajourføres hvert femte år. Faktisk anbefaler vi varmt, at I sørger for at ajourføre den årligt. Det skyldes, at tingene hurtigt kan ændre sig, og samtidig kan nogle områder pludselig virke mere presserende end andre - for eksempel i form af nødvendigheden for at skærpe

Tjekliste inden generalforsamlingen 1. Inddrag administrator og rådgiver i god tid før generalforsamlingen. 2. Få udarbejdet en handlingsplan/ vedligeholdelsesplan/tilstandsrapport af rådgiver. 3. Få et økonomisk budget og overblik i samarbejde med administrator og rådgiver. 4. Indkald til et beboermøde, hvor I vender mulige scenarier og når til enighed om, hvad der skal foregå på generalforsamlingen. 5. Rådgiver klargør materiale for jer op mod generalforsamlingen. 6. På generalforsamlingen stemmes for/imod at gennemføre renoveringsprojekt. 7. Hvis projektet stemmes igennem, hjælper rådgiver jer videre i processen med at søge om byfornyelsesstøtte, udarbejde licitationsmateriale og sende det i licitation, finde entreprenør til opgaven og være på sidelinjen med faste byggemøder hele vejen igennem processen til aflevering.

fokus på fugtsikring af kældre og tage, hvis sommeren har budt på store vandmængder eller skærpe fokus på energioptimering på grund af stigende energipriser. Digitalt overblik gør det nemmere En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan giver altså foreningens beboere og bestyrelse overblik over ejendommens sande tilstand, og hvad der skal budgetteres med af vedligehold i de næste 5-10 år. Hos os udarbejder vi alle vores tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner digitalt på platformen ejendom.com. Den sikrer jer et altid opdateret og intuitivt overblik, og at I hurtigt kan skabe et overblik over netop økonomi, kommende renoveringsprojekter og meget mere. Realistisk økonomi og handlingsplan Når I sammen med jeres rådgiver først har fået overblik over ejendommens tilstand, kommer rådgiver med anbefalinger til hvilke renoveringsprojekter, der skal prioriteres nu, og hvilke der kan vente nogle år endnu. Derefter får I et realistisk økonomisk overblik over, hvad projektet vil koste, når det skal sendes i licitation. Her lægger rådgiver så at sige “hovedet på blokken,” fordi I her får en ide om, hvad projektet kommer til at koste. På de projekter, vi er rådgiver på, udarbejder vi typisk en konkret handlingsplan, der på en “pædagogisk” måde beskriver og visualiserer præcis hvilke faser, I skal igennem, når I sætter renoveringen i gang samt den konkrete økonomi, der er forbundet hermed. Dermed har I en fuldstændig klar og transparent køreplan for hele renoveringsperioden fra start til slut.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Beboermøde først, derefter generalforsamling Derefter er processen typisk den, at bestyrelsen indkalder til beboermøde, hvor I taler de mulige scenarier igennem for, hvilke renoveringsprojekter I har fået anbefalet, indeholdende overblik over budget og proces. På beboermødet vender I, hvad I synes, skal indstilles til selve generalforsamlingen. Derefter er I klar med hele det gode beslutningsgrundlag, I skal bruge til selve

bestyrelsesarbejde

“En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold.”

generalforsamlingen, hvor I som samlet forening stemmer de renoveringsprojekter igennem, I har aftalt på beboermødet. Hos os foregår det sådan, at når et renoveringsprojekt er blevet stemt igennem til generalforsamlingen, hjælper vi foreningen med at søge eventuel byfornyelsesstøtte. For at opnå støtte skal der nemlig foreligge en formel beslutning fra foreningens generalforsamling. Der findes forskellige puljer at søge, alt efter hvad projektet omhandler: Det kan være støjpuljen, byfornyelse, energitjekket med videre. Som foreningens rådgiver sørger vi også for at sende projektet i licitation og hjælper med at finde ud af hvilke entreprenører og håndværkere, der skal udføre jeres projekt. Vi er som rådgivere med på sidelinjen hele vejen igennem og er jeres “mand i marken”, der sikrer, at projektet gennemføres til aftalt tid og pris. Læs mere på www.bangbeen.dk

Det er på generalforsamlingen, I stemmer renoveringsprojekter igennem som f.eks. store tag- eller facaderenoveringer.

Bestyrelsesarbejde

På messen kan I få viden og inspiration fra en lang række fagpersoner i form af leverandører og rådgivere.

Gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem i bo l i g f o r e n i n g e n 94

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde

Som bestyrelsesmedlem i en boligforening har man et afgørende ansvar. Man er med til at forme fællesskabet, sikre ejendommens vedligeholdelse, overholde lovgivningen og meget mere. Det er en kompleks opgave for både nye som erfarne bestyrelsesmedlemmer, men der er heldigvis hjælp at hente. Bestyrelsesarbejde

Af Emma R. Hansson Redaktør Min Boligforening

“Bestyrelsen hverken kan eller skal være eksperter indenfor det hele.”

leverandører, der er relevante. Samtidig kan I høre oplæg på de to scener, der kan inspirere jer til kommende projekter og tiltag i fremtiden.

Fremtidens boligforening Fremtiden byder på mange muligheder for boligforeninger. Innovation, bæredygtighed, teknologi, fællesskab og livskvalitet er nøgleord i denne nye æra. Som bestyrelsesmedlem står man med en del af ansvaret for at navigere i denne komplekse verden, men I behøver ikke gøre det alene. Ved at samle alt viden og inspiration under ét tag er det simpelt og effektivt for en ellers travl bestyrelse at få råd og vejledning fra netop de rådgivere og

Del din erfaring, og netværk med andre bestyrelsesmedlemmer Der er ingen tvivl om, at vi ved at dele vores erfaringer med hinanden, kan blive bedre klædt på, når det kommer til opgaverne i en boligforening. Måske har I netop fået altaner i jeres forening og kan give gode råd til en anden forening, der står overfor dette projekt. Måske skal I til at tage stilling, hvorvidt I skal etablere ladestandere og vil gerne høre erfaringer fra foreninger, der allerede har været igennem den proces.

Foto: iStock

or at bestyrelsen kan udføre deres arbejde bedst muligt, er det nødvendigt at alliere sig med kompetente rådgivere og leverandører. Bestyrelsen hverken kan eller skal være eksperter indenfor det hele. Til Boligforeningernes Dag 2024 har vi derfor samlet en bred skare af brancher, der er relevante for arbejdet i en boligforening.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde Boligforeningernes Dag er en messe kun for bestyrelsesmedlemmer i andelsog ejerboligforeninger samt almene foreninger, og det er en oplagt mulighed for at mødes og udveksle erfaringer med andre foreninger. I Netværksloungen, der er dedikeret til netop dette, kan idéer samt gode såvel som dårlige erfaringer deles, og I kan opbygge relationer, der kan hjælpe jer med at finde frem til de bedste løsninger i jeres forening.

Gratis at deltage Boligforeningernes Dag er en messe, der skal bidrage til at gøre bestyrelsesarbejdet lettere og mere effektivt og på den måde skabe velfungerende og sunde boligforeninger. Derfor er messen gratis at deltage i. Messen finder sted lørdag d. 2. marts 2024 i København, og I kan allerede tilmelde jer nu på www.bfdag.dk

“Ved at samle alt viden og inspiration under ét tag er det simpelt og effektivt for en ellers travl bestyrelse at få råd og vejledning.”

Bestyrelsesarbejde

advertorial

Det kan være svært at undgå konflikter, når man bor side om side. Men med god kommunikation kan de deeskaleres og løses.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde

Konflikthåndtering gennem effektiv kommunikation Som administrator og advokat for forskellige typer foreninger ser vi også mange forskellige sammensætninger. Ens for alle er, at man bor side om side og i fællesskab har en juridisk forening. Dette kan resultere i, at der opstår små konflikter og uenigheder.

“Noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem.”

Bestyrelsesarbejde

Af Andreas Elleby advokatfuldmægtig Hupfeld Ejendomsadministration

er er utallige problemstillinger og små konflikter rundt om i de boligforeninger, der findes i Danmark. I ældre bygninger kan der ofte være særlig lydt mellem lejlighederne eller måske ’klikker’ betongulvet i de nyere byggerier. Kunsten er at få dem håndteret og løst på en ordentlig og god måde, hvilket kan være rigtig svært, men når det lykkes, så kommer det ofte tifoldigt igen. Frygt for konflikten Noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem. Folk er måske trætte af en given situation, men utrygge ved at skulle konfrontere ’modparten’, som ofte er en nabo eller en anden, som man bor tæt på. Denne frygt kan føre til søvnløse nætter og spekulationer om konsekvenserne ved at konfrontere en anden person med sine tanker og følelser. Det er derfor ikke uden grund at mange bestyrelser også ser dette som et emne, hvor man helst ønsker, at man ikke er til stede og kan gemme sig væk.

Vigtigheden af reel kontakt og kommunikation Men dette er selvfølgelig ikke en gangbar vej - hverken for bestyrelsen eller de implicerede parter. Midlet til at komme rundt om alt dette er kontakt. Kontakt kan defineres på forskellige måder, men det handler om mere end blot at eksistere side om side. Den reelle kontakt forudsætter, at man også er mentalt nærværende. Det indebærer, at man kan fornemme stemninger, se hinanden, lytte til hinanden og derigennem komme nærmere hinandens synspunkter. Men en konflikt, der er eskaleret og måske har stået på igennem flere år, løses ikke bare ved at skabe ‘reel kontakt’ mellem de implicerede parter - der skal mere til. Her bliver det vigtigt at tage fat i nogle af de fagfolk, der er dygtige til at håndtere konfliktsituationer, da det indledende arbejde ofte er det, der skaber det gode resultat. Det er derfor vigtigt at få skabt en accept hos begge parter til, at kontakt kan blive en mulighed for at løse konflikten. Få sat de rette rammer En afgørende faktor er at etablere rammerne for den nødvendige kommunikation. Dette indebærer at gøre parterne bevidste om, at deres ord bliver fortolket af den anden part.

“Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden.”

100

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde Foto: iStock

Hvordan fortolkes det, den ene part siger i konflikten? Er parterne tilbøjelige til at opfatte hinandens ord som ‘optrappende’ eller ‘afspændende’? Det lyder simpelt at benytte en afspændt kommunikationsstil, hvor man taler for sig selv og tager ansvar uden at anklage den anden, men det kan være udfordrende. Involvering af en tredjepart I fastlåste konflikter kan en tredjepart fungere som en mægler i konflikten og hjælpe begge parter til at ‘åbne konflikten’ og dermed anerkende dens eksistens. Det bryder den første barriere og forbereder parterne på at tage fat på problemet, søge en løsning, og forsøge at forblive på deres egne banehalvdele. Dog sker det ofte, at parterne flygter fra dialogen eller angriber hinanden. Hvis et

møde bevæger sig i denne retning, er det vigtigt at få fokus tilbage på dialog og åbenhed. At komme ud af en konflikt eller forhindre, at den eskalerer, kræver ofte mange mentale kræfter, og dette gælder typisk for begge parter i konflikten. Da vi mennesker ofte er tilbageholdende med at gå ind i en konflikt, anbefaler vi drøfte sådanne sager med sin administrator. Alternativt kan man søge professionel hjælp fra konfliktmæglere, hvilket ofte resulterer i hurtigere og mere effektive løsninger. Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden. Men det er også helt almindeligt, at mange konflikter kan blive løst med reel kontakt og effektiv kommunikation. Læs mere på www.hplaw.dk

Bestyrelsesarbejde

101

Foto: iStock.

Ejendomsadministration bliver mere automatiseret og nemmere, hvilket også betyder bedre kommunikationsveje mellem administrator, bestyrelse og beboere.

ejendomsadministration & jura

Ejendomsadministration & Jura

103

advertorial

“ Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende.” 104

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

i foreninger

Som bestyrelse i enten en ejerforening eller andelsboligforening skal man gøre sig en række overvejelser inden man kaster sig i ud i retssager. Ofte er et forlig en bedre udvej end konfliktløsning via Retten.

ejendomsadministration & jura

Retssager

af Thomas Marker Advokat Advokatfirmaet Marker

et er ikke utænkeligt, at det i andelseller ejerboligforeninger kan opstå konflikter eller uoverensstemmelser. Nogle kan løses relativt simpelt mens andre kræver, at man går rettens veje, men her bør man gøre sig en række overvejelser. Foreningsmæssige overvejelser Inden man kaster sig ud i en retssag, skal man have for øje, at dem, man lægger sag mod, kan være naboer, og man kan forværre et i forvejen anstrengt forhold til det ubærlige for begge parter. Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende. Bestyrelsen skal under forberedelsen tage stilling til processkrifter

Ejendomsadministration & Jura

105

“Mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager.”

fra egne advokat og fra modparten. Disse kan ofte indeholde påstande og anbringender, der er svære at forholde sig til, og ikke sjældent kan de indeholde en ensidig gengivelse af forholdet, som man ikke selv kan genkende. Bestyrelsen bør udpege en eller to medlemmer til at være ansvarlig for korrespondancen med advokaten under sagen, så det ikke er hele bestyrelsen, der skal svare og have en holdning til det, der bliver skrevet. Det er op til bestyrelsen at vurdere, om anlæggelse af retssag skal tages som et godkendelsespunkt på generalforsamlingen, eller om der blot skal være budgetmæssig godkendelse hertil. Forligsmæssige overvejelser I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling. Hvis begge parter ønsker retsmægling, vil retssagen blive udtaget til retsmægling ved en mægler, der kan være en ekstern part eller en dommer, som ikke kommer til at have sagen senere. Formålet er at finde en løsning, som begge parter kan leve med og på den måde finde et forlig. En sådan mægling vil oftest tage en hel dag, da der både vil være indlæg fra begge parter og tid i enerum, så mod106

partens forslag kan overvejes. Desuden vil der være møder i plenum, hvor mægler vil prøve at finde frem til sagens reelle problem, og hvordan det kan løses.

Dem man lægger sag an mod kan være naboer, og det kan forværre en i forvejen anstrengt relation.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Mange forsikringer har også et max beløb, de dækker til - f.eks. 200.000 kr. Dette kan være problematisk, hvis man ikke har dækning til at anke. Dernæst kan selve sagsgenstanden være under 50.000 kr. Her bør sagen anlægges som en småsag, hvilket igen kan have betydning for de sagsomkostninger, der tillægges den vindende part. Da vi advokater ikke arbejder gratis, kan der derved følge en vis ekstra udgift, som ikke kan påregnes dækket af den tabende part. Retterne har en vejledning for omkost-

Ejendomsadministration & Jura

ejendomsadministration & jura

Foto: iStock

Økonomiske overvejelser En retssag kan være dyr. Hvis det er foreningen, der anlægger sag, skal bestyrelsen være sikker på, at der er opbakning blandt medlemmerne hertil. Udgiften bør have budgetmæssig dækning, inden man anlægger den, med mindre det er af så hastende karakter, at man ikke kan nå det. Mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager. Dog er der oftest en selvrisiko på 10% eller min. 2.500 kr.

107

ninger, som udgives af Landsretterne. F.eks. kan den tabende part i en retssag til f.eks. 230.000 kr. påregne at få tilkendt 53.750 kr. i sagsomkostninger - hertil kommer evtuelle syn og skønsomkostninger. Listerne kan findes på www.domstol.dk Som et nyt tiltag i Normalvedtægten fra 2020 kan en ejerforeningen pålægge en ejer, at betale en bod på op til 10.000 kr. Det er i sin natur en småsag, hvortil man ikke kan forvente at få dækket alle

108

sine omkostninger. Hvis man alligevel benytter sig af en advokat, kan udgiften til at anlægge bodssag være 30.000 kr., hvortil eventuelle inkassoomkostninger kommer, hvis beløbet ikke betales frivilligt. Boden skal altså ikke pålægges, fordi man håber, at der kommer penge i foreningens kasse. Desuden er der en del forsikringer, hvis betingelse er, at advokaten ikke kan tage honorar udover det tilkendte, og spørgsmålet er derfor, om man kan finde en, der vil påtage sig sagen for den begrænsede dækning.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Tidsmæssige overvejelser En retssag tager lang tid. Alene skriftvekslingen mellem parterne kan let tage seks måneder og endnu længere, hvis der er syn og skøn. Herefter er sagen er klar til

En retssag er ikke gratis, og man bør derfor overveje de økonomiske forhold grundigt forinden.

hovedforhandling, og den skal berammes. Ni måneder fremme kan der være et hul i rettes kalender og forhåbentlig også i advokaternes, så man kan beramme sagen. Det vil sige, at selv sager der haster, kan have lange udsigter.

ejendomsadministration & jura

“I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling.”

Hvem skal føre sagen? Oftest vil det være mest naturligt, at foreningen bruger den advokat, som man oftest arbejder sammen med. Det kan dog være en god ide at spørge om emnet ligger uden for advokatens kompetencer, eller om vedkommende mener at kunne tilgodese foreningen interesser tilstrækkeligt. Selv plejer jeg at sige: “Gode advokater løser sager, mens dårlige skaber sager”. Det er derfor vigtigt, at man vælger en advokat, der tør tage en snak med modpartens advokat, og se om ikke der kan skabes en løsning, inden man kommer til hovedforhandlingen. De fleste retssager ender med to tabere, hvorfor forliget bør overvejes kraftigt. Læs mere på www.advokat-marker.dk Der bliver anlagt over 20.000 civile retssager i Danmark. Inden foreninger kaster sig ud i en retssag mod egne medlemmer eller andre, skal man gøre sig nogle overvejelser - ikke mindst om sagen kan forliges.

Ejendomsadministration & Jura

109

VI PASSER PÅ DIN EJENDOM - så du får overskud til det, der betyder mest for dig

Ring allerede nu på 44 11 18 18 eller læs mere på matthiesen.as

ejendomsservice Foto: Bob van Aubel.

ejendomsservice Skal man have egen vicevært eller et eksternt facility management firma til at løse alle daglige vedligeholdelsesopgaver? Små som store leverandører tilbyder mangeartede løsninger. Ejendomsservice

111

advertorial

Fjern graffitien før det spreder sig Når graffiti ikke bliver fjernet hurtigt, er det ofte en invitation til mere hærværk - både for boligforeningen og nabolaget.

Af Lars Roelann Direktør, All Remove

lovlig graffiti er en stor udfordring i mange boligforeninger. Hærværket kommer altid ubelejligt, og det tager tid at tilkalde et firma, der kan fjerne det - især hvis graffitien befinder sig på et afsides sted. Andre gange går det i glemmebogen, fordi man har travlt med andre sager i foreningen. Indtil da fremstår ejendommen misligholdt, og der er stor chance for, at den ulovlige graffiti spreder sig som en virus. Nogle beboere synes ligefrem, det skaber en utryg stemning og klager måske til bestyrelsen. Naboerne er højst sandsynligt heller ikke særligt begejstrede. I værste fald kan hærværket forringe ejendommens værdi. Forsvinder ikke af sig selv At komme ulovlig graffiti 100% til livs er måske ønsketænkning. Men en ting er

112

Facaderens pynter Det er ikke kun graffiti, der skæmmer facaden. Alger, forurening eller smuds kan også sætte sig på overfladerne. Alger hænger ofte som sorte, grønne eller røde gardiner ned langs siderne. Forurening og smuds ligger som et tyndt lag på overfladen. Det kræver en grundig facaderens at gøre overfladen ren, men det skal gøres skånsomt og med de rette metoder. Ellers kan man risikere at ødelægge overfladen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

ger er dog pressede på økonomien og ønsker derfor en billigere løsning, der samtidig er effektiv. Egenkontrol med app For at imødekomme det behov har vi udviklet en app, så bestyrelser og viceværter kan indberette ulovlig graffiti, så snart det bliver opdaget. Måske opdager et medlem af bestyrelsen hærværket, når hunden skal luftes,

Ejendomsservice

ejendomsservice

i hvert fald sikkert: Hvis man ikke gør noget ved problemet, bliver det med stor sandsynlighed kun værre og dermed dyrere for boligforeningen. Nogle foreninger har valgt at indgå aftale med et firma, der regelmæssigt kører i området og kan overvåge facaderne og fjerne graffitien, så snart det dukker op. Den løsning har vi i All Remove tilbudt vores kunder i over 30 år og gør det stadig. Mange boligforenin-

113

Nogle beskytter deres facader med voks. Det giver dog risiko for et hvidt slør på facaden. All Removes anti-graffiti beskyttelse er fuldstændig usynlig.

eller viceværten ser det, når der skal skiftes en pære i en opgang. Så tager man blot mobilen op af lommen og åbner app’en. Med nogle få klik er graffitien indberettet, billeder af hærværket er sendt ind og hjælpen er på vej. Det er effektivt og sænker omkostningerne, fordi vores folk slipper for at køre ud for at tjekke ejendommen regelmæssigt. Derudover får man også alle de ekstra fordele, der typisk følger med digitale løsninger: Notifikationer, status på sager, overblik, statistik, dokumentation og historik. Løsningen gør det også muligt at indhente tilbud på andre opgaver via app’en, som f.eks. rengøring, algerens, vinduespudsning og polish på gulve. Det gør det nemmere at få problemer løst hurtigt. I en større boligforening kan det især for en overordnet være rart med sådan en løsning. Man kan følge med i, hvad der sker rundt omkring på ejendommen og holde øje med, at der bliver taget hånd om den ulovlige graffiti og andre opgaver. 114

Lidt som en forsikring Uanset om man vælger en aftale om regelmæssig kontrol af ejendommen eller egenkontrol via app, så bør man betragte en fast aftale om fjernelse af graffiti som en forsikring. I nogle perioder har man ikke brug for den. Men der er også perioder, hvor man er virkelig glad for at have sådan en forsikring, og det er præcis, hvad man opnår med en abonnementsordning. Pludselig har en eller anden bølle i ly af natten sprayet en tyk, lang graffitistreg fra den ene ende af ejendommen til den anden. Så er det rart at have en aftale på plads, der gør det muligt at få hærværket fjernet hurtigt. Det er miljøvenligt at forebygge En anden fordel ved en fast aftale om graffitifjernelse er, at det - med den rigtige løsning - ganske enkelt bliver mere miljøvenligt at fjerne graffitien. Graffiti er jo maling, og ligesom man normalt er nødt til at bruge lidt skrappere midler, hvis man derhjemme skal fjerne en malerplet fra tøjet, så skal

“Vi forebygger graffiti med en patenteret antigraffiti løsning, der ikke skader miljøet.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

ejendomsservice der også nogle gange kemi til at fjerne ulovlig graffiti fra en facade. I All Remove bruger vi helst ikke kemi. Vi er meget bevidste om, at det er noget, vi som virksomhed skal være ekstremt varsomme med at bruge - både af hensyn til vores medarbejdere og miljøet. Derfor forebygger vi hellere graffiti med en patenteret anti-graffiti løsning, der ikke skader miljøet. Usynlig beskyttelse All Remove var blandt de første i Danmark, der indførte miljøvenlig anti-graffiti beskyttelse. Vi påfører ganske enkelt en usynlig og beskyttende hinde på facaden. Hinden består af vegetabilske polysaccharider, der er fuldstændigt ufarlige for mennesker og miljø. Den kan skylles af med varmt vand, og fordi graffitien sidder ovenpå den usynlige hinde, bliver graffitien fjernet sammen med hinden. Når graffitien så er helt afrenset, bliver den usynlige beskyttelse reetableret. Vores forebyggende anti-graffiti behandling gør det dermed muligt at fjerne graffitien på en skånsom og mild måde, der både er uskadelig for miljøet og helt sikker at bruge for vores medarbejdere.

Erfaring betyder noget Der findes mange virksomheder, der fjerner graffiti i Danmark. Det skyldes bl.a., at det er relativt nemt at købe de maskiner og produkter, der skal til for at fjerne graffiti. Men erfaring er også vigtig, og hvis man ikke ved, hvad man gør, så kan man hurtigt gøre mere skade end gavn. Vi har til tider desværre set eksempler på løsninger, der ikke har været optimale - eller ligefrem har ødelagt en facades overflade. Det kan bl.a. skyldes, at man ikke har været skånsom nok eller at nogen har brugt nogle midler på en uheldig eller forkert måde. Derfor er det vigtigt at allierer sig med erfarne virksomheder, og det er ikke uden grund, at vi igennem mange år er gået under navnet ”Graffitiens fjende nr. 1”. Læs mere på www.allremove.dk

Det er muligt at beskytte alle slags overflader mod graffiti: • Murværk

• Puds

• Plast

• Tegl

• Beton

• Metal

• Aluminium

• Keramik

• Træ

Vi har også specialløsninger til skilte og glatte overflader.

Ejendomsservice

115

advertorial

H va d s k e r d e r e gentlig,

når et regnskyl rammer jeres tag? Ideelt set sker der ikke det store. Vandet strømmer ned ad de skrånende tagflader, og inden det når kanten, bliver det opfanget af en tagrende, som skråner let hen til et nedløbsrør, der afleverer vandet i en brønd.

116

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

copywriter, Fejekosten

n tagrende kan blokeres af en fugl, der har bygget rede, tennisbolde, der er landet deroppe eller, som i de fleste tilfælde, blade fra træerne, som nu dæmmer op for små kviste, støv, fjer og mos, og her opstår så problemerne. Vandet kan løbe over og sive eller løbe

ned ad bygningens facade, eller der dannes en pøl, som kan trænge ind i revner og sprækker og skade taget, træværket, sternbrædder, murværk mm. Nu starter problemerne for alvor: Fugtskader med efterfølgende skimmelsvamp og i værste fald med store renoveringsprojekter til følge, genhusning og erstatning af skadet indbo og hvad der ellers kan følge i kølvandet på det, der “bare” var et regnskyl.

ejendomsservice

Af Else-Marie Ditlevsen

Sådan fjernes det - historisk og med ny teknologi Der var engang, man langede stigen ud ad tagvinduet og sendte den slankeste mand ud for at rense tagrender med kost og vand. De tider er forbi. Undervejs fik vi øgede sikkerhedsbestemmelser for arbejdende viceværter og et stillads. Nu er der ny teknologi, og teleskopstøvsugeren gør den opgave nemmere og billigere for boligforeningerne og firmaerne i de store etageejendomme. En kraftig støvsuger, hvor en stor sugeevne og flere motorer sørger for, at den kan tage ved.

“Teleskopstøvsugeren gør opgaven nemmere Teleskopstøvsugeren gør opgaven nemmere og billigere for boligforeningerne.

Ejendomsservice

og billigere for boligforeningerne.”

117

Claus Olsen

Teleskop-slanger og et kamera sikrer, at den, der fører apparatet nede fra jorden, kan følge med i forløbet i både 1.og 2. sals højde. Slangen afleverer materialet i støvsugerens net, og vandet ledes væk gennem en rist i bunden. Teleskop-føreren er uddannet til at kunne rense tagrender med dette specialudstyr i op til 16 meters højde - altså til 5. sal. Har I en højere bygning, skal der også en lift til.

Rens tagrenderne nu! “Det betaler sig ikke at udskyde det”, siger Claus Olsen, CEO i Fejekosten Ejendomsservice, som med en arbejdsstyrke på over 100 mand betjener omkring 670 firmaer, institutioner, andelsboligforeninger og ejerforeninger i Storkøbenhavn med helhedsløsninger til deres ejendomme inde og ude. “Vores ambition er, at levere al den service, der kan hjælpe vores faste kunder med at bevare, vedligeholde og højne deres bygninger. Det, der forebygger, tjener også det formål, fordi ejendommen forbliver stærk og præsentabel, og boligforeninger eller firmaers advokater ikke skal spilde tid med at diskutere med forsikringsselskabet om, hvem der dækker skaderne. Vi har specialister i egen arbejdsstyrke, og vi har dygtige samarbejdspartnere, vi kan stole på og trække på, så koordineringen af alle opgaver foregår med vores folk på stedet - det sparer tid i opgaver, og undgår mange ubehagelige overraskelser,” fortæller Claus Olsen og fortsætter: “Vi har det professionelle udstyr til støvsugning af tagrender - støvsugeren er meget kraftig.

“En tagrende kan blokeres af en fugl, der har bygget rede, tennisbolde, der er landet deroppe eller, som i de fleste tilfælde, blade fra træerne.”

118

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

“Vandet kan løbe over og sive eller løbe ned ad bygningens facade,

ejendomsservice

Foto: Osman Rana og Sven Brandsma.

Teleskop-udstyret fører suget op sammen med kameraet, som “kigger” i tagrenden, mens teleskop-føreren følger med på display - og så “regner” det med grenstumper, fjer, tagmateriale, tennisbolde, blade, mos og slam, men denne gang lander det i nettet. Når arbejdet er færdigt, får I efterfølgende en video, som dokumentation for at arbejdet er udført! Kom med ind i efterårets kamp mod de visne blade nu.” Læs mere på www.fejekosten.dk

eller der dannes en pøl, som kan trænge ind i revner og sprækker.”

Nede fra jorden kan teleskopføren følge med i tagrenderensningen, som kan lade sig gøre i helt op til 16 meters højde.

Ejendomsservice

119

120

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: Niels Jørgensen.

Funktionelle elevatorer eller trappelifte er med til at holde længere på foreningens beboere, fordi det hjælper både ældre og børnefamilier i hverdagen samt øger ejendomsværdien.

elevator, trappe & brandsikring

Elevator, trappe & brandsikring

121

advertorial

122

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

elevator, trappe & brandsikring

Er der styr på brandsikringen? Brandsikring. I ordets enkelhed dækker det over noget, der kan modstå brand. Derfor er det også en helt afgørende faktor, når det kommer til bygningers konstruktion og vedligeholdelsen af denne, at man indtænker brandsikring. For i sidste ende skal brandsikringen beskytte din ejendom, begrænse materielle skader og redde menneskeliv.

Elevator, trappe & brandsikring

123

Af Jan Alexander Bach Kristiansen Brandrådgiver Trio Arkitekter

randsikring burde være topprioritet for enhver bygningsejer, og dermed bestyrelse i boligforeningerne, da det er bestyrelsens ansvar, at ejendommen lever op til de krav, som gælder i forhold til brandsikring. Aktiv og passiv brandsikring Overordnet differentieres der mellem den aktive og passive brandsikring, og begge er lige vigtige. Forskellen på de to kan kort ridses op; den aktive brandsikring dækker over produkter, såsom røg- eller brandalarmer, der kan medvirke til en tidligere detektering af en brand samt tiltag i forhold til brandslukning. Et sprinkleranlæg kan

Manglende brandsikring af etagedæk op til beboelse, hele loftbelædningen mangler.

124

f.eks. være medvirkende til at sikre mod yderligere spredning af brand. Den aktive brandsikring er oftest synlig for beboerne, hvor brandslukkere hænger på fællesarealer, sprinklersystemer ses i lofterne og røg- og brandalarmer er placeret rundt om i bygningerne. Aktiv brandsikring er som regel et tilvalg. Dog kan en aktiv brandsikring være et krav alt efter forholdene. Den passive brandsikring er ikke altid synlig i bygninger, men består af produkter og materialer der er med til at sikre, at branden ikke spreder sig unødigt. Det er f.eks. brandadskillende bygningsdele samt lukninger omkring installationer mv. Den passive brandsikring begrænser og hindrer spredningen af røg eller ild, hvis der er opstået brand. Passiv brandsikring er derfor altid et krav, da den er med til at sikre, at personer i tide kan nå sikkert ud af deres hjem ved brand.

Manglende bagbeklædning på trappe, en del af den passive brandsikring - beklædningen skal være fuldstændig intakt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

Desværre er den passive brandsikring som regel slet ikke intakt, især ikke i ældre etageejendomme. Grunden kan være manglende viden på området, hvor bestyrelserne ikke ved tilstrækkeligt om brandsikring og hvilke hensyn, man skal tage ved ombygninger af den ældre, eksisterende bygningsmasse. Ofte er der foretaget flere mindre ombygninger, etableret nye badeværelser, ændringer på rørføringer mv. i bygningen. Ved disse ombygninger ser vi indimellem, at brandsikringen slet ikke er udført, eller at den er udført mangelfuldt og utilstrækkeligt. Bliver bygningen vedligeholdt, og følger den samtidig de krav og specifikationer, der er gældende, er risikoen for at en brand kan sprede sig betydelig mindre. Årsager til brand Brande kan opstå af forskellige årsager, f.eks. grundet elektriske fejl, menneskelige fejl eller naturhændelser. Sidstnævnte sker dog heldigvis meget sjældent i Danmark. De fleste brande skyldes faktisk mennesker eller menneskelige fejl, og det er kun få brande, der skyldes overgange i tekniske installationer og udstyr. Timerne mellem 17.00-19.00 er de mest risikofyldte på døgnet hvad angår brand, og i etagebyggeri er hjemmets

farligste rum i forhold til brand, køkkenet. Det er stof til eftertanke! I tilfælde af brand kan installationsgennemføringer, der ikke er udført korrekt, udgøre en stor risiko for brand- og røgspredning. Selv små huller kan medføre røgspredning på grund af det forhøjede lufttryk i rummet, hvor det brænder. Er hullerne placeret tæt på branden, vil røgen også kunne blive varm nok til at kunne antænde brændbart materiale på den anden side af en brandadskillende bygningsdel, f.eks. i tilstødende samt overliggende beboelser mv. Men heldigvis er dit hjem også det sted, hvor du selv har mulighed for at forebygge brand. Det er derfor vigtigt at sikre at installationsgennemføringer er udført tætte og korrekte.

elevator, trappe & brandsikring

“Der skal mere fokus på brandsikring - især i etagebyggeri, hvor brandsikringen ofte halter bagud.”

Mange foreninger har alvorlige fejl og mangler Når vi kommer ud til en boligforening for at udføre en grundig registrering af brandsikringen, tjekker vi, om den passive og aktive brandsikring er intakt. Vi ser ofte, at mange foreninger kan have mangler, der måske er opstået efter ombygninger eller mindre renoveringer igennem årene, hvor man ikke har tænkt på brandsikringen.

Elevator, trappe & brandsikring

125

“Desværre er den passive brandsikring som regel slet ikke intakt, især ikke i ældre etageejendomme.”

Ofte oplever vi, at den passive brandsikring slet ikke er intakt. I ca. 8 ud af 10 ejendomme finder vi skader/mangler på den passive brandsikring, og i ca. halvdelen af disse er det alvorlige fejl og mangler. Det kan være, at brandsikringen helt er blevet fjernet, såsom manglende eller skadet branddøre, gennembrydninger i brandvægge eller gennemføringer i etagedæk, der ikke er brandsikret og lukket korrekt. På en brandgennemgang i en forening har vi f.eks. oplevet, at røgalarmen på bagtrappen var taget ned, og alarmen nu blev benyttet som askebæger. Samme forening brugte bagtrapperne til opmagasinering af hø og foder til foreningens kaniner, hvilket heller ikke fremmer sikkerheden ved tilfælde af brand. Nedtaget røgalarm. På etagen er der ikke længere noget, der kan reagere på røg fra brand.

Sådanne mangler er ret alvorlige, men det kan være svært at gradbøje alvoren af brandsikring, da selv mindre mangler eller skader på den passive brandsikring kan have alvorlige følger. Hvis der opstår en brand, og der er mindre skader, f.eks. huller i pudsen på undersiden af et trappeløb på en ældre trætrappe, vil disse skader kunne medføre, at trappen ikke kan opretholde sin funktion i den tid, det vil kræve at få evakueret beboerne. Pointen er, at de helt små fejl; huller, skader og mangler, der måske virker som bagateller, kan betyde en potentiel utilsigtet brandspredning med alvorlige konsekvenser. Det er derfor vigtigt at finde ud af, om brandsikringen er skadet, mangelfuld eller overhovedet udført korrekt. Brandsikringen kan næsten altid forberedes i ældre ejendomme. Ved at få optimeret brandsikringen kan det potentielt forhindre en opstået brand i at sprede sig. Så det er vigtigt at få styr på den aktive og passive brandsikring, hvilket man får et overblik over ved en grundig gennemgang af ejendommen udført af fagfolk med henblik på, om alle brandsikkerhedsforanstaltninger er intakte. Flugtveje skal holdes fri for genstande Vi oplever at mange for- og bagtrapper inkl. reposer, der er beboernes flugtveje,

126

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

elevator, trappe & brandsikring

Manglende brandsikring af gennemføringer i etagedækket. Gennemføringer skal altid sikres mellem brandceller og brandsektioner.

bliver brugt til opmagasinering af beboergenstande som f.eks. sko, tomme flasker, spande, affaldssortering og meget andet. På trods af at de fleste godt ved, at man ikke må opbevare effekter foran eller ved siden af sin dør, gør flere beboere det alligevel. Opstår der brand, skal man være bevidst om, at beboernes flugtvej ud er beredskabets vej ind. Ydermere vil sigtbarheden ofte være begrænset pga. røgudvikling. Og her vil genstande ofte ikke kunne ses og derved være til fare for både beboere samt beredskabet. Beredskabet har slukningsudstyr samt evt. redningsudstyr med ind i bygningen ved brand, og de har brug for plads på både trappeløb samt reposer. Beboereffekter og lignende der er placeret på trapper, gangarealer,

“Brandsikringen kan næsten altid forberedes i ældre ejendomme.”

mv. vil desuden kunne øge, samt accelerere, en brandspredning unødigt. Dette er ligeledes gældende for effekter placeret udenfor pulterrum i kældre samt lofter. Hvem har ansvaret for brandsikringen? Bor du i en ejer- eller andelsboligforening

Elevator, trappe & brandsikring

127

Manglende brandsikring af rørgennemføringer i brand-sektionsvæggen, pyntet med en toiletrulle, der ikke har nogen funktion i det her tilfælde. Uhensigtsmæssigt sted at hænge noget brandbart.

er det ifølge bygningsreglementet bygningsejers ansvar, at brandsikringen er i orden - et ansvar som bestyrelsen normalt varetager ude i foreningerne. Ofte er problemet manglende viden og indsigt på området, for hvad skal man kigge efter i forhold til en korrekt udført brandsikring? Dertil kan der være en generel forvirring om, hvem der har ansvaret. Som beboer er det altid en god idé at vise interesse for, og spørge nysgerrigt ind til bestyrelsen ang. brandsikkerheden i ejendommen - især hvis man er bekymret for specifikke problemer. Det er bedre at gøre opmærksom på det potentielle problem, uanset størrelse, inden det måske er for sent. Mere kræver det ikke fra den almindelige beboers side. 128

Det er også bygningsejerens, eller bestyrelsens, ansvar at kunne dokumentere, at bygningen overholder de gældende brandkrav ifølge bygningsreglementet. Vi anbefaler derfor altid vores bestyrelsesmedlemmer, at man

“I ca. 8 ud af 10 ejendomme finder vi skader/mangler på den passive brandsikring.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

sætter sig ind i de gældende lovkrav og regler ift. brandsikring, samt at de får en brandrådgiver til at gennemgå ejendommen. En brandrapport giver overblik over brandsikringen. Udarbejdelse af en brandrapport er med til at give et overblik samt sikre, at brandsikringen optimeres og på sigt forbliver intakt. Det er vigtig dokumentation for foreningen og dens beboere. I brandrapporten er der også inkluderet, hvordan man kommer videre med de tiltag, der bør udføres her og nu samt på sigt. Derfor er det også vigtigt, at man sætter sig ind i, hvad man selv kan gøre for at tjekke, om brandsikkerheden er tilstrækkelig i ejendommen. Undgå tvivl om brandsikring Den primære årsag til at brandsikringen er vigtig, er først og fremmest at beskytte din bolig og vigtigst af alt dig selv og dine medmennesker. Der skal mere fokus på brandsikring - især i etagebyggeri, hvor brandsikringen ofte halter bagud, hvilket nye undersøgelser fra DBI også viser. Det er væsentligt at sætte ind med kampagner for at sikre en optimal brandsikkerhed i etageejendomme. Dermed bliver bestyrelserne også klar over deres ansvar. Sandsynlig-

heden for, at der findes bygninger og foreninger med lignende problemer, som foreningen, der brændte i Vanløse i marts 2022, er desværre ret stor. Med hjælp fra brandrådgivere får foreninger en professionel gennemgang og registrering af ejendommen for at sikre, at brandsikringen er intakt. Gennemgangen danner grundlaget for den brandrapport, man vil modtage, og som kan bruges som et “arbejdsredskab” i bestyrelsen til at få rettet op på eventuelle fejl og mangler i en prioriteret rækkefølge. Læs mere på www.trioarkitekter.dk

elevator, trappe & brandsikring

“Brandsikring burde være en topprioritet for enhver bygningsejer, og dermed bestyrelse i boligforeningerne.”

En brandrapport giver indsigt og viden i forhold til: • Ejendommens tilstand - lever den op til de gældende brandkrav? • Er den aktive og passive brandsikring intakt? • Er der problematiske forhold? Står der f.eks. ting i trappeopgange, på reposer, samt fællesområder? • Et grundigt overblik ift. brandsikkerheden til foreningens bestyrelsesmedlemmer og beboere, så man kan undgå unødvendige bekymringer.

Elevator, trappe & brandsikring

129

advertorial

Få elevator i din boligforening Giv børnefamilier og gangbesværede nemmere adgang til lejlighederne, og skab lige adgang for alle med elevatorer.

En elevator kan øge livskvaliteten for mange mennesker i foreningen.

130

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

elevator, trappe & brandsikring Elevator, trappe & brandsikring

131

Af Niels Aalbæk Jensen Partner, Salg- & Marketingdirektør, MinElevator

idste du, at 30%, af alle der bor i lejligheder, selv er periodisk eller permanent gangbesværede, har et gangbesværet familiemedlem eller en ven som er det? Det kan betyde isolation i egen lejlighed fra familie, venner og omverdenen. Elevatorer vil betyde, at du kan blive boende i din egen lejlighed, også selvom du er gangbesværet. Børnefamilierne får også stor hjælp af elevatorer. Der er mange trapper op til 3., 4. og 5.sal, specielt for de små ben og med de tunge indkøbsposer. En elevator kan derfor gøre en uvurderlig forskel i øget livskvalitet for mange mennesker i flere årtier frem. Elevatorer kan etableres, så de harmonerer med opgangens arkitektur.

Der er tre typiske muligheder for placering af elevatorer: I bagtrappen, hovedtrappen eller udvendigt. Elevator i hovedtrappen Fordele: · Præsentabel og niveaufri adgang til lejlighederne. · Kræver ikke brandsikring af ejendommen. · Indgår harmonisk i hovedtrappens arkitektur. · Hastighed 0,63 m/s = 23 sek. fra terræn til 5. sal. Du får en præsentabel løsning med adgang til din hoveddør. Det kræver ikke brandsikring af ejendommen, og det kan gøres, så det æstetisk harmonerer med opgangens arkitektur. Hvis der er plads i trappemidten, det vi kalder durchsichten, så er det en forholdsvis enkel operation. Glasskakt Elevatoren skal have en skakt at køre i. Den skal være lukket af sikkerhedshensyn og kan være med forskellige beklædning. Ofte vil en hvidlakeret stålramme med glas på alle sider være en rigtig god løsning. Glas har en fin evne til at blende ind med ældre bygningers konstruktioner og udtryk. Glasskakten giver en let konstruktion, som faktisk kan se ud som om den altid har stået der. Vi gør plads til elevatoren Hvis der ikke er plads i hovedtrappen, kan vi reducere trappeløbenes bredde og derved gøre plads til en elevator i

132

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

døråbningen. Det giver 15 cm. mere dørbredde end alle andre elevatormodeller på markedet og plads til 3-5 personer, klapvogn, kørestol eller rollator.

elevator, trappe & brandsikring

“Elevator i bagtrappen er en god og praktisk løsning.”

Elevator i bagtrappen Fordele: · Direkte adgang til lejlighederne. · Ændrer minimalt på ejendommens udseende. · Elevator direkte til vaskekælder, cykelkælder eller loft. · Egen baggang/entré på reposerne. · Lige adgang for alle – også gangbesværede · Hastighed 1 m/s = 15 sek. fra terræn til 5.sal.

midten. Vi banker vanger, gelænder og balustre af, skærer trappen til og sætter vanger og gelænder på igen, så trappen ser fin og nydelig ud, næsten som før, men nu med en hurtigkørende elevator. Kabine med plads til 3-4 personer Som det eneste elevatorfirma kan MinElevator tilbyde at indbygge en helt unik elevatorløsning fra KONE Prospace, hvor kabinens bredde er identisk med

I stedet for bagtrappen indbygger vi elevatorer. Vi river selve trappen ned og beholder oftest reposet, som bliver til en lille elevatorentré. I nogle tilfælde er trapperummet ikke særlig dybt, og derfor er det bedst med direkte adgang fra elevatoren til lejligheden. Elevator i bagtrappen er en god og praktisk løsning, da man ofte kommer hjem og stiller sin cykel i baggården eller cykelkælderen, og derfra vil der være få meter til elevatoren, hvor man 15 sekunder efter er oppe i sin lejlighed på 5.sal.

Elevator, trappe & brandsikring

133

Kabineplads til 4-5 personer, kørestol og klapvogn Størrelsen på elevatorkabinen vil være på 4-5 personer, og der vil være plads til klapvogn, kørestol eller rollator, så gangbesværede og småbørnsfamilier får nem og komfortabel adgang. Elevator udvendigt Fordele: · Direkte og niveaufri adgang til lejlighederne. · Kræver ikke brandsikring af ejendommen ved landing på hovedtrappens mellemreposer. · Optager ikke indvendig plads. · Hastighed 1 m/s = 15 sek. fra terræn til 5.sal. Skakt matcher med facade og gårdmiljø Nogle gange er en udvendig elevator den bedste eller eneste løsning. Udendørs

elevatorer kræver særlig hensyn til den omgivende arkitektur, men med specialdesignede elevatorskakte kan det sagtens lade sig gøre. Vi sætter elevatoren op ad facaden i en udendørs elevatorskakt. Den kan beklædes med glas eller med trælister i lærketræ. Der er mange løsninger og det er vigtigt at elevatortårnets beklædning matcher facade og gårdmiljø. Kabineplads til 6-8 personer, kørestol og klapvogn Fordelen er helt klart, at elevatorkabinen kan blive så stor, at der er plads til en cykel eller en stor kørestol. Kabinen kan, efter forholdene, blive lige så stor som du måtte ønske. Den kan for eksempel blive 1100x1400mm, og dermed er den Type 2 godkendt som handicapvenlig. Læs mere på www.MinElevator.dk Etablering af elevator betyder, at man trods eventuelt gangbesvær, kan blive boende i sin lejlighed.

134

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

elevator, trappe & brandsikring Elevator, trappe & brandsikring

135

136

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

Mange ejendomme rummer store potentialer for energibesparelser. Med de rette løsninger er der både penge og CO2 at spare til fordel få både beboere og miljøet.

energibesparelser & forbrug

Energibesparelser & forbrug

137

Sådan kan I sænke energiforbruget i jeres ejendom Vil I reducere energiforbruget i jeres ejendom, kan det være en fordel at kigge på bygningens energinøgletal, energieffektivitet, og om det er tid til at energirenovere.

“Energiløsningerne giver jer svar på, hvordan I kan gøre jeres bygninger mere energirigtige.”

138

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

energibesparelser & forbrug Energibesparelser & forbrug

139

Af Jens Johansen leder af Videncenter for Energibesparelser i Bygninger (VEB)

dag udgør energiforbruget i bygninger næsten 40 % af det samlede energiforbrug i Danmark. For at fremme den grønne omstilling er der derfor behov for, at vi i alle bygninger kigger på, hvordan vi kan spare på energien og konstant sikre, at vi har en optimal og energieffektiv drift. Det sparer samtidig penge på energiregningen. I landets mange boligforeninger er der et stort potentiale for at nedbringe energiforbruget ved at vurdere de tekniske anlægs energieffektivitet, undersøge mulighed for energifleksibilitet og om se på, om tiden er inde til at energirenovere som led i anden renovering. Tag et kig på driften af jeres nuværende systemer og øg energieffektiviteten Lad os først kigge nærmere på foreningens energieffektivitet. Man kan tro, at man er nødt til at implementere nye tiltag for at opnå energibesparelser, men

det handler i høj grad om at kigge på og forbedre de eksisterende systemer. Her er der meget at hente - både i forhold til at øge komforten for beboerne i deres lejligheder og energieffektiviteten.

“For at fremme den grønne omstilling er der derfor behov for, at vi i alle bygninger kigger på, hvordan vi kan spare på energien og konstant sikre, at vi har en optimal og energieffektiv drift.”

140

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Der kan nemlig være anlæg og systemer, som ikke drives eller vedligeholdes optimalt, og det resulterer i højere driftsudgifter end nødvendigt. Derfor har I mulighed for at spare relativt meget energi blot ved at drive jeres systemer og anlæg bedre. Hvad kan I som boligforening gøre? Der er særligt fire anlæg og forhold, som I skal være opmærksomme på for at opnå større energieffektivitet: Varme- og brugsvandsanlæg, ventilationsanlæg, indeklima og energistyring. I kan for det første holde øje med disse typiske tegn på, at driften er ineffektiv på et eller flere af disse anlæg:

For det andet kan I handle på disse tegn. På ByggeriOgEnergi.dk kan I finde vejledning og guider, som kan hjælpe jer med, hvordan I gør det. For eksempel er der mulighed for at spare energi og penge ved at lave en kontrol af jeres bygnings varmeanlæg og system til varmt brugsvand eller ved at kontrollere og optimere jeres ventilationsanlæg, da der er et energiforbrug forbundet med det; størrelse af det afhænger af driftstider og luftmængder. Et tredje ben i indsatsen på at få styr på energiregningen og sikre en energieffektiv ejendom er ved at kontrollere og optimere størrelsen af jeres bygnings energiforbrug systematisk. Det kalder man energistyring, og det betyder, at I permanent kontrollerer (ved måling) energiforbrugets størrelse og sammenligner det med det forventede (budgetterede) forbrug. Og derved kan I opdage, om der er noget galt.

energibesparelser & forbrug

• Højt varme-, elog vandforbrug • Kulde og træk • For varmt indeklima, evt. overophedning • Dårlig luft, evt. fugt og lugt • Samtidig opvarmning og køling af rum • For høj fremløbstemperatur til radiator- eller gulvvarmesystem • For høj indblæsningstemperatur • For lav belysningsstyrke

Find gratis vejledning på ByggeriOgEnergi.dk På ByggeriOgEnergi.dk kan I finde energiløsninger til energirenovering, guiden Energieffektiv drift og vedligehold og Tjeklister til energirigtig bygningsdrift, der fortæller, hvad I kan gøre i jeres bygning.

Energibesparelser & forbrug

141

Energinøgletal kan hjælpe med at opnå besparelser Hvis I vil se, hvordan jeres forbrug ligger i forhold til et gennemsnit i forhold til andre etageejendomme, kan I bruge Videncenter for Energibesparelser i Bygningers Nøgletalskatalog, der opdateres årligt. Kataloget er baseret på el, varme- og vandforbrug fra ca. 200 etageboligbebyggelser og er opdelt efter typiske byggeår og installationer. Nøgletallene oplyser om årligt forbrug pr. kvadratmeter opvarmet boligareal, og det giver jer mulighed for at sammenligne egne forbrugsdata med katalogets værdier. I kan også bruge nøgletallene til at: • Vurdere forbruget i forhold til normer og retningslinjer • Synliggøre forbruget for jeres beboere og dine kolleger eller medarbejdere • Vurdere, om forbruget udvikler sig på en hensigtsmæssig måde • Vurdere effekten af energi- og ressourcebesparende tiltag.

varme, etablere ventilationsanlæg med varmegenvinding (hvis bygningen er tæt og velisoleret) eller lave mindre tiltag på anlæggene, der gør, at de kører mere optimalt, fx serviceeftersyn med fokus på energi, rørisolering eller udskiftning af cirkulationspumpen. Det kan også handle om selve bygningen, hvilket vil indebære efterisolering, udskiftning af vinduer og lign., hvis der alligevel skal sættes en renovering i gang.

Videncenter for Energibesparelser i Bygninger arbejder løbende på at udvide datagrundlaget med forbrugsdata fra flere bebyggelser. Det handler ikke kun om drift og vedligehold - også om energirenovering Drift og vedligehold har en central rolle i, at systemer og anlæg kører på den mest energieffektive måde. Men der kan også være behov for at udskifte eller forbedre anlæg eller systemer eller energirenovere, så bygningen drives energieffektivt. Det kan fx handle om at udskifte kedlen, der forsyner bygningen med 142

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Energibesparelser & forbrug

energibesparelser & forbrug

“Drift og vedligehold har en central rolle i, at systemer og anlæg kører på den mest energieffektive måde.”

Til det har Videncenter for Energibesparelser i Bygninger udviklet gratis energiløsninger til stort set alle dele af en etageejendom og dens anlæg, som kan energiforbedres. Energiløsningerne giver jer svar på, hvordan I kan gøre jeres bygninger mere energirigtige, hvor store besparelser I kan opnå, og hvordan arbejdet udføres korrekt. Læs mere på www.ByggeriOgEnergi.dk

143

advertorial

Forbrugsmåling - få det fulde overblik over dit forbrug Gør forbruget transparent og få en korrekt fordeling af forbrugsudgifter samt hjælp beboerne til at spare penge og øge bidraget til klimabeskyttelse.

“Beboere skal nu oplyses om deres forbrug på månedlig basis.”

144

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Salgsdirektør ista Danmark A/S

n af tidens største emner er, at vi skal behandle vores naturlige ressourcer - såsom vand og energi - ansvarligt. Med de stigende energipriser er vigtigheden af netop dette bestemt ikke blevet mindre. Samtidig har EU nedsat en lov, der kan hjælpe os til at spare på vores forbrug. Beboere skal nemlig nu oplyses om deres forbrug på månedlig basis. Den optimale måde at gøre dette på er ved at gøre det individuelle varme-, energi- og vandforbrug transparent for beboerne, så de kan spare energi, forbrugsomkostninger og CO2. Beboere kan yde et aktivt bidrag til klimabeskyttelse ved et transparent forbrug, og hver husholdning kan gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug og udgifter. Det er både en fordel for beboerne og miljøet. App for beboere Det er vigtigt, at vi gør vores for at spare på de resurser, vi har. Netop dette er grundlaget for app’en Ecotrend, der er udviklet i samarbejde med dens brugere.

I udviklingsprocessen af app’en har nøgleordet været “brugervenlighed”, fordi det er én af de vigtigste features for, at man som bruger får noget ud af alle de andre features. Og det er vigtigt, når vi skal stå sammen i kampen for klimaet. Ansvarlighed ista tænker på omverdenen, og derfor har vi altid FN’s verdensmål inkorporeret i vores forretningsstrategi. Vi har udvalgt fem ud af de 17 mål, hvor vi mener, vi bidrager mest og gør den største forskel: Bæredygtig energi (7), Anstændige jobs og økonomisk vækst (8), Bæredygtige byer og lokalsamfund (11), Ansvarligt forbrug og produktion (12) og Klimaindsats (13).

energibesparelser & forbrug

Af Hans Finne

Personlig sikkerhed EU og GDPR stiller store krav til persondata og beskyttelsen heraf. Det kan være svært at navigere i. ista har udarbejdet en række systemer og procedurer, der sikrer, at vores kunders persondata altid er beskyttet. Eksempelvis benytter vi Sikker-mail, der krypterer alle korrespondancer og sikrer data mellem ista, beboere og administrator, så I som bestyrelse eller administrator ikke skal bekymre jer. Læs mere på www.ista.com

“Hver husholdning kan gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug og udgifter.”

Energibesparelser & forbrug

145

advertorial

Gode vaner til en mere

bæredygtig hverdag Med få kneb og lidt ændrede vaner kan du bidrage til den grønne omstilling

146

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

kommunikationskonsulent Frederiksberg Forsyning

i har en forpligtelse til at efterlade en levedygtig planet til de næste generationer. Vi arbejder for at skabe et bæredygtigt fundament på Frederiksberg og har en ambition om at være blandt de mest bæredygtige forsyninger i Europa. Økonomisk, social og miljømæssig bæredygtighed Vi bruger f.eks. grønnere byggematerialer, når det er muligt, investerer i vedvarende energikilder og mindsker løbende spild på ledningsnettene. Samtidig arbejder vi hele tiden på, at vi ikke belaster økonomien for meget for byen - vi tænker nemlig både økonomisk, social og miljømæssig bæredygtighed. Alle tiltag har betydning Der er ikke så meget nyt under solen - du kan nemlig stadig gøre en stor forskel ved

f.eks. at spare på vandet og på energien, genbruge og reparere i stedet for at købe nyt, minimere brug af benzin og diesel og spise grønnere, lokalt og årstidsbestemt. Det har familien Weitze gjort siden 2009, hvor de besluttede at lave en klimaplan 2030 med min. 50% CO2 reduktion som mål. De er ved små og store tiltag hvert år kommet i mål med betydelige CO2-besparelser, som de sagtens kan leve med som en helt almindelig familie. F.eks. investerede de et år i solceller, et andet år besluttede de kun at spise kød to gange om ugen og har fokus på at købe brugte ting og på at benytte offentlig transport og cykel - også når der holdes ferie. Det er blevet til en lang liste af tiltag, der kan inspirere os alle - og hvis du vil se mere, kan du læse på www.2030-planen.dk På vores hjemmeside www.frbforsyning.dk/verdensmål finder du også gode råd, der flugter med de 4 verdensmål, vi arbejder for, og som inspirerer til en mere bæredygtig hverdag.

energibesparelser & forbrug

Af Pia Rasmussen

de 4 verdensmål vi arbejder for:

Reparer haner og toiletter, der løber - hundredvis af liter rent drikkevand ryger direkte i kloakken.

Udsæt fyringssæsonen og sæt termostaten til 19 grader - den bedste energi er den, vi ikke bruger.

Byg energirigtigt, understøt grøn transport og skab grønne byrum, gårde og haver.

Energibesparelser & forbrug

Gør din ejendom robust over for skybrud, genanvend regnvand og nedsiv til grundvand frem for at sende det til kloak.

147

advertorial

148

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Hvordan ser det ud i jeres forening? Er der ambitioner

energibesparelser & forbrug

Din genvej til et lavere vandog varmeforbrug om at gøre mere for klimaet? Er der et højt vandog energiforbrug? Er der risiko for store efterregninger? Og er der tjek på, om der opstår lækager?

Energibesparelser & forbrug

149

Af Per Sahl-Madsen Salgsdirektør Techem Danmark

år din boligforening har installeret forbrugsmålere, der kan fjernaflæses, kan I bruge dataene til at få indsigt i jeres forbrug. Fjernaflæsningsmålere er nemlig koblet op til et dataopsamlingsudstyr, og det er denne data, der kan bane vejen for, at I kan nedbringe jeres vandog varmeforbrug.

Hvorfor er det vigtigt at sætte sig nogle forbrugsmål? Vi skal omstille os til en ny verden, hvor klimaforandringer er på dagsordenen og vi er alle en del af løsningen. Det gælder derfor om at få nedbragt CO2-udledningen fra beboelsesejendomme, som i dag står for mere end 40% af den samlede udledning i Danmark. Når du sætter et forbrugsloft i din beboer-app, er du med til at gøre en indsats og skabe bevidsthed om dit forbrug af ressourcer. Nogle gange er det små adfærdsændringer, der skal til - noget, du måske slet ikke har tænkt over, der kan gøre en forskel. Det er nemt

“Specielt fik vi øjnene op for, hvor meget ekstra vandog energi vi brugte, når vi havde alle børnene hjemme.”

at opsætte et forbrugsloft, og mobilen giver en notifikation, hvis der er noget, du skal tage dig af. Det kan eksempelvis være et toilet, der løber. Det er ikke altid, man selv bemærker det, men app’en vil afsløre selv de små dagsudsving, der kan blive til store udsving på et år. Hvad kan beboerne gøre? Den data, som forbrugsmåleren opsamler, kan beboerne tilgå via brugervenlige apps og hjemmesider, hvor de præsenteres på en måde, så de er brugbare for den enkelte. Her vælger mange at bruge en beboer-app, hvor man enten på mobilen eller på en computer kan få vist sit forbrug, sammenligne eget forbrug med gennemsnittet i ejendommen og opsætte et forbrugsloft.

“Ved at opsætte alarmer og et forbrugsloft for hele ejendommens forbrug, vil det derfor hurtigt blive opdaget, hvis der lækkes vand eller er et overforbrug.” 150

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

energibesparelser & forbrug

Er du også en af dem der ikke bruger opvaskebalje, så tjek lige hvor meget du kunne spare ved at gøre det.

Hvad kan bestyrelserne, viceværter og andre, der har ansvaret for ejendommen, gøre? Drift af en ejendom kan være en omfattende affære, hvor besøg i teknikrummet og rundt omkring i ejendommen kan være nødvendigt for at sikre, at der ikke er opstået lækager eller tappesteder i vaskeri eller fælles toiletter, der løber. Det smarte er, at man nu kan opsætte

lækagesensorer forskellige steder i ejendommen, der vil registrere, hvis der opstår en lækage. Ved at opsætte alarmer og et forbrugsloft for hele ejendommens forbrug, vil det derfor hurtigt blive opdaget, hvis der lækkes vand eller er et overforbrug. Systemet kan nemt udvides til også at hente data fra f.eks. temperatursensorer, der kan overvåge udsatte lokaler og mindske risikoen for fugtudvikling.

Energibesparelser & forbrug

151

Det giver tilfredshed, når man faktisk kan gøre noget ved sit forbrug.

Hvad er oppe i tiden nu? • Klargøring af alle ejendomme, der ikke har opsamlingsudstyr, eller som slet ikke har installeret fjernaflæsningsmålere endnu. Fristen er 1. januar 2027: www.techem.dk/EED • Øget interesse for klimaregnskaber og bæredygtighedstiltag i den enkelte forening

152

“Der gik nærmest sport i at have det mindste vandforbrug efter vores snak.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Hvad skal vi med alle de data? Først og fremmest skal vi passe godt på dem. Det er ikke uden grund, at der er kommet øget fokus på verdens brug af data. De skal bruges, hvor det giver mening og overholde alle aspekter i GDPR lovgivningen. Dette er en selvfølge for datadrevne virksomheder som dem, der tager sig af måling og udarbejdelse af de årlige forbrugsopgørelser, de månedlige EED (Energieffektivitetsdirektivet) forbrugsoplysninger og visning af de løbende forbrugsdata. Data er ikke til for at overvåge, men for at den enkelte kan opsætte forbrugsmål for eget eller hele ejendommens forbrug. Det er vigtigt at kunne stole på den proces. Derfor har bestyrelser i boligforeninger også databehandleraftaler med de leverandører, der professionelt håndterer data fra forbrugsmålere og sensorer hver dag. Hvordan er teknologien en del af løsningen? EU og den danske regering har længe set det som en del af løsningen på at nedbringe CO2-udledningen, at vi øger fokus på vores forbrug af vandog energiressourcer. Derfor er der med afsæt i EED udformet en dansk lov, der skal udbrede den bedste

teknologi til alle ejendomme i Danmark, således at data kan indsamles og bruges. Inden udgangen af 2026 skal alle målere, der sidder i ejendomme, være elektroniske, koblet op til dataopsamlingsudstyr, der sikrer dataudveksling og dermed fjernaflæste målere. Data giver viden til forandring. Læs mere på www.techem.dk

energibesparelser & forbrug

“Det gælder om at få nedbragt CO2-udledningen fra beboelsesejendomme, som i dag står for mere end 40% af den samlede udledning i Danmark.”

”

En øjenåbner for beboerne “Vi har Techem Beboer App og det var nemt at opsætte et forbrugsloft. Specielt fik vi øjnene op for, hvor meget ekstra vandog energi vi brugte, når vi havde alle børnene hjemme. Jeg afgrænsede simpelthen min søgning til de weekender, hvor de alle var hjemme, viste resultatet til de unge mennesker, og der gik nærmest sport i at have det mindste vandforbrug efter vores snak. Dataene blev en øjenåbner for os.”

Per Jensen, Ejerforening Vestergade

Energibesparelser & forbrug

153

advertorial

Det er vigtigt at energirenovere, så bevarer ejendommen sin værdi. Her er det ejendommen EF Amalievej 21-23 og H.C. Ørsteds Vej 23 på Frederiksberg.

154

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Som bolig- og ejendomsejer skal I have styr på, at jeres bygning lever op til de stigende energikrav, ellers kan I miste lånemulighed og friværdi. Af Lars Solberg Kommunikationsrådgiver, Gaihede

om ejendomsejer har de seneste år været lidt af et wake up-call. Energiforbrug i den enkelte bolig og i ejendommen er blevet vigtig både for drift og ejendommens værdi. Det medfører, at energirenovering er nødvendigt, hvis I som bolig- og ejendomsejere skal undgå at miste den værdi, der er i jeres bolig og ejendom. De stadig større myndigheds- og bankkrav betyder, at ejendommen løbende skal være energioptimeret, hvis den skal fastholde dens værdi, og det skal være muligt at låne i den. Bankerne sætter i

energibesparelser & forbrug

Energirenovering sikrer jeres friværdi stigende grad krav til, at renoveringer skal være energirenoveringer, hvis de skal godkende lån til ejendomme. Derfor skal alle ansvarlige boligejere få styr på energimærket og i en fart planlægge energirenoveringer. “Energirenoveringer er gået fra at være et valg efter behov til at være et must. Hvis ejere af andelsboliger eller ejerlejligheder skal fastholde boligens værdi og formuen i ejendommen, er de nu tvungne til at være på forkant på energiområdet og renovere,” siger bygherrerådgiver og markedschef i Gaihede, ingeniører & arkit ekter, John Larsen. Energiudgifter er en gamechanger Gaihede har gennem årene stået i spidsen for rigtig mange energirenoveringer. John Larsen har oplevet, at drivkraften

“At hæve et energimærke er ikke bare lige noget, man gør med lidt mere rockwool på loftet.”

Energibesparelser & forbrug

155

hos bygherrerne for at beslutte renoveringer har udviklet sig. Fra at være besparelser på driften og til at sikre indeklima og komfort er der i de senere år også

“En gennemarbejdet energirenovering sikrer både lavere energiudgifter, bedre komfort, og at ejendommen stiger i værdi,” siger John Larsen fra Gaihede.

156

kommet klimahensyn som et af argumenterne. Og nu er der sket noget nyt. “Når renoveringsforslagene ender på generalforsamling og skal besluttes, er besparelser på varme og eludgifter og samtidig bedre komfort og varme i alle lejligheder næsten altid de tungeste argumenter. Klimaargumenter som mindre CO2-udslip er også kommet til, men det, der sker nu med energiprisstigninger, er for alvor en gamechanger”, siger John Larsen. Helt andre kræfter på spil Sidste efterår/vinter var det Putins krig i Ukraine og den efterfølgende energikrise, der for alvor gav debat i boligforeningerne. Nu er det også bankerne, der har

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

fokus på energi i forbindelse med långivning, og senest er der kommet endnu et vigtigt emne ind i overvejelserne. “Efter de voldsomme stigninger på energipriser og opgør med vores energiafhængighed er der flere faktorer på spil nu. EU er på vej med krav til, at alle ejendomme skal være over et vist energimærke for at være lovlige. Det påvirker hele vores finanssystem, og ejendommens mulighed for at optage lån og renovere. Hvis der ikke sker energioptimerende forbedringer af ejendommen, kan den ende med at blive mindre værd, og i værste fald kan det ende med, at den skal rives ned”, siger John Larsen. Hvis foreninger ikke handler på det, der sker nu, kan det i værste tilfælde ende med, at boligejere ender med at blive insolvente. De kan ikke fraflytte uden at miste deres friværdi eller et større tab. Men så galt behøver det ikke gå. I langt de fleste ejendomme - også de ældre - er det muligt at gøre noget og komme med på vindervognen, mener John Larsen. Mange skal oppe sig – tjek energimærket Der er mange foreninger, der burde gå i gang med at energirenovere. Ifølge Energistyrelsen har 7.547 ejendomme ud af de 17.690, der er bygget i Dan-

mark mellem 1891 og 1930, et D i energimærke, og mange er længere nede på skalaen. I København ligger 3.378 etage-ejendomme ud af 4.344 fra samme tidsperiode på energimærke D eller derunder. Det er 78 %.

energibesparelser & forbrug

“En tommelfingerregel er, at det er en god idé at handle, hvis energimærket er lavere end C - især i forbindelse med vedligeholdelse.”

Hvor er det mest smart at energirenovere: De områder, der typisk bedst kan betale sig at renovere og energioptimere, er: • Energioptimering af varmecentralen • Udskiftning af cirkulationspumper og eventuel styring • Isolering af tag, frie gavle, etageadskillelser, brystninger under vinduer • Udskiftning til energivinduer • Lyskilder i fælles- og udearealer • Undersøge mulige alternative varme/energikilder som eksempelvis varmepumper eller solceller. • Adfærdsregulering med fokus på energi/varmeforbrug Få altid en rådgiver ind over for at vurdere, hvad I skal prioritere i jeres forening og få udarbejdet en vedligeholdelses- og energiplan. Rådgiveren ved også, om det er muligt at søge offentligt tilskud, og hvordan I gør.

Energibesparelser & forbrug

157

“Bankerne sætter i stigende grad krav til, at renoveringer skal være energirenoveringer, hvis de skal godkende lån til ejendomme.”

En tommelfingerregel er, at det er en god idé at handle, hvis energimærket er lavere end C - især i forbindelse med vedligeholdelse, siger bygherrerådgiver og markedschef i Gaihede, ingeniører & arkitekter, John Larsen. Han mener, at det er rigtig mange ejendomme, hvor der er et stort potentiale og gevinst i at få hævet energimærket.

“At hæve et energimærke er ikke bare lige noget, man gør med lidt mere rockwool på loftet. I de fleste tilfælde skal der udføres en gennemarbejdet vedligeholdelsesplan, og derefter skal der investeres i projekterne”, siger John Larsen. Gaihede kan levere både et opdateret energimærke og en vedligeholdelsesplan

Hvis man energirenoverer, kan man sammen med rådgiveren godt tænke ud af boksen. AB Matosa her i København NV er på vej til at få solceller.

158

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Energirenovering øverst på to-do-listen Ifølge John Larsen, har det før været svært at få energioptimerende forslag vedtaget i boligforeningerne, da det ofte er projekter, som tager nogle år at tjene ind igen. Det må være fortid nu. “Det bør være tydeligt for alle, der har en ejendom, at den skal være energitrimmet på alle måder. Den stiger i værdi og er nemmere at låne penge i, og så stiger lejlighederne i pris, da de bliver mere eftertragtede. I dag er det første, som potentielle købere vil spørge ind til; hvad er jeres energimærke, energikilder- og forbrug”, siger John Larsen og fortsætter: “I dag vil ingen mulige købere bladre forbi energimærket eller isoleringsafsnittet uden at se og læse det grundigt igennem. Et godt energimærke er blevet en salgsfaktor, og er nu også vigtig i forhold til kreditværdighed. Så energirenovering skal øverst på to do-listen”. Husk at tænke ejendom som en helhed John Larsen understreger, at det er vigtigt at få en rådgiver på opgaven, der både har erfaring med energioptimering og vedligehold. Her er det vigtigt, at bygningen ved gennemgang ses som en

helhed, så der kan udarbejdes en helhedsrenovering med udgangspunkt i en vedligeholdelsesplan. “Vi vurderer hele bygningen, og ser det i sammenhæng med ejendommens økonomi, inden vi anbefaler hvilke renoveringer, der skal prioriteres. Renoveringer på ældre ejendomme handler altid om prioriteringer. Her er det en god ide for en forening at få en plan for, hvad de skal renovere over de næste 5-15 år. Så kontakt en Gaihederådgiver og kom i gang - hellere i dag end i morgen. En gennemarbejdet energirenovering sikrer både lavere energiudgifter, bedre komfort og, at ejendommen stiger i værdi”, siger John Larsen fra Gaihede. Læs mere på www.gaihede.dk

energibesparelser & forbrug

med fokus på energi. “I de her år vokser argumenterne for at gøre en indsats. I alle energirenoveringer er der penge at spare inden for en overskuelig fremtid, og når det også betyder, at ejendommen bevarer, og den måske endda stiger i værdi i forhold til lån og salg, så bør de fleste ejendomme seriøst se på de muligheder, der er for energirenovering i deres ejendom”, siger John Larsen.

Energirenoveringer med hurtig gevinst Gaihede har gennem årene hjulpet mange ejendomme og foreninger i mål med energirenovering. Et eksempel er en andelsboligforening med 36 lejligheder i Vanløse, som fik nyt varme- og brugsvandssystem, der sikrede bedre varme- og vandforsyning til alle lejligheder. Foreningen undgik unødigt energispild og de årlige strafafgifter fra forsyningsselskabet på 20.000 kroner om året. En anden aktuel populær energiløsning er solceller, som vi hjælper en større andelsboligforening med at etablere. Det er en forening med et stort antal lejligheder, som med nye solceller kommer til at spare 35-40 procent på deres eludgifter. Anlægget er tjent ind på 6 år med de aktuelle materiale- og håndværkerpriser.

Energibesparelser & forbrug

159

Foto: iStock

160

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Faldstammer, rør & kloak

Faldstammer, rør & kloak I mange ejendomme er faldstammerne nu så gamle og forfaldne, at de skal fornyes. Men skal de skiftes, eller kan en renovering, der er nemmere, hurtigere og billigere, gøre det?

Faldstammer, rør & kloak

161

advertorial

Bæredygtige faldstammer op n å s me d k u n d e kontakt, kva l i t e t o g mi l j øvenlig h ed Relining af faldstammer er en nem, hurtig og grøn måde at udbedre slidte faldstammer på. For at hele projektet er bæredygtigt, handler det ligeså vel om kvaliteten af produktet og ydelsen som god kundekontakt. Nøglen er kommunikation. 162

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Faldstammer, rør & kloak Faldstammer holder typisk i 50-70 år, og derfor kan man let fortrænge dem, når man planlægger vedligehold af ejendommen.

Faldstammer, rør & kloak

163

Af heine buhl salgs- og marketingchef greenpipe

n faldstamme har - ligesom os mennesker - en forventet levetid. Det er uundgåeligt, at de med tiden skal udbedres. Heldigvis behøver denne proces ikke at være besværlig og langvarig. Der findes nemlig en både nem og grøn løsning. Relining indebærer, at faldstammen renoveres, så man undgår at udskifte. Det er en bæredygtig løsning, hvor man slipper for et større byggeprojekt med for eksempel huller i gulvet. Besparelsen på byggematerialer samt nedrivning og opsætning er op mod 100 kg CO2 pr. lejlighed, der renoveres. Beboeren i fokus Bæredygtighed er mere end blot at udføre et grønt stykke arbejde. Det er også sammenhængen mellem ydelse, kvalitet og kundetilfredshed. For at sikre bæredygtigheden er det altså vigtigt, at projektet ulejliger beboeren mindst muligt - også selvom klokken er 7:30

164

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Kvalitetssikring af arbejdet i det skjulte Kvalitet er en kunstart - specielt i en branche som faldstammerenovering. Arbejdet med relining af faldstammer foregår i det skjulte, hvor hverken arbejdsgiver eller kunde kan se det færdige resultat. For at man som boligforening kan være tryg ved, at det færdige arbejde er udført, som det skal, er det derfor vigtigt, at arbejdet kvalitetssikres. Her gør teknologien, det muligt, at få et kig ind i de ellers svært tilgængelige faldstammer. Med et kamera, der sænkes ned i faldstammen, kan man foretage en TV-inspektion, hvor resultatet bliver filmet. På den måde kan man sikre, at kvaliteten er i orden. Denne transparens i arbejdet skaber en stor tryghed for boligforeningen, der med dokumentation for arbejdet kan vide sig sikker på, at de relinede rør nu kan holde i mere end 50 år. Tager vedligeholdelsesplanen højde for faldstammerne? Faldstammer er en del af boligforeningen, som skiller sig ud. Springer et vandrør, kan man se det - og der er konsekvenser med det samme. Med faldstammer er det en helt anden sag. Siver

“For at sikre bæredygtigheden er det vigtigt, at projektet ulejliger beboeren mindst muligt.”

Faldstammer, rør & kloak

om morgenen. Den gode oplevelse bør starte, lige fra projektet sættes i gang, til det er slut. Her er nøglen kommunikation og tilstrækkelig med information til beboeren. Alle kan lave fejl, men det handler om at være eksplicitte omkring det, så problemet kan løses med det samme. Beboeren skal vide, præcis hvad der sker, når det sker.

en faldstamme på grund af gennemtæring, kan det - uden at man bemærker det mindste - fugte en hel etageadskillelse, som i værste fald kan medføre svamp og andre fugtskader. Faldstammer holder i lang tid, som hovedregel 50-70 år. Derfor kan det være let at komme til at fortrænge dem i planlægningsprocessen. Står faldstammerne nævnt i vedligeholdelsesplanen, bliver man mindet om, at man skal holde øje med dem, og man undgår, at projektet kommer som en uforudset udgift. Læs mere på www.greenpipe.dk

Hvad skal du gøre, hvis dit afløbsrør er tilstoppet? Step 1: Forsøg først at rense ved at hælde 1-2 liter næsten kogende vand i afløbsrøret. Step 2: Er afløbsrøret stadig stoppet til, kan du forsøge med en svupper. Step 3: Virker ingen af de to nævnte løsninger, skal du have hjælp af et professionelt spulefirma.

Faldstammer, rør & kloak

165

advertorial

Væ r o pm æ r k s om inden d i n f o r e n i n g u d skifter

stigstrenge og faldstammer I min rolle som byggesagsadministrator har jeg oplevet flere potentielle udfordringer i VVS-byggesager, som foreninger kan støde på. Læs her om tre afgørende aspekter, I bør fokusere på. af Kasper Fløe Svenningsen Adm. Direktør, Blomfelt Administration

“Det hyppigste VVS-byggeprojekt er udskiftning af stigstrenge og relining eller udskiftning af faldstammer.”

år jeg er en del af en byggesag, er det oftest som byggesagsadministrator. Dermed beskæftiger jeg mig primært med den økonomiske og juridiske side af et byggeprojekt, men jeg har gennem årene oplevet nogle områder i VVS-byggesager, hvor I som forening kan risikere at komme i klemme, hvis den tekniske rådgivning ikke har været grundig nok. Et omfattende projekt Det hyppigste VVS-byggeprojekt er udskiftning af stigstrenge og relining eller udskiftning af faldstammer, eventuelt kombineret

166

Vandrør holder normalt i 20-50 år og faldstammer i 50-60 år.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

opleve værdien af de nye rør og faldstammer, man har kastet millioner efter. Derfor er det også i disse sager, at jeg oftest oplever, at bølgerne går højt, hvorfor det er særligt vigtigt, at man så vidt muligt undgår yderligere ubehagelige overraskelser, der både gør ondt i økonomien og kan forlænge byggeperioden. Det er her vigtigt at holde sig for øje, at det er bygningsejer - og dermed foreningen - der bærer det endelige ansvar for, at lovgivningen er overholdt.

Faldstammer, rør & kloak

med udskiftning af varmecentralen. Vandrør holder normalt i 20-50 år og faldstammer i 50-60 år og jo flere forskellige materialer, der indgår i installationen, des kortere bliver levetiden. Denne type af sager kræver adgang til alle lejligheder, og beboerne står for en periode uden bad eller køkken. Det betyder, at beboernes tålmodighed er begrænset, og da det samtidig er sager, hvor der ikke sker en synlig forandring, kan det være svært at

167

“Det er efterhånden min overbevisning, at det, der adskiller den gode rådgiver fra den mindre gode, er måden man går til opgaveløsningen på, når det uforudsete opstår.”

1. Brandsikring

ærligt i ældre foreninger, er den såkaldte passive brandsikring - det vil sige produkter, materialer og foranstaltninger, der forsinker eller hæmmer ildens spredning i ejendommen - sjældent intakt som følge af småreparationer og badeværelsesrenoveringer gennem tiderne, hvor brandsikring ikke har været et fokusområde. Efter Vanløse-branden sidste sommer er der kommet ekstra fokus også hos forvaltningen på brandsikkerheden. Derfor er det vigtigt, at brandsikringen eftergås og (re)etableres i forbindelse med

Det første forbud mod brug af asbest kom i 1972. Forbuddet omfattede dog kun asbestholdige produkter til isolering.

1972 168

et VVS-projekt, hvor man opererer i etageog lejlighedsadskillelserne - de såkaldte ’brandceller’. Man kan desuden overveje at installere aktiv brandsikring i form af røgalarmer og slukningsudstyr, som fås i en variation af typer og prisniveauer. Aktiv brandsikring øger både trygheden hos beboerne og øger sandsynligheden for at opdage og bekæmpe ildebranden, inden den spreder sig. Der synes også at være en tendens til at forsikringsselskaberne stiller krav om en brandgennemgang for ikke at forhøje præmien.

I 1980 blev forbuddet udvidet; men det var fortsat tilladt at benytte asbestholdige produkter til blandt andet tagbelægning, bremsebelægninger, pakninger mv.

I 1986 blev forbuddet igen skærpet, men asbest måtte stadig benyttes i eternitbølgeplader, paknings-materialer og friktionsbelægninger.

1980

1986

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

an finder ofte kiselgur, der indeholder asbestfibre, i rørbøjninger, omkring ventiler og flanger samt ved endebunde på varmtvandsbeholdere. Asbestisoleringen findes jævnligt på installationer fra før 1986. De første forbud mod brugen af asbest herhjemme kom i 1972. I 1980 og igen i 1986 kom der yderligere forbud mod en lang række anvendelser. Først i 2005 kom der et fuldstændigt forbud mod import og produktion af asbest og asbestholdige produkter i Danmark. Når I skal gennemføre et VVS-projekt, bør der derfor altid være afsat penge til asbestundersøgelser både af rørbøjninger og bøsninger i etageadskillelsen, hvis der er installationer fra 1986 eller tidligere. Inden projektets opstart, skal der ske visuel inspektion af rør og rørbøjninger, og såfremt der konstateres brud på rørisoleringen, skal der testes for asbest og eventuel kontaminering. Der skal selvfølgelig også ske test og sanering de steder, hvor håndværkerne skal nedskære

eller omlægge eksisterende rørføring. Det er i denne sammenhæng vigtigt at understrege, at det her er bygherres ansvar, at det område, som håndværkerne skal arbejde i, er asbestfrit. Asbestsikring af rør kan helt forenklet ske ved at pakke røret ind i noget, der ligner gaffatape, så det er en meget let og billig håndtering. Er uheldet imidlertid ude og er der sket kontaminering med asbest, kan asbestrengøring meget let løbe op i en halv million kroner eller mere, da asbestrengøring sker af 2 omgange afbrudt af 12 timer, hvor rummet skal stå forseglet med undertryk. Det er derfor af stor vigtighed at håndtere denne problemstilling på forkant og ikke undervejs i projektet, hvor arbejdet i så fald nedlægges øjeblikkeligt. Arbejdet kan i sådanne tilfælde først genoptages, når der er rengjort og evt. foreligger en renhedsattest, der forudsætter nye, rene prøver. Derudover vil det koste ugers forsinkelse med tabt arbejde og byggepladsomkostninger til følge.

I 1988 ophørte al brug af asbest i tagbelægninger.

Først i 2005 kom der et totalt forbud mod import og produktion af asbest og asbestholdige produkter i Danmark.

1988

2005 Faldstammer, rør & kloak

Faldstammer, rør & kloak

2. Asbest

Man bør være særlig opmærksom på installationer fra før 1986, da asbest jævnligt findes her.

169

3. Nøglehåndtering

nder de fleste VVS-projekter er der behov for, at entreprenøren får adgang til alle lejligheder i en stor del af byggeperioden. Det har før været klaret med en lille nøgleboks ud for hver lejlighed, men de fleste entreprenører er desværre ikke opmærksomme på, at der er kommet

skærpede krav til nøglebokse. For det første skal en nøgleboks være fastgjort til en fast bygningsdel - det betyder som oftest at den skal være boltet ind i en mur eller en container. Nøgleboksen bør være placeret højst muligt, så den ikke er let at tilgå og bryde op. Desuden er det et krav, at nøgleboksen er

Der er kommet skærpede krav til nøglebokse, som man skal leve op til, for at beboernes forsikring dækker ved indbrud.

170

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

“Når I skal gennemføre et VVSprojekt, bør der altid være afsat penge til asbestundersøgelser.”

en aflåst skurvogn, er det ikke tilstrækkeligt, medmindre skabet er F&P-godkendt. Det betyder, at foreningen risikerer at ifalde ansvar over for alle de beboere, der måtte være udsat for indbrud i byggeperioden. For ejere og andelshavere, er der tale om en fælles beslutning, og dermed kan ansvaret være usikkert. Men har foreningen lejere, skal man være opmærksom på, at foreningen som udgangspunkt vil bære ansvaret for det tab, som lejeren måtte lide som følge af manglende forsikringsdækning, såfremt håndteringen af nøgler ikke er korrekt. Derfor bør spørgsmålet om nøglehåndtering være fremhævet allerede i tilbudsprocessen (udbuddet), så entreprenøren ikke bagefter kræver betaling for den tid eller de omkostninger, der er ved at håndtere nøglerne korrekt, så beboernes forsikringer dækker i tilfælde af tyveri. Afsluttende må jeg blot konstatere, at vi som rådgivere løbende kommer i nogle situationer, som vi ikke havde forudset. Det er efterhånden min overbevisning, at det, der adskiller den gode rådgiver fra den mindre gode, er måden man går til opgaveløsningen på, når det uforudsete opstår. I min optik tager den gode rådgiver ansvar ved at tage kunden i hånden, kommunikere og afsøge den bedste løsning på det opståede problem. Herefter handler det om at løse problemet og dernæst om at placere et eventuelt ansvar, så økonomien ved løsningen ikke ligger hos foreningen, hvis den burde ligge et andet sted. Læs mere på www.blomfelt.dk

Faldstammer, rør & kloak

Foto: iStock

godkendt af Forsikring & Pension, hvilket de færreste entreprenører lever op til. I langt hovedparten af sagerne, er dette helt uproblematisk, fordi der ikke sker indbrud. Men hvis ikke ovenstående regler er overholdt, så dækker beboernes indboforsikringer ikke ved indbrud, og det er ikke muligt at sikre denne dækning ad andre veje. Selv hvis man opbevarer beboernes nøgler i et aflåst pengeskab i

171

Foto: iStock

172

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Indeklimaet er ofte helt overset i boligforeninger, men det har stor betydning for både beboernes sundhed og velvære samt ejendommens stand og vedligeholdelse.

indeklima, isolering & ventilation

Indeklima, isolering & ventilation

173

indeklima, isolering & ventilation

advertorial

KAB bruger brunatas

indeklimasensorer til at dokumentere lav luftfugtighed Både for lav og for høj luftfugtighed i en bolig kan give store problemer. Derfor bruger KAB intelligente sensorer til at monitorere luftfugtigheden i deres boliger, så de kan undgå dyre reparationer og forbedre indeklimaet for beboerne. Skrevet af: Brunata

o Michael Neergaard er energi- og varmekonsulent i boligadministrationsselskabet KAB. Han fortæller, at man i ældre bygninger typisk kæmper med for høj luftfugtighed og de gener, det medfører. Men i nybyggede og meget tætte boliger bliver det mere og mere almindeligt, at man har udfordringer med for lav luftfugtighed. Den lave luftfugtighed mærker beboerne som svien i øjnene og irriterede luftveje. Udover komfortudfordringerne giver den lave luftfugtighed også problemer med skader i bygningerne - blandt andet revnede bordplader og gulve samt revner i vægge og lofter.

174

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

“I dag findes der lovgivning og regler for, hvor meget luft der skal udskiftes i en nybygget bolig, men der er ikke krav til luftfugtigheden,” siger Bo Michael Neergaard og forklarer, at KAB af samme årsag er begyndt at fokusere mere på standardindstillingerne i boligernes ventilationsanlæg. Lige nu betyder standardindstillingerne, at ventilationsanlægget begynder at ventilere mindre luft ud af boligen, når den gennemsnitlige luftfugtighed ligger på 30%.

Indeklima, isolering & ventilation

indeklima, isolering & ventilation

Bo Michael Neergaard havde en teori om, hvorfor luftfugtigheden var for lav i nogle af deres nybyggede boliger, men det var ikke teorier, han kunne dokumentere. Derfor kontaktede han Brunata, som KAB har et mangeårigt samarbejde med. Han ville gerne have nogle indeklimasensorer installeret, der kunne begynde at indsamle data, så KAB kunne få en dybere indsigt i problematikken og finde en god løsning for både boligselskabet og beboere.

175

“Vores fokus er at skabe et så godt indeklima for beboerne som muligt og samtidig opnå en mere intelligent bygningsdrift med lave omkostninger.”

Men KAB så gerne, at anlægget reagerede ved en gennemsnitlig luftfugtighed på 40%. “Vi er i dialog med producenterne af ventilationsanlæggene og montørerne. Sammen kigger vi på, om man måske skal ændre i standardindstillingerne for nybyggeri, så vi undgår, at anlæggene ventilerer for meget luft ud af boligerne. I den forbindelse kan det også godt være, at der skal justeres i bygningsreglementet, for vi er ikke de eneste, der oplever udfordringer med for lav luftfugtighed i nye bygninger,” siger Bo Michael Neergaard og tilføjer, at den optimale luftfugtighed i en bolig ligger mellem 40-60%.

Lille, let og batteridrevet KAB vil gerne have adgang til flere data om deres boliger, så de kan forbedre indeklimaet og undgå skader. Det kan være data om luftfugtigheden, men det kan også være data om temperaturen og CO2-niveauerne i boligerne. Her har Brunata et bredt udvalg af sensorer, der kan indsamle de ønskede data. “Vi valgte Brunatas indeklimasensorer, fordi de fylder meget lidt, er batteridrevne og forholdsvis nemme at installere. Sensorerne kan give os et bedre overblik over, i hvilke rum luftfugtigheden er lavest, så vi kan fokusere der. Derudover bruger vi også sensorerne til at opdage eventuelle fugtproblemer. På grund af sensorernes

Med adgang til data kan indeklimaet forbedres, og skader kan undgås.

176

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Målet er intelligent bygningsdrift I første omgang kører KAB en række forsøg i nogle ledige lejligheder for at blive klogere på udfordringer med luftfugtighed, rumtemperaturer og CO2-niveauer. “Data fra lejlighederne bliver opsamlet i Brunata Online, hvorfra vi kan bearbejde data og gøre dem operationelle. I en bygning eller på tværs af en bygningsportefølje kan vi trække statistikker, lave grafer, opsætte alarmer, udsende notifikationer til det tekniske personale og meget mere. Vores fokus er at skabe et så godt indeklima for beboerne som muligt og samtidig opnå en mere intelligent bygningsdrift med lave omkostninger,” siger Bo Michael Neergaard. Her spiller den generelle digitalisering af facility management en stor rolle. Tidligere kunne vi ikke se det, hvis en beboer eksempelvis slukkede for lejlighedens ventilationsanlæg. Det fangede vi først, når vi én gang om året skiftede filter på anlægget. Men i dag kan vi via Brunatas indeklimamålere med det samme se, om anlægget fungerer optimalt eller ej. Med

mængden af data, sensorer og alarmer har vi fået mange flere værktøjer til at undgå skader på vores ejendomme langt hutigere, end det var muligt før. Det har stor værdi for vores ejendommes økonomi,” slutter Bo Michael Neergaard. Læs mere på www.brunata.dk

Indeklima • Lave indetemperaturer og høj luftfugtighed øger kondensen på indendørs overflader, hvilket skaber perfekte vækstbetingelser for skimmelsvamp. Skimmelsvamp kan give helbredsproblemer såsom allergiske reaktioner, hovedpine og træthed. Derudover kan skimmelsvamp også have store konsekvenser rent økonomisk i forbindelse med udbedring af bygningsskader.

indeklima, isolering & ventilation

størrelse kan vi placere dem der, hvor installationerne ligger, og fordi sensorerne er batteridrevne, behøver vi ikke trække ledninger, hvilket er dyrt, besværligt og ser grimt ud,” siger Bo Michael Neergaard. “Vi har eksempelvis placeret indeklimasensorer i nogle af vores skakte. Nede i bunden af en skakt er der sjældent plant, så hvis der ligger vand, ligger det ujævnt fordelt. Derfor kan det tage lang tid for andre fugtalarmer at registrere direkte vandpåvirkning, men de her alarmer reagerer på luftfugtighed, og derfor får vi hurtigt besked, hvis vi har et fugtproblem i en skakt.”

• For lav luftfugtighed i en bolig giver gener såsom tør hud, tørre øjne og tørre slimhinder og kan derudover resultere i skader på blandt andet træ- og gipsmaterialer. • Den optimale luftfugtighed i en bolig ligger på 40-60%.

Indeklimasensorer • Brunatas indeklimasensorer måler temperaturen og den relative luftfugtighed i et rum. Ud fra en række selvvalgte kriterier opsætter man en alarm i Brunata Online og vælger, hvem der skal have en notifikation, hvis grænseværdierne overskrides. • Sensorerne er trådløse, batteridrevne og diskrete. • Brunatas sensorer og målere er en del af Brunata Smart Building - et løsningsdesign skræddersyet til fremtidens intelligente bygningsdrift.

Indeklima, isolering & ventilation

177

advertorial

Vinduesglas er grønt guld:

De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale Håndværkerne var straks - i klimaets og de kommende generationers tjeneste - med på at ændre arbejdsrutiner for at få Fra glas til uld-projektet til at lykkes.

178

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

downcycling. Det er netop, hvad andelsforeningen AB Trekanten gjorde, da de deltog i recirkuleringsprojektet Fra glas til uld, hvor foreningens gamle vinduesglas blev forvandlet til isoleringsmaterialet glasuld. Af Charlotte Daugbjerg Sørensen journalist

a beboerne i andelsforeningen AB Trekanten ved Søerne i det centrale København stod foran et større renoveringsprojekt i 2021, gav de samtidigt grønt lys til at medvirke i recirkuleringsprojektet Fra glas til uld. Vinduesglasset fra 800 gamle vinduer i ejendommen blev dermed del af et cirkulært produktions set-up, der har forvandlet det gamle vinduesglas til glasuld med høj isoleringsevne. Recirkuleringsprojektet har udmøntet sig i nyt glasuld nok til at efterisolere mere end 2.700 kvadratmeter gavl. Med projektet har entreprenørvirksomheden Byens Tag & Facade samtidigt erfaret, at den bæredygtige omstilling af

byggeriet sagtens kan fungere i praksis på en travl byggeplads - uden at give forsinkelser eller ekstra omkostninger i det samlede renoveringsbudget. Selve metoden, logistikken og produktionsapparatet bag Fra glas til uld-projektet er udviklet af Saint-Gobain Isover i Vamdrup ved Kolding - en glasuldsfabrik, som producerer glasuld med op til 75 procent genbrugsglas.

indeklima, isolering & ventilation

Grøn omstilling handler om at prioritere upcycling i stedet for

Ansvar for at finde grønne løsninger “Fra glas til uld-modellen gør det muligt for os at give op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer nyt liv i form af glasuld. Vi er en del af en branche, der bruger mange ressourcer samtidigt med en stadigt større knaphed på klodens naturlige ressourcer, og derfor har vi et ansvar for at være med til at finde løsninger på mere grønt og bæredygtigt byggeri. En af de løsninger er at arbejde strategisk med at genanvende gamle

“De gamle arbejdsrutiner med at smide vinduerne i en container blev hurtigt omsat til en ny og lige så hurtig rutine med at sætte vinduerne på paller klar til afhentning.”

Indeklima, isolering & ventilation

179

“Vinduesglasset fra Andelsforeningen AB Trekanten ved Søerne giver ca. 11 tons brugbart genbrugsglas, som derefter forvandles til så meget glasuld, at der er nok til at efterisolere mere end 2.700 m2 gavl.”

materialer som fx vinduesglas og gamle tagsten,” forklarer Mathilde Møller, fhv. konsulent for Mennesker og Bæredygtighed hos Byens Tag & Facade. Byens Tag & Facade er specialister i at renovere ældre og historiske bygninger og ejendomme og vandt, sammen med Gaihede Arkitekter, renoveringsopgaven for AB Trekanten ved Søerne, der bl.a. indebar facaderenovering og udskiftning af hundredvis af vinduer. Projektet var som skabt til at afprøve Fra glas til uld-metoden på et større projekt efter, at Byens Tag & Facade med succes havde testet metoden til recirkulering af vinduesglas på to mindre projekter. Fin-sortering på stedet “Vi har længe undret og ærgret os over, at gamle vinduer havner på genbrugscentralen, hvor de sandsynligvis bliver downcyclet til for eksempel asfalt eller

Fakta Et vindue bliver til 5 m2 glasuld. 100 vinduer bliver til 500 m2 glasuld og skåner miljøet for CO2.

180

ender på deponi. Fra glas til uld-metoden matcher vores ambitioner om at være en grøn og bæredygtig virksomhed, der lever op til FNs verdensmål og regeringens klimamål, og derfor valgte vi at spørge andelsforeningens bestyrelse, om vi måtte prøve det af på deres renoveringsprojekt. Til alt held var de straks med på idéen,” fortæller byggeleder hos Byens Tag & Facade, Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Helt konkret betyder Fra glas til uld og partnerskabet mellem Byens Tag & Facade og Saint-Gobain Isover, at vinduerne ikke bliver blandet sammen med det øvrige renoveringsaffald. I stedet køres til sortering på nærmeste ressourcecenter. Her skilles glasset fra trærammerne, der også kan gøre gavn som for eksempel biobrændsel. Derefter bliver det rene glas kørt til Isovers glasuldsfabrik i Vamdrup, hvor det indgår i et cirkulært produktions set-up, der forvandler vinduesglasset til glasuld. Pæn gevinst på klimakontoen Selv om der er et CO2-aftryk forbundet med transporten, så er den CO2- og klimamæssige gevinst til at tage og føle på. Vinduesglasset fra Andelsforeningen

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

indeklima, isolering & ventilation Da beboerne hørte om projektet Fra glas til uld, så de fordelene ved at genbruge deres gamle vinduer og give dem et nyt liv.

AB Trekanten ved Søerne giver ca. 11 tons brugbart genbrugsglas, som derefter forvandles til så meget glasuld, at der er nok til at efterisolere mere end 2.700 kvadratmeter gavl. Projektet leder til en CO2 besparelse på ca. 2.400 kg CO2. Alternative arbejdsmetoder giver succes Det lyder måske besværligt at lave affaldssortering på stedet i stedet for at

blande alt affald i den samme container. Andelsforeningens gård var da også - som det er tilfældet i mange boligkarréer i de større byer - for lille til at opstille en separat container til indsamling af vinduerne. Derfor måtte Byens Tag & Facade tænke ud af boksen inden projektets opstart. Løsningen blev at sætte de gamle vinduer på de paller, som de nye vinduer var ankommet på, hvilket hverken kostede ekstra tid eller penge. Næste udfordring

Indeklima, isolering & ventilation

181

var at få håndværkerne til at ændre de traditionelle arbejdsmetoder for at få projektets logistikdel til at lykkes, men det krævede ifølge Rasmus Dalberg Skjoldbanke ikke mere end en relativt kort dialog med håndværkerne. Stil større krav til bæredygtighed “Håndværkerne var ligesom beboerne hurtigt med på idéen, ikke mindst fordi det er en helt konkret måde at være med til at mindske byggebranchens klimamæssige aftryk - af hensyn til både

182

klimaet og til vores børn og børnebørn. De gamle arbejdsrutiner med at smide vinduerne i en container blev hurtigt omsat til en ny og lige så hurtig rutine med at sætte vinduerne på paller klar til afhentning. Det er helt klart en metode, vi vil genbruge på kommende projekter,” forklarer Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Han fortæller, at der ud over den miljømæssige gevinst også er en konkurrencemæssig fordel ved at finsortere genanvendelige byggematerialer og få dem omsat til for eksempel isolerings-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

materiale eller andre byggematerialer. “Vi bliver i stigende grad målt på bæredygtighed, og det gælder både i social, økonomisk og miljømæssig forstand. Det giver point, når vi deltager i udbud eller i tilbudsfasen til for eksempel offentlige virksomheder, kommuner, ejerforeninger, boligforeninger og kirker. Så det kan sagtens betale sig at bidrage til langt flere bæredygtige løsninger i branchen,” fortæller Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Han mener dog også, at den smertefri omstilling til recirkulering af gamle ruder i stedet for downcycling peger på mulighederne for klare krav til bæredygtighed i langt flere af bygherrernes udbud - på større såvel som mindre projekter. “Der er generelt for få entreprenører, der arbejder strategisk med genanvendelse af gamle byggematerialer. Jeg tror ikke, at det er manglende lyst eller evner, men i en travl hverdag tænker de fleste ikke over det. Branchen kan sagtens finde løsningerne - men der er nødt til at være fælles spilleregler, så alle tvinges til at gøre sig overvejelserne om, hvordan de vil håndtere det,” siger Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Læs mere på www.saint-gobain.dk

Ofte bliver vinduer fra renoveringsprojekter downcyclet. Det sker, hvis de bliver knust som vinduer med glas og ramme og ender som materiale til anlægsarbejde. Men byggematerialet glas kan genanvendes med store klima- og miljøgevinster.

indeklima, isolering & ventilation

“Fra glas til uld-modellen gør det muligt for os at give op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer nyt liv i form af glasuld.”

Sådan gør I, hvis jeres boligforening ønsker at recycle vinduerne fra et renoveringsprojekt: 1. K ontakt Saint-Gobain Isover for at lave en aftale om et forløb, som passer til jeres byggeproces samt få hjælp til udbudsbeskrivelsen, så I sikrer, at glasruden genanvendes. 2. B ygherren undersøger vinduesrammerne for eventuelle skadelige stoffer, såsom PCB eller blyholdig maling, inden de afmonteres. 3. A fhentning af de gamle vinduer bestilles hos vores samarbejdspartner, som fragter dem til et ressourcecenter i Fredericia. Her renses og findeles glasset, inden det transporteres til Isover fabrikken i Vamdrup. Afslutningsvis modtager jeres boligforeningen et certifikat, som beskriver, hvor meget glas I har afleveret, og hvor meget genanvendelsen har sparet miljøet i CO2.

Indeklima, isolering & ventilation

183

184

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

installationer, vand, varme & el

installationer: vand, varme & el

Nye eller nyligt renoverede installationer giver både større driftsikkerhed og optimering af ressourceforbruget i andelsog ejerboligforeninger. Og så er det godt for miljøet. Installationer: Vand, varme & el

185

advertorial LED-belysning kan skabe større tryghed. Både i forhold til at minimere risikoen for uheld i mørket samt indbrud.

186

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Økonomiske besparelser og øget sikkerhed i boligforeningen

installationer: vand, varme & el

LED - belysning:

I en verden, der konstant udvikler sig, har LED-belysning fundet sin plads som en bæredygtig og økonomisk lyskilde. Det er ikke længere et spørgsmål om hvis, men når al belysning bliver LED-baseret.

“En af de mest overbevisende grunde til at vælge LED-belysning er det økonomiske perspektiv.”

Installationer: Vand, varme & el

187

Af Kenneth Ejsenhardt El-installatør PH-EL & Sikring

åske er belysningen i ejendommen ikke noget, man som bestyrelse eller beboer går og tænker over hver eneste dag. Men belysning i både gården, fællesvaskeriet, opgange og øvrige fælles faciliteter kan have stor betydning for ens færden i og omkring ejendommen. Og så er der tilmed penge at spare. Økonomiske fordele En af de mest overbevisende grunde til at vælge LED-belysning er det økonomiske perspektiv. Ved at erstatte ældre belysningskilder med LED i boligforeninger kan I typisk opnå besparelser på mellem 70-90% på elregningen. LED er nemlig utrolig energieffektivt og denne type belysning bruger betydeligt mindre strøm sammenlignet med traditionelle belysningskilder som glødepærer og halogenpærer. Derudover har LED en lang levetid, hvilket resulterer i lavere udgifter til vedligeholdelse og udskiftning. Det

betyder mindre besvær med at udskifte pærer, hvilket er en fordel både økonomisk og praktisk. Det miljøvenlige valg I en tid, hvor langt de fleste har interesse i at spare på energien og dermed reducere CO2-udledningen, er etablering af LED-belysning et rigtig godt sted at starte. Traditionelle pærer, som f.eks. glødepærer, genererer en betydelig mængde varmeenergi som spildvarme, hvilket er en form for energispild. I modsætning hertil konverterer LED-lys næsten al den elektriske energi til synligt lys med minimal varmeafgivelse. Dette resulterer i mindre energiforbrug og dermed en mindre belastning på miljøet. Derudover indeholder LED-pærer ingen farlige kemikalier som kviksølv, som findes i nogle traditionelle lyskilder, hvilket gør bortskaffelse af brugte LEDpærer langt mere miljøvenligt. Forbedret sikkerhed Sikkerhed bør altid være en prioritet for boligforeninger, så beboere kan færdes trygt i og omkring ejendommen. Her kan LED-belysning bidrage til at øge sikkerheden. Med LED-belysning kan I redu-

“Med LED-belysning kan I reducere mørke hjørner og områder omkring ejendommen, hvilket i høj grad mindsker risikoen for indbrud og tyveri.” 188

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock.

cere mørke hjørner og områder omkring ejendommen, hvilket i høj grad mindsker risikoen for indbrud og tyveri. Har I sikkerhedskameraer, så fungerer disse også bedre under klart og naturligt LED-lys. Lyset fra LED-pærer er kendt for at være skarpere og mere naturligt i farven sammenlignet med traditionelle lyskilder. Dette forbedrer synligheden, hvilket er af-

Skræddersyede løsninger En af de mest spændende aspekter ved LED-belysning er dens alsidighed. LEDpærer kan justeres til forskellige farvetemperaturer, hvilket betyder, at I kan skabe det ønskede lysmiljø for jeres boligforening. Fra varm hvid belysning, der giver hyggelig atmosfære, til kold hvid belysning, der er ideel til arbejdsområder og fællesområder, har I fuld kontrol over belysningen. Behovet vil være forskelligt fra forening til forening, og derfor er det vigtigt at samarbejde med en leverandør, der kan skræddersy løsningen til netop jer, for at I kan opnå både økonomiske samt miljø- og sikkerhedsmæssige fordele ved LED-belysning. Læs mere på www.ph-el.dk

installationer: vand, varme & el

“LED-lys konverterer næsten al den elektriske energi til synligt lys med minimal varmeafgivelse.”

gørende for at minimere risikoen for uheld, både indenfor og udenfor ejendommene.

Installationer: Vand, varme & el

189

Foto: iStock

I den ældre bygningsmasse er kælderydervægge og -gulve som regel uisoleret. Det giver et koldt indeklima, stort energitab og høj fugtbelastning, men der er flere løsninger, som kan bidrage til en mere tør og ikke mindst brugbar kælder.

kælder, fugt & skimmelsvamp

Kælder, fugt & skimmelsvamp

191

advertorial

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge Tørring af tøj kan gøres hurtigere og langt mere klimavenligt med affutgning i forhold til opvarmning. Affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler, og opvarmning kan dermed helt undværes. Af Hans-Henrik Thomsen Senior Area Sales Manager munters a/s

Affugtning i stedet for opvarmning kan spare mange penge Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling. Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring. Ved at installere sorptionsaffugtning i

tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme, og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum. Hvordan fungerer det? Metoden skaber den tilstand, som vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring. Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet - affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

192

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

• Store energibesparelser i forhold til opvarmning. • Meget kort tørretid. • Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper.

“Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum.”

kælder, fugt & skimmelsvamp

Fordelene ved et affugtet tørrerum

• Forhindrer mug og skimmel. • Automatisk start/stop. • Nem installation. • Nem vedligeholdelse. Se mere på www.munters.dk/toerrerum

tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.

omkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj. Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. “gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energi-

Færdig løsning Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol. Munters kan også levere systemer til ophængning af tøjet. Med affugterne kan også leveres de nødvendige kanaldele til montagen, ligesom der kan sørges for opstart og indregulering af hele systemet. Læs mere på www.munters.dk

Kælder, fugt & skimmelsvamp

193

advertorial

Forebyg oversvømmelse med en

brøndalarm Få styr på brøndene i jeres boligforening, så I vil blive alarmeret via sms og e-mail med det samme i tilfælde af vandstigninger, pumpestop eller strømsvigt.

Af Ulrich Grøn

direktør, Legtech

ed flere og flere skybrud herhjemme kan mange brøndpumper ikke følge med de store mængder vand. Andre gange skyldes en stigende vandstand i brønden, at der er opstået en fejl i pumpen eller et strømsvigt, som man ofte først vil opdage, når uheldet er sket, og brønden er oversvømmet. Når vandstanden stiger over et vist niveau i brønden, sikrer brøndalarmen, at der sendes besked ud til viceværten eller en anden person, der er tilknyttet ejendommen, i tide.

En sikring ved skybrud - ikke en skybrudssikring Klimaforandringerne bringer mere ekstremt vejr med sig til Danmark, hvilket betyder, at vi kan forvente flere oversvømmelser som følge af skybrud, stigende grundvand og ekstreme vandstande i vandløb og søer. En brøndalarm er ikke et alternativ til en skybrudssikring, da de fleste brønde fyldes op ved skybrud uanset. Men med flere og større skybrud er der en øget risiko for, at der f.eks. sker et uheld med pumpen, eller at en kloak bliver tilstoppet, og her kan en brøndalarm overvåge, hvad der sker under brønddækslet. Få hurtigt besked ved vand i kælderen Skulle uheldet være ude, og der kommer vand ind i kælderen som følge af et

Fra Brønd Alarm til Web cloud server

194

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

skybrud, er det vigtigt, at man reagerer hurtigt. Med en vandsensor placeret inde på kældergulvet kan man hurtigt registrere meget små mængder vand - helt ned til 1-2 mm. Så snart sensoren registrerer dette, alarmeres der via sms og e-mail, så man i boligforeningen kan nå at handle, inden der sker store skader. Dette gælder især i rum, der ikke bliver brugt så meget eller andre steder som f.eks. elevatorskakte, hvor man sjældent ville opdage uheldet i tide. Et andet sted, hvor man med fordel kan have en sikring på gulvet, er i vaskerummet. Ved at sætte en vandsensor op vil den registrere, hvis der er et afløb, der bliver tilstoppet og flyder over, eller der er et utæt vandrør. Styr på jeres brøndalarmer 24/7 Når først montøren har sat brønddækslet

kælder, fugt & skimmelsvamp

på, er det svært at gå og holde øje med brøndalarmen i hverdagen. Derfor er alarmen koblet til en web cloud server, som alarmen sender data til, og på den måde kan man sikre sig, at den virker og er online. Brøndalarmerne kommunikerer via mobilnettet, og det kan derfor ske, at den mister mobildækningen på grund af vand eller dårlig dækning i området. I tilfælde af, at alarmen af den ene eller anden årsag ikke er online længere, vil viceværten eller den ansvarshavende få besked. Hvis man i boligforeningen har flere brøndalarmer monteret, kan man via et login selv se data for alarmerne. På den måde får man som boligforening et godt overblik over præcist, hvor alarmerne er placeret på danmarkskortet, og hvornår de sidst har sendt data. Man får også på denne måde mulighed for selv at overvåge alarmerne og sikre sig, at de stadig virker og er intakte. Med brøndalarmer får både beboere og bestyrelse en større tryghed, hvis uheldet skulle være ude, da man kan nå at gribe ind, inden skaden får store konsekvenser for ejendommen og økonomien i boligforeningen. Læs mere på www.legtech.dk

Alle brøndalarmer kommunikerer op til en web cloud platform. Herfra kan foreningen hele tiden følge med i status, placering og tilstand.

Kælder, fugt & skimmelsvamp

195

Foto: iStock

196

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre Det er slut med systemnøgler og omstilling af låse, når en enkelt nøgle mistes. Avancerede adgangssystemer er en hjælp for beboerne og er tilgængelige for alle typer boligforeninger. Låse, adgangskontrol & døre

197

advertorial

Fremtidens dørtelefonanlæg desi g n e t t i l k u n d e r n e Dørtelefonanlægget har udviklet sig fra en simpel ringeklokke til komplekse systemer, der er designet til at forbedre sikkerheden, bekvemmeligheden og effektiviteten i vores hjem.

Af Julie Albertsen Adm. direktør Videx Danmark

ørtelefonanlægget har gennemgået en bemærkelsesværdig transformation i de seneste år, og den teknologi, vi bruger til at kommunikere og administrere adgang til vores hjem og virksomheder, bliver stadig mere avanceret. Dagens dør-telefonanlæg er ikke kun en enkel måde at besvare døren på, men også et vigtigt værktøj til at forbedre sikkerheden, bekvemmeligheden og fleksibiliteten i vores daglige liv. Fremtidens dørtelefonanlæg er ikke kun designet med teknologi i tankerne, men også med kunderne i centrum. IP-teknologi i boligforeningerne: Fremtiden flytter ind I dagens digitale tidsalder er boligforeningerne i konstant udvikling for at

198

imødekomme beboernes behov og forventninger. En af de mest banebrydende teknologier, der har indflydelse på boligforeningerne, er IP-teknologi. IP-teknologi åbner dørene til en verden af muligheder for boligforeningerne ved at forbedre kommunikationen, øge sikkerheden og forøge effektiviteten på utallige måder. Implementering af IP-teknologi i en boligforening For at implementere IP-teknologi effektivt i en boligforening er det vigtigt at udføre en omhyggelig planlægning og samarbejde med professionelle partnere. Dette kan inkludere at vælge den rigtige internetudbyder, installere nødvendig hardware og software, samt uddanne personalet og beboerne i brugen af de nye teknologiske muligheder. Designede dørtelefonløsninger til din ejendom En af de mest bemærkelsesværdige udviklinger inden for dørtelefon-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

“En af de mest banebrydende teknologier, der har indflydelse på boligforeningerne, er IP-teknologi.”

låse, adgangskontrol & døre

anlæg er tilpasningen til specifikke ejendomsbehov. Der tilbydes skræddersyede dørtelefonløsninger, der er designet til at passe perfekt til forskellige typer ejendomme. Uanset om du bor i en moderne lejlighed, et traditionelt hus eller driver en virksomhed, er der en dørtelefonløsning, der passer til dig. For boligforeningerne betyder dette, at de kan vælge en dørtelefon, der passer til deres arkitektoniske stil og æstetik. De kan vælge mellem en bred vifte af designs og farver for at sikre, at dørtelefonen ikke kun er en funktionel enhed, men også en æstetisk tilføjelse til deres hjem og indgangsparti. For virksomhedsejere betyder dette, at de kan implementere dørtelefonløsninger, der er skræddersyede til deres forretning. Dette kan omfatte funktioner som adgangskontrol, eller integration med eksisterende systemer. De kan have en dørtelefonløsning, der passer til deres unikke forretningsbehov og sikrer, at deres ejendom forbliver sikker og effektiv. Den ultimative løsning IP-teknologi repræsenterer en spændende mulighed for boligforeninger i dagens digitale verden. Det kan skabe et moderne boligmiljø for beboerne. Ved at investere i IPteknologi kan boligforeninger drage fordel af de mange muligheder, det bringer med sig, og være godt rustet til fremtiden. Læs mere på www.videx.dk

Låse, adgangskontrol & døre

199

advertorial

Hvo r da n væ lg er d u

den rigtige sikkerhedsløsning? Der findes mange muligheder og systemer at vælge imellem til at sikre boligforeninger. Få her et overblik over fordelene ved mekanisk-, digitalt låsesystem og adgangskontrol. 200

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

låse, adgangskontrol & døre

“Alle behov er forskellige, og derfor er det vigtigt, at den løsning, du vælger, kan skræddersys til dine behov.”

HVAD ER FORDELENE VED ET MEKANISK LÅSESYSTEM? af Ulrik Mak Sales Manager, ASSA ABLOY Opening Solutions

Hold styr på udlån af nøgler med software Det er vigtigt, at der er god kontrol over nøgler, som er udlånt. Ved at anvende

et softwareprogram til styring af nøgler, kan der opretholdes kontrol over det antal nøgler, der er udleveret - og til hvem, samt hvornår nøglen skal afleveres retur. Det er smart, når det kommer til midlertidigt udlån af nøgler til f.eks. håndværker og rengøring. Du får en alarm, når nøglen skal afleveres tilbage igen, og du slipper

Låse, adgangskontrol & døre

201

for tidskrævende manuelt administrationsarbejde og omkostninger. Du får flere niveauer af sikkerhed til hver enkelt beboer I nogle ejendomme kan det være nødvendigt at sikre nogle områder og lokaler bedre end andre, så ikke alle beboere har adgang overalt. Med et mekanisk låsesystem kan flere forskellige nøgler passe ind i den samme låsecylinder. Derved er det muligt at bestemme, hvilke nøgler og beboere der skal have adgang til hver enkelt dør i bygningen. På denne måde kan du altså give forskellige adgangsniveauer til beboerne. Hver bruger får altså én nøgle, som kan åbne alle de døre, de skal have adgang til. Du sikrer dig mod kopiering af nøglerne Med et patenteret låsesystem er nøglerne sikret mod kopiering. Ellers kan du nemt miste kontrollen over hvem, der har adgang til bygningen. Nøglerne til dit mekaniske låsesystem kan derfor kun kopieres hos godkendte forhand-

Digitalt og bæredygtigt låsesystem Med låsesystemet PULSE er boligforeningen uafhængig af en låsesmed til omkodning af nøgler og lås. Det kan administrator selv gøre via softwaren på få sekunder. • Uden batterier og kabler

lere. På denne måde har du fuld kontrol over, hvor mange nøgler, der er i omløb. Effektivt med bore- og dirkesikring Et låsesystem skal gøre det så svært som muligt for tyven at komme ind. En låsecylinder, der har bore- og dirkesikring, er effektiv indbrudssikring, da låsecylinderen ikke kan dirkes eller bores ud. “Låsesystemet kan designes præcis efter boligforeningens sikringsbehov. Uanset om der ønskes et låsesystem til en mindre ejendom eller stort boligområde kan låsesystemet skræddersyes, så det imødekommer boligforeningens sikringskrav og adgangsbehov,” fortæller Carsten Østergaard, Key Account Manager, ASSA ABLOY Opening Solutions.

Adgangskontrol SMARTair giver brugervenlig adgangskontrol til ethvert behov • Omkostningseffektivt - Driften er billig

• Vinder af Byggeriets Energi pris 2022

• Uafhængig af låsesmed - simpelt og enkelt for vicevært at servicere systemet, kodebrikker om, skifte batteri m.m.

• Har EPD (miljø-produktdeklaration)

• Muligt med hændelseslog

• PULSE cylinderne passer på bestående døre og låsekasser

202

“Med et adgangskontrolsystem slipper du for tidskrævende administration.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

låse, adgangskontrol & døre

HVAD ER FORDELENE VED ET DIGITALT LÅSESYSTEM Mistede nøgler udgør ikke længere nogen sikkerhedsrisiko Tabte nøgler kan enkelt og omgående kodes ud af systemet. Dette betyder, at nøglen kan sættes i låsen, men den kan ikke drejes og låse døren op, fordi elektronikken i nøglen blokerer. På den måde er det ikke nødvendigt at udskifte låsecylindrene eller lægge dem om, hvis en nøgle mistes. På samme måde opdateres en beboers adgangsrettigheder, når denne flytter. Nem installation og omkostningseffektiv løsning Digitale låsesystemer uden kabler gør installationen både nemmere, hurtigere og billigere end at installere et komplet kabelført adgangskontrolsystem. Digitale låsesystemer uden kabler kan nemt flyttes fra en dør til en anden uden at lave ændringer på døren,

da det kun er cylinderen, der udskiftes. Hændelseslog gemmer alle aktiviteter fra både nøgler og cylindre I softwaren, så det er muligt at få et overblik over tidligere hændelser for både nøgler og cylindre. Så har du mulighed for at se, hvem der har været hvor. Du sparer tid på nøgleadministration Fleksibelt og brugervenligt software forenkler den daglige administration af adgangsrettigheder og gør det enkelt for dig at administrere systemet. Du kan styre det hele via computeren. “Kort sagt så er fordelene helt klart, at det let at erstatte en mistet nøgle og ændre rettigheder på nøglen. Ind- og udlevering af nøgler sker gennem softwaren, så beboerne registreres digitalt,” fortæller Tonny Bormeth, Product Marketing Manager ARX & Technical Sales CLIQ & PULSE, ASSA ABLOY Opening Solutions.

Låse, adgangskontrol & døre

203

HVAD ER FORDELENE MED ADGANGSKONTROL? Sammenlignet med traditionelle mekaniske nøgler er adgangskontrolsystemer nemmere at administrere og tilbyder større sikkerhed og kontrol over, hvilke beboere der har adgang til hvor. Dermed bliver det nemt og sikkert for beboerne at bevæge sig rundt til alle fællesarealerne.

Slip for administrationen af nøgler Du behøver ikke at udskifte hele låsesystemet pga. mistede nøgler. Beboeren kan have adgang via sin mobil eller via en nøglebrik. Mister en beboer sin brik, kan du hurtigt kode den ud af systemet. Når en beboer flytter fra bygningen, skal du blot annullere beboerens brik.

Se hvem der kommer og går Adgangskontrol gør det nemt for dig at få et overblik over, hvem der kommer og går, og hvornår de gør det. Du slipper for ubudne gæster, fordi kun autoriserede personer har adgang.

Nemt og brugervenligt at administrere Med et adgangskontrolsystem slipper du for tidskrævende administration ved udog indlevering af nøgler, samt omkostningen ved tab af en beboers nøgle.

Begræns adgang til bestemte områder Du kan begrænse adgangen til visse områder. Du kan enkelt give udvalgte personer ret til at åbne specifikke døre i specifikke tidsrum. Adgang til fælleslokaler, vaskerum, cykelrum, kælderrum, elevatorer eller parkeringskældre bliver nemmere at administrere med adgangskontrol.

Mekanisk låsesystem Når flere brugere skal have adgang til en bygning, er det en stor fordel at anvende Triton låsesystem, hvor flere forskellige nøgler passer i den samme låsecylinder. • Administrer udlån af nøgler med software • Enkelt og pålideligt system • Lavere omkostning at få installeret et mekanisk låsesystem

204

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Låsesystemer og adgangskontrol kan kombineres for at opnå en skræddersyet løsning til boligforeningen. Det låsesystem og/eller adgangskontrol, du vælger, kan designes præcis efter boligforeningens sikringsbehov. Uanset om der ønskes et system til en mindre boligforening eller en større boligforening med flere lokationer, kan systemet tilpasses, så det imødekommer jeres sikringskrav og behov. Alle behov er forskellige, og derfor er det vigtigt, at den løsning, du vælger, kan skræddersys til dine behov. Med en kombination af både låsesystem

og adgangskontrol skaber du et trygt og sikkert boligmiljø. “Det giver rigtig god mening at lave en balanceret løsning mellem adgangskontrol og et mekanisk låsesystem. De døre, hvor der ikke er så meget trafik, og hvor det ikke er nødvendigt at vide, hvem der er gået ind og ud ad dørene, der kan du godt sætte en mekanisk lås på døren i stedet for at bruge en elektronisk løsning, der er dyrere,” fortæller Tonny Bormeth, Product Marketing Manager ARX & Technical Sales CLIQ & PULSE, ASSA ABLOY Opening Solutions. Læs mere på www.assaabloy.dk

låse, adgangskontrol & døre

KOMBINATION AF LÅSESYSTEM OG ADGANGSKONTROL

“Det er vigtigt, at der er god kontrol over nøgler, som er udlånt.”

Låse, adgangskontrol & døre

205

advertorial

Ø get sik k e rh e d o g tryg he d m e d

avanceret dørteknik og adgangskontrol Sikkerhed og tryghed er essentielle elementer i enhver boligforening, og det er elementer, der i høj grad afhænger af ejendommens adgangskontrol og dørteknik.

“Utilstrækkelig adgangskontrol og dørteknik kan føre til uønsket indtrængen.”

206

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

låse, adgangskontrol & døre

“I en boligforening er sikkerhed og tryghed altafgørende.”

Låse, adgangskontrol & døre

207

af Henrik Friis Jensen Indehaver, HF Dør-Teknik

oligforeninger er fællesskaber, hvor mennesker lever side om side. At skabe et sikkert og trygt miljø er afgørende for beboernes trivsel. Utilstrækkelig adgangskontrol og dørteknik kan føre til uønsket indtrængen, hvilket potentielt kan mindske beboernes sikkerhed og komfort. Samtidig kan det skabe mere frihed i beboernes hverdag med moderne adgangskontrolløsninger. Skræddersyet adgangskontrol og dørteknik Ingen boligforeninger er ens, og derfor bør man vælge en leverandør, der skræddersyr

løsninger inden for adgangskontrol og dørteknik til den enkelte boligforenings unikke behov. Adgangen til ejendommen handler om mere end blot en lås og en nøgle. Med den teknologiske udvikling kommer der hele tiden flere og flere muligheder for at optimere beboerne adgang til foreningen, og nye løsninger øger både sikkerheden og tilgængeligheden. Pålidelig og professionel service Når først man har fået etableret den rette løsning inden for adgangskontrol og dørteknik, skal man også sikre den rette vedligeholdelse. Det kan være en stor fordel at samarbejde med pålidelige parterne, der sætter fokus på kvalitet og kundeservice.

Nye løsninger kan være med til at øge både sikkerhed og tilgængelighed for boligforeningens beboere.

208

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

Mange tilbyder endda faste serviceaftaler, der bidrager til, at bestyrelsen ikke skal bekymre sig om noget, fordi leverandøren sikrer, at systemerne fungerer korrekt og opfylder sikkerhedskravene. Enkel betjening og vedligeholdelse Brugervenlighed og nem vedligeholdelse er nøglen til en vellykket implementering af avanceret dørteknik og adgangskontrol. Mange løsninger kan på papiret virke mere og mere avancerede og tekniske, og det kan virke skræmmende for de mindre digitale beboere. Det system man vælger bør derfor være let at betjene for beboere, og vedligeholdelse skal være enkelt og effektivt for at sikre, at alt fungerer optimalt. I en boligforening er sikkerhed og tryghed altafgørende. Investeringen i avanceret dørteknik og adgangskontrol kan være vigtigt for at skabe et sikkert og behageligt miljø for beboerne. Uanset hvilken løsning boligforeningen vælger, bør man prioritere sikkerhed og beboernes trivsel. Ved at samarbejde med erfarne eksperter inden for området kan boligforeninger opnå øget sikkerhed og tryghed for deres beboere. Læs mere på www.hfdør-teknik.dk

• Dørteknik refererer til teknologiske og mekaniske løsninger, der anvendes i døre for at forbedre deres funktion og sikkerhed. Det omfatter alt fra opgangsdøre til sikkerhedsdøre. Dørteknik spiller en vigtig rolle i at opretholde sikkerhed, funktionalitet og komfort i bygninger og er afgørende for at sikre, at døre kan betjenes på en pålidelig og effektiv måde.

låse, adgangskontrol & døre

“Adgangen til ejendommen handler om mere end blot en lås og en nøgle.”

Hvilke områder bør man sætte fokus på?

• Moderne adgangskontrolsystemer giver mulighed for præcis styring af adgang til ejendommen. Dette øger sikkerheden og giver beboerne ro i sindet. Samtidig kan det skabe øget frihed, hvis beboere kan lukke postbud eller lignende ind fra telefonen, og dermed ikke er bundet til at være hjemme. • Port-automatiksystemer sikrer, at kun autoriserede personer har adgang til ejendommen. De kan tilpasses forskellige behov og understøtter en effektiv styring af adgang.

Låse, adgangskontrol & døre

209

advertorial

“I dag leveres næsten alle dørautomatikker fx med sikkerhedssensorer, så døren selv stopper, hvis der er forhindringer i vejen.”

210

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

En hjælp til dig, der har hænderne fulde

låse, adgangskontrol & døre

Auto m at i s k å b n i n g a f d ø r e

Langt de fleste gadedøre og porte i beboelsesejendomme er udstyret med dørlukkere, så de selv kan lukke, men det er de færreste af disse døre, der også selv kan åbne - sådan behøver det faktisk ikke at være.

Låse, adgangskontrol & døre

211

af Gert Mejlshede Salgschef Mejlshede Låse A/S

u kender det fra supermarkeder, lufthavne, hospitaler osv. De automatiske døre, som åbner, når du nærmer dig, er både smarte, bekvemme og hygiejniske, og så er de oplagte, når der er tale om tunge døre, der kræver mange kræfter at åbne. Det samme gælder døre og porte, der ofte benyttes af ældre eller personer med funktionsnedsættelser samt cyklister, personer med barnevogne, chauffører med pallevogne og generelt bare mennesker med hænderne fulde. Derfor oplever vi, at flere og flere beboelsesejendomme og gårdlaug får installeret dørautomatik som en kærkommen komfort til deres beboere og brugere af ejendommen. Flere muligheder for betjening Men hvordan fungerer dørautomatik i praksis? På traditionelle døre vil man typisk fra ydersiden af døren skulle stikke sin nøgle i en lås, dreje den og skubbe døren op, men med dørautomatik kan

man åbne døren udefra ved hjælp af en nøglekontakt (oftest med samme nøgle som til ejendommens øvrige fællesdøre) eller en kortlæser, som begge ofte sidder på væggen ved siden af døren, evt. sammen med et dørtelefonsystem. Fra dørens indvendige side er der flere muligheder for betjening. Det kan blot være endnu en nøglekontakt, men det kan også sagtens være, en åbningskontakt, radar eller anden form for berøringsfri åbning. Hvordan døråbningen skal aktiveres, afhænger nemlig af placeringen af døren og den ønskede funktion. F.eks. vil man i mange ejendomme gerne sikre sig, at der skal en bevidst handling til at åbne en port, så den ikke åbner, når legende børn blot løber forbi uden intention om at åbne den. Vedligehold af automatiske døre Og netop sikkerheden er væsentlig, og som med al anden elektronik skal dørautomatik vedligeholdes. Da dørautomatik i forvejen typisk installeres på døre med megen trafik, giver det god mening at tegne en servicekontrakt i forbindelse med installationen, så det automatiske dørmiljø får de bedste muligheder for at fungere korrekt.

“Flere og flere beboelsesejendomme og gårdlaug får installeret dørautomatik som en kærkommen komfort til deres beboere og brugere af ejendommen.”

212

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

bestyrelsesarbejde Derudover kræver dørautomatik yderligere udstyr på døren, som skal tale sammen med det eksisterende, og automatik på døre skal også opfylde EU’s maskindirektiv, hvilket indebærer jævnlig sikkerhedskontrol. I praksis betyder det et årligt servicebesøg for normale døre og fire årlige besøg for højrisikodøre, men det er alt sammen noget, som installatøren sørger for via servicekontrakten. En faglært låsesmed er garant for sikkerheden Heldigvis behøver du som ejendom ikke at bekymre dig om maskindirektiver og EU-normer for dørautomatik og aflåsning, for det er den autoriserede installatørs pligt at give dig den rette vejledning. Faglærte låsesmede har dørautomatik som et fast element i deres uddannelse, så det er derfor oplagt at rette henven-

delse til en låsesmed ved installation af automatiske døre - også set i lyset af, at der stort set altid i samme ombæring skal ændres på aflåsningen af den dør, hvorpå automatikken skal installeres. Hele formålet med autorisationen er at sikre, at ingen kommer til skade ved automatiske døråbninger og -lukninger, og de gældende regler og retningslinjer danner baggrund for installatørens vejledning og tilbudte løsning. Det gælder bl.a. i form af klemsikring i bagkanten af døren, og hvornår døren må (og ikke må) ramme personer. I dag leveres næsten alle dørautomatikker fx med sikkerhedssensorer, så døren selv stopper, hvis der er forhindringer i vejen for enten åbning eller lukning. Det kan være en børnehånd i kanten af døren, en langsomtgående Hr. Hansen eller en bil, der kører ud ad porten. Læs mere på www.mejlshede.dk

Låse, adgangskontrol & døre

213

Foto: iStock

214

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Ejendomsvurderinger er i disse år et varmt emne for især andelsboligforeninger, ligesom finansiering af renovering og vedligeholdelse har stor betydning for en forenings økonomi.

Regnskab, økonomi & valuar

regnskab, økonomi & valuar

215

Valuarvurdering af andelsboligforeninger - Hvad bør du vide? Flere og flere andelsboligforeninger vælger valuarvurderinger, når de skal have vurderet deres ejendom. Men hvad indebærer denne proces, og hvordan påvirker den ejendomsværdien?

Af Per-Henrik Schultz-Jensen

Ejendomsmægler og valuar MDE, PH Erhverv

Hvad er en valuarvurdering? En valuarvurdering fastsætter forventet markedsværdi ved ejendomsoverdragelse fra en andelsboligforening til en investor i overensstemmelse med Andelsboligloven §5, stk. 2, litra b og foreningens vedtægter. Den inkluderer en grundig ejendomsbesigtigelse, der dækker alt fra kælder til kvist, herunder gårdarealer. Ejendommens tilstand vurderes i forhold til en vedligeholdelsesplan/tilstandsrapport,

som de fleste foreninger har udarbejdet. Hvis foreningen har foretaget forbedringsarbejder som tag- eller vinduesudskiftning eller opsat altaner, påvirker dette også ejendommens værdiansættelse. Resultatet af besigtigelsen og de oplysninger, der er modtaget fra andelsboligforeningen eller administrator, danner grundlag for en valuarvurdering, der bruges til foreningens årsrapport og fastsættelse af andelskronen. Hvad er det primære formål med vurderingen? Valuarvurderingen sigter mod at vurdere ejendommens værdi til brug i årsrapporten og for fastsættelsen af andelskronen.

“Hvis energimærket er lavere end C, kan det resultere i en nedsættelse af valuarvurderingen.”

216

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Vinduer & facade

217

regnskab, økonomi & valuar

Valuarvurdering sigter mod at vurdere ejendommens værdi til brug i årsrapporten og fastsættelsen af andelskronen.

218

Foto: Mihai Moisa.

Hvor ofte skal vurderinger opdateres? På grund af den skiftende verden og usikkerhed om fremtiden, er regelmæssig værdiansættelse af andelboligforeningens ejendomme afgørende for at opnå et præcist billede af deres værdi, da ejendommen er foreningens mest betydningsfulde aktiv. Som udgangspunkt skal valuarvurderingen fornyes en gang om året. En valuarvurdering udføres af en ejendomsmægler og valuar, der opfylder visse krav, herunder medlemskab af DE (Dansk Ejendomsmæglerforening) og ansvarsfor-

sikring. Der er krav om løbende efteruddannelse for ejendomsmæglere og valuarvurderingspersoner i overensstemmelse med reglerne, der blev indført i juni 2018. Principper for valuarvurderinger Foreninger kan vælge mellem tre værdiansættelsesprincipper: Den offentlige vurdering, anskaffelsessum og valuarvurdering. Valuarvurdering er den mest udbredte, da det anses for at være den mest præcise metode. Den offentlige vurdering blev afskaffet fra den 1. januar 2023, og regeringen fremsatte i august 2022 et lovforslag om ændringer i loven om andelsboligforeninger, men det blev annulleret som følge af, at der blev udskrevet valg i efteråret 2022. Oprindeligt var lovforslaget designet til at forlænge gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 1 til 3 år, hvilket ville have reduceret omkostningerne for små foreninger. Dog var dette ikke i overensstemmelse med regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger, som kræver en årlig værdiansættelse (dagsværdi) af ejendommene til brug for årsrapporten. Der er på nuværende tidspunkt ingen klarhed om, hvornår eller om lovforslaget bliver genfremsat. Læs mere på www.pherhverv.dk

regnskab, økonomi & valuar

Den udføres i overensstemmelse med lovbekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 og anvender det, man kalder en Discounted Cash Flow-model (DCF-analyse), som grundlag. Vurderingen tager også hensyn til oplysninger fra foreningen, herunder regnskab, budget, vedligeholdelsesplan osv., samt eksterne faktorer som områdets beliggenhed, rentesatser, inflation og ejendommens generelle stand. Det er vigtigt at bemærke, at ejendommens energimærke kan påvirke værdiansættelsen. Hvis energimærket er lavere end C, kan det resultere i en nedsættelse af valuarvurderingen, især hvis der kræves investeringer for at forbedre energimærket.

“Foreninger kan vælge mellem tre værdiansættelsesprincipper: den offentlige vurdering, anskaffelsessum og valuarvurdering.

Regnskab, økonomi & valuar

219

220

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

Klimaet og vejret forandrer sig, og derfor er det vigtigt at sikre sig mod skybrud, som kun bliver hyppigere. Der findes flere løsninger, og ofte kan det kombineres med grønne gårdrenoveringer.

skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

Skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

221

advertorial

Udeliv i gårdmiljøer: En kilde til trivsel og fællesskab Gårdhaver og fællesområder er vigtige forbindelsespunkter for beboere. I de grønne oaser trives fællesskabet, og beboerne får mulighed for at nyde naturen.

Af Friedemann Rüter Landskabsarkitekt MDL Danske Ark, Gaardrum.dk

ed den stigende urbanisering er det afgørende at skabe opholdspladser og næroplevelser i gårdmiljøerne for at sikre beboernes trivsel og livskvalitet. Gårdhaver er mere end bare grønne områder mellem bygninger. De er fælles rum, der giver mulighed for rekreation, afslapning og socialt samvær. Giv plads til fællesskabet Gårdhaver kan spille en afgørende rolle i at skabe fællesskabsfølelse og fremme social interaktion blandt beboerne. Gården kan fungere som mødested, hvor man kan lære sine naboer bedre at kende og deltage i forskellige aktiviteter. Ved at indrette opholdspladser som samlingspunkter i gårdmiljøerne kan man skabe en følelse af fællesskab og tilhørsforhold, hvor bl.a. borde, bænke og siddemøbler skaber mulighed for at mødes, snakke og nyde udendørsaktiviteter sammen.

222

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

“En af de største fordele ved gårdhaver er den positive indvirkning på miljøet.”

skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

Mange bruger også gården til at invitere til sammenkomster eller til at fejre store begivenheder, og her er det vigtigt at gårdmiljøets indretning er både praktisk og indbydende at opholde sig i. Større plæner kan bruges til udendørs spil og aktiviteter. Terrasser og opholdspladser kan være samlingspunkt med langborde til fællesspisning. På denne måde kan gården skabe en god ramme for at tilbringe tid sammen og skabe gode minder.

Monier, Gl. Dansk, rød. Skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

223

Man kan med fordel inddrage beboerne i udviklingen og vedligeholdelsen af gårdmiljøet. I de sidste år er der f.eks. kommet fokus på madproduktion i byerne - “urban gardening”. Hvis der er interesse fra beboerne, kan man skabe en lille køkkenhave, hvor der kan dyrkes grøntsager, urter eller endda frugttræer, enten i bede eller i krukker og plantekasser. Ved at skabe mulighed for fælles havearbejde og vedligeholdelse kan beboerne føle ejerskab over området og være stolte af deres bidrag til at gøre det til et attraktivt og funktionelt sted. Dette kan også skabe et stærkere sammenhold og gensidig respekt mellem beboerne.

224

Natur og sundhed Blomsterbede, græsplæner, små haver, vandelementer og legepladser kan skabe næroplevelser i gårdmiljøet, der giver beboerne mulighed for at komme i kontakt med naturen og nyde godt af dens helbredsmæssige fordele. Grønne områder og naturlige elementer er blandt andet forbundet med reduceret stress, forbedret mental sundhed og øget fysisk aktivitet, hvilket giver beboerne bedre livskvalitet og øget velvære. Endnu en væsentlig fordel ved et attraktivt udemiljø er indvirkningen på børns trivsel. I en tid, hvor digitale enheder og indendørsaktiviteter dominerer

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Biodiversitet og miljø En af de største fordele ved gårdhaver er den positive indvirkning på miljøet, da grønne gårde bidrager til at reducere den såkaldte “varme ø-effekt”. Beton og asfalt, der dominerer bybilledet, absorberer og afgiver varme, hvilket øger temperaturerne i byområder og skaber ubehagelige mikroklimaer. Gårdhaver hjælper med at modvirke denne effekt ved at skabe skygge, reducere lufttemperaturen og forbedre luftkvaliteten gennem filtrering af skadelige partikler og luftforurening. Gårdhaverne i byen har i de seneste år også oplevet en stigning i biodiversitet, da beboere og lokale organisationer arbejder sammen for at skabe et mere blomstrende og bæredygtigt bymiljø. I mange foreninger har man gennem

“Grønne områder og naturlige elementer er blandt andet forbundet med reduceret stress.”

større eller mindre projekter valgt at introducere et bredt udvalg af lokale og naturligt forekommende planter, herunder vilde blomster, buske og træer. Disse planter tiltrækker forskellige insekter og fugle, der bidrager til spredning af frø. Mange gårde er også blevet udstyret med insekthoteller, fuglekasser og små vandbassiner for at tilbyde yderligere levesteder og ressourcer til dyrelivet.

skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

mange børns hverdag, er det endnu vigtigere at genopdage glæden ved udeliv. Udelivets mange fordele strækker sig langt ud over motion og frisk luft - det kan også styrke børns forhold til deres nærmiljø, øge deres nysgerrighed og kreativitet samt fremme deres fysiske og mentale sundhed. Gården kan samtidig danne rammen for et betydningsfuldt socialt netværk for børn. Mange børn knytter nære venskaber med andre børn i deres forening, og i gården kan børnene mødes i trygge omgivelser. Gennem udeliv og aktiv leg med andre børn kan de styrke deres sociale færdigheder, samarbejdsevner og empati. Udeliv kan skabe rammerne for at opbygge venskaber og etablere gode fællesskaber.

Udeliv for børn • Reducerer børnenes skærmtid. • Skaber social kontakt til andre børn. • Styrker motoriske færdigheder. • Bidrager til øget fantasi og kreativitet. • Forståelse for naturens processer.

Skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

225

“Gårdhaver kan spille en afgørende rolle i at skabe fællesskabsfølelse og fremme social interaktion blandt beboerne.”

Den stigende biodiversitet i disse nærområder har flere positive virkninger på bymiljøet. For det første bidrager de til at bevare og øge antallet af truede og sjældne arter i byen. Dette kan sikre et sundt og robust økosystem. Desuden har gårdhaver med høj biodiversitet en positiv indvirkning på byens klima. Træer og planter bidrager til at reducere varmeøer og forbedre luftkvaliteten. De absorberer også regnvand, hvilket mindsker risikoen for oversvømmelser under kraftige regnskyl. Ved at øge biodiversiteten i nærmiljøet får beboerne konkret indflydelse og følelse af, at de selv kan medvirke til at forbedre klima- og biodiversitetskrisen omkring dem. Forbedring af gårdmiljø Mange gårdmiljøer og friarealer til boligbebyggelser er nedslidte og utidssvarende. I de ældre anlæg er der som regel ikke tænkt på biodiversitet og de ændrede behov til et aktivt udeliv som stilles til et nyt anlæg, ligesom et øget antal affaldsfraktioner ofte fører til flere affaldscontainere, der står ulovligt placeret i forhold til brandforskrifterne. Også i forhold til klimasikring er mange gårdområder ikke sikret tilstrækkeligt, men ved at ind226

tænke skybrudssikring, når gården skal renoveres, kan foreningen spare både penge og besvær, og ikke mindst undgå skader forårsaget af skybrud. Som specialister indenfor renovering og tilpasning af friarealer i byerne hjælper vi med at udarbejde en fremtidssikret plan for jeres friarealer i tæt samarbejde med bestyrelsen. For at give beboerne et aktivt ejerskab i foreningens renoveringsplaner kan det være en fordel, at involvere en større kreds af beboerne i planlægningsprocessen. På den måde opfylder gården flere beboeres behov og ønsker. Dette skaber ejerskab fra starten og sikrer, at anlægget bliver passet og brugt. Vi har gennem mange år udviklet en række værktøjer til netop denne type opgaver. Dette strækker sig fra beboerkommunikation, bl.a. gennem vores hjemmeside, hvor alle kan følge med i status af igangværende projekter, til opstartsevents med beboerne, workshops og inspirationsture til andre anlæg. Vi sikrer en tæt dialog og involvering af forskellige beboergrupper, så det endelige resultat giver til glæde og gavn for alle beboere og fremmer drømmen om jeres egen lille oase i byen. Læs mere på www.gaardrum.dk

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering Skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering

227

Foto: iStock

228

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Boligforeningens øverste etage er mere end blot et tag over hovedet. Tagterrasser skaber nye muligheder for uderum i foreningen, og udnyttelse af tagrum til boliger giver bedre energiudnyttelse for alle beboere.

Tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig

229

Tagboliger

til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen Byens tage gemmer på mange uudnyttede kvadratmeter. Dét åbner døre for etablering af tagboliger, der er til gavn for både foreningen og dens beboere, men også for byen, miljøet og klimaet. 230

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Af Julie Bangsgaard Abrahams

rådgiver i energi og byggeri, Rådet for Grøn Omstilling

e københavnske tage var oprindeligt blot en funktionel og visuel arkitektonisk afslutning på bygningerne - ofte dikteret af de forhåndenværende materialer og tilgængelige byggeteknikker. I en periode

var de en formmæssig konsekvens af, at der blev stillet krav til bygningshøjderne i København, hvoraf det klassiske Københavnertag opstod. Men mange københavnske tage gemmer på uudnyttet guld. Flere af de mest attraktive boliger findes nemlig under tagene. Lyset, de rummelige kvaliteter, udsigten og roen tiltrækker mange borgere. Danmarks Tekniske Universitet estimerede i 2017, at der var mulighed for at etablere boliger til ca. 22.000 københavnere under de eksisterende tage. Det svarer til ca. 10.000 nye boliger eller godt og vel 329.000 m2 nyt boligareal inden for Københavns Kommunes grænser. Dette kunne være løsningen på ca. 22% af det nye boligbyggeri, man forventer er nødvendigt i København i perioden fra 2015 til 2027. Der er altså rigtig god plads under tagene.

tag, tagterrasse & tagbolig

Under Københavns tage gemmer sig uudnyttet guld og ekstra boligareal.

En klimavenlig løsning på befolkningstilvæksten Det er ikke nødvendigt med nybyggeri, når tagboliger er fantastiske at bo i og samtidig er rigtig gode for byen, miljøet, klimaet og os alle sammen. Der er et stort uforløst potentiale i at bevare og forbedre vores eksisterende boligmasse frem for at bygge nyt. I en rapport fra Rambøll fra 2020 er både klimabelastning og totaløkonomi lavest ved renoveringer frem for nybyggeri i samtlige cases. Ved at udnytte de tomme kvadratmeter under tagene fremfor at bygge nye boligområder kan vi imødekomme den voksende urbanisering og befolkningstilvækst og stadig udnytte den eksisterende infrastruktur - altså veje, kloakker,

Tag, tagterrasse & tagbolig

231

Bevarelse og forbedring af den eksisterende boligmasse er økonomisk godt for såvel byen og borgerne som miljøet og klimaet - og mulighederne er mange.

“Når stillads alligevel er sat op i forbindelse med tagboliger, og når skurvogne og byggeplads står klar og er etableret, giver det mening at udnytte det fuldt ud.”

232

Tagboliger styrker foreningens økonomi Tagboliger er ikke kun en gode for byen, miljøet og klimaet. Tagboliger i uudnyttede tagrum er også en fantastisk mulighed for andelsog ejerboligforeninger.

For mange kan tanken om at skulle have nye overboer være svær at forlige sig med. Byggerod, rift om parkeringspladserne i gaden, flere cykler i gården og folk på trapperne: Tilsyneladende masser af besvær. Men ser man på mulighederne ved inddragelse af uudnyttede tagrum til boliger for nye beboere, er fordelene faktisk store og mulighederne mange. For det første vil der med nye beboere være flere til at dele fællesudgifterne. Da fællesudgifterne efter indflytning af nye beboere i de nye tagboliger ikke vil stige markant, vil den respektive andel af fællesudgifterne nemlig falde. Der vil fremover desuden være flere til at dele udgifterne til f.eks. større renoveringer. Yderligere vil inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger være med til at styrke økonomien hos andelsog ejerforeningen. Indtægten fra salget kan for eksempel bruges til at finansiere en omfattende energirenovering af den

tag, tagterrasse & tagbolig

elektricitet og varmesystem. Dette er økonomisk godt for byen og borgerne, men også for miljøet og klimaet. Etableringen af tagboliger mindsker desuden brugen af klodens ressourcer, da tagboliger ofte kan genbruge de eksisterende tagkonstruktioner og opføres med byggematerialer som træ, der har en langt mindre klimapåvirkning end beton og stål. Det viser sig, at den energi og CO2, der bliver brugt inden en ny bygning bliver taget i brug - f.eks. ved udvinding af råstoffer, produktion af byggematerialer og byggeprocessen - er væsentligt højere, end energiforbruget og CO2-udledningen, når bygningerne er i drift. Derfor er det vigtigt at bruge alle de kvadratmeter, vi i forvejen har stående og optimere dem. Etableringen af tagboliger er derfor også nemmere at gå til for mindre tømrerfirmaer, hvor de ikke er i direkte konkurrence med de store entreprenørvirksomheder. Altså styrker det byens mindre erhvervsdrivende. Samtidig ved vi, at folk, der bor i byen, generelt kører mindre bil, oftere cykler og oftere bruger offentlig transport end folk i de nye boligområder i byens randområder. Yderligere giver fortætningen af byen et stærkere eksistensgrundlag for lokale butikker, restauranter og cafeer og styrker derved også byens sociale kvaliteter og sammenhængskraft.

BYFORNYELSESSTØTTE: Der er muligheder for byfornyelsesstøtte til jeres tagprojekt. Er der i andelseller ejerboligforeningen f.eks. udfærdiget en energimærkning, der indeholder forslag til energiforbedringer, så er der mulighed for at opnå støtte fra byfornyelsepuljen til disse energiforbedringer. Støtten er aldrig garanteret, men det er værd at notere sig, at denne mulighed bør afdækkes i processen.

Læs mere om støttemulighederne her: www.kk.dk/borger/bolig-og-byggeri

Tag, tagterrasse & tagbolig

233

underliggende bygning, der ville kunne mindske beboernes månedlige udgifter til varme og bl.a. højne indeklimaet og komforten i boligerne. Samtidig bliver klimaskærmen også væsentlig bedre, når man transformerer loftsrum til tagboliger, og det kan spare penge på alles varmeregning. Slip for omkostningerne En anden mulighed er at “handle” tagrummene til en udvikler, der ”betaler” for tagrummene ved for eksempel at etablere et nyt tag på bygningen, en ny fælles tagterrasse eller nye velisolerede vinduer i bygningen - helt uden omkostninger for foreningen. Denne løsning kan være af speciel interesse for ejere og foreninger, der skal have lavet nyt tag, men som af forskellige årsager ikke har økonomien til dette. To muligheder for etablering af tag Grundlæggende er der to forskellige

Gode råd:

Kom godt fra start: Gør jeres forberedelser. Jo mere afklarede I er i jeres behov, ønsker og forventninger, desto mere præcist og tilfredsstillende kan jeres rådgivere forme jeres projekt. Sæt det rette hold: Omgi jer med folk, som deler jeres ambitioner. Det gode samarbejde, forståelse, forventningsafstemning og tillid, I bygger op fra

234

muligheder, når man skal etablere tagboliger. Enten kan boligerne etableres i det eksisterende tagrum uden, at tagkonstruktionen berøres eller i hvert fald kun ændres minimalt. Det er som tommelfingerregel den klart billigste, nemmeste og mest miljøvenlige måde. Denne model sætter dog visse begrænsninger i forhold til rummelighed, da man er forholdsvis bundet af konstruktioner, spærhøjder og taghældninger. Den anden mulighed er, at hele den eksisterende tagkonstruktion fjernes, og der kan etableres en ny konstruktion i en anden form. Dette giver den største frihed til at forme lejligheden præcis, som man vil have den. Det koster dog mere og er en mindre miljøvenlig løsning. Den enkelte løsning afhænger af mange faktorer. Placeringen i byen: Er der arkitektonisk frihed til at “ændre på tagformen”? Afstand til nabobygninger:

starten, er grundlaget for et succesfuldt projekt.

og store visioner og hav modet til at gå efter disse.

Inddrag kommunen: Tag jer tid. Find de rette løsninger og gå tidligt i dialog med kommunen. Kommunen har, som del af de nye retningslinjer, åbnet op for et indledende dialogmøde, hvor forventningerne kan afstemmes. Udnyt det. Det kan være guld værd.

Tænk i helheder: Tænk vedligehold, vinduer, tag, altaner og energirenovering, når I tænker tagboliger. Tænk hele vejen omkring jeres bygning og jeres unikke situation. Det kan betale sig.

Sigt højt: Vil I langt og opnå det bedst mulige resultat, så sæt høje mål

Bliv ved: Vær omstillingsparate og konstruktive. Opstår der forhindringer, så find en vej udenom fremfor at give op.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Er der lysmæssigt plads til en ny tagkonstruktion? Bygningen: Kan denne bære en ny konstruktion? Vilje og overskud: Er der kræfter, opbakning og økonomi i foreningen til den store løsning? Den optimale løsning for jer skal findes sammen med jeres rådgivere. Spar penge ved at klare flere projekter på én gang De største fordele og muligheder findes, når man tænker tingene sammen. Hvis taget alligevel skal renoveres, og der er tomme tagrum, så overvej tagboliger. Hvis der skal etableres elevator til bygningen, så overvej tagboliger. Hvis bygningen skal energioptimeres, og der er tomme tagrum, så overvej tagboliger. Der er rigtig mange penge at spare ved at kæde tingene sammen. En stor økonomisk post på alt større vedligehold er nemlig byggepladsen. Når stillads alligevel er sat op i forbindelse med tagboliger, og når skurvogne og byggeplads står klar og er etableret, giver det derfor mening at udnytte det fuldt ud. Er der allerede planer om eller behov for at udskifte gamle og utætte vinduer til nye velisolerede af slagsen, at renovere facaden eller at etablere altaner på bygningen, betaler det sig på den lange bane at klare det hele på én gang.

Inden I starter: Husk at tænke langsigtet En proces om etablering af tagboliger kan løbe i flere år, inden byggeriet overhovedet går i gang. Det er derfor vigtigt at have de rigtige rådgivere med fra starten. Spørg ind til rådgiverens erfaringer med lignende projekter, og bed om kontaktoplysninger til bygherrer, som rådgiveren tidligere har lavet lignende projekter for. Arranger for eksempel at komme ud og se et færdigt projekt. En ting, der også er vigtig at huske i processen, er ejendommens eksisterende installationer og fællesarealer, som skal tænkes ind i planen. Kan varme- og vandanlæg eller faldstammer håndtere den kapacitetsudvidelse, som tagboligerne kræver, eller skal der planlægges nyetablering af disse installationer? Er der parkerings- og friarealkrav, krav til nye pulterrum i kælderen og skal der projekteres en kælderombygning? Ligeledes er det vigtigt at afklare ønsker om og krav til materialekvalitet og arkitektur på et tidligt tidspunkt i processen, så foreningen og rådgiver kan tage en fælles dialog med kommunen om ønsker og muligheder for et tagboligprojekt. Læs mere: www.rgo.dk/tagboligertil-gavn-for-klima-miljo-byen-ogpengepungen/

Tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig

“Inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger vil være med til at styrke økonomien hos andelsog ejerforeningen.”

235

advertorial

“Med droner kan man nemt opnå en fuldstændig og detaljeret visning af tagets tilstand.”

236

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

tag, tagterrasse & tagbolig

Droner i Tjeneste:

Inspektioner af tage og facader i boligforeninger Dronerne kan synes som en teknologisk nyskabelse sprunget direkte ud af science fiction. Tager vi et skridt tilbage, kan vi se, at menneskehedens fascinerende forhold til at kunne “flyve” og se verden fra fugleperspektiv har dybe historiske rødder.

Tag, tagterrasse & tagbolig

237

Af Nicolai Nilsson Partner, IN-SITU Consult

Historiens vingesus I det 20. århundrede begyndte militæret at eksperimentere med ubemandede flyvende apparater, primært til rekognoscering og overvågning. Disse første “droner” var langt fra de små, agile og intelligente maskiner, vi kender i dag, men de lagde grundlaget for den teknologi, som vi nu benytter i alt fra filmproduktion til bygningsinspektion. I de sidste par årtier er droneteknologien eksploderet i popularitet og tilgængelighed. De små, fjernstyrede apparater, som engang var forbeholdt militæret og specialiserede industrier, er nu blevet hvermandseje.

Men uanset hvor avanceret teknologien bliver, bærer dronerne stadig en dyb menneskelig længsel med sig - længslen efter at løfte os fra jordens overflade, se verden fra oven og mærke historiens vingesus. Hvorfor benytte droner til taginspektion? Når man står over for en gammel bygning, især en med mange etager, kan en visuel inspektion af taget være en udfordring. Droner har i flere år bevist deres værd inden for mange industrielle områder, og nu også inden for bygningsinspektion. Men hvad er det, der gør droner så velegnede til taginspektioner? Traditionelle metoder kan kræve stilladser, kraner eller liftudstyr, som både kan være tidskrævende, men til dels også er risikofyldt. Ud over de potentielle risici

“Inspektioner kan udføres mere regelmæssigt, hvilket bidrager til en bedre vedligeholdelsesplan.”

238

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock

e tidligste beretninger om drageflyvning stammer fra Kina, hvor drager blev brugt til både rekreation og som militært værktøj. Senere, i renæssancen, drømte opfindere som Leonardo da Vinci om flyvende maskiner, og hans skitser af “luftskruen” kan betragtes som en tidlig forfader til moderne helikoptere og droner.

selige, kameraer kan indfange detaljer, der ofte går tabt. Disse billeder giver ikke kun et klart billede af nuværende skader, men kan også hjælpe med at forudsige fremtidige problemer. En anden fordel er dronernes evne til at dække store områder på kort tid. Dette sparer tid og betyder, at inspektioner kan udføres mere regelmæssigt, hvilket bidrager til en bedre vedligeholdelsesplan, og gør at skader opdages langt hurtigere. Dronerne erstatter dog ikke fuldstændigt behovet for den menneskelige vurdering. De er et værktøj, men resultaterne og dataene de leverer,

Tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig

ved at bevæge sig på et skrånende, og måske glat tag, er der også hensynet til udstyret, som man skal tage med. Nogle områder er tilmed så utilgængelige, at man ikke kan komme til dem. Droner tilbyder her en mere sikker tilgang. Med deres evne til at svæve i luften og manøvrere på trange steder giver de et andet perspektiv, som tidligere var uopnåeligt. Fra jorden kan en droneoperatør styre enheden, mens den sikkert navigerer over tagets overflade. Med droner kan man nemt opnå en fuldstændig og detaljeret visning af tagets tilstand. Dronernes, ofte højoplø-

239

Termisk inspektion gør det muligt at identificere varmeudslip, manglende isolering og potentielle kuldbroer.

skal stadig fortolkes af eksperter inden for bygningsvedligeholdelse for at sikre, at man også fanger de problemer, der evt. måtte være. Termisk Inspektion: De skjulte spor Et af de mest revolutionerende fremskridt inden for droneinspektioner er termisk imaging. Dette giver mulighed for at identificere varmeudslip fra bygningens facade og tag - noget der ellers ville være usynligt for det blotte øje. Den termiske teknologi fungerer ved at registrere infrarød stråling. Alle objekter afgiver en form for infrarød energi, og denne energi kan visualiseres og måles. 240

Med droner udstyret med termiske kameraer kan man derfor skabe et “varmekort” over bygningen. Disse kort kan blive vigtige i forbindelse med identificeringen af varmeudslip, manglende isolering og potentielle kuldebroer. Hvorfor er det vigtigt for boligforeninger? Varmeudslip kan være en indikator for ineffektivitet i bygningens isolering. Over tid kan det føre til øgede varmeomkostninger, hvilket kan være en væsentlig post på budgettet for en boligforening. Ud over økonomiske implikationer kan varmeudslip også pege på strukturelle problemer, der kan kræve rettidig omhu. Ved at

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

implementere termiske inspektioner i deres vedligeholdelsesrutine kan man som forening opdage disse problemer tidligt. Det kan resultere i hurtigere, mere effektive reparationer og langsigtede besparelser. Det er en fremgangsmåde, der ikke kun gavner bygningens sundhed, men også beboernes komfort og foreningens bundlinje. Hvilke regler er der? Når droner bevæger sig op i himlen, deler de rummet med andre flyvende objekter og kan derfor udgøre en potentiel risiko. Derfor er det i mange lande blevet nødvendigt med lovgivning for at sikre en sikker sameksistens mellem droner og andre luftfartøjer. I Danmark, ligesom i mange andre lande, er det nødvendigt med de rette tilladelser for at operere en drone i kommercielle sammenhænge, som f.eks. bygningsinspektion. Med droneinspektioner opstår der også hurtigt et spørgsmål om hensynet til privatlivets fred. Droner, udstyret med kameraer, kan potentielt indfange billeder af private områder, og dette er oftest en bekymring for mange. Derfor er det vigtigt, at man sikrer en ordentlig varsling af beboerne i foreningen og at inspektionen udføres med respekt for privatlivet.

Tiden, hvor man skulle kravle rundt på taget eller hænge fra en stige for at inspicere et bygningsværk, er ikke helt forbi. Men med dronens indtog i byggebranchen er inspektionsprocessen ikke kun blevet mere sikker, men også mere omfattende. Det værktøj, som engang var forbeholdt entusiaster eller militæret, er nu en del af den moderne bygningsvedligeholdelse, og en ressource som man bør overveje at bruge aktivt. Læs mere på www.insituconsult.dk

tag, tagterrasse & tagbolig

“Droner har i flere år bevist deres værd inden for mange industrielle områder, og nu også inden for bygningsinspektion.”

Droneinspektion i Boligforeninger Hvad? Droneinspektion er brugen af droner udstyret med kameraer til at undersøge og dokumentere bygningsstrukturer, særligt tage og facader. Hvorfor? Mere sikker, mere omfattende og tidsbesparende inspektion, specielt i svært tilgængelige områder. Teknologi: • Standardkamera: For visuel inspektion og detaljerede billeder. • Termisk kamera: For at detektere varmeudslip og ineffektiv isolering.

Tag, tagterrasse & tagbolig

241

advertorial

Renovering i højderne Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt. Tilmed kan udgiften til stillads spares væk. af Andreas Excalibur Bygbjerg, skribent

fakta: Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infrastruktur. Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget.

242

Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Fleksibilitet og gennemsigtighed “Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov”, forklarer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an: “Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme historie om, at de

tag, tagterrasse & tagbolig

Prioritering af opgaver giver balance i budgettet Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Men der er især to typer løsninger, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år. “Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden”, udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS, og fortsætter: “Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgavernes påtrængende nødvendighed. Dernæst gør foreningen rede for sit rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år.”

Ved brugen af rebteknik kan erhvervsklatrene bevæge sit frit rundt på bygninger med vanskelige adgangsforhold, hvor stilladser, lifte og gondoler kommer til kort.

tidligere har benyttet sig af bygningssagkyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering”, afslutter han. Kernekunder Rebteknikken har mange muligheder og besparelser, hvilket har resulteret i konstant vækst og oprustning af medarbejderstaben, som i dag tæller mere end 20 ansatte i travle perioder. Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet. “Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening”, forklarer Jacob Vestervang. Læs mere på www.rebteknikeren.dk

Tag, tagterrasse & tagbolig

243

Foto: iStock

244

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

TV & INTERNET

tv & internet TV og internet er en fast del af næsten alles hverdag, men de mange muligheder kan være svære at navigere i. Med de rette løsninger kan foreningen både spare penge og besvær og sørge for, at sikkerheden i deres digitale netværk er i top.

TV & Internet

245

advertorial

Der er penge at spare ved et

foreningsejet fibernetværk Opnå økonomiske besparelser med et foreningsejet fibernetværk. I denne artikel udforsker vi fordelene ved at eje boligforeningens internetkabler og kunne vælge frit mellem internetleverandører.

246

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

TV & Internet

TV & INTERNET

På den lange bane er det mere økonomisk fordelagtigt at eje internetkablerne.

247

Af Jakob Frederiksen Direktør, Fiberby

nternetkablerne i beboelsesejendomme er ofte ejet af en række store landsdækkende fiber- og energiselskaber, som tilbyder at lægge “gratis” fibernet ind i boligforeninger mod at få ejerskab over det nye netværk. Det kan ved første øjekast virke billigt med et gratis fibernetværk, og beboerne betaler en fast månedlig ydelse. Men på den lange bane er det mere økonomisk fordelagtigt, at boligforeningen selv ejer internetkablerne. Har man fået “gratis fibernet” ind i boligforeningen, så inkluderer den månedlige ydelse også leje af internetkablerne. Og det er et fast beløb hver måned. Vælger man som boligforening derimod Hvis ejendommens netværk til internet/tv er ejet af en leverandør, som f.eks Yousee eller TDC, opnår beboerne oftest en stor besparelse, når foreningen etablerer sit eget netværk. Dermed kan beboerne nemlig vælge billigt internet via foreningens netværk, og de har samtidig mulighed for at få leveret tv og internet fra f.eks. Yousee eller TDC via det eksisterende netværk.

“Ejer boligforeningen selv internetkablerne i ejendommen, er det muligt frit at vælge internetleverandør.”

selv at investere i et nyt netværk og eje ejendommens internetkabling, kan beboerne på længere sigt få billigere internet. Ejer boligforeningen selv internetkablerne i ejendommen, er det muligt frit at vælge internetleverandør og spare penge år efter år. Dertil kan foreningen nemt udskifte internetleverandøren, hvis man ikke er tilfreds med priserne, produkterne eller servicen. Her i artiklen er der nogle regneeksempler, der illustrerer besparelsen for beboerne ved at eje netværket. Køb eget fibernetværk - det er tjent ind på 18-36 måneder Hvis boligforeningen selv får installeret et netværk til internet med nye stik i boligerne, er det en omkostning, som typisk tjener sig ind på 18-36 måneder. Foreningen får mulighed for frit at vælge internetleverandør, og den fremtidige fortjeneste ligger dermed hos beboerne og foreningen. Sådan vælges netværkstypen Før der iværksættes en installation af

248

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

TV & INTERNET Foto: iStock

et nyt netværk, skal foreningen beslutte, hvilken netværkstype, som passer til ejendommen. Inden for fibernet findes der to typer: fiberlan og ftth-netværk. Som udgangspunkt benyttes fiberlan, når der skal leveres fibernet til virksomheder eller etageejendomme, da installationsprisen er halvdelen af, hvad det ville koste at etablere et ftth-netværk. Ved spredt byggeri, som eksempelvis parceleller rækkehuskvarterer, hvor afstanden mellem boligerne er større, vælges ofte et ftth-netværk.

Værdiforøgelse af andelsforeningen Når en andelsforening etablerer sit eget netværk i ejendommen, betyder det, at ejendommens værdi i forbindelse med en vurdering kan blive opskrevet med omkostningerne, hvilket potentielt kan lægges til andelsværdien. Typisk har andelsforeninger økonomi til at betale for etableringen gennem driften - er det tilfældet, bliver etableringen af netværket tjent ind fra start samtidig med, at beboerne sparer penge på sigt. Læs mere på www.fiberby.dk

TV & Internet

249

Gas til tørretumblere produceres af københavnernes eget spildevand Det er en god plan for miljøet Næsten 500 boligforeninger i Hovedstaden har valgt, at fællesvaskeriet skal have tørretumblere, der kører på bygas. Vi udnytter lokal biogas fra københavnernes eget spildevand. Bygassen indeholder i dag over 60% biogas, og vi arbejder på at gøre den 100% C02-neutral.

Læs mere på bygas.dk

vaskeri Foto: iStock.

vaskeri Trenden går mod vask og tørring i eget hjem - også i lejligheder. Men der er store økonomiske og energimæssige fordele samt færre skader som fugt og råd ved at samle det i eget fællesvaskeri. Vaskeri

251

advertorial

252

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vaskeri

Lavere energiforbrug med fællesvaskeri Innovative og miljørigtige vaskeriløsninger er ikke altid de billigste løsninger på den korte bane, men på den lange bane er der besparelser at hente ved at sikre jeres boligforening et lavt energi og vandforbrug.

Vaskeri

253

Af Jan Smedegaard Country Manager hos Electrolux Professional

urtigere, bedre og mere miljøvenlig vask. Det er nogle af de mange fordele, der kan være ved at etablere et fællesvaskeri i foreningen. Fordele for beboere Med de professionelle maskiner er det muligt for beboerne at klare en hel uges vask på en til to timer. Maskinerne vasker på under en time og tørrer på under 45 minutter. Derudover er der oftest også flere maskiner i samme vaskeri, så man kan have flere vaske i gang på samme tid. Når man derimod vasker derhjemme, kræver det flere vaske at komme igennem vasketøjskurven, da en husholdningsmaskine er 3-4 timer om en vask. Udover en hurtigere vask får man også en langt bedre vask med de professionelle maskiner, da man grundet en større tromle får en bedre bearbejdning af tøjet, samtidig med at man får en mere miljørigtig vask, fordi energi- og vandforbruget er optimeret. Fordele for boligforeningen Med en professionel maskine kan man honorere 25 beboeres behov, hvilket vil sige, at man kan spare 25 sæt maskiner ved at sætte et enkelt sæt op. Derudover holder en professionel maskine i 10 år, hvor en husholdningsmaskine skal skiftes hver 4.-5. år, hvilket er en del

254

Med professionelle maskiner sikres både en bedre energi- og miljøberegning og færre problemer med fugt og skimmelsvamp.

af årsagen til en langt bedre energi- og miljøberegning hos de professionelle maskiner. En anden grund til at vælge et fællesvaskeri i boligforeningerne er, at der kan opstå fugtproblemer og skimmelsvamp, hvis man har vaskemaskiner og tørretumblere oppe i lejlighederne, da en del af fugten fra en husholdningsmaskine vil slippe ud i lejligheden. Driftsikkerhed med en serviceaftale Det er uundgåeligt, at vaskemaskiner og tørretumblere udsættes for slid, når de bliver brugt mange timer om dagen. Ved at tegne en serviceaftale i 10 år får man

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vaskeri

“Med en varmepumpetumbler er der en besparelse på mere end 60% af energiforbruget. Det svarer til ca. 20.000 kr pr. tumbler årligt.”

driftsikkerhed og garanti på maskinen i 10 år, så man slipper for uforudsete udgifter i forbindelse med reparationer. Med en serviceaftale efterses og kalibreres maskinen en gang om året, og samtidig med et miljøtjek sikres det, at maskinen ikke bruger mere vand og strøm, end den skal. En skræddersyet løsning til jeres boligforening Forskellige boligforeninger har forskellige vaskebehov, så derfor tilpasses maskinparken i vaskeriet efter beboersammensætningen og de ønsker og behov, foreningen har. Hvis boligforeningen eksempelvis består af mange små lejligheder, er behovet for vask ikke så stort, og mindre maskiner vil måske være løsningen, men hvis det er en forening med en stor andel af børnefamilier, vil der være et behov for større maskiner i vaskeriet. Spar både penge og CO2 med en varmepumpetumbler Med innovative og miljørigtige løsninger kan der være mange penge at spare, og med en varmepumpetumbler er der en besparelse på mere end 60% af energiforbruget. En varmepumpetumbler er en Vaskeri

tørretumbler med et lukket kredsløb, der genbruger varmen inde i tumbleren. På den måde genanvendes varmen til næste tørring frem for at blæse den varme luft og lugt fra vaskeriet ud gennem væggen, der kan være til gene for beboere, der har altaner eller åbne vinduer. En besparelse på 60% i energiforbrug betyder ofte en besparelse i regnskabet på noget, der ligner 20.000 kr. pr. tumbler årligt. Det vil sige, at en merinvestering i en varmepumpetumbler oftest er tjent hjem igen på 2 år, og da tumbleren holder i 10 år, er der mange penge at spare. Læs mere på www.electrolux.dk

Jeres fordele ved et fællesvaskeri fra Electrolux Professional: 1. Beboerne kan booke vasketider og vaske deres tøj nemt og billigt. De starter maskinen i tre enkle step med programvælgeren Compass Pro. 2. Varmemester, inspektør og bestyrelse får et vaskeri, der kører af sig selv - med et minimum af vedligeholdelse og besvær. 3. Din boligforening får maskiner, som er hurtige og bruger et minimum af vand og strøm. Derfor sparer I mange penge på driftsbudgettet.

255

advertorial

Hvordan styrker I både fællesskabet og den grønne profil? Svaret: Vælger fællesvaskeriet! Vi kender det alle - fællesvaskeriet. Stedet, hvor det beskidte vasketøj forvandles til rent hverdagstøj på blot en time eller to. Og det er jo det rene vanvid, at man ikke vælger fællesvaskeriet, i hvert fald hvis vi ser på de fordele, der er, for både jer og jeres beboere. Vi har samlet 5 bæredygtige fordele til jer herunder.

Af Michael Sand Adm. direktør Nortec A/S

Økonomi Det er næsten tre gange dyrere at forsyne alle lejemål med en vaskemaskine og tørretumbler, end når man vælger et fællesvaskeri.

Skrot Almindelige husholdningsmaskiner generer 18 gange mere skrot end et fællesvaskeri. Hvor en husholdningsmaskine har en levetid på 4.600 driftstimer, har en professionel vaskemaskine en levetid på hele 30.000 timer.

256

Energiforbrug Energiforbruget er tre gange højere, når man vasker sit tøj i en almindelig husholdningsmaskine. Spar på energien og på CO2-udledningen ved at vælge et fællesvaskeri - det er både godt for beboernes pengepung, men også godt for miljøet.

Vandforbrug At klare tøjvasken i lejligheden bruger tre gange mere vand end i fællesvaskeriet. Det betyder også, at hvis I vælger et fællesvaskeri, kan I spare 74% vand, når der vaskes tøj.

Tid Du sparer 5,5 time ved at klare vasketøjet i fællesvaskeriet sammenlignet med

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vaskeri Vaskeri

257

“Hvis I vælger et fællesvaskeri, kan I spare 74% vand, når der vaskes tøj.”

det private. Det er altså tid, som jeres beboere kan bruge på kaffe, hygge og skovture med naboen. Alle tal kommer fra bogen ’Det Rene Vanvid’. Læs mere på www.det-rene-vanvid.dk. Psst... fik vi nævnt det med indeklimaet? Når beboerne vasker og tørrer tøj i lejlighederne, stiger luftfugtigheden, og dét danner baggrund for støvmider, bakterier, skimmelsvamp og råd. Derudover stiger risikoen for astma og allergier voldsomt, når indeklimaet er dårligt. Alene af den grund, kan det være en fordel at samle alt vask og tørring af tøj i et fællesvaskeri. Kvalitetstid over vasketid hos Morbærhaven Det var vigtigt for ungdomskollegiet Morbærhaven at skabe et attraktivt vaskeri, der byder op til kvalitetstid mellem beboerne. Da de skulle have nye vaskerimaskiner, valgte boligforeningen også at investere i en totalrenovering af lokalerne - hvilket resulterede i et hyggeligt loungeområde, sammenlægningsborde til tøj, en byttebørs til bøger og en opslagstavle til nyheder. 258

Alt sammen noget, der er med til at gøre vaskeoplevelsen mere hyggelig og tryg for beboerne. “Tankerne bag indretningen af vores vaskeri var, at vi ønskede et moderne vaskeri, der var lyst og indbydende. Indbydende til den sociale interaktion, så vaskeriet bliver et sted, hvor man har mulighed for at komme i snak med sine naboer.” - Casper Møller, bestyrelsesformand, Morbærhaven

Fremtiden er fælles(vaskerier) Det er ikke kun for miljøets skyld, at vi skal forholde os til værdien af fællesvaskeriet, men også for hinandens. I Danmark bor hele 656.200 mennesker alene i boligforeninger, hvilket øger behovet for flere fysiske mødesteder, der indbyder til interaktion og samvær. Et ansvar vi er fælles om. For selvom hjemmet, vi bor i, har afgørende betydning for vores sociale trivsel, opstår ensomhed sjældent alene, fordi vi bor et bestemt sted. Det er rammerne omkring vores bolig og lokalområde, der påvirker vores følelse af ensomhed, hvilket understreger den sociale gevinst, der er at hente i fællesvaskeriet.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

tager hver dag hånd om beboere fra over 2.300 fællesvaskerier med vores egen kundeserviceafdeling og et landsdækkende team af serviceteknikere. For det er netop beboeren, der er i fokus - også hos os.

vaskeri

I kan trygt overlade driften af fællesvaskeriet - uden at miste fokus på beboerne At drive et fællesvaskeri er ikke altid en nem omgang, da maskiner skal serviceres, vaskeribrugere skal supporteres og hele vaskeriet skal administreres. Og det forstår vi godt kan være en udfordring. Derfor anbefaler vi at udlicitere driften, så I får mere tid til at koncentrere jer om det I gør bedst nemlig at varetage beboernes interesse. Et vaskeri skal være bæredygtigt, funktionelt, indbydende og omkostningseffektivt. Og så skal det leve op til boligforeningens behov. Hos Nortec kan vi etablere et nyt vaskeri fra bunden eller overtage driften af et eksisterende. Vi

Så nemt kan I udlicitere driften 1. Sammen afdækker vi jeres behov - maskiner, indretning og betalingsmetoder. 2. Vi indgår en enkel og gennemskuelig driftsaftale - uden noget med småt. 3. Jeres nye vaskeri bliver indrettet - fra det rå rum til køreklart vaskeri. 4. Vi hjælper jer og jeres beboere godt i gang. Læs mere på www.nortec.dk

Fællesvaskeriet er mere end bare tøjvask - det er også et sted til social interaktion med naboer.

Vaskeri

259

Foto: iStock.

260

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vedligeholdelsesplan & byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces For mange boligforeninger står deres fremtidige vedligeholdelsesbehov hen i det uvisse. Med en strategi for vedligeholdelse og renoveringer kan I sikre bedre løsninger og fremtidens økonomi. Vedligeholdelsesplan & byggeproces

261

advertorial

Nørrebro-ejendom står igen markant i gadebilledet Takket være en vedligeholdelsesplan og veludført 5 års-plan står en 117 år gammel ejendom knivskarpt i dag. Efter en række renoveringer, er der igen styr på AB Falckens ejendom på Nørrebro i København.

262

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Kommunikationsrådgiver, Gaihede

å hjørnet af Lundtoftegade og Hillerødgade på Nørrebro i København ligger en ejendom, som stikker af fra resten af kvarteret på den gode måde. Efter flere renoveringer står bygningen fra 1906 helt skarpt. Ejendommen udstråler stil, balance og overskud. Og det er da også en tilfreds og stolt formand for andelsforeningen AB Falcken, der viser foreningens bygning frem. Boye Schnack har boet i ejendommen i 33 år og været formand i 9 år. “Vi er selvfølgelig glade for, at vores ejendom står så flot i dag. Vi har altid haft som målsætning, at bare fordi det er Nørrebro, behøver den ikke ligne en saneringsparat ejendom,” siger han med et smil.

Vi er i mål, og alle er tilfredse De seneste år med renovering har været en hektisk og udfordrende periode for både ham som formand, bestyrelsen og alle beboere i de 40 andelslejligheder i den 117 år gamle ejendom. “Renovering med store stilladser hele vejen rundt og håndværkere inde i folks boliger er selvfølgelig anstrengende. Men det hjælper på det, når vi ser på bygningen i dag. Vi er i mål med en række projekter, og alle virker tilfredse”, siger han. Boye Schnack er tilfreds med styringen af projekterne, som rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, stod for. “Samarbejdet har været en god oplevelse. Vi

havde ikke kunnet klare os uden dem. Jeg vil på det kraftigste anbefale at samarbejde med en rådgiver, hvis man sidder i en bestyrelse og skal i gang med en større renovering. Vi er jo ikke professionelle, og renoveringer er komplekse, så det ville aldrig være gået godt uden en rådgiver”, siger han. Han fremhæver også samarbejdet mellem bygherre, rådgiver, administratoren Newsec og byggefirmaet Byens Tag & Facade, der blev valgt som den udførende entreprenør på opgaven. En vedligeholdelsesplan er et godt redskab Renoveringerne af ejendommen kom i gang, efter at foreningen fik lavet en vedligeholdelsesplan. “Før i tiden var det ret tilfældigt, hvilke ting, der blev lavet på bygningen. Det var meget akutte løsninger. Hvis der var et problem, så ringede man efter en håndværker, som man kendte, og så blev det ene problem håndteret - og andre områder blev forsømt. Det medførte, at vi til sidst boede i en ejendom med en række udfordringer som fugtskader og forældede VVS-installationer”, forklarer han. Da Boye blev formand, fandt han via landsorganisationen for andelsboligforeninger ABF frem til, at AB Falcken havde brug for en såkaldt vedligeholdelsesplan. Det er en overordnet plan over akutte og nødvendige renoveringer, der tager hensyn til både bygning og økonomi. Han kontaktede rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, der foretog et grundigt tjek af hele ejendommen og lavede en vedligeholdelsesplan for de kommende år. “En vedligeholdelsesplan er

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Af Lars Solberg

263

“En vedligeholdelsesplan er et meget brugbart redskab til en ejendom som vores.” - Boye Schnack, formand i AB Falcken

et meget brugbart redskab til en ejendom som vores. Her var planlagt en 5-års plan. Ud fra den kunne vi vedligeholde og renovere vores ejendom til rette tid. Samtidig fik vi mulighed for planlægning af økonomien fremover”, fortæller formanden. Ejendom af høj værdi I løbet af de næste år gennemførte foreningen en række renoveringsprojekter. Skorstenene blev fikset - faldstammerne blev renoveret og relinet - og senest var der den store renovering med udskift-

Renoveringer på AB Falcken Over en periode på fem år er der bl.a. udført følgende renoveringer på AB Falcken: • Renovering af faldstammer med blandt andet relining. • Renovering af skorstene. • Renovering af oprindelig tagkonstruktion og nyt tag med naturskifer. • Komplet facaderenovering - afrensning, omfugning, renovering af friser og stuk. • Vinduesudskiftning - nye træ-alu-vinduer, der er isolerende og lyddæmpende.

264

ning af tag, forstærkning af tagkonstruktion, rensning og renovering af facader for og bag og endelig udskiftning af vinduer. Foreningen havde ingen opsparing, så den har lånt til projekterne. Alt i alt er boligafgiften, som det hedder på andelsboligområdet, steget fra et lavt niveau med 8 % 6 år i træk, hver gang støttet af generalforsamlingen, som udmærket kunne se vigtigheden af de væsentlige renoveringsprojekter. “Vi bor nu i en ejendom af høj værdi, og som samtidig er god at bo i”, fortæller han. Skaffede hussvamp af vejen Boye Schnack er glad for forløbet af renoveringen. Undervejs i renoveringen har der dog været overraskelser, som der altid gemmer sig i ældre ejendomme. Blandt andet fandt rådgiveren hussvamp i en del af tagkonstruktionen og ned i to af de øverste lejligheder. Her var man nødt til at genhuse beboerne, mens træbjælker og andre materialer med hussvamp og i nærheden af den blev fjernet. Den ægte hussvamp er nemlig meget destruktiv og skal fjernes hurtigst muligt. Den angriber trækonstruktioner, hvis forholdene er til det. Reparationsomkostningerne kan nemt blive meget omfattende, da det er nødvendigt at opspore og fjerne materiale

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Arkitekt fandt de oprindelige friser Bag den store renovering af AB Falcken’s ejendom er der et større planlægningsarbejde udført af byggerådgiveren. Ejendommen er opført i 1906 og er i kategorien bevaringsværdig (Save 4), som der skal tages særlige hensyn til i forbindelse med renovering. En af rådgiverne - en arkitekt, der var på sagen, fandt frem til de oprindelige tegninger i byggesagsarkivet i København. Her opdagede han noget særligt. Huset var oprindeligt opført med flere friser og ornamenter på facaden mod gaden. Mange af dem var nu væk og glemt efter mange års slid på ejendommen. Nye friser blev produceret efter de gamle tegninger, og giver nu bygningen en hel særlig facade. Læs mere på www.gaihede.dk

vedligeholdelsesplan & byggeproces

i og omkring svampen. Den kan være svær at få øje på, fordi man nogle gange kun kan se svampens såkaldte mycelietråde eller blot spor i form af nedbrudt træ. Hvis man har mistanke om, at ens ejendom huser en hussvamp, skal man straks kontakte en byggesagkyndig. Arbejdet med hussvampen var en udfordring, men Boye Schnack er lettet over, at det blev fundet. “I ældre ejendomme er der mange overraskelser. Men alt er blevet håndteret. Og vi er blevet indviet i tingene af rådgiveren, så vi altid var velinformerede. Vi var altid godt klædt på til de møder, vi deltog i som bygherre. Samtidig var vi velinformeret, når vi i bestyrelsen skulle fortælle resten af beboerne, hvad der skete undervejs. At samarbejdet fungerer, er altafgørende, og det har fungeret”, siger Boye Schnack.

AB Falcken har fået de oprindelige friser tilbage. De var ellers forsvundet. Rådgiveren fandt dem i de oprindelige tegninger, der lå i Københavns byggesagsarkiv. Vedligeholdelsesplan & byggeproces

265

Byfornyelse i København h a n d l e r o g s å o m energi Københavns Kommune yder tilskud til renovering af private etageejendomme for at bidrage til byens CO2-neutralitet og bevare sin charmerende karakter..

Teknik- og Miljøforvaltningen Københavns Kommune

oligkvaliteten i hovedstaden er stadig mange steder væsentligt ringere end i andre byer i Danmark. Tal fra Danmarks Statistik viser, at der fortsat er ca. 18.300 københavnerboliger uden basale installationer som toilet, bad og fjernvarme. Heraf mangler ca. 3.000 fortsat eget toilet inde i lejligheden toilet. Størstedelen af de mangelfulde boliger ligger på Nørrebro, Østerbro, Amager og i Indre By. Til sammenligning er der i alt ca. 50.400 boliger med installationsmangler i hele Danmark. København står altså stadig for over 1/3 af alle installationsmanglerne i etageboliger, men kun for 1/4 af det samlede antal etageboliger. Derfor er udbedring af manglende toilet, bad og fjernvarme i boliger et særligt fokusområde i Københavns Kommunes byfornyelsesindsats.

266

Det sagt, så er byfornyelsesindsatsen også i høj grad med til at løfte hovedstadens ambitiøse klima- og miljømål. København skal være CO2-neutrale. Her spiller bygningsmassen en vigtig rolle, da de ældre bygninger har et højt energibehov. I København er ca. 70 % af bygningerne opført, før det første bygningsreglement trådte i kraft i 1961. Det betyder, at bygningerne ikke lever op til nutidens energimæssige standarder. Det er en af årsagerne til, at boliger står for over halvdelen af Københavns varmeforbrug, og det understreger dermed det store behov for at energirenovere byens ældre ejendomme. Årlig pulje til helhedsrenoveringer Derfor har Københavns Kommune årligt en pulje på ca. 100 mio. kr. til bygningsrenoveringer af private etageejendomme - dvs. andelsog ejerforeninger og private udlejningsejendomme. Målet med puljen er at sikre gode, sunde boliger i de eksisterende ældre ejendomme, så de kommer på niveau med nybyggeriet - for der er behov for alle boliger i København.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: Københavns Kommune.

af Bygningsfornyelsen

vedligeholdelsesplan & byggeproces

For at indfri ambitionen om at blive en klimaneutral hovedstad, er der i Københavns Kommune en række muligheder for tilskud til energirenoveringer i private andelsog ejerboligforeninger.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

267

“Boliger står for over halvdelen af Københavns varmeforbrug.”

Som privat bygningsejer kan der opnås støtte til arbejder på klimaskærmen (f.eks. vinduer, tag, facaderenoveringer, gavlisoleringer og tiltag fra ejendommens energimærke). Derudover støttes etablering af wc/bad, hvis der er boliger i ejendommen, der ikke har dette i egen lejlighed. Støtte til bygningsfornyelse omfatter tilskud til håndværkerudgifter, øvrige omkostninger (f.eks. forsikring og byggelån), teknisk og administrativ rådgivning, samt i særlige tilfælde genhusning. Der er én årlig ansøgningsrunde (som regel omkring 1. marts). Derefter er der dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen omkring kvalificering af ansøgninger, hvor der lægges vægt på, at ejendommene bliver både tidssvarende, fremtidssikrede og forbedrer beboernes livskvalitet. 268

Der er i alle projekter fokus på arkitektoniske bevaringsværdier, energioptimering, skybrudssikring, begrønning, og at projekterne bidrager mest muligt til det nære bymiljø. Et nyere fokus er desuden genanvendelse af materialer og generelt cirkulær økonomi. Demonstrationsprojekter til inspiration for alle Hvis energibehovet skal sænkes, så er der også behov for at tænke i nye løsninger, der kan implementeres i det ældre byggeri på en måde, der ikke ødelægger byens arkitektur. Byfornyelsesloven giver mulighed for at støtte nye løsninger gennem demonstrationsprojekter. Pt. er der demonstrationsprojekter i gang i:

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

• Living in Light i Valby, hvor en ny glas-facade mod gård giver helt nye bokvaliteter - ud over energibesparelser. • Flere solcelleprojekter - herunder røde solceller i røde tegltage som en del af vores projekt “Solcelle Distrikt Nordvest”. Bygningsfornyelsen er altid på udkig efter nye muligheder for at skubbe udviklingen inden for energirenoveringer, så kontakt os endelig, hvis jeres forening har en god idé, I gerne vil være med til at afprøve på jeres ejendom. De gode løsninger, dem vil vi gerne dele med alle. Derfor ligger der på byfornyelsespuljer.kk.dk/bygningsfornyelsekrav-og-anbefalinger en række inspirationskataloger og eksempelsamlinger - og der kommer løbende flere til. Klima Taskforce: Klimamedarbejdere i fire områdefornyelser I 2022 blev indsatsen med lokale klimamedarbejdere udvidet fra at dække én til fire Områdefornyelser, så de nu arbejder i Områdefornyelserne Bavnehøj, Sundby, Skjolds Plads og Bispebjerg Bakke. Samtidig er de fast tilknyttet et team i Bygningsfornyelsen. Klimamedarbejderne er den borgernære spydspids i samarbejdet i Klima Taskforce, hvor enhederne Bygningsfornyelse og Områdefornyelse (MKB) samt Klima og Almene Boliger (Klima og Byudvikling) koordinerer klimaindsatser

i den eksisterende by og i forhold til københavnernes boliger. Flere dele af den lokale indsats gennemføres i partnerskab med HOFOR. Klimamedarbejderne arbejder lokalt opsøgende, og er med til at accelerere den grønne omstilling ved at engagere københavnerne i deres lokalområde, sprede de gode erfaringer fra lokale projekter til hele København og levere løbende feedback og kompetenceudvikling til forvaltningen. Klimamedarbejderne er bl.a. med til at lave lokale netværk, der kan dele viden og erfaringer, gennemføre konkrete projekter samt synliggøre tilbud og støtteordninger for kvarterernes ejendomme. Dermed sikrer de en ekstra hjælp til grøn omstilling i byens udsatte områder.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

• Klimakarréen på Østerbro, der demonstrerer energibesparelser gennem en udvendig multifunktionel facadeisolering.

Københavns Kommunes Bygningsfornyelse: ·D er er pt. fire puljer i Bygningsfornyelsen - Toiletpuljen, Støjpuljen, Pulje til energioptimering, Bygningsrenoveringspuljen og Bylivsgadepuljen ·A nsøgningsfrister, vejledninger og inspiration kan ses på byfornyelsespuljer.kk.dk/ ·U d over prioritering af boliger, der mangler toilet/bad og fjernvarme, prioriteres ejendomme, der er udsat for vejstøj over 58 dB, og ejendomme, der ved renovering bidrager mest muligt til byens målsætning om at reducere CO2-belastningen. ·B ygningsejere kan få tilskud til byggeomkostninger og evt. genhusning og forudsætter delvis egenfinansiering fra ejer.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

269

advertorial

Forberedelse af projektforslag til generalforsamlingen 270

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vedligeholdelsesplan & byggeproces

At præsentere et større projekt på en generalforsamling kan udfordre selv de mest erfarne bestyrelser. Det kræver den rette forberedelse og rådgivning, for at projektet opnår beboernes støtte og tillid. Vedligeholdelsesplan & byggeproces

271

Af Sorin Nita Projektleder & partner Promana Bygningsrådgivning

år I som bestyrelse skal præsentere et større projekt på en kommende generalforsamling, er forberedelsen afgørende for projektets succes. Bag et gennemarbejdet og velbegrundet projektforslag ligger der et stort arbejde, og det kan derfor være en fordel at inddrage en erfaren rådgiver fra begyndelsen, der kan navigere gennem de tekniske, juridiske og kommunikationsmæssige aspekter af processen. Kom godt fra start Et vellykket byggeprojekt starter med en grundig forberedelse. Ved at komme godt fra start minimerer man risici, sparer tid og ressourcer og øger sandsynligheden for at nå projektets mål. Først og fremmest skal bestyrelsen have en klar og veldefineret forståelse af projektets omfang og detaljer. Dette indebærer udarbejdelse af en grundig redegørelse for arbejdet, der kan indeholde notater fra byggetekniske rådgivere, prisoverslag og gerne billeder, der dokumenterer den nuværende tilstand. En sådan redegørelse bør altså give svar på, hvad skades-

årsagen er, hvilke udbedringsmuligheder der er samt indeholde forslag og anbefalinger til udbedring. Med et sagligt velfunderet materiale giver man beboerne en klar indsigt i projektets nødvendighed og presserende karakter, hvilket skaber større tillid fra beboernes side. Hav styr på den nødvendige dokumentation og tilladelser At sikre den rette dokumentation og de nødvendige tilladelser er afgørende i et byggeprojekt. Dette gælder især for projekter, der kræver myndighedsbehandling, eksempelvis hvis man ønsker at tilføje altaner til facaden, ændre facadeudtryk mv.. Det er i dag blevet langt mere komplekst at få tilladelse fra myndighederne, end det var før i tiden. Ansøgningsprocessen er digitaliseret og foregår i en elektronisk portal, som forudsætter en dybdegående forståelse af de strenge krav og reguleringer, der skal opfyldes for at opnå tilladelse. Det er her, at ekspertise bliver afgørende. At udarbejde det nødvendige materiale, der skal sendes til myndighederne, kræver nemlig erfaring og viden om lovgivning og byggetekniske detaljer. Her kan en rådgiver være til stor gavn og hjælpe med at navigere gennem ansøgningsprocessen, sikre, at alle krav er opfyldt, og minimere risikoen for for

“Det er i dag blevet langt mere komplekst at få tilladelse fra myndighederne, end det var for 20 år siden.”

272

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Grundig forberedelse er vigtigt, når det kommer til byggeprojekter. Her kan en erfaren rådgiver hjælpe.

273

sinkelser eller afslag. Dette er med til at sikre, at projektet kan fortsætte lovligt og succesfuldt, samtidig med at det sparer tid og ressourcer for boligforeningen. Vigtigheden af professionel rådgivning Det sker ofte, at bestyrelser selv tager ansvar for store dele af projektforberedelsen, herunder undersøgelser og indhentning af tilbud. En ulempe ved denne tilgang er, at når tiden er inde til at engagere en rådgiver i projektet, opdager de ofte, at de forskellige indhentede tilbud er usammenlignelige og derfor ikke brugbare. Dette betyder, at al den tid og

indsats, som bestyrelsen har investeret i forberedelsen, nu skal begynde forfra, hvilket kan være frustrerende for alle involverede parter. Ved at have en erfaren rådgiver med fra begyndelsen får bestyrelsen adgang til omfattende viden om branchen og den relevante lovgivning, hvilket hjælper bestyrelsen med at undgå mange af de faldgruber, som man nemt kan falde i uden tilstrækkeligt kendskab til branchen. Valget af den rigtige byggerådgiver kan spare foreningen både tid, penge og hovedpine i sidste ende.

Det kan være værdifuldt for både bestyrelse og beboere at have rådgiver med til generalforsamling.

274

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Værdien af tillid I ethvert byggeprojekt spiller tillid en central rolle. Beboerne forventer, at bestyrelsen og rådgiverne træffer de bedste beslutninger for foreningen. Men tilliden begrænser sig ikke kun til bestyrelsen. Det er også nøglen til valget af en pålidelig rådgiver.

Når man vælger en rådgiver, handler det om mere end blot pris. Det handler om at finde en rådgiver med den rette erfaring og kompetence inden for det specifikke område. Hvis projektet f.eks. involverer tilføjelse af altaner, er det afgørende at vælge en rådgiver med dokumenteret erfaring indenfor dette område. Det er også en god idé at bede om referencer fra lignende projekter, som rådgiveren har arbejdet på for andre boligforeninger for at sikre, at rådgiveren er troværdig. Det kan være en stor fordel, hvis rådgiveren deltager på generalforsamlingen og besvarer tekniske spørgsmål, som bestyrelsen måske ikke er i stand til at håndtere. Dette opbygger og styrker tilliden hos beboerne, skaber gennemsigtighed og bidrager til projektets succes. Så når næste generalforsamling nærmer sig, og et større projekt skal præsenteres, er det vigtigt at prioritere både tid og ressourcer til grundig forberedelse og professionel rådgivning. Dette vil ikke kun skabe et solidt fundament for projektet, men også sikre den nødvendige opbakning fra jeres beboere til at realisere jeres mål. Læs mere på www.promana.dk

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces

“Valget af den rigtige byggerådgiver kan spare foreningen både tid, penge og hovedpine i sidste ende.”

275

276

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vinduer & facade

vinduer & facade En ejendoms klimaskærm består i høj grad af vinduer og facader. Nye eller renoverede vinduer kan give en tocifret procentbesparelse på varmeregningen, ligesom renovering af facaden både har æstetisk og isoleringsmæssig betydning.

Vinduer & facade

277

Få støtte til at støjrenovere vinduerne i jeres ejendom Københavns Kommune tilbyder økonomisk støtte til at dæmpe støjen fra de mest trafikerede gader. Af Suna Thea Sirek Uldbjerg arkitekt, Bygningsfornyelsen Københavns Kommune

Støj i boligen Støj er et af de vigtigste miljø- og sundhedsmæssige problemer, og støj fra trafikken er uden sammenligning den værste støjkilde i vores samfund. Som mennesker generes vi af støj i mange sammenhænge. Forstyrrende og stressende larm kan f.eks. være uro på

arbejdspladsen, larm i klasseværelset og daginstitutioner, for høj lyd i høretelefoner, nabostøj, larmende byggeog anlægsarbejde eller trafikstøj. Støjen påvirker de fleste af os. Den påvirker vores helbred og livskvalitet negativt i et omfang, som vi endnu ikke helt kender. Men nye undersøgelser og forskning peger alle i samme retning - det er noget, vi skal tage alvorligt. I Danmark er over 1,3 million mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi. Mange af dem bor i Københavns Kommune.

“I Danmark er over 1,3 million mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi.”

278

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vinduer & facade Vinduer & facade

279

“Som udgangspunkt ønskes ejendommene bevaret så originalt som muligt.”

Hvordan søger man? Puljen har to årlige ansøgningsfrister - én i foråret og én igen i efteråret. For at ansøge puljen, skal I som boligforening udfylde et ansøgningsskema på kommunens hjemmeside og indsende foto af de nuværende vinduer. Herefter vil boligforeningen inden for en måned efter ansøgningsfristen få svar på deres ansøgning. 280

Foto: Københavns Kommune og Ursula Bach.

Støtte til støjdæmpning Ved lave hastigheder er det støjen fra bilmotoren, der larmer og ved højere hastigheder er det friktionen mellem bildæk og asfalt. Derfor er det ikke nok at skifte alle biler til el, og så forvente at støjproblemerne i byerne forsvinder. For at fremme sunde og gode boliger i København er der afsat midler til en støjpulje. Støjpuljen kan søges af støjplagede københavnere og er et kontant tilskud til støjdæmpning af vinduerne i private boliger. “Støjpuljen” kan søges af boligforeninger med henblik på en renovering eller udskiftning af ejendommens vinduer. Støjpuljen kan ikke søges af én enkelt bolig i en ejendom.

Bevaringsværdien af ejendommen er angivet med en såkaldt SAVE-værdi, hvor skalaen går fra 1-9. Ejendomme med en save-værdi på 1-4 betragtes som høj, og ejendomme med en save-værdi på 5-9 betragtes som en middel bevaringsværdi. Hvis ejendommen har en høj bevaringsværdi, kan boligforeningen få op til 8.000 kr. i støtte pr. vindue der støjdæmpes. Beløbet dækker de samlede udgifter til udskiftning af vinduer herunder, byggeplads, stillads og teknisk rådgivning.

vinduer & facade

Hvad er der støtte til? Puljen støtter enten udskiftning eller renovering af de nuværende vinduer, så de dæmper bedst muligt i forhold til støjen. Det vil i samarbejde med sagsbehandleren hos kommunen være en vurdering af den bedste løsning for jer og jeres ejendom. Som udgangspunkt ønskes ejendommene bevaret så originalt som muligt. Derfor anbefales forsatsruder til originale vinduer. Det er bæredygtigt og kan ofte yde den bedste støjdæmpning. Ved udskiftning af ejendommens vinduer findes de nye vinduer i samarbejde med sagsbehandler og boligforening. Dette gøres for at bevare ejendommens stilhistoriske udtryk på bedste vis samtidig med at ejendommens boliger støjdæmpes.

Det er støj fra bildækkenes kontakt med vejbanen, der er problemet, hvis bilen kører over 35 km/t.

Hvor stor er støtten? Støtten varierer i forhold til ejendommens bevaringsværdi. Har ejendommen en høj bevaringsværdi, er kravene til de nye vinduer oftest større, og derfor støttes projektet også med et større beløb.

Forstå begreberne Støjbelastning: Trafikstøjen kategoriseres ud fra lydniveauet ved ejendommen. 58-68dB er støjplaget mens 68+dB er stærkt støjplaget. Målet er at nå et indendørs støjniveau på højst 38dB. Bevaringsværdi: De fleste ejendomme har fået deres bevaringsværdi vurderet på SAVE-skalaen (1-9). Den enkelte ejendoms bevaringsværdi kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.

Forsatsramme: En rude, ofte termorude, der eftermonteres på den indvendige side af det nuværende vindue og isolerer mod både kulde og støj. Koblet ramme: Et vindue, hvor en termorude er monteret bag et enkelt lag glas i vinduesrammen. De to ruder kan åbnes for at lette rengøring. Læs mere på: www.byfornyelsespuljer.kk.dk

Vinduer & facade

281

advertorial

Løsningen ses på Nordre Frihavnsgade 50. Projektet er udført af Emborg Design og Arkitektur med byfornyelsesstøtte.

282

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vinduer & facade

Boligforeninger sparer energi med Ventilationsvinduer Godt indeklima og energibesparelse ved renoveringsprojekter har stor betydning i en boligforening. Det er muligt at opnå uden større indgreb i boligerne og med efterfølgende lave drifts- og energiomkostninger.

Af Peter L. Clausen Adm. Direktør LivingBetter A/S

ange boligforeninger har fået øjnene op for LivingBetter Ventilationsvinduer. Det skyldes, at det er en unik, enkel og energibesparende indeklimaløsning, der tager højde for energibesparelser og har kort tilbagebetalingstid for ejerne.

Optimal udnyttelse af ressourcer Ventilationsvinduer kan kombineres med mekanisk hjulpet aftræk fra eksisterende aftrækskanaler og med højtudviklede IKM-udsugsvarmepumper. Det giver mulighed for at udnytte den varme og fugtige afkastluft fra lejlighederne til at producere varmt brugsvand. Det reducerer fjernvarme- og naturgasforbruget betragteligt og viser, at

der i praksis opnås store besparelser og økonomiske fordele. “Mange års arbejde med at udvikle og dokumentere Ventilationsvinduet bærer nu virkelig frugt,” udtaler direktør Peter L. Clausen og uddyber: “Vi leverer i dag en samlet løsning, som kaldes LivingBetter. Det er en veldokumenteret og økonomisk attraktiv løsning, som er foretrukket i en række store almene renoveringsprojekter med flere hundrede boliger i både Roskilde, Nørresundby, Frederikshavn,

“Det er muligt at opnå støtte til renoveringsprojekter, hvor der er krav til øget ventilation.”

Vinduer & facade

283

tænke Ventilationsvinduer ind. På den måde undgår man, at nye vinduer og øget tæthed ikke fører til fugtproblemer og dårligt indeklima,” slutter Peter L. Clausen. Løsningen er enkel til forbedring af indeklima, når man renoverer ældre ejendomme eller bygger nyt. Nu viser erfaringer fra bl.a. boligselskaberne, at man kan kalkulere med en betydelig reduktion af de årlige driftsomkostninger til godt indeklima - ofte med mere end 90% sammenlignet med andre løsninger til ventilationsforbedring.

Vognmandsparken 2 under renovering med Ventilationsvinduer.

Albertslund og København i samarbejde med nogle af landets største og førende rådgivere.” Tænk ventilation ind i renoveringsprojekter “Det er muligt at opnå støtte til renoveringsprojekter, hvor der er krav til øget ventilation. Her viser LivingBetter sig at være den bedste løsning, hvis en udskiftning af vinduer er en del af projektet. I projekter, hvor vinduer skal skiftes, men hvor der ikke nødvendigvis er krav om øget ventilation, er det alligevel klogt at

Kan man bare lukke frisk luft ind gennem vinduerne uden at få træk? Svaret er ja. På baggrund af omfattende test og dokumentation fra anerkendte testcentre og Aalborg Universitet er det muligt at beregne det korrekte antal ventiler i vinduerne. De kan altså tilpasses ift. aftrækket fra boligen. Balancen gør, at lufttilførslen sker så tilpas langsomt, at eventuel køligere luft, der kommer ind i boligen gennem de termostatisk styrede ventiler, blandes op med varmen i rummet. Derfor føles ventilationen ikke som træk. Er der stort facadepres lokalt pga. stom mv., kan beboerne benytte lejlig-

“Ventilationsvinduer giver mulighed for at udnytte den varme og fugtige afkastluft fra lejlighederne til at producere varmt brugsvand.”

284

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

“Det reducerer fjernvarme- og naturgasforbruget betragteligt.”

vinduer & facade

heden til kortvarigt at lukke for tilførslen og åbne igen senere. LivingBetter har også udviklet en automatisk ventil, som kan lukkes af beboerne, men som selv automatisk åbner efter ca. 7 timer og genoptager lufttilførslen til rummet. Løsningen har Boligselskabet Sjælland valgt til igangværende projekter i Roskilde. Læs mere på www.livingbetter.dk

Vognmandsparken 1 med færdig facade og Ventilationsvinduer.

Vinduer & facade

285

Foto: iStock

286

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vedtægter

vedtægter Generalforsamlingen og boligforeningernes vedtægter er, sammen med den tilhørende lovgivning, det regelsæt og den myndighed, som bestyrelsen navigerer efter i en andelseller ejerboligforening. Vedtægter

287

Vedtægter for andelsboligforeningen XX Baseret på ABF’s standardvedtægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014

§ 1 Navn og hjemsted Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen XX. Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.

§ 2 Formål Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX beliggende XX.

§ 3 Medlemmer Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4. Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling,

288

og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsboligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 4 Indskud Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

§ 5 Hæftelse Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2. Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget andelsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

vedtægter

idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.

§ 7 Benyttelse af Andelsboligen Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter. Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om andelsboligens brug m.v. Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

289

Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter § 11.

§ 8 Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1. Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen. Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at

290

vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen. Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn

Benyttelse af andelsboligen

“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

§ 10 Forandringer Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes. Stk. 2 Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger. Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.

§ 11 Fremleje Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes. Stk. 2 Fremleje eller – lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen.

vedtægter

til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.

§ 12 Husorden Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2. Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

§ 13 Overdragelse Stk. 1 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andels-

Vedtægter

291

haver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til: A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D. C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling. Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt

292

nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer: A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage. D Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil. Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af prisen for forbedringer, in-

vedtægter

ventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf. Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer om

Vedtægter

293

andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver, der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen. Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion. Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for

294

den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren. Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

Fremgangsmåde

“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

§ 17 Dødsfald Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen. Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af nedennævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge: A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder. B Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelsboligen ved sin død. Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker beret-

tigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen

vedtægter

§ 16 Ubenyttede andelsboliger

§ 18 Samlivsophævelse Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til andelsboligen, berettiget til at fortsætte medlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig. Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der skal overtage andelsboligen, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af medlemskab og beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

Vedtægter

295

salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.

§ 19 Opsigelse Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og sin brugsret til andelsboligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.

§ 20 Eksklusion Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A Trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art, B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6, C optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere, D i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet. Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå

296

§ 21 Generalforsamling Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen: 1. Valg af dirigent og referant 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften. 5. Forslag 6. Valg a) Formand b) Bestyrelse c) Suppleant 7. Eventuelt Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af: A En generalforsamling, B et flertal af bestyrelsens medlemmer, C ¼ af andelshaverne eller administrator. D Administrator. Med angivelse af dagsorden.

§ 22 Indkaldelse m.v. Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsam-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

lingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling. Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på generalforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

vedtægter

forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættelsesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.

§ 24 Dirigent m.v.

§ 23 Flertal Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal. Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.

Vedtægter

297

§ 25 Bestyrelse

§ 27

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. Stk. 2 Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen. Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 26 Bestyrelsesmedlemmer Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. Stk. 2 Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til valg af supplerende bestyrelsemedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

298

§ 28 Tegningsret Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 29 Administration Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser. Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har

Bestyrelsesmedlemmer

“Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock.

§ 30 Årsrapport Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX. Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten. Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsam-

lingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

vedtægter

valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foretages hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto. Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger. Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 31 Revision Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§32 Stk. 1 Den reviderede og underskrevne årsrapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 33 Opløsning Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX. Forbehold: “Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk. Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig, hvis der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”

Vedtægter

299

Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger Alternative bestemmelser til Standardvedtægter for andelsboligforeninger (oktober 2014 med tilføjelser pr. april 2017). Udarbejdet af ABF.

Ved solidarisk hæftelse § 5, stk. 2, kan erstattes af Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Ved begrænsning af andelshavers pantsætningsmulighed § 6, stk. 3, kan erstattes af: Stk. 3 Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for

300

tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

Korttidsudlejning

“En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vedtægter

opgaver samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.

Begrænsning af forandringer

Foto: Mihai Moisa.

Ved manglende deltagelse i fællesarbejde I § 8 kan som nye stykker indsættes: Stk. 5 Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses-eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. Stk. 6 På begæring af mindst 3 andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger 5 % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt 10 % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. Stk. 7 Bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers varsel til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejds-

§ 10, stk. 1, kan erstattes af: Stk. 1 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, medmindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandring, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke nægte godkendelse men alene stille krav til arbejdets udførelse, jf. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade- eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Korttidsudlejning I § 11 kan som nye stykker indsættes: Stk. 3 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlejningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske. Andelshaveren har ansvaret for, at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af fremlejetager, jf. stk. 4. Stk. 4 Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på 2 år, hvis andelshaver ikke overholder betingelserne i stk. 3.

Vedtægter

301

Husdyr § 12 kan erstattes af: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er ikke tilladt at holde husdyr, bortset fra førerhund. eller: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er tilladt at holde én hund eller én kat. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Indstillingsmuligheder

302

C En anden person, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnet, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen eller andre medier. Bestyrelsen skal ved sit skøn lægge vægt på størrelsen af andelsboligen og ansøgerens husstand samt på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.

Ved støttet byggeri med indekslån: I § 14, stk. 1, kan som nyt litra indsættes: F En andelshaver er, uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris, berettiget til at beregne sig samme andelsværdi, som han selv lovligt har betalt, jf. andelsboligforeningslovens regler herom.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Foto: iStock.

§ 13, stk. 2, litra C, kan erstattes af: C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten. Den der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten herunder gebyr for indtegning, antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C En anden person, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan indstille en person til en ledig andelsbolig. Bekendtgørelsen skal angive andelsboligens adresse og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille én person til andelsboligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede personer, der kan godkendes af bestyrelsen, jf. stk. 1. eller af:

I slutningen af § 14, stk. 2 tilføjes: Såfremt boligen er udstyret med hårde hvidevarer og faste tilpassede tæpper, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligeholdes og fornyes af andelshaveren, kan beregnes et nedslag under hensyntagen til maskinernes/ tæppernes alder og forventede normale levetid.

Vurderingsmand: § 14, stk. 4, kan erstattes af: Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.

El og vvs eftersyn: § 15 stk. 3, erstattes af: Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til el og vvs eftersynsrapporter,

Indstillingsmuligheder

“Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten.”

besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

vedtægter

Hårde hvidevarer/tæpper ejet af foreningen:

Intern revisor: I § 31 kan som nyt stk. indsættes: Stk. 2 Generalforsamlingen vælger desuden blandt andelshaverne for 2 år ad gangen en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmelse af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

Disse ovenstående bestemmelser er generelle alternativer. Hvis I vil have emneorienterede alternativer, kan I finde dem på ABF’s hjemmeside: www.abf-rep.dk, under deres standardvedtægter. Disse emneorienterede alternativer kan ændre hele standardvedtægten. Derfor råder Min Boligforening v/ Arena Markering ApS jer til at udarbejde jeres vedtægter i samarbejde med en rådgiver. Eksempler på alternativer, som ABF foreslår, er bl.a. om digital kommunikation, forældrekøb og sammenlægning af andelsboliger. Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk. Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse og er ikke ansvarlig, hvis der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.

Vedtægter

303

Bekendtgørelse om

Normalvedtægt for ejerforeninger Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder

I medfør af § 5, stk. 1, i lov nr. 908 af 18. juni 2020 om ejerlejligheder fastsættes: § 1 En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2 Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2021. Stk. 2 Bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3 Indtil den 1. januar 2022 finder bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2021. Transport- og Boligministeriet, den 29. november 2020

§ 1 Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Denne vedtægt regulerer forholdene i ejerforeningen medmindre andet er vedtaget i særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5. Stk. 2 Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for ejerne af ejerlejlighederne i foreningen. Stk. 3 Medlemmer af ejerforeningen er de til enhver tid værende ejere med tinglyst adkomst til en ejerlejlighed i foreningen. Ved ejerskifte overgår medlemsskabet på den aftalte overtagelsesdag, selv om ejerskifte endnu ikke er tinglyst. Ved anden overgang,

Indledning, formål, medlemskab og hæftelse

“For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue).” 304

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

§ 2 Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

§ 3 Simpelt flertal Generalforsamlingen træffer beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 4-6.

tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal, jf. dog § 6. Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen omfatter især følgende eller lignende beslutninger: 1) Godkendelse af elevator- eller altanprojekter, såvel ved etablering af nye altaner, udvidelse af eksisterende og ændringer af fællesejendom, som en sådan beslutning medfører. Udgifterne i forbindelse med sådanne projekter skal afholdes af de ejere, der opnår fordele derved, uanset om de pågældende har stemt for projektet eller ej. 2) Salg af fællesejendom, herunder inddragelse af bagtrappeareal, dele af lofts-, eller kælderrum og lignende til enkelte af ejerlejlighederne eller salg af en ejerlejlighed tilhørende ejerforeningen. Som en del af godkendelsen af en sådan disposition kan generalforsamlingen beslutte, at fordelingstallene skal justeres, så en erhververs fordelingstal fremover svarer til ejerlejlighedens forholdsmæssige andel uanset fordelingstallet for det overdragne fællesareal eller ejerlejlighed.

vedtægter

herunder bobehandling, brugspant og arv, overgår medlemsskabet på tidspunktet for overgangen af ejerbeføjelserne. Stk. 4 For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue), pro rata (med den enkelte ejers andel) og subsidiært (således at krav først skal gøres gældende mod ejerforeningen, inden krav gøres gældende mod ejerne) i forhold til deres fordelingstal, medmindre ejerne har påtaget sig en mere vidtgående hæftelse.

§ 4 2/3-flertal Generalforsamlingens beslutninger om væsentlige forhold træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 6-7. Beslutninger om væsentlige forhold omfatter: 1) Vedtægtsændringer. 2) Begrænsning af ejernes ret til korttidsudlejning, jf. § 30, stk. 2. 3) Sikkerhedsstillelse, jf. § 31. 4) Fordeling af forbrugsudgifter og lignende efter andet end fordelingstal, hvor dette fører til, at hver ejer vil komme til at betale for sit individuelle, faktiske forbrug. Stk. 2 Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen træffes med Vedtægter

305

3) Indgåelse af aftaler om eksklusiv brugseller benyttelsesret til fælles ejendom såsom leje eller brug af kælderrum, loftsrum, parkeringspladser eller lignende, hvis retten gøres uopsigelig i mere end 5 år. 4) Beslutning om indretning af nye tagboliger på fællesejendom, jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7.

§ 5 Særregel om fornyet generalforsamling ved 2/3-flertal Vedtages et forslag efter § 4 ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og antal, afholdes der ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

§ 6 9/10-flertal Beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtigelser over for ejerforeningen forøges, kan træffes med tilslutning fra mindst 9/10 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

§ 7 Vetoret Vedtægtsændringer og beslutninger, hvorved retsstillingen mellem ejerne forskydes, og beslutninger, der medfører indskrænkninger i særrettigheder, eller medfører at ejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræver samme flertal som de vedtægtsændringer, der omfattes af §§ 4 og 6, samt tillige samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes. Dette gælder dog ikke, såfremt andet følger af ejerlejlighedsloven eller normalvedtægtens §§ 4 og 6,

306

Ordinær generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår.

herunder at der foretages mindre, nødvendige justeringer af fordelingstal, hvor beslutninger efter § 6 nødvendiggør det.

§ 8 Generalklausul Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.

§ 9 Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5) Forslag efter § 10.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

§ 10 Forslag Bestyrelsen og enhver ejer i foreningen har ret til at få et konkret angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2 Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest 3 uger før generalforsamlingen. Forslag inkl. nødvendige bilag mv. skal gøres tilgængelige for ejerne senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. Stk. 4 Der kan ikke træffes bindende beslutning om punkter, der ikke er optaget på dagsordenen, medmindre alle ejere er til stede og samtykker.

§ 11 E kstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes, ud over de i § 5 og § 14, stk. 5, nævnte situationer, når: 1) Bestyrelsen finder anledning dertil. 2) Det til behandling af et konkret angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerne i ejerforeningen efter fordelingstal eller antal. 3) En tidligere generalforsamling har besluttet det.

Stk. 2 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for den ekstraordinære generalforsamling samt dagsordenen og nødvendige bilag. Stk. 4 Ændringsforslag kan stilles på den ekstraordinære generalforsamling.

vedtægter

6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af eventuelle suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2 Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget gøres tilgængeligt sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 12 Adgang, stemmeret og fuldmagt Følgende har adgang til generalforsamlingen: 1) Enhver ejer i ejerforeningen. 2) Myndige medlemmer af en ejers husstand. 3) Myndige personer, som en ejer har givet fuldmagt til at møde. 4) Bisiddere eller rådgivere for ejere. 5) Ejerforeningens administrator og revisor. 6) Bestyrelsens bisiddere eller andre personer indkaldt af bestyrelsen. Stk. 2 Enhver ejer i ejerforeningen har stemmeret på generalforsamlingen. Stemmeretten kan udøves af ejerens ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som ejeren har givet skriftlig fuldmagt. Ejes en ejerlejlighed af et selskab, kan stemmeretten udøves af en fysisk person, der er ansat hos og repræsenterer ejeren. En ejer kan kun afgive én stemme pr. afstemning i henhold til fuldmagt fra en anden ejer. Stk. 3 For ejerlejligheder, der ejes af flere, tilkommer stemmeretten ejerne i forening. Er alle medejere ikke til stede på generalforsamlingen, anses de fremmødte medejere for bemyndiget til at stemme på alle medejeres vegne, medmindre de fraværende medejere inden generalforsamlingens begyndelse har meddelt bestyrelsen andet.

§ 13 Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være ejer af en ejerlejlighed i ejerforeningen.

Vedtægter

307

Stk. 2 Der udarbejdes referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og gøres tilgængeligt for ejerne senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

§ 14 Bestyrelsen Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af mindst 2 medlemmer ud over formanden, der vælges af generalforsamlingen. Desuden kan vælges 1-2 suppleanter. Som formand, medlemmer af bestyrelsen og suppleanter kan vælges ejere i ejerforeningen, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer. Der kan kun vælges et bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed. Stk. 2 Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år. Formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 En suppleant indtræder i bestyrelsen ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om længerevarende forfald. Stk. 4 En ejer i ejerforeningen kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at kunne vælges til bestyrelsen. Tilsvarende kan en ejer, der er en juridisk person, give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen. En suppleant indtræder, når en fuldmagt tilbagekaldes. Stk. 5 Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Fratræder formanden i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Stk. 6 Bestyrelsen kan ved en forretningsorden fastsætte nærmere regler om f.eks. indkaldelse til møder, konstitution, arbejdsdeling, føring af protokol, udsendelse af referat fra bestyrelsesmøder, skriftlige og elektroniske møder, tavshedspligt og suppleanter. Stk. 7 Ejerforeninger med 3 eller færre ejerlej-

308

ligheder er omfattet af denne bestemmelses krav til bestyrelsessammensætning med de fornødne modifikationer.

§ 15 Bestyrelsens møder Formanden skal sikre, at der afholdes bestyrelsesmøder, når det er nødvendigt, og påse, at samtlige bestyrelsesmedlemmer indkaldes. Stk. 2 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne, herunder formanden, er til stede. Stk. 3 Beslutning træffes af de fremmødte bestyrelsesmedlemmer ved simpelt flertal. Ved stemmelighed er formandens stemme afgørende. Stk. 4 Bestyrelsen udarbejder referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser.

§ 16 Bestyrelsens pligter Bestyrelsen varetager den daglige ledelse af ejerforeningen og udfører generalforsamlingens beslutninger. Stk. 2 Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af ejerforeningens anliggender, herunder: 1) Udarbejdelse af budget og regnskab over ejerforeningens udgifter og indtægter. 2) Overholdelse af god skik og orden i ejerforeningen. 3) Foretage kontrol med indbetaling af fællesudgifter. 4) Tegne sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuelt bestyrelsesansvarsforsikring). 5) Renholdelse og snerydning af fælles arealer. 6) Udarbejdelse af vedligeholdelsesplan. 7) Fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. 8) Søge konflikter efter husordenen løst ved ekstern mediation. 9) Varetage ejerforeningens interesser i forbin-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

vedtægter

ejeren pligt til at orientere ejerforeningens bestyrelse eller en eventuel administrator herom. I modsat fald anses indkaldelser mv., som er sendt til den senest oplyste adresse, for at være kommet frem. Stk. 3 Ejere, som er fritaget fra modtagelse af digital post fra det offentlige, kan, mod fremvisning af dokumentation herfor, blive fritaget for den i stk. 1 angivne kommunikationsform. Stk. 4 Ejere, der har behov for en papirudskrift af meddelelser fra bestyrelsen kan rekvirere en sådan hos bestyrelsen eller en eventuel administrator mod betaling af et nærmere fastsat, rimeligt gebyr.

§ 18 Administration delse med eventuelle pligtige medlemskaber af andre foreninger eller laug, herunder grundejerforeninger, bydelsforeninger, vandlaug, gårdlaug eller lignende. Stk. 3 Har bestyrelsen ikke antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 4 Der tegnes bestyrelsesansvarsforsikring, medmindre et flertal på generalforsamlingen bestemmer andet. Stk. 5 Bestyrelsens beslutninger kan af enhver ejer i ejerforeningen, som afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter stk. 4.

Generalforsamlingen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Stk. 2 Administrator må ikke være ejer i ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

§ 19 Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 17 B estyrelsens kommunikation med ejerne Al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne, herunder indkaldelse til generalforsamling, fremsendelse af fuldmagter og forslag, udsendelse af referater og påkrav, kan ske digitalt ved e-mail eller andet almindeligt anerkendt elektronisk medie. Stk. 2 Ejerne har pligt til at orientere ejerforeningens bestyrelse eller en eventuel administrator om den elektroniske adresse, der kan bruges til kommunikation med ejeren. Ved ændringer i ejerens elektroniske adresse har Vedtægter

Administration

“Administrator må ikke være ejer i ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.”

309

§ 20 Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerne efter fordelingstal eller antal, skal revisor være en godkendt revisor. Stk. 2 Revisor vælges hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4 Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.

§ 21 Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret, medmindre generalforsamlingen med simpelt flertal beslutter andet. Stk. 2 Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3 Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 22 Bod Ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere pålægges bod ved ejerens

oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Pålæg af bod over for en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Stk. 2 Ejerforeningen kan pålægge en ny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren efter at være pålagt bod fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter, som tidligere har medført en bod. Stk. 3 Beslutning om bod efter stk. 1 og 2 træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om generalforsamlingens beslutning. Dette gælder, selv om ejeren har været til stede på generalforsamlingen. Stk. 4 Ejeren kan inden 6 uger fra modtagelse af skriftlig underretning om en pålagt bod gøre begrundet indsigelse mod denne over for ejerforeningen. Stk. 5 Modtager ejerforeningen en indsigelse, er det en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde sit krav, at ejerforeningen senest 6 uger efter udløbet af ejerens indsigelsesfrist anlægger retssag om bodens berettigelse. Stk. 6 Betaling af bod reducerer ikke foreningens eventuelle erstatningskrav mod den pågældende.

Kapitalforhold

“Det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål.” 310

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere ske eksklusion ved ejerens gentagne grove misligholdelse trods påkrav. Eksklusion af en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Stk. 2 Beslutning om eksklusion træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om generalforsamlingens beslutning. Dette gælder selv om ejeren har været til stede på generalforsamlingen. Stk. 3 Det er en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde eksklusionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning indbringer beslutningen om eksklusion for domstolene. Dette kan dog undlades, såfremt den ekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendt eksklusionen. Endvidere er det en betingelse, at ejerforeningen lader stævningen tinglyse på den ekskluderede ejers ejerlejligheder. Stk. 4 En ekskluderet ejer skal afhænde sine ejerlejligheder i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endelig retsafgørelse om eksklusionens berettigelse. Afhændelse må ikke ske til købere eller på sådanne vilkår, at den ekskluderede helt

eller delvist må antages at kunne bibeholde sin brugsret over de solgte ejerlejligheder. Er der tinglyst stævning efter stk. 3, skal ejerforeningen tiltræde skødet ved salg. Stk. 5 Overholder den ekskluderede ikke fristen i stk. 4, kan ejerforeningen kræve, at den ekskluderede indstiller sine salgsbestræbelser. Ejerforeningen kan herefter begære ejerlejlighederne solgt på tvangsauktion. Retsplejelovens regler for tvangsauktion finder anvendelse med de ændringer, som følger af forholdets natur. Ejerforeningens rimelige og sædvanlige udgifter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræves betalt ud over budsummen.

vedtægter

§ 23 Eksklusion

§ 24 Overførelse af udlejerbeføjelser Er en ejerlejlighed udlejet, og udøver lejeren eller personer, for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelovgivningens regler, retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, er ejerforeningen berettiget til at søge at bringe den uønskede adfærd til ophør direkte over for lejeren. Ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerforeningen optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet. Ejerforeningen er over for en almen boligorganisation alene berettiget til at overtage beføjelserne, såfremt den almene boligorganisation, som udlejer, ikke følger gældende regler i lov om leje af almene boliger for håndtering af husordenssager.

§ 25 Kapitalforhold Ejerforeningen kan alene opkræve betaling til de løbende driftsudgifter og vedligeholdelse, dog således at der kan tilvejebringes en rimelig egenkapital. Stk. 2. Det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål, herunder vedligeholdelses-

Vedtægter

311

eller forbedringsarbejder. Opsparingen skal være anbragt i et pengeinstitut. Stk. 3 Beslutning om anvendelse af de opsparede midler træffes på generalforsamlingen. Stk. 4 Den enkelte ejer kan ikke kræve udbetaling af sin andel af ejerforeningens formue ved salg af sin ejerlejlighed.

§ 26 E jerforeningens vedligeholdelsespligt Ejerforeningen foretager forsvarlig vedligeholdelse og fornyelse af alle ejendommens fælles bestanddele, herunder af døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fælles installationer indtil disses forgreninger ind til de enkelte ejerlejligheder. Ejerforeningens pligt til renholdelse og overfladebehandling af døre mod fællesarealer, vinduer og eventuelle altaner, gælder dog kun den udvendige side af disse. Stk. 2 Ejerforeningen skal udbedre skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der hurtigst muligt ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang og med mindst mulig gene for ejerne. Stk. 3 Udfører en ejerforening ikke efter påkrav uopsættelige arbejder, kan enhver ejer for ejerforeningens regning lade sådanne arbejder udføre i det omfang, det er nødvendigt for at afværge truende skade.

§ 27 E jernes vedligeholdelsespligt Det påhviler enhver ejer i ejerforeningen at foretage forsvarlig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af sin ejerlejlighed og øvrige områder, hvor ejeren har eksklusiv brugsret. Pligten omfatter maling, tapetsering, vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning,

312

Ejernes vedligeholdelsespligt

“Ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele.”

gulvbrædder, fliser og fuger, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, andre forbrugsmålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, gasrør og afløbsrør indtil disses forgreninger ind i de fælles ledninger. Stk. 2 Ejeren er ansvarlig for renholdelse og overfladebehandling af døre, vinduer og eventuelle altaner indvendigt. De enkelte ejeres vedligeholdelsespligt omfatter endvidere eventuelle særindretninger i lejligheden eller monteret på fællesejendommen, herunder skilte, antenner og nye altaner besluttet efter § 4, stk. 2. Stk. 3 Ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele eller lade opsætte dørtelefoner, antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. Stk. 4 Forsømmes en ejerlejlighed groft, eller er en ejers forsømmelse til gene for de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Krav herom skal fremsættes skriftligt, herunder ved elektronisk kommunikation. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på ejerforeningens vegne lade ejerlejligheden sætte i stand for den misligholdende ejers regning. Stk. 5 Ejeren er erstatningsansvarlig for skader forårsaget af installationer, som denne har foretaget.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2024

Skyldes en skade tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten efter §§ 26 og 27 vil den part, der har vedligeholdelsespligten, være ansvarlig for en sådan opstået skade.

Foto: iStock.

§ 29 Adgang og reetablering En ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. Ejerforeningen skal give et skriftligt varsel på 6 uger. Stk. 2 En ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger. Stk. 3 I tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig, har ejerforeningen ret til at få adgang uden varsel. Stk. 4 Arbejder, der udføres i en lejlighed, skal afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til de ejere, der berøres heraf. Stk. 5 Der skal ske fuldstændig retablering, og arbejdet må ikke medføre forandringer i de pågældendes lejligheder, medmindre forandringerne er nødvendige for fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen. Stk. 6 Er det med hensyn til arbejder efter stk. 2 nødvendigt at foretage destruktive indgreb, kan den berørte ejer, såfremt retableringsomkostningerne skønnes at ville overstige 5.000 kr., kræve, at der stilles passende sikkerhed i form af en anfordringsgaranti, kontant deponering i ejerforeningen eller lignende, før end arbejderne kan igangsættes.

§ 30 Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed til beboelse eller erhverv skal ejeren senest samtidig med lejeforholdets begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, dens længde og informere om lejers navn og kontaktoplysninger samt om eventuelle ændringer i egne kontaktoplysninger. Stk. 2 Ved korttidsudlejning forstås udlejning, hvor lejeperioden er kortere end 31 dage. Såfremt ejerforeningen efter § 4, stk. 1, har truffet beslutning om at forbyde sådan udlejning er en ejer dog alligevel berettiget til at foretage korttidsudlejning med op til 4 separate udlejninger og maksimalt for sammenlagt 30 dage i alt pr. kalenderår. Ejeren skal senest samtidig med hver udlejnings begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, lejerens navn og kontaktoplysninger samt lejeperiodens længde.

vedtægter

§ 28 T ilsidesættelse af vedligeholdelsespligten

§ 31 Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 50.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos en ejer, herunder for krav efter § 27, stk. 4. Stk. 2 Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

Forbehold: Min Boligforening ApS tager forbehold for fejl af gengivelser.

Vedtægter

313

Oversigt over bigragsydere og virksomheder med kontaktoplysninger

314

Skrevet af

Artikel

Side

Advokatfirmaet Marker Tlf.: 33 11 00 70, www.advokat-marker.dk

Retssager i foreninger

s. 104

All Remove Tlf.: 70 10 07 07, www.allremove.dk

Fjern graffitien før det spreder sig

s. 112

ASSA ABLOY Opening Solutions Denmark Tlf.: 44 54 44 54, www.assaabloyopeningsolutions.dk

Hvordan vælger du den rigtige sikkerhedsløsning?

s. 200

Balco A/S Tlf.: 36 46 42 60, www.balco.dk

Din egen altan - fra idé til virkelighed

s. 56

Bang & Beenfeldt Tlf.: 32 57 82 50, www.bangbeen.dk

Bliv klar til generalforsamlingen

s. 88

Blomfelt Administration Tlf.: 70 20 91 20, www.blomfelt.dk

Vær opmærksom inden din forening udskifter stigstrenge og faldstammer

s. 166

Boligadministratorerne Tlf.: 33 38 11 11, www.boadm.dk

Det gode foreningsliv

s. 80

Brunata Tlf.: 77 77 70 00, www.brunata.dk

KAB bruger Brunatas indeklimasensorer til at dokumentere lav luftfugtighed

s. 174

DKTV Tlf.: 69 12 12 12, www.dktv.dk

• Solceller til boligforeninger: En vej mod billigere, grøn energi

S. 32

• Få styr på processen når I skal etablere ladestandere

s. 40

Electrolux Professional Tlf.: 63 76 20 00, www.electroluxprofessional.com

Lavere energiforbrug med fællesvaskeri

s. 252

Fejekosten Tlf.: 33 33 93 90, www.fejekosten.dk

Hvad sker der egentlig, når et regnskyl rammer jeres tag?

s. 116

Fiberby Tlf.: 33 23 00 99, www.fiberby.dk

Der er penge at spare ved et foreningsejet fibernetværk

S. 246

Frederiksberg Forsyning Tlf.: 38 18 50 00, www.frb-forsyning.dk

Gode vaner til en mere bæredygtig hverdag

s. 146

315

316

kontaktoplysninger Skrevet af

Artikel

Side

Gaardrum Tlf.: 26 23 38 70, www.gaardrum.dk

Udeliv i gårdmiljøer: En kilde til trivsel og fællesskab

s. 222

Gaihede Tlf.: 70 22 11 41, www.gaihede.dk

• Energirenovering sikrer jeres friværdi

s. 154

• Nørrebro-ejendom står igen markant i gadebilledet

s. 262

Greenpipe Tlf.: 40 56 19 76, www.greenpipe.dk

Bæredygtige faldstammer opnås med kundekontakt, kvalitet og miljøvenlighed

s. 162

Greentec Energy Tlf.: 70 30 54 00, www.greentec-energy.dk

Derfor skal en boligforening have solceller!

S. 46

HF dør teknik Tlf.: 27 14 48 45, www.xn-hfdr-teknik-igb.dk

Øget sikkerhed og tryghed med avanceret dørteknik og adgangskontrol

s. 206

Hupfeld Ejendomsadministration Tlf.: 35 27 80 20, www.hplaw.dk

Konflikthåndtering gennem effektiv kommunikation

s. 98

IN-SITU Consult Tlf.: 22 72 00 97, www.insituconsult.dk

Droner i tjeneste: Inspektioner af tage og facader i boligforeninger

s. 236

ista Tlf.:77 32 32 32, www.ista.com

Forbrugsmåling - Få det fulde overblik over dit forbrug

s. 144

Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen Tlf.: 33 66 56 00, www.kk.dk

• Københavns Kommune giver tilskud til solcellescreening

s. 24

• Byfornyelse i København handler også om energi

s. 266

• Få støtte til at støjrenovere vinduerne i jeres ejendom

s. 278

Legtech Tlf: 77 34 90 45, www.legtech.dk

Forebyg oversvømmelse med en brøndalarm

s. 194

LivingBetter Tlf.: 81 81 81 10, www.livingbetter.dk

Boligforeninger sparer energi med Ventilationsvinduer

s. 282

Mejlshede Låse Tlf.: 35 39 39 39, www.mejlshede.dk

Automatisk åbning af døre: En hjælp til dig, der har hænderne fulde

s. 210

Min Altan Tlf.: 86 78 66 66, www.minaltan.dk

Altaner med omtanke

s. 66

Min Boligforening Tlf.: 70 22 82 00, www.minboligforening.dk

• Fremtidens energi - hvor kommer den fra og hvordan skal vi bruge den?

s. 20

• Findes der grøn strøm?

s. 36

• Bør bestyrelsen have en forretningsorden?

s. 84

• Gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem i boligforeningen

s. 94

317

kontaktoplysninger Skrevet af

Artikel

Side

Min Elevator Tlf.: 40 95 03 05, www.minelevator.dk

Få elevator i din boligforening

S. 130

Munters Tlf.: 44 95 33 55, www.munters.com

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge

s. 192

Newsec Tlf.: 45 26 01 02, www.newsec.dk

Bestyrelsesarbejde A-Z

s. 74

Nortec Tlf.: 70 25 62 56, www.nortec.dk

Hvordan styrker I både fællesskabet og den grønne profil?

s. 256

PH-El og sikring Tlf.: 39 16 31 31, www.ph-el.dk

LED-belysning: Økonomiske besparelser og øget sikkerhed i boligforeningen

s. 186

PH Erhverv Tlf.: 28 30 49 10, www.pherhverv.dk

Valuarvurdering af andelsboligforeninger - Hvad bør du vide?

s. 216

Promana Tlf.: 70 20 05 80, www.promana.dk

Forberedelse af projektforslag til generalforsamlingen

S. 270

Rebteknikeren Tlf.: 20 90 28 11, www.rebteknikeren.dk

Renovering i højderne

s. 242

Rådet for Grøn Omstilling Tlf.: 33 15 09 77, www.rgo.dk

Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen

s. 230

Saint-Gobain Tlf.: 59 57 03 30, www.saint-gobain.dk

Vinduesglas er grønt guld: De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale

s.178

Techem Danmark Tlf.: 87 44 77 00, www.techem.dk

Din genvej til et lavere vandog varmeforbrug

s. 148

Trio Arkitekter Tlf.: 33 15 15 20, www.trioarkitekter.dk

• Altaner på bevaringsværdige bygninger

s. 60

• Er der styr på brandsikringen?

S. 122

Verdo Tlf.: 70 10 02 30, www.verdo.com

Grøn strøm - for miljøets, beboernes og pengepungens skyld

s. 50

Videncenter for Energibesparelser i Bygninger Tlf.: 31 15 90 00, www.byggeriogenergi.dk

Sådan kan I sænke energiforbruget i jeres ejendom

s. 138

Videx Tlf.: 39 29 80 00, www.videx.dk

Fremtidens dørtelefonanlæg designet til kunderne

s. 198

Brug Håndbogen som et opslagsværk i løbet af året, og find viden og inspiration til at drive en sund forening både socialt, økonomisk og miljømæssigt. 318

Læs mere på bygas.dk

PULSE Bæredygtigt og digitalt låsesystem • Intet batteri i nøglen eller cylinderen • Nem vedligeholdelse og omkostningseffektiv • Programmer nøglen med individuelle adgangsrettigheder • Nøglen holdes opdateret med læser i opgangen • Enkelt at tildele og ændre adgang • Høj sikkerhed LS PU

E - vinder a f

202 2

Læs mere om PULSE

assaabloy.dk

Experience a safer and more open world

Fagregister Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andelsog ejerboligforeninger. Virksomheder, der ønsker optagelse i fagregistret, kan kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk. Adgangskontrol & låseservice s. 322

Ingeniører/rådgivende

s. 342

Administration & jura

s. 325

ladestander

s. 345

altan

s. 329

Malermestre

s. 346

Arkitekter

s. 330

relining & kloak

s. 347

Banker

s. 332

Skybrud/vandsikring

s. 349

Ejendomsservice

s. 333

Solceller/batterier

s. 351

elevator

s. 336

Tørrerum/ventilation/ isolering

s. 354

el-installatører

s. 337

varmeforsyning/varmeanlæg

s. 356

Entreprenører

s. 338

Vaskeri

s. 357

Fibernet

s. 339

Vinduer

s. 360

Forbrugsmålere & forbrugsregnskab

s. 340

VVS-installatører

s. 361

321

adgangskontrol & låseservice

Fra telefon til dørtelefon ”Kan man få det som app?” Det spørgsmål hører vi tit, når det drejer sig om dørtelefoner. Og svaret er ”Ja, selvfølgelig!” For hos Mejlshede forhandler vi flere forskellige dørtelefonsystemer, som hver især kan tilpasses jeres behov. Læs mere på mejlshede.dk eller ring på 35 39 39 39, så hjælper vi jer med at finde det helt rigtige system til netop jeres ejendom. Også et, der kan lukke pakkeposten ind, når du selv er på farten.

322

adgangskontrol & låseservice

Den innovative løsning

IP-teknologi åbner dørene til en verden af muligheder for boligforeningerne - ved at forbedre kommunikation, sikkerhed og effektivitet på utallige måder.

Hammershusgade 15, 2100 København Ø – Tlf.: (+45) 39 29 80 00 – videx@videx.dk – www.videx.dk

323

adgangskontrol & låseservice

VI ÅBNER DØRENE FOR DIG Om os Vi tilbyder adgangskontrol, automatik og styring af døre og porte, efter gældende normer på området, for at sikre et stabilt og funktionelt system, til kundensbehov. Vores mål er og yde en god service til tiden. Og vi går ikke på kompromi med kvaliteten på vores arbejde.

Vores Produkter Vi udfører følgende: Automatiske Svingdøre

MERE END 20 ÅRS ERFARING

Automatiske Skydedøre

HF DØR TEKNIK Med fokus på lige netop dine behov installerer, vedligeholder og reparerer vi dør-, port- og adgangssystemer.

Automatiske porte Opgangsdøre Branddøre ADK døre Sluser Sikkerhedsdøre Smartlåse

DØRAUTOMATIK Dørautomatik anvendes overalt i samfundet: Supermarkeder, på hospitaler, handicapvenlige indgange for bare at nævne et fåtal. Vi beskæftiger os i høj grad med automatiske/berøringsfri døre, og sørger for at nde en løsning der passer perfekt til netop jeres behov. Vi arbejder med kvalitetsprodukter som GEZE, Dorma, Record, Assa Abloy, Besam og TORMAX. Kontakt os og indhent et tilbud på dørautomatik. HF DØR-TEKNIK ApS | hfdør-teknik.dk | info@hfdteknik.dk | 📞📞📞27 14 48 45 Værksted / Kontor | Drejergangen 7 G -2690 Karlslunde

PR 2023 halvside.indd 1

24-10-2023 21:07:04

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, og få relevant viden og inspiration til din boligforening direkte i din indbakke

Tilmeld dig på:

www.minboligforening.dk Dahlberg Låse & Sikring A/S Butik: Borgbjergsvej 21-23 • 2450 Kbh. SV. Kontor: Fuglebækvej 3d, 1. sal • 2770 Kastrup Telefon: 33 22 12 12 Web: www.dahlberglaase.dk Mail: kontakt@dahlberglaase.dk

324

administration & jura

Kontakt Niels Hupfeld på telefon: 35 27 80 20

Hupfeld Ejendomsadministration din tætte samarbejdspartner Hupfeld Ejendomsadministration A/S administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift, herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen.

Hupfeld Ejendomsadministration A/S Viemosevej 62, 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hpl aw.dk • www.hpl aw.dk

Hupfeld

Ejendomsadministration

325

administration & jura

Specialist ii fredede fredede ejendomme ejendomme Specialist og bygninger i Københavns indre by og bygninger i Københavns indre by

cialist i fredede ejendom Advokatkontoret er et all-service kontor

Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning Advokatkontoret er all-service kontor med hovedvægt pået erhvervsrådgivning med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen. indenfor ejendomsbranchen. indenfor ejendomsbranchen.

Kom forbi til en Kom en kopforbi kaffetilog kophvad kaffe hør viog kan hør hvad med vi kan hjælpe hjælpe med

og bygninger i Københavns indre by Datterselskabet SMEjendomme admiDatterselskabet SMEjendomme nistrerer fuldtbeskæftiger professionelt 1200admilejemål, Kontoret advokater, nistrerer professionelt 1200 lejemål, herunderfuldt 250 erhvervslejemål. Både invehvis primære opgave er at yde herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforstorer, ejerforeninger og direkte andelsboligforjuridisk eninger har rådgivning tillid til vores ydelse. til klienterne. Thomas Marker eninger har tillid til vores ydelse. Thomas Marker

Specialist i fredede ejendom og bygninger i Københavns indre by

Herudover bistår advokaterne administrationskontoret i alle

Kom f kop hør hv Kom for kop ka hjæl

forekommende spørgsmål.

oret er et all-service kontor Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 ægt på erhvervsrådgivning Brolæggerstræde – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 Advokat Thomas Marker har6stor tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk Advokatkontoret tm@advokat-marker.dk er et all-service kontor – www.advokat-marker.dk ndomsbranchen. i rådgivning ved køb og salg mederfaring hovedvægt på erhvervsrådgivning 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 af bolig, hvilket er klientens sikkerhed 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1

indenfor ejendomsbranchen.

hør hvad hjælpe

18.10.2019 10.41 18.10.2019 10.41

for en god behandling ved boligkøb. bet SMEjendomme admiDatterselskabet SMEjendomme admit professionelt lejemål, nistrerer fuldt1200 professionelt 1200 lejemål, Datterselskabet SMEjendomme 0 erhvervslejemål. Både inveherunder 250 erhvervslejemål. Både administrerer fuldt professionelt 1200 investorer, ejerforeninger og andelsboligforherunder 250 erhvervslejemål. reningerlejemål, og andelsboligforThomas Marker eninger har tillid til vores ydelse. Thomas Marker Både investorer, illid til vores ydelse.ejerforeninger og Thomas Marker andelsboligforeninger har tillid til vores ydelser.

Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk

Brolæggerstræde 6 –20.1 1211 København –Tlf. Tlf.3333 11 70 00 70 Frederiksholms Kanal – 1220 KøbenhavnK K– 11 00 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 tm@advokat-marker.dk www.advokat-marker.dk tm@advokat-marker.dk– – www.advokat-marker.dk

orening 326 Annonce_125x90_181019.indd 1

ADMINISTRATOR

administration & jura

Valg af ny Vælg os hvis I ønsker: • Fokus på foreningsadministration Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og byggeteknisk rådgivning.

• Én primær kontaktperson Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort personligt kendskab.

• Stabilitet og høj faglighed Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.

• Korte svartider Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.

• Let kommunikation Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.

KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

327

administration & jura

AL & HOLM

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, og hold dig opdateret på kommende events

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø

Foto: iStock

Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Tilmeld dig allerede nu på: www.minboligforening.dk

MIN BOLIGFORENING ARRANGERER

Gå-Hjem møde

Foto: iStock.

Min Boligforenings Gå-hjem møde er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere.

Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk 328

altan

-Den sikre løsning

329

arkitekter

• Ve d l i g e h o l d e l s e s p l a n • Bygherrerådgivning • Drift- og vedligehold • Energimærkning • Byggestyring • Tilstandsvurdering • Andelsvurdering

Kobbervej 8, 2730 Herlev Telefon: 70 20 05 80 Mail: info@promana.dk www.promana.dk

• Arkitekter & Ingeniører • Ejendomsudvikling • Energioptimering • Sikkerhedsrådgivning

Book et uforpligtende møde med os på

• Miljørådgivning

70 20 05 80

• V i c e v æ r t / Inspektør

til info@promana.dk

Foto: iStock

- eller skriv en mail

Foto: iStock

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, og hold dig opdateret på kommende events

330

Tilmeld dig allerede nu på: www.minboligforening.dk

arkitekter

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Skal vi være din boligforenings fremtidige samarbejdspartner, når det gælder driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen? Trio Arkitekter består af erfarne arkitekter, bygningskonstruktører og ingeniører, der yder høj faglig byggeteknisk rådgivning i øjenhøjde.

Kontakt os for et uforpligtende møde Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

GET

EKN

R ISK

ÅD

GIV

NIN

331

banker

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30.

Gør det let for jer selv

– vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger Ring

I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver

3378 2388 eller gå på

lsb.dk/erhverv

klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme. Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.

332

Annonce_Min-Boligforening-haandbog_2023_125x190.indd 1

14.08.2023 11.08

ejendomsservice

Professionel facility service der er tilpasset dine behov Nordisk Polering hjælper med ejendomsservice, vinduespolering, rengøring og meget andet. Vi har mere end 60 års erfaring i branchen og vægter kvalitet og sikkerhed højt. Derfor skal du vælge os • Kvalitet - vores gode medarbejdere sikrer altid god kvalitet • Miljø - vi har fokus på miljøbelastning og gør alt for at minimere dette • Mennesker - arbejdsmiljøet er vigtigt for os, så kunder får den bedste serviceydelse

Kontakt os nu for et uforpligtende tilbud og for at vide mere om vores brede vifte af services.

Nordisk Polering ApS

Hovedkontor

Storkøbenhavns afdeling

+45 55 99 90 34 tbi@nordisk-polering.dk

Jernbanevej 2D 2. sal tv, 4720 Præstø info@nordisk-polering.dk

Nyholms Allé 19, 2610 Rødovre

333

ejendomsservice

BLIV FORSIKRET MOD GRAFFITI Få egenkontrol i din boligforening

VIDENSEMINAR

gratis event! 334

Foto: iStock

Bliver din boligforening ofte ramt af graffiti? Med et abonnement hos All Remove kan din forening spare penge ved selv at indberette graffiti. Løsningen kan også tilpasses større boligadministrationer. Hør mere på allremove.dk eller ring nu på 70 10 07 07

Få relevant viden og inspiration indenfor f.eks. altaner, energirenovering og ladestandere til vores VidenSeminarer.

Se hele oversigten på www.minboligforening.dk

ejendomsservice

“

LAD OS TAG E O S A F DIN EJENDOM EJENDOMSSERVICE

SNERYDNING

KONTORRENGØRING

ENGANGSOPGAVER

TRAPPEVASK

RENOVERINGEN

GRØN PLEJE

VINDUESPUDSNING

Tlf. 33 33 93 90 fejekosten-ejendomsservice

www.fejekosten.dk

tilbud@fejekosten.dk

fejekosten_ejendomsservice

FejekostenEjendomsservice

335

elevator

Få elevator i din opgang

• Tilgængelighed for alle • Komfort i hverdagen • Markant værdistigning

Nordre Fasanvej 39, 2000 Frederiksberg Mobil: 40 95 03 05 Mail: kontakt@minelevator.dk CVR: 40427775

MIN BOLIGFORENING ARRANGERER

Gå-Hjem møde

Vidste du at 89% vil deltage i Gå-Hjem mødet anden gang?

Foto: iStock.

Deltag i vores Gå-Hjem møde i 2024.

Tilmeld jer på www.minboligforening.dk 336

Få den rette el-ekspertise

el-installatør

MEDLEM AF

ti l d in b o l i g Når du står over for at købe ny bolig, er det afgørende at sikre dine el-installationer ved at lade en autoriseret elinstallatør genemgå dem i overensstemmelse med den påkrævede el-installationsrapport. Er du i gang med at planlægge en renovering? Vores team står parat til at tilbyde dig professionel rådgivning og skræddersyede tilbud.

Ring til os på 39 16 31 31 og få et uforpligtende tilbud på opgaven.

Skudehavnsvej 27 • 2150 Nordhavn Tlf.: 39 15 31 31 • www.ph-el.dk

EL-INSTALLATØRER

Foto: iStock

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, og hold dig opdateret på kommende events

Tilmeld dig allerede nu på: www.minboligforening.dk

Vils Tag 220 E-m

• Aut. el-installatør el-installatør • El-Installationer El-Installationer • Dørtelefonanlæg Svagstrøm • IT-Installationer EDB-Installation • El-Automatik • Antenneanlæg • Lys • Kraft • Varme

W. Johansen – El Metalbuen 20A 35 Rentemestervej Telefon 38 10 79 10 2750 Ballerup 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

337

Entreprenører

AL & HOLM

malerfirma ApS

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, og hold dig opdateret på kommende events

Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Tilmeld dig allerede nu på: www.minboligforening.dk

VIDENSEMINAR “ Man får svar på alle de spørgsmål, man har.”

Foto: iStock

Anders Bjerrum, Formand, om VidenSeminar

338

gratis event!

Se hele oversigten på www.minboligforening.dk

339

Fibernet

forbrugsmålere & forbrugsregnskab

Spar på din varmeregning og giv dit bidrag til miljøet – med vores brugervenlige online portal eller app! Forskning viser, at en hustand gennemsnitligt sparer 20 % på deres varmeregning ved ... § et synligt og transparent forbrug § at justere eventuelt overforbrug Vi står for visualiseringen af forbrug, så I får overblik, så beboere foruden årsafregningen, kan tilpasse og optimere forbruget.

ista Danmark A/S Borupvang 5B | 2750 Ballerup | ista@ista.dk | www.ista.dk

Meget mere end fordelingsregnskaber

Serviceminded Vi får ros for at være hurtige til at agere, nemme at komme i kontakt med og imødekommende.

De leverer det man har brug for. Når man ringer eller sender en mail, så får man svar. Jeg føler faktisk altid der bliver taget hånd om os.

“

- Administrator

Din genvej til

GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER

Fokus på ressourcer

340

BRUNATA SMART BUILDING

forbrugsmålere & forbrugsregnskab

Den nemme måde at beskytte dine beboelsesejendomme på

Undgå skjulte problemer og uforudsete udgifter med Brunata Smart Building-services Indeklimaovervågning

Røgalarmovervågning

Undgå problemer med indeklimaet

Overvåg røgalarmens funktionalitet

Lækageovervågning

Løbende toilet-overvågning

Stop vandlækage i tide

Undgå vandspild fra løbende toiletter

Find din Smart Building-løsning her: brunata.dk/sb BRUNATA A/S • 77 77 70 00 • BRUNATA.DK Brunata_Smart_Building_Min Boligforening_Oktober_23_helsidet print_125x190.indd 1

23-10-2023 11:09:51

341

Ingeniører/rådgivende

Vi er jeres sparringspartner gennem hele processen, og vi kan hjælpe jer med opgaver som:

Byggerådgivning

Vedligeholdelsesplan

Energirenovering

Tilstandsrapport

melander-dam.dk 342

Slip for ansvaret og få tryghed i hele processen med vedligeholdelse, renovering og udvikling af jeres ejendom. Kom sikkert i mål med et resultat af høj kvalitet til aftalt tid og budget.

Ring 70 22 11 41

Skriv info@gaihede.dk

Energioptimering Bygningsrenovering Vedligeholdelsesplan VVS installationer Altaner – nye og renoveringer Skybrudssikring

Ingeniører/rådgivende

Nærværende og trygt samarbejde om renovering og udvikling af jeres ejendom

Læs www.gaihede.dk

343

Ingeniører/rådgivende

Vi føler os meget trygge og vil fortsat gøre brug af Bang & Beenfeldt, både når vi har brug for at få vurderet noget på ejendommen, eller vi har et konkret projekt. Bestyrelsesformand, E/F Langelinie Allé 3-9

Renovering i trygge rammer bangbeen.dk | 32 57 82 50

Håndbogen_125x90 mm.indd 2

344

14-10-2022 12:48:37

ladestander

Strøm, ladestandere og digital boligadministration

Fordelagtige løsninger Som boligforening vil behovet for at tilbyde el, ladestandere og effektiv administration til lejerne kun stige. Med løsninger fra Verdo får I fremtidssikring, så I forbliver en attraktiv spiller på boligmarkedet. Smart digital løsning letter dagligdagen Den digitale platform Verdo Boligadministration giver en enkel administration i hverdagen med let tilmelding af el til nye lejere og registrering af tomgangsperioder. Vi tilbyder at videreformidle indflytningsdata til andre forsyningsselskaber, og med jeres eget dedikerede partnerteam får I direkte kontakt til Verdo. Grøn strøm og fordelagtige elaftaler Alle lejere får som udgangspunkt grøn strøm. Derudover tilbyder vi en fordelagtig erhvervsaftale til fællesmålerne, hvor der er mulighed for at tilvælge grøn strøm. Denne aftale kan også benyttes i tomgangsperioder. Hurtig opsætning af ladestandere til elbiler Der kommer flere og flere krav til opsætning af ladestandere ved større parkeringspladser. Vi kan med kort leveringstid have ladestandere på plads til boligforeningen.

Besøg os på verdo.com

345

Malermestre

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

MIN BOLIGFORENING ARRANGERER

Gå-Hjem møde

“ Det har været rigtig rart at møde leverandørerne til den her mini-messe, hvor man på mere uformelle vilkår kan få lov at snakke om ting, man helt sikkert har overvejet.” Bjørn Amdi Sloth, Formand, om Gå-hjem møde

www.alogholmmalerfirma.dk

Se mere på:

www.minboligforening.dk

Kvalitet og æstetik i højsædet Malerfirmaet Tom Hansen er et alsidigt malerfirma med 25 års erfaring inden for branchen. Vi udfører alle slags indendørs- og udendørs maleropgaver for private, erhverv og offentlige myndigheder. Hos os Tom Hansen forstår vores professionelle maler kunsten bag perfekte penselstrøg. Dine visioner bliver til virkelighed med vores ekspertise.

Malerfirmaet Tom Hansen Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev Tlf.: 20 31 70 87 malerfirmaet@tomhansen.dk www.tomhansen.dk

346

Foto: iStock

info@alogholmmalerfirma.dk

relining & kloak

HAR DU STYR PÅ KLOAKKEN?

Når der er styr på kloakken, har du styr på mange ting: • Du undgår rotte- og driftsproblemer • Du vedligeholder – i stedet for at få store akutte og dyre skader • Du har overblik over kloakkernes tilstand, og kan lægge budgetter for fremtiden

Skal vi hjælpe dig med at få styr på kloakken? Tag kontakt til Marianne Aaby Thaarup / Projektchef Ring på +45 2368 9815 eller send en mail til mta@nordkysten.dk Ansvarligt, troværdigt og løsningsorienteret samarbejde

nordkysten · dk 347

relining & kloak

Relining af faldstammer

Gør en forskel for klimaet! Hos Greenpipe hjælper vi boligforeninger og driftsselskaber i hele landet med renovering af faldstammer. Vi er det nye grønne alternativ til nye faldstammer. Genbrug af rørsystemer sparer CO2 Bæredygtighed er en hjertesag hos Greenpipe! Derfor er vi stolte af, at vi sparer hver lejlighed 60% CO2, når vi reliner faldstammer i stedet for at udskifte dem. Det svarer til 100 kg CO2 per lejlighed. Langtidsholdbar løsning på kort tid Hele reliningprocessen tager typisk kun 2-4 dage per lejlighed, og resultatet er langtidsholdbart. Undervejs har vores team af erfarne reliningspecialister altid fokus på kvalitet, professionel projektstyring og beboerservice. Jeres tilfredshed er vores mål, og vi sørger for, at jeres hverdag fungerer, mens vi renoverer jeres rør.

RING til os på tlf.: 40 56 19 76 Hør nærmere om, hvordan vi kan hjælpe jeres forening med en bæredygtig faldstammeløsning

348

Greenpipe A/S Faldstamme Relining Ny Vestergårdsvej 17 F 3500 Værløse +45 40 56 19 76 kontakt@greenpipe.dk www.greenpipe.dk

349

skybrud/vandsikring

FREMTIDSSIKRING AF DIN EJENDOM MOD SKYBRUD Dit hjem er dine trygge rammer – og det forstår vi hos Nordkysten. Vi kan hjælpe dig med at passe på dit hjem. Vælger du at klimasikre sammen med os, har du en tryg samarbejdspartner med mange års erfaring under hele forløbet. Så kan du sove roligt om natten – også under skybrud.

Sov roligt om natten – også under skybrud Tag kontakt til Marianne Aaby Thaarup / Projektchef Ring på +45 2368 9815 eller send en mail til mta@nordkysten.dk Ansvarligt, troværdigt og løsningsorienteret samarbejde

nordkysten · dk 350

solceller & batteri

Udnyt jeres tage til at producere billig, grøn strøm DKTV leverer solceller og batteriløsninger til konkurrencedygtige priser. Når I handler hos os, er I sikret: 100% dansk support | Gode garantiforhold | Høj leveringssikkerhed Få mere info på: dktv.dk/foreningsol eller ring til os på 69 12 12 12

351

solceller & batteri

Easypower sikrer en grønnere fremtid for din boligforening og dine beboere igennem brug af intelligent batteriløsninger

Lasse Bohart Leverance

Gem den del af strømmen jeres solceller producerer og ikke anvendes Køb strømmen fra elnettet, på det billigste tidspunkt på dagen

Søren Balslev Teknik & Design

Brug strømmen fra batteriet, når det bedst kan betale sig for foreningen Sørg for vitale funktioner i ejendommen kører videre, ved strømnedbrud www.easypower.dk

Henrik Lind Salg

info@easypower.dk

Tlf.: 51 779 779

“ Der er ikke andre aktører, som tilbyder det I gør. I faciliterer møder med nogle, som er relevante for os ” Nicolaj Bjerre, Bestyrelsesmedlem, om VidenSeminar

Foto: iStock

VIDENSEMINAR

352

Tilmeld dig på www.minboligforening.dk

- Forøg værdien af jeres bolig med solceller • Økonomiske besparelser:

• Forbedring af ejendomsværdi:

Solenergi bidrager til at reducere

En boligforening, der investerer i

boligforeningens energiomkostninger.

solenergi, vil opleve en stigning i

Opnå en reduktion på elregningen

værdien af dens ejendomme.

på helt op til 60-70%.

• Stabilisering af energipriser:

solceller & batteri

Er din boligforening på bagkant med udviklingen?

• Miljømæssige fordele: Solenergi udleder ikke skadelige

Solenergi er en vedvarende og gratis

drivhusgasser eller forurenende

kilde til energi. Boligforeninger kan

stoffer, som andre energikilder. Derfor

dermed mindske påvirkninger af

støtter boligforeninger med solceller

enormt svingende energipriser.

bæredygtig energiproduktion.

Vidste du, at solceller typisk forøger værdien af ejendommen svarende til investeringen i solcelleanlægget?

Greentec Energy A/S • Østmarken 5, 2860 Søborg • Tlf.: 7030 5400 info@greentec-energy.dk • www.greentec-energy.dk 353

tørrerum/ventilation/isolering

på energien Spar påi tørrerummet energien

i tørrerummet

tørrerum er der ikke behov for opvarmning. Tøjet tørrer som udendørs på en rdag.

et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning. ring, dermedI større kapacitet Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag. or varmen • f.eks. Hurtigved tørring, dermed større kapacitet på tøjet, som tumbling og tørreskabe • Sluk helt for varmen

allation og minimal • Ingenvedligeholdelse slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling og tørreskabe • Nem installation og minimal vedligeholdelse

prøvet metode, anvendes i stor udstrækning i bl.a.: • Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning i bl.a.: institutioner - Daginstitutioner varet - Forsvaret og beredskab- Politi og beredskab - Materielgårde erielgårde Tlf.: 4495 3355 - Kontorer info@munters.dk orer - Produktionsviksomheder www.munters.dk/toerrerum uktionsviksomheder 354

Glasset fra udtjente vinduer kan recirkuleres og få nyt liv som glasuld.

tørrerum/ventilation/isolering

Genbrug af udtjente ruder

Det mindsker udledning af store mængder CO2 i produktionen og udvinding af nye naturressourcer. Sammen med partnere har Isover etableret en genanvendelseskæde. Fra glas til uld.

SCAN QR-koden og se mere om konceptet.

saint-gobain.dk/fra-glas-til-uld

355

varmeforsyning/varmeanlæg

Vi bidrager særligt til disse verdensmål - for en mere bæredygtig hverdag Bor du på Frederiksberg er du med til at støtte op om den grønne omstilling - læs mere om hvordan, og om hvad du selv kan gøre her i magasinet eller på: www.frb-forsyning.dk/verdensmål

356

vaskeri

Electrolux Professionals myPRO-serie, er den perfekte vaskeriløsning til mindre boligforeninger: Kan tilsluttes betalingsog reservationssystemer, der passer perfekt til den mindre boligforening.

Professionel kvalitet Hurtige programmer Lang levetid Lavt elog vandforbrug Hygiejneprogrammer, der minimerer risikoen for smitte.

Se mere på electroluxprofessional.com 357

vaskeri

Boligvaskeri uden bekymringer

L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri - så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Vi sørger for fri service og reservedele i hele lejeperioden. Dertil yder vi telefonsupport og hjælp til fejlfinding. Der er ydermere inkluderet en all-risk forsikring der dækker ved bl.a. brand, tyveri, vandskade og uheld.

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommen!

72 15 11 15

358

Et bekymringsfrit samarbejde

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med ASKO Professional, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.

leasybusiness.dk

vaskeri

Løsninger, der gør hverdagen mere enkel Der er mange ting vi er fælles om – alt fra affaldssortering og udearealer til ladepladsen og vaskeriet. Vi tilbyder fællesløsninger for de mange, der altid sætter boligforeningen og beboeren først.

eMobility

Fællesvaskeri

Læs mere på nortec.dk

359

Vinduer

VÆLGER DU STADIG DEN DYRE LØSNING TIL VARME OG VENTILATION? Det er faktisk muligt at en grøn energi- og indeklimaløsning kan være billigere. Vi skal spare lige nu. På byggematerialer, på arbejdstimer, på energien og på driften. Alt er i spil. Men kan man forestille sig én simpel løsning, som BÅDE er den billigste at bygge med, billigste i drift og samtidig bedst for miljøet? Ja, da. Dokumenteret! LivingBetter kan dække hele behovet for ventilation, varme og varmt brugsvand enklere og billigere end andre hidtil anvendte løsninger. I projekt efter projekt er lavere pris og lavere omkostninger dokumenteret.

Læs mere på livingbetter.dk

360

Ventilationsvinduet sikrer en fast strøm af frisk luft, som opvarmes på vej ind i boligen

• fagenterprise • hovedenterprise • totalentreprise • vvs • ventilaton • el • tømrer • maler • murer • kloak • nedrivning

Kirstinehøj 71 2770 Kastrup Tlf: 7070 7974

VVS-installatører

Vi forpligter os til professionelle konstruktioner

mail@proconvvs.dk

Eksperter i varme Energirådgivning Små & større VVS opgaver Serviceaftaler & vedligeholdelse Gas, fjernvarme & varmepumper

TLF 38 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk 361

VVS-installatører

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, og hold dig opdateret på kommende events

Autoriseret VVS-installatør i København Kridahl VVS ApS har siden 2008 serviceret vores kunder med kvalitet og kundeservice i centrum Dækket af Håndværker Garanti!

Abildager 22 • 2605 Brøndby Tlf.: 30 12 30 12 bogholderi@kridahlvvs.dk www.kridahlvvs.dk

Tilmeld dig allerede nu på: www.minboligforening.dk

gratis event! 362

Få relevant viden og inspiration indenfor f.eks. altaner, energirenovering og skybrudssikring til vores VidenSeminarer.

Foto: iStock

VIDENSEMINAR

Se hele oversigten på www.minboligforening.dk

Noter

363

Noter

364

Din ejendomsadministrator

Det handler om

Tryghed

BLOMFELT.DK | 70 20 91 20

366