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IMMOBILIEN 2011 Welche Investments fĂźr Anleger und Berater jetzt interessant sind

www.wmd-brokerchannel.de Printausgabe Ausgabe - Juli 2011 - 10 â‚Ź


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EDITORIAL | IMMOBILIEN 2011

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

immer mehr Anleger drängen auf den deutschen Immobilienmarkt. So sucht laut einer aktuellen Umfrage, jeder vierte Kaufinteressent aktuell eine Immobilie als Kapitalanlage. Im Vorjahr war es nur jeder achte. Auch professionelle Privatinvestoren, Family Offices, Pensionskassen und Versicherungen haben ihre Investitionen in den risikoaversen und inflationssicheren Immobiliensektor verstärkt, wie man den unterschiedlichsten Statistiken und aktuellen Umfragen entnehmen kann. International gesehen wird die Kluft zwischen Europas Immobilienmärkten tiefer. Während sich die Ertragsperspektiven in den nord- und mitteleuropäischen Metropolen 2011 wieder verbessern, fallen die Immobilienmärkte der EuroKrisenstaaten weiter zurück, wie aus der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2011" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC mit dem Urban Land Institute, hervor geht. Welche Auswirkung hat dies aktuell auf angebotene Immobilien-Produkte? Welches sind nun die interessantesten Märkte für Wohn- oder Gewerbeimmobilien derzeit? Wie entwickeln sich einzelne europäische Regionen oder auch Märkte wie

die USA, China oder Australien? Wie geht es weiter mit offenen Immobilienfonds? Können Anleger hier wieder Vertrauen fassen? Wie haben sich Geschlossene Immobilienfonds bisher rentiert und welche neuen Produkte gibt es derzeit am Markt? Was ist besonders zu beachten bei Investitionen in Denkmalschutzimmobilien und was hat es mit der ersten Immobilienpolice auf sich? Was für Immobilienprofis, Berater und freie Finanzdienstleister noch wichtig ist? Die Antworten auf diese und weitere interessante Fragen zu den wichtigsten Immobilienthemen, lesen Sie hier, in der aktuellen Print- Ausgabe des wmd-brokerchannel „Immobilien 2011“. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre, gute Entscheidungen und viel Erfolg! Ihr Team vom wmd-brokerchannel Friedrich A. Wanschka, Astrid Klee, Matthias Heß, Maren Richter, Martin Witt und Tobias Strenk

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews unter www.wmd-brokerchannel.de 3


IMMOBILIEN 2011 | Inhaltsverzeichnis

INDIREKTE IMMOBILIENANLAGE    6

34 FinanzBusinessTV Immobilienrunde

Offene Immobilienfonds in Deutschland

64 Altbausanierung Leipzig

2011   66 wmd-brokerchannel fragt nach:

8 Einen kühlen Kopf bewahren   42 Wohnimmobilienfonds der neuen   10 Immobilienmarkt Deutschland:

Immobiliensanierung und Energiekonzepte: Woran erkennt man eine gute

Generation

Sanierung?

Ist die Zeit reif für B-Standorte?   44 Bewegung auf dem Gewerbe-

  12 Sachwert statt Geldwert 14 Dorf in der Stadt

FINANZIERUNG

immobilienmarkt

  46 Einzelhandelsimmobilien unange-

  70 Vorausschauend planen und Zinsen nutzen

fochtene Investment-Spitzenreiter im   16 Zentrale der Deutschen Börse beispiel-

  72 Wohnträume mit der W&W umsetzen

1.Halbjahr 2011

haft 50 Internationale Luxusmarken sehen   18 Wohnimmobilien:

  74 Die Postbank setzt auf das Team

Deutschlands Luxusmeilen

RECHT

Investoren stehen auf Berlin   52 Geschlossene Immobilienfonds im In20 Holländische Immobilienfonds

und Ausland – Der goldene Weg des

  78 Augen auf beim Immobilienkauf

Anlegers?!

ADVERTORIAL

  22 Immobilienmarkt Österreich   54 Baugeldstudie: Ein Drittel schätzt   24 Schweizer Immobilienmarkt

Finanzierung kompliziert ein

  29 "DFH Immobilienfonds 98

26 Perspektiven im chinesischen

Immobilienmarkt 28 Institutionelle Immobilieninvestoren

für 2011 vorsichtig optimistisch

Vodafone Campus Düsseldorf"

  56 Übersicht geschlossene Immobilien  55 Erfolgreich in Australien

fonds in Emission   58 Deutschlands erste börsenunabhängige

  77 "Optimale Baufinanzierungslösungen

und echte Immobilienpolice

-mit dem richtigen Partner"

  30 US-Immobilienmarkt

DIREKTE IMMOBILIENANLAGE

IMPRESSUM

  32 Investieren im Land der Kängurus

  62 Mit Sachwerten durch die Krise

  70 Impressum

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Return on Ideas.


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds in Deutschland Solide Produkte profitieren von Reformen Beitrag von Klaus Speitmann,

Leiter Partnervertrieb der Commerz Real AG

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ahrzehntelang waren offene Immobilienfonds in Deutschland ein gutes und sicheres Investment. Bis 2005 konnte die Fondsgattung gar damit werben, dass niemals eines ihrer Produkte ein Jahr im Minus beendet hatte. Stabile Durchschnittsrenditen zwischen drei und zehn Prozent und sehr geringe Schwankungen erfreuten die Herzen insbesondere defensiver Anleger. Dass die Erträge größtenteils steuerfrei vereinnahmt werden können, war (und ist) ein weiterer Pluspunkt, der zur Beliebtheit der Vehikel beitrug. Darüber hinaus hatten sich Anfang des Jahrtausends durch die Liberalisierung des deutschen Investmentgesetzes und die Ausweitung des Anlageuniversums hinsichtlich der Nutzungsarten und Standorte die Ertragsaussichten vieler Fonds noch einmal deutlich verbessert. Doch seit der Finanzkrise hat das Image der Fonds gelitten. Als sich das Marktumfeld im Herbst 2008 schlagartig verschlechterte, zogen institutionelle Großanleger hohe Summen aus den offenen Immobilienfonds ab. Das sorgte dafür, dass die Liquidität bei einigen Produkten dahinschmolz und die gesetzlich vorgeschriebene Reserve von fünf Prozent des Fondsvermögens in Gefahr geriet. Vor allem Fonds, in denen größtenteils institutionelle oder semi-institutionelle Anleger investiert waren, wurden nachhaltig destabilisiert. Die starken Mittelabflüsse führten schließlich dazu, dass die unter Druck geratenen Fonds keine Anteile mehr zurücknehmen konnten, um die Liquiditätsreserven nicht weiter zu belasten. Aufgrund dieser Schließungen 2008 und 2009 kamen viele Anleger nicht mehr an ihr Geld heran. Weil sich die Situation bei einigen Fonds 2010 nicht besserte, mussten diese sogar ihre Abwicklung ankündigen. Für die Anleger der vier von dieser Ultima Ratio betroffenen Fonds bedeutet dies, dass nun die im Portfolio vorhandenen Immobilien verkauft werden und der Erlös an sie ausgezahlt wird. 6

Die Ereignisse der vergangenen Monate hinterlassen zwei wesentliche Spuren. Zum einen hat sich bei den offenen Immobilienfonds die Spreu vom Weizen getrennt. Es zeigte sich, dass vor allem großvolumige und breit diversifizierte Fonds zukunftsfähig sind, die bereits lange am Markt sind und in der Vergangenheit eine verantwortungsbewusste und umsichtige Anlage- und Vertriebsstrategie praktiziert haben. Sie werden vergleichsweise moderat durch Bewertungsänderungen oder temporäre Marktgegebenheiten getroffen. Ein starker und klassischerweise durch Privatanleger geprägter Vertriebshintergrund trägt dabei unzweifelhaft zu einer erfolgreichen Weiterentwicklung bei. Denn ist der Vertrieb breit aufgestellt, also nicht nur von wenigen schwergewichtigen Investoren abhängig, und zeigt er sich dementsprechend stabil, kann ein


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Fonds auch in Zeiten von Marktkrisen die erforderliche Liquidität gewährleisten.

institutionelle Anleger hingegen werden die Fonds tendenziell unattraktiver. Dennoch ist den Institutionellen der Weg in die offenen Publikumsfonds nach Darüber hinaus ist deutlich geworden, dass sich wie vor nicht verwehrt. Sie sollen weiterhin von den das aggressive Engagement in eher exotischen Vorzügen offener Immobilienfonds profitieren könMärkten nicht ausgezahlt nen. Gegen die in der Verganhat. Die Auswahl volatilerer genheit weit verbreitete Unsitglobaler Märkte korrespon- "Die neue Regulierung te, offene Immobilienfonds als dierte oftmals nicht mit den Geldmarktersatz zu nutzen, offener Anforderungen der überwiewird mit der Reform wirksam gend sicherheitsorientierten jedoch vorgegangen. Immobilienfonds Kunden. So ließ insbesondedürfte für mehr re bei Fonds mit vornehmEntscheidend ist, dass sich Stabilität lich globaler Ausrichtung das für alle, die von den vielfälAnlegerinteresse nach. Dies tigen Qualitäten des offenen in der Branche limitierte zunehmend die Immobilienfonds überzeugt sorgen" Gestaltungsmöglichkeiten in sind, ein dauerhaft stabiles der Portfoliosteuerung und Anlageumfeld entwickelt. Die in der Immobilienakquisition. wettbewerbliche und regulaEinhergehend mit der insgesamt stabilen Entwick- torische Bereinigung ist das Eine, Vertrauen in die lung Europas zeigt sich, dass das Fundament erfolg- Produkte das Andere. Zu Letzterem können viele reicher offener Immobilienfonds künftig verstärkt Marktteilnehmer maßgeblich beitragen: Meinungsdie westeuropäischen Märkte sein werden. Stärker multiplikatoren durch eine differenzierte Analyse chancenorientierte Engagements außerhalb der und Fondsanbieter durch ein ausgeprägtes Verantwesteuropäischen Kernmärkte dürften eher Beimi- wortungsbewusstsein im Vertrieb und Portfoliomaschungscharakter haben. Insgesamt werden Berater nagement. und Anleger die einzelnen Fonds über den Renditeaspekt hinaus fortan wesentlich genauer auf die Merkmale Fondsvolumen, Diversifikation und Vertriebsstruktur hin überprüfen. Die zweite Konsequenz aus der Krise: Der Branche der offenen Immobilienfonds steht im Rahmen des neuen Anlegerschutzgesetzes eine große Reform bevor, die den Charakter der Fonds als langfristig ausgerichtete Anlageprodukte für sicherheitsorientierte Privatanleger stärkt. Dabei bleibt die Fungibilität der Anteile für den überwiegenden Teil der Anleger erhalten. Ein wesentlicher Bestandteil ist die Regelung, dass Anleger ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist Anteile im Wert von maximal 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zurückgeben können. Bei höheren Beträgen ist eine einjährige Kündigungsfrist zu beachten. Außerdem wird für Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren eingeführt. Diese Regeln gelten spätestens von 2013 an. Die neue Regulierung offener Immobilienfonds dürfte für mehr Stabilität in der Branche sorgen. Für 7


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Offene Immobilienfonds

Einen kühlen Kopf bewahren Beitrag von Thomas Körfgen,

Managing Director und Head of Real Estate Equities bei SEB Asset Management

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er Handel mit offenen Immobilienfonds an der Börse offenbart einmal mehr, dass die Lehre von effizienten Märkten ein Märchen ist. Irrationalitäten wie bei vielen Aktien prägen den Handel mit Fondsanteilen – vor allem mit jenen Fonds, deren Anteilsrücknahme von den Gesellschaften vorübergehend ausgesetzt wurde.

Der Handel beschränkt sich dabei auf die Regionalbörse Hamburg-Hannover. Wieso, bleibt ein spannendes Rätsel. Aber bereits dieses Faktum belegt, dass es mit der Effizienz hapert. Sechsstellige Beträge kommen bei Fonds zusammen, die ein milliardenschweres Volumen verwalten. Selbst die Verbraucherschützer äußern sich skeptisch im Hinblick auf die Preisfeststellungen der offenen Immobilienfonds an der Börse. Denn ob ein Fonds geschlossen oder offen ist, hat nichts mit der Werthaltigkeit seiner Assets zu tun. Market Maker sind von der geltenden Liquiditäts- und Ausführungsgarantie befreit Die preisfeststellenden Market Maker sind von der geltenden Liquiditäts- und Ausführungsgarantie befreit. Trotzdem bestimmen sie den Preis, und der liegt mitunter bis 20 Prozent unter den täglich gemeldeten Anteilspreisen der Fondsgesellschaften. Diese Abschläge sind nicht nachvollziehbar. Ähnliche Abschläge hatten REITs vor gar nicht allzu langer Zeit, die Korrektur kam bald darauf. Der Unterschied zu den üblicherweise an den Börsen gehandelten indirekten Immobilienanlagen ist, dass es zu Recht eine

Liquiditätsprämie für Fondsanteile geben muss, deren Rückgabe an die Gesellschaft ausgesetzt wurde. Die Höhe des Abschlags kann aber den liquiden Handel wieder in Frage stellen. Zu hohe Abschläge werden nur verzweifelte oder völlig unkundige Privatanleger akzeptieren. Ängste werden geschürt, die weniger auf die Werthaltigkeit der im Fonds befindlichen Immobilien abzielen, sondern vielmehr auf die Verfügbarkeit des Kapitals. Berater sind auf Provisionen angewiesen und volatilere Anlagen werden in der Regel häufiger umgeschichtet als eine wertstabile Position im Portfolio. Nun sollten sie aber nicht ohne Not Anleger zu verlustreichen Verkäufen drängen, wenn sich erstmals ein Grund dafür anbietet. Ist der Immobilienfonds qualitativ gut, sollte der Anleger dabei bleiben. Offene Immobilienfonds sind eine Langfristanlage. Und viele Kunden sind seit Jahren mit der durch regelmäßige Ausschüttungen stabil konservativen Wertentwicklung zufrieden. Denn öffnet die KAG morgen wieder ihre Rücknahmen, verschwindet

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auch die 20-prozentige Liquiditätsprämie. Ein Abschlag von 20 Prozent aber reißt ein fatales Loch in die Gesamtrendite. Abschläge sind eine Kaufgelegenheit Die Börse kann als Chance gesehen werden. Selten bietet sich eine ähnlich offensichtliche Möglichkeit, Fondsanteile derart günstig einzukaufen. Insbesondere langfristige Investoren können ihren Einstiegspreis dramatisch verringern, ohne dass dies zu Lasten des eingegangenen Risikos geht. Gerade die Fonds, die über Jahre unter Beweis gestellt haben, dass sie eine konservative Anlagepolitik fahren und auf hohe Einnahmen durch qualitativ gute Mieter setzen, gerade diese Fonds sollte man hier kaufen. Natürlich sollte man das Underlying, also den Immobilienbestand, prüfen. Daneben sollten Anleger prüfen, ob Investmentphilosophie und Anlagepolitik übereinstimmen und zu der eigenen Zielsetzung passen. Im Zuge dessen wird man konservative Fonds entdecken, die beispielsweise die Hälfte ihres Portfolios im soliden deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit besten Objekten, erstklassigen Mietern und in Toplagen haben. Genau das sind die Schnäppchen, bei denen ein Liquiditätsabschlag in zweistelliger Höhe irrational ist. Liquidität fehlt auch der Börse Offene Immobilienfonds haben in den letzten Jahren eine hohe Diversifikation erfahren. Produkte kamen an den Markt, die mehr Risiken durch häufigeres Trading, höheres Leverage oder gar Währungsspekulationen in Kauf nahmen. Einige der spekulativeren Fonds kamen in Schieflage, weil sie zu teuer gekauft und mit zu hohen Fremdkapitalhebeln agiert haben. Abwertungen und gar Abwicklungen waren die Folge. Doch selbst qualitativ hochwertige Fonds haben als Geldmarktersatz institutioneller Investoren oder Dachfonds gelitten und konnten die Liquiditätsabflüsse nicht ohne Schließung bewältigen, wenn sie verbleibende Investoren schützen wollten. Mittlerweile sehen wir anziehende Immobilienmärkte. Fonds veräußern Immobilien wieder über deren Bewertungskurs. Im Börsenhandel spiegelt sich diese positive Entwicklung jedoch nicht wider, denn es gibt keinen effizienten Handel. Eventuell ist die Liquiditätsprämie der Börse selbst geschuldet und hätten wir einen liquideren Börsenhandel würden wir auch realistischere Kurse sehen. Noch aber ist dies reine Spekulation. Ein liquider Zweitmarkt für den Börsenhandel von Fondsanteilen ist wünschenswert und notwendig. Solange es ihn aber noch nicht gibt, gilt für alle Anleger nur eins: einen kühlen Kopf zu bewahren.


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Immobilienmarkt Deutschland

Ist die Zeit reif für B-Standorte? Beitrag von Michael Ruhl,

Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG

Die Ampeln zeigen grünes Licht

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ie deutsche Wirtschaft hat Fahrt aufgenommen: Um 1,5 Prozent ist das Bruttoinlandsprodukt im ersten Quartal 2011 gegenüber dem Vorquartal gewachsen. Auch auf den Immobilienmärkten stehen die Ampeln auf Grün: Die gute wirtschaftliche Lage in Deutschland wirkt sich positiv auf die Büromärkte aus. Die „Big Five“ – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – verzeichnen hohe Flächenumsätze sowie gefestigte Spitzenmieten. Die Leerstände haben sich weitestgehend stabilisiert. Insgesamt wurden an den fünf Top-Standorten im ersten Halbjahr 2011 rund 1,3 Mio. Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das ist ein Zuwachs von etwa 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Prognosen stimmen ebenfalls optimistisch – Experten rechnen mit steigenden Mieten und sinkende Leerstandsquoten.

Die Kehrseite der Medaille stellt Investoren allerdings vor Herausforderungen: Die Nachfrage nach attraktiven Objekten am deutschen Immobilienmarkt – hiermit sind üblicherweise die fünf großen Standorte gemeint – ist enorm. Nicht nur inländische Investoren haben die Gunst der Stunde erkannt, auch internationale Kunden sind am deutschen

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Markt sehr aktiv. Dies führt zu einer Wettbewerbssituation, die die Objektpreise steigen und die mit den Immobilien erzielbaren Renditen sinken lässt. Insbesondere die begehrten Core-Objekte werden derzeit kaum oder nur zu sehr hohen Preisen angeboten. Diese hochwertigen Immobilien befinden sich in guten Lagen von Großstädten, sind vollvermietet und weisen eine sehr gute Mieterstruktur und -bonität sowie langfristige Mietverträge auf. Naturgemäß ist das Ertragsrisiko solcher Objekte während der Mietvertragslaufzeit gering. Wenn die Immobilien dann auch noch nachhaltig gebaut beziehungsweise saniert sind und dies durch ein anerkanntes Zertifikat belegt wird - beispielsweise von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen -, erhöht dies den Wert weiter. Für potenzielle Investoren bedeutet das allerdings, dass Investitionen mit attraktiven Anfangsrenditen kaum noch möglich sind. Mit erstklassigen Bürogebäuden in deutschen Großstädten ist also immer weniger zu verdienen. Da es der deutschen Wirtschaft derzeit gut geht, sollten sich Investoren bundesweit umschauen, wo höhere Renditen zu erzielen sind. Büroimmobilienkäufer suchen immer häufiger Alternativen zu hochwertigen Bürohäusern in bester Lage der Metropolen. Solche Alternativen könnten Non-Core-Objekte


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

in Großstädten – beispielsweise mit Leerstand oder bei Experten als weniger krisenanfällig und volatil Sanierungsstau – oder aber gute Gebäude in Re- als die der Top Five. Die Büromärkte der Top-Standgionalzentren, sogenannten B-Standorten sein. orte sind meist stark konjunkturabhängig und unGroßobjekte werden meist anteilig mit Eigen- und terliegen internationalem Einfluss. Zu Boom-Zeiten Fremdkapital erworben. Dazu ist die Finanzierungs- hat das Vorteile, Auswirkungen der Wirtschaftskrizusage einer Bank erforderlich. Wenn jedoch Ab- se – beispielsweise hohe Sockelleerstände – kennstriche bei der Objektqualität wie bei Non-Core zeichnen jedoch zurzeit noch immer einige große nötig sind, spielen die Banken heutzutage meist Märkte. nicht mit. Zwar ist es nicht mehr ganz so schwierig, eine Befürchtungen potenzieller Fremdfinanzierung für ImmoInvestoren, die Folgen des Märkte in B-Städten bilien dieser Größenordnung demografischen Wandels an gelten bei zu bekommen wie noch vor B-Standorten könnten den Experten als weniger Wert einer Immobilie negazwei Jahren, die Forderungen und Prüfprozesse der Banken tiv beeinflussen, sind in den krisenanfällig und sind jedoch als anspruchsvoll meisten Fällen unbegründet. volatil als die zu bezeichnen. Nach neuesten Berechnungen des Bundesinstituts für Bauder Top Five. Der Blick ins Ausland scheint , Stadt- und Raumforschung ebenfalls keine Lösung anzuwird die Bevölkerungsentbieten. In einigen noch nicht so etablierten Märkten wicklung in etlichen mittelgroßen Städten positiver Osteuropas sind zwar attraktive Objekte zu haben. verlaufen als bisher angenommen. Für Immobilien an deutschen B-Standorten spricht jedoch, dass man sie meist leichter verkaufen kann Immobilien-Investitionen erfordern fundierte Kenntals ein sehr gutes Gebäude in Osteuropa. Das ist vor nisse über den Standort. Der Wettbewerb in regiallem eine Frage der Markttransparenz. Jones Lang onalen Märkten ist überschaubar, da Maklerhäuser LaSalle, ein internationales Beratungsunternehmen und internationale Marktbeobachter nicht, wie bei im Immobilienbereich, veröffentlicht alle zwei Jahre den großen Märkten üblich, regelmäßig relevanten eine Studie zur Transparenz weltweiter Immobilien- Kennzahlen und Trends erfassen und veröffentlimärkte, den Commercial Real Estate Transparancy chen. Dies schreckt große Investoren ab, B-StandIndex. Analysiert wird beispielsweise, ob funda- orte werden daher oft von regionalen Investoren mit mentale Marktdaten verfügbar sind und wie die detaillierter Marktkenntnis dominiert. rechtlichen und behördlichen Rahmenbedingungen ausgestaltet sind. Für die jüngste, 2010 veröffentlichte Studie, wurden 81 internationale Märkte untersucht. Danach gehört Deutschland zu den transparentesten Märkten der Welt und hat die höchste Stufe „sehr transparent“ erreicht. Unter den Top 20 ist jedoch kein osteuropäischer Markt zu finden. Zentrale Standorte in deutschen Städten der „zweiten Reihe“ sind dafür umso attraktiver. Bürogebäude in Regionalzentren stellen eine echte Alternative dar: Sie bieten bei vergleichbarer Qualität und Lage in kleineren Städten etwa einen Prozentpunkt mehr Rendite als in den Metropolen. Zudem ist der Leerstand dort üblicherweise gering, denn es wird kaum spekulativ gebaut. Investoren errichten neue Bauvorhaben erst dann, wenn sie die Objekte vollständig langfristig vermietet haben, da das MieterpoCopyright by Krug Photo Atelier, Düsseldorf tenzial begrenzt ist. Die Märkte in B-Städten gelten 11


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Geschlossene Immobilienfonds

Sachwert statt Geldwert Immobilienbeteiligungen – Die bessere Alternative Beitrag von Alexander Betz,

Vorstandsmitglied der MPC Capital AG

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igentlich hätten wir Grund zum Jubeln: Die Konjunkturerholung der europäischen Wirtschaft hält an. Der IWF erwartet für 2011 ein Wirtschaftswachstum in Deutschland von 2,5 Prozent. Deutschlands Exportmaschine brummt wie kaum zuvor. Doch über dieser positiven Entwicklung schwebt ein Damokles-Schwert: Die Krise der europäischen Währungsunion. Griechenland, Irland, Spanien und Portugal brauchen finanzielle Unterstützung in Milliardenhöhe, um ihre defizitären Haushalte vor dem Zusammenbruch zu bewahren. Zwar sieht der Internationalen Währungsfonds (IWF) den wirtschaftlichen Aufschwung Europas trotz der Schuldenkrise nicht in Gefahr, betrachtet aber die Probleme Griechenlands und anderer finanziell angeschlagener Euro-Staaten als Konjunkturrisiko.

auch Kapitalanlagen in Immobilien können einen Inflationsschutz bieten. Wer kein Immobilienexperte mit viel Freizeit ist und Auswahl und Management der Immobilien lieber Profis überlässt, ist mit einem Viele Anleger sind verunsichert und scheuen lang- Immobilienfonds gut bedient. Einen langfristigen fristige Entscheidungen. Doch Geld halten, dürfte Schutz vor Inflationseinflüssen bieten dabei insbevor dem Hintergrund eines möglisondere geschlossene Fonds, die cherweise wackelnden Euros und in langfristig vermietete oder verViele Anleger sind pachtete Immobilien investieren, steigender Inflationsraten nicht zwangsläufig die beste Lösung verunsichert und deren Mieten laufend an den sein. Wenn der Wert des Geldes Verbraucherpreisindex angepasst scheuen langfriin Gefahr ist, scheinen Sachwerte werden. opportun zu sein. Doch Sachwert stige ist nicht gleich Sachwert. Gold Aber ist jetzt auch ein guter ZeitEntscheidungen beispielsweise ist zwar eine Sapunkt, um Beteiligungen an Imche und hat einen Handels- aber mobilien zu zeichnen? Ja, denn keinen echten Nutzwert. Die Wertentwicklung von ein Blick auf die Immobilienuhr von Jones Lang Gold basiert auf rein spekulativer Nachfrage und LaSalle zeigt, dass sich die Investitionsmärkte nach einem begrenzten Angebot. Bei Inflationsgefahr der Finanzkrise wieder in einer guten Ausgangslage wird Gold stark nachgefragt, fraglich ist aber wie befinden. Doch das Zeitfenster beginnt sich in einilange diese Nachfrage bei dauerhafter Inflation an- gen Regionen bereits wieder zu schließen. Gerade hält. die von Anlegern derzeit begehrten Beteiligungsobjekte in Deutschland mit langfristig gebundenen Anders ist es mit Sachwerten, die ihren Wert vor Top-Mietern werden von Investoren gesucht, so dass allem aus ihrem Nutzen ziehen. Das kann das ei- die Preise für die hochwertigen Objekte bereits angene Haus sein, dessen Baufinanzierung durch die ziehen beziehungsweise die Spitzenrenditen leicht Inflation für den Eigentümer günstiger wird. Aber nachgeben. 12


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Gute Investitionsmöglichkeiten finden sich auch außerhalb der Top-Lagen der Großstädte. Gerade die regionalen Immobilienmärkte in wirtschaftlich starken Regionen wie etwa die Metropol-Region Nürnberg bieten weiterhin gute Investitionsmöglichkeiten. Auch bei unseren europäischen Nachbarn bieten sich derzeit attraktive Möglichkeiten. Die Staatsverschuldung der Niederlande ist im europäischen Vergleich eher gering, das Geschäftsklima verbessert sich zusehends und die positive Wirtschaftsentwicklung zeichnet sich auch auf den Immobilienmärkten ab. Auch hier sind durch den Fokus auf hochwertige Flächen an guten Standorten bereits sinkende Spitzenrenditen zu erkennen. Viele der aktuell angebotenen Fonds weisen noch günstige Kaufpreisfaktoren auf. Doch für neue Fonds wird es immer schwierig werden, geeignete Objekte zu attraktiven Preisen zu finden. Doch es gibt auch Alternativen zu den herkömmlichen Fondsobjekten ohne gleich in ein gänzlich anderes Risiko-Profil wie etwa bei Projektentwicklungen investieren zu müssen: Als so eine Alternative etabliert sich etwa nach angelsächsischem Vorbild der Markt für studentisches Wohnen in Deutschland. Die Zahl der Studierenden wächst seit einigen Jahren kontinuierlich. Doppelte Abiturjahrgänge bis 2015, die Abschaffung der Wehrpflicht sowie die Internationalisierung der Studienbedingungen beschleunigen diesen Trend erheblich. Das entsprechende Wohnraumangebot ist jedoch bereits heute knapp. Öffentliche Anbieter wie Studentenwerke und Kirchen leiden unter engen finanziellen Spielräumen und haben kaum Möglichkeiten, zu modernisieren oder gar zu erweitern. Bundesweit existieren nur rund 180.000 Wohnheimplätze. Den zusätzlichen Bedarf schätzt das Deutsche Studentenwerk auf mindestens 20.000 Plätze.

Top-Universitätsstandorte und höhere Sicherheit durch eine sehr breite Mieterbasis. Hochwertige Apartmentanlagen für Studenten, zentral gelegen, modern möbliert mit einer transparenten „All-In-Miete“ bieten den Studierenden optimale Wohnbedingungen und Anlegern eine alternative Anlagemöglichkeit zur klassischen Eigentumswohnung bzw. zum herkömmlichen Wohnimmobilienfonds, mit einer insgesamt höheren Renditeerwartung und festindexierten Pachteinnahmen. Der Generalpächter übernimmt die Instandhaltungskosten und das Mietmanagement. Die breite Mieterbasis sorgt für stabile Einnahmenströme. Fazit Vor dem Hintergrund der europäischen Schuldenkrise ist derjenige gut bedient, der jetzt auf Sach- statt Geldwerte setzt. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds enthalten nicht nur einen adäquaten Schutz vor Inflation, sondern bieten zur Zeit noch attraktive Investitionschancen. Doch bei den klassischen Objekten macht sich der starke Wettbewerb immer mehr bemerkbar. Lukrative Alternativen bietet etwa der Markt für studentisches Wohnen.

Durch die wachsende Bedeutung des Themas Bildung auf politischer und gesellschaftlicher Ebene sowie die steigenden Studentenzahlen und die damit einhergehende Wohnungsknappheit, bildet sich zunehmend ein Markt für studentisches Wohnen auf privater Ebene heraus. Vorteile dieses Anlagetyps sind stabile Erträge durch konjunkturunabhängige Nachfrage, eine Diversifikation auf unterschiedliche 13


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Geschlossene Immobilienfonds

Dorf in der Stadt Beitrag von Angelika Kunath,

Geschäftsführerin, Fondshaus Hamburg

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nten Einzelhandel, eine Apotheke, vielleicht noch ein Rechtsanwalt oder ein Arzt, oben Wohnen – das klassische Geschäftshaus gilt traditionell als Liebling der Investoren. Umso erstaunlicher ist es, dass das Produkt des Geschäftshauses in den vergangenen Dekaden nicht weiterentwickelt wurde, um sich den wandelnden Marktanforderungen anzupassen. Gerade innerstädtische Bereiche attraktiver Mittel- und Großstädte bieten das Potenzial, statt des klassischen Geschäftshauses an geeigneten Standorten eine Art kleines Dorf in der Stadt zu entwickeln. Ein Beispiel hierfür sind die Westarkaden – ein gemischt genutztes Stadtquartier im Westen Freiburgs – das bis Anfang 2013 fertiggestellt sein soll. Über den geschlossenen Immobilienfonds ‚ FHH Immobilien 10 – Stadtquartier Freiburg‘ ist es dann auch privaten Anlegern möglich, sich am Erfolg eines Stadtquartiers zu beteiligen. Was beinhaltet dieses Dorf-Konzept konkret? Zunächst einmal muss das klassische Geschäftshaus großmaßstäblicher interpretiert werden als bislang. Je nach Standort halte ich rund 10.000 Quadratmeter Fläche im Erdgeschoss für die Untergrenze, ab der das Konzept funktionieren kann. Dort lässt sich ein entsprechender Mietermix aus Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten darstellen, bei dem die gewerblichen Mieter von der gegenseitigen Präsenz profitieren. Zum Vergleich: Bei klassischen Geschäftshäusern ist eine Größenordnung von 5.000 Quadratmetern gewerblicher Fläche bereits eher selten. Trotz des größeren Flächenanspruchs reiht sich das weiterentwickelte Geschäftshaus-Konzept deutlich unterhalb des Shopping Centers ein, das eher 20.000 Quadratmeter und mehr aufweist. In den oberen Geschossen wird – wie beim klassischen Geschäftshaus auch – gewohnt. Die Wohnflächen sollten dabei zumindest einen ähnlich großen Umfang aufweisen wie die gewerblichen 14

Flächen. Wünschenswert ist es, wenn der Wohnanteil sogar noch größer ist und das Nutzungskonzept entsprechend wesentlich prägt. In Freiburg entstehen beispielsweise knapp 200 Wohnungen auf einer Gesamtfläche von rund 14.000 Quadratmetern sowie 11.000 Quadratmeter gewerbliche Flächen für Dienstleister, Gastronomie und vor allem Einzelhandel. In welchem konkreten Verhältnis die Nutzungen zueinander stehen sollten, hängt aber stets vom Kontext und der stadträumlichen Situation ab. Für die gewerbliche Nutzung und den Wohnanteil gilt gleichermaßen: Eine gewisse kritische Masse muss vorhanden sein. Damit ein großmaßstäbliches Stadtquartier gelingt, kommt es im Wesentlichen darauf an, die Konfliktpotenziale zwischen der Wohn- und gewerblichen Nutzung zu minimieren. Dies fängt bei der Auswahl der gewerblichen Nutzer an. Von einer hochwertigen gastronomischen Einrichtung gehen naturgemäß weniger potenzielle Störungen aus als von einer Diskothek. Zudem müssen die Überlegungen den ruhenden Verkehr einschließen. Parkplätze


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

müssen beispielsweise so gelegen sein, dass die Wohnungsnutzer nicht durch den Lärm ankommender und abfahrender Wagen belästigt werden. Eine Lösungsmöglichkeit stellt je nach Situation vor Ort eine eigene Tief- oder Hochgarage dar. Sie sollte entsprechend so konzipiert sein, dass die Schallemissionen möglichst wenig auf die Wohnungen einwirken. Die Westarkaden werden sogar beides bieten: Neben 50 Tiefgaragenstellplätzen stehen sowohl den Anwohnern als auch den Kunden der gewerblichen Mieter rund 710 Stellplätze im zugehörigen Parkhaus zur Verfügung. Wichtig sind außerdem separate Außenanlagen, die nur für die Wohnungsmieter zugänglich sind. Für die zukünftigen Bewohner der Westarkaden entsteht daher im hinteren Gebäudebereich eine abgeschlossene Wohnanlage mit Grünflächen, Ruhezonen und Spielplätzen. Durch die Abgeschiedenheit kann den Bewohnern ein besonders hoher Wohnkomfort geboten werden. Auch der Lieferverkehr und die Müllentsorgung für die Geschäfte sind ernstzunehmende Lärmquellen. Bei erstgenanntem Punkt bietet sich an, verschiedene Lieferzonen einzurichten, um die Belastung zu entzerren statt zu bündeln. Die Müllentsorgung hingegen kann vergleichsweise einfach unterirdisch organisiert werden, so dass hier eher keine zusätzlichen Lärmimmissionen in Kauf genommen werden müssen. Insgesamt gilt: Bei geschickter Planung lassen sich die Belastungen zwar nicht gänzlich ausschließen, aber durchaus auf ein für innerstädtische Standorte normales Maß reduzieren. Mit Konzepten, die Geschäfte, Wohnungen sowie ausreichend eigene Parkplätze für die Wohn- und gewerbliche Nutzung in einem einzigen, innerstädtischen Gebäude vereinen, lässt sich das Prinzip des klassischen Geschäftshauses zum Stadtquartier weiterentwickeln. Aus städtebaulicher Sicht dürfte ein solches Dorf in der Stadt in vielen Fällen positive Impulse für die Stadtentwicklung setzen und zugleich verträglicher sein als beispielsweise ein Shopping Center. Bislang gibt es zwar erst wenige solcher Konzepte in Deutschland. Nach meinem Kenntnisstand sind sie aber bereits an mehreren Standorten im Gespräch. Standortvoraussetzungen für das Konzept des

Dorfes in der Stadt sind die innerstädtische Lage und eine gute Verkehrsanbindung, zudem muss ein Wohnraumdefizit bestehen. Dabei sollte man sich keinesfalls nur auf die allseits beliebten Großstädte Hamburg, Berlin, München und Co. beschränken. Mittlerweile zieht die Wohnungsnachfrage auch in vielen kleineren Städten wieder an, wie beispielsweise in Freiburg. Hier ist die Zahl der Haushalte in den vergangenen zehn Jahren überdurchschnittlich stark gewachsen und mit ihr natürlich auch die Wohnungsnachfrage. Da dieser jedoch nur ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber steht, gibt es bereits heute deutliche Engpässe vor allem in den attraktiven Innenstadtlagen. Demnach ist es wahrscheinlich, dass die Wohnungen der Westarkaden aufgrund ihrer zentralen Lage und einer dennoch vergleichsweise geringen Miethöhe auf eine hohe Nachfrage stoßen werden. Auch für die geplanten Einzelhandelsflächen können positive Erfolgsaussichten prognostiziert werden. Der Einzelhandel in Freiburg profitiert einerseits von der wachsenden Kaufkraft der Einwohner, andererseits zieht die Stadt durch ihre Nähe zum Schwarzwald zahlreiche Besucher an.

Am richtigen Standort stellt sich das Rendite-Risiko-Verhältnis des Dorfes in der Stadt ähnlich dar wie beim klassischen Geschäftshaus: Während die Wohnnutzung in den oberen Geschossen für stabile, risikoarme Einnahmen steht, bieten die gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss die Aussicht auf einen zusätzlichen Renditekick. Der Unterschied dabei ist, dass ein Investment bei einem entsprechend größeren Maßstab wie im Falle der Westarkaden auch für institutionelle Investoren interessant wird. Damit werden sie – gewollt oder ungewollt – auch zu Stadtentwicklern, die zur Aufwertung deutscher Innenstädte beitragen. 15


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Geschlossene Immobilienfonds

Zentrale der Deutschen Börse beispielhaft Hauptsache grün muss es sein… Beitrag von Michael Wilke,

Vertriebsvorstand, SIGNA Property Funds Deutschland AG

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ls die Architekten von KSP Jürgen Engel vor drei Jahren mit den ersten Planungen für den Neubau der Deutschen Börse in Eschborn bei Frankfurt begannen, war von Anfang an klar: Neben Ästhetik und Funktion sollten Ökologie, Ökonomie und soziale Qualität im Vordergrund stehen – auf neudeutsch also ein „Green Building“. Nach der Fertigstellung im Herbst 2010 stand fest: Es ist das erste deutsche „grüne“ Hochhaus, das in Sachen hochgradiger Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit die höchste Kategorie nach dem amerikanischen Zertifizierungssystem LEED erreicht hat – den Platin Standard. Was ist ein „grünes Gebäude“? Laut Wikipedia wird ein Gebäude als solches bezeichnet, dessen Ressourceneffizienz in den Bereichen Energie, Wasser und Material erhöht ist, während gleichzeitig die schädlichen Auswirkungen auf Gesundheit und Umwelt reduziert sind, indem bei Planung und Sanierung auf besonders ressourcenschonendes Bauen Wert gelegt wird. Von diesen Maßnahmen sind von der Anlage, der Planung und der Konstruktion über den Betrieb, die Wartung und die Demontage alle Bereiche des Lebenszyklus eines Gebäudes betroffen. Grüne Gebäude haben die Aufgabe, die Belastungen für die Umwelt um ein deutliches Maß zu reduzieren, denn Gebäude sind vor allem in Industrienationen für einen hohen Verbrauch an Land, Energie und Wasser und damit auch für Veränderung von Luft und Erdatmosphäre verantwortlich. Welche Materialien werden für grüne Gebäude verwendet?

sende Pflanzenmaterialien wie Bambus oder Stroh aus umweltverträglich bewirtschafteten Wäldern, Naturstein, recycelter Stein, recyceltes Metall oder andere Produkte, die ungiftig, wiederverwertbar, erneuerbar und/oder recycelbar sind (z.B. Trass, Linoleum, Schafwolle, Fußbodenplatten aus Papierflocken, gebrannte Erde, Stampferde, Ton, Leinen, Sisal, Seegras, Kork, gekörnter Blähton, Kokosnuss, Holzfaserplatten, Kalzium-Sandstein usw.). Grüne Architektur reduziert aber auch die Vergeudung von Energie, Wasser und Baustoffen. In der Konstruktionsphase sollte es ein Ziel sein, die Menge des Materials zu verringern, das auf der Mülldeponie endet. Um Einflüsse auf Quellen oder Wasseraufbereitungsanlagen zu minimieren, gibt es mehrere Optionen: Grauwasser (Abwasser von Geschirrspülern, Waschmaschinen usw.) kann zur Untergrund-bewässerung oder beispielsweise für die Toilettenspülung bzw. Autowäsche eingesetzt werden. Regenwasserbehälter finden in ähnlicher Weise Verwendung. Was verbirgt sich hinter der Zertifizierung LEED?

Zu den typischerweise als „grün“ bezeichneten Baumaterialien gehören u.a. schnell nachwach16

Bei der LEED (Leadership in Energy und Environmen-


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tal Design) handelt es sich um einen internationalen Standard für grüne Gebäude. Das Green-Building Rating System ist ein Zertifizierungsprogramm, das eingerichtet wurde, um den grünen Bau auf der Basis von bestimmten Kriterien zu überwachen. Gutschriften werden in sechs Kategorien verteilt:

hohen Temperaturen für ein angenehmes Mikroklima um 5 – 6 Grad unter der Außenlufttemperatur. Im Winter konditionieren eine Fußbodenheizung sowie beheizte Fassadenprofile den Hallenraum auf über 17 Grad. Stichwort Fenster

• • • • • •

Umweltverträglicher Standort Wassereffizienz Energie und Atmosphäre Materialien und Ressourcen Umweltqualität des Innenraums Innovation und Gestaltungsprozent

Wie Sie der hier eingefügten Zertifizierung für das Gebäude der Deutschen Börse entnehmen können, vergaben die Prüfer in den Kategorien „effiziente Wassernutzung“ und „Innovationen“ die Höchstpunktzahl. Und die 84,1 Prozent hat bislang noch kein anderes Hochhaus in Deutschland erreicht…

Wie gingen die Architekten bei der Deutschen Börse vor? Die neue Unternehmenszentrale bietet heute auf 78.000 qm Bruttogrundfläche Arbeitsplätze für bis zu 2.400 Mitarbeiter. Stichworte Kühlung, Lüftung, Heizung Das Atrium wird über Öffnungsklappen der Fassade natürlich belüftet und im Sommer gekühlt. Ohne zusätzliche mechanische Kühlung kann die Temperatur im Bereich der Eingangshalle im Sommer auf 3 – 4 Grad unter der Außenlufttemperatur gehalten werden. In den Aufenthaltsbereichen im Erdgeschoß sorgt eine zusätzliche Fußbodenkühlung bei

Die transparenten Flächen der einzelnen Geschosse sind als raumhohe Kastenfenster konstruiert: Raumseitig erhielten sie eine Dreischeibenisolierverglasung und nach außen hin eine zusätzliche Windprallscheibe, die den im Fassadenzwischenraum angebrachten beweglichen Sonnenschutz aus Lamellenraffstores vor Witterungseinflüssen schützt. Diese Fensterkonstruktion minimiert im Winter die Wärmeverluste und im Sommer die ungewünschten Wärmegewinne. Stichwort Energie- und Raumkonzept Die Grundphilosophie des Gebäudeentwurfs vereint zwei Aspekte: die Herstellung der bestmöglichen Arbeitsumgebung für die Mitarbeiter und die Minimierung des Energiebedarfs. Durch die Heiz- und Kühlflächen im Deckenbereich wird im Winter eine Raumtemperatur von 22 Grad und im Sommer von maximal 26 Grad angestrebt. Im Winter macht eine Wärmerückgewinnung 80 Prozent des Energiegehalts der Abluft wieder für die Erwärmung der kühlen Außenluft nutzbar. Im Sommer nutzt das Wärmerückgewinnungssystem die Abluft zur Vorkühlung der warmen Außenluft. Eine zusätzliche Solaranlage deckt rund zehn Prozent des Energiebedarfs für Warmwasser. Außerdem verfügt „The Cube“ über zwei eigene Blockheizkraftwerke, die rund 60 Prozent des eigenen Strombedarfs decken. Der Einsatz von Biogas ist in den Blockheizkraftwerken bereits vorgesehen, so dass Strom vollständig CO2-neutral erzeugt werden kann. Die Wärme, die bei der Stromerzeugung in den Blockheizkraftwerken entsteht, wird zum Heizen und Kühlen in einem Wasser-Schichtspeicher eingelagert, wo sie temperaturgenau abgerufen werden kann. Der Primärenergiebedarf beträgt lediglich 150 kWh/qm im Jahr und unterschreitet die gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung von 2009 um 50%. 17


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Immobilienmarkt

Wohnimmobilien:

Investoren stehen auf Berlin Beitrag von Einar Skjerven,

Geschäftsführer der Industrifinans Real Estate GmbH

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eutschland ist anders. Während die Immobilienmärkte anderer europäischer Länder überwiegend vom Geschehen in den jeweiligen Hauptstädten bestimmt werden, steht Berlin bei Miethöhen, Flächenumsätzen und Transaktionsvolumen häufig im Schatten von München, Hamburg und Frankfurt. Erst in jüngster Zeit haben sich die Gewichte auch hierzulande zugunsten der Hauptstadt verschoben. Berlin ist inzwischen der zweitteuerste deutsche Einzelhandelsstandort nach München und auch im Bürosegment wartet die Spreemetropole mit beeindruckenden Vermietungszahlen auf. Bei Wohnimmobilien nimmt Berlin inzwischen sogar die Spitzenposition unter den deutschen Metropolen ein. Bei einer bei der BulwienGesaAG in Auftrag gegebenen Studie bewerteten 92 Prozent der befragten Investoren das Investitionsklima für Berliner Bestandswohnungen mit positiv und sehr positiv. Im Vergleich der sieben A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wird der Bestands-Investmentmarkt in Berlin von 71 Prozent der Befragten als am attraktivsten bewertet. Auf dem zweiten Platz folgt mit 67 Prozent Hamburg und auf dem dritten Platz München mit 58 Prozent. Der Berliner Wohnungsmarkt ist somit endlich da, wo er seinem Potenzial nach schon seit längerem hingehört. Daran ändert auch nichts, dass Berlin beim Neubau-Investmentmarkt hinter Hamburg, München und Frankfurt nur den vierten Platz erreicht: Nichts desto trotz schätzen 58 Prozent der Befragten dieses Marktsegment als attraktiv ein. Wichtiges Plus des Berliner Wohnungsmarktes sind die wachsende Wohnungsnachfrage durch einkommensstarke Bevölkerungsschichten und der geringe Wohnungsneubau. Im vergangenen Jahr wurden in Berlin 3.794 neue Wohnungen genehmigt. Das sind lediglich 1,1 Einheiten je 1.000 Einwohner. Zum Vergleich: München kommt bei 5.049 geneh-

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migten Wohnungen auf immerhin 3,73 Einheiten je 1.000 Einwohner. Dabei steigen die Einwohner- und Haushaltszahl in Berlin kontinuierlich. Dem jüngsten Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin zufolge wuchs die Zahl der Haushalte zwischen 2000 und 2009 um gut neun Prozent. In der Folge geht der Wohnungsleerstand in der Bundeshauptstadt seit Jahren zurück. Zwischen 2001 und 2010 hat sich die Leerstandrate auf zuletzt drei Prozent halbiert. In vielen Stadtteilen liegt die Nachfrage inzwischen deutlich über dem Angebot. Das macht sich auch bei den Mieten bemerkbar. Im Prenzlauer Berg beispielsweise steigen die Mietpreise derzeit in vielen Fällen von etwa 6,50 Euro auf 8,50 Euro pro Quadratmeter, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, und in Friedrichshain und Kreuzberg klettern die Mieten in bestimmten Straßenzügen mittlerweile von zuvor 5,90 auf 7,50 Euro.


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Derartige Preissprünge waren vor einigen Jahren noch undenkbar. Berlin wurde von Wohnungsinvestoren gemieden, weil die Mieten zu niedrig und die Leerstände zu hoch waren. Das bestätigt auch die Studie von BulwienGesa. Als weiteres wichtiges Investitionshemmnis wurde der schlecht einzuschätzende heterogene Markt genannt (32 Prozent). Berlin schien bislang vielen Investoren zu groß und zu unübersichtlich. Augenblicklich ist die Dynamik des Wandels innerhalb der Stadt allerdings für 35 Prozent der Investoren ein Grund, in Berlin tätig zu werden. Das heißt, die raschen Verschiebungen innerhalb des innerstädtischen Wohnungsmarktes werden von den Investoren nicht mehr als Nachteil, sondern zunehmend als Chance wahrgenommen. Dabei sind die Vielzahl der Lagen mit überdurchschnittlichem Miet- und Preiswachstum auch ein Beleg dafür, dass die Stadt inzwischen auch als Ganzes eine erhebliche Aufwertung erfahren hat. Wer allerdings gezielt auf Wertsteigerungen setzt, muss die Wachstumslagen früher erkennen als andere Marktteilnehmer. Das ist in Berlin oft schwie- Bundeshauptstadt im Mittel bei rund 3,6 Milliarden riger als es anfänglich scheint. Denn zum einen sind Euro. In anderen Großstädten wie Frankfurt, Düsseldie trendbestimmenden Milieus in der Hauptstadt dorf, München und Hamburg wurden mit Wohnin permanenter Bewegung. Beinahe jährlich wer- häusern lediglich durchschnittliche Umsätze von den auf der Suche nach preiswertem Wohnraum 290 bis 944 Millionen Euro erzielt. Vor dem Hinterneue Quartiere entdeckt, die sich dann rasch zu grund der aktuell größeren Nachfrage nach Wohneinem Geheimtipp und in häusern und einem verschärfeinem weiteren Schritt zur ten Wettbewerb um attraktive angesagten Wohnlage ent- Wachsende Wohnungs- Objekte ist es in Berlin somit wickeln. Zum anderen ist es deutlich leichter zu einem günnachfrage durch häufig so, dass Straßen, die stigen Abschluss zu kommen als einkommensstarke tagsüber als schöne attraktive in anderen Städten. Wohnumgebung erscheinen, Bevölkerungsschichten nachts zu einer beliebten Weil aber auch in der deutPartymeile entwickeln. Das schen Hauptstadt inzwischen gilt insbesondere in den „angesagten“ Vierteln von eine Vielzahl von Käufern unterwegs ist, sollten InFriedrichshain und Kreuzberg. Im Ergebnis können vestoren ihre Ankaufskriterien möglichst genau deInvestoren, die dort frühzeitig einkaufen, oft hohe finieren, um bei der Akquisition möglichst rasch zu Renditen erwirtschaften, wenn sie das Potenzial einer Kaufentscheidung zu kommen. Ebenso empund die Risiken der Mikrolage richtig einschätzen. fiehlt es sich, momentan einen Großteil der KaufWer in den dynamischen Lagen Berlins nach Investi- summe als Eigenkapital zur Verfügung zu haben. tionsmöglichkeiten sucht, sollte den Markt deshalb Denn die besten Objekte werden in Berlin – wie über einen längeren Zeitraum beobachten, oder in anderen deutschen Großstädten – in der Regel sich mit einem ortskundigen Partner beraten. rasch von ortskundigen Privatanlagen identifiziert und sind daher oft für nur kurze Zeit auf dem Markt. Ein weiteres Plus von Berlin ist die hohe Liquidi- Wer in einer solchen Konkurrenzsituation erst noch tät des Wohnungsmarktes. Im Zeitraum zwischen bei seiner Bank einen Kredit verhandeln muss, hat 2005 bis 2009 lag das Transaktionsvolumen in der oft das Nachsehen. 19


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Geschlossene Immobilienfonds

Holländische Immobilienfonds: Das Comeback einer Assetklasse Beitrag von Hanno Weiß,

Leiter Real Estate, Lloyd Fonds AG

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is zum Jahr 2004 investierten deutsche Anleger jährlich ca. 500 Milliarden Euro in Holländische Immobilienfonds – damit war die Assetklasse lange eines der beliebtesten Anlageprodukte. Doch ab 2005 gingen die Platzierungszahlen merklich zurück. Dies lag zum einen daran, dass die Konkurrenz durch Immobilienanlagen zum Beispiel in Asien massiv wuchs, zum anderen wurden Neuengagements durch steigende Preise gebremst. Doch das Comeback der altbewährten Assetklasse ließ nicht lange auf sich warten – bereits 2008 legten Investoren wieder vermehrt in Hollandimmobilien an - trotz der anhaltenden Wirtschaftskrise. So konnte noch im selben Jahr das Platzierungsvolumen verdoppelt werden. 2009 verdreifachte sich das platzierte Eigenkapital sogar gegenüber dem Vorjahr, wodurch Holländische Immobilienfonds zum erfolgreichsten Auslandsimmobilienfonds avancierten. Diesen Titel konnte die Assetklasse auch im letzten Jahr verteidigen, obwohl das platzierte Eigenkapital 2010 um neun Prozent von 252 Millionen Euro (2009) auf 229 Millionen Euro zurückging. Hollandfonds treffen den Nerv der Zeit Holländische Immolibienfonds geben eine Antwort auf die aktuellen Anlegerbedürfnisse. Sicherheit und Transparenz sind heute wieder zentrale Kriterien bei Investitionsentscheidungen. Anleger wollen in Fonds mit konservativen Immobilien in etablierten, starken Märkten investieren – davon profitieren Hollandfonds. Darüber hinaus stimmen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Die Niederlande sind aufgrund der geografischen Lage eines der wirtschaftsstärksten Länder in Europa. Auch die exzellente Infrastruktur, die konsensorientierten Wirtschaftspolitik und die geringe Staatsverschuldung sprechen für 20

die Niederlande als Investitionsstandort. Neben der stabilen wirtschaftlichen Situation der Niederlande ist auch die Struktur des Immobilienmarktes attraktiv für deutsche Anleger: Der Immobilienmarkt ist – nach Großbritannien – der transparenteste in Europa. Denn übersichtliche Mitvertrags-, Eigentums- und Grundbuchrechte bieten Fondsanbietern transparente und sichere Grundlagen für ihre Portfoliostrukturierung. Aufgrund dieser guten Rahmenbedingungen entwickelt sich in den Niederlanden das Miet- und Kaufpreisniveau stabil. Obwohl die Kaufpreise auch in den Niederlanden gestiegen sind, ist die Neubautätigkeit aufgrund restriktiver Baugenehmigungen relativ gering, was wiederum die Preise für hochwertige moderne Immobilien steigert. Trotzdem bewegen sich die Kaufpreise im europäischen Vergleich auf niedrigem Niveau, wodurch für Emissionshäuser eine attraktive Einkaufsituation entsteht. Auch die Entwicklung der Mietpreise spricht aus Anlegersicht für die Niederlande. Einkaufspreise sind bekanntermaßen nur eine Variable, die zum Erfolg eines Immobilienfonds beitragen. Daneben spielt


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auch die langfristige Entwicklung der Mieten eine wesentliche Rolle. Und auch im diesem Bereich können die Niederlande mit guten Prognosen punkten. Denn im Vergleich zu den Einkaufrenditen befinden sich die Mietpreise derzeit mit durchschnittlich 140 Euro pro Quadratmeter noch auf einem niedrigen Niveau. Darüber hinaus sind die Niederlande auch in Hinblick auf rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen für Investoren attraktiv. Dazu trägt ganz maßgeblich die günstige Besteuerung nach dem niederländischen Box-System bei, wobei Miet- und Pachteinnahmen pauschal eine Rendite von vier Prozent auf das gebundene Kapital unterstellt und das Ergebnis mit 30 Prozent besteuert wird. Der durchschnittliche Nettoertrag liegt dadurch nur etwa einen Prozentpunkt unter der Brutto-Rendite. Darüber hinaus sind Erträge aus Immobilienverkäufen sogar gänzlich steuerfrei. Zudem entfällt durch den Wegfall des Progressionsvorbehaltes eine weitere Belastung durch den deutschen Fiskus.

Ein starkes Investment mit dem „Holland Utrecht“ All diese Vorteile vereint der aktuelle Hollandfonds der Lloyd Fonds AG „Holland Utrecht“. Mit dem Beteiligungsangebot haben den Anlegern die Möglichkeit, am starken niederländischen Immobilienmarkt zu partizipieren und die systemischen Vorteile auszuschöpfen. Der Fonds investiert in eine Büro-Neubauimmobilie des renommierten Architektenbüros Meyer en Van Schooten in Utrecht. Die Stadt befindet sich in der Randstadt, die das wirtschaftliche und kulturelle

Zentrum der Niederlande darstellt. Rund 40 Prozent der niederländischen Bevölkerung leben in diesem Ballungsraum im Einzuggebiet von Rotterdam, Amsterdam, Utrecht und den Haag. Das Investitionsobjekt des „Holland Utrecht“ zeichnet sich nicht nur durch seine exzellente Lage aus. Das sogenannte „Green Building“ ist darüber hinaus für mindestens zehn Jahre an eine Gesellschaft des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens Deloitte vermietet. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt lionen Euro, 50 Prozent davon sollen genkapital eingeworben werden; die Ausschüttungen sind durchgängig mit prognostiziert.

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Last but not least sind die Mitverträge in den Niederlanden in der Regel zu 100 Prozent indexiert sodass die jährlichen Mieterhöhungen als Inflationsausgleich vertraglich festgeschrieben sind – auch davon profitieren geschlossene Immobilienfonds.

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Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienmarkt Österreich: Kleiner Nachbar mit großen Chancen Beitrag von Torsten Doyen,

Geschäftsführer, HIH Vertriebs GmbH

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ie aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten und die Diskussionen um die Zukunft von Euro und US-Dollar mahnen: Risikostreuung war für Anleger noch nie so wichtig wie heute. In ein gut diversifiziertes Portfolio gehört ein breiter Mix aus verschiedenen Anlageklassen. Für alle, die Sicherheit suchen, sollten reale Werte, allen voran die Immobilie, dabei eine besonders wichtige Rolle spielen. Professionell gemanagte Immobilienfonds sind das beste Mittel, um auch als Privatanleger von den lukrativen und traditionell wenig mit Aktien korrelierten Gewerbeimmobilienmärkten zu profitieren. Traditionell greifen Investoren zur Risikodiversifikation zu Auslandsimmobilienfonds, die auch häufig noch ein Renditeplus versprechen, weil sie in besonders dynamischen und aussichtsreichen Märkten investieren. Aktuell zögern viele Anleger jedoch mit Engagements außerhalb Deutschlands. Nach der Finanzkrise und mitten in der Eurokrise ist dies auch durchaus verständlich, denn Sicherheit geht vor. Was also tun: Lieber auf dem Heimatmarkt investieren und auf maximale Sicherheit setzen oder zur Diversifikation und zur Renditeoptimierung einen Auslandsimmobilienmarkt wählen? Einen interessanten Mittelweg können die wirtschaftlich stabilen Nachbarländer Deutschlands bieten. Österreich zum Beispiel stellt einen noch weitgehend weißen Fleck auf der Investorenlandkarte dar – zu Unrecht. Der kleine Nachbar im Südosten bietet große Chancen und gilt als Hort der Stabilität. Das Land ist deutschsprachig, EU-Mitglied und vielen Anlegern aus eigenen Reisen vertraut. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist die Alpenrepublik eines der wohlhabendsten und produktivsten Länder in der Europäischen Union. Mit 32.800 Euro BIP pro Kopf liegt es deutlich vor Deutschland und Großbritannien. Im Durchschnitt der vergangenen

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zehn Jahre wuchs die Wirtschaft in Österreich um rund 1,55 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Deutschland kommt dabei nur auf einen Wert von 0,9 Prozent. Für 2011 wird ein dynamisches Wachstum der österreichischen Wirtschaftsleistung von 1,7 Prozent erwartet, für das Jahr 2012 sogar 2,1 Prozent. Damit nicht genug: Die Arbeitslosenquote ist die niedrigste in der gesamten europäischen Union. Sie liegt bei nur 4,4 Prozent. Der transparente Wiener Immobilienmarkt braucht den internationalen Vergleich ebenfalls nicht zu scheuen. Wien ist das wirtschaftliche Zentrum des Nachbarlandes. Die Millionenmetropole beherbergt internationale Organisationen wie OECD und OPEC und ist für viele global agierende Konzerne das Tor nach Osteuropa. Im Großraum lebt mehr als ein Viertel der österreichischen Bevölkerung. Hinsichtlich Transaktionsvolumen rangiert der Wiener Immobilienmarkt mit einem absoluten Wert von 1,6 Milliarden Euro im Jahr nahezu auf Augenhöhe mit dem wichtigsten deutschen Markt Frankfurt (1,8 Milliarden Euro). Gefragt sind in Wien vor allem hochwertige Büroflächen mit Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Wiener nutzen traditionell die öffentlichen Verkehrsmittel sehr intensiv.


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Daher legen die Unternehmen besonderes Augenmerk auf die verkehrsgünstige Lage bei der Auswahl von Flächen. Die Folge: Die hohe Nachfrage führt zu stabilen bis steigenden Mieten für Büroobjekte mit ÖPNV-Anschluss. Die Investitionsbedingungen in Wien sind auch insgesamt ausgesprochen gut: robuste, tendenziell leicht steigende Spitzenmieten, eine stabile Spitzenrendite und ein moderates Leerstandsniveau. Selbst während der globalen Finanzkrise erwies sich der Markt als stabil und deutlich weniger schwankungsanfällig als viele andere europäische Metropolen. Investoren aus Deutschland lockt zudem das attraktive Doppelbesteuerungsabkommen. Anleger, die in Österreich über einen geschlossenen Fonds investieren, können die Erträge, solange diese den jährlichen Freibetrag von 2.000 Euro nicht überschreiten, ohne Steuern zu zahlen vereinnahmen. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie dann vollständig steuerbefreit. Gegenüber Investitionen in Deutschland bietet dies einen spürbaren Renditevorteil.

Die Besonderheit des Wiener Immobilienmarktes: Internationale Investoren sind bislang noch wenig vertreten. 94 Prozent aller Immobilieninvestments entfielen etwa im zweiten Halbjahr 2010 auf österreichische Investoren, berichtet das internationale Maklerhaus CB Richard Ellis. Um angesichts des knappen Angebots zum Zug zu kommen, sind eine hervorragende lokale Vernetzung und eine gute Marktkenntnis zwingend erforderlich. Ein Grund, weshalb trotz der guten Investitionsbedingungen bislang nur wenige Initiatoren geschlossener Beteiligungsmodelle in Österreich aktiv sind.

Die HIH Global Invest verfügt über einen guten Marktzugang in Österreich. Ihr ist es gelungen, eine hochattraktive Büroimmobilie in Wien für deutsche Anleger zu sichern. Das im Jahr 2007 fertiggestellte Gebäude weist Neubaustandard mit hoher Energieeffizienz auf, beherbergt einen bonitätsstarken, staatsnahen Mieter und liegt direkt an der U-Bahnund Busstation Zippererstraße, deren Linien direkt in die Wiener Innenstadt führen. Der langfristige Mietvertrag gilt noch für weitere fast zwölf Jahre und ist voll inflationsindexiert und damit gegen Geldentwertung geschützt. Über den neuen geschlossenen Fonds HIH Global Invest 05 - Österreich können Privatanleger ab einer Mindestzeichnungssumme von 15.000 Euro in diese Immobilie im stabilen und attraktiven Wiener Immobilienmarkt investieren. Die Auszahlungen des konservativ kalkulierten Fonds steigen von 5,75 Prozent pro Jahr über die Laufzeit auf 6,25 Prozent. Unter Berücksichtigung des österreichischen Freibetrages kann der Anleger bis zu einem Beteiligungsbetrag von 45.000 Euro diese Auszahlungen steuerfrei vereinnahmen. Anleger, die Wert auf Sicherheit legen und zugleich ihr Risiko streuen wollen, sollten den Immobilienmarkt Österreich in Betracht ziehen. Eine Investition in das Nachbarland sorgt für Risikostreuung im Portfolio, sichert die Vorteile eines attraktives Doppelbesteuerungsabkommens und bietet zugleich eine wirtschaftliche Stabilität vergleichbar mit der Deutschlands. Außerdem ist Wien immer eine Reise wert: Eine Kulturreise in die Donaumetropole lässt sich elegant mit einer Visite beim Fondsobjekt verbinden. So kann sich der Anleger jederzeit selbst einen Eindruck vom Stand seiner Investition machen. 23


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Geschlossene Immobilienfonds

Schweizer Immobilienmarkt: Bietet ein breites Spektrum an Anlagealternativen Beitrag von Klaus W. Bender,

Gründer und Verwaltungsratspräsident, Acron AG, Zürich

D

er Schweizer Immobilienmarkt boomt. Viele Immobiliengesellschaften konnten mit soliden Aufwertungen glänzen. Die Berner Börse, die einzige alternative Börse neben der SIX Swiss Exchange in der Schweiz, hat sich als Handelsplatz für kleinkapitalisiert Immobilienunternehmen etabliert. Zu deren Angebot zählen auch drei Einobjektanlagen von Acron, die die Vorteile von Immobilienfonds oder REITs mit denjenigen von Direktanlagen kombinieren. Sie bieten die notwendigen Informationen, um dem Investor eine detaillierte Einschätzung der Ertragschancen und Risiken seiner Anlage zu erlauben und verbessern die Handelbarkeit. Die Preise im Schweizer Immobilienmarkt steigen vor allem bei Wohneigentum und Renditeliegenschaften ungebremst. Die vereinzelten Stimmen, in den Regionen Zürich und Genf, den wirtschaftlichen Zentren der Schweiz, würden sich Immobilienblasen bilden, finden kaum Gehör. Denn gerade in diesen Ballungsräumen halten die Einkommen mit der Immobilienpreisentwicklung mit und die Bautätigkeit ist intensiv. Insgesamt wird der Immobilienboom durch die starke Wirtschaftsleistung, die tiefe Arbeitslosigkeit und die andauernde Zuwanderung in die Schweiz gestützt. Diese Trends führen zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien, die durch die tiefen Zinsen zusätzlich gestützt wird. Zwar läuft die Bautätigkeit auf Hochtouren, kann den Bedarf aber kaum decken. Gemäss einer Studie von Wüest & Partner, ein Spezialist im Immobilien- und Baumarkt, liegen etwa die Preise von Büro- oder Einzelhandelsimmobilien heute deutlich über den Niveaus vor der Finanzkrise. Allerdings kann diese vereinfachte Diagnose nicht pauschal auf alle Immobilieninvestments angewendet werden. Lokale und sektorielle Unterschiede bleiben groß, womit die sorgfältige Auswahl der Immobilien auch in der Schweiz entscheidend bleibt. 24

Die Bauindustrie sowie die Immobilienaktien und -fonds sind die Gewinner des Immobilienbooms. Der Index Schweizer Immobilienwerte hat seit Anfang 2009 seinen Wert fast verdoppelt, während der Schweizer Aktienmarkt nur um rund ein Viertel zulegte. Die größten Schweizer Immobilienwerte weisen eine Marktkapitalisierung von mehreren Milliarden Franken auf und sind in internationalen Branchenindizes enthalten. Internationale Investoren sind damit auf Schweizer Immobilienaktien aufmerksam geworden. Dem Anleger in Schweizer Immobilien bietet sich eine Vielzahl von Anlagealternativen mit sehr unterschiedlichen Charakteristika (Tabelle 1). Weit verbreitet und bekannt sind Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften (REITs). Diese bieten dem Investor eine liquide Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio. Allerdings bieten diese Anlageformen kaum die notwendige Transparenz, um die effektiven Sach- und Ertragswerte des Portfolios optimal einschätzen zu können. Zudem sind die Asset Manager jederzeit frei, dass Portfolio und damit die Risiko-Ertrags-Relationen zu ändern. Demgegenüber verfügen Direktanlagen über optimale Transparenz von der Finanzierung bis zur Ausgestaltung der Mietverträge. Sie bieten gerade in Zeiten steigender Inflationserwartungen den opti-


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malen Schutz, da sich Ertragssteigerungen aufgrund der Indexierung der Mietverträge unmittelbar auf die Nettorendite auswirken. Hingegen sind Direktanlagen wenig liquide und die Transaktionskosten können sehr hoch ausfallen. Abgrenzung der Formen von Immobilieninvestments für Privatanleger

oder die Publikation von Beteiligungen über 3%. Darüber hinaus ist jederzeit der Tageskurs der an der Börse gehandelten Aktie ermittelbar. Seit September 2009 sind drei ACRON Immobilienunternehmen an der BX Berne eXchange notiert und bieten ihren Aktionären diesen Zusatznutzen. Die Renditen der Unternehmen sind dank niedrigen Kosten, einer optimalen Finanzstruktur und einer hohen Ausschüttung mit mindestens 6.0% sehr attraktiv. Entsprechend zogen die Aktien insbesondere ertragsorientierte Anleger an, die sich bei Zeichnung der Immobilienaktien bewusst für ein langfristiges Engagement in den Schweizer Immobilienmarkt entschieden. Fokus auf hochwertige Gewerbeimmobilien

+ zu vergleichsweise hohen Kosten

Das Einbringen von Einzelobjekten in eine Aktiengesellschaft, wie dies mit den Acron Helvetia Immobilienaktiengesellschaften umgesetzt wird, bietet einen Ausweg aus dem Dilemma. Durch dieses Modell erhalten Immobilieninvestoren die Möglichkeit, in eine einzelne Immobilie – ähnlich einer Direktanlage – zu investieren. Im Gegensatz zu einer Direktanlage steht es dem Anleger frei, lediglich eine Teilinvestition vorzunehmen wodurch er seinen Kapitaleinsatz im Kontext der Vermögensallokation flexibel wählen kann. Darüber hinaus erhält der Investor mit der Aktie auch ein direktes Mitspracherecht an Unternehmensentscheiden.

Nicht alle Immobilen eignen sich jedoch für das gewählte Modell, weshalb Acron strenge Selektionskriterien einhält. Im Fokus stehen neue oder neuwertige Gewerbeliegenschaften an erstklassigen Standorten mit wenigen Mietern, die eine kostengünstige Bewirtschaftung mit langfristigen Mietverträgen erlauben. Dazu zählen Büroliegenschaften (Zertifizierung mindestens MINERGIE), Hotels, Retailimmobilien und Logistikliegenschaften. Dagegen sind Wohnimmobilien aufgrund ihrer Grösse sowie der oft grossen Anzahl von Mietern bei häufigen Wechseln kaum für die aktienbasierte Beteiligung geeignet.

BX-notierte Immobilienunternehmen gelten als Geheimtipp Die Berner Börse BX Berne eXchange hat sich als idealer Börsenplatz für kleinkapitalisiert Unternehmen aus dem Immobiliensektor etabliert und bietet einen kostengünstigen Handel. Die Notierung der Aktien ermöglicht nicht nur den geregelten Handel der Aktien, sie bietet den Investoren zusätzliche Transparenz, da die Emittenten den mit der Notierung verbundenen Pflichten nachgekommen müssen. Vorschriften, die es u.a. zu beachten gilt, sind in dem Börsengesetz sowie der Börsenverordnung, dem Obligationenrecht, dem Kollektivanlagengesetz sowie dem Kotierungsreglement der Berner Börse festgehalten. Dazu zählen z.B. ein ausführlicher Jahresbericht, ad-hoc Meldepflichten

Portikons in Zürich, Investitionsimmobilie der ACRON HELVETIA VII Immobilien AG

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Geschlossene Immobilienfonds

Perspektiven im chinesischen Immobilienmarkt Beitrag von Florian Schmied,

Geschäftsführer, Euro Sino Invest GmbH

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ach einem Bericht der Unternehmensberatung McKinsey werden in den nächsten Jahren über 350 Millionen Chinesen vom Land in die Städte ziehen. Für das Jahr 2030 wird in China mit einer urbanen Bevölkerung von einer Milliarde Menschen gerechnet. Bereits 2015 soll die Urbanisierungsrate auf 50 Prozent ansteigen. Zum Vergleich: In Staaten wie Südkorea und Malaysia liegt sie bei 81 bzw. 70 Prozent. Das schafft Nachfrage vor allem nach städtischem Wohnraum. Dass der chinesische Wohnungsmarkt noch längst nicht gesättigt ist, war vor einiger Zeit aus dem Wohnbau- und Stadtentwicklungsministerium (MoURD) zu hören. Chen Huai, Direktor des ministeriellen Policy Research Center, wurde mit der Aussage zitiert, dass in den nächsten 20 Jahren über die Hälfte der bestehenden Wohnimmobilien ersetzt werden müsse. Häuser, die vor 1999 gebaut seien, entsprächen nicht mehr den Lebensgewohnheiten und seien nicht auf langfristige Nutzung ausgelegt. Das beweist den hohen Bedarf an wohnwirtschaftlich genutzter Fläche. Und die Regierung hat ein starkes Interesse, dass die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum sichergestellt ist. In Teilen der so genannten erstrangigen Städte wie Peking, Shanghai oder Guangzhou herrscht ein Preisniveau, dass sich etwa Beamte mit mittlerem Einkommen nicht mehr leisten können. Das ist bekannt und wird in Auslandsmedien oft als existentielle Immobilienblase beschrieben. Dabei wird verkannt, dass bestimmte Bezirke in den Mega-Cities bei einkommensstarken Chinesen derart beliebt sind, dass die Nachfrage kaum gedeckt werden kann und die Marktpreise demnach auch nicht fallen dürften. Scharf hat die Regierung auf überbordende Entwicklungen reagiert und Kampagnen zur Eindäm-

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mung überzogener Preissteigerungen gestartet. Unter anderem sehen die Programme vor, Baufinanzierungen streng zu kontrollieren, Darlehen für den Erwerb von Zweit- und Drittwohnungen zu begrenzen und Anzahlungen beim Erwerb von Zweitwohnungen heraufzusetzen. Somit hat die Regierung im Kampf gegen partielle Blasenbildung Maßnahmen ergriffen und Instrumente eingesetzt, die dem Markt in den vergangenen vier Jahren gute Leitlinien gegeben haben. Bis 2020 wird der Anteil der erstrangigen Städte am Immobilienmarkt bei 10 Prozent liegen, so der internationale Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle. Deshalb bieten sich in diesem Jahrzehnt große Chancen in den zweit- und drittrangigen Städten. Anders als erstrangige Metropolen liegen jetzt Städte zweiten Ranges wie Shenyang im Fokus ausländischen Kapitals, so Jones Lang LaSalle.


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Shenyang – Metropole mit gesundem Wachstum Shenyangs Vizebürgermeister Yang Yazhou präsentiert gute Aussichten für seine Stadt. Denn: „2013 werden die nationalen Spiele in Shenyang stattfinden.“ Weiterer Wachstumsimpuls: Die im nordöstlichen China gelegene Stadt ist als besonders geförderte Sonderwirtschaftszone ausgewiesen. Solche Informationen wirken sich auf Wirtschaft, Infrastruktur und Immobilienmarkt in der Regel sehr positiv aus.

le Preisentwicklung in Shenyang spricht auch, dass hier das Verhältnis von Miete zu Verkaufspreis deutlich günstiger ist als in den anderen analysierten chinesischen Metropolen. Das Beispiel Shenyang steht sicherlich auch für andere, vergleichbar gute Standorte. Solche Standorte sind es, die Euro Sino Invest (ESI) mit ihren Teams vor Ort für eigene Projekte ausfindig macht und analysiert, um anschließend Wohnimmobilien zu planen, bauen und zu verkaufen.

Das Potenzial der Stadt lässt sich auch in der im ersten Quartal Im Rahmen einer derartigen Chinesischer 2011 herausgegebenen Studie Markt- und Standortanalyse entdes internationalen Immobilischied ESI sich für Shenyang, eine Wohnungsmarkt endienstleistungsunternehmens Stadt mit deutlichem Wachstumnoch längst CB Richard Ellis nachlesen. Daspotenzial – siehe oben. In Shenicht gesättigt nach liegt der durchschnittliche nyang mit seinen 7,2 Millionen Kaufpreis für den Quadratmeter Einwohnern (und zusätzlich Wohnraum im hochwertigen 13 Millionen im Großraum) Segment in Shenyang mit nur 9.359 Renminbi oder entwickelt ESI jetzt mit dem erfahrenen Joint-Venrund 1.030 Euro am unteren Ende der Skala der 15 ture-Partner Wan Heng, einem staatlichen Unterwichtigsten Städte Chinas. nehmen, das Wohnbauprojekt „Noble Mansion“. ESI legt besonderen Wert darauf, dass mit deutscher Nachdem die Einkommen in Shenyang von 2000 Qualität gebaut wird. Zwei Beispiele: ThyssenKrupp bis 2008 um durchschnittlich 14 Prozent jährlich liefert Aufzüge und Bosch Sicherheitssysteme. Das gestiegen sind, aber die Kaufpreise in diesem Zeit- Design wurde bewusst europäisch gehalten, um raum nur einen Anstieg von sieben Prozent jähr- den Wünschen der chinesischen Mittelschicht zu lich verzeichneten, ist ein moderater Zuwachs der entsprechen. Verantwortlich für das Design zeichWohnungspreise auf ein gesundes Maß zu erwar- net das international tätige Architekturbüro Progetten. Zum Vergleich: In der erstrangigen Hauptstadt to CMR aus Mailand, das in China bereits zahlreiche Peking liegt der Durchschnittsquadratmeterpreis Preise und Auszeichnungen für seine Arbeit gewonsechsmal höher als in Shenyang. Für die recht stabi- nen hat.

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Geschlossene Immobilienfonds

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die nachhaltige und energiesparende Bauweise. Das ist ein Aspekt, der gerade in China besonderen Anklang bei den Regierungsstellen findet. So sind die Regenwasseraufbereitung und die Nutzung von Geothermie einige der modernen umweltbewussten Maßnahmen für das Vorhaben „Noble Mansion“ (ein Projekt für den in 2010 platzierten Beteiligungsfonds ESI China 1). Damit setzt ESI in China auch in ökologischer Sicht neue Standards.

Euro Sino Invest versteht sich als Unternehmen mit ganzheitlichem Ansatz. Es verbindet Aktivitäten als Emissionshaus (momentan werden Anteile am Fonds ESI China 2 angeboten), Asset Manager und Projektentwickler in einem Unternehmen. Damit lassen sich deutliche Vorteile beispielsweise bei der Ersteigerung der Immobilienrechte ebenso wie bei der Beschaffung von Baumaterialien erzielen. In der eigenen Projektentwicklungsgesellschaft sind 30 Ingenieure, Architekten etc. direkt am Projektstandort in Shenyang vertreten und gewährleisten die Projektführung und -kontrolle am kurzen Zügel. Darüber hinaus sind in Peking rund 20 qualifizierte ESI-Mitarbeiter tätig.

Institutionelle Immobilieninvestoren für 2011 vorsichtig optimistisch

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nstitutionelle Anleger, die in die Assetklasse Immobilien investieren, schätzen, dass sich im laufenden Geschäftsjahr in Deutschland mit Immobilien ein Total Return von 4,6 % bis 5,2% erzielen lässt. Innerhalb dieser Bandbreit lag die Schätzung von der Hälfte aller Befragten. Vereinzelt wurden sogar Renditen bis 6,8% prognostiziert. Die niedrigste Erwartung lag bei 2,7%. Das ergab eine Stichprobenbefragung der IPD Investment Property Databank GmbH (IPD), Wiesbaden, die aktuell unter 130 Marktteilnehmern durchgeführt wurde. Die jährliche Befragung der deutschen institutionellen Investoren wird von IPD bereits zum fünften Mal durchgeführt. Die Abweichung in den Vorjahren zwischen der Prognose und dem tatsächlichen DIX-Ergebnis von 4,2% bewegten sich zwischen 0,2%-Punkten und 1,3%-Punkten. "Die über-

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wiegend realistischen Einschätzungen der Marktteilnehmer zum Renditepotenzial des deutschen Immobilienmarktes stellen mittlerweile einen zuverlässigen Indikator dafür dar, ob die Branche mit positiven oder negativen Entwicklungen rechnet", so IPD-Geschäftsführer Dr. Daniel Piazolo. Der Total Return besteht aus zwei Komponenten: der Netto-Cash-Flow-Rendite, für die 2010 ein Wert von 5,1% ermittelt wurde, und der Wertänderungsrendite, die im vergangenen Jahr bei -0,8% lag. "Mit einer Prognose von 4,8% für 2011 zeigen die Marktteilnehmer einen vorsichtigen Optimismus. Denn de facto erwartet die Immobilienbranche weder deutliche Wertsteigerungen noch Wertverluste", führt Daniel Piazolo weiter aus.


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US-Immobilienmarkt: Schnelle Erholung für Ostküsten-Staaten Interview mit Wolfgang J. Kunz,

Vertriebsdirektor, DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K. Herr Kunz, Sie offerieren Immobilienfonds in den USA. Was sagen Sie zu den Schlagzeilen der vergangenen Tage wie‚ USA ist abgebrannt…gigantische Schuldenberge….extreme Staatsverschuldung in Amerika… Sind die USA ähnlich pleite wie Griechenland? EINDEUTIG NEIN. Wäre Amerika pleite, würden kaum große Unternehmen wie Volkswagen, Daimler Benz, wie BMW und viele mittelständische Unternehmen nach Amerika gehen. Wie ich Griechenland mit Deutschland nicht vergleichen kann, muss ich auch in den USA differenzieren. So kann man z.B. Kalifornien nicht mit uns in Georgia vergleichen. Beachten Sie hierbei bitte auch, dass die USA ein sehr hohes Potenzial an wirtschaftlicher Erholung haben. So könnte z.B., das Haushaltsdefizit innerhalb weniger Jahre komplett abgebaut sein, wenn sich der Verteidigungsetat um nur 30 % reduzieren würde. Alleine durch den Fortfall des Einsatzes im Irak würden die USA jährlich ca. 500 Milliarden USD einsparen. Wo machen Sie denn besonders eine Erholung fest? In den Ostküsten-Staaten – vor allem im Süd - Osten der USA. Dort ist TSO mit seinem Firmensitz in Atlanta traditionell gut vernetzt und investiert. Der Bundesstaat Georgia zählt zu den fünf Staaten die Ihr Kredit-Rating „AAA“ auch während des konjunkturellen Abschwungs beibehalten werden. Dies sowie die hohe Lebensqualität und die günstigen Lebenshaltungskosten führen dazu, dass viele nationale und internationale Unternehmen sich hier ansiedeln. Vor einigen Monaten erst hat die Firma NCR, der größte Geldautomatenhersteller Amerikas, ihren Firmensitz von Ohio nach Atlanta verlegt und dort ca. 3500 neue Arbeitsplätze geschaffen. 30

Wie unterscheidet sich der Süd-Osten der USA vom Rest der USA? Wie bereits erwähnt, durch die günstigeren und besseren Lebensbedingungen. Die Krise ist im Südosten relativ moderat verlaufen, und der Zuzug an hochqualifizierten Arbeitskräften und die Ansiedlung neuer Unternehmen haben zu einer schnellen Erholung geführt. Sie haben durchplatziert, auch in der Krise. Sind allerdings mit dem aktuellen Fonds TSO-DSL Fonds Nr. 3 seit geraumer Zeit am Markt. Es ist eine Art halb Blindpool. Wie kommt so etwas in diesen Zeiten beim Anleger an? Ja, wir haben während der Krise durchplatziert, weil unsere Anleger vierteljährliche Ausschüttungen erhielten und da wir nur in ertragbringende Immobilien investiert haben. Wir haben sogar von der Krise partizipiert – statt den normalen Preisabschlägen von ca. 30 % konnten wir mit Preisabschlägen von


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bis zu 70% für unsere Anleger einkaufen. Wir sind seit geraumer Zeit auf dem Markt, weil wir nicht in ein großes Investment sondern in viele verschiedene Immobilien investiert haben. Seit einiger Zeit sind wir auch kein Blindpool mehr und unsere Investoren wissen heute, an welchen Immobilien sie beteiligt sind. Die Erfahrung der vergangenen Jahre zeigt, dass der Anleger es doch scheut sein Geld in einen Blindpool zu investieren. Inwieweit ist Ihr aktueller Fonds, der Fonds Nr. 3 denn tatsächlich inzwischen investiert? Die Anleger haben nur anfangs in ein Teil Blindpool investiert, da im Emissionsprospekt drei konkrete Objekte beschrieben wurden. Aktuell ist TSO-DNL Fund III in neun Gewerbeimmobilien investiert. Da der Funds Ende September geschlossen wird investieren die Anleger aktuell in ein LEED-Gold-Bürogebäude im Herzen Atlantas, da die Anleger hierüber bereits Detail Informationen erhielten investieren sie also auch bei dieser Immobilie nicht mehr in einen Blindpool.

Was hat der Anleger davon, dass der Fonds sich an solch einer Immobilie beteiligt. Und was haben die Mieter davon, wenn sie in solch einer Immobilie sitzen? Die Anleger haben eine wesentlich hochwertigere Immobilie, die beim Wiederverkauf im Durchschnitt ca. 16 % mehr Verkaufsgewinn erzielen. Außerdem erzielen Investoren höherer Renditen und haben den Vorteil, dass die Mieter bereit sind, langfristige Mietverträge zu akzeptieren. Obwohl die Mieter höhere Nettomieten zahlen, sparen sie durch die wesentlich geringeren Nebenkosten effektiv. Aktuell kauft TSO für den TSO – DNL Fund III eine solche Leed-Gold-Immobilie in Atlanta ein. Das Video zum Gotzi`s FOND-Check mit Herrn Kunz sehen Sie unter: www.wmd-brokerchannel.de Bitte klicken Sie auf den Button!

In Europa ist inzwischen jeder Neubau gleichzeitig auch ein Nachhaltiges Gebäude, Green Building. Wie wichtig ist das Thema in den USA? Dieses Thema ist sehr wichtig – in den USA wurden die Qualifizierungen der verschiedenen Qualifizierungszertifikate eingeführt. Sowohl die Eigentümer dieser Immobilie als auch die Mieter profitieren von der Nachhaltigkeit.

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Investieren im Land der Kängurus Beitrag von Andreas Heibrock

Mitglied der Geschäftsleitung Real I.S. AG

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tabilität und Sicherheit gehören für Investoren zu den wichtigsten Gründen für Immobilieninvestitionen. Da diese Eigenschaften meist dem Naheliegenden und Altbekannten zugeschrieben werden, fokussieren sich hiesige Investoren insbesondere auf Deutschland und investieren allenfalls noch in Europa oder den USA. In puncto Stabilität ist dies jedoch nicht automatisch die beste Wahl. So bietet beispielsweise auch Australien ein höhes Maß an Stabilität – und zwar in mehrerlei Hinsicht. Australien ist ein dynamischer Wachstumsraum. Für 2011 wird ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 3,6 Prozent erwartet, und auch für die fol- renden Produzenten und seit Mitte der 80er Jahre genden Jahre gehen Experten von einem jährlichen zudem weltweit größter Exporteur von Steinkohle. Wirtschaftswachstum von bis zu vier Prozent aus. Insgesamt hat sich die australische Wirtschaft im Bereits seit dem Jahr 1992 ist das Bruttoinlands- Vergleich mit den meisten anderen OECD-Staaten produkt stetig gegenüber dem Vorjahr gewachsen. seit dem Ausbruch der Finanzkrise somit deutlich Zwar fiel das Wachstum während der weltweiten besser entwickelt. Finanz- und Wirtschaftskrise mit 1,2 Prozent im Jahr 2009 verAuch der Arbeitsmarkt hat die glichen mit dem langjährigen Krise relativ unbeschadet überAustralien Durchschnittswert relativ gering standen. Zwar ist die Arbeitsist ein aus. Dennoch zählt Australien losenquote im Zuge der Krise damit immerhin zu einer der um zwei Prozentpunkte angedynamischer wenigen hoch entwickelten Instiegen, verglichen mit anderen Wachstumsraum dustrienationen, die in diesem Nationen lag sie allerdings mit Jahr überhaupt gewachsen sind. knappen sechs Prozent noch Dies ist insbesondere auf das immer auf einem sehr niedrigen stabile Bankensystem, aber auch auf wirtschaftspo- Niveau. Für das Jahr 2011 wird für Australien eine litische Maßnahmen und die soliden Staatsfinanzen Quote von 4,9 Prozent prognostiziert. Damit ist die zurückzuführen. So hat Australien, gemessen am Arbeitslosigkeit deutlich geringer als in den meisten Bruttoinlandsprodukt, mit etwa 20 Prozent eine OECD Staaten. Auch dem australischen Bildungssehr viel geringere Verschuldungsquote als andere system wird vom World Economic Forum im LänOECD-Nationen. In Deutschland liegt sie beispiels- dervergleich eine hohe Wettbewerbsfähigkeit zugeweise bei über 80 Prozent, in den USA bei knapp schrieben, was eine Grundlage für die Sicherung 100 Prozent . des zukünftigen Wohlstands ist. Darüber hinaus profitiert Australien von seinen hohen Rohstoffaufkommen. Sowohl bei Eisenerz als In Australien wächst jedoch nicht nur die Wirtschaftsauch den Industriemetallen Titan, Lithium, Gold leistung, sondern – im Gegensatz zu Deutschland und Aluminium ist das Land einer der weltweit füh- – auch die Bevölkerung. Seit 1990 ist die Bevölke-

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rungszahl kontinuierlich gestiegen und liegt derzeit men der Finanzkrise wurde die Neubauaktivität in bei 22,3 Millionen. Im Schnitt beträgt das Wachs- Adelaide stark zurückgefahren. In den kommenden tum etwa 1,5 Prozent pro Jahr und wird Prognosen Jahren wird dies zu einem entsprechenden Mangel zufolge auch in Zukunft weiter anhalten. an zusätzlichen qualitativ hochwertigen Flächen, Die wachsende Wirtschaft und Bevölkerung Aus- insbesondere im Teilmarkt „Core“, führen und die traliens, von der insbesondere Mieten und Preise der wenigen die Großstädte profitieren, bieverfügbaren Flächen anheben. ten gute Voraussetzungen für Vieles spricht dafür, Immobilieninvestitionen. Aber Australische Mietverträge entdass Australien auch der Immobilienmarkt selbst halten üblicherweise fest fixierte auch künftig bietet gute Gründe für den Erjährliche Mietanpassungen, in werb australischer Immobilien, der Regel um zwischen drei und attraktive denn er ist zum Beispiel laut dem vier Prozent. Bei längerfristigen Investmentchancen aktuellen Immobilien-TranspaMietverträgen sind häufig, bietet renzindex von Jones Lang LaSalle neben den festen Mietanpasder transparenteste der Welt. sungen, in mehrjährigen AbFür ausländische Investoren ständen auch Anpassungen an bedeutet dies, dass sie die gleichen Marktbedin- die Marktmiete vereinbart. Wird beispielsweise eine gungen wie lokale Investoren vorfinden und ihnen jährliche fixe Mietsteigerung von 3,5 Prozent vereinverlässliche Markt- und Finanzinformationen und bart, so würde sich der Mietertrag bei einer Laufzeit klare Vorgaben zu Steuern und behördlichen Regu- von zehn Jahren um über 40 Prozent erhöhen. Vieles spricht dafür, dass Australien auch künftig attraktive Investmentchancen bietet. Das Potenzial des Immobilienmarkts, der von dem wirtschaftlichen und demografischen Wachstum des Landes, hoher Transparenz und guter Nachfrage nach hochwertigen Gebäuden in den Geschäftszentren profitiert, zieht bereits immer mehr internationale Investoren an. Auch wenn der australische Markt hierzulande momentan noch nicht im üblichen Investitionsfokus liegt, so ist damit zu rechnen, dass er in der Zukunft auch bei deutschen Investoren zunehmend Interesse findet. lierungen in einem Markt zur Verfügung stehen, der sich durch eine hohe Expertise der Marktteilnehmer auszeichnet. Zudem zeichnet sich der australische Büromarkt aktuell durch ein geringes Flächenangebot bei einer gleichzeitig regen Nachfrage aus. Die landesweite Leerstandsrate in den Geschäftszentren liegt derzeit unter dem langjährigen Durchschnitt. Für Investoren bedeutet dies steigende Mieten und Preise So rechnen Marktexperten beispielsweise für Adelaide damit, dass die Leerstandsraten im Teilmarkt „Core“ im laufenden Jahr auf rund 6,4 Prozent zurückgehen werden. Grund dafür ist vor allem das faktisch nicht vorhandene Angebot an neuen A-Grade-Flächen in den nächsten 18 Monaten. Denn im Rah33


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FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011:

Alexander Betz

Michael Ruhl

Andreas Heibrock

Markus Gotzi

Geschlossene Immobilienfonds: Welche neuen Konzepte machen Sinn?

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mmobilienfonds zählen auch im ersten Halbjahr 2011 zu den Gewinnern der geschlossenen Beteiligungsmodelle. Neu ist allerdings die Bandbreite der Angebote. Es sind nicht mehr nur vor allem Single-Tenant-Objekte mit einem einzigen solventen Mieter, sondern zunehmend Immobilien mit vielen verschiedenen Nutzern. Und auch Fonds mit Immobilien im Ausland bekommen wieder ihre Chance. Über Standorte, Konzepte und Märkte geschlossener Immobilienfonds diskutieren mit Moderator und Fachjournalist Markus Gotzi, Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung, Real I.S., Michael Ruhl, Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG und Alexander Betz, Vorstand MPC Capital AG:

aus Allokationsgesichtspunkten heraus, der Anleger im Moment wieder dabei, sich auch mit Einzelhandelsimmobilien zu beschäftigen. Da passt ein solches wie von ECE gemanagtes Center sicherlich gut in viele Portfolios hinein. Markus Gotzi: Herr Ruhl, Sie sind ein Vertreter der Anbieter, die noch auf große Objekte mit einem einzigen Mieter setzen. Aktuell platziert DFH den Vodafone-Fonds in Düsseldorf. Wie stellt sich die Situation bei Ihnen dar am Markt?

Markus Gotzi: Wir haben es eingangs gehört, Immobilienfonds zählen zu den eher gefragteren Angeboten Geschlossener Fonds, wobei sich eben das Angebot geändert hat. Die Bandbreite hat sich geändert. Es ist nicht mehr nur die Single-TenantImmobilie mit nur einem einzigen Mieter. Herr Heibrock, Sie haben jetzt gerade einen Fonds im Vertrieb mit sehr vielen Mietern, einem Einzelhandelsobjekt in Hamburg. Kommt dieses Konzept am Markt an? Andreas Heibrock: Das Konzept kommt im Moment sehr gut an, was überwiegend damit zusammenhängt, wie Sie eben schon erwähnten, dass sehr viele Büroimmobilien am Markt waren, sowohl im In- wie auch im Ausland. Und insofern ist allein 34

Michael Ruhl: Also wir können eigentlich sehr zufrieden sein mit den ersten Wochen der Platzierungszeit. Es ist überraschend viel was wir einsammeln konnten. Dies hängt sicherlich auch daran, dass wir zwar einen Single-Tenant-Mieter haben,


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aber mit 20 Jahren Mietvertragszeit auch ein großes Alleinstellungsmerkmal besitzen, was so im Markt nicht oft vorzufinden ist. Dies stellt für viele Anleger einen wichtigen Sicherheitsaspekt dar.

Markus Gotzi: Wir wollen auch über Standorte sprechen. Sie scheinen sich in die Metropolregion Nürnberg verliebt zu haben. Viele Ihrer Fonds sind dort lokalisiert. Woran liegt das?

Markus Gotzi: Die Ausschüttungen liegen unterhalb von 6% p.a. bei Ihnen. Ist das für den Absatz hinderlich?

Alexander Betz: Ja, also zunächst einmal wäre festzuhalten, warum gerade in Deutschland? MPC Capital hat bisher 317 Immobilien initiiert und das in 9 verschiedenen Ländern. Wir sind nach wie vor, und das etwa seit der Finanzmarktkrise, der Ansicht, dass gerade Immobilien in Deutschland von den Anlegern und Vertriebspartnern als heimische Produkte besonders geschätzt werden. Ein weiterer Aspekt ist - wo bekommt man denn noch eine adäquate Verzinsung wie z.B. 6% p.a.? Dann sind besonders regionale Märkte sehr interessant, wie der Markt Nürnberg/Erlangen, der als Metropolregion in Bayern extrem gute Rahmendaten aufweist und gleichzeitig noch lukrative Renditechancen bietet. Und so kommt es, dass wir immer wieder in dieser, aber auch in anderen Regionen investieren, wo wir glauben, dass Rendite und Stabilität in einem attraktiven Verhältnis zu einander stehen.

Michael Ruhl: Nein, wir merken das nicht. Ich glaube das Thema Rendite steht nicht mehr so im Vordergrund wie es unlängst, vor ein bis zwei Jahren noch war. Das Thema Sicherheit beim Anleger steht ganz klar vor der Rendite und mittlerweile weiß auch jeder, dass eine gute Core-Immobilie kaum mit 6% darzustellen ist. Außer ich nehme einen höheren FK-Hebel in die Finanzierung oder versuche es mit anderen Dingen die Kalkulation etwas zu modifizieren. Markus Gotzi: Können Sie das bestätigen, Herr Betz? Bei Ihnen gibt es, glaube ich, keinen Fonds der weniger als 6% Ausschüttung prognostiziert. Alexander Betz: Ja, das ist richtig, ich kann insoweit schon bestätigen, dass die Sicherheit, die Qualität der Immobilie und vor allem auch des Mieters im Vordergrund stehen. Trotzdem sagen wir von MPC Capital, wenn es irgend geht, sollte die Verzinsung natürlich auch der, einer unternehmerischen Beteiligung gerecht werden. Wir versuchen nach wie vor daran festzuhalten, 6% anfänglicher Auszahlung, ohne die typischen Tricks, also ohne dass es aus der Liquiditätsreserve kommt und ohne Tilgungsaussetzung oder ohne das Agio, durchzuhalten. Aber ich räume ein, dass es natürlich zunehmend schwieriger wird, hochwertige Immobilien mit dieser höheren Verzinsung auch anbinden zu können.

Markus Gotzi: Herr Heibrock, bei Ihnen steht Hamburg zurzeit im Vordergrund. Sie haben nicht nur die Hamburger Meile sondern auch ein Büroobjekt in Hamburg im Angebot.

Andreas Heibrock: Das ist so. Wir haben einen Fonds jetzt gerade geschlossen, der zwei Büroimmobilien in seinem Portfolio hatte. Beginnen jetzt gerade mit der Platzierung der Hamburger Meile. Unabhängig von Standorten, wie Nürnberg, Hamburg, Berlin oder München, spielt eine große Rolle für den Anleger, dass er sein Vermögen in geschlossene Beteiligungen entsprechend breit streut. Und damit ist er wirklich, da bin ich der festen Überzeu35


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gung, auf der ganz sicheren Seite. Obwohl wir in unserem Kerngeschäft überwiegend Immobilien anbieten, aber auch Flugzeugbeteiligungen offerieren, empfehlen wir unseren Anlegern trotzdem auch einen Blick auf die regenerativen Energien oder Private Equity zu werfen, weil das der gesamten Branche auch gut tut. Ein Anleger der breit gestreut ist in seinen Anlageformen, wird nie in eine Situation kommen, wo plötzlich nichts mehr funktioniert. Schließlich sprechen wir über unternehmerische Beteiligungen, d.h. das Risiko besteht natürlich, dass sich Dinge nicht so entwickeln wie geplant.

Es gibt neben Canada und Australien keine transparenteren Immobilienmärkte weltweit. Als Investor erzielt man fest vereinbarte Mietsteigerungen pro Jahr zwischen 3 und 4%. Das findet man in der Regel auch weltweit nirgendwo. Und man hat eine ähnliche Situation wie in Deutschland, wo es eine Handvoll Topstandorte gibt, in die man investiert. Aufgrund der steuerlichen Situation in Australien kann der Anleger zwischen 6 und 7% Ausschüttung pro Jahr nach Steuern erzielen. Und das ist für viele, die stabilen Rahmenbedingungen plus die doch sehr gute Rendite bei den Beteiligungen, ein Grund um doch einmal etwas weiter weg von Deutschland zu gehen und in Australien zu investieren. Markus Gotzi: Wenn Sie so etwas hören Herr Ruhl, 6-7%, macht Ihnen das nicht ein bisschen Bange, wenn Sie es mit Ihrem Fonds vergleichen?

Markus Gotzi: Sie haben sich zum Australienexperten gemausert. Aktuell ist der 7. Fonds im Vertrieb. Ist Australien für den Anleger nicht viel zu weit weg um auch nur einen gewissen Überblick über das Investment dort zu haben? Andreas Heibrock: Wenn ich dem folge was Herr Betz eben gesagt hat, dass der Anleger natürlich aufgrund seines Sicherheitsbedürfnisses am liebsten dort investiert, wo er die Dinge sehen kann, wo er spüren kann ob es funktioniert, ist Australien erst einmal kein guter Standort, da Minimum 20 Stunden Flugzeit zwischen dem Anleger und dem Investment liegen. Es ist aber, aus anderer Sicht, ein hervorragender Standort, denn wir haben ja nicht so viele Länder in der Welt, ich behaupte wir haben überhaupt gar kein weiteres hochentwickeltes Land in der Welt, das z.B. die gesamten Turbulenzen um die Finanzmärkte mit einem positiven Wirtschaftswachstum abgeschlossen hat. Es hat kein Jahr, auch in diesen schwierigen, zurückliegenden Jahren, in Australien gegeben, wo es zu einer Rezession gekommen ist. Die Arbeitslosigkeit liegt in Australien mittlerweile unter 5%, also fast eine Vollbeschäftigung! Der Immobilienmarkt ist absolut transparent. 36

Michael Ruhl: Nein, das macht mir keine Bange, denn man muss ja sehen, dass ein Investment in Australien in einer Fremdwährung stattfindet und deshalb braucht man auch einen gewissen Renditeaufschlag im Vergleich zu einer Euro-Investition. Deutschlamnd gilt, was die Stabilität des Immobilienmarktes anbelangt, als extrem sicher. Das haben wir in der Finanzkrise gesehen und wir merken den aktuellen Appetit vieler ausländischer Investoren, die in Deutschland verzweifelt nach Immobilien suchen, weil sie dieses Land als sicheren Hafen ansehen und verstärkt hier ihr Geld anlegen wollen.

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Markus Gotzi: Wenn wir über Ausland reden, muss es ja nicht gerade Australien sein. Was im vergangenen Jahr an Standorten ging, war Holland. Ist es nicht inzwischen so, dass die Preise in Holland ei-


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FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011

gentlich schon wieder überhitzt sind und es zu spät ist dort einzusteigen? Sie haben auch gerade einen Hollandfonds in der Platzierung Herr Betz. Alexander Betz: Ja, der wurde gerade geschlossen. Ein Nachfolgeprodukt haben wir jetzt erst einmal nicht realisiert, welches wir konkret in Planung hatten. Allerdings, um das hier ganz offen zu sagen, weil wir die Nachfrage nicht in diesem Umfang, wie noch zu Anfang des Jahres, feststellen können. Es ist sicherlich schwieriger geworden zu attraktiven Konditionen Objekte einzukaufen. Ich würde aber schon einräumen, dass es nach wie vor möglich ist. Gerade auch noch einmal mit Blick auf die Diversifikationsargumentation von Herrn Heibrock, die ich grundsätzlich vollständig teile, will ich aber auch noch einmal den Blick darauf werfen, dass man nicht nur über die Region sondern auch über die Nutzungsarten diversifizieren kann. Und da beobachteten wir, dass sich letztes Jahr ein sehr starker Trend zu den SingleTenant-Büroimmobilienprojekten ergeben hat, wie man an der Vielzahl der Fondsangebote im Markt sehen kann. Hier übersteigt das Angebot teilweise die Nachfrage, weshalb man sehen muss, welche anderen Nutzungsarten und Konzepte, möglicherweise auch in Deutschland, interessant sein können.

einen Studentenappartementfonds, diversifiziert über vier Unistandorte in Deutschland. Hier werden Renditen erzielt, die, obwohl es sich um Wohnraum handelt, normalerweise eher in dem Bereich der gewerblichen Vermietungen anzutreffen sind. Dazu sehr breit abgestützt über die Vielzahl der einzelnen, immer kurzlaufenden Mietverträge. Markus Gotzi: Muss man da nicht sehr hohe Rücklagen bilden? Man kann sich ja vorstellen, wie die jungen Leute in den Appartements hausen. Da ist ja wohl nach einem halben Jahr wahrscheinlich wieder eine Sanierung nötig? Alexander Betz: Nein, hier bieten wir ein bundesweit durchgängiges Flatrate-Konzept mit vollmöblierten, komplett ausgestatteten Appartements, einschließlich W-lan Anschluss. Hier wird nicht monatlich mit Ikea Schränken ein- und ausgezogen, sondern alles sehr professionell geführt. Die Mietverträge werden immer nur für ein Jahr geschlossen und die Eltern müssen mit unterschreiben. Natürlich ist es eine Management-intensive Nutzungsart, das ist gar keine Frage, doch gibt es mit den Projekten, die schon am Start sind, sehr positive Erfahrungen. Markus Gotzi: Was kann man sich sonst noch vorstellen an neuen Konzepten mit Immobilien?

Wir haben dazu ein neues Konzept am Start, hier geht es um studentisches Wohnen. Ausgelöst durch die doppelten Abiturjahrgänge die man bis 2015 hat, das Aussetzen der Wehrpflicht und übrigens auch durch eine stetige Internationalisierung unserer Universitäten. Also es gibt mehr ausländische Studenten in Deutschland. Dazu kommt, dass es schon immer eine gewisse Knappheit von bezahlbaren aber vernünftigen, modernen Wohnraum an Unistandorten gab. Deshalb bringen wir in Kürze

Michael Ruhl: Die Nutzungsarten der Immobilien sind jetzt nicht so vielfältig. Wir haben den klassischen Einzelhandel, wir haben Büro, wir haben Wohnen. Die Angebote gibt es ja schon alle am Markt. Jetzt kommen Spezialitäten dazu wie es Herr Betz gerade beschrieben hat, was ja eine Spezialform der Wohnimmobilie ist. Wir haben ja schon Seniorenimmobilien, wir haben Pflegeimmobilien. Es gibt es eine Vielzahl an Angeboten am Markt und das ist auch das Schöne an den Geschlossenen Fonds-Produkten. Denn hier kann der Anleger wirklich breit in jede verschiedene Nutzungsart investieren. Wir beobachten momentan dass viele Anleger sich für 300.000 Euro eine nicht eigengenutzte, sondern vermietete Wohnimmobilie kaufen und damit ein sehr großes Klumpenrisiko eingehen. Das hat der Fondsanleger wie gerade beschrieben nicht. Hier kann er für 300.000 Euro in 10 verschiedene Fonds, Nutzungsarten und Länder, breit diversifizieren und ich glaube das ist das bessere Investment für ihn. 37


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Markus Gotzi: Wie sieht es mit Parkhäusern aus? Wenn ich mir vorstelle ich stehe mit meinem Auto am Flughafen, nur eine Nacht, da zahle ich fast so viel wie im Hotel. Das wär doch auch ein gutes Investment.

Andreas Heibrock: Das wäre sicherlich ein gutes Investment. Aber ich glaube dass solche Parkhäuser nur selten zu veräußern sind, weil sie eben in den Händen der jeweiligen Betreiber sind, sei es die Bahn oder Flughafengesellschaften. Ich würde aber zum grundsätzlichen Thema, weil wir uns ja aufgemacht haben, auch nach Spezialitäten zu suchen, etwas sagen: Ich persönlich bin davon überzeugt, die Branche tut gut daran nicht zu stark wieder nach diesen Spezialitäten zu suchen, so wie sie es noch vor der Finanzkrise getan hat. Man sollte jetzt zurückblicken auf was man vor der Finanzkrise gesetzt hat. Welche Konzepte haben funktioniert? Dann stellt man fest, dass es überwiegend die Konzepte sind, über die wir bisher gesprochen haben. Dass Anleger in den Einzelhandel, in Büroprojekte, sei es Single-Tenant oder einer mit zahlreicher Mieterstruktur, investiert haben. Und wir alle tun glaube ich sehr gut daran, in diesen Segmenten überwiegend zu bleiben, wenn man da mal ein Stück weit nach rechts oder links in Richtung Leitplanke ausweicht ist das in Ordnung, aber wir sollten nicht schauen, jetzt besonders attraktive und vielleicht emotionale Konzepte wieder auf den Markt zu bringen, denn das hat der Branche nicht sehr gut getan. Alexander Betz: Herr Gotzi, ich pflichte da Herrn Heibrock hundertprozentig zu. Ich sehe die Branche hier nicht unter Innovationsdruck, sondern es geht vielmehr darum, solide, nachhaltig gut funktionierende Projekte zu realisieren. Dafür stehen die klassischen Nutzungsarten zur Verfügung und ich glaube hier gibt es genügend sinnvolles Investitionsgut was wir Anlegern bereitstellen können und sollen. Markus Gotzi: Ob diese Fonds langfristig funktionie38

ren zeigt sich ja erst bei Exit, wenn wir mal ganz ehrlich sind. Also ich finde hier sollte man schlicht auf die Fakten sehen. Ein Geschlossener Fonds hat erst dann sein geplantes Ergebnis erwirtschaftet oder eben nicht, wenn die Investition auch bis zum Exit vollständig durchgezogen wurde. MPC Capital hat bis jetzt 317 Immobilien gekauft, davon sind 134 auch schon wieder verkauft worden. Hier können wir genau sehen was bei diesen 134 Immobilien herausgekommen ist: Was war eigentlich die mittlere Laufzeit dieser Beteiligung? Denn auch das Vorurteil, dass eine Immobilienbeteiligung immer langfristig ist, stimmt so nicht. Man kann nicht seriös vorausberechnen, dass man nach 6 Jahren verkauft. Aber im Fall dieser 134 Immobilien die MPC veräußert hat, waren es im Durchschnitt 6 Jahre und es wurden, natürlich nicht in jedem Einzelfall, aber über alles gerechnet, sehr gute Ergebnisse, nämlich ungefähr 10% vor Steuer vom Vermögenszuwachs erzielt. Das sind die Fakten.

Andreas Heibrock: Dem kann ich voll beipflichten. Wir haben ganz ähnliche Erfahrungen gemacht. Wir machen ja immer dieses schöne Beispiel, wenn ein Anleger all unsere Beteiligungen gezeichnet hätte, dann würde er jetzt über die 20 Jahre wo wir am


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Markt sind, 5,6% jährlichen Zufluss nach Steuern gehabt haben. Aber den größten Erfolg hat er mit den Projekten erzielt, die bereits verkauft sind. Da geht es um eine ähnliche Größenordnung wie bei MPC, wir haben es nur nach Steuern berechnet, da sind es ca. 9% nach Steuern für die Projekte, die bereits verkauft wurden und die Haltedauer ist in etwa in dem Bereich, den Herr Betz eben auch genannt hat. Also insofern scheint das kein Einzelfall zu sein und die Branche kann hier wirklich mit tollen Ergebnissen aufwarten. Markus Gotzi: Sie haben gerade Beispiele für erfolgreiche Investments und erfolgreiche Exits genannt. Aber offenbar ist die Wahrnehmung am Markt doch eine andere. Ich denke der Geschlossene Immobilien-Fonds ist immer noch einer der gefragteren Geschlossenen Beteiligungen. Aber wir müssen uns auch nichts vormachen, die goldenen Zeiten sind vorbei. Wieso ist die Wahrnehmung der Anleger, aber auch der Vertriebe, offenbar eine ganz andere, als die Zahlen von Ihnen belegen? Alexander Betz: Weil, Herr Gotzi, alles über einen Kamm geschert wird. Denn alles was wir hier ausgeführt haben stimmt, ist nachlesbar und nachweislich so korrekt dargestellt. Aber es gibt ja auch andere Konzepte, das müssen wir einräumen. Unser Haus hat beispielsweise auch aus heutiger Sicht im Nachhinein den Fehler gemacht, auf den opportunistischeren Zug, noch vor der Finanzmarktkrise, aufzuspringen. ‚Private Equity in Immobilien‘ könnte man es aus heutiger Sicht nennen. Indem eben opportunistische auch Entwicklungsfonds gemacht wurden. Und obwohl man hier mit den weltbesten Partnern die es im Geschäft der Immobilienentwicklung gibt, kooperierte, konnte man nach der Marktveränderung mit Lehmann-Pleite und Finanzmarktkrise, die geplanten Ergebnisse nicht erzielen. Das gehört eben zur Wahrheit auch dazu und insoweit kommen wir immer wieder darauf zurück: die wirklich konservativ geplanten Core-Immobilienfonds dürften in der großen Masse durchaus diese positiven Eigenschaften aufweisen, die wir hier aufgezeigt haben. Michael Ruhl: Ich glaube das Problem ist, wir differenzieren den gesamten Markt viel zu wenig. Wir haben im letzten halben Jahr mit den Auswirkungen der Finanzkrise in vielen Sanierungsfällen bei Schif-

fen einiges erlebt. Dann haben wir das ganze Thema Medienfonds mit steuerlichen Veränderungen gesehen, die alle den Bereich Geschlossener Fonds betreffen und natürlich negativ wirken und das Produkt Geschlossener Fonds erst einmal in Frage stellen, obwohl es völlig undifferenziert ist und mit einem Immobilienfonds erst einmal gar nichts zu tun hat. Aber so wird es leider oft gemacht und ich glaube es ist unser Job diese Differenzierung wieder im Markt herbei zu führen und insbesondere dem Berater wieder klarzumachen, um was es hier eigentlich geht und das hier nicht alles über einen Kamm zu scheren ist.

Markus Gotzi: Und dann gibt es natürlich, auch das muss man mal sagen, schwarze Schafe, die den gesamten Markt schon sehr beeinträchtigen und belasten. Glauben Sie, dass, wenn wir hier eine staatliche Regulierung haben, dieses Thema ein für alle Mal erledigt sein wird? Andreas Heibrock: Ich persönlich glaube nicht, dass die staatliche Regulierung dazu beiträgt schwarze Schafe vom Markt zu beseitigen. Ich glaube das kann nur gelingen, und da sind wir drei ja auch stark aktiv, mit einem starken Verband, dem Verband der Geschlossenen Fonds, der muss Präsenz zeigen, der muss Stärke zeigen und es muss für den Anleger und für den Berater, der die Produkte entsprechend verkauft, ein Qualitätsmerkmal sein, dass jemand in einem solchen Verband auch tatsächlich organisiert ist. Denn nehmen wir ein Beispiel, wer sich dem Verband anschließt und keine Leistungsbilanz, auch zu keinem genannten Stichtag herausgibt, wird diesen Verband verlassen müssen. Dazu gibt es erste Beispiele. Nur so kann man wirklich etwas an der Bran39


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Geschlossene Immobilienfonds

che ändern und schwarze Schafe eliminieren. Aber durch gesetzliche Regelungen glaube ich persönlich nicht, dass dies gelingt. Alexander Betz: Ich bin hier sogar eine Idee optimistischer, das die AIFM-Richtlinie, die ja europäisch beschlossen ist, jetzt aber in Deutschland noch in konkreter Ausführung umzusetzen ist, dass die doch einen Qualitätsmaßstab hineinbringt, der erfordert, dass Emissionshäuser professionell organisierte gemanagte Unternehmen sind, wie es selbstverständlich sein sollte, aber wie Sie ja andeuten nicht in der Masse und Breite des Marktes heute schon sind. Also insoweit bin ich da doch optimistisch, dass sich das Niveau deutlich steigert. Es ist aber auch der heutige Stand schon deutlich besser als der vor 10 oder gar 20 Jahren. Wir müssen einräumen, dass sehr viele der Probleme, die heute diskutiert werden, im Grunde noch Ausläufer von Entwicklungen von vor 10 Jahren und früher sind. Da gibt es eben Beispiele in denen große Strukturvertriebe vor 10, 20 Jahren Modelle verkauft haben, wo schon damals alle Experten einig waren, dass dies problematische Modelle sind, und die machen uns heute noch das Leben schwer, so ist meine Wahrnehmung hier. Markus Gotzi: Wo wünschen Sie sich den Markt in einem Jahr? Wie sind da Ihre Pläne, Ihre Wünsche, Ihre Vorstellungen? Andreas Heibrock: Ich würde mir nur wünschen, dass es für unser Unternehmen, für die Real I.S, so bleibt wie es ist. Wenn wir auf dem Niveau bleiben können, wäre das ein großer Erfolg. Für den Markt würde ich mir wünschen, dass er nicht schlagartig aber doch beständig, seine Umsätze wieder steigert. Denn zwischen dem was der Markt einmal an Umsatzvolumen gehabt hat, ca. 10 Milliarden Euro Eigenkapital im Jahr, zurzeit etwa 5 Milliarden, ist noch ein Stück weit Luft. Und wenn da jedes Jahr entsprechend ein paar Prozent dazu kommen, wäre das für die Branche auch ein großer Erfolg. Michael Ruhl: Ich kann mich da größtenteils anschließen. Aber was ich nicht glaube, dass der Markt, auch nicht in den nächsten 2 oder 3 Jahren, wieder auf das alte Niveau von 11 Milliarden anwächst. Ich glaube auch, dass wir mit Wirkung der Regulierung neue Kundenkreise dazugewinnen und 40

andere verlieren werden. Ich glaube, dass das Thema Geschlossener Fonds im breiten Retail-Geschäft nicht mehr so stark gespielt wird. Aber ich denke dass es im kleineren institutionellen Bereich sehr viel mehr ein Thema sein wird, weil diese Zielgruppe, insbesondere oft Pensionskassen, Stiftungen, in ihren Regularien die Vorgabe haben, dass sie in Produkte investieren müssen, die täglich bewertet sind, oder zumindest einmal im Jahr. Das kann sich ein Geschlossener Fonds derzeit leider noch nicht leisten, aber wird er in Zukunft reguliert, sollte er es können. Und somit glaube ich, dass wir eine neue, evtl. professionellere Zielgruppe dazugewinnen und auch der Markt damit insgesamt noch professioneller wird. Alexander Betz: Ich wünsche mir an allererster Stelle, dass das Vertrauen in die Märkte zurückkehrt. Wenn das Vertrauen im System fehlt, tun wir uns mit allen noch so sinnhaften Produkten schwer. Die Branche muss Schritt für Schritt professioneller werden. Sie ist auf dem richtigen Weg aber es gibt noch einiges zu tun. Und dann muss es uns gelingen, die Sinnhaftigkeit und die Nachhaltigkeit unserer Produkte auch in der öffentlichen Wahrnehmung wieder besser verarbeitet und positioniert zu sehen und dann, da widerspreche ich Ihnen Herr Ruhl, glaube ich, können wir wieder 10 Milliarden und mehr Eigenkapital durchaus in den, sagen wir mal nächsten 5 Jahren, am Markt erleben. Das vollständige Video-Interview sehen Sie unter: www.wmd-brokerchannel.de Bitte klicken Sie auf den Button!

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Geschlossene Immobilienfonds

Wohnimmobilienfonds der neuen Generation Beitrag von Matthias Voss,

Leiter Immobilienbereich der HCI Capital AG Neubauprogramme und moderne Wohnraumförderkonzepte der Bundesländer bieten Anreize für private Investoren: Intelligente Fondskonzepte nutzen dies und schaffen einen weiteren Anreiz für ein Investment in das risikoarme Asset Wohnimmobilie. In Hamburg herrscht Wohnungsnot: Während die Einwohnerzahl auf heute 1,77 Millionen anstieg, sank im gleichen Zeitraum die Zahl der Baugenehmigungen auf etwa 3.500 im Jahr 2010. Hamburg ist damit symptomatisch für einen bundesweiten Trend. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der Großstädte dürfen sich in den kommenden Jahren noch verschärfen: Bis zum Jahr 2025 besteht laut einer Studie des Eduard-PestelInstituts ein Gesamtbedarf – demografisch bedingt – von rund 400.000 Wohnungen im Jahr. Gebaut werden derzeit jedoch weniger als 200.000 neue Wohnungen. Die Politik hat das Thema Wohnen entdeckt: Gerade haben der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg und die sieben Hamburger Bezirke den „Vertrag für Hamburg“ unterzeichnet. Ziel des Vertrags ist es, die Zahl der neu gebauten Wohnungen ab 2012 auf 6.000 pro Jahr zu steigern. Dabei soll in Projekten mit Mietwohnungsneubau ein Anteil von 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen erreicht werden. Wohnungsbedarf und Förderungen als Chance für Investoren Ein solcher Neubaubedarf wie in Hamburg bietet auch gute Chancen für Immobilieninvestoren. Wohnimmobilien und Zinshäuser stehen deshalb hier seit einiger Zeit besonders im Fokus: Denn sie sind nicht nur weitgehend von der konjunkturellen Entwicklung entkoppelt, sondern ermöglichen mit vielen 42

einzelnen Mietparteien eine vergleichsweise hohe Risikostreuung aus der Einnahmeseite. Zudem folgen Mietentwicklungen mittel bis langfristig inflationären Entwicklungen. So besteht sowohl durch den Substanzwert der Wohnimmobilie wie auch aufgrund der langfristigen Mietentwicklung ein hoher Inflationsschutz. Anleger sind jedoch selten in der Lage oder gewillt, Wohnimmobilien direkt zu erwerben. Um trotzdem an den Vorteilen dieser Assetklasse zu partizipieren, lohnt sich für Privatanleger das Investment in einen geschlossenen Wohnimmobilienfonds. Neuartige Fondskonzepte investieren zudem nicht nur in diesen boomenden Markt, sondern binden auch Förderung sinnvoll ein. Investoren, die bei der Errichtung von Neubauten bestimmte bauliche Kriterien einhalten, können beispielsweise in Hamburg zinsgünstige Darlehen und Mietzuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK) erhalten. Die Zinsen für das WK-Darlehen liegen beispielsweise mit anfänglich 1,2 Prozent deutlich


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unter dem vergleichbaren Marktzins. Zu den Vorgaben gehören unter anderem bestimmte energetische Baumaßnahmen und die Vermietung zu einem festgelegten Mietzins. Diese Mietzuschüsse machen Wohnungsneubau in Hamburg trotz günstiger Anfangsmieten für Investoren lohnend. In Hamburg trägt der Mieter zu Beginn der Vermietung beispielsweise eine Monatsnettokaltmiete in Höhe von 5,70 Euro pro Quadratmeter selbst. Unter Berücksichtigung der Mietzuschüsse und Vorteile aus der günstigen Finanzierung müsste der Investor am freien Wohnungsmarkt eine Vergleichsmiete von rund 14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielen, um dieselbe Anfangsrentabilität wie bei der geförderten Wohnanlage zu erreichen. Mit HCI in Hamburger Wohnungen investieren Der Fonds HCI Wohnkonzept Hamburg investiert ausschließlich in neu gebaute, öffentlich-geförderte Mietwohnanlagen in Hamburg. Anleger des Fonds profitieren so von den Chancen des Hamburger Wohnimmobilienmarktes und partizipieren zugleich an einer bundesweit einzigartigen Förderung, denn der Fonds generiert seinen Fremdkapitalanteil komplett über zinsgünstige Förderdarlehen. Investiert hat der Fonds bereits in eine im Bau befindliche Wohnanlage mit 44 Mietwohnungen in Hamburg, die voraussichtlich Anfang 2013 für die neuen Mieter bezugsfertig ist. Der Gebäudekomplex liegt im nordwestlichen Hamburger Stadtteil Lurup und wird Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 26 Stellplätzen umfas-

HCI Capital / Angerer

HCI Capital / Angerer

sen. Die Wohnungsgrößen liegen dabei zwischen 50 und 105 Quadratmetern, die Gesamtwohnfläche beträgt insgesamt rund 3.400 Quadratmeter. Das Objekt wird zum großen Teil im so genannten „Passivhaus-Standard“ errichtet: Moderne Fensterund Wandisolierungen sowie eine Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung sparen Energie und Kosten. Beim aktuell erworbenen Objekt liegen die Förderzusagen bereits vor. Der Fonds übernimmt das Objekt nach Fertigstellung und Vermietung, so dass Risiken aus der Bauphase nicht durch den Fonds getragen werden. Fonds, die zinsgünstige Darlehen sowie Miet- und Baukostenzuschüsse in Anspruch nehmen, können ihren Anlegern zudem eine schnelle Entschuldung der Objekte bieten. Beim HCI Wohnkonzept Hamburg werden Mieterträge und Fördermittel anfangs ausschließlich zur Tilgung der Darlehen verwendet, so dass das Fondsobjekt bereits nach zehn Jahren zu rund 50 Prozent schuldenfrei ist. Eine schnelle Darlehensrückzahlung senkt so nicht nur das Risiko einer möglichen Zinssatzänderung, sondern erlaubt dem Kapitalgeber auch einen größeren Handlungsspielraum am Ende des geplanten Bewirtschaftungszeitraums. Anleger des Fonds erhalten prognosegemäß ab dem Jahr 2021 Ausschüttungen von sechs Prozent. Bis zum Ablauf der geplanten Fondslaufzeit im Jahr 2027 werden nach Prognose einschließlich des prognostizierten Verkaufserlöses rund 220 Prozent des eingesetzten Kapitals an die Anleger zurückfließen. Das Hamburger Modell hat somit auf intelligente Weise Mieter und Anleger zusammengeführt. Im Ergebnis entsteht ein neuartiges Investitionsmodell für Immobilieninvestoren – und die in Hamburg dringend gebrauchten Wohnungen. 43


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Bewegung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt: Einzelhandel vorn Beitrag von Thomas Kuhlmann,

Mitglied des Vorstands der Hahn Gruppe in Bergisch Gladbach

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as Geld fließt wieder – insbesondere die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte gleichen derzeit einem Sammelbecken von internationalem Kapital. Angaben des Maklerhauses BNP Paribas Real Estate zufolge wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres bundesweit knapp 11,3 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien angelegt. Das entspricht einem Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum von rund 23 Prozent. Dabei fließt nicht nur Geld von außen nach Deutschland, sondern auch Deutsche legen ihr Geld verstärkt innerhalb des Landes an. Während im ersten Quartal 2011 ausländische Investoren noch mit 45 Prozent am Umsatz mit Gewerbeimmobilien beteiligt waren, haben im zweiten Quartal insbesondere deutsche Geldgeber umfangreich investiert. Ihr Anteil stieg auf über 70 Prozent. Einzelhandelsimmobilien boomen Bei der Suche nach geeigneten Anlageobjekten stehen Einzelhandelsimmobilien auf der Wunschliste der Investoren ganz oben – auf sie entfiel im zweiten Quartal über die Hälfte des Transaktionsvolumens. Gestützt wird die Beliebtheit von Einzelhandelsinvestments unter anderem durch das derzeit günstige Konsumklima in Deutschland. Laut statistischem Bundesamt lagen die realen privaten Konsumausgaben in den ersten drei Monaten 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent höher. Vor allem die anhaltend positive Entwicklung am Arbeitsmarkt sorgt dafür, dass mehr Konsumenten eine Verbesserung ihrer finanziellen Lage erwarten. Entsprechend ist die von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) erhobene Einkommenserwartung von Mai zu Juni 2011 um knapp 19 Zähler auf 44,6 Punkte gestiegen. Im Juni 2010 lag diese noch bei 8,2 Zählern. Diese Entwicklung stützt die Binnennachfrage und somit die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland.

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Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen treiben in der Folge nationale und internationale Einzelhändler dazu, ihre Expansionspläne zu intensivieren. Die erhöhte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen verursacht einen Anstieg der Spitzenmieten. Die polyzentrische Städtestruktur in Deutschland erweist sich bei der aktuell hohen Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilienanlagen dabei als Pluspunkt: So bestehen attraktive Investitionsmöglichkeiten vor allem auch abseits der großen Investmentzentren. Nach Informationen des Beratungsunternehmens CB Richard Ellis wurden im ersten Quartal 2011 knapp 81 Prozent des Investmentumsatzes im Einzelhandelssektor außerhalb der Top-5-Zentren investiert.


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Konkurrenzschutz bei Einzelhandelsimmobilien Investoren, die auf den Einzelhandel setzen, müssen jedoch nicht nur auf positive ökonomische Rahmenbedingungen vertrauen, sondern können sich bei ihrer Investitionsentscheidung insbesondere auch auf die spezifischen Charakteristika von Handelsimmobilien verlassen. Gerade großflächige Einzelhandelsimmobilien wie Fachmarktzentren oder einzelne Fachmärkte ab einer Verkaufsfläche von mindestens 800 Quadratmetern stellen eine attraktive Anlagemöglichkeit innerhalb des Segments der Einzelhandelsimmobilien dar. Grund dafür ist die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit von Objekten des großflächigen Einzelhandels. Entsprechend der in Deutschland gültigen Baunutzungsverordnung (BauNVO) dürfen großflächige Einzelhandelsobjekte zum Schutz innerstädtischer Kerngebiete und der befürchteten Kaufkraftabflüsse in der Regel nur auf speziell als „Sondergebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe“ ausgewiesenen Flächen errichtet werden. Je nach Lage, Sortiment, Größe und im Hin-

Eigentümer haben somit deutliche Wettbewerbsvorteile, denn die bestehenden Betriebe genießen im Vergleich zu Betriebsformen mit kleinerer Verkaufsfläche einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung von Konkurrenzbetrieben. Gleichzeitig besteht für die Eigentümer dieser Immobilien ein geringes Risiko, dass die Mieter diese Standorte aufgeben. Üblicherweise geschieht dies nur bei einem strategischen Rückzug eines Einzelhandelsbetreibers aus dem jeweiligen lokalen Markt. In der Praxis zeichnen sich die großflächigen Einzelhandelsimmobilien durch eine vergleichsweise hohe Standortbindung und stabile Nachfrage aus, was wiederum eine positive Auswirkung auf die Vermietungsquote hat. Langfristig gesicherte Mieteinnahmen

blick auf den bereits bestehenden Einzelhandelsbesatz vor Ort können bestimmte Betriebsformen wie Fachmärkte und Discounter zwar auch ausnahmsweise in gemischt genutzten Quartieren zugelassen werden, die beispielsweise von Wohnungen und Geschäfts- sowie Bürogebäuden geprägt sind. Jedoch nimmt in der Praxis die Beurteilung der städtebaulichen Auswirkungen von neu zu errichtenden großflächigen Einzelhandelsnutzungen viel Zeit in Anspruch, da Kommunen zumeist Verträglichkeitsstudien als Entscheidungsgrundlage in Auftrag geben.

Ebenfalls auf die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit von Alternativobjekten ist das verstärkte Interesse der Mieter zurückzuführen, sich die Standorte möglichst langfristig zu sichern. So haben Mietverträge bei Fachmarktzentren meist eine Laufzeit von zehn bis 15 Jahren. Oftmals lassen sich die Mieter darüber hinaus Optionen auf einen weiteren Verlängerungszeitraum von drei mal fünf Jahren einräumen. Für die Immobilieneigentümer bedeuten die langen Vertragslaufzeiten langfristig gesicherte Mieterträge – so wie im Falle des Hahn-Pluswertfonds 151. Hier sind mit den Ankermietern Laufzeiten bis 2025 beziehungsweise 2030 vereinbart. Darüber hinaus zeichnen sich großflächige Einzelhandelsimmobilien durch eine bonitätsstarke Mieterstruktur aus, insbesondere im Hinblick auf die jeweiligen Ankermieter. Zu den typischen Ankermietern zählen Großkonzerne wie zum Beispiel die Metro Gruppe, Rewe, die Edeka-Gruppe, Kaufland und Obi. Die Bonität dieser Unternehmen wird von Ratingagenturen überwiegend als gut bis sehr gut eingestuft. 45


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Einzelhandelsimmobilien unangefochtene Investment-Spitzenreiter im 1.Halbjahr 2011

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eutschland: 5,96 Milliarden Euro wurden im ersten Halbjahr 2011 in Einzelhandelsimmobilien angelegt. Damit lag der Umsatz um 50 Prozent über dem bereits guten Vorjahresergebnis und erreichte das beste Halbjahresergebnis seit 2006, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt. „Mit diesem Resultat hat sich der bereits im vergangenen Jahr abzeichnende Trend verfestigt, dass Retail-Immobilien bei den Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen“, betont Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Sie lagen mit einem Anteil von 53 Prozent am gewerblichen Investmentumsatz unangefochten an der Spitze und verwiesen Büroobjekte mit weitem Abstand auf Platz zwei (24 %). Für die positive Entwicklung der Retail-Investments und das große Vertrauen der Anleger in diese Assetklasse gibt es mehrere Gründe.

Ein wesentlicher Einflussfaktor sind die erfreulichen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Mit der raschen und dynamischen Erholung der Wirtschaft im vergangenen Jahr, die sich auch 2011 mit einem BIP-Wachstum von deutlich über 3 Prozent fortsetzen wird, ist Deutschland nicht nur die 46

Konjunkturlokomotive Europas, sondern auch der momentan sicherste Hafen für Einzelhandelsinvestments. Die sinkende Arbeitslosigkeit, robuste und tendenziell steigende Konsumausgaben sowie absehbare Reallohnzuwächse sind dabei wichtige Indikatoren, die zu einer positiven Einzelhandelsentwicklung beitragen. „Darüber hinaus haben die Mieten für hochwertige Handelsflächen in A-Lagen auch im Krisenjahr 2009 nicht oder nur marginal nachgegeben und sind bereits 2010 wieder gestiegen. Hochwertige Retail-Immobilien verfügen somit auch in schwierigen Zeiten über eine höhere Ertragssicherheit als beispielsweise Büroobjekte“, erläutert Bienkowski.

Shopping-Center besonders beliebt Mit Abstand am meisten investiert wurde in Shopping-Center (gut 2,63 Mrd. €, Umsatzanteil: 44 %). Zu den wichtigsten Deals gehörten die Übernahme eines 50-prozentigen Anteils am CentrO in Oberhausen durch einen kanadischen Pensionsfonds sowie der Erwerb von 85 Prozent der Hamburger Meile durch Real I.S. Auf dem zweiten Platz folgen Fachmärkte und Fachmarktzentren (rund 1,44 Mrd. €, Anteil: 24 %). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legten sie damit um 90 Prozent zu, worin sich auch das mittlerweile wieder deutlich gestiegene Interesse an Investments außerhalb der Top-Standorte und des Core-Segments widerspiegelt. Insgesamt steht damit der Markt für Retail-Investments wieder auf einer breiteren Basis. Den dritten Rang belegen innerstädtische Geschäftshäuser mit einem Anteil von 20 Prozent (1,18 Mrd. €, plus 63 %); gut ein Viertel des Volumens wurde hier von privaten Investoren angelegt. Darüber hinaus wurden 706 Millionen Euro in Kauf- und Warenhäuser investiert. Big-Six-Standorte legen um 40 Prozent zu, Fonds dominieren den Markt Der Einzelhandels-Investmentboom zeigt sich auch in den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frank-


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furt, Hamburg, Köln und München), in denen 2,26 Milliarden Euro und damit 38 Prozent des Transaktionsvolumens in Retail-Immobilien angelegt wurden (plus 40 % im Vorjahresvergleich). Die beiden Städte mit den traditionell höchsten Anteilen im diesem Bereich liegen auch bislang vorne: Spitzenreiter ist Hamburg (684 Mio. €), gefolgt von Berlin (517 Mio. €). Aber auch Düsseldorf (322 Mio. €) und München (312 Mio. €) steigerten den Investmentumsatz spürbar. Mit 246 Millionen Euro landet Frankfurt auf dem fünften Platz, kann aber das zweitbeste Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielen. In Köln wurde mit 179 Millionen Euro weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Die beiden aktivsten Käufergruppen waren Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds (jeweils Umsatzanteile von gut 22 %), gefolgt von geschlossenen Fonds (12 %), Pensionskassen (11 %) und offenen Fonds (gut 9 %). Bemerkenswert ist auch der relativ hohe Anteil privater Investoren (über 8 %). „Berücksichtigt man, dass private Käufer neben den direkten Investments weiterhin auch in geschlossene Fonds anlegen, so zeigt sich, dass Einzelhandelsimmobilien in Zeiten unsicherer Finanzmärkte und perspektivisch steigender Inflationsraten für privates Kapital zunehmend eine wichtige Alternative zu anderen Assetklassen darstellen“, so Piotr Bienkowski. Teilweise noch sinkende Renditen, gute Aussichten auch für das zweite Halbjahr Die große Nachfrage, insbesondere nach hochwertigen Immobilien in Top-Lagen mit entsprechend wachsendem Wettbewerb auf Investorenseite hat dazu geführt, dass die Spitzenrenditen teilweise noch nachgegeben haben. Für innerstädtische Geschäftshäuser an den Top-Standorten bewegen sie sich in einer Bandbreite von 4,2 Prozent (München) bis 4,5 Prozent (Berlin). Für Shopping-Center haben die Spitzenrenditen im zweiten Quartal noch einmal nachgegeben (auf 5,15 %), für erstklassige Fachmarktzentren und alleinstehende Fachmärkte liegen sie mittlerweile bei 6,5 und 6,9 Prozent. „Auch für das zweite Halbjahr deutet alles auf ein weiter sehr lebhaftes Marktgeschehen und hohe Investmentumsätze hin. Das Investoreninteresse ist ungebrochen groß, die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen entwickeln sich weiter positiv und stärken damit die Attraktivität von Einzelhandelsinvestments. Darüber hinaus befinden sich 48

einige größere Deals in Vorbereitung und werden voraussichtlich im zweiten Halbjahr abgeschlossen. Für das Gesamtjahr besteht demzufolge eine große Chance, dass der Investmentumsatz für Einzelhandelsimmobilien die 10-Milliarden-Euro-Schwelle durchbrechen und damit das beste Ergebnis der vergangenen vier Jahre erzielen kann“, prognostiziert Bienkowski. Autor: Chantal Schaum für BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

Hanseatic Group mit Immobilien für den Lebensmitteleinzelhandel erfolgreich Immobilien als direkte Sachwertinvestments sind nicht den Börsenschwankungen ausgesetzt und auch die Inflation kann ihnen relativ wenig anhaben. Deshalb zählen sie seit Jahrzehnten zu den beliebtesten Anlageklassen. Die Hanseatic Group ist damit auf ein Spezialsegment der Deutschlandimmobilien fokussiert, das eine der besten Wachstumsperspektiven bietet. Denn Artikel des täglichen Bedarfs sind unersetzlich, weshalb sich der Lebensmitteleinzelhandel auch in Krisenzeiten erstaunlich stabil zeigt. Die größten Branchenkonzerne wie die EDEKA- oder die REWE-Gruppe werden ihre Expansion in den nächsten Jahren weiter fortsetzen und in moderne, marktgerechte Flächenkonzepte investieren. Christian Beilicke, Vorstandsvorsitzender und Gründer der Hanseatic Holding AG mit Sitz in Hildesheim meint dazu: "Die Entwicklung in der


Einzelhandelsbranche überrascht mich nicht. Güter des täglichen Bedarfs gehören auch in Krisenzeiten zu einer festen Größe in jedem Haushalt. Qualität, Preis und Lage sind in jeder Phase entscheidende Faktoren für den Konsumenten." In mehr als 17 Jahren wurden durch die Hanseatic Group 260 Projektentwicklungen, Transaktionen im Entwicklungs- und Wohnbereich mit einem Gesamtvolumen von rd. € 1,35 Mrd. realisiert. „Wir stehen bei Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels im Ruf, selbst die als kritisch bewerteten Lagen erfolgreich entwickeln zu können. Das hat die Beziehungen zu unseren Kunden auf eine Ebene besonderer Vertrauenswürdigkeit und Verbindlichkeit gehoben, von der unsere Fonds und Anleger durch ausgezeichnete Rahmenbedingungen profitieren“, so Christian Beilicke. Ob die Anlage in Einzelhandelsimmobilien jeweils auch zum Erfolg für den Anleger wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. "Vor einer Investitionsentscheidung sollte man darauf achten, dass es sich um ein breit diversifiziertes Portfolio in wirtschaftlich stabilen Regionen handelt", erklärt Christian Beilicke, und ergänzt: "Darüber hinaus sollte ein professionelles Property- und Asset-Management sichergestellt sein, denn nur das gewährleistet die wirtschaftliche Nachhaltigkeit des Investments. Idealerweise sind auch die Mieten vollständig indexiert, sodass ein nahezu vollständiger Inflationsausgleich einkalkuliert ist." Über eineinhalb Jahrzehnte lang konnte nur ein exklusiver Investorenkreis am Erfolg der Hanseatic Group partizipieren. Mit dem Fonds Wertstrategie hatten nun erstmals private Kapitalanleger die Möglichkeit der Beteiligung. Der Fonds investiert breit diversifiziert auf 12 Objekte unterschiedlicher Größen in wirtschaftlich stabilen Regionen. Ankermieter sind deutschlandweit bekannte Einzelhandelsketten, darunter Edeka, Netto, Rewe, Lidl etc. Alle Ankermietverträge haben Laufzeiten über die Fondslaufzeit hinaus und rd. 94 % der Mieteinnahmen beruhen auf langfristigen Verträgen mit 10 oder 15 Jahren Laufzeit. Zudem sind Super- und Discountmärkte ein Grundpfeiler der Nahversorgung und vergleichsweise wenig konjunkturanfällig. Scope Analysis, eines der führenden Finanzanalyse- und Advisoryinstitute Deutschlands, hat den Fonds Hanseatic Wertstrategie Retail Select mit dem Investment-Rating „A = gut“ bewertet.

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Geschlossene Immobilienfonds

Internationale Luxusmarken sehen Deutschlands Luxusmeilen im europäischen Vergleich als Top-Expansionsziele Beitrag von Doris von Muschwitz,

Leiterin Einzelhandelsvermietung Deutschland, Jones Lang LaSalle GmbH

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er weltweite Markt für Luxusgüter hat die Finanzkrise weitaus schneller als erwartet hinter sich gelassen. Burberry, Gucci Group, Hermès, LVMH, Polo Ralph Lauren, PPR, Prada, Richemont – alle führenden Luxusgüterkonzerne verzeichneten zuletzt zweistellige Umsatzzuwächse oder sogar Rekordjahre, die sich auch in den Aktienkursen positiv niederschlagen. Stets fällt dabei die hohe Bedeutung der eigenen Standortnetzwerke ins Auge. Im Bereich Retail stiegen die Umsatzzahlen durchgängig überproportional. Unsere Studie „Glanz und Glamour in Europas Luxusmeilen“ analysiert diese Entwicklung und liefert Aussagen zur Präsenz der 100 wichtigsten Luxuslabels in 21 europäischen Metropolen.

Getrieben wurde das Luxus-Geschäft zuletzt vor allem durch Asien. Mit Ausnahme von Japan verzeichnen die Luxusmarken dort die höchsten Wachstumsraten. In besonderem Maße profitieren Luxusanbieter vom boomenden chinesischen Markt. China könnte sich bis 2015 zum größten Markt für Luxusgüter entwickeln. Aber auch in Europa ist der Markt wieder intakt und bleibt weiterhin weltweiter Hauptumsatzträger. Bei Anbietern wie LVMH oder Hermès liegen die Anteile des Europageschäfts am weltweiten Umsatz jeweils zwischen einem Drittel und 40 Prozent. Die wichtigsten europäischen Märkte nach Umsatz sind in dieser Reihenfolge Italien, Frankreich, Großbritannien, Deutschland und Russland. Der Handel mit Luxusgütern ist auch aus der Immobilien-Perspektive einzigartig. Kein anderes Handelssegment ist ähnlich konsequent international ausgerichtet. Bei ihrer Expansion setzen Luxusanbieter derzeit insbesondere auf Asien und die Schwellenländer. Aber auch in den entwickelten westlichen Märkten wird in die Standortnetzwerke investiert. Dieser Trend äußert sich in aufwändigen Renovierungen und Vergrößerungen bestehender Stores. 50

Zudem geht es um Standortverbesserung innerhalb der Luxusmeilen. Bestehende Lücken im jeweiligen Standortnetzwerk werden gezielt beseitigt. Dies trifft in besonderem Maße auf Deutschland zu, das als europäische Konjunkturlokomotive derzeit im Fokus der Luxusanbieter steht. Die höchste Dichte an internationalen Luxuslabels ist in Paris anzutreffen. Mit über 150 Luxusshops sind die von uns definierten 100 Luxusmarken in der französischen Hauptstadt zum Teil gleich mehrfach vertreten. Nur London kann in dieser Hinsicht mithalten und weist mit insgesamt 125 Shops ebenfalls etliche Doppelstandorte auf. Mailand komplettiert mit knapp 90 Luxuslabels die Top 3. Während sich das Angebot in den meisten Metropolen auf jeweils eine Straße konzentriert, sind besonders in den Megacities London, Paris und Moskau gleich mehrere hochwertige Luxuslagen anzutreffen. Insgesamt zeigen die Zahlen, dass Paris als unangefochtene Luxusmetropole Europas gelten kann. Nur London, und mit Abstrichen auch Mailand, können in der Liga der Top 3 mithalten.


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Die höchste Präsenz in den 21 untersuchten westeuropäischen Städten weist mit über 40 Standorten Hugo Boss auf. Das Label hat in den letzten Jahren massiv in sein Standortnetzwerk investiert und die Internationalisierung konsequent vorangetrieben. In vielen Metropolen ist Hugo Boss gleich mit mehreren Shops seiner Hauptmarke vertreten. Auch Max Mara hat eine ausgesprochen hohe Shopdichte. Die Top-Luxuslabels Burberry, Cartier, Escada, Gucci, Louis Vuitton und Prada verfügen jeweils über mindestens 25 Shops und erreichen damit in der Regel eine Vollabdeckung der analysierten Metropolen. Die New Bond Street in London ist die teuerste Luxusmeile in Westeuropa. Ein Quadratmeter Ladenfläche schlägt in der Spitze mit Jahresmieten bis zu 7.900 Euro zu Buche. Es folgen die Avenue Montaigne in Paris mit bis zu 7.500 Euro/m² und die Moskauer Toplage Stoleshnikov Lane mit bis zu 7.015 Euro/m². Die italienischen Luxuslagen Via Montenapoleone in Mailand und Via Condotti in Rom komplettieren die Top 5. Spitzenreiter in Deutschland ist die Münchner Maximilianstraße mit jährlich 3.000 Euro/m². Die Luxusmeilen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg bewegen sich durchgängig in der Bandbreite zwischen 2.000 und 3.000 Euro/m². Deutschland bietet in allen wesentlichen Metropolen exzellent positionierte Luxuslagen bei vergleichsweise günstigen Spitzenmieten. Die internationalen Topmarken sind durchgängig in den deutschen Metropolen vertreten. Wir beobachten seit Anfang 2010 viele Neuzugänge und etliche aufwändige Renovierungen und Standortvergrößerungen. Deutschlands Luxusmeilen sind ohne Zweifel MussStandorte für jedes namhafte Luxuslabel. Trotz boomender Online-Angebote ist der stationäre Handel gerade im Luxussegment ein sehr wichtiges Erfolgskriterium. Die Bilanzen der wichtigsten Anbieter zeigen eindrucksvoll, dass die Umsatzbedeutung selbstbetriebener Shop-in-Shops und Stores in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist. Fast alle Luxusmarken haben deshalb in den letzten Jahren massiv in eigene Retailstrukturen investiert und sich vom Wholesale-Geschäft unabhängiger gemacht. Im Zuge dieser Entwicklung sind erhebliche Investitionen in die Steigerung der Flächenproduktivität festzustellen. Luxusanbieter investieren in die Schnelligkeit ihrer Prozesskette, ohne die eine

funktionierende Steuerung eigener Flächen nicht zu bewerkstelligen ist. Gleichzeitig setzt sich der Trend zur Vertikalisierung auch im Luxusbereich durch. Die Kollektionen werden marktgerechter und fallen in ihrem Umfang kleiner aus. Wie im konsumiger orientierten Textilhandel hat die zeitliche Aufeinanderfolge der Kollektionen erheblich zugenommen und entfernt sich mehr und mehr vom klassischen Saisongeschäft. Die Studie „Glanz und Glamour in Europas Luxusmeilen“ analysiert die Präsenz der aus Sicht von Jones Lang LaSalle 100 bedeutendsten Luxusmarken in den 21 wichtigsten europäischen Metropolen. Bei der Ermittlung der Shopanzahl in den jeweiligen Städten werden ausschließlich Luxusmarken mit in Eigenregie betriebenen Standortnetzwerken berücksichtigt. Die Auswertung bezieht ausschließlich Shops in 1a-Lagen und Einkaufs-Galerien ein. Zudem werden nur Shops der jeweiligen Hauptmarke berücksichtigt. Zweitmarken sind ebensowenig Bestandteil der Erhebung wie Franchise- und Multilabelstores. Auch Markenshops in namhaften Luxuskaufhäusern werden mangels Transparenz nicht berücksichtigt. Geografisch bezieht sich die Analyse stets auf das Zentrum der jeweiligen Stadt. Im Mittelpunkt stehen dabei die renommierten Luxusmeilen, gegebenenfalls ergänzt um die umliegenden Seitenstraßen. 51


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Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds im In- und Ausland – Der goldene Weg des Anlegers?! Analyse über die Emissionsangebote und Platzierungszahlen im Zeitraum 1990 bis 2010

I

mmobilienfonds sind derzeit eine der gefragtesten Assetklassen bei Sachwertfonds. Als schwer durchschaubare Finanzprodukte Milliardenverluste produzierten und eine Vertrauenskrise die Finanzbranche erschütterte, erlebte der Sachwertfonds eine Renaissance. In den umfangreichen Emissionsprospekten wird besonders auf die Sicherheit des Investments, der überaus stabilen Performance und der sinnvollen Vermögensbildung hingewiesen. Doch Immobilienfonds gibt es nicht erst seit der Finanzkrise. Immobilienfonds in Deutschland sind ein fester Bestandteil im Markt der geschloss e n e n Fonds und bilden mit nahezu 35 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital die bedeutendste Assetklasse. Aber auch im Ausland wurden mehr als 794 Fonds mit einem Marktvolumen von mehr als 24 Mrd. Euro platziert. Auch im "Betongold" stecken nicht nur Chancen, sondern ebenso Risiken und wie ein Sprichwort feststellt „ist nicht alles Gold was glänzt“. Ein erfolgreicher Anleger schaut nicht nur vielversprechend in die Zukunft, sondern hat auch die Vergangenheit genau im Blick, um richtige Entscheidungen zu treffen. Er ist wachsam und geht gezielt bestimmten Fragen nach. Haben sich die Prognosen der Emisionshäuser erfüllt? In welcher Höhe gab es Abweichungen? Hat sich die Performance der Immobilie als stabil erwiesen? Um diesen Fragen auf den Grund zu gehen, nehmen wir den Zeitraum von 1990 bis 2010, insge52

samt 2004 Leistungsbilanzen von 295 Initiatoren, die 2817 Fonds mit einem Volumen von mehr als 122 Mrd. Euro platziert haben genauer unter die Lupe. Ein geeignetes Tool für eine Auswertung ist die Online-Plattform fondsEXPERT. Die AnalyseSoftware ermöglicht uns gezielt und problemlos unseren Fragen nachzugehen. Grafik 1: Platziertes Eigenkapital nach Initiator und Höhe (in Mio Euro)

Wir nehmen zurerst eine Gesamtbetrachtung der geschlossenen Immobilienfonds vor und analysieren die wichtigsten Kennzahlen an folgender Grafik.

Grafik 2: Cockpit: Platziertes Eigenkapital nach Jahren und Assetklassen, Anzahl platzierter Fonds in den jeweiligen Jahren, sowie Performance Übersicht aller Fonds.


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Die platzierungsstärksten Jahre waren 1998 und 1999, in denen insgesamt 455 Immobilienfonds jährlich platziert werden konnten. Die Renaissance dieser Assetklasse zeigt sich ab 2007, als auf deutlich niedrigerem Niveau ein stetiger Zuwachs verzeichnet werden konnte. Von den im Betrachtungszeitraum platzierten 2817 Fonds liegen 2004 Leistungsbilanzen vor. Wenden wir uns nun den Emissionshäusern und deren KPS’s (Key Performance Indicator) zu.

Grafik 3: Initiatoren KPIs: Übersicht über die Gesamtperformance aller Fonds, Exitanalyse der liquidierten Fonds, sowie Kapitalrückfluss und Verkaufserlös

Abweichungen können schnell erkannt werden. Einige Initiatoren haben die prognostizierten Ausschüttungen erreicht oder leicht übertroffen, allerdings sehen wir auch, dass es bei einigen Initiatoren eine große Lücke zwischen prognostizierten und tatsächlichen Ausschüttungen gibt. Stellen wir Immobilien Schiffsbeteiligungen gegenüber, kann festgestellt werden, dass die tatsächlichen Ergebnisse der Immobilienfonds etwas geringfügiger abweichen. Abgerechnet wird aber zum Schluss. Die EXIT-Analyse zeigt die tatsächliche Performance dieses Produktsegments und hier kann der Immobilie mit einer durchschnittlichen Rendite von 14,69 % bei 581 liquidierten Fonds ein doch sehr stabiles und ordentliches Ergebnis bestätigt werden.

Neben den bereits angesprochenen Informationen über abgegebene Leistungsbilanzen erfahren wir hier, dass von den 2004 Fonds mit Leistungsbilanz insgesamt 536 Fonds prospektgemäße Ergebnisse oder sogar deutlich bessere erzielen konnten. 380 Investments allerdings laufen nicht prospektgemäß und hinken den prognostizierten Werten hinterher. Auch die im Prospekt genannten Verkaufserlöse haben sich nicht bewahrheitet, sie weichen doch erheblich von den Kalkulationsdaten ab. Beim Kapitalrückfluss hingegen konnten die Aussagen im Prospekt nahezu eingehalten werden und unterstreichen hier die Stabilität dieser Assetklasse. Betrachten wir nun die Entwicklung der Ausschüttungen etwas näher. Diese Analyse bezeichnet man als die "Fieberkurve" der Branche, verschafft sie doch einen beindruckenden Überblick über die derzeit in der Realisierung befindlichen Fonds. Auch hier zeigt sich ein sehr differenziertes Bild und

Grafik 4: Ergebnisse liquidierter Fonds unter Berücksichtigung aller Komponenten und im Vergleich zum ursprünglichen Invest (Eigenkapital + Agio)X

53


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Geschlossene Immobilienfonds

Die Kennlinie Eigenkapital + Agio als "Break-evenPoint“ zeigt hier, ab wann mit diesem Produkt positive Ergebnisse erzielt werden. Die Top-20 der Branche liefern Beispiele sinnvoller und nachhaltiger Immobilieninvestitionen. Von einer Kapitalvernichtung in Milliardenhöhe, wie von mancher Seite berichtet wurde, kann jedenfalls bei dieser Analyse nicht die Rede sein. Um alle Aspekte für eine genaue Analyse miteinzubeziehen, betrachten wir die Standorte der Immobilien. Bei der geografischen Auswertung der Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, der sog. Geo-Analyse ist ersichtlich, dass diese Sparte mit 524 Einzelhandelsimmobilien nahezu in allen Regionen Deutschlands präsent ist. Die Gesamtfläche dieses Segments mit über 4,48 Mio qm-Fläche do-

kumentiert die Bedeutung geschlossener Fonds in diesem Marktsegment. Zusammenfassung: Die Investition in geschlossene Immobilienfonds ist sicher eine interessante Ergänzung des erfahrenen Anlegers, der Chancen, aber auch Risiken einzuschätzen weiß. Wichtigster Aspekt jeder Investitionsentscheidung ist jedoch die Erfahrung, die der Anbieter, der Initiator in diesem Marktsegment vorweisen kann. Die Nachhaltigkeit der Anlagebetreuung sowie die Expertise des Initiators in einem speziellen Immobiliensegment sind entscheidend, wenn es um die Rentabilität der Anlage geht. Stimmen diese Faktoren, haben Immobilienfonds durchaus einen Platz in einem risikodiversifiziertem Anlageportfolio verdient.

Datenbasis dieser Analyse ist fondsEXPERT, ein innovatives und einzigartiges Online-Analyseportal über geschlossene Fonds. Zu finden sind in diesem Portal mehr als 12.000 geschlossene Fonds mit den wichtigsten Kennzahlen von ca. 1.400 Initiatoren. Mehr Informationen finden Sie unter www.fonds-expert.com.

Baugeldstudie: Ein Drittel schätzt Finanzierung kompliziert ein

W

ie die aktuelle Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount zeigt, empfinden die Deutschen den Kauf einer Immobilie als zeitgemäß. Lediglich die Finanzierungsmodalitäten ängstigen viele. Ob Landhaus, Eigentumswohnung oder Penthouse: Trotz unterschiedlicher Wohnformen sind die Deutschen einer Meinung, wenn es um den Erwerb der eigenen vier Wände geht - er liegt im Trend. Denn laut einer Umfrage des Mannheimer Baugeldvermittlers HypothekenDiscount geben 83 Prozent von 1.000 Befragten an, ein Immobilienkauf sei nicht spießig. Nur 4,9 Prozent der Deutschen sind der Meinung, die eigenen vier Wände sind altbacken. Fast ein Drittel (26,3% Prozent) empfinden jedoch die Auseinandersetzung mit der Immobilienfinan54

zierung als zu kompliziert. Weitere 45 Prozent meinen, die Kreditbeantragung sei teilweise schwierig. "Doch die Finanzierung muss nicht so kompliziert sein, wie viele denken", sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount. Was früher nur versierte Rechenkünstler durch multiplizieren und dividieren errechnen konnten, können heute auch weniger Mathematikbegabte kalkulieren. Rechner im Internet helfen, die Kreditrate und Gesamtlaufzeit des Darlehens in wenigen Minuten zu bestimmen. Selbst für verschiedene Tilgungshöhen lassen sich einfache Szenarien berechnen. Grundsätzlich rät der Immobilienexperte, vor allem die Gesamtlaufzeit des Kredits und die zukünftige Lebensplanung im Auge zu haben. "Denn spätestens mit dem Beginn des Ruhestands sollte die Immobilie schuldenfrei sein", erläutert Oppel.


Advertorial | IMMOBILIEN 2011

55


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Übersicht geschlossene Immobilienfonds in Emission Fonds Deutschland Fondsname asuco - Zweitmarktfonds 1

Mindesteinlage in €

Agio Eigenkapital Laufzeit in % in Mio. Euro in Jahren

250.000

5

100,00

22

Zweitmarkfonds

Bouwfonds - Wohnen in Deutschland 01

15.000

5

19,94

16

Wohnungen

ConRendit - ConRendit 22

15.000

3

19,70

11

Sonstige Nutzen

deboka - Einkaufen NRW

20.000

5

8,20

13

Einzelhandel

DFH Beteiligungsangebot 95

10.000

0

32,20

18

Büro

DFH Beteiligungsangebot 97

10.000

5

94,60

12

Büro

DFH Beteiligungsangebot 98

10.000

5

225,00

12

Büro

DII Grand SPA Resort A-ROSA Sylt

10.000

5

35,10

11

Sonstige Nutzen

DIVAG - DIA Fonds Nr. 27

15.000

5

8,80

14

Einzelhandel

DWS - ACCESS Wohnen 1

10.000

5

60,00

11

Mehrere Nutzen

DWS Deutsche Bank Türme

5.000

5

334,00

13

Büro

Euro Grundinvest - Deutschland 15

15.000

5

10,00

3

k.A.

FFH - Immobilien 10

10.000

5

42,00

17

Mehrere Nutzen

5.000

5

23,95

12

Sonstige Nutzen

Habona Invest - Einzelhandelsimmobilien

10.000

5

14,03

5

Einzelhandel

Hahn - Pluswertfonds 151

20.000

5

29,63

15

Einzelhandel

Hamburg Trust - domicilium 6

25.000

5

23,00

16

Wohnungen

Hannover Grund - Wohnportfolio 01

15.000

5

25,00

12

Wohnungen

Hannover Leasing - Substanzwerte Deutschland 6

10.000

5

30,20

14,5

Büro

FIHM Gruppe - Hochschule München

Hannover Leasing - Substanzwerte Deutschland 7

10.000

5

31,97

12

Büro

Hannover Leasing - Vermögenswerte Deutschland 6

10.000

5

25,45

20

Sonstige Nutzen

Hanseatic Wertstrategie - RETAIL SELECT

10.000

5

18,10

11

Einzelhandel

HCI - Berlin Airport Center

10.000

5

29,20

13

Büro

HCI - Wohnkonzept Hamburg

10.000

5

20,75

16

Wohnungen

HTB - Vierte Hanseatische Immobilienfonds

7.500

0

11,27

16

Mehrere Nutzen

IFK - Sachwertfonds Deutschland 2

2.000

0

36,44

16

Mehrere Nutzen

ILG - Fonds 37

10.000

5

47,61

20

Einzelhandel

Industrifinans - Berlin Selektion 02

15.000

5

70,63

12

Wohnungen

5.000

5

20,03

18

Wohnungen

MPC - Deutschland 9

10.000

5

21,90

11

Mehrere Nutzen

Paribus - Hamburg Wohnen Renditefonds 12

10.000

5

20,00

12

Wohnungen

PI Pro-Investor - Immobilienfonds 1

25.000

5

31,50

11

Mehrere Nutzen

Primus Valor - ImmoChance Deutschland 4

10.000

5

8,00

12

Wohnungen

REAL I.S. - Bayernfonds Deutschland 22

15.000

5

35,63

12

Mehrere Nutzen

S & P - regioFonds Süddeutschland 8

10.000

5

16,00

15

Einzelhandel

König § Cie. - Wohnwerte Deutschland

Signa Property Funds - Signa 13 Frankfurt

10.000

5

129,90

16

Büro

United Investors - Deutsche S & K Sachwerte

15.000

5

30,00

5

Mehrere Nutzen

United Investors - Metropolitan Estates Berlin

10.000

5

20,00

4

Wohnungen

WealthCap - Immobilienfonds Deutschland 32

10.000

5

55,45

14

Büro

Wölbern - Deutschland 04

10.000

5

14,41

11

Sonstige Nutzen

ZBI - Professional 6

25.000

5

40,00

Mehrere Nutzen

Quelle: Scope / G.U.B. / eigene Recherche Diese Übersicht über aktuelle Beteiligungsangebote erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

56

Segment


Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Fonds Europa Fondsname ACRON - HELVETIA 7

Mindesteinlage in €

Agio Eigenkapital Laufzeit in % in Mio. Euro in Jahren

Segment

100.000 (CHF)

0

55,00 CHF

Büro

Buss - Immobilienfonds 3

10.000

3

13,30

11

Büro

CAI - Côte d‘Azur 2

10.000

5

10,00

6

Mehrere Nutzen

elbfonds - 12/50 Direkt Invest Polen 4

10.000

3

25,00

12

Einzelhandel

elbfonds - Direkt Invest Polen 5

10.000

3

25,90

4

Einzelhandel

Hannover Leasing - Fonds 205 Wachstumswerte Europa 5

10.000

5

27,94

10

Büro

Hanzevast - Holland 65 (König & Cie.)

10.000

5

15,08

11

Büro

KGAL - PropertyClass Großbritannien 3

10.000

5

63,50

12

Büro

KGAL - PropertyClass Frankreich 1

10.000

5

44,90

15

Büro

KGAL - PropertyClass Österreich 7

10.000

5

36,90

13

Büro

Lloyd - Holland Utrecht

10.000

5

15,51

10

Büro

MPC Capital - Holland 72

10.000

5

6,28

10

Büro

REAL I.S. Bayernfonds Großbritannien 3

10.000

5

35,00

12

Büro

REAL I.S. Bayernfonds Niederlande 1

15.000

5

74,37

15

Büro

REAL I.S. Bayernfonds Niederlande 2

15.000

5

60,27

11

Büro

United Investors - Cosmopolitan Estates Mallorca

25.000

0

10,79

3

Wohnungen

Wölbern - Holland 70

10.000

5

28,35

12

Büro

Fonds USA / Kanada Fondsname

MindestAgio Eigenkapital Laufzeit einlage in USD in % in Mio. USD in Jahren

Segment

Jamestown - Fonds 27

30.000

5

250,00

10

Mehrere Nutzen

TSO DNL Funds 3

15.000

5

70,00

3-5

Einzelhandel

WALTON - Premium 1

10.000

5

40,00

7

Landbanking

TSO DNL Fund 4

15.000

5

40,00

12

Einzelhandel

Fonds Australien Fondsname ATLANTIC - Australien 2

MindestAgio Eigenkapital Laufzeit einlage in AUD in % in Mio. AUD in Jahren 20.000

5

85,00

11

Segment Büro

Fonds Indien Fondsname MPC Capital - Indien 2

Mindesteinlage in € 10.000

Agio Eigenkapital Laufzeit in % in Mio. Euro in Jahren 5

208,00

5

Segment Mehrere Nutzen

Fonds Internatinal Fondsname Premium Select - VAE Premium Select Funds

Mindesteinlage in € 10.000

Agio Eigenkapital Laufzeit in % in Mio. Euro in Jahren 5

60,00

5

Segment Mehrere Nutzen

Fonds Diverse Fondsname asuco - Zweitmarkfonds 2

Mindesteinlage in €

Agio Eigenkapital Laufzeit in % in Mio. Euro in Jahren

Segment

5.000

5

250,00

10

Zweitmarkt

100.000

5

70,00

3-5

Wohnungen

EH1 Immobilienportfolio 1

10.000

5

40,00

7

Mehrere Nutzen

Real Invest - Real Invest 6

20.000

5

40,00

12

Mehrere Nutzen

BHF - Wohnimmobilien Portfolio International

57


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Immobilienpolice

Deutschlands erste börsenunabhängige und echte Immobilienpolice Beitrag von Wolfgang Laufer, Geschäftsführer, robustus GmbH

D

ie Deutschen haben so viel Geldvermögen wie nie. Ende 2010 verfügten die Privathaushalte über ein Geldvermögen in Form von Bargeld, Bankeinlagen oder Aktien in Rekordhöhe von knapp 5.000 Milliarden Euro – 154 Milliarden Euro mehr als ein Jahr zuvor. In den kommenden Jahren werden zudem laut Zahlen des GDV jährlich über 80 Milliarden Euro an deutsche Versicherungskunden ausgezahlt. Viele Sparer verzichten jedoch derzeit auf eine angemessene Rendite. Etwa 1.500 Milliarden Euro werden nur gering oder gar nicht verzinst. Insbesondere für das Geschäft mit Einmalbeiträgen besteht daher ein sehr großes Potenzial – auch wegen der hohen jährlichen Rückzahlungen aus fälligen Versicherungsverträgen, die wieder angelegt werden wollen. Optimale Voraussetzungen für robustus privileg, Deutschlands erste börsenunabhängige und zu 100 % immobilienbasierte Lebensversicherung. Sie wurde speziell für Anleger im besten Alter entwickelt und bietet neben überdurchschnittlichen Renditechancen, flexiblen Laufzeiten und attraktiven Steuervorteilen auch einen starken Hinterbliebenenschutz sowie sehr günstige Erbregelungen. Versicherungspartner für robustus privileg ist die in Liechtenstein ansässige WealthAssurance AG. Dies hat gleich zwei Vorteile: robustus privileg ist ein §-34d- GewO-Produkt – und Kunden profitieren von den exklusiven liechtensteinischen Anlageprivilegien. Mit seinen überzeugenden Vorteilen und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten ist robustus privileg ein idealer Baustein für jedes Portfolio – eine wegweisende Kapitalanlage für Makler mit Weitblick. Aussichtsreiche Investmentstrategie: Abgesehen von einer Liquiditätsreserve wird das Kapital in Sachwerte und sachwertbasierte Anlagen investiert. Schwerpunkt sind Qualitätsimmobilien sowie

58

immobiliennahe Investments. Die Renditeprognose für Einmalanlagen ab 10.000 Euro, liegt zwischen 6,5 % und 8,0 % linear p. a! Verantwortlich für das Assetmanagement ist die fairvesta Vermögensverwaltung International AG, Liechtenstein – ein Unternehmen der fairvesta Gruppe: einem internationalen Immobilien- und Beteiligungsunternehmen mit Aktivitäten in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Belgien, den Niederlanden, Luxemburg, Spanien und Frankreich. Hauptsitz der fairvesta Gruppe ist Tübingen, Deutschland. Mit einem Investitionsvolumen von über 400 Millionen Euro in schulden- und lastenfreien Immobilien gehört das Unternehmen zu den führenden und wachstumsstärksten Akteuren auf dem deutschen Immobilienmarkt. Bisher wurden zweistellige Erträge prognostiziert - und erreicht! So konnten sich Anleger der fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft einer zweistelligen Rendite pro Jahr erfreuen. Die fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH wurde im Jahr 2005 platziert und geschlossen. Zum 30. Juni 2011 erfolgte nun nach den Testaten der Wirtschaftsprüfer vertragsgemäß und pünktlich die Auszahlung der Guthaben. Bei fairvesta II


THAMM Immobilien mit Tradition und Zukunft

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

Immobilienpolice

handelt es sich um den ersten abgewickelten und ausgezahlten Immobilien-Beteiligungsfonds der fairvesta Unternehmensgruppe. Dabei wurde eine Rendite von 12,37% p.a. für die Anleger erreicht und realisiert. fairvesta konnte somit für ihre Anleger ein hervorragendes Ergebnis erzielen, und dies, obwohl die Finanzkrise die Umsetzung des bewährten Immobilienhandelskonzeptes zeitweise erheblich erschwerte. fairvesta verfolgt generell das Ziel, Immobilien – vornehmlich aus der Bankenverwertung - weit unter dem offiziellen, amtlichen Verkehrswert einzukaufen und innerhalb von 2,5 bis 3,5 Jahren wieder an vermögende private oder institutionelle Investoren zu verkaufen. robustus ist als neuer Teilnehmer auf dem europäischen Finanzmarkt eingebunden in die erfahrene fairvesta Gruppe. Die Robustus GmbH, Berlin besitzt das europaweite Vertriebsrecht an der Immobilienpolice und bietet folgende Vorteile für Vertriebspartner: Mit robustus privileg erweitern Makler und Vermittler ihr Angebot um ein besonders innovatives und attraktives Versicherungsprodukt und erschließen sich so einen Markt mit hohem Ertragspotenzial. Als Geschäftspartner erhalten Makler und Vermittler zusätzlich zu einer attraktiven Grundprovision hohe Bonusgratifikationen – ohne Stornoeinbehalt und ohne Stornohaftung. Zudem bietet robustus (www.robustus-gmbh.com) eine größtmögliche Transparenz. Kunden profitieren von einer offenen, nachvollziehbaren Kostenstruktur ohne Stornogebühren, einer umfassenden jährlichen Berichterstattung und maximaler Gestaltungsfreiheit.

Impressum Verlag und Herausgeber: wmd Verlag GmbH Wiesseer Straße 126 83707 Bad Wiessee Tel: +49 (0)8022 – 187110 Fax: +49 (0)8022 – 1871129 info@wmd-verlag.de www.wmd-brokerchannel.de Geschäftsführung: Friedrich A. Wanschka Chefredaktion: Friedrich A. Wanschka Layout: Astrid Klee Foto: fotolia, adpic Handelsregister: HRB 165643 Amtsgericht München Bankverbindung: Sparkasse Rosenheim - Bad Aibling BLZ 711 500 00, Kto. 24364 Steuer-Nummer: 139/142/50247 Ust.- IdNr. DE 812638572 Verkaufspreis: 10 Euro Vertriebsleitung: Matthias Heß wmd Verlag GmbH c/o SEL Selected Media OHG Kattunbleiche 31a 22041 Hamburg Tel: +49 (0)40 2841083-21 m.hess@wmd-verlag.de Technische Umsetzung / Produktion: wmd Verlag GmbH Astrid Klee Wiesseer Straße 126 83707 Bad Wiessee Tel: +49 (0)8022 – 187110 Fax: +49 (0)8022 – 1871129 info@wmd-verlag.de

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IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage

Denkmalschutzimmobilien

Mit Sachwerten durch die Krise:

Investieren in Denkmalschutzimmobilien Beitrag von Stefan Voges,

Vorstand der Hansa Real Estate AG (Leipzig)

D

ie Finanzmarktkrise 2008 hat wieder einmal gezeigt, wie schnell scheinbar sichere Investments dramatisch an Wert verlieren können und wie stark die internationalen Finanzmärkte miteinander vernetzt sind.

In Deutschland scheint das Gröbste bereits überstanden zu sein. Die Börsen haben Fahrt aufgenommen und die Auftragsbücher der Industrie sind wieder voll. Der Titel Exportweltmeister bleibt zwar in China, in realen Zahlen können wir uns jedoch noch vor den USA auf Platz 2 behaupten. Die Arbeitslosigkeit sinkt unter die 3 Millionen Grenze, ein Stand der zuletzt 1991 erreicht wurde. Ein Blick auf hochverschuldete europäische Nachbarstaaten wie Griechenland, Irland und Portugal zeigt aber, dass die Schuldenkrise keinesfalls überstanden ist. Immer neue, milliardenschwere Rettungspakte müssen geschnürt werden. Die immense Verschuldung der Staaten durch Konjunkturprogramme, Garantien und direkte Stützungszahlungen gibt Anlass zur Sorge. Unabhängig davon, ob man persönlich die weitere Entwicklung eher positiv oder negativ sieht, muss sich jeder Anleger darüber Gedanken machen, wie er sein Geld investiert, um möglichst gegen alle künftigen Entwicklungen abgesichert zu sein. Aus langer Erfahrung heraus gilt die Investition in Sachwerte als die richtige Strategie in Krisenzeiten. Immobilieneigentum ist eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Ein Großteil des privaten Vermögens ist in Immobilien investiert, sei es im privaten Eigenheim oder in vermieteten Wohn- und Geschäftsanlagen. Warum aber gilt die Immobilie als sichere Anlage in schwierigen Zeiten? Die immense Staatsverschul62

dung lässt ein Szenario wahrscheinlich werden: Inflation. Dabei sind Schuldendienst und Entschuldung nur ein Aspekt des Problems. Gerade die südlichen Länder haben gegenüber den wirtschaftlich starken Mitgliedsländern an Produktivität verloren. Um wieder wettbewerbsfähig zu werden, müssen die Lohnstückkosten gesenkt werden. In der Vergangenheit stand der Weg einer Währungsabwertung offen, im vereinten Europa ist das nicht mehr möglich. Bleibt also der Weg über die Absenkung der Löhne. Nominal gesehen ist das politisch nicht durchsetzbar. Aus realer Sicht kann eine gestiegene Inflationsrate diesen Effekt erzielen und die Wettbewerbsfähigkeit der betroffenen Länder verbessern. Steigen also in Deutschland Löhne und Preise, führt dies zu einer verbesserten Wettbewerbsfähigkeit in den wirtschaftlich schwächeren Staaten. Sowohl die hohe Schuldenlast der Staaten, bedingt durch die Wirtschaftskrise, als auch die erforderlichen Anpassungen in der Wettbewerbsfähigkeit sind beides starke Argumente für eine steigende Inflation. Die durchschnittliche Inflationsrate im Euroraum in den ersten 12 Jahren seit 1999 betrug 1,97%, in


Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Deutschland sogar nur 1,5%. Doch ob dieses Niveau gehalten werden kann, ist fraglich. Im April betrug die Teuerungsrate 2,4% und war damit zum dritten Mal in Folge über 2%. Im Mai wurde der Aufwärtstrend einmal wieder gestoppt, mit 2,3% aber weiterhin auf einem Niveau, das oberhalb der Warnschwelle der Europäischen Zentralbank liegt.

stellen als im angelsächsischen Raum. Deutschland hat keine Immobilienblase erzeugt und hat generell noch Nachholbedarf in diesem Bereich.

Während einer Inflation steigen die Preise für Verbrauchsgüter und Sachanlagen an. Die Anleger mit Sparvermögen versuchen, daraus zu fliehen, da sich der reale Wert ihres Vermögens ständig verringert. Sie werden also zum Beispiel Immobilien nachfragen, so dass sich die Preise für Wohnungen und Häuser verteuern werden. Auch die Mieten steigen im Regelfall. Der Immobilienbesitzer profitiert also zum einen vom steigenden Wert seiner Immobilie und potentiellen Mietsteigerungen und zum anderen schützt er gleichzeitig sein Kapital vor Wertverlust. Hat er die Immobilie fremdfinanziert, wird sein aufgenommenes Darlehen real betrachtet weniger wert, d.h. es fällt ihm leichter, das Darlehen zu tilgen. Wie die aktuelle Finanzkrise eindrucksvoll bewiesen hat, ist auch die Immobilie ein wichtiges Instrument der Risikostreuung oder Portfoliooptimierung. Während Aktien, Anleihen, Zertifikate usw. geschlossen hohe Wertverluste hinnehmen mussten, gab es nur ganz wenige Anlageklassen, die an Wert gewonnen haben. Dazu zählen Gold und ausgesuchte Immobilien. Z.B. hat sich das Mietniveau in der Neu-Vermietung hochwertiger Wohnimmobilien in Leipzig den letzten 3 Jahren konstant gesteigert. Ein Crash an den Aktienmärkten führte also nicht zum Wertverlust der Immobilie, d.h. die Anlageklassen korrelieren wenig miteinander. Ist das eine paradoxe Entwicklung, weil die Finanzkrise durch faule Immobilienkredite in den USA ausgelöst wurde? Nein, das ist in Deutschland nicht der Fall. Der durch Schulden finanzierte Immobilienboom und die daraus entstandene Blase haben sich überwiegend in den USA, aber auch in England, Spanien und Portugal abgespielt. Während in unseren Nachbarländern die Immobilienpreise in den letzten Jahren in schwindelerregende Höhen geschossen sind, blieben die Preise in Deutschland fast konstant. Dies liegt vor allem auch an der zurückhaltenden Kreditvergabe der hiesigen Banken, die eine höhere Anforderung an die Bonität der Anleger

An den Standorten Leipzig und Halle bietet sich eine Investition in Denkmalschutzimmobilien geradezu an. Die herrlichen Bestände an noch zu sanierenden Gründerzeit- und Jugendstilimmobilien bieten hohen emotionalen Wohnwert bei gleichzeitig hochwertiger und moderner Ausstattung. Auch den Belangen des Klimaschutzes wird durch aufwendige energetische Sanierungsmaßnahmen Rechnung getragen. Der Staat fördert das politische und kulturelle Ziel des Erhalts von Denkmälern mit großzügigen steuerlichen Vergünstigungen. Dennoch ist nicht mit einer Überhitzung zu rechnen, da die Zahl der sanierungswürdigen Denkmäler insgesamt begrenzt ist. Die Investition in Sachwerte und damit (vor allem) auch in Immobilien bleibt also weiterhin und auf längere Sicht die richtige Strategie für den Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung. Wichtig für eine Investition, sei es für Immobilienanleger, sei es für Eigennutzer, bleibt weiterhin die Qualität. Exklusive Immobilien, solide Qualität und gute Lagen sind Garanten für eine nachhaltige Wertentwicklung der Immobilie. 63


IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage

Denkmalschutzimmobilien

Altbausanierung Leipzig - Auslaufmodell oder Zukunftsmarkt? Worauf Vermittler bei der Auswahl Ihrer Immobilienprodukte am Standort Leipzig achten sollten Beitrag von Curt-Rudolf Christof,

Vorstand, Deutsche Sachwertkontor AG (Erding)

S

teuern sparen auf der einen, Inflationsangst auf der anderen Seite und niedrige Zinsen, treiben viele Deutsche derzeit in die Immobilie als sichere Kapitalanlage. Diese Investition ist grundsätzlich sinnvoll. Damit sie aber nicht nur Steuern spart, sondern auch langfristig funktioniert, sollten ein paar grundsätzliche Dinge beachtet werden.

Steuern sparen ist eine tolle Sache. Denkmalschutzimmobilien bieten dazu eine gute Gelegenheit. Echte Kernsanierungen bieten, bei Vermietung bis zu 80% des Kaufpreises über 12 Jahre steuerliche Abschreibung. Hinzu kommen 2% bzw. 2,5% p.a. lineare Abschreibung und die Zinsaufwendungen zu 100%. Das hilft Steuern zu sparen. Leider ist diese Anlageform ein Auslaufmodell. Die Fiskalpolitik diskutiert seit Jahren über die Abschaffung der Denkmalschutz- und Sanierungsparagraphen. Hinzu kommt, es gibt immer weniger Städte, mit geeigneten Gebäuden, in vernünftigen Lagen. Die Folge: Der Markt wird eng, die Preise steigen. Es ist also höchste Zeit für den Anleger diese Anlage für sich zu nutzen. „Lage, Lage, Lage“ allein reicht nicht mehr aus! Weitblick ist gefordert. Marktsituation, Bauqualität, Service- und Energiekonzept gilt es darüber hinaus zu beachten, damit aus einer Investition keine Spekulation wird! Gerade in mittleren und guten Lagen ist die Nachfrage hoch. Dabei können wir heute festhalten, dass es kaum mehr einen Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland gibt. In manchen Köp64

fen findet sich immer noch die Meinung, es gäbe zu viele leerstehende Wohnungen in Ostdeutschland. Es ist eine Tatsache, dass der Immobilienmarkt der 90er Jahre, nichts mehr mit dem Immobilienmarkt von heute gemeinsam hat. Gerade Ostdeutschland, insbesondere die beiden Metropolen Leipzig oder Dresden bieten derzeit sogar meist bessere Investitionsmöglichkeiten als vergleichbare Metropolen in Westdeutschland. Aufgrund der Altbausubstanz liegen die steuerlich nutzbaren Sanierungsaufwendungen hier meist höher als „im Westen“. Bei richtigen Kernsanierungen sind bis zu 80% des Kaufpreises möglich. Die Leipziger Mieten befinden sich lt. Feri-Rating aus dem Jahr 2009 bereits auf dem Niveau von Düsseldorf, Frankfurt/Main und Mainz. Demgegenüber stehen Kaufpreise für Wohnungen, die im Vergleich zu anderen Großstädten noch günstig sind. Eine interessante Investition also. „Schluss mit Vorurteilen und Stammtisch-Halbwissen!“ Laut aktuellem Wohnungsmarktbericht hat sich der Leerstand im Gesamtgebiet Leipzig seit dem Jahr 2000 von 22% auf 11% in 2009 halbiert. Der Leip-


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ziger Immobilienmarkt ist heute gut vergleichbar mit München oder Stuttgart. Er ist zentralisiert, es gibt ein klar definiertes Zentrum. Je zentrumsnaher und besser die Ausstattung der Wohnung ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer grundsoliden Vermietung und Werthaltigkeit. Bei Internetrecherchen wird der Anleger schnell feststellen, dass das Angebot an freien Mietwohnungen vorwiegend in Stadtteilen zu finden ist, je weiter sich diese vom Zentrum entfernen und je mittelmäßiger die Bau, und Ausstattungsqualität ist. Deutlich zeigt sich dies in der „klassischen 50 m², 2-Zimmer Wohnung, ohne Balkon“, z.B. also AfA-Neubau oder Sanierungen der 90er Jahre. Hier finden sich meist die Problemfälle, die sich in den Köpfen der Leute festgesetzt haben. Selbst der in Westdeutschland oftmals an den Pranger gestellte Plattenbau, in einer vernünftigen Lage ist oftmals besser vermietet, als die beispielhaft beschriebene Wohnung „im Irgendwo“. Die Realität in Zentrumsnähe ist eine Andere. Hochwertige Wohnungen in 1a/b Lagen sind bereits knapp geworden. Der permanente Zuzug von, oft gutverdienenden Neuleipzigern und die gestiegene Kaufkraft, hat die Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen erheblich ansteigen lassen. Das knappe Angebot sowie eine rückläufige Bautätigkeit ließen die Preise für Neuvermietung in den letzten Jahren um bis zu 15 % steigen. Darum empfiehlt Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor AG (DSK), Leipzig-Spezialist für solche, außergewöhnliche Liegenschaften: „In Zentrumsnähe jetzt kaufen!“. Er wirft sogar die Frage auf: „Bald Wohnungsknappheit in der Boomtown Leipzig?“ In den Stadtteilen Gohlis, Südvorstadt, Waldstraßen- und Graphisches Viertel sind bereits erste Wohnungsengpässe zu verzeichnen. Gerade das Graphische Viertel liegt sehr zentrumsnah und wurde bis heute, gerade wegen seiner schicken, historischen Verlags-, Rauchwaren- und Brauereigebäude zum Insidertipp. Doch auch hier ist, wie in jeder anderen Stadt auch, auf gute Mikrolage und hohe Bauqualität zu achten. Grundsätzlich sollte ein Interessent vor dem Kauf eine Besichtigung durchführen und sich vor Ort vom Anbieter, auch ältere Referenzen zeigen lassen. Am Pflegezustand erkennen Sie, ob die Hausverwaltung professionell arbeitet oder nicht. Prüfen Sie,

nach welchen Kriterien die Mieterauswahl erfolgt. Gerade hier ist langjährige Erfahrung des Anbieters unerlässlich. Ein Profi wird sofort ein fundiertes Mietkonzept vorlegen. Tut er das nicht, sollten Sie von seinem Angebot Abstand nehmen. Nur kaufen, wenn auch das Bauchgefühl stimmt. Energiekonzept: Umwelt schonen und Geld sparen. In der Zukunft mitentscheidend für einen guten und sicheren Mietertrag ist das Energiekonzept eines Gebäudes. KfW bietet z.B. Förderprogramme für Fassaden, Fenster, Dach und Heizung. Ein Bauträger, der heute kein vernünftiges Energiekonzept liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern und deren Kunden. Eine besondere Herausforderung sind Energiekonzepte für alte Industriegebäude. Hier gibt es meist keine KfW-Mittel, weil sie nicht wohnwirtschaftlich genutzt wurden. Leipzig hat, aufgrund seiner Historie hier einiges zu bieten. Hier gilt allerdings das Wohn-, und Energiekonzept genau zu prüfen. Gerade bei Raumhöhen von durchaus 4 Meter und höher steigen die Heizkosten. Wenn das Gebäude und die Wohnung zwar toll aussehen, aber die Nebenkosten für den Mieter permanent steigen, kann sich das trotzdem negativ auf die Miete auswirken, oder zu einem häufigeren Mieterwechsel führen. Eine Besonderheit bei den, von DSK AG angebotenen „Luxus Lofts zum Verlieben“ ist die Ausstattung mit Erdwärme. Gerade im Zeitalter erheblich gestiegener Energiekosten hält eine Grundwasserwärmepumpe die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung konstant auf erheblich geringerem Preisniveau als Gas- oder Ölheizungen. Mit der gleichen Technik können alle Räume über das System auch gekühlt werden. Diese umweltschonende Energiegewinnung schont also den Geldbeutel und schafft ganzjährig ein gesundes und angenehmes Raumklima. Dies stellt einen großen Wettbewerbsvorteil dar und schafft Freiraum für künftig mögliche Mietsteigerungen. Wenn Sie also ein paar Punkte beachten, werden Sie erkannt haben: Mit Marktwissen und dem richtigen Konzept an der Hand, bietet Leipzig heute hervorragende Investitionsmöglichkeiten.

Fazit

„Wer jetzt die Augen verschließt, verpasst eine historische Chance!“ Curt-Rudolf Christof 65


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Denkmalschutzimmobilien Der wmd-brokerchannel fragt nach:

Immobiliensanierung und Energiekonzepte: Woran erkennt man eine gute Sanierung? „Ein Bauträger, der heute kein vernünftiges Energiekonzept liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern und deren Kunden“

mal gerecht werdenden Planung unter Berücksichtigung der Nutzeranforderungen.

Altbau- und denkmalgeschützte Immobilien sind nach wie vor nicht nur als Anlageobjekt gefragt, sondern sind auch bei Eigennutzern im Trend. Worauf muss man bei der richtigen Auswahl achten? Der wmd-brokerchannel hat bei fünf Experten in Sachen Immobiliensanierung nachgefragt. Curt-Rudolf Christof, Vorstand, Deutsche Sachwertkontor AG (Erding)

Tobias Danker,

Marketingleiter, Terraplan GmbH und Inhaber einer Spezialagentur für Immobilien

wmd: Woran erkennt man eine gute Sanierung? Tobias Danker: Gute Sanierungsleistung lässt sich nicht an einer Checkliste abarbeiten. Denn Denkmalsanierung heißt am Ende des Tages Detailarbeit. Mit den grundlegenden Regeln der Bautechnik kommen Sie in der Disziplin der Denkmalsanierung schnell an einen Punkt, wo es nicht mehr weiter geht. Dann sind individuelle Lösungsansätze gefragt, die der Planung durch spezialisierte Architekten bedürfen. Gute Sanierung bedeutet mit dem Bauwerk sorgsam umzugehen und seine besonderen Eigenschaften zu berücksichtigen. Ein Gründerzeitdenkmal ist etwas ganz anderes, als ein backsteinernes Industriegebäude oder eine ehemalige Kaserne oder ein Schloss. Jedes Denkmal ist ein Unikat. Denkmäler verleihen unseren Städten den Glanz. Deshalb müssen wir sie bewahren und den Geist unserer Vorfahren, der darin schlummert, schützen. Gute Sanierungsarbeit beginnt mit einer dem Denk66

Curt-Rudolf Christof: Wird in die Gebäudesubstanz eingegriffen und die Grundrisse modern gemacht, oder wird nur in den unveränderten Bestand geplant? Sind die Grundrisse einfach und durchschnittlich oder sind sie ansprechend, pfiffig und damit marktgängig. Meine Empfehlung: Vor dem Kauf eine Besichtigung einer Referenzbaustelle, und nur kaufen, wenn auch das Bauchgefühl stimmt.

Günter W. Reichelt,

Marketing u. Verkauf, THAMM & PARTNER GmbH

Günter Reichelt: Wenn das Objekt fertig saniert ist, ist evtl. nicht direkt auf dem ersten Blick ein Unterschied zur "Pinselsanierung" zu erkennen. Nach ein paar Jahren dann schon, wenn Feuchtigkeit, Schwamm oder Ähnliches sich bilden. In die Ecken schauen hilft aber auch schon. Man sollte möglichst während der Sanierungsphase häufig sich die Angelegenheit ansehen.


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immer von einem unabhängigen Bausachverständigen wie z.B. vom TÜV oder der DEKRA begleitet werden. Im Nachhinein hilft auch das Studium der Baubeschreibung, welche Leistungen bei der Sanierung erbracht wurden.

Johannes Forster, Vertriebsleiter, DS Wohnbau GmbH (Öhringen)

Johannes Forster: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Art der Sanierung zu verfolgen. Zum einen sollte gewöhnlich in der Baubeschreibung eine umfassende Dokumentation enthalten sein. Außerdem kann man anhand des Energieausweises erkennen, ob die Sanierung nach energetischen Richtlinien ausgeführt wurde. Wir beauftragen zusätzlich zu der hauseigenen Bauleitung auch den TÜV zur Zertifizierung der Sanierungsleistungen.

Stefan Voges,

Vorstand Hansa Real Estate AG (Leipzig)

Stefan Voges: Der erste Eindruck einer Wohnung und eines Hauses ist natürlich dessen Visitenkarte. Hier muss alles im tadellosen Zustand sein und optisch einen tollen Eindruck machen, so soll es schließlich auch der Mieter erleben. Die „inneren Werte“ sind es aber, die über die Qualität einer Sanierung entscheiden. Altbausanierung, insbesondere im Denkmalschutz, ist bautechnisch sehr anspruchsvoll. Viele Aufgaben wie z.B. die Trockenlegung sowie Wärme- und Schallschutz müssen mit der richtigen Technik und höchster Qualität ausgeführt werden damit ein langfristiger Werterhalt gewährleistet ist. Da dies für den Laien nur schwer beurteilbar ist, sollte eine hochwertige Sanierung

wmd: Auf welche Punkte kommt es bei der richtigen Auswahl einer Altbausanierungs-Immobilie an? Curt-Rudolf Christof: „Lage, Lage, Lage“ allein reicht nicht mehr aus! Weitblick ist gefordert. Marktsituation, Bauqualität, Grundstück, Gebäudeausrichtung, Service- und Energiekonzept gilt es darüber hinaus zu beachten, damit aus einer Investition keine Spekulation wird. Günter Reichelt: Nun ja, wie ansonsten bei jeder andere Immobilie auch: Lage, Belichtung des Objektes, Charme usw. Der Zustand ist nicht so wichtig. Denkmalsanierung erfahrene Fachleute können mit einem entsprechenden finanziellen Aufwand und Liebe zum Detail alles in einem perfekten Zustand bringen. Stefan Voges: Wie generell bei Immobilien sind die Themen Lage und nachhaltige Vermietbarkeit die entscheidenden Kriterien für die Wahl eines Objektes. So sollte der Standort eine positive wirtschaftliche und demographische Perspektive haben. Die Mikrolage muss eine langfristige Vermietungsperspektive bieten. Gut ist auch ein Alleinstellungsmerkmal, wie besondere Ausstattungsdetails oder gelungene Grundrisse. TOP Bauqualität und ein gutes Preis-Leistungsverhältnis sind natürlich ebenfalls wichtige Kriterien. Johannes Forster: Sicher hat sich in der Vergangenheit bei der Auswahl der Immobilien nicht viel verändert. Dies bedeutet, die Lage ist natürlich einer der wichtigsten Faktoren, ebenso die Art der Sanierung, die Mietrendite und die Zuverlässigkeit des Bauträgers. Tobias Danker: Zunächst muss sich ein Interessent fragen, warum er ein Denkmal erwerben möchte. Entgegen der weit verbreiteten Meinung sind Käufer nämlich nicht nur Kapitalanleger, die vermieten wollen, sondern zunehmend Eigennutzer. Das ist kein Wunder. Schließlich ist ein Denkmal etwas sehr individuelles. Und nichts ist individueller als unse67


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Denkmalschutzimmobilien

re Wohnung. Bin ich ein Kapitalanleger, sollte ich mir die Frage stellen, ob ich mit dem Denkmal Geld verdienen kann. Steigen die Mieten und Kaufpreise von Wohnungen am jeweiligen Standort? Gibt es Jobs in Zukunftsbranchen? Ziehen mehr Menschen zu, als weg? Was sagen Forschungsinstitute und die Prognosen der Ämter für Statistik? Nach der Standortfrage fliegen in der Regel schon eine ganze Menge Projekte aus dem Rennen. Anschließend empfehle ich, über den Anbieter nähere Informationen im persönlichen Gespräch einzuholen. Wie lange gibt es den Bauträger bereits? Welche Referenzen kann er vorweisen? Bietet der Bauträger eine baubegleitende Betreuung (Abnahmeservice usw.) und eine Folgebetreuung, zum Beispiel in der Verwaltung an? Erhalte ich eine Bauzeitund Fertigstellungsgarantie? Unterstützt mich mein Verkäufer, wenn ich später die Wohnung wieder veräußern möchte? Was sagt die Presse über diesen Anbieter? Ist das Unternehmen familiengeführt, sodass ich davon ausgehen kann, dass der Geschäftsführer ein persönliches Interesse am Erfolg und der Kundenzufriedenheit besitzt usw.? In letzter Instanz sollten sich Kapitalanleger die alles entscheidende Frage stellen: „Würde auch ich mich in dieser Wohnung in einer meiner Lebensphasen wohl fühlen?“ Wenn Sie diese Fragen positiv beantworten konnten, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich die Denkmalimmobilie für Sie lohnt. wmd: Auf was sollte man als Käufer einer Denkmalgeschützen Immobilie besonders achten? Tobias Danker: Wie überall gilt auch im Immobilienmarkt: Unikate ragen aus der Masse der Produkte heraus. Solche Unikate sind Marken. Sie sind die Leuchttürme im Meer der 1000 Anbieter. Ein Denkmal das außergewöhnlich ist, zum Beispiel durch seine Architektur, seine Lage oder seine Geschichte, wird in Zukunft höchstwahrscheinlich stärker im Wert wachsen, als eines, das absolut austauschbar ist. Darüber hinaus spielen Lage und Anbieter die wichtigste Rolle. Was innerhalb der Vertriebslandschaft oft im ersten Satz erfragt wird, nämlich die Höhe der Sanierungskosten, halten wir bei Terraplan für sekundär. Angebote die über 80 % Sanierungskosten und damit sehr hohe Abschreibungen ausweisen, sind unserer Auffassung nach sogar unseriös. Bei Terraplan bleiben wir absichtlich näher am 68

Boden als wir eigentlich müssten und weisen in der Regel zwischen 60 und 70 % aus. Unserer Auffassung nach ist für eine langfriste Investition in ein Denkmal der innere Wert, die Qualität und Einzigartigkeit wichtiger, als 12 Jahre Abschreibungen die irgendwann weg sind. Stefan Voges: Sehr wichtig ist es hier, einen erfahreneren Bauträger mit aussagekräftigen Referenzen auszuwählen. Dieser wird die Bauausführung durchgreifend und in höchster Qualität leisten. Aber auch die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde sowie die rechtliche und steuerliche Abwicklung sind für den Gesamterfolg der Investition entscheidend. Ich rate Anlegern immer, sich genügend Zeit zu nehmen und sich persönlich einen Eindruck über den Anbieter, den Standort und das Objekt zu verschaffen. Johannes Forster: Wir empfehlen einen Blick ins Grundbuch. Ist in einem Objekt lastenfrei, ist dies ein deutlicher Hinweis auf die Solvenz des Bauträgers. Curt-Rudolf Christof: Am Pflegezustand von Referenzgebäuden erkennen Sie, ob die Hausverwaltung professionell arbeitet oder nicht. Prüfen Sie, nach welchen Kriterien die Mieterauswahl erfolgt. Gerade hier ist langjährige Erfahrung des Anbieters unerlässlich. Ein Profi wird sofort ein fundiertes Mietkonzept vorlegen. Tut er das nicht, sollten Sie von seinem Angebot Abstand nehmen. Liegt eine schriftliche Denkmalschutzbestätigung vor? Ohne dieses Schreiben – nicht kaufen! Günter Reichelt: Es sollte erstens unbedingt ein nachweislich erfahrener Bauträger beauftragt werden. Neueinsteiger haben ganz sicher große Probleme. Bei THAMM kommt nur eine aufwendige Kernsanierung in Frage, darauf sollte ein Käufer immer Wert legen. Alles andere kommt später teuer zu stehen. Ein solider finanzieller Hintergrund des Bauträgers ist zweitens ebenfalls entscheidend. Während der Sanierungsphase treten immer auch finanziell relevante Problem auf, die souverän gemeistert werden müssen, ohne aus finanziellen Gründen fuschen zu müssen. wmd: Was sind die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, die einer Kaufentscheidung / Sanierungsplanung zugrunde liegen sollten?


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Günter Reichelt: Ich denke, man sollte unbedingt Freude an diesen wunderschönen Immobilienantiquitäten haben und nicht nur auf die sicherlich auch sehr attraktive Denkmal-AfA schauen. Johannes Forster: Die Kaufentscheidung muss jeder Kunde für seine finanzielle Situation individuell entscheiden. Zur Sanierungsplanung sollte ein umfassendes Exposé mit Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition und einer ausführlichen Baubeschreibung vorhanden sein. Tobias Danker: Als Käufer einer denkmalgeschützten Immobilie werde ich mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Finanzierung zum Erwerb benötigen. Ich sollte mir deshalb die Frage stellen, ob ich mir den Kapitaldienst auch nach Abzug der Steuerersparnis noch leisten kann. Die kalkulierten Mieteingänge sollten konservativ angesetzt werden und Bewirtschaftungskosten mit Erfahrungswerten, die aus vergleichbaren Objekten stammen, einfließen. Darüber hinaus ein grundlegender Hinweis an alle Denkmalinteressenten: Steuern sparen kann nur, wer Steuern zahlt. Stefan Voges: Wie bei jeder Kapitalanlage muss am Anfang die sorgfältige Analyse der persönlichen Finanzsituation stehen. Nachhaltigkeit, Finanzierbarkeit, Eigenkapitaleinsatz, steuerliche Betrachtung, persönliche Perspektiven und Vorlieben des Anlegers müssen in Betracht gezogen werden. Ist die Entscheidung für die Immobilie gefallen, folgt als nächster Schritt die präzise Auswahl des Initiators, des Standortes und schließlich der Immobilie. Hier sollten Qualität, Vertrauen und Nachhaltigkeit die wichtigsten Faktoren sein. Gerade bei Immobilienanlagen kann sich jeder Anleger sehr gut selber einen Eindruck von der Qualität des Angebotes machen: Würde ich hier auch selber wohnen wollen? Macht der Initiator einen guten Eindruck? wmd: Wie wichtig ist das Thema Green Building bei Altbausanierungen? Curt-Rudolf Christof: Ein Bauträger, der heute kein vernünftiges Energiekonzept liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern und deren Kunden. In der Zukunft mitentscheidend für einen guten und sicheren Mietertrag ist das Energiekonzept eines Gebäudes.

Tobias Danker: Green Buildings werden immer stärker nachgefragt. In fast jedem Beratungsgespräch wollen Kunden etwas über die Ökologie der Denkmalimmobilie erfahren. Weil das Thema so wichtig ist, haben wir 2008 damit begonnen ökologische Denkmäler zu planen. Leider ist das schwerer als man glaubt, denn eine denkmalgeschützte Fassade kann und darf man nicht einfach mit einer Schicht Dämmstoff überziehen. Deshalb sind andere Möglichkeiten gefragt, wie zum Beispiel Wärmetauscher, kontrollierte Be- und Entlüftung, Innendämmungen usw. Bei uns heißen Ökologische Denkmäler Green Monuments. Das aktuell im Verkauf befindliche Colonnade des Cavalliers ist die zehn Markenimmobilie aus der Green Monument Familie. Günter Reichelt: Dieses Thema sollte eigentlich immer eine Rolle spielen. Bei Denkmälern sind aber häufig durch vielerlei Auflagen erhebliche Beschränkungen zu erwarten Johannes Forster: Um dieses Thema kommt heutzutage kein Bauträger mehr herum. Energieeffizienz ist nicht nur ein Thema der Gegenwart, sondern wird in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Die technischen Möglichkeiten heutzutage lassen sich auch im Denkmalschutz, der Sanierungen und der Energieeffizienz sehr gut verbinden. Stefan Voges: Generell ist das Thema Green Building natürlich sehr wichtig. Jedoch ist es gerade im Denkmalschutz nur begrenzt möglich, nach diesen Regeln zu bauen, da es hier darauf ankommt, mit bereits vorhandener Bausubstanz zu arbeiten. Eine eingeschränkte Genehmigungsfähigkeit erschwert einige Vorgänge zusätzlich. Dennoch versuchen wir beispielsweise im Hinblick auf einen reduzierten Energieverbrauch mit einer energetischen Gesamtkonzeption und mit innovativer Haustechnik wie Erdwärme oder Solarenergie die aktuellen Effizienzhaus Standards erreichen. 69


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Forward-Darlehen

Vorausschauend planen und Zinsen nutzen Forward-Darlehen sichern günstige Konditionen für spätere Finanzierung Beitrag von Stephan Gawarecki,

Sprecher des Vorstands der Dr. Klein & Co. AG

D

ie Zinsen sind günstig. Mit dem Forward-Darlehen können Makler und Vertriebe ihre Kunden noch vor Ablauf der Zinsbindung davon profitieren lassen: Es sichert heutige Zinsen für eine Finanzierung in der Zukunft.

Die Idee ist einfach: Das Forward-Darlehen gibt Kunden größtmögliche Planungssicherheit. Es sichert Kreditnehmern für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung einer laufenden Finanzierung die Zinsen von heute. Das Darlehen wird dann zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft ausgezahlt. Als 1996 die Dr. Klein & Co. AG das Forward-Darlehen entwickelte, sollten vor allem gewerbliche Kunden frühzeitige Planungssicherheit erhalten. Heute wird das Forward-Darlehen sowohl in der gewerblichen als auch privaten Immobilienfinanzierung genutzt – besonders in Phasen, in denen Zinssteigerungen erwartet werden oder bereits begonnen haben. So, wie jetzt: Nach dem Zinstief im Sommer 2010 sind die Zinsen kontinuierlich bis zum Frühjahr dieses Jahres gestiegen. Darüber hinaus hat auch die EZB den Leitzins aufgrund inflationärer Tendenzen bereits zum zweiten Mal in diesem Jahr erhöht. Sicherer Schutz vor steigenden Zinsen Für einen gewissen Zeitraum vor Ende der Zinsbindung können Forward-Darlehen gerade bei einer flachen Zinsstrukturkurve geeignet sein, um Kunden Zinsen zu sichern. Bei vielen Banken kann man ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Für diese Zinssicherheit in der Zukunft wird ein geringer Zinsaufschlag bezahlt, meist von 0,18 bis 0,36 Prozent pro Jahr Vorlaufzeit. Durch die Vereinbarung eines festen Zinssatzes gilt der Schutz vor steigenden Zinsen dann für den gesamten Zeit70

rahmen – unabhängig davon, was sich auf dem Finanzierungsmarkt tut. Dies ermöglicht höchste Planungssicherheit über zukünftige Kosten und damit Freiraum für andere Investitionen, die sonst aus Vorsicht hinten angestellt werden müssten. Natürlich kann der Darlehensvertrag auch nach der üblichen Frist von zehn Jahren gekündigt werden, sollte für diesen Zeitpunkt eine günstigere Lösung existieren. Nach Abschluss eines Forward-Darlehens gibt es allerdings keine Möglichkeit, an weiteren Zinssenkungen zu partizipieren. Das heißt, ein Forward-Darlehen lohnt sich für Kunden nur, wenn die Zinsen in der Zukunft steigen. Direkte Umschuldung oder Forward-Darlehen? Manche Hauseigentümer schließen über eine direkte Umschuldung ein neues Darlehen ab und lösen damit sofort das alte, teurere ab. Doch vor Ablauf der Zinsbindung ist die Rückzahlung des alten Kredits nur mit Zustimmung der Bank möglich,


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und die hat ihren Preis: in Form der Vorfälligkeitsentschädigung. Nur, wenn bei einer solchen vorzeitigen Kündigung nach frühestens zehn Jahren die Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten wird, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Fällt diese Ablösesumme aber hoch aus, kann die direkte Umschuldung weniger rentabel sein als ein Forward-Darlehen. Zum Ablauf der Zinsbindung haben Kunden alle Freiheiten, doch wenn sie erst in einigen Jahren umschulden, sind die NiedrigzinsZeiten wahrscheinlich längst vorbei. Für diesen Fall ist ein Forward-Darlehen die bessere Variante, um sich optimale Konditionen zu sichern, ohne zusätzlich zu bezahlen. Chancen für Makler und Vertriebe Makler und Vertriebe sollten die kurz- und mittelfristige Zinsentwicklung verfolgen und Kunden einen niedrigen Zins per Forward-Darlehen sichern. Sinnvoll ist dabei die Kombination mit einer möglichst hohen Tilgungsrate oder der Option zur Sondertilgung. So kann der Kredit – entsprechend den individuellen Möglichkeiten des Kunden – deutlich

schneller abgezahlt werden. Besonders interessant für Makler und Vertriebe sind Kunden, deren Zinsbindung in wenigen Monaten ausläuft: Manche Banken rechnen mit der Trägheit der Kunden und unterbreiten ihnen Folgeangebote, die oft über den Marktkonditionen liegen. Diese Kunden bieten Potenzial für Makler und Vertriebe, da ihnen der Prozess einer Baufinanzierung nicht neu ist und Forward-Darlehen für sie eine günstigere Alternative sein können. Gleichzeitig sind sie auch für andere Banken interessant, da die Restschuld durch die regelmäßige Tilgung des Darlehens kleiner ist. Entsprechend sinken der Beleihungsauslauf und damit das Risiko. Zudem haben diese Kunden in der Regel bewiesen, dass sie Kredite ordentlich bedienen. Wer den Prolongationsprozess also aktiv gestaltet, kann Kunden durch Qualität binden. Dafür sollten Makler und Vertriebe aktiv auf Kunden zugehen. Forward-Darlehen erhöhen außerdem die Cross-Selling-Chancen: Bis zu 60 Monate vor dem Umschuldungstermin können sie als regelmäßiger Aufhänger für Gespräche verwendet werden, um kontinuierlich mit Kunden im Dialog zu bleiben.

Einsparmöglichkeiten: ein Beispiel Wie genau sich ein Forward-Darlehen gerade in der aktuellen Marktsituation lohnt, zeigt folgendes Beispiel: Ein Kunde hat Mitte Juli 2003 ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zu einem nominalen Zinssatz von 4,5 Prozent abgeschlossen. Sichert sich der Kunde heute mittels Forward-Darlehen die Konditionen für die Umschuldung in 2013, würde er für die Restschuld (bei einem Prozent Tilgung) von ca. 87.500 Euro einen Nominalzins von ca. 3,9 Prozent zahlen. Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Kunden bei künftig höheren Zinssätzen einsparen können, wenn sie sich jetzt ein Forward-Darlehen mit einem Zinssatz von 3,9 Prozent sichern würden. Dabei wird von einer Restfinanzierung von 87.500 Euro, von einem Prozent Tilgung sowie einer zehnjährigen Zinsbindung ausgegangen: Zukünftig möglicher Zinssatz

Ersparnis im Monat

Ersparnis in 5 Jahren

Ersparnis in 10 Jahren

4,5 %

43,75 €

2.625,00 €

5.250,00 €

5%

80,21 €

4.812,60 €

9.625,20 €

5,5%

116,67 €

7.000,20 €

14.000,40 €

6%

153,13 €

9.187,80 €

18.375,60 € 71


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Wohnriester

Wohnträume mit der W&W umsetzen Beitrag von Jens Gregor,

Vertriebsdirektor Ost Vorsorge, Württembergische Vertriebsservice GmbH

D

ank der steuerlichen Vergünstigungen und Zuzahlungen im Rahmen der staatlichen Wohn-Riester-Förderung lässt sich der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung – beide übrigens eine hervorragende private Altersvorsorge – auch für Normalverdiener umsetzen. Hier bietet die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W), einen in unabhängigen Tests mehrfach prämierten Riester-Bausparvertrag an. Mit ihm kann man die attraktive staatliche Förderung gut und weitgehend unkompliziert nutzen und so eine sinnvolle Absicherung für die eigene Familie und für die private Vorsorge tätigen.

Auch der Staat hat den Wert von Wohneigentum erkannt und erkennt die eigenen vier Wände als tragende Säule der privaten Altersvorsorge an. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie – und damit fürs Bausparen oder die Baufinanzierung – die sogenannte Riester-Förderung eingeführt. Die staatliche Riester-Förderung besteht dabei aus zwei Komponenten. Zum einen erhalten die Förderberechtigten Zulagen und zum anderen kommen Sie in den Genuss von steuerlichen Vergünstigungen. Förderberechtigt sind insbesondere alle Pflichtversicherten in der gesetzlichen Rentenversicherung und Beamte sowie deren Ehepartner. Die gesetzliche Grundzulage beträgt dabei für Alleinstehende 154 Euro pro Jahr. Verheiratete erhalten das Doppelte, also 308 Euro. Hinzu kommen 185 Euro Kinderzulage jährlich für jedes kindergeldberechtigte Kind. Für seit 2008 geborene Kinder beträgt die staatliche Förderung im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung sogar 300 Euro. Um die volle Zulagenförderung des Staates zu erhalten, muss der Gesamtbeitrag der Wohn-Riester-Anlage, also der Eigenbeitrag plus Zulagen, mindestens 4 Prozent des Vorjahres-Bruttoeinkommens betragen. Zahlt der Kunde weniger, 72

fällt auch die Zulage geringer aus. Jährlich können maximal 2.100 Euro gefördert werden. Das Finanzamt prüft darüber hinaus, ob sich eine zusätzliche Steuerersparnis durch Abzüge der Beiträge als Sonderausgaben ergibt. Ein einfaches Beispiel: Wer als Alleinstehender im Vorjahr brutto 30.000 Euro verdient hat, muss für die volle Zulage mindestens 1.200 Euro sparen. Abzüglich der Grundzulage von 154 Euro bleiben als Eigenbeitrag 1.046,04 Euro jährlich oder 87,25 Euro monatlich. Hinzu kommt noch eine Steuererstattung von durchschnittlich 220 Euro pro Jahr, wenn Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer berücksichtigt werden. Förderberechtigte, die spätestens im Jahr ihres 25. Geburtstags erstmals Riester-Beiträge leisten, erhalten zusätzlich eine einmalige Zulage in Höhe von 200 Euro.


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Wer einen Riester-Vertrag bei der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W) abschließt, profitiert von besonderen Vorteilen, denn hier sind die vier wichtigen Riester-Produkte unter einem Dach versammelt: die Württembergische RiesterRente Plus genauso wie Bausparen mit dem Wüstenrot Wohn-Riester oder Baufinanzieren mit dem Wüstenrot Riester-Darlehen bzw. -Vorausdarlehen. Ein Wechsel ist bei W&W ohne Wechselgebühren möglich, wenn das bisherige Riester-Produkt noch keinen Anbieterwechsel vollzogen hat. Mit dem Riester-Darlehen der Wüstenrot Bank ist es möglich, die Riester-Zulagen ohne Umweg und Verzögerung direkt für die Immobilienfinanzierung zu nutzen. Als Extratilgung eingesetzt, verkürzen sie die Darlehenslaufzeit und helfen so, Darlehenszinsen zu sparen. Die Zinsfestschreibung kann der Kunde individuell zwischen fünf und 15 Jahren selbst

wählen. Selbstverständlich eröffnet das Bausparen mit dem Wohn-Riester nicht nur den Zugang zur staatlichen Förderung, sondern auch zu den Vorteilen, die das Bausparen der Wüstenrot Bausparkasse ohnehin bietet: Darlehenszinsen ab 1,6 Prozent1) nominal, frei wählbare monatliche Tilgungsbeiträge zwischen vier und zehn Promille2) der Bausparsumme sowie Guthabenzinsen bis zu vier Prozent3), die zudem nicht der Abgeltungssteuer unterliegen. Bauspareinlagen und Zinsen sind über einen Einlagensicherungsfonds zu 100 Prozent und in unbegrenzter Höhe geschützt. Für das Bauspardarlehen sind jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Darüber hinaus bietet W&W auch weiterhin die Württembergische RiesterRente Plus an, eine klassische oder eine fondsgebundene Lebensversicherung. Die Qualität der Wohn-Riester-Produkte des W&WKonzerns wurde bereits mehrfach in unabhängigen Test u.a. von Finanztest, Ökotest und n-tv ausgezeichnet. Beispielsweise haben der Fernsehsender n-tv und die renommierte FMH-Finanzberatung 2011 die Bauspartarife von privaten und öffentlichrechtlichen Bausparkassen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis dabei: Die Wüstenrot Bausparkasse belegt in der Untersuchung der Experten bei vier praxisnahen Modellfällen zweimal den ersten und zweimal den zweiten Platz und erreicht damit nach Bewertung der Platzierungen den Gesamtsieg unter allen Testteilnehmern. 1

)

Wüstenrot Wohn-Riester Tarifvariante Finanzierer (RB/F 1,6%).

Beispiel: 30.000 Euro Bausparsumme, Nettodarlehensbetrag 15.000 Euro, Sollzinssatz gebunden (fest) 1,6% p.a., monatlicher Zins- und Tilgungsbeitrag 300 Euro (10‰ der Bausparsumme). Sonstige Kosten: Abschlussgebühr 300 Euro (1% der Bausparsumme), Kontogebühr 9,20 Euro p.a., effektiver Jahreszins 2,11% ab Zuteilung. 2

)

Wüstenrot Wohn-Riester Tarifvarianten Finanzierer (RB/F) und

Finanzierer XXL (RB/FX). 3

)

Wüstenrot Wohn-Riester Rentabel (RB/R). Mindestspar-

zeit 7 Jahre und Verzicht auf das Bauspardarlehen nach Zuteilung. Der maximale Guthabenzins wird jährlich in Abhängigkeit von der Umlaufrendite neu festgelegt. Er beträgt mindestens 2,5% und höchstens 4,0%. Die Höherverzinsung endet mit Ablauf des 10. Kalenderjahres nach Abschlussdatum. Für Jugendliche endet die Höherverzinsung frühestens mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Bausparer 20 Jahre alt wird.

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Baufinanzierung

Die Postbank setzt auf das Team Worauf Finanzdienstleister bei der Auswahl der passenden Immobilienfinanzierung achten sollten! Beitrag von Robert Annabrunner,

Fachbereichsleiter Drittvertrieb, Postbank

BHW Bausparkasse und DSL Bank bieten maßgeschneiderte Immobilienfinanzierungen. Partner profitieren durch eine lückenlose Produktpalette und die optimale Kombination einzelner Bausteine. Selbstgenutzte oder vermietete Immobilien sind zum fast unverzichtbaren Baustein einer soliden Anlagestrategie geworden. Viele Deutsche haben das erkannt. Daher steht der Traum von den eigenen vier Wänden seit vielen Jahren unverändert ganz oben auf ihrer Wunschliste. Die Postbank sorgt mit ihren Marken DSL Bank und BHW Bausparkasse dafür, dass dieser Traum für viele Menschen Realität werden kann, in dem sie Finanzierungsbausteine anbietet, die sich ergänzen und problemlos kombinieren lassen. Durch dieses Konzept ist sichergestellt, dass die einzelnen Elemente – vom mehrfach ausgezeichneten Bauspartarif BHW Dispo maXX bis zu Starpool als Plattform für innovative Finanzdienstleistungen - optimal ineinander greifen. Im Vergleich zu anderen Geldanlagen besitzen Immobilien – ob selbstgenutzt oder vermietet - den unschätzbaren Vorteil der Wertstabilität. Das hat gerade die jüngste Finanzkrise deutlich gemacht. Die Einbrüche an den Finanzmärkten haben gerade in Deutschland das Interesse für Wohn-Immobilien gestärkt und die Krisenfestigkeit unter Beweis gestellt. Eine Immobilienblase wie in den USA oder Spanien hat es hierzulande nicht gegeben. Gerade die selbst genutzte Immobilie hat sich als absolut wertbestän74

dig und krisenresistent gezeigt und ist aus gutem Grund ein fester Bestandteil jeder soliden Finanzoder Vermögensberatung.

Die Zeichen der Zeit erkennen Gute Baufinanzierungs-Produkte sind dabei ein wichtiger Erfolgsfaktor für Immobilienfinanzierer. Denn wer jetzt mit dem Gedanken an Immobilieneigentum spielt, will seine Entscheidung nicht mehr auf die lange Bank schieben. Am Zinsmarkt hat sich bereits eine Trendwende vollzogen. Die Konditionen für Baufinanzierungen werden in den nächsten Jahren tendenziell eher teurer. Potenzielle Immobi-


Finanzierung | IMMOBILIEN 2011

lienerwerber wollen daher ihre Entscheidung möglichst schnell umsetzten und erwarten von ihrem Baufinanzierer neben günstigen Konditionen vor allem einen umfassenden Service und eine hohe Flexibilität.

Gute Beratung hat Priorität In den wenigsten Fällen kommen künftige Immobilienbesitzer ohne Fremdfinanzierung aus. Und spätestens hier kommt der Finanzdienstleister ins Spiel, denn dieser Kapitalbedarf führt in der Regel zu einer sehr langfristigen Bindung an das finanzierende Kreditinstitut, die nicht selten 20 bis 30 Jahre andauert. Die Wahl des richtigen Finanzierungskonzeptes ist jedoch so komplex wie die individuelle Lebenssituation und -planung. Die Finanz- und Kapitalmarktkrise hat zudem das Vertrauen von privaten Anlegern in die Qualität der Beratung und der angebotenen Finanzierungen erschüttert.

Darum ist es nicht nur wichtig, mit günstigen Konditionen aufzuwarten, sondern den Kunden einen wirklich umfassenden Service zu bieten, der die richtige Auswahl der zu finanzierenden Immobilie ebenso umfasst, wie die Information über öffentliche Fördermöglichkeiten oder einen optimalen Produkt-Mix. Eine anspruchsvolle Aufgabe, die neben hohe Fachkompetenz einen leistungsfähigen Partner erfordert.

Zwei Marken unter gemeinsamer Flagge In dieser Hinsicht ist die Postbank gut aufgestellt. Sie betreibt das Baufinanzierungsgeschäft erfolgreich im Rahmen einer Zwei-Marken-Strategie. Hinter der Baufinanzierungskompetenz stehen mit ihren historisch eigenständig gewachsenen Profilen die DSL Bank und die Postbank Tochter BHW Bausparkasse. Beide Unternehmen und ihre jeweiligen Produktschwerpunkte ergänzen sich dabei optimal.

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Hochmoderner funktionaler Gebäudekomplex mit öffentlicher Aufgabe Mietvertrag über 20 Jahre mit einer Verlängerungsoption von 3 x 5 Jahren Prognostizierte Ausschüttungen von 5,25 bis 6,00 Prozent p. a. Emissionskapital: rund 24 Millionen Euro Kontakt: fonds@hannover-leasing.de www.hannover-leasing.de


IMMOBILIEN 2011 | Finanzierung

Baufinanzierung

Durch die enge Zusammenarbeit ergeben sich Konditionsvorteile, die der Finanzdienstleister an seine Kunden weitergeben kann. Durch das breite Produktportfolio beider Postbank-Marken können die Partner zusätzliche Geschäftsfelder erschließen und neue Kunden für sich gewinnen. Die DSL Bank ist einer der größten deutschen Anbieter im Vertrieb wohnwirtschaftlicher Finanzierungen über Finanzdienstleister. Sie vertreibt ihre Produkte über rund 5.000 Vertriebspartner – das Spektrum reicht dabei von Internetvertrieben und großen Finanzdienstleistern über Flächenvertriebe, Versicherer, Bausparkassen und Banken bis hin zu bestens qualifizierten Finanz- und Immobilienmaklern. Das Produktangebot beinhaltet dabei neben Baufinanzierungen mit langfristiger Zinsbindung beispielsweise auch Riester-Darlehen und Bausparfinanzierungen. Die DSL Bank ist damit DIE Partnerbank für Finanzdienstleister in Deutschland. Die BHW Bausparkasse wendet sich als Traditionsunternehmen und bekannte Marke an den Endkunden. Die breite Palette der BHW Bausparverträge (Finanzierungs- und Spartarife sowie Riester-Produkte) und BHW Baufinanzierungen reicht von der klassischen Eigenheimfinanzierung über Modernisierungsfinanzierungen bis hin zu Finanzierungen von Bauvorhaben im Ausland. Darüber hinaus hat sich BHW durch die Zusammenarbeit mit großen Kooperationspartnern (Versicherer und ausgewählte Bankinstitute) und ca. 300 Maklern einen zusätzlichen Vertriebskanal erschlossen und ist damit auch für das Partnergeschäft optimal aufgestellt.

Chance für Kunden und Partner Trotz unterschiedlicher Vertriebswege bieten sich für BHW und DSL Bank sich große Chancen zur Nutzung von Synergien. Ob es nun um die Suche nach der optimalen Immobilie im Hinblick auf Lage, Größe und Wiederverkaufsmöglichkeiten oder die Baufinanzierung unter Einbeziehung öffentlicher Fördermittel geht, bei der Postbank arbeiten Experten aller Bereiche Hand in Hand und finden die jeweils passenden Konzepte. Darin liegt eine große Chance für die Kunden der Postbank. Aber auch die Partner profitieren von der professionellen Produktkombination beider Marken, die Zins- und Provisionsvorteile im Wettbewerb ermöglicht und zusätzliche Verdienstmöglichkeiten schafft. Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierer sind auch in Zukunft günstig. Steigende Energiekosten, das Effizienzprogramm der Bundesregierung oder der demografische Wandel erfordern erhebliche Investitionen in die Modernisierung oder energetische Sanierung von Gebäuden. Auch der Wohnungsneubau hat nach jahrelanger Talfahrt wieder angezogen. Das unverändert große Interesse der Deutschen an den eigenen vier Wänden beweist, dass die Konsequenzen dieser Fakten den meisten Bürgern bewusst sind. Daher ist die Immobilie als krisensicherer Sachwert und ideale Form der Altersvorsorge nicht zu ersetzen. Gerade für die Partner der Postbank bietet sich jetzt die Chance, gemeinsam von einem auch in Zukunft wachsenden Markt zu profitieren.

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Advertorial | IMMOBILIEN 2011

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IMMOBILIEN 2011 | Recht

IMMOBILIEN - Risikogruppen

Augen auf beim Immobilienkauf Typische Risiken, über die sich ein Immobilienkäufer im Klaren sein sollte Beitrag von Ulrich A. Nastold,

Rechtsanwalt, Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder + Partner GbR, Köln

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mmobilien sind als Sachwerte gefragt. Idealerweise verbinden sie Inflationsschutz und noch zusätzliche Wertsteigerung. Der Immobilienprofi kennt dabei die mit dem Erwerb und der Verwaltung von Immobilien zusammenhängenden Risiken. Der investierende Anleger sollte sie gleichermaßen kennen, um dann wohl überlegt entscheiden zu können, ob er bereit ist, die mit dem Erwerb von Immobilien zusammenhängenden Risiken zu tragen und manche Risiken möglicherweise auch durch bestimmte Vorkehrungen abfedern zu können.

Verschiedene Risikogruppen Generell lassen sich die Risiken in verschiedene Kategorien unterteilen. Zu unterscheiden sind Risiken beim Grundstücksankauf, gleich ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Weitere Risiken können sich aus der Bau- oder Sanierungsphase ergeben, aus der Vermietungsphase und nicht zuletzt aus einem späteren Verkauf. Daneben bestehen - je nach Finanzierungsart - Risiken aus der Finanzierung und ggf. steuerliche Risiken, jedenfalls wenn es um die Absicht geht, steuerliche Vergünstigungen für Gebäude zu erhalten, die unter Denkmalschutz stehen oder die in einem Sanierungsgebiet liegen.

1. Risiken beim Grundstückskauf Soll ein Grundstück gekauft werden, um es anschließend zu bebauen, ist das Grundstück häufig noch unbebaut. Es kann aber auch noch mit einem bestehenden Gebäude bebaut sein, welches im Zuge der Neubaumaßnahme abgerissen werden soll. In beiden Fällen stellt sich die Frage, ob der geplante 78

Neubau baurechtlich zulässig ist. Unter Umständen bedarf es einer Abrissgenehmigung, so dass die Frage zu stellen ist, ob diese vorhanden ist oder deren Voraussetzungen vorliegen, damit diese erteilt werden kann. Probleme können sich insbesondere ergeben, wenn Gebäude, die abgerissen oder kernsaniert werden sollen, noch vermietet oder verpachtet sind. Wenn dies der Fall ist, sollte sehr frühzeitig mit Mietern oder Pächtern Kontakt aufgenommen werden und es sollte auch ein Betrag einkalkuliert werden, der einem Mieter oder Pächter als Ausgleichs- oder Abfindungsbetrag angeboten werden kann. In jüngerer Zeit hat es zwar verschiedene Beispiele gegeben, in denen die Rechtsprechung sog. Verwertungskündigungen für rechtswirksam erachtet hat. Allerdings können dererlei Streitigkeiten oder die Notwendigkeit der Einholung von noch ausstehenden Genehmigungen zu erheblichen Verzögerungen führen.


Recht | IMMOBILIEN 2011

Im Kaufvertrag über das Grundstück wird verkäuferseits regelmäßig die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. Es ist dann Sache des Käufers, entweder vorab Bodenuntersuchungen vorzunehmen oder das Risiko zu übernehmen, dass das Grundstück oder auch Gebäudeteile (Stichwort: Asbest o.ä.) kontaminiert sein können. Der Verkäufer versichert zwar grundsätzlich, keine ihm bekannten Risiken zu verschweigen. Im Regelfall wird es sehr schwer, ihm eine tatsächlich vorhandene Kenntnis eines sich hinterher herausstellenden Mangels nachzuweisen. Soweit das zu erwerbende Objekt in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegt, bedarf die Veräußerung der sanierungsrechtlichen Genehmigung. Eine solche wird nur erteilt, wenn die Behörde den vereinbarten Grundstückskaufpreis für angemessen hält. Wird die Genehmigung nicht erteilt, kann der Grundstückskauf nicht vollzogen werden. Außerdem kann bei einem Objekt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach Abschluss der öffentlich-rechtlich durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ein Ausgleich für die durch die Sanierung bedingte Werterhöhung gefordert werden. Dies kann zusätzliche Kosten auslösen, die bei der Kalkulation Berücksichtigung finden sollten. In Bezug auf die Bebaubarkeit geht es auch um die Frage der Ausnutzung (wie viel Geschosse sind erlaubt, wie viel Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche dürfen errichtet werden usw.), um einzuhaltende Grenzabstände, um die Frage, ob eine Baugenehmigung vorhanden ist und auch noch Gültigkeit hat.

Des Weiteren sollte überprüft werden, ob Nachbarn Einwendungen oder Bedenken erhoben haben und nicht zuletzt, ob die vorhandene und möglicherweise mit erworbene Planung den eigenen Wünschen des Investors entspricht. Bei ggf. gewünschten Umplanungen ist auf das Urheberrecht des Architekten zu achten und auch darauf, ob bei einem Architektenwechsel die Unterlagen in für die Weiterverarbeitung benötigten Formaten zur Verfügung gestellt werden (Stichwort: CAD oder ähnliches).

2. Risiken beim Bau und bei der Sanierung Schon vorstehend wurde erwähnt, dass vor Baubeginn, häufig aber - sofern es um Arbeiten im Bestand geht - auch vor Beginn geplanter Sanierungsoder Modernisierungsmaßnahmen die erforderliche Baugenehmigung vorliegen muss. Bei Arbeiten im Bestand kann dies beispielsweise erforderlich werden, wenn größere Umbau- oder Erweiterungsmaßnahmen geplant sind, z.B. der Anbau von Balkonen, der Einbau eines Fahrstuhls oder Ausbau des Dachgeschosses, Anbauten oder ähnliches. Kommt es zu Verzögerungen bei Erteilung der Baugenehmigung, führt dies zwangsläufig zu Verzögerungen beim Baubeginn und in diesem Fall dann auch regelmäßig zu einem späteren Baufertigstellungszeitpunkt. Dies wiederum kann Auswirkungen auf die Vermietungsmöglichkeiten haben, auf eingeplante Abschreibungen (z.B. gem. § 7i EStG) oder auf Verteuerungen bei der Finanzierung. Im Zuge der Sanierung von Denkmalimmobilien ist die Abstimmung mit dem zuständigen Denkmalschutzpfleger notwendig. Dies kann es erforderlich machen, von den ursprünglichen Vorstellungen zur Durchführung der Baumaßnahmen abzuweichen. Kostensteigerungen können wiederum die Folge sein. Beim Neubau aber auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien kann sich herausstellen, dass zusätzliche Maßnahmen erforderlich werden, sei es im Zuge der Gründung, im Zuge des Antreffens verdeckter Schäden oder gefährlicher Baustoffe. Auch dies kann zu höheren Baukosten sowie einer Verlängerung der Bauzeit mit einem entsprechend späteren Beginn der Nutzungsphase führen. 79


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IMMOBILIEN - Risikogruppen

Selbst wenn die Durchführung der Baumaßnahmen durch Beauftragung eines Generalunternehmers erfolgt, können Ausfälle von durch den Generalunternehmer beauftragten Subunternehmen dazu führen, dass dieser neue Subunternehmer suchen und beauftragen muss. Dies kann zu einer Verlängerung der Bauzeit führen. Der Ausfall des Generalunternehmers ist ebenfalls nicht auszuschließen mit der Folge, dass die Restfertigstellung durch einen Drittunternehmer durchzuführen ist. Kostensteigerungen und Verzögerungen sind die regelmäßige Folge. Aufgrund außergewöhnlicher Umstände wie beispielsweise Witterungseinflüsse, aber auch durch pflichtwidriges Verhalten von Vertragspartnern kann sich die Durchführung der Baumaßnahmen ebenfalls verzögern. Nach Abschluss der Bau- oder Sanierungsmaßnahmen können Mängel auftreten. Mögliche Gewährleistungseinbehalte reichen unter Umständen nicht aus. Auch soweit Gewährleistungsansprüche bestehen, ist nicht garantiert, dass solche Ansprüche erfolgreich und zeitnah erfüllt werden. Gegebenenfalls können im Zusammenhang mit notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht kalkulierte Kosten anfallen. Für den Zeitraum bis zur Mängelbeseitigung kann von betroffenen Mietern unter Umständen die

Miete gemindert werden, so dass neben der Notwendigkeit, die Kosten für die Mängelbeseitigung tragen zu müssen, noch zusätzlich Mietausfälle hinzutreten können. Im Extremfall ist ein Mieter nicht mehr interessiert oder kündigt das Mietverhältnis aus wichtigem Grund.

3. Risiken aus der Vermietung Auch wenn bei Neubauten die Vermietung bereits häufig vom Reißbrett erfolgt, ist nicht gewährleistet, dass alle neu erbauten oder sanierten Einheiten genau zum Fertigstellungszeitpunkt zu der in Ansatz gebrachten Quadratmetermiete vermietet werden können. Ein späterer Vermietungsbeginn oder der Abschluss von Mietverträgen mit geringeren Mieten als ursprünglich erwartet, kann zu geringeren Mieteinkünften führen. Auch wenn zunächst plangemäß die Vermietung erfolgt, fallen Mieter unter Umständen aus, mindern die Miete oder stellen ihre Zahlung zur Gänze ein. Solche Ausfälle (einschl. des Komplettausfalls eines Mieters) können zu Mietausfällen führen. Es gibt keine Gewähr, dass nahtlos eine Anschlussvermietung zu gleich hohen Konditionen erfolgen kann. Dennoch bestehen weiterhin die Pflichten zur Zahlung von Nebenkosten. Entsprechendes gilt im Hinblick auf mögliche Nebenkostennachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Bei Erwerb einer bestehenden und nach den Vorschriften des WEG aufgeteilten Immobilie kann der Käufer der Einheit unter Umständen neben dem Verkäufer für Wohngeldrückstände in Anspruch genommen werden. Ist eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, haftet der Erwerber neben dem Verkäufer für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Jede Immobilie unterliegt einem natürlichen Verschleiß. Änderungen im Zeitgeist und technischer Fortschritt bedingen ebenfalls Veränderungen in der Bausubstanz oder der Ausstattung. Deshalb wird sich nach Ablauf gewisser Zeiträume ein Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf ergeben. Hieraus folgende Kosten belasten das Ergebnis des Vermieters und sollten in Planzahlen Eingang finden. Selbst wenn solche Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, verschlingen sie zunächst Liquidität und können erst im Rahmen der steuerlichen Veranlagung steuerentlastend wirken.

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4. Risiken aus der Finanzierung Der Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrages und - falls eine Fremdfinanzierung beabsichtigt ist - des Finanzierungsvertrages sollten Hand in Hand gehen. Eine Finanzierung sollte nicht eingedeckt werden, solange kein geeignetes Objekt vorhanden ist (allenfalls dann, wenn es gelingt, mit dem Darlehensgeber ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Umgekehrt sollte kein Erwerb getätigt werden, bei dem die Finanzierung zweifelhaft ist.

ein Darlehensgeber ihm zur Verfügung gestellte Sicherheiten verwerten oder aus der üblicherweise erfolgenden Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung die Vollstreckung betreiben. In Finanzierungsverträgen werden üblicherweise Auszahlungsvoraussetzungen festgeschrieben. Liegen diese Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises oder von Zahlungen an den Bauunternehmer nicht vor, muss ein Investor fällige Zahlungen zunächst aus seinem sonstigen Vermögen tragen.

5. Denkbare steuerliche Risiken

Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer sind neue Zinsvereinbarungen zu treffen. Die Höhe der dann zu entrichtenden Zinsen richtet sich nach der zu diesem Zeitpunkt gegebenen Marktsituation. Es ist nicht ausgeschlossen, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibungsperiode höhere Zinsen zu leisten sein werden als ursprünglich geplant. Risiken können des Weiteren entstehen, wenn als Tilgungsersatz andere Finanzanlagen bespart werden, mit denen bei Endfälligkeit ein Darlehen getilgt werden soll. Diese Anlagen können sich anders als erwartet entwickeln. Beispielsweise kann die Ablaufleistung von Lebensversicherungsverträgen geringer ausfallen oder können sich Risiken, die mit dem Erwerb von Investmentfonds verbunden sind, verwirklichen und das „Tilgungsdepot“ schmälern.

Seit Wegfall der degressiven AfA und nach dem Auslaufen des Fördergebietsgesetzes mit den Sonderabschreibungsmöglichkeiten spielen steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf eine geringere Rolle. Nicht zu vernachlässigen ist bei der Renditebetrachtung allerdings die Tatsache, dass in den meisten Bundesländern mittlerweile die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 4,5 oder gar 5 % des Erwerbspreises angehoben worden ist oder im Laufe der nächsten Monate angehoben wird (z.B. in Nordrhein-Westfalen). Ausnahmen bilden Gebäude, die in einem Sanierungsgebiet liegen oder unter Denkmalschutz stehen. Bei solchen Gebäuden können bestimmte Baumaßnahmen in den ersten 12 Jahren erhöht abgesetzt werden. Nicht selten ist es geplant, die bis zum Jahr 13 erzielten Steuererstattungen als Sondertilgung einzusetzen. Bei Abschluss des Darlehensvertrages ist darauf zu achten, dass eine solche Sondertilgung - und mögliche laufende sonstige Sondertilgungen - möglich sind. Bei Denkmalschutzimmobilien kommt es des Weiteren darauf an, dass die nach Landesrecht zuständige Stelle bescheinigt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal handelt und die Kosten der Baumaßnahmen bescheinigt werden, die zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Soweit einzelne Baukosten von der Behörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten wie die Altbausubstanz mit 2 % bzw. 2,5 % jährlich abzuschreiben.

Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag sind unabhängig von diesen Geldeingängen und auch unabhängig von Zahlungseingängen von Mietern etc. zu leisten. Im Falle der Nichtzahlung kann

Die Höhe des Steuersatzes des Eigentümers hängt von der Höhe seines jeweiligen Jahreseinkommens ab. Bei niedrigeren Einkommen fällt in den Folgejahren ggf. ein geringerer Steuersatz an. Die steu-

Erst bei Abschluss des Darlehensvertrages stehen die maßgeblichen Konditionen der Finanzierung fest. Die tatsächlichen Vereinbarungen können von den ursprünglichen Vorstellungen abweichen. Auch dies kann das Ergebnis der Investition negativ beeinflussen.

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IMMOBILIEN 2011 | Recht

IMMOBILIEN - Risikogruppen

erlichen Auswirkungen als Folge der Investition in eine Denkmalimmobilie sind dann geringer als vorgesehen. Schon weiter oben wurde dargelegt, dass Bauverzögerungen zu einer Verschiebung des Fertigstellungszeitpunktes führen können mit der weiteren Konsequenz, dass sich die Abschreibungsmöglichkeiten in die Folgejahre verlagern. Für die Käufer von in Sanierungsgebieten liegenden oder unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden ist es wichtig zu wissen, dass nur solche Baumaßnahmen steuerlich erhöht abgesetzt werden können, die nach Abschluss eines formwirksamen Kaufvertrages anfallen. Vorratssanierungen und ein anschließender Verkauf sind steuerlich uninteressant. Nutzt ein Erwerber ein von ihm erworbenes und nach Erwerb saniertes Gebäude zu eigenen Zwecken, kann er statt der erhöhten Absetzungen nach §§ 7i EStG die be-günstigten Kosten gem. § 10f EStG in den ersten zehn Jahren in Höhe von 9 % p.a. jährlich als Sonderausgaben abziehen. Wird eine Einheit zu eigenen beruflichen Zwecken genutzt, können die Kosten für diese Räume nach § 7i EStG als Betriebsausgaben von den Betriebseinnahmen in Abzug gebracht werden. Verzögerungen bei Baubeginn und Baufertigstellung können sich hier ebenfalls nachteilig auswirken.

6. Risiken beim Verkauf Die Investition in Immobilien ist meistens eine längerfristige. Der Immobilienhandel ist etwas für Profis, die bestimmte Opportunitäten erkennen und ausnützen können. Allein die regelmäßig mit dem Kauf eines Grundstücks zusammenhängenden Kosten wie Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes, Grunderwerbsteuer und nicht selten Maklerkosten machen häufig eine Quote von mehr als 10 % des Kaufpreises aus. Diese Kosten müssen sich erst wieder amortisieren. Der typische Investor nimmt Fremdmittel auf (selbst wenn er über die für den Kauf erforderlichen Eigenmittel verfügt) und deckt diese Fremdmittel längerfristig ein. Gleichwohl kann es verschiedene Gründe geben, die einen vorzeitigen Verkauf erforderlich machen. Je weniger Zeit für einen Verkauf zur Verfügung steht, desto größer ist die Gefahr, unter Zeitdruck nicht den geforderten und vielleicht zur Darlehensablösung sogar 82

benötigten Kaufpreis zu erzielen. Der Verkäufer einer Immobilie sollte es tunlichst vermeiden, ihm bekannte Risiken beim Verkauf nicht offenzulegen. Anderenfalls kann es teils noch Jahre später für den Verkäufer ein böses Erwachen geben, wenn er sich Regressforderungen seines Käufers ausgesetzt sieht. Vorfälligkeitsentschädigungen können kleinere Gewinne aufzehren oder übersteigen. Ein Verkauf mit Gewinn vor Ablauf gesetzlicher Spekulationsfristen führt dazu, dass ein erzielter Veräußerungsgewinn zu versteuern ist.

Zusammenfassung Betrachtet man die vorgenannten Risiken in ihrer Gesamtheit, können Zweifel am Eingangssatz aufkommen, dass es sich bei Immobilien um eine Anlageform handelt, die in besonderem Maße die Kriterien Inflationsschutz und Wertsteigerung vereint. Viele der vorgenannten Risiken lassen sich mit überschaubarem Aufwand beherrschen. Fast überall stehen einschlägige Experten zur Verfügung, die mittels sorgfältiger Vorab-Prüfung ein Objekt oder ein Grundstück näher unter die Lupe nehmen oder eine Investition sowohl in der Errichtungs- als auch in der Vermietungsphase betreuen und begleiten. Die Risikobeschreibung soll deshalb nicht abschrecken, sondern wachrütteln. So unterschiedlich wie die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten sind die verschiedenen Philosophien, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sein können. Genauso wie jede Immobilie ihre eigene Geschichte erzählen kann, kann auch nahezu jeder Immobilienkäufer „sein eigenes Lied über seine speziellen Erfahrungen singen“. Wer dabei wachsam und mit (eigenem oder „hinzugekauftem“) Sachverstand vorgeht, kann dann hoffentlich die Ziele, die er mit dem Immobilienkauf erreichen möchte, auch verwirklichen.


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