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DAS BASLER DACH IDEE ZUR VERDICHTUNG IM BESTAND ARBEITSGRUPPE STADTENTWICKLUNG JUSO BASEL- STADT 2016

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Superstudio Sopraelevazione del Colosseo, 1969 Quelle: Superstudio, Editori Laterza, 2010, p 29-34

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WIESO BRAUCHT BASEL MEHR WOHNRAUM? EINLEITUNG

„In den kommenden Jahren ist in Basel ein viel zu einseitiges Wachstum von vielen neuen Arbeitsplätzen und zu wenigen Wohnungen zu erwarten. Ein Ende der Wohnungsknappheit ist nicht in Sicht.“

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Wachstum. Wie die nebenstehende Übersichtskarte zeigt, ist in den kommenden Jahren ein viel zu einseitiges Wachstum von vielen neuen Arbeitsplätzen und zu wenigen Wohnungen zu erwarten. Ein Ende der Wohnungsknappheit ist nicht in Sicht. Die problematischen sozialen und ökologischen Auswirkungen, wie steigende Mieten und mehr Verkehr, sind bekannt. Basel braucht dringend zusätzlichen Wohnraum. Unsere Arbeitsgruppe hat sich bereits 2013 mit der Studie ‚Für Basel - Neuer Wohnraum für 15‘000 Menschen‘ mit konkreten städtebaulichen Vorschlägen der Thematik angenommen. Dichte. Heute, drei Jahre danach, stehen wir politisch an einem anderen Punkt. Die Ablehnung der Stadtrandentwicklungsprojekte Süd und Ost hat gezeigt, dass eine weitere Ausdehnung der Siedlungsfläche nicht mehrheitsfähig ist. Dazu besteht nur eine Alternative: Die konsequente Verdichtung des Bestands. Dichte wird dabei oft einseitig als räumlich-bauliches Phänomen verstanden. In unseren Augen geht es jedoch genauso um die soziale und funktionale Dichte, aber auch die Dimension der historischen Dichte darf nicht vergessen werden: Die Geschichte des Ortes, die massgebend zur Identität der Stadt beiträgt. Potential. Wir wollen dabei zwei Voraussetzungen besondere Beachtung schenken: Einerseits sind in Basel erhebliche Ausbaureserven im Bestand vorhanden, andererseits gehören rund 70% der Wohnbauten Privatpersonen, die oft kein Interesse oder keinen Anreiz haben, ihre Liegenschaften für einen Neubau abzureissen. Hier skizzieren wir einen Lösungsweg: Das Basler Dach.

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Auswirkung der Zonenplanrevision Basel-Stadt bis 2030: Die aktualisierte Übersichtskarte zeigt das grosse Ungleichgewicht von zusätzlichen Arbeitsplätzen (blau = 20‘000) zu Wohnraum (rot = 6‘000).

Idee. Die Idee ist denkbar einfach. Auf bestehendem Wohnraum soll neuer Wohnraum entstehen. Wie das im Detail funktioniert, zeigen wir auf den folgenden Seiten. Ausgehend von der historischen Analyse, einem Blick nach Genf, wo Aufstockungen in den letzten Jahren stark forciert wurden, und vorbildhaften, aktuellen Referenzen aus dem In- und Ausland, entwickeln wir eine konkrete Strategie für Basel. Der Kanton Basel-Stadt soll ein DachaufbauSystem in vorfabrizierter Holzbauweise entwickeln, womit sich zeit- und geldsparend bestehende Wohnbauten aufstocken lassen. Anhand einer konkreten Fallstudie diskutieren wir technische, räumliche und gestalterische Fragestellungen. Wir bleiben auch den Beweis der ökonomischen Funktionaliät nicht schuldig: In einer fundierten Berechnung unterziehen wir unser Fallbeispiel einer Rentabilitätsanalyse. Zu guter Letzt entwickeln wir ein Programm zur politischen Umsetzung des ‚Basler Dachs‘ in vier Schritten. Umsetzung. Der Dank gebührt allen, die an der vorliegenden Publikation in irgendeiner Form mitgearbeitet und -gedacht haben. Wir hoffen auf offene Ohren und Augen der PolitikerInnen - über Parteigrenzen hinweg, ohne sich in rhetorischen Grabenkämpfen zu verlieren. Nur so können wir der Lösung eines der dringlichsten Probleme unserer Stadt, der akuten Wohnungsknappheit, einen Schritt näher kommen. Lukas Gruntz, Leiter AG Stadtentwicklung 1


Aufstockung Villino Alatri, Rom Mario Ridolfi, 1949 Quelle: Surélévation d’un immeuble à Rome, L’architecture d’aujourd’hui, n°41, juin 1952, p 57

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WIE SEHEN HISTORISCHE VORBILDER AUS? ANALYSE

Historisches Beispiel Bern: Die Bauten der Altstadt wurden systematisch aufgestockt und erweitert. Dadurch entstanden die charakteristischen Lauben und die Vorkeller mit direktem Zugang von der Strasse aus.

Wachstum. Wir brauchen immer mehr Platz. Sei es aufgrund des wachsenden Raumbedarfs oder der Zunahme an Einpersonenhaushalten. Das Problem beschränkt sich aber nicht nur auf grössere Städte wie Basel oder Zürich. Die Grenze zwischen Zentrum und Agglomeration verschwindet zusehends. Die Zunahme des Flächenbedarfs pro Kopf liegt aber nicht nur an den steigenden Wohnflächen. Auch der Privatverkehr nimmt immer mehr Platz ein. Sind die meisten Städte in den vergangenen Jahren vor allem durch Vergrösserung über ihre Ränder hinaus gewachsen, so gilt heute das Prinzip der inneren Verdichtung. Als mögliche Lösung präsentiert sich das Aufstocken bestehender Liegenschaften. Bern. Das dies keine neue Idee ist, zeigt das Beispiel Bern. Bereits im 15. Jahrhundert sind die typischen Laubengänge durch das Aufstocken entstanden, die Hochtrottoirs gar durch das Absenken der Strasse. Das Aufstocken von bestehenden Häusern oder ganzen Häuserzeilen hat nicht nur ökonomische Vorteile, sondern bringt auch soziale Veränderungen mit sich. Bürobauten beispielsweise können problemlos mit Wohnungen aufgestockt werden. Die Diversität wird gesteigert, der Gefahr aussterbender Quartiere wird Einhalt geboten und attraktiven Wohnraum gibt es obendrauf.

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WAS KÖNNEN WIR VON GENF LERNEN? DIE CALVIN-STADT STOCKT AUF Baugesetz. Die Notwendigkeit der Verdichtung im Bestand wurde in Genf längst erkannt. Aufgrund des Mangels an Wohnraum ist eine Herangehensweise der Verdichtung bestehender Bauten entwickelt worden. Zentrales Element dabei war die Aufzonung als Massnahme gegen die Wohnungsnot. Im Ring um die historische Altstadt sollen Gebäude um zwei Etagen, respektive sechs Meter aufgestockt werden. So können die entsprechenden Stadtteile neu von 24 auf 30 Meter oder von 21 auf 27 Meter aufgestockt werden. Das ermöglicht zusätzlich zwei Stockwerke. Auf Drängen des Heimatschutzes und der Denkmalpflege wurde zudem eine fallweise Prüfung vorgeschrieben. Um die bauliche Harmonie eines Strassenzugs nicht zu gefährden, erstellt das Genfer Amt für Denkmalpflege ein Inventar jener Gebäude, die sich für eine Aufstockung eignen.

Mieterschutz. Nicht zu unterschätzen ist dabei der starke Mieterschutz: Wohnungen aus Aufstockungen dürfen nicht durch andernorts gebaute Büros kompensiert werden. Zudem darf ein Eigentümer die Kosten einer Aufstockung nicht auf die anderen Mieter überwälzen. Das führt dazu, dass bestehende Wohnungen während dem Bau selten entmietet werden. Dem gegenüber steht ein differenziertes Bewilligungsverfahren: Die Behörden unterscheiden bei der Baubewilligung zwischen der Aufstockung (Neubau) und dem Bestand (Altbau), beispielsweise beim Energienachweis oder Brandschutz. So entstand aus einem Mangel an Platz und einem wirtschaftlichen Zwang eine Gesetzgebung, die sowohl soziale, wie |auch arte professionnelle SITG ökonomische Ziele verfolgt.

Beispiel einer Vergleichsstudie der Baubehörden der Stadt Genf. Es wird überprüft, was für eine Auswirkung ein zusätzliches Geschoss aufs Stadtbild hat.

Schnitte der Strassenraumprofile: Die sich durch Aufstockungen ergebenden Traufhöhen in Bezug zur Strassenbreite http://ge.ch/carte/pro/?mapresources=AMENAGEME

Genfer Modell: Starker Mieterschutz + liberales Baugesetz = sozialverträgliche Verdichtung im Bestand CARTE

DONNÉES

OUTILS

LOCALISATION AVANCÉE

Localisation dynamique (saisir un nom)

VirtuelleRésultats Übersichtskarte der Stadt Genf: Die grün markierten Bauten sind für eine Aufstockung (franz.: Surélévation) geeignet.

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Didden Village, Rotterdam MVRDV, 2002 - 2006 Quelle: ww.mvrdv.nl

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WIE SEHEN AUFSTOCKUNGEN IM 21. JAHRHUNDERT AUS?

SCHWEDEN Stockholm. Was in Schweizer Städten im kleinen und mittleren Massstab funktionieren kann, hat sich im Ausland bereits in grösseren Projekten bewährt. Als interessanter Beitrag darf die «Stadt über der Stadt» am Drottninggatan 53 in Stockholm gesehen werden. Nicht nur eine Liegenschaft, sondern gleich ein gesamtes Quartier wurde aufgestockt. Während Form und Aussehen vom Bestand beibehalten werden konnte, wurde auf dem Flachdach weltweit erstmalig eine komplette Wohnsiedlung inklusive Gassen und Straßenbeleuchtung gebaut. Es entstand eine dörfliche Struktur in hochverdichteter Innenstadtlage. Obwohl die Tragstruktur des Bestandsgebäudes optimale Voraussetzungen für die Lastabtragung der neuen Wohngebäude bot, ließ sich das ungewöhnliche Vorhaben nur unter Ausnutzung des niedrigen Gewichts von Bauteilen aus Holz realisieren. Die Holzrahmenbauweise reduzierte zusätzlich dank Vorfertigung den Aufwand auf der schwer zugänglichen Baustelle. Auch hier haben die Vorteile einer leichten Holzbaukonstruktion überwogen. Dorfcharakter. Die Errungenschaften der Siedlung liegen auf der Hand. Eine neue Perspektive der Stadt mit Fernsicht, sowie weniger Strassenlärm. Zudem ist das neue «Dorf» zentral gelegen. Der Grundgedanke ist derselbe wie in Schweizer Städten, nur anders, auf die örtlichen Verhältnisse zugeschnitten. Wird die Massstäblichkeit in der Schweiz respektiert, so profitiert die Liegenschaft aber genauso.

Klaraviertel in Stockholm: Die Siedlung umfasst 100 Eigentumswohnungen, 60 davon befinden sich unmittelbar auf dem Dach, und erfreut sich grösster Beliebtheit.

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Aufstockung des Betriebsgebäudes, Zßrich Burkhalter Sumi Architekten, 2011 - 2013 Quelle: www.burkhalter-sumi.ch

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SCHWEIZ Zürich. Das Konzept zum nachhaltigen Umbau des Betriebsgebäudes der Uetlibergbahn am Wolframplatz in Zürich ist unter mehreren Gesichtspunkten interessant: Das doppelgeschossige Betriebs- und Lagergebäude blieb stehen und wurde energetisch saniert, der später erweiterte Aufbau aus energetischen Gründen rückgebaut. Die Aufstockung erfolgte in leichter Holzbauweise. Die Erschliessung ist in der architektonischen Sprache des Aufbaus bis an den Boden gezogen worden. In seiner gestalterischen Zurückhaltung wirkt der Aufbau selbstverständlich. Energetische Notwendigkeit, ökonomische Überlegungen, sowie eine nachhaltige Bauweise haben zu mehr Wohnraum an interessanter Lage geführt, die Ertragsfläche ist um das dreifache gestiegen ohne mehr Bodenfläche zu verbrauchen.

Moderner Holzbau: Aufstockung des Betriebsgebäudes in Zürich Burkhalter Sumi Architekten haben hier von 2011 - 2013 hochverdichteten Wohnraum realisiert.

Es gilt zu bedenken, dass Gebäude erhalten werden müssen. Bei vielen älteren Bauten stehen aus energetischer Hinsicht eine Gesamtsanierung an. Der Moment, sich über weitere Schritte Gedanken zu machen, könnte optimaler nicht sein. Wird bei einer Sanierung die Gebäudehülle gleich nach geführt, so wirken neue Stockwerke gestalterisch integriert. Ob die Fassade gerade nach oben gezogen wird, mit einem neuen Attikageschoss aufgestockt, angebaut oder zur Aufstockung hin nur eine neue Hülle erstellt wird, hängt ganz vom architektonischen Aspekt und der umgebenden Häuser ab.

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chossige Struktur des Altbaus beibehalten und der Neubau nur eingeschossig in Erscheinung tritt. Anders als im verschränkt die Aufstockung Neubaubereich und Bestand zu einer luftigen Wohnlandschaft. Die geschossweise ten, offenen Wohn- und Essbereiche sind über eine innenliegende Treppe verbunden. Diagonale Sichtbezüge schaffen ügige Raumdurchblicke, der Blick wird über die Loggia in den weiten, baumbestandenen Innenhof geleitet.

e Materialien; rohe Gipswände, ein Boden aus Duripanelplatten und Eichenriemen ergänzen den Bestand und den Aufbau atmosphärisch an die historische Bausubstanz. Das Thema des Weiterbauens prägt auch die äussere nung des Hauses. Der Holzbau zeigt sich als verputzter Körper und verbindet sich mit so dem Bestand; die neuen etallfenster nehmen Bezug zur Geometrie der bestehenen Fassadeneinteilung und interpretieren in ihrer Ausformung orischen Gewände.

rgang zwischen modernem Renditebau und historischem Stadthaus schlägt das Projekt einen entspannten Umgang dt und Geschichte vor.

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Aufstockung Birmannsgasse 47, Basel sabarchitekten, 2015 - 2016 Foto: Noriaki Fujishige

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BASEL Erfreulicherweise werden in Basel in jüngster Vergangenheit vermehrt Aufstockungen realisiert. Als bemerkenswertes aktuelles Beispiel ist die Aufstockung an der Birmannsgasse von sabarchitekten zu nennen. Während die meisten renditeorientierten Immobilienentwickler das kleine, zweigeschossige Handwerkerhaus aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts wohl als nicht aufstockungswürdig, weil zu wenig rentabel, eingeschätzt hätten, haben die Bauherren, sowie die Architekten Mut zur Aufstockung bewiesen. Der Bau organisiert im bestehenden Erd- und 1. Obergeschoss zwei einfache 3-Zimmer-Wohnungen. Die gut proportionierten Räume wurden saniert und mit neuen Nassräumen und Küchen ausgestattet. Der Charakter des Altbaus wurde dabei bewusst gepflegt und nur punktuell den neuen Bedürfnissen angepasst. Auf den Bestand wurden zwei neue Wohngeschosse gesetzt: Die Aufstockung in Holzbauweise erweitert die Wohnfläche mit einer Maisonette-Wohnung. Sie tritt zur Strasse als zweistöckiges, verputztes Volumen auf, während zum Hof die ursprüngliche dreigeschossige Struktur des Altbaus beibehalten wurde und der Neubau nur eingeschossig in Erscheinung tritt. Anders als im Altbau verschränkt die Aufstockung Neubaubereich und Bestand zu einer offenen Wohnlandschaft. Die geschossweise versetzten Wohn- und Essbereiche sind über eine innenliegende Treppe verbunden.

Birmannsgasse 47, Basel BS privat sabarchitekten, Basel 2015 2015 – 2016 CHF 1‘400‘000.sabarchitekten, Basel Schmidt + Partner, Basel Büro für Bau und Holz, Basel Gartenmann Engineering, Basel Michael Fontana, Basel

Auf zwei bestehenden Geschosswohnungen entstanden zwei neue Wohngeschosse als grosse Maisonette-Wohnung. Die Erschliessung wird geschickt ergänzt und weitergeführt.

sabarchitekten

Die Materialisierung wurde einfach gehalten: Rohe Gipswände, ein Boden aus Duripanelplatten und Eichenriemen ergänzen den Bestand und binden den Aufbau atmosphärisch an die historische Bausubstanz. Die technischen Fragestellungen wurden intelligent gelöst: In der Decke des zweiten Stocks, wo Altbau und Aufstockung aufeinandertreffen, wurde ein Stahlträger eingezogen, der die Lasten auf die bestehenden Brandwände trägt. Der erhöhte Fussboden schafft dabei Platz für die Schalldämmung (Lärmschutz) zur unteren Wohnung. Zur Gewährleistung der Erdbebensicherheit wurden die Badzimmerwände mit einer 3-Schicht-Platte (32 mm) beplankt und schubfest an Boden und Decke montiert, eine raumsparende Lösung. Zudem wurden die bestehenden Fenster von Aussen aufgedoppelt. Die Holz-Metallfenster des Neubaus nehmen dabei Bezug zur Geometrie der bestehenden Fassadeneinteilung und interpretieren in ihrer Ausformung die historischen Gewände. Im Übergang zwischen modernem Renditebau und historischem Stadthaus schlägt das Projekt einen entspannten Umgang mit Stadt und Geschichte vor. Der Mut hat sich gelohnt: Das Projekt leistet einen Beitrag zur baulichen Verdichtung der Stadt. Die Aufstockung in Holzbauweise ermöglicht es bei Erhalt der bestehenden Bausubstanz zusätzlichen Wohnraum mitten in der Stadt zu realisieren. Ort: Bauherrschaft: Architektur / Bauleitung: Bauzeit: Bausumme: Statik: Bauphysik:

Birmannsgasse 47, Basel BS privat sabarchitekten, Basel 2015 – 2016 CHF 1‘400‘000.Schmidt + Partner, Basel Büro für Bau und Holz, Basel Gartenmann Engineering, Basel 11


Reinacherstrasse

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Solothurnerstrasse


POTENTIAL IN BASEL? VERDICHTEN IN BASEL Potential. Die Frage nach dem Verdichtungs-, bzw. Aufstockungspotential in Basel beantwortet eine Studie des Swiss Real Estate Institute aus dem Jahre 2012. Gemäss dieser könnte mit zusätzlichen Aufbauten neuer Wohnraum für rund 25‘000 Menschen geschaffen werden. Die Zahl ist jedoch mit Vorsicht zu geniessen: Die Studie nimmt keine Rücksicht auf lokale Gegebenheiten und ist deshalb wahrscheinlich zu hoch gegriffen. Das Bau- und Verkehrsdepartement rechnet vorsichtiger: In der kantonalen Strategie zur Wohnraumentwicklung wird von Wohnraum für rund 5‘000 Menschen bei Ausbau der Reserven im Bestand ausgegangen. Wie dem auch sei, substantielles Potential ist auf jeden Fall vorhanden. In Zeiten der Wohnungsknappheit müssen diese unbedingt genutzt werden. Rund 70 Prozent der Wohngebäude in Basel gehören Privarpersonen. Es stellt sich die Frage, wie diese dazu gebracht werden können, die vorhandenen Ausbaureserven zu nutzen. Das ‚Basler Dach‘ liefert hier erste Antworten. Gesetzliche Grundlagen. Erschwerend wirken dabei gewisse Vorgaben im kantonalen Baugesetz: Zur Berechnung der Ausnützung einer Parzelle werden Vorgaben zur Geschosszahl (Zone), Ausnützungsziffern (AZ) sowie der Sonneneinfallswinkel zu Nachbarbauten (in der Regel 45 Grad) herbeigezogen. Diese Parameter widersprechend sich teilweise bzw. lassen in vielen Fällen kein zusätzliche Verdichtung einer Parzelle zu. Weiter muss über die Dachbauvorschriften nachgedacht werden: Heute darf beispielsweise ein zweites Dachgeschoss nur teilweise von der Bruttogeschossfläche (BGF) abgezogen werden. Auch die vorgeschriebene Firsthöhe liegt oft zu tief. Fazit: Eine Revision des Baugsetzes zur Förderung von Aufstockungen drängt sich auf. Tabelle 8: Zusätzliche Stadtbewohner über höheres Bauen (eigene Berechnung) Heutige Einwohner

Zusätzliches Stockwerk in diesem Quartier entspricht etwa:

Kantonale Zuwande‐ rungs‐ prognose 2011 bis 2025

Anteil, der in ein städti‐ sches Stockwerk passt

mit Altstadt

ohne Altstadt

Plus 3'970 Einwohner

640%

Plus 145'022 Einwohner

5%

Zürich

385‘468

Basel‐Stadt

169'813

25'391

Bern

131‘702

25'776

Riehen (20'599), Allschwil (19'716)

Winterthur

104‘848

8'451

7'932

St.Gallen

75'802

6'014

5'472

Kilchberg (7'570), Langnau a.A. (7'218)

Breisacherstrasse

Verhältnis zu Städten

Einwohner pro zusätzlichem Stock‐ werk in Quartieren, in denen bereits 4‐ geschossig gebaut werden darf

30'575

27'545

29'420

26'545

Uster (32'577), Dübendorf (25'074)

Köniz (38'936), Ostermundigen (15'702)

Walenstadt (5'428), Wartau (5'084)

Plus 145'022 Einwohner

Plus 35'324 Einwohner

Plus 25'731 Einwohner

20%

75%

21%

Das mögliche Bevölkerungswachstum pro Stockwerk wird zur Veranschauli‐

Tabelle: Zusätzliche Stadtbewohner über höheres Bauen chung in einen Zusammenhang mit Agglomerationsstädten sowie der kantonalen aus der Publikation ‚Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung, Bevölkerungsprognose gebracht. So fänden in Zürich in einem Stockwerk Zu‐ Swiss Real Estate Institute, Zürich, 2012

wandernde im Umfang der Städte Uster oder Dübendorf Platz. Ein Stockwerk nimmt bis 2025 rund 20 Prozent der kantonalen Zuwanderung auf. In Basel könnten Stadtbewohner im Umfang der grossen Vororte Riehen oder Allschwil untergebracht werden, was weit über der Bevölkerungsprognose bis 2025 liegt. Bern könnte mit zusätzlichen Stockwerken Bewohner in der Grössenordnung zwischen Köniz und Ostermundigen beherbergen. Würde ein Stockwerk bis 2025 gefüllt, so fänden darin 75 Prozent der kantonalen Zuwanderung Platz. In Winter‐ 13 thur hätten Gemeinden der Grösse Kilchbergs oder Langnau Platz und in St.Gallen liegt Spielraum in der Grössenordnung Walenstadts oder Wartaus.


Ersatzneubau Unterer Rheinweg 88, Basel Steinmann & Schmid, 2013 - 2016 Foto: Lukas Gruntz

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WAS IST UNSERE IDEE? DAS BASLER DACH + 50 % GF

01 BESTAND 100 % 02 ABBRUCH UNBEHEIZTES DACH + 50 % GF

03 AUFSTOCKUNG + 50 % = 150%

+ 50 % GF

100

In drei Schritten zu mehr Wohnraum: Die bestehenden Wohnungen bleiben weitgehend unangetastet und müssen nicht entmietet werden. Die Holz-Elementbauweise ermöglicht eine kurze Bauzeit.

Analyse typischer Basler Grundrisse der Jahrhundertwende: Metzerstrasse, Peffingerstrasse, Sierenzerstrasse, Rufacherstrasse (v. l. n. r.)

Metzerstrasse

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Pfeffingerstrasse

Idee. Unsere Idee ist denkbar einfach: Auf bestehendem Wohnraum soll neuer Wohnraum entstehen. So einfach, so gut. Die grosse Herausforderung besteht darin, die vorhandenen Wohnungen nicht entmieten zu müssen. Entmietung bedeutet in vielen Fällen Wegfall von günstigem Wohnraum, den wir in unserer Stadt so dringend benötigen. Das bedingt eine kurze Bauzeit und minimale Anpassungen der bestehenden Bausubstanz. Damit unsere Idee funktionieren kann, muss die Aufstockung als Holz-Elementbau ausgeführt werden. Die Bauteile können in der Werkhalle vorfabriziert werden und innerhalb von kürzester Zeit montiert werden. Neuer Wohnraum + kurze Bauzeit - Entmietung = Basler Dach Analyse. Die Analyse von Wohnbau-Typologien in Basel hat uns auf einen grossen Vorteil des ‚Basler Dach‘ als System aufmerksam gemacht: Eine Vielzahl der zur Aufstockung in Frage kommenden Bauten, vorwiegend aus der Gründerzeit, weisen eine grosse typologische Verwandschaft auf: Die Anordnung der Treppenhäuser, Nasszellen, Zimmer gehorcht gewissen Regeln, auf die das System des ‚Basler Dachs‘ reagieren kann. Die statischen Dimensionen sind zudem relativ klein. Die vertikale Lastabtragung der Aufstockung ist in den meisten Fällen problemlos lösbar.

„Unsere Idee ist denkbar einfach: Auf bestehendem Wohnraum soll neuer Wohnraum entstehen. Die grosse Herausforderung besteht darin, die vorhandenen Wohnungen nicht entmieten zu müssen. Denn Entmietung bedeutet in vielen Fällen den Wegfall von günstigem Wohnraum.“

Sirenzerstrasse

Rufacherstrasse

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Aufstockung St. Johanns-Platz, Basel Anarchitekton, Basel, 2002 - 2003 Quelle: holzbauschweiz

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WIESO HOLZBAU?

KONSTRUKTION: HOLZELEMENTBAU Der Baustoff Holz vereint gleich mehrere, für Aufstockungen notwendige Eigenschaften: Geringes Eigengewicht. Das geringe Eigengewicht der neuen Stockwerke ist ein wichtiges Kriterium, da die bestehenden Tragstrukturen von Gebäuden meistens nicht darauf ausgelegt sind, massive, zusätzliche Lasten aufzunehmen. Holz ist rund fünfmal leichter als Beton und eignet sich daher ausgezeichnet als Werkstoff. Clevere Konstruktion – starke Wärmedämmung. Über die Eigenlast hinaus spielt auch die Konstruktionsweise eine ausschlaggebende Rolle für das Gesamtvolumen eines Bauwerks. Holzkonstruktionen weisen einen erheblichen Anteil an Hohlräumen auf, welche wiederum die eher leichten Wärmedämmschichten ideal einschliessen können. Dadurch wird Gewicht reduziert und ein Raumgewinn erzielt. Die notwendigen Wärmedämmstärken werden somit konstruktiv ideal integriert. Kurze Bauzeit. Dank der im Holzbau üblich gewordenen Vorfertigung von ganzen Wand-, Decken- und Dachelementen, kann die Bauzeit deutlich reduziert werden. Die bauseitige Montage der Elemente erfolgt in Rekordzeit und die entstehenden Belästigungen der Bewohner bleiben gering. Integrierte Gebäudetechnik. Durch die Vorfertigung kann die Präzision und Qualität der Bauteile deutlich erhöht werden. Technische Installationen, sowie Fenster und Fassadenbekleidungen lassen sich bereits in der Produktion integrieren. Dadurch kann auch die Koordination unter den verschiedenen Gewerken vereinfacht werden.

„Aufstocken mit Holz kommt der Forderung unserer Zeit nach und ist aus bautechnischer Sicht problemlos realisierbar.“

Erdbebensicher. Die Vorteile des Holzbaus werden ebenfalls deutlich, wenn es um das Verhalten bei Erdbeben geht. So lässt die Holzbauweise bei horizontaler Belastung grosse Verformungen zu. Wirtschaftlich. Das Märchen vom „teuren Holzbau“ gehört definitiv der Vergangenheit an. Heutzutage sind die Fertigungskosten für Holzelementbauten dem Massivbau absolut ebenbürtig. Kreativ. Der Holzbau bietet einen grossen Gestaltungsspielraum. Die verschiedenen Holzstrukturen können nach Belieben verkleidet werden. Sei es, um sich vom Alten abzuheben oder sich jenem in seiner Erscheinung anzugleichen. In diesem Sinne kommt das Aufstocken mit Holz der Forderung unserer Zeit nach und ist aus bautechnischer Sicht problemlos realisierbar. Corina Gisin / Holzbauexpertin und Architektin 17


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adt, www.geo.bs.ch

ativen Charakter

WIE SIEHT DIE UMSETZUNG AUS? „Die Höhe des Dachaufbaus berechnen wir über den Sonneneinfallswinkel von zur gegenüberliegenden Häuserzeile. Die so errechnete, maximale Dachhöhe ermöglicht eine dreigeschossige Aufstockung. “

KONKRETE FALLSTUDIE: FELDBERGSTRASSE 8 Realität. Wir prüfen unsere Idee anhand einer konkreten Liegenschaft an der Feldbergstrasse. Das nach einfachen Raumprinzipien organisierte Haus aus der Gründerzeit hat ein Treppenhaus Richtung Hof und jeweils eine Wohnung pro Geschoss. Es scheint sich für eine Aufstockung gut zu eignen. Die Höhe des Dachaufbaus berechnen wir mit dem in Basel üblichen Sonneneinfallswinkel von 45 Grad zur gegenüberliegenden Häuserzeile an der Feldbergstrasse.

FELDBERGSTRASSE

01 Strassenraumprofil Feldbergstrasse bestehend

Dachhöhe. Die so errechnete, maximale Dachhöhe ermöglicht eine dreigeschossige Aufstockung. Das erste Dachgeschoss erstreckt sich über die gesamte Geschossfläche des Bestands - bleibt aber dennoch klar als Dach lesbar. Auf die Fragen der technischen Umsetzung und Raumorganisation des ,Basler Dachs‘ werden wir auf der folgenden Seite eingehen.

Thema Stadtplan - Informationen

FELDBERGSTRASSE

02 Abbruch des unbeheizten, unbewohnten Dachstocks

45O

FELDBERGSTRASSE

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Luftbild unseres Fallbeispiels: Feldbergstrasse zwischen Erasmusplatz und Johanniterbrücke Quelle: www.stadtplan.bs.ch/geoviewer www.stadtplan.bs.ch

Koordinaten 2610996 | 1268191 | 2611504 | 1268487

Ausdruck vom 16. Mai 2015

Massstab 1:2000

03 Aufstockung um drei Dachgeschosse Zur Berechnung der Dachhöhe: Der Sonneneinfallswinkel (45 Grad) vom gegenüberliegenden Gebäude ergibt die maximale Dachhöhe der Aufstockung

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WAS GILT ES DABEI ZU BEACHTEN? „Das Resultat unserer Fallstudie an der Feldbergstrasse ist eindeutig : Die Anzahl Wohnungen könnte mit dem ‚Basler Dach‘ verdoppelt werden.“

Basler Dach 3. Geschoss

Basler Dach 2. Geschoss

HAUSTECHNIK, STATIK, RAUMORGANISATION Raumorganisation. Bei der Aufstockung mit dem ‚Basler Dach‘ besteht die grosse Herausforderung darin, die bestehende Erschliessung, sei es räumlich, aber auch technisch, aufzunehmen. Das Treppenhaus wird um ein Geschoss nach oben erweitert. Im ersten Dachgeschoss befindet sich eine 2,5-Zimmer-Wohnung. Danach führt eine Stichtreppe ins zweite Dachgeschoss, wo zwei weitere Wohnungen erschlossen werden.

Basler Dach 1. Geschoss

Diese organisieren sich über zwei Geschosse und sind räumlich ineinander verschränkt. Von einem Wohn-Essraum mit angeschlossenem Bad erreicht man über eine Treppe den Schlafbereich im dritten Dachgeschoss. Haustechnik. Die zusätzlichen Haustechnik-Installationen werden über eine Verteilerebene oberhalb des zweiten Obergeschosses an die bestehenden Steigzonen angeschlossen. Zudem dient die Ebene dazu, die Traglast auf die darunterliegende Struktur, sei es Fassade, Innen- oder Brandwände, zu verteilen. Das Resultat unserer Fallstudie an der Feldbergstrasse ist eindeutig: Die bestehende Wohnfläche von circa 220 m2 würde mit einer Aufstockung mittels dem ‚Basler Dach‘ um 140 m2 vergrössert werden. Die Anzahl Wohnungen könnte von drei auf sechs verdoppelt werden. Die neuen Wohnungen bestechen durch eine hohe räumliche Qualität, gepaart mit einer platzsparenden Organisation. GSPublisherEngine 0.0.100.100

Bestand Obergeschoss

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Eine Eineökonomische ökonomischeBerechBerechnung nungdes desBasler BaslerDaches Daches MIETPREISE MARKT Mietpreise Mietpreise Markt Markt

PREIS AUFSTOCKUNG Preis Preis Aufstockung Aufstockung

Feldbergstrasse 18,18 4057 Feldbergstrasse Feldbergstrasse 18Basel 4057 4057 Basel Basel Altbau 1. Obergeschoss Zimmer Zimmer 3.0 Zimmer / 290 CHF / m23.03.0 Altbau Altbau

1. Obergeschoss 1. Obergeschoss

2 2 290290 CHF/m CHF/m

Feldbergstrasse Feldbergstrasse 4 4Basel4057 4057 Basel Basel Feldbergstrasse 4, 4057

Altbau Dachwohnung Zimmer Zimmer Altbau Altbau 2.5 Zimmer / 437 CHF / m22.52.5 2 2

Dachwohnung Dachwohnung

437437 CHF/m CHF/m

Breisacherstrasse 36, 4057 Basel Breisacherstrasse Breisacherstrasse 36 36 4057 4057 Basel Basel Altbau Erdgeschoss 4.0 Zimmer / 326 CHF / m24.04.0 Zimmer Zimmer

Altbau Altbau Erdgeschoss Erdgeschoss

2 2 326326 CHF/m CHF/m

Bärenfelserstrasse Bärenfelserstrasse 33Basel 4057 4057 Basel Basel Bärenfelserstrasse 33, 33 4057 Altbau 3. Obergeschoss

Zimmer Zimmer Altbau Altbau 2.0 Zimmer / 384 CHF / m22.02.0 2 2 3. Obergeschoss 3. Obergeschoss 384384 CHF/m CHF/m Sperrstrasse Sperrstrasse 354057 35 Basel 4057 4057 Basel Basel Sperrstrasse 35, Altbau 3. Obergeschoss

2.02.0 Zimmer Zimmer Altbau Altbau 2.0Obergeschoss Zimmer / 298 CHF / m2 2 2 3. Obergeschoss 3. 298298 CHF/m CHF/m Haltingerstr. Haltingerstr. 5 5 4057 4057 Basel Basel Haltingerstrasse 5, 4057 Basel Altbau 3. Obergeschoss

3.03.0 Zimmer Zimmer Altbau Altbau 3.0Obergeschoss Zimmer / 265 CHF / m2 2 2 3. Obergeschoss 3. 265265 CHF/m CHF/m

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Aufbau Aufbau Rue Maunoir, Maunoir, Genf 2005 2005 Aufbau RueRue Maunoir, Genf, Genf 2005 920 CHF / m3 GVGV SIASIA 416: 416:

BKP2 BKP2 920920 CHF CHF / m/3 m3

Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, Grand-Lancy Grand-Lancy 2002 Einfamilienhaus, Grand-Lancy, 2002 2002 950 CHF / m3 GVGV SIASIA 416: 416:

BKP2 BKP2 950950 CHF CHF / m/3 m3

Médecins SansSans Frontières, 2006 Médecins Médecins Sans Frontières Frontières 810 CHF / m3

GVGV SIASIA 416: 416:

2006 2006

BKP2 BKP2 810810 CHF CHF / m/3 m3

Aufbau Josefstrasse, Zürich, 2004 Aufbau Aufbau Josefstrasse, Josefstrasse, Zürich Zürich 2004 2004 708 CHF / m3

GVGV SIASIA 416: 416:

BKP2 BKP2 708708 CHF CHF / m/3 m3

Aufbau Aufbau Gewerbehaus, Gewerbehaus, Aarau Aarau 2001 Aufstockung Birmannsgasse, Basel, 20162001 900 CHF / m3 GVGV SIASIA 416: 416:

BKP2 BKP2 674674 CHF CHF / m/3 m3

Aufstockung Aufstockung Rapperswil-Jona Rapperswil-Jona 2006 2006

Aufstockung Rapperswil-Jona, 2006 700 CHF / m3

GVGV SIASIA 416: 416:

BKP2 BKP2 700700 CHF CHF / m/3 m3


IST DAS BASLER DACH ÜBERHAUPT FINANZIERBAR?

ÖKONOMISCHE BERECHNUNG Methode. Von Immobilien-Vertretern wird gegenüber Aufstockungen oft Skepsis geäussert. „Das rentiert doch nicht“, ist ein viel gehörter Satz. Wir wollen es genau wissen und unterziehen das Projekt unserer Fallstudie einer gebräuchlichen Form der Renditerechnung: Anhand der Erstellungskosten werden die nötigen Mieterträge berechnet. Wir wählen die relevanten Kennwerte für die Erstellungskosten und Mieterträge bewusst konservativ. Zieht man von den potentiell möglichen Mieterträgen (MieteMarkt) die nötigen Mieterträge (Zins Hypothek, Bewirtschaftung, Unterhalt) ab, so erhält man den jährlichen Reingewinn, der in Bezug auf das Eigenkapital die Rendite ergibt. In unserem Fallbeispiel fällt auf das Eigenkapital von rund 150‘000 CHF eine Rendite von 7% ab. Rentabilität. Es kann also keine Rede davon sein, dass sich eine Aufstockung finanziell nicht lohnt. Es geht vielmehr darum, dass die Immobilienbranche generell an grösseren Bauvolumen interessiert ist, da diese höhere Baukosten und damit höhere Honorare ermöglichen. Insofern ist es kaum verwunderlich, dass der Ersatzneubau in den meisten Fällen als die vermeintlich einzig praktikable Lösung vorgeschlagen wird. Hier muss ein Umdenken stattfinden. Aufstockungen sind für Privateigentümer auch aus einem weiteren Grund prüfenswert: Sie müssen deutlich weniger Eigenkapital aufbringen, als bei einem Ersatzneubau. Die Berechnung basiert auf der Analyse von vergleichbaren Mietobjekten (Quelle: homegate.ch / Herbst 2015) und Erstellungskosten von Wohnbau-Aufstockungen in Holzbauweise (siehe Tabelle links). Bei letzteren zeigen sich relativ grosse Preisdifferenzen von 400 CHF bis 950 CHF pro Kubikmeter. Die Ursachen können unterschiedlich hohe Ausbaustandards, Anpassungen an den Bestand oder lokale Gegebenheiten sein. Wir sind bei unserer Berechung deshalb bewusst von einem hohen Betrag ausgegangen, welcher über eine serielle Bauweise und technische Optimierung sicher massiv gesenkt werden könnte.

Erstellungskosten Abbruch Bestand : Neubau : Gebäudekosten BKP 2 : ErstellungskostenEK :

190 m3 x 50 CHF/m3 640 m3 x 950 CHF/m3 617‘500 CHF BKP 2 / 80 % = 771‘875 CHF

Für den Rückbau wird ein Referenzwert von 50 CHF/m3 angenommen. Der Kubikmeterpreis für die Erstellung des Dachaufbaus kann durch die Typisierung und Standardisierung des Holzbaus gesenkt werden. Der Preis ist weiter abhängig vomAusbaustandard der Nutzräume. Die Gebäudekosten decken erfahrungsgemäss 80 % der Erstellungskosten ab.

Mieterträge Markt Wohnraum HNF : mögliche Mieterträge:

140 m2 x 300 CHF/m2 42‘000 CHF/a

Der Quadratmeterpreis pro HNF variiert vom Ausbaustandard. Hier wurde durch eine Marktanalyse in der direkten Umgebung des Grundstückes ein Referenzwert von 360 CHF/m2 als möglicher Ertrag befunden. Die HNF ist erfahrungsgemäss 75 % der Bruttogeschossfläche von 191 m2. Die HNF beträgt somit 140 m2.

Anlagekosten Anlagekosten AK : Erstellungskosten EK = 771‘875 CHF Die Anlagekosten sind in diesem Fall, da es sich um einen Dachaufbau auf einen bestehenden Bau handelt, gleich den Erstellungskosten. Die Verzinsung des Grundstückes bezieht sich bereits auf den Grundbau.

Nötige Mieterträge Hypothek Bank: AK x 80 % HB: 617‘500 CHF x 2.5 % = 15‘440 CHF/a AbschreibungAb : AK x 0.5% = 3‘860 CHF/a BewirtschaftungBew : AK x 1.5% = 11‘580 CHF/a nötige Mieterträge: HB + Ab + Bew = 30‘880 CHF/a Das Eigenkapital beträgt 20% =

154‘375 CHF

Rendite pro Jahr : MieteMarkt - Mietenötig = 11‘120 CHF/a Die Differenz zwischen der möglichen Miete über Marktpreise und der nötigen Mieterträge ergibt den jährlichen Reingewinn.

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PROGRAMM

01

Wir fordern, die Umsetzung unserer Idee in vier Schritten! Potentialanalyse von Liegenschaften: Masterplan Dachlandschaft Basel

02 Wettbewerb:

Konzeption, Gestaltung, Technik

03 Realisierung:

Bau eines Prototyps durch den Kanton

04

Verbesserung Rahmenbedingungen: - Anpassungen Baugesetz - Beratungsstelle ‚One-Stop-Shop‘ - vereinfachte Baubewilligung - Darlehen / Bürgschaften - Mieterschutz

Potentialanalyse. Im Bewusstsein, dass nicht jede städtebauliche Situation eine Aufstockung zulässt (Stadtbild, Belichtung, Strassenraum) fordern wir analog dem Genfer Modell eine flächendeckende Analyse bestehender Liegenschaften und Strassenzüge nach deren Aufstockungspotential. Dies geschieht in Zusammenarbeit mit der Stadtbildkommission und der Denkmalpflege. Aufstockungsperimeter sollen definiert werden. Wettbewerb. Die Gestaltung des Basler Dachs muss von höchster Qualität sein. Ein Architekturwettbewerb soll sich am Beispiel konkreter Liegenschaften den technischen und gestalterischen Fragen annehmen: In welcher Form kann das Basler Dach den Dialog zu den bestehenden Bauten führen? Realisierung. Als Vorreiter soll der Kanton Basel-Stadt auf einer eigenen Liegenschaft das erste Basler Dach ausführen und dabei sämtliche technischen Problemstellungen (Haustechnik, Statik, Erdbebensicherheit) exemplarisch lösen. Verbesserung Rahmenbedingungen. Entscheidend für den Erfolg sind die Rahmenbedingungen: Ein One-Stop-Shop für Hauseigentümer soll geschaffen werden, wo sämtliche juristischen, technischen und finanziellen Themen geklärt werden können. Zwingend ist aber auch ein stärkerer Mieterschutz: Das Aufstocken darf nicht zum Vorwand für unverhältnismässige Mieterhöhungen und Entmietungen herhalten. Daneben soll das Baugesetz so angepasst werden, dass eine höhere Ausnützung einer Parzelle und zusätzlich bewohnbare Dachgeschosse (Revision Dachbauvorschriften) ermöglicht wird.

WAS SIND UNSERE POLITISCHEN FORDERUNGEN? 25


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LITERATURVERZEICHNIS Aufstocken mit Holz: Verdichten, Sanieren, Dämmen Markus Mooser; Marc Forestier; Mélanie Pittet-Baschung; et al. Bauingenieur, Basel, 2014 Elever la ville Christophe Aumeunier; Pierre Bonnet; Marianne Huguenin; et al. Avenir Suisse, Ecublens, 2008 22 Aufstockungen mit Holz Mélanie Baschung und Denis Pflug Cedotec / Lignum, Lausanne, 2008 Evaluation des raisons de las sous-exploitation des surfaces constructibles à l‘intérieur des gabarits actuels Pierre Bonnet; Mireille Adam Bonnet Atelier Bonnet, Genf, 2007 Urbaner Holzbau: Chancen und Potenziale für die Stadt Peter Cheret, Kurt Schwaner, Armind Seidel, Stuttgart, 2013 Obendrauf Anne Isopp; Christina Simmel; Kurt Zweifel Pro Holz, Zuschnitt 42, Wien 2011 La surélévation: Définition d‘une problématique Carole Westhoff EPFL ENAC Architecture, Lausanne, 2013 Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung Swiss Real Estate Institute; Dr. Peter Ilg Zimraum Raum + Gesellschaft; Joëlle Zimmerli Zürich, 2012 Rooftop Archtiecture, Building on a elevated surface Eric Vreedenburgh; Ed Melet Rotterdam, 2005

IMPRESSUM LEITUNG: LUKAS GRUNTZ MITARBEIT: CÉLINE DIETZIKER CORINA GISIN LAURENT GODEL SIMON HEINIGER PHILIPP LUTZ NICOLAS MÜLLER DRUCK: DRUCKKOLLEKTIV PHÖNIX, BASEL JUSO BASEL- STADT, 2016 ALLE RECHTE VORBEHALTEN. WWW.JUSO-BS.CH

Profile for Lukas Gruntz

Das Basler Dach - Idee zur Verdichtung im Bestand  

Die Idee ist denkbar einfach: Aufstockung! Auf bestehendem Wohnraum soll neuer Wohnraum entstehen. Ausgehend von der historischen Analyse, e...

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