Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Valor de la tierra y construcciones por zona
Dinámica de precios
Indicadores del Sector Construcción
Temporada 2024 en vivienda vertical Análisis de venta de vivienda por zona
Precios mínimo y máximo por m2 de tierra para desarrollar vivienda
https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metros-cuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696
Dinámica de precios terrenos por zona
Factores que pueden aumentar los precios:
• Escalada de precios de la tierra
• Ubicación
• Oferta de servicios
• Oferta laboral
• Comercios
• Calidad del suelo, topografía, accesos
• Potencial de desarrollo según categoría del POT: altura máxima a construir en esa zona
• Percepción de seguridad
• Calidad constructiva
• Acabados
https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metros-cuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696
https://www.gpi.com.gt/valores-del-mercado-por-metro-cuadrado-de-construccion/
Inara Cuatro Norte Zona 21N
Manare - Zona 12 31N
Atarah Zona 10 20N
Altaire Zona 11 32N
Santa Sofía Zona 10 25N
Danta 14 Zona 14 44N
Temporada 2024
Arena Elemento Zona 10 22N
Temporada 2024
Takara Zona 14 25N
Torre Carrá Zona 14 25N
SECTOR: ZONA 1
$. 325,000.00
CONSTRUCCIÓN: 200 m2 COSTO / m2: $.1,625.00 TERRENO: 560 m2
SECTOR: ZONA 2 SAN ÁNGEL VALOR: $. 150,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 220 m2 COSTO / m2: $.682.00
TERRENO: 120 m2
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 6 SANTA ISABEL III
VALOR: $. 155,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 245 m2
COSTO / m2: $.633.00
TERRENO: 192 m2
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 13
VALOR: $. 550,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 340 m2
COSTO / m2: $.1,618.00
TERRENO: N/I
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 15 VALOR: $.690,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 396 m2 COSTO / m2: $.1,742.00
TERRENO: 259 m2
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 16 LAS FUENTES I VALOR: $.425,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 550 m2 COSTO / m2: $.773.00
TERRENO: N/I
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: CARRETERA A EL SALVADOR KM 18 ST CLARA
VALOR: $.155,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 265 m2
COSTO / m2: $.585.00
TERRENO: 201 m2
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: KM 13 MUXBAL VALOR: $.370,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 330 m2
COSTO / m2: $.1,121.00
TERRENO: 498 m2
Oferta económica Flujo de caja
Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Oferta económica de planificación
Oferta económica de construcción
Flujo de caja Honorarios profesionales
Oferta económica
económica le permite conocer al cliente todas las particularidades del proyecto en cuanto a descripción de trabajos, montos parciales y totales, forma de pago, condiciones, etc.
• Generalmente a un cliente se le presentan 2 ofertas económicas:
> de planificación
> de construcción
• La oferta económica de planificación incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por el desarrollo de las actividades que contiene el anteproyecto y el juego de planos constructivos.
• La oferta económica de construcción incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por la supervisión y administración del proyecto a construir.
Oferta económica planificación
$400.00
costo/m2 de construcción
SI incluir
1.5% total del proyecto
Oferta económica construcción
10% total del proyecto
SI incluir
Acabados especiales
Acabados especiales
• El Flujo de Caja es un informe financiero que presenta un detalle de los flujos de ingresos y egresos de dinero que tiene una obra en construcción en un período dado.
• La importancia de elaborarlo es que permite, anticiparse a futuros déficit (o falta de efectivo) y, de ese modo, poder tomar la decisión de buscar financiamiento de antemano.
• Permite “tener todo bajo control”, pues da una visión macro de las finanzas del proyecto, contando con información de carácter estratégico que permitirá realizar compras a los proveedores de manera inteligente o cumplir con los compromisos dentro de los plazos estipulados, entre otras cosas.
Flujo de caja
• Como complemento a la oferta económica es necesario generar un flujo de caja “cash flow” que permita conocer los montos de inversión durante la duración del proyecto.
• El tiempo de ejecución de un proyecto es importante para el cliente y para quien ejecuta la obra, esto está relacionado con:
1. Amortizaciones a acreedores.
2. Recuperación de la inversión.
3. Disponibilidad de la edificación.
4. Determinar la dosificación de la inversión de acuerdo a la capacidad de inversión (construcción por etapas).
• Para el contratista o ejecutor de la obra, es importante organizar la dosificación de los ingresos y egresos de la construcción, esto le permitirá administrar de forma eficiente los mismos.
• Se pueden implementar diferentes instrumentos o herramientas para controlar el proyecto en función del tiempo, recurso humano, recurso económico, etc. Una de las más comunes es el Gantt o bien la formulación de un cash flow bien estructurado.
Flujo de caja
• El cash flow consiste en la elaboración de una tabla que organiza las variables: ingresos, egresos y tiempo. El cash flow es una herramienta gerencial de gran valor.
Permite conocer en el tiempo los montos parciales distribuidos en el tiempo.
• El flujo de caja puede ser:
> Proyectado (futuro)
> Ejecutado (real)
• El flujo de caja puede elaborarse bajo distintos conceptos o actores:
> Para el inversionista
> Para el ejecutor o contratista
> Para el financiamiento
• Inversionista ¿Cuánto voy a invertir?
¿Cuánto tiempo dura la inversión?
¿En cuánto tiempo retorna la inversión?
¿Qué utilidades voy a obtener?
¿Cada cuánto tiempo obtendré utilidades?
El cash flow para el inversionista sirve de comparativo con otras opciones de inversión de su giro de negocio.
• Ejecutor o contratista
¿Cuánto se gastará día, semanal o mensual?
¿Cuánto me deben acreditar para este mes?
¿Cuándo debo pagar o contratar y cuánto?
¿Se han realizado los pagos de acuerdo a lo planificado?
¿Cómo afectan los cambios solicitados por el cliente?
¿Estoy cumpliendo con los pagos de subcontratos?
Flujo de caja
• Financiamiento
¿El monto de la amortización para este mes? (capital + intereses)
¿Por cuánto tiempo se pagarán amortizaciones con el capital prestado?
¿Cuál será el plazo del préstamo tomando en cuenta las amortizaciones y la capacidad de pago?
Flujo de caja
Actividad
1 Trabajospreliminares,cimentación 6.56% 113,213.79
2 Levantadomuros1er.Nivel 7.60% 131,222.77
3 Armadoyfundiciónlosacarportylosaentrepiso 5.76% 99,338.87
4 Levantadomuros2do.Nivel 4.67% 80,647.27
5 Armadoyfundiciónlosafinal 9.52% 164,219.74
6 Instalacioneseléctricas1er.y2do.Nivel 3.19% 55,124.46
7 Acabadosdealbañilmuros1er.y2do.Nivel 24.29% 419,143.01
8 Instalacioneshidráulicasaguafríaycaliente 2.34% 40,319.87
9 Instalacioneshidráulicasnegrasypluviales 1.36% 23,544.97 10
16 Gabinetesbaños 0.89% 15,396.58
Closets
Resumen actividades y Honorarios profesionales
1
4
Componentes del flujo de caja
CRONOGRAMA ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS
Resumen actividades y Honorarios profesionales
RESUMEN
HONORARIOS PROFESIONALES
Tarea
• Averiguar el precio por M2 del terreno donde está ubicado su proyecto.
• Área del terreno en M2.
• Área de construcción de los 2 niveles en M2.
• Servirá para la evaluación final.
. Arq. Luis Fernando Ruano Paz Facultad Arquitectura y Diseño