Atendiendo a las obligaciones del comprador. A las obligaciones del comprador en la compra-venta. A los contratos preliminares de la venta. De la resolución de la venta. Atendiendo al pacto retroventa y demás pactos. A la Dación en pago. .
VENEZUELA MARZO DE 2019 UNIVERSIDAD YACAMBU FACULTAD DE CIENCIAS POLÍTICAS Y JURÍDICAS CATEDRA: CONTRATO CIVILES Y GARANTÍAS
1. Obligaciones del comprador 2. Obligaciones del comprador en la compra-venta
3. Contratos preliminares de la venta 4. De la resoluciรณn de la venta 5. Pacto de retroventa y demรกs pactos 6. Daciรณn en pago
Rubén Pachano 1. Según las Obligaciones del comprador: Recibir la entrega: la obligación está fundada en hacer que se cumpla la tradición que tiene el vendedor llevarse la cosa. Dicha obligación debe cumplirse en el momento y el lugar en que el vendedor está obligado a hacer la tradición. Si el comprador no cumple con su obligación de recibir la entrega, el vendedor, conforme al derecho puede exigir: el cumplimiento de la misma intentar la acción resolutoria; limitarse a oponer la excepción non adimpleti contractus , exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o mora del comprador. Además, cuando se trate de venta de cosas muebles puede invocar la resolución de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega Art. 1.531 CC Pagar los gastos: Corresponde AL comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte Art. 1.491 CC, Pagar el precio: la obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador Art. 1.527 CC. Esta obligación de pagar el precio, conlleva otras, tales como: *Pagar el día determinado en el contrato Art 1528 CC *Pagar en el sitio convenido contractualmente Art 1528 CC – Art 1295 CC * Por último la obligación mencionada antes recibir la entrega de la cosa.
2. Según las Obligaciones del comprador en la compra-venta: Son iguales a las ya mencionadas antes Recibir la entrega: en este caso el comprador tiene la obligación de revisar las condiciones de la cosa en el momento de la entrega, recibir la cosa en óptimas condiciones una vez entregado el precio pactado, Si el comprador se negase a la recepción del mismo, el vendedor tendría derecho a anular dicha compraventa. Si ocurriese que en el momento de hacerse efectiva la venta de la cosa, ésta se hubiese perdido totalmente, el contrato se suspenderá, pero si se hubiese perdido parte de la cosa, el comprador puede optar entre que se anule el contrato o que éste no se anule y se adquiera la parte que quede del bien, pagando por él proporcionalmente a la parte que se transfiere del mismo. Pagar los Gastos: El comprador se hará cargo de los gastos que se ocasionen con posterioridad a la entrega del bien, como sería por ejemplo los gastos de transporte del bien, salvo que se pacte que dichos gastos serán soportados por el vendedor.
Pagar el Precio: el comprador tendrá la obligación de pagar el precio pactado con el vendedor, El precio debe pagarse en el día y en el lugar determinados por el contrato (Art. 1.527 CC, si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, éste debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradición. Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador Art. 1.528 CC. Respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en ciertos supuestos tiene el comprador. Así como el comprador tiene la obligación de pagar el precio de la cosa vendida en el lugar y tiempo fijado, tendrá el derecho de recibir la cosa de una vez terminado el contrato de compra venta.
3. Contratos preliminares de la venta: Es un contrato que solo a las partes una futura convención contractual, este tipos de contrato los encontramos mucho en la compre-venta, identificados como las promesas de la venta, las cuales son conocidas también como principales opciones, entonces encontramos que esta la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral o reciproca de venta las cuales producen particulares efectos jurídicos
La promesa unilateral de compra-venta: es un contrato que obliga a una persona a venderle o comprarle a otra según el caso ,una cosa o derecho, sin que la otra se comprometa a cumplir su obligación recíproca, a diferencia de la promesa bilateral en donde ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo, cabe destacar que en estos supuestos anteriores ya sea la promesa unilateral o bilateral no existe transmisión de la propiedad por no concurrir unos de los elementos esenciales a la existencia y validez de la venta, ya al saber el consentimiento formado el cual se perfecciona en un acto jurídico que las partes llevaran a efecto posteriormente a la celebración preliminar. La particularidad que se presenta en la promesa bilateral de venta es que al verse obligados las partes recíprocamente a celebrar un contrato de venta, la negativa de las partes de cumplir los términos convenidos, no es suficiente para impedir la formación de un contrato definitivo y así la prueba del contrato final será la decisión que así lo declare, ya que se atribuyen iguales efectos a esta promesa bilateral y a la venta propiamente dicha. Cabe aclarar que aunque esta parezca una sutileza la promesa antes mencionada, es conveniente conservar las diferencias entre la venta y la promesa bilateral de venta ya que son muy diferenciadas una de ambas y la formación de sus efectos jurídicos se encuentra con conceptos jurídicos disimiles, viéndolo de otro sentido las promesas unilaterales no podrían producir el efecto antes mencionado por faltar de manera definitiva el consentimiento de uno de los contratantes.
Rubén Pachano
4. De la resolución de la venta: En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la figura producto de la voluntad de las partes o la declaración judicial mediante el cual se deja sin efecto un contrato (cualquiera que sea), lo cual por lo general tiene efectos retroactivos y por supuesto cesa todo efecto futuro del contrato por cuanto este se deshace. La resolución de la venta implica la extinción de la misma, su desaparición, por lo tanto se hace inoponible por la ausencia de todo vínculo jurídico que pudo derivarse de su existencia.
Resolución de la venta por no pago del precio Cuando el comprador incumple su obligación principal, la cual es pagar el precio pactado en el contrato de compraventa, esto trae como consecuencia la resolución de la venta, según lo estipulado en el artículo 1932 del código civil, la resolución del contrato de venta por no pago del precio, da los siguientes derechos al vendedor:
Retener las arras o exigirlas dobladas. Exigir que se restituyan los frutos de la cosa, todos sino no se pagó nada del precio o en la proporción de lo que no se haya pagado. El comprador también tiene derecho a que se le restituya la parte del precio que haya pagado. Respecto a las expensas de comprador y los deterioros que haya sufrido la cosa se mirara al comprador como poseedor de mala fe, esta presunción es una presunción legal que admite prueba en contrario, pues el comprador puede probar haber sufrido en su finanzas sin su culpa, es decir, que su economía haya sufrido lo suficiente que se le haya vuelto imposible cumplir lo pactado en el contrato de compraventa. Si el comprador no prueba que no cumplió con su obligación de pagar el precio, porque su economía se afectó, se mirara como un poseedor de mala fe, es decir, que corresponder restituir los frutos de la cosa, incluso los que hubiese podido con diligencia percibir el vendedor si la tuviese en su poder. Respecto los deterioros de la cosa el comprador es responsable de todos siempre y cuando se hayan causado por su hechos o su culpa, en cuanto a las mejoras realizadas por el comprador, no tendrá derecho a que se restituyan, Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa, en cuanto a las mejoras útiles se tendrá el mismo derecho mencionado.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
5. Pacto de retroventa y demás pactos: Breve Reseña Histórica En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían más que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron. Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios: 1-El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa. 2-El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio. 3-El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía. 4-El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado. Etimología de la palabra retracto.
*Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.
Venta con pacto de retracto. Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo. Fundamento Legal. En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.” Clasificación El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley. Del retracto convencional. Artículo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…” Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos. Del retracto legal Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”. El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño. El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.
Retracto Convencional. El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga. Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
6. Dación en pago:
Utilidad En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.
La dación en pago es el convenio en virtud del cual el acreedor permite a su deudor que le pague con una prestación diferente de aquella con que estaba obligado a pagar.
Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:
Pago
Características Es una figura compleja que guarda analogía con el pago, la novación y la venta; con esta última cuando la deuda primitiva era una suma de dinero y se conviene en remplazarla con una cosa. Lesión Enorme en la Dación en
• Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial. • Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada, • Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución. Para el prestatario, l a operación tenia también sus ventajas: • Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida. • Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista. • Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía ( Hipotecaria) .
Consecuencialmente, el fenómeno de la dación en pago no puede sustraerse al estatuto de la lesión enorme, pues se destaca la equivalencia que debe existir entre el crédito debido y la cosa que se entrega, osea el equilibrio económico de las prestaciones. Requisitos de la Dación en Pago Los requisitos reconocidos por los doctrinantes para la dación en pago son: a) La ejecución de una prestación con ánimo de pagar. b) Una diferencia existente entre la prestación debida y la pagada. c) El consentimiento de las partes. d) La capacidad de las partes. e) La observancia de las solemnidades legales.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
De otro lado, la jurisprudencia ha señalado que "(…) uno de los elementos esenciales de la dación en pago es la determinación de la prestación sustitutiva y de los términos en que habrá de ser intercambiada con la inicialmente debida, en vista de la función liberatoria que la figura por definición está llamada a cumplir, (…). Es necesario así, para que la dación en pago se perfeccione, determinar el valor -o precio- del objeto de la nueva prestación, dado que de su fijación exacta depende la aquiescencia del acreedor a recibir algo distinto del dinero adeudado con la finalidad específica de liberar al deudor". Con posterioridad al Decreto 2331/98, cuya aplicación exige el actor, el Gobierno expidió el Decreto 908 de 1999 del 25 de mayo de 1999, que en su artículo 3°, estableció: "La oferta de dación en pago que, en los términos del artículo 1° del presente decreto, realice el deudor de un crédito hipotecario para vivienda es obligatorio para el establecimiento de crédito, el cual no podrá rechazarla, ni exigir al deudor pago adicional por ningún otro concepto". ¿Quién Puede Pagar? Puede pagar por el deudor cualquier persona a nombre de él, aún sin su conocimiento o contra su voluntad y aún a pesar del acreedor. Pero si la obligación es de hacer, y si para la obra que se trata se ha tomado en consideración la aptitud o talento del deudor, no podrá ejecutarse la obra por otra persona.
Las bases legales las podemos encontrar en nuestro Código Civil en el: Capítulo VI
De la Resolución de la Venta Artículo 1.533 Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto. 1o. Del Retracto Convencional Artículo 1.534 El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544. Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor. Artículo 1.535 El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo. Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del contrato. Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de cinco años.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
Artículo 1.536 Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad. Artículo 1.537 El término corre contra toda persona, aun menor, salvo el recurso contra quien haya lugar. Artículo 1.538 El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su acción contra los terceros adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención del retracto convenido. Artículo 1.539 El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor. La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor. Artículo 1.540 Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto.
Artículo 1.542 Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero. Artículo 1.543 Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se la haya dividido entre ellos. Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo. Artículo 1.544 El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.
Artículo 1.541 Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
Artículo 1.545 Si en el contrato de venta con pacto de retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo, será nula toda cláusula por la cual se pene la falta de pago de pensiones con la pérdida del derecho de rescate. Las pensiones de arrendamiento podrán cobrarse ante el Tribunal competente, según su cuantía, y podrá pedirse la desocupación de la casa en juicio breve, o que el subarrendatario, si lo hubiere, se entienda directamente con el comprador bajo pacto de retracto, sin que en ninguno de estos casos se menoscabe el derecho de rescate ni el término estipulado para usarlo.
Artículo 1.548 En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1.539 y 1.544.
2o. Del Retracto Legal Artículo 1.546 El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. Artículo 1.547 No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.
Luis Enrique Vargas Rodríguez
Luis Enrique Vargas Rodríguez DIAGRAMADOR Luis Enrique Vargas Rodríguez RELATOR Luis Enrique Vargas Rodríguez PUBLICISTA Rubén Pachano FOTOGRAFIA Rubén Pachano REPORTERO Rubén Pachano EDITOR
MARZO 2019 NRO 1