HelvetHome.ch n°7 (Du 7 au 27 mars 2018)

Magazine Immobilier

Genève • Vaud • Fribourg • Valais • Neuchâtel

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DOSSIER SPÉCIAL

ACTUS

PAROLE D’EXPERT

Marché du neuf Des bases stables

Ma maison, mes enfants et l'EMS...

Un marché vaudois très actif

N° 7 - 7 au 27 mars 2018 + d’annonces dans l’ancien et le neuf sur www.helvethome.ch

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SOMMAIRE

ACTUS Ma maison, mes enfants et l'EMS... 10

DOSSIER SPÉCIAL Marché du neuf - Des bases stables

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PAROLE D’EXPERT Un marché très actif

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EN COUVERTURE détail de la vente, page 29 VEYRAT & SARASIN Avenue Industrielle 4 - 1227 Carouge Tél.: 022 343 23 44 www.veyrat-sarasin.ch

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DOSSIER FINANCE

ACTUALITÉS

MA MAISON, MES ENFANTS ET L’EMS… Aujourd’hui, quelque 15 personnes sur 100 ayant plus de 80 ans vivent dans un établissement médico-social (EMS). Et cette proportion devrait augmenter dans les années à venir compte tenu du vieillissement de la population.

En effet, dans la mesure où l’hébergement en EMS coûte plus de CHF 5'000.- par mois, les rentes AVS et LPP cumulées ne sont pas toujours suffisantes et c’est alors les Prestations Complémentaires du premier pilier qui sont sollicitées. Mais attention, les calculs du droit aux prestations complémentaires tiennent compte d’une éventuelle donation d’un bien immobilier et ce, quelle que soit la date à laquelle la donation a été effectuée. Dans ce cas, c’est le bénéficiaire de la donation qui doit participer au frais générés par un hébergement dans l’EMS, à concurrence du montant de la donation.

Sur le canton de Vaud, un amortissement de CHF 10’000.- par année peut être déduit de la valeur fixée au moment de la donation.

Vendre plutôt que donner ?

Prenons un exemple: Monsieur Ducommun, vivant à Nyon, est devenu veuf en 2007 et a donné sa maison à sa fille unique (valeur CHF 900'000.-, prêt hypothécaire résiduel CHF 300'000.-). En 2014, il entre en EMS et utilise sa fortune pour payer les charges

supérieures à ses rentes. Aujourd’hui ayant épuisé sa fortune, il n’arrive plus à payer ses frais d’EMS. Dans ce cas, sa fille sera, compte tenu de la donation qu’il a faite il y a 10 ans, sollicitée pour le financement de l’EMS. Elle sera engagée à concurrence d’un montant égal à la valeur vénale de la villa, diminuée de la dette hypothécaire résiduelle et de l’amortissement de CHF 10'000.- par année de propriété, soit: Valeur vénale du bien lors de la donation: - Prêt hypothécaire: - Amortissement (CHF 10'000.- x 10 ans): Total de la fortune donnée:

CHF 900’000.CHF 300’000.CHF 100’000.CHF 500’000.-

La fille de Monsieur Ducommun devrait donc assumer et contribuer aux frais d’EMS non couverts jusqu'à concurrence d’un demimillion. Dans ce cas, nous n’avons pas tenu compte de contreparties telles que le droit d’habitation, l’usufruit ou encore un versement de prestations viagères qui sont capitalisés et déduits de la valeur du bien.

Compte tenu de ces éléments, il peut s’avérer plus judicieux de vendre son bien à ses enfants. En effet, la vente du bien par les parents aux descendants procure une situation claire des fortunes mobilières et immobilières respectives. Les parents obtiennent le produit de la vente qui leur permettra d’assumer les frais d’EMS et les

© Jovannig Fotolia

Il y aura inévitablement comme résidents d’EMS d’anciens propriétaires qui auront voulu régler de leur vivant la transmission de leur patrimoine et qui pourraient, compte tenu des coûts que représente un hébergement en EMS, se trouver dans une situation financière délicate et mettre aussi leurs héritiers dans une situation financière toute aussi délicate.

enfants ne seront pas redevables puisqu’ils auront acheté l’objet comme n’importe quel autre acquéreur.

En tout état de cause, il est primordial de consulter son notaire pour évaluer les avantages et inconvénients des différentes possibilités avant de prendre une quelconque décision.

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DOSSIER SPÉCIAL

MARCHÉ DU NEUF DES BASES STABLES

IMMOBILIER NEUF

L’immobilier neuf s’est stabilisé dans l’ensemble de la Confédération, même si subsistent d’importants écarts de prix entre les cantons.

L

Des valeurs assez similaires avec celles que l’on rencontre dans le sud du canton de Vaud, où le prix moyen s’établit autour de CHF 9'000.-/m2 pour les PPE, avec des pics autour de CHF 15’000.-/m2 pour les communes les plus prestigieuses en bordure du Léman. Dans le nord du canton, notamment à Yverdon-les-Bains, les prix se montrent plus doux, à partir de CHF 5'500.-/m2. En montagne, les appartements regroupés en PPE dans des chalets de bon standing s’affichent à des tarifs similaires.

En revanche, nous assistons depuis le début des années 2000 à une lente mutation du marché due à une modification de la demande: selon Vaud Statistique, «par rapport aux quinze dernières années, la demande d’appartements d’une pièce serait réduite de moitié d’ici 2030, celle des logements de deux et trois pièces serait maintenue, et celle des quatre et cinq pièces serait diminuée respectivement de 30% et 35%.

Entre 2030 et 2040, la demande de ces

©Vege Fotolia

e marché immobilier suisse a traversé sans trop de heurts la crise économique des années 2009-2012. Surtout si l’on compare avec ses voisins immédiats, à commencer par la France ou l’Italie. La demande est aujourd’hui solide face à une offre restreinte, ce qui maintient une certaine tension à la hausse, notamment dans le neuf. Qu’en est-il côté prix? Dans le canton de Genève, difficile de répondre de manière homogène, tant sont fortes les spécificités de chaque région. Le prix est donc à étudier isolément pour chaque promotion en fonction de son emplacement, et au sein même de chaque promotion en fonction des caractéristiques du lot en question. De manière générale, les prix semblent stabilisés en ce début 2018, avec une moyenne basse dans le neuf d’environ CHF 7’000-9'000.-/m2 (prix moyens relevés sur Helvethome.ch). Une fourchette qui peut monter autour CHF 14’000-15'000.-/m 2 pour les promotions ou les transformations d’exception.

grands logements se ralentirait davantage».

Une orientation que l’on peut certainement dupliquer dans la majorité des cantons présentant des zones urbaines à forte densité.

Changement de décor dans le Valais, où les promotions débutent sous la barre symbolique des CHF 4'000.-/m2, dans des villes comme Collombey, Lens ou Salgesch.

Même les appartements de prestige de Sierre et de Savièse, d’une superficie parfois supérieure à 200 m2, s’établissent autour de CHF 5'000.-/m2. Une tendance similaire dans le canton de Fribourg, réputé pour la qualité de son cadre naturel, traditionnellement prisé par la clientèle familiale.

Hausse des transformations Le prix de vente des PPE calculé au m2 est traditionnellement plus élevé que celui des maisons individuelles, avec un écart d’environ 20% en faveur de celles-ci. Concernant le neuf, les différents cantons connaissent une hausse soutenue d’une solution intermédiaire, les transformations d’immeubles existants (bureaux, commerces…) en logements. Un phénomène qui se vérifie dans l’ensemble de la Confédération, en réponse à la forte demande face au manque de terrains disponibles. Cette tendance confirme les données annoncées au niveau fédéral: «En un an, les maîtres d’ouvrage privés ont accru leurs investissements dans les transformations (+1,1%), davantage que dans les nouveaux projets de construction (+0,1%)».

Laurent Caillaud avec Office Fédéral de la Statistique / Vaud Statistique / Helvethome.ch

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La moyenne basse des prix en CHF/m2 dans le neuf dans le canton de Genève

La barre symbolique (en CHF/m2) sous laquelle débutent les programmes neufs dans le Valais

D’ici 2030, la demande de logements de 4 pièces sera diminuée de 30% dans le canton de Vaud

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PAROLE D'EXPERT

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« Le marché immobilier reste encore très actif dans l’ensemble du Canton.

Nous avons de nombreux projets en cours »

Fondée en 2004, Arimco s’est rapidement imposée dans un positionnement pouvant offrir de multiples services lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Forte de son expérience en architecture, courtage, gérance et de manière générale toutes les activités liées à la branche immobilière, la société réalise, dans le Canton de Vaud, des projets de construction jusqu’à leur réalisation finale. Nous maîtrisons également la rénovation ainsi que l’étude et la transformation de logements individuels, immeubles ou tout autre projet immobilier envisagé grâce à notre bureau d’architecture.

L’avantage certain d’Arimco réside dans le fait que notre société de gros œuvre, génie civil et terrassement permet de contrôler les coûts de construction, de mener le chantier en direct et sans intermédiaire, ce qui permet ainsi de mettre en valeur rapidement le terrain ainsi que le développement de projets immobiliers. Nous sommes installés à Préverenges, au cœur du village, dans une ancienne bâtisse rénovée par nos soins et classée dans le patrimoine vaudois. Fiers de pouvoir accueillir la clientèle dans ce bel écrin, nous avons ouvert, en 2014, une succursale dans le centre du village d’Orbe. Ce bâtiment a lui aussi été transformé par nos soins et grâce à cette adresse, nous nous sommes implantés dans le Nord Vaudois et ses environs.

Un exemple de promotion à mettre en avant dans le canton de Vaud ?

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Actuellement nous réalisons un projet à Préverenges consistant à la démolition d’une habitation familiale existante implantée sur un terrain d’environ 1'300 m2. La nouvelle réalisation comprendra deux logements de standing dont les caractéristiques et les finitions sauront séduire une clientèle exigeante. Il s’agit d’une belle opportunité pour les intéressés puisqu’actuellement peu de biens de ce type sont mis sur le marché entre Lausanne et Morges. La demande reste forte dans cette région et les biens disponibles sur le marché actuel sont quasi inexistants.

Ce projet sera composé de deux logements: le premier de 8½ bénéficiera d’une surface de 240 m2 en duplex dont une partie séjour de 70 m2. Le second de 4½ en combles, bénéficiera quant à lui d’une surface de120 m2.

Chaque logement disposera de finitions haut de gamme, fenêtres avec verres phoniques, salles de bains soignées, ascenseur privatif et parking souterrain. Ils se situent dans un environnement calme, à proximité de toutes les infrastructures nécessaires.

Préverenges Comment se présente l’année 2018 ?

Le marché actuel reste encore très actif dans l’ensemble du Canton. Nous avons de nombreux projets en cours dans les villages de Yens, Saint-Saphorin, Pailly, Mont-la-Ville, Ballaigues, Bussigny et Apples. Ces projets occupent actuellement une équipe de 5 collaborateurs et nous avons bon espoir quant au développement futur de nos projets et activités.

Pailly Quelle est la tendance du marché ?

Force est de constater que la densification, l’urbanisation ainsi que le durcissement des lois en la matière nous oblige à nous adapter au marché actuel. En effet, la villa neuve individuelle devient difficile à réaliser et c’est la raison pour laquelle nous travaillons de plus en plus sur des projets de transformations de bâtiments existants. Nous offrons aussi la possibilité de vous accompagner dans certains projets et mettons à disposition de tiers nos services professionnels pour la réalisation de tout projet immobilier. Un service pour l’estimation et la mise en valeur fait également partie de notre palette d’activités. Arimco reste d’ailleurs administrateur des promotions réalisées durant les premières années, ce qui est naturellement rassurant pour l’acheteur, cette vision permettant ainsi de continuer le suivi des retouches finales, garanties et autres spécificités liées à la construction. Cette décision a d’ailleurs souvent prouvé son efficacité.

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