HelvetHome.ch n°1 (Du 11 au 31 Octobre 2017) by HelvetHome.ch

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SOMMAIRE

ACTUS Retrait ou nantissement du 2e pilier 10

DOSSIER SPÉCIAL Genève, un patrimoine mieux protégé 14

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PAROLE D’EXPERT La normalisation du marché

L’indispendable relation de confiance

Quelles sont les motivations pour la vente en viager ?

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DOSSIER FINANCE

RETRAIT OU NANTISSEMENT DU 2E PILIER ?

ACTUALITÉS

Est-il plus judicieux de retirer ou de nantir son 2e pilier afin de réunir l’apport de fonds propres pour une résidence principale? Tout dépend de son taux marginal d’imposition.

Sachant que nous avons déjà constitué 15% d’apport et qu’il en manque encore 10%, ce complément peut provenir d’un prêt remboursable ou du 2 e pilier. Il est important de préciser que, contrairement à ce qui a été fréquemment écrit, l’apport du 2e pilier n’est pas limité à 10%. Il peut, en effet, être plus élevé si un apport de fonds supérieur à 20% est souhaité ou demandé.

Intérêts linéaires ou composés Nous en arrivons à notre question: est-il plus judicieux de retirer ou de nantir son 2e pilier? Le taux rémunérateur de la caisse de pension peut rapporter plus que ce que coûtent les intérêts du prêt et un nantissement peut donc se justifier. En fait, tout dépend du taux marginal d’imposition. Un taux marginal d'imposition de 40% signifie qu'avec une augmentation de CHF 1'000.du revenu imposable, CHF 400.- devront être versés à l’autorité fiscale. Inversement,

epuis le 1er juillet 2012, les normes de financements ont été modifiées en ce qui concerne l’apport de fonds propres pour une résidence principale. Cet apport doit être d’au moins 20% du prix de vente, dont minimum 10% qui doit être composé de liquidités (épargne, titres, 3 e pilier, héritage, donation, etc.), hors LPP. Il en va de même pour le paiement des frais d’achat qui sont usuellement estimés à 5%, sur les cantons de Vaud et de Genève. L’apport en cash nécessaire sera donc de 10% pour les fonds propres plus 5% pour les frais d’achat.

si vous bénéficiez d’une déduction sur le revenu imposable (rachat de 2e pilier, cotisations au 3e pilier, intérêts débiteurs, travaux de rénovations, etc.) de CHF 1'000.-, vous réaliserez une économie de CHF 400.-. Autrement dit, en réduisant le revenu imposable grâce à une déduction fiscale, il est possible de calculer l'économie d'impôt au moyen du taux marginal d'imposition. Pour exemple, si CHF 100'000.- sont laissés dans la caisse de pension plutôt que de les investir en fonds propres, nous allons créer un prêt hypothécaire de CHF 100'000.- avec un taux fixe 8 ans à 1,00% par exemple. Si le taux marginal d’imposition est de 40% (revenu imposable d’environ CHF 180'000.-) et étant donné que les intérêts du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable, vous allez réaliser une économie fiscale de 40% du taux du prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt hypothécaire

net sera de 1% x (100%-40%) = 0,60%. La caisse de pension vous offrant au minimum 1,00% vous gagnez 0,40% (net d’impôt) sur votre capital de CHF 100'000.-. De plus, les intérêts du prêt hypothécaire sont «linéaires», vous payerez 0,60% (économie fiscale entendue) sur CHF 100'000.- pendant 8 ans, soit CHF 4’800.-. A contrario, les intérêts rémunérateurs de la caisse de pension sont «composés». Votre compte de caisse de pension affichera en fin de première année CHF 100'000.- + (100'000 x 1,00%) = CHF 101'000.-. L’année suivante, les 1,00% seront comptabilisés sur CHF 101'000 et ainsi de suite pour totaliser un montant de CHF 108’286.- après 8 ans. Certaines règles non citées ici sont à respecter afin de pouvoir bénéficier totalement de cette stratégie. Un conseil personnalisé reste donc une option à privilégier.

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DOSSIER SPÉCIAL

UN PATRIMOINE MIEUX PROTÉGÉ

GENÈVE & LA CÔTE

Dans le contexte d'accélération de la mutation urbaine du canton, les mesures favorisant la protection et la valorisation du patrimoine vont être renforcées.

e département cantonal de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE) s’est «réjoui du vote du Grand Conseil concernant le projet de loi du Conseil d'Etat modifiant la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites (LPMNS)». Ce projet de loi clarifie les rôles et responsabilités entre l'office du patrimoine et des sites (OPS) et la commission des monuments, de la nature et des sites (CMNS). Dans un contexte d'accélération de la mutation urbaine du canton, ces deux instances ont désormais les coudées franches pour traiter de manière efficace et qualitative les dossiers de protection et de valorisation du patrimoine genevois. Avec cette réforme, la CMNS bénéficiera ainsi d'une plus grande disponibilité pour délivrer des préavis sur des dossiers aux enjeux marqués, tels que les mesures de classement, d'inscriptions

à l’inventaire ou de plan de site, ainsi que pour l'instruction des demandes d'autorisation définitives (DD). Elle pourra également se concentrer sur l'élaboration de «règles de bonnes pratiques» qui serviront de lignes de conduite pour l'ensemble des professionnels concernés.

Un volume important de dossiers Les autorisations de construire instruites en procédure accélérée (APA), qui présentent des enjeux moindres en matière de protection du patrimoine et qui exigent une célérité de traitement, seront dorénavant traitées uniquement par l'OPS qui dispose des compétences nécessaires. Aux côtés de ses activités de soutien et de conseil en matière en protection du patrimoine et d'archéologie, le rôle décisionnel de l'OPS est ainsi confirmé.

Avec plus de 48 objets mis à l'inventaire, 7 plans de sites adoptés, 5 arrêtés de classement et plus de 6’300 préavis donnés depuis le début de la législature, l'activité patrimoniale du canton est remarquable. Pour Antonio Hodgers, conseiller d'Etat, «ces chiffres confirment l'importance d’intégrer la thématique du patrimoine naturel et bâti dès la phase initiale de conception des projets urbains, pour permettre aux architectes de les valoriser».

Renforcer la politique du logement Autre sujet phare pour le DALE, le cap des 10% de logements d’utilité publique (LUP) a été franchi en 2016 dans le canton. Malgré une augmentation modeste du nombre de LUP construits en 2016 (+258 logements contre +481 en 2015), le pourcentage de LUP par rapport au parc locatif a atteint la barre symbolique des 10% (10,07%) contre 9,89% en 2015.

Pour mémoire, le programme LUP, qui vise à constituer un stock de logements d'utilité publique, s'adresse à tout requérant, public ou privé, qui souhaite construire volontairement des LUP, ou qui doit réaliser des LUP dans le cadre de la Loi générale sur les zones de développement. Les destinataires finaux restant les locataires, qui peuvent accéder aux logements d'utilité publique de la même manière qu'ils le font aujourd'hui pour les différentes catégories de logements et selon les critères en vigueur dans les différentes institutions publiques.

CHIFFRES CLÉS

Source: Ge.ch

10,07%

Le nombre d’objets mis à l'inventaire depuis le début de la législature

Le nombre d’arrêtés de classement émis depuis le début de la législature

Le pourcentage de LUP par rapport au parc locatif général

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PAROLE D'EXPERT

GENÈVE & LA CÔTE

LA NORMALISATION DU MARCHÉ

« Nous devrions assister en 2018 à une légère baisse des prix tant pour la location que pour l’achat »

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THOMAS PINATEL Directeur du courtage et du développement immobilier

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Régie du Rhône SA Chemin des Olliquettes 10 CP 170, 1213 Petit-Lancy

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Pouvez-vous présenter la Régie du Rhône et son secteur d’activité ?

Pouvez-vous quantifier ce mouvement à l’horizon 2018 ?

Notre société est implantée sur les cantons de Genève, Vaud et du Valais. Elle est active dans tous les métiers de la gestion immobilière, dont la gestion d’immeubles locatifs, de villas et de locaux commerciaux, l’administration de copropriétés, la vente, l’achat et la mise en valeur de tous biens, le pilotage de promotions, le conseil fiscal et financier. Régie du Rhône SA est une filiale du groupe Investis, fondé en 1994, leader dans l’investissement immobilier résidentiel sur l’arc lémanique et prestataire national de services immobiliers, qui recense plus de 1'400 collaborateurs. Par ailleurs, conformément à notre Charte Qualité, nous nous engageons d’une manière déterminée pour le développement durable dans ses acceptions tant environnementales que sociales.

Nous devrions assister à une légère baisse des prix tant pour la location que pour l’achat. Avec une stagnation dans les grandes villes comme Lausanne ou Genève, où la demande reste importante. La clientèle étrangère est toujours présente, même si les grosses sociétés ont réduit leurs budgets et deviennent plus regardantes sur les prix. Là encore, il s’agit d’une normalisation du marché.

Quelle est la tendance sur ces marchés en cet automne 2017 ? Il est clair que l’offre s’intensifie et que la demande diminue. Les taux négatifs poussent en effet les développeurs à présenter de nombreux projets, autant pour les objets résidentiels que pour les bureaux. Ce qui devrait, à terme, entraîner une baisse des prix. Un juste retour des choses après des années d’inflation continue dans l’immobilier. Pour les propriétaires vendeurs, aucune inquiétude à avoir, nous n’attendons aucune chute brutale du marché, mais plutôt un arrondissement progressif.

Auriez-vous une promotion à présenter pour illustrer votre activité ? Nous terminons à Carouge la commercialisation d’une très jolie promotion, Vigne Rouge V. Ce programme neuf, proche du rondeau et au début de la route de Saint-Julien, est situé à proximité de toutes les commodités, des infrastructures scolaires et des transports publics. Les 16 appartements de bon standing proposés à la vente au 5e étage et en attique ont rencontré un réel succès. Il n'en reste que deux, à CHF 1,02 et 1,62 millions. Il reste de plus 2'600 m2 de surfaces commerciales à vendre. Nous présenterons par ailleurs prochainement plusieurs promotions intéressantes dans le canton de Vaud, en restant sur notre cœur de marché, c’est-à-dire une moyenne gamme accessible au plus grand nombre, sans jamais renier la qualité de construction ni les équipements.

IMMOBILIER • GENÈVE & LA CÔTE

CAROUGE SURFACES COMMERCIALES DISPONIBLES À L’ACHAT

Vigne Rouge V

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Immeuble mixte en HPE, parking en sous-sol, proximité immédiate du Rondeau de Carouge et des infrastructures scolaires

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16 APPARTEMENTS • Un magnifique attique en duplex de 171 m2 • Grande terrasse • Traversant • CHF 1’620’0000.-

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Ventes Résidentielles

Locaux Commerciaux

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PAROLE D'EXPERT

GENÈVE & LA CÔTE

L’INDISPENDABLE RELATION DE CONFIANCE

« Nos clients savent bien que l’immobilier reste un acte guidé par les émotions au sein de leur parcours de vie » Pouvez-vous présenter votre régie et son secteur d’activité ?

LAURENT MARTINEZ Gérant Ad Valorem Real Estate Chemin de Chantebise n°1 1291 Commugny Tél.: +41 (0)22 960 53 65 www.ad-valorem.ch

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Ad Valorem Real Estate est active dans le courtage sur le canton de Vaud, de TerreSainte à Lausanne. De nombreux outils permettent aujourd’hui aux clients de chercher ou de mettre en vente leur bien rapidement, mais sans véritable conseil. Nos clients savent bien que l’immobilier reste un acte guidé par les émotions au sein de leur parcours de vie. La valeur ajoutée de notre agence réside dans l’accompagnement global du projet ainsi que dans une réelle proximité avec eux, gage de succès. Nous travaillons un nombre volontairement réduit de mandats, nos clients vendeurs attendant de nous un travail exclusif et une efficacité sur les biens qu’ils nous confient.

personnels et des impératifs professionnels de chaque client. Ces derniers bénéficient systématiquement d’un dossier complet sur le bien, incluant des photos, des vidéos, des prises de vues aériennes, des plans 2D à jour etc. Ad Valorem propose également un service dédié à la clientèle étrangère désireuse de s’installer sur le sol helvétique. Nous lui faisons bénéficier de notre large réseau afin de préparer l'arrivée dans les meilleures conditions. Nos services incluent notamment la chasse immobilière, des pré-visites réalisées par nos soins, ainsi que des visites virtuelles afin de leur faire économiser un temps précieux.

Qu’en est-il de vos cliens acquéreurs ?

Au-delà d’un logement, nos clients recherchent avant tout une atmosphère, un espace à leur mesure. De multiples critères entrent en ligne de compte tels que la qualité de la construction, son esthétique, le cadre environnant mais aussi la proximité avec les infrastructures du canton! Une commune telle qu’Arzier-Le Muids représente actuellement la combinaison parfaite de ces différents critères. A l’image de cette maison Huf Haus dans son écrin verdoyant et offrant une véritable qualité de vie. Véritable balcon sur le Léman, cet objet rare sur le marché illustre parfaitement l’attention particulière que nous apportons à la compréhension des exigences de nos clients.

Ils bénéficient quant à eux de cette relation de confiance et accèdent à un portefeuille d’objets rares à la vente. La mise en valeur d’un bien doit faire appel aux dernières innovations technologiques en matière de présentation et de diffusion. Les prises de vue de qualité professionnelle sont indispensables pour assurer une parfaite visibilité. Outre notre portefeuille de clients actifs, nous diffusons les biens via les plus grands portails immobiliers sans oublier Facebook et Youtube. L’acquisition doit pour sa part être guidée par une parfaite connaissance du marché ainsi que la prise en considération des souhaits

Un bien qui pourrait résumer vos propos ?

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26 Avenue de la Praille 1227 Carouge

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Appartement en duplex comportant: un grand espace cuisine/ salle à manger/salon, 2 belles chambres et leur salle de bains, 1 chambrette. Grande terrasse pleins sud, cave de 23 m2 et garage 2 voitures.

Maison d’architecte jumelée sur plan. Elle comporte au rez: un immense espace de jour de 74 m2, une chambre + douche. A l’étage, 3 chambres dont la principale de 21 m2 en suite. Sous-sol, Jardin 548 m2.

CHF 2’050’000.-

CHF 1’995’000.-

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assurances vie. Planification de la retraite.

* Septembre 2017

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PAROLE D'EXPERT

GENÈVE & LA CÔTE

QUELLES SONT LES MOTIVATIONS POUR LA VENTE EN VIAGER ?

On connaît bien le viager comme complément de revenus pour la retraite, et dans l’esprit de beaucoup, l’on vient à l’idée du viager par obligation, du fait d’une pension insuffisante.

A « Etre propriétaire foncier est une sécurité pour l’avenir, l’immobilier d’habitation, grâce à ses qualités intrinsèques reste un placement de qualité. »

lors oui, il y a des facteurs économiques rendant les solutions comme le viager parfaitement incontournables, mais ces raisons sont loin d’être le seul intérêt de la vente en viager! • La transmission patrimoniale, parfois lourdement taxée, doit être pensée bien avant son décès! • Aider ses enfants, ses petits-enfants, quand ils en ont besoin, verser des dons aux œuvres caritatives de son vivant procure un plaisir immédiat et durable! • La durée de la potentielle dépendance augmente car l’espérance de vie augmente. En bonne santé?… Comment alors financer cela? • Si on doit consommer toutes ses liquidités, il ne reste plus qu’à vendre son logement et à déménager dans un plus petit… Est-ce vraiment une fatalité? Un déménagement à 92 ans, qui le souhaite? • Faire enfin les voyages et accomplir les rêves qui furent les nôtres toute la vie, profiter de ses 15, 25, 35 années de retraite méritée! Nous pourrions lister ainsi bien d’autres motivations personnelles, pécuniaires ou familiales. L’évolution toujours croissante de l’espérance de vie, qui semble interminable donne à ceux qui naissent un an après nous, un trimestre d’espérance de vie supplémentaire. Est-ce souhaitable? Ce n’est pas la question, quoique nous pourrions en débattre. C’est en tous cas une réalité dont il faut tenir compte! Le viager était un produit de nécessité, il devient un produit de commodité!

MICHEL JACQUES PETIT Administrateur Savinter SA 3 Boulevard Georges-Favon 1204 Genève Tél.: +41 (0)22 319 06 25 info@savinter.ch www.savinter.ch

Depuis 1973

Quelles sont les motivations pour l’investissement en viager immobilier? Etre propriétaire foncier est une sécurité pour l’avenir, l’immobilier d’habitation, grâce à ses qualités intrinsèques reste un placement de qualité. Selon le modèle Di Pasquale – Wheaton, il y a une interdépendance et un équilibre à long terme entre le marché de l’utilisation et le marché de l’investissement immobilier. Le prix d’usage influe sur la valeur du bien,

qui détermine la dynamique en construction, qui fait évoluer la taille du parc, qui impacte le prix d’usage, etc. La Suisse est un pays occidental connaissant encore un flux positif démographique. Associé au changement de paradigme familial depuis quelques décennies, cela crée une demande à moyen et long terme. Donc tant que l’on règlemente la construction, et sachant que l’espace libre et constructible est compté dans les grandes agglomérations, les prix continueront à être tendus, en croissance de long terme, ce qui est bon en termes de rendement pour un investisseur! Enfin, en ce qui concerne le risque financier, on peut retenir que plus la rente est élevée (et le bouquet faible), plus le risque est porté sur l’espérance de vie. Selon son appétence au gain et au risque, on privilégiera donc une rente faible ou forte et pourquoi pas une vente à terme. Le viager est régi par la loi. Le viager est un contrat équilibré entre deux parties capables juridiquement. Chacune assume sa part d’engagements et tire les bénéfices de ce mode de vente particulier. Les dispositions du code civil, relatives au droit de la propriété ou au droit des contrats, permettent de protéger chacune des parties du défaut de l’autre sur ses obligations. Il est important de s’appuyer sur les conseils de professionnels.

Combien vaut le viager ? La vente en viager suppose un prix de vente réel et sérieux. Les calculs sont vérifiés par le notaire et par l’administration fiscale. Sans entrer ici dans toutes les modalités de calcul, il faut retenir trois éléments: • Tout part d’une valeur marchande du bien (valeur vénale). • Le prix est composé de trois éléments principaux (la décote d’occupation, le bouquet, la rente) et de plusieurs éléments accessoires ayant tout de même une importance significative sur le prix et la satisfaction du contrat. • Tous les paramètres doivent être transparents pour qu’il n’y ait pas de contestation ou de regrets du fait d’une éventuelle méconnaissance des choses... bientôt + d’annonces sur www.helvethome.ch 21

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QUELLES SONT LES MOTIVATIONS POUR LA VENTE EN VIAGER ? (SUITE)

est une vente immobilière,

... Enfin, le rendement de l’opération pour l’investisseur devra tenir compte de tous les paramètres, y compris les charges, les travaux et l’appréciation du marché au fil des ans.

et donc les règles de

Avantages et points d’attention liés au viager

MICHEL JACQUES PETIT Administrateur Savinter SA 3 Boulevard Georges-Favon 1204 Genève Tél.: +41 (0)22 319 06 25 info@savinter.ch www.savinter.ch

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« Le viager immobilier

Pour plus d’informations,merci de nous contacter

Pour le vendeur: • Assurance d’avoir toujours des revenus en complément de sa retraite; • Gain en sérénité et en confort de vie chez soi (viager immobilier); • Transmission d’un patrimoine, donations aux moments importants de la vie; • Réversion de la rente possible, au conjoint par exemple, ou à un tiers; • Tranquillité pour les enfants quant au risque d’obligation de pension alimentaire. Pour l’acheteur: • Moyen d’éviter le recours à un emprunt bancaire; • Investissement dans la pierre à moindre coût, décoté (du fait du droit d’habitation); • Un placement solidaire et humain; • Exonération de taxes sur les loyers (le droit d’habitation est un loyer payé d’avance); • Entretien du bien par le vendeur qui en conserve l’usage; • Economie significative sur les frais de gestion et d’entretien...

A savoir et à retenir En fonction de la situation patrimoniale du vendeur, on aura intérêt à opter pour une solution adaptée aux besoins du vendeur. Le viager peut être étudié pour tout bien

l’immobilier s’appliquent, notamment les taxations liées au gain immobilier »

meuble ou immeuble, pour sa résidence principale comme pour d’autres possessions immobilières (terrains, forêts, parkings, etc.). Le viager immobilier est une vente immobilière, et donc les règles de l’immobilier s’appliquent, notamment les taxations liées au gain immobilier.

Conclusion Le contrat de vente en viager rédigé par un professionnel compéteant garantit les équilibres et contrôle les risques, maitrise les moindres détails. Certains croient le viager amoral car l’acheteur parie sur le décès du vendeur. De fait, chacun y trouve son compte si la transaction est accompagnée par un professionnel compétent qui peut garantir les équilibres. Par comparaison, que dirait-on des bénéficiaires d’assurance-vie ou d’héritiers en biens qui espèrent le décès du donateur pour toucher l’héritage? Au moins, l’acheteur en viager aide-t-il le vendeur à vivre plus confortablement et sereinement chez lui, ou à réaliser ses rêves!

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GENÈVE – VIAGER OCCUPÉ

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Appartement de 160 m2 habitables dans le quartier très recherché de Budé; Angle de l’immeuble, 45 m2 de balcons, cave, place de parc au SS, quartier en zone bleue. Au calme et entouré de verdure, proche de toutes commodités.

Villa individuelle de 5,5 pièces. Surface hab. 150 m2, terrain 827 m2. Jardin complémentaire en location de 600 m2. Viager libre (mise à disposition immédiate de l’acheteur).

Occupation à vie par les vendeurs. Avantages pour les acheteurs. Rentabilité. Appartement de 145 m2 avec 8 m2 de balcon. Plateau de Champel à proximité immédiate de la future Gare Ceva.

Age: F78 Prix de vente: 1’725’000 CHF Payement unique sans rente: 1’085’000 CHF

Age: F69 Prix de vente: 925’000 CHF Bouquet: 600’000 CHF (à payer au vendeur) Rente mensuelle (à payer aux vendeurs): 1’315 CHF

CAUX/MONTREUX – SPLENDIDE VUE LAC

CHAILLY-MONTREUX – LA PERLE DE LA RIVIERA

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Ce chalet singulier au charme incontestable est niché dans un cadre unique. La parcelle de 750 m2 surplombe le lac et offre une vue époustouflante sur le lac et les montagnes. 3 niveaux sur 47 m2 au sol. Viager occupé. Age: F80 Valeur vénale: 800’000 CHF Paiement initial (Bouquet): 120’000 CHF Rente mensuelle: 3’800 CHF

Maison de 250 m2 habitables sur une parcelle de 4’500 m2, répartie sur 2 étages. 2 garages. Des surfaces sont aménageables. Belle piscine ainsi qu’une splendide vue sur le lac et la campagne. Viager occupé sans rente. Age: H88/F75 Valeur vénale: 4’995’000 CHF Payement unique sans rente: 3’965’000 CHF

Entourée de vignes, altitude 650 m, villa construite en 1996, parcelle 1’296 m2, panorama unique. Surface habitable 230 m2. Peut être vendue en viager ou en vente classique. Viager occupé. Age: F75/H72 Prix de vente: 3’000’000 CHF Bouquet: 1’547’000 CHF Rente: 3’314 CHF (à payer aux vendeurs) Payement unique envisageable: 2’064’000 CHF

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Maison individuelle, à rénover. Parcelle de 1’546 m2, habitation de 91 m2 au sol sur 2 étages. Garage, 6 places de parc à l’extérieur.

Maison individuelle, propriété bien entretenue, proximité immédiate de Genève. Piscine, garage, possible créer studio indépendant au SS. Habitation: 124 m2 au sol: 1 étage, SS et grenier. Piscine: 9x4. Garage: 39 m2 au sol. Age: H76/F75 Valeur vénale: 1’800’000 CHF Bouquet: 850’000 CHF Rente mensuelle: 1’500 CHF

Villa jumelée sur 2 niveaux avec un SS. Surface habitable de 150 m2, cave de 68 m2, garage de 23 m2. Parcelle de 1’520 m2. Lac à 200 m.

Age: F79 Valeur vénale: 2’075’000 CHF Bouquet: 300’000 CHF Rente mensuelle: 8’600 CHF

Age: H88/F79 Valeur vénale: 1’780’000 CHF Payement unique sans rente: 1’280’000 CHF

Age: F74 Valeur vénale: 3’500’000 CHF Bouquet: 900’000 CHF Rente mensuelle: 6’100 CHF

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IMMOBILIER • GENÈVE & LA CÔTE

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CHF 1’495’000.-

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Essertes

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