HelvetHome.ch n°4 (Du 13 Décembre 2017 au 23 Janvier 2018) by HelvetHome.ch

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SOMMAIRE

ACTUS Ces fonds propres auxquels on ne pense pas 8

DOSSIER SPÉCIAL Retour à l’équilibre

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DOSSIER FINANCE

CES FONDS PROPRES AUXQUELS ON NE PENSE PAS

ACTUALITÉS

Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% de la valeur ou du prix d’achat du bien immobilier. Les 20% manquants sont donc à votre charge; ce sont les fonds propres.

Une autre source de fonds propres, souvent oubliée, est l’augmentation de la dette d’un proche. Cette méthode s’apparente à une avance sur héritage, dans le cas d’une relation parent-enfant. En général, le prêt hypothécaire d’un bien de nos parents représente moins de 65% de la valeur du bien si celui-ci a été acheté depuis longtemps. Il y aurait donc matière à augmenter ce financement, pour autant que la tenue des charges ainsi que la valorisation correspondent aux exigences de l’établissement financier, afin de dégager du cash. Ce cash peut être utilisé comme bon vous semble. Entre autres, il peut être donné ou prêté à ses enfants pour la constitution de fonds propres pour tout type d’acquisition immobilière. Le surplus d’intérêts généré par cette augmentation de prêt peut être payé par les enfants qui seront propriétaires

ces fonds propres viennent s’ajouter les frais d’achat (droit de mutation: impôt communal, cantonal, frais d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Suite à la décision du Conseil fédéral et depuis le 1er juillet 2012, il est nécessaire de fournir 10% de fonds propres qui ne soient pas issus de la caisse de pension; ce sont les fonds propres cash. Ceux-ci peuvent provenir de différentes sources: l’épargne et les placements, le 3e pilier, les assurances vie, la donation, le prêt d’un tiers sans intérêts et non remboursable, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction ou encore le crédit Lombard (prêt sur titres ou investissements).

et les parents bénéficieront d’une diminution fiscale puisque ce surplus d’intérêts sera déductible de leur revenu imposable.

Donation ou prêt non remboursable

Il est encore à préciser que depuis le 1er septembre 2014, les prêts remboursables ne sont plus considérés comme fonds propres cash (soit 10% de la valeur du bien).

Les coûts qui peuvent être engendrés par cette augmentation sont des éventuels frais de dossier de l’établissement financier, d’expertise et surtout d’augmentation de cédule hypothécaire. En effet, le montant inscrit sur la cédule doit correspondre au minimum au montant du prêt total. Si tel n’est pas le cas, il y aura lieu de procéder à l’augmentation de l’existante, voire à la création d’une nouvelle cédule hypothécaire et tout ceci doit être réalisé par un notaire.

Si vous utilisez la stratégie d’augmentation de la dette d’un proche pour créer ces fonds propres, il est nécessaire que ce soit sous forme de donation ou de prêt non remboursable. A contrario, si vous disposez déjà des 10% de fonds propres cash, le produit de l’augmentation peut être utilisé pour compléter les fonds propres, pour payer les frais d’achat ou encore pour honorer les éventuels impôts sur le retrait des capitaux de prévoyance (2e & 3e pilier).

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L’analyse des marchés immobiliers valaisan et fribourgeois montre que les niveaux de prix se sont stabilisés ces derniers mois, à condition d’adopter une lecture à long terme.

vant la publication des résultats affinés sur l’année 2017, le rapport intermédiaire de l’indicateur de la Banque Cantonale du Valais, publié en octobre dernier et portant sur le 3e trimestre, est riche d’enseignements sur l’état du marché immobilier valaisan: les prix des logements en propriété (villas et appartements en PPE) dans le canton ont légèrement baissé, de -0,8%, au cours des six derniers mois. Le marché immobilier valaisan poursuit donc le ralentissement amorcé au cours des derniers trimestres. Dans le même temps, la croissance des prix des logements en propriété a aussi subi un ralentissement sur l’ensemble de la Suisse, mais reste toutefois positive avec un taux de 1,1% au cours du dernier semestre.

Sur une base annuelle, l’écart entre l’évolution des prix du canton et l’évolution nationale se creuse encore: en Valais, la baisse des prix s’élevait à -0,9%, alors que la Suisse a enregistré une hausse de 2,5%.

Après avoir atteint un record historique au cours du trimestre précédent, l’indicateur immobilier BCVs pour les logements en propriété est donc revenu, au cours du troisième trimestre 2017 à son niveau du milieu de l’année 2016. Reste à savoir si cela marquera le début d’un retournement de tendance sur le marché immobilier valaisan. Car il n’y a à ce stade aucune inquiétude à avoir: au cours des 15 dernières années, les prix de l’immobilier résidentiel sont en augmentation quasi-constante dans le canton du Valais. Cela représente une augmentation de valeur nominale de 93,4% depuis 2002, alors que la croissance des prix à l’échelle nationale a été de 71,8% pendant la même période, soit environ un quart de moins. En Valais, ces hausses de prix à long terme s’expliquent par une demande accrue de logements, en grande partie due à un développement démographique nettement plus dynamique dans ce canton ces dernières années que dans le reste du pays.

CHIFFRES CLÉS

Robustes fondamentaux La Banque Cantonale de Fribourg, en collaboration avec le cabinet de conseils Wüest Partner, a publié comme chaque année une étude exhaustive sur le marché immobilier du canton. Cette étude, portant sur les résultats consolidés de 2016, confirme que «le marché immobilier fribourgeois repose sur de robustes fondamentaux. La relative stabilité du prix des villas et la légère détente sur le segment des PPE montrent que la loi de l’offre et de la demande équilibre naturellement les prix». La baisse des prix prévue dans l’édition précédente de cette étude a été confirmée. Ainsi, le marché immobilier fribourgeois se positionne-t-il aujourd’hui comme «abordable en termes de prix». C’est dans le district de la Veveyse que les prix sont les plus élevés: CHF 762’000.- pour un appartement de 110 m2 de surface habitable, de bon standard et bénéficiant d’un bon emplacement, soit 14% au-dessus de la moyenne cantonale qui est de CHF 668’000.- (par comparaison, la moyenne suisse est de CHF 924'000.-). De nombreux districts de l’est et du centre du canton affichent des prix moyens sous la barre symbolique des CHF 600'000.-. Si les loyers ont eux aussi enregistré un recul annuel, la Banque Cantonale de Fribourg annonce un «boom de la location» qui devrait maintenir l’engouement pour les investissements immobiliers et intensifier l’activité de construction de logements locatifs. En effet, poursuit la BCF, «le nombre d’annonces a plus que doublé en trois ans, avec aujourd’hui une part importante de PPE qui sont mises en location par leurs acquéreurs». Laurent Caillaud avec www.bcvs.ch et www.bcf.ch

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La baisse des prix des logements en propriété dans le Valais au cours des six derniers mois

L’augmentation de valeur nominale des logements résidentiels dans le Valais depuis 2002

La valeur moyenne en CHF d’un appartement de 110 m2 dans le canton de Fribourg

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« Lorsque vous effectuez la rénovation d’un bien, vous augmentez sa valeur et vous réduisez ses charges énergétiques »

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En pratique, à quel stade intervenez-vous ? Le cas plus fréquent vient de nouveaux clients qui poussent notre porte pour que prenions leur PPE en gérance. Nous leur demandons alors de procéder à un audit de la gestion de leur compte. Et si nous constatons que les travaux nécessaires n’ont pas été faits, notamment côté isolation, ou que les coûts de chauffage sont trop importants, nous leur recommandons l’établissement d’un CECB Plus ou alors nous leur indiquons les travaux auxquels ils doivent procéder. Nous sommes à même de les mettre en contact avec les entreprises les plus sérieuses afin d’établir un plan adéquat et de prendre en compte les différents points nécessaires, au cas par cas. Il se peut, par ailleurs, que nous leur conseillions de se mettre en rapport avec un architecte s’il s’agit de totalement rafraîchir le bien.

Vous attachez de plus en plus d’importance à la rénovation… LIONEL BEIER Broker / Owner RE/MAX Experience Riviera Chablais Immobilier Rue Colomb 4 1860 Aigle Tél.: +41 (0)21 828 48 28 www.remax.ch/aigle

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C’est en effet un sujet majeur, sur lequel nous conseillons à nos clients d’être vigilants. Chaque année, les propriétaires doivent affecter 1% de la valeur de leur bien pour son entretien. Mais beaucoup ne le font pas. Résultat, au bout de 30 ans, on peut schématiser en disant que leur bien aura perdu 30% de sa valeur potentielle! A court terme, rénover un bien peut paraître inutilement coûteux mais les évolutions récentes concernant les différentes normes énergétiques suisses nous poussent à devenir plus éco-conscients… De toute façon, lorsque vous effectuez la rénovation d’un bien, vous augmentez sa valeur et vous réduisez ses charges énergétiques. Le calcul est donc gagnant pour le propriétaire!

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Est-il utile de rénover avant une mise en vente ? La question nous est régulièrement posée. Là encore nous devons raisonner en prenant en compte les spécificités de chaque bien. Mais en général mieux vaut laisser au futur propriétaire la charge de la rénovation, car il opèrera celle-ci en fonction de ses goûts et de ses attentes. En revanche, le prix de vente du bien intègrera ces dépenses à venir.

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Je remercie tous les vendeurs et les investisseurs qui me font régulièrement confiance et avec qui nous menons à bien ces ventes particulières.

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