Kiinteistoliitto Pohjois-Suomen Jäsenlehti 3/2023

Jäsenlehti

Asunto-osakeyhtiö

Koskenpyörre:

Yhdessä on mukavampaa

Huoneiston omistuksen rekisteröinti ja sen merkitys

osakeluettelon siirron jälkeen

Suomen Kiinteistöliitto ry:

Taloyhtiöiden asialla

Ei pöllömpi tapa säästää

DNA:lta saat kiinteän netin markkinajohtajan varmat ja nopeat yhteydet joka kodin tarpeisiin tänään ja tulevaisuudessa.

Pohjois-Suomen alueella paikalliset yhteyshenkilömme auttavat valitsemaan taloyhtiöön sopivimmat palvelut. Isännöitsijöitä ja talohtiöpäättäjiä palvelee Taloyhtiöpalvelun osaava joukko ammattilaisia, jotka varmistavat nopean ja luotettavan avun helposti yhdestä paikasta.

Tutustu myös DNA:n älylämmityspalvelu Wattiseen!

Energian hinta on huippulukemissa, joten kaikki keinot sen säästämiseksi ovat arvokkaita. Kotien energiankulutuksesta yli puolet muodostuu lämmityksestä. Wattinen voi pienentää lämmityskuluja jopa 20 %. Kalliin energian aikana säästö on todella merkittävä!

Kysy lisää ja pyydä tarjous

DNA:n taloyhtiömyynniltä:

Lue lisää: dna.fi/taloyhtiöt

Lauri Junes Myyntipäällikkö 044 044 5690 lauri.junes@dna.fi

Santeri Lintuaho Asiakkuusvastaava 044 044 1102 santeri.lintuaho@wattinen.fi

Tarvitsetko asiantuntija-apua HISSIEN HANKINTAAN, HUOLTOON JA YLLÄPITOON liittyvissä asioissa?

Ota yhteyttä

POHJOIS-SUOMEN HISSIKONSULTOINTI

Hissikonsultti Pekka Ilo

Puh: 0400 470 846 pekka.ilo@pshissikonsultointi.fi www.pshissikonsultointi.fi

Päätoimittaja

Johanna Laitala

040 149 8398

johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi

Toimitussihteeri

Merja Kokko

040 485 4311

merja.kokko@kiinteistoliitto.fi

Julkaisija

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöliitto Meri-Lappi

Kirkkokatu 53, 90100 OULU

040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi

ISSN 2323-6485

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 3-2023

Kustantaja

PSKY Palvelu Oy

Kirkkokatu 53, 90100 Oulu

Taitto, ilmoitusaineistot GST Graafinen Studio 0400 514 540 info@graafinenstudio.com

Ilmoitusmarkkinointi

Mediatoimisto Dorimedia Oy

Inkeri Valtonen 040 717 8614 inkeri.valtonen@dorimedia.fi

Ilmestymisviikot 7, 21, 38, 50

Aineistoviikot 4, 18, 35, 47

Painopaikka

PunaMusta Oy

Osoitelähde

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsen- ja sidosryhmärekisteri Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenrekisteri

Jakelu

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen

jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenet ja isännöitsijät sekä sidosryhmät Kiinteistöliitto Meri-Lapin

jäsenyhtiöiden hallituksen

puheenjohtajat ja isännöitsijät

Osoitteenmuutokset

040 485 4311

pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi

Kannen kuva: As Oy Koskenpyörre, sivu 20. Johanna Laitala

lähetä meille juttuvinkki!

Pääkirjoitus

Isännöintiliitto otti Helsingin Sanomissa (21.8.) kantaa ensimmäistä kertaa omilleen muuttavien asumistaitoihin. Isännöintiliitto kantaa huolta siitä, että yhä useampi nuori muuttaa omilleen ilman tarvittavia asumisen taitoja ja tietoa suomalaisesta taloyhtiöjärjestelmästä.

Otin kantaa väitteeseen Kalevan Sunnuntaikäräjillä elokuussa. Vastasin otsikon kysymykseen ei. Vastaamalla kyllä olisin leimannut kaikki nuoret osaamattomiksi ja näinhän ei asia suinkaan ole. On totta, että yksin ensimmäistä kertaa asumaan muuttava nuori on uuden edessä. Kasvatusvastuu on kotona ja kouluissa. Nuori kohtaa uusia arjen askareita ja huomioitavia asioita, sellaisia mitkä se joku toinen on aiemmin hoitanut hänen puolestaan. Kaikilla nuorilla ei ole riittäviä edellytyksiä itsenäiseen elämään, toisten huomioimiseen ja ohjeiden noudattamiseen.

Taloyhtiöasukkaaksi ei opita muuta kuin asumalla ja osallistumalla. Koulutusta siihen ei järjestetä eikä asiaan ilmeisesti syvälle paneuduta edes opinahjoissa. Tässä on hyvä vinkki myös meidän yhdistyksellemme, toivottavasti voimme järjestää asukkaana taloyhtiössä kurssin lähiaikoina.

Hyvä keino taloyhtiölle voisi olla se, että viestitään myös vuokralaisille, ei ainoastaan osakkaille. Viestiminen vuokralaisille ja osallistaminen taloyhtiöelämään saattaisi saada vuokralaiset integroitumaan paremmin taloyhtiöön, kukaties he ovat joskus omistaja-asukkaita. Joidenkin taloyhtiöiden olen kuullut toivotta-

van kaikki uudet asukkaat tervetulleiksi viemällä heille ”meidän taloyhtiömme”-oppaan. Tällöin tulee kasvot tutuiksi ja on paljon helpompi lähestyä tarvittaessa toista tilanteessa kuin tilanteessa. Taloyhtiön on toki aina puututtava järjestyshäiriöihin.

Melko paljon tulee neuvontaan kyselyitä myös aikuisiin liittyen. Varsinkin meihin, jotka olemme ikämme asuneet omakotitalossa. Ei ole aina helppoa sopeutua taloyhtiöelämään, missä on ehdottomasti huomioitava monta muutakin ihmistä, toimintatapoja kaikkine päätöksentekoprosesseineen, istutuskieltoineen ja pysäköintiohjeineen. Taloyhtiön arki voi myös vanhemmille olla vierasta ja sopeutuminen hankalaa.

Kiitos kaikille jäsenpalvelut -kyselyyn vastanneille. Arpaonnisille on suklaalevyt lähetetty. Palaan syksyn aikana vielä kyselyyn ja vastauksiinne, kenenkään kommenttia ei ohiteta. Hyvä tapa käsitellä asioita voisi olla myös Teams-palaveri kanssanne. Oletko somessa jo törmännyt jäsenpalvelut -kuvina materiaaliin? Palautamme mieliinne kaikki jäsenpalvelut alkaneen syksyn aikana.

Yhdistys on kesän ja alkusyksyn aikana pyytänyt teitä ehdottamaan vuoden 2023 taloyhtiötekoa sekä taloyhtiöpuheenjohtajaa. Hallitus käsittelee ehdotuksenne syyskuun aikana ja palkittavat julkistetaan PohjoisSuomen Taloyhtiöpäivä 2023 -tapahtumassamme Oulussa 10.10.

Pirteää syksyä, nähdään tapahtumissamme!

Puhelin 040 149 8398

johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi

https://fi.linkedin.com/in/johanna-laitala-519647b7/ https://www.facebook.com/kiinteistoliittopohjoissuomi https://www.instagram.com/kiinteistoliitto_ps/

Johanna Laitala toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Jouko Arvola, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi hallituksen jäsen, taloyhtiön puheenjohtaja, kiinteistöpäällikkö

asunto-osakeyhtiön strategian laatiminen on olennainen osa taloyhtiön toimintaa

Strategialla rakennetaan yhdessä toimiva ja arvoansa kohottava taloyhtiö niin, että osakkaiden varallisuus kasvaa. Asunto-osakeyhtiötä kutsutaan yleisesti taloyhtiöksi, mutta asunto-osakeyhtiö on periaatteessa kuin yritysmaailman osakeyhtiö / yritys. Asunto-osakeyhtiö on suomalaisen osakasyhtiön erityismuoto, jota säädetään asunto-osakeyhtiölaissa.

Asunto-osakeyhtiö on kokonaisuus missä organisaatiot nähdään systeeminä, jotka vaikuttavat toisiinsa. Systeemissä tapahtuu koko ajan muutoksia, resurssit, tiedot ja taidot, joita otetaan vastaan ja käyttöön ovat yhtiön energiavirtoja. Jotta energiavirrat saadaan kehittymään ja organisoitumaan kohti tehokkaampia toimia tarvitaan siihen strategia.

Asunto-osakeyhtiön strategian laatiminen tulisi olla yhtä olennainen osa taloyhtiön toimintaa kuin liikeyrityksessäkin. Jokaisella yrityksellä on strategia, visio ja missio, jotka ohjaavat yrityksen toimintaa. Strategiassa, visio on halu ja toive sekä tavoite tulevaisuudesta, joka myös pitää innostaa ja kasvattaa sekä sitouttaa osakkaiden halua parantaa toimintatapoja. Pitkällä aikajänteellä rakennettu yhteinen visio on taloyhtiön menestystekijä. Visiota luodessa ennakkoluulottomuus, rohkeus ja mielikuvitus ovat tarpeen, mutta niin myös analyyttisyys ja loogisuus.

Missio taas kuvailee toimintaa ja perustehtävää sekä tarkoitusta. Hyvä missio ohjaa toimintaa olemalla kaiken toiminnan perusta sekä on mahdollisimman pysyvä strategiassa. Mission määrittelyssä pitää huomioida toiminnan laajuus, niin että se on realistinen ja toteutettavissa.

Arvot taas muodostavat asunto-

osakeyhtiölle omat kulttuurin arvot, jotka ovat tärkeitä. Arvoja on luonnollisesti paljon, esim. huolehtia osakkeiden omaisuudesta, ottaa huomioon vanhukset ja liikuntaesteiset jne., siksi ne kannattaa ilmaista selkeästi. Nämä perusarvot ovat kuitenkin ydinarvoja, jotka ohjaavat toimintaa olemalla voimakkaita, pysyviä ja ajasta tai paikasta riippumattomia periaatteita.

Asunto-osakeyhtiön strategian laatiminen on vaativa ja iso ponnistus, joka vaatii koko taloyhtiön osakkaiden sitoutumista. Niin kuin yritysmaailma tarvitsee strategian, arvot ja mission, niin myös asunto -osakeyhtiöt tarvitsevat arvot, mission ja vision. Arvot ja visio rakentuvat vähitellen luoden taloyhtiölle mission. Arvot kertovat asukkaiden tunnetiloja siitä, mitä pitävät tärkeänä ympäristössään, esim. ekologisuus, vanhukset ja liikuntaesteiset. Missio puolestaan ilmaisee, miksi taloyhtiö on olemassa sekä mitä arvoja noudatetaan taloyhtiön kehityksen suunnassa. Missiossa on otettava huomioon myös pakolliset ohjaavat tekijät, kuten tiedossa olevat tulevaisuuden remontit, kiinteistön laatuun liittyvät asiat sekä mahdollisen sijainnin luomat erityiskohdat. Pitkäntähtäimen suunnittelu PTS on yksi tärkeä osa-alue strategiassa. Tärkeimpänä asiana missiossa on määritellä, miksi asukkaat haluavat asua taloyhtiössä ja mihin suuntaan he haluavat kehittää sitä.

Selkeästi laadittu strategia pitää yllä ja nostaa osakehuoneistojen arvoa. Hyvin laadittu strategia kokoaa yhteen eri toimijoiden resurssit, tiedot ja taidot, joiden avulla taloyhtiön visio toteutuu ja sitouttaa eri toimijat kohti yhtiölle asetettua tavoitetta.

MUISTA HYÖDYNTÄÄ

2023

Avustus kosteus- ja mikrobivaurioituneiden kohteiden kuntotutkimukseen ja perusparannuksen suunnitteluun (50%)

Älykäs kaupunki tarvitsee älykästä energiaa.

Tutustu uusiin kaukolämpöpaketteihimme: oulunenergia.fi/kaukolampo

Reilu

Huoleton ja toimitusvarma lämpöratkaisu aina sopivaan hintaan.

Onni

100 % hiilineutraali lämpöratkaisu, josta tulevatkin sukupolvet voivat olla ylpeitä.

Valve

Suorastaan nerokas lämpöratkaisu, joka valvoo kulutusta älykkäästi.

Isännöitsijä!

Hoida bio- ja pakkausjätteiden keräysasiat kuntoon Kiertokaaren kanssa. Tilaa kiinteistöille puuttuvat jäteastiat ja edistä lajittelua.

Kiertokaaren uutiskirjeestä saat ajankohtaista tietoa hyötyjätteiden kuljetuksista. Tilaa kirje osoitteesta uutiskirje.kiertokaari.fi

Lisätietoja saat Kiertokaaren asiakaspalvelusta

toimisto@kiertokaari.fi

p. 08 5584 0020

ma–pe 8–15 Palvelemme tällä alueella: Hailuoto, Ii, Kempele, Lumijoki, Oulu, Pudasjärvi, Raahe ja Siikajoki

Ammattitaidolla uusitut ja käsityönä viimeistellyt saumat pidentävät rakennuksen elinkaarta ja parantavat energiataloutta –eli nostavat rakennuksen arvoa.

Aurinko ja lämpötilan vaihtelut kuluttavat ajan saatossa rakennusten saumauksia. Viimein saumausmassa antaa periksi ja se repeää keskeltä tai irtoaa elementin reunasta. Tämän jälkeen sadevesi ja kosteus pääsee rakenteisiin. Jatkuva kosteuden pääsy seinärakenteisiin aiheuttaa homevaurioita ja betonin karbonatisoitumista.

Saumaset toteuttaa elementtien uusintasaumauksia kaikkiin rakennuskohteisiin. Korjausprosessin aikana tarkistamme elementtien kunnon, niiden väliset villoitukset ja teemme tarvittaessa lisävilloituksen. Oikeaoppinen betonirakenteiden korjaaminen on myös oleellinen osa saumaustyötä.

taloyhtiöiden asialla

teksti: timo sillanpää

työn tulokset näkyvät lopulta taloyhtiöiden asukkaiden arjessa.

Vuonna 1907 talonomistajien etuja valvomaan perustettu Kiinteistöliitto on nykyisin kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan johtava asiantuntijaorganisaatio. Siihen kuuluu alueellisten jäsenyhdistysten kautta yli 31 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä.

Jäsentaloyhtiöiden asukkaat tuntevat hyvin esimerkiksi Kiinteistöliiton tarjoamat neuvontapalvelut. Kiinteistöliiton yhteiskuntasuhdepäällikkö Janne Salakka tietää, että taustalla tehtävä edunvalvontatyö on monille vierasta.

- Oikeastaan kaikki Suomen Kiinteistöliiton tekemä työ on edunvalvontaa, koska juuri siksi järjestö on aikoinaan perustettu. Tärkeä osa edunvalvontaa on lobbaus. Se on tiivistetysti määriteltynä perinteistä yhteiskuntasuhdetyötä, jonka avulla viemme tietoa taloyhtiöiden asioista päättäjien tietoisuuteen. Joskus kyse on lainsäädännön epäkohdista, mutta yhtä hyvin voimme viestiä myönteisistä asioista, Salakka sanoo.

Edunvalvontatyön pohjaksi Kiinteistöliitto tuottaa runsaasti selvityksiä ja tutkimuksia, joiden avulla saadaan ajankohtaista tietoa jäsentaloyhtiöiden asioista. Esimerkiksi viime vuonna Kiinteistöliitto teki 11 asumiseen liittyvää tutkimusta ja kyselyä.

- Paraskaan tutkimustieto ei auta, jos se jää pöytälaatikkoon. Meidän tehtävämme on huolehtia siitä, että

tuottamamme tieto kulkeutuu lakeja ja asetuksia valmisteleville viranhaltijoille ja poliitikoille. Yhteydenpito päättäjien kanssa on siksi jatkuvaa.

Tärkeä rooli edunvalvontaa on myös viestintä: mielipidekirjoitukset, mediatiedotteet ja blogit sekä jatkuva yhteydenpito median edustajiin.

Suomen Kiinteistöliitto tekee edunvalvontaa valtakunnan ja EU:n tasolla. Liiton alueelliset jäsenyhdistykset puolestaan keskittyvät kuntaja hyvinvointialuetason vaikuttamistyöhön.

- Meillä on myös omat hallitusohjelmatavoitteet, jotka olemme jakaneet ministereille, kansanedustajille ja näiden avustajille.

luottamuksen eteen on tehtävä töitä

Lobbaus on Salakan mukaan tänä päivänä osa normaalia yhteiskunnallista vaikuttamista, jossa ei ole mitään mystiikkaa. Sen avulla eri tahojen etuja ajavat yhteisöt voivat välittää faktatietoa päättäjille. Salakka korostaa sanaa ”fakta”.

- Päättäjille esittämämme tiedon tulee olla luotettavaa, jotta luottamuksellinen yhteys säilyy. Luottamus syntyy hitaasti, mutta sen voi menettää nopeasti. Jos esittämäämme tietoon liittyy epävarmuuksia tai tiedot ovat arvioita, meidän on muistettava kertoa epävarmuustekijät. Tavoitteenamme on aina välittää

päättäjille parasta mahdollista faktatietoa taloyhtiöiden asioista.

Kiinteistöliitto teki viime vuonna 55 viranomaislausuntoa. Kaikki lausunnot ovat avoimesti nähtävillä Kiinteistöliiton verkkosivuilla.

- Suomessa lainvalmistelijat – esimerkiksi ministeriöt ja valiokunnat – pyytävät aktiivisesti lausuntoja työnsä pohjaksi eri tahoilta. EU:lla puolestaan on avoimia kuulemisia, joihin voimme toimittaa määrätyn ajan puitteissa lausunnon. Myös Suomessa voimme antaa valmisteilla olevasta laista lausunnon, vaikka sitä ei erikseen pyydettäisi.

Salakan mukaan viranomaislausunnot ovat tärkeä keino ajaa taloyhtiöiden etuja. Asumiseen vaikuttavia lakeja ja direktiivejä valmistellaan niin valtion kuin EU:n tasolla, mikä merkitsee jatkuvaa päätöksenteon seurantaa. Valmisteluun tuotu faktatieto voi estää lainvalmistelun ajautumisen väärälle uralle.

- Luonnollisesti lainvalmistelija arvioi lopulta, mikä painoarvo eri tahojen esittämillä näkemyksillä, tiedoilla ja perusteluilla on.

Salakka huomauttaa, että edunvalvonta on tehokkainta silloin, kun sen ajoitus on oikea.

- Jälkikäteen huutaminen ei auta. Mitä pidemmälle lainsäädäntöprosessi etenee, sitä vähäisemmäksi vaikuttamismahdollisuudet käyvät. Joissakin lakihankkeissa vaikuttamistyö voi alkaa vuosia ennen kuin laki astuu voimaan. Lopulta lakia so-

suomen Kiinteistöliitto ry tekee aktiivista edunvalvontatyötä, joka palvelee järjestön jäsentaloyhtiöitä ja koko kiinteistöalaa vaikuttamalla yhteiskunnalliseen päätöksentekoon.

velletaan sellaisena kuin se on vahvistettu.

- Meidän tehtävämme on varmistaa, että taloyhtiöiden asiat ovat hyvin niin Helsingin Punavuoressa kuin Pihtiputaalla, Salakka lisää.

eu-tason merkitys korostuu tulevaisuudessa

Yhä useammat suomalaisiinkin taloyhtiöihin vaikuttaneista lainsäädäntöhankkeista ovat lähtöisin Euroopan unionista. Salakka näkee, että tarve EU-tason vaikuttamiselle lisääntyy lähitulevaisuudessa.

Suomen Kiinteistöliitto päätti jo vuonna 2020 vahvistaa eurooppalaista edunvalvontaa liittymällä UIPI:n (The International Union of Property Owners) jäseneksi. UIPI on yleiseurooppalainen, voittoa tavoittelematon järjestö, jossa on kolmisenkymmentä jäsentä 28 maasta. Ne edustavat yhteensä yli viittä miljoonaa yksityistä kiinteistönomistajaa.

- Pidämme jatkuvasti yhteyttä myös europarlamentaarikkoihin eli meppeihin ja näiden avustajiin. Lähiaikoina ajankohtaisia asioita ovat muun muassa rakennusten energiatehokkuus- ja asbestidirektiivit sekä ennallistamisasetus.

Pyrimme vaikuttamaan siihen, että direktiivit valmistellaan ja niitä sovelletaan Suomessa taloyhtiöiden näkökulmasta oikeudenmukaisesti ja kohtuullisesti.

teksti: janne salakka, suomen Kiinteistöliiton yhteiskuntasuhdepäällikkö Kuva: Katri Lehtola | Keksi

mitä orpon ohjelma lupaa taloyhtiöille?

Ohjelmassa on paljon hyvää taloyhtiöiden näkökulmasta. Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö ja asuntokauppalaki päivitetään. Lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöjä selkeytetään, ja taloyhtiöissä tapahtuviin häiriötilanteisiin puuttumista helpotetaan. Lisäksi maanomistajalle myönnetään aloiteoikeus yleis- ja asemakaavoihin.

Hallitus huomioi myös alueiden eriytymisen ja sen, että jatkossa yhä useampi taloyhtiö tulee tyhjenemään ja aikoo helpottaa taloyhtiöiden hallittua alasajoa. Tätä työtä varten hallitus perustaa selvitysryhmän ratkomaan eriytymisen tuomia haasteita eri puolilla Suomea.

llmastopolitiikan osalta hallitus nojaa vahvasti teknologiseen kehitykseen ja päästöttömään energiaan. Päästöttömän energian lisääminen on yksi tärkeimmistä tavoista vähentää asumisen päästöjä. Rakennusten energiatehokkuutta hallitus kertoo edistävänsä kustannustehokkain keinoin, mutta keinot jäävät vielä auki.

Kotien korjausten osalta ohjelma jättää toivomisen varaa. Se ei ota kantaa asuintalovarauksen korottamiseen kohonneiden korjauskustannusten mukaiseksi tai mainitse taloyhtiöiden perusparannusten val-

tiontakauksen ehtojen päivittämistä. Nämä ovat keskeisimpiä työkaluja, joilla valtio voi kirittää korjaustarpeen umpeen kuromista.

Valtiontalouden tasapainottaminen näkyy myös myönnettävissä tuissa. Heikennyksiä on tulossa ainakin myönnettävien hissi- ja esteettömyysavustusten määrään. Lisäksi asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ARA:n rahoituspohjaan on tulossa muutoksia, mutta tässä vaiheessa on vaikea sanoa, miten se vaikuttaa taloyhtiöiden arkeen.

Kiinteistöveron osalta huolta herättää se, että hallitus aikoo korottaa maapohjan kiinteistöveron alarajaa 1,3 prosenttiin eli 40 prosenttia nykyisestä alarajasta. Tämä koskee valtaosaa Suomen kunnista. Helsingissä tämä tarkoittaisi kiinteistöverokustannusten nousua noin 30 prosentilla. Oulussa ja Kajaanissa tämä tarkoittaisi kerrostalon kiinteistöverokustannuksen nousua Kiinteistöliiton indeksitalon mukaisesti kuudesta seitsemään prosenttia. Hyvää on puolestaan se, että laajemmasta kiinteistöveron uudistuksesta on linjattu, että muutoksien tulee olla kohtuullisia ja ne toteutetaan pitkillä siirtymäajoilla.

p. 050 412 7929

Katso lisää: www.katterla.fi

Katso lisää: KATTAMISENwww.katterla.fi

Elementtisaumaukset ja

Elementtisaumaukset ja

kokonaisvaltaiset palokatkotyöt.

kokonaisvaltaiset palokatkotyöt.

kokonaisvaltaiset palokatkotyöt.

Tutustu lisää osoitteessa: ww w.uspsaumaus . fi

Tutustu lisää osoitteessa: ww w.uspsaumaus . fi

Tutustu lisää osoitteessa: ww w.uspsaumaus . fi

Katso lisää: www.katterla.fi

Katso lisää: www.katterla.fi

Avasimme toimipisteen Karhunkedontielle Ouluun!

Avasimme toimipisteen

Avasimme toimipisteen Karhunkedontielle Ouluun!

Saumojen kuntokartoitus Oulun alueella veloituksetta!

Karhunkedontielle Ouluun!fb.com/USPsaumaa

fb.com/USPsaumaa

fb.com/USPsaumaa

instagram.com/USPsaumaa

instagram.com/USPsaumaa

instagram.com/USPsaumaa

Riittääkö virtaa?

Nyt on aika kartoittaa taloyhtiösi valmiudet sähköautojen latauspisteiden asentamiseen.

Riippumatonta selvitysapua hankekartoitukseen ja ohjeita tarvittaviin toimenpiteisiin saat osoitteesta www.lataussähkö.fi

Pyydä meiltä esittely taloyhtiön hallitukselle, miten sähköautojen

lataushanke viedään taloyhtiössä

läpi hankekartoituksen ja reilun

kilpailutuksen kautta laadukkaaseen

toteutukseen. Voimme esitellä hankekuviot joko paikan päällä tai etänä.

Teksti: Johanna Laitala

Pohjois-Suomen

Taloyhtiöpäivä 10.10. Oulussa – kohtaamisia, luentoja sekä vuoden 2023 taloyhtiöpuheenjohtajan ja taloyhtiöteon julkistaminen

Kiinteistöliitto Pohjois-suomi järjestää kaikille avoimen ja maksuttoman taloyhtiöpäivän jo neljännen kerran. mitä tapahtuu tiistaina 10. lokakuuta ja miksi kannattaa sukkelaan ilmoittautua tapahtumaan?

Päivän aikana meillä on erillinen ammattilaistapahtuma klo

12.30–14.00. Sinne kutsumme kaikki taloyhtiöille palveluita tuottavat yritykset. Tervetulleita ovat siis isännöitsijätoimistojen työntekijät, kiinteistönhoitajat, siivousalan ammattilaiset ja mm. suunnittelijat, valvojat ja rakennusliikkeet sekä viranomaiset. Ammattilaistapahtumassa on yksi luento ja paneelikeskustelu, muuten varaamme aikaa verkostoitumiselle ja aina niin mahtaville tapaamisille.

Taloyhtiötapahtuma alkaa klo

14.00 jolloin myös avaamme ovet taloyhtiöväelle. Taloyhtiötapahtumaan kutsumme kaikki teidät, joita taloyhtiöiden elämä kiinnostaa, olitte te sitten hallituksen jäseniä, osakkaita, asukkaita tai vaikka hankkimassa ensiasuntoa asunto-osakeyhtiöstä. Toki myös ammattilaiset voivat jäädä pidemmäksi aikaa kuuntelemaan luentoja, siitä tulee vain erikseen mainita ilmoittautumisen yhteydes-

sä. Taloyhtiöväelle on tarjolla tietoiskuja ajankohtaisista asioista sekä paneelikeskustelu. Tapahtuman alussa palkitsemme myös vuoden puheenjohtajan ja taloyhtiöteon.

Molempien tapahtumien keskusteluissa ovat mukana Mia KoroKanerva, toimitusjohtaja, Isännöintiliitto ja Jenni Hupli, lakiasiainjohtaja, Suomen Kiinteistöliitto. Paikalla on myös yhdistyksen toimiston väki sekä hallituksen jäseniä.

mia Koro-Kanervan pohdintoja isännöinnistä

Usein kysytty kysymys meiltä Isännöintiliitosta on se, mistä tunnistaa hyvän isännöinnin ja mistä sitä saa. Vastaus tähän alkaa yleensä siitä, että ensin pitäisi tietää, mitä taloyhtiö haluaa ja mitä se tarvitsee. Sen jälkeen voi määritellä, mikä on yhtiön tarpeisiin nähden hyvää. Hyvää isännöintiä voi siten olla minima-

listinen talous- ja kokoushallinnon hoitaminen tai toisaalta laaja kiinteistön kehittäminen ja jalostaminen ja arvonluonti.

Tarpeiden määrittämisen jälkeen hyvälle isännöinnille puitteita luovat isännöinnin uudet eettiset ohjeet. Niiden uudistamisen tärkein tavoite on edistää avoimuutta, läpinäkyvyyttä ja isännöinnin lojaliteettia asiakastaloyhtiötä kohtaan ja rakentaa luottamusta osapuolten välillä. Hyvässä isännöinnissä ei voi koskaan olla epäilystä siitä, mihin suuntaan isännöinnin lojaliteetti suuntautuu.

Sen tulee aina kohdistua taloyhtiöön – ei palvelutarjoajiin eikä toisaalta taloyhtiöiden asioiden hoidossa ensisijaisesti myöskään omaan työnantajayritykseen. Tämä voi tuntua ristiriitaiselta, koska luonnollisesti kaikilta työntekijöiltä edellytetään kaikissa yrityksissä lojaliteettia omaa työnantajaa kohtaan.

Kuitenkin taloyhtiössä isännöit-

sijä on asunto-osakeyhtiölain mukainen toimielin, tietyllä tapaa toimitusjohtajaan verrattavissa oleva taho, jonka toiminta pitää tähdätä ensi sijassa aina taloyhtiön edun ajamiseen. Jos käsillä on esimerkiksi tilanne, jossa isännöintiyritys tarjoaa tiettyä lisäpalvelua taloyhtiölle, yrityksen edun mukaista olisi tietenkin se, että isännöitsijä myisi palvelua mahdollisimman paljon.

Lojaliteetti taloyhtiötä kohtaan tarkoittaa kuitenkin sitä, että isännöinnin on palvelua tarjotessaan aina pidettävä etusijalla taloyhtiön tarpeet ja hallitukselta tuleva ohjaus. Tällaisissa hankinoissa korostuukin avoin ja asianmukainen päätöksentekoprosessi hallituksessa tai yhtiökokouksessa. Osakkaille ei saa jäädä epäilystä siitä, kenen etua ajetaan.

Sama taloyhtiön edun ajamisen velvoite koskee tietenkin kaikkia taloyhtiön hankintoja. Erilaiset palveluntarjoajat pystyvät parhaimmillaan parantamaan hyvän isännöinnin asiakaskokemusta ja siksi toimiva, uudistuva ja monipuolinen palveluntarjoajien verkosto on isännöinnille kullan arvoinen. Palveluita hankittaessa isännöinnillä pitää kuitenkin aina olla taloyhtiön hattu päässään. Mitä tarvitaan, mitä on sovittu, mikä voisi viedä asioita toivotulla tavalla eteenpäin, mikä parantaisi osakkaiden ja taloyhtiön tilannetta ja kuten aina, päätetäänhän hankinnasta asianmukaisesti ja läpinäkyvästi?

jenni huplin ajatuksia

Pohjois-suomen taloyhtiöpäivän sisällöstä

Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton ja Isännöinnin Auktorisointi ISA:n laatimat ja yhdessä hyväksymät isän-

nöinnin eettiset ohjeet tulivat voimaan 1.2.2023. Isännöinnin eettiset ohjeet ilmentävät osaltaan hyvää isännöintitapaa. Isännöintiliiton jäsenet sekä ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet noudattamaan ohjeita ja niihin liittyviä valvonta- ja kurinpitomenettelyjä.

Isännöinnin eettiset ohjeet konkretisoivat tarkemmin isännöinnin lakisääteisiä velvoitteita. Eettisten ohjeiden tavoitteena on parantaa isännöinnin laatua sekä taloyhtiön ja isännöinnin välistä luottamusta. Isännöintipalvelun tilaaminen on sopimusasia. Taloyhtiön kannattaa jo isännöintipalveluja kilpailutettaessa huolehtia siitä, että isännöinti sitoutuu sopimuksessa noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita. Voimassa olevassa sopimussuhteessa kannattaa myös varmistua siitä, että isännöinti noudattaa eettisiä ohjeita ja tarvittaessa neuvotella muutoksista isännöintisopimuksiin.

Ohjeissa on huomioitu myös eettinen toimintatapa hankittaessa taloyhtiön nimissä erilaisia palveluja ja tehtäessä puitesopimusjärjestelyjä. Ohjeissa korostuu taloyhtiön hankintojen hoito avoimesti ja läpinäkyvästi. Eettiset ohjeet ohjaavat tarkemmin hankintoja koskevaa päätöksentekoa sekä mm. rajoittavat erilaisten hankintojen keskittämiseen liittyvien palkkioiden käyttöä.

Taloyhtiöiden taloudelliset vaikeudet ovat lisääntyneet Venäjän hyökkäyssodan seurauksena mm. rahoituskustannusten sekä energiakustannusten nousun myötä. Taloyhtiön maksuvaikeudet ovat pääsääntöisesti seurausta osakkaiden maksuvaikeuksista. Taloyhtiö puuttuu osakkaan vastikerästeihin perinnän tai hallintaanoton avulla. Jos taloyh-

tiön taloudellista tilannetta ei saada hallintaan näiden keinojen avulla, eikä taloyhtiön muut osakkaat kykene riittävästi rahoittamaan yhtiön toimintaa, voi taloyhtiö pahimmassa tapauksessa ajautua konkurssiin.

Läpivietyjä asunto-osakeyhtiökonkursseja on toistaiseksi vähän.

innostuitko aiheista –muistathan ilmoittautua sukkelaan

Taloyhtiöpäivä järjestetään tällä kertaa Radisson Blu Oulu hotellissa torin lähettyvillä. Paikka on sama, missä osa teistä osallistui meidän Ilmastoviisas taloyhtiö -kiertueeseen. Koska meidän tapahtumaamme voi pitää minimessuina, on tilakin rajallinen, tämän vuoksi kannattaa ilmoittautua mahdollisimman pian, jotta varmasti mahtuu mukaan.

Tulethan sinäkin kuulemaan tarkemmin isännöinnin eettisistä ohjeista ja niiden vaikutuksista taloyhtiön palvelujen hankintaan sekä taloyhtiön konkurssista, mitä siinä tapahtuu ja millaisia vaikutuksia konkurssilla voi olla. Muina aiheina ajankohtaiskatsauksissa ovat asumisen tietosuoja-asiat, lyhytaikainen majoitustoiminta sekä sähköautojen latauspistepäätöksenteko.

Näytteilleasettajakattaus on monipuolinen, palveluntuottajia on paikalla 24 ja lisäksi toki me järjestäjinä sekä Kiinteistöliitto. Huomioithan, että luennot ovat tietoiskuja. Kysymyksiä emme valitettavasti pysty käymään läpi luentojen yhteydessä tiukan aikataulun takia, mutta jäsentaloyhtiöiden päättäjät voivat olla yhteydessä suoraan Kiinteistöliiton maksuttomaan lakineuvontaan.

Tapahtuman näytteilleasettajat:

Abloy Oy, Akvatek Oy, Anticimex Oy, Asianajotoimisto Pro Juridica Oy, Balkonser, DNA, EV Lataussähkö.fi, Finture Oy, Howden Finland Oy, Huoltia, Huoneistotietojärjestelmä, Kattotutka Oy, Kiertokaari Oy, Kiinteistöhuolto Jurvelin,Kotikatu Oulu, Kiinteistöliitto, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi , KONE Hissit Oy, Laattapiste-Pukkila Oy, Nordea Taloyhtiöyksikkö, OIT Isännöinti Oy, Oulun Lasipalvelu Oy, Ouman Oy, Pohjolan OP, Retta Isännöinti, Talotuki, Viherrakennus Pihakukot Oy

tapahtuu syksylläkin – mietteitä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan näkökulmasta

ko nostaa reilusti ylöspäin ja jopa ylimääräisiä pääomavastikkeita on ollut pakko kerätä. Lainakorkojen suhteen vakaus on muuttunut. Taloyhtiöiden on syytä jatkossakin varautua lainan koon mukaiseen puskurirahaan pääomakuluissa.

Taloyhtiön hallituksen on hyvä joka kokouksessaan saada raportti taloyhtiön talouden tilanteesta; paljonko taloyhtiön tilillä on rahaa, paljonko korjauksiin on mennyt ja onko yli kuukauden suuruisia vastikesaamisia.

äänet ovat täysin sallittuja. Järjestyssääntöjen vastaiseen yöaikaan tapahtuvaan häiritsevään elämään tulee puuttua mahdollisimman pian. Häirinnän kärsijöiden on syytä raportoida häirinnästä heti sitä koettuaan. Kun kaksi asukasta raportoi samasta häiriöstä, taloyhtiön tulee reagoida häirintään ensimmäisellä kerralla huomautuksella ja toisella kerralla varoituksella osakkaalle. Liian usein ja liian pitkään häirinnän uhrit vain kestävät häirintää, eivätkä ilmoita häirinnästä eteenpäin.

teksti: Pasi orava, Kiinteistöliitto Pohjois-suomi hallituksen puheenjohtaja, isännöintivaliokunnan puheenjohtaja, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja, taloyhtiön hallitusammattilainen

taloyhtiön talous tulee pitää hyvässä kunnossa

Taloyhtiön talous on taloyhtiön toiminnan kivijalka. Kivijalkaan on hyvä varata, kun talous on hyvässä kunnossa. Taloyhtiöllä tulee olla puskurirahaa yllättäville menoille, joita ei ole voitu ennakoida talousarviossa. Sopiva puskurirahan suuruus on 2–3 kuukauden hoitovastikkeen suuruinen.

Tänä vuonna hyvin usea taloyhtiö joutui nostamaan hoitovastiketta noin 10 %. Samalla jouduttiin tarkistamaan vesimaksujen ja autopaikkamaksujen tasoa.

Taloyhtiön talouden vakain osa on ollut monta viimeistä vuotta pääomavastikkeet ja niihin liittyvät kulut. Viimeinen puolitoista vuotta on muuttanut tilanteen perusteellisesti. Pääomavastikkeita on ollut pak-

taloyhtiön korjausten suunnitelmallisuus

Taloyhtiötä tulee viedä eteenpäin suunnitelmallisesti. Suunnitelmallisuus on erityisen tärkeää remonttien osalta. Kaikki, nykyiset osakkaat ja mahdolliset tulevat osakkaatkin, ovat varsin kiinnostuneita tulevista isoista remonteista. Kunnossapitotarveselvitys, jatkossa tässä kirjoituksessa KPTS, esittää taloyhtiön hallituksen arvion taloyhtiön tulevista remonteista. KPTS esitetään aivan liian usein taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaita palvelemattomassa suppeassa muodossa. Hyvässä KPTS:ssä taloyhtiön hallitus on arvioinut tulevia remontteja, toivottavasti asiantuntijan voimin, seuraavalle 10 vuodelle ja uskaltanut esittää jonkin kustannusarvionkin tulevista remonteista. Tämä auttaa suuresti osakkaita ennakoimaan tulevia remontteja ja edesauttaa niiden hyväksymistä niihin liittyvissä yhtiökokouksissa.

järjestyshäiriöihin tulee puuttua

Järjestyshäiriö pilaa taloyhtiön rauhan. Pitkäaikainen järjestyshäiriö aiheuttaa asukkaissa pelkoja. Tavanomaiset päivällä tapahtuvat elämän-

isännöitsijä on taloyhtiön

tärkeä kumppani

Toivon, että me teemme taloyhtiön hallituksena hyvää yhteistyötä hoitavan isännöitsijän ja isännöintitoimiston kanssa. Jos yhteistyö takkuilee, ongelmat on syytä nostaa esille keskusteltavaksi. Keskustellen asiat yleensä ratkeavat. Joskus on voinut käydä niin, että asiat eivät ratkea syystä tai toisesta. Silloin molempien yhteistyön osapuolien on katsottava eteenpäin. Taloyhtiön tulee tehdä huolellinen valinta uudesta isännöitsijäyhteistyökumppanista.

hallitus on taloyhtiössä keskeinen toimija

Yhtiökokous on valinnut hallituksen huolehtimaan yhdessä hallituksen aikanaan valitseman isännöitsijän kanssa taloyhtiöstä seuraavaan yhtiökokoukseen asti. Hallituksen tulee pitää riittävän monta kokousta kautensa aikana, jotta kaikki tarvittavat taloyhtiön tehtävät tulee tehtyä ja teetätettyä ja jotta hallitus voi seurata taloyhtiön talouden tilannetta. Hallituksen tulee joka kokouksessa miettiä myönteisesti kokouksen asioiden tiedottamista. Kaikki asiat, jotka koskettavat osakkaita ja asukkaita, tulee tiedottaa kokouksen jälkeen.

taloyhtiössä

rekisteröinti ja sen merkitys osakeluettelon siirron jälkeen

Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelonsa ylläpito huoneistotietojärjestelmään 31.12.2023 mennessä. Siirron jälkeen osakeluettelon ylläpidosta vastaa Maanmittauslaitos ja siten ilmoitukset esimerkiksi osakkeen siirrosta tai osakkaan uudesta osoitetiedosta yhtiökokouskutsun toimittamista varten, tulee jatkossa tehdä asunto-osakeyhtiön sijaan Maanmittauslaitokselle.

Kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle, osakkaiden tulee hakea omistusoikeutensa kirjaamista 10 vuoden kuluessa osakeluettelon siirrosta osakehuoneistorekisteriin. Omistusoikeuden kirjaamisella tarkoitetaan käytännössä paperisesta osakekirjasta luopumista ja sen muuttamista sähköiseen muotoon. Omistusoikeuden kirjaaminen on pakollista määräajassa silloin, kun huoneiston osakkeet vaihtavat omistajaa ensim-

mäisen kerran osakeluettelon siirron jälkeen. Uuden omistajan on tällöin haettava omistuksensa kirjaamista kahden kuukauden kuluessa.

omistuksen kirjaaminen omistajanvaihdoksen yhteydessä

Jos kyse on asunto-osakkeen ensimmäisestä kaupasta osakeluettelon siirron jälkeen ja huoneistosta on vielä olemassa paperinen osakekirja, tehdään paperiseen osakekirjaan siirtomerkintä kuten ennenkin, ja se luovutetaan ostajalle tai hänen pankilleen. Tämän jälkeen ostaja hakee omistuksensa kirjaamista osakehuoneistorekisteriin ja samalla luovuttaa osakekirjan Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi.

Osakas voi myös valtuuttaa pankin, jonka hallussa hänen osakkeensa ovat, hakemaan oikeutensa kirjaamista osakehuoneis-

torekisteriin ja huolehtimaan paperisen osakekirjan mitätöinnistä. Jos osakkeita käytetään lainan vakuutena, panttauksen kirjaaminen edellyttää, että omistusoikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Näin ollen näissä tilanteissa luotonantaja yleensä huolehtii kirjaamisen hakemisesta ja kirjaamista haetaan heti kaupanteon jälkeen.

Kun omistusoikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin ja paperinen osakekirja mitätöity, osoittaa sähköinen omistajamerkintä jatkossa kyseisen asunto-osakkeen omistajan.

omistuksen kirjaamisen merkitys omistajanvaihdostilanteissa

Osakkeiden uuden omistajan pitää aina hakea omistuksensa kirjaamista viivytyksettä mm. sivullissuojan saamiseksi. Osakkeen luovutus ei

Teksti: Johanna Ylä-Mononen, lakimies, Suomen Kiinteistöliitto. Kuva: Katri Lehtola | Keksi

sido luovuttajan eli myyjän velkojia, ellei kyseistä saantoa ole kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Ellei uusi omistaja hae omistusoikeutensa kirjaamista, voi osakehuoneistorekisteriin osakkaaksi kirjattu entinen omistaja pahimmillaan vilpillisesti vielä luovuttaa tai pantata osakkeen taholle, joka ei tiennyt ja jonka ei pitänytkään tietää, ettei entisellä omistajalla enää ollut oikeutta määrätä osakkeesta.

Hakemalla kirjaamista viivytyksettä uusi omistaja saa myös osakeoikeudet itselleen. Omistusoikeuden rekisteröinti on edellytys esimerkiksi yhtiökokoukseen osallistumiselle. Jos uusi osakkeenomistaja on passii-

vinen oman saantonsa suhteen johtaa se siihen, että yhtiökokouskutsut toimitetaan entiselle osakkaalle (joka on siis yhä kirjattuna osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin). Sillä osakkaalla, joka on yhtiökokouksen täsmäytyspäivänä, eli yhtiökokousta edeltävänä päivänä merkittynä osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin, on myös äänioikeus yhtiökokouksessa.

osakekirjasta luopuminen ja omistuksen kirjaaminen ilman omistajanvaihdosta

Osalle osakkaista on syntynyt virheellinen käsitys siitä, että osakkai-

denkin tulisi hakea sähköistä omistajamerkintää jo tämän vuoden loppuun mennessä. Jos osakkeet eivät ole vaihtaneet omistajaa, tulee osakkaiden hakea omistuksensa kirjaamista ja luopua paperisesta osakekirjasta kuitenkin vasta 10 vuoden kuluessa osakeluettelon siirrosta. Aikaa omistajamerkinnän hakemiseen on siis runsaasti. Omistuksensa rekisteröidäkseen osakas hakee omistusoikeutensa kirjaamista osakehuoneistorekisteriin ja toimittaa osakekirjan Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Maanmittauslaitos mitätöi osakekirjan ennen omistajan kirjaamista rekisteriin.

Siirrettyjen asunto-osakeyhtiöiden osuus 4.9.2023 (Pohjois-Pohjanmaa, kuvasta puuttuu Haapavesi 13,8 %)

Siirrettyjen asunto-osakeyhtiöiden osuus 4.9.2023

(Kainuu)

Meri-Lapin alueella siirrettyjä asunto-osakeyhtiöitä on Keminmaalla 64,4 %, Torniossa 33,3, % ja Kemissä 40,2 % (tilanne 4.9.2023)

Siirrettyjen asunto-osakeyhtiöiden osuus on yhteensä koko maan osalta 44,3 %.

osakkeenomistajille

Kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, osakkeenomistajalla on 10 vuotta aikaa hakea Maanmittauslaitokselta omistamansa kohteen – esimerkiksi huoneiston tai autopaikan – rekisteröintiä eli muuttaa osakehuoneiston paperinen osakekirja sähköiseen muotoon. Omistuksen rekisteröintiä ei voi tehdä ennen osakeluettelon siirtoa.

Taloyhtiön osakeluettelon siirron jälkeen paperista osakekirjaa ei saa hävittää. Omistuksen rekisteröinnissä paperinen osakekirja mitätöidään Maanmittauslaitoksessa, ja jatkossa omistustiedot näkyvät sähköisenä huoneistotietojärjestelmässä.

Osakehuoneiston omistusoikeuden rekisteröinnistä peritään osakehuoneistokohtainen maksu. Omistuksen rekisteröinnin hakemus ja täyttöohjeet löytyvät suomi. fi-palvelusta

Jos osakekirja on pankissa, osakkeenomistajalla 10 vuotta aikaa hakea Maanmittauslaitokselta omistamansa kohteen - esimerkiksi huoneiston tai autopaikan - rekisteröintiä, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään.

Tarvittaessa pankin voi valtuuttaa rekisteröimään omis-

tuksensa puolestaan. Pankki voi periä rekisteröinnistä maksun.

Kaupankäynti

Taloyhtiö on perustettu ennen 1.1.2019

Jos taloyhtiön osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään, kaupat tehdään kuten aiemminkin eli paperiseen osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja se luovutetaan uudelle omistajalle tai hänen pankilleen.

Jos taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, kaupat tehdään kuten aiemminkin eli paperiseen osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja se luovutetaan uudelle omistajalle tai hänen pankilleen.

Ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.

Taloyhtiö on perustettu 1.1.2019 tai sen jälkeen

Taloyhtiö kuuluu heti huoneistotietojärjestelmään. Paperisia osakekirjoja ei ole vaan omistus ilmenee sähköisestä omistajamerkinnästä huoneistotietojärjestelmässä.

Ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä kaupanteon jälkeen. Ostaja tarvitsee myyjän suostumuksen omistuksen rekisteröintiin.

Lue lisää: https://osakehuoneistorekisteri.fi/osakkeenomistajille

✆ 040 746 6231 toimisto@prorakenne. www.prorakenne.

»

Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012

Karelia Ikkunat ja ovet nyt myös Pohjois-Suomessa!

PARASTA SUOMALAISTA LAATUA KODILLESI

Puu-alumiini Ikkunat | Ulko-ovet, parvekeovet Kerrostaso-ovet | Asennettuna

TEEMME KAUPPAA MONELLA TAVALLA asiakaskäynneillä, sähköpostitse, Teamsillä, puhelimitse – asiakas päättää

Mika Koivukangas, ikkunamaisteri fi

Puh. 050 388 3161

mika.koivukangas@kareliaikkuna fi

Peitsa Juujärvi

Puh. 040 903 0781

peitsa.juujarvi@kareliaikkuna.fi

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 3-2023

www.kukkohovipalvelut.fi info@kukkohovipalvelut.fi

KIINTEISTÖHUOLTOPALVELUT

KONEURAKOINTI

• Traktoreilla ja kiinteistönhuoltokoneilla tapahtuva koneurakointi

• Kiinteistöhuolto

• Lumen aurausta ja liukkauden torjuntaa

• Harjausta

• Koneurakointi

• Pienremontit

SIIVOUSPALVELUT

SIIVOUS

• Siivous

• Kotisiivoukset

• Ruoanlaitto

• Kaupassakäynti

• Remontti/muuttosiivoukset

• Kiinteistö- ja liiketilasiivoukset 2021 Kukkohovi Palvelut Oy

Kiinteistö- ja koneurakointipalvelut

Siivous- ja kotipalvelut

KIINTEISTÖHUOLTO 045 113 7929 info@kukkohovipalvelut

Remonttipalvelut

✆ 0400 685 302

✆ 040 588 7850

SIIVOUS 040 588 7850 siivous@kukkohovipalvelut

Toimisto ✆ 045 113 7929

PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302

PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302

teksti: Pirkko

Yhdessä on mukavampaa

avulias naapuri voi pelastaa pinteestä, vaikka kaupan kassalla.

Yhteisöllisyys tuo turvaa, sanovat oululaisyhtiön asukkaat.

Tarvitaan ainakin yksi aktiivinen ihminen puhaltamaan asukkaiden yhteistoimintaa alkuun, ja otollisissa olosuhteissa vireys tarttuu muihin. Oulun Koskenniskassa asunto-osakeyhtiö Koskenpyörteessä tämä aktiivinen henkilö on naapureiden mielestä Ritva Tienari. Kun hän muutti yhtiöön, hän ehdotti säännöllisiä teemallisia tapaamisia asukkaiden kesken.

”Se vain alkoi itsestään, asiasta oli ollut puhetta jo aikaisemmin”, Tienari sanoo.

Taloyhtiön asukkaiden säännöllisissä tiistaitapaamisissa kuullaan asiantuntijoita tai vietetään aikaa vapaamuotoisemmin. Teemat ovat vaihdelleet sähkön hinnasta paikallishistoriaan ja taiteesta jalkahoitoihin. Yhdessä on myös käyty Ukrainan tukikonsertissa ja taidemuseossa.

Asukkaiden aktiivisuus ei tässä taloyhtiössä ole yhdestä henkilöstä kiinni, vaan myös hallitukseen on saatu hyvin jäseniä. Yhtiökokouksiinkin osallistutaan vilkkaasti.

Elokuisena iltana talon sisääntuloaulaan kokoontui mukavan kokoinen asukasjoukko kertomaan yhteisöllisyydestä. Sisääntuloaulasta on sisustettu yhteinen olohuone, jouluksi sinne koristellaan yhdessä kuusi.

Yhteiseen kuvaan kokoontuivat Eino Tienari, Anna-Maija Seppänen, Eero Marttila, Eila Marttila, Ritva Tienari, Anne Lidström ja Riitta Lampinen. Kuva: Johanna Laitala

Koivu

taloyhtiö koetaan omaksi

Anne Lidström kertoo, että asukkaat kokevat taloyhtiönsä omakseen yhtä lailla kuin omakotitalossa asuvat. Piha ja rappukäytävät ovat siistissä kunnossa.

”Jos esimerkiksi rappukäytävässä on roska, se voidaan itse lakaista pois.”

Lidström kertoo, että asukkaiden kesken on syntynyt ystävyyssuhteitakin vuosien myötä.

”Olen myös antanut puhelinnumeroni yksin asuvan naapurin muualla asuville lapsille, jos herää huolta.”

Riitta Lampinen puolestaan sattui pelastajan paikalle, kun naapuri huomasi kaupan kassalla unohtaneensa lompakon kotiin. ”Ja itse pyysin apua, kun käsi oli paketissa, enkä saanut pesukoneen kantta auki.”

Jouluperinteisiin kuuluu yhteinen sauna. Vaikka useassa asunnossa on oma sauna, asukkaat kokoontuvat mielellään jouluaattona saunomaan miesten ja naisten porukoissa.

”Täytyy vielä mainita pesutupa, joka on loistavassa kunnossa. Siellä myös tavataan ja jutellaan”, Ritva Tienari sanoo.

as oy Koskenpyörre

48 asunnon taloyhtiössä enemmistö asukkaista asuu omistamassaan asunnossa, mutta vuokralaisia ja omistusasukkaita ei erotella toisistaan. Ritva Tienari sanoo, että kaikki asukkaat eivät tunne tarvetta olla tekemisissä muiden kanssa, kukin elää tavallaan. Mutta jokainen voi tarvittaessa ottaa rohkeasti yhteyttä.

Tutut lähellä asuvat ihmiset luovat turvallisuuden tunnetta. On hyvä, jos lähellä asuu joku, johon saa yhteyden vaikkapa sairaalareissun jälkeen.

”On myös hyvä mainita poissaolostaan toisille, vaikka matkoille lähtiessä.”

Kerhohuone kuntoon porukalla

Taloyhtiössä yhteisiä tiloja ovat saunojen, askartelutilan, pesutuvan ja yhteisaulan lisäksi kerhohuone, joka kunnostettiin yhteistuumin muutama vuosi sitten.

”Talkoilla tyhjensimme vanhat tavarat pois, maalasimme seinät. Kalusteet ja lattiat asensi ammattilainen”, kertoo hallituksen puheenjohtaja Eero Marttila.

Käytetyt pöytä ja tuolit tulivat

• Rakennettu 1974, sijaitsee omalla tontilla

• 48 huoneistoa

maksamaan muutamia kymmeniä euroja.

Koskenpyörre kuuluu taloyhtiöihin, joille on laadittu strategia. Sen mukaan taloyhtiö pidetään kunnossa, turvallisena, terveellisenä ja viihtyisänä niin, että yhtiön arvo säilyy ja jopa kohenee.

Yhtiön isännöitsijänä pian kaksikymmentä vuotta toiminut Mauri Niemelä kertoo huomanneensa heti alkuun talon yhteisöllisen ilmapiirin. Asukkaat puhuivat toisistaan ystävinä. Niemelä sanoo, että taloyhtiöissä hyvä ilmapiiri näkyy myös talon hoidossa myönteisesti.

Hyvien naapureiden merkitys korostuu, kun elinpiiri iän myötä pienenee. Niemelä kertookin ottaneensa yhdeksi tehtäväkseen huolehtia, että taloyhtiöt mahdollisuuksien mukaan tekisivät yhteisen olohuoneen. ”Siellä voidaan tehdä jotain yhdessä. Jos ei muuta, voidaan joskus rupatella kahvin ääressä ja kysyä, mitä sinulle kuuluu.”

Koskenpyörre on tehnyt jonkin verran yhteistyötä myös naapuriyhtiöiden kanssa. Esimerkiksi yhteinen hissien peruskorjaushanke hyödytti molempia. Seuraava yhteishanke liittyy sähköautojen latauspaikkoihin.

• Käyttövesiputket uusittu 1994, parvekkeet ja elementtisaumaukset uusittu

• Hallitus valmistelee lähiajoille vesikaton uusintaa ja ilmanvaihdon poistoilman lämmön talteenottoa sekä aurinkopaneeleita sähkön tuotantoon. tavoitteena on tehdä investointi niin, että se maksaa itse itsensä lämmön ja sähkön säästöllä 15–20 vuoden aikana.

mitä isännöitsijänä odotan syksyltä 2023?

kohtuullisessa ajassa, jolloin uuden osakkaan osakeoikeudet alkavat oikea-aikaisesti.

energiakustannus

taloudenpidon eteen, kun maksuviiveisiin puututaan ajoissa, pitäen huoneiston hallintaan ottamista viimesijaisena keinona.

teksti: jenna haapaniemi, yrittäjä, lakimies, isännöitsijä, isännöintipalvelu heikki lahti oy, Kiinteistöliitto Pohjois-suomi isännöintivaliokunnan jäsen

Taloyhtiöiden viime vuodet ovat olleet tapahtumarikkaita. Koronapandemian kokoontumisrajoitusten aiheuttamien ongelmien jälkeen vyöryi Venäjän hyökkäyksen Ukrainaan aiheuttama energiakriisi ja talouden epäsuhdanne. Lähes nollatasolla pysyneet korot alkoivat nousta nopeasti. Koronapandemia toi taloyhtiöosakkaiden ja -asukkaiden käyttöön arkea helpottavia ja aikaa säästäviä palveluita. Lisäksi etäkokousmahdollisuudet, jotka kirjattiin asunto-osakeyhtiölakiin, ovat tulleet jäädäkseen.

huoneistotietojärjestelmä

Huoneistotietojärjestelmä on ollut pinnalla pidempään. Syksyllä siirtotyö viimeistellään, kun osakasluettelot siirtyvät palveluun vuoden loppuun mennessä. Tämän jälkeen, syntyy osakkeenomistajalle velvollisuus hakea huoneiston osakekirjojen sähköistämistä 10 vuoden määräajassa. Tämä tiedotetaan yhtiökokouskutsumenettelyllä. Tärkeää on, että merkinnät tehdään jatkossakin

Sähkön hinnannousu puhutti talvella, ja jopa sähkön riittävyyttä piti arvioida ja säännöstelytoimiin sekä sähkökatkoihin varautua. Paikallisen kaukolämpöenergian 13 prosentin korotus oli suuri. Lähes jokaisessa yhtiössä ja huoneistossa ajettiin läpi asennemuutosta sähkön kulutukseen ja lämmitykseen ja säästötoimia tehtiin. Pohdintaa syksyllä herättää tarjottavat sopimustyypit yhteishankintasalkut, kiinteähintaiset- ja pörssisähkösopimukset.

Vuosikellon

mukainen toiminta

Isännöitsijä huolehtii syksyllä taloyhtiön vuosisuunnitelman laatimisesta sekä strategian päivityksestä yhdessä hallituksen kanssa. Nämä kuvaavat yhtiön toimintaa sekä ohjaavat sen tavoitteita hallinnollisesti, teknisesti sekä taloudellisesti.

Syksyllä aloitetaan budjetin valmistelu seuraavalle kalenterivuodelle, jolloin käydään läpi kuluja ja ennakoidaan loppuvuotta ja, mahdolliset korjausliikkeet tehdään tarvittaessa. Energiakriisin ja korkean inflaation seurauksena taloyhtiöiden hoitokustannukset lähtivät nousuun 2022 ja yhtiökokouskaudella hoitovastikekorotukset olivat tarpeen. Tämä on lisännyt ennakointia ja useat yhtiöt antoivat hallitukselle valtuudet seurata ja tehdä tarvittaessa korjauksia yhtiön talouteen ylimääräisin vastikkein ja pääomavastikkeiden määriä muuttamalla korko- ja lainanhoitokuluja vastaavaksi.

Myös ajantasaisen vuokrareskontran pitäminen on tärkeää hyvän

Korjausrakentaminen

2022 alkaneesta korkotason noususta huolimatta välttämättömiä korjaustarpeita on yhä, ja tämä pakottaa suunnitelmallisuuteen. Syksyyn kuuluu sovittujen korjaushankkeiden valmistelu ja kilpailutukset. Koska korkokehitystä on vaikea ennustaa, kannattaa korjausohjelmaa kartoittaa pidemmällä tähtäimellä strategian mukaiset tavoitteet huomioiden. Syksyllä on hyvä suunnitella korjaustarpeita taloyhtiön elinkaarta kokonaisuutena ajatellen lainsäädännön asettamaa minimivaatimusta pidemmälle. Korjausrakentamisen suhteen taloyhtiöt ovat odottavaisia.

Energia-alan korjauksissa ollaan aktiivisempia, Ara on ollut historiallisen avokätinen energia-avustusten määrässä. Avustukset ovat keskeisessä roolissa energiaremontissa, koska kiristynyt taloustilanne heikentää uskallusta hankintoihin. Uuteen hallitusohjelmaan on esimerkiksi kirjattu, että latausmahdollisuuksien asentamista taloyhtiöihin helpotetaan.

taloyhtiön arvon säilyttäminen ennakoivalla kiinteistönpidolla

Suurin osa kotitalouksien varallisuudesta on kiinni asunnoissa, joten tänä syksynä on pidettävä kiinni taloyhtiön arvon säilyttämisestä ennakoivalla kiinteistönpidolla. Tällä tavoin tulevat korjaukset eivät tule yllätyksenä ja taloyhtiön rahoitusasema säilytetään jatkossa hyvällä tasolla.

järjestösihteerin syysterveiset –

jäsenpalvelut tutuksi ja tiedot kuntoon

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenpalvelut ovat taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän sekä tilin- ja toiminnantarkastajien käytettävissä. Meille on tärkeää, että jäsenpalvelut tunnetaan ja niitä osataan hyödyntää taloyhtiön arjessa ja päätöksenteossa.

Pidämme torstaina 28.9. klo 17 Teams-etäyhteydellä tiiviin, mutta kattavan jäsenpalvelut tutuksi- tuokion. Toivottavasti ehdit linjoille mukaan. Lisätiedot ja ilmoittautuminen löytyy kotisivuiltamme. Mikäli tiedät taloyhtiön, joka voisi olla kiinnostunut toimintaan mukaan tulemisesta, kannattaa kutsua heidätkin kuulolle. Arvomme osallistujien kesken Taloyhtiön hallituksen ABC-kirjan (Kiinteistömedia, arvo 39 €).

Tänä vuonna 68 taloyhtiötä on tehnyt hyvän päätöksen liittyä jäseneksi ja ottaa tarjoamamme apu vastaan.

Yhdistyksemme jäsenmäärä on jo reilusti yli 1400. Kunkin taloyhtiön osalta jäsentiedoissa on hyvä olla koko hallituksen yhteystiedot. Kotiosoitteita tarvitaan jäsenlehden postittamista varten ja sähköpostiosoitteita mm. uutiskirjeiden lähettämistä sekä jäsensivuille rekisteröitymistä varten. Hallitukseen tulleet muutokset ilmoittaa yleensä isännöitsijä, mutta päivityksen voi tehdä kuka tahansa hallituksesta. Vaikka muutosilmoitus olisi tehty kaupparekisteriin, yhteystiedot eivät välity meille sitä kautta. Päivitys on nopea tehdä jäsensivujen tai kotisivujen kautta. Tiedot voi myös ilmoittaa minulle suoraan.

Ollaan yhteyksissä!

järjestösihteeri merja Kokko merja.kokko@kiinteistoliitto.fi 040 4854311

edunvalvontavaltuutus

asunto-osakeyhtiön kannalta

Edunvalvontavaltuutuksella tarkoitetaan valtuutuksen muotoa, jossa henkilö (valtuuttaja) etukäteisesti varautuen valtuuttaa tietyn esteettömän luonnollisen henkilön (valtuutettu) hoitamaan ja järjestämään asioitaan siltä varalta, että valtuuttaja tulee itse kykenemättömäksi hoitamaan ja huolehtimaan asioistaan esimerkiksi sairauden tai heikentyneen terveydentilansa vuoksi. Valtuutus tapahtuu etukäteen annettavalla edunvalvontavaltakirjalla, jossa valtuuttaja määrittelee itse tarkemmin ne asiat, jotka haluaa valtuutuksella katettavan. Yleensä valtuuttaja valtuuttaa itselleen läheisen henkilön kuten esimerkiksi puolison tai muun lähiomaisen huolehtimaan edunvalvontavaltakirjassa tarkemmin luetteloiduista tehtävistä.

Edunvalvontavaltuutusta koskevan lain (648/2007) mukaan jokainen voi nimetä itselleen edunval-

vontavaltuutetun. Nimeäminen tapahtuu edunvalvontavaltuutuksella ja valtuutus tulee voimaan, kun holhousviranomainen (Digi- ja väestötietovirasto) vahvistaa valtuutuksen. Valtuutuksen vahvistamista hakee valtuutettu tilanteessa, jossa valtuuttaja ei pysty enää hoitamaan niitä asioita, joita valtuutus koskee. Vahvistamisen yhteydessä valtuutetun on esitettävä holhousviranomaiselle edunvalvontavaltakirja ja lääkärintodistus tai muu siihen rinnastettava selvitys siitä, että valtuutuksen vahvistamiseen on lain edellyttämä, valtuuttajan toimintakykyyn vaikuttava, edellytys.

Valtakirja edunvalvontavaltuutusta varten on tehtävä kirjallisesti ja valtuuttajan on kahden todistajan samanaikaisesti läsnä allekirjoitettava valtakirja tai tunnustettava siinä oleva allekirjoituksensa. Todistajien on sen jälkeen todistettava valtakir-

ja allekirjoituksillaan ja heidän tulee olla tietoisia, että asiakirja on edunvalvontavaltuutusta varten tehtävä valtakirja.

Jos edunvalvontavaltuutus koskee valtuuttajan edustamista tämän taloudellisissa asioissa, holhousviranomaisen on vahvistamisen yhteydessä merkittävä se holhousasioiden rekisteriin. Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus saada rekisteristä tieto siitä, onko tietty henkilö edunvalvonnassa ja hänen edunvalvojansa. Muutoin valtuutetun kelpoisuus edustaa valtuuttajaa ilmenee edunvalvontavaltakirjasta.

Valtuutuksen sisältö yksilöidään tarkemmin edunvalvontavaltakirjassa, johon valtuuttaja yksilöi ne tehtävät, joita valtuutettu asiakirjan mukaan hoitaa.

teksti: tuomas leino, lakimies suomen Kiinteistöliitto. Kuva: Kiinteistöliitto, Katri lehtola | Keksi

asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan kannalta tärkeimpiä edunvalvontavaltakirjassa yksilöitäviä tehtäviä ovat huoneiston kunnossapitoa koskevien tehtävien hoito ja osakkaan taloudellisten asioiden hoitaminen.

Mikäli valtuutettu on valtakirjassa valtuutettu hoitamaan valtuuttajan taloudellisia asioita niin tämä sisältää oikeuden osakasoikeuksien käyttämiseen yhtiökokouksessa.

Mikäli valtuuttaja on asunto-osa-

edunvalvonta ja toisen asioiden hoitaminen

keyhtiön hallituksen jäsen, valtuutettu ei voi toimia hallituksen jäsenenä valtuutuksen perusteella, sillä hallituksen jäsenen läsnäolo-oikeus hallituksen kokouksessa on aina hen-

Kun henkilö ei pysty hoitamaan asioitaan itse esimerkiksi sairauden tai vammautumisen takia, on etsittävä ratkaisu, miten hänen asioitaan hoidetaan hänen puolestaan. Läheinen voi hoitaa toisen asioita esimerkiksi Suomi.fivaltuuksien avulla tai edunvalvontavaltakirjalla.

Hyödyllisiä linkkejä:

https://dvv.fi/edunvalvonta-ja-toisen-asioiden-hoitaminen (Digi- ja väestötietovirasto)

https://www.vanheneminen.fi/wp-content/uploads/sites/3/2019/09/opas-oikeudelliseen-ennakointiin_FI_LR.pdf (Opas oikeudelliseen ennakointiin, Suomen muistiasiantuntijat ry)

Suunnittele itse elämääsi – talousasiat hoitoon huolella, Finanssiala

Merantin palvelutiimi palvelee

Meranti tarjoaa asiakkailleen monipuolisen valikoiman siivouspalveluja: toimitila- ja kiinteistösiivous, rakennussiivous, erikoispalvelut kuten ikkunoiden, julkisivujen, kattojen ja hallitilojen pesut, kotisiivouspalvelut ja MerantiAkatemia -asiantuntijapalvelut. Merantin palvelutiimi neuvoo ja auttaa kaikissa puhtaanapidon ongelmissa. Kysy ja pyydä tarjous:

Yksikön päällikkö

marianne.tuomainen@meranti.fi

p. 050 477 8598

p. 040 487 8779

johanna.sallinen@meranti.fi p. 050

Insta 800

Haaransuonkuja 10, 90240 Oulu, p. 020 833 3150, www.meranti.fi

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 3-2023

Antti Rimpeläinen Palveluesimies antti.rimpelainen@meranti.fi

Marianne Tuomainen

Johanna Sallinen Palveluesimies

401 8744

Heidi Sääskilahti Palveluesimies heidi.saaskilahti@meranti.fi p. 050 452 5530

Tiina Rauhio-Räisänen Palvelukoordinaattori tiina.rauhio-raisanen@meranti.fi p. 050 411 8440

Sari Kivioja Palveluasiantuntija sari.kivioja@meranti.fi p. 050 466 2596

kilökohtainen.

teksti: tapio haltia, lakiasiantuntija, suomen Kiinteistöliitto

Kuva: Kiinteistöliitto, Katri lehtola | Keksi

osakkaan oikeus

esteettömyyskorjauksiin

taloyhtiön yleisissä tiloissa

asunto-osakeyhtiölakia muutettiin vastikään

pyrkimyksenä parantaa osakkaan mahdollisuuksia

esteettömyyttä parantaviin muutostöihin taloyhtiön

tiloissa. lakimuutos pohjautuu hallituksen esitykseen

250/2022 ja muutokset ovat voimassa 8.3.2023 lähtien.

Vanhempien asunto-osakeyhtiöiden rakennusten yleisistä tiloista suuri osa ei täytä nykyisiä esteettömyysvaatimuksia. Samalla kuitenkin väestö ikääntyy ja liikkumisrajoitteisten asukkaiden määrä kasvaa. Lakimuutoksen keskeisenä tavoitteena on esteettömyyden parantaminen tilanteissa, joissa taloyhtiössä ei ole riittävää kannatusta tai mahdollisuuksia parannuksen toteuttamiseen yhtiön hankkeena. Muutos laajentaa osakkaan oikeutta muutostöihin yhtiön tiloissa, jolloin muutostyön rahoittamiseen voidaan käyttää myös osakkaan saamaa yhteiskunnan tukea.

Aiemmin yhtiö on saattanut harkita osakkaan yhtiön tiloihin kohdistuvaa muutostyötä vapaasti. Muutoksen myötä yhtiön harkintavalta kapenee ja osakas saa lähtökohtaisen oikeuden toteuttaa muutostyö kustannuksellaan lain edellytysten toteutuessa. Osakkaan muutostyöoikeus ei kuitenkaan ole rajaton. Osakkaan tulee ensinnäkin jättää yhtiölle kirjallinen ilmoitus muutostyöstään hyvissä ajoin ennen työhön ryhtymistä, jotta yhtiölle jää kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn. Yhtiö tai toinen osakas voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on kuitenkin oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai sen korvaamiseksi.

Yhtiö tai toinen osakas voi myös kieltää muutostyön, jos sen toteuttaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Kyse on siis punninnasta osakkaalle muutostyöstä koituvan hyödyn ja toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkaalle koituvan haitan välillä. Kieltäminen on mahdollista, mikäli haitta ylittää hyödyn. Kiellon perusteena voi olla esimerkiksi pelastusturvallisuusvaatimukset tai rakennuksen arkkitehtoniset arvot.

Osakkaan muutostyöhön yhtiön tiloissa pätee muutoinkin pitkälti samat säännöt kuin osakehuoneistossa suoritettavaan muutostyöhön: osakas vastaa siitä aiheutuvista kustannuksista sekä kunnossapidosta ja yhtiöllä on oikeus valvoa työn suorittamista. Jotta kunnossapitovastuu muutostyöstä olisi selvää myös uudelle osakkeenomistajalle, on tärkeää viedä muutostyötä koskevat tiedot yhtiön kunnossapito- ja muutostyörekisteriin. Samalla tiedon muutostyöstä ja sen kunnossapitovastuusta tulee välittyä myös isännöitsijäntodistukseen.

Osakkaan oikeus muutostyöhön yhtiön tiloissa koskee nimenomaan esteettömyyttä parantavia muutostöitä. Laissa tai sen esitöissä ei ole rajattu sitä, kenen tarpeisiin esteettömyyden parantaminen liittyy. Muutostyö voi koskea myös esimerkiksi liikehuoneistoa, jossa tarkoituksena on parantaa sen saavutettavuutta työntekijöiden tai asiakkaiden osalta. Käytännössä muutostyöt voivat olla esimerkiksi kulkuluiskia, ovenavauslaitteita, käsijohteita tai esimerkiksi

tuolihissejä. Selkeänä lähtökohtana on, että osakkaan muutostyön toteutuksesta, sen kunnossapidosta ja uudistamisesta sekä myös mahdollisesta ennallistamisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa muutostyön toteuttaneen huoneiston kulloinenkin osakas. Jos kuitenkin muutostyöstä hyötyvät talon asukkaat laajemminkin, voidaan yhtiössä harkita kunnossapidosta tai uudistuksesta koituvien kustannusten kattamista yhtiön varoista.

m inna a nttila, vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto

taloyhtiössämme on yhden huoneiston piha luonnontilassa. osakas ei tarkoituksella leikkaa nurmikkoa kesällä lainkaan. olemme huolestuneita siitä, josko siellä niityn suojassa elää myyriä, käärmeitä ja jääkö kuloheinää keväälle. onko tällaiseen osakkaan hallussa olevan oman pihan hoitoon keinoja puuttua isännöitsijän tai hallituksen toimesta?

Osakkaalla on aina ns. hoitovastuu käytössään tai hallinnassaan olevasta huoneistopihasta. Näin ollen osakas vastaa ruohon leikkuusta ja pihan siisteydestä.

Hoitovastuun laiminlyönnistä voi seurata osakkaan vahingonkorvausvastuu. Jos laiminlyönnistä aiheutuu

haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai muille osakkaille, hallitus voi kehottaa kirjallisesti osakasta kunnostamaan pihan hallituksen asettamassa määräajassa ja sillä uhalla, että yhtiö muuten teettää pihan kunnostuksen ja velkoo siitä aiheutuvat kustannukset kyseiseltä osakkaalta. Vahinkoa voi syntyä, jos pihan hoitamattomuus aiheuttaa esim. rottaongelman tai jos kasvillisuus vahingoittaa yhtiön rakennusta tai piha-aitaa. Aivan vähäisen laiminlyönnin vuoksi järeisiin toimenpiteisiin ei kuitenkaan kannata ryhtyä.

Ääritapauksessa kunnan terveysviranomainen voi velvoittaa kiinteistön omistajan tai haltijan ryhtymään tarvittaessa toimenpiteisiin terveyshaittaa aiheuttavien mikrobien ja vahinkoeläinten hävittämiseksi kiinteistöltä.

Kysy – me vastaamme

Kuva: Kiinteistöliitto, Katri l ehtola | Keksi

meillä ei ole vielä pidetty yhtiökokousta. Yhtiöjärjestyksen mukaan taloyhtiössämme on yksi yhtiökokous vuodessa ja se tulisi pitää kesäkuun loppuun mennessä. miten pitää nyt toimia? Voiko taloyhtiölle tai hallitukselle tulla jotain sanktioita tämän vuoksi?

Olisin ensimmäisenä yhteydessä isännöitsijään tai hallitukseen, ja vaatisin kokouksen pidettäväksi. Mikäli tämä ei auta, voit hakea aluehallintovirastolta oikeutta kutsua varsinainen yhtiökokous koolle. Laissa ei ole suoranaista sanktiota siltä varalta, että yhtiökokousta ei pidetä määräajassa. Korvausvelvollisuus voi kuitenkin syntyä, jos isännöitsijä tai hallitus rikkoo lakia tai yhtiöjärjestystä, ja tästä aiheutuu vahinkoa osakkaalle.

Vuokralaiseni poikaystävä rikkoi taloyhtiön pyörävaraston ikkunan. joutuuko vuokralaiseni tai minä tuosta vastuuseen? Kuka maksaa korjauskulun?

Vuokralainen tai osakkeenomistaja on vastuussa huoneistonsa kunnosta. Mikäli heidän vieraansa aiheuttaa vahinkoa huoneistolle, vuokralainen tai osakkeenomistaja vastaa myös tästä vahingosta. Vastuu vieraan aiheuttamasta vahingosta ei kuitenkaan jatku asunnon ulkopuolelle ilman erityistä perustetta. Kertomasi perusteella vahinko on tapahtunut taloyhtiön yleisissä tiloissa, ja vahingonaiheuttaja on muu kuin sinä tai vuokralaisesi. Vahingon aiheuttaja on vastuussa vahingosta. Sen mukaisesti vuokralaisen poikakaveri on vastuussa vahingosta ja korjauskuluista taloyhtiölle.

olen ollut nyt vuoden taloyhtiöni hallituksen jäsen. Puheenjohtaja kutsui hallituksen koolle vain kerran järjestäytymiskokouksen jälkeen. tuo kokous oli tilinpäätöskokous helmikuussa. miten usein hallituksen tulee kokoontua, tuo pari kertaa tuntuu aika vähältä?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan ”Hallituksen puheenjohtaja vastaa siitä, että hallitus kokoontuu tarvittaessa.” Kokousten riittävää määrää ei voida tarkemmin määritellä. Esimerkiksi yhtiön koko, ikä, hallinnon järjestäminen ja yhtiössä käynnissä olevat hankkeet vaikuttavat siihen, kuinka usein hallitus on kutsuttava koolle. Mikäli hallituksen jäsen haluaa joitain asioita hallituksen kokouksen käsittelyyn, voi hän vaatia hallituksen puheenjohtajalta kokouksen järjestämistä. Hallituksen kokous on nimittäin kutsuttava koolle myös silloin, kun hallituksen jäsen tai isännöitsijä sitä vaatii. Jollei hallituksen puheenjohtaja vaatimuksesta huolimatta kutsuisi kokousta koolle, kutsun voi toimittaa myös hallituksen jäsen itse, jos vähintään puolet hallituksen jäsenistä hyväksyy koolle kutsumisen. Isännöitsijä voi toimittaa kutsun yksinään.

taloyhtiömme osakeluetteloa ei ole vieläkään siirretty huoneistotietojärjestelmään. mihin mennessä siirto tulee tehdä? mitä jos siirtoa ei tehdä ajallaan?

Uusien eli 1.1.2019 tai sen jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tiedot huoneistoineen ja perustajaosakkaineen saadaan automaattisesti Patentti- ja rekisterihallitukselta Maan-

Kalle Pyrhönen, asianajaja, varatuomari

s atu Kauppila, asianajaja, varatuomari

mittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään kaupparekisteriin rekisteröinnin yhteydessä.

Ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden osakeluetteloiden siirtäminen huoneistotietojärjestelmään tulee tehdä 31.12.2023 mennessä. Menettelyn osalta tulee huomioida, että taloyhtiön hallituksen on tehtävä päätös siirrosta ja myös itse siirto on molemmat tehtävä 31.12.2023 mennessä.

Osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään on maksutonta, jos siirto tehdään vuoden 2023 loppuun mennessä. Tämän jälkeen siirrosta peritään maksu.

Osakeluettelon siirtäminen kannattaa suorittaa, koska Maanmittauslaitos huolehtii siirron jälkeen tietojen yl läpidosta ja siitä, että uudet omistajat merkitään osake luetteloon. Osakeluettelon siirron jälkeen taloyhtiö saa huoneistotietojärjestelmästä ajantasaiset osakeluettelon tiedot, osakkaiden yhteystiedot sekä ilmoitukset omistajavaihdoksista.

Asianajaja Ju ha Ryynänen

Kaikki isännöintipalvelut luotettavasti ja ammattitaidolla

Aktiivisempaa isännöintiä jo vuodesta 1985

www.hlahti.com

Asiakaslähtöistä isännöintija tilitoimistopalvelua!

Puh. 010 292 2830 • www.talep.fi

Meiltä löytyy kokeneita isännöinnin ammattilaisia taloyhtiösi käyttöön. Pyydä tarjous!

Ari Räisänen puh. 040 614 6819, asiakaspalvelu@retta.fi rettaisannointi.fi | omaretta.fi

Pohjois-Suomi 3-2023

www.ppvlex. puh. 0207 441 700 • www.reim.fi

Alasintie 10 E 90400 Oulu puh. 08 4152 5000

OP Koti Pohjoinen isännöinti –helppoa, läpinäkyvää ja luotettavaa.

Pyydä tarjous isännöinnistä: isannointi.opkotipohjoinen@op.

Puhelin: 010 253 9200

OP Koti Pohjoinen Oy LKV, Isokatu 14, 90100 Oulu

Monipuoliset rahoitusratkaisut taloyhtiön peruskorjauksiin

Me Pohjolan OP Yrityspalveluissa autamme taloyhtiötäsi onnistumaan niin pienissä kuin suurissakin remonteissa ja peruskorjaushankkeissa. Tunnemme alueemme taloyhtiöiden tarpeet. Tarjoamme:

• taloyhtiösi tarpeisiin sopivan rahoitusratkaisun:

Yrityslaina sopii erityisesti taloyhtiön pitkäaikaisiin investointeihin, kuten peruskorjauksiin.

Vihreä laina sopii ympäristökuormitusta vähentävien hankkeiden rahoitukseen. Kestävät rahoitusratkaisumme sopivat sinulle, jos taloyhtiösi suunnittelee investointia esimerkiksi energiatehokkuutta parantaviin hankkeisiin.

Korkosuojauksen avulla teet taloyhtiösi lainanhoitokuluista ennustettavia ja hillitset rahoitusvastikkeiden nousua, sillä suojauksen vuoksi korkotaso on tiedossa koko laina-ajan.

• käyttöösi digitaaliset palvelut, jotka helpottavat päivittäisten raha-asioiden hoitamista. Käyttöoikeudet on mahdollista saada myös hallituksen puheenjohtajalle.

• avun talouden suunnitteluun ja seurantaan.

Ota meihin yhteyttä:

Taloyhtiösi rahoitusneuvottelut saat helposti käyntiin lähettämällä viestiä osoitteeseen pohjolanop.asoy@op.fi

Liitä viestiisi mukaan

• kuvaus hankkeesta tai erillinen hankesuunnitelma

• viimeisin vahvistettu tilinpäätös

• osoitteellinen osakasluettelo

• isännöitsijäntodistus

• kunnossapitosuunnitelma.

Sen vain tuntee, kun palvelut toimivat. Oulun, Pohjolan ja Tornion Osuuspankit ovat nyt yhdessä Pohjolan OP.

op.fi/pohjolan

OP Yrityspankki Oyj.

Yrityslainan ja luotollisen yritystilin tarjoaa osuuspankki. Taloyhtiön korkosuojauksen tarjoaa