Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen Jäsenlehti 4/2023

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi – Kiinteistöliitto Meri-Lappi

4–2023

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Jäsenlehti

Yhteishengen rakentajat

Onko omistusasunto järkisijoitus

Miten vastasitte jäsenpalvelut 2023 kyselyyn?

Digitaalinen lukitus tuo asumisen pääsynhallintaan kaivattua helppoutta ja käytettävyyttä. Ennen kaikkea nykypäivän lukituksessa korostuvat turvallisuuden ylläpito ja asukkaan oma hallinta.

KAMPANJA

20-VUOTIS TAIPALEEMME KUNNIAKSI

Tarkista kaikki kampanjaedut jälleenmyyjältämme.

2

20-vuotis kampanja on voimassa yksityisesti omistetuille asunto-osakeyhtiöille, joiden lukitus uusitaan kerralla ja kokonaan iLOQin pääsynhallintajärjestelmään.

Lisäksi tarjoamme yhden avaimen jokaista huoneistoa kohden yksityisesti omistetuille asunto-osakeyhtiöille.

Etu on voimassa 1.10.-31.12.2023 välisenä aikana tilattuihin ja toimitettuihin tilauksiin.

Kiinteistöliitto PohjoisSuomi palkitsi Taloyhtiöpäivässä vuoden 2023 taloyhtiöpuheenjohtajan sekä taloyhtiöteon.

Yhteishengen rakentajat, sivut 6-7 Jäsenlehti Kiinteistöliitto Pohjois-suomi KIINTEISTÖLIITTO Meri-Lappi Kansi: Eero Marttila, Helena Eljander ja Esa Hämäläinen.

Kuva: Johanna Laitala

Lähetä tumeille jut vinkki! jutut t u t s i a k l Ju . palkitaan Päätoimittaja Johanna Laitala 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi Toimitussihteeri Merja Kokko 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi Julkaisija Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöliitto Meri-Lappi Kirkkokatu 53, 90100 OULU 040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi ISSN 2323-6485

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

Eero Marttila (vas.), Helena Eljander ja Esa Hämäläinen sanovat, että taloyhtiöiden osakkaiden olisi hyvä osallistua entistä aktiivisemmin yhtiökokouksiin. Omasta omaisuudesta kannattaa pitää huolta.

Pääkirjoitus …………………………………………………………………. 4 Blogi: Pysäköinnin tulevaisuutta Oulussa ................................….. 5 Yhteishengen rakentajat ...................................................................... 6 Taloyhtiöiden viime hetken vinkit huoneistotietojärjestelmään .....…………….... ................................10 Taloyhtiön latausinfran rakentamisessa huomioitavaa ..…….. 14 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenpalvelut 2023 – kyselyn tuloksia .............................................16 Onko omistusasunto järkisijoitus? .................................................. 18 Järjestösihteeri tiedottaa ................................................................... 19 Urakoitsijan konkurssiriski otettava huomioon taloyhtiön korjaushankkeita valmisteltaessa ..........………........ 20 Taloyhtiön hallittu alasajo ................................................................. 24 Paljastuiko taloyhtiössänne osakkaan salaremontti?................ 26 Kannatusjäsenet ……………………………. ........................................ 27 Kysy – me vastaamme ………………………………………………….. 28 Palveluhakemisto ………………………………………………………... 30 Jäsenpalvelut ……………………………………………………………....32 Kustantaja PSKY Palvelu Oy Kirkkokatu 53, 90100 Oulu Taitto, ilmoitusaineistot GST Graafinen Studio 0400 514 540 info@graafinenstudio.com Ilmoitusmarkkinointi Mediatoimisto Dorimedia Oy Inkeri Valtonen 040 717 8614 inkeri.valtonen@dorimedia.fi Ilmestymisviikot 7, 38 Aineistoviikot 4, 35 Painopaikka PunaMusta Oy

Osoitelähde Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsen- ja sidosryhmärekisteri Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenrekisteri Jakelu Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenet ja isännöitsijät sekä sidosryhmät Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenyhtiöiden hallituksen puheenjohtajat ja isännöitsijät Osoitteenmuutokset 040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi

3

Pääkirjoitus

Taloyhtiönne asialla niin hyvinä kuin pahoinakin hetkinä

A

ntoisia tapaamisia, uusia tuttavuuksia, iloisia onnistumisia, mutta myös perin harmillisia taloyhtiöpulmia on mahtunut pian päättyvään vuoteen. Toisaalta tämän vuoksihan me olemme olemassa – taloyhtiönne asialla - kouluttamassa, opastamassa ja tarjoamalla foorumin verkostoitumiselle sekä vertaistuelle.

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenpalveluihin on kuulunut tänä vuonna reilut 30 lähitapahtumaa ja valtakunnallisia webinaareja saman verran. Oman toiminta-alueemme jäseniä on webinaareihin osallistunut lähes tuhat ja lähitapahtumiinkin lähes 1 300. Jäsenemme ovat soittaneet neuvontaan lokakuun loppuun mennessä vähän yli 800 puhelua. Selkeästi suurin kysymyksiä herättävä aihe on korjaus- ja kunnossapitovastuut, toisena isännöitsijän toiminta tai toimimattomuus ja hallituksen toimintaan liittyvät asiat. Myös latauspisteistä kysellään, samoin taloyhtiöstrategiasta, varsinkin Oulussa.

Paloturvallisuusviikkoa vietettiin marras-joulukuun vaihteessa. Aihe on aina ajankohtainen asukkaiden yhteinen asia, etenkin näin joulun aikana. Vastuu palovaroittimista on siirtymässä taloyhtiölle 1.1.2024 myös

vanhoissa taloyhtiöissä, siirtymäaika on 2 vuotta.

Taloyhtiöiden kustannuspaineet jatkuvat ja samaan aikaan valtio sulkee taloyhtiöhankkeiden avustusluukkuja. Hallituksen tärkeä tehtävä on yhdessä isännöitsijän kanssa huolehtia taloyhtiön maksukyvystä valvomalla vastikkeenmaksua ja puuttumalla osakkaan maksulaiminlyönteihin herkällä kynnyksellä. Menoja on sopeutettava tuloihin ja valtuudet ylimääräisten vastikkeiden perimiseen on hyvä olla olemassa. Alueemme oma talousarvio-ohje ilmestyy tammikuun alussa, löydät sen tuolloin jäsensivuiltamme kohdasta työkaluja taloyhtiöille.

Kädessäsi olevan jäsenlehden ilmestyttyä ovat tämän vuoden yhdistystapahtumat muistoihin taputeltuina. Valmistaudumme uuteen aktiiviseen taloyhtiövuoteen rinnallanne. Yhdistyksemme jäsenmäärä kasvaa tasaisesti, tänä vuonna olemme saaneet mukaan toimintaan uusia jäseniä jo 80.

Toivotamme teidät tervetulleiksi joukkoomme ja kiitämme kaikkia jäseniämme.

Iloa ja upeita hetkiä loppuvuoteen!

Johanna Laitala, toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Puhelin 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi https://fi.linkedin.com/in/johanna-laitala-519647b7/ https://www.facebook.com/kiinteistoliittopohjoissuomi https://www.instagram.com/kiinteistoliitto_ps/

4

Blogi

Pysäköinnin tulevaisuutta Oulussa Aloitin Oulun Pysäköinti Oy:n toimitusjohtajana keväällä 2023. Puolen vuoden aikana olen saanut oppia paljon uutta ja havaita, kuinka tärkeää on helppo saavutettavuus Oulun keskustan alueella.

P

Jouko Väänänen, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen hallituksen jäsen, toimitusjohtaja, insinööri (AMK), MBA

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

ysäköinti on yksi tärkeä osaalue, jotta elinvoima keskusta-alueella säilyy ja kasvaa. Oulun kaupungilla on vahva tahtotila kehittää keskusta-aluetta ja meidän yhtiöllämmekin on investointihankkeita lähdössä liikkeelle.

Vaakunakylän asuntomessualueelle on tarkoitus rakentaa pysäköintilaitos asukaskäyttöön. Tuon laitoksen tiimoilta selvitämme mahdollisuutta saada käyttöön järjestelmä, jolla autopaikan omistavat asukkaat voisivat tarvittaessa vuokrata paikkaa eteenpäin. Toiveena olisi, että järjestelmä toimisi malliratkaisuna, jolla taloyhtiöt voisivat löytää liiketoimintamallin omille pysäköintialueilleen.

Olemme tehneet tonttivarauksen Myllytullin alueelle, johon on rakentumassa asuntoja ja toimistotiloja.

Tarve pysäköinnille on tällöin olemassa ja iloksemme voimme olla kehittämässä aluetta.

Digitaalisuuden lisääminen olemassa olevissa laitoksissa on saatu käyntiin. Uusi järjestelmämuutos Kivisydämeen toteutetaan tammikuussa 2024. Samalla poistuvat käytöstä puomit ja lipukejärjestelmät. Uusi järjestelmä mahdollistaa verkkokaupan avulla erilaisia tuotteita yrityksille, töissä käyville ja keskustan asuk-

kaille. Maksaminen onnistuu jatkossa puhelinapplikaatioiden avulla tai jälkikäteen verkkosivujen kautta.

Pyöräpysäköinti on myös yksi osa-alue, johon olemme pyrkineet etsimään ratkaisuja. Pyörävarkaudet ovat jatkuva ongelma. Sähköpyörien ja pyöräilyharrastuksen myötä pyörien hinnat ovat kohonneet ja turvallisia säilytysratkaisuja kaivataan.

Suurinta osaa pyöristä säilytetään omilla lukoilla pyörätelineissä, mutta kalliiden pyörien omistajat eivät pidä sitä luotettavana tapana säilyttää pyörää. Pyöriä kannetaan asuntoihin ja toimistoihin sisälle tai niiden käyttöä vältellään. Olemme etsineet ratkaisua, jossa pyörä olisi lukitussa ja valvotussa tilassa. Tällaisten pyöräparkkien käytöstä perittäisiin maksu.

Kivisydämessä on yli 200 vapaata velvoitepaikkaa yrityksille ja toimitiloille keskustan kiinteistökehityshankkeita varten. Mikäli taloyhtiössänne, joka sijaitsee Kivisydämen läheisyydessä, on tulossa kiinteistökehityshanke, kannattaa suunnittelussa tarkastella mahdollisuutta ostaa rakennettaville toimitiloille velvoitepaikkoja Kivisydämestä. Velvoitepaikkojen ostolla pystyy vähentämään investointitarvetta taloyhtiön tontille.

5

Yhteishengen rakentajat Vasemmalla vuoden puheenjohtaja Eero Marttila ja oikealla vuoden taloyhtiöteosta palkittu Esa Hämäläinen.

Teksti: Pirkko Koivu, kuvat: Johanna Laitala

Aktiivinen tiedottaminen, uusien asukkaiden toivottaminen tervetulleiksi ja yhteinen tekeminen luovat taloyhtiöön hyvää henkeä, sanovat palkitut vastuunkantajat.

Eero Marttila, Esa Hämäläinen, Helena Eljander ja Jarkko Lauri ovat oululaisia taloyhtiöaktiiveja, joilla on kokemusta hyvästä kiinteistönpidosta ja taloyhtiön yhteishengen rakentamisesta.

6

Hiljattain he saivat tunnustusta, kun Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi etsi positiivisia ilmiöitä palkittaviksi asunto-osakeyhtiöiden toimintaympäristöstä ehdotusten pohjalta.

Palkintoja jaettiin ensimmäistä

kertaa: Eero Marttila valittiin vuoden 2023 taloyhtiön puheenjohtajaksi ja vuoden taloyhtiöteosta palkittiin Esa Hämäläinen. Kunniamaininnat saivat Helena Eljander ja Jarkko Lauri.

Koskenniskassa olevaa taloyhtiötä johtavan Eero Marttilan todettiin johtaneen kiinteistönpitoa ja korjaushankkeita suunnitelmallisesti ja edistäneen positiivista henkeä yhtiössään.

Kaupungin keskustassa taloyhtiön hallituksessa toimivaa Esa Hämäläistä luonnehdittiin yhtiön koossa pitäväksi voimaksi, joka on iloinen, positiivinen ja avulias. Hallituksessa hän toimii perustelujen mukaan innovatiivisesti, aktiivisesti ja ekologisesti, aina asukkaiden etu tavoitteenaan.

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen toiminnanjohtaja Johanna Laitala sanoo, että palkitseminen oli yhdistyksen hallitukselle erityisen mieluisa tehtävä. ”On hienoa huomioida ja nostaa esille tekoja ja henkilöitä, jotka ovat toiminnallaan vaikuttaneet positiivisesti kiinteistöalan ja taloyhtiöiden toimintaympäristön kehittämiseen.”

Kaukovainiolla taloyhtiötä johtava Jarkko Lauri sanoo, että tunnustuksella on merkitystä. Tieto kunniamaininnasta sattui kilahtamaan hänen sähköpostiinsa päivänä, jolloin voimat olivat koetuksella. Usko omaan tapaan toimia vahvistui.

Tiimejä ja asukastoimikuntia Miten taloyhtiössä lisätään asukkaiden aktiivisuutta ja yhteishenkeä?

Eero Marttila vinkkaa, että uusi asukas kannattaa heti toivottaa tervetulleeksi, paiskata hänen kanssaan kättä ja kehua omaa taloyhtiötä. ”Tällainen henkilö tulee sitten myöhemminkin helposti ottamaan yhteyttä ja kysymään asioista.”

Marttilan johtamassaan yhtiössä asukkaat kohtaavat muun muassa säännöllisissä tiistaitapaamisissa, joissa on vaihtelevia teemoja ja eri alojen asiantuntijoiden alustuksia.

Kuivasjärven Ahvenojalla 13 asunnon rivitaloyhtiötä johtava Helena

Jarkko Lauri on tyytyväinen, että hänen johtamansa taloyhtiö on erinomaisessa kunnossa. Yhtiössä toimiva asukastoimikunta huolehtii talosta ja toimii hallituksen tiedotuskanavana. Kuva: arkistokuva Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Eljander käy hänkin heti tervehtimässä uusia asukkaita. He saavat hänen laatimansa tietopaketin yhtiön asioista. ”Olen saanut kiitosta, kun on heti jotakin kouriintuntuvaa, mistä löytyy mitäkin välineitä, onko talonmiesvuorosysteemiä ja keneltä voi kysyä apua.”

Hän pitää aktiivista tiedottamista ja tapahtumien ennakointia tärkeänä. Joskus asukkaat tarvitsevat myös rohkaisua, esimerkiksi pihatalkoisiin asukkaita kannustetaan osallistumaan kukin taitojensa ja voimiensa mukaan.

Jarkko Laurin johtamassa taloyhtiössä Kaukovainiolla on asukastoimikunta niille asukkaille, jotka eivät ole hallituksessa, mutta haluavat silti vaikuttaa. ”Puheenjohtajan kannalta tällainen asukkaiden ydinpiiri on hyvä pienyhteisö, joka huolehtii talosta ja toimii hallituksen tiedotuskanavana.”

Esa Hämäläisen yhtiössä Oulun keskustassa asukkaita on aktivoinut muun muassa lasten leikkipihan ja istutuslaatikoiden rakentaminen.

Yhtiössä toimii pihatiimin lisäksi kulttuuritiimi, joka on jo ideoinut muun muassa Oulun kulttuuripääKiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

kaupunki-teemaan liittyvää taidenäyttelyä. Hämäläinen itse on osaltaan lisännyt aktiivisuutta. ”Olen asunut omakotitalossa ja tekemisen vikaa on. Teen harrastuksena asioita, ihmiset huomaavat asian, ovat tyytyväisiä ja tulevat mukaan”, hän kertoo.

Mikä saa jaksamaan?

Taloyhtiöissä tehtävät tuppaavat kasautumaan hallitukselle ja erityisesti puheenjohtajalle, joka joutuu luovimaan joskus vaikeiden tilanteiden läpi. Kaikkien neljän palkitun mielestä esimerkiksi yhtiökokouksiin osallistuminen voisi olla vilkkaampaakin kuin se nyt on, eikä aktivoimiseen ole taikakeinoa.

Mikä sitten saa puheenjohtajan jaksamaan?

Helena Eljander sanoo, että hänellä voimia antaa halu pitää asiat järjestyksessä ja huolehtia siitä, että taloyhtiön arvo säilyy ja paraneekin.

Hänen mielestään kunnossapito ja korjaustyöt tulee tehdä ennakoivasti, ei sitten kun paikat hajoavat. ”Asunto on suurin omaisuus mitä meillä on.”

Eero Marttila puolestaan ei koe jaksamisensa olleen suurella koetuksella. Pitkän kokemuksen lisäksi syy saattaa olla se, että hänen yhtiössään ei ole suuria ristiriitojakaan. ”Esimerkiksi korjaussuunnitelmiin ei ole tullut kielteistä asennetta kertaakaan. Kaikki hallituksen laatimat suunnitelmat on toteutettu, ihmiset ymmärtävät korjaustarpeen hyvin.”

Jarkko Lauri oli jo jättämässä puheenjohtajuuden, mutta kannustava tiimi auttoi jatkamaan. Jaksamista tukee näiden lisäksi oman kädenjäljen näkyminen eli se, että talo on kaunis, turvallinen ja tiptop.

Esa Hämäläinen kertoo eri taloyhtiössä oppineensa, että hallituksen puheenjohtajan ei tule ottaa kritiikkiä henkilökohtaisesti. Isossa yhtiössä on erilaisia persoonallisuuksia ja erimielisyyttä tulee esimerkiksi ohjelmaan kuuluvista korjaustöistä. ”Siinä täytyy kovettaa itsensä ja kunnostusta koskevissa asioissa tehdä selväksi, että koko ajan kunnostusta tehdään. Esimerkkejä on hyvä kertoa taloyhtiöistä, joissa näin ei ole ja sitten kaikki kaatuu kerralla päälle.”

Helena Eljander sanoo lähtevänsä siitä, että ihmiset suhtautuvat asioihin järkevästi, kun he saavat päätösten pohjaksi faktatietoa. ”Meillä on esimerkiksi salaojaremontti tulossa. Ensin tilattiin ammattilaisen tekemä kuntokartoitus ja näin ihmiset tietävät, että me ei vain keksitä, että hei tehdään salaojaremontti.”

Jarkko Lauri kertoo yrittävänsä aina kommunikoida ihmisten kanssa inhimillisesti ja torjuvansa kuppikuntien muodostumisen yhtiöön.

Taloyhtiön hyvän ilmapiirin ei tarvitse merkitä samanmielisyyttä ”Pitää pystyä toimimaan ryhmänä ja yhteisönä, vaikka oltaisiin erilaisia ihmisiä.”

7

TÄÄ MUISTA HYÖDYN 2023

Avustus kosteus- ja eiden mikrobivaurioitun utkimukseen kohteiden kuntot n ja perusparannukse %) suunnitteluun (50

Älykäs kaupunki tarvitsee älykästä energiaa.

Tutustu uusiin kaukolämpöpaketteihimme: oulunenergia.fi/kaukolampo

Reilu

Huoleton ja toimitusvarma lämpöratkaisu aina sopivaan hintaan.

Onni

100 % hiilineutraali lämpöratkaisu, josta tulevatkin sukupolvet voivat olla ylpeitä.

Valve

Suorastaan nerokas lämpöratkaisu, joka valvoo kulutusta älykkäästi.

8

Autamme lajittelussa Hyötyisikö taloyhtiösi lajitteluneuvonnasta?

Tilaa meiltä maksutonta lajitteluneuvontaa, jäteastioiden tarvekartoitus tai lajittelua helpottava kyltti jätepisteelle.

Hyödynnä materiaalit taloyhtiölle

Ota yhteyttä Terhi Romakkaniemi Kiertotalousasiantuntija p. 040 658 1933 terhi.romakkaniemi@kiertokaari.fi

Palvelemme tällä alueella: Hailuoto, Ii, Kempele, Lumijoki, Oulu, Pudasjärvi, Raahe Ra aahe ja Siikajoki Siikaj

toimisto@kiertokaari.fi, p. 08 5584 0020 ark. 8–15 kiertokaari.fi

Ammattitaidolla uusitut ja käsityönä viimeistellyt saumat pidentävät rakennuksen elinkaarta ja parantavat energiataloutta – eli nostavat rakennuksen arvoa.

Aurinko ja lämpötilan vaihtelut kuluttavat ajan saatossa rakennusten saumauksia. Viimein saumausmassa antaa periksi ja se repeää keskeltä tai irtoaa elementin reunasta. Tämän jälkeen sadevesi ja kosteus pääsee rakenteisiin. Jatkuva kosteuden pääsy seinärakenteisiin aiheuttaa homevaurioita ja betonin karbonatisoitumista.

Saumaset toteuttaa elementtien uusintasaumauksia kaikkiin rakennuskohteisiin. Korjausprosessin aikana tarkistamme elementtien kunnon, niiden väliset villoitukset ja teemme tarvittaessa lisävilloituksen.

Oikeaoppinen betonirakenteiden korjaaminen on myös oleellinen osa saumaustyötä.

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

9

Taloyhtiöiden viime hetken vinkit huoneistotietojärjestelmään Ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden on siirryttävä sähköiseen huoneistotietojärjestelmään tämän vuoden loppuun mennessä. Marraskuussa huoneistotietojärjestelmässä oli jo yli 70 % maamme kaikista taloyhtiöistä.

I

sännöitsijät ovat ahkeroineet jo pitkään siirtojen parissa, mutta tuhansilla taloyhtiöillä siirto on edelleen tekemättä. Pienessä taloyhtiössä asian voi hoitaa kuntoon jopa viidessätoista minuutissa.

- Pienet taloyhtiöt, joilla ei ole ammatti-isännöintiä, siirtävät taloyhtiön osakeluettelon itse sähköisessä palvelussamme. Jos asia ei ole vielä kunnossa, taloyhtiön on syytä tarttua toimeen heti, sillä vuoden alusta lähtien siirto muuttuu taloyhtiöille maksulliseksi. Pienten rivitalojen ja muiden asukasisännöinnissä olevien taloyhtiöiden ei kannata viivytellä hetkeäkään, sillä nyt on tukea ja apua saatavissa paremmin kuin viime tipassa, toteaa palvelupäällikkö Suvi Väärälä Maanmittauslaitoksesta.

Osakeluettelon siirto voi olla yllättävän helppoa. Palveluun on tuotu valmiiksi pohjatietoja muilta viranomaisilta, joten esitäytetyt tiedot on vain tarkistettava ja tarvittaessa korjattava yhtiöjärjestyksen mukaisiksi.

Siirron voi tehdä isännöitsijä, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja tai siirtoon valtuutettu henkilö.

Asunnon omistajilla ei ole mitään kiirettä

Teksti: Marko Nuutinen, asiantuntija, Maanmittauslaitos

10

Siirtyminen huoneistotietojärjestelmään tapahtuu kahdessa vaiheessa. Ensin sinne siirtyvät taloyhtiöt osakeluetteloineen ja vasta tämän jälkeen osakkeenomistajat osakekirjoineen. Loppuvuoden maksuton takaraja koskee vain taloyhtiöitä, ei

osakkeenomistajia. Asunnon omistajan osakekirjan sähköistäminen maksaa myös tällä hetkellä 63 euroa, ja jos autopaikalla on oma osakekirja, maksaa se erikseen 63 euroa.

Lähtökohtana on ollut, että nykyiset osakeluettelossa olevat osakkeenomistajat sähköistäisivät osakekirjansa 10 vuoden kuluessa taloyhtiön osakeluettelon siirrosta. Omistajanvaihdos tekee poikkeuksen kymmenen vuoden sääntöön. Kun osakehuoneiston omistus vaihtuu, on uuden omistajan rekisteröitävä omistuksensa huoneistotietojärjestelmään ja sähköistettävä osakekirjansa kahden kuukauden sisällä.

Pitkästä siirtymäajasta huolimatta nykyiset omistajat ovat lähteneet liikkeelle runsain joukoin, sillä moni on halunnut hoitaa osakekirjan sähköistämisen heti kuntoon ja olla täten mukana digitalisaatioprojektissamme. Tämä kertoo, että kyseessä on odotettu muutos monelle, joka haluaa päästä eroon paperisen osakekirjan säilyttämisen huolesta tai kulusta.

Suurten asiakasmäärien takia Maanmittauslaitos käsittelee tällä hetkellä pääasiassa niitä osakekirjojen sähköistämisiä, joihin liittyy omistajanvaihdos.

Pohjois-Pohjanmaalla ja Meri-Lapissa siirrot sujuneet pääosin hyvin Pienestä Hailuodosta tuli Suomen ensimmäinen kokonaan huoneisto-

tietojärjestelmään siirtynyt kunta, ja monessa muussakin alueen kunnassa taloyhtiöiden siirrot ovat jo loppusuoralla. Taivalkoskella ja Lumijoella ollaan jo lähes valmiita ja isommista paikkakunnista Oulainen, Raahe ja Kuusamo ovat siirtäneet yli 80 % taloyhtiöistä. Oulu on linjassa koko maan keskiarvon kanssa noin 70 % siirroilla. Torniossa, Kempeleessä ja Ylivieskassa ollaan toistaiseksi alle maan keskiarvon, mutta suurta huolta ei ole sielläkään.

Alueen muutamissa pienissä kunnissa siirtoja on tehty vasta alle puolet. Herättelyä kaipaavia taloyhtiöitä löytyy ainakin Nivalasta ja Merijärveltä. Perää pitää Pyhäntä, jossa vasta 13 % taloyhtiöistä on siirtynyt järjestelmään.

Mitä myöhästymisestä seuraa?

Maa- ja metsätalousministeriön lausuntokierroksella olevan maksuasetuksen mukaan Maanmittauslaitos perii ensi vuoden alusta sähköisen palvelumme kautta tehdystä osakeKiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

luettelon siirrosta taloyhtiöiltä 101 euroa. Paperimuodossa tehtävästä siirrosta veloitetaan puolestaan aikaan perustuva käsittelymaksu, joka olisi vähintään 110 euroa. Näillä hinnoilla ei tehdä voittoa vaan niillä katetaan ainoastaan toiminnasta aiheutuvat kustannukset.

Mikä muuttuu jo ensi keväänä?

Kun taloyhtiö kuuluu huoneistotietojärjestelmään, taloyhtiö saa osakeluettelon ja osakkaiden yhteystiedot huoneistotietojärjestelmästä. Käytännössä tämä tapahtuu joko isännöintijärjestelmien rajapintojen kautta tai suoraan osakeluettelon siirtopalvelusta osoitteesta osakehuoneistorekisteri.fi Uuden omistajan hakiessa omistuksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään Maanmittauslaitos selvittää saannon ja omistuksen rekisteröinnin jälkeen taloyhtiö saa tiedon yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä olevaan sähköpostiinsa tai postiosoitteeseen. Taloyhtiön ei siis

enää tarvitse selvittää omistajanvaihdoksia ja tehdä monimutkaisia selvittelyjä esimerkiksi kuolinpesiin liittyen.

Myös yhtiön velvollisuus valvoa varainsiirtoveron suorittamista omistajanvaihdosten yhteydessä päättyy.

Maanmittauslaitos merkitsee omistajan osakeluetteloon saatuaan selvityksen varainsiirtoveron suorittamisesta suoraan Verohallinnolta.

Taloyhtiön huoneistotietojärjestelmästä saatua tietoa, kuten osakeluetteloa on syytä muokata esimerkiksi yhtiökokousta varten sellaiseksi, että se sisältää vain ne tiedot, jotka asunto-osakeyhtiölain mukaan saa esittää yhtiökokouksessa.

Lisätietoja: Palvelupäällikkö Suvi Väärälä, Maanmittauslaitos, 050 5680990, etunimi.sukunimi @maanmittauslaitos.fi

11

Valtuutettu jälleenmyyjä

KATTAMISEN AMMATTILAINEN KATTAMISEN AMMATTILAINEN

TURVAA SINULLE JA KIINTEISTÖLLES I Sadevesijärjestelmät Lumiesteet | Talotikkaat | Kattosillat Asennus aina takuutyönä!

Pyydä maksuton tarjous!

Hyödynnä kotitalousvähennys!

Kourutek Oy www.kourutek.fi

12

| 050 466 0638

Katso lisää: www.katterla.fi

Katso lisää: www.katterla.fi KATTAMISEN KATTAMISEN AMMATTILAINEN AMMATTILAINEN

Katso lisää: www.katterla.fi Katso lisää: www.katterla.fi

Riittääkö virtaa?

Nyt on aika kartoittaa taloyhtiösi valmiudet sähköautojen latauspisteiden asentamiseen.

Riippumatonta selvitysapua hankekartoitukseen ja ohjeita tarvittaviin toimenpiteisiin saat osoitteesta www.lataussähkö.fi.

Pyydä meiltä esittely taloyhtiön hallitukselle, miten sähköautojen lataushanke viedään taloyhtiössä läpi hankekartoituksen ja reilun kilpailutuksen kautta laadukkaaseen toteutukseen. Voimme esitellä hankekuviot joko paikan päällä tai etänä. www.lataussähkö.fi info@lataussahko.fi | p. 0400 861 978

EET T H O K SUURET

PAUPEK

Veljekset Paupek Oy AMMATTITAITOISTA ASBESTI- JA PURKUURAKOINTIA 35 VUODEN KOKEMUKSELLA! www.paupek.fi Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

A L L E SUUR

S

Ä L L E Y DÄ M

Me turvaamme taloyhtiösi perusrakenteet laadukkaalla, nopealla ja kustannustehokkaalla kattoremontilla.

Soita kattoasiantuntijalle:

0400 978 501

www.sanerall.fi 13

Kolumni

Taloyhtiön latausinfran rakentamisessa huomioitavaa Teksti: Jorma Korkalo, Sähköinsinööri, Lataussähkö.fi Kuva: Johanna Laitala

L

atausinfralla tarkoitetaan kaapeleista ja sähkökeskuksista rakennettavaa sähköjärjestelmää, jolla kiinteistön sähköliittymästä siirretään virtaa varsinaisille latauslaitteille. Latausinfrahankkeen toteuttamista ohjaa kolme lakia: asunto-osakeyhtiölaki, sähköturvallisuuslaki sekä laki sähköautojen latauksista.

Noista vaikein hallittava laki on asunto-osakeyhtiölaki siinä olevine yhdenvertaisuus- ja oikeudenmukaisuusvaatimuksineen. Kipupisteet kulminoituvat päätöksentekoon yhtiössä, sekä investointi- ja käyttökustannuksien jakamiseen yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Kartoitus Kartoituksessa selvitetään kiinteistön liittymän ja sähköverkon kaapelointien, sekä sähkökeskuksien virransiirtokapasiteetti sähköverkon solmupisteissä. Kartoituksen lopputuloksena saadaan ehdotus tarvittavista toimenpiteistä latausinfran rakentamiseksi kustannustehokkaasti ja tulevaisuuden lataustarpeisiin skaalautuvaksi.

Kartoituksen tuloksien perusteella laaditaan latausinfran hankinta-asiakirjat ja tarjouspyyntö.

Oikein rakennettu latausinfra palvelee pitkälle tulevaisuuteen, opastaa Jorma Korkalo.

14

Latausinfrahankkeen vaiheet taloyhtiössä Taloyhtiön latausinfrahanke sisältää muutaman tyypillisen ja toistuvan askelmerkin: 1. Teetetään kiinteistön sähköverkosta selvitys sen soveltuvuudesta ennustettavaan latausvirran siirtoon kiinteistön sähköliittymästä jokaiselle latauslaitteelle. Tästä käytetään nimitystä kartoitus. Ennen kartoitusta hankkeen vetäjäksi ja koordinaattoriksi on syytä valita kokenut latausinfraa tunteva sähköasennuksia hallitseva konsultti.

2. Kartoitus antaa lähtötiedot latausinfran hankesuunnittelulle, jonka lopputuloksena ovat latausinfran tarjouspyyntöasiakirjat.

3. Hankinta-asiakirjojen laadinnan jälkeen lähetetään tarjouspyynnöt sähköurakoitsijoille. Tarjouspyyntö tehdään kvr-urakka periaatteella siten, että määritellään toteutukselle taloyhtiön tarpeen mukaiset reunaehdot. Tällä tavalla tarjouksista saadaan kustannustehokkaita ja vertailukelpoisia.

4. Tarjouksien saavuttua selvitetään tarjouksien tarjouspyynnönmukaisuus ja kutsutaan 1–2 tarjoaa tarjouksensa selonottoneuvotteluun.

5. Urakkasopimuksen laatimisen jälkeen käynnistetään hanke taloyhtiölle sopivan rakentamisaikataulun mukaan. Hankkeelle valitaan valvoja, joka taloyhtiön puolesta koordinoi hankkeen sopimuksenmukaista toteutusta.

Rakentamisaikaa tarvitaan rakentamisolosuhteet huomioiden 4–6 kuukautta. Aikatauluun eniten vaikuttava tekijä on sähkökeskuksien valmistamiseen tarvittava useiden viikkojen toimitusaika.

Laadinnat tehdään yhteistyössä taloyhtiön kanssa.

Hankinta-asiakirjojen laadinnalla varmistetaan, että kilpailutuksen avulla investointikustannukset pysyvät hallittuina. Jos tarjous pyydetään ilman suunnitelmia ja kilpailutusta ”antaisitko tarjouksen taloyhtiömme latausinfrasta” -tyyliin, saattavat kustannukset olla jopa 25 % kalliimpia kuin reilun kilpailutuksen avulla.

Vaatimuksia latauslaitteille Sähköauton lataamiseen taloyhtiöissä tulee käyttää sähköautojen lataukseen tarkoitettuja latauslaitteita.

Mitä tahansa laitetta ei voi taloyhtiön rakentamaan latausinfraan liittää.

Perusvaatimuksena on, että latauslaitteessa on sähköturvallisuusmääräysten mukaiset sähköturvallisuuden suojalaitteet, MID-hyväksytty latauksen energianmittaus, soveltuvuus laskutuksen pilvipalveluun,

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

käyttäjän tunnistus, sekä dynaaminen kuormanhallinta. Ensimmäisenä hankittavien latauslaitteiden kuormanhallintamenetelmä määrittää sen, että jatkossa latauslaitteiden tulee soveltua samaan kuormanhallintaan.

Oikein rakennettu latausinfra palvelee pitkälle tulevaisuuteen Jokaisen taloyhtiön sähköjärjestelmä on yksilöllinen, mistä syystä mitään toistettavaa sabluunaa latausinfran rakentamiseen ei ole.

Kun hallitus valitsee latausinfrahankkeelle kiinteistön sähköjärjestelmiä ja sähköautojen latauksia tuntevan riippumattoman kumppanin, helpottuu päätöksenteko.

Oikein rakennettu latausinfra nostaa kiinteistön ja sen osakkeiden arvoa, sekä palvelee skaalautuvasti ja kustannustehokkaasti sähköauton omistajia pitkälle tulevaisuuteen.

15

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenpalvelut 2023 – kyselyn tuloksia Teksti: Johanna Laitala

Jäsentaloyhtiöiden edustajat saivat kesällä kyselyn, missä tiedustelimme jäsenpalveluiden tunnettuutta sekä jäsenlehden tarpeellisuutta. Kyselyn saivat sähköpostilla noin 4 000 taloyhtiöpäättäjää ja vastauksia saimme lähes 400. Vastausprosentti oli ainoastaan 10, mutta tulkitsimme tilanteen omaksi eduksi niin, että vastaamatta jättäneet lienevät tyytyväisiä jäsenpalveluihin. Toivottavasti tulkintamme on oikea.

Neuvontapalvelut ylivoimaisesti tärkein jäsenpalvelu Jäsenpalveluista tärkeimmäksi ja tunnetuimmaksi nousivat ilman muuta neuvontapalvelut. Jäsentaloyhtiöt saavat maksutta lakineuvontaa, korjaus- ja teknistä neuvontaa, talous- ja veroneuvontaa sekä energianeuvontaa.

Mukavana yllätyksenä tuli edunvalvonnan nosto toiseksi ja sen jälkeen lähikoulutukset, jäsensivut, webinaarit sekä alueemme oma Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenlehti. Nämä jäsenpalvelut ja -edut olivat ehdottomasti tärkeimmät ja kuudenneksi tuli Suomen Kiinteistölehti.

Uusia jäsenpalveluideoita emme saaneet, vinkkejä koulutusaiheiksi kyllä Moni vastaajista totesi, että jäsenpalveluita on kattavasti ja osasta palveluista ei edes tiedetty. Kysely oli siis monelle hyvä hoksautus. Lupaamme jatkossa tiedottaa jäsenpalveluista paremmin. Jäsenpalvelut ovat listattuna verkkosivuillamme. Jatkossa muistuttelemme niistä sosiaalisessa mediassa (Facebook, puheenjohtajien FB-ryhmä, Instagram ja LinkedIn), uutiskirjeissä, jäsenlehdessä sekä puolenkuun tiedotteissa.

Koulutustoiveita oli monenlaisia.

Olettehan hoksanneet, että jäsensivuilta löytyy paljon pidettyjä webinaaritallenteita, niiden aineistoja

16

ja lisäksi video- ja verkkokursseja, Kiinteistöliiton podcast sekä YouTube-kanava. Osa toivoi koulutuksia aiheista joita on jo lähiaikoina pidettykin, kannattaa käydä kurkistamassa mitä on ollut jo tarjolla. Koulutustoivomuksia voi kertoa meille pitkin vuotta, yleensä tapahtumakalenteri tehdään niin, että marraskuussa vahvistamme kevätkauden tapahtumat ja toukokuussa syyskauden tapahtumat.

Osa teistä oli sitä mieltä, että tarjontaa on liikaakin. Tarjonnasta on hyvä poimia itseään kiinnostava. Jos teillä on käsillä joku taloyhtiöpulma, kannattaa soittaa neuvontapuhelimiin (laki, talous- ja veroneuvonta, korjaus- ja tekninen neuvonta sekä energianeuvonta) tai varata aika lakineuvontaan. Koulutus harvoin osuu juuri siihen hetkeen.

Osa koulutuksista on kaikille avoimia, mutta neuvonta on tarkoitettu ainoastaan jäsentaloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille sekä tilin-/toiminnantarkastajille.

Koulutuspaikkakuntamme ovat Oulu, Ylivieska, Raahe ja Kajaani.

Toisinaan joudumme perumaan koulutuksia, tämä johtuu siitä, että koulutukseen tulee olla vähintään 20 osallistujaa.

Jäsenlehti ilmestyy jatkossakin – mutta kaksi kertaa vuodessa Vastaajista 86 % oli sitä mieltä, että jäsenlehti tulee säilyttää osana jä-

senpalvelua. Osa pärjäisi ilman lehteäkin. Digilehteä pidettiin varteenotettavana vaihtoehtona painetun lehden tilalle. Osa jäsenlehden lukijoista tuumasi, että varmasti vähempikin määrä lehtiä vuodessa riittäisi muun tiedottamisen ohessa.

Jatkossa jäsenlehti ilmestyy kaksi kertaa vuodessa, ensimmäinen lehti helmikuussa ja toinen lehti syyskuussa. Lehtien välillä julkaisemme uutisia jäsensivuilla ja jaamme niitä uutiskirjeissä sekä sähköpostilla ja sosiaalisessa mediassa.

Olitte tyytyväisiä palveluihimme Kiitos palautteesta. Saimme loistavaa palautetta jäsenpalveluista. Aina on kuitenkin kehittämiselle tarvetta eikä pidä jämähtää paikoilleen.

Toivon saavani teiltä palautetta ja ideoita kyselyiden välilläkin. Tavoitat meidät hyvin puhelimella, sähköpostilla tai WhatsApp-viesteillä, voit myös jättää soittopyynnön em. viestintäkanavia pitkin. Työskentelemme niin etänä kuin toimistolla, kannattaa siis etukäteen sopia aika toimistoasiointiin.

Puheenjohtajien verkostoitumien Puheenjohtajaklubit ovat löytäneet paikkansa yhtenä tapana jakaa kokemuksia ja verkostoitua. Klubit ovat vakiintuneet Oulussa, Kajaanissa ja Ylivieskassa.

Raahessa ei toiminta valitettavasti käynnistynyt, mutta mikäli kiinnostus heräilee, laitattehan viestiä. Se, että puhumme esimerkiksi Ylivieskan klubista ei tarkoita sitä, että ulkopuolelle suljetaan muiden toiminta-alueemme jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajat, saat siis vapaasti osallistua mihin klubi-iltaan vain.

Klubit järjestetään lähitapahtumina, vaihdamme kuulumisia kasvotusten. Oulun klubi on suurin.

Olemme rajanneet osallistujamäärän normaaliklubin osalta 30 osallistujaan. Webinaarit ovat sitten erikseen.

Tämä sen vuoksi, että tapahtuma pysyy keskustelevana ja mahdollisimman moni pääsee ääneen kahden tunnin aikana. Osa klubeista voidaan avata suuremmalle osallistujamäärälle, varsinkin jos alustuksena Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

on joku harvinaisempi aihe tai menemme vierailulle jonnekin missä tila sallii suuremman joukon.

Kiinteistöliitto PohjoisSuomi taloyhtiösi asialla Saimme teiltä paljon vapaan sanan vastauksia. Taloyhtiöelämä ja toimiminen taloyhtiöpäättäjänä vaatii paljon, niin tietoa, taitoa kuin välillä pitkämielisyyttäkin. Jotta saatte meistä kaiken irti, pidän teille tammikuun alussa webinaarin missä käydään läpi pikaisesti kyselyn vastaukset pintaa syvemmältä ja samalla kerron teille jäsenpalveluista sekä verkkosivuista ja vielä tutustutaan yhdessä mitä kaikkea jäsensivuilta löytyy.

Jäsentyytyväisyys on meidän tärkein toimintaamme ohjaava mittari.

Toivomme, että palvelumme tuovat mielenrahaa jäsentaloyhtiöiden päättäjille sekä isännöitsijälle ja sitä kautta myös osakkaille.

Tervetuloa linjoille heti loppiaisen jälkeen maanantaina 8.1. klo 16.30– 17.30. Arvomme osallistujien kesken 3 hallituksen ABC-kirjaa. Lisäksi arvomme yhden Taloyhtiön vastuunjako – Hallitukselle ja isännöitsijälle - oppaan niiden kesken, jotka ovat rekisteröityneet jäsensivuille ja ovat mukana webinaarissa. Opas on uudistunut ja aiemmissa painoksissa sen nimi oli Taloyhtiön vastuunjakotaulukko Plus.

17

Onko omistusasunto järkisijoitus?

Asuntomarkkinat ovat olleet viimeisen vuoden aikana myllerryksessä, kun korot ovat nousseet ja asuntojen hinnat ovat laskeneet koko maassa. Asunnon ostoaikeita on lykätty ja moni on pohtinut, onko omistusasuminen ylipäätänsä järkevää.

Perehdy kohteeseen

Teksti: Maiju Hinno, taloyhtiöyksikön johtaja, Nordea.

O

man asunnon ostaminen on yksi elämämme suurimmista investoinneista. Jotta asunnon ostaminen on taloudellisesti järkevää on tärkeää suhteuttaa oma maksukyky hankintaan sopivaksi.

Tämän lisäksi on tärkeää pohtia ostaako omakotitalon, jossa vastaat ja päätät kaikesta itse vai olisiko kohde hyvä ostaa rivitalo- tai kerrostalosta, jossa hoito- ja korjauskulut maksetaan yhtiövastikkeen muodossa kuukausittain.

18

Kuten minkä tahansa sijoituksen tekemisessä, oman asunnon ostamisessa on tärkeää, että kohteeseen perehtyy monelta näkökantilta. Omakotitalon kaupoissa kuntokartoitukset ovat jo lähes automaattisesti osa kaupantekoa, mutta jos ostettava kohde on asunto-osakeyhtiömuotoisessa ei taloyhtiön kuntoa tule sivuttaa. Asuntojen hinnoissa ei tällä hetkellä välttämättä näy aina kunnolla ero hyvin ja huonosti hoidetun taloyhtiön välillä, joten ostajan onkin oltava erityisen valppaana siinä miten taloyhtiötä on hoidettu. Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS) selviää tulevat remontit ja tämä on erittäin tärkeä dokumentti tutustuttavaksi asunnon ostajalle.

Ostajan on tärkeää hyvin myös perehtyä taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Lisäksi on tärkeää selvittää, mikä on osakekohtainen osuus taloyhtiön veloista, vastikkeiden suuruus ja kuinka paljon taloyhtiöllä on velkaa. Jos yhtiötä ei ole hoidettu suunnitelmallisesti ja remontteja on siirretty, nurkan takana saattaa odottaa iso yllätyslasku osakkeenomistajalle. Myös remonttirahoituksen saaminen huonosti hoidettuun taloyhtiöön on usein haastavaa.

Oma- vai vuokra-asunto?

Onko omistusasumisessa sitten tämänhetkisessä taloustilanteessa jär-

keä? Nordean ekonomisti Juho Kostiaisen tekemän laskelman mukaan omistusasuminen on ollut viimeisen 17 vuoden aikana pääsääntöisesti kannattavampaa kuin vuokra-asuminen.

Kostiaisen laskelmassa vertaillaan tilannetta, jossa on ostanut asunnon vuonna 2006 ja lainaa on lyhennetty tasaisesti tähän päivään asti tai vastaavasti jos on asunut samanlaisessa asunnossa vuokralla vuodesta 2006.

Näitä kahta tilanne vertaillessa molemmissa tapauksissa kassavirta on ollut reilut 170 000 euroa, mutta vuokralaisella tämä summa on mennyt vuokraan, kun taas omistusasujalla tähän ovat sisältyneet vastikkeet, korot sekä lyhennykset.

Omistusasujalle onkin kertynyt 91 000 euroa lainanlyhennyksiä. Lisäksi asunnon arvo on noussut lähes 100 000 euroa viimeaikaisesta asuntohintojen laskusta huolimatta.

Omistusasujalle on näin ollen kertynyt 190 000 euron varallisuus, kun samaan aikaan vuokralaiselle varallisuutta ei ole kertynyt asumisesta.

Onko omistusasunto siis järkisijoitus? Omaa asuntoa mielletään harvoin sijoitukseksi. Kuitenkin kun ostettava kohde on mitoitettu omaan taloudelliseen tilanteeseen sopivaksi ja kohteesta maksettava kauppahinta vastaa kohteen kuntoa, voisi todeta, että omistusasunto on järkevä sijoitus.

Järjestösihteerin terveiset Yhteystietojen päivittäminen Jäsentaloyhtiön hallituksen kokoonpano ja yhteystiedot on syytä tarkistaa ja tarvittaessa päivittää jäsenrekisteritietoihin vuosittain. Helpoiten asia hoituu jäsensivujen kautta tai olemalla yhteydessä suoraan minuun.

Onhan meillä sähköpostiosoitteesi?

Toimitko taloyhtiösi hallituksessa ja et saa meiltä uutiskirjeitä, koulutusmuistutuksia ja vuosikokouskutsua? Meillä ei välttämättä ole sähköpostiosoitettasi taloyhtiön jäsentiedoissa tai osoite on väärä.

93 %:lle hallituksen puheenjohtajista ja jäsenistä on tallennettu sähköpostiosoite jäsenrekisteriin. Otathan yhteyttä, niin laitetaan tiedot kuntoon.

Järjestösihteeri Merja Kokko merja.kokko@kiinteistoliitto.fi 040 485 4311

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

19

Urakoitsijan konkurssiriski otettava huomioon taloyhtiön korjaushankkeita valmisteltaessa Teksti: Jenni Hupli, lakiasiainjohtaja, Kiinteistöliitto

Kuva: Katri Lehtola | Keksi

T

uoreet alkuvuoden konkurssitilastot kertovat karua kieltään.

Syyskuun lopun tilastojen mukaan aloitettujen konkurssien määrä on kasvanut viime vuoden vastaavasta ajankohdasta peräti 23,3 % (Lähde: Kosti). Rakennusliikkeiden konkurssien määrä on kasvussa, ja tilanne on erityisen tukala asuntojen uudistuotannon puolella.

20

Urakoitsijan konkurssi kesken korjaushanketta Urakoitsijan konkurssi kesken korjaushankkeen aiheuttaa taloyhtiölle yleensä lisätyötä ja taloudellisia menetyksiä. Tyypillisesti taloyhtiön urakka keskeytyy konkurssin alkaessa, koska konkurssipesällä ei ole resursseja urakan loppuunsaattamiseen ja vaadittavan vakuuden asettamiseen. Tämä johtaa taloyhtiön näkökulmasta keskeneräisen urakan haltuunottoon, urakkasopimuksen

purkamiseen sekä tilisuhteiden selvittämiseen.

Taloyhtiö joutuu teettämään urakan loppuun toisella urakoitsijalla ja voi velkoa aiheutuneita lisäkustannuksia konkurssiin asetetulta urakoitsijalta. Käytännössä lisäkustannuksia on valvottava urakoitsijan konkurssissa. Hyvin suurella todennäköisyydellä niille kertyy taloudellisesti merkityksetön jako-osuus eikä sitäkään, jos konkurssi raukeaa, kun pesään kuuluvat varat eivät riitä täysimittaiseen konkurssiin.

Urakoitsijan konkurssilla on haitallisia vaikutuksia myös kohteen jo valmistuttua. Taloyhtiön korjaushankkeet sidotaan yleensä rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (1998) ja näiden YSE-ehtojen mukaan urakoitsijan vastuu voi olla kahden vuoden mittaista takuuajan vastuuta tai urakoitsijan 10-vuotisvastuuta. Jos urakoitsijan konkurssimenettely on käynnissä rakennusvirheiden ilmetessä, tulee taloyhtiön valvoa rakennusvirhevastuuseen liittyvä saatavansa tai sitä koskeva enimmäismääräinen vaatimus konkurssissa.

Myös tässä tapauksessa odotettavissa on, että taloyhtiön saatavalle kertyy vain vähäinen jako-osuus, mikäli saatavaa ei turvaa esimerkiksi vakuus. Jos taas urakoitsijayritys on konkurssin johdosta käytännössä purkautunut, ei virhevastuulle ole enää kantajaa. Rakennusvirheiden korjaaminen jääkin kustannuksineen taloyhtiön ja viime kädessä sen osakkaiden maksettavaksi.

Kokonaistaloudellisesti edullisin

ta vanhempia. Velvoitteiden täyttämistä tulee ja kannattaa tarkastella vähintään lain edellyttämin tavoin.

Rakennusliikkeiden konkurssien määrän lisääntyminen antaa aiheen olla erityisen tarkkana myös korjaushankkeita valmistelevissa taloyhtiöissä. Urakoiden kilpailutusta pelkkä hintakärki edellä kannattaa lähtökohtaisesti välttää. Tarjottuun hintatasoon nähden merkittävästi matalampi urakkahinta ei välttämättä ole taloyhtiölle lottovoitto, vaan voi olla myös signaali urakoitsijan hätähinnoittelusta ja maksukyvyttömyydestä. Kokonaistaloudellisesti edullisin urakoitsijan valintaperuste antaa taloyhtiölle mahdollisuuden antaa urakoitsijan valinnassa huomiota muillekin tekijöille kuin vain hinnalle.

Huomio urakkasopimukseen

Huomio urakoitsijan valintaan Korjaushanketta kilpailutettaessa erityistä huomiota tulee kiinnittää urakoitsijan valintaan. Tilaajavastuulain mukaisten rakentamistoimintaan liittyvien selvitysvelvoitteiden on oltava kunnossa sopimusta tehtäessä. Tiedot, todistukset ja selvitykset eivät saa olla kolmea kuukaut-

LÄHIPUTKIMIES TARJOAA KAIKKI LVI-PALVELUT! 040 592 8000

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

Urakkasopimus on työkalu, joka antaa taloyhtiölle mahdollisuuden vahvistaa omaa oikeusasemaansa urakoitsijan työn suoritushäiriötilanteita vastaan. Urakka-aika kannattaa urakkasopimuksessa sopia realistiseksi.

Erityistä huomiota tulisi kiinnittää maksuerätaulukkoon ja siihen, että sen ei tulisi olisi etupainotteinen urakan etenemiseen nähden. Lisäksi taloyhtiö voi pyrkiä parantamaan asemaansa neuvottelemalla ja sopimalla YSE-ehtoihin nähden paremmista vakuuksista. YSE:n mukaan rakennusajan vakuus on 10 % ja takuuajan vakuus 2 % laskettuna arvonlisäverottomasta urakkahinnasta.

Urakoitsijan konkurssi on erittäin epätoivottava riski taloyhtiön korjaushankkeissa. Taloyhtiön kannattaakin jo korjaushankkeen valmistelussa tehdä se, mitä tehtävissä on taloyhtiön aseman turvaamiseksi.

Paras turva on huolellinen taustatyö urakoitsijaa valittaessa sekä panostus taloyhtiön asemaa parantaviin sopimusehtoihin.

LVIPITKALA.FI

Urakoitsijan konkurssi kohteen valmistuttua

21

KOTIMAISET NOSTO-OVET AUTOTALLINOVIEN VAIHDOT HUOLLOT JA KORJAUKSET

040 773 0021

22

doorway.fi

www.kukkohovipalvelut.fi www.kukkohovipalvelut.fi info@kukkohovipalvelut.fi ku kkohov i pal ve l ut .info@kukkohovipalvelut.fi fi Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012

Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012

2021

KONEURAKOINTI KIINTEISTÖHUOLTOPALVELUT

Kukkohovi Palvelut Oy

• Traktoreilla ja kiinteistönhuoltokoneilla koneurakointi • tapahtuva Kiinteis töhuolto • Lumen aurausta ja liukkauden torjuntaa •• Harjausta Koneurakointi

•

Pie nremontit

Huopakattourakointi

»

Vesikattosaneeraukset SSIIVOUS I I VO U S PA LV E L U T • Siivous

Kattohuoltopalvelut

•• Ruoanlaitto Kot is iivouk set

»

»

• Kaupassakäynti

•

Remont ti/muuttosiivouk set

•

Kiinteis tö- ja liiketilas iivouk set

Siivous- ja Kiinteistö- ja kotipalvelut koneurakointipalvelut KIINTEISTÖHUOLTO 045 113 7929 ✆ 040 588 7850 Remonttipalvelut info@kukkohovipalvelut ✆ 0400 685 302

SIIVOUS 040 588 7850 Toimisto ✆ 045 113 7929 siivous@kukkohovipalvelut PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302 PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302

www.lumorakennus.fi

KATTOREMONTIT, ULKOVERHOUKSET, SADEVESIJÄRJESTELMÄT SEKÄ MUUT KODIN REMONTIT LAATUTAKUULLA TOTTAKAI! PYYDÄ ILMAINEN TARJOUS! LUMO RAKENNUS OY | Matias Luokkanen p. 045 276 6254 | info@lumorakennus.fi

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

✆ 040 746 6231

toimisto@prorakenne.fi www.prorakenne.fi

Ykkösluokan laatua ja palvelua

- ylläpitosiivous - perussiivous - ikkunanpesu - laadunhallinta serviceone.fi

A&A Palvelut Oy Oulun seutu - Raahe - Ylivieska 0405647179 23

Taloyhtiön hallittu alasajo

Teksti: Pauliina Haapsaari, vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto. Kuva: Katri Lehtola | Keksi

T

aloyhtiöiden maksukyvyssä ja toimintaedellytyksissä on ollut viime aikoina havaittavissa enenevissä määrin haasteita. Tämä voi johtua monesta seikasta, kuten osakkaiden maksuvaikeuksista tai taloyhtiön merkittävästä korvausvelasta ja siitä, ettei korjaushankkeille saada rahoitusta.

Joskus paras vaihtoehto voi olla taloyhtiön hallittu alasajo, eli yhtiön purkaminen vapaaehtoisesti. Taloyhtiön vapaaehtoinen purkaminen tapahtuu selvitysmenettelyn kautta.

Selvitysmenettelyn tarkoituksena on yhtiön varallisuusaseman selvittäminen, tarpeellisen omaisuusmäärän muuttaminen rahaksi, velkojen maksaminen sekä ylijäämän suorittaminen osakkeenomistajille tai

24

muille sen mukaan kuin yhtiöjärjestyksessä määrätään.

Taloyhtiön vapaaehtoisen purkamisen kautta voidaan katkaista kulujen juokseminen ja maksujen kasaantuminen. Edellytyksenä yhtiön purkamiselle kuitenkin on, että taloyhtiön varallisuus, eli käytännössä yleensä rakennus ja mahdollisesti kiinteistö, saadaan myytyä. Prosessi ei ole myöskään ilmainen, joten varallisuutta täytyy löytyä prosessin läpiviemiseen. Viime kädessä yhtiö voidaan ajaa alas myös asunto-osakeyhtiön konkurssin kautta, joko yhtiön omasta aloitteesta tai jonkin yhtiön velkojan aloitteesta. Taloyhtiön konkurssiin sovelletaan konkurssilain säännöksiä.

Asunto-osakeyhtiölain 22 luvussa on säädetty asunto-osakeyhtiön purkamisesta. Lain mukaan taloyhtiön purkaminen tapahtuu selvitysmenettelyn kautta. Selvitysmenettelyn tarkoituksena on, että yhtiön varat ja velat selvitetään. Tämän jälkeen taloyhtiön omaisuus realisoidaan rahojen saamiseksi ja maksetaan yhtiön velat. Tämän jälkeen mahdollinen yli jäävä osuus jaetaan osakkaille.

Päätöksenteko Jos taloyhtiö halutaan vapaaehtoisesti purkaa, lain lähtökohtana on, että näin merkittävään päätökseen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus. Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen

lisäksi täytyy suostumukset saada niiltäkin osakkailta, jotka eivät ole olleet yhtiökokouksessa. Jos osakas on hyväksynyt päätöksen yhtiökokouksessa, hänen katsotaan suostuneen siihen. Osakas voi suostua päätökseen myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen. Suostumuksen antamiselle ei ole määritelty erityistä määrämuotoa, mutta suostumus on kuitenkin suositeltavaa aina pyytää kirjallisesti, jotta vältytään mahdollisilta erimielisyyksiltä myöhemmin siitä, onko suostumusta annettu vai ei.

Laki mahdollistaa myös kevennetyn päätöksentekomenettelyn tilanteissa, jossa taloyhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaisi osakkaille huomattavaa vahinkoa osakkaiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioiden. Tällöin on mahdollista päättää yhtiön varallisuuden myymisestä ja yhtiön purkamisesta selvitysmenettelyn kautta 4/5 määräenemmistöpäätöksin, eli päätöksen tekemiseen riittää 4/5 yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.

Edellytyksenä on lisäksi, että taloyhtiön nettovarallisuus jaetaan osak-

kaiden kesken osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa. Osakkeenomistaja voi kannattaa päätöstä myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen ja vastustaa päätöstä ennen kokousta. Laissa on erikseen säädetty, että osakkeenomistaja, joka ei ole osallistunut yhtiökokoukseen, voi kannattaa päätöstä viikon ajan kokouksen päättymisestä. Jos päätös hyväksytään kokouksen jälkeen annetuilla äänillä, tulee päätöksestä lain mukaan viipymättä ilmoittaa osakkeenomistajille siten kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan. Tällöin pöytäkirjan nähtävänä pitämisen määräaika ja kanteen nostamisen määräaika alkavat viikon kuluttua yhtiökokouksen päättymisestä.

Selvitysmies yhtiön johdon tilalle Kun tehdään päätös yhtiön asettamisesta selvitystilaan, on samalla valittava yksi tai useampi selvitysmies hallituksen sekä mahdollisen isännöitsijän tilalle. Selvitysmiehet tulevat yhtiön johdon tilalle, ja heihin sovelletaan tehtävien ja vastuiden

osalta asunto-osakeyhtiölain hallitusta ja hallituksen jäseniä koskevia säännöksiä.

Suoritettuaan tehtävänsä selvitysmiesten tulee antaa lopputilitys hallinnostaan laatimalla kertomus koko selvitysmenettelystä. Kertomukseen tulee sisältyä selostus yhtiön omaisuuden jaosta. Kertomus voi sisältää lisäksi esimerkiksi selostukset yhtiön omaisuuden myynnistä ja velkojen maksamisesta. Yhtiö katsotaan puretuksi, kun selvitysmiehet ovat esittäneet lopputilityksen yhtiökokouksessa. Selvitysmiesten on viipymättä ilmoitettava purkautuminen rekisteröitäväksi rekisteriviranomaiselle eli Patentti- ja rekisterihallitukselle (PRH).

Selvitysmenettelyjä on läpiviety toistaiseksi vähän, joten kokemusta menettelystä ei juurikaan ole. Koska menettelyn läpiviennin edellytyksenä on, että taloyhtiön varallisuus saadaan myydyksi, tulee taloyhtiön rakennuksella ja mahdollisella kiinteistöllä olla kiinteistökehityspotentiaalia. Huomioon tulee lisäksi ottaa itse selvitysmenettelystä aiheutuvat kustannukset, jotka helposti nousevat viisinumeroiseen lukuun.

Sukitus on kustannustehoka tuu kaikille putkimateriaalei nin ansiosta normaali arki sa teet säilyvät asunnoissa ehjin

Sukitus on kustannustehokas vaihtoehto ja se sovelSukitus on kustannustehokas tuu vaihtoehto se sovelkaikillejaputkimateriaaleille.

Väliaikaisviemäröinon kustannustehokas vaihtoehto ja se soveltuu Sukitus kaikille putkimateriaaleille.

VäliaikaisviemäröinSukitus on kustannustehokas vaiht Sukitus on kustannustehokas vaihtoehto ja sesovelsovelnin ansiosta normaali arki saa jatkua ja pintarakenSukitus on kustannustehokas Väliaikaisviemäröinvaihtoehto se Sukitus onja kustannustehokas vaihtoehto ja se soveltuu kaikille putkimateriaaleille. nin ansiosta normaaliputkimateriaaleille. arki saa jatkua jaVäliaikaisviemäröinpintarakentuu teet säilyvät asunnoissa ehjinä. tuukaikille kaikille putkimateriaaleille.

VäliaikaisviemäröinSukitus on kustannustehokas ja se soveltuu kaikille putkimateriaaleille.

Väliaikaisviemäröinnin ansiosta normaali arki saa jatkua ja pintarakenSukitus onjakustannustehokas vaihtoehto ja se soveltuuvaihtoehto kaikille putkimateriaaleille.

Vä teet säilyvät asunnoissa ehjinä.arki Sukitus on normaali kustannustehokas se sovel-tuu nin ansiosta jatkua ja pintarakenpintarakennin ansiosta normaali arki saa saavaihtoehto jatkua ja nin ansiosta normaali arkikaikille saa jatkua ja pintarakenputkimateriaaleille.

VäliaikaisviemäröinSäästä aikaa, rahaa ja asukkaiden hermoja! L tuu kaikille putkimateriaaleille.

Väliaikaisviemäröinteet säilyvät asunnoissa ehjinä. tuu kaikille putkimateriaaleille.

Väliaikaisviemäröinteet säilyvät asunnoissa ehjinä.

nin ansiosta normaali arki saa jatk Sukitus on kustannustehoka

teet säilyvät asunnoissa ehjinä. teet säilyvät asunnoissa ehjinä. ansiosta normaali arki saa jatkua ja pintarakenansiosta normaalinin arki saa jatkua ja pintarakennin ansiosta normaali arki saa nin jatkua ja pintaraken-

VIEMÄRIPUTKET KU

teetehjinä. säilyvät asunnoissa ehjinä. teet säilyvät asunnoissa Säästä rahaa ja asukkaiden hermoja!

Laita nyt kerrostalosi teet aikaa, säilyvät asunnoissa teet säilyvät asunnoissa ehjinä.

Säästä aikaa, rahaa ja asukkaiden hermoja! Laitaehjinä. nyt kerrostalosi tuu kaikille putkimateriaalei Säästä aikaa, asukkaiden hermoja!

Laita nyt kerrostalosi Säästä aikaa, Laita rahaa ja asukkaiden hermoja! Laita nyt kerrostalosi Säästä aikaa, rahaa jajaasukkaiden hermoja!

Laita nyt kerrostalosi Säästä aikaa, rahaa jarahaa asukkaiden hermoja! nyt kerrostalosi

ninkerrostalosi ansiosta normaali arki sa Säästä rahaa ja asukkaiden hermoja! Laita nyt Säästä hermoja! aikaa, rahaa ja asukkaiden hermoja!

Laita nyt kerrostalosi VIEMÄRIPUTKET KUNTOON Säästä aikaa, rahaa ja asukkaiden Laita nytaikaa, kerrostalosi VIEMÄRIPUTKET KUNTOON VIEMÄRIPUTKET KUNTOON VIEMÄRIPUTKET KUNTOON VIEMÄRIPUTKET KUNTOON teet säilyvät asunnoissa ehjin VIEMÄRIPUTKET KUNTOON VIEMÄRIPUTKET KUNTOON VIEMÄRIPUTKET SäästäSUKITTAMALLA! aikaa, rahaaKUNTOON ja asukkaiden hermoja! Laita n SUKITTAMALLA! VIEMÄRIPUTKET KUNTOON SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA! SUKITTAMALLA!

+358 40 584 5121

PYYDÄ TARJOUS:

info@pstec.fi

+358 40 584 5121

+358 40 584 5121

Säästä aikaa, rahaa ja asukkaiden hermoja!

VIEMÄRIPUTKET KUNL PYYDÄ TARJOUS: SUKITTAMALLA! VIEMÄRIPUTKET KU info@pstec.fi www.ps +358 40 584 5121 SUKITTAMALLA!

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

www.pstec.fi

www.pstec.fi

www.pstec.fi

PYYDÄ TARJOUS info@pstec.fi www.pstec.fi +358 40 584 5121 info@pstec.fi www.pstec.fi info@pstec.fi +358 40 584 5121

info@pstec.fi

Säästä aikaa, raha

VIEMÄR SUKITTA

PYYDÄ TARJOUS:

+358 40 584 5121

PYYDÄ TARJOUS:

PYYDÄ TARJOUS: PYYDÄ TARJOUS: PYYDÄ TARJOUS: PYYDÄ TARJOUS: info@pstec.fi www.pstec.fi +358 40 584 5121 info@pstec.fi +358 40 584 5121 PYYDÄ PYYDÄ TARJOUS: TARJOUS: PYYDÄ TARJOUS: info@pstec.fi www.pstec.fi info@pstec.fi +358 40 584 5121+358 40 584 5121 www.pstec.fi

www.pstec.fi

+358 40 584 5121 info@pstec.fi – www.pstec.fi

PYYDÄ TARJOUS: +358 40 584 5121

info@pstec.fi

info

PYYDÄ TARJOUS:

25

www.pstec.fi

Paljastuiko taloyhtiössänne osakkaan salaremontti?

Aika ajoin työssäni tulee vastaan tapauksia, joissa taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä kaipaavat neuvoja tilanteessa, jossa on jälkikäteen paljastunut, että osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan remonttia ”salaa” ilmoittamatta siitä lain vaatimalla tavalla yhtiölle kirjallisesti etukäteen.

Tyypillisesti kyseessä on kylpyhuoneen remontti tai esimerkiksi saunan rakentaminen aiempaan kuivaan tilaan. Joskus osakas on saattanut mennä vieläkin pidemmälle ulottaen remontin ilman yhtiön lupaa osakashallinnassaan olevan tilan ulkopuolelle, usein käytössään olevalle piha-alueelle. Kuinka yhtiön tulee toimia ja mitä tällaisesta osakkaan omavaltaisesta ”salaremontista” voi seurata?

Kehotus tehdä kirjallinen muutostyöilmoitus Salaremontin paljastuessa osakasta tulee viipymättä kehottaa tekemään kirjallinen muutostyöilmoitus eli ns. remontti-ilmoitus yhtiölle. Osakkaan pitää jälkikäteen selvittää yhtiölle kirjallisesti, miten remontti on tehty. Ilmoituksen perusteella yhtiön tulisi voida varmistua siitä, onko remontti tehty hyvän rakennustavan mukaisesti sekä haittaa ja vahinkoa aiheuttamatta, vaikkakin jälkikäteisesti valvontaa voi olla mahdotonta aukottomasti toteuttaa.

Osakkaan tulee tehdä tarvittavat toimet yhtiön mahdollisesti asettamien jälkikäteisten ehtojen täyttämiseksi. Aiheutuvista kustannuksista vastaa osakas. Jos osakkaan remontti on lisäksi vaatinut rakennus- tai toimenpideluvan viranomaiselta, tulee yhtiön hakea lupa hakea jälkikäteen osakkaan kustannuksella.

Remontti-ilmoituksen tekemistä yhtiö voi vauhdittaa selvittämällä osakkaalle omavaltaisen remontin mahdolliset seuraamukset Taloyhtiön valvonnan toteutumiseen osakasremonteissa on kytketty asunto-osakeyhtiölaissa muutamia oikeusvaikutuksia. Valvonnan mahdollisuuden puuttuminen voi ensinnäkin laajentaa osakkaan kunnossapitovastuuta verrattuna tilanteeseen, jossa osakas on menetellyt lain edellyttämällä tavalla.

Yhtiö vastaa lain mukaan vain sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka

Salaremontin paljastuessa osakasta tulee viipymättä kehottaa tekemään kirjallinen muutostyöilmoitus eli ns. remontti-ilmoitus yhtiölle.

26

Teksti: Katriina Sarekoski, lakimies, varatuomari, Kiinteistöliitto Uusimaa Kuva: Kiinteistöliitto Uusimaa

rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Näin esimerkiksi ilmoittamatta jätetyn kylpyhuoneremontin kyseessä ollen voidaan päätyä lopputulokseen, jossa muutoin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat, yhtiön noudattamaa perustasoa vastaavat vedeneristeet jäävätkin osakkaan kunnossapitovastuulle.

Toinen osakkaalle epäedullinen seuraamus liittyy ns. hyvitykseen.

Osakas voi olla remontoidun kylpyhuoneen vuoksi oikeutettu hyvitykseen esimerkiksi yhtiön putkiremontissa, jos vastaava työ on jo suoritettu huoneistossa osakkaan tai tämän edeltäjän toimesta. Yksi hyvityksen saamisen eli maksuosuuden alentamisen edellytyksistä kuitenkin on, että osakkaan remontista on ilmoitettu yhtiölle ja yhtiöllä on ollut mahdollisuus sitä valvoa.

Riitatilanne asunnon myynnin yhteydessä Melko todennäköinen sotku salaremontista seuraa myös silloin, kun osakas on myymässä huoneistoaan.

Jos remontista ei ole ilmoitettu yhtiölle, yhtiö ei ole voinut merkitä

remonttia huoneistokohtaiseen remonttirekisteriinsä. Tällöin asianmukaista tietoa remontista ei tule myöskään osakkaalle annettavaan isännöitsijäntodistukseen. Asuntokaupasta voi tällöin syntyä riitaa tai se voi jäädä epäselvyyksien vuoksi kokonaan toteutumatta.

Osakas vastaa myös omavaltaisen remonttinsa mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vastuuta ankaroittaa lain säännös ns. tuottamusolettamasta: Jos osakas aiheuttaa vahinkoa rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakas osoita menetelleensä huolellisesti.

Aika vaikeaahan on osoittaa toimineensa huolellisesti, jos on jättänyt tekemättä laissa vaaditun remontti-ilmoituksen.

Joissain tilanteissa yhtiöllä saattaa olla jopa oikeus vaatia osakasta poistamaan muutokset ja palauttamaan tila remonttia edeltävään tilaan.

Oikeuskäytännöstä ennallistamisvelvollisuuteen johtaneita tapauksia löytyy lähinnä silloin, kun osakkaan muutostyö on ulottunut osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle.

Yhtiön kanteesta osakas on esimerkiksi velvoitettu kustannuksellaan palauttamaan siirtämänsä huoneiston ulko-ovi entiselle paikalleen sekä poistamaan yhtiön rakennuksen ulkoseinään asentamansa sähköpistorasia. Myös rivitalohuoneiston kuistille asentamansa lasituksen sekä käytössään olevalle takapihalleen rakentamansa lasikuitualtaan osakas on myös joutunut yhtiön vaatimuksesta poistamaan.

Joissain poikkeuksellisissa tilanteissa myös huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan voisi tulla kyseeseen. Jos salaremontti on johtanut huoneiston rakenteiden, laitteiden tai pinnoitteiden särkemiseen, voitaisiin se tulkita huoneiston huonoksi hoidoksi. Edellytyksenä on yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuva konkreettinen haitta.

Muutostyön oikea-aikainen ilmoittaminen kannattaa Voitaneen lopuksi summata, että on ihan oikeasti jokaisen osakkaan edun mukaista ilmoittaa omasta remontistaan asianmukaisesti yhtiölle.

Yhtiön taholta asiaa voidaan edesauttaa osakkaiden riittävällä ohjeistuksella.

Kannatusjäsenet

velua kaikissa hissiasioissa 27

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

0204 7551 (vaihde) 0800 15063 (päivystyspalvelu 24 h)

www.kone.

Kysy – me vastaamme

Satu Kauppila, asianajaja, varatuomari Olen myymässä asuntoani. Siirtyykö käyttämäni taloyhtiön autopaikka asuntokaupan yhteydessä ostajalle?

Vastaus kysymykseen riippuu siitä, millä tavoin taloyhtiön autopaikka on saatu osakkeenomistajan käyttöön.

Mikäli autopaikan käyttö perustuu esimerkiksi taloyhtiön ja osakkeenomistajan väliseen sopimukseen, tuo sopimus ja käyttöoikeus voi siirtyä asuntokaupan yhteydessä ostajalle, ellei sopimuksessa ole ehtoa, joka estää sopimuksen ja käyttöoikeuden siirtämisen. Autopaikan käyttöoikeus voi kuulua ostajalle myös yhtiöjärjestyksen nojalla. Jos yhtiöjärjestyksessä on maininta siitä, että myytävät asunto-osakkeet tuottavat hallintaoikeuden myös tiettyyn autopaikkaan, tuon autopaikan hallintaoikeus kuuluu myös asunnon uudelle omistajalle suoraan yhtiöjärjestyksen nojalla.

Sain isännöitsijältä kirjeen, että minun pitäisi lapioida lumet pois parvekkeeltani. Pitääkö minun oikeasti ruveta töihin?

Asunto-osakeyhtiölain mukaiseen osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen sisältyy vastuu huoneiston parvekkeen puhtaanapidosta. Puhtaanapidolla tarkoitetaan muun ohella lumen, roskien ja veden poistamista parvekkeelta. Isännöitsijän kehotus lapioida lumet pois on siis perusteltu. Lumen poistamisessa on huomioitava, ettei se saa aiheuttaa vaaraa ohikulkijoille tai taloyhtiön muille asukkaille.

28

Kalle Pyrhönen, asianajaja, varatuomari Isännöitsijä ei vastaa puhelimeen eikä sähköpostiin, soittopyynnöistä puhumattakaan, pitäisi kai osakkaan saada isännöitsijä jotenkin kiinni. Miten isännöitsijän voi erottaa?

Tilanne on harmillinen, ja tällaisissa tapauksissa osakkaan on syytä tuoda hallituksen tietoon isännöitsijän tavoittamattomuus. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus valitsee isännöitsijän, ja voi sitten erottaa tämän tehtävästään. Erottaminen tapahtuu ilmoituksella isännöitsijälle, ja se tulee välittömästi voimaan, ellei muuta ajankohtaa ilmoiteta.

Meillä on tulossa ylimääräinen yhtiökokous ja siellä käsitellään vaikeita asioita. Saanko ottaa kaverini mukaan kokoukseen, hän on juristi?

Voit ottaa kaverisi avustajaksesi kokoukseen. Lain mukaan osakkaalla saa olla avustaja yhtiökokouksessa. Laissa ei ole säännöksiä avustajan pätevyysvaatimuksista, joten ei ole väliä kenet pyydät avustajaksesi. Avustajan käyttämisestä yhtiökokouksessa riittää sinun ilmoituksesi kokoukselle. Asiassa on hyvä tietää vielä se, että avustaja saa käyttää puhe- ja äänioikeuttasi yhtiökokouksessa.

Kuva: Katri Lehtola | Keksi

Jarkko Heikkinen, paloinsinööri Olemme tekemässä pelastussuunnitelmaa taloyhtiössämme. Kuinka ohjeistamme rappukäytäväkulttuuria tavaroiden varastoimisesta ja somistamisesta. Saako rappukäytävässä pitää tasanteilla pöytä- ja tuolisettejä sekä luettuja lehtiä toisten asukkaiden käyttöön?

Joulukin lähestyy, saadaanko jouluna somistaa ovet joulukranssein ja ovimatoin rappukäytävän puolelle.

Porraskäytävässä tavaroiden säilyttäminen on kiellettyä.

Pöytien, tuolien ja muiden kalusteiden säilyttäminen ei ole sallittua, edes lastenvaunuja ei saa porraskäytävässä säilyttää. Kuramatto saa olla esimerkiksi kerrostalon pääovella, mutta ovimattoja ei, hätätilanteessa mattoihin voi kompastua. Ovikransseja saa olla, niitä ei luokitella tavaroiksi tai niiden varastoinniksi.

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

Tuomas Leino, lakimies, Kiinteistöliitto Meillä on tornitalo ja kaikilla lasiset parvekekaiteet ja -lasit. Asukkaita on monen ikäisiä ja kuntoisia, kaikilta ei onnistu ulkopuolen puhtaanapito. Vastuunjakotaulukossa kerrotaan, että ikkuna-, parveke- ym. lasien ulkopintojen peseminen kuuluu yhtiölle silloin, jos peseminen ei ole mahdollista huoneistosta käsin tai pestävät pinnat eivät muutoin ole osakkaan kohtuudella saavutettavissa. Miten määritellään tuo kohtuudella saavutettava? Miten meidän kannattaisi taloyhtiössämme toimia?

Lähtökohtaisesti yhtiö vastaa rakennuttajan tai yhtiön asennuttamien parvekelasien huoneiston ulkopuolisten osien kunnossapidosta osana rakennuksen julkisivun kunnossapitoa. Vastaavasti osakas vastaa itse muutostyönään asennuttamiensa parvekelasien kunnossapidosta myös ulkopintojen osalta. Parvekkeiden avattavien parvekelasien- ja kaiteiden peseminen kuuluu osakkeenomistajan vastuulle siltä osin kuin se on mahdollista suorittaa parvekkeelta käsin.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkentavia määrittelyjä termille ”kohtuudella saavutettava”, joten asiaa tulee lähestyä osakkaan huolellisuusvelvoitteen kautta. Pääsääntöisesti osakkaalta ei voida huolellisuusvelvoitteen perusteella edellyttää erikoistyökalujen käyttöä tai kulkua putoamisvaaran omaavissa rakennuksen osissa. Tällöin loukkaantumisriskien minimoimiseksi on suositeltavaa, että yhtiö tilaa työn koordinoidusti ammattilaisliikkeeltä.

Toisena vaihtoehtona voi harkita esimerkiksi osakkaiden kimppatilausta, jos pesua vaativia parvekkeita on useampia.

29

Palveluhakemisto a s i a n a jotoi m i s toj a

Kiinteistöjuridiikan asiantuntija!

Asianajaja Juha Ryynänen

Urakkasopimukset ja -riidat

www.ppvlex.fi

www.ryynanen.fi

I S Ä NN Ö I N T I Ä

Kaikki isännöintipalvelut Aktiivisempaa luotettavasti ja isännöintiä ammattitaidolla jo vuodesta 1985 ISA-auktorisoitu

www.hlahti.com isännöintiyritys

WWW.VUORMA .FI | 044 762 5000 | KIVIHARJUNLENKKI 1 E, 90220 OULU

PARASTA HUOLENPITOA TALOYHTIÖLLENNE OULUN ISÄNNÖINTIKESKUS OY | 044 309 9922 | INFO@OIK.FI | OIK.FI

www.oit.fi | 08 4152 5000 | Alasintie 10 E, 90400 Oulu

Asiakaslähtöistä isännöintija tilitoimistopalvelua!

Puh. 010 292 2830 • www.talep.fi

puh. 0207 441 700 • www.reim.fi

Meiltä löytyy kokeneita isännöinnin ammattilaisia taloyhtiösi käyttöön. Pyydä tarjous!

OP Koti Pohjoinen isännöinti – helppoa, läpinäkyvää ja luotettavaa.

Ari Räisänen puh. 040 614 6819, asiakaspalvelu@retta.fi rettaisannointi.fi | omaretta.fi

S U U NN I T T E L U P A L V E L U J A

30

Pyydä tarjous isännöinnistä: isannointi.opkotipohjoinen@op.fi Puhelin: 010 253 9200 OP Koti Pohjoinen Oy LKV, Isokatu 14, 90100 Oulu

Aktiivista ja asiantuntevaa suunnittelu- ja valvontapalvelua!

SUUNNITTELU JA VALVONTA ULKOSEINIEN KENGITYSKORJAUKSEN SUUNNITTELU, KUNTOTARKASTUKSET, ENERGIATODISTUKSET JA KOPIOINTIPALVELU

TASOITE –ja MAALAUSTYÖT

Muurarinkatu 2, 92120 Raahe Puhelin 050 529 0012 www.svapa.fi

Puhelin 040 1272 883 www.ht-maalaus.fi htmaalaus@gmail.com

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4-2023

31

KIINTEIS

TÖLIITTO

Kiinte

POHJOIS

-SUOMI

istölii

– KIINTEIS

Jäsen

TÖLIITTO

tto Po

MERI-LA

PPI

hjois-

2–2023

Suomi

3–2023

Jäsenlehti s lus

a 10.10.2

02

3

Ou

lehti

KIINTEISTÖLIITTO POHJOIS-SUOMI – KIINTEISTÖLIITTO MERI-LAPPI

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Pohjois-Suomen Taloyhtiöpäivä 2023- tapahtuma, sivu 12

JÄSENPALVELUT

Taloyhti ö, pidä huolt maksuky a vys

tä

Jätelain uu alkaa nä distus kyä kesäl Kiertoka lä are toimialu n eella

Isännöin nin eettiset ohjeet Ou maksuton lun kaupunki tar joaa ta kaikille ouasumisneuvonta a lulais muodos ille asumista riippu matta

Huoneiston omistuksen rekisteröinti ja sen merkitys osakeluettelon siirron jälkeen Asunto-osakeyhtiö Koskenpyörre: Yhdessä on mukavampaa

Suomen Kiinteistöliitto ry: Taloyhtiöiden asialla

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi on pohjoispohjalaisten ja kainuulaisten taloyhtiöiden etujärjestö. Yhdistyksemme on perustettu 1906. Meillä on tällä hetkellä yli 1 400 jäsenyhtiötä. Olemme osa Suomen Kiinteistöliittoa.

Maksuttomat jäsenpalvelut tarjoamme • Hallituksen jäsenille ja varajäsenille, isännöitsijöille sekä toiminnan- ja tilintarkastajille

Jäsenmaksuun sisältyvinä palveluina taloyhtiö saa • Neuvontaa laki-, talous-, tekniikka- ja energiakysymyksissä puhelinpalveluna • Ajankohtaista tietoa uutiskirjeissä, jäsenlehdessä ja Suomen Kiinteistölehdessä • Kattavat nettisivut ja jäsensivut sekä omat kotisivut taloyhtiölle • Koulutusta ja tapahtumia • Työsuhdeneuvontaa Kiinteistötyönantajat ry:ltä • Osallistumisoikeuden puheenjohtajaklubiin • Webropol asukaskyselytyökalu • Palvelututka • Kokoustilat maksutta käyttöön (Kirkkokatu 53 alakerta)

Lisäksi taloyhtiö saa: • Jäsenalennuksia yritysten tuotteista ja palveluista • Jäsenhintaan tilattavia toimeksiantoja ja kirjallisia lausuntoja

Maksuton liittymisvuosi ensi kertaa liittyville

Johanna Laitala, toiminnanjohtaja neuvontapalvelut, edunvalvonta, media, viestintä 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi Merja Kokko, järjestösihteeri jäsenrekisteri, laskutus, tapahtumat, osoitteenmuutokset 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi Voit myös varata keskusteluajan toimistolle / TEAMS-keskustelu Sovithan Kirkkokatu 53, 90100 Oulu käyntisi ennakkoon.

Palvelemme arkisin klo 9–15 Varmistat että tapaat pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi juuri haluamasi pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi henkilön.

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen hallitus: Pasi Orava, puheenjohtaja Hannu Suomalainen, 1. varapuheenjohtaja Satu Kauppila, 2. varapuheenjohtaja Ari Puolimatka Ari Salmela JäsenmaksuHelena Reinilä Jouko Arvola esimerkkejä: Jouko Väänänen As Oy Taloyhtiö 1 Jouni Kostama 2 500 m3 186 € Jukka Rainto Pasi Karjalainen As Oy Taloyhtiö 2 Pertti Jussila 3

9 900 m 280 €