Kiinteistöviesti
2025
Vuoden Isännöitsijä
2025
Inhimillinen ote toi voiton
Jonna Kärki, isännöitsijä, Karelian
Kiinteistötili Oy
Elinkaarensa päässä
Näin taloyhtiö ajetaan hallitusti alas
on Kiinteistöliitto
Itä-Suomen jäsenlehti
Olet juuri avaamassa Kiinteistöliitto Itä-Suomen jäsenlehteä, joka on osa taloyhtiösi jäsenyyttä Kiinteistöliitossa. Lehdestä löydät esimerkiksi ajankohtaisia asiantuntijatekstejä, tietoa lainsäädännön muutoksista sekä vinkkejä taloyhtiön hallintoon ja asumiseen.
Lisäksi julkaisemme paikallisia taloyhtiökuulumisia ja -ilmiöitä. Lehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.
Seuraa meitä somessa!
@kiinteistoliittoitasuomi
Pääkirjoitus
Aktiivinen vuosi 2025 päättyy – yhdessä kohti vuotta 2026
Vuosi 2025 on kääntynyt loppusuoralle – ja tämä onkin vuoden viimeinen jäsenlehtemme. On hyvä hetki pysähtyä katsomaan, mitä kaikkea kulunut vuosi on tuonut tullessaan ja mihin suuntaamme yhdessä ensi vuonna.
Valtakunnallisen kattojärjestömme Suomen Kiinteistöliiton hallituksen yksi vuoden tärkeistä tehtävistä on ollut saattaa päätökseen Kiinteistöliiton uuden toimitusjohtajan rekrytointiprosessi. Marraskuussa saimmekin kuulla, että hallitus on valinnut uudeksi toimitusjohtajaksi Mia Koro-Kanervan – muutos merkitsee uutta vaihetta liiton johdossa, joka varmasti näkyy positiivisesti myös jäsenyhdistyksissä täällä maakunnissa.
Paikallistasolla kulunut vuosi on ollut jälleen täynnä tapahtumia ja kohtaamisia. Olemme järjestäneet lukuisia kiinteistöiltoja, isännöitsijäinfoja sekä Asumisen aamu -aamiaistilaisuuksia. Näiden vakiintuneiden jäsentilaisuuksien lisäksi olimme Kuopiossa Rakenna ja Asu -messuilla, jonne saimme jakaa jäsenillemme maksuttomat pääsyliput. Kunnallisvaalien kynnyksellä järjestimme vaalipaneelit Joensuussa ja Kuopiossa yhdessä Suomen Vuokranantajien kanssa. Yhdistysten vuosikokouksissa Etelä-Savoon ja Pohjois-Karjalaan valittiin molempiin kaksi uutta hallituksen jäsentä. Iisalmessa, Varkaudessa ja Savonlinnassa järjestettiin Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen koulutuskiertue. Uudistimme Itä-Suomen Kiinteistöviesti -jäsenlehtemme. Olimme mukana Välke-valotapahtumassa Kuopiossa mahdollistaen tapahtumaan Minna Canth -avatarin luomisen. Tapahtumavuotemme huipentui kolmeen Itä-Suomen Taloyhtiöpäivään, joissa vieraili yhteensä noin 600 messuvierasta. Laiska töitään luettelee, mutta hyvä näitä on välillä pysähtyä summaamaan yhteen.
Seuraavat vuodet juhlimme pyöreitä
Ensi vuonna tulee kuluneeksi 20 vuotta siitä, kun kolme itäsuomalaista kiinteistöyhdistystä päätti yhdistää voimansa ja perusti yhteisen palvelukeskuksen Kuopioon. Palvelukeskus käyttää nimeä Kiinteistöliitto Itä-Suomi. Ensi vuonna myös Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys juhlii pyöreitä, kun yhdistyksen perustamisesta tulee kuluneeksi kunnioitettavat 130 vuotta. Eikä meillä juhlat lopu ensi vuoteen – vuonna 2027 Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys juhlii 110-vuotista taivaltaan ja samana vuonna myös kattojärjestömme Suomen Kiinteistöliitto täyttää 120 vuotta. Ensi vuoden suunnittelu on jo hyvässä vauhdissa, joten kannattaa pysyä kuulolla ja olla aktiivisesti mukana toiminnassamme.
Kiitän teitä kaikkia — jäsentalojen edustajia, isännöitsijöitä, yhteistyökumppaneita sekä yhdistystemme hallituksen jäseniä aktiivisesta keskustelusta. Ja tietenkin kiitän myös meidän palvelukeskuksen Super-työtiimiä (nimi, jota käytämme yhteisessä WhatsApp-ryhmässämme). Ilman meidän kaikkien panosta vuoden tekemiset olisivat jääneet paljon vaatimattomammiksi. Odotankin jo, mitä voimme jälleen yhdessä saavuttaa vuonna 2026!
Parhain terveisin
Piia Moilanen
toiminnanjohtaja
Kiinteistöliitto Itä-Suomi
Tässä lehdessä
Pääkirjoitus
Ajankohtaista
8 Elinkaarensa päässä – näin taloyhtiö ajetaan hallitusti alas
Itä-Suomen Taloyhtiöpäivät keräsivät 600 messuvierasta 14 Inhimillinen ote toi voiton – Jonna Kärki palkittiin vuoden isännöitsijänä 18
Hyvä valvonta säästää rahaa
22 ”Jos näit yhden, niitä on lisääkin” –tuholaisia kodeissa yhä enemmän
25 Mihin energia ja eurot kuluvat?
28 Kysy Kimmolta
30 Asiantuntijalta
KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI
Muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä, jotka ovat osa Suomen Kiinteistöliittoa on yhteensä noin 2800 jäsentä.
KIINTEISTÖVIESTI
JÄSENLEHTI
Ilmestyy neljästi vuodessa. Painos: 2970 kpl
Julkaisija: Kiinteistöliitto
Itä-Suomi
Päätoimittaja: Piia Moilanen
Toimitus: Anna-Liisa
Pekkarinen, Minna Akiola ja Anne Verger
Taitto: Mainostoimisto Taiga
Paino: Offsetpaino Tuovinen
Ky
LEHDEN KANSI
Jonna Kärki, isännöitsijä, Karelian Kiinteistötili Oy Kuva: Jarkko Laine
PALVELUKESKUS
Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ ita-suomi puh. 017 262 6633
Jäsenpalvelut 2026
KATTAVAT
NEUVONTAPALVELUT
▶ Puhelinneuvontaa
▶ Verkkoneuvontaa
▶ Kirjallisia lausuntoja
JÄSENKOULUTUS
▶ Koulutustilaisuudet
▶ Verkkokurssit
▶ Webinaarit
TUTKIMUS- JA KEHITYSYKSIKKÖ SEKÄ EDUNVALVONTA
Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
TIEDOTUS- JA VIESTINTÄPALVELUT
▶ Itä-Suomen Kiinteistöviesti
▶ Suomen Kiinteistölehti
▶ Sähköiset uutiskirjeet
LATAA NYT
MOBIILIJÄSENKORTTI
Mobiilijäsenkortti kokoaa jäsennumeron, neuvontapalvelut, tapahtumat, koulutukset sekä jäsenedut ja -alennukset yhteen.
Kortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Ajankohtaista
Haluatko muuttaa pihasi yhteisölliseksi ja ekologiseksi?
Hae mukaan pilottihankkeeseen Kuopiossa!
Sopeudu kympillä – Ekologiset ja yhteisölliset puutarhat -hanke etsii kahta kuopiolaista taloyhtiötä luomaan kauniita, monimuotoisia ja esteettömiä pihoja, joissa asukkaat voivat kohdata toisensa ja iloita hyötykasveista ja perennoista.
Pihasuunnittelun kustannukset kattaa ELY-keskus. Partanen & Lamusuo Oy tarjoaa osallistavan suunnittelun, hyödyntäen myös rescue kasveja ja materiaaleja.
Pihat suunnitellaan kestämään ilmastonmuutoksen haasteet: kuumuus, kuivuus ja hulevedet, samalla lisätään biodiversiteettiä, hiilinieluja ja yhteisöllisyyttä.
Taloyhtiöiltä edellytetään sitoutumista suunnitteluun (sitoutumismaksu 1000 €) sekä toteutukseen. Toteutus 10/2025–9/2026. Liity edelläkävijöihin ja tee pihastasi mallipiha Kuopiossa!
Lisätietoja toimijasta www.pa-la.fi / www.palad.fi
Kiinnostuneista pyydetään toimittamaan avoin hakemus mahdollisimman pian viimeistään 30.1.2026 Jaana Partaselle, partanen@pa-la.fi .
Mia Koro-Kanerva nimitetty Suomen
Kiinteistöliiton uudeksi toimitusjohtajaksi
Kiinteistöliiton hallitus on nimittänyt Kiinteistöliiton uudeksi toimitusjohtajaksi OTM, eMBA Mia Koro-Kanervan 1.5.2026 lukien. Liiton nykyinen toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos Harri Hiltunen jää eläkkeelle 1.9.2026. Mia Koro-Kanerva siirtyy tehtävään Isännöintiliiton toimitusjohtajan paikalta.
Aiemmin hän on työskennellyt mm. Vuokranantajien toiminnanjohtajana sekä neuvontalakimiehenä Kiinteistöliitossa.
Mia Koro-Kanerva
Väestönsuojan käyttö -koulutus, Joensuu
Pohjois-Karjalan Pelastusalanliitto järjestää yhdessä Pohjois-Karjalan pelastuslaitoksen kanssa Väestönsuojan käyttö -koulutuksen. Koulutus antaa pätevyyden väestönsuojan omatoimiseen vuositarkastukseen ja -huoltoon. Koulutuksen tavoitteena on antaa koulutettaville sellaiset tiedot ja taidot, että he tuntevat väestönsuojelun perusteet, osaavat suunnitella väestönsuojan käyttöön laittoa, huoltaa ja tarkastaa suojan, tehdä tiiveyskokeet, sekä johtaa ja ohjata suojassa olevien toimintaa. Väestönsuojan huolto, tarkastus sekä tiiveyskoe kuuluvat kiinteistön omistajan vastuulle. Päivän kokonaiskesto 6 tuntia. Koulutus järjestetään, mikäli ilmoittautuneita on vähintään 10 hlöä.
Koulutuksen hinta: 130 €/hlö + alv, sis. kurssimateriaalin ja 2 x kahvit.
Pohjois-karjalan Kiinteistöyhdistyksen jäsenet saavat koulutuksesta -10 % alennuksen.
Ilmoittautuminen viim. tiistaina 20.1.2026, klo 12 mennessä puh. 040 480 4966 tai pelastusalanliitto@pkpelastuslaitos.fi
Rauhallista joulun aikaa
Lämpimin terveisin, Itä-Suomen Kiinteistöviestin toimitus
Elinkaarensa päässä - näin taloyhtiö ajetaan
hallitusti alas
TEKSTI: MINNA AKIOLA
Mikäli taloyhtiöllä ei ole maksukykyhaasteiden vuoksi toimintaedellytyksiä, voi kyseeseen tulla taloyhtiön vapaaehtoinen juridinen purkaminen selvitysmenettelyllä tai alasajo konkurssin avulla. Tilanne on onneton, jos kiinteistölle ei löydetä ostajaa.
Taloyhtiön kunnossapito on tärkeää, jotta useita isoja korjaushankkeita ei jouduta toteuttamaan samanaikaisesti.
Kiinteistöliiton lakineuvontapalveluissa näkyy lisääntyneinä yhteydenottoina taloyhtiöiden kasvavat haasteet niiden elinvoimaisuuden ja -kelpoisuuden ylläpidossa. Etenkin muuttotappiopaikkakunnilla yhtiöissä eivät tahdo rahat riittää kiinteistöjen peruskorjaamiseen eikä rahoitusta korjaushankkeisiin saada.
– Pahimmassa tapauksessa talo vähitellen tyhjenee, mutta juridinen asunto-osakeyhtiö jää voimaan. Siitä ei pääse irti muuttamalla taloyhtiöstä pois. Kuoleman johdosta vastuu siirtyy perinnönjaon jälkeen perillisille, elleivät he luovu perinnöstään, Kiinteistöliiton lakiasiainjohtaja Jenni Hupli huomauttaa.
Huplin viesti taloyhtiökenttään on se, että näihin tilanteisiin ei koskaan ajauduta yllätyksellisesti, ellei kyseessä ole tulipalo tai vastaava. Tilanteet pitäisi ottaa hallintaan jo hyvissä ajoin ja tehdä strategisia päätöksiä siitä, mikä taloyhtiön tuleva suunta on.
On mahdollista tavoitella hallitun alasajon suuntaa, jossa nautitaan vielä taloyhtiön käyttöhyödystä, mutta tiedostetaan, että mitään suurempia korjaushankkeita ei tulla tekemään. Parempi vaihtoehto on kuitenkin ennakoida korjaustarpeita huolehtien rahoituksesta siten, että pystytään pitämään taloyhtiö elinvoimaisena.
Ostaja täytyy löytyä
Jos päädytään taloyhtiön alas ajamiseen, yksi keino on sen juridinen purkaminen selvitysmenettelyn kautta. Toinen mahdollisuus on konkurssi. Selvitysmenettelyssä puhutaan maksukykyisen taloyhtiön alasajosta ja konkurssissa puolestaan edellytyksenä on maksukyvyttömyys.
Molemmat menettelyt edellyttävät, että taloyhtiön tontille ja rakennuksille löydetään ostaja. Jos ostajaa ei löydy, menettelyt eivät mene läpi ja mitään ratkaisua taloushaasteisiin ei ole. Ja vaikka ostaja löytyisikin, täytyy taloyhtiön purkamisessa kauppahinnan olla sellainen, että yhtiön velat saadaan maksettua pois. Konkurssissa velat tyypillisesti leikkaantuvat.
– Jotta asia ei olisi liian selkeä, pitää huomioida, että asunto-osakeyhtiölaissa on itse asiassa kaksi selvitysmenettelyä, jotka poikkeavat toisistaan, Hupli kertoo.
Toiseen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus ja toiseen voidaan ryhtyä kevyemmällä päätöksenteolla, siihen riittää 4/5 määräenemmistön päätös. 4/5-menettely on todella tarkkarajainen ja tiukka, ja siinä tulee käyttää useita riippumattomia asiantuntijoita.
Kiinteistöliiton lakiasiainjohtaja Jenni Hupli vinkkaa odottelemaan tulevan lakimuutoksen, jos taloyhtiön tilanne ei ole aivan akuutti.
Kuva: KATRI LEHTOLA
Lainsäädäntöuudistus on vireillä
Pyrkimykset taloyhtiön alasajoon nykykeinoin ovat jääneet lastenkenkiin, joten Petteri Orpon hallitusohjelmaan on kirjattu asunto-osakeyhtiölain muutoshanke. Lainsäädäntöuudistuksella pyritään selkeyttämään ja osin keventämään hallitun alasajon eri menettelyitä siten, että taloyhtiön toiminta voidaan ajaa alas ja osakkaat voisivat vapautua osakkaan velvoitteista.
Osana asunto-osakeyhtiölain muutosta yhtiöjärjestykseen voitaisiin ennakollisesti kirjata ajatus yhtiön hallitusta alasajosta. Hupli pitää sitä toteutuessaan hyvänä uudistuksena ja yhtiöjärjestys on sille paras paikka, koska jokainen huolellinen asunnon ostaja lukee yhtiöjärjestyksen ennen kaupantekoa. Tällöin ostaja tietää, että yhtiössä tavoitellaan pitkän elinkaaren sijasta lyhyttä elinkaarta.
– Yksi Kiinteistöliiton peräänkuuluttama uudistus on purkamisavustuksen antaminen taloyhtiöille. Me kannatamme sitä, koska avustuksen ansiosta huonokuntoinen rakennus ei olisi este tontin myymiselle, Hupli toteaa.
Osakkeet menettävät merkityksensä
Kaikissa tapauksissa asunto-osakkeet menettävät merkityksensä, jos taloyhtiö lakkautetaan. Hupli muistuttaa, että taloyhtiön hallittu alasajokaan ei ole vain yhtiön ja sen osakkaiden välinen asia. Siinä ovat mukana myös yhtiön velkojat ja osakkeenomistajien omat lainanantajapankit.
– Kannattaa olla tiiviissä yhteydessä omaan pankkiin, jos alasajoon päädytään, jotta ei tule rikkoneeksi oman lainan sopimusta.
Konkurssimenettelyssä on omat säännökset varallisuuden realisoinnista ja velkojen leikkaantumisesta. Menettelyn kustannukset täytyy saada katettua tai konkurssi raukeaa. Raukeamisesta menee tieto Patentti- ja rekisterihallitukselle, joka poistaa taloyhtiön kaupparekisteristä automaattisesti.
Asuminen rakennuksissa on käytännössä mahdotonta taloyhtiön kaupparekisteristä poistamisen jälkeen, koska yhtiö ei voi enää olla osapuolena sopimuksissa ja esimerkiksi sähköt katkaistaan.
– Sitä ei vielä tarkalleen tiedetä, mitä tapahtuu, kun taloyhtiö poistetaan kaupparekisteristä ja talo rapistuu. Tällöin siitä ajan myötä voi tulla jopa jätettä, jota pitäisi käsitellä eri normien kautta, Hupli arvioi.
TALOYHTIÖN VAPAAEHTOISEN PURKAMISEN
KAUTTA VOIDAAN KATKAISTA TALOYHTIÖN
KULUJEN JUOKSEMINEN
JA MAKSUJEN KASAANTUMINEN.
– OHJE TALOYHTIÖILLE MAKSUKYVYN
HEIKENTYESSÄ -OPAS / KIINTEISTÖLIITTO
Taloyhtiön pitkän tähtäimen strateginen tavoite alasajosta voi nykyisin riidellä asunto-osakeyhtiön perustoimialaa vastaan, joka on huolehtia kiinteistön pidosta.
Selvitystyö vaatii osaamista
Kannattaa varautua käymään juristin avustuksella läpi eri menettelyjä, jos taloyhtiön alasajoa harkitaan. Konkurssin osalta velallinen voi itsekin hakeutua konkurssiin, mutta siinäkin on hyvä käyttää juristin apua. Konkurssissa määrätään pesänhoitaja, jonka rooli on tärkeä konkurssin läpiviemisen kannalta.
– Vaihtoehtojen selvitystyö vaatii juridista, taloudellista ja teknistä osaamista. Tietysti kannattaa rinnalla selvittää myös sitä, mitä toiminnan jatkaminen entisellään maksaa, Hupli sanoo.
Hän huomauttaa, että taloyhtiöiden alasajo on kuitenkin vielä hyvin harvinaista. Ongelma ei ole valtaisa, jos otetaan huomioon, että Suomen yli 92 000 asunto-osakeyhtiöstä vain noin 50 on ajautunut konkurssiin vuoden 2024 aikana. Niistäkin valtaosa on ollut pöytälaatikkoyhtiöitä. Selvitysmenettelyn kautta tapahtuvia purkautumisia on arviolta vähemmän kuin konkursseja.
Ongelmat eivät itsekseen ratkea
Hupli pitää hyvänä asiana, että taloyhtiöt ovat heränneet selvittämään mahdollisuuksiaan ajoissa. Kiinteistöliitto on pyrkinyt helpottamaan tietoisuutta eri menettelyistä tekemällä Ohje taloyhtiöille maksukyvyn heikentyessä -oppaan. Se löytyy Kiinteistöliiton jäsensivuilta.
– Kannattaa ottaa aktiivinen ote eikä laittaa päätä pensaaseen. Ongelmat eivät itsekseen ratkea, vaan niihin pitää tarttua hyvissä ajoin ja selvitellä vaihtoehtoja, jotka soveltuisivat yhtiölle, Hupli kannustaa.
Tuleva lainsäädäntö auttaa siihen, että eri menettelyjä pystytään viemään tehokkaammin ja pienemmillä kustannuksilla läpi. Se on kuitenkin hyvä tunnistaa, että valtio ei ole tulossa osakkeenomistajien avuksi tällaisissa tilanteissa.
– Siinä mielessä omatoiminen vaihtoehtojen kartoitus on erinomaisen hyvä asia sen rinnalla, että pyritään ennakoivaan kiinteistönpitoon, Hupli lisää.
Pitää kuitenkin muistaa, että vaikka taloyhtiöllä ei olisi pitkällä aikajänteellä rahaa korjaushankkeisiin, se tarjoaa kuitenkin tässä hetkessä hyvän asumisalustan – silläkin on arvo itsessään.
KÄRÄJÄOIKEUS VOI ASETTAA TALOYHTIÖN KONKURSSIIN, JOS TALOYHTIÖ ON MUUTEN KUIN TILAPÄISESTI KYKENEMÄTÖN MAKSAMAAN VELKOJAAN NIIDEN ERÄÄNTYESSÄ.
– OHJE TALOYHTIÖILLE MAKSUKYVYN HEIKENTYESSÄ -OPAS / KIINTEISTÖLIITTO
Itä-Suomen Taloyhtiöpäivät keräsivät 600 messuvierasta
Järjestimme marraskuussa kolmannen kerran kolmena peräkkäisenä päivänä Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä -tapahtumat Kuopiossa, Joensuussa ja Mikkelissä.
Tapahtumat keräsivät yhteensä 600 messuvierasta ja yli 80 näytteilleasettajaa yli 50 eri yrityksestä/yhteisöstä. Kun kullakin näyttelypisteellä oli keskimäärin kaksi henkilöä edustamassa yritystä, kokoontui Taloyhtiöpäiville runsaat 760 taloyhtiöasumisesta kiinnostunutta henkilöä. Väen paljous näkyi tapahtumissa positiivisena tungoksena ja puheensorinana. Pyysimme tapahtumista palautetta niin messuvierailta kuin myös näytteilleasettajilta.
Saadun palautteen pohjalta lähdemme suunnittelemaan ensi vuoden Taloyhtiöpäiviä.
Vuoden parhaat palkittiin
Taloyhtiöpäivien lopuksi palkittiin kunkin maakunnan Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja sekä Pohjois-Savossa Vuoden Taloyhtiöteko. Kilpailuihin saimme yhteensä 22 voittajaehdotusta. Alueelliset voittajat ovat ehdokkaita ensi keväänä, kun Helsingin Taloyhtiö2026 -tapahtumassa julkistetaan Suomen Vuoden Taloyhtiöteko sekä Suomen Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtaja voittajat. Olemme esitelleet voittajat lyhyesti sosiaalisen median kanavissamme. Lisäksi tulemme tekemään heistä yksityiskohtaisemmat esittelyt ensi kevään jäsenlehdissä.
Inhimillinen ote toi voiton
Jonna Kärki palkittiin vuoden isännöitsijänä
TEKSTI: MINNA AKIOLA
Isännöintiliiton vuoden isännöitsijä -palkinto meni tänä vuonna Joensuuhun. Palkinnon saanut
Jonna Kärki palvelee asiakkaitaan inhimillisellä otteella ja vahvalla ammattitaidolla.
Isännöintiliitto palkitsi vuoden parhaita osaajia
Isännöintipäivillä Jyväskylässä.
Kuva: JARKKO LAINE
Isännöintiliiton jakamat vuoden isännöitsijä -palkinnot ovat usein päätyneet isommille toimistoille pääkaupunkiseudulle. Nyt palkinnon nappasi Jonna Kärki, joka työskentelee isännöitsijänä joensuulaisessa Karelian Kiinteistötili Oy:ssä, jolla on vain kuusi työntekijää. Kärki on työskennellyt toimistossa reilut viisi vuotta.
– Kiva asia, että palkinnon voi voittaa isännöitsijä pienemmästä toimistosta pienemmältä paikkakunnalta. Jos olen oikein ymmärtänyt, niin voitto tuli ensimmäistä kertaa Pohjois-Karjalaan, Kärki iloitsee. Kilpailuun lähetti suosituskirjeen Kärjen esimies. Kärki saa asiakkailtaan kiitosta siitä, että asiat hoituvat ja hän on tavoitettavissa. Hän myös antaa persoonansa näkyä asiakastyössä, vaikka työminä onkin eri kuin siviiliminä.
– Vastaanotto asiakkailta on inhimillisempi, kun he huomaavat, että täälläkin päässä on ihminen, Kärki arvioi.
”Minulla on empaattisuutta”
Rakennustekniikan insinöörin tutkinnon ja isännöinnin ammattitutkinnon lisäksi Kärjellä on lähihoitajan koulutus, joka antaa ymmärryksen erilaisia elämäntilanteita kohtaan. Hän ymmärtää syitä maksuvaikeuksien taustalla ja pyrkii löytämään niihin ratkaisun esimer-
kiksi maksusuunnitelmien avulla.
Inhimillisessä otteessa on myös oma kääntöpuolensa: isännöitsijää painaa vastuu taloyhtiötä ja sen hallitusta kohtaan, vaikka haluaisikin ymmärtää ihmisten mielenterveysongelmia tai iän mukanaan tuomia haasteita.
– Välillä joudun tasapainoilemaan oman roolin ja inhimillisyyden välillä, mutta uskon, että ihmisten käsittelytaidosta on kuitenkin enemmän hyötyä kuin haittaa. Osaan kuunnella, mutta myös perustella kantaani. Se on monesti se millä päästäänkin asioissa eteenpäin – minulla on tiettyä empaattisuutta, Kärki sanoo.
Hän on huomannut, että hankalimpiin asiakkaisiin auttaa se, kun tarpeeksi kuuntelee ja on läsnä, niin muutaman vuoden päästä he ovatkin kaikkein mukavimpia asiakkaita. Lähestyminen muuttuu, eikä kaikki enää olekaan pielessä.
Vuoden isännöitsijä Jonna Kärjen mielestä työssä tarvitaan inhimillisyyttä yhtä lailla kuin teknistä osaamista. Kuva:
MINNA AKIOLA
OSAAN KUUNNELLA MUTTA MYÖS PERUSTELLA KANTAANI.
Kärki hoitaa hommat sovitusti
Kärki on koonnut työpisteelleen motivaatiotauluun asiakastyytyväisyyskyselyn kommenteista. Hän palaa taulun äärelle aina, kun vastaan tulee huono päivä. Siitä näkee yhdellä silmäyksellä, että on monessa asiassa onnistunut ja saanut kiitosta.
– Asiakkaat ovat kiitelleet siitä, että vastaan hyvin puheluihin ja soitan takaisin, jos olen varattu. Hoidan myös hommat sovitusti ja minulta saa kysymyksiin vastauksia.
Kärki harmittelee isännöitsijöiden mainetta huonon tavoitettavuuden suhteen. Asiakkaat varmasti kokevat, että he eivät saa ääntään kuuluviin. Kärki on usein saanut vastaukseksi ”jos vastaisit joskus puhelimeen”, kun on kysynyt uusien asiakkaiden toiveita. Se lupaus on helppo pitää.
Hän toivookin, että jokainen isännöitsijä saisi säädettyä oman työmäärän sellaiseksi, että voi toteuttaa työnsä hyvin. Se vaatii myös isännöintitoimiston johdolta ymmärryksen siitä, mitä kukakin pystyy hoitamaan ja mikä kapasiteetti on.
– Kannustan olemaan tavoitettavissa ja kuuntelemaan asiakkaita. Ainakin itse olen kokenut sen toimivaksi. Perustyö on kaikilla aika sama, mutta tavoitettavissa olemalla erotut asiakkaiden suuntaan, Kärki uskoo.
Isot projektit mieleisimpiä
Kärjen mielestä hankalimpia tilanteita ovat olleet sellaiset, joissa syytökset ovat kohdistuneet henkilökohtaisesti häneen. Ikäviä tapauksia ovat olleet myös isojen urakoiden reklamaatioasiat, jos niissä on jotain epäselvyyksiä. Asiat eivät kuitenkaan aina ole yksiselitteisiä.
– Minulla on vastuu taloyhtiön suuntaan, mutta ymmärrän myös, että urakoitsijatkaan eivät aina kaikkeen pysty. Heidänkin on palkkansa saatava. Ne ovat aina vähän inhottavia tilanteita toimia välikädessä sovittelijana.
Hän kuitenkin lisää, että kun asioita tehdään hallituksen kanssa yhteistyössä eikä mitään jätetä kertomatta, niin silloin vastuu jakaantuu ja yhteistyö toimii parhaiten. Haasteista huolimatta Kärki pitää mieleisimpinä työtehtävinään juuri isojen projektien, kuten remonttien, läpiviemistä.
– Tykkään isojen hankkeiden läpiviemisestä, joissa minulla on homma hanskassa alusta asti ja pääsen budjetoinnista asti suunnittelemaan hanketta. Siihen kun vielä lisää hyvät yhteistyökumppanit ja sattuu vielä hyvät urakoitsijat, niin parhaimmillaan se on hyvin mukavaa, Kärki kiittelee.
JONNA KÄRKI
KOITAN KESKITTYÄ YHTEEN ASIAAN KERRALLAAN JA HOITAA SEN LOPPUUN.
Kärki on innokas kehittämään työpaikkansa prosesseja ja työtapoja.
Kuva:
Joka päivä uusi ammatti
Tekninen osaaminen on osa isännöitsijän työtä, mutta Kärjen mielestä se on lopulta vain murto-osa. Työhön liittyy myös asiakaspalvelua, hallintoa ja ihmisten kanssa työskentelyä. Työ on hyvin pirstaleista, välillä puhutaan kymmenistä tai jopa sadoista työtehtävistä päivän aikana.
– Koitan kuitenkin aina keskittyä yhteen asiaan kerrallaan ja hoitaa sen loppuun. Olen myös innokas kehittämään prosesseja ja työtapoja toimistollamme, Kärki kertoo.
Hän pyrkii miettimään miten työtä saisi järkevöitettyä ja tehostettua. Esimerkiksi laskutusta hän sai uudistettua niin, että aiemmin Excelien pyörittämiseen meni viisi päivää ja nyt samat asiat hoituvat viidessä minuutissa ohjelmiston kautta. Kärki myös opettelee ensimmäisenä uudet ohjelmistot ja käytännöt, ja perehdyttää sen jälkeen muut niihin.
Kärjestä tuntui alalle tultuaan ensimmäisen puolen vuoden ajan, että joka päivä piti opetella uusi ammatti. Milloin oli vastassa putkiasennusten opettelu ja milloin taloushallinnon koukerot. Ala on laaja, mutta se on myös työn rikkaus.
– Työ on itsenäistä ja rauhallista, mutta toisaalta asiakaspalvelua ja yhteistyötä.
Isännöitsijä on toiminnan kulmakivi
Asuntojen omistajia Kärki kannustaa osallistumaan hallitustyöskentelyyn. Asunto on kuitenkin usein ihmisen suurin yksittäinen omaisuus, ja hallituksessa pääsee vaikuttamaan asioihin. Toinen vinkki osakkaille on, ettei vastikkeen nostoa kannata pelätä liikaa. Monesti kymmenen sentin nostolla per neliö saavutetaan joustoa yhtiön maksuvalmiuteen.
– Voi olla, että taloyhtiön peruskulut ovat nousseet sen verran tai vuoden–parin päästä saattaa olla tulossa isompi tai pienempi remontti, johon tarvitaan puskuria. Pitää myös muistaa, että jos taloyhtiöön halutaan lisäpalveluita, niin ne maksavat.
Hallituksille Kärki antaa sellaisen toiveen, että valitkaa sellainen isännöitsijä, johon voitte luottaa. Isännöitsijä on kuitenkin toiminnan kulmakivi, jotta yhteistyö toimii ja luottamus pelaa.
– On helpompaa ja mukavampaa kun ihmiset luottavat siihen, että teet työsi ja voimme hallinnoida taloyhtiötä hyvässä yhteistyössä, Kärki kiteyttää.
VERKKONOSTO
Taloyhtiöiden korjausrakentaminen jatkaa laskua – suunnittelu kuitenkin vilkastuu
Kiinteistöliiton syksyn 2025 korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjausrakentaminen vähenee edelleen hieman tänä vuonna. Tilanne ei kuitenkaan enää heikkene, ja yhä useampi taloyhtiö suunnittelee tulevia korjauksia, mikä voi kasvattaa urakointia vuonna 2026.
Syys–lokakuussa 32 prosentilla taloyhtiöistä oli korjaushanke käynnissä tai juuri päättynyt. Vaikka meneillään olevia töitä on hieman vähemmän kuin viime vuonna, hankesuunnittelu on lisääntynyt. Tarjouksia saadaan edelleen kohtuullisen hyvin, vaikkakin alueelliset erot ovat suuria.
Barometrin mukaan korjausrakentamisen lasku
saattaa olla päättymässä. Vuodelle 2026 odotetaan lähes nollakasvua, ja näkymät ovat vahvimmat pääkaupunkiseudulla ja Pohjois-Suomessa.
Kerrostaloissa yleisimpiä hankkeita ovat edelleen putkistokorjaukset, etenkin vesi- ja viemärijärjestelmät. Rivi- ja erillistaloissa korjataan eniten piharakenteita, ulkovaippaa ja putkistoja. Sähköautojen latauspisteet pysyvät tulevien vuosien yleisimpänä ylläpito- ja korjaushankkeena.
Rahoituksen saatavuus ei ole muuttunut merkittävästi, mutta lainaehtojen odotetaan heikkenevän. Putkiremonttien kustannukset ovat nousseet nopeasti, mikä näkyy erityisesti pääkaupunkiseudulla.
Hyvä valvonta säästää rahaa
TEKSTI: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Vaikka rakennustyön valvojasta ei ole laissa erillistä vaatimusta, rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimisvelvollisuuden perusteella valvojan pätevyys on tärkeää projektin onnistumisen varmistamiseksi.
On varmistettava, että valvojalla on riittävä ammattitaito, kokemus ja asiantuntemus tehtävän vaativuuteen nähden. Kunnan rakennusvalvonta ohjaa ja valvoo rakentamista lainsäädännön ja kaavamääräysten mukaisesti.
Valvojia voi kysyä rakennuttamis- ja suunnittelutoimistoista. Pätevyyden saaneet valvojat löytyvät rakennus-, talotekniikka- ja kiinteistöalan FISE-pätevyysrekisteristä.
Valvoja valvoo osakkaiden etua
Kun taloyhtiössä käynnistyy julkisivu-, parveke- tai LVIS-saneeraus, saattaa taloyhtiö säästösyistä pohtia, voisiko hankkeen hoitaa ilman erillistä työmaavalvojaa. Sitowisen rakennuttajainsinööri Vesa Pesosen mukaan vastaus on käytännössä aina: ei.
Pesonen on toiminut rakennusalalla yli 35 vuotta, joista viimeiset 13 vuotta rakennuttamis- ja valvontatehtävissä. Hän on ollut mukana kymmenissä Mikkelin alueen peruskorjaushankkeissa. Hänestä valvojan merkitystä ei pidä vähätellä, sillä valvoja ajaa aina yhtiön ja osakkaiden etua. Valvoja on taloyhtiön ja osakkaiden puolustaja, joka varmistaa, että korjaustyöt tehdään suunnitelmien mukaisesti, aikataulussa ja sovitulla laadulla – sekä pysytään budjetissa.
– Huolellinen valvonta voi säästää lisäkustannuksilta ja myöhemmiltä harmeilta, sanoo Vesa Pesonen.
– Hankkeissa on monta osapuolta ja usein kyse mittavista kustannuksista. Valvoja huolehtii, että työt tehdään niin kuin on sovittu. Ilman valvojaa taloyhtiö ottaa turhia riskejä, Pesonen painottaa.
Suurissa hankkeissa voi olla erikseen rakennustöiden, LVI- ja sähkötöiden valvoja.
Valvoja mukaan jo suunnitteluun
Hyvin etenevän hankkeen edellytys on, että sama asiantuntija kulkee mukana kuntokartoituksesta toteutukseen.
– Ideaalitilanne on, että valvoja tai projektinjohtaja on mukana jo hankesuunnittelusta ja suunnittelijoiden kilpailutuksesta alkaen. Näin varmistetaan, että suunnitelmat tehdään lähtötilanteen ja kustannusten pohjalta oikein sekä yhtiön tavoitteiden mukaisesti, Pesonen sanoo.
Isoissa saneerauksissa taloyhtiöllä voi olla sekä projektinjohtaja että valvoja. Projektinjohtaja johtaa koko projektin alusta loppuun; hankesuunnittelusta valmistumiseen saakka, valvoja tulee mukaan, kun urakoitsijat on valittu ja varsinainen työ alkaa. Taloyhtiöhankkeet ovat useimmiten pienempiä, jotka toteutetaan ilman erillistä projektinjohtajaa. Yksi valvoja, joka hoitaa suunnittelun, urakoiden kilpailutukset ja työmaavalvonnan, riittää esimerkiksi vesikaton uusimiseen, parvekesaneerauksiin, julkisivujen elementtisaumausten uusimiseen, ikkunoiden ja ovien uusimiseen tai pihakorjauksiin.
Valvonta ei poista urakoitsijan vastuuta
Valvojan puuttuminen näkyy yleensä vasta sitten, kun ongelmia ilmenee. Riitatapauksissa valvojan vastuuseen saatetaan vedota, mutta valvonta ei poista urakoitsijan vastuuta. – Valvojan tehtävänä on havaita poikkeamat suunnitelmista ja ilmoittaa niistä urakoitsijalle. Koko aikaa ei kuitenkaan voi seistä selän takana valvomassa. Jos työmaalla tapahtuu virhe juuri silloin kun valvoja ei ole paikalla, vastuu on edelleen urakoitsijalla.
Silti valvoja tekee parhaansa ennaltaehkäistäkseen virheitä; raportointi, malliasennusten hyväksyntä ja osakkaiden kysymyksiin vastaaminen ovat olennainen osa työtä. Taloyhtiöiden hankkeissa on tärkeää, että valvoja on yhteydessä säännöllisesti osakkaisiin ja tiedottaa töiden etenemisestä ja mahdollisista muutoksista osakkaita ennakkoon.
Isännöitsijätkin saattavat hoitaa valvontatehtäviä, etenkin jos omaavat rakennusalan koulutuksen tai yrityksessä on tekninen isännöitsijä. – Usein kuitenkin isännöitsijöillä on hallinnollinen osaaminen, mutta ei välttämättä riittävää talotekniikan tai rakennekorjaus-
ten valvontaan tarvittavaa ammattitaitoa. Esimerkiksi kosteus- ja vedeneristystöissä pitää ymmärtää määräyksiä ja osata käyttää tarvittavia mittalaitteita, Pesonen muistuttaa.
Valvojan käytävä säännöllisesti
työmaalla
Pesosen valvontakohteissa pidetään urakoitsijapalaveri kerran viikossa, sen lisäksi hän käy työmaalla tarpeen mukaan muutamia kertoja viikossa työvaiheiden ja tarpeen mukaan. – Ei voi vedota kiireeseen. Taloyhtiö maksaa valvonnasta, joten työmaalla pitää myös valvoa, että työt tehdään suunnitelmien mukaisesti ja työn laatu vastaa vaadittuja laatuvaatimuksia, hän sanoo.
Vaikka valvonta maksaa, hyvin johdettu hanke on Pesosen mukaan taloyhtiölle lopulta edullisempi.
– Kun suunnittelu ja valvonta on hoidettu kunnolla, voidaan välttää ennakkoon työmaalla mahdollisia virheitä ja reklamaatioita. Se säästää rahaa ja kaikkien osapuolien hermoja, hän summaa.
Milloin valvoja on oltava?
Aina kun kantavia rakenteita ryhdytään purkamaan, korjaamaan tai muuttamaan, esimerkiksi
▶ LVISA-peruskorjauksissa
▶ Julkisivusaneerauksissa
▶ Vesikattokorjauksissa
▶ Parveke- ja muissa rakenteellisissa korjauksissa
▶ Ovien ja ikkunoiden vaihtourakoissa.
tai kun tehdään talotekniikkajärjestelmiin isoja muutoksia, esimerkiksi
▶ uusitaan lämpö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmiä
▶ uusitaan sähköjärjestelmiä
▶ sukitetaan viemäreitä
Milloin ei yleensä tarvita valvojaa?
Pienissä huoltotöihin rinnastettavissa töissä kuten maalaukset, pintaremontit, ilmanvaihdon nuohoukset sekä mittaus- ja säätötyöt.
VERKKONOSTO
Lemmikit ovat osa taloyhtiöarkea –omistajan vastuu korostuu
Lemmikkieläimet kuuluvat tavalliseen elämään myös taloyhtiöissä, mutta omistajien on huomioitava sekä eläimen hyvinvointi että naapurit. Pienet jyrsijät ja matelijat aiheuttavat harvoin ongelmia, kun taas koirien haukkuminen, jätökset ja vapaana liikkuminen voivat herättää erimielisyyksiä.
Kiinteistöliiton juristi Katja Lindvall muistuttaa, että koiran satunnainen ääntely on normaalia, mutta jatkuvissa häiriöissä kannattaa ensin keskustella omistajan kanssa. Koiranomistajalla on järjestyslain mukaan velvollisuus kerätä jätökset ja pitää koira kytkettynä taajama-alueella.
Kissojen liikkumista laki ei samalla tavoin rajoita, mutta omistaja vastaa silti eläimen aiheuttamista häiriöistä. Kissan omistajan on myös pidettävä huolta siitä, ettei kissa pääse tietyille järjestyslaissa luetelluille alueille, kuten yleiselle uimarannalle tai lasten leikkipaikaksi varatulle alueelle.
Erikoisemmat eläimet, kuten hevoset tai lehmät, eivät kuulu taloyhtiöympäristöön. Lisäksi luonnonvaraisten eläinten pitäminen lemmikkinä on eläinsuojelulain nojalla kielletty.
VERKKONOSTO
Taloyhtiöiden kustannuksiin odotetaan maltillista nousua vuonna 2026
Kiinteistöliiton mukaan taloyhtiöiden hoitokulut kasvavat ensi vuonna vain kahdesta kolmeen prosenttia, joskin paikkakuntakohtaiset erot voivat olla suuria. Tarkemmat talousarviosuositukset julkaistaan tammikuussa 2026.
Lämmityskuluihin on syytä varautua muutaman prosentin korotuksella, sillä vuoden 2025 lämpimän sään jälkeen energiantarpeen arvioidaan kasvavan.
Vesi- ja jätehuoltomaksujen mahdolliset hinnanmuutokset vaihtelevat kunnittain. Jätekukon toimialueella jätemaksujen ennustetaan pysyvän ennallaan ja osin jopa laskevan (metalli, lasi- ja kartonkipakkaukset), kun taas ainakin Puhaksen ja Ylä-Savon Jätehuollon
alueella jätemaksut tullee nousemaan. Samoja kuntakohtaisia eroja on vesimaksuissa.
Kiinteistöveroihin ei ole tulossa valtakunnallisia korotuksia, ja rakennuskustannusten muutosten vaikutus jää hyvin pieneksi.
Kiinteistöliitto muistuttaa, että taloyhtiöiden tulisi pitää kassassaan vähintään 3–4 kuukauden vastikkeita vastaava puskurirahasto ja varautua tarpeen mukaan ylimääräisiin hoitovastikkeisiin. Hoitovastikkeet nousivat tänä vuonna keskimäärin 2,5 prosenttia kerrostaloissa ja 3,5 prosenttia rivitaloissa.
”Jos
näit yhden, niitä on lisääkin” - tuholaisia kodeissa yhä enemmän
TEKSTI: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Tuholaiset ovat arkipäivää suomalaisissa taloyhtiöissä. Anticimex Oy:n palvelupäällikkö Marko Ihanti kertoo, että yhteydenottoja tulee päivittäin. Erityisesti paperitoukkien määrä on kasvanut viime vuosina.
Paperitoukka on tällä hetkellä Anticimexin yleisimmin torjuma sisätilojen ötökkä. Kosteissa tiloissa viihtyvää sokeritoukkaa suurempi paperitoukka viihtyy kuivissa olosuhteissa ja leviää usein pahvipakkausten mukana.
– Joulun aikaan näkyy piikki. Pakettiliikenne kasvaa ja tuholaiset kulkeutuvat pahvien matkassa. Siksi pahvit kannattaa viedä nopeasti ulos pahvinkeräykseen, ei jättää nurkkiin lojumaan.
Paperitoukka voi olla haitallinen. Se löytää ravintoa lähes mistä tahansa lattiasta irtoavasta: elintarvikejäämistä tekstiilien nukkaan.
Tekstiilituholaisista vyöturkiskuoriainen on jatkuva riesa. Sen toukka vahingoittaa villavaatteita. – Niitä torjutaan viikoittain. Turkiskuoriaiset saattavat levitä huoneistosta toiseen läpivientien ja putkistojen kautta.
Siivous on kaiken a ja o
Lutikkahavainnot ovat myös lisääntyneet taloyhtiöissä. Yksi syy tälle voi olla matkailun lisääntyminen. Kirpputoreilta ja roskalavaryhmistä hankitut kalusteet lisäävät ongelmaa.
– Teemme viikoittain lutikkatorjuntoja. Lutikat leviävät putkien ja kanavien kautta naapuriinkin. Siististäkin kodista voi löytyä lutikoita. Lutikka elää ihmisen verestä, mutta puremajälkiä ei kaikille tule, joten ongelma voi jatkua pitkään huomaamatta.
Siisteys on tuholaisten pois pysymisessä tärkeintä, mutta aina ei sekään auta. Tuholaiset voivat tulla naapurista siistiinkin kotiin, kertoo Marko Ihanti, kädessään lutikka-ansoja.
Lutikkatorjunta vaatii erityisesti asukkaan mukanaoloa: sängyssä on nukuttava normaalisti, ja sänky suojataan torjunnan ajaksi. Lutikkatorjunta tehdään pääosin myrkyttömästi joko 100-asteisella kuumahöyryllä, pakastamalla tai pölytteillä, jotka rikkovat luteen panssarimaisen ulkokuoren. Torjunta-aineita ei käytetä, sillä lutikat ovat kehittäneet niille vastustuskyvyn tai altistuessaan pakenevat naapuriin.
Apuna käytetään myös lutikkakoiria, niiden avulla lutikat varmasti löytyvät. Torakkatorjuntaakin Anticimex tekee. Yleisimmät torjuttavat torakat ovat russakka ja ranskantorakka.
Torakoiden torjunta vaatii useamman torjuntakerran, kuten lutikoidenkin torjunta.
Kevään ja kesän harmittomat ötökät
Keväisin sisätiloihin hakeutuvat sokerimuurahaiset eli pihamauriaiset. Ne kulkeutuvat lähinnä ruoan perässä sisätiloihin kevättalvella ja keväällä. Ne ovat lähinnä esteettinen haitta.
Kesällä asuntovieraiksi voi saapua myös metsä-, marja- ja viherluteita, tuhatjalkaisia, siiroja ja kotisirkkoja.
Ne ovat harmittomia luonnonvaraisia vieraita, jotka harvoin menestyvät sisätiloissa.
Anticimexin ammattilaiset auttavat tarvittaessa lajien tunnistuksessa.
Piilottelu pahentaa ongelmaa
Torjunnan onnistuminen riippuu paljon asukkaiden ja isännöitsijän yhteistyöstä. Torjuja miettii isännöitsijän kanssa, onko tarpeen koko talon kattava torjunta vai riittääkö muutama asunto. Usein jaetaan asukaskyselyjä, jotta laajuus selviää.
– Taloyhtiön on hyvä varautua siihen, että torjunta joudutaan toistamaan. Suurin virhe on piilotella ongelmaa. Mitä nopeammin ilmoitus tulee, sitä helpompaa torjunta on. Tuholaiset eivät ole merkki epäsiisteydestä. Tärkeintä on ennaltaehkäisy: rakenteiden suojaus, siivous ja ruokajäämien minimointi.
Ihantin mukaan tuholaistorjunta-ala on kasvussa, ja tekniikan kehittyminen, asiakaspalvelu ja koulutus hou kuttelevat uusia työntekijöitä eri aloilta.
JOULUN AIKAAN NÄKYY PIIKKI. PAKETTILIIKENNE KASVAA JA TUHOLAISET KULKEUTUVAT PAHVIEN MATKASSA. SIKSI PAHVIT KANNATTAA VIEDÄ NOPEASTI ULOS PAHVINKERÄYKSEEN, EI JÄTTÄÄ NURKKIIN LOJUMAAN.
Vakuutusyhtiöt tarjoavat tuholaisvakuutuksia, jotka yleensä kattavat tuholaistorjunnasta aiheutuvat kustannukset. Osa vakuutuksista korvaa myös tuholaisten aiheuttamat rakenteelliset vahingot. Jos kohteella on tuholaistorjuntavakuutus, torjuntapalvelut voivat olla maksuttomia. Laajimmillaan vakuutus voi kattaa sekä torjunnan että rakenteelliset vahingot.
Mihin energia ja eurot kuluvat?
TEKSTI: PETRI PYLSY
Lämmitys, sähkö ja vesi muodostavat merkittävän osan taloyhtiön hoitokuluista. Tyypillisesti 30–40 prosenttia hoitokuluista käytetään energiaan ja veteen. Aina ei ole täysin selvää, mistä laskut koostuvat. Kun ymmärrät perusasiat, voit tehdä parempia päätöksiä ja pitää näin asumiskustannukset kurissa.
Lämmitys on suuri kuluerä
Taloyhtiöissä tilojen ja lämpimän käyttöveden lämmitys vie ison siivun käytetyistä euroista. Tyypillisesti lämmityskustannusten osuus on noin 20–25 prosenttia hoitokuluista.
Kaukolämmitteisessä taloyhtiössä kaukolämpölasku muodostuu kahdesta pääosasta: energiamaksusta ja perus-/tehomaksusta. Energiamaksu perustuu mitattuun kulutukseen (MWh) ja perusmaksu (€/v) määräytyy lämmityksen huippukulutushetken, esimerkiksi niin sanontun laskutustehon mukaan. Perusmaksuun voi vaikuttaa myös kaukolämpöveden paluulämpötila. Jos kaukolämpövesi ei jäähdy riittävästi taloyhtiön kaukolämpölaitteissa, voi tämä nostaa perusmaksun suuruutta.
Kaukolämmön energiamaksu voi olla kiinteän maksun sijaan myös kausi- tai kuukausihinnoiteltu, eli talvella hinta on korkeampi kuin kesällä. Perusmaksu on usein noin 15–30 prosenttia vuotuisista kaukolämmön kokonaiskustannuksista. Taloyhtiössä on tärkeää hallita myös hetkellisiä lämmityksen kulutuspiikkejä, eli lämmitystehoa.
Vesi ei ole ilmaista
Taloyhtiön vesimaksut eivät koostu vain kylmästä vedestä. Taloyhtiö maksaa myös jätevedestä ja lämpimän käyttöveden lämmityksestä. Kylmän veden ja jäteveden hinnat saadaan suoraan vesilaitoksen hinnastosta. Lämpimän veden lämmityksen kustannus on laskettava itse.
Esimerkiksi Kuopiossa kylmän käyttöveden yksikköhinta olisi noin 5,6 €/m ja lämpimän käyttöveden yksikköhinta kaukolämmitetyssä kohteessa arviolta noin 9,9 €/m³. Jos taloyhtiön keskimääräinen kokonaisvedenkulutus olisi 150 litraa per henkilö päivässä, josta noin 40 prosenttia on lämmintä vettä, olisi henkilöperusteinen vesimaksu noin 33 euroa kuukaudessa henkilöä kohden.
Kuva: KATRI LEHTOLA / KEKSI
Taloyhtiö tarvitsee myös sähköä
Taloyhtiö voi käyttää sähköä esimerkiksi yleisten tilojen ja ulkoalueiden valaistukseen, pumppuihin ja puhaltimiin, hisseihin ja vaikkapa kylmäkellareihin. Kiinteistösähkön osuus hoitokuluista on useimmiten 2–5 prosenttia, jos sähköä ei käytetä lämmitykseen.
Sähkölasku koostuu kolmesta osasta: sähköenergiasta, verkkopalvelusta, sähkö- ja arvonlisäveroista. Nyrkkisääntönä voidaan ajatella näistä jokaisen osan vievän kolmasosan sähkön kokonaiskustannuksista. Näistä vain sähköenergian voi kilpailuttaa.
Ymmärrä – fokusoi – toimi
On tärkeää tuntea oman taloyhtiön lähtötilanne. Tämä mahdollistaa asioiden laittamisen tärkeysjärjestykseen. Ensin kannattaa kiinnittää huomiota niihin asioihin, joilla on suurin vaikutus niin euroihin, energiankulutukseen kuin myös asumisviihtyvyyteen. Useimmiten taloyhtiöissä voidaan asiat laittaa seuraavaan tärkeysjärjestykseen:
1. tilojen lämmitys
2. lämmin käyttövesi
3. kylmä käyttövesi
4. kiinteistösähkö.
On tärkeää, ettemme jää haaveilemaan, vaan selvitämme, valmistelemme, päätämme faktojen pohjalta ja toimimme päätösten mukaisesti.
Kuva: KATRI LEHTOLA / KEKSI
Kuva: KATRI LEHTOLA / KEKSI
5 vinkkiä taloyhtiön
hallitukselle
1
Tunnistakaa
taloyhtiön keskeiset energiankulutuskohteet ja asettakaa mitattavat tavoitteet energialle, vedelle ja sisäolosuhteille: esimerkiksi kulutukset, eurot ja huoneilman lämpötilat lämmityskaudella.
Varmistukaa 3
että tekniset järjestelmät on huollettu, niiden säädöt ovat kohdillaan ja ne toimivat oikein, kuten esimerkiksi lämmitys-, ilmanvaihto- ja käyttövesijärjestelmä.
Keskustelkaa, 5
kuunnelkaa ja viestikää aktiivisesti ja ymmärrettävästi myös energia-asioista, jotta osakkaiden päätöksenteko helpottuu ja ymmärrys oman taloyhtiö tilanteesta kasvaa.
Varmistakaa 2
kulutusseurannan toimivuus ja hyödyntäkää kulutusseurannan tietoja ja raportteja aktiivisesti ja laaja-alaisesti taloyhtiön johtamisessa.
Laatikaa 4
ja pitäkää ajan tasalla kunnossapitosuunnitelma (PTS) ja huomioikaa suunnitelmassa myös energiatehokkuuteen liittyvät toimenpiteet ja niiden vaikutukset.
Kysy Kimmolta
TEKSTI: KIMMO MALINEN, NEUVONTAINSINÖÖRI, KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI
Kysy Kimmolta-palstalla nostetaan esiin kysymyksiä, joita jäsentaloyhtiöissä on aiemmin pohdittu. Onko sinulla Kimmolle kysymys? Jätä viesti sähköpostilla kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi
Sähköauton latauspiste osakasmuutostyönä 01
Voiko osakas asennuttaa huoneistonsa ulkovaraston seinään sähköauton latausaseman?
Taloyhtiön hallitus käsittelee osakasmuutostyöilmoitukset. Taloyhtiöllä on oikeus asettaa muutostyölle ehtoja tai kieltää muutostyö kokonaan.
Rivitaloyhtiön jokaisen huoneiston edustalla on kylmä varastotila. Jokaisella huoneistolla on myös lämpötolpallinen autokatospaikka. Lämpötolppien sähkönkulutus katetaan hoitovastikkeesta.
Yksi osakkaista haluaisi asennuttaa varastonsa seinään latausaseman sähköautolle. Asema olisi kytkettynä osakkaan omaan sähkökaappiin, joten
Löylyhuoneen rikkoutunut lasiseinä 02
latauskulut tulisivat suoraan osakkaalle.
Taloyhtiön hallitus kielsi aseman rakentamisen varaston seinään yhdenvertaisuuteen vedoten. Muilla osakkailla ei olisi mahdollista toteuttaa latausasemaa varastonsa seinään ja ladata autoa tukkimatta pelastustietä.
Hallituksen selvityksessä ilmeni, että sähköjärjestelmän kokonaiskuormitusta ei voi kasvattaa. Jokaiselle autopaikalle voisi asentaa lämpötolpan, jossa olisi myös 8A rajoitettu hidaslatausmahdollisuus.
Yhtiökokous päätti, ettei sähköjärjestelmää uudisteta. Osakkaat voivat omalla kustannuksellaan asennuttaa hidaslatauspisteen autopaikalleen.
Saunan ja kylpyhuoneen erottaa toisistaan lasiseinä – Lasi rikkoutuu asukkaiden ollessa poissa kotoa – Kuka maksaa korjaamisen?
Esimerkkitapaus 1
1990 luvulla valmistuneen taloyhtiön alkuperäisten kylpyhuoneiden yhteydessä ei ole ollut saunaa. Yhdessä huoneistossa kylpyhuone on remontoitu osakkaan toimesta 2010. Samassa yhteydessä kylpyhuonetta on laajennettu ja toiseen päähän on rakennettu sauna. Sauna on erotettu pesutiloista lasiseinällä.
Koska kyseessä on osakkaan tekemä muutostyö, on lasiseinän kunnossapito- ja korjausvastuu kokonaan osakkaalla.
Esimerkkitapaus 2
2022 valmistuneen taloyhtiön kaikissa huoneistoissa on saunat olleet uudesta saakka. Saunan ja kylpyhuoneen erottaa toisistaan lasiseinä. Yhden huoneiston lasiseinä on rikkoutunut, asukkaan ollessa poissa kotoa.
Lasiseinä on tässä tapauksessa taloyhtiön perustasoa. Lasiseinä erottaa kahden eri käyttötarkoituksen tilaa toisistaan, joten lasiseinä on verrattavissa seinärakenteeseen.
Koska kyseessä on perustasoon kuuluva lasiseinä, sen kunnossapito- ja korjausvastuu on yhtiöllä.
Osakkaan keittiöremontti
Vesieristys keittiössä – Allaskaappiin vai lattiaan ja seinälle?
Osakkaan tekemissä tai teettämissä muutostyöilmoitusta vaativissa remonteissa taloyhtiön hallituksella on oikeus asettaa perusteltuja ehtoja remontille. Keittiöremontissa vesieristys altaan ja astianpesukoneen kohdalla voi olla yksi ehto remontille.
Altaan ja astianpesukoneen mahdolliset vuotovedet tulee johtaa näkyviin. Näin minimoidaan vaurioiden laajuus vuodon sattuessa. Vesivuotojen näkyviin johtaminen voidaan toteuttaa usealla tavalla, remontin laajuudesta riippuen.
Mikäli keittiön alakaappien rungot irrotetaan remontin aikana, on suositeltavaa vesieristää seinä ja lattia altaan ja astianpesukoneen alueel-
Palovaroittimen muuttaminen
Voiko sähköverkossa olevat palovaroittimet korvata paristokäyttöisillä varoittimilla?
Vuoden 2026 alusta perustasoiset palovaroittimet siirtyvät kiinteistönomistajan vastuulle. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiöt, kiinteistöjen omistajina, vastaavat 1.1.2026 alkaen palovaroittimien tarvittavasta lukumäärästä ja palovaroittimien ylläpidosta.
Laissa on määritelty palovaroittimille minimi lukumäärä asuinhuoneistossa. Jokaisessa huoneistossa tulee olla jokaisessa kerroksessa 1 palovaroitin jokaista alkavaa 60 neliötä kohden.
Mikäli rakennuslupa on myönnetty uudis- tai korjaushankkeelle 1.2.2009 jälkeen, on tullut kohteeseen asentaa sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet. Myös vanhemmissa yhtiöissä on voitu
ta. Vesieristystyö on helppo, nopea ja edullinen toteuttaa seinä ja lattiapintaan. Vuotovesi johdetaan lattiapinnoitteen päälle, näkyville, alakaappien etureunan tuntumaan.
Mikäli alakaappien runkoja ei tarvitse irrottaa, on järkevää toteuttaa vesieristys allaskaapin sisään esim. vesieristeellä tai muovimatolla huolellisesti tiivistäen. Allaskaappiin vuotava vesi valuu kaapin etureunasta näkyville. Astianpesukoneen alla valmis muovinen vuotokaukalo on hyväksyttävä tapa johtaa mahdolliset vuotovedet näkyville.
Toteutustavasta riippumatta taloyhtiön on suositeltavaa nimetä hankkeelle valvoja. On hyvä muistaa, että kaikkia osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti vastaavissa remonteissa, keittiön koko ei vaikuta ehtojen määrittelyyn.
tehdä minimivaatimusta paremmin ja asentaa palovaroittimet sähköverkkoon.
Sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet ovat olleet aina yhtiön vastuulla, koska niiden katsotaan kuuluvan osaksi sähköjärjestelmää. Myös sähköverkkoon kytketyillä varoittimilla on valmistajan ilmoittama käyttöikä, jonka jälkeen varoitin tulee uusia varavirtalähteineen.
Sähköverkossa ollut palovaroitin tulee korvata sähköverkkoon kytketyllä varoittimella. Sähköverkossa ollutta palovaroitinta ei saa korvata patterikäyttöisellä varoittimella.
Mikäli huoneistoon tulee asentaa lisää palovaroittimia minimitason täyttämiseksi, on suositeltavaa asentaa myös uudet palovaroittimet sähköverkkoon ja ketjuttaa varoittimet siten, että yhden varoittimen kytkeytyessä päälle kaikki huoneiston varoittimet hälyttävät.
ASIANTUNTIJALTA
TEKSTI: MINNA ANTTILA, KIINTEISTÖLIITON VANHEMPI LAKIMIES
Asukkaiden
kausivalot
taloyhtiössä
Elämme taas aikaa, jolloin illat hämärtyvät toinen toistaan aikaisemmin. Tummuvien iltojen tunnelmaa on mahdollista pehmentää kausivaloilla, ja niitä näkyykin kotien parvekkeilla, terasseilla ja huoneistopihoilla. Nämä valot ovat lähtökohtaisesti sallittuja taloyhtiöissä.
Jotta hyvä tunnelma ja turvallisuus säilyvät, on huomioitava valojen turvallisuus ja niiden sijoitteluun liittyvät säännöt. Osakkaan ja asukkaan on tärkeää muistaa, että valoja saa sijoittaa vain hänen hallinnassaan tai käytössään olevalle alueelle. Parvekkeen valaistus on esimerkiksi sijoitettava parvekkeen sisäpuolelle, eivätkä valot saa roikkua parvekekaiteiden ulkopuolella. Samoin huoneistopihan kausivalot on pidettävä kyseisen huoneistopihan alueella. Taloyhtiö voi puuttua esimerkiksi parvekekaiteen yli roikkuviin valoihin ja kehottaa osakasta siirtämään ne kaiteen sisäpuolelle.
Kuva: KATRI LEHTOLA / KEKSI
Valojen käyttäjän täytyy myös huolehtia siitä, että valojen käyttö on turvallista. Turvallisuuden kannalta on tärkeää muun muassa tutustua valojen käyttöohjeisiin, säilyttää ne ja noudattaa niitä. Kun valoja aiotaan käyttää pihalla, terassilla tai parvekkeella, on varmistuttava siitä, että valot soveltuvat ulkokäyttöön. Samoin on varmistettava muuntajien soveltuvuus ulkokäyttöön. Valosarjat ja niiden muuntajat on hyvä säilyttää alkuperäisissä pakkauksissa, jolloin niiden sekoittumisen vaara on pienempi. Ulkovalot tulee myös kytkeä vikavirtasuojattuun pistorasiaan. Vanhojen valosarjojen kunto on aina tärkeää tarkastaa ennen niiden käyttöä. Kunnoltaan epäilyttäviä valoja ei pidä käyttää, eikä vioittuneita valoja saa korjata itse. Vioittuneisiin valosarjoihin liittyy aina sähköiskun ja tulipalon riski, ja ne tuleekin viedä SER-jätteiden kierrätyspisteeseen.
VALTAKUNNALLINEN KIINTEISTÖLIITON
PUHELINNEUVONTA
// LAKINEUVONTA
MA-TO KLO 9–15
PE KLO 10–15
PUH. (09) 1667 6300
// TALOUS- JA VERONEUVONTA
MA-TO KLO 10–12
PUH. (09) 1667 6369
// KORJAUS- JA TEKNINEN NEUVONTA
MA-TO KLO 10–12
PUH. (09) 1667 6311
// IKÄÄNTYVIEN ASUMISNEUVONTA
MA-PE KLO 9–15
PUH. (02) 724 9203
IKÄ- JA MUISTIYSTÄVÄLLINEN
TALOYHTIÖ-HANKE 2024-25
KIINTEISTÖLIITTO ITÄ-SUOMI
PAIKALLISNEUVONTA
PAIKALLINEN NEUVONTA
// PIIA MOILANEN
Toiminnanjohtaja 044 355 5707 piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi
KORJAUS- JA TEKNINEN NEUVONTA
// KIMMO MALINEN
Neuvontainsinööri 044 491 4478 kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi
JÄSENYYSASIAT
// ANNE VERGER
Jäsensihteeri 044 355 5909 anne.verger@kiinteistoliitto.fi