Page 1

Låt bina blomstra. Sidan 12.

NR 3|2019 Pris 69:90 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Vad händer med borättens värde?

Lånebubbla? Borttagen avdragsrätt? Återhämtar bostadsmarknaden sig? Sidan 9.

" Så mycket tjänade vi på miljövänlig energi" " Mät varje lägenhet för sig" TEMA: ENERGI Sidan 23.

Kolla försäkringen som kan rädda föreningen TEMA BRAND. Sidan 33.

Juristen:

Vad får göras utan tillstånd av styrelsen? Sidan 60.

Styrelsen är ansvarig för ventilationen TEMA: VENTILATION Sidan 41.

Vinnare och förlorare på bomarknaden Sidan 51.

Styrelseskolan:

Rättsfall:

Sidan 64.

Sidan 58.

När måste stadgarna skrivas om?

Åter till frågan om vattenskador


Vi förvaltar och utvecklar bostadsrättsföreningar – för ett hållbart imorgon.

Styrelsearbete kan innebära mycket. Som tur är behöver man inte vara proffs på allt. På SBC har vi erfarenhet av all�från teknisk och ekonomisk förvaltning �ll projektledning vid ombyggna�on och fas�ghetsjuridik. Ta hjälp av oss för en hållbar förvaltning av er bostadsrä�sförening och för a� effek�visera styrelsearbetet. En specialist på förvaltning helt enkelt. Välkommen �ll SBC! Visste du att SBC är en av Sveriges ledande bostadsrättsförvaltare? Med expertkunskap inom såväl teknisk förvaltning och utveckling som ekonomi och juridik sedan 1921. Vill du veta mer, besök oss på www.sbc.se


23

TEMA: Energi Brf Promenaden – en miljövänlig 50-åring i högsta energiklass. IMD kan sänka kostnaderna och göra föreningen mer klimatvänlig. Här är föreningarna som valt att införa individuell mätning och debitering, IMD och sänkt sina kostnader och blivit klimatsmarta.

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson Jörn Liljeström Inger Evertsson Peter Forsman

TEMA: Säkerhet Brandskyddet är föreningens ansvar. Utbildning och systematiskt brandskydd förebygger bränder. Brf Laduviken satsar på den nya tidens brandskydd för flerfamiljshus. De boende får automatiskt larm i sin app om det brinner hos grannen.

32

Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB

TEMA: Ventilation

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration. Prenumerationsärenden Flowy AB Box 3217 10364 Stockholm www.prenservice/bobattre.se Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

Har din BRF en godkänd OVK (Obligatorisk ventilationskontroll)? Oönskade lukter i lägenheterna kan detta vara ett tecken på att ventilationskanalerna inte håller tätt. Det finns flera olika metoder att täta kanalerna. Rengöring av ventilationskanalerna – bör göras minst vart 15:e år.

41 Bostadskrisen avgörs – Vad händer med räntorna Bo Bättres Låsguide Rättvisare debitering av värme och vatten  Bostadsrättens dag  Koll på föreningens försäkringsskydd  FTX i sekelskifteshus 

9 19 30 31 38 49

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 4 – utg.dag 8 november

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 3


Bostadsrättföreningen – ett företag som ska skötas proffsigt!

N

är regnet smattrar mot fönstret och kvällarna känns ovanligt kyliga längtar nog de flesta efter att komma in i värmen i sitt hem. I Sverige är det en självklarhet att vi ska ha varmt och skönt i hemma. Men värme är också en utgift som kostar en hel del. Trots att det finns stora belopp att spara väntar många föreningar med att ta itu med problemet. Även om kostnaderna nästan skulle kunna halveras och det innebar att föreningen blir mer klimatvänligt slår någon i styrelsen på bromsen. Skälet ka vara osäkerhet eller att det saknas kunskap bland styrelsens ledamöter inom området.

sänkt sina kostnader och fått en hög miljöklassning har värdet på bostadsrätterna ökat. Värdet på den egna bostadsrätten och föreningens ekonomi är två saker som ofta väcker intresse hos medlemmarna. Det är kanske inte helt oväntat med tanke på att bostadsrätten många gånger är den största och viktigaste investeringen en privatperson gör i sitt liv. På våra nyhetssidor (sid 9) har vi i detta nummer låtit experter och partier berätta hur de ser på utvecklingen på bostadsmarkanden och svarar på frågor kring lånebubblan, om räntorna kommer att öka och om de tror att avdragsrätten kommer att tas bort.

Någon sa en gång till mig att en bostads-

är högaktuellt nu när vintern är i antågande – det är den tid på året då antalet bostadsbränder ökar (s.32). Brandsäkerheten i fastigheten en del av föreningens ansvar något som inte får glömmas bort av styrelsen. Saknas det kunskaper i styrelsen är det bra att ta in experthjälp. Det är en god livsförsäkring som gynnar alla medlemmar.

FOTO: PETER ENGMALM

rättsförening är ju faktiskt ett företag som ska skötas professionellt. Det innebär bland annat att den kompetens och de tjänster som behövs naturligtvis måste köpas in för att verksamheten ska fungera. Det gör faktiskt styrelsearbetet betydligt enklare och mer intressant. Det finns gott om initierade konsulter och kommunens energirådgivare, så varför inte ta steget? Även den minst erfarna styrelseledamoten kan räkna ut att sänks energikostnaden med mellan 100 000 upp till 300 000 per år tjänar föreningen in både konsult- och installationskostnader ganska snabbt plus att man för framtiden sänkt den årliga energikostnaden. Kombineras det med att åtgärdena är positiva ur ett miljöperspektiv ökar det värdet på föreningen på flera sätt. Det som jag ofta hör när jag träffar föreningar som dragit igång med energieffektivisering är att intresset och engagemanget bland medlemmarna ökat. En förening i Göteborg berättade att när de bjöd in energi- och miljöexperter på sina möten blev det fullsatt. Det visade sig vara ett bra sätt att få folk att komma på stämmorna.

4 |

Brf Promenaden i Falun är en förening

som under många år arbetat med energieffektivisering (sidan 23). Förutom att de

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

Vi har också tittat närmare brandsäkerhet, något som

I det här numret bjuder juristen Jörn Liljeström på intressant läsning om vilka beslut som ska tas på stämmor. I bostadsrättsskolan kan den som vill läsa mer om vad de senaste lagändringarna som gäller bostadsrättföreningarna innebär. Styrelsearbetet betyder mycket ansvar och det är inte alltid så enkelt att sätta sig in i alla frågor. Men att lära sig de olika delarna som ingår i förvaltningen gör uppdraget mer intressant. Ett utmärkt tillfälle att förkovra sig och få inspiration är att passa på och gå på de seminarirer som anordnas på Bostadsrättens dag den 9 november i Stockholm (s.31). Det är en heldag med som dessutom är helt kostnadsfritt. En resa föreningar ute i landet kan erbjuda sina hårt arbetande ledamöter.

Trevlig läsning / red.


Säkerhetsdörr Daloc S43

Mikael är certifierad att skydda mot både matos och inbrottstjuvar.

Secor ingår i Daloc-koncernen, Sveriges ledande tillverkare av säkra dörrar.

Mitt emellan Vänern och Vättern ligger Töreboda. Här tillverkas Daloc Säkerhetsdörr som inte bara skyddar dig mot inbrott, brand och ljud från trapphuset. Den stänger också ute giftiga brandgaser, kallt drag och oönskade dofter som matos. Men var noga med vem som installerar dörren. En felinstallerad dörr fungerar inte som den ska. Kontakta därför Mikael eller någon annan av våra certifierade installatörer. Vi finns nära dig över hela Sverige. Hitta din dörr och installatör på secor.se eller ring oss på 020–440 450.


TS ET! E ÅR YH -N F R

B

Styr din ventilation med vår mobil-app Öka komforten - Spara pengar - Minska klimatpåverkan - Bättre luft Med CleanAir24 Time uppgraderas passiv självdragsventilation till aktiv komfortventilation som styrs med energieffektivt veckoschema som ger dig bästa inneklimat/ventilation när du behöver. När ingen är hemma och med nattsänkning sparar systemet på el- och värmekostnader, ca 50 % av tiden. Vi justerar in ventilationen med dagscheman som passar din familjs vardag. Sen sköter den sig själv. Du kan när som helst från mobilen aktivera andra ventilationsscenarior som Vädring vid varma sommardagar eller Masterchef när det är dags att steka bacon eller lax.

Den absolut bästa ventilationen när DU behöver den! Däremellan sparar Clean-Air24 Time både energi- och värmekostnader. • •

Anpassat veckoschema för varje lägenhet Aktivera egna scenarier via mobil-appen

Systemet kan kompletteras med vårt värmeåtervinningssystem CleanAir24 FTX, för ytterligare besparingar.

ri rådgivning!

Ring för kostnadsf

08-756 69 69

Underkänd OVK?

Problem med matos?

Vi åtgärdar alla brister tryggt & enkelt

Från kolfilterfläkt till aktiv ventilation

Vi har specialkompetens att hjälpa bostadsrättsföreningar och fastighetsägare med att åtgärda brister som upptäckts vid OVK-besiktning, bland annat:

Kök24 är en patenterad teknik som eliminerar besvärande matos och hälsofarliga sotpartiklar.

• • • •

För låga luftflöden, bakdrag eller kallras. Tilluft saknas efter tidigare renoveringar. Direktkopplade köksfläktar utan grundventilation Bad- eller wc-fläktar monterade på otäta kanaler

Vi arbetar med modern teknik utan håltagning. Skonsamt och rent för dig och dina grannar!

Vi bygger om era kolfilterfläktar till direktkopplade fläktar med OVK-godkänd X-24 ventil som uppfyller kravet på grundventilation i kök. Marknadsledande Kök24 ger tre funktioner på samma kökskanal.

Offertförfrågan: info@skorstensbolaget.se

www.skorstensbolaget.se


Minska värmekostnaden med 30% Värmeåtervinning & renare luft

sade uppvärmning sk in m X FT 24 ir CleanA ott. 0 % på Stockholms Sl kostnaden med 5

CleanAir24 FTX återvinner värmen i frånluften och återför den till den rena tilluften. Värmeväxlingen sker i befintliga ventilationskanaler, är helt automatiskt och innehåller bara robusta och tillförlitliga komponenter. Med Clean-Air24 FTX kan er gamla självdragsventilation varsamt byggas om för en modern ventilations alla fördelar. Kräver inga skrymmande ventilationsaggregat eller ingrepp som förstör fastigheten.

• 3 gånger renare luft • 30-50 % lägre up pvärmningskostn ad • Ger värme på vi ntern och svalka på sommaren • Eliminerar mat os, fukt och skad liga föroreningar • Minskar risken för fukt och mögel i våtrum

Kanalrenovering utan håltagning - rent & tryggt

Före och efter renovering med SafeSeal

• Ingen håltagning i lägenheter • Infraljusfilmning vid besiktning • Fräsning och rensning av kanaler • 40 år utan reklamationer • Gjutning av nya skiljeväggar • Trygghetsgaranti

SafeSeal kanalrenovering

SafeSeal förstärkningsgjutning

SafeSeal är en metod som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen.

Vi utför ett rent och säkert underhåll av själva skorstenen som hindrar bruk och lösa tegel att falla ned mot gata/gård eller täppa till i ventilationskanaler. Med invändig förstärkningsgjutning sparas mycket pengar som en ommurning annars kostar.

En glidform lodas ner från skorstenen på taket till källan, till exempel ett kök, badrum eller eldstad. Tack vare formens följsamhet kan vi gjuta ett mycket slätt och jämnt foder med bibehållen kanalstorlek.

info@skorstensbolaget.se

Offertförfrågan: info@skorstensbolaget.se


CCJ

LIVSKVALITET FRÅN WINDOOR

Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera. Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för – från idé till färdigt utförande.

TRIVSEL OCH KOMFORT

ENERGIBESPARING

VÄRDEÖKNING

Din boendekvalitet blir väsentligt högre med en inglasad, väderskyddad balkong som stänger ute trafikbuller och föroreningar.

En inglasad balkong bidrar till minskad energiförbrukning vilket gynnar både din egna plånbok och vår gemensamma miljö.

Genom att investera i en balkong­ inglasning med marknadsledande design och kvalitativa materialval ökar värdet på din bostad.

BALKONGINGLASNING • RÄCKEN • UTERUM • FASADPARTIER Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkongsystem, uterum och fasadpartier för bostadshus samt fasader, glastak, fönster och dörrar för kommersiella fastigheter. Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder. Se mer på www.windoor.se


FOTO: ISTOCK

Aktuellt

Bostadskrisen avgörs Är bostadsmarknaden återhämtad? Har vi en låne­ bubbla? Kommer räntorna att öka och kommer avdragsrätten att tas bort? Detta är några av de frågor som kommer att avgöra bostadskrisen under de närmaste åren. TEXT GUNNAR WESSLÉN

● För många bostadsrättsföreningar är skattefrågorna och räntan de viktigaste frågorna. De har en stor och direkt betydelse för medlemmarnas ekonomi och föreningens ställning. Det svåraste för föreningarna är man inte vet vad som kommer att hända. När

det gäller räntan tror ingen av de experterna Bo bättre talat med om en väsentlig ränteuppgång inom de närmaste tio åren. Däremot tror många att avdragsrätten för räntan kommer att fasas ut – vilket betyder att kostnaderna för hushåll med lån ändå kommer att öka.

En av de stora ovissa frågorna är också hur framtidens beskattning kommer att se ut. När fastighetsskatten avskaffades 2008 ersattes den med en låg kommunal avgift och en ordentligt höjd reavinstskatt. Nu vill många minska reavinstskatten eftersom man hävdar att den leder till inlåsning. Folk avstår från att flytta från sina onödigt stora lägenheter eller villor för att slippa betala skatt på den, i många fall, mycket stora värdeökningen. En av frågorna där experterna har olika meningar är om bostadsmarknaden verkligen återhämtat sig efter den senaste nedgången. Johan Nordenfelt är informationschef hos mäklaren Erik Olsson Fastighetsförmedling: B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 9


Aktuellt

– Marknaden är idag stark, efterfrågan ökar, lokalt har vi till och med all-timehigh på vissa bostäder. Räntan är den viktigaste Johan Nordenfelt. faktorn, men där är förändringar av de regler som gäller en större risk än att räntan höjs. Amorteringskravet är också viktigt. – Jag skulle vilja säga att vi inte har någon bostads- eller lånebubbla idag. Bostadspriserna är väl underbyggda och lånen en frukt av detta. Privatekonomen Claes Hemberg ifrågasätter om marknaden verkligen har återhämtat sig: – Hela bostadsmarknaden är dopad av den mycket låga räntan. Det är svårt att dra några slutsatser om återhämtning. Claes Hemberg ser den minskande rörligheten på bostadsmarknaden som en av de stora anledningarna till bostadsbristen och det nuvarande läget: – Kunde vi öka rörligheten så finns det beräkningar som visar att motsvarande 100 000 nya bostäder skulle komma ut på marknaden. Kommunerna borde få till uppgift att öka rörligheten. Det är inte en mänsklig rättighet att bo kvar i samma lägenhet i hela sitt liv. – Vi kan inte heller dra alla bostäder över en kam, de har olika kostnader; vem skulle exempelvis säga att alla bilar oavsett

bilmärke ska kosta lika mycket. Därför är det logiskt att en attraktiv lägenhet kostar mer än en mindre attraktiv. Claes Hemberg vill dessutom ha marknadshyror, som han anser är ett rättvisare system än dagens, men han tror att det är politiskt omöjligt att införa en fastighetsskatt. Johan Löfstam är bostadspolitisk talesperson för socialdemokraterna: – Det räcker inte med ökad rörlighet för att vi ska få bukt med bostadsbristen, vi måste bygga mer. Det finns definitivt marknad för och behov av en rad billigare projekt. Vi måste ge investeringsstöd och stimulera byggandet av billiga hyresrätter. Detta kommer att påverka hela bostadsmarknaden. – Sverige är inte heller inne i en låne- eller bostadsbubbla. Hushållen är inte i kris på grund av belåningen. Att nyproduktionen går ner för exklusiva bostäder i A-lägen

”Kommunerna borde få till uppgift att öka rörligheten.”

är inte konstigt, där är marknaden mättad. De allra flesta bedömer att ränteavdragen kommer att trappas ned. Politiskt är socialdemokraterna tveksamma till detta: – Vi vill egentligen inte röra dem, men det kan bli svårt eftersom våra samarbetspartners är för en utfasning säger Johan Löfstam. Egentligen vore en fastighetsskatt mer fördelningsClaes Hemberg politiskt rätt än att röra ränteavdragen. Att ta bort dem slår hårt mot nya låntagare med hög belåning. Politiskt är det omöjligt att driva igenom

en fastighetsskatt för närvarande. Det är dock tydligt att socialdemokraterna och vänsterpartiet, liksom de allra flesta ekonomer, är på sikt intresserade av att införa en sådan skatt. Vad man kan vänta sig under den närmsta tiden är en nedtrappning av ränteavdragen, införandet av det utlovade anståndet med att betala i reavinstskatt vid försäljning, oförändrade eller kanske till och med ännu lägre räntor, minskning av påbörjade nyproduktioner och fortsatta diskussioner om marknadshyror. När det gäller anståndet av reavinstskatten behöver dock förslaget arbetas igenom, det är idag dyrare att betala avgiften för det än ränta på att låna pengarna. n

ÄR ERA VINDAR

BRANDSÄKRA? 10 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

www.andresmaleri.se Tel. 0200 58 02 20


Laddad för soliga nyheter? I samma stund som du och dina grannar valde fjärrvärme gjorde ni också en hållbar insats för resten av Stockholm. Och nu kan ni ta det ytterligare ett steg längre med solceller och laddstolpar för föreningens elbilsägare. Ring oss på 020-31 31 51 eller läs mer om vad det skulle innebära för dig och dina grannar på stockholmexergi.se/framtidssakra


Bostad. Alla boende är redan på plats i Brf Viva i Guldheden och i dagarna har en sista inflyttning skett – i den nya bikupan. Brf Viva har byggts för att vara Sveriges mest hållbara och innovativa bostadsprojekt och hos de boende spirar nu arbetet med att skapa en bokstavligt talat blomstrande vardag med en aktiv odlingsgrupp och med ett bisamhälle i antågande. – Det finns ett stort intresse för att odla bland de boende i Brf Viva och vi har bildat en särskild odlingsgrupp. Vi odlar både i föreningens växthus, och i odlingsbäddar på gården. Med mycket blommor och växter och fokus på en mer hållbar livsstil kändes det självklart att även satsa på en bikupa, säger Roza Petersson, sammankallande i Brf Vivas odlingsgrupp. Vem som helst får odla inom föreningen. Det enda som krävs är att man anmäler sig till odlingsgruppen och får en odlingslott tilldelad. I projektet, som är en del inom EU-projektet IRIS Smart Cities, testas och utvecklas lösningar hos bland annat Riksbyggen, för att sedan kopieras och replikeras i projektets övriga städer och vidare ut i EU.

BILD: RIKSBYGGEN

Bin och odlingar får Brf Viva i Göteborg att blomstra

Riksbyggen utökar satsningen på Hyrköp – fler unga vuxna får chansen ● Brf Branddammen i Bandhagen, Stockholm, blir Riksbyggens andra projekt där Hyrköp av bostadsrätt kommer att erbjudas. Efter ett framgångsrikt första test i Brf Brandstationen i Järfälla kommer nu 7 av Brf Branddammens totalt 70 bostadsrätter att kunna Hyrköpas. Hyrköp vänder sig till unga vuxna upp till 35 år. – Unga vuxna har en väldigt svår situation på bostadsmarknaden och under förra året startade vi ett pilottest med Hyrköp av bostadsrätt som en möjlig dellösning på problematiken. Intresset har varit väldigt stort och modellen har visat sig fungera i praktiken. Det är därför mycket glädjande att vi nu kan utöka satsningen på Hyrköp, säger Mårten Lilja, vice vd Riksbyggen och chef för affärsområde Bostad. I Bandhagen planerar Riksbyggen att uppföra ett 15-våningshus med 70 bostadsrätter, framförallt tvåor och treor men

- när det gäller fastigheter -

12 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

också ettor och fyror. Det blir ett bekvämt boende nära Högdalens centrum och tunnel­banestation. Hyrköps-modellen i korthet:

• Den boende får hyra lägenheten med option att köpa den som bostadsrätt inom fem år. • Vänder sig till unga vuxna upp till 35 år. • Hyran ska motsvara nyproduktionshyra på aktuell ort. • Överlåtelsepriset från Riksbyggen till den boende motsvarar ursprunglig insats, med en årlig uppräkning motsvarande konsumentprisindex. • Hyrköp kommer i första hand att erbjudas medlemmar i Riksbyggen Förtur, därefter andra intressenter. • Max tio procent av lägenheterna i en bostadsrättsförening kommer att erbjudas med Hyrköp.


specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se


Vi älskar värmepumpar. Så att du kan älska annat. Våra värmepumpar är utvecklade för att klara det nordiska klimatet. Vi tillverkar dem i vår fabrik i Småland. Och vi låter bara certifierade specialister installera dem. Människor som kan värme och värmepumpar utan och innan. Så fortsätt att lägga din tid på det du helst vill. Välkommen till oss. www.ivt.se


BILD: RIKSBYGGEN

Många svenskar positiva till kooperation Undersökning. En färsk undersökning

FOTO: ISTOCK

gjord av Origo Group på uppdrag av Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) visar att många svenskar har en positiv inställning till kooperativa företag och föreningar. De främsta fördelarna man ser med kooperation är att de ägs av sina medlemmar och att det finns möjlighet till inflytande. De yngre, mellan 26 och 35 år, ser möjligheten till inflytande som mer positivt än de äldre. 42 procent av de drygt 1000 svarande hade en positiv inställning och 45 procent var neutrala. Endast åtta procent var negativa. Undersökningen, visade också att kvinnor har en mer positiv inställning än män. De svarande i åldern 26 till 35 år, såg möjligheten till inflytande som mer positivt än övriga. Undersökningen genomfördes i form av en webbpanel med drygt 1000 respondenter.

Diskmaskinen viktigast Kök. När Bostadsförmedlingens kunder fick

svara på vilken extra funktionalitet de vill ha i köket var diskmaskin det överlägset vanligaste svaret. Två av tre tycker att det är speciellt viktigt. På en ohotad andraplats kom stora arbetsytor, som valdes av 45 procent. Därefter kom följande funktioner som var och en valdes av omkring 25 procent av paneldeltagarna: • Spis med induktionshäll • Diskho med två hoar • Sortering av sopor i separata kärl • Skafferi/sval Undersökningen gick till så att kund­panelen fick se en lista med köksfunktioner. Ur den uppmanades de sedan att välja max tre av alternativen. Totalt svarade 4025 personer.

113 nya hyreslägenheter i Upplands Väsby ● I området Fyrklövern, precis intill Upplands Väsby Centrum, kommer det att bygga 113 hyresrätter. Byggstarten är planerad till mars/april 2020 med en första inflyttning under vintern 2021/22. Husen byggs med högt ställda hållbarhetskrav och kommer att certifieras med Miljöbyggnad Silver. – Riksbyggen fortsätter sitt arbete med att tillföra Stockholmsregionen fler hyresrätter som det råder en akut brist på. Vi är mycket glada över vårt första hyresrättsprojekt i Upplands Väsby och att Riksbyggen genom det kan bidra till kommunens tillväxt, säger Carl-Johan Hansson, chef för affärsområde Fastigheter på Riksbyggen.

Projektet omfattar nybyggnation av 113 lägenheter fördelade på två byggnader i sju våningsplan med tillhörande gård, garage och lokaler. Området Fyrklövern ligger granne med Väsby centrum och det  är promenadavstånd till pendeltågsstationen. – I Fyrklövern har vi under våren haft inflyttning i Brf Ljuspunkten med 95 bostadsrätter. Riksbyggen är en långsiktig samhällsbyggare med målsättningen att bygga bostäder för många olika målgrupper, säger Stefan Högman, marknadsområdeschef på Riksbyggen Bostad i Norra Stockholm.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! ww w .h f o n s t r et .s e

14 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74


Bostadsrättsförening i Stockholm Vi fick förtroendet att renovera föreningens fönster samt måla utvändig stuckatur. Fler projekt på fogen.se

Renovera fönster eller byta till nya? Vi hjälper dig att välja rätt. Det går inte att blunda längre för flagnande färg och rötskadat trä. Någon kanske säger att det vore bäst med ”nya och fräscha fönster”. Men låt oss istället hjälpa er att bedöma om ni ska renovera eller byta. Under 2000-talet har vi genomfört fler än tusen fönsterrenoveringar till bostadsrättföreningar i Storstockholm. Ett förtroende vi gärna berättar mer om. Ring oss på 08-771 77 55 eller gå in på fogen.se


BILD: KJELLGREN KAMINSKY

Öppen eller sluten planlösning – så ser drömköket ut Kök. Öppen planlösning är fortfarande

BILD: HSB

mest populärt det visar en färsk undersökning gjord av Kantar Sifo på uppdrag av Skanska. Totalt 53 procent föredrog en öppen planlösning mellan kök och vardagsrum, medan 42 procent ville ha ett separat kök. Mest populär var en öppen planlösning med en köksö som avdelare. En majoritet var överens om att stora arbetsytor är den viktigaste komponenten i drömköket. Nästan lika många vill ha goda förvaringsmöjligheter. Bra sällskapsytor och smarta vitvaror följer därefter. – De flesta av oss använder köket varje dag, inte bara för praktiska sysslor som matlagning utan även umgänge med familj och vänner. Därför är det många som vill kunna välja planlösning och inredning till köket, säger Magnus Lambertsson, försäljnings- och marknadschef på Skanska Nya Hem. Totalt deltog 2 501 personer i åldrarna 16–74 i undersökningen.

Första spadtaget i Västerås: Nu byggs crowdfundade och klimatsmarta hyresrätter

Första spadtaget för Brf Atleten i Hyllie Bostad. Nu har spaden satts i jorden för 121 lägenheter i bostadsrättsföreningen Atleten. Detta är HSBs tredje projekt i Hyllie. I första etappen byggdes 128 hyreslägenheter och i andra etappen byggdes 89 bostadsrätter som är inflyttade. – Det är roligt att vi kan erbjuda ytterligare bostäder på ett mycket bra läge. Detta är ett spännande projekt med en riktig friluftskänsla. De flesta lägenheterna har nämligen fri sikt mot den stora parken bredvid och den grönskande innergården blir som en förlängning av parken, säger Michael Carlsson, HSB Malmös vd.

16 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

● I ett unikt projekt har ETC Bygg finansierat passivhuscertifierade hyresrätter genom crowdfunding. Hittills har projektet samlat in 25 miljoner kronor. Nu inleds bygget av 30 bostäder på Öster Mälarstrand i Västerås. De första lägenheterna beräknas stå redo för inflyttning 2020. Bakom den uppmärksammade designen står Kjellgren Kaminsky och arkitekt Hans Eek som båda har en lång erfarenhet av hållbar arkitektur. Husen byggs med en stomme av massivträ och användningen av plast kommer att minimeras. Taken och balkongfronterna täcks av solceller. Varje lägenhet har ett växthus och det finns även utrymme för odling i utomhusmiljö. Hyresgästerna kommer dessutom att ha tillgång till en elbilspool. – Vi är mycket stolta över projektet som är Sveriges första klimatpositiva hyreshus med hög standard och unika energilösningar. Vi har gjort allt man kan med da-

gens teknik för att skapa ett klimat­positivt boende. Det började med att jag gjorde en drömskiss kring klimatkraven, varpå Hans gjorde en riktig analys av hur husen kan se ut. Kjellgren Kaminsky ritade sedan husen och skapade boendet vi nu bygger. Det har varit en härlig resa med vänskap och professionalism. Och utan prestige, säger Johan Ehrenberg, grundare och Vd på ETC Bygg. Uppmärksammad arkitektur

Husens arkitektur har redan hyllats på flera håll. Bland annat genom utställningar på Form/Design Center i Malmö samt på ArkDes i Stockholm men också genom en utmärkelse i World Architecture Awards. Projektet var dessutom nominerat till Bopriset. Konceptet har i dag även vunnit markanvisningar i Malmö och Växjö.


Det här är en annons från HSB Stockholm

En ljusare framtid för er bostadsrättsförening. Det är mörkt ungefär halva året här i Sverige. Belysningen och planeringen av utemiljön är därför viktig för att skapa en trygg boendemiljö. Men trygghet handlar också om att veta att fastigheten underhålls och att ekonomin i föreningen ser bra ut. Så att både styrelse och boende slipper ovälkomna överraskningar. Genom att arbeta aktivt med underhållsplanen, göra ekonomiska prognoser, se över lånen och jämföra nyckeltal med liknande föreningar kan ni prioritera rätt och skapa trygghet för både boende och styrelse. Ni säkerställer också att ni har medel för det underhåll ni har framför er och till investeringar som ökar värdet på er fastighet.

Tips på hur ni kan jobba proaktivt för en trygg utveckling av fastigheten. 1. Jämför med andra. Jämför era ekonomiska nyckeltal och er energiförbrukning med andra föreningars. Då vet ni vad ni gör bra och var det finns besparingar att göra. 2. Oanvända utrymmen kan bli oväntade intäkter. Gör om olönsamma lokaler och outnyttjade utrymmen till bostäder. 3. Sänk räntan på era lån. Ta hjälp av någon som bevakar föreningens lån och förhandlar direkt med bankerna. En större aktör har ofta ett bättre förhandlingsläge. 4. Optimera er energianvändning, spara pengar. Se över energianvändningen och sänk kostnader och minska er klimatpåverkan. Byt till LED, undersök möjligheter för solceller, koppla upp ert värmesystem för ett jämnare och skönare inomhusklimat.

Med rätt förvaltningspartner får ni inte bara någon som ser till att lamporna lyser och att avgiftsavierna dyker upp i tid, utan någon som tänker proaktivt för ett bekymmersfritt boende.

5. Tänk framåt, luta er bakåt. En strategisk, långsiktig underhållsplan ger kontinuitet och ökar effektiviteten i styrelsens arbete. Ta hjälp av en förvaltningsorganisation med bred kompetens och samla flera tjänster under samma tak, då kan ni upptäcka behov och möjligheter i vardagen som leder till utveckling av fastigheten för framtiden.

Läs mer på hsb.se/stockholm/framtid


BoBättres Låsguide

Porttelefon med passerläsare

Mekaniska lås Styrs mekaniskt med vanliga nycklar. (Går att välja juridiskt kopieringsskyddade låssystem med skydd mot dyrkning, borrning och otillåten nyckelkopiering.)

Cylinderlås Låses med nyckel från utsidan och vanligtvis med vred från insidan. Försvinner en nyckel går det att byta eller lägga om cylindern. De gamla nycklarna ersätts med nya.

Tvåfunktionslås Vid hemmabekvämlåsning används vredet på insidan för att låsa och låsa upp. Vid bortasäker låsning sätts vredet på insidan ur funktion. Fördel vid inbrott genom ett fönster då det inte går att öppna ytter­ dörren inifrån.

Tillhållarlås (polislås) Används ofta som extralås för att uppnå en godkänd låsenhet. Kan låsas upp med nyckel, från in- eller utsidan av dörren. 18 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

Fungerar med endast kod eller kort/ tag+kod eller bara kort/tag. Har inbyggd display med boenderegister. Besökare på kvällar och nätter måste slå in telefonnumret för att nå boende.

Passersystem Används med en kodbricka (tag) eller ett kort och kan ersätta alla föreningens nycklar (tvättstuga, förråd, cykelrum, etc.). Föreningen kan styra när och till vilka dörrar användaren ska ha tillträde. Brickorna kan enkelt spärras och även skötas av föreningen.

Elektromekaniska låssystem med nycklar Lås där mekaniska och elektroniska funktioner kombinerats. Dörren låses upp med en nyckel med ett datachip i nyckelns grepp med särskild elektronisk' kod. Enkelt att spärra borttappade nycklar.   Kodlås öppnas med kod istället för nyckel. Det går att lägga in individuella koder som fungerar på bestämda tider, finns även med IR-mottagare (dvs. brevbäraren behöver inte slå in koden).

Källor: Safeteam www.safeteam.se RCO www.rco.se Aptus www.aptus.se Yale www.yale.se


FLYTTA INTE UT - LÅT EN HISS FLYTTA IN! Många människor är idag helt eller delvis beroende av hiss, på grund av till exempel rörelsenedsättning, barnvagn eller tunga matkassar. Att installera en hiss är enklare och går snabbare än du kanske tror. Med det nya konceptet KONE Next Level erbjuder vi totalentreprenad för installation av hissar i hisslösa hus. Vi kan hjälpa dig med hela processen från rådgivning, bygglovsansökan, kontakt med underentreprenörer, till installation och efterservice. Vi kan hjälpa dig att göra drömmen om en hiss till verklighet!

Läs mer på www.kone.se/next-level-se

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN Här med integrerad LED-belysning

blidsbergs.se


Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för. Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel... Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt. Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Peter Almroth peter.almroth@driftia.se 070-412 19 41

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Rolf Pettersson rolf.pettersson@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

PO Erikssons Rör

www.poeror.se Kontakt: Stefan Fröling stefan@poeror.se 08-510 120 10

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Städpoolen Scandinavia TRAPPSTÄD FÖR BRF www.stadpoolen.se Kontakt: Lovisa Lindén lovisa@stadpoolen.se 0708-88 49 99

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag? Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm. Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.


• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Trappstädning i bostadshus sedan 1989 Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.

info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se

Vi tar hand om hela ditt tak Trygghet, service och kvalitet sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se 08-448 31 80


VI TACKAR FÖR FÖRTROENDET Skidstaven - Tre hus i HSBs egna fastighetsbestånd

Skidstaven har precis genomgått en renovering med SmartFont-metoden och 50-talshusen har återfått sin forna glans. Förutom en lägre energiförbrukning, brandsäker fasad och bättre inomhusklimat har de valt till nya balkonger, putsade fönstersmygar och fönsterbänkar i sten.

Brf Fogdetorp - Södertäljes största bostadsrättsförening

Brf Fogdetorp är en förening med 378 lägenheter och har påbörjat sin renovering med SmartFrontmetoden. Utöver installationen kommer solceller monteras, balkonger förstoras och glasas in, tak byggas om, samt tvättstugor renoveras.

VILL NI VETA MER?

Är du som fastighetsägare nyfiken och vill veta mer om SmartFront-metoden, boka gärna ett studiebesök eller möte. Kontakta oss på info@smartfront.se för tider och anmälan. Välkomna!

EXPERT PÅ ENERGISPARLÖSNINGAR I FLERFAMILJSHUS

75%

SmartFront-metoden sparar mycket pengar, skapar behagligare inomhusklimat och bidrar till att EU:s krav på växthusgasutsläpp kan uppfyllas. SmartFront-metoden är en patenterad metod för uppgradering av fasad, ventilation och fönster på befintliga fastigheter. I den patenterade SmartFront-metoden används alltid 100 % brand- och fuktsäker mineralullsisolering. Du kan spara upp till 75 % av uppvärmningskostnaden. För fastighetsägare är SmartFront en trygg investering som ökar värdet på byggnaden med mellan 10-15 %. Bättre inomhusklimat Metoden gör inomhustemperaturen mindre känslig för plötsliga yttre temperatursvängningar och ger ett högre luftflöde med renare luft och minskad energiåtgång. Tilläggsisolering och nya fönster ger en sammanhängande tätning av fasaden som dämpar trafikljud och buller utifrån. Sammantaget får de boende en behagligare boendemiljö.

UPP TILL

Förbättra avkastningen, boendemiljön & naturen

LÄGRE

VENTILERAR BORT

RADON 15%*

ENERGIFÖRBRUKNING

VÄRDEÖKNING

PÅ FASTIGHETEN Enligt Svensk fastighetsförmedling

*

ENERGIEFFEKTIVA

FÖNSTER

100% BRANDSÄKER

ISOLERING

www.smartfront.se info@smartfront.se 016-17 11 30


FOTO: STIG MEITON

Tema: Energi

Brf Promenaden – en miljövänlig 50-åring i högsta energiklass Bostadsrättsföreningen Promenaden i Falun är en förening som länge legat i framkant både när det gäller att spara miljö och energi. God planering, genomtänkta åtgärder och långsiktighet har gjort att föreningen mer än halverat sin förbrukning och kraftigt TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM sänkt sina kostnader.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 23


FOTO: STIG MEITON

Solcellerna installerades i samband med att det gjordes en takrenovering.

–V

i återvinner och producerar på egen hand mer än 60 procent av den energi vi använder, säger ordförande Jan Berg, drift och energiansvarig på Brf Promenaden. I år när vi fyllde 50 år klättrade vi upp till energiklass A och vi började på klass E. Brf Promenadens tre fastigheter byggdes 1969 och består av totalt av 75 lägenheter. Trots att husen tillhör det äldre beståndet har föreningen ”med råge” visat att det går att göra äldre fastigheter energismarta. En stor del beror på det arbetssätt föreningen valt. Ordförande Jan Berg som är en av de som drivit arbetet framåt: – Det startade 2002 då vi upptäckte att vår förbrukning av taxebundna avgifter ökat och att inga avgiftshöjningar tagits ut, säger han. Styrelsen beslutade att det skulle göras en grundlig översyn av samtliga system. Den visade att bland annat att förbrukningen av el ökat efter att den inkluderats i avgiften. Men det fanns även andra faktorer som påverkade, bland annat höga kostnader för 24 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

energikonsulten Mats Norrfors, som ingått i projektgruppen sedan starten. Bland det första vi gjorde var att mäta temperaturerna i varje lägenhet, byta radiatorer där det var nödvändigt. Vi upptäckte även andra problem när vi gick igenom fastigheternas system, exempelvis att värme- vattenflödet cirkulerade för fort genom fastigheten på grund av att pumparna var fel­dimensionerade. Jan Berg

fjärrvärme samt läckande stammar. – Vi beslutade att dra igång ett projekt för att minimera våra kostnader och slippa avgiftshöjningar för över­förbrukning, säger Jan Berg. Vi började med att skapa en projektmodell att arbeta utifrån. Den bestod av tre delar – mål metod och resurser. En projektgrupp bildades med kompetens inom driftoptimering, VVS, el och ekonomi. När arbetet startades gjordes en grundlig genomgång i fastigheten. – Innan något installeras är det viktigt att starta med det befintliga – man sparar först och ersätter sedan, säger experten och

Värmeväxlarna byttes ut i undercentralen och sedan gjordes en injustering av hela värmesystemet. Ett webbaserat driftsystem installerades. Det gjordes fönster- och stambyte, vindarna tilläggsisolerades och det installerades även IMD (individuell mätning och debitering). – Stamrenoveringen gjorde att vi sänkte vattenkostnaderna rejält, säger Jan Berg. Efter att vi installerat IMD på elen minskade medlemmarnas konsumtion med cirka 1 200 kWh (kilowattimmar) per lägenhet och år. När medlemmarna kunde se vad de själva förbrukade blev de också engagerade och intresserade. Gamla kylar, frysar och diskmaskiner byttes ut till nya energisnåla och många såg till att byta till ledlampor.


Tema: Energi

Brf Fakta Brf Promenaden, Falun Förvärvad 1967 Byggår 1969 Lägenheter 75 Boarea 5 482,0 m² Lokaler 2 Lokalarea 35,0 m²

Brf Promenaden installerade 229 m2 solfångare (för solvärme) på ett av hustaken 2010 och 550 m2 solceller på två av hustaken 2016.

”Dagtid är vi större delen av året helt självförsörjande plus att vi säljer en del ut på nätet”

De olika åtgärderna gav stora besparingar. Nästa steg i arbetet blev att installera solfångare, frånluftsvärmepumpar och frånluftsfläktar, solceller och avloppsvärmeväxlare. – När den första delen var klar tittade vi på om det fanns andra åtgärder som var lämpliga för att ytterligare minska kostnaderna, säger Mats Norrfors. Bergvärme visade sig inte vara lönsamt. Däremot fanns det en möjlighet att återvinna värme från avloppsvattnet. För att täcka upp elenergiförbrukningen för de värmepumpar som installerats satsade föreningen på solceller i samprojekt med takrenovering. – Solcellerna försörjer delvis fastigheterna plus lägenheterna med el. Dagtid är vi större

delen av året helt självförsörjande plus att vi säljer en del ut på nätet, säger Jan Berg. En tumregel som Brf Promenaden arbetat utifrån är att kontrollera behov och förbrukning genom mätning innan val av åtgärd sker. – När ett projekt startar bör man först se till att ha all mätdata när det gäller förbrukning av el, varmvatten och värme. Utifrån dessa siffror bör man göra en bedömning av vad man ska satsa på. Titta på förbrukning och se vad det är man köper mest av och när man köper. Under åren som gått har föreningen hittat nya lösningar för att effektivisera. Numera finns även IMD installerat på medlemmarnas motorvärmare.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 25


FOTO: STIG MEITON FOTO: STIG MEITON

FOTO: STIG MEITON

Här lagras föreningens varmvatten i olika temperaturer från olika värmekällor.

HSB Brf Promenadens Energiprocess 2003–2019 2003 Byte av stammar, radiatorventiler, värmeväxlare 2004 Webbaserat driftsystem 2005 Stambyte (traditionellt) och badrumsrenovering

Värmen skickas ut i fastigheten.

Via webben kan föreningen hålla koll på hela energiprocessen.

2010 Webbaserat driftsystem 2008 Övergång till IMD på el (Individuell Mätning och Debitering) av lägenheter 2008 Alliancefläktar lägenheter

”Skillnaden är så stor att människor inte tror på oss när vi redovisar siffrorna” Sedan några månader tillbaka har man även laddplatser för el-bilar. Den allra senaste åtgärden är installation av Ferroamp-hubbar. De ska ge en effekt­ reducering i varje hus. – Hubbarna är till för att bevaka och fördela om elen i fastigheten, säger Mats Norrfors. När effekten utjämnas minskar förbrukningen. Det gör också att man kan ha flera saker igång samtidigt, exempelvis vattenkokare och Micro eller damsugare utan att propparna går. Trots det omfattande omställningsarbetet med förnybar energi har Brf promenaden sedan starten kunnat ha oförändrad avgift, dessutom ingår numera både bredband och bostadsrättsförsäkringen i avgiften. Priset 26 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

på hushållselen har halverats. Förbrukningen av fjärrvärme har minskat från över 1 200 till under 300 megawattimmar (MWh) per år. Totalt har energisatsningen reducerat kostnaderna för de taxebundna avgifterna med nästan en miljon kronor per år jämfört med vad de skulle ha varit om föreningen inte investerat i modern energiteknik. Ett belopp som motsvarar drygt en fjärdedel av föreningens årsomsättning. – Skillnaden är så stor att människor inte tror på oss när vi redovisar siffrorna, säger energikonsulten Mats Norrfors. Det är inte så vanligt att man når så långt i den här typen av projekt. På Brf Promenaden fortsätter projektet. Numera är det ett en arbetsform som föreningen valt att ta med sig in i framtiden. Att god miljöklassning ökat värdet på föreningen syns tydligt på försäljningspriset på föreningens bostadsrätter. De är numera de högsta jämfört med närliggande och likvärdiga i området. Jan Berg hoppas att deras arbete ska inspirera andra föreningar:

2009 Fönsterbyte 3-glas, tilläggsisolering av vindar 2010 Solfångare, frånluftsvärmepumpar och frånluftsfläktar 2011 IMD (Individuell Mätning och Debitering) av motorvärmare 2013 Effektivisering av energicentralen komplettering värmeväxlare 2014 Effektivisering av VVC, förebygger Legionella med värmeväxlare. 2016 – 2017 Solceller 600 m2 2018 60 m2 Solceller, 1 st Ferroamp Hub (förberedelse för laddboxar hybrid- o elbilar). 2019 Avloppsvärmeväxlare. 2019 Ferroamp Hubb 2 st för utjämning och effektreducering i samtliga hus.

– Vi har lyckats bygga ett energisystem som radikalt och långsiktigt sänker både klimatavtrycket och kostnaderna för oss som bor här, säger han. För oss och för nästa generation. Min förhoppning är att många fler vågar ta det här steget. n


Tema: Energi

IMD kan sänka kostnaderna För bostadsrättsföreningar är normalt energikostnaden tyngsta utgiften. För att kunna minska energi­ användningen långsiktigt väljer därför allt fler föreningar att införa individuell mätning och debitering, IMD. En metod som utöver att det kan sänka kostnaderna och göra föreningen mer klimatsmart också kan engagera medlemmarna. ● – I andra länder som exempelvis Danmark och Tyskland visar IMD på stora energibesparingar säger Agnetha Person, expert på hållbara energisystem och styrmedel för effektivare energianvändning, på Anthesis. Metoden för att mäta värme, kall- och varmvatten samt el individuellt i varje lägenhet kallas IMD. Det innebär att varje enskilt hushåll debiteras för sin användning. Det finns många fördelar med IMD. I takt med att tekniken utvecklats har installationskostnaden minskat jämfört med för tio år sedan. – Individuell mätning är något som gynnar rättvisefrågan – var och en betalar för det som de använder, säger Agnetha Person. Det är även ett verktyg som har stor potential att kunna göra ett klimatavtryck.

Enligt den forskning som gjorts kan IMD ge besparingar på upp till 30 procent för fastighetsägare. – I en bostadsrättsförening hamnar kostnadsbesparingarna direkt i medlemmarnas egen plånbok. Men det gäller att vara noga när man handlar upp det, säger Agneta Person. Det är bra att välja en leverantör som kan erbjuda IMD för såväl el och värme som varmvatten. Många föreningar startar ofta med en del, exempelvis individuell mätning av värme och sedan utökar de successivt. Elen är visserligen vanligt att normalt något var och en betalar. Men även där går det att öka användningen av IMD och på så sätt sänka kostnaden för föreningen och medlemmarna.

– När föreningen har gemensam el behöver medlemmarna inte betala den fasta avgiften till elnätsbolaget och dessutom kan de få ett lägre pris per kWh, säger Joakim Pålsson. – Normal besparing för gemensam el är cirka 1 500 kr per lägenhet och år. Det finns även exempel där besparingen blivit ännu större upp till 3 000 kronor Joakim Pålsson per lägenhet och år. Föreningen har också större möjligheter i egenskap av stor kund att kunna förhandla fram ett bättre elpris. Något som ofta oroar medlemmar som bor i en hörnlägenhet eller längst upp i huset, när värme debiteras individuellt, är att de kommer att få en högre kostnad än andra i huset beroende på lägenhetens utsatta läge för väder och vind. Men det är något som tas hänsyn till och det finns schabloner för hur det ska hanteras när förbrukningen räknas ut. n

IMD ett krav från EU Enligt det senaste energi­effektiviseringsdirektivet från EU föreslås regeringen besluta att det ska ställas krav på fastighetsägare att installera IMD på värme och varmvatten, där det är tekniskt möjligt. Metoden som sedan flera år tillbaka i stor utsträckning används i stora delar av Europa har visat sig vara ett effektivt sätt att minska energianvändningen och klimatpåverkan. ● När frågan utretts har förslaget kritiserats hårt av de allmännyttiga bostadsföretagens organisation SABO. Kritiken handlar till stor del om administrations- och installationskostnaderna. Men de siffror som anges förvånar branschföretagen.

– Vi kan visa att de installationer som görs i bostadsrättsföreningar ligger på en tredjedel av de beräkningar som gjorts av SABO, Joakim Pålsson på Techem, även ordförande, SFFE, Svensk Förening för Förbrukningsmätning av Energi. Instal-

lation- och administrationskostnaden är dessutom numera betydligt billigare jämfört med för tio år sedan. Det är också enkelt att administrera eftersom det kan göras digitalt. Enligt Agneta Person handlar motståndet från SABO om en attityd: – Det är klart att det kostar att installera och administrera, säger hon. Men med de tekniska lösningar som finns idag har jag svårt att se att det ska vara ett problem. Det här handlar nog snarare om att det hos SABO-företagen finns en inställning om att individuell mätning tar bort incitamentet för fastighetsägarna att göra andra åtgärder. n B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 27

FOTO: TECHEM

och göra föreningen mer klimatvänlig.


Femton års erfarenhet av IMD – nu tar de nästa steg

● – Det var ett sätt att få bättre kontroll över förbrukningen då energi är en stor del av driftkostnaden för föreningen, säger Åsa Holmander, vice ordförande på Brf Sundsterrassen. – Hushåll som enbart betalar för vad det själv förbrukar är försiktigare. Det ger också en valmöjlighet. Den som vill ha lite varmare eller vill duscha ofta och är beredd att betala kan välja det. För tre år sedan byttes de gamla mätarna, som var uttjänta ut till nya. Bytet kostade 180 000 kronor. Då föreningen under åren hade sparat mycket i sänkta energikostnader var i princip bytet finansierat. – Skälet till att bytet kostade nästan hälften så mycket som när mätarna installerades beror bland annat på att monteringsarbetet redan var gjord, säger Joakim Pålsson på Techem. Det gjorde också att bytet gick snabbt att utföra. Nästa steg Brf Sundsterrassen nu tar är att göra gemensamt inköp av el kombinerat 28 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

FOTO: TECHEM

Brf Sundsterrassen i Limhamn är en förening med 48 hushåll. Föreningen installerade individuell mätning och debitering (IMD) av värme och varmvatten för cirka 15 år sedan.

Åsa Holmander

med IMD. Något som kommer att minska kostnaderna för varje enskild medlem. – När föreningen har gemensam el behöver medlemmarna inte betala den fasta avgiften till elnätsägaren och dessutom får de ett lägre pris per kWh, säger Joakim Pålsson. Normal besparing för gemensam el är cirka 1 500 kr per lägenhet och år. För Brf Sundsterrassen kommer det att innebära en ännu större besparing. Det gör att de sparar in kostnaden för ombyggnaden av elcentralen på 1,5 år. Gemensam el med IMD skapar ännu fler möjligheter för föreningen att bli mer

klimatsmarta och samtidigt få fortsatt minskade energikostnader. – Besparingen kan utökas genom att man installerar solpaneler på taken, säger Joakim Pålsson på Techem. Den el solpanelerna producerar kan sedan nyttjas även i lägenheterna och inte bara som fastighetsel. Saknar föreningen gemensam el tvingas de sälja tillbaka den el som inte förbrukas på elnätet. Trots att det kanske finns ett behov i lägenheterna. Det här är många föreningar inte medvetna om. Brf Sundsterrassen tittar även på fler möjligheter att göra föreningen ännu mer klimatsmart: – Införandet av gemensam el är startskottet för att vi ska kunna göra flera klimatsmarta installationer, säger Åsa. Exempelvis laddstolpar för elbilar och solceller för att ytterligare sänka våra driftkostnader. Det är viktigt att ta råd och tips då det finns många alternativa lösningar. Inför nästa steg har vi bjudit in Malmö stads energirådgivare. n


Tema: Energi

Varm- och kallvattenmätare. Monteras på inkommande vattenledning eller vid varje tappställe. Kräver ingen kabeldragning då radiosändare är inbyggd i mätaren.

FOTO: TECHEM

FOTO: TECHEM

FOTO: TECHEM

Värmefördelningsmätaren mäter avgiven värmeenergi från varje radiator i lägenheten.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 29


Rättvisare debitering och bättre miljöval ● – Vi började med att göra en inventering och tittade vilka kostnadsbesparingar vi kunde göra, säger Rita Smedberg, vice ordförande på Brf Kronolotsen 1. Innan några åtgärder drogs igång tog föreningen exempelvis in en oberoende, sakkunnig konsult som hjälpte till att granska alla avtal. Det gav resultat – Vi har upphandlat med olika nya leverantörer, fått bättre pris och kvalitet på tjänster vi köper, säger Rita Smedberg Styrelsen kontaktade andra föreningar som energieffektiviserat för att få tips och råd om olika möjligheter. Nästa steg blev sedan att införa individuell mätning av värmen. – Medlemmarna är positiva, säger Rita Smedberg. Det här gör att det blir en rättvis fördelning för varje hushåll. Vi måste ta ansvar för miljön, det är en viktig del. Medlemmarna kallades även till en extra stämma. Där fanns en sakkunnig expert på plats och svarade på frågor. – Det var bra uppslutning och företaget som vi anlitade fanns med på 30 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

stämman – de informerade och svarade på alla frågor, säger Rita Smedberg. De var bra och framförallt mycket kunniga. Vi har fått beskrivningar om vad det hela innebär utan att de enbart pratat om sina egna produkter. I mitten av september startade arbetet, vilket innebär att IMD för mätning av värmen kommer att installeras i samtliga lägenheter. Arbetet beräknas ta en vecka. – Det är totalt 120 lägenheter vilket innebär att vi kommer att installera 600 mätare

”Det här gör att det blir en det blir en rättvis fördelning för varje hushåll. Vi måste ta ansvar för miljön, det är en viktig del.”

FOTO: TECHEM

Brf Kronolotsen är en förening som under många år haft individuell mätning, IMD av varmvatten och el. Nu har de tagit beslut om att införa individuell mätning av värme, för att säkerställa att alla boende gör vad de kan för att spara. Varmvatten och kallvattenmätaren enkelt monterad på ledning i taket.

totalt, säger Joakim Pålsson på Techem. Det blir till en kostnad av cirka 1 800 kr per lägenhet inklusive moms. När arbetet är klart kommer det att finnas en app där de boende kan följa hur mycket de förbrukar. Normalt brukar förbrukningen minska med mellan 15-25 procent efter en installation, något som ger sänkt avgift för medlemmarna. – Värmekostnaden som idag är en dold del av månadsavgiften lyfts fram och benämns istället som en förskottsinbetalning, säger Rita Smedberg. Därefter stämmer man av förskottsinbetalningen mot faktiskt förbrukningskostnad varje halvår eller kvartal, och medlemmarna får betala in lite extra eller får pengar tillbaka. För föreningen blir det ett nollsummespel om man har budgeterat med rätt kostnad. n


Bostadsrättens dag För femte året i rad arrangeras Bostadsrättens dag. Ett evenemang som är gratis och riktar sig till styrelser i bostadsrättsföreningar. I år toppas evenemanget med författaren, programledaren (På spåret bland annat) och komikern Fredrik Lindström. Bakom arrangemanget som startades för fem år står Bostadsrätterna. Under de första åren har Bostadsrättens dag samordnats med Hem & Villamässan. – Mässan har blivit så populär och vi har växt ur den tidigare formen, säger Thomas Lagerqvist på Bostadsrätterna. Informationsbehovet hos de som är aktiva i bostadsrättsföreningar ökar och vi vill kunna hjälpa så många möjligt. Det behövs ett forum inte minst då den årliga bostadsrättsmässan nu är nedlagd.

hos de flesta särskilt de som sköter kontakterna med sina medlemmar. Stockholm Waterfront. En annan trevlig nyhet är att evenemanget kommer att gå av stapeln på Stockholm Waterfront Congress Center. En stor fördel för deltagare som har en bit att åka. Stockholm Waterfront Congress Centers spektakulära byggnad ligger mitt i Stockholm – på promenadavstånd från Centralstationen och T-centralen. Den syns väl och är lätt att känna igen och väl synlig med sin böljande glasfasad.

På Bostadsrättens dag finns i år extra många spännande föreläsningar som täcker de flesta frågor styrelsemedlemmar brukar stöta på i sitt arbete. Ämnena sträcker sig från underhåll och renovering till juridik och praktiskt styrelsearbete. Det kommer också att finnas flera intressanta utställare på plats. En av höjdpunkterna på programmet är förstås komikern Fredrik Lindström som ska prata under ämnet den svenska mentaliteten. Något som säkerligen kommer att locka fram både skratt och igenkännande

Arrangemang: Bostadsrättens dag Datum: 9 November, 2019 Tid: 09.30–16-15 Plats: Stockholm Waterfront Congress Center, Nils Ericsons Plan 4 Mer information: www.bostadsrattensdag.se

TRYGG & SÄKER FÖRVARING

CB5 CY K E L GARAGE – Sä k e r f ö rv a ri n g m e d m o d e rn d e s i g n

Ett garage med många möjligheter

Säkert

Väderskyddat

Säkerhetsklassat

Lätt att placera

Belysning & eluttag

Ladda elcykeln säkert

Nyckelfri låsning (Airkey App)

Obegränsat antal användare

Administrera via internet

Perfekt för t.ex. BRF då ni smidigt kan hyra ut parkering efter behov och skapa användare och access via internet

KONTAKTA OSS IDAG 031-69 68 50 – info(@)dooman.se Trygg och säker förvaring sedan 1990

Mer info www.dooman.se/cykelgarage

FOTO: FRANKIE FOUGANTHIN

Tema: Energi


FOTO: ISTOCK

32 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9


Tema: Trygghet

Utbildning i brandskydd förebygger bränder – Vi hjälper till och utbildar styrelsen i vilka lagar och regler som finns och styr brandskyddsarbetet, allt för att förebygga bränder. Styrelsen ska också utse en ansvarig för det systematiska brandskyddsarbetet. Det säger Henrik Wahlström som är Vd på Brandfast som arbetar med att förebygga brand och andra olyckor. TEXT OCH FOTO PETER FORSMAN

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 33


L

agen om skydd mot olyckor slår fast att den som äger en byggnad eller bedriver verksamhet i den är skyldiga att i skälig omfattning hålla med utrustning för släckning av brand eller annan olycka samt vidta nödvändiga åtgärder för att förebygga och förhindra eller begränsa skador till följd av brand. I en bostadsrättsförening är det styrelsen som är ansvarig för brandskyddet i fastigheten, men den boende är själv ansvarig för brandskyddet i själva bostadsrätten. MSB – Myndigheten för samhällsskydd och beredskap har tagit fram en broschyr som går att ladda ned från hemsidan msb.se och som på ett bra sätt beskriver ansvaret för brandsäkerheten i flerbostadshus. Där framgår att bostadsrättsföreningen som ägare av fastigheten är ansvarig för det systematiska brandskyddsarbetet. Det innebär att det ska göras regelbundna kontroller av brandskyddet och att det ska finnas tydlig dokumentation av fastighetens brandskydd. Att känna till regelverk och ansvar kring brandskyddsarbete i en bostadsrättsförening kräver kunskap. Även om det går att tillägna sig mycket via nätet så är det ofta bättre att ta vara på de utbildningar och den kompetens som finns bland de företag som erbjuder dessa tjänster. Ett sådant företag är Brandfast som förutom att utbilda bostads­rättsstyrelser och andra i systematisk brand­­­skydds­arbete, för egenkontroller, även genomför brand­ skydds­inspektioner. Man kan även hjälpa till vid ombyggnader då Plan- och bygg­lagen (PBL) träder in när det gäller brandskyddet. – Vi tar tempen på Henrik Wahlström är både det tekniska och Vd på Brandfast som organisatoriska brandbland annat anordnar utbildningar för skyddet. Vi identifierar styrelser i bostads­ status och ger förslag rättsföreningar. på förbättringar, Det är viktigt att styrelsen har en tydlig kännedom om vilken teknisk utrustning som finns i fastigheten och vad som kan påverka brandskyddsarbetet, säger Henrik Wahlström.

En brandfilt är ett bra komplement till en brandsläckare för att släcka mindre bränder eller minska spridning av en brand som uppstått. Mikael Söderberg från Brandfast visar hur man använder en brandfilt för att kväva eld när det brinner i kläderna på en person.

”Det är viktigt att styrelsen har en tydlig kännedom om vilken teknisk utrustning som finns i fastigheten” spridning samt förbättrar utrymnings­ möjligheterna. – Det är inte alltid kunskapen finns och då kan det vara lätt att exempelvis en röklucka som inte går att öppna eller en branddörr som inte går att stänga ordentligt, faller mellan stolarna. Det är då vi kommer in och hjälper till med det systematiska brandskyddsarbetet, förklarar Henrik Wahlström. För att medlemmarna ska kunna sätta sig i säkerhet vid brand ska utrymningsvägarna vara fria. Det får inte heller finnas brännbart material vid utrymningsvägarna. Det gäller också att känna till vad som räknas som en brandcell i fastigheten. Med rätt information

vet de boende att vid en brand är det ofta säkrast att stanna kvar i lägenheten. Detta eftersom den utgör en egen brandcell, som ska stå emot brand i upp till en timme. Gå därför inte ut i ett rökfyllt trapphus. Det är bättre att stanna kvar tills brandkåren ger andra besked. Ofta kan det vara en billig investering att låta en kompetent brandskyddskonsult gå igenom föreningens fastighet och utifrån denna inspektion ge förslag på akuta och långsiktiga åtgärder. Förutom olika företag som erbjuder utbildning och brandskyddsinspektioner så finns också Brandskyddsföreningen som är en allmännyttig ideell förening som funnits i 100 år och som har till uppgift att hjälpa företag, organisationer och allmänhet när det gäller information inom området brandskydd. Läs mer på www.brandskyddsforeningen.se n

Brandgasventilation utgörs av rökluckor

i den övre delen av fasaden eller i taket vilka evakuerar rök, sänker temperaturer, minskar rökskador och förhindrar brand-

34 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

FOTO: ISTOCK


Tema: Trygghet

Det ska finnas minst en fungerande brandvarnare i varje lägenhet. Glöm inte att regelbundet kolla att batterierna fungerar råder Mikael Söderberg från brandskyddsföretaget Brandfast, som bland annat erbjuder utbildningar i brandsäkerhet för bostadsrättsföreningar.

Fler och bättre brandvarnare – En fungerande brand­varnare är en billig livförsäkring och brand­varnarna har blivit allt bättre på senare år. Det säger Mikael Söderberg som är brandinstruktör på företaget Brandfast som anordnar utbildningar i brandsäkerhet. ● Varje år omkommer cirka 120 personer i Sverige i bränder. De flesta i samband med bränder i bostäder. Många enkla åtgärder kan göras både för att förhindra brand och även minska konsekvenserna när en brand uppstår. Exempelvis kunde många av de som omkommer i bostadsbränder överlevt om det funnits fungerande brandvarnare i bostaden. – Det är en billig livförsäkring med en brandvarnare i sovrummet. Det är när du sover som du är mest försvarslös mot rök och brand, konstaterar Mikael Söderberg. Det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för att det

finns brandvarnare i bostäderna i fastigheten, men det är den enskilde bostadsrätts­ havaren som ansvarar för att den fungerar. Brandvarnarna som reagerar och larmar på den livsfarliga röken har utvecklats och förbättrats under åren. Alla brandvarnare som säljs i Sverige måste vara typprovade och uppfylla en fastställd teknisk EU-standard (SS-EN 14604). – Tidigare hade många brandvarnare ofta dålig batteritid. Nya brandvarnare har en betydligt bättre batteritid, vanligtvis på tio år, berättar Mikael Söderberg. När det gäller brandvarnare i gemensamma utrymmen i fastigheten ska det

”Det är en billig livförsäkring med en brandvarnare i sovrummet”

finnas en brandvarnare per våningsplan och trapphus. I det fallet är det också intressant att kunna seriekoppla brandvarnarna förklarar Mikael Söderberg. Idag finns det flera brandvarnare på marknaden som är trådlösa och som går att seriekoppla. Om en larmar så larmar alla. Viktiga funktioner att hålla koll på är lång räckvidd, upp till 200 meter, pausfunktion, testfunktion, lokaliseringsfunktion och låg strålning. Allt enligt Brandfast. n

Hur ska då brandvarnarna monteras i lägenheten? Brandvarnarna bör placeras i eller intill sovrum. Placera även brandvarnare nära köket. Det är vanligt att bränder börjar i köket. Brandvarnarna placeras i taket, helst mitt i rummet. Det ska finnas ett fritt utrymme på minst 50 centimeter runt brandvarnarna. Om det inte går att montera i taket kan brandvarnaren monteras på väggen, cirka 15 centimeter från taket. Brandvarnarna ska inte placeras i närheten av ventilationsöppningar. Glöm inte att testa brandvarnarna när de är monterade på plats!

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 35 FOTO: ISTOCK


FOTO: BBH ARKITEKTUR & TEKNIK AB

Smart brandskydd i Brf Laduviken Bostadsrättsföreningen Laduviken i Norra Djurgårds­ staden i Stockholm har satsat på den nya tidens brandskydd för flerfamiljshus. De har både uppkopplade brandvarnare och grannsamverkan. Något som gör att de boende i en app som kallas Safeland-appen automatiskt får ett larm i sin telefon om brandvarnaren i en grannlägenhet löser ut. ● Karin Gustafsson och Marianne Fransson som båda sitter med i styrelsen för bostadsrättsföreningen har drivit införandet av systemet och informationen till grannarna. 36 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

– Brinner det i lägenheten nedanför vill man bli informerad. Om man får informationen tidigt går det att vidta åtgärder, exempelvis stänga av en spis och på så vis förhindra

en brand. Vid ett hastigt förlopp kan vi sätta oss själva och grannarna i säkerhet.” Det säger Marianne Fransson ledamot i styrelsen. När de åtta våningar höga huset stod klart 2015 för inflyttning så fanns vanliga brandvarnare installerade i varje lägenhet. Det var när föreningen via byggaren JM fick inbjudan från Safeland att testa de nya smarta brandvarnarna som de gamla brandvarnarna succesivt byttes ut. Inledningsvis installerades lösningen

i två av föreningens fyra trapphus. Redan första dagen var de flesta anslutna till


Tema: Trygghet

”Med uppkopplade brandvarnare kan vi vara säkra på att det finns en fungerande brandvarnare i varje lägenhet”

FOTO: UNITED EYES/SAFELAND

Via en app i mobiltelefonen får de boende automatiskt larm om brandvarnaren i en grannlägenhet löser ut.

Brf Laduviken ligger I Norra Djurgårdsstaden i Stockholm och innehåller 83 bostadsrätter där föreningen låtit installera ett smart brandlarm. Frv Marianne Svensson styrelseledamot och Karin Gustafsson ordförande i bostadsrättsföreningen.

appen och kunde ta emot larm om deras eller en grannes brandvarnare löste ut. Efter den inledande perioden tog styrelsen beslut om att även installera lösningen i de två kvarstående trapphusen och i samtliga lägenheter. – Inför projektet befarade vi att det skulle kunna bli en hel del falsklarm, men det har inte skett. Brandvarnarna håller hög klass och har fått fina omdömen. Totalt fyra stycken brandvarnare har löst ut på fem månader. Tekniken har fungerat bra och de boende är positiva säger föreningens ordförande Karin Gustafsson. – Vi i styrelsen ansvarar för brandskyddsarbetet. Med uppkopplade brandvarnare kan vi vara säkra på att det finns en fungerande brandvarnare i varje lägenhet.

Vid installationen upptäckte vi att fem lägenheter inte hade någon fungerande brandvarnare, vilket troligtvis inte är unikt för oss, fortsätter Karin Gustafsson. De boende var nöjda efter testperioden och föreningen har nu låtit installera lösningen i samtliga 83 lägenheter. Föreningen överväger nu också att utöka lösningen från Safeland med uppkopplade fukt- och vattenlarm. Föreningens styrelse kommer även att gå vidare med att utbilda sig i systematiskt brandskyddsarbete. – Vi behöver gå igenom ordentligt hur vi ska jobba framöver och vad som egentligen är styrelsens och föreningens ansvar. Därför har vi bjudit in en brandskyddskonsult till vårt första styrelsemöte efter sommaren, avslutar Karin Gustafsson. n

Så här fungerar lösningen Vid uppsättningen av systemet installerades en brandvarnare i varje lägenhet. Dessa kopplas till Safeland. När brandvarnaren aktiveras, skickas ett larm i Safeland-appen till personerna i samma trappuppgång med information om vilken brandvarnare som har löst ut. Vid bekräftat larm kan de boende vidta rätt åtgärder och även larma de boende i andra trappuppgångar genom appen. Brandvarnaren fungerar som en vanlig brandvarnare (Optisk + Värme). Den larmar med hög signal oavsett uppkoppling. Om larmet från brandvarnaren inte avslutats inom 45 sekunder, sprids larmet automatiskt till grannarna i trappuppgången i Safeland med en pushnotis och larmsignal. Styrelsen har tillgång till informationen från alla brandvarnare och kan kontrollera att det finns fungerande brandvarnare i varje lägenhet.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 37


FOTO: ADOBE STOCK

Viktigt att ha koll på föreningens försäkrings­skydd – Det gäller att som styrelse i en bostadsrättsförening vara noga med att betala fastighetsförsäkringen i tid, vilket skiljer sig mot en vanlig konsumentförsäkring då det först behövs ett antal påminnelser samt en skriftlig uppsägning för att försäkringen ska sluta gälla. Har föreningen inte betalat försäkringen på förfallodagen så står man i praktiken utan försäkring, vilket kan bli mycket dyrt vid exempelvis en brand. Det säger Magnus Holmberg som är kund- och försäljningsansvarig på Brandkontoret som är ett kundägt och anrikt försäkringsbolag. ● Brandkontorets anor går tillbaka ända till 1746 då bränder var ett stort problem i den tätbebyggda stadskärnan i Gamla Stan. Verksamhetsområdet i dag är hela Stockholms län. – Under många år var de privata fastighetsägarna vår största kundgrupp, i dag är det bostadsrättsföreningarna, berättar Magnus Holmberg. Grundskyddet i fastighetsförsäkringen täcker bland annat skador

38 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

på egendom vid brand och läckage av vatten från ledningssystem i fastigheten. Brandskador är den enskilt största kostnaden, även en liten brand kan orsaka stora rökskador i form av sot som sprider sig i ventilationssystemet och vattenskador som uppstår på grund av släckningsarbetet. Vattenskador från ledningssystem i kök och badrum står för den största antalet skador och är tillsammans den största kostnaden för försäkringsbolagen.


Tema: Trygghet

– Vi erbjuder ett färdigt försäkringspaket för bostadsrättsföreningar med en bred omfattning som även inkluderar förmögenhetsbrottsförsäkring samt styrelseansvarsförsäkring. Vi får ofta frågan av nya styrelsemedlemmar om den typen av försäkring ingår och det gör det alltid om man som bostadsrättsförening ”Det är väldigt viktigt är kund i Brandkontoret. Även om föreningen har med hemförsäkring ett bra försäkringsskydd med tillhörande så innebär en skada alltid arbete för föreningen bostadsrättstillägg” samt obehag för den boende vilket gör att det är viktigt att arbeta skadeförebyggande. Våra kunder är självklart välkomna att höra av sig till oss med frågor. Det finns också möjlighet till en tilläggstjänst som omfattar kontroll av brandsäkerhet och inspektion av inomhusmiljöer för att förhindra exempelvis vattenskador, förklarar Magnus Holmberg. Alla boende behöver en hemförsäkring för att kunna få hjälp och ersättning vid exempelvis brand och vattenskada. Det finns dock inget sådant lagkrav och omkring fem procent av alla hushåll beräknas idag sakna en hemförsäkring. – Det är väldigt viktigt med hemförsäkring med tillhörande bostadsrättstillägg, även om lagen inte kräver det så tycker jag att föreningen Magnus Holmberg är kundska kräva det, saknar medlemmen och försäljningsansvarig på hemförsäkring med bostadsrätts­ Brandkontoret tillägg så får skadorna som medlem-

Checklista brand

men ansvarar för till 100 procent betalas ur egen ficka, förklarar Magnus Holmberg. Det som skiljer sig i ansvar mellan att bo i en hyresrätt och en bostadsrätt är att i en hyresrätt så ligger ansvaret på fastighetsägaren för det inre underhållet och den fasta inredningen medan i en bostadsrätt ansvarar den boende för det inre underhållet samt den fasta inredningen, allt enlig bostadsrättslagen. n

Fakta om bostadsbränder • Årligen sker cirka 24 000 bränder i bostäder i Sverige. Räddningstjänsten larmas till 6 000 av dessa. • Risken att dö till följd av brand har mer än halverats i Sverige de senaste 60 åren. Men mellan 80 och 90 människor dör ändå i bostadsbränder varje år. Omkring tre gånger så många skadas. • 47 procent av dödsbränderna orsakas av rökning. • Nästan 60 procent av de som dör i bostadsbränder är över 65 år. • De som bor ensamma, har låga inkomster och som inte arbetar är mest sårbara. • I 35 procent av dödsbränderna startar branden i lös inredning, exempelvis möbler och madrasser. • Knappt var tionde bostadsbrand med dödlig utgång orsakas av elprodukter som tv-apparater, datorer och vitvaror. Källa: Bränder i bostadsmiljö- forskning för ett stärkt brandskydd

Sveriges enda specialist på revision

av Bostadsrättsföreningar

● Det går att förebygga och minska risken för brand genom att vara särskilt uppmärksam på platser i fastigheten där bränder vanligen startar. Kontrollera att: ü Portar, källare och vind är låsta och hålls rena från brännbart skräp. ü Husets elinstallationer är i fullgott skick. ü Skrymmande föremål inte står i trapphus (till exempel cyklar, barnvagnar och blomkrukor). ü De hantverkare du anlitar har behörighet för det arbete som skall utföras och verkligen vet vilka regler som gäller. ü Brandvarnare räddar liv och egendom och är en billig investering som avslöjar brand på ett tidigt stadium. Det finns numera även brandvarnare att montera under köksfläkten. ü Strategiskt placerade brandsläckare i fastighetens gemensamma utrymmen kan begränsa bränder.

Konsultation Revision Utbildning

Tel 08 –737 90 30 • www.borevision.se

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 39


Det här är en annons från Aquademica

BYGGFEL FÖR 59 MILJARDER

Boverket uppskattar de kostnader som orsakas av ”fel och brister inom byggsektorn” till mellan 59 och 73 miljarder. Om man dessutom tar hänsyn till indirekta följdeffekter bedöms de totala kostnaderna till så mycket som 83 till 111 miljarder kronor/år Det finns därför stora pengar att spara genom att låta göra oberoende och regelbundna besiktningar både av nybyggnationer såväl som av äldre fastigheter.

Att tänka på Det finns flera saker att fundera över. Först och främst vilken sorts besiktning man vill göra. Man kan besiktiga allt från badrum, tak och avlopp till avloppsstammar och fasad. Vissa är rena så kallade ”okulära” besiktningar, det vill säga att man identifierar fel utan mätningar. Vid en statusbesiktning görs en mer djupgående undersökning som ger en helhetsbild av vilket skick fastigheten är i, där det kan ingå provtagningar. Man väljer själv vad man vill ska undersökas närmare. Vanligtvis brukar till exempel bostadsrättsföreningar och fastighetsförvaltare - och vanliga villaägare också, för den delen - vilja kontrollera tak, fasad, balkong och avloppsstammar med jämna mellanrum. ”Det är faktiskt ett lagkrav för bostadsrättsföreningar att göra fastighetsbesiktningar årligen”, enligt Patrik Nylund vid BRF Städet.

DE TRE MEST KOSTSAMMA FELEN ENLIGT BOVERKET 1.

Inträngande vatten genom tak, platta tak, terrasser och gårdsbjälklag

2.

Fel, brister och skador i våtrum

3.

Utträngande vatten genom rör, exklusive i våtrum och kök

En mer grundlig statusbesiktning kan sedan användas för att beräkna budget för fastighetsunderhåll och för att uppdatera underhållsplanen. Det är nämligen alltid bättre att investera i relevanta underhåll med jämna mellanrum än att behöva göra oplanerade och akuta åtgärder för uppkomna fel, där det kan uppstå kostsamma följdskador som också måste åtgärdas.

Vem gör besiktningen?

Vidare bör man vara kritisk till vem man låter utföra besiktningen och inte vara rädd för att ställa krav. Det finns fördelar med att välja en oberoende och opartisk besiktningsman.

”Åtgärda felet innan det blir en skada” Petra Westerlund, besiktningsman Vad händer sedan? Efter en statusbesiktning bör man ha fått en helhetsbild av vilket skick fastigheten är i. I besiktningsrapporten specificeras vilka åtgärder som är akuta och vilka som behöver göras på sikt. Man kan i många fall få en uppskattad kostnad på respektive åtgärd. ”Många har ångest när man kommer ut och hoppas att man inte ska hitta något”, berättar Petra Westerlund, besiktningsman. ”Jag brukar säga att de tvärtom borde vilja att vi hittar fel, för då kan man åtgärda felen innan de hinner utvecklas till skador”, avslutar Petra. Att BRF Städet lät göra en grundlig statusbesiktning av sin fastighet, var ett beslut de är mycket nöjda över. Patrik Nylund förklarar att föreningen ville ha en nystart och en bra grund med ett ordentligt protokoll, för att kunna upprätta en uppdaterad underhållsplan. Källa: Boverket, Fastighetsägarna. Text: Tina Rosendahl, Aquademica AB, 0771-90 50 20 tina.rosendahl@aquademica.se


Tema: Ventilation

En samvetsfråga:

FOTO: PAUL GOYETTE/WIKIMEDIA COMMONS

Har din BRF en godkänd OVK? Handen på hjärtat: Har din förening en godkänd OVK (Obligatorisk ventilationskontroll)? Det är styrelsen som ska initiera att kontrollen blir gjord och även se till att eventuella brister blir avhjälpta. Att ventilationen är godkänd ska kontrolleras av kommunen. Blir din BRF påkommen med att inte ha en fungerande ventilation kan det bli vitesföreläggande. Dessutom får inte lägenhetsinnehavarna den luft de har rätt till. TEXT INGER EVERTSON

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 41


FOTO: ISTOCK

–D

et är byggnadsägaren (läs bostadsrättsföreningens styrelse) som har ansvar för att OVK blir utförd, säger Britta Permats, Vd för Svensk Ventilation. Nästan alla byggnader ska genomgå obligatorisk ventilationskontroll (OVK) med jämna mellanrum. Fungerande ventilationssystem och ett bra inomhusklimat är syftet med dessa kontroller. En certifierad kontrollant ska göra besiktningen. Ett certifieringsorgan, som är ackrediterat, ska ha godkänt den funktionskontrollant, som ska göra besiktningen. De kontrollanter, som är behöriga att utföra en OVK, finns upptagna på en lista på Boverkets hemsida. Inomhusmiljön är allra viktigast, men om kontrollanten kan ge förslag på hur energiåtgången kan minskas, utan att försämra luftkvaliteten, så ska detta göras. Genomförande av de föreslagna energieffektiviserande åtgärderna bestäms till syvende och sist av fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen. Det är kommunen som har tillsynsansvaret och skall alltså bevaka att alla byggnader har godkänd OVK. – Många kommuner har inte resurser och prioriterar inte tillsynen för att göra alla kontroller. Men om en fastighetsägare blir påkommen med att inte ha gjort sin OVK kan kommunen utdöma vite, säger Britta Permats. – Vi vet att många kontrollanter klagar över att de brister som upptäcktes vid en OVK inte har åtgärdats vid nästa kontroll, tre eller sex år senare, säger hon. Vid en undersökning, som VVS-Forum gjorde i fjol visade det sig att 65 procent av de största allmännyttiga bostadsföretagen hade underkänd OVK(!). – Vi efterlyser att ett enhetligt elektro42 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

niskt protokoll för OVK införs samt ett nationellt register, det är åtgärder som skulle kunna förbättra och effektivisera arbetet, säger Britta Permats. Hon säger också att branschen vill ha en mer moderniserad ventilationskontroll. – I dag tar man inte tillräcklig hänsyn till verksamheten i lokalerna vid en OVK. I exempelvis en skola finns det oftast betydligt fler elever i varje klassrum i dag jämfört med hur det såg ut när skolan byggdes, förklarar hon. Utförandet av OVK görs alltid på uppdrag av till exempel bostadsrättsföreningen, som alltså är ansvarig för att kontrollen blir gjord. År 1991 infördes krav på OVK. Kontrollerna ska utföras regelbundet och det bör finnas OVK-protokoll för alla byggnader hos kommunens byggnadsnämnd. En första besiktning av ett ventilationssystem ska göras innan en byggnad tas i

bruk. Besiktningen måste sedan göras regelbundet i de allra flesta byggnader, oftast med tre eller sex års mellanrum. För FTX och FT-ventilation i flerbostadshus är besiktningsintervallet tre år. S-, F- och FX-ventilation behöver endast kontrolleras vart sjätte år. Vid ibruktagande av systemet måste F-, FX- och FTX-ventilation besiktigas i en- eller tvåbostadshus. Besiktning behöver därefter inte göras. FT betyder att både från- och tilluft är fläktstyrda. X står för värmeåtervinning. S betyder självdrag. Kontrollanten undersöker bland annat att det inte sprids föroreningar i byggnaden genom ventilationssystemet. Man kontrollerar också att det finns lättillgängliga skötselanvisningar och instruktioner för systemet. Att ventilationssystemet har avsedd funktion, som det var tänkt när byggnaden eller ventilationssystemet togs i drift, kontrolleras också. Kontrollen vid den första besiktningen,

Att avhjälpa brister i ventilations­systemet och att initiera OVK är styrelsens uppgift, menar Britta Permats. Hon är Vd för Svensk Ventilation.

”Om en fastighets­ ägare blir påkommen med att inte ha gjort sin OVK kan kommunen utdöma vite”

när systemet tas i bruk första gången, innefattar granskning av att funktion och egenskaper hos ventilationssystemet stämmer överens med gällande föreskrifter. Resultatet av besiktningen ska kontrollanten redovisa i ett protokoll. De eventuella brister och fel som upptäckts ska antecknas i rapporten. Byggnadsnämnden i kommunen ska ha ett exemplar av protokollet och byggnadens ägare eller bostadsrättsföreningen ska ha ett. När nästa besiktning ska göras samt datum för den senast utförda kontrollen ska framgå av den redogörelse som funktionskontrollanten skriver. I byggnaden, på väl synlig plats, ska OVK-protokollet sedan sättas upp. n


Tema: Ventilation

En tumregel:

Rengör ventilationsrören vart 15:e år

FOTO: ISTOCK

En rengöring av ventilationskanalerna bör göras ungefär vart 15:e år. Men det kan ta både längre och kortare tid innan rensning av rören behöver göras.

derna anläggningarna får man en varning när det är dags. Att ta reda på aggregatets modellbeteckning är en förutsättning för att man ska få rätt filtertyp.

● Ofta är det vid en OVK-besiktning som man får en indikation på att rören inte är rena. Luftflödet blir helt enkelt inte det önskade. Inomhusluften blir sämre om rören innehåller för mycket smuts. – Att ventilationskanalerna behöver rengöras upptäcks nästan alltid vid en OVK, säger Leif Lind, som är servicechef på Nordvalvet AB, ett entreprenad- och serviceföretag inom ventilation. Han säger att man vid ventilationskontrollen inte får ut de luftflöden som föreskrivs ifall rören är alltför smutsiga. Att hålla ventilationsrören rena ger många fördelar. Hälsoeffekterna blir bättre, liksom värmeåtervinning och inomhus­klimat. Varannan timme byter moderna ventilationssystem oftast ut hela luftmassan i huset. Den tänkta funktionen uteblir dock om man inte underhåller sitt system. Kanalerna blir med tiden igensatta med damm och partiklar, vilka luften för med sig. I kanalerna bildas ett lager med smuts efter cirka 15 års användning, men ofta syns detta endast kring luftdonen i, exempelvis, tvättstugorna eller badrummen. För att ventilationsanläggningen ska fungera som tänkt behövs en kanalrengöring med jämna mellanrum. – Tumregeln är cirka 15 år, men det händer att rören är smutsiga efter fem år, men det kan också ta 25 år. Det beror bland annat på anläggningens utförande och storlek, säger Leif Lindh.

Luftflödena behöver injusteras efter en rengöring. Luftdonen behöver man skruva på, aggregaten skall ställas in om detta är möjligt och dessutom behöver man göra en luftflödesmätning. Huspärmen har efter injusteringen fått ett nytt luftflödes­protokoll och fastigheten har fått rätt luftflöden i våtutrymmen och sovrum. Vad ska man då tänka på vid en upphandling av kanalrengöring? – Det underlättar väldigt för oss vid en offertskrivning om det finns ett ritningsunderlag på ventilationssystemet, vilket bör bifogas offertförfrågan, säger Leif Lindh avslutningsvis. n

Värst drabbas frånluftskanalerna, där luften sugs in i donen. Alltför hårt arbete för anläggningen kan dessutom innebära ökad energiförbrukning. Fördelarna med en rensning av kanalerna

är många. Längre hållbarhet för systemet, bättre luftflöden och renare luft är exempel på detta. Luftdonen rengörs också i vid en rensning. Det finns olika metoder att rengöra ventilationsrören. – Viskning med hjälp av borstar som liknar sotarviskor är en metod, rengöring med tryckluft är en annan , förklarar Leif Lindh. Både från- och tilluften har oftast filter i en FTX-anläggning. Gör man en kanalrengöring vart 15:e år kan man vara ganska säker på att – I dessa anläggningar tas ventilationsrören är i fria från smuts. På smutsen emot av det befintliga bilden en rengöringsborste i arbete. filtret i slutet av kanalen, därefter byter man filtret. I ett Feller FT-system sätter vi upp en så kallad dammfälla, en sorts filter, som tar emot smutsen, säger han. Alla ventilationssystem behöver rengöras, även självdrags-systemen. Även efter rengöring behöver byte av filter göras ett par gånger per år och i de mo-

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 43


Får du dofter från grannen kan ventilations­rören vara otäta Tätning av ventilationskanaler blir ofta aktuellt när en OVK-besiktning har blivit underkänd. Men uppstår oönskade lukter i lägenheterna kan detta vara ett tecken på att ventilationskanalerna inte håller tätt. Det finns flera olika metoder att täta kanalerna. Glidgjutning, installering av metallrör och relining är de vanligaste. SkorstensFolket arbetar med olika typer av tätningsmetoder, men Jörgen Tellestam säger att just relining i många fall är att föredra. Materialet består av en ”strumpa” som är indränkt med ett kompositmaterial. Strumpan skjuts in i ventilationskanalen

”Många av de ventilationskanaler som vi tätar är i dåligt skick” FOTO: ISTOCK

● – Syftet med tätning av av ventilations­ kanaler är både att ge en energibesparing och en bättre boendemiljö, säger Jörgen Tellestam, Vd på SkorstensFolket Sverige AB. Han säger också att läckande ventilationsrör ofta ger icke önskade dofter i framför allt kök och badrum, något som förstås irriterar lägenhetsinnehavarna. Det finns flera olika metoder att täta imkanaler och ventilationsrör varav relining är en. – Många av de ventilationskanaler som vi tätar är i dåligt skick. Vissa kanaler är gjorda i eternit. När man relinar kapslar man in eterniten så att den asbest som finns aldrig kan läcka ut, förklarar Jörgen Tellestam.

och blåses sedan upp med hjälp av en ångmaskin, där vattenångan också gör att materialet härdas. – Relining av ventilationskanaler gör att kanalen får sin fulla dimension även efter åtgärden, eftersom det nya röret lägger sig dikt an det ursprungliga. Det spelar ingen roll om det är en rund eller fyrkantig kanal, tack vare ångmaskinen lägger sig tätningsmaterialet helt intill den ursprungliga kanalen, säger Jörgen Tellestam. Det är möjligt att relina rör från 80 mm upp till 1200 mm. – Vid upphandling av relining bör man se till att den metod man väljer uppfyller kraven för Tätningsklass C eller D enligt Boverkets byggregler. Det är också viktigt att materialet är miljötestat. Se gärna till att materialet som används är registrerat i BASTA, säger Jörgen Tellestam. BASTA, som Jörgen Tellestam talar om, är ett register för att lista produkter som inte innehåller några (vad vi vet i dag) miljöfarliga ämnen. Reliningen av ventilationsrören tar ungefär tre timmar per lägenhet i normalfallet. Både tillufts- och frånluftskanalerna samt imkanalerna relinas. Kanaltätningsmetoderna är flera, men ändå upplever många fastighetsägare och bostadsrättsföreningar att det finns ett alltför litet utbud. Osäkra metoder samt liten kunskap om vilka metoder som finns och vilka som fungerar kan vara några av orsakerna. Energiprestandan för byggnader (den energi som går åt för att värma en fastighet under ett år vid normalt bruk) påverkas om ventilationskanalerna läcker, vilket är

44 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9


Tema: Ventilation

Otät ventilation kan göra att oönskade lukter uppstår i lägenheterna. Man beräknar att cirka 80 procent av alla flerbostadshus har problem med läckande ventilationskanaler.

ett incitament så gott som något för att täta gamla ventilationskanaler. Följden av oönskad transport av luft genom byggnaden blir ett läckande ventilationssystem. Inomhusklimatet påverkas därigenom på ett negativt sätt. I ett självdragshus blir luftomsättningen sämre om det tas in luft från andra utrymmen än lägenheterna. Läckluften måste också värmas upp, vilket gör att energiförbrukningen ökar och dessutom ökar elbehovet på grund av att fläktdriften ökar. Ett idealt ventilationssystem har inga läckage, men om läckluftflödet är 35 procent behövs en 250 procents större fläkteffekt. Uppvärmningsbehovet ökar också för det allra mesta. Om ventilationssystemet läcker kan det krävas upp till 160 procent mer värmeenergi än vid ideala förhållanden. Siffrorna kommer från en utredning som WSP har

gjort för BeBo (Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus). Tätningsmetoderna är flera. Kompositrör, glidgjutning och flexibla metallrör är de vanligaste metoderna för kanal­ tätning idag. Om kanalerna är murade i ett självdragshus bedöms glidgjutning vara en användbar metod. På andra kanaltyper fäster inte glidgjutningen så bra och denna tätningstyp ger inte heller den täthet som krävs vid mekanisk ventilation. Ett bra resultat av glidgjutning förutsätter att installatören har stor erfarenhet och kunskap. De flesta ventilationskanaler kan med fördel tätas både med metallrör och med kompositrör. Kanalareorna är ofta olika och ett kompositrör kan anpassas efter ventilationskanalernas storlek, vilket också ofta ger bättre täthet.

ILLUSTRATION: ANDERS SVERNSJÖ

Materialåtervinningen är enklare när det

gäller rostfria metallrör och installationen är lite smidigare ur bostadsrättsinnehavarens synvikel. Garantitiden vid relining är oftast 25 år och den förväntade livstiden är minst 50 år. Men upp till 100 års hållbarhet lovar en del relingsföretag. När det gäller rostfria metallrör är garantitiden för närvarande mellan 10 och 30 år. För kanaler med glidgjutning är beständigheten, enligt BeBo, cirka 10 år. Efter det att styrelsen har valt tätnings­­ metod gäller det att hitta en installatör som har stor erfarenhet och yrkesskicklighet. Kanaltätning är ett grannlaga yrkesområde och det gäller att begära referensprojekt från den tänkta installatören. Gärna, om möjligt, också sådana projekt som installatören inte själv har angett som referens. n B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 45


FOTO: OSKAR URBINA-LANZA

Miljonprogram och täta hus utmaning för VVS-branschen Kan bostäderna i miljonprogrammet verkligen få FTX? Ja, i många fall säger Per Kempe, expert på ventilation hos Bebo. Han berättar om de utmaningar som väntar ventilationsbranschen när bostäderna blir allt tätare och mer energisnåla. Han tycker också att ventilationsdonen i lägenheterna bör rengöras ordentligt i samband med den obligatoriska ventilationskontrollen. ● Utmaningarna för ventilationsbranschen är många i samband med att fler och fler hus kommer att byggas som Näranollenergibostäder (NNE). – Vi arbetar just nu med ett projekt där vi efterlyser nya tekniklösningar för ventilation, säger Per Kempe. Han är teknologie doktor inom installationsteknik och delar sin arbetstid mellan företaget PE Teknik & Akitektur AB och BeBo, som är Energimyndighetens beställargrupp för energi­ effektiva flerbostadshus. Projektet som Per Kempe talar om, är en tekniktävling som pågår från den 2 septem46 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

ber i år fram till den 13 februari 2020. Det gäller att hitta helhetslösningar och/eller komponenter för nya ventilationslösningar. En stor utmaning för hela ventilationsbranschen är miljonprogrammet, som nu måste moderniseras. – Här måste lösningarna skräddarsys för varje hustyp. Det viktigaste för att kunna installera FTX är att hitta bra dragningar för tilluftskanalerna, till exempel att lägga dem i undanskymda utrymmen som exempelvis klädkammare eller, som är gjort i några projekt, att dra kanalerna utanpå huset, men innanför tilläggsisoleringen, säger Per

Kempe. Det gäller även att placera ventilationsaggregaten på lämplig plats för en god funktion. Han säger också att det allra viktigaste är att dimensionerna på de nya ventilationskanalerna blir de rätta, för att få tysta och energieffektiva ventilationssystem. När man bygger mer energitäta och lufttäta hus får viktiga detaljer inte gå förlorade. Tysta och energieffektiva tilluftssystem är det som efterfrågas i dag. Energieffektiva byggnader är välisolerade och ljudtäta, vilket gör att endast en liten del av omgivningens ljud hörs inomhus. Men då framträder installationsljuden än mer. I energitäta och lufttäta hus är det viktigt att ventilationens luftflöden, som tillförs och bortförs i varje lägenhet, är i balans. Spisfläktar och spiskåpor ökar luftflöden som bortförs från lägenheterna och då behövs ersättningsluft för att det inte ska bli stora undertryck. Spisfläktar har betydligt större luftflöden än spiskåpor och kan ge betydligt högre undertryck vid forcering,


Tema: Ventilation

vilket kräver mer ersättningsluft. Problemen med att få in ersättningsluft i lufttäta och energieffektiva lägenheter har inneburit att många byggherrar har använt kolfilterfläktar eller stora volymkåpor. Kolfilterfläktar cirkulerar luften vid matlagning och tar till sig oset, men luften stannar kvar i lägenheten och fläktas inte ut. Volymkåpor behövde, enligt tidigare spiskåpestandard, låga luftflöden, men i den reviderade standarden från 2017, krävs betydligt högre flöden. – Ibland vill en lägenhetsinnehavare göra en lyxig renovering av sitt kök. Man hittar en snygg designfläkt och installerar den i det centrala ventilationssystemet. Detta kan leda till att matoset trycks in hos grannen istället för att ventileras ut, säger Per Kempe. Ibland upptäcks inte tilltaget förrän det

görs en OVK (obligatorisk ventilationskontroll). Lägenhetsinnehavaren blir då anmodad att ta bort fläkten och ersätta de med en godkänd samt återställa eventuell åverkan på ventilationskanalen. Det finns förslag på att lägenhetsinnehavare ska uppvisa luftflödesprotokoll efter en köksrenovering, där spiskåpan eller spisfläkten har bytts. När man mäter osuppfångningen i spiskåpa används ett stördon för att simulera att en person rör sig framför spisen och därigenom ge ett mer representativt värde. Oberoende generella mätningar av spisfläktars och spiskåpors förmåga att ta upp matos görs av RISE, Research Institutes of Sweden. Det kan vara bra om styrelsen med jämna mellanrum meddelar de boende att ventilationssystemet är föreningens ansvar

Bebos expert på ventilation, Per Kempe, säger att det finns goda möjligheter att installera FTX-ventilation i miljonprogrammets bostäder.

”Låt det företag som gör OVK också göra en mer noggrann rengöring och ställa in ventilationsdonen i lägenheterna” och att byte av spisfläkt eller spiskåpa måste samrådas med styrelsen. Spisfläkten eller spiskåpan är nämligen en del av ventilationssystemet och är föreningens egendom. Men det gäller också att man i styrelsen är medveten om vilken typ av ventilation byggnaden har och vilka spisfläktar eller spiskåpor som kan användas. En bra idé kan vara att tala med det företag som brukar göra OVK-besiktningarna eller med

När fastigheten förtjänar en mästare. Mockfjärds är Sveriges ledande fönsterbytare. Vi tar helhetsansvar och genomför fönsterbytet enkelt, tryggt och snyggt med kvalitetssäkrade fönster och montage.

Välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, projektering och måttagning.

den bostadsrättsorganisation som föreningen tillhör. På tal om OVK har Per Kempe ett råd. – Låt det företag som gör OVK också göra en mer noggrann rengöring och ställa in ventilationsdonen i lägenheterna. Vissa företag erbjuder någon form av rengöring av ventilationsdonen. Priset blir oftast högre i en offert där en riktigt grundlig rengöring är inräknad, så det gäller att vara uppmärksam och verkligen fråga vad som ingår, säger han. Per Kempe säger också att lägenhets­ innehavare bara bör rengöra donen utan att ändra något, helst ska donen sitta kvar på väggen eller taket under rengöringen. Det före­kommer att lägenhetsinnehavare själv tagit ner donet och rengjort det och inte lyckats sätta tillbaka det igen. Då ska detta anmälas till vicevärden, som får se till att någon hjälper lägenhetsinnehavaren att återmontera donet. För när donet inte är monterat är ventilationssystemets funktion felaktigt. Vid 1990-talets början var det finans­

kris och verklig lågkonjunktur för bygg­ branschen, samtidigt som byggreglerna ändrades så att värmeåtervinning ur från­ luften inte behövdes om det fanns fjärr­värme med viss del biobränslen. Detta innebar att man då, av kostnadsskäl, slutade att installera FTX-ventilation vid nybyggnation. Efterfrågan på tilluftsdon minskade drastiskt och mycket av till­verkningen lades ner. I kommersiella lokaler har det alltid varit vanligt med FTX, även under lågkonjunkturen på -90-talet. Där kan tilluftssystemen få större utrymme än vad de har i bostäder och där tillåts högre ljudnivåer. n

I trygga händer Mockfjärds tar helhetsansvar för fönsterbytet.

mockfjards.se / 020-43 0100

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 47


Värmeväxlare i ventilationskanaler ger FTX i sekelskiftes­hus Nu kan äldre självdragsventilerade sekelskifteshus i Stockholm få ventilation av typ FTX, utan att det görs åverkan i huset. ● Ett relativt nytt patenterat ventilationssystem som installerats sedan 2013 ger upp till 30 procents värmebesparing. Det rör sig om en rörformad värmeväxlare som går genom hela ventilationskanalen till respektive lägenhet och som värmer upp den kalla inkommande tilluften. Systemet är utvecklat för att ge gamla hus med passiv självdragsventilation ett modernt bra inneklimat med värmebesparing. – Tilluften värms av frånluften som på traditionella FTX system men husets tunga stomme, väggarna där kanalerna går, hjälper också till att värma upp luften på vintern och svalkar den på sommaren. Systemet avjämnar alltid tilluftstemperaturen mot stommens ca 21 grader, sommar som vinter, säger Carl-Henrik Vinberg, Vd för Skorstensbolaget AB. Vinberg har utvecklat ett patenterat FTX-system för självdragshus, vilket har fått namnet Clean-Air24 FTX. Årets nyhet är en utvecklad variant av systemet, Clean-Air24 Time. Det är ett behovsanpassat ventilationssystem med skräddarsydd veckostyrning. Tidstyrningen sker via medföljande App från mobilen och ger bra ventilation när man är hemma och behöver extra ventilation. Däremellan, cirka 50 procent av tiden, när de flesta i familjen inte är hemma, går systemet på grundventilation. Efter veckoinställningen, som görs till-

sammans med kunden, sköter systemet sig självt men när som helst kan man via appen välja sin favoritventilation. ”Vädring” varma dagar/kvällar och ”MasterChef ” vid matlagning är några

48 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

populära scenarier man själv kan aktivera inom veckoschemat. Genom att installera en värmeväxlare i form av ett specialutvecklat rör, som installeras i mitten av husets befintliga ventilationskanaler, värms tilluften upp av frånluften. Istället för att tilluften tas in i byggnaden via springventiler vid ytterväggar eller fönsterventiler, tas den in vid taket. På så sätt får fastigheten ett FTX-system. Från badrum och kök leds ”förbrukad” uppvärmd luft via don till frånluftskanalen medan vardagsrum och sovrum får frisk förvärmd luft från tilluftskanalen. – Vi kan installera systemet i äldre byggnader med självdrag. Vi har bland annat installerat ett system i Kungliga Slottet, vilket sparar 50 procent på uppvärmningskostnaden i den del av Slottet som är från 1600-talet.

med varm tilluft under den kalla årstiden. Omvänt när det är 28-30 grader varmt på sommaren svalkar istället systemet bostaden genom den nya tekniken. Förutom att ge bättre ventilation och renare luft kan också uppvärmningskostnaderna bli upp till 30 procent lägre. Energimyndigheten och BeBo utförde -2017 en ettårig utvärdering och mätstudie som visar på den stora besparingspotentialen. BeBo är allmännyttans organisation för energieffektivt byggande, rapporten finns att läsa på deras hemsida. När energipriset steg med 400 procent på ett år hade man inte längre råd att släppa värmen rakt ut i det fria som självdragshusen faktiskt gör än i dag. Från och med energikrisen började man bygga fastigheter och ventilation med återvinning och precisa fläktstyrda ventilationsflöden för att minska värmekostnaden.

Vanligen rör det sig dock om Stockholms

gamla sekelskiftesbebyggelse, fram till lamellhus, som började byggas på 1940-talet, fram till början av 1970-talet, säger Carl-Henrik Vinberg. Förutsättningen för att denna typ av FTX-system ska fungera är att det finns murade, enskilda, ventilationskanaler vilket det gör i de allra flesta fastigheter byggda före energikrisen 1973. Clean-Air24 systemens teknik använder den tröghet och den ackumulerade energi på cirka 21 grader som de tunga skorstenarna, väggarna och kanalerna har i sekelskifteshusen. Är det -15 grader kallt värmer både frånluften och den tunga stommen den inkommande tilluften vilket ger ett stabilt system

– Värmebesparingar på upp till 30 procent ger Clean Air FTX-systemet, säger Carl-Henrik Vinberg, Vd för Skorstensbolaget. De bastanta väggarna i gamla sekelskifteshus hjälper till att ge värme på vintern och svalka på sommaren.


Tema: Ventilation

Plattvärmeväxlare eller roterande vär-

meväxlare behövs inte med det nu utvecklade ventilationssystemet, eftersom det inte kräver något ventilationsaggregat, något som annars är vanligt i ett FTX-system. Kanalerna, som systemet installeras i, finns redan i självdragshusen. Carl-Henrik Vinbergs intresse för ventilation började redan i unga år då han på sommarloven jobbade hos sin pappa som var sotarmästare och energirådgivare. – Under alla år hörde jag klagomål på ventilationen från boende i självdragshusen. Det var problem med matos, bakdrag i kanaler och ljud, kallras och smuts från fönsterven-

”Glöm inte att lägga in ventilationen i underhållsplanen, ni har allt att vinna och inget att förlora” tiler. Det blev kallt och dragit på vintern och för varmt och dålig ventilation på sommaren. För att få bättre luft i köken förordar han också en typ av köksfläkt som ansluts direkt till ventilationskanalerna. – Vi bygger helt enkelt om den vanligt förekommande kolfilterfläkten till direktkopplad köksfläkt som då direkt blåser ut matoset via husets ventilationssystem. Med denna teknik behöver man inte köpa ny köksfläkt. Vi bygger om de befintliga vilket sparar tid och pengar samt stök med snickeriarbeten och målning för våra kunder, säger Carl-Henrik Vinberg. För att få bästa ventilation i köket har Carl-Henrik Vinberg satsat på ett eget patenterat ventildon, X-24 ventilen. Den öppnar automatiskt när spisfläkten stängs av. Därigenom uppfylls OVK-kravet på grundventilation i köket samtidigt som man blir av med det besvärande feta matoset, som med tiden tenderar ”sätta sig i väggarna”.

Principskiss Clean-Air24 FTX med återvinning och ren varm tilluft ger bra inneklimat, sparar energi- och värmekostnad.

– Förutom att ventilen ger bra ventilation i köket tar den också hand om de sista resterna av det stekos som virvlar upp vid sidan av spisen och som fläkten inte tar hand om, förklarar Carl-Henrik Vinberg. Carl-Henrik Vinberg har också ett ventilationsråd till alla bostadsrättsföreningar: – Glöm inte att lägga in ventilationen i underhållsplanen, ni har allt att vinna och inget att förlora. Med planering kan föreningar med självdragshus steg för steg under några budgetår få bra ventilation sommar som vinter med minskade värmekostnader och ökat fastighetsvärde. Vinberg belyser också vikten av att föreningar som har äldre hus bör se över den totala ventilationen. De flesta gamla hus har nämligen inte den ventilation som behövs, även om man har godkänd OVK. – Det beror på att regelverket utgår från byggnadsåret och att det inte finns några krav på ventilationsflöden i självdragshus då de styrs av temperaturskillnaden inne och ute. På vintern trycks för mycket värme ut i frånluftsventilerna, vilket ger höga värmekostnader. På sommaren, när det är varmt och vi behöver bra ventilation, blir det för låga ventilationsflöden. Med ett FTX-system kan självdrags­ husen få en jämnare ventilation, förklarar Carl-Henrik Vinberg. n

Principskiss Självdragsventilation som styrs av temperatur­ skillnaden inne och ute fungerar egentligen omvänt vårt Nordiska klimat.   För mycket värme trycks ut okontrollerat genom frånluftsventilerna på vintern vilket ger kallras och hög värmekostnad.   På sommarn när det är varmt och vi behöver bra ventilation med frisk sval luft stannar självdraget upp vilket ger låg eller ingen luftväxling vilket ger ett varmt, ofta fuktigt och instängt inneklimat.

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 49

BILD: CLEAN AIR

I samband med detta frångick branschen läckande tegelkanaler till förmån för Spirokanaler. Det är helt täta plåtkanaler med gummipackningar, vilket behövs för att kunna fördela minsta möjliga ventilationsflöden för ett bra inneklimat utan läckage och värmeförluster, förklarar Vinberg. Det är inte många sekelskiftesbyggnader som har renoverats med traditionell FTX-ventilation med friliggande tilluftskanaler. Det beror på att aggregat och tilluftskanaler är både utrymmeskrävande och dyra att installera i ett gammalt hus. Många av Stockholms äldre hus har också någon form av kulturmärkning, där man inte får renovera hur man vill.


Säkert väggsystem till en bra pris! Med ett brett sortiment erbjuder Fibo tidsenliga och moderna lösningar för dina väggar till ett bra pris. Fibo väggskivor kan användas som vattentätt ytskikt i alla zoner på vägg i våtutrymmen. De är enkla att rengöra och underhålla, varar i flera tiotals år och tillfredsställer kraven enligt Boverkets Byggregler och Svensk Byggnorm. Väggskivorna kommer i full takhöjd och klickas enkelt ihop med Fibo Aqualock. A smart way to transform your wall | fibo.se

“Det går väldigt snabbt och då det är färre monteringsmoment är det enkelt att installera väggsystemet. Vi har haft god kostnadsbesparing i de projekt där vi har använt Fibo” Johan Rosendal, VD Innerstans Bygg & Inredning

Lever du ensam, är sambo, gift eller har du barn? – Då kan du behöva se över din familjejuridiska situation. Boka ett möte med advokaten Victoria Fridén på Creo Advokater så får Du 30 minuters kostnadsfri rådgivning för att se över vad just du kan behöva tänka på i din livssituation. – Det finns många missuppfattningar om vad som gäller juridiskt vid olika händelser i livet, vilket kan skapa stora problem för dig – se därför till att hantera detta innan det händer för att kunna leva livet fullt ut utan att tänka på de juridiska konsekvenserna.

Styrmansgatan 2, 114 54 Stockholm | Telefon 08 – 562 403 40 E-post: creo@creoadvokater.se | Hemsida: www.creoadvokater.se


FOTO: COLOURBOX

Snart går startskottet för de årliga hyresförhandlingarna Nyligen publicerades Sveriges Allmännyttas vägledning inför förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling år 2020. För att motsvara den samhällsekonomiska utvecklingen vad gäller nyttjandevärdet av en bostad.

● SABO förespråkar att den allmänna hyresnivån ska höjas med cirka 2,5–3,5

procent utifrån de nationella förutsättningarna för att uppnå kostnadstäckning. Något Hyresgästföreningen är kritiska till och menar att tidigare års lägre hyresuppgörelser mer än väl har kompenserat för fastighetsägarnas kostnadsutveckling. De hänvisar till att både i Sverige och internationellt präglas ekonomin av en tilltagande

avmattning. Räntorna är fortsatt låga, svensk inflation är fortsatt på väg ner. SABO betonar att den samhällsekonomiska utvecklingen skiljer sig mycket åt på olika orter. Det innebär att de yrkanden som presenteras av hyresvärdar på respektive ort ska och bör därför skilja sig från den nationella samhällsekonomiska utvecklingen.

Vinnare på bostadsrätts­ marknaden 2014–2019: Dalarna i topp – storstäder tappar.

Län

pris (genomsnitt)

pris (genomsnitt)

%

kronor

Dalarnas län

675 118

1 285 968

91%

610 850

Södermanlands län

913 065

1 501 928

65%

588 862

Gotlands län

1 240 989

2 025 646

63%

784 656

Blekinge län

744 505

1 206 446

62%

461 941

Gävleborgs län

739 942

1 195 254

62%

455 312

Jönköpings län

989 484

1 587 730

61%

598 246

Jämtlands län

1 060 594

1 669 062

57%

608 468

Västernorrlands län

636 879

975 423

53%

338 543

● Under det senaste året har priserna på bostadsrätter i Sverige rört sig försiktigt uppåt. Fastighetsbyrån, Sveriges största mäklarkedja, har tagit fram siffror som visar att priserna på bostadsrätter stigit i samtliga län med en snittökning på 28 procent under de senaste fem åren. De största vinnarna bor i Dalarnas län, där priserna stigit med 91 procent sedan 2014. Räknat i kronor är ökningen störst i Gotlands län där priserna ökat med 784 656 kronor, vilket är mer än i Stockholms län som brukar toppa den listan. På kommunnivå sticker Malung-Sälen ut där priserna ökat med hela 2 024 024 kr eller 287 procent.

Hallands län

1 490 303

2 259 011

52%

768 708

Skåne län

1 219 417

1 836 727

51%

617 310

Östergötlands län

1 154 415

1 716 044

49%

561 629

Kronobergs län

1 080 592

1 603 031

48%

522 438

Västra Götalands län

1 646 466

2 293 465

39%

646 999

Västmanlands län

937 914

1 298 355

38%

360 441

Västerbottens län

1 114 686

1 523 784

37%

409 098

Värmlands län

953 134

1 267 033

33%

313 899

Kalmar län

887 479

1 176 931

33%

289 452

Stockholms län

2 677 850

3 444 242

29%

766 392

Norrbottens län

980 326

1 212 969

24%

232 644

Örebro län

1 178 172

1 428 889

21%

250 718

Uppsala län

1 815 026

2 129 978

17%

314 952

Riket

1 870 291

2 398 50

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 51


Funderar er förening på att sälja råvind, lokaler eller byggrätter? Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att göra en trygg och lönsam affär.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar, lokaler och byggrätter åt bostadsrättföreningar i Stockholm och Göteborg. www.gleipnergruppen.se

08-121 487 77


Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. n Vi

får inte ställa frågor på stämman! n Frånluftkanal igensatt av tidigare ägare – vem ansvarar? n Krävs tillstånd ändring av kök och badrum? n Medlemmar vägrade godkänna byte av vattenledningar

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 53


Bjuda på vin? Frånluftkanal igensatt Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? av tidigare ägare – vem Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något ansvarar? annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men Hej!
Vi bor i en äldre fastighet. I en av kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på våra medlemmars badrum fungerar inte ventilationen som den ska. Det finns att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv bara tilluft via en gammal "Stockholms ner din fråga och mejla till red@bobattre.se. ventilation". Det verkar som det vid tidigare Nekad ansvarsfrihet ändå rätt att upphandla? Har en styrelse rätt att genomföra en upphandling för flera miljoner kronor av målningsförbättringar, trots att styrelsen inte beviljades ansvarsfrihet vid den senaste stämman? Upphandlingen har genomförts efter den stämman. Med vänlig hälsning Micke Ansvarsfrihet eller inte begränsar inte styrelsens rätt att agera inom ramen för sina uppgifter. Frågan avgörs baserat på omständigheterna i det aktuella fallet, det vill säga om upphandlingen i sig är bra eller inte. Jörn Liljeström

Vi får inte ställa frågor på stämman! Hej!
I min förening planeras en omfattande renovering. Det finns tre alternativ att välja mellan. I veckan som gick hade styrelsen kallat till informationsmöte där man presenterade de olika alternativen och gick igenom de ekonomiska förutsättningarna inför en kommande omröstning av de tre alternativen. De

enskilda medlemmarna ombads sedan på egen hand utgå från de ekonomiska modellerna för att se hur de olika alternativen påverkar den egna kostnaden. Efter infomötet blev vi medlemmar kallade på extrastämma. I kallelsen framgår att det inte kommer att bli någon diskussion kring de olika alternativen eller tid för frågor, endast omröstning. Det brukliga är väl att stämmobeslut föregås av diskussion. Kan styrelsen fatta beslut om att extrastämman enbart ska handla om att rösta. Med vänlig hälsning – Magnus Styrelsen har inte rätt att fatta beslut om att extrastämman enbart ska handla om att rösta. Medlemmar som deltar på stämman har alltid rätt att yttra sig. Ordföranden på stämman kan efter mer omfattande och tidsödande frågor och diskussioner sätta streck i debatten. Den nya medlemmen har också rätt att delta, yttra sig och rösta. Man kan förstå att styrelsen vill att det är effektivt. Men föreningsdemokratin är som den är, yttranderätten hör till. Ordföranden får hålla ordning på mötet och se till att stämman kommer till beslut på rimligt sätt. Jörn Liljeström

renoveringar renoverats så att frånlufts­ kanalen satts igen. Nu sitter kakel på väggarna och taket är lite nedsänkt med spottar. På grund av detta så har vi fått en anmärkning vid den senaste OVK som måste åtgärdas. Nu undrar jag vem som har ansvaret för att detta åtgärdas? Är det föreningen eller innehavaren? Med vänlig hälsning – Jonas Föreningen ansvarar för venti­lationen. Men om bostadsrättshavaren vid en renovering gjort åverkan så att kanalen inte fungerar är denna skyldig att på egen bekostnad återställa. Föreningen har rätt att kräva att du betalar kostnaden för att återställa ventilationen. Om det är en tidigare bostadsrättshavare/säljaren som är ansvarig för det här måste du själv driva krav på ersättning från hen. Jörn Liljeström

Krävs tillstånd ändring av kök och badrum? Hej! I vår Brf fick boende tidigare byta kök samt renovera badrum och eventuellt ta bort en icke bärande vägg. Nu har föreningen meddelat att vi inte får

Bo bättres kunniga ex­perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor

Jörn Liljeström Advokat 54 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert


NYA RÖR MED RELINING Det är både snabbare och billigare att låta oss relina dina gamla utslitna avloppsrör än att göra ett stambyte. Istället för att byta ut rören rensar och infodrar vi dem med nytt material. Du investerar i nya självbärande rör men slipper kostnaden för nya badrum och kök, eftersom tätskikten förblir intakta och ingen åverkan görs på övriga delar. Materialet vi använder vid relining har en livslängd som motsvarar de rör som används vid stambyte. Kontakta oss så berättar vi mer! info@repipe.se

Fönsterbyte? Svensktillverkade fönster med totalentreprenad löser det smidigt och tryggt.

REPIPE.SE

enomic.se


Läsarfrågor

Enligt 7 kap 7 § BRL får inte bostads­ rättshavaren utan tillstånd från styrelsen utföra åtgärder såsom ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Bostadsrättshavarna har ingen skyldighet att fråga om tillstånd i övrigt. Styrelsen kan inte heller kräva det, framförallt om det inte framgår av stadgarna. Om det endast står ”väsentlig förändring” i stadgarna så får det tolkas på samma sätt som i lagen. Det går inte att inskränka bostadsrättshavarens ändringsrätt genom stadgeförpliktelse. Det är så klart alltid en bedömningsfråga vad som är väsentligt men det innefattar inte den ändringsrätt en bostadsrättshavare har enligt 7 kap 12 § BRL. Men är det en renovering som rör ovanstående föränd­ring som kräver ingrepp exempelvis i föreningens

rör är bostadsrättshavaren skyldig att fråga om tillstånd. Föreningen har som fastighets­ ägare stora möjligheter att bestämma över sin fastighet och har möjlighet att vidta rättsliga åtgärder om en bostadsrättshavare går utöver sin ändrings­rätt. Jörn Liljeström

Bjuda på mat och vin? Hej Vi är en liten Brf och ska ha en städdag frampå, samt ha en liten gårdsfest efter då vi firar fem år som förening. Min fråga är om man får lov att låta föreningen stå för kostnaden för mat

resp dryck (läsk). Alkohol förstår jag att det inte är tillåtet. Sedan ska vi eventuellt ha lite lekar med priser samt pynta upp lite. Får man ta det genom föreningen? Tacksam för svar – Cathrine Ni kan självklart bjuda era medlemmar på mat och även vin. En Brf är ett slutet sällskap eftersom det är en förening. Att bjuda era medlemmar på mat och dryck i samband med stämmor eller andra aktiviteter det är något ni själva beslutar. Det är dock viktigt att ni tar ett protokollfört styrelsebeslut på detta. Tycker det låter som en utmärkt och trevlig idé. Karin Urbina Rutström

FOTO: PEXELS

renovera badrum eller byta kök innan styrelsen har gett sitt godkännande. De vill ha in ritningar samt att vi redogör för hur arbete för byte av kök eller renovering av badrum ska gå till. I utskicket står det att det gäller renovering av badrum-kök eller icke bärande väggar, samt bärande väggar de hänvisar till stadgarna, där det står ”i väsentlig förändring”. Men i stadgarna står inte något om att vi ska inkomma med ritningar. Kan styrelsen rent juridisk kräva olika intyg för renovering av kök eller badrum? Hälsningar – LG

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 250 brf:er använder Egrannar idag! De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann ti Det är gra s!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

Snygg hemsida

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se


Bygg om och renovera era fönster för bättre boendekomfort med mindre buller och lägre energikostnader

VÅRA BÄST A BA

SSADÖRE

R

AM

Brf. Astern, Linköping, 600 fönster, 65 lägenheter, 5 hus.

ÄR

R

Planerar ni att renovera föreningens fönster? Kontakta oss innan ni går vidare. Vi har inriktat oss på att renovera och bygga om fönster på ett sätt som passar bostadsrättsföreningar särskilt bra. Vi bygger om till underhållsfria fönster vilket minskar föreningens kostnader väsentligt. Våra ombyggnationer ger samma låga U-värden som att helt byta fönster men utan att förändra fönstrens utseende. Dessutom kostar det mindre att bygga om och renovera, än att byta fönster. A K U N DE JD

Ett omfattande projekt med åtgärder i samtliga lägenheter. Nya underhållsfria aluminumbågar och karmar på utsidan. Nya isolerrutor med både ljudlamell och energiglas. Bullerdämpande tilluftsventiler. Nya fönsterbleck. Nya persienner. Målning och renovering på insidan i många lägenheter. Allt levererat inom utsatt tid och enligt överenskommen budget.

”Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation!” ”Jag öppnade varje fönster, besiktningen tog två dagar. Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation. Inga avvikelser som krävde efterbesiktning. iwa21 är rakt igenom seriösa och har kompetenta montörer som är både serviceminded och ambitiösa.” Bert Granberg, Byggnadsingenjör SBR, BRA Besiktningar AB, av föreningen anlitat besiktningsman.

”Vi kan varmt rekommendera iwa21” ”Att byta fönster i en bostadsrättsförening är en stor investering. Många viljor men ingen vill ta ansvar och eventuellt få pekpinnen om någonting skulle gå fel. Nu är projektet avslutat. Alla är väldigt nöjda med att vi valde iwa21. De hjälpte oss lista ut vad vi faktiskt ville ha utan att vi själva kunde uttrycka det från början. Projektet höll tidsplanen och det var mycket tack vare att iwa21 var flexibla. Hantverkarna var tillmötesgående. De kom tillbaka och justerade efter avslutat projekt om det var något vi inte tyckte blev helt perfekt. Dessutom notan slutade under budget. Det är imponerande! ” Viktor Birkebro med styrelse.

energiisolerar bullerdämpar renoverar fönster iwa21 AB Stenhammarsvägen 13, 168 58 Bromma Telefon 08-21 36 21 E-post info@iwa21.se www.iwa21.se


Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar

Underhåll med byte av vattenledningar En förening med flerbostadshus drabbades av flera vattenskador. För att kunna åtgärda problemet behövdes det göras ett byte av tappvattenledningar i samtliga hus. I samband med bytet ville föreningen även justera öppningsbara fönster samt byta tätningslister. Ett beslut togs på en stämma. Föreningen gick även runt och knackade dörr för att få godkännande från de som inte deltog på stämman. Av 881 medlemmar var det endast 21 som motsatte sig åtgärderna. En del av de som motsatte sig åtgärderna krävde att föreningen skulle ordna med en ersättningslägenhet. Detta på grund av de bullerstörningar som skulle uppstå samt att det skulle saknas vatten under tiden renoveringarna pågick. Föreningen vände sig till hyresnämnden för att få stämmobeslutet godkänt. Vid sammanträdet uppgav föreningen att vatten skulle tillhandahållas samt att i de tre lokaler som fanns i husen skulle det även finnas en uthyrningslägenhet vid behov. Hyresnämnden ansåg att det var nödvändigt att underhålla vattenledningarna, att föreningen skäligen inte kunde göra på annat sätt. Beslutet ansågs inte heller oskäligt mot bostadsrättshavarna. Beslutet över­klagades men hovrätten avslog över­klagande och hyresnämndens beslut stod fast. Rätten hade att pröva flera frågor. Hade beslutet gått rätt till, kunde föreningen utföra åtgärderna på annat sätt och var det en väsentlig förändring för de boende?

58 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

En fråga av detta slag kräver att det utförs enligt 9 kap 16 § 1 st. 2. p. Dvs.” Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.”. Detta hade föreningen gjort. Vad gäller frågan om föreningen hade kunnat utföra åtgärderna på annat sätt lutar man sig på 9 kap 17 § bostadsrättslagen där det framgår att om ”förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrätts-

havaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.” Föreningen har rätt att utföra byta vattenledningarna. Det kan konstateras att även om föreningens åtgärder påverkar de boende eller någon boende så måste föreningen ha möjlighet att agera för husets och föreningens bästa. Föreningen måste få sköta sitt underhållsansvar även om det ibland påverkar någon negativt. Sådant underhåll som oftast är svårt att göra på ett sätt som inte alls påverkar de boende, som vatten, el eller liknande, måste boende räkna med att behöva tåla. Föreningen agerar för medlemmarnas bästa. Återkommande problem med läckage orsakar mer skador, besvär och kostnader än att förebygga skador genom underhållsåtgärder. (Vad gäller finansieringen av åtgärderna så beslutade denna förening att öka årsavgifterna med fyra procent för nästkommande verksamhetsår. Det går också att låta avgifterna vara oförändrade och lånefinansiera allt. Ibland blir det mindre motstånd mot nödvändiga åtgärder om årsavgiften inte höjs i samband med åtgärderna.)

FOTO: ISTOCK

Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.


Underhåll av fastigheter TRYGGT – RENT – FUNKTIONELLT

FASTIGHETSSERVICE

YTTRE MILJÖ

Vi utför löpande och förebyggande underhåll av eran fastighet. Genom kontinuerliga besök med välutbildad och engagerad personal kan vi åtgärda fel innan de uppstår.

IKAB sköter eran utsida enligt överenskommelse. En välskött grönyta samt hårdytor och rabatter ökar både trivsel samt värde.

STÄDSERVICE Bra städning ger ett gott intryck samt god trivsel, boende blir glada när de kommer hem.

SNÖRÖJNING Vi erbjuder möjlighet till snöröjning och halkbekämpning under 5 månader november-mars.

Urban Lindbom 0707-10 06 70 E-post: urban.ikab@gmail.com

FASTIGHETSFÖRVALTNING Genom förebyggande arbete såsom besiktning samt underhållsplan som tillsammans med styrelsen blir ett verktyg för välskötta fastigheter och höga värde med god ekonomi.

ANBUDSFÖRFRÅGAN När det är dags att utföra planerat underhåll kan vi vara behjälpliga med offertförfrågan. Vi ser efter både pris – kvalitet – utförande – utförande tid - information.

Besök vår hemsida för mer information www.ikab.org

Tomas Johansson 0725-200 798 E-post: tomas.ikab@gmail.com


Juristen reder ut

Vilka beslut måste tas på stämman? Nu efter sommarens härligheter börjar vi närma oss vardagen och därmed även styrelsens arbete. En vanlig fråga som jag stöter på nu efter sommaren är inglasning av balkong och sätta upp solceller. Kan styrelsen besluta om detta, hur dras gränsen mot stämmobeslut?

H

ur stor frihet har styrelsen att besluta utan behöva ta upp det på stämma och vad måste tas upp på stämman? Ett vanligt misstag är att styrelsen fattar beslut som borde tas på stämma och även tvärtom.

Beslut i styrelsen Styrelsen består ofta mellan 3–7 personer. Alla har en röst, var och alla beslut som tas i styrelsen sker genom omröstning. Det som behövs för att ett förslag ska gå igenom är att det varit en majoritet i omröstningen (om det blir lika har ordföranden utslagsröst). Styrelsens uppgift är att förvalta bostadsrättsföreningens fastighet så att den är i gott skick. De företräder medlemmarna och arbetar för föreningens bästa. Det innebär att styrelsen har ett stort utrymme att fatta beslut som de bedömer vara nödvändiga. Beslut som rör underhåll av fastigheter ingår i dessa beslut. Gränsen för när styrelsen måste lämna över till stämman går ofta när det krävs att föreningen går in i medlemmarnas lägenheter eller behöver göra en ombyggnad. Beslut på stämma Föreningsstämma hålls i regel endast en gång per år och alla medlemmar ska kallas och får närvara. Det är det högsta beslutande organet i en bostadsrättsförening och styrelsen ska följa stämmobeslut. Under ordinarie föreningsstämma presenteras bland annat resultat- och balansräkning fastställs, beslut fattas om ansvarsfrihet för styrelsen och styrelse för kommande period väljs. Här tas även motioner upp. Gränsdragning med inglasning och solceller som exempel I bostadsrättslagens 9:e kapitel framgår rätt klart vilka beslut som ska fattas på en föreningsstämma och vilka majoritetskrav som ställs. Om det inte uttryckligen står där att det krävs stämmobeslut och om inte stadgarna uttryckligen säger att det krävs stämmobeslut så är saken klar; det räcker med styrelsebeslut. Rent allmänt kan det vara bra att översiktligt se hur det går till när lag- och stadgetolkningen är klar.

I bostadsrättslagen 9:e kapitel finns en uppräkning om vad som ska fattas på stämma och hur man ska gå tillväga. Den börjar i 9:e kapitlets 15 § där det anges att ”Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.” Så… om, till eller nybyggnad som kräver bygglov kräver alltså alltid stämma. Det betyder att beslutet om inglasning av balkongerna måste fattas på stämman.

”Fatta besluten på rätt sätt så slipper ni huvudvärk senare.”

En annan central bestämmelse är 9 kap 16 § p 2. Där bestäms att om en bostadsrättshavare lägenhet ändras till följd av stämmobeslutet krävs endera samtycke eller att beslutet fattas med 2/3 majoritet och godkänns av hyresnämnden. Det tar långt tid att pröva en sådan fråga därför att hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Så om en bostadsrättshavare inte vill ha inglasning så blir projektet mycket tungrott och tidskrävande om föreningen ändå vill glasa in alla balkonger. Lösningen är naturligtvis att se till att man kan glasa in bara de balkonger där bostadsrättshavaren vill ha inglasningen. Då är vi tillbaka vid att det räcker med enkel majoritet på stämma. Solceller har sedan den 1 augusti 2018 ett undantag från kravet på bygglov. I bygglovsbefriade fall kan det rent teoretiskt räcka med styrelsebeslut, men jag rekommenderar ändå stämmobeslut för säkerhets skull. Fatta besluten på rätt sätt så slipper ni huvudvärk senare. Så välkomna hösten med att starta projekten för nästa år!

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

60 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9


Spara pengar med IMD Individuell mätning och debitering (IMD) innebär att var och en betalar för sin faktiska förbrukning, istället för en schablonberäkning baserad på antalet kvadratmeter man bor på. Med en återbetalningstid på 2-5 år så sparar våra kunder i genomsnitt följande per lägenhet och år:

VATTEN 500 kr/år

VÄRME 1 000 kr/år

EL 1 500 kr/år

Läs mer om IMD och besparingspotential på techem.se/brf Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning av era förutsättningar redan idag!

www.techem.se | info@techem.se | 010 202 28 00 | Malmö | Göteborg | Stockholm

KOSTNADSFRI HANTERING AV ÖVERGIVNA CYKLAR

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning? Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt! Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig. Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten. Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök oss på www.easyrecycling.nu eller ring 08-400 259 77 Annons_BoBättre_Halvsida_Ny.indd 1

2018-04-26 13:24


Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss! 08-662 84 84

www.savana.se


Prenumerera på kvarn

Avfalls

– Nu är

llskvarn

era avfa

t install

m at t fritt fra

de

till alla i styrelsen

.

dan 35

olm. Si

i Stockh

2016 NR 1| kr 50 Pris 39:

ELSEN

T STYR

MED DE

n 25.

för föreningarna. Sida

Flitiga

r ö f p p Sto b Airbn NINGEN

TID SRÄTTS

latsen – ny trend

Utegym på lekp

TA

VER VE

BEHÖ

Nr 2|2016 Pris 39:50 kr

BOSTAD

BOSTADSRÄTTSTIDN

7.

BOSTADS

RÄTTS

risen – enda Experter om bostadsk 9. byggandet. Sidan lösningen är att öka

28.

Fönstret kan styra hela lägenheten

a e värm Dyrar i Skåne d a t bos te n orrbot än i N Sidan

gan u t s t t ä v Låt t t mysrum bli et GEMEN

TEMA

SAMT

: Juristen

ed Håll fr ugan st i tvätt

22 Sidan

.

D

FASA der: kostna Undvik e att

40.

en: expert Styrelse ed

n: xperte Miljöe alla

r Nu tala n le om so

lla m Möt a spekt stor re Sidan 64

.

. Sidan 60

. Sidan 58

16.indd

tre 1-20

TIDNIN

GEN ME

D DET

STYRELSE

stan.

N BEHÖV

ER VETA

Spara pengar på ventilationen Sidan 18.

skrivni ngarnoam Råvind e – en gu n ld för före gruva ningen Tema: Vi ndso

Sidan 25

: Juristen201

6-02-25

13:41

a Problem att hyr i andra hand

: Styrelseexperten

Ta in hjälp i styrelsearbetet Sidan 64.

Miljöexperten:

Sidan 60.

Juristen:

Luriga rättsfal l

Sidan 58 . dd 1

Bo Bättre nr 2-2016.in

Bo Bättr

Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

BRF­ MÄSSAN MALMÖ

2016-05-09 10:31

Sidan 17.

Styrelse ex

Måste vi perten: ny ekon göra en omisk Sidan 64 plan? .

Samord försäkri na ngarna .

Sidan 52

Miljöexp erten:

Solcelle r­ en ny folk rörels

Sidan 60 .

e nr 3-20

STORA STYRELSEPAKETET, 545 kr/år

Sidan 37 .

Städerna klarar inte fler bilar

1

Välj erbjudande:

Tema: Va ttenskado r.

X xxxx

Sidan 52.

16.indd

Beställ din prenumeration på www.prenservice.se eller ring kundtjänst: 08–522 18 319 Du kan också maila till: supportforlag@titeldata.se

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Bo bättre c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

Postadress: Tel:

E-post:

2016-09-0

9 08:41

✁ PORTO

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 545 kr/år.

Adress:

e

1

Ja, tack! Namn:

mbyggna d

.

Vattens kostar kador miljard er

rar att Vår medlem väg mnskylt sätta upp sin na & rätt. Juristen svarar på Lag

NR 3|2016 Pris 39: 50 kr

I en stor in Peter Eri tervju med Bo bä ksson om tt sin bostad re berättar bostad sministe spolitik. r Sidan 9.

Sidan 38.

Sidan 58.

Bo Bät

de mitt i

för borättinvestering erna Sida n 28.

Den moderna förvaltaren

int Glöm saden kolla fa Sidan

tivt boen

Satsa på belysnin g Lönsam

Sidan 26.

9.

TEMA

med attrak

BEHÖVER VETA

der. av bostä rbyten GI emeste s r A ENER M fö s TE räv som emet stånd k t ll s ti y h S c a –o k n ä s ka n notan värme procent 0 6 d me Sidan

– och nu

att Det hjälper intea straff Inge låntagare av n ändring STYRElSEN INGEN MED DET

Sidan

som bin


Styrelseskolan

Lagändringarnas tid är över För de flesta föreningar har senaste årens stadgeändringar varit en följetong. Lagarna har ändrats ett antal gånger varje år och trycket har ökat på föreningarna att revidera sina stadgar trots att det inte alltid är nödvändigt. Förhoppningsvis är den besvärliga tiden med övergångsbestämmelser mellan gamla och nya regler över.

M

an kan förstå att alla ändringar varit förvirrande för medlemmar och styrelse särskilt som det under den senaste treårs­ perioden ändringsarbeten har pågått mer eller mindre hela tiden. Nu förefaller lagändringarna vara över. De ändringar som kunde anas på grund av den senaste bostadsrättsutredningen förefaller långt bort. Det som debatteras mest nämligen behovet av reviderade reglerna för nyproduktionsföreningar berör i allmänhet inte gamla föreningar.

vad betyder då de ändringar som genomförts och som påverkar även bostadsrättsföreningar? Sammanfattningsvis kan man nog säga att ändringarna är av begränsad betydelse för bostadsrättsföreningar. Det som påverkar mest är sådana saker som kallelsetider för stämma och när handlingar ska hållas tillgängliga inför stämman. Man har också infört förändringar för ekonomiska föreningar men gjort undantag för bostadsrättsföreningar. Ett exempel på detta är undantag från kravet att på stämman besluta om arvoden individuellt istället för vad som är vanligt bestämma dessa i klump. Ett annat exempel är att kravet på två-stämmobeslut för stadgeändringar bibehålls för bostadsrättsföreningar. Båda dessa regler är efter direkta synpunkter från bland annat Bostadsrätterna. i lagen finns krav på vad stadgar ska innehålla för att en förening ska kunna registreras hos Bolagsverket. En sak som inte längre krävs är att ändamålet ska anges. En vanlig bostadsrättsförening har ett ändamål som framgår av lagen. Men det kan finnas bostadsrättsföreningar som har ett ytterligare ändamål utöver det lagbundna exempelvis bereda bostäder åt seniorer eller icke-rökare. Men min bedömning är dock att ändamålet bör finnas kvar för att det vid prövning av medlemskap ska gå att stödja sig på skälet till verksamheten finns. Ett annat krav som strukits är att det ska preciseras hur meddelanden ska lämnas till medlemmarna. Jag tror inte det är något problem eftersom det finns

ett informationstryck. Vill föreningen ha bestämmelser om detta kan man givetvis ha det. en sak som ändrats i lagen och som inte tydliggörs i de nya stadgar som upprättas är att kallelsetiden till extra stämma för beslut om stadgeändring är fyra veckor. Det går att ange andra tider i stadgarna. Mitt intryck är att de flesta föreningar har valt att behålla sina normala kallelsetider på två veckor till ordinarie stämma. Det enda som då justerats är kravet på att detta gäller alla stämmor med undantag för stadgeändringsstämma oavsett om det är ordinarie eller extra stämma. en inte uppmärksammad bestämmelse är att val av styrelse tidigare innebar att ansvaret för nya styrelsen trädde i kraft direkt i anslutning till valet. Numera gäller regeln att ansvaret gäller från den dag själva ändringsanmälan inkommit till bolagsverket. Om den nyvalda styrelsen ska träda i funktion gäller det således att ha konstituerande styrelsemöte i anslutning till stämman och därefter omedelbart skicka in registreringsanmälan som dessutom numera måste innehålla uppgift om vem som är utsedd till ordförande. det som saknas i de lagändringar som genomförts är hur man räknar ut vad som är 1/10 av de röstberättigade. Det är viktigt att veta eftersom i frågor om bland annat ansvarsfrihet, begäran om stämma enligt föreningslagen räknar hur stor andel av antalet medlemmar som utgör en tiondel av alla medlemmar. I bostadsrätt är antalet medlemmar alltid större än antalet lägenheter eftersom det finns flera delägare till ett antal bostadsrätter. I bostadsrätt anser många att det istället är antal lägenheter som ska räknas. Så hanterar många föreningar frågan. Men även det blir fel eftersom det går att äga flera bostadsrätter i föreningen. Gång på gång har bland annat Bostadsrätterna begärt att frågan ska lösas genom en uttrycklig bestämmelse i bostadsrättslagen. Men trots att bostadsrättslagstiftningen funnit i nästan 90 år har det ännu inte skett. Nu kanske frågan till slut får sin lösning eftersom den är föremål för prövning i förvaltningsdomstolarna.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9


Med FREDRIK LINDSTRÖM på scen!

Bostadsrättens dag Välkommen till årets största kostnadsfria event för styrelsen i din bostadsrättsförening. Den 9:e november på Stockholm Waterfront Congress Center.

Programmet består av ett spektrum av seminarier, kurser, rådgivning, utställare och annat matnyttigt. Under eftermiddagen kommer Fredrik Lindström, känd från bland annat ”På spåret” att dela med sig av tankar på svensk mentalitet och kanske även på bostaden. För mer information och anmälan: www.bostadsrattensdag.se Vi har ett begränsat antal platser och vi behöver en unik e-postadress för varje deltagare. Ni kan anmäla er på ett valfritt antal programpunkter.


FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 15 November 2019 Tema: Modern Teknik lD en tekniska utvecklingen går med en rasande fart. Vi tittar närmare på nya tekniska lösningar och åtgärder inom flera olika områden från data IT till energisnåla lösningar. Så gör du din förening mer miljövänlig.

Tema: Förvaltning lV ilken modell passar föreningen? Storlek, ekonomi och behov styr oftast valet vid köp av förvaltningstjänster. Vi presenterar nya och traditionella förvaltnings­modeller och tittar närmare på olika tillval.

Tema: Säkerhet l S äkerhet är en viktig det som skapar trygghet i föreningen. Det finns flera olika delar att arbeta med för att göra föreningen säkrare. Inbrottsskydd, säkerhet mot vattenskador, tak- och fasadskador efter vintern och stöldsäkerhet.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook


Här är den bekymmersfria gemensamma tvättstugan Nu finns det äntligen en gemensam tvättstuga som har allt. Det är specialisterna på professionell tvättstugeutrustning som har skapat den. PODAB har alla produkter som krävs för att optimera tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi gärna din gemensamma tvättstuga bekymmersfri. Vill du bli riktigt nöjd ska du prova oss. Vi har en unik garanti som vi kallar Supernöjd Kundgaranti. Är du som ny kund inte supernöjd inom 12 månader får du helt enkelt pengarna tillbaka. Kontakta oss så berättar vi mer om hur vi arbetar för att skapa bekymmersfria tvättstugor och hur vi gör för att våra kunder ska bli supernöjda. Ring 031-752 01 00 eller läs mer på www.podab.se/kundgaranti.

KUND GARAN TI

SUPER

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

NÖJD


Bo bättre

c/o Flowy AB Box 3217 10364 Stockholm

Brandkontoret försäkrar Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering. Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder. TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE

Profile for Karin Urbina Rutström

Bo bättre nr 3 2019  

Bo bättre är en facktidning som vänder sid till styrelsen i bostadsrättsföreningar i hela Sverige. Här finns allt för ledamöter aktiva i brf...

Bo bättre nr 3 2019  

Bo bättre är en facktidning som vänder sid till styrelsen i bostadsrättsföreningar i hela Sverige. Här finns allt för ledamöter aktiva i brf...

Advertisement