Page 1

Grönfläckiga paddor räddas på Öland Sidan 16.

NR 1|2018 Pris 39:50 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Nya lösningar för borätterna

När priserna drar iväg krävs nya typer av finansiering. Bo bättre har tittat på några alternativ. Sidan 9.

Balkongdröm TEMA: BALKONG. Sidan 20.

Håll ordning på fasaden TEMA: TAK, FÖNSTER & FASAD Sidan 45.

Nyckelpersonen: Projektledaren Sidan 52.

Framtidens tvättstuga TEMA: TVÄTTSTUGA Sidan 32.

Lag&rätt:

Relining eller stambyte Sidan 58.

Styrelseskolan:

Åter till frågan om arvodena Sidan 64.

Juristen:

Går det att bryta ett upplåtelseavtal Sidan 60.


Vi förvaltar och utvecklar bostadsrättsföreningar – för ett hållbart imorgon.

Styrelsearbete kan innebära mycket. Som tur är behöver man inte vara proffs på allt. På SBC har vi erfarenhet av alltifrån teknisk och ekonomisk förvaltning till projektledning vid ombyggnation och fastighetsjuridik. Ta hjälp av oss för en hållbar förvaltning av er bostadsrättsförening och för att effektivisera styrelsearbetet. En specialist på förvaltning helt enkelt. Välkommen till SBC! Visste du att SBC är en av Sveriges ledande bostadsrättsförvaltare? Med expertkunskap inom såväl teknisk förvaltning och utveckling som ekonomi och juridik sedan 1921. Vill du veta mer, besök oss på www.sbc.se

www.sbc.se


OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

20

TEMA: Balkong och inglasning

TEMA: Tvättstugan och lekplatsen

32

Det är nice med balkong – Brf Härden 109 är en av många föreningar i city som satsar på att bygga balkong. Underhållsansvar och fördelningen av kostnaden – viktigt att veta innan projektet startar. Brf Svärdsidan tog steget fullt ut genom att både bygga ut och glasa in balkongerna.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Inger Evertsson, inger.evertson@almusmedia.se

Det finns pengar och miljö att spara. En 15 år gammal tvättmaskin kan förbruka upp till 200 liter vatten medan en ny maskin endast förbrukar 60 liter. Egenproducerad el gör tvättstugan lönsam för Brf Anno 1905. Arkitektritad tvättstuga hos Brf Skärsätra.

Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 44 94 mie@rectamedia.se

45

TEMA: Tak, fönster och fasad Bättre inomhustemperatur, mindre buller och nöjda medlemmar är resultatet av fönsterbytet hos Brf Västerhaga. Takrenoveringen blev ett topprojekt för Brf Segerhill. Håll koll på fasaden – en fasad som är rätt utförd har i princip obegränsad livslängd om den underhålls och sköts rätt.

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 26 800 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Bygg­centrum, mässor, Marknads­respons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­ vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

Nya lösningar för bostadsrätter 

9

En ny typ av finansiering ska ge lägre insatser för köpare.

Ny teknik – ren tvätt utan tvätt och sköljmedel  35 Ny app – hjälper föreningen att besiktiga lekplatsen  40 Besiktning av gårdens lekplats är föreningens ansvar

Projektledaren – styrelsens högra hand  Frågan om arvodena – Göran Olsson reder ut 

52 64

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 2 – utg.dag 18 maj Nr 3 – utg.dag 20 sep

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

BO BÄTTRE 1/2018 | 3


Utan styrning blir det myteri!

F

ör några år sedan gjorde jag ett antal artiklar till en liten faktabok om renovering av fastigheter. En av artiklarna skulle handla om hur man på bästa sätt leder arbetet i en projektgrupp. Jag intervjuade en känd expert inom området. När intervjun i princip var klar och jag fått alla kloka råd började vi prata om olika typer av dåliga ledare/ordförande och hur de kan påverka människor i gruppen. Men, frågade jag, vilken är den absolut sämsta typen. Jag förväntade att han skulle säga att det var fullblodsegoisten som pekade med hela handen och var dålig på att lyssna. Men det var det inte alls! Han menade att det är den passiva ledaren som är sämst, spelar ingen roll om personen i fråga är väldigt snäll mot alla. Jag blev förvånad och undrade hur han kommit fram till detta. Hans svar var att det beror på att hen överger sin grupp. Och när sådant händer uppstår förr eller senare konflikter och grupperingar vilket leder till att mobbning och att osunt beteende frodas.

FOTO: PETER ENGMALM

Under åren som gått har jag tänkt på vad han sa och faktiskt insett att det ligger mycket i det, inte minst när det gäller föreningar. Det brukar bli synligt när ledamöter har olika åsikter och det uppstår konflikter som alla vill att ordföranden ska lösa genom att ge just deras förslag stöd. Men att styra upp arbetet betyder inte att ordföranden behöver vara den som på sekunden kan avgöra vilken åtgärd som är den allra bästa. Att sköta underhåll och upprustning av en fastighet är komplicerat och kräver kunskaper inom flera olika områden. Ett sätt att få ordning på arbetet är att ta in kompetens. Exempelvis börja med att handla upp en

4 |

BO BÄTTRE 1/2018

sakkunnig oberoende projektledare som kan svara på frågor och råda styrelsen. Det blir då mindre risk för konflikter och även lättare för de ledamöter som saknar yrkeskunskap att ta ställning i valet av olika åtgärder inför de upphandlingar som väntar. Något vi berättar mer om i våra teman (sid. 52) där vi tar upp renoveringar och fakta om fönster-, balkong- fasad- och tvättstugerenoveringar. En annan fråga som ofta skapar diskussioner i en bostadsrättsförening är storleken på styrelsens arvode och hur det ska fördelas. Tyvärr finns det inget direkt svar på den frågan. Men vad som gäller i stora drag tar Göran Olsson upp i styrelseskolan (sid. 64). Det finns många frågor kring bostadsrätten som upplåtelseform. I takt med att bostadsmarknaden förändrats på grund av bristen på bostäder har det börjat dyka upp förslag på alternativa former. Nya modeller som exempelvis ska göra det enklare för förstagångsköpare att kunna skaffa bostad. De nya formerna för bostadsrätter som nu börjar växa fram är ännu så länge oprövade men intressanta att titta på. Vi berättar mer om detta på våra nyhetssidor (sid. 9–11). Eftersom vi närmar oss vår och sommar har

vi förstås med en del nyttiga fakta när det gäller besiktning och skötsel av lekplatsen plus lite tips för gården. Och slutligen har vi som vanligt en mängd läsarfrågor samt ett färskt rättsfall. Juristen berättar den här gången i sin krönika om vad som gäller vid upplåtelse av exempelvis förråd. Detta och mycket annat bjuder vi på i årets första nummer. Trevlig läsning! Red.


Fotograf: Grand Hôtel, Tengbom Arkitekter

Vi förändrar världen, en fasad i taget Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan renovera eller skapa en ny fasad, som vi gör åt Grand Hôtel i Stockholm. Vi är Sveriges största fasadkoncern med hundratals utförda fasadrenoverinar. Vi säkerställer att föreningen gör en så lönsam och trygg investering som möjligt. www.fasadgruppen.se

info@fasadgruppen.se


Nyhet! Plisségardin F lex®

Solskydd till fönster och balkong I dagens hem blir rymd och ljus allt vanligare. Vi efterfrågar stora fönster, inglasade balkonger och altaner. Det gör behovet av gardiner med bra skydd mot både sol, värme och insyn allt viktigare. Ge dina rum en ny inramning med vackra, flexibla och funktionella plisségardiner. Med sin stilrena design skyddar de mot sol, värme och insyn. De kan regleras både uppifrån och ner- eller nerifrån och upp och är dessutom enkla att montera. Vi vill bidra till vackrare hem där solskydd inte bara har en praktisk funktion, utan även en estetisk. Och för detta ändamål är plisségardiner perfekt.

Smart gardin som kan regleras både nerifrån/ upp samt upp ifrån/ner Beställ online eller ring 042-22 22 44

Våra vävar finns med olika egenskaper, vill ni kunna mörklägga i sovrummet ? Välj då bland våra mörkläggande vävar. Vill ni behålla utsikten men samtidigt effektivt reflektera bort värmen så väljer ni bland våra populära screen tyger. Vi har solskydd för alla miljöer och sammanhang.

Balkongen – den nya favoritplatsen

Med plisségardiner ger man enkelt den inglasade balkongen ett lyft, invändigt som utvändigt. En gemensam lösning för samtliga inglasade balkonger ger också fastigheten en snygg fasad med ett enhetligt yttre. Plisséerna tål alla årstider, är enkla att rengöra och förhindrar att balkongen blir för varm.

www.plisseexperten.se Plisséexperten | Bruksgatan 36 | 263 39 Höganäs | info@plisseexperten.se | 042 - 22 22 44

plisseexperten_230x297.indd 1

2014-05-15 13:04


4

Aktuellt

BILD: WELL FASTIGHETER

Så ska ungdomar kunna köpa borätter Vilken ung människa eller nyinflyttad utan en tidigare karriär på bostadsmarknaden har råd att skaffa en bostadsrätt i Sverige idag? Även om priserna minskar något just nu ligger nivåerna skyhögt över vad människor utan kapital i vanliga inkomstklasser har möjlighet att satsa och samtidigt minskar bankerna summorna de vill låna ut och amorteringskraven blir allt högre. Det är därför det dyker upp en rad alternativ till traditionella bostadsrätter. TEXT GUNNAR WESSLÉN

● I Sollentuna utanför Stockholm bygger fastighetsbolaget Well 117 bostadsrätter som ska säljas i en ny form. Men till skillnad från det normala priset för en bostadsrätt i området som ligger på mellan 40 och 55 000 kronor per kvadratmeter har Wells

bostadsrätter ett kvadratmeterpris på 12 000 kr. Skillnaden ligger i att det är bostadsrättsföreningen och inte den enskilde medlemmen som tar lånen. Christoffer Carlsson är grundare och koncernchef för Well fastigheter:

– Vi tror att det här är ett mycket bra sätt för unga människor och andra som inte har en position på bostadsmarknaden att kunna komma in. På det sätt som vi strukturerar avtalen blir det också ett bra sätt kunna få ett bra boende till ett rimligt pris. Praktiskt går det till så att Well Fastigheter bildar en bostadsrättsförening och erbjuder intresserade att köpa andelar och bli en del av föreningen. Föreningen tar sedan upp lån genom finansiella aktörer för att finansiera köpet av fastigheten. I fallet Sjöstaden Väsjön i Sollentuna binds lånen på 20 år för 2,5 procent ränta och amorteras med 1 procent om året. För den som köper en en-rums-lägenhet på 24 kvadrat blir kalkylen: Insats 280 000 kr, månadsavgift 5 000 kr. Efter 20 år refinansieras lånen och sannolikt kommer fastighetens värdeökning och amorteringar betyda att lejonparten

BO BÄTTRE 1/2018 | 9


”Jag menar att vi borde kunna erbjuda lägenheter där någon avtalsmässigt betalar hyra men också avsätter pengar till sparande.” BILD: WELL FASTIGHETER

(merparten) av lånen kommer att ligga hos medlemmarna i föreningen istället för hos föreningen. Efter de 20 åren kommer bostadsrättsföreningen antagligen se mer ut som vilken annan förening som helst. Beroende på värdeökningar och marknadens utveckling kommer det antagligen ha varit en bra investering. En nackdel för den som köper in sig i föreningen är att enligt föreningens stadgar kan inte lägenheterna pantförskrivas, vilket innebär att det blir svårt att använda lägenheten som säkerhet för lån till insatsen. Bo bättres bostadsrättsexpert Göran

Olsson är försiktigt positiv till initiativet: – Det viktigaste är att projektet genomförs transparent och med stor öppenhet, det får inte finnas dolda avtal om förvaltning som inte är gynnsamma för medlemmarna. Jag undrar dessutom om man kan förbjuda pantskrivning av lägenheterna – sedan är det en annan fråga om någon bank skulle godkänna en lägenhet med så låg insats som säkerhet. – Detta är ju i sig ingenting nytt, så här såg föreningarna ut på 80- och 90-talet, då låg också huvuddelen av lånen hos föreningarna. Men de konstruktionerna försvann

när avdragsrätten ändrades och räntorna gick upp. Wells konstruktion bygger på att stadgarna föreskriver att styrelsen ska vara professionell och inte direkt styrd av medlemmarna. Byggföretaget utser själv styrelse och skriver stadgar som inte kan ändras av medlemmarna hursomhelst. Christoffer Carlsson:

– Den professionella styrelsen sköter den tekniska och ekonomiska förvaltningen. sedan finns det ett föreningsråd som sköter de traditionella föreningsfrågorna. Lånen löper bundna under 20 år, men den som vill kan sälja sin bostadsrätt när den själv vill. Rent praktiskt utses styrelsen av Well fastigheter, årsmöten kallas av styrelsen som också godkänner dagordning. Det kommer inte att finnas några regleringar av priserna på lägenheterna om någon vill sälja och alla avtal är öppna och marknadsmässiga. Arturo Arques är privatekonom på Swedbank och arbetar mycket med bostadsrättsföreningars ekonomi: – Det viktiga är att alla förstår vad man gör och vad det betyder. Principiellt är det ingen skillnad om man har de stora lånen i

föreningen eller hos medlemmarna privat. En nackdel är att föreningen inte får dra av räntan på lånen, vilket du som medlem har rätt att göra om de ligger på dig privat. – Du har naturligtvis också en fördel om du har en bostadsrätt med traditionell belåning, då har du en extra ekonomisk resurs. Dessutom är en traditionellt belånad förening mer stabil och ekonomiskt säkrare. Men det ska ställas mot att du får en låg insats och att det kan vara en vinstlott. Ulrika Blomqvist, vd för Bostadsrätterna, den största organisationen för bostadsrättsföreningar i Sverige, är lite orolig för engagemanget hos medlemmarna: – Mycket av verksamheten, till exempel den finansiella förvaltningen sker utan inflytande för medlemmarna vilket kan minska den delaktighet som ändå är grunden för bostadsrätten. Styrelsen kommer till exempel att till sin majoritet bestå av människor som är utsedda av byggaren. – Men under förutsättning att föreningen klarar de formella kraven som ställs på en bostadsrättsförening är de naturligtvis välkomna som medlemmar i Bostadsrätterna. Bygg- och förvaltningsbolaget Veidekke har också sett behovet av att öppna

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 250 brf:er använder Egrannar idag! De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann ti Det är gra s!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

Snygg hemsida

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se


Aktuellt

bostadsmarknaden så att även den om inte kan betala miljontals kronor kan skaffa sig en egen lägenhet. Men man försöker istället lansera något man kallar hyrköp. Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke: – Bostadsmarknaden fungerar inte idag, det finns en klassbarriär. Det krävs så mycket kapital att en vanlig människa hänvisas till den dyraste formen av boende, hyreslägenhet i nyproduktionen. Vi måste hitta ett sätt att bygga upp sparande på ett ordnat sätt. – Jag menar att vi borde kunna erbjuda lägenheter där någon avtalsmässigt betalar hyra men också avsätter pengar till sparande. Genom sparandet kan man bygga upp ett eget kapital som tillsammans med ett subventionerat tilläggslån skulle kunna ge ett eget ägande.

Sveriges enda specialist på revision

av Bostadsrättsföreningar

Detta påminner om det system som finns i Norge där staten kan ge ett förmånligt lån. Lennart Weiss: – Jag ser ingen större risk med ett sådant system, men det är nödvändigt med subventioner – idag subventionerar staten att låna men inte att spara. Men det är en lång process att få igenom detta, det måste finnas en politisk vilja till subventioner och det måste skapas ett juridiskt system för det. Dessutom måste bankerna övertygas om att detta är bra. Lennart Weiss: – Jag vet att vi har stöd av enskilda riksdagsledamöter. Uppenbart är dock att det finns en bred förståelse om att bostadsmarknaden måste förändras så att fler får möjligheter att skaffa sig en bostad utan att vara rik. Hyresrätterna är också mycket dyra, idag får man räkna med en årshyra i nyproduktionen på cirka 2 800 kr per kvadratmeter centralt i Stockholm och cirka 2 000 kr för Stockholms förorter. Det betyder 18 600 kronor respektive 13 300 kr i månadshyra för en fyra på 80 kvadratmeter. Detta är i praktiken genomförda marknadshyror. n

Konsultation Revision Utbildning

Tel 08 –737 90 30 • www.borevision.se

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Vasab Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se


PLOCK Nypatenterad lamparm flyttar taklampan utan nya hål i taket! Tiden när takuttaget styr möblering är förbi! Nu finns en lamparm i stål och trä med en ny flexibel lösning som möjliggör en steglös förskjutning mellan 33–120 cm, vilket gör att lampans position kan roteras 360°. Eftersom armen kan hängas upp på befintlig takkrok behövs det inte borras några nya hål i taket. Lampan går även att flytta tillfälligt exempelvis vid möte, stämma, kurs eller middag då ett eller flera bord flyttas och man vill justera lampans läge. Elen är integrerad i lamparmen, vilket innebär att inga sladdar är synliga. Den är dessutom mycket lätt att montera. Varumärke: Vrida, cirkapris: 2 995:-

Jordiga pasteller och sofistikerat De vita och gråa färgerna som dominerat inredningstrenderna har fått konkurrens. Jordiga pasteller är nu den senaste trenden för inredning inomhus. På årets färgkartor finns mustiga nyanser som tegel, nougat och vinrött, alla tänkta att passa mörkare träslag och linnetyger. Det doftar 70-tal om årets färgkartor. Även violett, lavendel, rosa, bränd orange och himmelsblått ingår också i en del teman. De sistnämnda ska kombineras med eleganta tyger som siden och sammet. Rådet lyder: Tänk sofistikerat, tänk dekorerat och gärna överdådigt. Varumärke: Becker, Färgkarta: Mood, Antal kulörer: 18

Solljuslamporna för trädgården och gården Nu finns solljuslamporna med dolda solceller, 100 procent soldrivna och helt utan kablar och sladdar som gör det möjligt att nyttja gården även kvällstid för möten, grannkalas och gårdsfester. De designade lamporna som finns i två storlekar är utrustade med sensorer som kan programmeras så att de automatiskt sätts på när solen går ned. De ger efter 8 timmars laddning i fullt solljus 20 timmar belysning tillbaka. Lampan som är frostskyddad är tillverkad i frostat glas, pulverbelagd aluminium och plast. Varumärke: Eva Solo, cirkapris solcellslampa 30 cm, 1 200 kr, solcellslampa 20 cm, 1 000 kr.

12 |

BO BÄTTRE 1/2018

Tidlösa möbler i norrländsk kärnfuru Tidlösa och uttrycksfulla möbler som passar lika bra på den lilla gården i stan som i den lummiga trädgården. Den nya möbelserien Oas är formgiven av möbeldesignern Sebastian Hedengrahn och består av bland annat av cafébord och matbord, stapelbara stolar och soffa – alla tillverkade i norrländsk FCS-märkt kärnfuru med en vitlackerad metallstomme. Träkulören kallas för Cinnamon. – Med fokus på hållbarhet, praktikalitet, spännande design och former som är gjorda för att hålla i generationer, ser jag Oas lika tidlös som uttrycksfull, säger Sebastian Hedengrahn. Varumärke: Hillerstorp, cirkapris: tvåsitssoffa, (120 cm ), 4 600:-, stolar 2 400:-/st, matbord ( 157x78 cm), cirkapris 5 200 kr.

Elbilsladdare för hemmaladdning Nu lanseras EVlink från som bland annat erbjuder maladdare för laddning på hemmaplan. Fördelarna med laddaren är flera. Dels är det tryggare än ett vanligt eluttag, eftersom laddaren inte riskerar att bli överhettad som ett eluttag kan bli, dels går det tre gånger så snabbt att ladda bilen. I ett vanligt vägguttag kan det ta upp till tolv timmar att ladda en elbil, med EVlink går det på under fyra timmar, om man ansluter med 3-fas 16A. Laddaren finns i två olika styrkor, 1-fas 16A och 3-fas 16A, den är även utrustad med nyckellås så att ingen obehörig ska kunna använda sig av laddstationen. Det går också att optimera energihanteringen i båda modellerna, vilket gör att man kan dra ner på elkostnaderna. Man kan till exempel styra laddningen till tider då husets övriga energiuttag är lågt, eller reducera laddeffekten under vissa tider för att undvika ett överuttag av ström. Varumärke: Schneider Electric, cirkapris: 8 000:- (OBS! laddaren måste köpas in via en elinstallatör då installationen måste göras av en behörig elektriker). 


CCJ

BALKONGINGLASNING FRÅN WINDOOR

VIDGA DINA VYER Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera. Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för – från idé till färdigt utförande.

BALKONGINGLASNING • RÄCKEN • UTERUM • FASADPARTIER Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkongsystem för fastigheter. Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder. Se mer på www.windoor.se


Drömmen om att leva och bo i Spanien – ny bok Bo utomlands. Boken ”Drömmen att leva och bo i Spanien” skriven av Sven F Källström handlar om hur det är att leva som pensionär i Spanien. Förutom att den innehåller en hel del spansk historia finns även matnyttig information om exempelvis skattesystemet, svenska skatteregler vid utflyttning, försäkrings- och bankregler, att starta företag, köpa hus eller lägenhet och vad som gäller när man har bil i Spanien. Främst handlar det om Costa del Sol, den del av Spanien som allt fler svenskar attraheras av. Informationsförlaget, cirkapris: 325:- (finns bla. På Bookia)

Nytt boende med smarta lösningar i Halmstad ● Brf Landgången i Halmstad ligger i stadsdelen Nissastrand. Det är ett projekt där en liten yta kan göras till ett smart boende. Till exempel kan en trea och en etta länkas ihop till en fyra med dubbla ingångar och med

en invändig passage. Brf Landgången som är det andra i raden av Riksbyggens projekt i området består av totalt 55 lägenheter. Inflyttningen till hösten 2019.

Sov gott om nätterna – sänk energiförbrukningen med 40% Med DIRO installerat i tvättstuga så kan man tvätta helt utan kemikalier. DIRO är ett patenterat system som är validerat av bland annat SWEREA IVF genom en mängd olika tester med goda resultat. DIRO har godkänd rengöringseffekt enligt kraven för EU-Ecolabel’s tester för tvättmedel. DIRO sänker energiförbrukningen i tvättstugan med upp till 40%.Läs mer på vår hemsida www.swatab.se

Scandinavian Water Technology AB Prinsessvägen 7, 297 72 Everöd | Tel: +46 (0)733-466 908 | E-post: info@swatab.com


varför äga en laddlösning för elbilar? Abonnera på den istället Vi lanserar InHouse – ett tryggt och enkelt sätt för bostadsrättsföreningar och kommersiella fastighetsägare att skaffa solcellspaneler, värmepumpar och elbilsladdning. Vi gör investeringen och garanterar därefter att allt fungerar. Läs mer på vattenfall.se/inhouse


Förslag till ny lag om bostadsanpassningsbidrag lämnas till riksdagen Boendebidrag. En ny lag om bostadsanpassningsbidrag ska ersätta den nuvarande. Flera bestämmelser från den gamla lagen behålls medan andra moderniseras och förtydligas. Bland annat föreslås att det är personen med funktionsnedsättning som ska kunna ansöka om bidraget, oavsett om personen äger den aktuella bostaden som ska anpassas eller bor i den med nyttjanderätt. – Den här lagändringen ska sätta personen som ansöker om bidraget i centrum för processen. Personer med funktionsnedsättningar ska känna sig fullt delaktiga i beslut som rör deras vardag, och den nya lagen ligger i linje med det nya nationella målet för funktionshinderspolitiken, säger Åsa Regnér, ansvarig minister. Lagen ska förenkla kommunernas handläggning genom tydligare bestämmelser och ge kommunerna bättre möjlighet att utnyttja sina resurser utifrån de förutsättningar kommunerna har. Bland annat ska den nya lagen möjliggöra återbruk av anordningar som redan finns. Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2018.

Ovanligt uppdrag: Utsättning av 4 300 grönfläckiga paddor på Öland

Åsa Regnér.

● Riksbyggens fastighetsskötare Jerker Nilsson som sköter driften av byggnaderna på Ölands södra udde är en av de som arbetar med att bevara grönfläckiga paddor på Öland. Arten som dog ut under 1990-talet är nu tillbaka. Jerker Nilson är på plats tre dagar i veckan och resten av tiden jobbar han med att sköta en bostadsrättsförening. I höstas fick han vara med och hjälpa till när 4 300 grönfläckiga paddor sattes ut på Ölands södra udde.

– Det blir spännande att se hur många paddor som klarar vintern, säger Jerker Nilsson. En utmaning som vi har på Öland är vattenbristen. En viktig del i mitt jobb är att hålla koll på vattennivån i brunnarna. I somras tog vattnet nästan helt slut så vi fick beställa en tankbil med vatten varannan dag. Uppfödningen av grönfläckiga paddor är ett långsiktigt och viktigt arbete för att bevara arten, som är det mest hotade groddjuret i landet enligt Länsstyrelsen.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! ww w .h f o n s t r et .s e

16 |

BO BÄTTRE 1/2018

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74


Funderar er förening på att sälja råvind, lokaler eller byggrätter? Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att göra en trygg och lönsam affär.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar, lokaler och byggrätter åt bostadsrättföreningar i Stockholm och Göteborg. www.gleipnergruppen.se

08-121 487 77


Svenskar tror att homestyling ökar bostadspriset med upp till tio procent Bostad. Enligt en ny Sifo-undersökning anser 65 procent av svenskarna sig ha bristande kunskaper i att styla bostaden inför en försäljning. Nästan hälften är dock överens om att homestyling skulle öka slutpriset med 10 procent eller mer. Det visar en ny Sifoundersökning som gjorts på uppdrag av Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. I undersökningen svarade 74 procent av männen och 56 procent kvinnorna att de är dåliga på homestyling. Samtidigt tror 47 procent att det skulle kunna höja värdet på bostaden med 10 procent eller mer. – Homestyling är ett bra sätt att få ut mer av sitt livs kanske största affär, säger Marcus Svanberg vd på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Fem tips – så stylar du din bostad för att få ut mer av bostadsförsäljningen: Snygga upp. För mycket saker kan ge ett rörigt intryck. Minimera antalet möbler och prylar utan det ser tomt ut. Måla över avskavningar, spika fast lister och se till att bostaden är ordentligt städad. Var neutral. På en visning är det viktigt att så många som möjligt ska kunna känna sig hemma i din bostad. Använd exempelvis vitt, grått, svart och beige framför mer gälla färger. Lys upp på rätt ställen. Många och svagare lampor ger bostaden ett mysigare intryck utan att kännas murrigt. Sovrum och vardagsrum kan ha svagare belysning än exempelvis kök och hall. Tänk på första intrycket. Lägg lite extra krut i hallen. Tänd några ljus och ställ fram gröna växter om det passar. Glöm bullar och paprikor. Att kanelbullsdoft eller badkaret fullt av paprikor skulle få spekulanterna att lägga ett extra bud är en myt. Vädra ut, städa kyl, frys och andra förvaringsutrymmen – de kommer garanterat att öppnas under visningen.

Tipsen kommer från Anna Wallin, homestlingexpert och grundare av företaget Homesthlm.

- när det gäller fastigheter -

18 |

BO BÄTTRE 1/2018

Byggstart för 153 bostadsrätter i Malmö Nu startar byggandet av Brf Kikaren och Brf Kryssaren som tillsammans kommer att bestå av 153 bostadsrätter. De båda nya föreningarna ligger i kvarteret Upptäckaren i Västra Hamnen.

● – Riksbyggen tror starkt på Malmö och Öresundsregionen vilket inte minst märks i det stora antalet pågående och planerade bostadsprojekt i området. Det är mycket

glädjande att vi nu kan starta byggandet av ytterligare två bostadsrättsföreningar i en av Malmös mest snabbväxande stadsdelar, säger Leif Linde, vd för Riksbyggen. Brf Kikaren vid Masttorget: 75 smarta bostäder - ettor och tvåor. Inflyttning sommaren 2020. Brf Kryssaren: 78 bostadsrätter – från ett till fem rum och kök. Planerad inflyttning sommaren 2020.

Bostadsbyggandet i Malmö är historiskt högt ● Bostadsbyggandet i Malmö har ökat och slagit rekord på rekord de senaste åren. I genomsnitt har nästan 2 600 bostäder per år byggstartats i Malmö sedan 2013. Under förra året blev detaljplaner för 4 400 bostäder klara och vann laga kraft, vilket gör att Malmö nu har runt 10 000 bostäder i byggklara detaljplaner. – Det här är resultatet av flera års kraftsamling från staden, för att göra processerna kring byggandet smidigare och skapa

goda förutsättningar genom planer och bygglov, säger Christer Larsson, stadsbyggnadsdirektör. Men det finns också flera utmaningar. Bostadsbyggandet behöver fortsätta ligga på en hög nivå under de kommande åren, för att jämna ut obalansen på bostadsmarknaden och för att på sikt få ner boendekostnaderna. Malmö stad behöver även öka tillgången till bostäder för hushåll med låga inkomster och minska hemlösheten.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se


Fönsterbyte? Svensktillverkade fönster med totalentreprenad löser det smidigt och tryggt.

Välj ett auktoriserat plåtslageri Som beställare får du:

✓ trygghet och tydlighet ✓ dokumenterad projektstyrning ✓ ett effektivt arbetssätt ✓ kontroll på hela arbetsprocessen ✓ kvalitetssäkrad leverans

enomic.se 019-603 24 40

www.pvforetagen.se SVENSKA FÖNSTER OCH GLASPARTIER FÖR LÅNGSIKTIGA BEHOV.


FOTO: BALCONA

Bygg din balkong FOTO: BALCONA

20 |

BO BÄTTRE 1/2018

Balkongen var i sin begynnelse endast en dekoration på fastigheten. Numera är den ofta en viktig trivseldel i boendet. De nya typerna av inglasning gör också att intresset för att bygga balkong ökar även i innerstaden. En balkong ger ett mervärde för själva boendekvaliteten och höjer även bostadens ekonomiska värde. Läs mer om hur det går till att bygga balkong, vem som ansvarar för underhållet, hur kostnaden fördelas. Vi berättar även om hur en inglasning går till.


Tema: Balkong

B O B Ă„ T T R E 1 / 2 0 1 8 | 21


”Det är nice med balkong” Bygga balkong kan öka trivseln och värdet på bostadsrätten. – Det är nice med balkong. Det känns som att lägenheten blir större och dessutom ökar värdet. Jag ser fram emot att sitta på balkongen och äta frukost när våren och sommaren kommer. Det säger Lars Brickstad som bor i en bostadsrättsförening på Lindvallsgatan, nära Hornstull i Stockholm.

Lars Brickstad visar upp sin nya balkongdörr. Snart kommer han att ha en cirka sex kvadratmeter stor balkong att gå ut på.

TEXT OCH FOTO: PETER FORSMAN

● Lars Brickstads lägenhet är en etta på 34 kvadrat med sovalkov. Lägenheten ligger på andra våningen i ett hus byggt 1929. Här har det från början inte funnits några balkonger. Det nuvarande balkongprojektet startade för cirka två år sedan. För initiativet stod Lars Brickstad och grannen ovanför, vilket så småningom ledde fram till att byggandet av balkonger beslutades på ett extra årsmöte i föreningen. Från början var det nio balkonger som skulle byggas mot gården. Men en boende drog sig ur så det blev åtta till slut, berättar Lars Brickstad som tillsammans med sin granne utgjorde balkongruppen. Till historien hör att föreningen tidigare sökt bygglov hos stadsbyggnadskontoret för att bygga balkonger både mot gatan och gården, men fått avslag.

bygglov för balkonger mot gatan, säger Lars Brickstad. Med hjälp av en bekant till Lars granne i balkonggruppen, som kan bygglovshanteringen, så lämnades en ny bygglovsansökan in till Stadsbyggnadskontoret och den beviljades. Nästa steg blev sedan att begära

som funderar på att installera balkonger så är det att ta sakkunnig hjälp: – Det är svårt att göra allt själv och det tar mycket tid, säger han. När Bo bättre en vintermorgon i januari

besöker Lars i hans lägenhet har balkongdörrarna nyligen kommit på plats. Arbete pågår med infästningen av balkongen som kommer att bli cirka sex kvadratmeter. Totalt pågår balkongarbetena i fastigheten i nio veckor vilket innebär att de beräknas vara klara i slutet av mars. När det gäller det administrativa och ekonomiska gentemot föreningen och de enskilda bostadsrättsinnehavarna valde man att lägga det på Nytorget Fastigheter, som föreningen också normalt anlitar för fastighetsförvaltningen. Kostnaden för en få en stålbalkong av standardmodell installerad ligger mellan 120 000 till 130 000 kronor per lägenhet, lite beroende på vilka rör- och eldragningar som behöver göras om. I det ligger även kostnaderna för att anlita förvaltaren som konsult för det administrativa och ekonomiska arbetet.

”Vi fick vi rådet att enbart söka för balkonger på insidan mot gården. Man är nämligen väldigt restriktiv när det gäller att bevilja bygglov för balkonger mot gatan.”

– Vi kollade upp den gamla ansökan och

kontaktade stadsbyggnadskontoret. Där fick vi rådet att enbart söka för balkonger på insidan mot gården. Man är nämligen väldigt restriktiv när det gäller att bevilja

22 |

BO BÄTTRE 1/2018

in offerter från fyra olika balkongföretag. Bland dessa valde föreningen ett väletablerat företag som byggt många balkonger i bland annat Stockholms innerstad. – Att vi valde Balcona berodde inte i första hand på priset utan snarare på att de gav ett bra intryck. Man verkar kunna ordna det mesta och har svar på våra frågor. Och det har det fungerat jättebra så här långt, säger Lars Brickstad. Ska Lars ge ett råd till andra föreningar


Tema: Balkong

Magnus Sand arbetar som projektledare/förvaltare på Nytorget Fastigheter. Hans roll i projektet är att vara behjälplig med kontraktsskrivning och se till att det kommer in pengar för balkongerna från bostadsrättsmedlemmarna. Han sköter även administration kring nyckelhantering så att entreprenören får tillträde till de berörda lägenheterna. Magnus Sand ansvarar även för byggmöten och kontakter mellan boende, styrelsen och entreprenören. – Hittills har det fungerat bra. De frågor som uppkommit i projektet handlar i huvudsak om avtalen mellan föreningen och de boende samt tilläggsbeställningar från boende, säger Magnus Sand. Trots att det är vintermånad så utgör det inget hinder för att bygga balkonger. Byggnadsställningar är på plats inne på gården och sträcker sig längs husfasaden ända upp till taket. På byggnadsställningen utanför Lars Brickstads lägenhet arbetar Frank Danielsen från Balcona med själva infästningen av stålbalkongen i fasaden. Varje balkong tar cirka två dagar att bygga. Själva plattan kommer i en del medan räcket och ståldetaljerna skruvas ihop på plats, berättar Frank Danielsen. Han har 12 års erfarenhet av att bygga balkonger och trivs med jobbet. – Ett bra jobb med ganska korta tider på varje ställe. Det gör att man får se många olika gårdar runt om i stan och träffar mycket folk, säger Frank Danielsen. Ansvarig projektledare är Marcus Holm-

lund. Bygget på Lindvallsgatan går enligt plan och är ett standardprojekt med totalentreprenad för själva balkongbygget. Det innebär att balkongföretaget förbereder och

Byggnadsställningarna för balkongbygget sträcker sig ändå upp till taket på 1920-talshuset på Södermalm i Stockholm.

monterar balkongerna samt återställer både in- och utvändigt när arbetet är klart. Marcus Holmlund har arbetat som projektledare åt Balcona i fem år. Han berättar att de flesta i Stockholms innerstad väljer stålbalkonger. Själva tekniken för att ansluta stålbalkongerna bygger på att man först gör ett uttag för balkongdörren. Därefter borrar man upp för själva infästningen av balkongen i fasaden och sprutar in en massa som kallas HIT 270 där man fäster en gängstång. Bulten dras sedan fast i gängstången. Varje bult ska tåla ett provtryck av ett ton. Totalt hålls varje balkong av 12 bultar varav 8 bultar är de som i praktiken bär upp balkongen. Sammanlagt klarar de ett tryck på 8 ton.

Ett ton tegel fraktas bort i samband med varje ny balkongdörr som sätts upp.

– Det betyder att de är rejält överdimensionerade för att vi verkligen ska vara på den säkra sidan. Nyligen gjorde vi en test av de första balkongerna som vi installerade för 25 år sedan och det var inga problem med dem, berättar Marcus Holmlund. Livslängden uppskattas normalt till cirka 50 år, därefter är dags för en rejäl översyn. Ett allmänt råd från Marcus Holmlund är att vara beredd på att det blir lite stökigt och bullrigt under en tid eftersom det är ett relativt stort ingrepp som görs för varje balkong, där cirka ett ton tegel ska fraktas bort för varje ny balkongdörr. – Men efter ungefär en månad är det klart, tillägger han. n

Balkonger ökar priset upp till 15 procent ● I en liknande 1920-tals fastighet på Kungsholmen i Stockholm görs det på uppdrag av bostadsrättsföreningen kompletterande balkongbyggen inåt gården i tre lägenheter. Där har det byggts till balkonger för ett par år sedan. En av dessa lägenheter är till salu. Enligt mäklaren Sara Johansson på Erik Olsson fastighetsförmedling har

en tillbyggd balkong stor betydelse när en lägenhet ska säljas: – Det kan skilja mellan 10 upp till 15 pro-

cent på priset, säger hon. Hur mycket beror förstås på hur stor balkongen är och i vilket vädersträck den ligger. – Balkongen för in luft och ger en frihet

att komma ut direkt från lägenheten, i synnerhet på sommaren då balkongen kan bli lite av ett extrarum. Många tycker att det är värt de extra pengarna för att få en balkong. Du behöver inte heller vara orolig för att inte få tillbaka pengarna den dag du ska sälja. n

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 23


Tema: Balkong

BILD: BALCONA

BILD: BALCONA

Bygga balkong – tips och råd! Att komplettera ett bostadshus med balkonger kan kännas som ett stort projekt, men de flesta etablerade balkongföretag erbjuder hjälp från idé till slutbesiktning. Börja med att bilda en balkonggrupp eller utse en ansvarig i styrelsen som kan

driva projektet.

För att kunna fullfölja ett balkongprojekt krävs ett beslut på en föreningsstämma

med två tredjedelars majoritet samt ibland även ett godkännande av hyresnämnden. Hyresnämndens godkännande krävs inte om samtliga som påverkas av åtgärden röstar för utbyggnaden eller på annat sätt godkänner den. Lägg inte ner onödig tid på att få ihop en bygglovsansökan. De flesta balkongföretag brukar erbjuda sig att sköta processen och föra dialog med stadsbyggnadskontoret. Bygglovshandlingarna sammanställs sedan utifrån föreningens önskemål och skickas in när de godkänts. Tänk på att föreningen är byggherre samt juridisk och ekonomisk motpart till

balkongentreprenören. Det finns olika sätt för hur kostnaden för balkongen kan fördelas inom föreningen. Normalt är att den enskilde medlemmen betalar föreningen för sin balkong. Kostnaden ska sedan tas upp som kapitaltillskott vid beräkning av reavinst vid försäljning av lägenheten.

Eftersom föreningen ansvarar för kostnaden för framtida underhåll av balkongen kan det finnas skäl för att justera andelstalet för lägenhet som byggt balkong. Möjligheten att justera andelstal och hur ska göras beror dels på föreningens stadgar och dels på hur andelstalen i föreningen är beräknade. n

24 |

BO BÄTTRE 1/2018

Upphandling – tips

••Använd en totalentreprenad vid större

arbeten. Det gör det enklare att visa på ansvarsfrågan om det uppstår ett problem. Kontrollera alltid ekonomisk status hos företag som anlitas, att de har F-skatt och ansvarsförsäkring. Ta flera referenser och tänk på att de inte ska vara äldre än 3-4 år. Gör ett väl genomarbetet förfrågningsunderlag. Saknas kunskap i föreningen, ta hjälp av en sakkunnig oberoende fackman. Var noggrann med skriftliga offerter, underlag och avtal. Se till att det tydligt står angivet vad som ingår i leverantörens arbetsbeskrivning. Kontrollera att avtalet omfattar garantier. Gör regelbundna besiktningar under projektiden. Betala inte i förskott, vänta med slutbetalning tills allt är färdigställt, slutbesiktigat och godkänt. Se till att en tidsplan upprättas där det anges vilken vecka som respektive arbetsmoment planeras utföras. När arbetena är färdiga ska en slutbesiktning utföras av en oberoende besiktningsman och eventuella besiktningsnoteringar ska åtgärdas. Balkongerna övergår därefter i föreningens ägo.

•• •• •• •• •• •• ••


ANNO 1994

4

FÖNSTER OCH FASADMÅLNING år

MÅLERIET SO

R SIG M BRY

www.andresmaleri.se Tel. 0200 58 02 20

Förebygger vattenskada

WaterFuse®- Lägenhet

minskar risken att drabbas av vattenskada

Automatisk vattenavstängning vid läcka. Vattenfelsbrytare speciellt anpassad för lägenheter. • •

Givare i vattenfördelarskåpet känner av läcka & stänger av vattnet omedelbart. Vattendetektor upptäcker, stänger av & larmar vid läcka under t ex diskmaskinen.

Tollco AB, Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta

Bilden visar WaterFuse® -Lägenhet komplett, VFB230-DN15

Tel: +46 (0)18 34 90 10 E-post: info@tollco.se

Webb: www.tollco.se


Vi valde att glasa in balkongerna Brf Svärdsidan på Östbergahöjden i Stockholm tog steget fullt ut när de skulle renovera och valde att även bygga ut och glasa in sina balkonger. – Vi var lite osäkra på om vi skulle få bygglov men det tog bara tre veckor, säger vice ordförande Adam Carlén. Det berodde nog på att vi hade anlitat en kunnig projektledare och en bra arkitekt som såg till att vi fick med allt i underlagen. TEXT OCH FOTO: KARIN URBINA RUTSTRÖM RUTSTRÖM

26 |

BO BÄTTRE 1/2018


Tema: Balkong

● Brf Svärdsidan bildades 2004 och fyra år senare tog de över sina fastigheter. Det är en aktiv förening. Stammar, dörrar och fönster har renoverats och de har även installerat bergvärme och FTX-ventilation med värmeåtervinning. Nu pågår renoveringen av fasad, loft och trappuppgångar och som kronan på verket ska balkongerna byggas ut och glasas in. För att allt ska bli enhetligt har föreningen valt att de stå för kostnaden. – Detta beslut tog föreningen för att öka attraktionen för husen. Det innebär att våra hus är de enda i området just nu som har djupare balkonger samt inglasning, säger Adam Carlén. Vill man ha det enhetligt är det bättre att föreningen tar kostnaden. Det är ett omfattande projekt men vi hade en hel del kapital. Resterande har vi finansierat med hjälp av lån samt en 10 procentig avgiftshöjning, vilket var möjligt eftersom vi har låga avgifter. Brf Svärdsidan är med sina 96 lägenheter

en av de största bostadsrättsföreningarna i området. Efter en okulär besiktning stod det klart att balkongerna måste åtgärdas. Då vaknade idén att man samtidigt skulle passa på att bygga ut och glasa in balkongerna. En teknisk grupp bildades och så småningom presenterades ett förslag för medlemmarna. Beslut togs sedan på en stämma med 2/3 majoritet. Det fanns dock några medlemmar som var tveksamma. – Det var visserligen bara fem stycken, säger Adam Carlén. Men jag vår tekniska grupp tog sig tid att gå runt och prata med dem och gick också ut med information. Vi fick på så sätt med alla och vi slapp gå till hyresnämnden för att få tillstånd. Något som annars skulle kunna försena hela projektet.

Hela eller delar av balkongen kan öppnas genom att glasen förs åt sidan.

fönsterrenovering innan så de var ganska trötta, säger han. Därför valde vi att täcka av så fort slutbesiktningen var klar på de första husen. Det kan vara viktigt att de som väntar på att få renoverat får en bild av hur det kommer att bli och vad de har att se fram emot. En stor fördel har varit att alla lägenheter i föreningens fastigheter har lika stora balkonger. Det innebär att när det är klart kommer alla balkonger att har en golvyta på tio kvadratmeter och vara försedda med ramfri inglasning. – Den modell de valt kallas Windoor system 410 och består av ramfria glasskivor som går från golv till tak, säger Lars Manfredsson på Windoor. Det som ofta styr valet av modell är vad som är möjligt att få bygglov för samt det geografiska läget. Här i Stockholm väljer de flesta ramfri inglasning. Norröver är det vanligare med smalram, eftersom det lämpar sig bättre i kallare klimat. Smalram ger en tätare inglasning som skyddar bättre mot hård kyla.

”Fördelar med en inglasning är att den ger väder-, vindoch ljudskydd.”

Nu är mer än hälften av projektet som

Adam Carlén, Brf Svärsidan och Lars Manfredsson, Windoor inspekterar en utbyggd och inglasad balkong.

äveninnefattat renovering av fasader, loftgångar och trapphus slutfört. Projektledaren Anders Adler på Dipart, företaget som genomför fasadrenoveringen och utbyggnaden av balkongerna, säger att de boende varit positiva. – Ett sådant här projekt är ganska stökigt för de boende och det hade även gjorts en

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 27


Tema: Balkong

studier som visar mellan 6–12 procent beroende på huset läge samt vilket väderstreck balkongen vetter mot. Inglasningen ger också andra positiva ef-

Det finns även en liten vädringslucka vid sidan som går att ställa upp.

En inglasning tar normalt cirka en dag per

balkong att montera. Eftersom det funnits gott om personal på plats har arbetet kunna göras löpande. – Vi har haft mycket folk på plats och de har kunnat arbeta växelvis, säger Anders Adler. Det har gjort att vi inte fått några väntetider utan arbetet har kunnat rulla på även med inglasningen. En inglasad balkong ger även ett mervär-

Anders Adler.

de för föreningen på flera sätt. När balkonger och fasad väderskyddas håller ytskikten längre. Installationen kan även minska värmekostnaderna eftersom det ofta blir varmare i lägenheterna. – Fördelar med en inglasning är att den ger väder-, vind- och ljudskydd. De mätningar vi gjort visar minskningar från 17 upp till 21 decibel, säger Lars Manfredsson. När det gäller energibesparingen finns det

fekter. Det ökar livslängden på såväl fasaden som balkongplattan. – Det blir ofta varmare i lägenheterna eftersom det ofta är det den här delen av klimatskyddet som är sämst isolerad på fastigheten, säger Lars Manfredsson. För Brf Svärdsidans boende väntar nu en härlig lång sommar. För oavsett väder kommer fler än tidigare att kunna spendera mer tid på sina balkonger och även kunna njuta en bra bit in på hösten. – Den tekniska gruppen har arbetat mycket med renoveringen och varit involverade i hela kedjan, säger Adam Carlén. Vi ville även ha så underhållsfritt som möjligt för att spara kostnader på sikt och det tycker jag vi lyckades med. n

Basta cykelgarage med rörsidor och sedumtak. Här tillsammans med vårat låsabara cykelställ Hook.

blidsbergs.se


Brf. Astern, Linköping, 600 fönster i 5 fastigheter

”Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation!” ”Jag öppnade varje fönster, besiktningen tog två dagar. Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation. Inga avvikelser som krävde efterbesiktning. iwa21 är rakt igenom seriösa och har kompetenta montörer som är både serviceminded och ambitiösa.” Bert Granberg, Byggnadsingenjör SBR, BRA Besiktningar AB, av föreningen anlitat besiktningsman.

7

PS

KTIGA TI VI

Vad är bäst för er? Bygga om eller byta fönster! TÄ

Bygga om med iwa21

NK PÅ

Byta fönster

Vi har inget emot att bygga om fönster på olika sätt: Bullerdämpande, inbrottssäkert, självrengörande etc.

Vid ombyggnad är det enklare att bevara fastighetens utseende även om man bygger om med aluminium.

    

Flexibilitet med skräddarsydda lösningar Behåller fastighetens karaktär Miljövänligt/Hållbart Ur ett hållbarhetsperspektiv är det ett oacceptabelt resursslöseri att köpa helt nya fönster. 100-tals kilo metall, glas, plast, trä och kemikalier skickas till återvinningen. Dessutom är ofta originalfönstren av bättre kvalité än de nya.

Energibesparing och låga u-värden Vid ombyggnad av fönster får man ofta större energibesparing jämfört med montage av helt nya fönster.

Bullerdämpning OBS! Många fönstertillverkare tilläggsdebiterar för att montera bullerdämpande glas och annat utanför deras standardlösning. Vi har ingen standardlösning utan hittar en unik lösning för varje fastighet vi arbetar med.

Fabriksbyggda isolerrutor

En isolerruta måste vara fabrikstillverkad. Undvik platsbyggda isolerrutor.

  

Ekonomi, kostnader & aluminium Det kostar inte mer att bygga om med aluminium än att renovera på ett traditionellt sätt. Med aluminium förlängs fönstrens livslängd ca 3 gånger. Dessutom försvinner problemen med ojämn förslitning i olika väderstreck.

energiisolerar bullerdämpar renoverar fönster iwa21 AB Sjövägen 16, 746 31 Bålsta Telefon 08-21 36 21 E-post info@iwa21.se www.iwa21.se


Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för. Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel... Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt. Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Cecilia Stangmo Blomqvist cecilia.stangmo@driftia.se 0702-44 76 00

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

Ekerö Bygg & Entreprenad

www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Cupola Stockholm AB SBA, BRANDSKYDD & SKYLTAR www.cupola.se Kontakt: Joakim Runesson joakim.runesson@cupola.se 0706-00 15 97

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag? Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm. Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.


• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Vi tar hand om hela ditt tak Trygghet, service och kvalitet sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

JOAKIM RUNESSON Cupola Stockholm AB Tel: 070-600 15 97 joakim.runesson@cupola.se www.cupola.se Fagerstagatan 9 163 53 Spånga

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se 08-448 31 80


Tvätt stu gan 32 |

BO BÄTTRE 1/2018


Tema: Tvättstuga/gård

Modern tvättutrustning främjar ekonomin Årligen används Sveriges alla fastighetstvättstugor under minst 350 dagar. Bra fungerande och effektiv utrustning är av stor vikt för bostadsrättsföreningens ekonomi – och för trivseln. En 15 år gammal tvättmaskin kan förbruka upp till 200 liter vatten medan en ny maskin endast förbrukar 60 liter. Enligt Fastighetsägarna kan man räkna med att en fastighetstvättmaskin klarar cirka 30 000 tvättcykler. TEXT INGER EVERTSON

T

vättmaskiner för flerfamiljshus testades för ett par år sedan av Energimyndighetens Testlab. Äldre modeller är cirka 30 procent mindre energieffektiva vid halvfylld maskin jämfört med nyare varianter, men det är fortfarande mest energismart att tvätta i fylld maskin. Både varmt och kallt vatten kan många tvättmaskiner anslutas till. Hur anslutningen ska vara är det upp till bostadsrättsföreningens styrelse att bestämma. Kostnaderna sänks om vattnet värms upp av fjärrvärme eller värmepump, men med eluppvärmt vatten blir det ingen skillnad. Kallt vatten blandas ut med varmt vid varmvattenanslutning, men vattnet är trots allt varmt när tvättningen börjar. Vid sköljning används alltid kallt vatten. De maskiner som tog in varmt vatten från början fick sämre tvättresultat i Energimyndighetens test än de maskiner som endast tog in kallt vatten. Proteinrik smuts som choklad och blod kunde finnas kvar även efter tvätten vid varmvattenintag. Tvättmedelsrester försvinner garanterat

vid tre sköljningar, men en del maskiner nöjer sig med två sköljvatten. Ofta kan man dock själv välja extra skölj. Detta kan vara viktigt för den som är allergisk.

Bra centrifugering i maskinen kan spara både energi och pengar. Tvätten blir då torr snabbare och kräver mindre tid i centrifugen. Inte mer än ungefär hälften av fukten bör vara kvar när centrifugeringen är färdig. Tvättmaskinen bör klara att få en 60-gaders tvätt färdig på en timme, en fördel eftersom tiden ofta är begränsad i tvättstugan. Vid centrifugeringen låter maski-

nerna oftast mycket. För de boende ovanför tvättstugan kan ljudnivåerna bli höga, men i en tvättstuga i ett separat hus har detta ingen betydelse. Ljudnivån kan variera vid tvättning från 46dB(A) till 55dB(A). Mellan 64dB(A) och 72dB(A) kan ljudnivån variera under centrifugeringen. För synsvaga bör det finnas taktila markeringar på programvredet, men detta är dock sällsynt. Om händer och armar har nedsatt funktion ska det

inte krävas alltför mycket kraft att öppna och stänga luckan. På alla de modeller som Energimyndigheten testade var det dock trögt att stänga eller öppna luckan till tvättrumman. Tvätten ska också torkas och vid Ener-

gimyndighetens test i fjol av olika torkmetoder kom man fram till att torktumlare med värmepump är den mest energieffektiva metoden. Torkskåp, luftavfuktare och torktumlare har testats. Med luftavfuktare tar det cirka åtta och en halv timme att få tvätten torr, vilket ska jämföras med två timmar för torktumlare med värmepump, torkskåp med värmepump samt traditionellt torkskåp med utblås. Den senare metoden drar dock betydligt mer energi än den mest energieffektiva metoden, torktumlare med värmepump. n

FO TO : IS TO C

K


Egenproducerad el gör även tvättstugan lönsam Egenproducerad el via solceller ger ström bland annat till tvättstugan hos Brf Anno 1905 i Göteborg. Det som solcellerna producerar går till fastighetselen. De 42 lägenheterna har kvar sina elmätare. För Brf Anno 1905 var det viktigt att vara mikroproducent, eftersom skattereglerna då är gynnsamma. Men drivkraften i det mesta som föreningen gör är ett genuint miljöintresse. TEXT INGER EVERTSON

● På taket har Bostadsrättsföreningen Anno 1905 installerat solceller. Föreningens styrelse tycker om att ligga i framkant, speciellt inom miljöområdet. – Ja, vi har installerat solceller i första hand för att värna miljön, säger Staffan Backman, ordförande i Brf Anno 1905. Mycket av det föreningen har gjort på senare tid har varit med tanke på Moder Jord. Lågenergifläktar på taket, sopsortering i samtliga fraktioner och ledlampor gör att man försöker minimera utsläpp och nedsmutsning av naturen så mycket som möjligt. Bland annat har föreningen fått diplom för sin kompost. Och så nu solcellerna på taket, närmare bestämt 300 kvadratmeter. Cellerna genererar 45 000 kilowattimmar per år och elen går i förta hand till tvättstuga, hiss, ventilation, allmänbelysning och markvärme. Under de varma sommarmånaderna tillverkas en stor mängd el, men allt kan man inte förbruka själv. – När tillverkningen är större än förbrukningen säljer vi elen till Falkenbergs energi och under vinterhalvåret köper vi el från samma elbolag, berättar Staffan Backman. till 90 procent av tillverkningen och under

34 |

BO BÄTTRE 1/2018

Hur ser tekniken ut bakom solpanelerna?

Vi frågade försäljningschef Lars Holmquist på ETC El. – De flesta solceller som tillverkas i dag vinterhalvåret köper man nästan all el. Hur består av kristallint kisel. Solcellspaneler hr mycket som produceras är beroende på vanligtvis 1 x 1,17 meter, 4 centimeter tjocka årstid och väderlek. och varje panel har en nominell effekt på Hos Anno 1905 har varje lägenhet kvar sin elmätare, eftersom solenergin endast går 280W, berättar han. När man monterar solcellerna på taket till fastighetselen. Föreningligger de på skenor, så att de är cirka 5 cm en består av 42 lägenheter ovanför taket. Det behövs luft under celoch åtta affärslokaler. lerna, eftersom dessa är i behov av kylning. Anledningen till att Solcellspanelen består av 60 solceller och Brf Anno 1905 har valt att antalet paneler beror på hur stor anläggning endast använda egen el motsvarande förbrukningen man har valt. – När solen skiner på cellerna bildas likför fastighetselen är att man ström. Denna går via kablar till en växelrikannars inte skulle klassas tare, där elen transformeras till växelström. som mikroproducent. Därifrån går elen till fastighetens elcentral – Det hade helt enkelt blivit för dyrt. Vi för att sedan, i första hand, användas i den hade fått säkra upp till högre ampere och egna fastigheten, förklarar Lars Holmquist. skattereglerna hade inte heller varit lika – Den el som inte används säljs till det förmånliga. elbolag som kunden har En del av elen som produavtal med. Omvänt, när solceras går till tvättstugan. Rent cellerna producerar för lite ekonomiskt kan man säga att el, köps el från elbolaget, bostadsrättsföreningens tvätsäger han. tinrättning helt plötsligt blivit Elen säljs för exempelvis självförsörjande när det gäller 40 öre per kilowattimme. elförbrukning. Till det kommer överföFöreningen har en relativt ny Lars Holmquist. ringsavgift och moms. ”vanlig” tvättstuga där man Tillsammans med 60 öre i förbokar tid, men det finns skattereduktion blir det cirockså en expresstvättstuga med en maskin, ka 120 öre per kilowattimme vid försäljning. ett torkskåp och en tumlare, där man helt Alla ekonomiska transaktioner görs spontant kan tvätta under förutsättning att automatiskt och avräkningen kommer ingen annan kommit på samma idé ungefär också automatiskt till kunden som kan vara samtidigt. exempelvis en villaägare, en industri eller Installationskostnaden för solcellsanlägg- en bostadsrättsförening. n

”När tillverkningen är större än förbrukningen säljer vi elen till Falkenbergs energi.”

Sommartid säljer föreningen ibland upp

ningen blev 750 000 kronor. Föreningen fick ett installationsbidrag på 200 000 kronor, vilket gjorde att hela anläggningen kostade 550 000 kronor. Om sju år räknar man med att ha nått break even. Eftersom solcellerna beräknas hålla i minst 25 år räknar man med många år med extremt billig fastighetsel.


Tema: Tvättstuga/gård

Skölj- och tvättmedel blir överflödigt vid tvätt med ultrarent avjoniserat vatten. Magnus Röman MKB Fastighets AB och Per Hansson, SWATAB, framför anläggningen som filtrerar vattnet. FOTO: GUGGE ZELANDER

Tvätt i kallt vatten och utan kemikalier Blir framtidens tvättstuga helt kemikaliefri? I Malmö pågår världens första försök med att tvätta med kallt vatten utan både tvätt- och sköljmedel. Ett 70-tal lägenheter i bostadsområdet Nydala har i sin tvättstuga en anläggning som renar och avjoniserar vattnet. Avjoniseringen gör att smutsen lyfts upp och sköljs ut med vattnet. TEXT INGER EVERTSON

● MKB Fastigheter i Malmö har tillsammans med det svenska utvecklingsföretaget Scandinavian Water Technology (SWATAB) och tvättmaskinstillverkaren Miele gjort det osannolika. De tvättar med kallt vatten utan tvättmedel!

Projektet startade med kick off för kunder den 31 augusti 2016 och pågick ett år innan det gick över i driftsfas. – Vi har gjort den här resan tillsammans, berättar Magnus Röman på MKB. I den första prototypen tvättade man

all tvätt i 30 grader. Senare utvecklades ett koncept där man använder kallt vatten. Hur går då detta till? Per Hansson, utvecklingschef på SWATAB förklarar: – Vi använder ultrarent avjoniserat vatten.

I ett första skede tar vi bort 99 procent av alla salter, bakterier och virus genom att låta vattnet gå genom ett Osmosfilter. Därefter avjoniserar vi vattnet, säger han. Dessa båda processer gör att vattnet får rengörande egenskaper, så att smutsen lyfts upp från tyget. Beroende på smutsighetsgrad tvättar man olika länge, mellan 30 och 60 minuter. Ju fler vatten som tvätten sköljs i, B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 35


desto mer smuts försvinner. Även sköljvattnet är ultrarent och avjoniserat. Ingrodda fläckar, som till exempel intorkat blod, kan tas bort med fläckborttagningsmedel för att sedan tvättas kallt i det avjoniserade vattnet. Men hur tvättar man sängkläder, som måste ha minst 60 graders värme för att kvalster skall försvinna? – Vi räknar med att lakan torktumlas i 60 grader, vilket gör att de blir fria från både kvalster och bakterier, säger Per Hansson. Magnus Röman på MKB säger att detta sätt att tvätta innebär en stor vinst, både ekonomiskt och miljömässigt. – Vi har testat systemet under nästan två år i en av våra tvättstugor i Nydalaområ-

”Nu slipper vi både tvättmedel och sköljmedel och att tvätta kallt ger både ekonomiska och miljömässiga fördelar.” det. En del av de boende har en förutfattad mening att det inte kan fungera. Andra är helt lyriska, medan de flesta tvättar och säger inte så mycket, men de fortsätter att gå till ”kallvattentvättstugan”, vilket är ett bra betyg, säger Magnus Röman. Tvättstugan består av helt vanliga

tvättmaskiner som har programmerats för

att endast tvätta med kallt vatten. Vattnet kommer från en anläggning, i form av ett skåp, där reningen och avjoniseringen sker. Därefter pumpas vattnet fram till den maskin som ska användas. – Nu slipper vi både tvättmedel och sköljmedel och att tvätta kallt ger både ekonomiska och miljömässiga fördelar, säger Magnus Röman. Tekniken som sådan i sig är inte ny. Men att applicera systemet i tvättmaskiner är unikt. Enligt Per Hansson och Magnus Röman är detta första gången i världen som man på detta sätt experimenterar med att tvätta i kallt vatten helt utan kemikalier. SWATAB blev som ett av sex företag utsedda till WWF Climate Solver 2017. n


Värmepumpsteknik finns i alla maskinerna. Varje ”tvättö” består av två tvättmaskin samt torktumlare. Torkskåp bokas separat. Roland Johansson, tv, och Egil Öfverholm är nöjda med bostadsrättsföreningens tvättutrustning.

Arkitektritad tvättstuga i egen byggnad på Lidingö Tvättstugan hos Brf Skärsätra på Lidingö har fått ett rejält lyft. Tidigare fanns tvättmaskiner från flera olika leverantörer, vilka felanmäldes gång på gång. I dag har man fyra grupper med kall- och varmvatenanslutna tvättmaskiner samt torktumlare och torkskåp, alla med värmepumpsteknik. Det finns även en grovoch spontantvättstuga. Tvättstugan ligger i en egen byggnad och är arkitektritad. I byggnaden finns också rekreationsrum, gym och bastu. TEXT OCH FOTO INGER EVERTSON

● Går man in i tvättstugan i Brf HSB Skärsätra möts man av – ett bibliotek. Här finns också bord, stolar och en kaffemaskin. Flera stora bokhyllor, fyllda med böcker, vilka är skänkta av de boende, står längs ena väggen. Här kan man förkovra sig eller helt uppslukas av en text, skriven av favoritförfattaren, under tiden som tvätten blir ren och torr.

Tar man till vänster vid väggen med bokhyllorna kommer man in i en väldigt fräsch tvättstuga. Här finns fyra öar med två tvättmaskiner och en torktumlare i varje. – När man bokar är det en tvättgrupp med två tvättmaskiner och en torktumlare som reserveras under en timme. Torkskåpen och torkrummet bokas separat, säger Egil Öfverholm, medlem i Brf Skärsätras styrelse.

Han berättar också att det tidigare fanns många olika sorters maskiner från flera leverantörer. Maskinerna var gamla och krävde ständiga reparationer. – Det var när vi skulle stambyta år 2014, som vi började fundera på att bygga om tvättstugan. Vi har turen att ha en arkitekt i styrelsen, Klas Engdal, så han ritade den nya tvättanläggningen, berättar Egil Öfverholm. Redan inför bytet till ny tvättstuga ändrade man bokningsmöjligheterna för att öka kapaciteten. En standardbokning är en tvättgrupp en timme. Det går utmärkt att boka två timmar efter varandra eller att boka flera tvättmaskinsgrupper, men då krävs det lite mer handpåläggning av den boende. Det är tillåtet att boka högst 20 timmar per månad och lägenhet. Om någon försöker boka fler pass informerar bokningssystemet att det inte är möjligt. Det går att boka via en app och det är många yngre familjer som tillämpar detta.

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 37


Ett bibliotek är det första som möter besökaren på väg in till tvättstugan. Egil Öfverholm och Roland Johansson tar sig en titt i de litterära skatterna.

Ett fullt utrustat gym finns i samma byggnad som bastun. Både gymmet och den intilliggande bastun är livligt frekventerade.

– Vi har några barnfamiljer som samlar ihop sin tvätt under relativt lång tid och som bokar hela tvättstugan, åtta maskiner. Detta går naturligtvis utmärkt, bokningssystemet godkänner det så länge man inte överskrider maxtaket, 20 timmar per månad, säger Egil Öfverholm. Han säger också att det också finns familjer som bokar tvättid på morgonen samma dag som de vill tvätta. – Ofta finns någon tvättgrupp ledig under dagen, så detta brukar inte heller vara något problem. Innan den nya tvättstugan blev klar hade man ett föråldrat bokningssystem, som ofta fallerade. Då hade man inte heller några begränsningar på hur ofta man fick tvätta. – Vi var lite oroliga för att det skulle bli problem med de begränsningar som vi nu tillämpar, men vi har bara fått positiv respons. Vi är verkligen mycket nöjda med vår nya tvättstuga, säger Egil Öfverholm. Tillsammans med en expert på tvättstugor, Roland Johansson på ROCA Utveckling & Projekt, har man valt utrustning och antal tvättgrupper. Hur gör man då när man beräknar kapaciteten för den nya tvättstugan och hur många maskiner som ska finnas där? Roland Johansson säger att Boverket tidigare hade en schablon, som han fortfarande brukar beräkna efter. Gör såhär: Multiplicera antalet lägenheter med 0,5 (kilo tvätt). Dela summan som du får med tvättmaskinernas kapacitet (till exempel 7,5 kg). Om du, exempelvis, har 100 lägenheter får du 50 kilo tvätt. Dividera 50 med 7,5 och du får 6,6. Det behövs alltså minst sju maskiner i en tvättstuga som ska serva 100 lägenheter. – I vissa områden har många familjer egna tvättmaskiner i lägenheterna. I andra

38 |

BO BÄTTRE 1/2018

finns det ett stort antal familjer med många barn men de flesta har ingen egen tvättmaskin. Förutom att beräkna enligt schablonen måste man alltså ta hänsyn till hur demografin i området ser ut, säger Roland Johansson, som har bistått Brf Skärsätra under ombyggnadsarbetet. I Brf Skärsätras fall har 70 procent av de boende tvättmaskin i lägenheterna, vilket man tog med i beräkningen när man bestämde antalet tvättmaskiner. – Förutom den ”vanliga” tvättstugan har vi också en större grovtvättmaskin, där man kan tvätta till exempel mattor och täcken, berättar Egil Öfverholm. Tvättmaskinerna i Brf Skärsätra, vilka kommer från Electrolux, är anslutna till både kalloch varmvatten. Det varma vattnet får sin värme från fjärrvärmeverket och en värmepump i fastigheten, vilka också ger värme till alla byggnaderna i bostadsrättsföreningen. – Dessutom har föreningen installerat torktumlare med värmepump samt torkskåp med värmepumpsteknik. I anslutning till tvättstugan finns också ett torkrum, där tvätten torkas med en luftavfuktare, berättar Roland Johansson.

hur mycket tvättmedel som går åt. På så sätt kan exakt mängd kemikalier pumpas ut till maskinerna. – Detta är ett system som sparar 25 procent tvättkemikalier, eftersom överdosering av tvättmedel är mycket vanligt förekommande, säger Roland Johansson. Han säger också att tvättstugan hos Brf Skärsätra har fått ett väldigt stort lyft. – Jag besöker ett stort antal tvättstugor och jag ser ju förvandlingen, något som är en stor glädje i mitt jobb. Jag ser också hur glada alla boende blir när tvättstugan blir ett utrymme som man kan trivas i. – Vi har fått mycket renare i tvättstugan, eftersom det inte blir något spill med tvättmedel och inte heller några förpackningar som ligger och skräpar. Det betyder också att vi kan minska extern städning i tvättstugan, den som tvättar ser till att det är rent i och omkring de tvättmaskiner som man använt, säger Egil Öfverholm. Det enda ”skräp” som blir är ludd, som kastas i en sopbehållare. I anslutning till tvättstugan, som ligger i ett separat hus, finns också ett välutrustat gym och en bastu. Att tvättstugan ligger för sig i egen byggnad betyder att man kan tvätta dygnet runt utan att störa några av de boende. Egil Öfverholm säger också att tvättstugan med sina moderna maskiner har blivit betydligt billigare att driva än tidigare. Brf Skärsätra består av 604 lägenheter. Området byggdes mellan år 1962 och 1966. n

”Jag ser också hur glada alla boende blir när tvättstugan blir ett utrymme som man kan trivas i.”

Han visar också det system som gör att

maskinerna doserar tvättmedlet själv. Slangar går från tvättmaskinerna till ett skåp, där tvättmedel och sköljmedel finns. Maskinerna väger tvätten och beräknar vattenmängden. Signaler går elektroniskt från tvättmaskinerna till en dator, som beräknar


Tema: Tvättstuga/gård

Framtidens tvättstuga är här! Hur kommer framtidens tvättstuga att se ut? Troligen ett ombonat rum med fåtöljer och kaffemaskin och med gemensamhetsytor för en stunds avkoppling när tvätten blir ren. Följ med till ”Drömtvättstugan”, Living Lab och Light Factory Nyx, som alla fokuserar på nästa generations tvättstugelösningar.

inte var speciellt tillgänglig för den som var rullstolsburen. I dag kan de boende som är beroende av sina rullstolar, utan vidare använda tvättstugan. Trivsamma tvättstugor är ofta något som engagerar bostadsrättsinnehavare och tävlingen visade att det finns gott om goda idéer.

TEXT INGER EVERTSON

HSB Living Lab

Genomförande av ”Drömtvättstugan” ingick i priset. Den nya tvättstugan har nästan fått en hemkänsla. FOTO: MICAEL CARLSSON

Drömtvättstugan Tvättmaskinstillverkaren PODAB utlyste i december 2015 en tävling om en ”Drömtvättstuga” och denna tävling vanns av Brf Karlstadshus 10 i Karlstad. Vinnaren hade föreslagit en miljövänlig ekotvättstuga som också var anpassad för funktionshindrade. I priset ingick att få sin tvättstugedröm genomförd. Renoveringen av Karlstadshus tvättstuga gjordes i samarbete med PODAB och blev klar i början av 2016, men än i dag, lite mer än två år senare, är tvättstugan i precis samma skick som då. På väggen hänger tidningshållare på precis samma sätt som vid invigningen. På plats finns också kapselkaffemaskinen, radion och de gröna växterna. En snygg tvättstuga är ofta en som är trivsam och då blir också de boende måna om att hålla den i fint skick. Det gör att tvättstugan används ofta. Även de bostadsrättsinnehavare som har en ”gammal”

tvättstuga relativt nära väljer ändå att tvätta i den nya Drömtvättstugan. – Det är vår vision och övertygelse att trivsamma tvättstugor blir bekymmersfria tvättstugor. Drömtvättstugan är ett bra bevis på det. Det går ju också att med relativt små medel att förvandla en gammal otidsenlig tvättstuga till ett trivsamt rum, säger Åsa Ahlström, marknadschef på PODAB. Värmepump som gör torkskåpen energieffektiva och moderna vattensnåla tvättmaskiner har installerats, vilket gör att vatten- och energiförbrukningen har minskat. Den som förknippar tvättstugan med fuktig och varm luft blir säkert överraskad. Rummet, som utgör Drömtvättstugan, har samma luftkvalitet som en vanlig lägenhet. Utrustningen låter förstås, men ljudnivån är lägre än i den gamla tvättstugan. En rullstol fanns det knappt svängrum för i den gamla tvättstugan. Höga bänkar, tvättmedelsfack som satt för högt upp och och trånga passager gjorde att tvättstugan

De boendes tvättvanor är föremål för granskning vid HSB Living Lab. Här har man lyft upp den traditionella tvättstugan från källaren och placerat den direkt innanför entrén och byggt in en social möbel. Tvätten blir ren samtidigt som de boende kan umgås i det sociala utrymme, som tvättstudion utgör. Vid varje tvättmaskin finns soffa, bord och stolar. Som gjort för att plugga, fika eller umgås med grannarna. Dessutom är det ett effektivt sätt att utnyttja husets ytor. Just ytor är ju något som det blir mer och mer ont om när städerna växer. – Vi har sett att de boende inte vill boka tvättstudion i förväg, utan de flesta vill kunna tvätta spontant, när man har en stund över. Detta var något som förvånade oss lite, säger Emma Sarin, som är projektledare för HSB Living Lab. – Just kring projekt i tvättstudion är det många saker vi är nyfikna på. Hur får man människor att utnyttja den gemensamma tvättstugan mer effektivt, hur får vi tvättstugan att kännas tryggare, hur kan

På Chalmers campusområde finns HSB Living Lab. Skissen visar hur tvättstudion ser ut från ovan.

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 39


FOTO: FREDRIK KARLSSON

människor tvätta mer resurseffektivt och undvika onödigt tvättande och hur vi kan dela fler gemensamma ytor i våra hus, säger Emma Sarin. Behovet av att ta med sig tvättmedel till tvättstudion är eliminerat eftersom tvättmaskinerna har automatiskt doseringssystem. Tillsättandet av kemikalier och vatten sker helt automatiskt och tvättmaskinerna har sensorer som mäter mängden tvätt. Framtidens hållbara boende är ett av ledorden för HSB Living Lab, så att spara vatten, kemikalier och energi är en viktig del i forskningen. HSB Living Lab invigdes i början av 2016 och kommer att pågå i tio år. Projektet har tolv samarbetspartners, en av dem är Electrolux. – Det som tilltalade oss var att tvättstugan i Living Lab har blivit en social yta. Våra utvecklare har här en bra möjlighet att testa olika lösningar för framtidens tvättstuga, säger Marcus Örnmark, marknadschef för Electrolux Professional i Norden.

Light Factory Nyx – Vi ville prova att göra en riktigt läcker tvättstuga med gemensamhetsytor, säger Anna Dahl, inredningsansvarig på JM.

Bostadsutvecklaren JM ville ge tvättloungen ett lyft i det nya bostadsområdet Light Factory Nyx. Hela området präglas av en ruff industrikänsla, vilket också genomsyrar tvättstugans design.

Företaget har byggt kvarteret Light Factory Gbg. Ett av boendekoncepten heter Nyx, precis som nattens gudinna i de gamla grekiska gudasagorna. De flesta lägenheterna är små och dessa är tänkta för studenter eller singelhushåll. Konceptet är en elegant men ruff och avskalad industrimiljö, därav namnet på kvarteret. – I konceptet har vi byggt en tvättlounge med både tvättmaskiner och mjuka soffor. Här kan man hänga med kompisar och kanske plugga under tiden som man tvättar, säger Anna Dahl. Hon hoppas att detta ska bli en väl använd lounge för de boende i Nyx. Tvättloungen ligger inte i källaren utan i anslutning till gården, för att markera loungens betydelse. Projektet genomförs

Tema: Tvättstuga/gård i samarbete med tvättmaskinstillverkaren PODAB. I loungen har man installerat fyra tvättmaskiner, två torktumlare och ett torkskåp. Fukten från torkskåpet leds bort via avloppet istället för att evakueras. – I enrumslägenheterna har vi valt att inte sätta in någon tvättmaskin, men vi har förberett för detta. Den som vill kan enkelt komplettera med en egen maskin. Det ska bli intressant att, om ett år, se hur många lägenhetsinnehavare som valt att sätta in en egen tvättmaskin trots tvättloungen, säger Anna Dahl. I de flesta nyproducerade lägenheter som JM bygger i dag ingår tvättmaskin. Det betyder att det oftast inte finns någon separat tvättstuga i husen. De utrymmen, där det förr byggdes tvättstugor, har man i dag till exempel cykelgarage, förrådsyta och utrymmen för barnvagnar och rullstolar. Därför experimenterar man nu med att göra tvättstugan till något mer än bara en tvättinrättning. – Det är svårt att säga vad framtidens tvättstuga är. Ett behov för att kunna tvätta täcken i grovtvättmaskiner finns redan, men vi behöver ta tvättstugan till en ny nivå, säger Anna Dahl. n

Ny app

– hjälper föreningen att besiktiga lekplatsen ● Finns det en lekplats på gården är det bostadsrättsföreningen som i egenskap av fastighetsägare ansvarar för att den är trygg och säker. Föreningen ska även se till att utrustningen är säker gäller oavsett tillverkningsår. En god hjälp i arbetet med att göra tillsyn och besiktningar är den nya appen som nyligen lanserades och redan blivit en succé Den nya appen, som väckte stort intresse när den för fösta gången visades i samband

40 |

BO BÄTTRE 1/2018

med Elmia-mässan, kallas Applikationen HAGS Inspektion och är användarvänlig och gör det betydligt lättare att sköta kontroller och dokumentation av lekplatser. – Responsen var fantastiskt positiv. Det är tydligt att den fyller ett verkligt behov, konstaterar Tove Due på HAGS. Appen underlättar dokumentationen och säkerställer att arbetena blir gjorda. Eftersom processen är digitaliserad, slipper användaren såväl papper och penna som

efterarbete. Appen är också mycket enkel att använda – den spar mycket tid och gör arbetet säkrare. – I dagsläget är det många som fortfarande jobbar analogt med besiktningar och tillsyn, säger Tove Due. För att få tillgång till appen kontakta HAGS, en sakkunnig kommer ut och installerar appen och sen är det bara att sätta igång. HAGS Inspektion är utvecklad att fungera mot EN-standarden SSEN 1176. n


Med ny utrustning sparar ni mer än ni investerar Våra senaste lågenergimaskiner (LE) är så effektiva att de sänker era driftskostnader med över 50% jämfört med nya maskiner utan lågenergiteknik*. Ännu mer sparar ni förstås om ni har äldre maskiner. Ser ni till driftskostnaderna under maskinernas hela livslängd så sparar de faktiskt in nästan dubbelt så mycket som de kostar**. Det kallar vi en bra investering!

Årlig driftskostnad

Spara genom att investera

34 010 kr/år

Besparing

18 586 kr/år

15 424 kr/år

Nya maskiner tvättar dessutom både snabbare och effektivare och med tvättutustning från Electrolux Professional får ni alltid 5 års fullgaranti. Kontakta oss för ett lönande samtal! Electrolux Professional Tel 0372-665 01 . E-post: els.sales@electrolux.se Läs mer om oss på www.electrolux.se/professional * Räknat på en normalutrustad tvättstuga för 35 hushåll, med 4 maskiner (2 x W575HLE, 1 x T5190LE och 1 x TS5140LE), 6 starter/dag & maskin, 350 dgr/år, 1,15 kr/kWh, 25 kr/m3 vatten och 0,5 kr/kWh för VVC. Årlig driftskostnad utan LE-teknik: 34 010 kr. Med LE-teknik: 15 424 kr. ** Total besparing beräknas på 15 års livslängd för maskinerna.

Utan LE-teknik

Med LE-teknik


Gårdens lekplats ska vara trygg och säker

● – Det har varit mycket diskussioner om olycksrisker på lekplatser, säger Janne Wahlstedt, säkerhetschef på Hags. Men det har blivit oerhört mycket bättre under de 20 åren som jag jobbat med lekredskap och förståelsen har blivit mycket bättre. I plan och bygglagen (PBL) finns det regler som gäller för utemiljön i ett bostadsområde. Bostadsrättsföreningen ansvarar för att lekplatsens är säker och utformad så att den är tillgänglig för alla, även personer med funktionsnedsättning. Ett första steg för att se till att lekplatsen är trygg är att upprättas en plan för besiktningar och kontroller samt en underhållsplan. Lekutrustningen på lekplatsen ska vara säker oavsett tillverkningsår. Rutinmässig visuell kontroll, beroende på slitage och användning kan göras av bostadsrättsföreningen. Månadsvis eller kvartalsvis funk-

FOTO: HAGS

Besiktning av gårdens lekplats är ofta något som glöms bort när det kommer nya ledamöter i styrelsen. Få känner till eller tänker på att föreningen ansvarar för att lekplatsen besiktigas och underhålls samt att lekredskap är rätt monterade.

tionskontroll av lekredskapen kan göras av föreningen. Men det ska även göras en grundlig årlig säkerhetsbesiktning och den ska utföras av en sakkunnig person som är certifierad. – Ett bra sätt att hitta en bra besiktnings-

man är att ta kontakt med Sereno Certifiering AB. De är de enda i Sverige som får utfärda certifiering för personer som utför kontroll av lekplatser, säger Janne Wahlstedt. De har uppgifter om certifierade besiktningsmän. När en besiktningsman anlitas är det viktigt att kontrollera att de har ett giltigt certifikat och även kan lämna referenser. – Certifikaten gäller under 5 år, sedan

Ny kubistisk lekplats från Lappset bygger på höjden Nu lanseras ett kubistiskt lekredskap med möjlighet till varierande lösningar. Det kallas Cubic och består av kuber som kan monteras, både bredvid och på varandra. Cubic är utformad för barn från fyra år. Kuberna har olika funktioner, som exempelvis klätternät, rep, stegar och nivåskillnader. – Vårt mål med våra lekprodukter är att få ut barnen i friska luften och locka till ökad aktivitet genom lek och rörelse, säger Katja Skånér, vd Lappset Sweden. Eftersom lekprodukten byggs på höjden tar konstruktionen lite plats på marken, en aspekt som blivit allt viktigare i takt med urbaniseringen. – Eftersom de gröna områdena blir allt färre och allt mindre, finns också mindre utrymme att bygga rekreationsområden och lekplatser. Cubic möjliggör montering på höjden vilket gör att lekplatsen inte behöver ta lika mycket utrymme i anspråk, menar Katja Skånér. Kubens komponenter är av plast eller rostfritt stål som stöttas av vertikala trästolpar. Det finns flera alternativ för olika golv- och väggmaterial och den kubiska strukturen gör installationen både snabb och enkel.

42 |

BO BÄTTRE 1/2018

måste de förnyas och de kan bara utfärdas av Sereno certifiering, säger Janne Wahlstedt. Besiktningsmannen gör en rapport men finns allvarliga brister är det fasighetsägaren som tar beslut om lekplatsen bör stängas av till det gjorts åtgärder. Tillverkaren av lekredskap ansvarar för att de är säkra men så fort de monterats på plats tar förenigen över ansvaret. Föreningen måste även se till att de monteras på rätt sätt enligt anvisningarna från leverantören. – Efter 20 år som besiktningsman kan jag säga att de flesta olyckorna som händer på en lekplats beror på bristande skötsel och underhåll, säger Janne Wahlstedt på Hags. Barn ska inte behöva skadas bara för att inte vi vuxna inte gör vår del. n

Fakta Lekplats Lekredskap för gårdens lekpark ska uppfylla kraven enligt europastandarderna SS-EN 1176 och 1177. De får inte vara CE-märkta då dessa lekredskap inte är avsedda för offentlig miljö som t.ex. gemensam lekplats för flerbostadshus eller radhus. Enligt PBL:s regler ska ytor för lek- och utevistelse, lekplatser och fasta anordningar på lekplatser underhållas så att risken för olycksfall begränsas. De ska utformas så att de även är tillgängliga för barn och föräldrar med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Samtliga lekredskap behöver dock inte vara tillgängliga. Det finns även krav på säkerhet och stötdämpande underlag för lekredskap i europastandarderna. Lekredskapen ska också vara märkta med namn och adress till ansvarig tillverkare och det ska även finnas utförliga anvisningar om redskapets installation, drift, besiktning och m.m.


Tema: Tvättstuga/gård

Komplettera inför våren och sommaren

VARFÖR BYTA TAK? FÖRNYA DET GAMLA!

FÖRE

EFTER

Enkel lösning för att minska skräpet! Hamnar reklamen som kommer i postboxarna i trapphuset eller är det skräpigt på gården. Ofta kan en eller flera papperskorgar lösa problemet. Den vanligaste modellen som passar bra och fungerar både ute och inne i fastigheten är den klassiska papperskorgen. En fördel med den här modellen är att den enkelt kan fästas utomhus på en vägg eller en stolpe. Här kan också hundägarna slänga sina påsar efter promenaden så slipper de hamna på mindre lämpliga ställen.

FÖRE

EFTER

Papperskorg, Storlek: 40-60 liter Material: plast, Färger: avokado, svart, orange, grå och blå. Cirkapris: 1240:- (inkl. stolpfäste), Finns hos: entreprodukter.se

Klassiker i emalj – sätt föreningen på kartan Det är inte ovanligt att räddningstjänst, färdtjänst, taxi eller besökare har svårt att hitta till rätt hus om det är dåligt skyltat, vilket ofta ställer till med problem för de boende. I motsats till vad många tror är det bostadsrättsföreningen som ansvarar för att adressen är väl synlig. Den klassiska emaljskylten är en gammal favorit för många och används fortfarande i många stadsdelar. Gatunamnskylt, Material: Emalj, Färger: Blå, vit, svart, grön, grå, Cirkapris: från 995:- till 1275:- Finns hos: entreprodukter.se

Fikastund vid gårdens lekpark! Gör lekplatsen till gårdens lilla träffpunkt och se till att det också finns utrymme för en fikastund, en liten picknick eller en plats att avnjuta lite gott från grillningen. Det fina picknickbordet Träjon är ett bra robust alternativ som passar till de flesta gårdar och personer i alla åldrar. Träjon, Storlek L 1760 mm, B 1480 mm, H 730 mm, Cirkapris: 4 645:-, Finns hos hags.se

Vi erbjuder en unik försäkring för våra auktoriserade takmålare vid målning på tak och fasader i plåt. Läs mer om försäkringsvillkoren på hagmans.com

Hagmans takbehandling Vi erbjuder marknadens bästa produkter för:

• Impregnering • Rengöring • Målning

av plåttak, betongpannor m.m Kontakta vår takexpert Bengt Johansson på 070-766 64 80 för mer information eller för att boka in ett informationsmöte hos er förening. Se våra instruktionsfilmer på hagmans.com


Funderar ni på att renovera era fönster? Måste de rentav bytas? Underhållsmålning? Vi tillhör pionjärerna i Stockholm och vi guidar er gärna mot rätt åtgärd för just er fastighet. Vi har renoverat och satt in nya fönster sedan åttiotalet och kommer att fortsätta länge till. Förr i tiden användes kärnvirke av bästa kvalité när man byggde fönster, detta gör att renovering ofta lönar sig. Om nya fönster är ett bättre alternativ så finns ett flertal lösningar som vi gärna berättar om. I de flesta fall kan man behålla befintlig karm och bara byta bågarna eller använda en lösning från Maximalfönster.

Vi värnar om miljön – Både för de boende under entreprenadtiden och arbetsmiljön för våra anställda. Vi bidrar också till ett mer hållbart samhälle genom att möjliggöra att kunna behålla gamla, fina fönster. På köpet hjälper vi till att bevara vår fantastiskt miljö med så många vackra fastigheter i Stockholm! Vi levererar trygghet – Fönster är hantverk och kräver stor kunskap och erfarenhet. De snickare, målare och glasmästare som jobbar på Fog & Fönster tillhör de främsta och nöjer sig inte med annat material och arbetsmetoder än de bästa för att kunna skapa ett enastående resultat.

Adress: Flygfältsgatan 2D, 128 30 Skarpnäck | Telefon: 08-771 77 55 | E-post: info@fogen.se | Hemsida: www.fogen.se


FOTO: NIBRA

Tema: Fönster, tak och fasad

Husets skal Vårt klimat har förändrats vilket också gör att påfrestningen på fasad, tak och fönster ökat. Höst och vinter är också den tid på året då det märks mest om det finns skador och brister på fastighetens utsida. Här berättar vi mer om renovering och vad som kan vara viktigt för föreningens styrelse att tänka på. TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 45


– En viktig del att tänka på innan ett när man väljer fönster är den praktiska funktionen, säger Thomas Torrbacka på Enomic. Det finns många olika typer och kan vara stora skillnader mellan hur de öppnas.

Viktigt att planera byte Sänkt energiförbrukning, bättre inomhustemperatur, mindre buller och nöjda medlemmar. Det kan vara resultatet av ett bra fönsterbyte. Men det gäller att förbereda sig innan projektet dras igång. – Det är viktigt ta tid på sig inför ett fönsterbyte och noggrant tänka igenom hur man vill ha det, hur många och vilken typ av fönster som ska bytas, säger Thomas Torrbacka, projektledare på Enomic.

E

tt fönsterbyte är en åtgärd styrelsen kan besluta om utan att kalla till stämma. Men innan beslut fattas är det lämpligt att göra en fackmannamässig besiktning för att ta reda på skick och kvalité på fastighetens befintliga fönster. Ett fönster som är 20 år med lågt U-värde kan vara orsak till att boende tycker att det drar kallt. – Om ett det är stora fönsterpartier med pvc-fönster som är 20 år och de boende upplever att det drar kallt kan det bero på att det behövs ett tätare fönster, säger Thomas Torrbacka. Det har hänt otroligt mycket under åren som gått, fönstren hade inte samma kvalité då. Numera finns det betydligt tätare pvc-fönster med god energiklassning.

Nästa steg är att ta sedan reda på vilken

typ av renovering och fönster som lämpar sig. Man bör även göra en inventering för att fastställa hur många fönster som ska

46 |

BO BÄTTRE 1/2018

bytas, om invändiga smygar ska bytas och hur tilluftventilationen ska vara utförd. Och framför allt vilka fönster som ska vara öppningsbara respektive fasta. – Det är stor skillnad i pris på ett fönster som är öppningsbart jämfört med ett fast, säger Thomas Torrbacka. Det kan exempelvis vara så att fönster i anslutning till balkongen inte behöver vara öppningsbara. Det gäller även att se över alla utrymmen

fastigheten. Fönster kan också behöva bytas exempelvis i källare, entrépartier och tvättstuga. – Det kan finnas variationer när det gäller mått på fönstren även om planlösningen i lägenheterna är ganska lika, säger Thomas Torrbacka. I en stor föreningar kan det röra sig om över tusen fönster och de måste först tillverkas innan man kan börja med monteringen. När offerter tas in kan det variera mellan hur olika företag i branschen arbetar. En del

företag både tillverkar och monterar fönster medan andra samarbetar med olika tillverkare. En annan viktig del som föreningen måste tänka på är den praktiska funktionen. Det finns många olika typer av fönster och det kan vara stora skillnader mellan hur de öppnas. De flesta seriösa företag i branschen som kommit in med en offert erbjuder sig normalt att göra en provmontering innan ett slutgiltigt avtal tecknas. Det är också något som är klokt att begära. – En provmontering innebär att samtliga fönster i en lägenhet byts, säger Thomas Torrbacka. När provlägenheten är klar utser föreningen en opartisk besiktningsman som kontrollerar utförandet. Alla får då en referens på hur fortsatt arbete ska komma att utföras. n

Kvalitetsmärkning CE-märkning är endast en prestandadeklaration som görs av tillverkaren. Den ger ingen garanti för att en produkt uppfyller svenska byggregler eller att den får säljas i Sverige. EQ-märkning är en energimärkning för fönster som följer svenska byggregler men är frivillig. P-märkning görs av Sveriges Tekniska Forskningsinstitut Rise. För att ett fönster ska kunna P-märkas måste det uppfylla specifika krav på funktion, luft- och regntäthet, värmeisolering och säker mot vindlast. P-märkta fönster följer de lagkrav som ställs i Sverige eller mer.


Tema: Fönster, tak och fasad

För Brf Västerhaga i Västerås gav fönsterrenoveringen utdelning på flera sätt. Intresset för att energieffektivisera väcktes också vilket gör att föreningen på sikt planerar fler åtgärder för att ytterligare sänka energiförbrukningen. Det upptäcktes även brister som kunde åtgärdas i samband med renoveringen. ● – Vid provmontaget upptäckte man att väggen vid balkongen satt löst, vilket vi inte visste, säger ordförande Björn Persson på Brf Västhaga. Det var bra även få det åtgärdat samtidigt. Då det troligtvis också var en orsak till kalldraget. Föreningens trivsamma fastigheter med sina ljusa putsade fasader och blå balkonger byggdes 1958. Bostadsrätter som byggdes under den här tiden var ofta lite påkostade med folkhemsinspirerade inredningsdetal-

jer. Det som är lite ovanligt och lite markant för Brf Västerhagas hus är att det stora fönsterpartiet i lägenheternas vardagsrum sträcker sig ända upp till taket. Det ger visserligen lägenheterna ett fint ljusinsläpp men det har under åren även vållat föreningen en del bekymmer. – De gamla 3-glasfönstren öppnades

i överkanten, eftersom de var stora och otympliga var de mycket svåra att rengöra

utan att det blev skador, säger Björn Persson. De byttes ut mot sidohängda lättare 2-glasfönster i pvc, vilket förbättrade funktionen avsevärt. Men efter några år började styrelsen få Björn Persson. klagomål på att det drog kallt i lägenheterna. Man prövade att täta fönsterkarmarna efter kostens alla regler men inget hjälpte. – Vi funderade länge om det var väggen eller fönstren som var orsak till att boende upplevde att det drog kallt, säger Björn Persson. Vi gjorde även temperaturmätningar. De medlemmar som klagade upplevde att de drog från fönstren. Det ledde slutligen

P-märkt fönstermontage ny certifiering I takt med att fasader blivit allt tätare har kvalitetskravet på fönstermontage ökat. Numera går det även att beställa P-märkt montage. Det kan vara en bra försäkring om det är många fönster som ska installeras. Behovet av en certifiering har ökat i takt med att byggtekniken förändrats när det gäller fasader och fasadtyper.

● – De nya energikraven ställer till det lite, säger Börje Gustavsson på Sveriges forskningsinstitut RISE. Tidigare var det så att kom det in vatten i en fasad rann det vanligtvis ut, sedan torkade fukten ut efter en tid. Numera byggs det mer energieffektivt och det isoleras mer. Mer isolering gör att ytterväggen blir kallare och fukten kan inte längre torka ut på samma sätt som tidigare. – De nya fasaderna är tätare och kommer det in vatten via håltagning, fönsterkarmen eller någon annan stans där det

är otätt så stannar det kvar. En felaktig eller bristfällig montering kan leda till fuktskador på fastigheten som kan bli dyrbara att åtgärda. Det kan vara svårt att i efterhand få ersättning om montaget som gjorts är felaktigt eller har brister. – Det är viktigt att se till att det montage som görs blir kvalitetssäkrat, säger Börje Gustavsson. Det är beställarens ansvar. Är man en stor bostadsrättsförening bör man använda sig av en extern kvalitetsansvarig som följer upp och kontrollerar arbetet och lämna synpunkter. Den som vill vara på den säkra sidan kan numera välja P-märkt både när det gäller fönster och montage. Certifieringen som kom för ett par år sedan är ännu så länge relativt ny. Men allt fler företag – även de som håller hög kvalité på montering – väljer att kunna erbjuda detta som ett alternativ. – Vi använder alltid yrkeskunniga och utbildade projektledare, montörer och

plåtslagare till våra projekt, säger Thomas Torrbacka. Men vi ser det som en kvalitetsmärkning att kunna erbjuda P-märkt montage till de som önskar. n

Fakta om fönster U-värde anger hur bra ett fönster isolerar. Fönster med låga U-värden kallas för energieffektiva fönster. (Exempel: Ett byte från äldre 2-glasfönster med U-värde cirka 2,9 till moderna fönster med U-värde 1,2, kan ge en minskad energiförlust med cirka 60 procent) LT-värdet är ett mått på den mängd dagsljus fönstret släpper in. Ett LT-värde omkring 60 procent ger bra dagsljusinsläpp. G-värdet anger hur mycket solvärme fönstret släpper in. En hög soltransmittans innebär att mycket gratisvärme kommer in i byggnaden. I lägenheter med stora glaspartier i söder- och västerläge kan ett lågt g-värde vara en fördel för att det ska blir svalare när solen skiner.

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 47

Provmontaget avslöjade brister


Alla fönster i en lägenhet byts på en gång under samma dag.

månad trots att det pågick under den kal�laste perioden. – Fönstermontage gör vi året om, säger Thomas Torrbacka. Enda skillnaden jämfört med om vi monterar under en varmare årstid är att vi förkortar momentet mellan när det gamla fönstret är demonterat och det nya fönster monteras. För att det ska vara minsta möjliga störningar för den boende byter vi alla fönster i en lägenhet på en gång. Det innebär att det är ganska kort tid som varje fönster står öppet. Utvändiga plåtarbeten görs någon dag senare och tar några timmar i varje lägenhet.

Fönster klara för montering.

till att styrelsen bestämde sig för att byta fönster. Föreningen valde ett pvc-fönster som var betydligt mer energieffektivt och det fick samma utseende som det tidigare. Det gjorde att det inte krävdes något bygglov. Projektledaren Thomas Torrbacka på Enomic som genomfört fönsterbytet menar att det inte behöver vara så att fönstren som installerats 20 år tidigare var av särskilt dålig kvalité. – Utvecklingen inom det här området har gått framåt och kvalitén har ökat avsevärt, inte minst när det gäller pvc-fönster, säger han. Det är stor skillnad mellan fönster som finns på marknaden idag jämfört med det som tillverkades för 20 år sedan. Men de här lägenheterna har ovanligt stora fönster och då är det viktig att det är ett tätt fönster om de ska bli en bra komfort i lägenheterna. Men det var inte bara fönstren som troligtvis orsakade problemen. I samband med provmontaget upptäcktes även andra brister som föreningen då kunde ta med i upphandlingen. – Vi gör alltid ett provmontage som också finns med i vår offert, säger Thomas Torrbacka. Det anser vi är en viktig del. Då ser beställaren hur det kommer att se ut när fönstren monterats. Vi upptäckte ganska direkt att väggen vid balkongdörren var ostadig när vi skulle göra provmontaget. Vi tog då fram ett förslag som innebar att väggen förstärktes med reglar och gjorde även den

48 |

BO BÄTTRE 1/2018

De ovanligt stora fönsterpartierna i lägenheternas vardagsrum sträcker sig ända upp till taket.

”Utvecklingen inom det här området har gått framåt och kvalitén har ökat avsevärt, inte minst när det gäller pvc-fönster.” åtgärden i samband med provmontaget. Brf Västhaga är en liten förening men det blev ändå totalt 240 fönster som byttes ut. Provmontaget gjordes i november och sedan startade arbetet i början av januari. Totalt tog bytet i hela föreningen cirka en

En viktig del i ett fönsterbyte är att montering och plåtarbete blir korrekt utfört för att det ska bli tätt mellan karm och vägg. Det finns också andra delar som måste göras på rätt sätt för att det inte ska bli skador på fastighetens fasad. – Vi använder oss av alltid av yrkeskunniga certifierade plåtslagare för att montera utvändiga plåtanslutningar. Plåtslagaren mäter, tillverkar och monterar plåtarna för att utförandet ska bli så bra som möjligt. För Brf Västhaga 7 har fönsterbytet gett resultat. De boende och föreningen är nöjda. Det har blivit varmare i lägenheterna och arbetet har fungerat väl genom hela projektet. Ett extra plus förutom att draget från fönstren försvunnit är att det blivit betydligt tystare i lägenheterna. – Vi har fått mycket positiv respons från boende som är glada över att problemet äntligen åtgärdats, säger Björn Persson. Han berättar också att föreningen inte

behövde göra några avgiftshöjningar för att finansiera fönsterbytet. Vi ska nu gå vidare med injustering av värmen och även se över ventilationen så småningom. n


Tema: Fönster, tak och fasad

Takbyte i topp

försökte att få med väldigt många delar på en och samma gång. I brist på tid stagnerade arbetet men när frågan åter blev aktuell bestämde sig styrelsen för att istället börja med att ta in en sakkunnig och erfaren projektledare. En förfrågan gick ut och föreningen fick sedan in ett antal offerter och träffade även projektledarna från de olika företagen som lämnat anbud. – Det skiljde sig ganska mycket mellan offerterna och det var inte så billigt som vi förväntat oss, säger Ronnie Carlsson. Men

För projektledaren Kenneth Larsson,

Frakka AB, blev arbetet hos Brf Segerhill lite speciellt eftersom han själv hade en särskild anknytning till föreningens fastighet. – När jag kom dit upptäckte jag att det var huset där jag spenderat många somrar som barn hos min mormor, som bodde där under många år, säger han. Det blev lite speciellt.

FOTO: STEFAN JELLHEDEN/FRAKKA

● Bostadsrättsföreningens fastighet är byggd på 1940-talet och ligger i Bromma ett stenkast från tvärbanan i ett lugnt område. För cirka tio år sedan tog föreningen över huset och under åren som gått har föreningen varit noga med att hålla fastigheten i gott skick. Renovering av taket var en av de delar som fanns med i underhållsplanen. – Vi började med att själva försöka lägga ut förfrågningsunderlag och begära in offerter eftersom vi har kompetens i styrelsen när det gäller förhandling och upprättande av avtal, säger Ronnie Carlsson. Men vi fick inte in några svar, mycket beroende på att vi

det var en som innehöll alla de delar vi ville ha hjälp med. Den projektledaren var också kunnig, noggrann och hade dokumentation på allt. Föreningen begärde förslag på tre olika omfattningar av projektledningar. Slutligen valde man en komplett lösning. – Det skilde 30 000 kronor mellan att ta hjälp med en del tjänster och att välja en komplett lösning. Men vi kände att de var värt att hålla högsta möjliga kvalité. Vi skulle trots allt göra en renovering som kostade flera miljoner. Det var utan tvekan verkligen värt pengarna.

Takrenoveringen blev en lyckad satsning för Brf Segerhill i Bromma och i efterhand visade det sig att valet att ta in en kunnig projektledare var rätt beslut. – Så här i efterhand kan vi säga att det var värt varje krona, säger ordförande Ronnie Carlsson och ledamoten Hansa Holmberg.

Att byta det gamla enkupiga takteglet mot ett mer hållbart tvåkupigt krävde inget bygglov eftersom det inte förändrade utseendet på huset.

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 49


När avtal tecknats med projektledaren startade ett grundligt förarbete inför upphandlingen. Bland annat togs ett detaljerat genomarbetat förfrågningsunderlag fram. Och den här gången fick föreningen in flera offerter. Att vara med tidigt i processen är en viktig del i projektledarens arbete menar Kenneth Larsson: – Man bör ta in projektledaren så tidigt som möjligt. Det är viktigt att förfrågningsunderlaget skrivs på rätt sätt. Allting måste finnas reglerat. Har man redan gjort upphandling och förfrågningsunderlag är projektledarens roll mycket svårare att genomföra. Innan anbuden togs in visades fastigheterna för entreprenörerna som sedan kunde lämna offerter. – Man väljer själv hur många offerter man ska ta in. Det finns ingen anledning att ta in för många, påpekar Kenneth Larsson. Två veckor efter kontraktsskrivning drog takbytet igång. Takpapper samt strö- och bärläkt byttes, liksom vindskivor och majoriteten av alla plåtarbeten. Det sattes även upp nya takluckor, hängrännor och stuprör. Snörasskydd liksom taksäkerhetsdelar byttes och gjordes i ordning efter dagens säkerhetsföreskrifter. Det enkupiga takteglet byttes mot ett mer hållbart tvåkupigt. – Vi hade tänkt att behålla en del av takteglet, men det visade sig att det skulle bli billigare att byta till tvåkupigt som dessutom var hållbarare, säger Hansa Holmström. Vi behövde inte heller något bygglov eftersom det inte skulle förändra utseendet på huset. Arbetet startade i början sommaren och var klart i mitten av september. Det löpte utan problem eller oönskade överraskningar. Trots att byggnadsställningarna var uppe kunde de boende använda sina balkonger under hela sommaren. – Det var en av de delar som vi hade med vid upphandlingen, säger Ronnie Carlsson. Det fungerade bra med företaget vid valde de har varit toppen. Det var också skönt att ha en projektledare på plats som tog hand om alla övriga delar. n 

”Man bör ta in projektledaren så tidigt som möjligt.” 50 |

BO BÄTTRE 1/2018

Att tänka på vid takrenoveringar

1.

3.

2.

4.

Var noga vid upphandlingen av projektledare. Begär att få veta detaljerat vad projektledningen innehåller. Ta alltid referenser! Ibland är en helhetslösning bättre och skillnaden kan vara liten jämfört med vad föreningen får för pengarna. Det är viktigt att känna förtroende och att personkemin fungerar. Se till att projektledaren är med redan innan förfrågningsunderlaget går ut. Det finns skräckexempel där styrelsen bara tar ett anbud från en entreprenör, kör igång med arbetet, och sedan visar det sig att det ena efter det andra tillkommer. Det blir totalt kaos. En projektledare har överblick och ser till att allt som behöver göras kommer med i anbudet redan från början.

Gå ut med mycket information till de boende. Skapa ett förtroende, både för styrelsen och för det företag man valt att arbeta tillsammans med. Toleransen för oljud och smuts blir mycket högre om man hela tiden vet vad det är som pågår. Utse en eller två kontaktpersoner i styrelsen eller en takgruppp som håller kontakt med projektledaren och entreprenören och kan ge klartecken för beslut så inte arbetet stannar av. Ha regelbundna möten under renoveringen. Det uppstår alltid frågor längs vägen, och det är lika bra att reda ut dem så fort det går.

Nu lanseras solcellsintegrerad takpanna Den nya takpannan Nibra med integrerade solceller gör det möjligt att ha solceller och taket ser ut fortfarande ut som ett klassiskt tegeltak. Takpannan som är tillverkad i lertegel, är utrustad med avancerade solceller och kan generera upp till 9 watt per panna och kompatibla med solcellsbatterier som t.ex. Teslas Powerwall. Det gör att man enkelt kan lagra överskottsenergi till senare. Det är en lösning som blir oerhört effektiv, både kostnads- och energimässigt. De är tåliga

för både regn och snö och passar därför de mycket bra i nordiskt klimat. – Den nya solcellspannan är ett utmärkt tillägg till vårt redan stora taksortiment. Vi är glada att kunna erbjuda ett alternativ som är både snyggt och effektivt. Att pannan är kompatibel med solcellsbatterier betyder att man kan utnyttja betydligt mycket mer av den genererade energin än med andra alternativ som finns på marknaden, säger Mikael Gustafsson, divisionschef för tak på S:t Eriks.

Taktyper Det finns tak med olika lutningar och utformningar. När det är dags för åtgärder på taket är det bra att känna till vilken taktyp ert hus har. Det finns tak med olika lutningar och utformningar. Sadeltak är den vanligaste taktypen. Sadeltak

Pulpettak

Motfallstak


Tema: Fönster, tak och fasad

Håll ordning på fasaden En putsad fasad som är rätt utförd har i princip obegränsad livslängd om den underhålls och sköts rätt. Underhållsintervallerna är dessutom långa, 30– 40 år är inte ovanligt. Tegelfasader som är rätt utförda håller vanligtvis längre än putsade men även dessa måste underhållas. FOTO: ANDERS G WARNE

● – Behöver fasaden åtgärdas ska man börja med att göra en besiktning av en oberoende sakkunnig besiktningsman för att få en bedömning av vad som är bästa alternativet, säger Roger Blomqvist på SPEF. Är man osäker går det bra att vända sig till oss för att hitta sakkunniga besiktningsmän och certifierade företag. Eftersom det kostar en hel del att sätta upp byggställningar är det lämpligt att passa på att se över om det finns andra åtgärder som kan göras samtidigt, exempelvis fönsterbyte, balkongrenovering eller tilläggs­isolering. Det är också viktigt att ta reda på om det krävs bygglov för åtgärden. – Om fasaden ändrar utseende måste det sökas bygglov, det kan krävas även

”Behöver fasaden åtgärdas ska man börja med att göra en besiktning av en oberoende sakkunnig besiktningsman.” om man bara ändrar lite på färgen, säger Stefan Karlsson på Stark fasad. Den vanligaste typen av skador i fasaden beror ofta på att det blivit sprickor vid fönster eller dörröppningar. Något som även kan orsaka skador är om växter eller

rabatter är placerade för nära fastigheten eftersom de kan dra till sig fukt. – Det är viktigt att kontrollera att stuprör och hängrännor är hela och inte tilltäppta av skräp eller om man fått fuktfläckar. Växter bör vara minst en halv meter från fasaden, säger Stefan Karlsson. * SPEF är den rikstäckande branschföreningen för murat och putsat byggande i Sverige. Säker Fasad är ett kvalitetssäkrat utförande som tagits fram av branschorganisationen SPEF. Det ska garantera att kunden ett fackmannamässigt utförande av utbildad certifierad fasadentreprenör som är medlem i såväl SPEF som Sveriges Byggindustrier n

Taket husets viktigaste skydd ● Taket är husets viktigaste fuktskydd. Takmaterial åldras men livslängden på ett tak kan variera rejält. Det som avgör hur länge taket håller är typ och material, konstruktion och underhåll. Snö, is och kyla samt snöröjning kan ofta orsaka att det uppstår skador. – Man bör göra en ordentlig översyn minst

en gång per år både av tak och fasad efter vintern, säger, säger Stefan Karlsson på Stark Fasad. Den bör göras av en oberoende, auktoriserad besiktningsman.    Under en syn kontrolleras att det är tätt

vid alla genomföringar, som exempelvis rör för ventilation, skorstenar och takfönster. Alla platser där taket bryts kan vara känsliga. Därför är det viktigt att plåtar sitter rätt och är täta. På ett plåttak kan exempelvis vatten som ligger kvar frysa till och sedan trycka upp plåtfalsen. Det gör sedan att vatten kan läcka in under takplåten och börja vandra. Om takskadan inte upptäcks förrän det börjar läcka in vatten i en lägenhet då kan det bli bekymmer. – Det är inte säkert att vattnet läckt in just där skadan finns i lägenheten, säger Stefan Karlsson. Vatten kan ha vandrat rätt

långt när det väl börjat läcka in. Felsökningen är svårare att göra om skadan inte upptäcks i tid. För tak med tegel- eller betongpannor är

det viktigt att omfattande mossbeläggning tas bort samt att pannorna är hela och ligger rätt. Det är även viktigt att se till att ränndalar, plåtar, hängrännor, stuprör som ska leda bort vatten och fungerar som de ska och att det inte ligger skräp i vägen som exempelvis löv och barr. Ju större tak desto mer vatten måste transporteras bort. n B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 51


Tema: Fönster, tak och fasad

Projektledaren

FOTO: ISTOCK

– styrelsens högra hand! ● Det är många delar som ingår i ett renokostnadskalkyl för sitt arbete. Det finns ockveringsprojekt som exempelvis kontakter så andra delar som är viktiga för att projektet med bygglovmyndigheter, hitta en bra ska fungera väl under hela renoveringstiden. teknisk lösning och handla upp – Det är viktigt att känna att entreprenör. Ett bra sätt att få man klickar med projektledaren arbetet att fungera och minimera och har samma ståndpunkt, säger risken för dyrköpta missar är Kenneth Larsson. Mina 11 år som att ta in en sakkunnig projektleledamot i min egen bostadsrättsdare tidigt som kan sköta stora förening är för mig en värdefull delar av arbetet i samarbete med erfarenhet. Det gör att jag kan styrelsen. se saker utifrån föreningens – Projektledarens roll är att perspektiv. Kenneth Larsson. hålla ihop projektet och lösa alla Vid upphandlingen är det problem som uppstår under vägens gång, lämpligt att begära in offerter från flera olika säger Kenneth Larsson på Frakka, som sedan företag. Det är också viktigt att avsätta tid många år arbetat med projektledning. för att jämföra offerterna samt att boka ett personligt möte med var och en. Då finns I offerten bör det noga specificeras omfattdet även möjlighet att ställa kompletterande ning, befogenheter och skyldigheter. Utifrån frågor. Det är också viktigt att ta referenser den ska projektledaren även kunna lämna en och de bör inte vara äldre än 3–4 år. n

52 |

BO BÄTTRE 1/2018

Projektledaren:

••Ska kunna ta ett helhets-

ansvar och vara tillgänglig under hela perioden. Ha teknisk kompetens inom det område som projektet gäller. Ha kunskap om aktuell lagstiftning och regelverk. Vara van vid och ha kunskap om hela upphandlingsprocessen. Ha erfarenhet från projekt i bostadsrättsföreningar och förståelse för den specifika situation som råder. Ha någon form av kvalitetsledningssystem.

•• •• •• •• ••

Källa Fastighetsägarna


Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.  tyrelsen med sina fem medlemmar S beviljar sig själva ansvarsfrihet om de har majoritet stämman. Får de vara på det sättet? n Föreningen beslutar om vilka ordningsregler som ska gälla. Men föreningen kan däremot inte sätta upp regler som strider mot lagen. n Kan verkligen bostadsrättsföreningen tvinga sina medlemmar till avtal med en särskild bredbandsleverantör, trots att många inte vill? n Stämman kan exempelvis inte dela ut gemensam mark som uteplatser utan vidare om det strider mot likabehandlingsprincipen eller lagen. Ett stämmobeslutet som är fel kan överklagas. n

B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 53


Vad gäller vid köp för vidareförsäljning? Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se. Styrelsen i majoritet på stämman Hej,vi är en förening med 11 medlemmar. Styrelsen har fem medlemmar. Två av föreningens medlemmar bor på annan ort cirka 60 mil bort och har sedan föreningen bildades för fyra år sedan aldrig deltagit vid något årsmöte. På årsmötena deltar således alltid maximalt nio medlemmar. Det innebär att styrelsen med sina fem medlemmar alltid har majoritet på stämman och kan till exempel bevilja sig själva ansvarsfrihet. Får man ha det på det sättet? Med vänlig hälsning, Lennart Ja, ingen kan tvingas bo i sin lägenhet. Men – när det gäller ansvarsfrihet så är styrelsen jävig och får således inte delta i omröstningen. I föreningslagen anges nämligen att en medlem inte själv eller genom ombud får rösta i fråga om medlemmens befrielse från skadeståndsansvar eller någon annan förpliktelse gentemot föreningen. Vid omröstningen får således endast medlemmar som inte deltar i styrelsen rösta. Om en tiondel av medlemmarna nekar ansvarsfrihet så har inte ansvarsfrihet beviljats. Göran Olsson

Ansvar för trivselregler Hej, jag undrar vem som ansvarar för att ta fram trivselregler/ordningsregler för en bostadsrättsförening? Jimmy Det är föreningen (genom styrelsen eller stämman) som beslutar om vilka ordningsregler som ska gälla. Men man behöver bara följa ordningsföreskrifter om de överensstämmer med lag och följer vad som är ”god sed” på orten. Enligt bostadsrättslagen är bostadsrättshavare skyldiga att följa de ordningsregler föreningen beslutar om. Föreningen kan däremot inte sätta upp regler som strider mot lagen, exempelvis belägga medlemmar som inte vill delta på städdagar med avgift. Karin Urbina Rutström

Stoppa köp för vidareförsäljning!

plats som innan köpet. Har man som Brf något att grunda ett ifrågasättande på i ett sådant här fall? Köpet av bostaden anser vi då inte vara gjord för eget bruk. Hälsningar Mikael Har medlemskap beviljats finns det inte så mycket att göra. En bostadsrättshavare får sälja sin bostadsrätt och ni får inte göra något som kan sabotera en ev. försäljning. Om ni skulle göra det kan styrelseledamöterna riskera bli personligt skadeståndsansvariga. Det går att neka om syftet med köpet inte är att bo i föreningens hus. Men det är mycket sällsynt att det kan konstateras innan medlemskap ska beviljas. En bostadsrättshavare får alltid sälja sin bostadsrätt, även omedelbart efter förvärvet och medlemskapets beviljande. Det är inte ovanligt att människors livsplaner och förutsättningar ändras och med det följer att alla planer, som exempelvis om var man ska bo, inte alltid ligger fast. Jörn Liljeström

Påtvingat bredband Hej! Kan verkligen en bostadsrättsförening tvinga sina medlemmar till avtal med en särskild bredbandsleverantör? Trots att många inte vill efter en tidigare förfrågan, eller är det majoritet i frågan som gäller? Mvh. Lena

Hej! Vi har ett ärende vi funderar över och det gäller ett köp av en bostadsrätt för vidareförsäljning. Medlemmen i fråga är godkänd, då inget fanns att anmärka på. Nu efter kort tid är samma bostadsrätt åter till försäljning. Medlemmen har inte skrivit sig på denna adress utan bor kvar på samma

Kostnader för gemensamma nyttigheter som exempelvis bredband kan tas ut genom årsavgiften. I regel kan styrelsen fatta beslut om den löpande förvaltningen, exempelvis rörande bredbandsabonnemang. Det gäller naturligtvis inte beslut som enligt lag eller stadgar ska fattas på föreningsstämma. Jörn Liljeström

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 54 |

BO BÄTTRE 1/2018

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert


Läsarfrågor

Granskning och beslut Hej! Jag undrar: 1. vem det är som granskar styrelsen och hur den utför sitt arbete? För att undvika interna slitningar så borde den som granskar i mitt tycke vara helt oberoende och neutral. 2. hur avgör man vilka frågor som styrelsen kan ta beslut i utan att konsultera samtliga medlemmar? Hälsning Ulf

Föreningen är skyldig att hålla fastigheten i gott skick och föreningen har rätt att utföra sådana åtgärder. Det är rimligt att föreningen informerar i så god tid som möjligt. Men vid akuta åtgärder, exempelvis om värmeväxlaren gått sönder, kan det vara så att man inte hinner informera i förväg. Normalt sett saknar bostadsrättshavare rätt till ersättning för att det uppstår den här typen av olägenheter på grund av reparationer och underhåll. Tänk på att ni har gemensam ekonomi. Du som bostadsrätts-

Hej! Jag och min sambo sålde vår bostadsrätt i våras och snart är det dags att flytta ut. Lägenheten har tre stora fönster. I ett fönster går det att öppna en liten rektangulär del (d.v.s. inte hela fönstret), ett fönster är en halv dörr och utanför finns en brandtrappa. Det tredje fönstret går inte att öppna alls. Lägenheten finns på andra våningen och går inte att nå med stege. Våningen under har ca 4.50 i takhöjd. Vi funderar nu kring fönsterputs inför flytten. Är det vi eller föreningen som ansvarar för detta? Föreningen ansvarar för fönster och utsidan. Det kan väl inte vara meningen att varje enskild medlem ska behöva hyra en lift för att få rena fönster? Hoppas ni kan svara på min fråga. Med vänlig hälsning, Madelene CK

Hej, är det rimligt att en bostadsrättsförening stänger av varmvattnet under en hel vecka pga byte av en värmeväxlare utan någon slags kompensation till oss bostadsrättshavare? Att vi kommer vara tvungna att gå ut på gården för dusch i bodar ser jag som väldigt mödosamt. Hälsningar från Mölndal

Puts av fönster som inte kan öppnas

: ISTO

Kompensation för avstängning av varmvatten

Likabehandling i fråga om uteplats

FOTO

1. Granskning och kontroll sker genom föreningens revisor. Det är även möjligt att på föreningsstämma fatta beslut om extern granskning. 2. Beslutsordningen framgår av bostadsrättslagen, lag om ekonomiska föreningar och föreningens stadgar. I huvudsak ska vissa större i lag eller stadgar reglerade beslut tas av föreningsstämma medan resterande beslut och de som har med den löpande förvaltningen av föreningens hus att göra ska tas av styrelsen. Jörn Liljeström

havare vinner inget på att alla vill ha kompensation från föreningen. Ni betalar det allt själva genom årsavgiften. Det är inte som en hyresrätt, där någon annan betalar. Jörn Liljeström

Det framgår inte av din fråga hur aktuella stadgar ser ut men om bostadsrättshavaren inte kan nå fönstrens utsida bör föreningen ombesörja fönsterputs på utsidan. Varken bostadsrättshavare eller annan avtalspart kan förpliktas till det närmast omöjliga. Det har gått rejält snett i projekteringen av föreningens hus om det byggdes på så opraktiskt sett att rutinåtgärd som fönsterputsning försvåras eller rentav förhindras. Och om fönstrens utsida inte går att nå för bostadsrättshavaren så är i vilket fall en stadgebestämmelse som innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för fönsterputs utifrån helt orimlig. Jörn Liljeström

Hej. Vi i min förening hade stämma där jag och en granne hade sänt in motion angående uteplatser. De två uteplatserna är lika stora och ser likadana ut, det som skiljer är att min lägenhet är i ett annat hus mitt emot min granne. Uteplatserna skulle med andra ord vara mitt emot varandra. Grannens motion blev godkänd men min blev nedröstad med en röst, personen som röstade annorlunda är också ordförande i styrelsen. Hans motivering var att min uteplats var för stor även om de båda uteplatserna i sina motioner var lika stora. Finns det någon likabehandlingsklausul? T.ex. eftersom grannens blev godkänd så får jag också uteplats eftersom vi båda bor vid innergården? Kan ordföranden rösta olika med motiveringen att ena uteplatsen är för stor när båda har samma kvadratmeter? Joakim Det är svårt att ge exakt bedömning om likabehandlingsprincipen respekterats utan att få se motionerna och höra om omständigheterna verkligen var likartade eller inte. Normalt sett är fråga om uteplats en fråga för styrelsen. När man motionerar till stämman så antar jag att styrelsen inte beviljat tillstånd. Så genom stämman rundas styrelsen. Eftersom röstning sker på stämman så bestämmer de enskilda medlemmarnas vilja hur det går. Det kan hända att stämman fattar beslut som strider mot likabehandlingsprincipen eller mot lag i övrigt. Man kan exempelvis inte dela ut gemensam mark som uteplatser utan vidare. Men om stämmobeslutet är fel kan man överklaga det. Jörn Liljeström B O B Ä T T R E 1 / 2 0 1 8 | 55


Bostadsrättsmässan Malmömässan, Malmö, 5-6 oktober 2018 Svenska Mässan, Göteborg, 22-23 november 2018

Sveriges största mötesplats för dig som bor i bostadsrätt eller samfällighet

www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Arrangör:


Läsarfrågor

BRANDGASTÄTHET Godkännande att köpa Hej! Jag frågade min Brf om någon kunde kolla på min toalett som börjat läcka lite i kopplingen till en slang. De skulle titta på det och när jag kom hem idag ser jag att det bytts en stor del och det ligger kvitton på 500 kr på bordet. Måste de inte kontakta mig för att få mitt godkännande att åtgärda det? Jag sa bara att de skulle titta på det. Linnea Ofta är det så vid mindre arbeten att man inte har formella avtal. Vid en så liten åtgärd kanske man förutsatte att du ville att problemet som du frågat om skulle åtgärdas. Det är i kanske i vart fall värt att betala eftersom toaletten inte längre läcker. Jörn Liljeström

Godtycklig uppräkning av priset på fastighetsskötsel Vår förening har ett fastighetsskötselavtal gällande från 2011-01-01 med följande text: Priser räknas upp för olika tider på dagen. Samtliga ovanstående priser är exklusive moms. De gäller under 2011 och de regleras årligen fr.o.m. 2012-01-01 enligt konsumentprisindex med oktober 2010 som basmånad. Nu 2017 visar kontroll att entreprenadens prisändringar inte följt konsumentprisindex utan varit tre procent årligen, något som styrelsen inte uppmärksammat. Styrelsen vill nu ha återbetalning av det överskjutande under dessa år samt rättning av nuvarande debitering. Entreprenören menar att när vi inte klagat har vi accepterat priserna och bestrider återbetalning. Vad säger lagen? Undrande styrelseordförande Bara för att man betalat betyder inte det att man accepterat beloppet. Det finns många omständigheter som man behöver sätta sig in och bedöma. Ni behöver kontakta en advokat som kan ge svar efter att ha satt sig in i hela ärendet. Jörn Liljeström

Kan föreningen ta ut överlåtelseavgift? Hej. Jag har sålt min bostadsrätt via mäklare och har fått en faktura från min bostadsrättsförening där de tar ut en avgift för att jag flyttar och har sålt lägenheten. Får de göra detta enligt lagen? Tacksam för svar! Vänligen, Luiza En bostadsrättsförening har rätt att ta ut överlåtelseavgift inom vissa ramar. Förutsättningen för detta, och det gäller allt avgiftsuttag, är att det framgår av stadgarna att sådan avgift får tas ut. Jörn Liljeström

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD

INBROTTSSKYDD

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR. Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning. Läs mer på daloc.com

Säkra dörrar Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet. För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se


Lag&rätt

Färskt rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström. Relining eller stambyte Styrelsen i en bostadsrättsförening beslutar sig för att åtgärda husets stammar, går igenom olika alternativ samt tar in anbud från olika företag. Styrelsen gör sedan bedömningen att det som lämpar sig bäst är ett stambyte samt att badrummen återställs om de är nyrenoverade. Åtgärden ska finansieras med lån samt en höjning av avgiften med 200 kronor per månad. Förslaget presenteras på en stämma och 2/3 av de närvarande medlemmarna godkänner förslaget. Men alla är inte nöjda med styrelsens förslag. En bostadsrättshavare vars badrum är nyrenoverat anser att medlemmarna inte fått tillräckligt med information om möjliga alternativ innan beslutet fattades på stämman. Han menar att det är lämpligare att renovera stammarna genom relining. På så sätt slipper

medlemmar som renoverat att det görs ingrepp i deras badrum. Styrelsen driver ärendet vidare till hyresnämnden som godkänner stämmobeslutet. Ärendet överklagas till hovrätten som anser att det beslut hyresnämnden fattat är riktigt och avslår överklagandet. Det här fallet från hovrätten berör hur beslut fattas om underhållsåtgärd och att bostadsrättshavare saknar rätt till ersättning för minskat marknadsvärde på bostadsrätten på grund av avgiftshöjning. Stambyten är en sådan underhållsåtgärd som föreningen ska sköta löpande allteftersom det behövs. Därför krävs inget samtycke från den boende för att föreningen ska ha rätt att genomföra den typen av underhållsåtgärder. Den enskilda medlemmen har inte och något inflytande över vilken metod föreningen väljer. Det är

föreningens styrelse som avgör vad som är lämpligast för föreningen. Det ingår i styrelsens uppdrag välja metod m.m. och då ska den inte se till vad som är bäst för enskilda medlemmar utan vad som är bäst för föreningen i sin helhet. Så om styrelsen bedömer att ett stambyte är bättre än relining är det vad som beslutas. Det är klart att ett stambyte, eller andra åtgärder som kostar, betyder att årsavgiften kan gå upp. Lika klart är att höjd årsavgift kan påverka bostadsrättslägenheters marknadsvärde. Men det är något som man har anledning att räkna med som bostadsrättshavare och ingen har rätt till ersättning av föreningen för att lägenheten sjunker i värde när avgiften höjs.

ff-annons 185 x 67mm.pdf 1 2018-01-17 09:08:54

C

M

Y

CM

MY

VI TAR HAND OM ER FÖNSTERENTREPRENAD Från tillverkning till installation

Vi har tillverkat och installerat fönster och dörrar i över 30 år.

CY

CMY

K

Svensktillverkat sedan 1986

www.smartafonster.se

0410 - 135 15

info@smartafonster.se


Tidstypiska träfönster – Bevara miljön och öka värdet i er gamla fastighet! Patrick Lundqvist 08-556 782 00 E-post: patrick@snickargladje.com www.snickargladje.com

HEJ BOSTADSRÄTTSFÖRENING! Vi är till för er, skapar nytta för er och löser era problem. Kontakta oss för ett möte där vi tillsammans ser vad vi kan göra för er. Första mötet är kostnadsfritt. Välkommen förbi på Styrmansgatan 2. JÖRN LILJESTRÖM

www.creoadvokater.se TEL:

08-562 403 40


Juristen reder ut

Upplåtelseavtal – säkert och osäkert Ett upplåtelseavtal handlar inte om två parter som kommer överens. Föreningen bestämmer över innehållet och medlemmen blir bunden av vad föreningen bestämmer. Vad som tillhör lägenheten framgår sällan och rätt som det är kan föreningen bestämma sig för att lägga beslag på något som bostadsrättshavaren trott tillhörde lägenheten. Eftersom en bostadsrättslägenhet skapas och definieras genom upplåtelseavtalet är innehållet avgörande.

D

et vanliga är att upplåtelseavtalet inte innehåller mer än vad som krävs av bostadsrättslagen. Formkraven i bostadsrättslagen är att upplåtelsehandlingen ska vara skriftlig, innehålla parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgift (i förekommande fall upplåtelseavgift). Det är ovanligt att föreningen skriver in att förråd ingår i upplåtelsen, trots att det nästan alltid är så.

mot bakgrund av färska domar så är det viktigt att föreningar vid upplåtelser tydligt anger att exempelvis förråd tillhör lägenheten. Om förrådet inte finns med i upplåtelseavtalet kan föreningen annars (på olika grunder) senare ensidigt ta bort det. Domstolarna lägger i dagsläget en mycket tung bevisbörda på medlemmen för att styrka vad som tillhör lägenheten. Däremot har Högsta domstolen ännu inte sagt något om saken, så vi vet inte var det landar. Min uppfattning är att situationen är otrygg för hundratusentals bostadsrättshavare som kan bli av med vad de uppfattat som sitt sedan upplåtelsen, beroende på föreningens godtycke. Det gäller också de som inte själva fått bostadsrätten upplåten till sig av föreningen utan köpt av tidigare bostadsrättshavare. när vi är inne på det här med upplåtelser kan det vara viktigt att ta upp en annan angelägen fråga. Den börjar bli aktuell nu när det blivit svårare att sälja nyproducerade bostadsrätter till samma pris som tidigare. Vid nyproduktion skapar byggbolaget en bostadsrättsförening med en styrelse (en s.k. interimsstyrelse). Styrelsen i ”byggarföreningen” är ofta lojal med byggföretaget och inte med de som så småningom ska flytta in. Byggarföreningen tecknar förhandsavtal med köpare, tar in förskott, följer upp med att upplåta bostadsrättslägenheter. Den tar sedan in resten av insatsen och upplåtelseavgiften vid tillträdet. På grund av ”byggarstyrelsens”

lojalitet med byggbolaget uppstår ofta märkliga situationer där byggbolaget gynnas till nackdel för de framtida lägenhetsinnehavarna. Det kan exempelvis vara så att när priserna går ned skjuts projekt fram i tiden utan hänsyn till vad byggarföreningen tidigare fått förhandstecknarna att tro. byggbolagen, och därmed byggarföreningen, har förstås intresse av att tvinga kvar de som tecknat sig för en lägenhet för att säkra att projektet kan genomföras med bibehållna vinster för byggbolaget. Men köparens livssituation kan ofta ändra sig under väntetiden och när inflyttning dröjer längre än vad köparen tänkt sig förändras kanske behovet att köpa bostadsrätten. Då uppstår ofta en konflikt. Byggaren har vinstintressen och ser gärna att köparen tvingas kvar medan köpare behöver anpassa sitt boende efter sin livssituation. I det läget säger ofta byggbolaget att förhandstecknare inte kan hoppa av. Men självklart kan en köpare, precis som vilken avtalspart som helst, häva avtalet om fördröjningen är för stor eller om byggarföreningen på annat sätt gör ett väsentligt avtalsbrott. ibland försöker byggarföreningen upplåta lägenheterna med bostadsrätt långt innan bygget är klart. Syftet kan vara att få in mer pengar för att betala byggbolaget i förtid eller att projektet dröjt så länge att det finns risk att köparna annars har rätt att frånträda förhandsavtalen. Men tillträdet ska ske i nära samband med upplåtelsen! Visserligen kan det finnas skäl att dröja en kortare tid för att banktransaktioner ska hinna ske mellan upplåtelseavtal och tillträde. Längre fördröjningar är olämpliga. Det saknas tyvärr rättspraxis som anger exakt när köparen får rätt att frånträda eller häva avtalet. En del byggbolag/ byggarföreningar dröjer med tillträdet mer än ett halvår efter upplåtelsen. Det är för lång tid. Det bör finnas rätt att frånträda eller häva upplåtelseavtalet då.

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

60 |

BO BÄTTRE 1/2018


AB Fina Fönster & Spröjs AB Fina Fönster & Spröjs I Västerfärnebo I Västerfärnebo

Före Före

Efter Efter

Vimax löstagbara spröjs med Vimax löstagbara spröjs med

20 års garanti! 20 års garanti!

Nya Nya spröjs spröjs till till gamla gamla fönster fönster Passar Passar till till såväl såväl nya nya 3-glas3-glas- som som äldre äldre kittade-fönster. kittade-fönster.

Krokvägen 9 Krokvägen 9 733 60 Västerfärnebo 733 60 Västerfärnebo

dee!! n e seeend t u t uffetrst) rige! ch Telefon: 0224-68 05 68 t ) e ! s ä h h r c oofferlta Sverige c Telefon: 0224-68 05 68 f o s t g ä Mobil: 070-775 69 98 yttmt äftrniinng oöcvher hheela Sv n t Mobil: 070-775 69 98 s ett nupyp ätnröjs över ettis ppm sp js hu s Graatis tuerarr spröinfo@finasprojs.se t ( u t i d h r ontera info@finasprojs.se www.finasprojs.se n Gee ditt V(Gii m o www.finasprojs.se m G V

FASTIGHET2018 FASTIGHET2018 60 LOKALA FASTIGHETSMÄSSOR UNDER 2018

Läs mer på www.fastighet2018.se


Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss! 08-662 84 84

www.savana.se


Prenumerera på kvarn

Avfalls

– Nu är

llskvarn

era avfa

t install

m at t fritt fra

de

till alla i styrelsen

.

dan 35

olm. Si

i Stockh

2016 NR 1| kr 50 Pris 39:

ELSEN

T STYR

MED DE

n 25.

för föreningarna. Sida

Flitiga

r ö f p p Sto b Airbn NINGEN

TID SRÄTTS

latsen – ny trend

Utegym på lekp

TA

VER VE

BEHÖ

Nr 2|2016 Pris 39:50 kr

BOSTAD

BOSTADSRÄTTSTIDN

7.

BOSTADS

RÄTTS

risen – enda Experter om bostadsk 9. byggandet. Sidan lösningen är att öka

28.

Fönstret kan styra hela lägenheten

a e värm Dyrar i Skåne d a t bos te n orrbot än i N Sidan

gan u t s t t ä v Låt t t mysrum bli et GEMEN

TEMA

SAMT

: Juristen

ed Håll fr ugan st i tvätt

22 Sidan

.

n: xperte Miljöe alla

r Nu tala n le om so

D

FASA der: kostna Undvik e att

40.

en: expert Styrelse ed

lla m Möt a spekt stor re Sidan 64

.

. Sidan 60

. Sidan 58

16.indd

tre 1-20

TIDNIN

GEN ME

D DET

STYRELSE

stan.

N BEHÖV

ER VETA

Spara pengar på ventilationen Sidan 18.

skrivni ngarnoam Råvind e – en gu n ld för före gruva ningen Tema: Vi ndso

Sidan 25

: Juristen201

6-02-25

13:41

a Problem att hyr i andra hand

: Styrelseexperten

Ta in hjälp i styrelsearbetet Sidan 64.

Miljöexperten:

Sidan 60.

Juristen:

Luriga rättsfal l

Sidan 58 . dd 1

Bo Bättre nr 2-2016.in

Bo Bättr

Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

BRF­ MÄSSAN MALMÖ

2016-05-09 10:31

Sidan 17.

Styrelse ex

Måste vi perten: ny ekon göra en omisk Sidan 64 plan? .

Samord försäkri na ngarna .

Sidan 52

Miljöexp erten:

Solcelle r­ en ny folk rörels

Sidan 60 .

e nr 3-20

STORA STYRELSEPAKETET, 545 kr/år

Sidan 37 .

Städerna klarar inte fler bilar

1

Välj erbjudande:

Tema: Va ttenskado r.

X xxxx

Sidan 52.

16.indd

Mejla till supportforlag@titeldata.se och beställ en prenumeration eller fyll i och skicka in kupongen.

Brf:

Tel:

Bo bättre

c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

E-post:

9 08:41

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Postadress:

2016-09-0

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 545 kr/år.

Adress:

e

1

Ja, tack! Namn:

mbyggna d

.

Vattens kostar kador miljard er

rar att Vår medlem väg mnskylt sätta upp sin na & rätt. Juristen svarar på Lag

NR 3|2016 Pris 39: 50 kr

I en stor in Peter Eri tervju med Bo bä ksson om tt sin bostad re berättar bostad sministe spolitik. r Sidan 9.

Sidan 38.

Sidan 58.

Bo Bät

de mitt i

för borättinvestering erna Sida n 28.

Den moderna förvaltaren

int Glöm saden kolla fa Sidan

tivt boen

Satsa på belysnin g Lönsam

Sidan 26.

9.

TEMA

med attrak

BEHÖVER VETA

der. av bostä rbyten GI emeste s r A ENER M fö s TE räv som emet stånd k t ll s ti y h S c a –o k n ä s ka n notan värme procent 0 6 d me Sidan

– och nu

att Det hjälper intea straff Inge låntagare av n ändring STYRElSEN INGEN MED DET

Sidan

som bin


Styrelseskolan

Den återkommande arvodesfrågan Det är ofta samma visa på de flesta stämmor. Arvodesfrågan dyker upp oförberedd men med många tankar hos blivande styrelseledamöter. Slutligen kommer den stora 10 000-kronorsfrågan, hur stort ska arvodet vara?

J

ag satt en gång ordförande på en stämma. När frågan om arvode skulle avhandlas reste sig en ung man upp och sa att han inte ville att styrelsen skulle ha något arvode. På fråga från mig om varför svarade han utan att rodna att han hade för avsikt att sälja under året och var därför intresserad av att hålla nere årsavgifterna för att få bättre betalt. Det finns alltid medlemmar som tycker att styrelsen kan arbeta utan ersättning men en sådan uppriktighet hade jag inte stött på tidigare. Det är ofta samma visa på de flesta stämmor. Arvodesfrågan dyker upp oförberedd men med många tankar hos blivande styrelseledamöter. Nyckeln för att få ordning på arvodesfrågan är att se till att valberedningen tar hand om denna fråga och lämnar ett genomarbetat förslag på stämman. Kanske kan man föreslå principer som ska gälla tills vidare och som underlättar kommande stämmor, till exempel ett prisbasbeloppsrelaterat arvode. Valberedningen har faktiskt möjlighet att tänka igenom dessa frågor, diskutera med sittande samt föreslagna ledamöter och skapa legitimitet för sina förslag. När frågan sedan kommer upp på stämman föredrar valberedningen sitt förslag. Det är mycket bättre än att mötesordföranden drar runt frågan eller att styrelsen besvärat talar i egen sak.

det är stämman som bestämmer arvodet. Frågan kan inte delegeras till styrelsen. Arvodet fastställs oftast i klump vilket är smidigare än att dela upp det per person. Styrelsen får sedan inom sig göra en fördelning. Jag vet inte vad som är den normala fördelningen. Oftast får ordföranden störst andel. Arvoden kan nämligen variera i sina upplägg. En del av arvodet bestäms som fast arvode och utgår efter någon fördelningsnyckel oavsett deltagande i möten. Sedan görs en del rörlig, dvs en viss ersättning baserat på bevistade sammanträden. En hel del föreningar ger också arvode med hänsyn till nedlagt arbete mellan sammanträdena. Men gör det inte för komplicerat. Att dela upp i en rörlig och fast del är en bra metod, att inveckla det ytterligare gör att man riskerar gränsdragningsproblem. Helst ska styrelsen själv göra fördelningen mellan fasta och rörliga delar. Det är inte bra att diskutera sådana detaljer på stämmor. Vad gör man om en ledamot i styrelsen ska

tillhandahålla tillfälliga specialistkunskaper som inte ryms i själva styrelseuppdraget? Här gäller det att vara försiktig. Inget hindrar att man arvoderar sådant särskilt. Men själva principen ska godkännas av stämman för att undvika all diskussion om att man gått utöver stämmans mandat. Även om detta görs utanför själva styrelseuppdraget är nämligen risken stor för ”nedsmittning”. varför värdet av arvodet är omdiskuterat beror givetvis på de stora avbränningarna i form av skatter och avgifter både hos föreningen och styrelseledamoten. Utöver arvodet som bestämts på stämman ska föreningen betala sociala avgifter. Det går inte att bestämma arvodet inkluderat sociala avgifter. Avgifterna varierar så mycket mellan de olika ledamöternas personliga förhållanden att det i praktiken är omöjligt att räkna ut. Räkna därför med att sociala avgifter tillkommer.

”Det är stämman som bestämmer arvodet” Låt inte heller ledamöterna ta arvodet in i eget bolag. Ett nyligen avgjort förhandsbesked från skatterättsnämnden tyder på att det inte är möjligt, utan all utbetalning betraktas som lön. Och tro mig det finns inga genvägar att undvika skatt. Man kan inte ge rabatt på garagehyra eller avgift utan skattekonsekvenser. Värdet av dessa rabatter beskattas som om de utbetalats. slutligen den stora 10 000-kronorsfrågan, hur stort ska arvodet vara? Svaret är att det inte finns någon normalnivå. På Bostadsrätterna gjorde vi för många år sedan en undersökning om hur det såg ut i föreningarna. Svaren varierade kraftigt men något slags snitt kunde skönjas. Det låg på ett samlat arvode som motsvarande 1000 kronor per lägenhet. Siffran bör dock tas med en stor nypa salt. För det var länge sedan och ingen vetenskaplig undersökning. Men siffran dyker alltid upp på stämmor och på många stämmor används den som någon slags norm.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

BO BÄTTRE 1/2018


Stoppa smutsen i entrén...

Vi på Kåbe-Mattan AB är specialister på effektiva entrélösningar som minskar städkostnader och ger en renare inomhusmiljö. Vi erbjuder ett mycket brett sortiment av entrémattor och skrapgaller. Vill Du skapa en inbjudande, personlig och effektiv entrélösning? Kontakta oss!

Kåbe-Mattan AB Sågverksvägen 10A | SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 | Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se | www.kabe-mattan.se


FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 17 maj Tema: Renovering lG enom att bygga bostäder på råvinden eller i tomma butikslokaler kan föreningen få ett rejält tillskott till kassan och öka värdet på föreningen. En bra samordning av renoveringar kan minska kostnaden och störningar för de boende. Bo bättres guide - från start till slutbesiktning.

Tema: Förvaltning l S torlek och behov – vilken förvaltning passar bäst och vilka krav ska föreningen ställa? Det är viktigt att förstå vad som ingår i avtalet – fördelar och fallgropar. Vicevärd eller förvaltare – vad är bäst och vad skiljer rollerna? Miljövänlig förvaltning – vad ingår?

Tema: Ventilation lD et går att spara många sköna kronor med rätt ventilation och återvinning. Olika fastigheter behöver olika lösningar, möjligheter och begränsningar. Ny filterteknik som gör det möjligt med återvinning i högtrafikerade stadsmiljöer. Injustering – så går det till! Saneringsmetoder – Radon och PVC och Mögel.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

BO BÄTTRE 1/2018

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook


Drömmer du också om en bekymmersfri tvättstuga? Då kan vi hjälpa dig. PODAB är specialister på professionell tvättstugeutrustning och har alla produkter som krävs i den gemensamma tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi din tvättstuga mer ekonomisk, hållbar och användarvänlig. Bekymmersfri, helt enkelt. Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945


Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering. Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder. TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE

Profile for Karin Urbina Rutström

Bo bättre nr 1 2018 webb  

Bo bättre nr 1 2018 webb  

Advertisement