Bobättre nr 2, 2019

Viva först med elbil. Sidan 14.

NR 2|2019 Pris 69:90 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

GE OSS KLARA BESKED Bostadsrätts­ föreningar måste få veta vad som gäller. Sidan 9.

FOTO: KRISTIAN POHL/REGERINGSKANSLIET

Relining eller stambyte: Vad är bäst?

TEMA: STAMMAR Sidan 40.

Lönsamt rusta upp fönstren TEMA FÖNSTER OCH FASAD. Sidan 32.

Så blir tvättstugan miljösmart TEMA: TVÄTTSTUGOR Sidan 22.

Odlingstips till bakgården Sidan 18.

Juristen:

Styrelseskolan:

Rättsfall:

Sidan 60.

Sidan 64.

Sidan 58.

Gör enkla stadgar

Glöm inte administrationen

Vem är ansvarig för fel i badrum

Vi förvaltar och utvecklar bostadsrättsföreningar – för ett hållbart imorgon.

Våra projektledare har stor erfarenhet inom ombyggna�oner av bl.a. tak, fasad, fönster och balkong samt stambyten och våtrumsrenoveringar.

Hör av er �ll oss för mera informa�on.

Styrelsearbete kan innebära mycket. Som tur är behöver man inte vara proffs på allt. På SBC har vi erfarenhet av all�från teknisk och ekonomisk förvaltning �ll projektledning vid ombyggna�on och fas�ghetsjuridik. Ta hjälp av oss för en hållbar förvaltning av er bostadsrä�sförening och för a� effek�visera styrelsearbetet.

En specialist på förvaltning helt enkelt. Välkommen �ll SBC! Visste du att SBC är en av Sveriges ledande bostadsrättsförvaltare? Med expertkunskap inom såväl teknisk förvaltning och utveckling som ekonomi och juridik sedan 1921. Vill du veta mer, besök oss på www.sbc.se

22

TEMA: Tvättstugor Krav på hållbara lösningar föränd­ rar våra tvättvanor. Nu finns nya koncept med miljötvättstugor och mer energieffektiva maskiner där det går att tvätta med kallvatten och utan tvättmedel. Många vill kunna boka tvättstugan digitalt från datorn eller mobilen - bra lösningar för bostads­ rättsföreningar.

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson Jörn Liljeström Inger Evertsson Peter Forsman Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se

TEMA: Fönster och Fasad Klagomål på kallras, drag och buller – är det dags att renovera fönstren?

Målnings av fasaden måste göras på rätt sätt om det ska hålla. Välj rätt åtgärd vid fasad och fönsterrenovering – experter­ nas tips! Brf Vaktparaden renoverade och blev av med bullret! Brf Lantgården passade på att byta färg på fasaderna när de renoverade.

32

Tryck V-TAB

TEMA: Stammar

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119 www.prenservice.se Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering.

Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

När måste stammarna bytas och när lämpar det sig för relining – tips och råd från experterna. Brf Järfällahusen valde hybridmetoden vid stambytet, vilket innebar att man använde olika metoder.

Det går att skräddarsy badrummen – det gjorde Brf Sagogången i Göteborg.

40 Branschen kräver klara besked om räntorna Två små tvättmaskiner är bättre än en stor Renoveringen stoppade trafikbullret!

Relining ger nya rör i de gamla stammarna Juristen reder ut Stadgarna – föreningens klippa!

Styrelseskolan Lägenhetsförteckningen är viktigare än underhållet.

9 25 35 43 60 64

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 3 – utg.dag 19 september Nr 4 – utg.dag 7 november

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

BO BÄTTRE 2/2019 | 3

Ge oss klara besked – och bättre lagar

B

risterna i bostadsrättslagen ger fritt spelrum för bedragare och skapar svårigheter för vanligt folk. Nu har ytterligare två bostadsrättsföreningar skandalöst plundrats i Malmö. Det är nog många som både blir förfärade och upprörda över hur enkelt det är att kunna göra den här typen av bedrägerier inför öppen ridå.

Det här påminner oss ännu en gång om att de lagar som reglerar bostadsrätten måste uppdateras och kompletteras inom många olika områden. I januariöverenskommelsen kom parterna överens om att ta bort räntan på reavinsten, för de som väljer att skjuta upp betalningen.

Men trots att det sätts på papper så

finns det fortfarande många frågetecken kvar. När ska direktivet börja gälla, finns det maxbelopp, är det tidsbegränsat och gäller det retroaktivt?

Något som skapar ännu mer obalans på en redan osäker bostadsrättsmarknad. Därför kräver nu Bo bättres expert Göran Olsson tillsammans med mäklare, köpare, säljare och bostadsrättsorganisationer att få veta hur politiken vill hantera bostadsmarknaden (s.9). Förhoppningsvis leder detta till att arbetet startar igen. Kanske blir till och med resultatet att fler reformer kommer till stånd.

Trots att det finns ett antal skurkar som skor sig på medlemmarnas bekostnad är antalet duktiga styrelser som sköter föreningens fastigheter och ekonomi med glans större, tack och lov. Många ligger i framkant när det gäller att tänka nytt och våga satsa på bra, energieffektiva, smarta och hållbara lösningar.

FOTO: PETER ENGMALM

Underhåll av en fastighet är inte så enkel.

Det gäller att samordna åtgärderna, eftersom det kan spara både tid och pengar. Ett bra exempel är Brf Vaktparaden i Stockholm som lyckades att bli av med kallras och samtidigt stoppa trafikbullret från gatan när de renoverade sina fönster (s.33). Brf Lovise-

4 |

BO BÄTTRE 2/2019

dal 4 i Solna såg till att digitalisera tvättstugebokningen samtidigt som de bytte låssystem. Något som gör att föreningen numera själva kan sköta byten av låstaggar till portar, garage, cykelförråd, källarförråd, soprum. De har även samtidigt ordnat laddning för elbil.

Andra intressanta exempel är alla de olika stamrenoveringar som görs i bostadsrättsföreningar. Numera kombineras ofta olika metoder, exempelvis både relining och byte av stammar beroende på skicket på ledningarna i husen. Det handlar oftast om att se till att göra ett gott förarbete och ta reda på vilka krav som föreningen bör ställa (s.43). Brf Sagogången i Göteborg satsar på att låta skräddarsy badrummen. Genom stora valmöjligheter såväl när det gäller planlösning och tillval ska medlemmarna kunna få sina drömbadrum.

En möjlighet som kanske kan få fler motiverade att stå ut med ett stambyte (s. 49).

När ett projekt genomförs finns ofta stora möjligheter

att samtidigt genomföra andra åtgärder, exempelvis åtgärder av ventilation, hissar, el-ledningar och annat. För det mesta är det ganska tydligt vad föreningen ansvarar för. Den som är ny ledamot eller osäker kan alltid ta en titt i stadgarna. De ger en god vägledning. Stadgarna är oftast ganska lika i bostadsrättsföreningar. Men det skadar aldrig att göra en översyn och kontrollera dessa.

Vår juridiska expert Jörn Liljeström går i detta nummer (s.60) igenom vad föreningen bör tänka på och hur stadgarna bör vara utformade för att fungera som ett bra stöd, inte minst för styrelsen i deras arbete. Det har också under den senaste tiden, efter att en förening dömdes att betala skadestånd, varit en hel del diskussioner om ansvaret för medlemsförteckningen. Läs mer om det här i Styrelseskolan (s. 64).

Avslutningsvis brukar jag alltid berätta lite om den

kommande Bostadsrättsmässan, men inte denna gång.

Den är inställd och i skrivandets stund saknar jag besked om när mässan planeras nästa gång.

Därmed återstår det bara att önska alla, från oss här på redaktionen, en riktigt härlig sommar!

Trevlig läsning / red.

Säkerhetsdörr Daloc S43

204 familjer i Helsingborg sover tryggare tack vare Mikael.

Secor ingår i Daloc-koncernen, Sveriges ledande tillverkare av säkra dörrar.

En Daloc Säkerhetsdörr tillverkad i Töreboda är inte bara en bra trygghet mot inbrott. Den skyddar också mot brand, giftig rök och ljud från trapphuset som gör att du sover tryggare och skönare. Mikael är en av våra certifierade installatörer som ser till att dörren installeras korrekt. Vi finns nära dig över hela Sverige.

Hitta din dörr och installatör på secor.se eller ring oss på 020–440 450.

Välkommen till

SKORSTENSBOLAGET ETT SVENSKT FAMILJEFÖRETAG SOM UNDER 40 ÅR UTVECKLAT PATENTERAD TEKNIK SOM MINSKAR VÄRMEKOSTNADER SAMT ÖKAR KOMFORT OCH FASTIGHETSVÄRDE.

Clean-Air24 FTX VÄRMEVÄXLING OCH RENAD TILLUFT I BEFINTLIGA KANALER

”Vi är extra stol ta över vår inst allation på Slot som vid injuster tet, ing den 22 febr uari 2018 gav drygt 80 % verk ningsgrad då til luften var +17, grader vid –11, 4 3 graders yttert emperatur.”

Carl-Henrik Vi nberg, vd på Sk orstensbolaget

• Sänker värmekostnaderna med upp till 50%* • Ventilerar bort radon.

• Systemet använder befintliga kanaler • 3 gånger renare tilluft och inomhusklimat • Värme på vintern och svalka på sommaren • Minimerar risken för fuktproblem och mögel * På installationen på slottet

Clean-Air24 FTX

Systemet som återvinner värmen i frånluften och återför den som förvärmd ren tilluft till bostaden. Tilluften värmeväxlas i befintliga kanalsystem, inga nya schakt eller skrymmande installationer erfordras.. Systemet är helt automatiskt, inga komplicerade styrsystem eller sensorer som kan gå sönder.

Energimyndigheten & BeBo

Energimyndigheten och BeBo har efter ett års mätstudier vid två fastigheter kommit fram till att med Clean-Air24 FTX installerat kan du spara drygt 30 % av uppvärmningskostnaden. Inneklimat och komfort har förbättrats märkbart jämfört med utgångsläget som var dåligt med bl.a. fukt och luktproblem. Fastighetsägarna av båda utvärderingsbyggnaderna är mycket nöjda med utfallet.

Läs hela rapporten vår hemsida www.skorstensbolaget.se

Kök24 – patenterad marknadsledande köksventilation Med patenterad teknik bygger vi om era gamla kolfilterfläktarna till Kök24. Med direktkopplade köksfläktar blir ni kvitt matos och skadliga stek och nanopartiklar och får en hälsosam bostad med ökat värde och inte minst enastående komfort. Patenterad OVK-godkänd X-24 ventil ingår och reglerar automatiskt mellan grundventilation 24/7 och forsering.

Fastigheteförvaltare Ingrid Pers rekommenderar Kök24 med orden ”Äntligen av med matoset Skillnad som natt och dag

Safe-Seal

UNDERHÅLL SAMT RENOVERING AV VENTILATION- OCH RÖKKANALER UTAN HÅLTAGNING I BOSTÄDER

• Ingen håltagning i lägenheter • Infraljusfilmning vid besiktning • Fräsning och rensning av kanaler • 40 år utan reklamationer • Gjutning av nya skiljeväggar • Trygghetsgaranti

Före och efter renovering med Safe-Seal

Safe-Seal – kanalrenovering Safe-Seal är en metod som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen. En glidform lodas ner från skorstenen på taket till källan, t.ex ett kök, badrum eller eldstad. Tack vare formens följsamhet kan vi gjuta ett mycket slätt och jämnt foder med bibehållen kanalstorlek.

Safe-Seal – kakelugn Med hjälp Safe-Seal-tekniken kan vi utföra en renlig och säker renovering av otäta kakelugnar utan att dessa behöver demonteras till ca: halva priset av en traditionell renovering.

Safe-Seal förstärkningsgjutning Är ett renligt och säkert underhåll av själva skorstenen som hindrar bruk och lösa tegel att falla ned mot gata/gård eller täppa till i ventilationskanaler. Med förstärkningsgjutning sparas mycket pengar som en ommurning annars kostar.

Öka mysfaktorn, värmen och värdet på ditt hem Det är få saker som kan mäta sig med den känsla och stämning en levande eld erbjuder. Innan du väljer eldstad är det bra att tänka igenom hur stor yta som ska värmas upp och var eldstaden ska placeras. Vi hjälper dig gärna att hitta den perfekta eldstaden och självklart även med installationen

Skorstensbolaget – certifierad inom taksäkerhet Vi är certifierade inom taksäkerhet enligt de senaste kraven från Arbetsmiljöverket 2015. Anlita oss för att kontrollera att ni har rätt taksäkerhet så går styrelsen ansvarsfri från åtal vid tillbud med snöskottare, plåtslagare eller annat takarbetare.

Vid installation av Kök24 eller Clean-Air24 lämnar vi ett kostnadsfritt förslag.

Skorstensbolaget– certifierad inom entreprenadsäkerhet Vi övertar ert beställaransvar för entreprenaden.

SKY

WALK

TAKSÄKERHETSUTRUSTNING

BAS U C E R T I F I K AT

BAS P C E R T I F I K AT

Fridhemsgatan 27, Stockholm, 08-756 69 69 • info@skorstensbolaget.se • www.skorstensbolaget.se VENTILATION - ENERGIOPTIMERING - SKORSTENSRENOVERING - ELDSTÄDER - KAKELUGNSRENOVERING

CCJ

LIVSKVALITET FRÅN WINDOOR

Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera. Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för – från idé till färdigt utförande.

TRIVSEL OCH KOMFORT

ENERGIBESPARING

VÄRDEÖKNING

Din boendekvalitet blir väsentligt högre med en inglasad, väderskyddad balkong som stänger ute trafikbuller och föroreningar.

En inglasad balkong bidrar till minskad energiförbrukning vilket gynnar både din egna plånbok och vår gemensamma miljö.

Genom att investera i en balkong­ inglasning med marknadsledande design och kvalitativa materialval ökar värdet på din bostad.

BALKONGINGLASNING • RÄCKEN • UTERUM • FASADPARTIER Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkongsystem, uterum och fasadpartier för bostadshus samt fasader, glastak, fönster och dörrar för kommersiella fastigheter. Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder.

Se mer på www.windoor.se

FOTO: ISTOCK

Aktuellt

Ge oss klara besked om vad som gäller!

Bo bättres expert Göran Olsson kräver tillsammans med mäklare, köpare, säljare och bostadsrättsorganisationer att få veta hur politiken vill hantera bostadsmarknaden.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● I januariöverenskommelsen kom socialdemokraterna, miljöpartiet, centerpartiet och liberalerna överens om att ta bort räntan på reavinsten om du väljer att skjuta upp betalningen av den. Tidigare har den

som säljer en villa eller bostadsrätt tvingats betala 0,5 procent i skatt på det uppskjutna beloppet.

För att öka rörligheten på bostadsmarknaden kom de fyra partierna överens om att

ta bort denna skatt/ränta.

Problemet är bara att regeringen inte talar om från när detta ska gälla, om det finns maxbelopp, om det finns en tidsbegränsning eller om det ska gälla retroaktivt.

Följden har istället blivit att den som inte måste sälja väntar fram till dess att hen vet vad som gäller – alltså har hanteringen snarare minskat rörligheten på bostadsmarknaden än ökat den.

Johan Nordenfelt är informationschef BO BÄTTRE 2/2019 | 9

Aktuellt

FOTO: ERJA LEMPINEN

hos mäklaren Erik Olsson Fastighetsförmedling: – Bristen på information minskar rörligheten framför allt hos äldre människor med stor värdestegring. Utbudet blir betydligt mindre än det borde vara.

Bo bättres expert Göran Olsson: – Egentligen är det inte konstigt att politikerna inte lämnar några besked, det har de praktiskt taget aldrig gjort när det gäller bostadsmarknaden, men det är självklart att det är skadligt när man inte talar om vad som ska gälla.

Ulrika Blom-

kvist är VD för Bostadsrätterna, Sveriges största organisation för landets bostadsrättsföreningar, är också kritisk: – Det borde ha funnits med ett besked om räntan Ulrika Blomkvist. på uppskjuten reavinst i den senaste budgetpropositionen, men det saknades. Nu tvingas vi leva i ovisshet – man ska inte glömma att detta påverkar i hög grad den enskildes privatekonomi på ett sätt som inte är rimligt.

– Följden blir att den som inte är tvungen att sälja inväntar besked.

De flesta inom branschen pekar också på att en rad olika åtgärder som påverkar boendekostnaderna redan införts eller planeras att införas.

Amorteringskraven har påverkat köpare,

kraven på relationen mellan lön och lånebelopp likaså liksom också diskussionen om slopande av ränteavdrag och höjningar av fastighetsavgiften.

Många debattörer menar att politikerna måste ta ett långsiktigt helhetsgrepp över hela bostadsmarknaden. Den nuvarande politiken leder

bara till att man inför enskilda åtgärder utan att ta ställning till vad de betyder som helhet.

Ulrika Blomkvist: – Vi hade hoppats att de politiska samtalen inför januariöverenskommelsen skulle leda till en samlad syn på bostadssektorn, men det har de inte gjort. De olika åtgärderna måste samordnas och en ordentlig konsekvensanalys måste göras.

– Flera av åtgärderna, som till exempel amorteringstvånget och avskaffandet av ränteavdragen leder fram till att stora grupper petas bort från bostadsmarknaden. Det blir allt svårare för unga människor och de som inte redan är etablerade att ta sig in.

I en debattartikel i Dagens Nyheter skri-

ver statliga bostadsbanken SBABs chefekonom Robert Boije att ungefär hälften av de unga hushållen och hushåll med bara en låntagare inte hade beviljats bolån om ränteavdragen avskaffats.

Boije har räknat på 70 000 utbetalda bostadslån inom SBAB och kommit fram till att en fjärdedel av bolånen skulle givit låntagarna underskott i sin boendekostnadskalkyl om inte ränteavdragen funnits. Då hade inte lånen kunnat ges enligt nuvarande regler.

– Det är helt centralt att en omfattande konsekvensutredning görs innan förslag om slopade ränteavdrag genomförs, skriver Boije. Om de slopade ränteavdragen slår igenom helt kan bostadspriserna sjunka med 30 procent, det skulle på kort sikt bidra till just det problem som slopandet av ränteavdraget är tänkt att förhindra på längre sikt.

Speciellt stora problem står bostadsrättsföreningar och boende i nybyggda fastigheter inför.

Där har lånen i föreningarna kraftigt ökat vilket innebär att boende där dels

har stora privata lån och dels har lånen i föreningen att ansvara för. Det gör också att föreningarna blir mer instabila.

En åtgärd är att det tydligare i årsredovisningarna ska klargöras över storleken på föreningens lån så att den som köper en bostad inser hur stor hens skuld i verkligheten är.

Göran Olsson:

– Detta minskar också rörligheten på marknaden eftersom många naturligt nog väntar vid köp av nybyggda bostadsrätter eftersom de tror och hoppas att byggaren ska tvingas sälja billigare för att få lägenheterna sålda.

En annan fråga som hela tiden finns i bakgrunden är fastighetsskatten eller fastighetsavgiften. Praktiskt taget alla nationalekonomer är positiva till införande av en fastighetsskatt eftersom bostäder och konsumtion är de enda områden som en stat kan vara säker på att kunna beskatta.

Politiskt är det dock mycket svårt att

införa en sådan skatt sedan den en gång avskaffats, därför infördes istället en kommunal fastighetsavgift som har ett tak på knappt 8 000 kronor. Tanken är att fastighetsavgiften tillsammans med reavinstskatt på 22 procent ska täcka upp den slopade fastighetsskatten.

Från socialdemokratiskt och vänsterpartistiskt håll hörs nu signaler om att fastighetsavgiften ska kunna höjas i områden med dyra fastigheter och från borgerligt håll vill man avskaffa reavinstskatten, som man kallar flyttskatten.

Lägg då också till att vi även under den snabba ökningen av nybyggda fastigheter under de senaste åren i hög grad byggt fel bostäder. Marknaden har efterfrågat billiga hyresrätter och billigare bostadsrätter, istället har man byggt allt dyrare.

Sammantaget ser det dystert ut för den som behöver veta vad som kommer att hända inom bostadssektorn. n

” Det är helt centralt att en omfattande konsekvensutredning görs innan förslag om slopade ränteavdrag genomförs.”

Sugen på framtidens kretslopp?

Ordet fjärrvärmecentral är kanske inte det roligaste. Men om man lägger till 10 års garanti, en framtidssäkrad uppvärmning och möjlighet till delbetalning börjar det åtminstone nosa på topp tre. Eller?

Ring oss på 020-31 31 51 eller läs mer om vad det skulle innebära för dig och dina grannar på stockholmexergi.se/framtidssakra

BILD: PIXABAY

Ny boendeapp med digitala boendetjänster och grannkontakt It. Ett pilotprojekt genomförs nu i tre bostadsområden i Göteborg – Högsbohöjd, Majorna och Tynnered. Hyresgäster som bor i pilotområdena kan bland annat boka gemensamma utrymmen, fixa tid i tvättstugan, göra en felanmälan, få notiser med info och kommunicera med grannarna genom appen.

– Stort fokus har legat på att förbättra och underlätta vardagen för de boende och öka den sociala hållbarheten.

Det känns inspirerande att vara del av ett projekt som verkligen kommer att göra skillnad för människor”, säger Henrik Svanqvist, VD på Tmpl som utvecklat appen.

I pilottestet, som ska utvärderas till sommaren, kommer hyresgästerna även att kunna kommunicera med varandra genom ett socialt flöde. Förhoppningen är att det ska underlätta såväl lokal delningsekonomi som sociala kontakter mellan grannarna.

Försäljning av nya bostadsrätter startar i Borlänge Bostad. Försäljningen av 38 BoKlok-lägenheter i Kvarnsveden i Borlänge som startade i maj pågår för fullt. Lägenheterna kommer att ha två, tre och fyra rum med en yta på 55, 72 respektive 85 kvm och alla får balkong eller altan. De byggs som bostadsrätter och priserna startar på 995 000 kr med en månadsavgift på 2984 kr för en tvårumslägenhet.

– Kvarnsveden är ett attraktivt område.

Härifrån är kommunikationerna goda till Borlänge och Mellsta friluftsområde ligger bara runt knuten. Det har inte byggts bostadsrätter i Kvarnsveden sedan 90-talet så att bygga här och kunna erbjuda bra bostadsrätter till ett bra pris känns extra roligt, säger Erkki Eilola, projektledare på BoKlok.

I närområdet kring det nya kvarteret, finns både skola, mataffär och Mellsta friluftsområde, samtidigt som Borlänge centrum endast är 15 min bort.

12 |

BO BÄTTRE 2/2019

Artificiell intelligens samlar in boendes livshistorier ● Med hjälp av en ny teknik ska så kallade livshistorier samlas in. Bakom projektet som döpts till Memory Lane står Stockholm Exergi. Memory Lane som i dagsläget vänder sig till Stockholmare finns på https://www. stockholmexergi.se/memorylane/. Där kan vem som helst anmäla sig. Med hjälp av en röstassistent som ställer relevanta frågor fungerar berättandet som ett samtal. Historien dokumenteras, blir en podcast. Den som deltar får också sin berättelse nedskrivet i en bok. Thomas Gibson på Stockholm Exergi berättar hur projektet startade:

– Vi installerade Memory Lane hemma hos Ingegerd 101 år och Björn 78 år. Det resulterade direkt i intima samtal om livet.

Samtalen gav liv åt gamla minnen och fantastiska livshistorier, historier som inte hade berättats innan. Samtalen mellan deltagarna och Memory Lane resulterade även i världens första bok skriven tillsammans av människa och artificiell intelligens, och världens första podcastserie där deltagare delar med sig av sina livshistorier i meningsfulla samtal med röstassistenten.

Brf i Malmö kapades och plundrades ● Föreningen Brf Thomsons som under sex år plundrats av sin ordförandes företag riskerar nu att tvångsförsäljas, vilket innebär att medlemmarna kan förlora sina bostadsrätter. Fastigheten som för sex år sedan var i gott skick, är nu förfallen och många klagar över att de saknar värme, varmvatten och ventilation. Enligt Sydsvenskan startade problemen efter att kommunpolitikern Sapko Sinani (C) valdes in i styrelsen som ordförande. Politikerns företag tog då även över ansvaret för fastighetsskötseln och föreningens ekonomi. Under de sex senaste åren har föreningen varken lämnat in några skattedeklarationer eller årsredovisningar.

Många av de boende berättar för Sydsvenskan att de är rädda för ordföranden som beskrivs som aggressiv och hotfull.

Ingen vågar kritisera eller avsätta honom.

Sapko Sinani har också polisanmälts för att ha hotat eller slagit medlemmar.

Stoppa smutsen i entrén...

Vi på Kåbe-Mattan AB är specialister på effektiva entrélösningar som minskar städkostnader och ger en renare inomhusmiljö. Vi erbjuder ett mycket brett sortiment av entrémattor och skrapgaller.

Vill Du skapa en inbjudande, personlig och effektiv entrélösning?

Kontakta oss!

Kåbe-Mattan AB Sågverksvägen 10A | SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 | Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se | www.kabe-mattan.se

Här är mäklarnas bästa tips för att lyckas med ditt fritidshusköp • Sök dig en bit från kusten för att hitta drömhuset utan att bli ruinerad. Det räcker med några mil inåt landet för att komma ner i pris.

• Utgå inte bara från annonsbilderna. Åk ut till platsen och känn efter. Strosa runt och botanisera i närmiljön. Bilderna i annonsen kanske inte förmedlar rätt känsla, men kanske ändå kan vara det du egentligen söker, • Bevaka fritidshusmarknaden i slutet av våren eller strax efter sommaren. Utbudet är störst i skiftet mellan maj och juni, samt i september då vissa ägare känner sig färdiga med sitt fritidshus. Då går det att fynda.

• Anlita ett besiktningsföretag som gör en besiktning av fastigheten. Vill du göra det själv använd näsan. Finns det några konstiga lukter?

• Vill du använda huset på vintern är det viktigt att säkerställa att det finns tillgång till vatten året runt.

Läs mer på www.maklarringen.se

Ny rapport – varannan bostadsrättsägare har dålig koll på föreningens ekonomi Ekonomi. SBC har för andra året i rad tagit fram en rapport över svenskarnas syn på deras bostadsrättsföreningar utifrån ett ekonomiskt, juridiskt, hållbarhet- och framtidsperspektiv.

Rapporten visar bland annat att drygt varannan bostadsrättsägare har dålig koll på föreningens ekonomi. Dessutom anser sig hela 20 procent att de som sitter i den egna bostadsrättsföreningens styrelse att de har mindre eller ingen koll alls på föreningens finanser.

Hela 49 procent uppger att de bekymrar sig för att styrelsen saknar rätt kompetens när det kommer till föreningens finanser.

Brf Viva först ut med lätta elfordonet Zbee i sin fordonspool ● Den 2 maj startade en fem månaders pilot där de boende i Brf Viva kan boka och använda Zbee, som är ett lätt elfordon för urban persontransport. Brf Viva är ett boende utan egen ägd bil där det ska finnas andra mobilitetslösningar. I fordonspoolen kommer att finnas fyra ”vanliga” elbilar, fem elcyklar och fyra ellastcyklar.

– Nu tar vi ett steg till och utökar fordonspoolen i Brf Viva med en ny typ av elfordon. I Brf Viva testar Riksbyggen nya

innovationer för att skapa en mer hållbar boendemiljö, från hur husen har byggts till att underlätta för de boende att leva mer hållbart, säger Charlotta Brolin, hållbarhetsspecialist, Riksbyggen.

Zbee är optimerad för kortare resor i städer och ett unikt alternativ mellan cykel och bil. Introduktionen av Zbee tillsammans med cykel och bil ger en helt ny pool av fordon som täcker alla behov från korta resor till affären till långa resor till landet.

Skellefteå kommun skapar möjligheter för 5 000 nya bostäder ● Efterfrågan på mark för bostäder och verksamheter är högre än på många år.

Därför uppdaterar Skellefteå kommun den fördjupade översiktsplanen från 2011 för Skelleftedalen.

– Det är oerhört glädjande med den starka utveckling som Skellefteå upplever och som medför att efterfrågan på mark i Skelleftedalen nu är högre än på länge. Det här förslaget ger ökade valmöjligheter för

de privatpersoner och exploatörer som vill bygga nytt, säger Maria Marklund, kommunalråd i Skellefteå kommun.

Under 2019 pågår Maria Marklund. redan byggnationer, projektering och detaljplanering för 2500 bostäder.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.

Unik konstruktion! www .h f o n s t r et .s e

14 |

BO BÄTTRE 2/2019

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

FLYTTA INTE UT - LÅT EN HISS FLYTTA IN! Många människor är idag helt eller delvis beroende av hiss, på grund av till exempel rörelsenedsättning, barnvagn eller tunga matkassar. Att installera en hiss är enklare och går snabbare än du kanske tror.

Med det nya konceptet KONE Next Level erbjuder vi totalentreprenad för installation av hissar i hisslösa hus. Vi kan hjälpa dig med hela processen från rådgivning, bygglovsansökan, kontakt med underentreprenörer, till installation och efterservice. Vi kan hjälpa dig att göra drömmen om en hiss till verklighet!

Läs mer på www.kone.se/next-level-se

ANNO 1994

4

FÖNSTER OCH FASADMÅLNING år

MÅLERIET SO

R SIG M BRY

www.andresmaleri.se Tel. 0200 58 02 20

Miljökvalitetsmålet Giftfri miljö kommer inte att nås till 2020

Bostadsrättsföreningens lekplats – en fara för barnen

- när det gäller fastigheter -

16 |

BO BÄTTRE 2/2019

● Vill du låta tvättmaskinen göra klart och sedan stänga av vattnet fast du inte är hemma? Eller styra belysningen på vägen hem från jobbet? I Riksbyggens Brf Prostkvarnen i Jönköping testas nya idéer som gör vardagen enklare för de boende.

Byggandet av de 54 bostadsrätterna i Riksbyggens Brf Prostkvarnen på Dalvik i Jönköping startade i mars 2018. Det blir lägenheter med en teknisk standard utöver det vanliga.

– I Brf Prostkvarnen har vi ”Smarta hem” som grundutförande. Ett enkelt och användarvänligt system som ska passa både den som är väldigt intresserad av teknik, den som är helt ointresserad och alla däremellan, berättar Maria Kjellgren, sälj- och marknadsansvarig på Riksbyggen Bostad Väst.

Det ”Smarta hemmet” hjälper den boende att digitalt styra saker i hemmet genom en app i mobilen, till exempel belysning och vatten.

Gröna bolån lyfter Svanenmärkt byggande M NEN Ä RK

E ● På tre år har antalet Svanenmärkta VA Gröna bolån innebär förmånhus fyrdubblats i Norden. I Sverige ligare lån för den som köper en finns det nu 21 740 lägenheter, hus bostad som bedöms som ett och förskolor som byggts efter bra val för miljön och därmed Svanens krav på energieffektivitet en säkrare investering. Tidigare och hälsosamma byggmaterial. På användes enbart Boverkets enerTrycksak Miljömärkning Sveriges byggenhet ser 1234 5678 gikriterier vid bedömning av vilka som Xenofon Lemperos, produktspecialist för skulle få lägre ränta, men nu erbjuder flera hus, Gröna bolån som en av tre faktorer av bankerna Gröna bolån även till Svanenbakom ökningen i Sverige. märkta bostäder.

T

Säkerhet. Våren är i full blom och barnen flockas kring lekplatser på innergårdar runt om i landet. Men vilket ansvar har egentligen bostadsrättsföreningen när det kommer till det gemensamma utrymmet?

– Bostadsrättföreningen har som fastig­ hetsägare det yttersta ansvaret för att lekplatsen upprätthålls och att utrustningen är säker. Trots detta är skötseln av dem ofta eftersatt.

Kontinuerliga besiktningar och underhåll bör utföras av en person med rätt kompetens och dokumenteras så de kan verifieras vid behov.

Förutom säkerhetsbesiktningar bör regelbundna rutinkontroller, för såväl utseende som funktion även genomföras.

Extra viktigt är det att se över alla delar som utsatts för påfrestningar under vintern, avslutar Stefan Lindberg, Affärsområdeschef juridik på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

Riksbyggen testar nya smarta lösningar

S

Miljö. Miljökvalitetsmålet Giftfri miljö kommer inte att kunna nås till 2020 och det går inte att se en tydlig riktning för utvecklingen i miljön. Den bedömningen gör Kemikalieinspektionen i den årliga uppföljningen av de svenska miljömålen som slår fast att målet om en giftfri miljö inte kommer att kunna nås med de åtgärder och styrmedel som redan finns eller är beslutade.

– För att vi ska kunna nå riksdagens mål Giftfri miljö och FN:s hållbarhetsmål är det avgörande att byta ut särskilt farliga Nina Cromnier. ämnen mot bättre alternativ. Det behövs innovationer för att få fram kemikalier eller andra tekniska lösningar som är bättre ur hälso- och miljösynpunkt, säger generaldirektör Nina Cromnier på Kemikalieinspektionen.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Aptus

PLOCK ODLINGSTIPS TILL GÅRDEN! Passa på att krydda upp gården med tåliga buskar som doftar gott och bjuder på bär. Ett litet tillskott till föreningens eget sommarskafferi!

Kameliaschersmin en Osmansk, gräddfärgad juvel!

Den vackra, lättodlade väldoftande Schersminen kom ursprungligen till Europa från det Osmanska riket på 1500-talet. Karmeliaschersminen med sina dubbla blommor slår ut i juni och juli. Busken blir 2-3 meter och är lättodlad. Trivs i näringsrik och mullrik jord. Trivs som solitär eller häck i både soliga och halvskug­ giga lägen. Bör beskäras på vårvintern. Krukstorlek: 15-20 cm. www.granngården.se, Cirkapris: 169 kr.

Trädgårdsversionen av vårt älskade vilda blåbär Amerikanskt blåbär - Goldtraube, är en populär buske som bjuder på stora välsmak­ ande bär, nästan hela sommaren. Busken som blir 30-40 cm trivs både i sol och skug­ ga. Det tycker om fukt och vattnas kontinu­ erligt för att trivas. Jorden bör vara mullrik, fuktig med lågt PH-värde. Bör planteras i grupp eftersom de inte är självbefruktande.

Krukstorlek: 15-20 cm. www.granngården.se, Cirkapris: 149 kr.

Kombo med två härliga klassiker – Björnbärshallon En annorlunda korsning mellan hallon och björnbär. Bären mognar i juli och är mycket smakliga och saftiga. Busken blir cirka a 3-4 meter hög. Trivs i väldränerad och näringsrik jord och soligt läge, gärna södervägg. Ska beskäras på vårvintern, då gallras grenar som burit frukt bort.

Krukstorlek: 15-20 cm. www.granngården.se, Cirkapris: 149 kr.

Veganskt kravmärkt trädgårdsgödsel Numera finns det även veganskt trädgårdsgödsel som är KRAVmärkt, med alla näringsämnen som behövs för att trädgården ska växa och ge en rik och välsmakande skörd. Hasselfors, Cirkapris 179 kr.

Havtorn – en pärla till skafferiet!

Av havtornsbär kan man göra saft, gelé, marmelad och likör. Bären kan även användas som smaksätt­ ning av sill och glögg. Både frukter, blad och unga skott är utmärkta till färgning. Då den är tvåkönad behövs både han- och honplantor för att de ska bli bär. Busken som kan bli 3 meter klarar att växa i sand och torrjord i soliga lägen och tål kraftig beskärning. www.granngården.se, Cirkapris: 189 kr.

18 |

BO BÄTTRE 2/2019

Vattenfall Försäljning

Ladda snabbt, säkert och smart med InCharge.

Vi tycker att du ska kunna ladda elbilen oavsett om du bor i villa, radhus eller lägenhet. Därför har vi skapat InCharge Smart Hemma och InCharge Smart Brf – två kompletta laddlösningar som gör det enkelt att ladda elbilen på hemmaplan. Följ med oss på resan mot ett fossilfritt liv.

Läs mer om våra laddlösningar på goincharge.com

Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.

Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Peter Almroth peter.almroth@driftia.se 070-412 19 41

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Rolf Pettersson rolf.pettersson@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

PO Erikssons Rör

www.poeror.se Kontakt: Stefan Fröling stefan@poeror.se 08-510 120 10

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Städpoolen Scandinavia TRAPPSTÄD FÖR BRF www.stadpoolen.se Kontakt: Lovisa Lindén lovisa@stadpoolen.se 0708-88 49 99

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Trappstädning i bostadshus sedan 1989 Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.

info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se

Vi tar hand om hela ditt tak Trygghet, service och kvalitet sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se 08-448 31 80

Kjell Johansson, grundare av Hydroware och vd för Hydroware Innovation Kjell Johansson, grundare av Hydroware och vd för Hydroware Innovation

Bygg Bygg på på en en våning våning och och installera installera hiss hiss Vi har i vårt land cirka 1 000 000 lägenheter i Vi har i vårt landutan cirkahiss.

1 000 000på lägenheter flerbostadshus Bygg en våningi flerbostadshus utan på en våning och installera hiss såhiss. får viBygg hundratusentals och installera hiss får vige hundratusentals nya lägenheter.

Detså skulle många vinnare. nya lägenheter. Det skulle ge många vinnare. Äldre kan bo kvar i sina lägenheter Åldersgruppen år ochi uppåt bli dubbelt så stor om 20 år Äldre kan från bo65 kvar sinaberäknas lägenheter

– från en halv tillfrån en miljon personer. många dessa så tack vare hiss Åldersgruppen 65 år och uppåt Kan beräknas bliav dubbelt stor omen 20 år bo kvareni sin lägenhet sparar kommunerna minstav endessa halv miljon kronor – från halv till en miljon personer.

Kan många tack vare en per hiss person bo kvar och i sinår. lägenhet sparar kommunerna minst en halv miljon kronor per person och år.

Unga kommer också att ha råd Det krävskommer ingen ny tomtmark elleratt infrastruktur för lägenheter som byggs Unga också ha råd på ett befintligt Det innebär lägre boendekostnader jämförtsom medbyggs helt Det krävs ingenhus. ny tomtmark eller infrastruktur för lägenheter nyproducerat. förutsättning attboendekostnader många unga ska ha råd att skaffa på ett befintligtEn hus.

Det innebärför lägre jämfört med helt sig sitt första egna hem. nyproducerat.

En förutsättning för att många unga ska ha råd att skaffa sig sitt första egna hem.

Stat och kommun tjänar stort på det Det är stor skillnad i kostnadtjänar för samhället mellan Stat och kommun stort påhemtjänst det och särskilt

foto elisabet foto elisabet sverlander sverlander

boende för äldre. Äldre som bor i sina lägenheter är inte bara god Det är stor skillnad i kostnad förkvar samhället mellan hemtjänst ochen särskilt affär förför samhället utansom också de äldreär själva boende äldre. Äldre boroftast kvar idet sinasom lägenheter inte önskar. bara en god affär för samhället utan också oftast det som de äldre själva önskar.

Vårt råd för att få fastighetsägarna att satsa: Inför ett investeringsbidrag för hissar som halva kostnaden för material till denna Vårt råd för atttäcker få fastighetsägarna att satsa: Införoch ettinstallation investeringsbidrag typ av fastigheter.

En vinst för oss alla. för hissar som täcker halva kostnaden för material och installation till denna typ av fastigheter. En vinst för oss alla.

Bostadsområdet Skarpan i Linköping med 15 trevåningshus som nu får enSkarpan fjärde våning och hissar.

Bostadsområdet i Linköping medHydroware 15 trevåningslevererar hissarna som installeras Nordisk Hiss. hus som nu får en fjärde våning ochav hissar.

Hydroware levererar hissarna som installeras av Nordisk Hiss.

Hydroware utvecklar och tillverkar HydroElite, ett driv- och styrsystem för hydrauliska hissar.

Hydroware utvecklar och tillverkar HydroElite, ett driv- ochkompletta styrsystem för hydrauliska hissar.

Vi levererar lösningar för både modernisering av befintliga hissar och för nyinstallation.

Vi levererar kompletta lösningar för både modernisering av befintliga hissar och för nyinstallation.

Tema: Tvättstugor

Moderna och hållbara miljötvättstugor I takt med att det ställs allt högre krav på hållbara lösningar i dagens samhälle så förändras även våra tvättvanor och fastighetstvättstugor.

Nya koncept tas fram med miljötvättstugor och mer energieffektiva maskiner där det numera också går att tvätta både i kallvatten och utan tvättmedel.

Kraven ökar också från de boende på att det lätt ska gå att boka tvättstugan digitalt från datorn eller mobilen.

TEXT OCH FOTO PETER FORSMAN

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 23

Miele var en av utställarna på Fastighetsmässan i Kista i början av mars där Henric Gustavsson visade upp Mieles nya generation av tvättmaskiner. Foto: Peter Forsman

Tema: Tvättstugor

Två små tvättmaskiner är bättre än en stor Trenderna för tvättutrustningen i fastighetstvättstugor har förändrats över tiden. Hushållen har blivit mindre och tvättbehoven ser annorlunda ut mot tidigare. Idag består 81 procent av Sveriges hushåll av tre personer eller färre.

Så många som 37 procent bor själva. Och vi blir inte bara färre i hushållen, vi tvättar oftare. ● – Iden med att fastighetsmaskiner ska vara extra stora lever kvar på en del håll.

Men det är bättre att satsa på att skala ner maskinerna och därmed slippa tvätta för kråkorna. Det säger Henric Gustavsson som är säljare och distriktschef på Miele som har många bostadsrättsföreningar som kunder.

Idag vill de flesta kunna tvätta en gång i veckan minst. Tvätten består också ofta av flera olika material som helst kräver olika tvättprogram. Man vill kunna hinna med flera små tvättar under samma tvättpass.

Därför finns det heller inget behov av onödigt stora maskiner i tvättstugan.

Det är viktig att ha en så hög centrifugering som möjligt som suger ut fukten. Bra och snabb centrifugering i maskinen sparar både energi och pengar. Tvätten blir torr snabbare

” Det är ute med kon­ ventionella kondens­ tumlare som kan förbruka 150 procent energi mer än en vär­ mepumpstumlare.” och kräver mindre tid i centrifugen. En skonsammare tvätt och torkning sliter inte heller lika mycket på kläderna.

Tvätten ska sedan torkas och torktumlarna blir allt mer optimerade och energieffektiva.

Det som anses vara mest energieffektivt är torktumlare med värmepump.

– Det är ute med konventionella kondens­ tumlare som kan förbruka 150 procent mer energi än en värmepumpstumlare, förklarar Henric Gustavsson.

Miele satsar nu på en helt ny serie tvättmaskiner, som visades upp på Fastighetsmässan i Kista i början av mars.

Idag är det fokus på miljö och hållbarhet som gäller. Förutom lägre förbrukning och lång livslängd är en stor andel av maskinerna tillverkade av återvunnen metall och en stor andel av den färdiga produkten återvinningsbar. Dessutom är intelligent dosering av tvättmedel möjlig vilket minskar kemikalieanvändningen.

Maskinerna är mindre och framförallt energisnåla och miljövänliga med en 20 procentig vattenbesparing jämfört med tidigare generation. Trumman är skonsam och anpassad för att inte släppa igenom restprodukter. Genom att optimera tillförseln med varmt och kallt vatten sparas tvättelementen vilket ger en längre livslängd, enligt Miele.

De är också mer användarvänliga. En touch display förenklar användandet med till exempel en lättillgänglig språkvalsfunktion, med bland annat arabiska. n

Smart och lättskött hemsida till din brf Lätt att komma igång

Smidig bokningsfunktion

Lätt att uppdatera

Smart anslagstavla

Lätt att använda

Praktiskt medlemsregister

Regis brf på trera din egran n Hems idan ä ar.se r på mi ndre ä igång n 15 m in!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort” Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Över 350 föreningar i hela Sverige använder www.egrannar.se

Smartare bokning av tvättstugan direkt från datorn eller mobilen Att installera ett elektroniskt bokningssystem i den gemensamma tvättstugan är ett exempel på hur bostadsrättsföreningar kan erbjuda en smartare och bättre boendemiljö. Förutom att tryggheten ökar, med minskat spring och skadegörelse, blir vardagslivet smidigare för de boende som kan boka tvättstugan direkt från sin dator eller mobiltelefon. ● Den gemensamma fastighetstvättstugan är för många en central punkt i boendet.

Tvättstugan är ett utrymme i fastigheten som lätt kan skapa oreda om lokalen inte sköts som den ska och bokningen inte fungerar smidigt.

Ett företag som erbjuder sådana lösningar är Aptus med sitt digitala bokningssystem.

De boende kan välja att boka tvättstugan via en bokningstavla i entrén till tvättstugan, från sin dator eller med hjälp av en Android-telefon eller iPhone där en app laddas ned från Google play eller App Store.

Istället för att som förr använda nycklar till tvättstugan så används en nyckelbricka för att öppna dörren till tvättstugan. Den hålls upp mot läsaren som ofta sitter på bokningstavlan utanför tvättstugan. Varje

26 |

BO BÄTTRE 2/2019

Brf Lovisedal 4 har valt Aptus som en helhetslösning för såväl tvättstuga som portar och garage. Foto: Peter Forsman

Tema: Tvättstugor

Aptus erbjuder bland annat bokning av tvättstugan via datorn. Foto Anna Hult

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 27

nyckelbricka är unik och systemet känner av om det finns en bokning gjord.

– Tappar man nyckelbrickan så kan man snabbt spärra den och få en ny. Automatisk avbokning av icke utnyttjade pass och att ha möjlighet att begränsa antal bokningar per månad och vecka är funktioner som bostadsrättsföreningar uppskattar, förklarar Fredrik Karlsson på Aptus.

Aptus kan också erbjuda andra lösningar

för intelligent uppkoppling av tvättutrustning via ett interface som kommunicerar med maskinerna och bokningssystemet

och som även har möjlighet att mäta energiförbrukningen i tvättstugan.

– Det innebär att användarna bara betalar för den förbrukning som används i utrymmet, vilket skapar ett incitament för att hushålla med energi och inte betala för grannens slöseri.

Hos ett bostadsbolag gick energiförbrukningen ner med 30 procent, säger Fredrik Karlsson.

En bostadsrättsförening som satsat på

Aptussystemet för tvättstugan är Brf Lovisedal 4 i Frösunda Park i Solna. Fastigheten som innehåller 112 lägenheter är uppförd 2007. Föreningen har valt en integrerad lösning som förutom tvättstugebokning med debitering också hanterar porttelefon och tillträde till garage, cykelförråd, källarförråd, soprum och till och med laddning av elbil. Föreningen sköter själva administrationen av RFID-taggarna, som ersätter vanliga nycklar. Tappar någon bort taggen eller det kommer nya boende så programmerar föreningen själva nya taggar. Föreningen motiverar sitt val av system med att efter en sammanvägning så var det Aptus som kunde erbjuda den helhetslösning föreningen efterfrågar. n

Säkert och kostnadseffektivt:

Fastighetstjänster utan ställning eller lift Våra certifierade reparbetare är skickliga hantverkare, och har kunskapen som krävs vid arbeten på och i olika typer av byggnader. Hantverks- och fastighetsarbeten utförda via rep är både kostnadseffektivt, snabbt och säkert.

Vi arbetar utan ställningar och lift, vilket minimerar de estetiska och praktiska störningar som kan uppstå på mer konventionella arbetsplatser. När ni anlitar våra tjänster kan verksamheten därför bedrivas med minimala störningar.

Vi anlitas av bostadsrättsföreningar över hela landet för effektivt fastighetsunderhåll.

Inspektion

Fasadarbete

Reparation/Underhåll

Plåtarbete

Målning

Montage

Kontakta oss för en kostnadsfri offert – platsbesök ingår!

www.klatterservice.se - info@klatterservice.se STOCKHOLM 08 588 311 30 - MALMÖ 040 188 177 - ÖSTERSUND 063 870 22

Tema: Tvättstugor

Miljötvättstugans exteriör.

Själva modulbyggnaden är helt återvinningsbar. Foto: Telge Bostäder.

Sveriges första fristående miljötvättstuga I radhusområdet Mariekäll i Södertälje finns Sveriges första fristående miljötvättstuga som invigdes i slutet av förra året. En tvättstuga där de boende tvättar i kallvatten och helt utan tvättmedel. ● En gammal nedgången tvättstuga i bostadsområdet har ersatts av en ny fristående modulbyggnad i markplan. Själva byggnaden är till 70 procent byggd av polyplank som är ett material som består av returplast.

Resterande 30 procent består av organiska träfibrer. Hela bygganden med utrustning är till 95 procent återvinningsbar.

– Miljötvättstugan är en underhållsfri produkt som dessutom är koldioxidneutral

och som vi tror mycket på. Förutom att tvättstugan är bra för miljön så är den också bra för allergiker säger Hans Ericsson som är försäljningschef på ReCap Moduler.

Bakom utvecklingen av den fristående miljötvättstugan finns Kalmarföretaget ReCap Moduler som tagit fram en fristående modul som innehåller en tvättstuga på cirka 20 kvadratmeter och som betjänar 25-30 hushåll. Är behovet att betjäna fler

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 29

Tema: Tvättstugor

Miljötvättstugans interiör med de miljövänliga maskinerna där de boende tvättar i kallvatten och helt utan tvättmedel. Foto: ReCap Moduler

hushåll går det att sätta ihop fler moduler till en större tvättstuga.

ReCap moduler fanns på plats på Fastig­ hetsmässan i Kista i början av mars och presenterade sin miljötvättstuga för intresserade besökare.

– Vi har haft ett drygt tiotal bostadsrättsföreningar som är intresserade och vill gå vidare, varav vi redan har lämnat offert till några, berättar Hans Ericsson.

Miljötvättstugan är ett samarbete mellan modultillverkaren ReCap Moduler, tvättmaskintillverkaren Miele som levererat de miljövänliga maskinerna och SWATAB, ett miljöföretag som har ett patenterat filtersystem för att rena vattnet så att det går att tvätta helt utan tvätt- och sköljmedel.

Metoden att tvätta med kallt vatten och utan tvättmedel går ut på att man använder vatten som filtrerats under högt tryck och avjoniserats. Vattnet bryter sedan jonbindningen mellan kläderna så att smutsen försvinner. Via ett filtersystem omvandlas vattnet till ultrarent vatten som gör tvätten ren och mjuk med en neutral doft – utan att

30 |

BO BÄTTRE 2/2019

irritera allergiker eller belasta miljön. Eftersom inget tvätt- eller sköljmedel används finns ingen risk för överdosering, något som annars bidrar till ett ökat slitage på både kläder och tvättmaskiner. Både själva tvättstugan och maskinerna är dessutom mycket energisnåla.

Hans Ericsson, försäljningschef på ReCap Moduler

” Miljötvättstugan är en underhållsfri produkt som dessutom är kol­ dioxidneutral och som vi tror mycket på.”

Tekniken med avjoniserat vatten finns även hos andra fastighetsägare. Däremot är Telge Bostäder först med att satsa på den återvinningsbara modulbyggnaden för tvättstugor. Det, i kombination med kemikaliefria maskiner, utgör ett helt nytt koncept för miljövänlig tvätt.

– Vi hoppas kunna inspirera andra fastighetsägare till att göra liknade miljösatsningar. Vi har redan fått många förfrågningar om studiebesök, berättar Gönul Halef som är förvaltare hos Telge Bostäder.

– Våra boende på Fribovägen i Mariekäll har också länge önskat en ny tvättstuga. Det är förstås roligt att kunna tillmötesgå deras önskningar och dessutom göra det med ett extra stort miljö- och hållbarhetsfokus, säger Gönul Halef. n

Bygg om & renovera era fönster för bättre boendekomfort med mindre buller och lägre energikostnader Planerar ni att renovera eller byta föreningens fönster? Kontakta oss innan ni går vidare. Vi har inriktat oss på att renovera och bygga om fönster på ett sätt som passar bostadsrättsföreningar särskilt bra. Vi bygger om till underhållsfria fönster vilket minskar föreningens kostnader väsentligt. Våra ombyggnationer ger samma låga U-värden som att helt byta fönster, men utan att förändra fönstrens utseende.

ÄR

VÅRA BÄST A BA

SSADÖRE

R

AM

Brf. Astern, Linköping, 600 fönster, 65 lägenheter, 5 hus.

A K U N DE JD

R

NÖ

Dessutom kostar det mindre att bygga om och renovera, än att byta fönster.

Ett omfattande projekt med åtgärder i samtliga lägenheter. Nya underhållsfria aluminumbågar och karmar på utsidan. Nya isolerrutor med både ljudlamell och energiglas. Bullerdämpande tilluftsventiler. Nya fönsterbleck. Nya persienner. Målning och renovering på insidan i många lägenheter. Allt levererat inom utsatt tid och enligt överenskommen budget.

”Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation!” ”Jag öppnade varje fönster, besiktningen tog två dagar. Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation. Inga avvikelser som krävde efterbesiktning. iwa21 är rakt igenom seriösa och har kompetenta montörer som är både serviceminded och ambitiösa.”

Bert Granberg, Byggnadsingenjör SBR, BRA Besiktningar AB, av föreningen anlitat besiktningsman.

”Vi kan varmt rekommendera iwa21” ”Att byta fönster i en bostadsrättsförening är en stor investering. Många viljor men ingen vill ta ansvar och eventuellt få pekpinnen om någonting skulle gå fel. Nu är projektet avslutat. Alla är väldigt nöjda med att vi valde iwa21. De hjälpte oss lista ut vad vi faktiskt ville ha utan att vi själva kunde uttrycka det från början. Projektet höll tidsplanen och det var mycket tack vare att iwa21 var flexibla. Hantverkarna var tillmötesgående. De kom tillbaka och justerade efter avslutat projekt om det var något vi inte tyckte blev helt perfekt. Dessutom notan slutade under budget. Det är imponerande! ” Viktor Birkebro med styrelse.

energiisolerar bullerdämpar renoverar fönster iwa21 AB Stenhammarsvägen 13, 168 58 Bromma Telefon 08-21 36 21 E-post info@iwa21.se www.iwa21.se

32 |

BO BÄTTRE 2/2019

Tema: Fönster och fasad

Fönstren en del av husets karaktär Klagomål på kallras, drag och buller är en vanlig orsak till att föreningen blir medveten om att det är dags att rusta upp fönstren. Vid en fasadrenovering brukar det dessutom även bli tydligt om fönstren är eftersatta.

TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● Det är inte ovanligt att boende klagar på att det är kallt vid fönstren fast det verkar tätt vid karmen. Ett byte till energiglas kan göra stor skillnad. Om isolerrutorna är punkterade är det ett tecken på att de är gamla och att det kan vara dags för en uppgradering. Om fönsterbågarna är i gott skick kan det ibland räcka med att glaskassetten byts ut. Det är dock viktigt att se till att det görs en besiktning av en sakkunnig få en bedömning innan beslut tas om lämpliga åtgärder.

– När en isolerruta är punkterad blir den grådaskig eller mjölkig, säger Anders Hultman på IWA 21. Ofta ser man det på att det läcker in smuts på insidan i hörnen.

Det kan även vara så att det sitter gamla

isolerrutor utan argon (isolerande ädelgas) i fönstren. I bägge fallen saknar fönstren den isolerande effekten som stänger kyla ute.

– En modern isolerruta energiisolerar väl tack vare att (minst) ett av glasen är ett lågemissionsglas (energiglas). Dessutom, ytterligare lite bättre om mellanspalten är fylld med argongas, säger Anders Hultman.

Oftast kan det vara olika typer av åtgärder

som behövs beroende var på fasaden fönstret sitter. Ett fönster på fasadens söderläge slits ofta mer än ett fönster i norrläge. Det kan även skilja mellan ett fönster mot gatan jämfört med om det sitter mot en innegård.

– Vi gör alltid en besiktning och genomgång av vilka behov som finns, säger Kenny B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 33

Kenny Lundegård och Anders Hultman på IWA 21.

Lundegård på IWA 21. Det kan vara så att en del fönster behöver bytas medan det kan räcka med att renovera en del. Buller­ dämpning behövs oftast på fönster som ligger mot en hårt trafikerad gata.

Det är ofta inte alls är nödvändigt att byta

till helt nya fönster. Om skadorna inte är allt för omfattande kan det ibland räcka med att ersätta murket material med nytt friskt kärnvirke, fungerar alldeles utmärkt.

Fönsterbågar i trä är genuint men de kräver regelbundet underhåll. Något som gör att allt fler föreningar väljer att byta till aluminiumbågar då de håller betydligt längre och kräver mycket lite underhåll.

Men det är en åtgärd som kan stöta på motstånd bland föreningens medlemmar.

Till skillnad mot vad många tror går det att byta till aluminiumbågar och ändå få ett fönster som väl liknar det ursprungliga eller befintliga.

– Är man tveksam, begär att företaget

först gör ett provmontage, säger Anders Hultman. Ofta blir det bra! Vi hade exempelvis en kund som absolut inte ville

byta till aluminium. Deras fönster skulle renoveras på samma sätt som grannfastig­ hetens! När vi tittade på de fönsterbågar kunden refererade till visade det sig att de var i aluminium. Det syntes dock ingen skillnad från gatan.

Något de experterna rekommenderar är energiglas. En investering som långsiktigt kan minska värmekostnaderna och förbättra inomhusmiljön.

– Energimässigt bör man välja det bästa som går att få ut av fönsterbytet, säger Anders Hultman. n

Fakta om strålningsdrag Värmen rör sig alltid från varmt till kallt. När en person står nära ett fönster strömmar kroppsvärmen (ca 30 grader utanför kläderna) mot den kalla ytan. Om temperaturskillnaden mellan är större än 15 grader kan personen uppleva att hen fryser. Det kallas strålningsdrag. Det hjälper inte att öka temperaturen i rummet eftersom då ökar temperaturskillnaden.

Effekten blir istället att den som fryser upplever då att hen fryser ännu mer. Med energieffektiva fönster upphör strålnings­ drag vid minusgrader utomhus.

Renoverin Brf Vaktparaden i Stock­ holm har efter många år lyckats stänga ute bullret från gatan.

– Det är stor skillnad, bullerdämpningen vi satt in i fönstren är otroligt effektiv, säger ordförande Michael von Rosen på Brf Vaktparaden. ● Brf Vaktparadens fastighet byggdes 1906 och ligger på Östermalm i Stockholm. För två år sedan beslutade föreningen att de skulle börja renovera fönstren.

– Vi beslutade att börja med fönstren

34 |

BO BÄTTRE 2/2019

Tema: Fönster och fasad

Michael von Rosen.

” Det är stor skillnad, bullerdämpningen vi satt in i fönstren är otroligt effektiv”

ngen stoppade trafikbullret! i de lägenheter som låg mot gatan och mot söder, säger Michael von Rosen. Det var mest akut, dels eftersom de boende där var störda av bullret från trafiken dels för att målningen var i dåligt skick.

Under senare år har yrkestrafiken, framför allt antalet lastbilar, ökat i området. Eftersom husen i kvarteret ligger tätt skapas det höga bullernivåer när trafiken är intensiv.

– Lastbilar och långtradare ger lågfrekventa ljud, säger Anders Hultman. De lågfrekventa ljuden dämpas inte på samma sätt som de i högre frekvenser, exempelvis ljud från personbilar. Lågfrekven ljud upplevs mer störande än annat buller och tillåts endast i väldigt låga nivåer inomhus. När det gäller att dämpa lågfrekvent ljud räcker det oftast inte med en ljudlamell, det krävs då grövre artilleri!

I samband med renoveringen beslutade

föreningen att även byta till aluminiumbågar i de fönster där det var lämpligt.

De runda karmar som inte lämpligen kunde bytas ut renoverades på traditionellt sätt. Alla fönstren försågs även med nya isolerglas med betydligt bättre u-värde än de tidigare.

– De hade många olika typer av fönster och en av de mest varierade beställningar vi någonsin fått, säger Kenny Lundegård. I fasaden mot gatan har vi gjort olika lösningar beroende på vilket våningsplan det gällde.

Det var exempelvis väldigt stora skillnader i slitaget på fönstren längst upp jämfört med de som satt längst ned.

En tid efter att projektet avslutats kontak-

tade styrelsen åter IWA 21 och ville att de

även skulle renovera fönstren på innergårdens fasad.

– Det kändes bra och vi tog det som ett kvitto på att det var nöjda med vårt arbete, säger Kenny Lundegård. Varje fönsterprojekt är unikt. Utmaningen i och med det här projektet var kombinationen med spröjs i fönster med välvda sidor.

I höstas var arbetet klart och hos Brf

Vaktparaden är alla boende nöjda med sina fönster.

– Företaget var otroligt professionella och kunniga, säger Michael von Rosen. Det har inte gått tillräckligt lång tid sedan arbetet avslutades så vi har ännu inte kunnat se hur mycket det totalt påverkar energiåtgången per år. Men vi upplever att det blivit varmare i lägenheterna. n B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 35

Rätt färg på fasaden Det finns en hel del att tänka på när det börjar närma sig för att ta itu med underhåll och målning av en träfasad. Det kan variera lite när det gäller hur ofta underhållsarbetet ska göras beroende vilket typ av målningssystem det gäller och hur utsatt fasaden är för väder och vind.

– Täckande färger brukar normalt hålla 10–15 år och laserande cirka 6–7 år, säger Joakim Johansson, på Hagmans Nordic.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● På våren brukar de flesta fasadprojekt dras i gång. Säsongen är kort så det gäller att börja planera i tid.

– Säsongen varar normalt från maj till september, säger Joakim Johansson.

Professionella entreprenörer är noggranna med tidsramen eftersom regn och kyla kan påverka resultatet negativt.

– Om det är varmt och stadigt väder går det ibland att starta lite tidigare, säger

36 |

BO BÄTTRE 2/2019

Joakim Johansson. Kommer det direkt regn på färg så kan den bli matt eller i värsta fall rinna av. Skulle det komma en frostknäpp då kan färgytan frysa sönder och bli spröd.

Det är också en del förberedelser och förarbete som måste göras innan själva målningsarbetet startar. Finns det önskemål om att byta kulör på fastigheten kräver det bygglov. Det bästa är att snabbt ta kontakt med ansvarig tjänsteman på kommunen och kontrollera om det är möjligt att få bygglov samt vilka kulörer som tillåts enligt detaljplanen.

– När det gäller kulörer är det bra att välja en ”smutsigare” kulör, säger Sören Wejshag på Colorama i Vara. En skarp kulör förstärks på en stor yta. Det bästa är att vända sig till en fackhandel för att få tips och råd.

Det är viktigt att se till att den färg som

ska användas håller kvalitet.

– Vi arbetar endast med kvalitetsfärg.

Den är dyrare men vi vet att den håller kvalitet, säger André Andersson. Det är viktigt att den färg man målar med är kvalitetsfärg.

Vi ser ofta när vi kommer till hus som tidigare målats med låg kvalitet på färgen att kulören ändrats.

Det är också viktigt att förankra hos leverantören att kulören föreningen väljer håller för utomhusmålning. Vissa kulörer är inte kulörbeständiga utomhus. Saknas det kunskap om vilken typ av färg som ska användas på fasaden går även det att få hjälp med.

– Det är viktigt att en yrkeskunnig fack-

man som ser över det som ska målas så att det blir rätt färger till olika underlag, säger Sören Wejshag.

Färghandlare brukar även kunna hjälpa till med att skicka in ett prov för analys. Ett sätt att underlätta styrelsearbetet långsiktigt är att föreningen i samband med en renove-

Tema: Fönster och fasad

Förarbete innan startskottet

FOTO: PIXABAY

ring tar fram riktlinjer för vilka färger som ska användas på olika delar.

– När vi arbetar med ett projekt och det behövs kan vår leverantör komma ut och göra en analys, säger André Andersson.

Då får vi uppgifter om vilken färg som det målats med tidigare.

Det är viktigt att förankra hos leverantören att kulören håller för utomhusmålning.

Vissa kulörer är inte kulörbeständiga ut-

omhus. Det är viktigt att det görs innan det ska tas beslut i föreningen. Vi har vår färgleverantör som kan komma ut och göra en analys. Då får vi uppgifter om vilken färg som målats med tidigare. Ibland kan man välja att skicka in ett prov. n

● Saknas kompetens i föreningen är det lämpligt att ta hjälp exempelvis av en målerikonsult eller oberoende projektledare med besiktningar, förfrågningsunderlag, offerter, upphandling och annat praktiskt.

Förbered upphandlingen redan efter sommaren då det finns god tid att kunna välja bland företagen. Den bör göras under hösten eller vintern så den är klar senast i februari. Ska det sökas bygglov för ett byte av kulör tar det 1–2 månader innan det är klart.

– Det är viktigt att förfrågnings­ underlag är tydligt om det ska vara möjligt för föreningen att kunna jämföra offerterna från olika företag, säger André Andersson på Andrés Måleri. Företaget bör även ha erfarenhet av att arbeta med brf-projekt, så att kommunikation och avisering fungerar bra. Det är viktigare än man tror.

Innan måleriarbetet startar är det

FOTO: PIXABAY

lämpligt att gå igenom vad som behöver målas och vad som inte ska målas.

– Många tänker inte på att även midjeplåtar, stuprör och hängrännor också kan behöva målas för att det ska bli en helhet, säger André Andersson. Även grunden måste kontrolleras och skadad träpanel bytas. Finns det mögelpåväxt måste den bekämpas med ett särskilt medel. Görs detta måste man vänta några dagar innan målningsarbetet kan starta.

Mögel uppstår ofta i fasader där färgskiktet börjar bli slitet och det lätt blir fukt som stannar, vilket skapar grogrund för mögeltillväxt, säger Joakim Johansson på Hagmans Nordic.

Underhållsarbetet med att byta ut dålig träpanel är viktigt. Finns det träpanel som är dålig kan det leda till att arbetet måste göras om efter fem år.

En halvrutten bräda suger åt sig extra mycket fukt. n

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 37

Två nyanser av grått!

Visst går det att byta färg på föreningens hus! Brf Landsgården är en av de föreningar som beslutade att byta kulör när de skulle renovera fasaderna.

– Vår grannförening målade om sina hus för några år sedan, säger Jouni Kalevi Helminen på Brf Lantgården.

När vi såg hur lyckat det blev ville vi göra samma sak.

Jouni Kalevi Helminen.

TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● Föreningens radhus byggdes i början av 1990- talet och då färgsattes fasaderna i bjärta kulörer, en del i pastellblått och andra i grönt. Under åren som gått hade de flesta tröttnat på de skarpa färgerna. När sedan grannföreningen tog steget och målade om beslutade Brf Lantgården att även de skulle byta färg samtidigt som de renoverade fasaderna. Styrelsen valde ut ett antal ljusa färgkulörer. Det gjordes färgprover medlemmarna kunde titta på och en enkätundersökning.

– Vi sammanställde enkäterna och tog sedan fram ett mellanting av de två färgnyanserna de flesta röstat på, säger Jouni Kalevi Helminen. Gör man på det här sättet är det viktigt att inte urvalet blir för brett.

När föreningen sedan skulle ansöka om bygglov satte sig stadsbyggnadskontoret på tvären och krävde att husen liksom tidigare skulle ha två olika kulörer. Detta trots att grannföreningen intill med likadana radhus tidigare fått bygglov för att måla alla sina hus i samma kulör.

– De förklarade att det hade skett en miss när deras bygglov beviljades, säger Jouni Kalevi Helminen.

Tursamt nog hade föreningen anlitat pro-

jektledaren Niklas Weberg från SBC, som skötte samtalen med stadsbyggnadskontoret. Med hans hjälp lyckades föreningen hittade en lösning och få bygglov.

Den tidigare blåa kulören innan ommålning.

Fasadernas nya kulör efter renovering.

38 |

BO BÄTTRE 2/2019

– Vi fick tillstånd att måla husen i två olika grå nyanser en som nästan var vit och en ljusgrå, säger Jouni Kalevi Helminen.

När bygglovet var klart rullade projektet på utan några större problem. Föreningen hade tillsammans med projektledaren gjort en noggrann upphandling. Ett ovanligt krav som ställdes var att företagen inte fick använda sig av underentreprenörer.

– För cirka åtta år sedan anlitade vi ett måleriföretag som hade bra referenser, säger Jouni Kalevi Helminen. Men de tog in en underentreprenör som använde dåligt utbildade lärlingar. Det gjordes många fel.

På slutbesiktningen blev det så många nedslag att vi höll inne en stor del av betalningen. När sedan felen skulle åtgärdas hade de gått i konkurs.

Den här gången valde föreningen att låta projektledaren plocka ut tre företag. Offerterna jämfördes och föreningen valde sedan ut ett företag som uppfyllde deras krav både när det gäller kvalitet och pris.

– Vi valde Andrés Måleri och de har varit fantastiska genom hela processen, säger Jouni Kalevi Helminen. Professionella, lätta att kommunicera med och de har gjort ett otrolig bra arbete. De har även bytt alla paneler som var dåliga och gaveln på en del hus, vilket var ett resultat av det dåliga jobb som gjordes för åtta år sedan.

Måleriföretaget tog även hand om rengöringen av tak och stuprännor och hjälpte även till när det uppstod andra praktiska problem.

Tema: Fönster och fasad

” Ett ovanligt krav som ställdes var att företagen inte fick använda sig av underentre­ prenörer.”

– Det är bra att ta det när ställningar eller det finns skylift på plats och fasadmålningen ändå ska göras, säger André Andersson på Andrés Måleri. Det är även viktigt att lägga in rensning av hängrännor.

Det bör man ta med i upphandlingen och det är inget problem för oss eller andra professionella måleriföretag att ta dessa delar samtidigt.

I slutet av september var arbetet klart och resultatet blev över förväntan.

– Vi är otroligt nöjda och så här i efterhand får vi nog lov att säga att det faktiskt blev snyggare med två nyanser, säger Jouni Kalevi Helminen. n

FOTO: ANDRÉS MÅLERI

Den ljusa grå nyansen står i fin kontrast till den mörkare grå.

André Andersson på AndrésMåleri.

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 39

É N R

U

STAMBYTE PÅ T - Snabbt - Ekonomiskt - Genomtänkt

“Elegant” “Stilren” Swedal Victor AB Västra Torpvägen 3 668 92 ED

Tel. 0534-668 68 victor@swedal.se www.swedalvictor.se

Tema: Stammar

När måste stammarna bytas och när lämpar det sig för relining? Den först regeln är att inte vänta med stambyte eller stamrenovering tills rören börjar läcka. Ett stambyte eller stamrenovering behöver göras med 40 eller 50 års mellanrum. Det betyder att stora delar av miljonprogrammet nu behöver byta eller renovera sina stammar.

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 41

FOTO: REPIPE

Stammar och vattenskador

KONSULTENS MANING:

Vänta inte med åtgärd tills rören läcker!

Hur kan en konsult hjälpa er i styrelsen vid renovering eller byte av stammar? Vi tog kontakt med Peter Halling på Providor Konsult AB. Han har några viktiga budskap: Vänta inte med stambytet tills rören börjar läcka och anlita alltid auktoriserade entreprenörer i alla lägen.

TEXT INGER EVERTSON

● – Innan stambyte eller stamrenovering behöver man göra en behovsanalys, säger Peter Halling, Providor Konsult AB, som är expert på stamrenovering och stambyte.

Tillsammans med bostadsrättsföreningens styrelse går konsulten igenom det material som finns om fastighetens stammar. Det finns möjligheter att via en rörinspektion bedöma status på avloppsrören och man kan också låta utföra godsmätning för att se rörens återstående tekniska livslängd.

Ibland är rörinspektionen redan gjord i närtid eller också ser konsulten till att den blir utförd. Peter Halling säger att han som konsult ofta kommer in i ett sent skede, när det redan finns läckande rör som i värsta fall redan har hunnit ställa till med problem i fastigheten. Rören håller 40–50 år, så det går att räkna ut när ett byte eller en renovering kan bli aktuell.

När den första analysen av stammarnas kondition är klar görs en dokumentation,

Peter Halling, Providor Konsult, berättar här om konsultens roll vid ett stambyte.

som belyser den rådande situationen.

Vad behöver göras, vad vill föreningen göra.

– Utifrån de parametrar som vi fått fram tar jag som konsult fram ett åtgärdsförslag.

Det kan till exempel handla om stamrenovering genom relining eller ett traditionellt stambyte, säger Peter Halling.

När man vet vad som behöver göras vidtar

nästa moment, en teknisk beskrivning av de

FOTO: REPIPE

42 |

BO BÄTTRE 2/2019

åtgärder som ska göras. Utifrån denna beskrivning tar man sedan fram ett anbudsunderlag för att kunna handla upp de tjänster som behövs.

När konsulten tillsammans med bostadsrättsföreningen har enats om en entreprenör skrivs ett avtal enligt ABT 06. (ABT betyder Allmänna bestämmelser för totalentreprenader).

– Om man väljer relining gäller det att vara noggrann och se till att företaget man väljer har de kvalifikationer som krävs, säger Peter Halling.

Han är tydlig med att det reliningföretag som man väljer ska vara med i branschföreningen BRiF (Branschföreningen för Relining i Fastigheter).

– Tyvärr finns det företag som försöker sig på att relina utan att kunna. De som är med i BRiF förbinder sig att följa det regelverk och den standard som branschen har tagit fram och som också innehåller tredjepartskontroll.

Bland annat finns det olika europastandarder att förhålla sig till när det gäller materialen, säger Peter Halling.

Han säger också att avloppsstammarna för

det mesta finns med i bostadsrättsföreningarnas underhållsplaner. Men ofta spolar man rören vart 5:e år och då ingår det vanligen ingen filmning av rören. Men själva stambytet i äldre fastigheter är långt ifrån alltid inplanerat.

Det kan bero på att husets stammar är tämligen okända för de flesta i bostadsrättsföreningarnas styrelser.

– För ventilation finns OVK (Obligatorisk ventilationskontroll), men för avloppsrör finns inga motsvarande krav, bara en rekommendation att spola rören med jämna mellanrum, förklarar Peter Halling.

Också när det gäller spolning är det viktigt att välja rätt firma.

Välj ett företag som är medlem i STVF (Sveriges TV-inspektions Företag), med en auktoriserad rörinspektör. Medlemskapet visar att den operatör som filmar har en specialistutbildning. n

Tema: Stammar

Epoxi används för att dränka in strumpan. Med hjälp av tryckluftsteknik monters strumpan invändigt i avloppsröret, så att man får ett självbärande rör i röret efter härdning.

Polyesterplast används ofta vid relining med den så kallade sprutmetoden. Ofta kombineras strumpmetoden och sprutmetoden, så att mindre rör blir sprutade medan de vertikala rören får en strumpa indränkt i epoxi.

FOTO: REPIPE

Relining ger nya rör i de gamla stammarna Relining är en metod för stamrenovering. Det betyder att man belägger rören invändigt med epoxi eller en polyesterplast. Det finns också ett annat alternativ, som kallas strumpmetoden, där en ”textilstrumpa” vrängs in i det gamla röret och dränks in i epoxi. Ofta används båda metoderna i ett och samma projekt.

TEXT INGER EVERTSON

● – Vid relining åtgärdar man i princip dagvatten- och spillvattenledningarna, säger Kalle Tjärnvall, VD för reliningföretaget Repipe.

Han säger att föreningen bör göra en grundlig översyn av badrum och kök i fastigheten innan man väljer hur stammarna ska åtgärdas.

Måste tappvattenledningarna åtgärdas? Hur ser ytskiktet i badrummen ut? Hur är konditionen på avlopps- och dagvattenledningarna?

Vid relining åtgärdas rören, men ytskikt och tätskikt åtgärdas inte.

– Om många i en förening har renoverat sina badrum i närtid är det svårt för föreningen att få gehör för ett traditionellt stambyte, säger han.

Styrelsen kan teoretiskt sett själv besluta om ett stambyte eller en stamrenovering.

Om stambytet innebär att lägenhetsinnehavarnas badrum rivs ut och någon medlem motsätter sig detta, krävs ett stämmobeslut med två tredjedels majoritet och i vissa fall krävs också godkännande av hyresnämnden. Därför är det klokt av styrelsen

loppsrören. Två av de vanligaste är sprutmetoden och strumpmetoden.

Det gamla röret beläggs med en polyesterplastgjutning vid sprutmetoden. Resultatet blir ett självbärande plaströr, sprutat i tre lager genom hela avloppssystemet. Rördimensionen avgör vilket munstycke som ska användas. Olika företag använder lite olika teknik. Tjockleken på det gamla plaströret bör vara mellan tre och fem millimeter, enligt produktbeskrivningarna. Deformation av plasten undviks genom att varje lager är tunt och att man låter varje skikt härda mellan insprutningarna. Några skarvar blir det inte i rören.

Med strumpmetoden skjuter man in en polyester- eller glasfiberstrumpa längst rörets insida.

Först görs detta i de vertikala rören. Strumpan dränks in med epoxy. När strumpan med epoxyn har härdat skickas en robot in i röret för att skära upp hål vid grenrören som går in i varje lägenhet. Röret får ett gott skydd mot skador genom denna metod. Om rören från början är skadade är strumpmetoden ett bra alternativ, men den är dyrare än sprutmetoden.

– Det är vanligt att man använder sig av båda metoderna i samma entreprenad, säger Kalle Tjärnvall. I de vertikala rören

” Om många i en förening har renoverat sina badrum i närtid är det svårt för föreningen att få gehör för ett traditionellt stambyte.” att alltid rådfråga medlemmarna vid stora ingrepp i fastigheten, vilket ett stambyte eller en stamrenovering är.

Vid stamrenovering åtgärdas endast avlopps- och dagvattenrören.

Det finns olika metoder att relina av-

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 43

FOTO: REPIPE

Här tillverkas ett nytt rörfoder, som ska kunna tjänstgöra inuti det gamla röret under ett stort antal år.

används strumpmetoden och i de horisontella relinar man med sprutmetoden.

Det finns ytterligare en metod, som kallas för borstmetoden eller Dakki-metoden.

Som namnet antyder används borstverktyg för att applicera beläggningsmaterialet på insidan av röret. Tätheten gynnas av att man inte får några luftbubblor, eftersom den borstar plastmassan i rotationsriktningen. Skiktet blir skarvfritt och elastiskt, men det blir inte självbärande.

Vid alla tre metoderna filmar man hela förloppet.

Kalle Tjärnvall säger också att det inte är ovanligt att man kombinerar traditionellt stambyte och relining.

– I äldre fastigheter kan ytskikt och tätskikt behöva bytas i badrum. Då är ofta traditionellt stambyte det bästa alternativet. För att slippa bryta upp golvet i köket relinar man ofta avloppsledningarna där, liksom under källargolvet.

– Vid relining är det viktigt att arbetet görs mycket noggrant och att kunden får en fullständig dokumentation av arbetet, säger Kalle Tjärnvall.

Tema: Stammar

” Det är inte ovanligt att man kombinerar traditionellt stam­ byte och relining.”

Efter reliningen dokumenteras resultatet genom att man filmar rören.

Som kund bör man alltid begära en dokumentation av vad som är gjort.

De boende kan utan problem bo kvar i

lägenheten under tiden som arbetet pågår, cirka 10 dagar under förutsättning att man inte samtidigt gör ett ”traditionellt” stambyte parallellt. Sanitetsporslinet monteras bort under stamrenoveringen och sätts tillbaka på samma ställe efter det att reliningen är slutförd. n

Tänk på detta när du anlitar ett reliningföretag En stamrenovering med relining är alltid ett stort åtagande, även om det inte är lika stora ingrepp i byggnaden som ett stambyte. Men det är viktigt att arbetet blir rätt utfört, för meningen är ju att rören ska bli täta och vara så under flera årtionden framåt.

TEXT INGER EVERTSON

● Föreningen BRiF (Branschföreningen för Relining i Bostäder) organiserar entreprenörer som arbetar med relining samt leverantörer och konsulter.

– Jag skulle vilja rekommendera Bostadsrättsföreningar att, om möjligt, anlita entreprenörer som är medlemmar i BRiF. Dessa företag måste genomgå regelbundna utbildningar. Ekonomi, personal och verksamhet måste uppfylla föreningens krav.

Medlemmarna följer också kvalitetspro44 |

BO BÄTTRE 2/2019

grammet BRiF 3Q, förklarar Kalle Tjärnvall, VD på företaget Repipe, som arbetar med relining av avloppsrör samt tätning av ventilationskanaler.

Företag som är med i BRiF förbinder sig att följa RISEs (Research Institutes of Sweden) kvalitetsprogram BRiF 3Q, där syftet är att höja kvalitetsnivån i reliningbranschen. RISE kontrollerar varje år att de anslutna företagen uppfyller kriterierna.

Bland många parametrar övervakar RISE att det finns en fungerande kvalitetskontroll och dokumentation av färdiga arbeten.

Kalle Tjärnvall rekommenderar också brf:er att anlita en sakkunnig konsult och att låta en kunnig besiktningsman besiktiga arbetet när det är klart.

– Det är inte meningen att den entreprenör som har utfört reliningen också ska

besiktiga arbetet. Detta bör istället utföras av en oberoende kontrollant, säger Kalle Tjärnvall.

Han säger också att föreningarnas styrelser alltid bör kontrollera ekonomin på de företag som de har för avsikt att anlita. Det är också viktigt att ta referenser, om möjligt även sådana som företaget i fråga inte själv har angett.

Vid relining är det viktigt att kontrollera så att det material som används för den valda metoden köps in från en och samma leverantör, något som krävs för ett typgodkännande.

Han påpekar också att föreningarnas styrelser alltid bör kontrollera ekonomin på de företag som de har för avsikt att anlita. Det är också viktigt att ta referenser, om möjligt även sådana som företaget i fråga inte själv har angett. n

PROLINE VISAR VÄGEN

I VÅR VÄRLD FUNGERAR ALLA AVLOPP KONTAKTA OSS FÖR RÖRRENOVERING

KVALITET KUNSKAP TEKNIK RÄTT CERTIFIKAT Med Proline Group kan du vara säker på att det utförda arbetet är certifierat på alla sätt.

Proline Group AB Box 114, 191 22 SE-Sollentuna www.proline-group.com

Stambytet hos Brf Järfällahusen omfattar 71 lägenheter i två huskroppar byggda på 1950-talet i Järfälla. Badrummen renoveras traditionellt och köksavloppen samt nya tappvattenledningar förnyas via trappuppgången med moduler från Pipemodul.

Brf Järfällahusen valde två olika metoder vid stambyte När Brf Järfällahusen i Järfälla nordväst om Stockholm, skulle stambyta valde styrelsen en så kallad ”hybridmetod”. I badrummen gjordes ett traditionellt stambyte medan man i köket valde en metod med prefabricerade kombikassetter, där alla nya tappvattenrör som behövs för ett stambyte i köket sätts.

TEXT OCH BILD INGER EVERTSON

● Ett hybridstambyte blev lösningen när HSB-förvaltade Brf Järfällahusen skulle byta sina stammar. Lösningen blev både traditionellt stambyte och modulstambyte.

I Järfälla ligger den aktuella bostadsrättsföreningen, som omfattar 71 lägenheter i två huskroppar, byggda på 1950-talet. Fastigheten har också 13 lokaler med hyresrätt. Husen är två och tre våningar höga. Pipemodul har levererat modulerna där tappvattenledningar samt avloppsrör till kök nu går i trapphuset medan badrummen i övrigt renoverades med traditionellt stambyte. Husen fick därmed en optimal lösning på sitt stambyte.

Varmvattencirkulation (VVC) samt varmt och kallt vatten finns i kombiav46 |

BO BÄTTRE 2/2019

loppsmodulerna i köket. Underhåll och tillsyn underlättas genom att modulerna är öppningsbara.

Totalentreprenören, Våtrumsteknik, var först i Sverige med denna modullösning.

Metoden kommer ursprungligen från Finland och har använts där sedan 1999.

– Vid traditionella stambyten måste man för det allra mesta göra stora ingrepp i fastigheten som att riva väggar och ta sönder tätskikt för att komma åt stammarna inne i huskroppen, säger Kim Karlsson, som är försäljningschef på Pipemodul i Sverige.

Företaget tillverkar själva installationsmodulen där rören sitter. Modulerna består av en bakdel och en front och

isolering, rörklämmor samt läckageindikator. Bakdelen av kassetten, där isolering och rörklämmor sitter färdigt, fästs på en vägg i trapphuset. Därefter sätts de rör in, vilka entreprenören har valt och sedan sätts kassettens front fast.

Modulstambytet går ut på att alla gamla rör i huskroppen – i detta fall tappvatten till kök – kan vara kvar.

– Förutsättningarna för att man ska kunna använda denna typ av moduler är att man inte behöver renovera kök eller badrum, utan att man enbart kan byta stammarna. Den största fördelen nås om badrum eller kök ligger i anslutning till trapphuset, säger Kim Karlsson.

Modulerna sträcker sig vertikalt genom

hela fastigheten i trapphuset med horisontella dragningar in i varje lägenhet.

– Fördelen med detta system är att man minimerar arbetet inne i lägenheterna, säger Kim Karlsson. Det mesta arbetet sker i trapphuset och man behöver endast ta upp hål för varm- och kallvatten in i lägenheterna, säger Kim Karlsson.

Tema: Stammar – Köken stambyts med kombiavloppsmoduler som inkluderar varmt och kallt vatten samt VVC - varmvattencirkulation.

Modulerna är öppningsbara vilket ger enkel tillsyn och underhåll, förklarar Kim Karlsson, Pipemodul.

Han säger också att miljöpåverkan minskar samtidigt som fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen sparar tid och därmed pengar genom att installationerna går betydligt snabbare än vid ett traditionellt stambyte.

I Järfälla gjorde man ett så kallat hybridstambyte. I en del av fastigheten gjordes traditionellt stambyte och i en annan användes moduler. Men modulerna kan också kombineras med relining av avloppsrören och då läggs enbart tappvattenrören i modulerna.

Fördelen med modulerna är att stambytet kan skräddarsys så att det passar fastigheten.

– Modulerna är öppningsbara, vilket gör att inspektion vid en eventuell vattenläcka blir enkel. Modulerna inkluderar en läckage­ indikator genom ett så kallat skvallerrör. Dessutom kan elkablar sättas i moduler, liksom datanätverkskablar och fiber, säger Kim Karlsson.

Standardfärgen på modulernas fronter är vit, men det finns möj-

lighet att få vilken färg som helst, allt från matt till högglansigt och modulerna kan även målas på plats.

– Vi skräddarsyr alla moduler enligt fastighetens behov, säger Kim Karlsson.

Metoden kan användas i olika typer av fastigheter, från höghus till radhus.

– En annan fördel med metoden är att vattnet ofta inte behöver stängas av mer än någon dag, eftersom de gamla ledningarna fungerar under installationstiden och därmed behövs ingen evakuering. När de nya ledningarna har kopplas in pluggas de gamla och vattnet tar en ny väg.

Kim Karlsson berättar också att modulerna uppfyller Boverkets byggregler och Säker Vattens branschregler. n

Sveriges enda specialist på revision

av Bostadsrättsföreningar

Konsultation Revision Utbildning

– Bostadsrättsinnehavarna har tillgång till vatten under hela projekttiden och köken behöver inte rivas, berättar platschefen Johny Olsson på totalentreprenören Våtrumsteknik AB (t.h), här tillsammans med Pipemoduls försäljningschef i Sverige, Kim Karlsson.

Tel 08 –737 90 30 • www.borevision.se

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 47

Luftad metod med kassett ger stambyte utan rivning Prefab, standardiserad tidplan och fast pris. Detta i kombination med företag med tvärkompentenser, vilka har all kunskap Inhouse, är en lösning för ett modernt byggande. Det tycker Rickard Otternäs, Byggkommunikation. För badrum förordar han SPIKEmetoden, en luftad konstruktion där våtrumspaneler monteras på ett profilsystem.

TEXT OCH FOTO INGER EVERTSON

● Vi går i denna artikel igenom vad en luftad konstruktion innebär, men också hur en byggprocess, till exempel stambyte, skulle kunna utvecklas och göras mer effektivt.

– Vår vision är ett byggbolag som har all kompetens Inhouse. Det skulle betyda att hela byggprocessen går smidigare, när det ena företaget inte hindrar det andra. Hinder kan medföra att det blir förseningar eller fel, säger Rickard Otternäs, Byggkommunikation. Hans vision är också att minska ledtiderna.

Han tar ett exempel när det gäller stambyte.

– Om entreprenören har alla yrkesgrupper som till exempel elektriker, golvläggare, plattsättare, VVS-tekniker skulle arbetet gå betydligt smidigare än i dag. Oftast handlar en totalentreprenör upp olika yrkesgrupper, vilka bokas till specifika dagar. Många gånger stämmer inte tidplanerna och det blir förvecklingar. I värsta fall görs arbetet inte i rätt ordning, vilket i sig ställer till problem, säger Rickard Otternäs. Han tror att många som har anlitat byggföretag och hantverkare känner igen delar av detta scenario.

Han slår också ett slag för prefabricering inom byggbranschen.

När det gäller konceptet luftade konstruktioner för stambyte ser han fördelar, genom att de olika delarna till badrummet är fördefinierade, vilket också gör att man undviker slöseri.

48 |

BO BÄTTRE 2/2019

stammar. Därefter lägger man en så kallad platonmatta och ovanpå denna läggs avjämningsmassa och tätskikt samt det golv som kunden har beställt. Eftersom luft cirkulerar också under mattan torkar eventuell fukt i golvet.

När väggarna är uppsatta och golvet klart monteras en färdig våtrumskassett, som innehåller alla nödvändiga rörinstallationer.

Det finns också flera andra aktörer som på olika sätt arbetar med och levererar luftade konstruktioner.

En luftad konstruktioner går ut på att det skall finnas en liten luftspalt mellan den befintliga badrumsväggen och den nya.

Luften i badrummet kommer in vid golvet via en ventilerad tröskel, som tar in luft från rummet intill, oftast hallen. Luften går upp längs väggarna och ut genom ventilationssystemet via en takmonterad ventil. Den luftade konstruktionen gör att den befintliga väggen torkar bakom den nyuppsatta.

– Allt material kommer alltid färdigt och på samma sätt till arbetsplatsen. Varje hantverkare vet exakt vilka moment som ska göras, något som kapar ledtiderna, säger Rickard Otternäs, som har utvecklat ett koncept som han kallar SPIKE. Låt oss nu titta lite närmare på vad en luftad metod vid stambyte egentligen innebär. Metoden kallas ibland för Rum-i-rum.

Den går ut på att man bygger ett badrum inuti i det befintliga. I stället för att riva Fördelen med metoden är de gamla stammarna sätts att renoveringen går snabbt nya rör i en våtrumskassett och man får inte något spill med inspektionslucka. att ta hand om. Det är också Metoden med luftade ett kostnadseffektivt alternakonstruktioner kom i början Rickard Otternäs. tiv. De ursprungliga väggarna av 2000-talet och finns i olika torkar ut med tiden på grund av den luftade versioner. konstruktionen Arbetet börjar med att alla lösa delar, Badrummet blir dock mindre än det var såsom rör i badrummet, handfat och toatidigare, eftersom rummet minskar med lettstol, tas bort. Däremot blir alla väggar 20 – 40 millimeter vid varje vägg. Metokvar, så det blir ingen rivning. De befintliga den passar bäst i fastigheter där badrumväggarna tvättas med ett antimögelmedel men ligger ovanför varandra på grund av innan nya väggar byggs upp. I Rickard våtrumskassetternas konstruktion. FastigOtternäs SPIKE-metod sätts ett profilsysheten måste ha mekanisk frånluftsventilatem upp på vilket man monterar våtrumstion och godkänd OVK. paneler, vilket är skivor och tätskikt i ett.

Det är en ”tyst” metod där man inte Därefter sätts det ytskikt upp som kunden behöver bila bort något i badrummet. har beställt.

Vid rätt förutsättningar tar metoden På golvet borrar man hål för avloppsungefär 10 dagar per badrum. n

Tema: Stammar

Nedmontering av gamla och uppbyggnad av nya stammar kommer att pågå i Brf Sagogången under två års tid.

FOTO: RIKSBYGGEN

Stambyte ger Brf Sagogången skräddarsydda badrum I Brf Sagogången i Hisings Backa i Göteborg pågår just nu ett gigantiskt traditionellt stambyte. Alla stammar byts och samtliga toaletter och våtrum rivs ut för att sedan byggas upp igen. För de boende finns det stora möjligheter att få skräddarsydda drömbadrum, eftersom valmöjligheterna är stora både vad gäller planlösning och tillval.

TEXT INGER EVERTSON

● Brf Sagogången är en bostadsrättsförening som är medlem i Riksbyggen. Föreningen finns i Hisings Backa i Göteborg. Den består av 506 lägenheter med totalt nästan 1 000 våtrum.

Denna stora förening har precis påbörjat ett jättelikt renoveringsarbete, nämligen att byta alla stammar genom traditionellt stambyte och badrumsrenovering.

Totalentreprenör är Riksbyggen och stambytet omfattas av Riksbyggen Ombyggnadsavtal.

Arbetet beräknas pågå under två år och varje lägenhet måste vara utan sitt badrum i mellan sex och åtta veckor.

– Vi har handlat upp två olika entreprenörer, som börjar från var sin sida av området. På så sätt fick vi ner den totala

ombyggnadstiden från fyra till två år, säger Martin Nilsson, som är projektledare från Riksbyggens sida.

Förutom stambyte och badrumsrenovering passar man också på att byta ut all el och se över ventilationen. Det betyder att alla lägenheter får 3-fas.

– Själva bytet av elledningarna tar ungefär en till två dagar per lägenhet, förklarar Martin Nilsson.

Han berättar också att projektet är ett

helhetsåtagande genom Riksbyggens ombyggnadsavtal. Hela ombyggnadsarbetet kommer att kosta 260 miljoner kronor.

– Vi har satsat mycket på social hållbarhet, så vi försöker ta så stor hänsyn som det går till de boende, säger Martin Nilsson.

Bland annat blir projektet ett examensarbete, där elever från Chalmers utreder hur de boende påverkas av den stora och omfattande ombyggnaden.

Dessutom har Riksbyggen anställt Malicka Jeremejeff som samordnare mellan de boende och Riksbyggen via sin roll som ombyggnadsvärd.

– Jag tar hand om de ”mjuka” frågorna, säger hon. Redan har hon fått många frågor från de boende.

– Jag ser att de som påverkas mest av ombyggnaden är de som är hemma mycket på dagtid, såsom äldre, arbetslösa och långtidssjukskrivna. Vi har 14 lägenhetsbodar, dit de som har allra störst behov kan få flytta in under ombyggnaden, säger hon.

Det finns också ett dagrum dit den som är hemma på dagen kan ta sin tillflykt för att inte hela tiden besväras av höga ljudnivåer vid rivningsarbetet.

Frågorna som Malicka Jeremejeff får är många och varierande.

En inte helt ovanlig fråga är: Vad gör jag med mina husdjur under de sex till åtta veckor som ombyggnationen i min lägenhet pågår?

Malicka Jeremejeff berättar också att B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 49

FOTO: RIKSBYGGEN

Avtalet klart! Fr v Dan Idehed, marknadsområdeschef, Martin Nilsson, projektledare, Eric Stuart, affärsområdeschef, Yvonne Johansson, ordförande Brf Sagogången, Thomas Groth, vice ordförande och Martin Lyrdal, projektchef.

många familjer har flyttat till föräldrar, andra anhöriga och vänner under ombyggnadstiden.

Varje lägenhet får under ombyggnaden en så kallad Skogstoa, en torrtoalett där man använder strö efter varje besök. Skogstoan byts ut med jämna mellanrum och är i första hand tänkt för toalettbesök under natten.

Detta är ett komplement till de toalett- och duschbodar som är placerade på gården.

– De allra flesta har stor förståelse för att stambytet måste göras. Fuktskadorna har på sina ställen blivit ganska omfattande genom åren, säger Martin Nilsson.

Möjligheterna att få ett skräddarsytt badrum är stora. För de boende finns det möjlighet att väja ny planlösning på sitt badrum. Ett stort badrum eller ett lite mindre badrum med ett rum bredvid, vilket kan bli klädkammare eller kanske ett grov-

kök. Valmöjligheterna är lite olika beroende på lägenhetens storlek. Vissa lägenheter har i dag mer än en toalett och separat grovkök.

Det finns också stora valmöjligheter, både kostnadsfria och med kostnadstillägg när det gäller allt från sanitetsporslin, kakel och klinker till knoppar på luckor och lådor.

– Vi på Riksbyggen hoppas att de boende kommer att bli nöjda med sina nya fina badrum, säger Martin Nilsson. n

Spillunderlägg en god investering Att lägga spillunderlägg under alla köksmaskiner kan vara en god idé för att undvika vattenskador. Underlägget är konstruerat så att vattnet rinner framåt så att man lätt kan se om kylskåpet eller diskmaskinen läcker.

● I hemmen inträffar varje år över hundratusen vattenskador årligen. Fastighetsägarens största problem är just vattenskador och det inträffar hundratals sådana skador varje dag. I köket inträffar en tredjedel av alla vattenskador. Kopplingar eller maskiner är de vanligaste orsakerna. Att förhindra vattenskador är därför angeläget och det finns enkla förebyggande insatser.

Apparater som är vattenanslutna ökar i köket, vilken är en av orsakerna till att skadorna ökar. En fördubbling av skadekostnaderna har skett under den senaste 10-årsperioden. När skadan upptäcks kan kopplingen till en vattenledning ha droppat under lång tid.

Mats Larsson är skadeexpert på försäkringsbolaget If. Han säger att risken för vattenläckage blir större ju fler maskiner som har vatten inkopplat, till exempel en ismaskin eller en kaffemaskin. Åtgärdas inte vattenskadan snabbt blir 50 |

BO BÄTTRE 2/2019

Läcker diskmaskinen ser man det genom att lägga ett spillunderlägg under maskinen.

reparationsnotan ofta hög.

Sen upptäckt är gemensam för många vattenskador. Flera års droppande med ytterst lite vätska per dygn kan leda till att man måste riva ut hela köket. Golv, väggar och bjälklag kan bli förstörda. Torktiden kan också bli lång.

Under tiden som reparationsarbetet pågår kan det till och med bli omöjligt att bo kvar i hemmet.

Att förebygga skadorna är därför a och o.

Att undvika vattenskador som orsakas av droppande vattenledningar är både enkelt och billigt. Att våtsäkra köket genom att ha ett spillunderlägg under alla köksmaskiner är en god och billig idé. Man kan då upptäcka läckage, eftersom skyddet gör att vattnet leds mot framsidan av vitvaran.

Avloppet kan ibland vara svårt att komma åt, eftersom man förvarar många saker under diskbänken. Detta är ett vanligt ställe för läckage och det är viktigt att ibland ta sig en titt på avloppsrören.

Kontrollera genast om det blir pölar till exempel under diskmaskinen. Mycket av det förebyggande arbetet går ut på att kontrollera läckage noggrant, så att man vet varifrån vattnet kommer. n

Varning för fukt och vatten Ett vattenlarm kan varna dig om diskma­ skinen eller tvättmaskinen börjar läcka.

Larmet går igång när det kommer vatten på den sensor som man placerar på golvet intill maskinen i fråga.

Mycket enkelt och mycket effektivt. Larmen finns att köpa i elektronikhandel men de tillhandahålls också av vissa larmföretag. De finns i olika utföranden och i olika prisklasser.

I de fall lägenheterna har individuell vattenmätning kan man installera en vattenfelsbrytare, som vid flöden på ner till en halv liter vatten per dygn, stänger av vattenförsörjningen till lägenheten automatiskt.

Ny energi i föreningens styrelse?

– Grattis!

Anmäl det på verksamt.se!

Det är på verksamt.se du gör ändringar i bostadsrättsföreningens styrelse hos Bolagsverket. Där anmäler du ny styrelseledamot eller suppleant. Du kan också anmäla ändringar i stadgarna eller den ekonomiska planen.

Och du, kanske har du använt en blankett tidigare?

Använd verksamt.se istället. Det är bekvämare, enklare och 300 kr billigare.

Använd verksamt.se!

Samlad service från myndigheter

Spara pengar med IMD Våra kunder sparar i genomsnitt följande per lägenhet:

INDIVIDUELL VARMVATTENMÄTNING 500 kr/år

GEMENSAM EL 1 500 kr/år

Med individuell mätning av varmvatten blir det mer rättvist, eftersom var och en betalar för det dom förbrukar istället för att det är inkluderat i avgiften. Det innebär att slöseriet minskar, och därmed sjunker föreningens energi- och vattenkostnader.

Med gemensam el slipper era medlemmar betala en fast abonnemangsavgift till nätägaren, vilken ofta är högre elförbrukningen.

Samtidigt kan föreningen förhandla fram ett bättre elpris som storkonsument.

Läs mer om IMD och besparingspotential på techem.se/brf Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning av era förutsättningar redan idag!

www.techem.se | info@techem.se | 010 202 28 00 | Malmö | Göteborg | Stockholm

VARFÖR BYTA TAK? FÖRNYA DET GAMLA!

NYA RÖR MED RELINING Det är både snabbare och billigare att låta oss relina dina gamla utslitna avloppsrör än att göra ett stambyte. Istället för att byta ut rören rensar och infodrar vi dem med nytt material.

FÖRE

EFTER

Du investerar i nya självbärande rör men slipper kostnaden för nya badrum och kök, eftersom tätskikten förblir intakta och ingen åverkan görs på övriga delar. Materialet vi använder vid relining har en livslängd som motsvarar de rör som används vid stambyte.

Kontakta oss så berättar vi mer! info@repipe.se

FÖRE

EFTER

Vi erbjuder en unik försäkring för våra auktoriserade takmålare vid målning på tak och fasader i plåt.

Läs mer om försäkringsvillkoren på hagmans.

Hagmans takbehandling Vi erbjuder marknadens bästa produkter för:

• Impregnering • Rengöring • Målning

av plåttak, betongpannor m.m.

Kontakta vår takexpert Bengt Johansson på 070-766 64 80 för mer information eller för att boka in ett informationsmöte hos er förening.

Se våra instruktionsfilmer på hagmans.com

REPIPE.SE

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. rdförande hyr ut i andrahand utan O tillstånd. n Ingen OVK görs! n Gamla fönster som inte går att öppna – Vems ansvar? n Förlängning av andrahandsuthyrning. n Boende vill riva bärande vägg – kan vi neka? n

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 9 | 53

Vems ansvar vid brand?

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet?

Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Ordförande hyr ut i andrahand utan tillstånd Hej! Vår ordförande hyr ut sin bostadsrätt i andrahand genom ett företag som använder den som bostad till sina anställda. Vi medlemmar anser inte att det är godtagbara skäl för upplåtelse av bostadsrätt i andrahand. Han hyr ut sin bostad i spekulativt syfte och tar nog ut hög hyra. Upplåtelsen kan liknas vid en hotellverksamhet av kommersiell natur. Vår ordförande har inte varit ärlig emot övriga styrelsemedlemmar som är unga och oerfarna. Han har inte angett några skäl för uthyrningen, ingen tidsbestämning, ingen skriftlig ansökan om hyresgästens namn.

Det kan väl inte vara tillåtet att en ordförande beter sig så illa.

Vänliga hälsningar från Inger Föreningen har rätt att säga nej till andrahandsupplåtelse som sker till ett företag. Det finns också goda skäl att säga nej när det sedan är fråga om upplåtelser i tredje hand till flera olika personer.

Det är viktigt att ingen missbrukar sin ställning. Den styrelseordförande som inte följer spelreglerna och gynnar sig själv bör inte sitta kvar i styrelsen. Om personen inte

har omdömet och integriteten att avgå själv, kanske efter samtal med någon som förklarar problemet för personen, bör personen avsättas.

Styrelsen konstituerar i regel sig själva.

Det betyder att styrelseledamöterna kan bestämma att någon annan (som faktiskt bor i föreningen) ska vara ordförande i styrelsen.

En möjlighet är att avsätta styrelseordföranden på en stämma. Styrelsen är skyldig att kalla till en extra stämma om en tiondel av styrelsens medlemmar kräver detta i syfte att det ska ske ett nyval. Om styrelsen därefter beslutar att kalla till extrastämma för nyval kan en styrelse väljas utan den nuvarande styrelseordföranden. Läs på hur man gör eller ta råd av en sakkunnig jurist.

Jörn Liljeström

Ingen OVK görs!

Hej. Min mor bor sedan 20 år i en bostadsrätt och under den tiden har aldrig OVK någonsin genomförts. Nu har ventilationen i lägenheten blivit sämre. Hon har tagit upp det med styrelsen och fick vänta i över sex månader på att styrelsen skulle ta upp det på ett möte. De skulle sedan utse en person från styrelsen för att

komma och kolla vad problemet kan vara.

Efter det har inget hänt. När jag har frågat via mejl varför de inte gjort något åt saken tidigare försöker de få det att verka som det är min mamma som är svår. Kan det verkligen vara rätt att ingen OVK har genomförts? Jag har frågat flera gånger men ordförande har vägrat svara. Vad har mamma för rättigheter i detta fall? Kan jag kräva bevis på att OVK gjorts?

Vi har även frågat angående fönster i lägenheten som är gamla och inte längre går att öppna men styrelsen menar då att ansvar för att byta fönster faller på min mamma. Stämmer det?

Tacksam för svar – Orolig dotter Ventilationen i fastigheten är föreningens ansvar, av det följer att föreningen också ska genomföra OVK besiktning.

Poängen är funktionen, vilket innebär att ventilationen ska vara tillräckligt bra.

Föreningen är skyldig att avhjälpa fel eller brister med ventilationen. Skicka en skriftlig begäran om åtgärder till styrelsen och om inte det hjälper så vänd er till kommunens Miljö- och hälsoskyddsnämnd.

Jörn Liljeström

Gamla fönster som inte går att öppna – Vems ansvar?

Hej! Vi har en fråga angående fönster i lägenheten som är så gamla att de inte längre går att öppna men styrelsen menar då att ansvar för att byta fönster faller på oss bostadsrätthavare. Stämmer det?

Inger

Bo bättres kunniga ex­perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor

Jörn Liljeström Advokat 54 |

BO BÄTTRE 2/2019

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Läsarfrågor

Vad gäller fönstren så beror det på vad det står i föreningens stadgar.

Normalfallet är att bostadsrättsföreningen ansvarar för fönstrens båge, karm och låsanordning. Det betyder att bostadsrättshavaren ansvarar för målning på insidan av karm och båge samt för glaset. Går glaset sönder ska bostadsrättshavaren betala byte.

Men om hela fönstret ska bytas är det föreningen som ska bekosta detta. Det kan vara så att det räcker med underhåll av det som är föreningens ansvar, för att fönstret ska gå att öppna igen. Föreningen är i vilket fall skyldig att agera. Gör den inte det finns en rätt att efter tillsägelse byta fönstret på föreningens bekostnad. Här krävs hjälp för att hantera frågan. Testa att fråga hos kommunens konsumentrådgivning eller kontakta en sakkunnig jurist för rådgivning.

Ansvar vid brand Hej, är ordförande i en bostadsrättsförening. I vintras hade vi en brand i huset som slutade så olyckligt att en person avled. Endast den avlidnes bostadsrätt brandskadades. Polisen har lagt ned undersökningen angående allmänfarlig vårdslöshet (pga. att innehavaren avled).

Den tekniska undersökningen tydde på att branden kan ha orsakats av vårdslöshet av bostadsrättshavaren som var rökare.

Eftersom polisen lade ned undersökningen tar den avlidnes försäkringsbolag inget ansvar för renoveringen av den brandskadade lägenheten. Det innebär att allt hamnar på husets försäkringsbolag, vilket nu har i uppgift att återställa bostadsrätten i sitt ursprungliga skick (som innan branden). Eftersom föreningens försäkringbolag gör åldersavdrag innebär det att vår bostadsrättförening kommer att få stå för cirka 80 procent av alla kostnader plus självrisken.

Kan detta stämma att vi blir ansvariga när vi egentligen bara varit åskådare till händelsen? Är det vår skyldighet att nu styrka att den avlidne varit vårdslös och orsakat branden? Om vi nu är ansvariga att

ta denna kostnad. Har vi då möjlighet att för den nya bostadsandelsägaren för denna specifika lägenhet, som vi nu renoverar, att höja månadsavgiften för att kompensera oss för de kostnader vi får, d.v.s. vi höjer bara avgiften för denna bostadsrättsandel?

Bostadsrättsföreningen är skyldig att åtgärda skador i fastigheten som uppstått till följd av brand. Det blir därför föreningens försäkring som tas i anspråk.

Eftersom ert försäkringbolag gör ålderavdrag, kommer föreningen att få betala en del av kostnaderna för återställande, ur egen ficka. Det är hårda bud, men det är det som gäller.

Det är ofta problematiskt att styrka vårdslöshet, särskilt under sådana fruktansvärda omständigheter att bostadsrättshavaren omkommit i branden. Om föreningen inte kan styrka vårdslöshet betyder det att alla kostnader stannar på föreningen. Det är inte heller tillåtet att enbart höja avgiften för just denna lägenhet, kostnaderna ska fördelas som alla andra föreningsgemensamma kostnader.

Jörn Liljeström

Förlängning av andrahandsuthyrning

Hej! Skulle vilja rådfråga er hur ni ser på att förlänga uthyrning i andra hand. En medlem fick löfte om att hyra ut i andra hand i ett år pga. att de behövde bo närmare den butik som de bedriver. De fick tillstånd att hyra ut i ett år. Nu vill de förlänga att hyra ut i andra hand ett år till (till samma hyresgäst) då det är fel tidpunkt att sälja. Stadgarna säger uthyrning under viss tid. Hur länge är det? Särskilda skäl ska man ju ha. De som hyr i andra hand är trevliga och hjälpt till på vårstädning och höststädning. Vad är styrelsens valmöjligheter i ett sådant här läge?

I och med lagändring för några år sedan har det blivit lättare att få hyra ut sin bostad i andrahand. Det krävs numera bara skäl och inte särskilda eller beaktansvärda som det står i era stadgar.

Normalfallet är att det brukar vara svårt för en förening att neka andrahandsupplåtelse om den inte pågått mycket länge eller finns problem. Det finns fall där bostadsrättshavaren har fått godkänt av hyresnämnden i

VI TACKAR FÖR FÖRTROENDET Skidstaven - Tre hus i HSBs egna fastighetsbestånd

Skidstaven har precis genomgått en renovering med SmartFont-metoden och 50-talshusen har återfått sin forna glans. Förutom en lägre energiförbrukning, brandsäker fasad och bättre inomhusklimat har de valt till nya balkonger, putsade fönstersmygar och fönsterbänkar i sten.

Brf Fogdetorp - Södertäljes största bostadsrättsförening

Brf Fogdetorp är en förening med 378 lägenheter och har påbörjat sin renovering med SmartFrontmetoden. Utöver installationen kommer solceller monteras, balkonger förstoras och glasas in, tak byggas om, samt tvättstugor renoveras.

Vill ni veta mer? Är er förening nyfiken och vill veta mer om SmartFront-metoden och renoveringsprocessen, boka gärna ett studiebesök med fika på Brf Fogdetorp.

Kontakta oss på info@smartfront.se för tider och anmälan. Välkomna!

EXPERT PÅ ENERGISPARLÖSNINGAR I FLERFAMILJSHUS

75%

SmartFront-metoden sparar mycket pengar, skapar behagligare inomhusklimat och bidrar till att EU:s krav på växthusgasutsläpp kan uppfyllas.

SmartFront-metoden är en patenterad metod för uppgradering av fasad, ventilation och fönster på befintliga fastigheter.

I den patenterade SmartFront-metoden används alltid 100 % brand- och fuktsäker mineralullsisolering. Du kan spara upp till 75 % av uppvärmningskostnaden. För fastighetsägare är SmartFront en trygg investering som ökar värdet på byggnaden med mellan 10-15 %.

Bättre inomhusklimat Metoden gör inomhustemperaturen mindre känslig för plötsliga yttre temperatursvängningar och ger ett högre luftflöde med renare luft och minskad energiåtgång. Tilläggsisolering och nya fönster ger en sammanhängande tätning av fasaden som dämpar trafikljud och buller utifrån. Sammantaget får de boende en behagligare boendemiljö.

UPP TILL

Förbättra avkastningen, boendemiljön & naturen

LÄGRE

VENTILERAR BORT

RADON 15%*

ENERGIFÖRBRUKNING

VÄRDEÖKNING

PÅ FASTIGHETEN Enligt Svensk fastighetsförmedling

*

ENERGIEFFEKTIVA

FÖNSTER

100% BRANDSÄKER

ISOLERING

www.smartfront.se info@smartfront.se 016-17 11 30

Läsarfrågor

omgångar om ett år i taget upp till 5-6 år, men då har det funnits mycket goda skäl för andrahandsupplåtelsen. Det finns inget hinder för en förening att godkänna andrahandsupplåtelse trots att det gått en lång tid eller om skälen är svaga. I detta fall är det oklart om väntan på att sälja och behovet att bo nära sin verksamhet skulle vara tillräckligt för att få godkänt av hyresnämnden. Tänk på att det krävs starka skäl för föreningen att neka eftersom det hindrar bostadsrättshavaren att använda sin lägenhet på det sätt som bostadsrättshavaren behöver och vill. Om det inte är något som stör föreningen och hyresgästerna är trevliga och skötsamma så är ingen skada skedd av att tillåta ett år till.

Karin Urbina Rutström

Fönsterbyte?

Svensktillverkade fönster med totalentreprenad löser det smidigt och tryggt.

Riva bärande vägg Hej! Vi har en medlem som undrar om han får riva en bärande vägg eller flytta den. Han ska låta ett företag utföra arbetet, syftet är att göra om sin 1:a till en 2:a för att sedan sälja bostadsrätten. Vilka synpunkter kan vi i styrelsen lämna på detta? Tacksam för alla tips och synpunkter.

Mvh Johan Det är problematiskt om bostadsrättshavare tar bort eller gör om bärande konstruktion oavsett om det är en anlitad entreprenör som gör det. Jag skulle inte rekommendera att man godkänner borttagande av något som är kritiskt för hela huset. Föreningen är inte skyldig att godkänna sådant som kan påverka resten av huset. I vissa fall kan bostadsrättshavaren överpröva ett nekande med framgång men principen bör vara att byggnadens stomme inte får försvagas. Tänk på att huset ska stå under mycket lång tid och summan av mindre förändringar blir till slut både oöverblickbar och kanske skadligt. Förr eller senare kommer ett hus rasa, i förtid vid brand eller gasexplosion om det försvagats eller annars på grund av alltför omfattande åtgärder under för lång tid.

Jörn Liljeström

enomic.se

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

Oklart om ansvar för fel i badrum En bostadsättshavare köpte en lägenhet i Stockholm för 7,5 miljoner kronor som såldes i ”befintligt skick”. Efter köpet gjordes en besiktigning av badrummet och då upptäcktes det brister. Det saknades bland annat dränering och tätskikt i ett dolt utrymme bakom tvättfatet och ett nytt tät- och ytskikt hade monterats på det gamla. Köparen renoverade badrummet för drygt 200 000 kronor. Han krävde sedan att säljaren skulle betala kostnaden eftersom felen utgjorde en brist.

Då säljaren vägrade att betala för renoveringen drev köparen ärendet vidare till tingsrätten som avslog köparens betalningskrav. Tingsrätten bedömde att kostnaden för renoveringen i förhållande till köpesumman var mindre än tre procent. Därför

kunde felet, enligt tingsrätten inte bedömas som väsentligt.

Tingsrätten ansåg inte heller att det var ett väsentligt fel att branschreglerna inte följts när renoveringen gjorts. Bedömningen grundades på att badrummet vid försäljningen fungerade. Det hade under sex år använts av säljaren utan att det uppstått någon skada. Tingsrätten menade också att köparen inte bevisat att det funnits en påtaglig risk för skada och därmed inte funnits fel på lägenheten i köplagens mening.

Köparen överklagade beslutet till hovrätten som gjorde en annan bedömning och ändrade tingsrättens dom. Hovrätten menade att även om bostadsrätten sålts i befintligt skick innebar felen att den var i väsentligt sämre skick än köparen kunnat förutsätta. Fel förelåg därför enligt köplagen och köparen hade rätt till skadestånd med yrkat belopp minus åldersavdrag.

När fastigheten förtjänar en mästare.

Mockfjärds är Sveriges ledande fönsterbytare.

Vi tar helhetsansvar och genomför fönsterbytet enkelt, tryggt och snyggt med kvalitetssäkrade fönster och montage.

Välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, projektering och måttagning.

58 |

BO BÄTTRE 2/2019

Vid köp av bostadsrätt så kan köparen rikta krav mot säljaren med stöd av Köplagen om fel upptäcks. Det vanliga är att köparen kräver prisavdrag men det finns också möjlighet att kräva skadestånd.

Tingsrätten hade kommit fram till att det därför inte förelåg sådant ”väsentligt fel” och inte heller på annat sätt förelåg rätt till prisavdrag eller skadestånd. Kostnaden för att åtgärda skadan var mindre än tre procent av köpeskillingen, vilket tingsrätten menade var en i sammanhanget närmast försumbar andel. Säljaren vann och slapp ersätta köparen.

Domen överklagades till Svea hovrätt.

Hovrätten prövade samma omständigheter som i tingsrätten men kom fram till att det var fråga om ett fel i bostadsrätten som skulle ersättas genom skadestånd. Köparen vann alltså denna gång och fick ersättning.

Det är normalt att en prövning efter överklagande av en eller annan anledning ”vänder” i hovrätten. Men prövningstillstånd beviljas endast i cirkaa 30–40 procent av överklagade mål. Det finns ingen rätt att få sin sak prövad i två instanser.

Nu har Högsta domstolen beviljat prövningstillstånd, vilket kommer klargöra hur fel i bostadsrätt ska hanteras.

I trygga händer Mockfjärds tar helhetsansvar för fönsterbytet.

mockfjards.se / 020-43 0100

Funderar ni på att renovera era fönster?

Måste de rentav bytas? Underhållsmålning?

Vi tillhör pionjärerna i Stockholm och vi guidar er gärna mot rätt åtgärd för just er fastighet.

Vi har renoverat och satt in nya fönster sedan åttiotalet och kommer att fortsätta länge till.

Förr i tiden användes kärnvirke av bästa kvalité när man byggde fönster, detta gör att renovering ofta lönar sig.

Om nya fönster är ett bättre alternativ så finns ett flertal lösningar som vi gärna berättar om.

I de flesta fall kan man behålla befintlig karm och bara byta bågarna eller använda en lösning från Maximalfönster.

Vi värnar om miljön – Både för de boende under entreprenadtiden och arbetsmiljön för våra anställda. Vi bidrar också till ett mer hållbart samhälle genom att möjliggöra att kunna behålla gamla, fina fönster. På köpet hjälper vi till att bevara vår fantastiskt miljö med så många vackra fastigheter i Stockholm!

Vi levererar trygghet – Fönster är hantverk och kräver stor kunskap och erfarenhet.

De snickare, målare och glasmästare som jobbar på Fog & Fönster tillhör de främsta och nöjer sig inte med annat material och arbetsmetoder än de bästa för att kunna skapa ett enastående resultat.

Adress: Flygfältsgatan 2D, 128 30 Skarpnäck | Telefon: 08-771 77 55 | E-post: info@fogen.se | Hemsida: www.fogen.se

Juristen reder ut

Stadgarna – föreningens klippa!

Stadgarna… den klippa på vilken samarbetet i bostadsrättsföreningen vilar… Det finns oändligt många olika åsikter och varianter på vad stadgarna ska innehålla.

D

et många gör är att skriva långa och detaljerade stadgar ofta med upprepning av vad lagen säger, vilket kan leda till långa och därmed problematiska stadgar. Även om syftet ofta är att vara pedagogisk blir det istället bara ännu mer svåröverskådligt. Hur omfattande man än gör stadgarna går det ändå inte att få med alla regler som är relevanta. Varje avvikelse från den exakta laglydelsen är en risk. Dessutom måste stadgarna bytas varje gång det sker någon lagändring som berör stadgelydelsen.

metoden med omfattande stadgar ger svåröverskådliga, svårtillämpade och svårtolkade stadgar och ökar risken för konflikter i föreningen. Om man exempelvis skriver en lista för vad en bostadsrättshavare inte får göra kan det tolkas som en uttömmande lista och att allt som inte står uttryckligen är tillåtet. Har man däremot inte räknat upp ”egna regler” räcker det med att luta sig mot lagen när problem uppstår, då blir allt enklare.

Det som brukar fungera bäst är att vara minimalistisk vad gäller stadgarna och förlita sig på regleringen i bostadsrättslagen och, i tillämpliga delar, föreningslagen. Om stadgarna avviker från tvingande lag så är de helt enkelt ogiltiga i den delen. Stadgarna bör, anser jag, vara så kortfattade som möjligt. lagen är i vissa delar helt tvingande så att ingen avvikelse är möjlig, men inom de flesta områden är lagen enbart tvingande till medlemmarnas fördel. Inom fria (dispositiva) områdena kan stadgarna vara mer generösa mot medlemmarna än vad lagen säger. En del föreningar tillåter till exempel juridisk person som medlem, vilket är en dålig idé om man vill ha kontroll över andrahandsupplåtelser. Med bra stadgevillkor kan alla (inte bara juridiska personer) upplåta i andra hand när de behöver. Det går att lösa enkelt så att det inte blir korttidsuthyrningar eller andra onödiga problem för föreningen.

Många tillåter istället andelsförvärv till andra än makar/ sambor som ett kringgående vad gäller andrahandsupplåtelser. Den som ska använda lägenheten, ofta ett barn, får stå som tioprocentig ägare eller liknande huvudsakligen för att kringgå kravet på tillståndsprövning för andrahandsupplåtel-

se. Det är ingen bra idé, det är bättre att reglera andrahandsupplåtelserna friare till närstående direkt. lagen innehåller efter senaste lagändringarna en del bestämmelser som behöver regleras annorlunda i stadgarna för att föreningsarbetet ska fungera. Det krävs bland annat att alla medlemmar på stämman samtycker för att någon som inte är medlem ska få närvara. Det innebär att en enda medlem som deltagare kan hindra en extern ordförande eller en expert att närvara. Deltagare som exempelvis kanske behövs för att stämman ska få ett bra beslutsunderlag om någon extra knepig fråga. Stadgarna behöver därför anpassas så att det är möjlighet att ta in en extern stämmoordförande eller en expert.

” Det som brukar fungera bäst är att vara minimalistisk vad gäller stadgarna och förlita sig på reg­ leringen i bostadsrättslagen.”

Medlemmens skyldighet att hålla lägenheten i gott skick och rätt att göra ändringar är alltid heta frågor. Huvudprincipen är att ansvar och kontroll bör följas åt så långt som möjligt. Medlemmen kan och bör stå för det mesta inuti i lägenheten, förutom vissa undantag som exempelvis reparationer efter brand och vattenledningsskador. alla föreningar behöver se över sina stadgar efter de senaste lagändringarna. Nästan alla föreningar som har stadgar som är mer än ett par år gamla bryter exempelvis helt eller delvis mot de nya kallelsetiderna för stämma.

Gör stadgarna så korta som möjligt, i samarbete med sakkunnig, och med så få och så genomtänkta avvikelser från lag som är möjligt. Bolagsverkets stadgar är bra, ni hittar dem på deras hemsida. Följer ni dem hamnar ni hyfsat rätt!

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

60 |

BO BÄTTRE 2/2019

KOSTNADSFRI HANTERING AV ÖVERGIVNA CYKLAR

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick.

Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök oss på www.easyrecycling.nu eller ring 08-400 259 77 Annons_BoBättre_Halvsida_Ny.indd 1

Gratisappen Boappa förenklar arbetet för över 1,000 styrelser till bostadsrättsföreningar och samfälligheter över hela landet.

Med Boappa är det enkelt att kommunicera med medlemmarna och man vet att informationen verkligen blir läst.

2018-04-26 13:24

SEDAN 2015 HAR BOAPPA förenklat och effektiviserat styrelsearbetet, skapat tryggare boenden och förbättrat grannsämjan.

- Kunderna märkte direkt hur medlemmarna blev mer engagerade då de fick nyheterna från styrelsen direkt i mobilen.

Flera styrelser har vittnat om medlemmar som börjat visa uppskattning för styrelsens arbete, berättar Boappas grundare Mats Isenberg.

- Boappa har skapat en inkluderande plattform där medlemmarna har tillgång till all information om föreningen via en mobilapp, webbapp på datorn, hemsida och mejl.

- Alla föreningar finns redan i Boappa så styrelsen behöver bara aktivera sin förening så är de igång, helt gratis.

- Det har varit en spännande resa med otroligt engagerade styrelseledamöter som kommenterat och gett förslag på hur appen kan utvecklas.

- Och det är just så vi arbetar

berättar Mats, vi utvecklar ständigt

tjänsten för att bättre tillfredställa de Boappa behov som finns.

Läs mer på boappa.com

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss!

08-662 84 84

•

www.savana.se

Prenumerera på kvarn

Avfalls

– Nu är

llskvarn

era avfa

t install

m at t fritt fra

de

till alla i styrelsen

.

dan 35

olm. Si

i Stockh

2016 NR 1| kr 50 Pris 39:

ELSEN

T STYR

MED DE

n 25.

för föreningarna. Sida

Flitiga

r ö f p p Sto b Airbn NINGEN

TID SRÄTTS

latsen – ny trend

Utegym på lekp

TA

VER VE

BEHÖ

Nr 2|2016 Pris 39:50 kr

BOSTAD

BOSTADSRÄTTSTIDN

7.

BOSTADS

RÄTTS

risen – enda Experter om bostadsk 9. byggandet. Sidan lösningen är att öka

28.

Fönstret kan styra hela lägenheten

a e värm Dyrar i Skåne d a t bos te n orrbot än i N Sidan

gan u t s t t ä v Låt t t mysrum bli et GEMEN

TEMA

SAMT

: Juristen

ed Håll fr ugan st i tvätt

22 Sidan

.

n: xperte Miljöe alla

r Nu tala n le om so

D

FASA der: kostna Undvik e att

40.

en: expert Styrelse ed

lla m Möt a spekt stor re Sidan 64

.

.

Sidan 60

.

Sidan 58

16.indd

tre 1-20

TIDNIN

GEN ME

D DET

STYRELSE

stan.

N BEHÖV

ER VETA

Spara pengar på ventilationen Sidan 18.

skrivni ngarnoam Råvind e – en gu n ld för före gruva ningen Tema: Vi ndso

Sidan 25

: Juristen201

6-02-25

13:41

a Problem att hyr i andra hand

: Styrelseexperten

Ta in hjälp i styrelsearbetet Sidan 64.

Miljöexperten:

Sidan 60.

Juristen:

Luriga rättsfal l

Sidan 58 . dd 1

Bo Bättre nr 2-2016.in

Bo Bättr

Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

BRF­ MÄSSAN MALMÖ

2016-05-09 10:31

Sidan 17.

Styrelse ex

Måste vi perten: ny ekon göra en omisk Sidan 64 plan? .

Samord försäkri na ngarna .

Sidan 52

Miljöexp erten:

Solcelle r­ en ny folk rörels

Sidan 60 .

e nr 3-20

STORA STYRELSEPAKETET, 545 kr/år

Sidan 37 .

Städerna klarar inte fler bilar

1

Välj erbjudande:

Tema: Va ttenskado r.

X xxxx

Sidan 52.

16.indd

Mejla till supportforlag@titeldata.se och beställ en prenumeration eller fyll i och skicka in kupongen.

Brf:

Tel:

Bo bättre

c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

E-post:

9 08:41

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Postadress:

2016-09-0

✁

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 545 kr/år.

Adress:

e

1

Ja, tack!

Namn:

mbyggna d

.

Vattens kostar kador miljard er

rar att Vår medlem väg mnskylt sätta upp sin na & rätt.

Juristen svarar på Lag

NR 3|2016 Pris 39: 50 kr

I en stor in Peter Eri tervju med Bo bä ksson om tt sin bostad re berättar bostad sministe spolitik. r Sidan 9.

Sidan 38.

Sidan 58.

Bo Bät

de mitt i

för borättinvestering erna Sida n 28.

Den moderna förvaltaren

int Glöm saden kolla fa Sidan

tivt boen

Satsa på belysnin g Lönsam

Sidan 26.

9.

TEMA

med attrak

BEHÖVER VETA

der. av bostä rbyten GI emeste s r A ENER M fö s TE räv som emet stånd k t ll s ti y h S c a –o k n ä s ka n notan värme procent 0 6 d me Sidan

– och nu

att Det hjälper intea straff Inge låntagare av n ändring STYRElSEN INGEN MED DET

Sidan

som bin

Styrelseskolan

Administration viktigare än underhåll När jag är ute och berättar om bostadsrätt så brukar jag säga att den allra viktigaste uppgiften för styrelsen inte är underhållet av fastigheten utan administrationen av lägenhetsförteckningen.

Hur kan jag vara så lättsinnig?

J

o det är enkelt. Innehavet av bostadsrätt är papperslöst precis som innehav av börsnoterade aktier. Registerhållningen sköts av bostadsrättsföreningen. Det finns inget fysiskt dokument med vars innehav jag kan styrka mitt ägande av bostadsrätten. Det är faktiskt samma sak med fastigheter. Innehavet är inskrivet och uppgifter om mitt ägande finns att få genom utdrag ur registret. Bostadsrätt är lös egendom precis som båtar. Föreningens innehav av fastigheten finns givetvis i fastighetsregistret men inte de enskilda medlemmarnas ägande av bostadsrätter. Det är precis som ett bolag registrerat hos bolagsverket där de enskilda aktieägarna inte finns registrerade hos någon myndighet utan i bolagets egna register. en bostadsrätt pantsätts genom att innehavaren av bostadsrätten förklarar för banken att bostadsrätten pantsätts till säkerhet för ett visst lån. Föreningen får en underrättelse om detta där lånebelopp inte syns. Föreningen ska då notera i lägenhetsförteckningen att det skett en pantsättning. Samtidigt vill banken ha bekräftat vem som är ägare och vilka andra pantsättningar som finns. Föreningen är således inblandad i pantsättningen, vilket är en ersättning för att det inte finns något att lämna över till banken som representerar bostadsrätten och dess värde eftersom innehavet är papperslöst.

” Det finns behov av att tillgodose marknaden med rationella och snabba hantering­ ar utan papper.”

Poängen med att föreningen underrättas är att den kan berätta för en bank att det redan finns en tidigare pantsättning.

Banken kan då kontrollera om bostadsrätten är belånad upp till taket. Hanteringen sker pappersvägen men ställer krav på att föreningen håller ordning på sina register. Den ställer ock-

så krav på att banken vet vad den håller på med och att man exempelvis underrättar om panter är inaktuella. Det finns en del nackdelar med systemet. Men en bra utveckling som säkerställer att hanteringen sköts bra är att flesta föreningar numera lämnar skötseln till sin förvaltare. Det händer dock i bland olyckor. Noteringar av pantsättningar missas vilket kan innebära att en bank lånar ut pengar i tron att bostadsrätten är obelånad. Olyckor händer dock inom alla system även inom det statliga fastighetregistersystemet. Nyligen avgjordes ett mål där föreningen blev skadeståndsskyldig mot en kreditgivare därför att man just missat att notera en tidigare pantsättning och en senare styrelse kom att lämna fel uppgifter om tidigare pantsättningar. Bortsett från alla detaljer i målet blev utgången som förväntat. Lämnas fel uppgifter kan man bli ansvarig för ekonomisk skada. Samhället ser således med allvar på hanteringen. systemet är jämfört med det som gäller för egna hem mycket kostnadseffektivt. Utvecklingen av fastighetsregistersystemet och de kostnader som måste betalas av alla villaägare vid köp och pantsättningar förskräcker och ligger på en nivå är helt ojämförbara med det som tillämpas för bostadsrätt. I bostadsrätt kostar samma sak oavsett vad jag betalar och vad jag lånar, vilket är naturligt då arbetet är det samma.

Man förstår att fastighetsregistret är en god inkomstkälla för staten. det finns påtryckningar att införa ett statligt bostadsrättsregister med hänvisning till att nuvarande system skulle vara osäkert. Det finns behov av att tillgodose marknaden med rationella och snabba hanteringar utan papper. Det finns också behov av att öka säkerheten i systemet något. Men detta kan tillgodoses genom några av de förslag på privata och konkurrensutsatta lösningar som arbetats fram sedan länge och som innebär att förvaltarna fortsätter att hantera lägenhetsförteckningarna med ett informationssystem som är mer tillgängligt och kan nyttjas rationellt. Risken är annars att statens aptit växer med allt högre avgifter och kanske i nästa steg skatter, som individuella skatter på bostadsrätt.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

BO BÄTTRE 2/2019

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN Här med integrerad LED-belysning

blidsbergs.se

LÄR KÄNNA INVÅNARNA I DITT OMRÅDE för att kunna skapa en bättre boendemiljö 1 625 personer förvärvsarbetar 85 % av befolkningen har bott i området minst ett år 280 personer är arbetssökande

SCB.SE/BOENDEPROFILER

658 är barn mellan 0–6 år 2 876 personer är utrikes födda 1 192 personbilar ägs av fysisk person 624 hushåll har en inkomst över 360 000 kr

FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 20 september Tema: Ventilation lB ostadsrättsföreningen har an­ svaret för att ventilationssystemet fungerar som det ska, exempelvis göra obligatorisk funktionskon­ troll av ventilationssystem (OVK).

Relining av ventilationsrören – så går det till. Ta vara på luften och spara pengar – här är de senaste rönen och teknikerna.

Tema: Energi – Värme l S å blir föreningen klimatsmart och energieffektiv. De tre stegen mot effektivare energianvänd­ ning. Nya effektiva tekniska lösningar som snabbt betalar sig och även kan göra att föreningen får mer pengar över till underhåll.

Tema: Trygghet lU nder höst och vinter ökar anta­ let inbrott och risken för bränder. Öka värdet på föreningen genom att öka säkerheten. Så ska brandskyddsarbetet läggas upp.

Nya effektiva brandvarnare och annan utrustning.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena va­ rierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostads­ rättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

BO BÄTTRE 2/2019

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Här är den bekymmersfria gemensamma tvättstugan Nu finns det äntligen en gemensam tvättstuga som har allt. Det är specialisterna på professionell tvättstugeutrustning som har skapat den. PODAB har alla produkter som krävs för att optimera tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi gärna din gemensamma tvättstuga bekymmersfri.

Vill du bli riktigt nöjd ska du prova oss. Vi har en unik garanti som vi kallar Supernöjd Kundgaranti. Är du som ny kund inte supernöjd inom 12 månader får du helt enkelt pengarna tillbaka. Kontakta oss så berättar vi mer om hur vi arbetar för att skapa bekymmersfria tvättstugor och hur vi gör för att våra kunder ska bli supernöjda.

Ring 031-752 01 00 eller läs mer på www.podab.se/kundgaranti.

KUND GARAN TI

SUPER

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

NÖJD

Bo bättre

c/o Titeldata Box 5010 167 15 Bromma

Brandkontoret försäkrar Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE