Bo bättre 2 2018 webb

Tre flugor i en smäll Sidan 16.

NR 2|2018 Pris 39:50 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Då kan köparen bryta sitt upplåtelseavtal Detta ska en förening i nyproduktion tänka på. Sidan 9.

Så kan ombyggnad ge bättre ekonomi TEMA: RENOVERING. Sidan 20.

NYA TRENDEN:

Hållbar förvaltning

TEMA: FÖRVALTNING Sidan 30.

Allt fler föreningar säger nej till Airbnb Sidan 37.

Vilken ventilation är bäst för din förening?

TEMA: VENTILATION Sidan 39.

Lag&rätt:

Styrelseskolan:

Lag&rätt:

Sidan 54.

Sidan 64.

Sidan 58.

Kan avgiften höjas retroaktivt?

Ny lag ger mer jobb för föreningen

Tömde förråd fälld i domstol

Vi förvaltar och utvecklar bostadsrättsföreningar – för ett hållbart imorgon.

Styrelsearbete kan innebära mycket. Som tur är behöver man inte vara proffs på allt.

På SBC har vi erfarenhet av alltifrån teknisk och ekonomisk förvaltning till projektledning vid ombyggnation och fastighetsjuridik. Ta hjälp av oss för en hållbar förvaltning av er bostadsrättsförening och för att effektivisera styrelsearbetet.

En specialist på förvaltning helt enkelt. Välkommen till SBC! Visste du att SBC är en av Sveriges ledande bostadsrättsförvaltare? Med expertkunskap inom såväl teknisk förvaltning och utveckling som ekonomi och juridik sedan 1921. Vill du veta mer, besök oss på www.sbc.se

www.sbc.se

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

20

TEMA: renovering och ombyggnad Många föreningar väljer att satsa på underhåll och renoveringar. De senaste årens låga räntor gör också att intresset för att satsa på underhåll har ökat. En långsiktig underhållsplan och bra planering skapar möjligheter att tjäna hundratusentals kronor på samordningsvinster. Bygga längenheter på råvinden eller andra ytor är också ett utmärkt sätt att fylla på föreningens kassa.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson Jörn Liljeström Inger Evertsson Peter Forsman Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se

TEMA: Förvaltning Idag blir det alltmer vanligt bland bostadsrättsföreningar att satsa på en långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning för att minska både föreningens och fastighetens miljöpåverkan. Men vad innebär det egentligen att arbeta hållbart och miljövänligt?- Vi reder ut begreppen. Nu kan styrelsen sköta det mesta via mobilen, surfplattan eller datorn, läs mer om digitala fastighetssystem.

30

Tryck V-TAB

TEMA: Ventilation

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se

Svensk Ventilations nya undersökning visar skillnaderna mellan FX eller FTX. Nykomligen F är det allra senaste – möt föreningen som är först med att testa det nya systemet! Val av filter och filterbyten är avgörande och viktigare än vad vi tror för god inomhusmiljö. Föreningen måste vanligtvis styra valet av köksfläkt – här är de olika modellerna.

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 26 800 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Bygg­centrum, mässor, Marknads­respons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter.

Allt redaktionellt material lagras digitalt.

Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­ vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

39 Oseriösa byggare skjuter upp färdigställandet.

9

Brf-köpare riskerar att fastna i avtal.

Proffsig projektering ger muskler vid råvindsförsäljningen 25 Extra klirr i kassan när lokaler blir bostäder 28 Digitala fastighetssystem gör styrelsens arbete enklare!

36 Bara att logga in på webb, mobil eller surfplatta.

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 3 – utg.dag 20 sep Nr 4 – utg.dag 8 nov

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

BO BÄTTRE 2/2018 | 3

Full rulle på Brf-fronten – bra och mindre bra!

H

julen snurrar med en otrolig fart när det gäller bostadsrätten. Det kommer nya tekniska lösningar, nya sätt att förvalta och det är lönsamt att renovera. Samtidigt ställs allt högre krav på bostadsrättsföreningar genom nya lagar och regler. Det senaste är förstås GDPR, den nya dataskyddslagen som ersätter PUL. Något Göran Olsson berättar mer om i sin krönika (sid.64) Jag kan känna en viss irritation över dagens situation. Det finns så mycket i bostadsrättslagen som är föråldrat och behöver uppdateras. Men det verkar otroligt trögt från ”lagstiftarens” sida att få ordning på det här, oavsett vilken färg det är på de som sitter vid rodret och styr skutan under mandatperioden. Det kommer nya regler och nya lagkrav som är ganska komplicerade för bostadsrättsföreningarna att brottas med.

En del är egentligen utformade för fastighetsägare av flerfamiljshus.

När det bestäms att de även ska gälla bostadsrätten tas det inte hänsyn till att den är en speciell typ av upplåtelseform som i mångt och mycket fungerar på ett annorlunda sätt.

FOTO: PETER ENGMALM

Samtidigt brottas föreningarna med andra bekymmer som exempelvis olovlig Airbnb, medlemmar som renoverar ”hej vilt” och andra delikata saker. Det senaste tillskottet på bostadsrättsmarknaden som nu vållar huvudbry är mindre seriösa byggare som försöker tvinga köparen att stanna kvar i avtal trots att de inte klarar att hålla byggtiderna. En köpare är ju beroende av att kunna flytta in i sin nya bostad på det datum som avtalats. Det blir problematiskt om inflyttningen skjuts fram flera månader framför allt på en överhettad bostadsmarknad där det inte finns några alternativ förutom husvagn eller tält. Det finns dock möjligheter för en köpare att träda ur ett avtal liksom att det finns saker som är

4 |

BO BÄTTRE 2/2018

viktigt att se upp med i de här sammanhangen. Läs mer om detta på våra nyhetssidor (sidorna 9 och 60) och i juristens krönika.

Det finns också bra saker i det stora förändringsflödet som är väl värt att berätta om och säkerligen kan intressera många. Utvecklingen går framåt, vilket troligtvis beror på att bostadsrättsföreningarna blir allt skickligare på att förvalta och ställer större krav. Intresset för hållbarhet har ökat. Begreppet har även börjat dyka upp inom förvaltning och finns därför med i ett av våra teman (sid.30–36). Tätt förknippat med förvaltning är förstås underhåll och ombyggnader. Även här sker det stora förändringar. Det sträcker sig från att göra professionella underhållsplaner till möjligheten att skapa samordningsvinster på hundratusentals kronor och utnyttja möjligheten att finansera underhållsåtgärder genom att bygga lägenheter på råvind eller andra ytor (sid 20–29).

På ventilationsfronten finns det också stora poten-

tialer till energibesparingar. Det har gjorts jämförelser mellan FX och FTX och det har även kommit en nykomling som kallas F. Nu finns även nya typer av filter som kan förbättra inomhusluften. Men det gäller att se till att göra filterbyten tillräckligt ofta. Det är avgörande om de ska ge effekt, något vi berättar mer om i tema ventilation (sid. 38–46).

Det är också en hel del annat vi bjuder på i detta fullspäckade nummer! Som vanligt bjuder vi på en hel del läsarfrågor med expertsvar liksom ett färskt rättsfall. Den här gången handlar fallet om en ledamot som dömdes till egenmäktigt förfarande efter att tömt ett förråd. Fallet är intressant eftersom ledamoten handlade på uppdrag av föreningen. Tråkig historia, men som Jörn Liljeström vår juridiska expert brukar säga ”man måste göra på rätt sätt”, han berättar hur i sin kommentar.

Med dessa ord önskar jag alla våra läsare en trevlig läsning och en härlig sommar!

Red.

Vi älskar värmepumpar.

Det borde alla bostadsrättsföreningar också.

Varför väljer fler bostadsrättsföreningar värmepump?

En förklaring är priset. Normalt sparar du in investeringen på bara tre till sex år. Och ju fler kvadrat du behöver värma, ju mer pengar finns att spara. Vi på IVT har en hel avdelning med specialister på värmepumpar för fastigheter. Vi ger dig tydliga underlag att ta ställning till och hjälper dig hela vägen till ett driftsäkert värmesystem.

Se våra referenser och läs mer på ivt.se/storre-fastigheter Vi älskar värmepumpar. Så att du kan älska annat.

Solceller utan ansträngning.

Vi hjälper till med allt.

Det behöver inte vara svårt eller dyrt att sätta upp solceller. Med InHouse tar vi hand om allt – från analys och optimering till installation och underhåll. Enklare har det aldrig varit att sänka sina kostnader med hjälp av hållbar energi. Läs mer på vattenfall.se/inhouse.

Aktuellt

Oseriösa byggare skjuter upp färdigställandet Prisnedgångarna och svårigheterna att sälja nyproducerade bostadsrätter har ställt till stora problem för både de som skrivit på avtal om att köpa bostadsrätter och för bostadsproducenterna.

Många vill säga upp sina avtal, vilket inte alltid är möjligt.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● Jörn Liljeström är advokat specialiserad på bostadsfrågor och Bo bättres juridiske expert. Han är mycket bekymrad över situationen idag: – Det finns oseriösa byggare som idag skjuter upp färdigställandet av bostadsrätter och vägrar tillåta kunder att säga upp avtalen för att rädda sin cashflow. Då ska man vara

klar över att om inte byggaren fullgör sina skyldigheter när det gäller tidpunkten för inflyttning så har köparen rätt att hoppa av.

– Det är djupt anstötligt, som ofta sker, att byggaren anklagar köparen för spekulation när han själv inte klarar av att färdigställa borätterna enligt den överenskomna tidsplanen.

Jörn Liljeström menar att det juridiskt är fullständigt klart att köparen har rätt att säga upp sitt avtal om inte producenten klarar av att göra bostadsrätten inflyttningsklar på den tid som sagts i avtalet. Är det mer än ett halvårs skillnad mellan utlovad tid och när bostaden är klar så menar Liljeström att avtalet kan sägas upp.

BO BÄTTRE 2/2018 | 9

Aktuellt Vesko Mijac är VD för byggföretaget

Savana: – Det viktigaste är att varje köpare av en nyuppförd bostadsrätt kontrollerar och kräver att det finns en insättningsgaranti och att Boverket har givit klartecken för projektet. Vi själva säljer aldrig utan att detta är uppfyllt.

– Våra erfarenheter är att det inte är några vanliga kunder som vill säga upp avtalen, de har noga tänkt igenom sina beslut och vill genomföra sina köp. De som vill komma ur avtalen är bolag eller privatpersoner som köpt ett antal lägenheter i spekulationssyfte. De ser idag att deras möjligheter till att tjäna stora pengar på att sälja vidare är högst begränsade.

En metod för mindre seriösa byggare är att de försöker få sina kunder att skriva på ett nytt avtal, trots att de inte vet när bostaden ska bli klar. Ett sådant avtal ska man inte skriva på, menar Jörn Liljeström, eftersom det kan betyda att byggaren blir fri från åtaganden som de inte kunnat hålla.

Men det är inte bara byggaren som köparen ska hålla ögonen på. Ibland kan

en mäklare lura sina kunder att skriva på bokningsavtal och nya avtal för att rädda sin affär.

Hävningar av avtal kan ställa till problem längre fram för de bostadsrättsföreningar som sedan bildas för att sköta föreningen.

Föreningarna är, innan inflyttning genomförts, kontrollerade av byggbolaget och kallas för byggarföreningar.

När ett avtal hävs betyder det att föreningen måste sälja om lägenheten vilket kan vara svårt i ett läge när marknadsvärdet på bostadsrätter sjunker. Det kan också vara attraktivt för byggarföreningen att på olika sätt subventionera en ny köpare så att man verkligen får bostadsrätten såld. Detta kan drabba den framtida föreningen negativt, om man, vilket sker i vissa fall, erbjuder en ny köpare nedsättning av avgiften. Det betyder att föreningen får en försämrad ekonomi.

Jörn Liljeström:

– I dessa fall är det byggaren som ska betala den kostnaden, inte boendeföreningen.

Byggarföreningen har också laglig skyldig-

KOSTNADSFRI HANTERING AV ÖVERGIVNA CYKLAR

het att agera för föreningens bästa, inte för byggarens bästa.

– Vid nyproduktion bör de boende ta kontrollen över föreningen genom en extrastämma så snart lägenheterna upplåtits med bostadsrätt. Den nya boendestyrelsen ska dessutom aldrig bevilja byggarstyrelsen ansvarsfrihet innan man grundligt hunnit undersöka vad denna styrelse har gjort.

Ulrika Blomqvist är VD för Sveriges störs-

ta organisation för bostadsrättsföreningar, Bostadsrätterna: – Vi har ingen möjlighet att ge råd eller stöd innan föreningen blivit medlemmar hos oss. Vidare vänder sig vår rådgivning till styrelsen, vilket förutsätter att den byggande styrelsen har ersatts med boenderepresentanter. Det som är viktigt för köpare idag är att vara mycket uppmärksam på vad den byggande styrelsen har genomfört och se till att den nya föreningen inte drabbas av ”fiffiga” lösningar som genomförts tidigare.

Läs också Jörn Liljeströms krönika på sidan 60. n

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick.

Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök oss på www.easyrecycling.nu eller ring 08-400 259 77 Annons_BoBättre_Halvsida_Ny.indd 1

2018-04-26 13:24

STAMBYTE STAMBYTE - -Snabbt Snabbt - -Ekonomiskt Ekonomiskt - -Genomtänkt Genomtänkt

É N RNÉ U TUR Å PÅ T P

“Elegant” “Elegant” “Stilren” “Stilren” Swedal Victor AB VästraVictor Torpvägen Swedal AB 3 668 92 ED Västra Torpvägen 3

668 92 ED

Tel. 0534-668 68 victor@swedal.se Tel. 0534-668 68 www.swedalvictor.se victor@swedal.se

www.swedalvictor.se

FOTO HELÉNE GRYNFARB

Hushållen tar fortsatt stora bolån och skulderna fortsätter att öka.

FOTO: MARTINA HUBER REGERINGSKANSLIET

Ekonomi. Det är fortsatt många nya bolånetagare som har stora skulder i förhållande till sin inkomst eller till bostadens värde.

Det konstaterar Finansinspektionen (FI) i årets bolåneundersökning. FI lyfter också fram hur bostadsrättsföreningars skulder ökar riskerna för hushållen. Men undersökningen visar också att nya bolånetagare har goda marginaler för att klara betalningarna.

Erik Thedéen.

Jämfört med tidigare år är det fler hushåll som klarar till exempel stigande räntor. Enligt FI:s generaldirektör Erik Thedéen är det skärpta amorteringskravet som infördes i år viktigt för att dämpa utvecklingen.

Ny prognos: Bostads­ byggandet minskar i år Bostad. Fler bostäder behöver byggas för att räcka till den allt mer växande befolkningen. Trots det tyder flera indikatorer på att byggandet minskar i år. I Storstockholm förväntas en kraftig inbromsning, däremot kan det komma att öka bland annat i Storgöteborg.

– Enligt Boverkets beräkningar behöver 80 000 bostäder byggas årligen från 2017 till 2020. Bostadsbyggandet är högt men inte tillräckligt högt, säger Anders Sjelvgren, generaldirektör på Boverket.

– Bostadsbyggandet minskar främst på några marknader där det redan har byggts mycket eller där antalet bostadsrätter i nyproduktionen är stort, bedömer Hans-Åke Palmgren, expert på Boverket.

Hållbarhetspris till brf Agaten Den kulturminnesmärkta bostadsrättsföreningen HSB brf Agaten i Nacka har fått HSB Stockholms hållbarhetspris 2017.

● Föreningen prisas för sitt arbete med bevarandegestaltning, sociala aktiviteter, samverkan med närsamhället, samt förberedelser för solceller och matavfallssortering.

– Jag och styrelsen är självklart mycket stolta. Bakom utmärkelsen finns ett brinnande engagemang och hårt arbete.

På fyra år har vi vänt en kraftigt eftersatt underhållsplan till hållbara renoveringar och investeringar, och inte minst skapat en levande bostadsrättsförening, säger Paul Ferm, ordförande i Agaten.

Ett exempel på hur föreningen arbetar med bevarande är det pågående fönsterbytet, där den ursprungliga fönsterfärgen återställs. De har även satsat på elektroniska informationstavlor vilket sänkt pappersförbrukningen avsevärt. Cyklar skänks till Cykelfrämjandet och det pågår ett förberedande arbete för installation av solceller och en anläggning för matavfallssortering. Agaten har också en seniorklubb, samt välbesökta boendeträffar och mingelkvällar där hundratals grannar lär känna varandra.

Hållbarhetspriset delades ut vid HSB Stockholms föreningsstämma den 3 april.

Vi tänker på sånt som ni ska slippa.

Vissa saker vill man bara ska fungera utan huvudbry. Som värme och varmvatten. Men det ska inte bara funka bra, det ska vara hållbart för miljön också, och kostnadseffektivt. Helt rimliga önskemål tycker vi.

Vår storskaliga lösning kallas fjärrvärme och ger värme och varm­ vatten. Man skulle kunna säga att fjärrvärme innebär maximal effekt till minimal ansträngning eftersom det alltid funkar, oavsett vad.

Det är dessutom både kostnadseffektivt och miljövänligt. Allt det här betyder att ni faktiskt inte behöver ägna en tanke åt värme igen.

Oavsett om ni står i ombyggnadstankar, är mitt uppe i ett byte eller redan har fjärrvärme – men vill uppdatera er fjärrvärmecentral kan vi hjälpa er.

Läs mer på stockholmexergi.se/ny-fjarrvarmecentral eller boka gärna kostnadsfri rådgivning på 020-31 31 51.

Rätt energi, vid rätt tillfälle för rätt behov.

SBC tipsar: Så här höjs värdet på din bostad Bostad. Fasad, trapphus, tvättstuga och soprum är exempel på faktorer som kan påverka värdet på en bostadsrätt. Men vilka andra delar bör en bostadsrättsförening hålla ett extra öga på? SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum har tittat närmare på vilka åtgärder och justeringar som med enkla medel kan höja värdet på bostadsrättsföreningens egendom.

– Genom en lättare upprustning av exempelvis innergården kan fastigheten kännas både modernare och mer attraktiv. Och en enkel åtgärd som att erbjuda källsortering är något som har kommit att värderas allt högre, säger Peter Björk, Försäljningschef Marknadsområde Öst på SBC. Även föreningens ekonomi spelar en stor roll när det kommer till värdet av en fastighet.

Många tittar exempelvis på när stambyte senast ägde rum samt när dörrar, tak och fönster senast sågs över. Därför är det mycket viktigt att ha en långsiktig underhållsplan med en tydlig översikt över planerade åtgärder i kombination med en flerårsbudget. Även intresset för lösningar inom miljö ökar.

Fjärrvärmekunderna nöjda med prisdialogen Ekonomi. Syftet med prisdialogen som funnits i fyra år och omfattar två miljoner hushåll är att stärka kundens ställning på värmemarknaden och öka förtroendet för fjärrvärmeleverantörernas prissättning.

Bakom Prisdialogen står SABO, Riksbyggen och Energiföretagen Sverige.

Nu visar en ny undersökning som gjorts av Kontigo att hela 80 procent av prisdialogens kunder tycker att de fått tydlig information i god tid inför prisändringarna på fjärrvärme.

– Det är mycket glädjande att Prisdialogens arbete skapar konkret nytta för kunderna och en positiv inverkan på fjärrvärmemarknaden, säger Leif Linde, vd för Riksbyggen och ny ordförande i styrelsen för Prisdialogen.

Lyckliga köpare till ettor för 95 000 fick se sina lägenheter ● Nyligen arrangerade Riksbyggen en visning av de ungdomsettor i Brf Viva, Göteborg, som sålts för 95 000 kronor.

Köparna fick chansen att komma in på bygget som pågår för fullt och titta på sina lägenheter som är under produktion.

Huskropparna är resta och man börjar ana hur de nya bostäderna kommer att bli, trots att det bara är råbetong och all

inredning fortfarande saknas.

– Det här är en dröm, tänk att detta ska bli min alldeles egen lägenhet, säger Maria Olsson, som är en av köparna.

De sex lägenheterna som får köpas av personer mellan 18–30 år har alltså en mycket låg insats men får en högre månadsavgift per kvadratmeter jämfört med de som köpt en traditionell bostadsrätt i föreningen.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.

Unik konstruktion! ww w .h f o n s t r et .s e

14 |

BO BÄTTRE 2/2018

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

Bor du i en BRF byggd 1965 eller tidigare? Har ni fått en underkänd OVK-besiktning?

Omnino är experter på relining av ventilationsoch skorstenskanaler inom flerfamiljshus Vi tätar era läckande ventilationskanaler och erbjuder totallösningar på förbättringar och ombyggnader av fastighetens ventilation.

Med 25 år i branschen besitter vi större kunskap och erfarenhet än de flesta. En av våra specialiteter är åtgärder efter underkända OVK-besiktningar och läckande självdragskanaler.

Här kan vi erbjuda en effektiv och smidig lösning för en godkänd OVK. Välkommen önskar Ingvar Asplund med personal.

0405 9 3 2 29omnino.se

Omnino har ramavtal med HSB Skåne och HSB Malmö Pågående entreprenad: Rörinfodring i ventilation (relining)

Nyligen avslutad entreprenad: Rörinfodring i ventilationen (relining)

- HSB Brf Vesslan i Malmö -

- Brf Inland i Malmö -

Omnino AB | Ågatan 4 | 212 25 Malmö Kontor: 040-29 23 95 | Pelle Meijer 0708-97 30 66 | pelle@omnino.se |

www.omnino.se

P LO C K Flexibelt trädgårdsrum i nordisk stil Nu lanseras två nya förråd som kan göra trädgårdslivet enklare och mer praktiskt, samtidigt som de skapar ett blickfång i trädgården. Modellen som döpts till Balder och kommer från Skånska byggvaror har tydliga designrötter i den nordiska stilen. Den har en enkel och stabil konstruktion med färdiga isolerbara väggelement, vilket möjliggör snabb och enkel montering. Förrådets konstruktion är flexibel så att väggar och dörr kan placeras på olika sätt beroende på behov.

Cirkapris för komplett Balder 8 kvadratmeter är 29 899 kronor respektive 39 995 kronor för 11,6 kvadratmeter. Tillval är takpapp eller shingel.

Frosttåliga planteringskärl för planteringssugna Sommaren dröjer samtidigt som många av oss längtar efter att påta i trädgården och gärna vill börja göra i ordning gården. De gigantiska frosttåliga medelhavsurnorna från Cadabra design. Ett praktiskt planteringskärl som är robust och kan stå kvar under vintern som klarar både kyla och klåfingriga besökare. Planteringskärlen finns i olika utförande. De står stadigt eftersom de är tunga. En del större modeller som väger upp till 150 kilo står ute året om. Samtliga modeller finns i tre färger; Antique (grå med ärggröna toner på brunsvart botten), Fired Earth (antracit med bruna schatteringar) och Dolomite (som Antique fast inga ärggröna toner och mer distinkt vit/grå/antracit).

Bygg blomsterprakt på höjden Växhållaren NatureUP bjuder på en lösning för de som vill göra gården mer blommande men har små ytor. Växthållaren går att ställa på marken eller fästa på väggen. Den har också ett inbyggt dräneringssystem som gör att det inte samlas överflödigt vatten i krukorna. Det rinner istället ner på en bricka under. Vill man oroa sig för vattning går det att komplettera med ett bevattningssystem i samma serie.

Materialet är vädertålig plast, och det går att sätta ihop fler moduler för att skapa en större vägg. Modellen kommer från Gardena. Cirkapris för tre vertikala växthållare med tre krukor i varje, är 540 kronor.

16 |

BO BÄTTRE 2/2018

USB-uttag som slår tre flugor i en smäll Nu lanseras ett smart uttag som kombinerar två Euro-uttag med två separata USB-uttag. USB-uttagen består av ett uttag i A-utförande, samt ett i den nya C-standarden. Båda USB-uttagen stödjer snabbladdning. Det nya smarta USB-uttaget som kommer från ELKO finns i grått, vitt eller svart för infällt montage i apparatdosa alternativt utanpåliggande med förhöjningsram eller i hörnbox. Det är tillverkad av halogenfri termoplast.

CCJ

BALKONGINGLASNING FRÅN WINDOOR

VIDGA DINA VYER Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera. Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för – från idé till färdigt utförande.

BALKONGINGLASNING • RÄCKEN • UTERUM • FASADPARTIER Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkongsystem för fastigheter. Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder.

Se mer på www.windoor.se

Litet praktiskt verktyg till gårdsgruppen

PLOC K

Fjäderräfsan - ett litet kombiverktyg för trädgården är ett bra verktygsval för att kratta upp ogräs, gräsklipp och löv i odlingsbäddar och andra svåråtkomliga ställen i rabatten. Handtaget är ergonomiskt utformat med mjukdelar som ger ett bra och säkert grepp. Det går även att enkelt byta ut hantaget mot ett längre skaft. Verktyget kommer från Gardena och ingår i combisystem-serien.

18 |

Utekök en liten godbit för radhusföreningens medlemmar Det franska vackra uteköket börjar göra sitt intåg även här i Norden. Den smäckra modellen Läckö byggd i tålig kärnfuru från Norrland gör det möjligt även för oss svenskar att enkelt flytta ut matlagningen till trädgården. Uteköket som kommer från Hillerstorp är svensktillverkat och ett komplett kök med vask, kran och tygskydd i Textilene. Som tillbehör finns en zinkskiva som enkelt förvandlar köket till ett planteringsbord.

Storlek: bredd 110 cm, höjd 98 cm, djup 61 cm.

BO BÄTTRE 2/2018

Funderar er förening på att sälja råvind, lokaler eller byggrätter?

Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att göra en trygg och lönsam affär.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar, lokaler och byggrätter åt bostadsrättföreningar i Stockholm och Göteborg. www.gleipnergruppen.se

08-121 487 77

Renovering och ombyggnad De flesta bostadsrättsföreningar väljer numera i första hand att satsa på underhåll och renoveringar istället för att enbart inrikta sig på låga avgifter. De senaste årens låga räntor som gjort det billigare att ta amorteringslån gör också att intresset för att satsa på underhåll har ökat. Det viktigaste redskapet för styrelsen är underhållsplanen.

Nästa steg kan vara att titta på samordningsvinster och möjligheter att finansiera renoveringar med hjälp av energiåtgärder som kan minska föreningens löpande kostnader eller en konvertering av råvind eller andra ytor.

TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

20 |

BO BÄTTRE 2/2018

Tema: Renovering

B O B Ă„ T T R E 2 / 2 0 1 8 | 21

Underhållsplanen styrelsens viktigaste verktyg Underhållsplanen är ett viktigt redskap för bostadsrättsföreningens styrelse vars uppdrag är att förvalta och sköta föreningens egendom på bästa sätt.

För att den ska kunna fungera som ett bra stöd i arbetet gäller det att den är genomarbetad, uppdaterad och långsiktig.

– En underhållsplan bör omfatta minst 30 år och uppdateras varje, vartannat eller vart tredje år beroende på underhållsplanens omfattning, säger underhållsplanerare Emil Gustafsson på Sustend AB.

E

n underhållsplan är något som behövs för att det ska vara möjligt att kunna förvalta en fastighet. Den beskriver vad som behöver göras i föreningens fastigheter och övrig egendom exempelvis garage, parkering och gård. I den ska det även finnas angivet när olika åtgärder behöver göras och vad det kommer att kosta. Föreningens underhållsplan är också ett sätt att föra kunskap vidare när styrelseledamöter kommer och går.

– Förutsättningarna för att styrelsens arbete ska kunna fortlöpa utan problem, även om styrelsen bytts ut med jämna mellanrum, är att det finns en långsiktig noggrant utarbetad underhållsplan, säger Emil Gustafsson.

Det är inte det enklaste för styrelsen att ha

ett helhetsgrepp över underhållsbehov och planerade åtgärder. Samtidigt gäller det att ha aktuella fakta och kunskaper i teknikoch kostnadsutveckling för att kunna välja rätt underhållsmetoder. Det gör att allt fler bostadsrättsföreningar väljer att anlita företag med expertkompetens. Brf Turmalinen 1 i Göteborg är en av de bostadsrätts-

22 |

BO BÄTTRE 2/2018

föreningar som valt att låta ett professionellt företag utforma och uppdatera deras underhållsplan. Något deras ordförande Birgitta Göransson rekommenderar andra föreningar att göra:

– Det gjordes en ordentlig upphandling för några år sedan av vår dåvarande styrelse, säger hon. Man jämförde olika firmor och fann en som hade bra pris, goda referenser och en uppseendeväckande bra, lättläst och begriplig presentation av underhållsplanen. Det har varit en otroligt bra hjälp för mig i arbetet när jag kom in som ny ordförande i styrelsen.

Det är också viktigt att ha en konsult som alltid står på föreningens sida. Företaget har även sakkunniga projektledare och besiktningsmän, vilket gjort att vi även kunnat få hjälp med flera delar.

– Vårt svar brukar bli ”Ja, nästan!”, säger Emil Gustafsson. Det finns redan krav och rekommendationer i bland annat Bostadsrättslagen och PBL och det kommer nog inte att dröja länge innan det ställs lagkrav på att det ska finnas en långsiktig underhållsplan.

Underhållsplanen är också ett viktigt verktyg för den ekonomiska planeringen eftersom underhållet av fastigheten är en kostnadskrävande post. Då är det viktigt att föreningen är förberedd för att undvika problem med finansieringen.

– Men det är ju även viktigt om föreningen vill kunna finansiera åtgärder, bland annat genom att ta lån, att man kan visa banken att det finns en grundlig och långsiktigt underhållsplan.

Uppdateringen av underhållsplanen ska

göras med jämna tidsintervaller och när en eller flera underhållsåtgärder är klara måste planen revideras. Behovet av underhåll kan variera beroende på fastighetens byggår. Men oavsett detta är det alltid viktigt att det finns en planering för att styrelsen ska kunna klara arbetet med att förvalta föreningens egendom på bästa sätt.

– I en ganska ny fastighet händer det normalt inte mycket under de första 5–10 åren, säger Emil Gustafsson. Det krävs lite skötsel och målning. Men efter 15–30 år då kommer de stora posterna som exempelvis omläggning av tak, relining, fasadrenovering och annat. Finns det inte en långsiktigt plan är man inte medveten om vad som kommer att behöva göras och tänker inte på att förbereda sig ekonomisk. n

” Det är också viktigt att ha en konsult som alltid står på föreningens sida.”

En fråga som ofta ställs av nya ledamöter är om föreningen enligt lag är skyldiga att ha en underhållsplan.

Tema: Renovering

Samordna och spar hundratusentals kronor!

Styrelsens viktigaste uppgift är att förvalta fastigheten på bästa sätt, vilket innebär att ansvara för att föreningens fastighet och ekonomi sköts på ett bra sätt. Inför större underhållsåtgärder samt om- och tillbyggnader finns alltid stora möjligheter att spara pengar att genom att samordna olika åtgärder. ● – Det finns alltid möjlighet till samordningsvinster om man har en byggställning uppe i samband med att exempelvis fasadoch fönsterrenovering, säger David Jost,

Gruppchef Projektledning, på SBC. Måla takfoten eller renovera taket samtidigt.

Samma sak gäller vid byte eller byggnation av balkong.

En byggställning kan exempelvis för ett normalstort flerbostadshus kosta en rejäl slant. Har föreningen 3000 kvadratmeter fasadyta kan det alltså kosta mellan 300 000 och 600 000 kronor.

Det innebär att föreningen sparar stora belopp och mycket tid genom att passa på att göra flera åtgärder på samma gång.

– Ofta tänker man ”nu målar vi fönster i år och inget mer”, säger Emil Gustafsson på Sustend. Men om fasaden ska målas inom några år och det inte tas samtidigt får föreningen betala dubbla ställningskostnaB O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 23

der. I slutändan betyder det att de får betala nästan dubbelt. Det innebär att ju mer man får gjort samtidigt desto mindre kostar ställningen av den totala projektkostnaden. Även i samband med stambyte finns det många olika åtgärder som är lämpliga att passa på att göra samtidigt.

– Det viktigaste i samband med ett stambyte är att göra en ordentlig inventering och ta reda på vad det är som behöver göras i tätskikten, säger Magnus Everitt. Filma rören och kontrollera om det finns andra delar som måste åtgärdas.

Ett stambyte är ett omfattande projekt och när det görs borras det vanligtvis upp en mängd hål. Då finns det normalt en mängd åtgärder som går att göra samtidigt. Det kan finnas fukt i källarväggen och då är det ett utmärkt tillfälle att göra om dränering.

– Det är lite olika vad som lämpar sig beroende på om det görs ett horisontellt eller vertikalt stambyte, säger David Jost.

Görs det exempelvis ett vertikalt stambyte

i badrummet och köket lämpar det sig att samtidigt byta elstigare. Det nya badrummet behöver ofta ny el och då kan man slå ihop de här åtgärderna.

Det finns även andra lämpliga åtgärder som går att samordna när det görs ett stambyte och vid håltagning.

– Det kan ibland löna sig att samtidigt byta fläktar och ventilationssystem när man ändå håller på och exempelvis sätta in återvinningssystem, säger Magnus Everitt.

Energiåtgärder är bra eftersom man sparar energi och kan få minskade energikostnader vilket finansierar en del av renoveringen. Man bör också definitivt byta till energieffektiva armaturer och kranar när man ändå håller på. Vill man exempelvis ha in fiber är det lika bra att passa på.

Inför ett kommande stambyte är det också viktigt att tänka på att informera medlemmarna i god tid och på så sätt kan även de besparas onödiga kostnader.

– Det är bra att styrelsen går ut och infor-

” Vid en vindsombyggnad bör man tänka på att taket kommer att behöva åtgärdas i samband med detta.”

En byggställning kan exempelvis för ett normalstort flerbostadshus kosta en rejäl slant.

Det innebär att föreningen sparar stora belopp och mycket tid genom att passa på att göra flera åtgärder på samma gång.

24 |

BO BÄTTRE 2/2018

merar medlemmarna om att ett stambyte ligger planerat inom några år, säger Magnus Everitt. Det är också viktigt att vara tydlig och uppmana medlemmarna att de ska informera styrelsen om de tänker renovera sitt badrum eller kök så slipper man onödiga konflikter.

Ett annat sätt att få in pengar till föreningen för att finansiera underhållsåtgärder är att konvertera råvinden eller andra ytor till lägenheter.

– Funderar föreningen på att göra en vindsombyggnad bör man tänka på att taket kommer att behöva åtgärdas i samband med detta, säger David Jost. Man ska inte göra ett takbyte innan en vindsombyggnad ska göras.

Står man inför ett stambyte och planerar att bygga om råvinden om några år se då till att dra avloppsstammarna ända upp på en gång.

Det spar både tid och pengar.

Det finns en hel del pengar att tjäna och spara. Men för att kunna skapa samordningsvinster, se till att det görs en ordentlig inventering och en ordentlig underhållsplan innan en renovering dras igång.

– Framför allt om det saknas kompetens i styrelsen börja med att ta hjälp av en sakkunnig underhållsplanerare, säger David Jost. n

Tema: Renovering

Proffsig projektering ger muskler vid råvindsförsäljningen

Taket renoverats och förstärks.

Ett sätt för bostadsrättsföreningen att rejält förbättra sin ekonomi är att sälja råvinden som sedan kan omvandlas till bostäder. Men det är ett komplicerat projekt som kräver en noggrann projektering och förberedelser för att föreningen ska kunna få bra anbud från erfarna och kvalificerade vindsexploatörer.

– Att sälja en råvind är nog den största affären en bostadsrättsförening kan göra, säger Linus Ottosson vd på Gleipnergruppen.

● Det blir allt vanligare att bostadsrättsföreningar redan innan beslut fattas på en stämma väljer att anlita ett oberoende företag som är expert på projektering och utredning av förutsättningarna. Det görs då ett grundligt förarbete i flera steg. Ett exempel är Brf Central-Bostadsrättsförening på Kapellgränd 6 i Stockholm där arbetet med att konvertera 750 kvadratmeter råvind till lägenheter kunde startas direkt efter försäljningen tack vare ett grundligt förarbete.

– Byggarbetena har precis startat här B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 25

– Vi har egna byggnadsställningar och kan därför snabbt starta våra vindsprojekt, säger Alexander Rasovic, platschef på Savana AB.

och när det är klart har föreningen sex nya vindsvåningar fördelade på två huskroppar och en fristående lägenhet i ett gårdsstall, säger Linus Ottosson.

Här valde föreningen att själva anlita en arkitekt och ta fram ritningar. När bygglovet sedan var klart tecknades ett avtal med Gleipnergruppen. Ett företag föreningen valt att anlita eftersom de har stor erfarenhet av råvindstransaktioner och alla de juridiska och tekniska frågor som följer.

– De kontaktade oss eftersom de hade fått rekommendationer från andra föreningar, säger Linus Ottosson. De gick samtidigt ut och tog in anbud från flera andra företag.

Innan avtal tecknades gjorde föreningen jämförelser och en noggrann utvärdering av de olika offerterna. Något som Linus Ottosson menar är en viktig del i processen som bör finnas med då omfattningen och ansvaret ofta avsevärt kan skilja sig mellan marknadens olika aktörer: – Det gäller att vara noggrann och se till att skapa förutsättningar för att säkerställa att det blir en så lönsam och riskfri affär för föreningen som möjligt, säger han. I det ingår att noga granska en samarbetspartner och se till att det företag som anlitas till hundra procent bevakar föreningens intressen. Det finns flera exempel där fören-

26 |

BO BÄTTRE 2/2018

När vinden byggs om installeras även hiss.

Här är förberett för en av de nya hissarna.

” Ju mindre marknadsrisk en vinds­ exploatör utsätter sig för desto mer är de villiga att betala.” ingar i attraktiva lägen gått miste om flera miljoner genom att kanske ovetande ha valt en oseriös aktör.

Innan försäljningen av en råvind kan genomföras måste föreningen först och främst säkerställa att det är tekniskt möjligt att bygga lägenheter på råvinden samt att det är möjligt att få ett bygglov. Det gäller också att se till att medlemmarna får en grundlig information innan stämman.

– Föreningens medlemmar ska vara väl

införstådda med vad projektet innebär när de tar beslut, säger Linus Ottosson. Om någon motsätter sig beslutet och ärendet hamnat i hyresnämnden måste det finnas ett välgrundat beslutsunderlag från en stämma. Om inte det finns kan föreningen behöva göra om stämman, något som både tar energi och tid från processen.

Det är vanligt att företaget som sköter pro-

jekteringen och upprättar förstudien även

Tema: Renovering

deltar på informationsmöten för att svara på frågor från medlemmarna. Det kan gälla komplicerade byggtekniska eller juridiska frågor som kan vara svåra för styrelsen att besvara.

– Vi är med på informationsmöten för att redogöra för förstudien och för att svara på medlemmarnas frågor. Vår erfarenhet av att arbeta med ett stort antal föreningar och projekt årligen gör att vi kan svara på frågor som direkt och indirekt berör projektet och föreningen och även kan hänvisa till liknande fall hos andra föreningar. Liksom att vi i regel bistår med att upphandla arkitekt och söka bygglov.

Innan projekteringen startade på Kapellgränd 6 hade dock föreningen själva insett vikten och anlitat en arkitekt, tagit fram ritningar, samt ansökt och fått bygglov beviljat. Ett bygglov är ytterligare en betydelsefull del i förarbetet, liksom ett grundligt byggtekniskt underlag. Främst eftersom det ökar förutsättningarna för föreningen att göra en tryggare och lönsammare affär genom att få in fler anbud.

– Ju mindre marknadsrisk en vindsexploa­ tör utsätter sig för desto mer är de villiga att betala, säger Linus Ottosson. Exploatören är införstådd med att de kan påbörja byggnationen ganska snabbt om bygglovet är klart. Det skapar en förhandlingsfördel för föreningen och även avsevärt bättre underlag för de juridiska delarna.

Det är även viktigt att det i övriga handlingar finns en tydlig beskrivning av de ingående arbetena som föreningen vill ha utförda i samband med ombyggnaden.

Ofta kan flera andra åtgärder normalt göras samtidigt, vilket kan ge samordningsvin-

– När arbetet är klart har föreningen sex nya vindsvåningar fördelade på två huskroppar och en fristående lägenhet i ett gårdsstall, säger Linus Ottosson på Gleipnergruppen AB.

ster. Det kan vara sådant som installation av hiss, takomläggning, renovering av trapphus, installation av säkerhetsdörrar och källarförråd. Det gäller även att se över hur befintliga VVS- och elinstallationer påverkas.

– I projekteringsstadiet görs alltid en bedömning av alla synergieffekter, säger Linus Ottosson. Då kan man förhandla in de åtgärder man vill ska ingå i avtalet med vindsentreprenören och i efterhand slippa onödiga extra kostnader.

En annan del i projekteringen är att se till

Fakta

Tänk på att:

Förstudien – utredning hur fastigheten, föreningen och medlemmarna påverkas av vindsprojektet.

Hyresnämnden godkänner stämmans beslut – Krävs om någon medlem röstat mot den kvalificerade majoriteten.

Syftet är att skapa ett beslutsunderlag inför stämman.

Bygglov – 10–16 veckor från ansökan till beslut.

Informationsmöte – medlemmarna informeras om vad projektet innebär innan beslut tas på stämman.

Stämman – beslut om förrådsflytt samt försäljning av råvind fattas, (förrådsflytt kräver kvalificerad majoritet och försäljning kräver enkel majoritet).

att föreningen anlitar en oberoende, kvalificerad byggtekniskt kontrollant som stöd till projektets genomförandefas.

– Byggkontrollanten företräder föreningens intressen och säkerställer att de avtalade villkoren och utförande uppfylls av förvärvaren, säger Linus Ottosson. Efter färdigställande sker en slutbesiktning av projektets alla delar. Vi följer alltid projekten under hela processen, medverkar på slutbesiktning och bistår föreningen med förslag på uppdaterad ekonomisk plan där de nya andelstalen integrerats. n

Förfrågningsunderlag – ska tydligt utformas för att ge fler höga anbud och minimera risken för juridiska tvister.

Anbudsprocess, upphandling och avtal.

Projektledare och kontrollansvarig anlitas.

Byggstart.

Slutbesiktning och integrering av de nya lägenheterna i föreningen.

••se upp med aktörer som försöker påskynda en process exempelvis råda föreningen att inte ska söka bygglov utan sälja utan att projektera. dålig information till medlemmarna för att påskynda beslut kan skapa segdragna rättstvister. se upp med mäklare som har intresse av att få uppdrag att både sälja råvinden och de färdigställda bostadsrätterna. vara försiktig med att sälja råvinden direkt till en vindsentreprenör om det saknas kunskaper kring prisnivåer. Det finns annars risk finns att föreningen får sämre betalt.

•• •• ••

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 27

I föreningens gamla förskolelokal byggs det nu totalt sju nya lägenheter med uteplats eller balkong.

FOTO: CHRISTIAN GUSTAVSSON

Extra klirr i kassan när lokaler blir bostäder Det är många lokaler som går att konvertera till bostäder.

Brf Trädgården i Huddinge är en av de föreningar som satsar på att långsiktigt trygga ekonomin genom att bygga om en av sina lokaler till bostäder.

Carlström. Vi ställde oss också frågan om vi var bredda att ta det ansvar och den tid som det innebar att göra det i egen regi. Vi tog även fram ett underlag för hur mycket vi skulle kunna få in genom att sälja råytan.

● – När styrelsen beslutade sig för att undersöka möjligheten att bygga om lokalerna till bostadsrätter beslutade de att delegera genomförandet av utredningen till ordföranden Peter Brodin och mig, säger vice ordföranden Roland Carlström. Utredningen utgjorde sedan underlag för styrelsens beslut att ta upp ärendet på ordinarie föreningsstämma.

Det är snart två år sedan beslutet togs på stämman och nu äntligen är arbetet i full gång med att bygga om föreningens gamla förskolelokal. Det ska bli totalt sju nya trevliga lägenheter med uteplats eller balkong.

– Vi är mitt i processen, målet är att lägenheterna ska vara färdiga för inflyttning i september, säger Erik Månsson på Converte-

När styrelsens analys var klar visade det

28 |

BO BÄTTRE 2/2018

re. Samarbetet med föreningen har fungerat otroligt bra. Det är en mycket engagerad och kompetent styrelse i föreningen.

Ett av skälen till att projektet, sedan stämmobeslutet togs, fungerat utan bekymmer är att föreningen tagit god tid på sig och noga planerat varje del i arbetet. De har även löpande förankrat och informerat de boende, vilket gjort att projektet fått ett stort stöd.

– Vi gjorde till att börja med tre olika kalkyler och tittade på vad det skulle innebära att göra projektet helt i egen regi, säger Roland

sig att de tjänade mer på att bygga i egen regi. Men det innebar också stora risker och mycket arbete för styrelsen. Genom att sälja råytan eliminerades riskerna till priset av en mindre intäkt.

– Arbetet vi gjorde innan vi tog beslut var ganska omfattande, säger Roland Carlström. Men det var nödvändigt eftersom när beslutet ska tas är det viktigt att alla i styrelsen känner sig trygga och bekväma i beslutet. En fördel för oss är att ordförande och jag delar på ordfö-

”N är föreningens analys var klar visade det sig att de tjänade mest på att bygga i egen regi.”

Tema: Renovering

Allt mäts noggrant.

Vid en konvertering är det vanligt att det måste göras nya rördragningar.

FOTO: CHRISTIAN GUSTAVSSON

randeuppdraget, vilket innebär att vi delar på ansvaret ett halvår var, vilket underlättar arbetet.

En del i styrelsens arbete har även varit att avsluta avtalet med föräldrakooperativet som drivit verksamhet i lokalerna under många år. Även när det gällde detta tog föreningen god tid på sig och såg till att det fanns gott om tid för kooperativet att hitta en ny lokal.

– Vi informerade dem 18 månader i förväg, säger Roland Carlström. Det är viktigt att se till att uppsägningar görs med god tidsmarginal på ett korrekt sätt och även förutsätta att det kan bli överklagat till hyresnämnden. Det blev det också men vi var förbredda så det var inga problem.

En lokal som varit förskola och ska byggas

om kan bjuda på överraskningar eftersom det kan ha skett specialanpassningar och de förändringar som gjorts inte alltid finns dokumenterade eller syns på ritningarna. Så

Skivor till väggar sågas till på plats.

var även fallet med Brf Trädgårdens lokal.

– Förskolan har gjort en del egna anpassningar med speciallösningar, säger Erik Månsson. Men det har inte varit några större problem, även om vi har fått göra en del nya rördragningar. Det brukar ofta dyka upp lite överraskningar men det är vi vana vid och räknar med. Och det innebär ju inga extra kostnader för föreningen när ytan är såld.

För föreningen innebär ombyggnaden ett

härligt tillskott till kassan. Förändringarna gör också att en lekplats kan byggas om till trädgård med uteplats. Något som är efterlängtat av många medlemmar.

– Det har varit en bristvara med gemensam uteplats, säger Roland Carlström. Vi har en grillplats och en av våra medlemmar ser till att tända grillen varje fredag eftermiddag. Det är många som gärna kommer till grillplatsen på helgerna och nu blir det mer plats för att umgås. n B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 29

Allt viktigare att satsa på

hållbar fastighetsförvaltning Idag blir det alltmer vanligt bland bostadsrättsföreningar att satsa på en långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning för att minska både föreningens och fastighetens miljöpåverkan.

TEXT OCH FOTO PETER FORSMAN

30 |

BO BÄTTRE 2/2018

Tema: Förvaltning

Brf Lysbomben på Kungsholmen i Stockholm är inriktade på att ha en hållbar förvaltning.

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 31

Brf Lysbomben satsar på hållbarhet Brf Lysbomben arbetar sedan början av 2000-talet utifrån en hållbarhetspolicy för ett samlat ekonomiskt, ekologiskt och socialt hållbart boende. Man har bland annat gjort en rad investeringar för att spara energi och minska sina kostnader.

H

ögt uppe på berget intill Västerbrons fäste på Kungsholmssidan med vidunderlig utsikt mot Mälarens inlopp i Stockholm ligger Brf Lysbomben med 210 lägenheter i ett utdraget höghus på 16 våningar som började byggas 1962. Länge var det känt som Erlanderhuset eftersom det var här som Sveriges statminister mellan 1946–69, Tage Erlander, bodde mellan 1962–85.

Brf Lysbomben har en väl fungerande styrelse bestående av åtta personer som i sin tur är indelad i fyra arbetsgrupper som leds av olika styrelsemedlemmar. Arbetsgrupperna är Drift och underhåll, Underhållsplan, Lokaler samt Trädgårdsgruppen, där den senare leds av Paula Thunberg Bertolone som också är ordförande för Brf Lysbomben.

Föreningen har tio odlingslådor där medlemmarna kan odla enligt ett rullande schema där de boende får teckna sig för två år i taget. Några av lådorna är dessutom gemensamma, där det bland annat odlas växter som olika kryddor vilka brukar komma till användning vid de gemensamma gårdsfesterna som hålls några gånger om året.

– Det är fantastiskt att här, nästan mitt i stan, kunna odla våra egna grönsaker och kryddor. Vi vill även kunna lära barnen som bor här en del om odling. Allt hänger ihop med att vi vill verka för en social gemenskap i vår förening där vi träffas på gården och umgås både vid fester och till vardags, säger Paula Thunberg Bertolone.

Hon berättar också att föreningen har en grön policy som innebär att om man av någon anledning tar ned ett träd så måste det planteras ett nytt istället.

32 |

BO BÄTTRE 2/2018

Föreningen satsar också på att informera medlemmarna ordentligt om vad som är på gång. Det finns både ett mer traditionellt informationsblad som ges ut några gånger om året och en hemsida där man kan läsa om vad som händer och vilka regler som gäller i bostadsrättsföreningen på www.lysbomben.se Dessutom finns det i varje port en elektronisk anslagstavla. Där finns både kontaktuppgifter och information från styrelsen.

Sverker Högberg var tidigare ordförande och är numera sekreterare i föreningen. Han har länge varit drivande för att föreningen ska arbeta ur ett långsiktigt hållbart perspektiv. Framförallt har det gällt olika åtgärder på energisidan för att sänka driftkostnaderna.

– Vi har lyckats hålla en låg avgift under åren där vi bara har haft en avgiftshöjning på 20 år, trots stora investeringar under senare år, säger Sverker Högberg.

Föreningen har idag inga lån och förra året gjorde de ett plusresultat, trots taxehöjningar.

– För att vara på den säkra sidan kommer vi ändå att behöva höja avgiften med cirka två procent årligen de kommande åren för att kompensera för kommande taxehöjningar och förväntad inflation, förklarar Paula Thunberg Bertolone.

Höghusen på Fyrverkarbacken byggdes ursprungligen som hyresrätter av Riksbyggen. 1995 fick hyresgästerna via Brf Lysbomben köpa huset. Fram till idag har föreningen ett tomträttsavtal med Statens Fastighetsverk som äger marken husen står på. 2020 går avtalet ut och nu pågår förhandlingar med Statens Fastighetsverk om att köpa loss tomträtten.

När tomträttsavtalet löper ut 2020 får föreningen räkna med en höjning av avgälden med cirka fem gånger till drygt 7 miljoner kronor om året.

– Vi har kommit fram till att det är både

bättre och billigare att istället köpa marken.

Då kan vi dessutom förfoga över marken på ett helt annat sätt. Något vi har diskuterat i det sammanhanget inom den framtidsgrupp vi har i föreningen är att bygga p-platser

Brf Lysbombens ordförande Paula Thunberg Bertolone visar en av de digitala anslagstavlorna som finns i varje port. Där finns både kontaktuppgifter och information från styrelsen att bläddra mellan. Här är det bilder från höstfesten som visas upp.

Tema: Förvaltning

Peter Stefani, energikonsult och föravaltare från HSB vid solpanelerna på taket. Även om vädret denna dag var mulet ger solpanelerna omkring 24 000 Kilowattimmar per år.

med elstolpar för laddning av elbilar, berättar Paula Thunberg Bertolone.

Föreningen har nyligen avslutat en upphandling av både den ekonomiska och tekniska förvaltningen för de kommande tre åren. För den ekonomiska administrativa förvaltningen anlitas Riksbyggen och för den tekniska förvaltningen HSB som också ansvarar för fastighetskötseln och vissa mark- och trädgårdsarbeten.

Både HSB och Riksbyggen har fått fortsatt förtroende för sina respektive delar. Styrelsen ser ingen direkt nackdel med att man har den ekonomiska och tekniska förvaltningen uppdelad.

– Det är bra att gå igenom avtalen då och då.

Men att byta ofta, när det fungerar bra, är inget att sträva efter säger Paula Thunberg Bertolone.

att fastigheten har en energiförbrukning på 106,8 kWh/ kvm och år. Genomsnittet för hus av denna åldersklass är cirka 40 procent högre.

Peter Stefani är anställd av HSB Stockholm som energikonsult och teknisk förvaltare. Han har arbetat tillsammans med Brf Lysbomben ända sedan 2005 med olika förbättrings- och energiåtgärder.

-Det har till exempel handlat om att vi sett över tätning av balkongdörrar och fönster. På senare tid har vi framförallt arbetat med åtgärder när det gäller vattenförbrukning och uppvärmning. Där har vi spolat och tagit bort luft i den vattenburna uppvärmingen och sett över styrsystemen och trimmat in dem, berättar Peter Stefani.

Föreningen har också gått ut informerat medlemmarna om att man vid eget byte av blandare och kranar inte ska välja det biligaste utan titta mer långsiktigt och hållbart.

Föreningens fyra tvättstugor har renoverats och utrustats med nya energi- och vattensnåla tvättmaskiner och nya energieffektiva torktumlare och torkskåp, vilket sparar både energi och miljö.

Föreningen håller dessutom de boende med gratis flytande ekologiskt tvättmedel med automatisk dosering.

Föreningen har fått investeringsstöd för att sätta upp solceller på en tredjedel av taket i samband med att det gjordes en takreno-

” Vi har kommit fram till att det är både bättre och billigare att istället köpa marken.”

Från början var det oljeeldning som gällde

för uppvärmingen av fastigheten, sedan kom fjärrvärmen och värmepumpar där föreningen vid milleniumsskiftet investerade i ombyggnad av existerande värmepumpar med nya miljövänliga och godkända kylmedel.

2002–2003 genomfördes en fasadrenovering av fastigheten. Genom att samtidigt tilläggsisolera fasaderna blev denna energibesparingsåtgärd mycket kostnadseffektiv. I samband med detta togs farligt PCB bort i byggfogar och ersattes med nytt material.

Under 2008 genomförde föreningen sin lagstadgade energideklaration. Av det certifikat som Boverket då utfärdade framgår

vering för drygt ett år sedan. Ett stöd som söks via Energimyndigheten. Solcellerna ger omkring 24 000 kilowattimmar per år.

Sammantaget är det antal åtgärder som till exempel nya tryckstyrda frånluftsfläktar, nya effektiva tilluftsfläktar, rörelsestyrda armaturer, stolpbelysning konverterade till LED, nya energisnålare tvättmaskiner och torkutrustning som gjort att förbrukningen av fastighetsel har kunnat sänkas med cirka en tredjedel.

Det finns idag en digital underhållsplan via HSB vilket underlättar att följa de olika åtgärderna över tid och se resultatet av dem, förklarar Peter Stefani.

En stor åtgärd som kvarstår är stambyte, där bara vissa delar bytts ut än så länge. Även fönster kan behöva bytas på sikt, berättar Sverker Högberg.

Brf Lysbomben har under åren uppmärksammats för sina olika miljöinsatser. 2009 fick man priset som årets bostadsrättsföre­ ning av fastighetsägarna i Stockholm och förra året var man nominerade till HSBs miljöpris för sitt långsiktiga arbete med att arbeta hållbart och miljöinriktat.

När det gäller avfallshanteringen renovera-

des Grovsoprummet 2013. För närvarande ingår sortering av de vanliga fraktionerna i källsorteringen. I grovsoprummet finns även en bokhylla som fungerar som informellt ”bibliotek” där de boende kan lämna böcker och hitta nya läsupplevelser.

Styrelsen har även fått frågan om möjligheterna att börja med matsortering berättar Paula Thunberg Bertolone. n B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 33

Miljöstegen utbildar och miljödiplomerar Vad innebär det egentligen att arbeta hållbart och miljövänligt? Annika Johansson arbetar på miljökonsultföretaget Miljöstegen med att miljödiplomera och utbilda bland annat fastighetsföretag och i vissa fall även bostadsrättsföreningar. ● – När vi talar om hållbarhet idag menar vi i en vidare bemärkelse att inriktningen på arbetet ska vara hållbart såväl grönt, socialt som ekonomiskt. Sen kan insatserna handla om mer miljöspecifika åtgärder och då kan vi förstås tala om till exempel miljövänlig eller grön förvaltning, förklarar Annika Johansson.

– När det gäller bostadsrättsföreningar handlar det ju ofta om olika energiåtgärder för att minska sin energiförbrukning. Då kan man säga att det påverkar både miljön men också ekonomin i en positiv och mer hållbar riktning, konstaterar Annika Johansson.

Bostadrättsföreningar kan idag få bidrag för att göra en energikartläggning av hur mycket energi man gör av med. Det kan sedan leda till åtgärder där det går att göra stora besparingar.

– Enkelt kan man säga att det går att skruva sig till lite besparingar, om man bara är lite slug, säger Annika Johansson.

Företaget Miljöstegen består idag av tre personer. De är auktoriserade av branschorganisationen Svensk Miljöbas. Miljöstegen arbetar sedan tio år tillbaka som miljökonsulter med rådgivning, miljödiplomering och miljöcertifiering av olika företag enligt Svensk Miljöbas, Svensk Kvalitetsbas och de internationella miljöcertifieringarna ISO 14 001 och ISO 9 001.

Det tar i genomsnitt ett år för ett företag att miljödiplomeras. Miljöledningssystemet införs stegvis. Det börjar med att genomföra en miljöutredning, därefter utbilda miljöansvariga och sätta upp mätbara mål och genomföra åtgärder.

34 |

BO BÄTTRE 2/2018

Åtgärderna kan till exempel handla om olika saker som miljöanpassade inköp och upphandlingar, effektiviserade transporter, förbättrad kemikalieanvändning och avfallshantering.

Sedan handlar det också om ett långsiktigt arbete med uppföljning och återkommande revisioner, berättar Annika Johansson.

Varje år utbildar Miljöstegen dessutom omkring 1000 personer i sina lokaler vid Hornstull i Stockholm. Det handlar om allt från åkare till fastighetsföretag.

Bland de fastighetsföretag som anlitat Miljöstegen finns såväl allmännyttiga bostadsföretag som privata fastighetsföretag. På bostadsrättsidan har Miljöstegen till

Annika Johansson arbetar på Miljöstegen som utbildar och miljödiplomerar företag och fungerar som bollplank i hållbarhets- och miljöfrågor.

exempel arbetat med HSB Södertörn och några privata bostadsrättsföreningar, som man också har miljödiplomerat.

När det gäller vissa typer av företag så finns det idag lagstiftningskrav kring miljöinsatser med att göra hållbarhetsrapporter och miljöredovisning. Det gäller dock inte bostadsrättsföreningar.

– Här handlar det mer om vilken profil man vill ha på sin bostadsrättsförening och få medlemmarna att bli mer delaktiga och miljömedvetna, säger Annika Johansson.

Miljöstegen har tidigare hjälpt en närliggande bostadsrättsförening just med att få medlemmarna i föreningen med på tåget.

Här var några i styrelsen särskilt drivande, men när stora delar av styrelsen sedan byttes ut så minskade intresset tyvärr, berättar Annika Johansson.

– Därför är det också viktigt med kunskapsöverföring när det kommer nytt folk i styrelsen och att det finns ett befintligt ledningssystem som säkerställer en fortsatt satsning på hållbar förvaltning, avslutar Annika Johansson. n

Tema: Förvaltning

Hållbarhet i branschen I takt med att miljökraven skärps ökar behovet av en grundlig auktorisation av fastighetsförvaltare som arbetar ur ett hållbart och grönt perspektiv.

medlemmar i branschorganisationen Aff. – Forum för förvaltning och service- som verkar för ökad kvalitet och effektivitet i fastighetsförvaltningen. Aff som även arbetar med att lyfta fram hållbarhetsfrågorna i branschen samt utbildar och auktoriserar fastighetsförvaltare. Föreningen har idag cirka 1600 kunder berättar Philip Österlund som är Vd för Aff. Föreningen har hittills auktoriserat ett drygt 50-tal förvaltare.

När det gäller Affs auktorisering av fastighetsförvaltare ingår frågorna om hållbarhet som en viktig del. De arbetar även för en standardisering och enhetlighet när det gäller begrepp, definitioner och avtalsdo-

••Aff är en branschorganisation för verksamFOTO: AFF

● När det gäller bostadsrättsorganisationerna så finns det inom HSB idag ett förvaltningsnätverk som arbetar för att skapa ett sammanhållet och hållbart HSB när det gäller förvaltningstjänster. Även Riksbyggen stödjer bostadsrättsföreningar som på olika sätt som strävar efter hållbarhet genom att erbjuda miljötjänster inom fastighetsförvaltning.

SBC har tagit fram en Boendeindikator för ett hållbart boende som är en digital analysmodell som ger såväl styrelse som andra intressegrupper en indikation på hur välskött en bostadsrättsförening är.

Samtliga tre organisationer är också

Fakta om Aff

ma inom fastighetsägande och fastighetsförvaltning.

Aff auktoriserar fastighetförvaltare – syftet är att säkerställa att det finns en enhetlig och branschanpassad kompetensnivå på yrkesverksamma fastighetsförvaltare En auktoriserad fastighetsförvaltare förbinder sig att följa Affs etiska regler. Dessa är koordinerade etiska regler fastställda av CEPI (European Council of Real Estate Professions).

Aff har en särskild mall anpassad för bostadsrättsföreningar baserad på befintliga Aff-dokument, den juridiska grunden är ABFF 15. Syftet är att göra det lättare även för mindre beställare att använda Aff för att handla upp fastighetsförvaltning, ekonomisk redovisning och fastighetsdrift.

•• •• ••

Mer info finns på: www.aff-forum.se Philip Österlund, vd för Aff.

kument. Man har också tagit fram ett eget

” Hållbarhetsfrågorna bör finnas med i avtalsdokumenten.” koncept för upphandlings- och avtalsdokument när det gäller fastighetsförvaltning och service.

Philip Österlund menar att hållbarhetsfrågorna bör finnas med i avtalsdoku-

menten så att de reglerar ansvar för att bevara kvaliteter inom hållbarhetsområdet som energiprestanda, miljöklassningar och andra hållbarhetsaspekter.

– För närvarande arbetar vi med ett utvecklingsprojekt, när det gäller avtal för fastighetsteknik, med fokus på ny teknik kopplad till förnybarhet som direkt hänger ihop med hållbarhet i förvaltningen.

– Vi kommer också snart att lansera en e-utbildningsportal där frågorna om hållbarhet i fastighetsförvaltning ingår som en del i Aff-strukturen, säger Philip Österlund. n

Bidrag till energikartläggning ● Bostadsrättsföreningar kan få bidrag till energikartläggningar med upp till 50 procent av kostnaden. En energikartläggning visar hur mycket energi som årligen tillförs och används i Brfs fastighet. En energikartläggning är första steget till att minska energiförbrukningen. I varje län finns det regionala energikon-

tor dit ansökan ska göras. Energikontoren är behjälpliga både med ansökan och checklista över vad som ingår i en energi­ kartläggning.

Läs mer om bidrag för energikartläggningar på www.energimyndigheten.se

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 35

Tema: Förvaltning

Digitala system gör arbetet enklare och hållbarare!

Det finns stora fördelar för bostadsrättsföreningarnas ledamöter att kunna sköta stora delar av det löpande arbetet digitalt på webben. Det handlar om digitala fastighetssystem som allt fler efterfrågar när de upp­handlar förvaltningstjänster.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Vi ser att allt fler förvaltare vill ha digitala fastighetssystem, säger Björn Reimers, VD på Real. Det beror nog på att styrelsernas krav är annorlunda jämfört med tidigare.

Många vill ha möjligheter att kunna kolla upp och sköta saker via mobilen, surfplattan eller datorn.

Ett digitalt fastighetssystem kan göra styrelsearbetet mindre tidskrävande och säkrare samt mer flexibelt. Det finns en mängd tjänster som går att sköta webbaserat numera, exempelvis reskontra, betalning och attestering av fakturor, avisering av avgifter, inkasso, kreditering, mätarinläsningar, felanmälan, uthyrning av lokaler och tvättstugebokning.

innebär att styrelsen enkelt kan följa allt som görs. Eftersom brf-portalen är öppen dygnet runt är de inte heller lika beroende av våra tider. De kan logga in när som helst från en dator eller mobilen göra sitt styrelsearbete exempelvis på kvällen när de kommer hem från jobbet.

Brf-Portalen är det digitala verktyget

hetsnivåer vid inloggning samt kryptering av känsliga uppgifter.

Mikaela Hultin som arbetar med ekonomisk förvaltning på förvaltningsföretaget Brf – För bostadsrättsföreningar Ekonomen AB är ett av de företag finns också specialtjänster som som använder Reals digitala fastigexempelvis att administrera konhetssystem: trolluppgifter till skatteverket, auto– Vi har haft det sedan vi startamatiskt uträkning av kapitaltillskott de 2011 och tycker att det är otroligt vid bland annat försäljning samt bra eftersom det innebär att vi kan försäljningshistorik vid medlems- Mikaela Hultin. ge våra föreningar en bra service, byte, säger Björn Reimers. Våra säger hon. Ser man utifrån ett system är också GDPR-säkrat med inbyggda styrelseperspektiv finns det en stor fördel smarta rensningsfunktioner, höjda säkermed att det är ett transparent system, vilket

i fastighetssystemet som är specialutformat för bostadsrättsföreningar. Den innehåller medlemsinformation, reskontra, styrelseinformation, överlåtelser och lägenhetsregister. Föreningen kan även ladda upp egna dokument de vill arkivera eller dela med andra ledamöter. Även föreningens medlemmar har tillgång till vissa tjänster.

– Det är en stor fördel att även medlemmarna kan gå in och hämta uppgifter, säger Mikaela Hultin. De kan exempelvis få tillgång till mäklarbild, de kan se sina egna inbetalningar och avier. Det är uppskattat, fler och fler vill slippa pappersfakturor.

Digitala system kan också vara ett led i föreningens hållbarhetsarbete exempelvis minskar pappersförbrukningen och det kan gå lättare att följa olika typer av förbrukning.

– Det finns alltid en möjlighet att lägga in delar i systemet som föreningen själva vill kunna läsa av och styra, säger Björn Reimers. Dessutom är allt mobilanpassat det krävs inga speciella program eller appar.

Det är bara att logga in. n

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Vasab

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

Fönsterbyte?

Svensktillverkade fönster med totalentreprenad löser det smidigt och tryggt.

Många bostadsrätts­föreningar är negativa till korttidsuthyrningar Allt fler av Stockholms bostadsrättsföreningar ställer sig negativa till att låta de boende hyra ut sin lägenhet genom förmedlingar som Airbnb. I en undersökning som Fastighetsägarna Stockholm har gjort bland sina bostadsrättföreningsmedlemmar svarar 85 procent att de är negativa till korttidsuthyrningar, vilket är en ökning mot 2015 då motsvarande siffra låg på 68 procent.

● Att hyra ut sin bostad en kortare tid i andrahand via tjänster som till exempel Airbnb har blivit allt vanligare. De allra flesta uthyrningar sker i bostadsrättsföreningar, eftersom regelverket för korttidsuthyrningar är striktare för hyresrätter.

I en undersökning har Fastighetsägarna Stockholm gått ut till styrelserna i 2500 bostadsrättsföreningar i länet och frågat dem om deras inställning till korttidsuthyrningar. Av de 662 svarande är endast 5 procent positiva till korttidsuthyrningar.

62 procent tillåter inte korttidsuthyrningar vilket är en högre siffra än de 40 procent som inte tillät uthyrningar 2015. Hela 75 procent av de uthyrningar som har gjorts har skett utan föreningens tillstånd.

– I takt med att det har blivit vanligare att hyra ut sin bostad genom Airbnb och andra korttidsuthyrningstjänster har bostadsrättsföreningar i länet blivit allt mer restriktiva med att tillåta dem. Det är också uppseendeväckande att så många av uthyrningarna sker utan föreningens tillstånd, vilket ytterligare kan spä på styrelsens negativa inställnings till korttidsuthyrning, säger Johan Flodin, ansvarig för bostadsrättsföreningsfrågor på Fastighetsägarna Stockholm. n

enomic.se 019-603 24 40

SVENSKA FÖNSTER OCH GLASPARTIER FÖR LÅNGSIKTIGA BEHOV.

Sverige har 10 000-tals läckande tak – Inget av dem är levererat och monterat av oss Tak Compagniet Sverige AB är ett väl etablerat företag sedan 1983, och vi har lagt mer än 4 000 000 m2 tak i hela Sverige. Vi är ett företag med stor bredd, kunskap och erfarenhet, och vi har över trettio års erfarenhet av utveckling, renovering och projektledning av takarbete. Detta ger våra kunder en fast ram och ett effektivt resursutnyttjande vid renovering av deras tak.

Tak Compagniet är specialister på tegeltak, betongtak och papptak. Vi levererar kompletta tak med taksäkerhet, taktvattning, plåtarbeten, takfönster med mera.

Att vi har lagt över 4 000 000 m2 tak sedan 1983 visar ju på ett stort förtroende från våra kunder.

– Vi vågar påstå att Tak Compagniet är det tryggaste och lönsammaste alternativet.

Vi täcker hela Sverige!

Kontakta oss för mer information:

www.takcompagniet.se 08-667 07 20 info@takcompagniet.se Artillerigatan 26 114 51 Stockholm

På vår bostadsrättsförening ”HSB Brf Fjädern” i Nacka lade Tak Compagniet AB om 9.000 m2 tak 2015. ”Tak Compagniet har utfört ett fantastiskt arbete på våra tak. Dom är väldigt professionella och arbetet utfördes helt utan anmärkningar från vår externa besiktningsman. Arbetet var dessutom fullt färdig på endast 5 månader.” Tak Compagniets montörer är väldigt trevliga och har en fantastisk ordning på arbetsplatsen.

– Dusko Susnjar ordförande Brf Fjädern Nacka.

På Brf Rödshöjden hade vi under några år mycket stora kostnader för vattenskador på flera vindsutrymmen på våra 14 hus, det berodde på dåliga tegelpannor och underliggande masonitskivor, kulmen blev vid årsskiftet 2013/2014 då tre lägenheter drabbades av vattenskador. Styrelsen beslutade att vi snarast skulle åtgärda taken med en takyta på 8.500 m2.Vi hade 5 anbud att ta ställning till, och efter att vi ringt referenser för de olika bolagen bestämde vi att anlita Tak Compagniet trots att det är ett Stockholms baserat företag då dom har goda referenser och bra pris.

Arbetet startade i november 2014 och var klart 12 juli 2015. Det arbetslag som utförde arbetet var väldigt professionella och trevliga. Tak Compagniet hade plåtverkstad med sig vilket gjorde att arbetet inkl plåtarbeten flöt på väldigt bra och hela entreprenaden utfördes effektivt och bra.

Vi lade ny råsport, papp, läkt, hängrännor, all plåt samt taksäkerhet, och arbetet blev 100%-igt utfört.

Som föreningens ordförande har jag inget att anmärka på, vi är mer än nöjda och vi skulle inte tveka att låta dessa kunniga arbetare återkomma om vi skulle behöva byta takpannor igen.

Vid del- och slutbesiktning så fanns det inga anmärkningar från besiktninsmannen som kom från Ramböll i Strömstad.

Därför kan vi verkligen rekommenderar vi Takcompagniet till andra bostadsrättsföreningar och andra företag.

– Roger Persson ordf BRF Rödshöjden Strömstad.

Ny utredning, ny filterstandard och ovanlig återvinning Mycket händer inom ventilation och vad är bäst FX eller FTX. Svaret finns delvis i Svensk Ventilations nya underökning.

Numera finns ytterligare ett värmeåtervinningssystem som kan sägas vara mitt emellan FX och FTX. Det gäller att välja rätt köksfläkt eftersom det finns skillnader på filter och partikelfiltrering.

TEXT INGER EVERTSON

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 39

FOTO: ISTOCK

Tema: Ventilation

FOTO: BENGT BERGQVIST

Det FX-ventilerade rummet har en friskluftsventil under fönstret.

Vilket är bäst, FX eller FTX ?

Vilket ventilationssystem är mest effektivt, FX (Mekanisk frånluft med värmeåtervinning) eller FTX (Mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning)? Det har Svensk Ventilation låtit utreda.

TEXT INGER EVERTSON FOTO BENGT BERGQVIST

Bengt Bergqvist, Energianalys AB, har undersökt vilket ventilationssystem som är mest effektivt, FX eller FTX.

● Bo bättre har tagit del av den helt färska utredningen och talat med utredaren, Bengt Bergqvist från företaget Energianalys AB, som gjort mätningar av luftflöden och luftkvalitet i ett sovrum med FX-system och ett dito med FTX-system.

Ett tillräckligt stort undertryck i sovrummen jämfört med uteluften krävs för att uteluften ska kunna sugas in till varje FX-ventilerat sovrum. Utredningen visar att om fönstret är öppet i ett sovrum och dörren är stängd till samma rum, så halveras intaget av luft i andra sovrum på grund av det öppna fönstret i ”FX-huset”. Är dessutom dörren öppen i rummet med öppet fönster

filtret i uteluftsdonet bytas minst en gång per år i hus med FX-system. Annars ökar tryckfallet över ytterväggar och byggnadens otätheter släpper igenom luften istället för att luften går genom uteluftsdonet.

– Ofta tillhandahåller bostadsrättsföreningen filter som man förutsätter att de boende ska byta. Några gör det inte alls.

Andra byter, men har inte kunskap om hur filtren ska monteras. Egentligen bör fastighetsskötaren gå in i varje lägenhet för att byta filtren, säger Bengt Bergqvist.

I medeltal har varje lägenhet fyra filter (ett till två uteluftsdon med filter för varje rum).

40 |

BO BÄTTRE 2/2018

minskar flödet ännu mer i övriga rum.

Genomförda mätningar visade att uteluftflödet in i ett sovrum för två personer sjönk från 6,2 till 2,2 liter per sekund i ett FX-ventilerat hus medan luftflödet i FTX-byggnadens sovrum var relativt konstant vid 10 liter per sekund oavsett om fönstret i ett annat rum var öppet eller ej.

– Sovrummet med FTX-system hade också betydligt lägre halter av koldioxid (maxvärde 1000 ppm) än sovrummet med FX-system (maxvärde 4000 ppm), säger Bengt Bergqvist, som har gjort mätningarna.

Liksom för FTX-system bör utelufts-

Tema: Ventilation

Under vår, sommar och höst, cirka sju må-

nader per år, är energipriset för el ofta nästan fyra gånger högre än fjärrvärmepriset.

Därför är det ekonomiskt lönsamt att under lågpristid stänga av de eldrivna värmepumparna. Men då ökar energianvändningen och beräknad energianvändning överskrids.

Det beror på att fjärrvärmen har högre värmefaktor. Gör dock gärna en kalkyl för att se vilket som blir billigast. Energi- och effekttariffer kan variera beroende på i vilken kommun byggnaden är belägen.

– I nyproduktion kommer det att bli ännu svårare för eldrivna värmepumpar att konkurrera med fjärrvärmen, berättar Bengt Bergqvist.

I Boverkets byggregler, BBR, kommer

energi för fastighetsel att belastas med primärenergifaktor 1,6 i samband med bygglovsansökan. Detta gäller för den som söker bygglov från den 1 januari 2019. Men siffran 1,6 kan komma att höjas ytterligare.

Byggnader med hög andel fastighetsel kommer därför få svårare att klara framtida krav på energiprestanda.

Hur gör man då om man skulle vilja byta från FX- till FTX-ventilation? Nya ventilationskanaler måste dras i hela fastigheten för tilluften.

– Det är ofta inte så stora problem. I många hus finns sopnedkast som inte används längre. I dessa schakt brukar man kunna dra ventilationskanaler för tilluften, säger Bengt Bergqvist.

Han säger också att det finns ett annat

I sovrummet sitter ett tilluftsdon bakom radiatorn. Den kalla luften värms upp av radiatorn. På golvet ligger ett filte (F7)r som normalt sitter i tilluftsdonet.

alternativ, att lägga schakten i ett hörn i trapphusen eller att ta upp nya schakt i samband med större ombyggnader.

– Även om man har ett självdragshus så brukar det gå att dra nya tillufts- och frånluftskanaler, säger Bengt Bergqvist.

Han råder bostadsrättsföreningar med FX-ventilation, vilka ska göra en större renovering i fastigheten, till exempel stambyte, att överväga uppgradering av ventilationssystemet till FTX. – Rent ekonomiskt för föreningen blir det kanske inte så stor förtjänst eftersom det tar tid att räkna hem. Men FTX-system är betydligt lättare att sköta och luftkvaliteten blir avsevärt bättre. Detta är vinster som kan höja värdet på lägenheterna, säger han. n

” Rent ekonomiskt för föreningen blir det kanske inte så stor förtjänst eftersom det tar tid att räkna hem. Men FTX-system är betydligt lättare att sköta och luftkvaliteten blir avsevärt bättre.”

FOTNOT: FX-system (Mekanisk frånluftsventilation med återvinning): En fläkt leder ut frånluften. Tilluften kommer in genom ventiler som sitter i väggen, bakom elementen eller i fönsterkarmen. Systemet kombineras med en frånluftsvärmepump för att återvinna en del av den värme som leds ut med ventilationen. Värmepumpen värmer upp vatten, som kan användas i husets värmesystem. FTX-system (Mekanisk till- och frånluftsventilation med återvinning): Både till- och frånluften kontrolleras mekaniskt. Ventilationsluften förs via ventilationskanaler genom en värmeväxlare, som överför värmen från den uppvärmda inneluften till den kalla uteluften. Den uppvärmda luften hjälper till att värma upp huset, vilket sparar energi. FTX-systemet används inte för att värma vatten.

4500 Koldioxidhalt, ppm

FX-systemet är däremot mer komplicerat när det kommer till rörsystemet. Radiatorerna blir större eftersom de även ska värma den uteluft som tas in genom uteluftsintagen i de olika rummen. I byggnadens teknikrum tillkommer värmepumpar, som tillvaratar värme ur frånluften samt ackumulatortankar för varmvatten. Dessutom krävs fler cirkulationspumpar och styrventiler. FX-systemet är på det hela taget svårare att handha än FTX-anläggningen, vilket ställer större krav på de driftstekniker som ska sköta FX-systemet.

FOTO: BENGT BERGQVIST

Tilluftssystemet är dock betydligt mer omfattande i FTX än i FX. I luftbehandlingsaggregatet sitter samtliga filter i FTX-systemet, vilket gör att dessa blir lättare att byta och det finns inga filter att byta i lägenheterna.

4000 3500

FX-system

3000

FTX-system

2500 2000 1500 1000 500 0

12:00

18:25

00:50

07:15

13:40

20:05

02:30

08:55

15:20

21:45

04:10

10:35

17:00

23:25

05:50

9 till 13 januari 2018 Uredningen visar att FX-ventilerat sovrum påverkas av om fönster i annat rum öppnas. Då ökar koldioxidhalten, eftersom ventilationen minskar när undertrycket avtar. Det FTX-ventilerade sovrummet är okänsligt för om fönster öppnas i andra rum. GRAF: BENGT BERGQVIST

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 41

Sparad energi och renare luft med värmeåtervinning BRF Vilunda i Upplands Väsby har graderat upp sin F-ventilation till ett system med återvinning och sparar på så sätt 30 procent i energiåtgång. Anläggningen är ovanlig så till vida att det inte finns några ventilationsrör in i lägenheterna.

TEXT OCH FOTO INGER EVERTSON

● Förvärmd varmluft strömmar istället ut i trapphusen ur de gamla sopnedkasten, vars schakt har använts för kanalisation, och luften trycks in i lägenheterna. Det nya systemet kan sägas vara ett mellanting mellan F -och FTX-ventilation.

Det blåser ordentligt när luften strömmar ut ur det forna sopnedkastet.

Därifrån trycks sedan den varma och renade luften in i lägenheterna via otätheter i dörrarna eller via patentdon.

– Vårt mål med att gradera upp vårt ventilationssystem från F till ett värmeåtervinningssystem var både att sänka energiförbrukningen och att få bättre inomhusluft.

Vi har lyckats med båda, säger Mehrdad Mehrdadian, ordförande i bostadsrättsföreningen Vilunda i Upplands Väsby.

Det finns

inga kanaler in i varje lägenhet, vilket gör att systemet klassas som F-ventilation.

– Vi har fått en 30-procentig minskning av energiförbrukningen, vilket gör att vi kommer att kunna räkna hem satsningen på 8 – 10 år, berättar Kurt Perthu, fastighetsansvarig i BRF Vilundas styrelse.

Hittills har man sänkt energiåtgången från

3960 MWh till 2900 MWh i de fastigheter där ombyggnaden hittills har gjorts.

Det unika med återvinningssystemet hos BRF Vilunda är att rördragningarna går i sopschakten och att lägenheterna inte har några tilluftskanaler. Den varma luften från värmeväxlaren fläktas ut i trapphuset och kommer in i lägenheterna via brevinkasten eller via don, som släpper in luften i lägenheterna.

– En del lägenheter har täta säkerhetsdörrar, vilket gör att luften inte kan passera in. Därför kommer vi i efterhand att borra hål i betongen och sätta in speciella don för att alla ska få tillgång till den varma luften, förklarar Mehrdad Mehrdadian.

När BRF Vilunda påbörjade om-

byggnaden av sitt ventilationssystem 2013 var dessa don ännu inte färdigutvecklade.

Får man inte in den varma luften från trapphuset måste man helt enkelt höja värmen på radiatorerna i väntan på varmluften från trapphusen.

Precis som i F-ventilerade hus kan uteluft tas från spaltventiler i ytterväggarna.

– Alla lägenhetsinnehavare som har fått tillgång till det nya systemet är nöjda över resultatet. Vi har fått mycket fräschare luft in i lägenheterna, säger han.

Men innan föreningen kom så här långt på ventilationsresan stötte man på oväntade problem.

– Vi bytte stammarna för några år sedan, berättar föreningens vice 42 |

BO BÄTTRE 2/2018

Tema: Ventilation

Dessa tre herrar är nöjda med att ha sparat in en tredjedel av uppvärmningskostnaderna genom sin satsning på värmeåtervinning. Från vänster; ordförande Mehrdad Mehrdadian, fastighetsansvarige Kurt Perthu samt vice ordförande Tomas Hellman.

ordförande, Tomas Hellman. Då bar det sig inte bättre än att frånluftskanalerna slogs sönder på flera ställen.

Men ingen upptäckte misstaget förrän ombyggnad till ventilation med återvinning kom på tal.

– Vi lät filma frånluftsrören och då såg man att rören var sönderslagna på flera ställen. Inte ens besiktningsmannen som godkände stambytet såg att rören var skadade, säger Tomas Hellman.

Det blev en oväntad kostnad för förening-

en, men beslutet att konvertera var taget och styrelsen var fast besluten att genomföra projektet. Frånluftsrören tätades genom att en strumpa med ett tätande material drogs genom de rör som hade slagits sönder. Nu har en filmning visat att rören är täta. Resultatet blir att aggregaten inte behöver gå med så hög effekt.

Att fläkta ut luft i trapphuset kan ju tyckas vara en vansklig åtgärd med tanke på brandsäkerhet.

– Vår projektör för projektet, Enex AB, har byggt in en ”brandvarnare” i systemet.

Vid rökutveckling vänder luftströmmen helt enkelt och fläktar ut luften istället,

”Något som man kanske inte alltid tänker på är att det krävs bygglov för att installera värmeväxlare på vinden.”

Anläggningens hjärta, motströmsvärmeväxlaren. Den är ordentligt ”påpälsad” för att luften ska behålla sin värme när den fläktas ut i systemet.

säger Mehrdad Mehrdadian.

Erik Nigell på Enex AB förklarar hur systemet fungerar: – I ett vanligt frånluftssystem ventilerar man bort stora delar av den varma luften. Vi låter den kalla uteluften förvärmas i en motströmsvärmeväxlare och luften går genom ett F7-filter, för att sedan ledas i kanaler inuti de gamla sopnedkastschakten, berättar han.

Luften strömmar ut ur sopnedkasten på

varje våningsplan med hjälp av fläktar och trycks in i lägenheterna, antingen genom patentdonet eller genom otätheter i dörrarna.

– På så sätt får vi in ungefär 25 liter filtrerad varm luft per sekund i lägenheterna, säger Erik Nigell. Systemet går inte under beteckningen FTX utan är de facto ett F-system med luftvärmeåtervinning.

Detta eftersom varje lägenhet inte har några tilluftskanaler.

Just kanalisationen var en av anledningarna till att BRF Vilunda letade efter en alternativ lösning.

– Det skulle bli väldigt fult att dra kanalerna i trapphuset, det kunde åtminstone jag B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 43

BRANDGASTÄTHET

På vissa ställen sitter luftuttaget i taket istället för i det gamla sopnedkastet.

LJUDISOLERING

Genom detta patentdon trycks luften in i lägenheten.

BRANDSKYDD

INBROTTSSKYDD

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR. Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning.

Läs mer på daloc.com

Säkra dörrar Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet.

För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se

absolut inte tänka mig, säger Mehrdad Mehrdadian.

En annan faktor i det hela är att systemet kan ”vändas” så att det under varma sommardagar istället kan fläkta kall luft till lägenheterna.

– Något som man kanske inte alltid tänker på är att det krävs bygglov för att installera värmeväxlare på vinden.

Skulle jag ge något annat råd så är det att filma de befintliga frånluftsrören innan projektets början och man bör också ha en godkänd OVK, påpekar Mehrdad Mehrdadian.

Parallellt med det nya ventilationssystemet har man också installerat ny reglerutrustning i undercentralen.

Dessutom gör föreningen också en takrenovering sedan det visat sig att några lägenheter fått in fukt från taken.

– Lyckligtvis har vi bra ekonomi, så vi har inte behövt höja avgifterna de senaste tre åren, säger föreningens ordförande avslutningsvis.

Föreningen har 407 lägenheter. Projektet är uppdelat i tre etapper och två av dem är nu klara. Etapp 1 var föreningens minsta höghus, etapp 2 var ytterligare två höghus och etapp är 3 låghusen. Etapp 4 blir troligen bergvärme i kombination med återvinningen. Lägenheterna är uppdelade på 12 fastigheter. Fastigheterna är uppförda mellan 1958 och 1962. n

Tema: Ventilation

Vikten av att installera rätt fläkt i köket Många bostadsrättsinnehavare vill bygga om sina kök.

Då kan det bli aktuellt med byte av köksfläkt. En enkel match, kan tyckas, men det finns många fallgropar. Ofta är det nödvändigt att de boende frågar er i styrelsen om råd. Många köksfläktar ingår i ventilationssystemet och då är det oftast inte möjligt att byta fläktsystem. Men det går ändå att få en riktigt snygg fläkt, eftersom de flesta kan byggas om till exempelvis kolfilterfläkt eller spiskåpa.

TEXT INGER EVERTSON

FOTO: MIELE

● Fläktar ovanför spisen finns av flera olika Spisens bredd plus 10 cm brukar vara lagom. slag: Kolfilterfläkt, utsugsfläkt, alliancefläkt Man bör kunna hitta någon som passar, och spiskåpa. Ventilationssystemet suger ut fläktar finns i bredder mellan 60 och 150 det os som spiskåpan samlar upp, eftersom centimeter. kåpan inte har någon motor.

– I flerfamiljshus passar oftast kolfilterfläkt Matlagning blir roligare om man ser vad eller spiskåpa bäst medan utsugsfläkt är van- man gör, därför är det bra om fläkten har en kraftfull belysning. Man bör också kontrollligast i villor. Husets ventilationssystem har era hur mycket den tilltänkta fläkten bullrar. stor betydelse då det gäller val av fläkt, säger Att äta med fläktljud i bakgrunden är inte så produktspecialist Mikael Gefvert på Miele. trevligt, eftersom fläkten bör gå ett tag efter Han ger också rådet till bostadsrättsinnedet att maten är klar. havare att kontakta styrelsen Kolfilterfläkt är det innan köp av fläkt. Då gäller vanligaste och enklaste i det förstås att man i styrelsen flerbostadshus. Spiskåpan vet vilket ventilationssystem fungerar om man har censom gäller i det egna huset tralfläkt på taket. och vilka fläktar som passar – Spiskåpan ger ett relatill det. tivt dåligt sug, men detta är – Kolfilterfläkten är ett ofta en nödvändig lösning säkert alternativ, eftersom i många lägenheter, säger den inte kopplas till husets Produktspecialist Mikael Gefvert. ventilationssystem, men ska Mikael Gefvert på Miele.

Han säger också att det inte användas vid ventilation med centralfläkt. De flesta fläktar med motor finns hjälpmotorer som man kan installera, men då måste man först ha styrelsens kan utrustas med kolfilter, säger Mikael godkännande. Vill man ha ett väggutsug Gefvert. måste både styrelsen och byggnadsnämnden Utseendet på fläkten har egentligen inte i kommunen godkänna detta, eftersom det något att göra med vilket fläktsystem som förutsätter håltagning i fasaden. används. De flesta fläktar kan levereras En annan viktig faktor när det gäller fläkantingen som kolfilterfläktar eller som fråntar är fettfiltret. luftsfläktar.

– Det ska ha en bra uppsugningsförmåga En fläkt kan monteras på väggen, men den och vara enkelt att rengöra, påpekar Mikael kan också sitta under ett skåp eller hänga Gefvert. fritt – placeringen beror på köksinredningEnergieffektivitet är också en viktig faktor. en. Bredden på fläkten har också betydelse.

Det finns i dag en märkning avseende energieffektivitet på köksfläktar, från A++ till E, där A++ är bäst.

Men på det hela taget kan man säga att den som bor i flerbostadshus inte har så mycket att välja mellan. Ofta måste man helt enkelt anpassa sig till det ventilationssystem som finns i huset.

– Grunden vid köp av en fläkt i ett flerbostadshus med centralfläkt är en som är utan motor. Alla fläktar kan köpas exklusive den externa motorn, förklarar Mikael Gefvert. En fläkt utan motor är egentligen en spiskåpa.

Alliancefläkt, Kolfilter- och utsugsfläkt har inbyggda motorer.

Vi presenterar här mer om de olika typerna av fläktar. Påminn med jämna mellanrum de boende om att de måste tala med styrelsen innan inköp av ny fläkt.

Kolfilterfläkt Fläkten återcirkulerar luften och drar inte ut den genom ventilationskanalen. Luften kan cirkulera tack vare en inbyggd motor.

Fläkten kan monteras var som helst över spisen i sidled men ej i höjdled. Kolfilterfläkten ansluts inte till en frånluftskanal. Både i flerbostads- och småhus kan man använda denna typ av fläkt. Köket får tillbaka den gamla luften, men kolfilterfläkten har renat den från fett och matos. Optimal funktion får fläkten endast om kolfiltret byts ofta.

Frånluftsfläktar bullrar mindre än vad en kolfilterfläkt gör.

– De flesta fläktar med motor kan utrustas med ett kolfilter, säger Mikael Gefvert. Återcirkulation av luften gör att det måste vara god övrig ventilation i huset. Bostaden får kvar all fukt i luften. Uppvärmd luft stannar dock kvar i lägenheten, vilket kan vara en fördel ur energisynpunkt.

Kolfilterfläkten ingår inte i ventilationssystemet.

Spiskåpa Till husets centrala utsugssystem kopplas kåpan. Centralfläkt är förutsättningen för att B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 45

FOTO: MIELE

Tema: Ventilation

Ny standard och ny märkning för ventilationsfilter Efter den 1 juli i år ändras standarden på filter till ventila­tions­ anläggningar. Anders Flyckt, expert på partikelfiltrering hos filtertillverkaren Camfil hjälper oss att reda ut skillnaderna mellan den gamla och den nya standarden.

De flesta köksfläktar kan också fås som kolfilterfläktl.

spiskåpan ska fungera. Ett spjäll öppnas eller stängs för att reglera utsuget och det finns ingen motor i kåpan.

Ingår i ventilationssystemet.

Alliancefläkt Ventilationen i köket och i övriga huset bildar en allians tack vare fläkten. Kök och badrum kan koppla ihop sina utsug. Befintlig alliancefläkt kan inte bytas ut hur som helst, utan man måste välja ett system med rätt kombination. Detta gäller även om det sedan tidigare finns en alliancefläkt i köket.

– Vårt råd till bostadsrättsinnehavare är att aldrig koppla in en alliancefläkt utan att först ha fått styrelsens medgivande, säger Mikael Gefvert.

Ingår i ventilationssystemet.

Frånlufts/utsugsfläkt Huset får ut matoset direkt genom att fläkten kopplas till en frånluftskanal. I områden med friliggande enplanshus kan denna typ av fläkt passa. I flerfamiljshus är denna lösning oftast inte gångbar, eftersom matos kan sprida sig till andra lägenheter genom ventilationssystemet. Det är dock inte helt ovanligt att lägenhetsinnehavare själv monterar in frånluftsfläkt och ansluter den till frånluftskanalen. Detta är inte tillåtet. Den som gör detta får anmodan att ta bort frånluftsfläkten och montera in en som passar husets ventilationssystem.

– Frånluftsfläktar är kraftfulla, men är tyvärr nästan aldrig tillåtna i flerbostadshus.

Bor man i en takvåning kan det dock i vissa fall finnas möjlighet att installera en frånluftsfläkt, säger Mikael Gefvert.

Ingår oftast inte i ventilationssystemet i en villa. Påverkar dock ventilationssystemet i ett flerbostadshus negativt. n 46 |

BO BÄTTRE 2/2018

● Det är viktigt både för hälsan och för samt en mycket grov klass som kallas coarekonomin att byta filter en eller ett par se, säger Anders Flyckt, expert på partikelgånger per år. Att inomhusklimatet är bra filtrering hos Camfil Svenska AB. med ren och frisk luft är en självklarhet – Siffrorna anger storleken på partiklarför alla, något som vi inte behöver tänka na, som sållas bort, uttryckt i mikrometer. på – eller?

Varje huvudkategori har ett procenttal, där Hälsan är viktig och en bra och ren venman talar om själva avskiljningsgraden av tilationsanläggning är en investering för de respektive storleksfraktion. Det kommer att boende. Men varje dygn andas vi in 10–15 finnas totalt 30 olika filterklasser. Filtren är kilo luft, vi dricker 2,5 kilo vätska och äter märkta ePM1, ePM2,5 och ePM10 med ett ett kilo mat. Andningen tänker vi oftast inte procenttal efteråt. så mycket på, men desto mer vad vi äter Partiklar som är mindre än en mikromeoch dricker. Det är här filter i ventilationster (µm) kan vara smog, virus och sotparanläggningen kommer in. Filtren är till tiklar från dieselavgaser. För dessa mycket för att ta bort partiklar från små partiklar har kroppen uteluften och de behöver inget naturligt försvar, de ”Det blir lättare bytas regelbundet. tränger ner i våra andatt förstå vad Det finns också pengar att ningsorgan. Mögelsporer spara om man är noggrann som filtreras bort eller däckslitage är mellan med att byta sina filter med med den nya en och tio mikrometer. jämna mellanrum, speciellt i Grovt damm och polen FT och FTX-anläggning. standarden.” len brukar vara över 10 Mer energi förbrukas om mikrometer. De två senare filtren är smutsiga, eftersom luftmotstånkategorierna kan kroppen ta hand om, det ökar. I F-ventilerade hus finns ibland bland annat genom näsans flimmerhår. möjlighet att sätta filter i tilluftsventiler i Vilket filter ska man då välja för sin ventisovrummen. Detta brukar dock vara grova lationsanläggning? filter som tar bort pollen och damm.

– Det beror på hur anläggning ser ut och På landsbygden bör man byta filter i sin var i landet fastigheten ligger, men för tilluft, ventilationsanläggning minst en gång per år där vi ska skydda människan, kan det vara och i stadsmiljöer minst två gånger per år. lämpligt med minst ePM1 50% och för frånNu kommer en ny global standard för luften ePM2,5 50%, säger Anders Flyckt. ventilationsfilter. Den gamla standarPå grund av att filtren klassificeras på den i Europa heter EN779:2012. I övriga olika sätt kan det bli svårt att rakt av ersätta världen finns en annan standard som heter ASHRAE 52:2. Dessa båda standards ersätts den gamla beteckningen med någon av de nya. Tidigare mätte man antal partiklar per av en helt ny, ISO 16890 och den kommer kubikmeter luft. I fortsättningen kommer att gälla globalt från och med halvårsskiftet man att mäta antalet partiklar, men omräk2018. Den har dock redan funnits parallellt na mätetalet till vikten av partiklarna per med den gamla sedan 1 januari 2017. kubikmeter luft.

Tidigare har filterklassen för frånluft Filtren i sig förändras inte, utan det är vanligen haft beteckningen M5 eller M6 bara märkningen som ändras. Det blir och beteckningen för tilluft har varit F7 lättare att förstå vad som filtreras bort med eller F8 i ventilationsanläggningar. den nya standarden och hela systemet blir – I den nya standarden, ISO 16890, finns tre huvudkategorier, PM1, PM2,5 och PM10 mer överskådligt. n

Ny energi i föreningens styrelse?

– Grattis!

Anmäl det på verksamt.se!

Det är på verksamt.se du gör ändringar i bostadsrättsföreningens styrelse hos Bolagsverket. Där anmäler du ny styrelseledamot eller suppleant. Du kan också anmäla ändringar i stadgarna eller den ekonomiska planen.

Och du, kanske har du använt en blankett tidigare?

Använd verksamt.se istället. Det är bekvämare, enklare och 300 kr billigare.

Använd verksamt.se!

Samlad service från myndigheter

ETT MINDRE RÖRIGT STAMBYTE. Med gamla rör och återkommande vattenläckor brukar frågan kring stamrenovering bli aktuell. Ett stort in­ grepp som innebär att många beslut måste fattas och lika många regler hållas reda på. För de flesta förenin­ gar sker det här ungefär vart fyrtionde år, men vi på HSB Stockholm gör det nästan varje dag.

Läs mer på hsb.se/stockholm/stambyte

Genom åren har vi hjälpt hundratals bostadsrätts­ föreningar att skapa en hållbar fastighet för framtiden.

Vi har all kompetens som krävs för att hålla i hela pro­ cessen. Från att informera medlemmar och upphandla entreprenör, till stöd för de boende och slutbesiktning av arbetet. Så oavsett om ni är medlem eller ej – vi löser det tillsammans.

FOTO: ORASIS

Svensk Mäklarstatistik bedömer att prisnedgången på bostäder har dämpats Bostad. Prisnedgången har dämpats men det är stora skillnader på prisnivåerna runt om i landet. Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror visar att priserna på bostadsrätter i riket har fortsatt gått ner med -1 under de senaste tre månaderna medan villapriserna har ökat något. Men i Fastighetsmäklarförbundets (FMF) senaste Mäklarpanel som nyligen publicerades bedömer dock mäklarna att priserna kommer att öka framöver.

– Det man kan säga är att bostadsmarknaden inte är en homogen marknad och att bilden som getts inte alltid har stämt, säger Carolina Stegman, vd på Fastighetsmäklarförbundet. Nu återstår att se hur våren och sommaren utvecklas både gällande prisutvecklingen och rörligheten, om köpare och säljare börjar hitta tillbaka till varandra igen.

Carolina Stegman.

Snabbare handläggning av investeringsstöd Ekonomi. Det stora intresset för det statliga

investeringsstödet för hyresrätter och bostäder har gjort att regeringen beslutat att ge länsstyrelserna ett tillskott på 15 miljoner kronor för att minska handläggningstiderna. Under 2017 beviljades 10 000 bostäder stöd. Handläggningstiden av investeringsstödet ligger i snitt på 100 dagar, i vissa fall kan det röra sig om upp till ett år. Genom ett extra stöd till de länsstyrelser som har högst behov hoppas regeringen att handläggningstiderna ska kunna kortas, säger bostadsminister Peter Eriksson.

2016 beslutade regeringen om ett investeringsstöd för byggandet av hyresbostäder- och bostäder för studenter. Under 2017 beviljades c:a 10 000 bostäder stöd och Boverket bedömer ett fortsatt stort intresse under 2018.

- när det gäller fastigheter -

48 |

BO BÄTTRE 2/2018

Renare luft har ökat medellivslängden med upp till 1 år ● Invånarna i Stockholm, Göteborg och Malmö lever ett år längre idag än för 25 år sedan. Detta tack vare att halterna av luftföroreningar från vägtrafik, har minskat.

Det visar en ny studie publicerad i diskussionsforumet i den vetenskapliga tidskriften Atmospheric Chemistry and Physics av forskare vid Institutionen för miljövetenskap och analytisk kemi (ACES).

Forskargruppen har använt sig av resultat från mätstationer utplacerade centralt i alla

de tre städerna: I Stockholm har instrumenten suttit på ett tak på Torkel Knutssongatan på Södermalm, i Göteborg på en fastighet i Östra Nordstan och i Malmö på Rådhuset.

– Sammantaget innebär det här att vi har fått en bättre luftkvalitet i alla tre städerna, vilket har lett till en förbättrad folkhälsa.

Det är främst tack vare minskade utsläpp från vägtrafiken, säger Henrik Olstrup, doktorand i atmosfärsvetenskap vid ACES.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

AB Fina Fönster & Spröjs AB Fina Fönster & Spröjs I Västerfärnebo I Västerfärnebo

Före Före

Efter Efter

Vimax löstagbara spröjs med Vimax löstagbara spröjs med

20 års garanti!

20 års garanti!

Nya Nya spröjs spröjs till till gamla gamla fönster fönster Passar Passar till till såväl såväl nya nya 3-glas3-glas- som som äldre äldre kittade-fönster. kittade-fönster.

Krokvägen 9 Krokvägen 9 733 60 Västerfärnebo 733 60 Västerfärnebo

!

e!! d n seeeende t u httouffetrstt)) erigee!! c Telefon: 0224-68 05 68 s Telefon: 0224-68 05 68 frriäänsg cohcchh ofhfeerla SSvverig t t Mobil: 070-775 69 98 ytmt äftning oöver hela Mobil: 070-775 69 98 s ettt n y p n u ppmätpnröjss över s t i t u j e p hu(sGraatis tuerar sspröinfo@finasprojs.se t t i r r h d info@finasprojs.se ontera www.finasprojs.se n Gee ditt V(Gii m o www.finasprojs.se m G V

!

. ":'il':

Ofta gömmer sig massor av kvadratmeter i din BRF som skulle kunna förvandlas till lägenheter. Vi på Convertere förvärvar outnyttjad yta och ser möjligheter i varenda kvadratmeter för att ni ska få ut så mycket som möjligt av byggnaden.

Lägenheterna vi bygger kännetecknas av ett genomgående koncept med en stilren arkitektonisk känsla. Vi bygger med ett högt miljömed­ vetande och kan bistå er BRF i administrativa och juridiska frågor.

ake®convertere.se www.convertere.se

Linköping ligger i soltoppen

Solceller och gym toppar bostadsrättsköparnas önskelista!

Bostad. Svenskarna blir allt mer medvetna när det kommer till såväl hälsa som hållbarhet. Det visar en ny rapport från SBC Sveriges BostadsrättsCentrum. Det är gym och solceller som toppar listan över vad svenska bostadsrättsägare är beredda att betala en högre månadsavgift för. Ett annat populärt val är garage.

– Det är viktigt att styrelsen gör en noggrann behovsanalys när det kommer till vilka inköp som ska göras till föreningen, säger Markus Pålsson, Affärsområdeschef Ekonomisk Förvaltning på SBC. Det är också väldigt viktigt att de grundar sig i samtliga medlemmars intresse. Genom att investera i exempelvis solceller, gym eller elbilsladdning kan man få en attraktivare förening och därigenom öka värdet på hela fastigheten.

50 |

BO BÄTTRE 2/2018

Brf Kungsvyn med marknadsgaranti mot prisfall! ● Nu säljs 76 ljusa välplanerade bostadsrättslägenheter med milsvid sjöutsikt över Mälaren, och samtidigt introduceras en ny marknadsgaranti mot prisfall. Garantin som är kostnadsfri gäller för den som tecknar avtal för en lägenhet i HSB brf Kungsvyn före den 1 juli 2018. Skulle det bli ett prisfall på den lokala bostadsmarknaden

innan tillträdet till den nya bostaden kan garantin ge kunden en ersättning.

– Det känns fantastiskt att presentera lägenheter i det här attraktiva läget för våra medlemmar och bosparare och samtidigt kunna erbjuda ett tryggt köp med vår nya garanti mot prisfall, säger Anders Svensson, vd på HSB Stockholm.

Enklare och billigare att sätta upp solceller i Malmö ● Det ska bli lättare och billigare för Malmöborna att sätta upp solpaneler på sina hus. Stadsbyggnadsnämnden har under våren fattat beslut om en rad insatser som ska underlätta för fastighetsägare att ställa om till en hållbar energiförbrukning. Målet är att 2030 ska hela Malmö stad försörjas av förnybar energi. I juni presenteras ”Solguide för Malmö”, där ska fastighetsägare kunna hitta sitt hus och enkelt kunna se potentialen för att installera solceller.

– Att ställa om till en hållbar energiförbrukning är bland det viktigaste vi kan göra för klimatet. Därför ska det vara lätt

FOTO: ISTOCK

FOTO: ISTOCK

Energi. Linköping är åter den kommun i Sverige där det produceras mest solenergi per år. Det visar ny statistik från Energimyndigheten. Nu ska gratis bygglov för solceller och en solkarta ska nu få ännu fler att välja solceller. Det tillkom 105 nya solcellsanläggningar under 2017 och totalt finns det 372 anläggningar i kommunen. Den totala installerade effekten är 7270 kilowatt. Siffran för hela Östergötland är 19 830 kilowatt.

– Det är glädjande att Linköping åter är i soltoppen. I Linköping har det skett en kraftig ökning av el från solceller de senaste åren och kommunen försöker på olika sätt uppmuntra till installation av solceller, säger miljökommunalråd Rebecka Hovenberg (MP).

för Malmöborna att göra rätt, säger Märta Stenevi (MP), kommunalråd och stadsbyggnadsnämndens ordförande.

Tidstypiska träfönster – Bevara miljön och öka värdet i er gamla fastighet!

Patrick Lundqvist 08-556 782 00 E-post: patrick@snickargladje.com www.snickargladje.com

Förebygger vattenskada

WaterFuse®- Lägenhet

minskar risken att drabbas av vattenskada

Automatisk vattenavstängning vid läcka.

Vattenfelsbrytare speciellt anpassad för lägenheter.

• •

Givare i vattenfördelarskåpet känner av läcka & stänger av vattnet omedelbart.

Vattendetektor upptäcker, stänger av & larmar vid läcka under t ex diskmaskinen.

Tollco AB, Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta

Bilden visar WaterFuse® -Lägenhet komplett, VFB230-DN15

Tel: +46 (0)18 34 90 10 E-post: info@tollco.se

Webb: www.tollco.se

Förvaltar du BRF:er?

Då ska du välja REAL Fastighetssystem integrerat med Fortnox För visst vill du jobba helt webbaserat och i en miljö som är anpassad för just fastighetsförvaltning?

• REAL tar hand om alla betalningsflöden, avisering, påminnelser, inbetalningar. Du har kundreskontran i REAL.

• Till slut slussar du över alla bokföringsverifikat till Fortnox ekonomisystem. REAL och Fortnox har samverkat under snart 10 år. Kombinationen har många nöjda kunder i både fastighets- och redovisningsbranschen. Vill du ha referenser så fixar vi givetvis det.

• REAL är specifikt anpassat för avisering och fakturering i förskott och hanterar självklart den ”vilande momsen”. Givetvis justerar du hyror och avgifter smidigt med bara ett par klick.

• Till denna miljö finns även en kundportal där dina kunder (brf-medlemmar och styrelseledamöter) enkelt kan få tillgång till relevant information samt även attestera leverantörsfakturor utan att behöver logga in i något av systemen.

• När du förvaltar bostadsrättsföreningar har du allt som gäller för fonder, överlåtelseavtal vid försäljning, kapitaltillskott, kontrolluppgifter till skatteverket, panthavare etcetera.

• Givetvis finns också teknisk förvaltning, såsom felanmälan, mobil besiktning, rondering. Du kan presentera lediga objekt, hantera bostadskö med mycket mera.

• Handlar förvaltningen om hyresrätter och lokaler kan du ta hand om det ekonomiska medan din kund enkelt och smidigt sköter in- och utflyttning av hyresgäster samt skriver kontrakt. Allt i samma system.

Vill du veta mer, hör av dig till REAL AB, 010-602 32 00 eller info@real.se. Du hittar mer information på www.real.se.

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. n Vi

vill ombilda resterande hyresrätter och har erbjudit våra hyresgäster att köpa bostadsrätterna av föreningen.

En hyresgäst vägrar, hur går vi vidare? n Extra utbetalningar till styrelsen utan stämmobeslut – är det tillåtet? n Föreningen åtgärdade läckande toalett och skickade faktura utan att medlem sagt ja till åtgärden - vem ska betala? n Styrelseledamot fick i uppdrag att tömma ett förråd och dömdes för egenmäktigt förfarande!

B O B Ä T T R E 2 / 2 0 1 8 | 53

Läsarfrågor

Hur långt tillbaka kan man ta ut retroaktiv avgift?

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet?

Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Faktura utan godkännande av medlem Hej! Jag frågade min brf om någon kunde kolla på min toalett som börjat läcka lite i kopplingen till en slang. De skulle titta på det och när jag kom hem idag ser jag att det bytts en stor del och det ligger ett kvitto på 500 kronor på bordet. Måste de inte kontakta mig för att få mitt godkännande att köpa det? Jag sa bara att de skulle titta på det.

Linnea Ofta är det så vid mindre arbeten att man inte har formella avtal. Vid en så liten åtgärd kanske man förutsatte att du ville att problemet som du frågat om skulle åtgärdas. Det är i kanske i vart fall värt att betala eftersom toaletten inte längre läcker.

Jörn Liljeström

Kan föreningen tvinga hyresgäster att köpa?

Jag är ordförande i en bostadsrättsförening på landet. Vi hyr ut två lägenheter, och har erbjudit hyresgästerna

att köpa lägenheterna av föreningen. Ena hyresgästen vägrar, hur går jag vidare?

Hälsningar Arne En hyresgäst som hyr en lägenhet har besittningsrätt vilket innebär att så länge hyresgästen sköter hyresinbetalningarna och inte gör något som kan ge upphov till en uppsägning fortlöper hyresförhållandet. Det hör till god sed i hyresförhållanden att respektera besittningsskyddet oavsett om fastigheten ombildats till bostadsrätt. När föreningen hyr ut en lägenhet så har hyresgästen samma rättigheter som vilken förstahandshyresgäst som helst.

Jörn Liljeström

Är detta sätt helt korrekt? Och hur långt tillbaka kan man ta ut retroaktiv avgift?

Med vänlig hälsning, Lotta Föreningen saknar i regel rätt att ta ut avgift retroaktivt, normal stadgelydelse medger inte retroaktiv avgift.

Jörn Liljeström

Medlemskap vid andelsköp Hej, vi har två bröder som ska köpa en bostadsrätt med andelsköp och som båda ansöker om medlemskap för en bostadsrätt, halva var.

Enligt våra stadgar är det endast makar och sambo som har rätt till andelsköp. Hur motiverar vi detta? Har ni några goda råd att delge oss.

Tacksam för svar, Lena

Hej, fick i mitten av juni ett brev från vår brf-förening där de säger sig bestämt att höja årsavgiften fr.o.m. 1:a januari i år (6 månader innan de alltså informerar om det). Denna extra höjning läggs retroaktivt på avgiften under kvartal 3.

Era stadgar hindrar er inte från att bevilja medlemskap. Ni behöver behandla alla lika, så om ni vill bevilja medlemskap åt bröderna ska ni ha en policy som ni tillämpar framöver. T ex att ni alltid beviljar medlemskap åt två familjemedlemmar. Ni måste i så fall även bevilja medlemskap när andra familjemedlemmar köper en lägenhet tillsammans. Det är lämpligt att begränsa det till två. Då blir det inte mer besvärligt än det vanliga fallet där ett par äger bostadsrätten tillsammans. Situationen blir ohållbar exempelvis vid förverkandefrågor, vid störningar, behov av delgivning eller andra problem om man har väldigt många bostadsrättshavare med många små andelar.

Jörn Liljeström

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Retroaktiv höjning av årsavgiften

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 54 |

BO BÄTTRE 2/2018

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Brandskydd räddar liv.

Gå in på kra.se www.brandsa eller er m för att läsa 00 22 ring 0771-19

Kostnadsfri brandskyddsrådgivning.

Vi hjälper dagligen fastighetsägare och BRF:er att reda ut vilka krav som gäller beträffande brandskyddet.

Kontakta våra brandskyddsrådgivare och ta reda på vad som gäller. Samtalet är kostnadsfritt. Tel 0771 - 19 22 00.

Vi finns till för att hjälpa dig förebygga allvarliga tillbud. Vi besiktar, installerar och underhåller brandskydd i flerfamiljshus. Vår vision är att ingen ska mista livet i en bostadsbrand.

Brandsäkra Norden AB • www.brandsakra.se • Telefon 0771-19 22 00

Läsarfrågor

Utökat ansvar för bostadsrättshavare vid andrahandsuthyrning Hej! Går det i det avtal som brf tecknar med bostadsrättshavaren avseende andrahandsuthyrning infoga ansvar för bostadsrättshavaren att vara ansvarig för skador och uppkomna fel som andrahandshyresgästen gör om inte dessa täcks av försäkringar?

MVH/Jan Å Bostadsrättslagen är tvingande som skydd för bostadsrättshavaren. Ny rättspraxis innebär att en bostadsrättshavare inte ansvarar för sin andrahandshyresgäst gentemot sin förening. Därför går det inte att utöka en bostadsrättshavares ansvar på det sättet då det skulle strida mot nu gällande rätt.

Jörn Liljeström

Extra utbetalningar till styrelsen utan stämmobeslut Vår styrelse har av stämman godkända arvoden men har infört ett nytt konto – övriga arvoden – där man under flera år utbetalat flera hundra tusen kronor till styrelsens ledamöter, för detta finns inget stämmobeslut. När vi påtalar detta får vi svaret att för dessa utbetalningar behövs inget stämmobeslut revisorerna har ju godkänt årsredovisningen, vi kommer att

fortsätta med dessa utbetalningar. Revisorerna kan väl inte sätta sig över lagen.

Vi anser detta vara straffbart enl. brottsbalkens 10 kap. § 5 Mvh medlemmar Beslut om arvode till styrelsen måste fattas av stämman för att vara giltiga.

Det är inte säkert att det är fråga om brott.

Men det kan vara möjligt för föreningen, kanske efter byte av styrelse, att kräva tillbaka pengarna. Det kan också vara möjligt att driva skadestånd mot styrelseledamöter som fått pengar utan rättslig grund genom att minst en tiondel av medlemmarna motsätter sig att ansvarsfrihet beviljas och föreningen sedan väcker skadeståndstalan mot styrelseledamöterna.

Problemet med alltför stora arvoden är att det ger enskilda styrelseledamöter incitament att klamra sig fast vid styrelseuppdraget trots att det kanske inte är bäst för föreningen. Det finns en risk att de gör sig ekonomiskt beroende av att sitta i styrelsen. Eftersom en plats i styrelsen ger möjlighet att driva opinion etc. kan sådant motiv förvränga både beslutsfattande och föreningens funktion. Det är därför viktigt att arvodena generellt är på en nivå där det är belastande, och inte riktigt värt det, att sitta i styrelsen. Då blir det också ”rätt” personer som ställer upp, de som inte gör det för egen del utan för att de vill bidra till att föreningen fungerar.

Jörn Liljeström

Konvertering från lokal till bostad Hej i vår bostadsrättsförening har vi en bostadsrättslokal som ägaren vill omvandla till bostad. Vid omvandlingen krävs det att fasaden ändras eftersom den nuvarande fasaden är utrustad med stora affärsfönster. Vid diskussionen om detta så har det utkristalliserats ett flertal frågor som vi behöver få svar på, vi vill gärna få svar på följande frågor: 1. Behöver innehavare av bostadsrättslokalen tillstånd av föreningen 2. Krävs det bygglov till omvandlingen, vem söker?

3. Vi förmodar att ändringen av fasaden kräver bygglov som söks av föreningen 4. Kostnaden för ändringen av fasaden, vem står för den?

En ombyggnad av lokal till lägenhet kan kräva ändringar av ventilation, vem står för den kostnaden.

1. Ja, det behövs tillstånd från föreningen.

2. Ja, lämpligen är det föreningen som söker bygglov, men nyttjanderättshavaren kan också söka.

3. Ja, det krävs tillstånd från föreningen och bygglov för ändring av fasaden.

4. Vad gäller de sista två frågorna så kan föreningen bestämma vad den vill eftersom den inte är skyldig att säga ja.

Jörn Liljeström

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 250 brf:er använder Egrannar idag!

De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann ti Det är gra s!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

Snygg hemsida 56 |

BO BÄTTRE 2/2018

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se

FOTO: ISTOCK

Försäljningen av värmepumpar ökar Värme. 2018 har börjat starkt för värme-

pumpsbranschen. Totalt ökade försäljningen under första kvartalet med 12 procent jämfört med samma period förra året.

Starkast har försäljningen varit för bergvärme- och luft-vattenvärmepumpar. En bidragande faktor till den stora försäljningsökningen är att stoppet för bergvärmeborrning i Stockholm hävdes i december.

De stoppade bergvärmeinstallationerna har nu fått tillstånd att genomföras.

Försäljningen uppdelad på olika produktslag: • Luft-vattenvärmepumpar 15 % • Frånluftsvärmepumpar 8% • Vätska-vattenvärmepumpar (bergvärmepumpar) 15 %

Hårdare tag mot svartarbetare

FOTO: KRISTIAN POHL

Arbete. Skatteverket fick ökat anslag för kontroll av personalliggare redan i budgetpropositionen för 2018. Nu vill regeringen ytterligare stärka Skatteverkets möjligheter att kunna genomföra fler kontrollbesök och därför ska anslaget ökas med sju miljoner kronor i år.

– Svartarbete är ett allvarligt samhällsproblem.

Utsatta människor som lever i otrygghet utnyttjas medan seriösa företag som gör rätt för sig konkurreras Magdalena Andersson. ut. Ökad kontroll av personalliggare är ett konkret sätt att bekämpa sådana råa maktstrukturer vi aldrig någonsin kan acceptera, säger finansminister Magdalena Andersson.

Från den 1 juli utökas de verksamheter personalliggare ska föras i till att även omfatta fordonsserviceverksamhet, livsmedelsoch tobaksgrossistverksamhet och kroppsoch skönhetsvårdsverksamhet.

Vi leker för lite på jobbet ● Vi leker alldeles för lite på jobbet. Det visar en forskningsstudie från Lunds universitet. Arbetsgrupper blir mer kreativa om de får utrymme att leka. Allra viktigast är lekfullheten i vardagen. Det visar forskning från Lunds universitet. Totalt har 300 personer deltagit i forskningsstudien. ff-annons 185 x 67mm.pdf 1 2018-01-17 09:08:54

C

M

Y

CM

MY

– Gruppens kreativitet är också den som är mest intressant för ett företag. Moderna företag vill inte längre ha den kreativa ensamspelaren. Det är gruppen som helhet som ska vara kreativ, säger psykologen Samuel West, som står bakom undersökningen.

VI TAR HAND OM ER FÖNSTERENTREPRENAD Från tillverkning till installation

Vi har tillverkat och installerat fönster och dörrar i över 30 år.

CY

CMY

K

Svensktillverkat sedan 1986

www.smartafonster.se

0410 - 135 15

info@smartafonster.se

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

Styrelseledamot fick i uppdrag att tömma ett förråd och dömdes för egenmäktigt förfarande En ny ledamot i en bostadsrättsförening får i uppdrag att tömma ett förråd som styrelsen ansåg vara övergivet.

Styrelsen sätter först upp en lapp eftersom de är osäkra på om någon disponerade förrådet eller om det är övergivet. När ingen hör av sig beslutar de efter några veckor att tömma förrådet. Ledamoten som fått uppfattningen att förrådet är övergivet började tömma förrådet och slänger flera av sakerna, bland annat en båtmotor, en elektrisk golvmopp, en låda med dvd-filmer, fotografier och andra personliga tillhörigheter. Efter en tid upptäcker familjen som disponerar

förrådet att saker försvunnit ur deras förråd. De tror då att de haft inbrott, gör en polisanmälan och sätter ett nytt lås på dörren. När ledamoten som fått i uppdrag att tömma förrådet upptäcker att det sitter ett nytt lås på dörren sätter hon upp en ny lapp och ber den som satt upp låset att höra av sig. Familjen som disponerar förrådet kontaktar då föreningen och när de får reda på att det är en ledamot i styrelsen som tömt deras förråd uppstår en konflikt. Familjen anmäler ledamoten för egenmäktigt förfarande. När ärendet prövades i tingsrätten frikänns ledamoten då den anser att hon blivit vilseledd och därför ovetande agerat olagligt. Ärendet överklagas till hovrätten som ändrade domen. Den menar att ledamotens agerande inte kan ursäktas med att hon inte visste att hennes agerande var felaktig. I rollen som ledamot är man

skyldig att agera på ett korrekt sätt.

Hovrätten menar att styrelsens ledamöter är skyldiga att ta reda på hur de får agera.

Den anser inte heller att det inte varit uppenbart ursäktligt att ledamoten varit ovetande om att agerandet varit otillåtet.

Bakom detta döljer sig den vanliga situationen att utrymmen i en bostadsrättsförenings hus ibland behöver rensas. Det händer att styrelseledamöter av handlingskraftigt slag rensar upp, ibland t o m efter styrelsebeslut. Man får aldrig, utan vidare slänga eller ta annans egendom. När det finns föremål i ett utrymme som är låst, som uppenbarligen tillhör någon och uppenbarligen har ett värde då kan man inte anta att föremålen är övergivna eller kastade.

Hittas något av värde och man inte vet vem som är ägare kan det vara hittegods och det ska hanteras på särskilt sätt. I vilket fall får man inte bara slänga grejerna.

Istället ska man ta reda på vad som gäller.

Uppstår det en sådan här situation och det finns tveksamheter om hur styrelsen ska agera, då är det bäst att rådgöra med en jurist.

Vi hjälper er med laddningsanläggningen till era elfordon.

Från planering till färdig installation och drift.

Vi hjälper er hela vägen. www.evsolution.se 0700-35 81 94 kontakt@evsolution.se 58 |

BO BÄTTRE 2/2018

Funderar ni på att renovera era fönster?

Måste de rentav bytas? Underhållsmålning?

Vi tillhör pionjärerna i Stockholm och vi guidar er gärna mot rätt åtgärd för just er fastighet.

Vi har renoverat och satt in nya fönster sedan åttiotalet och kommer att fortsätta länge till.

Förr i tiden användes kärnvirke av bästa kvalité när man byggde fönster, detta gör att renovering ofta lönar sig.

Om nya fönster är ett bättre alternativ så finns ett flertal lösningar som vi gärna berättar om.

I de flesta fall kan man behålla befintlig karm och bara byta bågarna eller använda en lösning från Maximalfönster.

Vi värnar om miljön – Både för de boende under entreprenadtiden och arbetsmiljön för våra anställda. Vi bidrar också till ett mer hållbart samhälle genom att möjliggöra att kunna behålla gamla, fina fönster. På köpet hjälper vi till att bevara vår fantastiskt miljö med så många vackra fastigheter i Stockholm!

Vi levererar trygghet – Fönster är hantverk och kräver stor kunskap och erfarenhet.

De snickare, målare och glasmästare som jobbar på Fog & Fönster tillhör de främsta och nöjer sig inte med annat material och arbetsmetoder än de bästa för att kunna skapa ett enastående resultat.

Adress: Flygfältsgatan 2D, 128 30 Skarpnäck | Telefon: 08-771 77 55 | E-post: info@fogen.se | Hemsida: www.fogen.se

Juristen reder ut

Begär extrastämma och ta kontrollen!

Styrelseledamöter har en skyldighet att agera för föreningens bästa, vilket innebär att omförsäljning av bostadsrättslägenheter ska ske till marknadspris och inte till underpris.

Om styrelseledamöterna är anställda i byggbolaget och de agerat enligt instruktion eller med byggbolagets goda minne kan byggbolaget vara ansvariga för dem.

V

id nyproduktion tecknar framtida bostadsrättshavare boknings- och/eller förhandsavtal. Ofta är tiden mellan förhandstecknandet och själva tillträdet flera år och det händer att köparen inte längre vill eller kan fullfölja avtalet.

Om projektet är försenat kan köparen i vissa fall frånträda avtalet enligt regler i bostadsrättslagen eller häva avtalet på grund av föreningens kontraktsbrott.

När en hävning skett, eller köparen annars inte fullföljer, så måste bostadsrättsföreningen, som kontrolleras av personer som byggbolaget satt i styrelsen, sälja om lägenheten.

I den senaste prisnedgången har det hänt att lägenheter behöver säljas till lägre pris än vad köparna ursprungligen gått med på eftersom marknadsvärdet minskat. I det fallen kan föreningen ha rätt till skadestånd av köpare som inte fullföljer, under förutsättning att avtalet är korrekt och föreningen uppfyllt sina åtaganden.

det vanligaste åtagandet som byggföreningarna bryter mot är avtal om att lägenheten ska vara klar för upplåtelse och tillträde (som ska ske i nära anslutning till varandra) vid en viss tidpunkt. De försöker då på olika sätt få köparen att gå med på att teckna nytt avtal för att bli fri från åtaganden de inte kan hålla.

Styrelseledamöter har en skyldighet att agera för föreningens bästa, vilket innebär att omförsäljning av bostadsrättslägenheter ska ske till marknadspris och inte till underpris.

Under den tidigare perioden av prisuppgångar så var det ofta så att byggföreningar upplät återlämnade bostadsrättslägenheter till samma pris som de skulle ha gått för från början.

Detta var fel när det gick att få bättre betalt för dem när marknadspriset ökat. byggstyrelser (tillsatt av, och ofta anställda av, producerande byggbolag) åsidosatte därigenom sin skyldighet att se till föreningens bästa intressen. Föreningar gick på så vis miste om möjliga intäkter som i vissa fall kunde vara upp till ett par miljoner per lägenhet. Det är inte ovanligt att sådana för köparen gynnsamma ”omförsäljningar” skedde till någon

med koppling till byggbolaget. Korruption, kallar man väl sådant?

Det finns fler intressekonflikter än hanteringen av lägenhetsförsäljningar. Byggbolagets folk missköter också sitt uppdrag som styrelseledamöter i byggarföreningen vid hantering av entreprenadkontraktet med byggbolaget. Det sker exempelvis genom att släppa igenom fel, betala slutlikvid för entreprenaden innan godkänd slutbesiktning föreligger eller annars binda föreningen vid ”för dyra” avtal som missgynnar föreningen och gynnar byggbolaget istället. styrelseledamöter som inte ser till föreningens bästa intressen åsidosätter sin vårdplikt. Om så sker så kan de vara personligen skadeståndsskyldiga för den skada de därigenom förorsakar föreningen. Om styrelseledamöterna är anställda i byggbolaget och de agerat enligt instruktion eller med byggbolagets goda minne kan byggbolaget vara ansvariga för dem.

Orsaken till olika former av misskötsamhet är att byggarstyrelser ofta ser mer till sin uppdragsgivares intressen än till föreningens intressen.

” Det finns fler intressekonflikter än hanteringen av lägenhets­ försäljningar.

Vid nyproduktion bör boende ta över kontrollen över föreningen med boendestyrelse så snart som möjligt och aldrig bevilja ansvarsfrihet till byggarstyrelsen innan det gått att undersöka vad den av byggbolaget tillsatta styrelsen egentligen har hittat på. De boende borde begära att extrastämma för nyval hålls så snart lägenheterna upplåtits med bostadsrätt.

Det räcker med att en tiondel av medlemmarna begär extrastämma för att byggarstyrelsen ska vara skyldiga att genomföra den.

Boende i byggarledda föreningar; begär extrastämma och ta kontrollen!

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

60 |

BO BÄTTRE 2/2018

HÖGA ELNÄTSKOSTNADER? 500 bostadsrättsföreningar med 50 000 bostäder har hittat ett sätt att spara över 50 000 000 kronor per år

Utan IMD tar elbolaget nätavgifter fram till vägguttaget i varje lägenhet.

Home Solutions AB arbetar över hela landet med IMD (Individuell Mätning och Debitering) av el, vatten, värme, billaddare samt temperaturmätning. Vi har över 50.000 lägenheter uppkopplade i vårt system över hela landet. Vi samarbetar naturligtvis med er ekonomiska förvaltare som hjälper till att föra ut medlemmarnas förbrukning på deras avgiftsavi. Home Solutions har funnits sedan 2001. Vi är en trygg partner med många referenser i ditt närområde.

KONTAKTA OSS SÅ FÅR NI VETA MER!

Med IMD från Home Solutions kan elbolaget bara ta nätavgift fram till fastigheten.

Det sänker föreningens nätkostnad kraftigt.

Samtidigt mäts varje lägenhet och de boende betalar bara för sin egna elförbrukning.

Som även den kan bli mycket billigare.

www.homesolutions.se | info@homesolutions.se | 026-18 41 40

QUATTRO - Modulsystemet som växer och förändras utifrån behov och arkitektur.

Då det är uppbyggt på kubens form ger Quattro er många olika kombinationsmöjligheter.

blidsbergs.se

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss!

08-662 84 84

•

www.savana.se

Prenumerera på kvarn

Avfalls

– Nu är

llskvarn

era avfa

t install

m at t fritt fra

de

till alla i styrelsen

.

dan 35

olm. Si

i Stockh

2016 NR 1| kr 50 Pris 39:

ELSEN

T STYR

MED DE

n 25.

för föreningarna. Sida

Flitiga

r ö f p p Sto b Airbn NINGEN

TID SRÄTTS

latsen – ny trend

Utegym på lekp

TA

VER VE

BEHÖ

Nr 2|2016 Pris 39:50 kr

BOSTAD

BOSTADSRÄTTSTIDN

7.

BOSTADS

RÄTTS

risen – enda Experter om bostadsk 9. byggandet. Sidan lösningen är att öka

28.

Fönstret kan styra hela lägenheten

a e värm Dyrar i Skåne d a t bos te n orrbot än i N Sidan

gan u t s t t ä v Låt t t mysrum bli et GEMEN

TEMA

SAMT

: Juristen

ed Håll fr ugan st i tvätt

22 Sidan

.

n: xperte Miljöe alla

r Nu tala n le om so

D

FASA der: kostna Undvik e att

40.

en: expert Styrelse ed

lla m Möt a spekt stor re Sidan 64

.

.

Sidan 60

.

Sidan 58

16.indd

tre 1-20

TIDNIN

GEN ME

D DET

STYRELSE

stan.

N BEHÖV

ER VETA

Spara pengar på ventilationen Sidan 18.

skrivni ngarnoam Råvind e – en gu n ld för före gruva ningen Tema: Vi ndso

Sidan 25

: Juristen201

6-02-25

13:41

a Problem att hyr i andra hand

: Styrelseexperten

Ta in hjälp i styrelsearbetet Sidan 64.

Miljöexperten:

Sidan 60.

Juristen:

Luriga rättsfal l

Sidan 58 . dd 1

Bo Bättre nr 2-2016.in

Bo Bättr

Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

BRF­ MÄSSAN MALMÖ

2016-05-09 10:31

Sidan 17.

Styrelse ex

Måste vi perten: ny ekon göra en omisk Sidan 64 plan? .

Samord försäkri na ngarna .

Sidan 52

Miljöexp erten:

Solcelle r­ en ny folk rörels

Sidan 60 .

e nr 3-20

STORA STYRELSEPAKETET, 545 kr/år

Sidan 37 .

Städerna klarar inte fler bilar

1

Välj erbjudande:

Tema: Va ttenskado r.

X xxxx

Sidan 52.

16.indd

Mejla till supportforlag@titeldata.se och beställ en prenumeration eller fyll i och skicka in kupongen.

Brf:

Tel:

Bo bättre

c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

E-post:

9 08:41

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Postadress:

2016-09-0

✁

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 545 kr/år.

Adress:

e

1

Ja, tack!

Namn:

mbyggna d

.

Vattens kostar kador miljard er

rar att Vår medlem väg mnskylt sätta upp sin na & rätt.

Juristen svarar på Lag

NR 3|2016 Pris 39: 50 kr

I en stor in Peter Eri tervju med Bo bä ksson om tt sin bostad re berättar bostad sministe spolitik. r Sidan 9.

Sidan 38.

Sidan 58.

Bo Bät

de mitt i

för borättinvestering erna Sida n 28.

Den moderna förvaltaren

int Glöm saden kolla fa Sidan

tivt boen

Satsa på belysnin g Lönsam

Sidan 26.

9.

TEMA

med attrak

BEHÖVER VETA

der. av bostä rbyten GI emeste s r A ENER M fö s TE räv som emet stånd k t ll s ti y h S c a –o k n ä s ka n notan värme procent 0 6 d me Sidan

– och nu

att Det hjälper intea straff Inge låntagare av n ändring STYRElSEN INGEN MED DET

Sidan

som bin

Styrelseskolan

Nytt register ställer hårda krav Den nya dataskyddsförordningen som innebär en skärpning av hur personuppgifter får hanteras ställer hårda krav på bostadsrättsföreningarnas styrelser. Man behöver inte läsa regelverket särskilt noggrant för att förstå att det öppnar upp nya sköna möjligheter för den som satt i system att terrorisera styrelserna.

D

et är bråda dagar för styrelserna i landets bostadsrättsföreningar. De flesta är mitt uppe i arbete med att ändra stadgarna för att anpassa dessa till olika ändringar i bostadsrättslagen. Det kan vara ganska knöligt att hålla isär tider och när de olika reglerna börjar gälla. Så dyker detta med den kryptiska förkortningen GDPR upp, vilket står för ”General Data Protection Regulation”. Det är en ny dataskyddsförordning som från och med 25 maj ska ersätta nuvarande personuppgiftslag, PUL. De nya reglerna som innebär en skärpning av hur personuppgifter får hanteras ställer hårda krav på styrelserna. De ger också möjligheter för Datainspektionen att bötfälla de som inte följer regelsystemet.

Bostadsrättsföreningar är skyldiga enligt lag att föra två register. Det ena är en lägenhetsförteckning som innehåller viktiga uppgifter om bland annat ägare av en bostadsrätt, noteringar om pantsättningar och kopior på överlåtelseavtal.

Eftersom det saknas ett offentligt register över bostadsrätter

” Bostadsrättsföreningar är skyldiga enligt lag att föra två register.” är det föreningen som är registerhållare. Det kan inte nog understrykas hur viktigt det är att registret sköts korrekt. Vid exempelvis utgallring av icke aktuella uppgifter gäller det att veta vad som måste sparas eftersom föreningen har vissa skyldigheter att lämna uppgifter till myndigheter. det andra registret som måste hanteras av föreningen är medlemsförteckningen som enbart innehåller uppgifter om medlemmar, vilken lägenhet de innehar samt insatser. Dessa regler förändras inte på grund av den nya dataskyddsförordningen. Men i ett sådant register måste en utträdd medlem gallras bort så fort utträdet skett.

Om föreningen haft en löpande e-postkorrespondens med en medlem måste denna raderas förutom om medlemmen gett tillstånd till att uppgiften får sparas. Exempel på sådan konversation kan vara felanmälningar. I vart fall måste den avidentifieras så att uppgiften inte kan kopplas till en viss person när felet är avhjälpt. E-posten är synnerligen besvärlig att hantera särskilt som ofta flera av ledamöterna kan vara inblandade i en konversation.

Lagen tar sikte på olika personuppgifter exempelvis namn, personnummer, e-postadress eller annat som gör att en privatperson kan identifieras. Dessa ska vara synliga för personen i fråga, föras på ett säkert sätt och inte användas för annat ändamål än det avsedda. Det är inte tillåtet att ha fler uppgifter än vad som krävs för att kunna uppfylla syftet med att ha det i registret. När en uppgift inte längre behövs ska registret gallras.

Ett bra exempel på detta är andrahandsuthyrningar. Dessa är normalt tillfälliga och när de upphör ska uppgifterna tas bort.

Har föreningen en förvaltare som har hand om uppgifterna är det viktigt veta på vilket sätt förvaltaren tar in den nya förordningen i sitt arbete. Se även till att förvaltningsavtalen kompletteras för att garantera att lagens krav uppfylls. Det kallas för biträdesavtal men här kommer nog förvaltarna inom kort komma med förslag till kompletteringar av avtalen. uppgifterna i registren ska vara korrekta och uppdaterade. Det är också viktigt att tänka på integriteten. När ledamöter avgått ska de inte längre kunna komma åt uppgifterna.

Det är inte klarlagt om vissa uppgifter endast ska kunna läsas av de ledamöter som har en viss specifik uppgift, men det känns inte helt uteslutet att det ska finnas begränsningar.

Det är viktigt att styrelserna upprättar en förteckning över sina register och skriver instruktioner om vad som ska göras när det sker förändringar eller när tillstånd ska inhämtas. På så vis skapas en överblick. Många organisationer försöker nu sprida information om de nya reglerna och vilka krav som måste uppfyllas. Jag tycker själv att det är ytterst svårtillgängligt men efter lite praktisk övning kommer det nog att klarna.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

BO BÄTTRE 2/2018

Bostadsrättsmässan Malmömässan, Malmö, 5-6 oktober 2018 Svenska Mässan, Göteborg, 22-23 november 2018

Sveriges största mötesplats för dig som bor i bostadsrätt eller samfällighet

www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Arrangör:

FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 20 september Tema: Säkerhet och trygghet l I nför hösten är det viktigt att se över säkerheten i föreningens fastigheter. Det är många delar för föreningens styrelse att tänka på när det gäller inbrott- och brandskydd. Det kan även finnas andra delar i fastigheten som behöver ses över innan vintern – Bo bättre guidar!

Tema: Trapphus och hiss lD ags att renovera trapphuset – vi tittar på materialval, metoder och möjligheter. En väl fungerande hiss ökar värdet på fastigheten och bostadsrätten.

Vilka typer av hissar finns det, går det att byta hisstyp vid en installation och vad kostar det?

Tema: Belysning och gård lG ården är en viktig del för föreningen – Bra planering och underhåll av parkering, garage, elbilsladdare och belysning ökar medlemsnyttan liksom tillgängligheten. Byte av belysning kan både ge klirr i kassan och öka tryggheten.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

BO BÄTTRE 2/2018

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Drömmer du också om en bekymmersfri tvättstuga?

Då kan vi hjälpa dig. PODAB är specialister på professionell tvättstugeutrustning och har alla produkter som krävs i den gemensamma tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör.

Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi din tvättstuga mer ekonomisk, hållbar och användarvänlig. Bekymmersfri, helt enkelt.

Nu lanserar vi nya professionella tvättmaskiner och torktumlare av högsta kvalitet. Alla de nya produkterna i BaseLine- och StreamLine-serierna är optimerade för att passa i svenska tvättstugor. Utsidan är prisbelönad för sin fina design. På insidan finns nya smarta lösningar som exempelvis världens första 3D-tvättsystem.

Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE