Bo bättre 2 2017 webb

Dags för grillsäsongen – på el! Sidan 36.

NR 2|2017 Pris 39:50 kr

bostadsrättstidningen med det styrelsen behöver veta

Gör förändringar nu – slipp reavinstskatt Skatteverket backar – ska göra nya utredningar. Sidan 9.

Gör rätt från början

☛ Planera ☛ Jämför ☛ Besluta

Tema: förvaltning Sidan 30

Säkerhet – dörrar och lås Tema: säkerheT. Sidan 17.

Tjäna pengar på ventilationen – och få bra luft Tema: ventilation Sidan 38.

Ladda bilen i föreningen Sidan 46.

Juristen:

Styrelseskolan:

Energi&miljö

Sidan 58.

Sidan 64.

Sidan 60.

Föreningen får inte ens misstänkas

Hur stort arvode till styrelsen

Varför Norge och inte vi?

Bli styrelseproffs i din Bostadsrättsförening Vi på SBC vill höja kunskapsnivån i styrelsen och hjälpa dig som ledamot att effektivisera ditt arbete och fokusera på rätt saker.

Att ansvara för en bostadsrättsförenings långsiktiga beslut om ekonomi och fastighetens underhåll är ett förtroende som kräver en hel del kunskap. Därför har vi på SBC tillsammans med StyrelseAkademien skapat en digital utbildning för styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar.

SBC erbjuder bostadsrättsföreningar ett komplett utbud av tjänster som både effektiviserar och underlättar styrelsens arbete.

Ekonomisk och teknisk förvaltning, projektledning samt juridiska tjänster.

Läs mer och anmäl dig på www.sbc.se/styrelsecertifiering. Tillsammans ökar vi värdet på din fastighet!

SBC är specialiserade på att hjälpa bostadsrättsföreningar med ekonomisk och teknisk förvaltning, juridiska tjänster, projektledning och mer därtill. Läs mer på sbc.se eller ring oss på 0771-722 722.

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

17

Tema: Säkerhet Bostadsinbrotten har nästan fördubblats. Förra året anmäldes 22 000 bostadsinbrott varav närmare 40 procent i lägenheter. I flera kommuner varnar polisen för inbrottsvågar. Det är knepigt att välja säkerhetsdörr och låssystem och att veta var som är viktigt när det gäller brandsäkerhet i radhus.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, goran.olsson@mrbostadsratt.se Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se Inger Evertsson, inger.evertson@almusmedia.se

Tema: Förvaltning Planera, jämföra, kräva – vägen till smart förvaltning. Siffror, regler och fallgropar. Det gäller att hitta en hängiven ekonomisk förvaltare. Brf Havsglimtens engagerade förvaltning med miljöprofil gav elvinster och sänkta avgifter från 1060 till 550 kronor per kvadratmeter och år.

30

Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 44 94 mie@rectamedia.se

38

Tema: Ventilation Uppgraderad ventilation ger bättre luft och sparad energi. Läs om forcerat självdrag, frånluftsvärmepump och värmeåtervinning. Ventilationsaggregat med FTX-värmeväxlare med inbyggd spiskåpa i köket, inte speciellt vanligt.

Men hos Brf Fjärilen i Enköping har det funnits sedan husen byggdes 1991.

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 27 300 ex.

Sveriges största faktaplats för bostadsrättsföreningarnas styrelser.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter.

Allt redaktionellt material lagras digitalt.

Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­ vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

Skatteverket backar om reaskatten Bo bättres lås-guide Appar, nya och gamla favoriter Besiktning av lekplatsen inför sommaren Styrelseakademin utbildar

9 22 28 36 45

Lär föreningen att hålla i rodret

Nu laddar vi bilen

46

Kontakter och standarder inom EU

Styrelseskolan – Arvoden

64

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 3 – utg.dag 22 sep Nr 4 – utg.dag 8 nov

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 3

När ett slarvigt yttrande blir en sanning

S

om ledamot i en styrelse blir man ofta förvå­ nad över hur något man säger i förbifarten kan uppfattas som ett löfte av föreningens medlem­ mar. Det påminner mig om något vi gjorde på en lektion i första klass. Alla satt i ring och sedan viskade man en kort historia i örat på kamraten intill som sedan på samma sätt viskade den vida­ re till nästa och nästa, ända tills att den nått den sista i ringen. När den sista personen berätta vad den fått veta var historien helt annorlunda jämfört med det läraren ursprungligen viskat i örat på den som första eleven. Vi tyckte det var jättekul men ingen av oss förstod hur berättelsen kunde bli så annorlun­ da. Tanken var förstås att lära oss hur skvaller fungerar.

Sådana här snöbollseffekter

finns det gott om exempel på i var­ dagen i en bostadsrättsförening.

Här kommer ett fiktivt exempel: Ingrid som är ny i bostadsrättsför­ eningens styrelse möter Kalle i trapp­ huset. Han vill ha en balkong och tar upp saken när de pratar. Ingrid tycker att det är en toppenidé och lovar att ta upp frågan på ett kommande sty­ relsemöte. Kalle uppfattar det som ett positivt besked. Han berättar entusias­ tiskt för en annan granne att styrelsen är positiva till att bygga balkonger.

Foto: Peter Engmalm

Grannen berättar det i sin tur för en annan granne som berättar det vidare.

Historien når efter ett antal vändor herr Karlsson som bor längst ned. Han får höra att föreningen ska bygga balkonger. Karls­ son som inte kan ha någon balkong, blir arg och menar att frågan måste tas upp på en stämma. Han pratar med en annan granne och lägger då till att det kan innebära att avgiften går upp. Denne granne blir upprörd och tar upp saken med andra medlemmar.

Plötsligt börjar det rasa in i arga mail till styrelsen, upprörda medlemmar ringer

4 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

ordföranden och styrelsen anklagas för maktmissbruk.

Det blir dålig stämning i styrelsen och Ingrid hoppar av.

När man hör historier liknande denna och kan man bara konstatera att det är inte är någon enkel uppgift att sitta i en styrelse. I en förening där arbetet fungerar bra brukar det finnas gott om medlemmar som gärna sitter i styrelsen. Men en sådan här fånig händelse kan få även den mest intresserade att avstå.

Ett sätt att slippa hamna i de här situationerna är att se till att alla ledamöter i styrelsen, nya som gamla utbildas. Det är viktigt att lära sig exempelvis hur beslut ska tas, hur kommunikationen med medlemmar och förvaltare ska gå till och vad rollen som ledamot inne­ bär. Det kan ta tid att komma in i arbetet. En bostads­ rättsförening är ingen vanlig förening utan ett företag, och det krävs kunskap för att klara alla delar som ingår.

Därför är det viktigt att den som kliver in i styrelserum­ met ska känna sig trygg.

Det finns utbildningar, numera även digitala, exem­ pelvis de som styrelseakademin erbjuder. Det innebär att det går att sitta hemma framför datorn och göra utbildningen interaktivt. Det är också något vi berättar mera om i detta nummer på sidan 45. Vi tar också upp en mängd annat matnyttig i detta nummer. Under tema säkerhet tittar vi på säkerhetsdörrar och det finns även en låsguide på sidan 22.

Något många funderar över är vilken förvaltning de ska välja. Läs mer och få tips på sidorna 30–32. Ventila­ tion, och FTX är några heta områden som vi också tar upp i detta nummer på sidorna 38–43.

Vi tar förstås upp det senaste om Skatteverkets åtgär­ der mot ”väsentliga förändringar” på sidan 9.

För den som gillar att frossa i juridik bjuder vi som vanligt på ett rättsfall och besvarar läsarnas frågor un­ der temat Lag och Rätt. I styrelseskolan på sidan 64 tar Göran Olsson upp frågor kring arvode och temat denna gång i juristens krönika är ansvar och jävsituationer.

Det och mycket annat bjuder vi på!

Trevlig läsning/Red.

Vi älskar värmepumpar.

Det borde alla bostadsrättsföreningar också.

Varför väljer fler bostadsrättsföreningar värmepump?

En förklaring är priset. Normalt sparar du in investeringen på bara tre till sex år. Och ju fler kvadrat du behöver värma, ju mer pengar finns att spara. Vi på IVT har en hel avdelning med specialister på värmepumpar för fastigheter. Vi ger dig tydliga underlag att ta ställning till och hjälper dig hela vägen till ett driftsäkert värmesystem.

Se våra referenser och läs mer på ivt.se/storre-fastigheter Vi älskar värmepumpar. Så att du kan älska annat.

BRA SYRENIVÅ I DIN BOSTAD? Självdragsventilationen stannar på sommaren när det är lika varmt ute som inne. Så kallad under­ ventilation ger ingen eller dålig ventilation när vi som bäst behöver det. Syrenivån sjunker, värme och fuktighet stiger vilket ökar risk för fuktskador och mögeltillväxt.

ASBEST och RADON I DIN BOSTAD? Blir det varmare ute än inne, kommer luften ner baklänges genom de smutsiga kanalerna vilket kan föra in föroreningar in i bostaden. Det är inte ovanligt med asbest i gamla gips­ och eternitkanaler. Även radon från idag förbjudet byggmaterial ventileras ut med Clean­Air24 FTX.

EKONOMISK OCH KLIMATSMART BOSTAD? På vintern när det är kallt sker så kallad över­ ventilation och värmen trycks okontrollerat ut ur alla skorstenar och självdragskanaler vilket gör att uppvärmningskostnaden och miljöpåverkan blir onödigt hög. 250­500 000:­ trycks ut på 6­7 månaders värmesäsong.

DIN GARANTI FÖR ETT LYCKAT RESULTAT… Clean­Air24 FTX har med mycket lyckat resultat installerats i ett flertal fastigheter. Bl.a i flera av Possedos sekelskiftesfastigheter i Stockholm där Clean­Air24 FTX ventilation med återvinning installerats sedan 2013 med mycket nöjda hyresgäster och fastighetsägare.

FORMSTABILITET

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD

INBROTTSSKYDD

DÄRFÖR ÄR EN SÄKERHETSDÖRR FRÅN DALOC VIKTIGARE ÄN DU TROR. En dörr är inget man vanligtvis tänker på. Ändå kan ett smidigt byte till Daloc Säkerhetsdörr göra hemmet till din lugna och säkra vrå där du och din familj kan känna er tryggare än någon annanstans. Den har en smart och stark stålkonstruktion som skyddar dig mot brand och hindrar tjuvar. Den formstabila konstruktionen är tät mot drag, ljud och giftig rök. Det är rätt få saker som kan skydda dig mot så mycket. Möjligen en super-robot. Läs mer på daloc.com

Säkra dörrar

foto: istock

Aktuellt

Skatteverket backar om reaskatten i år Den som vill utöka sin bostadsrätt med ett rum, eller kanske sälja ett rum till grannen bör skynda sig på och genomföra affären under 2017 för att vara säker på att inte behöva betala reavinst-skatt på hela bostadsrätten.

Bakgrunden är att Skatteverkets åtgärder mot ”väsentliga förändringar” av bostadsrätter efter en kritikstorm skjutits upp till 2018.

Text Gunnar Wesslén

● Det var tidigare i år som Skatteverket förde fram att om en bostadsrättsinneha­ vare genomför vad man kallade väsentliga förändringar i sin bostadsrätt så betyder det, enligt Skatteverket (SKV), att man har avhänt sig den gamla rätten och fått en ny.

Detta betyder att reavinstskatt för hela lägenheten ska utgå och att föreningen är skyldig att lämna kontrolluppgifter till SKV. I många fall, framför allt i Stock­

holm och storstäderna, kan det handla om miljonbelopp som ska betalas in i skatt – trots att bostadsrätten inte är såld.

SKV uppgav också att det kunde bli fråga om retroaktiva åtgärder – man kunde alltså tänka sig att gå in och titta på affärer som gjorts tidigare.

Väsentlig förändring kunde enligt SKV vara många olika saker – allt från utök­ ning, eller minskning med ett rum eller

köp av en p-plats i föreningen.

Men efter att åtgärderna drabbats av en massiv kritikstorm har SKV skjutit upp åtgärderna.

Olof Wallin är rättslig expert på kapital­ beskattning på Skatteverket: – Vi har beslutat oss för att förtydliga grundprinciperna och definiera vad en ”väsentlig förändring” är. Vi beräknar att ha riktlinjerna på plats till sommaren i år. Det

ToTalenTreprenad Trapphus!

Målning - golvpolering - portrenovering - SäkerhetSdörrar - Snickeri

www.andresmaleri.se 0200 - 58 02 20

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 9

Aktuellt

betyder att vi inte på eget initiativ kommer att göra några granskningar under 2017.

– Det betyder också att vi inte före 2018 kommer at kräva in kontrolluppgifter från föreningarna eller kräva att innehavarna ska ta upp detta i sina deklarationer.

– Men jag vill understryka att vi inte ändrat uppfattning i grundfrågan, sker en väsentlig förändring ska den tas upp i de­ klarationen och då kan reavinstbeskattning utlösas.

Olov Wallin påpekar också att man kan söka om anstånd med betalningen av rea­ vinsten för en viss kostnad.

Bo bättres expert Göran Olsson:

– Jag hade hoppats att den här frågan skulle tagits upp av den nya bostadsrättsutredning­ en, men så är inte fallet.

Problemet uppstår när t ex en bostadsrättsinnehavare köper till ett garage eller en del av vinden och för in den i sin bostadsrätt.

– Det kan också handla om att två familjer som är grannar beslutar sig för att den ena familjen ska ta över ett rum eller två från den andra.

I de här fallen menar då SKV att den gamla bostadsrätten ska säljas tillbaka till fören­ ingen och sedan på nytt köpas av inneha­ varen i sin nya form. Då utgår reavinstskatt och det blir dyrt.

– Men det skulle kunna utföras på andra sätt. Garaget skulle t ex kunna bli ytterliga­ re en bostadsrätt som innehavaren köper separat, då förändras inte den befintliga bostadsrätten och ingen reavinst uppstår.

man beslutar om ändring av bostadsrättens yta, panttagare underrättas och förening­ ens förteckning uppdateras. Då har ingen försäljning skett även om det uppkommit väsentliga förändringar. Reavinstskatten ut­ faller sedan om och när bostadsrätten säljs.

– Liknande fall har vid flera tillfällen godkänts av hovrätten så jag ser det som en klart möjlig modell.

Maria Malmer Stenergard är skattepolitisk talesperson hos Moderaterna. Hon säger till Bo bättre: – Skatteverkets hittillsvarande tolkning är orimlig. Principen måste vara att man skattar när man realiserar en vinst, inte långt innan. Det här handlar om att folk kommer helt i händerna på Skatteverket på ett helt oacceptabelt sätt.

– Skatteverket jämställer beskattning av bostads­ rätter med försäljning av värdepapper, vilket är helt omöjligt att göra. När det gäller värdepapper kan innehavaren sälja en del för att klara av skatten. En bostadsrättsin­ nehavare kan knappast sälja en del av sin lägenhet för att betala skatt.

Det handlar om ett mycket osäkert om­ råde, ingen vet ännu exakt vilka riktlinjer SKV kommer att bestämma sig för och inte heller hur de kommer att bedömas av förvaltningsdomstolarna.

Men de föreningar som planerar att sälja ut parkeringsplatser till medlemmar bör för säkerhets skull göra det i år och inte skjuta upp affären till 2018. Detsamma gäller för de bostadsrättsinnehavare som planerar att föra över en yta till sin granne och fören­ ingar som har planer på att göra om som att förvandla tex en köksuppgång till bostads­ yta. Ingen vet vad som händer nästa år. n

” Garaget skulle t ex kunna bli ytterligare en bostadsrätt.”

När det gäller att överta ett eller flera rum från en granne har Göran Olsson andra förslag: – Man skulle kunna tänka sig att stäm­

- när det gäller fastigheter -

10 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Bostadsrättsutredningen klar Inga större förändringar, men lite klarare regler, fler nyckeltal och mer omfattande ekonomiska planer, något som gynnar bostadsrättsköpare. text Gunnar Wesslén

Detta är de första intrycken av regering­ ens bostadsrättsutredning som lade fram sitt resultat i slutet på april i år.

Borätternas vd Ulrika Blomqvist ser positivt på utredningen, men är samti­ digt lite besviken: – Jag hade hoppats att de skulle arbeta för ett nytt regelsystem för just bostads­ rätterna, det skulle verkligen behövas.

Men utredningens förslag kommer att leda till mer transparens och göra det lättare för en köpare att kunna ta ställ­ ning till situationen i den bostadsrätts­ förening som han köper in sig i.

I vissa media har det varnats för ett

prisras på bostadsrätter efter att utred­ ningen lagts fram, de flesta bedömare menar dock att detta inte är sannolikt.

Ulrika Blomqvist: – Det är andra saker, framför allt efterfrågan och marknaden som driver prisnivåerna för bostadsrätter. Om pri­ serna justeras på grund av utredningen blir det marginellt.

Utredningen har nu lämnats till reger­ ingen och det återstår att se vad som blir resultatet och vilka förslag regeringen tar till sig. Bo bättre återkommer med en granskning av utredningen och regering­ ens kommande förslag. n

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

All inclusive:

ENKELT KOMPLETT SÄKERT Monterade tambur- och säkerhetsdörrar för bostadsrättsföreningar och fastighetsägare.

Alltid med dörrar från Swedoor!

SÄKRA DÖRRBYTEN SOM SPARAR TID OCH PENGAR Vårt dörrbyte är ”All Inclusive”. Vi erbjuder ett speciellt montage som både minimerar störningar för de boende och onödiga extrakostnader. Med Swedoors dörrsortiment erbjuder vi också marknadens bredaste utbud som möter branschens tuffa krav på skydd mot inbrott, ljud, brand och rök.

Kort sagt dörrbyten som sparar tid och pengar. Läs mer på next-door.se

NEXT-DOOR ingår i den världsledande dörrkoncernen JELD-WEN. Ett företag med mer än 20 000 anställda i ett 20-tal länder.

www.next-door.se

Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.

Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Cecilia Stangmo Blomqvist cecilia.stangmo@driftia.se 0702-44 76 00

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

Ekerö Bygg & Entreprenad

www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

AV Anläggning AB ANLÄGGNING OCH UTEMILJÖ www.avanlaggning.com Kontakt: Anders Vagfalvi avtradgard@gmail.com 0708-23 20 00

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Vi tar hand om hela ditt tak Trygghet, service och kvalitet ända sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

SPECIALISTEN PÅ TRÄDGÅRDSANLÄGGNING! Även rådgivning inom utemiljö och lekplatsbesiktningar.

avanlaggning.com

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se

08-448 31 80

Linköping bäst på solel – för andra året i rad Energi. Solelsproduktionen ökar i hela landet men Linköping är den kommun som har mest installerad solel med 5,3 MW av totalt 140 MW i hela Sverige år 2016. Där­ med hamnar Linköping för andra året i rad på första plats på soltoppen enligt statistik från Energimyndigheten. Även i Katri­ neholm där Tekniska verken ansvarar för elnätet är den installerade solelseffekten hög jämfört med andra delar av Sverige, med 2,1 MW och en 12:e plats i soltoppen.

Tekniska verken har under många år job­ bat för att underlätta för solelsproduktion och utmatning av producenternas överskott på elnätet, vilket bidragit till att Linköping ligger i framkant på området. En annan viktig bidragande faktor till att Linköping ligger etta på soltoppen är kommunens bygglovshan­ tering där det är kost­ Rebecka Hovenberg. nadsfritt med bygglov för solcellsinstallationer. En särskild solkarta på kommunens hemsida underlättar också för intresserade att bedöma solelspotentia­ len på sina tak.

– Det är oerhört glädjande att Linkö­ ping är den kommun i Sverige som har mest installerad effekt solelsproduktion.

En kombination av satsningar från såväl kommunen som vårt energibolag Tekniska verken har bidragit till att göra det enkelt för Linköpingsborna att producera sin egen solel. Solel gör direkt klimatnytta genom att tränga ut annan smutsig elpro­ duktion från elmarknaden och ger därför ett bidrag till vårt mål att Linköpings kommun ska vara koldioxidneutral år 2025, säger Rebecka Hovenberg, kommu­ nalråd (MP) och ordförande i Tekniska verkens styrelse.

Riksbyggens äggformade bastu Fredagen den 21 april invigdes Solar Egg (Solägget) vid Luossavaarabacken, Kiruna

● Solar Egg är ett konstverk som ska speg­ lar sin omgivning och fångar den varma Kiruna-andan.

– Det känns fantastiskt spännande att det nu är dags för invigning av Solar Egg. Med Solar Egg vill Riksbyggen visa att vi gör mer än bygger bostäder, vi vill vara med och driva utvecklingen av det nya Kiruna och Kiruna som turistdestination, säger Mathias Sandberg, marknads- och försäljningschef på Riksbyggen.

Solar Egg, som är 5x4 meter stort, har ett skal av guldpläterat rostfritt stål som

speglar staden och den omgivande natu­ ren. Skalet som är självbärande består av 69 bitar och kan demonteras och flyttas runt mellan unik fjällnatur och Malmfäl­ tens nya stadsmiljöer. Inuti värms ägget av ett vedeldat bastuaggregat med formen av ett hjärta.

Bastun kommer att vara tillgänglig för allmänheten och kan bokas på webbplat­ sen: www.riksbyggen.se/solaregg. Under 2017 kommer Solar Egg att flyttas runt mellan fantastiska arktiska miljöer i Ki­ runa med omnejd. För att skapa en härlig bastuupplevelse med omklädningsmöjlig­ heter, handdukar och service samarbetar Riksbyggen med Camp Ripan.

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 180 brf:er använder Egrannar idag!

De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann s! ti ra g Det är

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

Snygg hemsida 14 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se

CCJ

Vidga dina vyer med balkonginglasning från Windoor Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera.

Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för - från idé till färdigt utförande.

Balkonger • Fönster • Räcken • Uterum För mer information om Windoor och våra produkter, besök www.windoor.se

Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkong- och fönstersystem för fastigheter.

Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder. Välkommen!

För oss är brandskydd något av det viktigaste i livet.

På Briab arbetar vi med att vända osäkerhet till möjligheter genom nyskapande och effektiva lösningar som skapar trygghet i vardagen.

Från vårt ursprung som brandingenjörer har vi utvecklats till ett företag av riskhanteringsexperter inom många områden.

Oavsett om du ansvarar för en stor BRF eller en liten kan vi hjälpa dig med kunskap och tjänster inom t ex inventering av det befintliga brandskyddet, riskbedömningar och planer för kostnadseffektiva åtgärder och löpande underhåll. Hör av dig, så pratar vi mer om det som är viktigt i livet. >> Se filmen om Briab på briab.se/enfilmomoss

Tema: Säkerhet

Säker het Det är knepigt att välja säkerhetsdörr och låssystem. Bo bättre har tittat närmare på vad föreningen bör tänka på. Vi berättar också om brandskydd i radhus.

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 17

Bostadsinbrotten har fördubblats Under förra året anmäldes 22 000 bostadsinbrott varav närmare 40 procent i lägenheter. I flera kommuner varnar polisen för inbrottsvågar.

– Bostadsinbrotten har under de senaste tio åren nästan fördubblats, säger Pia Lindström på SSF, Stöldskyddsföreningen.

Märkningen visar att dörren är typgodkända, certifierade och utprovade enligt klassning på den Svenska marknaden.

foto: secor

● De flesta inbrott sker vanligtvis dagtid på vardagar och under årets mörka månader. I flerfamiljshus tar de sig oftast in via dörren.

Det är vanligt att Inbrott sker längst upp och i markplan i flerfamiljs hus.

– Personer som ägnar sig åt den här typen av brott är ofta professionella och pålästa, säger Pia Lindström. De förbereder sig väl och ser till att ta reda på när de bo­ ende inte är hemma så de kan jobba ostört.

Det finns flera olika sätt att rejält minska

risken för lägenhetsinbrott, ett som många väljer är att byta ut lägenhetens ytterdörr till en säkerhetsdörr. Men det gäller det att ställa rätt krav såväl när det gäller säkerhetsklassningen som montering och certifiering.

– Enligt Boverkets byggregler (BBR) finns det krav på att nya säkerhetsdörrar måste vara brandklassade och brandgastäta men det finns inte några lagkrav när det gäller inbrottsskydd, säger Evert Tillman på Secor. Vill man vara säker gäller de att noga kontrollera att den dörr man väljer är typ­ godkänd och har rätt säkerhetsklassning.

Det finns ingen garanti för att alla de

säkerhetsdörrar som säljs i Sverige är typgodkända eller garanterat håller vad de lovar. Det är frivilligt med certifiering och tillverkningskontroll. Det är upp till kunden att ta reda på om produkten verkligen håller den kvalité som utlovas. Ett sätt att minska risken för att köpa en dålig produkt är att välja dörrar som är typgodkända, certifiera­ de och utprovade enligt de klassningar som används på den svenska marknaden. I Sve­

18 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Fogningen av karmen är en viktig del.

På vår hemsida finns hitta information om godkända produkter och företag på vår hemsida, säger Pia Lindström på SSF.

”Det som vi vet är att de personer som gör den här typen av inbrott är pålästa och risken för inbrott ökar om det finns en möjlighet att forcera fastighetens skalsystem.” rige är det Svensk Brand- och Säkerhetscer­ tifiering SBSC som utfärdar certifikat och gör regelbunden tillverkningskontroll av säkerhetsdörrar, SP Sitac för brand, brand­ gas och ljud.

– Den som är osäker kan kontakta oss eller hitta information om godkända produkter och företag på vår hemsida www.stoldskyddsforeningen.se , säger Pia Lindström.

Förutom bostadsinbrotten sker också en

mängd inbrott varje år i vinds- och källa­ rutrymmen.

– Det som vi vet är att de personer som gör den här typen av inbrott är pålästa och risken för inbrott ökar om det finns en möjlighet att forcera fastighetens skalskydds­ system. Men vi upplever att bostadsrättsför­ eningar blir mer och mer medvetna om det här. Vi ser att allt fler lägger in byte av dörrar och låssystem i underhållsplanen tillsam­ mans med renovering av trapphus. n

foto: Daloc

Text och foto karin urbina rutström

Tema: Säkerhet

Storlek och säkerheten avgjorde valet av postboxar.

– För oss var det viktigt att de nya säkerhetsdörrarna passar till stilen i vårt trapphus, säger Henrik Johansson.

Märket anger att kodlåset har IR-mottagare, brevbäraren behöver inte slå in koden.

Föreningen tog över ansvaret för dörrarna HSB Brf Nejlikans 31 & 33 valde efter noga övervägande att ta över ansvaret för samtliga lägenhetsdörrar i sina fastigheter när de skulle byta till säkerhetsdörrar.

– De gamla dörrarna var i dåligt skick och dessutom inte alls brandsäkra, säger ordförande Henrik Johansson. Vi tyckte att det var bäst att alla byttes ut och se till att vi fick enhetliga dörrar i våra trappuppgångar.

Text och foto karin urbina rutström

● Föreningens fastigheter som är ritade av den kände arkitekten Sven Wallander ligger mitt i Stockholms innerstad och är kultur­ märkta. För cirka fyra år hörde en del av medlemmarna av sig till styrelsen eftersom de ville byta ut sina gamla ytterdörrar till moderna säkerhetsdörrar.

– Vi sa nej eftersom vi ansåg att det skulle vara enhetliga dörrar anpassade till stilen i fastigheterna, säger Henrik Johans­ son. Eftersom ett dörrbyte var nödvändigt bestämde vi istället att föreningen skulle ta över ansvaret.

Styrelsen inledde arbetet med att ta in

offerter för att få en uppfattning om vad det skulle kosta att byta samtliga dörrar.

– Kostnaden per dörr låg mellan 20 000– 25 000 kronor, säger Henrik Johansson. När vi ändå skulle byta dörrar tyckte vi att det var lika bra att passa på att renovera trapphusen.

Förslaget presenterades för medlem­ marna på en stämma och föll väl ut. Det togs även beslut om en ändring av stad­ garna som innebar att föreningen tog över hela ansvaret för lägenhetsdörrarna. Då föreningen valde en dörr med hög brand­ klassning utan brevinkast blev det också nödvändigt att installera postboxar.

– Vi behövde inte gå ut med offerter en gång till, säger Henrik Johansson. Företaget som installerade dörrarna tog även fram förslag på postboxar.

För Brf Nejlikan var det viktigt att de

boxar som valdes var säkra och samtligt skulle kunna få plats i det speciella utrym­ me där det fanns möjlighet att placera dem.

– När en förening valt en dörr utan bre­ vinkast brukar vi även, om det finns önske­ mål ta fram förslag på lämpliga postboxar och ordna med montering, säger Robert Gustavsson på Secor. Det är inga problem.

För att finansiera kostanden av trapphus­

renoveringen och dörrbytet valde förening­ en att höja avgifterna med några procent.

– Det kan för många medlemmar, särskilt ensamhushåll vara lättare att klara än att behöva ta lån för att kunna bekosta en ny dörr.

Även porttavlor och dörrskyltar byttes ut, något som i efterhand visade sig vara lönsamt för föreningen på flera sätt.

– Tidigare hade vi mässingsskyltar på dörrarna, säger Henrik Johansson. De kostade cirka 1000 kronor styck och varje gång någon flyttade in var vi tvungna att specialbeställa en ny skylt. Det tog alltid ganska lång tid innan de var klara och leve­ rerades. Numera sitter istället en lite skylt vid tidningshållaren med en namnetikett som vi själva kan ändra. n

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 19

Lugnt område med hög säkerhet I brf Skäldervikens fastigheter i Årsta pågår för fullt montering av nya säkerhetsdörrar i flera av lägenheterna.

Trots att husen är ganska nybyggda upptäckte föreningen nyligen att de ursprungliga lägenhetsdörrarna inte alls höll den säkerhetsklass medlemmarna förväntat sig.

Text karin urbina rutström foto Oscar Urbina Lanza

● – Uppenbarligen har byggföretaget valt ett billigare alternativ för att hålla nere byggkostnaderna, säger Katarina Joner­ holm suppleant i Brf Skäldervikens styrelse.

Tyvärr är det något som upptäcks först när det blir inbrott.

I takt med att byggkostnaderna ökat har det på senare år blivit allt mer frekvent att byggföretag väljer billiga alternativ när det exempelvis gäller lägenhetsdörrar. Bo­ stadsrättshavarna blir vanligtvis inte heller tillfrågade om de vill ha en lägenhetsdörr med högre säkerhetsklassning trots att de vanligtvis själva ansvarar för den.

– Problemet är att det inte finns lagkrav på inbrottssäkerhet när det gäller dörrar, sä­ ger Robert Gustavsson på Secor. Därför är det alltid viktigt att kontrollera klassningen på dörren. Vill man vara på den säkra sidan bör det vara minst inbrottsklass 3. Då är man skonad mot inbrott med kofot.

För bostadsrättsföreningar som ligger lite avsides i lugna områden kan det vara extra viktigt att se över dörrar och lås. Under senare år har det blivit allt vanligare med inbrottsvågor runt om i landet, så även i

Katarina Jonerholm.

stadsdelarna runt om i Årsta. De flesta av inbrotten sker på var­ dagar under dagtid då de flesta är på arbetet.

– Vi upptäckte att våra dörrar var dåliga här ef­ ter att det varit inbrotts­ försök, säger Katarina Jonerholm.

Enligt Robert Gustavsson på Secor är det inte helt ovanligt att det upptäcks när en besiktning görs i samband med att en förening vill beställa nya säkerhetsdörrar att en eller flera av husets originaldörrar är felaktigt eller bristfälligt monterade: – Det är viktigt att dörren monteras helt korrekt av en utbildad och certifierad montör. Montaget är en del av dörren. Om dörren är felaktigt monterad minskar säker­ heten. Exempelvis kan brandgas sippra in och tjuvar kan lättare ta sig in oavsett hur bra dörren än är.

I de flesta bostadsrättsföreningar är bostadsrättshavaren enligt stadgarna själv

Att välja lås kan vara knepigt – vad bör man tänka på?

För att skapa en god säkerhet i en fastighet är det viktigt att ha ett väl fungerande låssystem som minskar risken för att obehöriga kan ta sig in. Samtidigt kan det vara svårt att veta vilka lås som passar bäst i föreningens fastighet.

– När vi föreslår vilken Mikael Kransfors. typ av låssystem som passar en bostadsrättsförening bäst tar vi hänsyn till flera olika saker exempelvis antalet dörrar, hur ofta de används, antalet in- och utflyttningar, brandoch säkerhetsskydd och planerade ombyggnationer, säger Mikael Kransfors på Safeteam.

20 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

När det gäller valet av låssystem har storleken på föreningen ingen större betydelse eftersom principerna för olika låssystemen är desamma.

– Ur drift- och underhållssynpunkt är vanligtvis ett passersystem det mest kostnadseffektiva låssystem man kan ha, säger Mikael Kransfors. Justeringar är mycket billigare att göra i ett passersystem. Om en nyckelbricka försvinner behöver inte hela låssystemet bytas.

Det räcker med att spärra den aktuella brickan.

Och ska fastigheten byggas om kan passersystemet lätt växa eller programmeras om.

Många föreningar väljer av kostnadsskäl ett lås med nyckel. Något som då är viktigt att tänka på är att välja juridiskt kopieringsskyddade låssystem med skydd mot dyrkning, borrning och otillåten nyckelkopiering.

Föreningen består av 127 lägenheter fördelade på fyra 9-våningars punkthus.

”Det är viktigt att dörren monteras helt korrekt av en utbildad och certifierad montör.” ansvarig för lägenhetsdörren. Det är inte ovanligt att bostadsrättshavaren därför själv får bekosta ett dörrbyte. Men brf Skälder­ viken valde en annan lösning som innebär att föreningen beställer samtliga dörrar till intresserade medlemmar vilket möjliggjort ett billigare pris med mängdrabatt för varje medlem. De som vill byta dörr har sedan haft möjlighet att beställa en säkerhetsdörr och montering genom föreningen. De som vill byta dörr har sedan haft möjlighet att beställa en säkerhetsdörr och montering genom föreningen. Katarina Jonerholm är den i styrelsen som ansvarat för projektet: – Det är inte svårt att hitta leverantörer men mycket att läsa in sig på innan man be­ stämmer sig. Det kan exempelvis handla om certifieringar och vad olika klasser betyder. En leverantör erbjöd en dörr som verkade vara rejäl. Sedan visade det sig att dessa dörrar inte var typ-godkända. Så man får se upp.

Brf Skälderviken tog in offerter från fyra olika leverantörer och valde sedan att

Tema: Säkerhet

BRANDGASTÄTHET

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD

Föreningen har även satsat på rörelsestyrd utomhusbelysning på baksidan av de hus som vetter mot skogsområdet.

anlita Secor som är ett välkänt, certifierat företag med lång erfarenhet. Ett plus var också att företaget hade ett samarbete med räddningstjänsten. Styrelsen valde sedan säkerhetsdörr i stål med flerpunktslås med bra klassning både när det gäller inbrottssäkerhet och brandskydd.

– Vi ville också att det skulle vara en enhetlig stil i våra trapphus därför valde vi dörrar som stämde med våra originaldörrar i ek.

När föreningen slutligen bestämt vilken typ av säker­

hetsdörr de skulle ha gick styrelsen med ett erbjudan­ de till medlemmarna att kunna vara med och gemen­ samt beställa dörr och montering för 13 400 kronor inklusive moms. Nästan hälften av medlemmarna nappade på erbjudandet. Utöver dörrbytet har fören­ ingen även satsat på rörelsestyrd utomhusbelysning på baksidan av de hus som vetter mot ett skogsområde.

– Önskemålen om belysningen kom från en del av medlemmarna, säger Katarina Jonerholm. Det är ock­ så något som polisen rekommenderar. Vi tycker att det är bra eftersom det motverkar risken för inbrott vilket ökar tryggheten här. n

INBROTTSSKYDD

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR. Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning.

Läs mer på daloc.com

Säkra dörrar Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet.

För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se

Bo bättres lås-guide Mekaniska lås Mekaniska låsen styrs helt mekaniskt med vanliga nycklar.

(Går att välja juridiskt kopieringsskyd­ dade låssystem med skydd mot dyrkning, borrning och otillåten nyckelkopiering.)

Cylinderlås – låses med nyckel från utsidan

och vanligtvis med vred från insidan.

Försvinner en nyckel går det att byta eller lägga om cylindern och de gamla nycklarna ersätts med nya.

Tillhållarlås – (polislås) används ofta som extralås för att uppnå en godkänd låsenhet.

Det låses upp med nyckel, både från in- och utsidan av dörren Tvåfunktionslås – ett mekaniskt lås som

fungerar på olika sätt d.v.s. med hemma­ bekväm eller bortasäker låsning beroende på hur man låser det. När den boende är hemma används vredet på insidan för att låsa och låsa upp, s.k. hemmabekväm lås­ ning och det behövs ingen nyckel för att ta sig ut vid exempelvis brand. Vid bortasäker låsning sätts vredet på insidan ur funktion.

Det gör att en inbrottstjuv som brutit sig in genom ett fönster inte kan öppna ytterdör­ ren inifrån.

Elektromekaniska lås Elektromekaniska låssystem med vanliga nycklar - lås där mekaniska och elektro­

niska funktioner kombinerats. Dörren låser upp med en nyckel som förs in i en cylinder men det finns ett datachip i nyckelns grepp som måste ha rätt elektroniska kod. Annars går det inte att låsa upp. Detta möjliggör spärrning av borttappade nycklar.

Elektromekaniska låssystem kan också integreras med helt elektroniska passersys­ tem. Då kan man anpassa lösningen utifrån olika behov i olika dörrar, vilket också blir ekonomiskt fördelaktigt.

Kodlås öppnas med kod istället för nyckel.

Kräver ingen nyckel och är lämpliga där säkerhetskraven är något lägre (för högre säkerhet rekommenderas passersystem).

Koderna är lätta att ändra, det kan även läg­ gas in individuella koder som bara fungerar på bestämda tider.

Kodlås finns även med IR-mottagare för postens IR-sändare (brevbäraren behöver inte slå in koden)

temet kan även ställas in så att besökare på kvällar och nätter måste slå in hela telefon­ numret för nå den boende.

Passersystem – används med en kodbricka (tag) eller ett kort och kan ersätta alla för­ eningens nycklar (tvättstuga, förråd, cykel­ rum, etc.). Genom att programmera tagen/ kodbrickan kan föreningen styra när och till vilka dörrar användaren ska ha tillträde.

Om en tag/kodbricka försvinner kan den enkelt raderas eller spärras. Passersystemet kan skötas av föreningen, förvaltaren eller låsföretaget.

Porttelefon med passerläsare – fungerar

som en vanlig passerläsare med endast kod eller kort/tag+kod eller bara kort/tag. Har inbyggd display med boenderegister. Sys­

Hakregel.

Nyckel med chip.

Lås upp med mobil.

Traditionellt lås.

Porttelefon med boenderegister.

22 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Tema: Säkerhet

Montering av säkerhetsdörr När väl dörren är beställd tar monteringen av en säkerhetsdörr normalt 2–3 timmar. En montering bör alltid göras av en utbildad och certifierad montör.

– Exakt hur lång tid en montering tar varierar beroende på omständigheterna, exempelvis vilken typ av renovering kunden gjort i hallen och typ av karm som ska bytas. Man kan säga att varje dörr är ett nytt jobb, säger montören Christoffer Borgwall på Secor.

Elektroniska lås

1. Den befintliga dörren

lyfts av, karm och tröskel avlägsnas. Även den utanpåliggande listen med kablarna runt dörröppningen avlägsnas. Kablarna ska istället integreras i den nya karmen.

Elektroniska lås – lås som kan styras med

mobilapp, kod eller magnetbricka. Sitter låset i lägenhetsdörren kan den boende öppna och låsa på distans och släppa in besökare via tillfälliga koder. Systemet går att kombinera så att den boende även kan släppa in besökare i entrén. Med ett sådant system rekommenderas att föreningen anlitar ett certifierat företag med goda referenser. För mer råd och information kontakta SFF, Svenska stöldskyddsfören­ ingen.

2. Den nya stålkarmen sätts på plats och fästs, kablar och ledningar placeras inne i karmen.

3. Glipan mellan karm och

OBS! Det är viktigt att ta reda på vilka krav försäkringsbolaget ställer. Vissa försäk­ ringsbolag ger grönt ljus för alla typer av lås oavsett hur de styrs. Andra ställer speci­ fika krav och godkänner inte fjärrstyrning via mobilen.

Källor: Safeteam http://www.safeteam.se RCO http://www.rco.se Aptus http://www.aptus.se Yale http://www.yale.se

vägg drevas. Extra drevning av karmen görs för att öka tätheten.

4. Karmen kontrolleras

eftersom den måste ha en liten lutning så att dörren är rak när den hängts på plats.

Kodlås med tag.

5. En extra fogning och

den nya tröskeln sätts på plats.

Lås att styra med mobilapp.

6. Dörren hängs på plats.

Smart lock modul.

7. Låsbehör, skyddskåpa, Vbox Mini.

ringklocka och tittöga monteras.

8. Fogen sätts slutligen på plats.

Doorman.

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 23

foto: Stål & Brandteknik AB

Många radhus har uselt brandskydd

– brinner ett brinner alla!

Många radhus runt om i landet har stora brister när det gäller brandskydd, vilket kan få förödande konsekvenser vid en brand. Störst är problemen i radhus byggda under 1960- och 1970-talet. I nyare fastigheter kan det handla om byggfusk, felaktiga installationer eller felaktig byggnadsteknisk utformning.

● – Bristerna kan se väldigt olika ut och det kan även skilja en del mellan lägenhe­ ter i samma fastighet, säger Fredrik Hiort, brandingenjör på Briab.

De allvarliga bristerna i radhus byggda under 1960- och 1970-talet är när flera vindar i en huslänga bildar en gemensam brandcell. Något som gör att när en brand

Tog steget från brandfarlig till brandsäker nen. Självklart är det en kostnad föreningen ska stå för, det är föreningens fastigheter och förening­ en ansvarar för brandsä­ kerheten

Bostadsrättsföreningen Österåts radhus i Södertälje som byggdes på 1960-talet är tidstypiska. Här har föreningen valt att göra omfattande brandskyddsåtgärder efter att de fått information från räddningstjänsten om risker.

● – På ett informationsmöte fick vi veta hur svårt det är att stoppa brand i radhus som är av samma typ som våra, säger ord­ förande Tommy Mäntynen. För oss är det självklart vårt ansvar i styrelsen att se till att medlemmarna är trygga.

Föreningen Österåt i Södertälje består av totalt 32 radhus, byggda i tre längor.

För cirka två år sedan stod det klart att det måste göras en ombyggnad så att varje radhus från markplan och upp till taket blir en egen brandcell. Det var en omfattande kostsam åtgärd.

– Vi är en liten förening men som tur är hade vi ekonomiskt utrymme och behövde inte höja avgifterna, säger Tommy Mänty­ 24 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Tommy Mäntynen.

Styrelsen tog beslutet

om åtgärderna men innan arbetet startade hölls informationsmöten för medlemmarna. Ett certifierat före­ tag specialiserat på brandskyddsarbeten anlitades. Föreningen hade även anlitat en oberoende sakkunnig brandingenjör, som också var med under hela arbetet.

– Det gick betydligt snabbare än vi trod­ de, säger Tommy Mäntynen. De behövde inte heller tillträde till lägenheterna, vilket innebar mindre störningar för de boende.

Totalt tog projektet tre månader och var klart tidigare än beräknat. Företaget var också med på föreningens informationsmö­

ten för medlemmarna innan projektet drog igång.

– Varje del i den här typen av hus brukar normalt ta 3–5 dagar, säger Lars Mattsson på Stål & Brandteknik AB. Tar det längre tid beror det exempelvis på att det utöver väg­ gen kan finnas rörgenomföringar, takfot och annat som måste åtgärdas. Hos brf Österåt varierade det beroende på hur de boende an­ vände sin vind, en del har inrett den medan andra hade den som förråd.

Det som bidrog till att tidsplanen fungera­

de bra var att föreningen förberett sig väl och sett till att alla medlemmar fått gott om tid att tömma sitt vindsutrymme.

– Vi beställde containrar vid två tillfäl­ len, säger Tommy Mäntinen. Först några månader innan och sedan en gång till strax före det drog igång.

Enligt Lars Mattson är det viktigt att den som utför arbetet kvalitetssäkrar och

uppstår kan den sprida sig med rekordfart via taket och leda till att hela radhuslängor inom loppet av några timmar brinner ned.

Ett exempel är branden i Svedala i höstas då en brand som startade sent på kvällen i ett radhus spred sig genom taket till radhusen intill. Fyra familjer förlorade sina hem och en person omkom.

– Det var en medveten byggteknisk utformning som gjordes då när husen byggdes, säger Fredrik Hiort. Man valde att lägga brandcellsgränsen i lägenheternas tak istället för att bygga lägenhetsväggarna hela vägen upp till yttertak.

Problemet som nu börjar bli mer och mer

”Det är föreningen som ansvarar för brandsäkerheten i fastigheten.”

Fakta De vanligaste bristerna i radhus

Lägenhetsskiljande vindsutrymme, med otäta genomföringar, ej brandklassad vägg.

– Det är viktigt att föreningen noga ser över brandskyddet och det gäller alla typer av fastigheter, säger Fredrik Hiort. Här har styrelsen en viktig roll eftersom det är för­ eningen som ansvarar för brandsäkerheten i fastigheten. n

••Otätheter i anslutning mellan brandcellsgräns på vind och yttertakets undersida.

••Otäta genomföringar i brandcellsgräns på vind.

••Avskiljande väggar som inte är täta i sin konstruktion.

••Öppen takfot som löper över flera bostäder

Litteratur: Egenkontroll av brandskyddet, www.brandskyddsforeningen.se, cirkapris ex. moms 677 kr Brandskyddsguiden www.brandskyddsforeningen.se, cirkapris ex. moms 2095 kr

foto: Tommy Mäntynen

känt gör att räddningstjänsten försöker få fler bostadsrättsföreningar att frivilligt åtgärda den här typen av brister. Under senare år har det upptäckts att även hus byggda under 1980–1990-talen kan ha otillräckligt brandskydd trots att de byggts enligt de krav som ställts.

foto: Stål & Brandteknik AB

Tema: Säkerhet

Brf Österåts radhus som byggdes på 1960-talet är tidstypiska.

dokumenterar utförandet. Dokumenta­ tion överlämnas efter avslutat arbete till Bostadsrättföreningen. Det bör också finnas en oberoende sakkunnig besiktningsman.

– Vi anlitade Fredrik Hiort från Briab som skötte besiktningar och fanns med under hela projektet, säger Tommy Mäntynen.

Vi hade stor hjälp av honom och ett gott samarbete genom hela projektet.

” För oss handlar det inte om pengar. Det handlar om människoliv och säkerhet, det är det viktigaste.”

Ombyggnaden kostade föreningen 50 000–60 000 kronor per lägenhet och så här i efterhand anser styrelsen att det var väl använda pengar. Åtgärden gjorde även att föreningen fick sänkta försäkringspre­ mier.

– Det blev lite skillnad vilket var bra, sä­ ger Tommy Mäntynen. Fast för oss handlar det inte om pengar. Det handlar om männ­ iskoliv och säkerhet, det är det viktigaste! n b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 25

ÅRETS FASTIGHETSFÖRVALTARE JOBBAR PÅ HSB STOCKHOLM

Han heter Antti Ahonen och fick nyligen ta emot utmärkelsen “Årets Fastighetsförvaltare” i kategorin bostad*. Antti fick priset för att han har bred kompetens och sätter kunden i fokus.

På HSB Stockholm är vi självklart väldigt stolta över utmärkelsen. Vi vet att våra medarbetare är engagerade och alltid sätter kunden först.

Vi erbjuder bostadsrättsföreningar ett stort utbud av förvaltningstjänster som utförs av våra proffsiga medarbetare, som Antti. Vi hjälper till att utveckla er fastighet och säkra den långsiktiga tryggheten i er bostadsrättsförening.

Vill ni också ha Antti och hans kollegor bara ett samtal bort? Hör av er till oss - så löser vi det tillsammans.

*Utmärkelsen Årets Fastighetsförvaltare 2017 delades ut av Förvaltarforum i samband med Aff’s årstämma. Antti Ahonen arbetar på förvaltningsavdelningen på HSB Stockholm.

Nationell solutmaning om ett fossilfritt Sverige startar i Skåne Miljö. Utmaningen

Anders Lago, förbundsordförande HSB, kräver politiska satsningar.

Allt fler unga vuxna hindras köpa bostad ● Inkomsterna har ökat, skatterna sänkts, men möjligheterna att köpa en bostad har minskat för unga hushåll de senaste tio åren.

2005 kunde en klar majoritet av de under­ sökta unga typhushållen köpa en bostad, klara den löpande boendekostnaden och undvika lån utan säkerhet. Numera räcker inte insatsen till bottenlån för något av hus­ hållen och allt fler tvingas ta dyra blancolån för att alls kunna köpa en bostad. Det visar en rapport som analysföretaget Prognoscen­

tret tagit fram på uppdrag av HSB. – Även om bolånetak och amorte­ ringskrav kunde motiveras för att minska hushållens skuldsättning har det också hindrat många unga att hitta ett eget hem.

Nu krävs politiska satsningar så att vi kan vända den utvecklingen, säger Anders Lago, förbundsordförande HSB. Rapporten visar att regeringen behöver en långsiktig politik för ett högt bostadsbyggande. Det är trots allt bristen som drivit upp priserna.

lanseras tillsammans med ett 20-tal företag med verksamhet i Skåne inför konferensen ”Fos­ silfritt Skåne” i närvaro av landshövding Anneli Hulthén och den nationella samordnaren för Fossilfritt Sverige, Svante Axelsson.

Fossilfritt Sveriges utmaning syftar till att snabba på omställningen och visa upp vil­ ket intresse för solel som finns bland Sveri­ ges företag, kommuner och organisationer.

Konferensen ”Fossilfritt Skåne – möjlighe­ ter i en modernare morgondag” arrangeras den 16 maj, där också en första avstämning av utmaningen kommer att göras.

Tvåor mest eftertraktade bland bostadsköpare Bostad. De flesta Svenskar vill bo på fjärde eller sjätte våningen och var tredje person köper helst en bostad med två rum och kök. Det visar en ny kartläggning från byggföretaget Skanska.

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

Vad är värdefullt för dig?

B R A N D KO N T O R E T Fast ighe t sägarnas försäkringsbolag E TA B L E R AT 1 7 4 6

MYNT TO R GET 4, STO CKH O LM • TEL 08 -5 4 5 28 6 0 0 WWW. BRAND KO NTO R ET. SE

Appar

nya och gamla favoriter

Det kommer ständigt nya appar och en del hänger kvar medan andra försvinner. Här kommer några av Bo bättres tips på intressanta och användbara appar för bostadsrättsföreningar.

Grön Guide: Hemmet En app med guider till miljösmart och hållbar livsstil från Naturskyddsföreningen.

Den innehåller information om hur man miljöboostar hemmet samt om schyssta utemöbler, om att städa giftfritt, avgifta barnrummet, kemikaliebanta hemma, detoxa köket samt tips om sortering av sopor.

Kompatibel med: Android och Iphone.

Pris: Gratis

Boappa En ny apptjänst där föreningen kan lägga ut information. Appen går även att synkronisera med en hemsida. Allt som läggs upp i appen finns också omedelbart tillgängligt på hemsidan. De boende kan enkelt finna kontakter, se dokument, läsa svar på vanliga frågor, se försäljningsstatistik, läsa trivselregler och mycket mer direkt i appen.

Kompatibel med: Android och Iphone.

Pris: Gratis.

Brf-lagar Bostadsrätt – Vinst & Skatt En enkel app som hjälper dig att räkna ut vinsten, skatten och vinst efter skatt när du säljer eller har sålt din bostadsrätt.

Kompatibel med: iPhone, iPad, Pris: Gratis

28 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

En app utformad för bostadsrättsföreningar, för ledamöter i en styrelse eller den som vill ha kännedom om den lagstiftning som finns på området. Finns även på engelska Kompatibel med: iPhone, iPad och iPod touch.

Pris: 10 kr.

MBF ONLINE - EN TJÄNST FRÅN MÄLARDALENS BOSTADSRÄTTSFÖRVALTNING

En smartare förvaltning, helt enkelt I MBF Online har vi samlat en mängd smarta och enkla funktioner som gör det möjligt för dig att få en enklare tjänst än vad traditionella förvaltare erbjuder.

Genom att vi paketerat tjänsterna smartare och enklare så kan vi erbjuda mycket konkurrenskraftiga priser.

Ni kan via MBF Online enkelt följa er förenings ekonomi, attestera fakturor och avisera era boende. En smartare tjänst, helt enkelt!

> Så här fungerar det Efter att ni fått en offert och accepterat den skickar vi ut avtal för underskrift. Ni kommer i samband med det få ett antal mallar och blanketter där ni får fylla i de uppgifter vi behöver för att komma igång med tjänsten. Det är ett engångsarbete och när vi mottagit dem så ser vi till att allt hamnar på rätt ställe. Ni kommer via e-post få inloggningsuppgifter till vår kundportal. Kontakten mellan MBF Online och er som kund sker främst via digitala kanaler. När ni erhållit dessa inloggningsuppgifter så sätter vi igång och aviserar era boende.

Därefter är tjänsten igång och ni kommer märka hur enkelt och smidigt allt fungerar.

>

Starta från Grunden

Med Grunden kommer ni snabbt igång och kan inkassera hyror och avgifter. De boende kan välja att betala via autogiro, e-faktura eller så får de en pappersfaktura – de väljer själva. Kompletterat med E-attest /Leverantör får ni både kontroll på inkommande och avgående betalningar. Ett e-postmeddelande talar om när faktura finns för attest och med några få knapptryckningar så skickas fakturan för betalning. Via statistikrapporter kan ni följa hur mycket och till vem ni betalt.

la Välkommen att bestäl en kostnadsfri offert! www.mbfonline.se

KÄLLGATAN 14, 722 11 VÄSTERÅS, WWW.MBFONLINE.SE, E-POST: INFO@MBFONLINE.SE

Planera, jämföra, kräva – vägen till smart förvaltning

30 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Tema: Förvaltning

Bland det viktigaste besluten för en styrelse är att bestämma över valet av teknisk och ekonomisk förvaltning.

TEXT och foto WILLEAM VENDEL

T

eknisk förvaltning brukar omfatta allt det som inte in­ begriper ekonomisk förvalt­ ning. Vad som ingår i detta bestäms av styrelsen och beror också på föreningens storlek. En förvaltare ska både kunna sköta dagligt underhåll, hantera önskemål från medlemmarna, rycka in vid akuta åtgärder samt vara behjälplig i kon­ takter med företag och myndigheter.

Bland de viktigaste delarna inom teknisk förvaltning finns en smidig och enkel funktion för felanmälan, som behandlar, prioriterar och åtgärdar inkommande ärenden. Brister i detta leder ofta till osämja mellan medlemmarna i föreningen och missnöje med styrelsen. I de fall där det handlar om en större bostadsrättsförening ska förvaltaren ha tillgång till välutrustade servicebilar med diverse reservdelar i lager så att uppdrag kan åtgärdas utan onödigt dröjsmål.

Styrelsen kan antingen välja en enda för­

valtare som tillhandahåller både ekonomisk och teknisk förvaltning, eller separata för­ valtare som är specialiserade på respektive område. Här är det viktigt att styrelsen gör en marknadsundersökning för att klargöra vilka aktörer som finns, vad de kan erbjuda, vilken nivå deras service har samt givetvis att förhandla om priset för tjänsten.

– Det är viktigt att styrelsen gör en detal­ jerad lista på föreningens villkor och behov i samband med upphandlingen. Aktörernas erbjudanden ska kunna bedömas likvärdigt, om anbudsgivarna kan tolka underlaget oli­ ka blir priserna väldigt varierande och svåra för styrelsen att jämföra, säger Susanne Lindh, affärs- och leveranschef Riksbyggen Fastighetsförvaltning Behoven vad gäller förvaltning skiljer sig enligt Susanne Lindh inte särskilt mycket när det gäller stora föreningar, 100–400, mellanformat, 30–90, eller små föreningar med 5–20 lägenheter.

– Det är framför allt mängden som är oli­

ka och kanske att större föreningar oftare vill ha en fastighetsskötare som finns hos dem hela tiden och att den personen därmed blir väldigt kunnig på samtliga byggnader som föreningen omfattar, säger hon.

Några experter hävdar att stora förvalt­

ningsföretag inte alltid är lika lyhörda gentemot specifika önskemål från mindre föreningar, eftersom ett avbräck av en liten förening inte märks lika mycket hos ett stort bolag som det skulle ha gjorts hos en mindre förvaltare med vilken en närmare relation kan upparbetas.

Ibland kan det självklart finnas fördelar med föreningens storlek vid ett förhandlings­ läge om priset. Vissa aktörer erbjuder rabatter

”Bland de viktigaste delarna inom teknisk förvaltning finns en smidig och enkel funktion för felanmälan, som behandlar, prioriterar och åtgärdar inkommande ärenden.”

till föreningar som köper samtliga tjänster av samma förvaltare. Det finns exempel där flera mindre föreningar har gått samman och gjort en gemensam upphandling.

Men det får inte vara styrelsens huvud­ uppgift att bara söka efter den billigaste förvaltaren medan man glömmer bort den största utgiftsposten – själva bolå­ nen. Det är inte ovanligt att banklånet uppgår till minst tre fjärdedelar av den totala kostnaden för en bostadsrättsför­ ening. Ett bättre banklån med fördelakti­ gare räntor skulle kanske kunna bespara föreningen betydligt mer ekonomiskt, betonar Kent Ahrling, fastighetsekonom och av Boverket förordnad intygsgivare av ekonomiska planer för bostadsrätts­ föreningar.

Han menar att man till och med kan utse en person i styrelsen som har till särskild uppgift att ha kontinuerlig kontroll på rän­ teläget för att se när det kan vara gynnsamt att omförhandla eller att binda rörliga lån på fastigheten. Även andra fasta kostnader som elavtal och abonnemang för kabel-tv och bredbandstjänster kan det vara värt att granska och jämföra med jämna mellan­ rum.

Något som styrelsen inte heller får glöm­ ma bort när det gäller förvaltning av bo­ stadsrättsföreningen ekonomiska tillgångar är säkerheten. Alla förvaltare måste genom en fullmakt hantera föreningens penning­ flöde. Vanligtvis handlar det om avgifter och hyror som strömmar in och räkning­ ar och andra utgifter som ska betalas av föreningen.

Detta kan skötas med ett transaktions­ konto till förvaltaren som i normala fall inte ger någon, eller mycket låg ränta, på pengarna. Utslaget över ett år kan det uppgå till stora summor. En annan viktig aspekt som styrelsen måste tänka igenom är hur pass stabil förvaltaren är ekonomiskt.

Om den förvaltare som man anlitat försätts i konkurs kan det leda till stora problem för föreningen. n

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 31

Vägen till en lyckad förvaltning ● För att uppnå en rationell och väl fungerande förvaltning krävs noggrann planering. Styrelsen bör först diskutera varje fråga enskilt och därefter sätta den i ett sammanhang och se hur den eventuellt påverkar andra delar av föreningens ansvar­ sområde. När man så fattat alla enskilda beslut kan styrelsen se hur allt hänger ihop ekonomiskt och praktiskt.

Några punkter och frågeställningar som styrelsen kan tänka igenom: Finns det något som man kan göra i egen regi? Vad behöver man hjälp med?

Vilka delar av förvaltningen är viktigast att sköta professionellt? Hur enkelt är det att få kontakt med förvaltaren? Går det att få ser­ vice på kvällar och helger? Har förvaltaren

semesterstängt? Ingår det jour dygnet runt vid akuta situationer som läckor?

Vilken nivå på service behöver förening­ en? Ibland går det att lyfta ut enskilda delar ur ett paket som erbjuds och få rabatt på priset. Styrelsen måste då försäkra sig om att någon annan i föreningen har samma kompetens och tid till att sköta uppdraget.

Kanske föreningen har medlemmar som

av fri vilja gärna klipper gräsmattor för att få lite motion och en nypa friskluft, och någon dag senare kommer en förvaltare och klipper samma gräsmatta helt i onödan och fakturerar föreningen. Det gäller alltså att noga se över avtalet så att föreningen inte köper onödiga tjänster.

Hur ska föreningen förvara den budget som står till förvaltarens förfogande? Jäm­ för räntor och villkor hos bankerna. Här finns pengar att tjäna på att göra rätt val.

Olika banker kan också bedöma fören­ ingens kreditvärdighet olika och därmed erbjuda bättre eller sämre räntor.

En fördel för en bostadsrättsförening att lägga ut den ekonomiska förvaltningen på ett externt företag är att man kan känna sig trygg med att man får kontinuitet i förvaltningen. Man bör också välja ett företag som är specialiserat på förvaltning av bostadsrättsföreningar eftersom det finns många relger som är unika för denna typ av fastighet. n

Siffror, regler och fallgropar Hängiven ekonomisk förvaltare avgörande ● När det gäller ekonomisk förvaltare kan rätt val innebära en enorm skillnad för föreningens ekonomi. Den enkla vä­ gen är att välja den billigaste förvaltaren.

Det är ett kortsiktigt val som är enklast att försvara inför medlemmarna.

Men beroende på föreningens behov och ambition kan det i längden löna sig att söka en ekonomisk förvaltare med bred kompetens och som även har tiden och engagemanget att gå igenom fören­ ings hela ekonomiska situation och hitta de bästa lösningarna på alla områden.

Billigast är därmed kanske inte bäst och inte ens billigast i längden, eftersom föreningen kan gå miste om viktiga avdrag och förmåner om det företag som man anlitar inte sköter föreningens ekonomi tillräckligt heltäckande.

– En bra ekonomisk förvaltare bör ha både redovisnings- och fastighetsekono­ misk kompetens, säger Mikael Wahl­ ström, civilekonom och avtalsansvarig på

32 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

förvaltningsföretaget Bonea. Han har över 20 års erfarenhet av fastighetsförvaltning som fastighetseko­ nom.

Fastighetsekono­ Mikael Wahlström. mens roll är bland annat att bevaka föreningens intäkter och kostnader för att kunna föreslå besparingsåtgärder. Mikael Wahlström understryker att man som ekonomisk förvaltare bör beakta att medlemmarna i en bostadsrättsförening ofta har gjort sitt

”En bra ekonomisk förvaltare bör ha både redovisnings- och fastighetsekonomisk kompetens.”

livs största investering när man har köpt sin bostadsrätt, och att detta medför ett stort ansvar för förvaltaren.

– I egenskap av ekonomisk förvalta­ re är det även viktigt att kunna på ett pedagogiskt sätt förklara för styrelsen hur ekonomin i föreningen ser ut, säger han.

Kassaflödesanalys som visar bostads­ rättsföreningens in- och utbetalningar under en viss period är central. Så länge kassaflödet är tillräckligt positivt för amorteringar, den löpande driften och nödvändigt framtida underhåll är fören­ ingens ekonomi stabil.

– Att föreningen har upprättat en un­ derhållsplan som visar vilka renoveringar som är aktuella de kommande åren är mycket viktigt av flera skäl. Bland annat för att fastställa rätt nivå på avsättningen till underhållsfonden och kunna planera finansieringen av åtgärderna. Underhålls­ planen bör också uppdateras med jämna mellanrum, säger Mikael Wahlström. n

Tema: Förvaltning

Michael Olsson, ordförande i Brf. Havsglimten i Malmö visar solpanelerna som installerats på taket och genererar energi åt föreningen.

Engagerad förvaltning gav elvinster och sänkta avgifter Egen energi från solpaneler på taket och medlemsansvar för underhåll gav stora besparingar Medlemmarna i bostadsrättsföreningen Havsglimten i Malmö njuter av solen på fler sätt än av bara dess sköna värme. För sju år sedan tog styrelsen beslutet att installera solpaneler på taket. Fastigheten på stadsdelen Ön i Limhamn alldeles vid Öresunds vatten har milsvid vacker utsikt mot Danmark. ● Årsskiftet 2009/2010 tog styrelsen i bostadsrättsföreningen Havsglimten fram en miljöplan som tog sikte på lägre drifts­ kostnader samtidigt som den skulle vara miljövänlig.

De åtgärder som vidtogs var införande av IMD – individuell mätning och debitering av värme och varmvatten, installation av värmepump som återvinner lägenhetsvär­

me, LED-belysning i trapphus och garage.

Vidare beslöt man om gemensamt inköp av all elenergi som sedan säljs vidare till de boende enligt faktisk förbrukning. Fören­ ingens största och mest uppmärksammade beslut var att installera en solcellsanlägg­ ning på taket.

– Målet vara att föreningen skulle halvera antalet kilowattimmar för värme

och elförbrukning innan utgången av 2016.

Kronan på verket i den här miljöplanen var solcellsanläggningen. Den producerar cirka 100 000 kilowattimmar per år. Som en positiv bieffekt reducerar den dessutom koldioxidutsläppen med 45–50 ton årligen, förklarar Michael Olsson, ordförande i styrelsen, Brf. Havsglimten.

Det elföretag som föreningen anlitade kunde dessutom leverera anläggningen nyckelfärdig vilket innebar full service hela vägen, från att undersöka fastigheten och de praktiska förutsättningarna, inhämta alla nödvändiga tillstånd till installationen av anläggningen på taket samt driften.

– Innan solcellsanläggningen var på plats förbrukade föreningen runt 170 000 kilowattimmar elektricitet per år vilket kan b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 33

jämföras med vår nuvarande förbrukning på 50 000 kilowattimmar. Själva budgete­ ringen var också mer komplicerad tidigare eftersom flera olika faktorer påverkade elpriset. Nu är det mycket enklare eftersom vi har större kontroll över våra kostnader, säger Michael Olsson.

Vid utgången av 2016 kunde styrelsen konstatera att föreningens förbrukning av värme hade minskat från 676 000 till 292 000 kilowattimmar medan elförbruk­ ningen i gemensamma utrymmen hade reducerats från 160 000 till 65 000 kilowat­ timmar.

Medlemmarnas månadsavgift till föreningen har kunnat sänkas från 1060 till 550 kronor per kvadratmeter och år.

Av denna sänkning avser 100 kronor er­ sättning till de boende för att värme och

varmvatten debiteras separat.

– Dessutom arbetar vi mycket med själv­ förvaltning vilket har sänkt kostnaderna med runt 700 000 kronor årligen. Sådant som trädgård och trappstädning sköts numera av medlemmarna.

Föreningen har även boendeservice där man kan få hjälp med diverse problem som stopp i vask, bättringsmålning och konsul­ tation vid installation av teknisk utrustning, berättar Michael Olsson.

Medlemmarna är glada över besparingen och ser det även som positivt att styrelsen lägger fokus på miljöfrågor. Lägre kostna­ der, låga avgifter och en stabil ekonomi i föreningen är även gynnsamt vid en eventu­ ell framtida försäljning av bostadsrätten, understryker Kirsten Andersson, medlem i bostadsrättsföreningen. n

Tavla på fasaden som visar föreningens elproduktion.

Värmeväxlare i källaren på Brf. Havsglimten.

Gröna linjen – förvaltning med miljöprofil

Ett exempel som man tagit fram tillsam­ mans med arkitektbyrån Sweco är ett mät­ system för internt bruk för ekotjänster. Med ekotjänster menas möjligheter som naturen tillhandahåller, såsom binas pollinering av växter, att våtmarker hjälper till att rena vatten eller att genomsläppliga markmateri­ al reglerar vattenflöden.

– Olika områden där det kan finnas potential för bostadsrättsföreningar att sänka sina kostnader är energieffektivi­ sering, avfallshantering och transporter.

Vi har föreningar som inrättat bilpool och som använder gemensamma elcyklar och fraktcyklar, säger Charlotta Szcze­ panowski. n

34 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Charlotta Szczepanowski.

”Vi har föreningar som inrättat bilpool och som använder gemensamma elcyklar och fraktcyklar.”

Foto: hags

Foto: kari Kohvakka

● Riksbyggen erbjuder sina medlemmar kurser med konkreta och effektiva tips på enkla vardagsåtgärder som gör det lättare att ta ansvar för miljön samtidigt som man sparar pengar genom att minska energian­ vändningen i bostadsrättsföreningen.

– På Riksbyggen har vi ett långsiktigt arbete för att vara med och skapa ett mer hållbart samhälle, både när det gäller att inspirera till ett ökat hållbarhetsarbete i vardagen för våra bostadsrättföreningar och i nyproduktionen av bostäder, säger Charlotta Szczepanowski, hållbarhetschef på Riksbyggen.

Aktiviteter för de minsta prioriteras av många föreningar.

Eget utegym på gården En ny trend såväl i samhället i stort som bland landets bostadsrättsföreningar är att installera utegym – olika träningsredskap i det fria.

Många föreningar har stora egna grönområden som man inte har utnyttjat till fullo. Några populära redskap är exempelvis sådana för armgång, situpsbräda, balansgång, rygglyft, dipsstång, arm- och benpress. En gemensam träningsplats på föreningens gård kan, förutom att det uppmuntrar medlemmarna till bättre hälsa, bli en naturlig träffpunkt vilket i sin tur leder till en mer levande och aktiv utemiljö.

Tema: Förvaltning

● Sommartid innebär att föreningens ute­ miljö måste vara i bästa skick. Bland annat måste lekplatser ses över så att alla redskap är säkra. Vanliga brister på lekplatser är att underlaget inte är tillräckligt stötdämpande samt trasig utrustning. Något som också kan påverkas av klimatet är stensättningar på gångbanor.

– Sker en olycka och lekplatsen inte blivit besiktigad bär bostadsrättsföreningen ansvaret och kan bli skadeståndsskyldig.

Därför måste alla gemensamma ytor i för­ eningen besiktigas årligen av en certifierad besiktningsman och ett protokoll upprättas, där det tydligt framgår vilka eventuella brister som finns samt när och hur de ska åtgärdas, säger Anders Österlund, chef

Analysera och precisera 1. Analysera föreningens behov. Köp inte mer än föreningen behöver.

2. Formulera exakt vad som ska ingå i beställningen.

3. Följ branschstandarden AFF för att undvika fallgropar.

4. Granska föreningens andra avtal så att inget faller bort eller dubbleras.

5. Ange strikta krav på nivån på uppgifterna i förvaltningsåtagandet.

Frekvens eller funktion Upphandlingstips av Susanne Lindh, affärs- och leveranschef Riksbyggen Fastighetsförvaltning.

Anbudsformulär ska innehålla samtliga ingående arbetsmoment som ska prissättas. Dessa ska också vara kalkylerbara, det vill säga gälla samma sak och innehåll. Många föredrar att fastställa frekvensen i samband med upphandling av förvaltningstjänster. Då vet både föreningen och förvaltaren i klartext hur många gånger av varje moment som ingår. Andra föredrar funktionsupphandling. Här blir det diskussion om vilken nivå som ska tolkas in i uppdraget.

EL

Foto: hags

Besiktning inför sommaren för Teknisk förvaltning på SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum Det är fastighetsägarens ansvar att

balkongen är säker både för människor som vistas på balkongen och under den. För att undvika allvarliga olyckor är det viktigt att eventuella skador upptäcks och åtgärdas i tid. Balkonger bör inspekteras av sakkunnig person minst vart femte år eller i samband med för ändringar såsom inglasning. För en grundlig undersökning av balkongens bärande konstruktion krävs olika typer av ingrepp beroende på hur balkongen är kon­ struerad. Utförliga faktablad om detta finns att ladda ner på webben hos exempelvis Fastighetsägarna. n

Digitala tjänster ökar Vår digitala tidsålder avspeglar sig även inom förvaltningsområdet. Hos de stora organisationerna som HSB, SBC, Riksbyggen och Fastighetsägarna och flera större förvaltningsföretag utvecklas ständigt nya tjänster. Det kan handla om allt från digitala bokningssystem av gemensamma lokaler och felanmälan till elektronisk attestering samt speciella digitala program och mallar som kan effektivisera styrelsens arbete. Numera är det också enkelt att ordna digitala styrelsemöten, vilket särskilt kan underlätta när snabba beslut krävs vid extra brådskande ärenden.

Digitala arkiv där man kan tillgå föreningens avtal, beslutsunderlag, ritningar och framtida planerade projekt är andra möjligheter. Vissa digitala tjänster kan samordnas inom ramen för en gemensam kundportal eller medlemssida på internet med olika grad av behörighet för medlemmar och ledamöter av styrelsen, medan andra tjänster kan skötas separat via fristående system.

GURU

Eget utegym på gården är en trend som växer sig allt starkare.

Checklista för inventering av utemiljö

••Översyn av säkerheten kring brunnar ••Sättningar på markbeläggningar ••Fasad och belysning ••Växtlighet kring entréer och byggnader ••Fri höjd på träd vid gångvägar ••Säkerhet i trappor och ramper ••Lekplatser och gemensamhetsytor Källa: SCB

Detta fixar förvaltaren Exempel från SBC på vad som kan ingå i ett förvaltningsavtal

••Kostnadskontroll på utförda tekniska åtgärder ••Olika typer av besiktningar av fastigheten ••Åtgärda störningsärenden ••Bistå styrelsen vid upphandlingar av sidoentreprenader ••Analys av felanmälansstatistik med förslag på åtgärder ••Hantering av driftstatistik (förbrukningsuppgifter) ••Bistå med upphandlingar av olika tekniska åtgärder ••Genomföra en årlig statusbesiktning av fastigheten

>> PROFFSIGT UTFÖRANDE >> BRA PRISER >> GOD KVALITÉ >> REFERENSER FINNS Telefon: 070-594 30 47 | E-post: elgurusweden@gmail.com

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 35

Foto: KONE

Årets hållbarhetsförening i Uppland vann en cykelverkstad för en dag Energi. Riksbyggens Bostadsrättsförening Vivalla har utsetts till Årets hållbarhets­ förening 2016 i Uppland. Föreningen belönades med en dags cykelverkstad där föreningens medlemmar kunde få sina cyklar i trim inför sommarsäsongen.

Riksbyggen satte i samarbete med Team Sportia upp en cykelverkstad på Brf Vivallas gård i början av april. Då fick alla som bor i Brf Vivalla möjlighet att lämna in sin cykel för att få den servad, smörjd och finjusterad av Team Sportias cykelproffs.

– Uppsala är en riktig cykelstad, därför ville vi uppmuntra föreningen som gjort ett fantastiskt jobb när det gäller hållbarhetsarbetet med att få sina cyklar fixade inför den kommande säsongen, säger Ulrika Båth, marknads­ områdeschef för Riksbyggen i Uppland.

Grillsäsongen är här!

Miljö. Elgrillar blir allt populärare. Numera finns de i alla storlekar – från det avan­ cerade utomhusköket till den lilla grillen för balkongen. Här är Elsäkerhetsverkets checklista vid användning av elgrill • Lägg inte skarvsladdar i fönster- eller dörröppningar.

• Se till att uttagen som används för elgril­ len är skyddsjordade.

• Använd jordfelsbrytare, det finns portabla om du inte har jordfelsbrytare i din elan­ läggning.

• Tänk på barnsäkerheten i närheten av elgrillen – ha alltid som rutin att dra ur sladden när du är färdig och placera gril­ len på ett sådant sätt att ingen kan komma till skada.

Mer information om hur du grillar sä­ kert finns på dinsäkerhet.se

Bostadsrättsföreningar kan söka stöd för att installera hiss Nu kan bostadsrättsföreningar söka statligt stöd för anpassning av gemensamma utrymmen. Regeringen har avsatt 300 miljoner kronor för 2017 och beloppet beräknas att successivt öka till 400 miljoner 2018.

● – Investeringsstödet fanns tidigare och ef­ tersom det visat sig att det finns ett behov har det återinförts, säger Per Lindkvist enhetschef på Boverket.

En hel del av det statliga stödet går till nyproduktion. Men även befintliga bostads­ rättföreningar kan få ekonomiskt stöd för åtgärder i gemensamhetsutrymmen eller utrymmen i anslutning till byggnad som exempelvis trapphus, entréer, och gårdsplan.

Storleken på stödet är en fjärdedel av kost­ naden, maxbeloppet är 200 000 kronor per byggnadsprojekt.

På Boverkets hemsida finns blanketter för ansökan som sedan skickas till länsstyrelsen i det egna länet. Ansökan måste göras inom sex

månader efter att projektet påbörjats Stödet betalas ut när projektet är slutfört.

– Den som har frågor ska vända sig till länsstyrelsen, säger Per Lindkvist. Där finns särskilda personer som arbetar med stödet.

Det finns inga speciella begränsningar när det gäller vilka åtgärder som stödet gäller mer än att det ska vara bostadsanpassningar.

För många bostadsrättsföreningars äldre medlemmar är hiss vanligvis något som finns på önskelistan. Numera finns det också större möligheter.

– Det finns en rad olika lösningar för installationer av hiss i hisslösa hus även om utrymmet i trapphuset är begränsat, säger Malin Brant – Lundin på Kone. Det behövs bara ett trapphus på totalt 2,4 x 2,4 meter för att rymma både en hiss med 0,8 meters korgbredd, hisschakt och trappa, Andra åtgärder som ökar tillgängligheten kan exempelvis även vara stadiga räcken, dör­ röppnare, åtgärder av entréplan och ramper.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.

Unik konstruktion! ww w .h f o n s t r et .s e

36 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

Som en i styrelsen Ekonomisk förvaltning - Egen kundansvarig - Avtal anpassat efter era önskemål och behov - Kontor i Stockholm och Uppsala

Spar tid med

REAL:s BRF-Portal Nu

ock fela så me mo nmäla d mob bil bes n och il iktn ing

Teknisk förvaltning - Underhållsplanering - Vicevärdskap - Projektledning - Upphandling

Fastum Direkt - Kundportal för all information - Alltid tillgänglig i dator, surfplatta och mobil - Mall för egen hemsida

Fastighetsförsäkring - Individuellt anpassad försäkringslösning via egen mäklare NU UTÖKADE FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Genom fler bolag inom Fastumgruppen.

Via REAL-portalen kan medlemmar och styrelse enkelt hämta och redigera information kring den egna bostadsrättsföreningen och den egna lägenheten alla tider på dygnet.

Exempel på möjligheter i portalen: • Snabbt och enkelt att ge information till samtliga föreningar i förvaltningen.

• Medlemsinformation till respektive förening, redigeras av förvaltaren eller styrelsen • Medlem/hyresgäst skriver enkelt ut en ny avi • Medlemsinfo kring det egna boendet: - andelstal - fondinformation - avgifter/hyror inklusive tillägg • Boka tvättstuga • Styrelseinformation: - Medlemslista, röstlängd - Lägenhetsregister - Reskontra (har alla betalt?)

- Överlåtelser (genomförda försäljningar) • Publiceringsverktyg för styrelseledamöter/ägare: - Skapa egen information till medlemmar/hyresgäster.

KONTAKTA O

SS FÖR OFFERT REAL är ett helt webbaserat fastighetssystem för ekonomisk fastighetsförvaltning. REAL har kunder över hela landet och hanterar all typ av förvaltning. Hyresrätt, BRF, lokal eller samfällighet.

Hör av dig så får du testa REAL helt gratis under en månad, helt utan förpliktelser.

www.fastum.se | 08-506 047 00

REAL AB, Gärdesvägen 10, 69332 Degerfors, 010-602 32 00, info@real.se, www.real.se

Foto: istock

Uppgraderad ventilation ger bättre luft och sparad energi Att gradera upp sitt ventilationssystem kan vara en bra idé. Föreningen får oftast lägre energikostnad och garanterat bättre luft i bostäderna. Läs om forcerat självdrag, frånluftsvärmepump och värmeåtervinning.

Köksventilation är till för att ta bort matos. Den Brf-medlem som är i begrepp att köpa en ny fläkt till köket bör ta kontakt med styrelsen för att få råd.

TEXT INGER EVERTSON

38 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Tema: Ventilation

Om man vill byta från F (Frånluft) till FTX

(Från- och tilluft med värmeåtervinning) brukar det bli mest lönsamt när man gör en totalrenovering av byggnaden. På så sätt kan man få synergieffekter, vilket drar ner kostnaden på installationen. Detta är dock ett stort ingrepp i byggnaden, eftersom man måste göra helt nya rördragningar genom hela huset.

– Miljonprogrammet har ofta F-ventila­ tion. Att byta till FTX i samband med annan upprustning av byggnaden kan ändå vara en god investering, eftersom luften och komfor­ ten blir bättre samtidigt som kostnaderna för uppvärmning sjunker drastiskt, säger Erik Österlund.

För den som redan har ett FT-system (Från- och tilluft) är det en mycket god inves­ tering att satsa på FTX-system. Det innebär att man byter ut den gamla FT-aggregatet mot ett nytt FTX-aggregat som har värme­ växlare. I korthet innebär FTX att den gamla uppvärmda luften värmer den inkommande friska kalla luften med en värmeväxlare. Här

avsedda för lägenheter och det är kolfilterfläkt, spiskåpa och alliancefläkt. Eftersom ventila­ tionssystemet är föreningens ansvar är det en mycket god regel för medlemmen i en bo­ stadsrättsförening att alltid tala med styrelsen innan man köper en ny fläkt ovanför spisen.

Det finns nämligen en typ av fläkt som nästan aldrig är tillåten i ett flerfamiljshus och det är köksfläkten. Den kräver nämligen en egen ventilationskanal. Men i ett flerfa­ miljshus har ventilationssystemet oftast inte en egen kanal för spisfläkten utan då kopplas fläkten till husets ventilationssystem. Detta är inte tillåtet. Gör man ändå det blir hela systemet rubbat och matoset kan gå in till grannarna. Detta är dock ett relativt vanligt problem. Den som installerar en sådan köks­

finns det flera olika tekniker att välja mellan.

Många hus som är byggda före mitten av 1960-talet har självdrag. Det innebär att många rum i bostaden, åtminstone toalett, badrum och kök har en självdragsventil till en självdragskanal, som vanligen går i skorstenen. Den varma inneluften i den varma skorstenen strävar uppåt ut i det fria.

På så sätt uppstår självdraget, och trycket i bostaden sjunker något. Ny kall luft utifrån strömmar in via friskluftsöppningar eller otätheter i fasaden. Självdraget blir effektivare ju större temperaturskillnaden är mellan inom- och utomhusluften.

Det betyder att man på sommaren nästan inte får in någon frisk luft alls eftersom tem­ peraturen då är lika hög ute som inne.

”Att återvinna värmen från frånluften är ett bra sätt att minska värmekostnaderna.”

– Ett självdragssystem kan byggas om till fläktstyrd frånluft, och då får man ventilation även på sommaren. Det finns även kombina­ tionslösningar, så kallat förstärkt självdrag, vilket innebär att en fläkt hjälper till när själv­ draget blir för svagt, förklarar Erik Österlund.

Man kan då uppnå godkänt luftflöde även på sommaren. Flödet per kvadratmeter och sekund ska enligt Boverkets byggregler vara minst 0,35 liter per sekund i bostäder.

Alla rum behöver ventilation, men ett som behöver lite mer är köket.

Matoset vid matlagning behöver tas bort.

Det finns olika typer av köksventilation för lägenheter.

Kolfilterfläktar har en inbyggd motor och

ett filter som renar luften från matos innan den går tillbaka till köket igen.

När man använder en spiskåpa nyttjas cen­ tralfläkten i huset. Spiskåpan har inte någon egen fläkt. Spjället i spiskåpan kan öppnas helt och därigenom kan luftflödet forceras när man lagar mat.

Det finns tre olika typer av fläktar som är

Foto: Svensk Ventilation

M

ånga frånluftsys­ tem drivs av gamla fläktar. Nya moderna fläktar är betydligt mer energieffektiva och kan lätt räknas hem, säger Erik Österlund, teknik- och miljöchef på Svensk Ventilation.

Ibland kan det vara idé att byta hela frånluftsaggregatet om det är slitet. För detta krävs anmälan till byggnadsnämnden.

– Vinsten blir ett betydligt mer energieffek­ tivt ventilationssystem, säger Erik Österlund.

Att återvinna värmen från frånluften är ett bra sätt att minska värmekostnaderna. Det finns olika sätt att göra detta på.

För den som har ett F-system (Frånluft) kan det ibland vara idé att gradera upp till ett FX eller FVP-system. X:et står för Värmeåter­ vinning och FVP för Frånluftsvärmepump, men i praktiken är detta samma system.

– Detta är ett enkelt ingrepp som samtidigt innebär att man byter energislag. Ibland kan det behövas tillskott av det energislag man hade tidigare, exempelvis fjärrvärme.

Den lilla fjärrvärme som behövs för kalla vinterdagar kan dock bli dyr. Man bör förhandla med sin fjärrvärmeleverantör och samtidigt göra en kalkyl på den totala kost­ naden under ett år innan man bestämmer sig för denna lösning.

Bostäderna får garanterat bättre luft och lägre energikostnad om föreningen graderar upp sitt ventilationssystem, säger Erik Österlund på Svensk Ventilation

fläkten åläggs att ta bort spisfläkten och skaffa en ny, tillåten fläkt istället. Om inte förr så brukar problemet med otillåtna köksfläktar upptäckas i samband med OVK (obligato­ risk ventilationskontroll), som enligt lag ska genomföras vart sjätte år i flerfamiljshus.

På tal om OVK. – Den som utför obligatorisk ventilations­ kontroll måste vara certifierad av Boverket.

Men det skiljer väldigt mycket i olika företags syn på ventilationskontroll, säger Erik Öst­ erlund.

Priserna varierar också mycket mellan olika aktörer.

– En del förtag nöjer sig med att göra några få stickkontroller i bostadsbeståndet medan andra kontrollerar varje lägenhet.

För att man ska veta att ventilationen är bra i huset ska man naturligtvis kontrollera varje lägenhet, säger Erik Österlund.

Han ger därför rådet att noga förhöra sig om vad som ingår i ventilationskontrollen när man beställer, för väljer man det billigaste alternativet får man troligen också det mag­ raste resultatet. n b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 39

Ny vent-utrustning bidrog till halvering av fjärrvärmenota Brf Herrgårdshagen i Brynäs har halverat sin fjärrvärmekostnad genom att modernisera fastigheten.

Bland annat har ventilationen setts över. Nya frånlufts­ fläktar och frånluftsvärmepumpar har bidragit till det fina resultatet. Ny styr-och reglerutrustning har också installerats. Rutiner vid ombyggnad av kök och badrum har också införts, vilka bostadsrättsinnehavarna har att rätta sig efter. ● – Renoveringsprojektet präglades av samförstånd och förtroende. Det drevs i viss mån som ett samverkansprojekt med öppen kostnadsredovisning, säger pro­ jektledaren Leif Fromm, som företrädde bostadsrättsföreningen Herrgårdshagen i Brynäs utan för Gävle. Öppen kostnadsredovisning betyder att entreprenören rapporterar alla sina kostna­ der löpande till kunden.

– Varje kvitto skulle redovisas. Det gjorde att vi hade full kontroll på pengarna, förkla­ rar Leif Fromm.

Entreprenören som fick uppdraget, Styr och ställer AB med säte i Gävle, hade lämnat en av totalt sex offerter. I kontraktet fanns inskrivet att om slutsumman blev lägre än offererat skulle Brf Herrgårdshagen få del av den vinst som Styr och ställer AB i så fall skulle göra på affären. Nu blev slut­ summan något högre än offererat, så denna klausul kom aldrig till användning.

Leif Fromm hade under hela entrepre­ nadtiden kontakt med Styr och ställer AB var fjortonde dag och redovisade till bostadsrättsföreningen en gång per månad.

– Vi hade ständigt full kontroll över kon­ stadsläget, förklarar Leif Fromm.

Brf Herrgårdshagen är byggd 1984 och har 137 lägenheter.

40 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Föreningen lät för några år sedan göra en energikartläggning och den visade att det fanns en stor potential för förbättringar både vad gällde ventilation, el och värme.

– Vi var genom hela projektet väldigt noga med att informera lägenhetsinne­ havarna om vad som pågick, säger Leif Fromm.

Han säger att det fanns en hel del gammal utrust­ ning i fastigheten. Den styrutrustning som fanns saknade manual, så ingen visste hur den skulle ställas in.

En av de allra första

utfall, eftersom energiåtgången minskade.

Ett nytt styr- och reglersystem ersatte det gamla, vilket också ledde till stora förbätt­ ringar. Samtidigt skrevs ett avtal för att följa upp och optimera styrsystemet.

Den kanske allra bästa investeringen var att installera ett återvinningssystem med frånluftsvärmepumpar. Tappvattnet och vattnet i värmesystemets radiatorer blir förvärmt genom att värmepumparna tar sin energi från frånluften i fastigheten och kör tillbaka värmeenergin till värmesystemet så att tapp- och radiatorvatten förvärms genom värmeväxling.

På taket satte man nya tryckstyrda fläk­ tar, nya filter sattes in på tilluft och i varje lägenhet kontrollerade man köksfläktarna.

Vidare gjorde man temperaturmätningar i hälften av alla lägenheter.

– Vi gav samtidigt råd om hur man kan möblera för att inte störa värmeal­ stringen från elementen och inte själv bli störd av ventilationen.

Hur ska man då möble­ ra sin lägenhet?

Jo, de allra flesta hus har element (radiator) under fönstren. Sätter man soffan alldeles invid elementet och dessutom har långa gardiner som täcker termostaterna, får man problem. Soffan stör värmen från att komma ut från radiatorn och gardinerna gör att termostaten i elementet slår av sig i förtid, eftersom värmen bakom gardinen snabbt blir hög. Dessutom finns oftast ett friskluftsintag högt upp på väggen ovanför – eller under – fönstret, vilket gör att den

”Vi gav samtidigt råd om hur man kan möblera för att inte störa värmealstringen från elementen och inte själv bli störd av ventilationen.”

åtgärderna som gjordes var att rengöra alla kana­ ler. Det visade sig också att man i styrelsen varit allt för snälla och låtit bostadsrättsinnehavarna bygga om sina kök och badrum precis som de själva ville. Detta medförde bland annat att luftventiler byggts för och köksfläktar hade installerats direkt i ventilationssystemet.

En tidig åtgärd var också att installera värmeväxlare, vilket omedelbart gav ett bra

Tema: Ventilation

kalla luften blåser på den som sitter i soffan.

Det allra bästa är att ställa soffan längs en vägg som inte har fönster och element och att ha gardiner som slutar ovanför elementet. Då får man den bästa värmen i sin lägenhet och man slipper uppleva ett ”kallras” från ventilationen. Alternativt kan man flytta soffan en bit ut i rummet och förse de långa gardinerna med omtag för att de inte ska hänga över termostaten. Fris­ kluftsintaget kan (får) man dock inte göra något åt, även om kallraset känns mindre om soffan inte står dikt an mot fönstret..

Genom alla åtgärder som har gjorts i fastigheterna kunde Brf Herrgårdshagen spara in nästan hälften av sin värmnota. Ti­ digare var den årliga fjärrvärmekostnaden 1,2 miljoner kronor, i dag är notan på cirka 650 000 kronor per år.

– Besparingen har vi gjort genom att ha kontroll på varenda krona som entrepre­ nören använde, genom att byta ut gammal utrustning, byta ut frånluftsfläktarna och genom att gradera upp ventilationen med frånluftsvärmepumpar, säger Leif Fromm.

Esbjörn Magnusson är vice ordförande i Brf Herrgårdshagen.

Beslutet att se över energikostnaderna kom år 2013, eftersom notan från fjärr­ värmeleverantören blev allt högre. Man kopplade då in Leif Fromm som konsult.

– I dag är vi verkligen nöjda. Vi har fått bättre ventilation och effektivare värme. Hela ombyggnaden kostade cirka 4 miljoner kro­ nor. För investeringen räknar vi med en pay off-tid på 11 år, säger Esbjörn Magnusson.

Brf Herrgårdshagen har redan nya inves­ teringstankar.

– Vi funderar på att investera i solceller på taket. Vi har fått ett muntligt tillstånd för detta, förklarar Esbjörn Magnusson. n

foto: inger evertson

foto: Esbjörn Magnusson

Rätt uppfattat! Spiskåpan i köket är integrerad med ett ventilationsaggregat med FTX-värmeväxlare.

Integrerad spiskåpa Ventilationsaggregat med FTX-värmeväxlare med inbyggd spiskåpa i köket. Jo, du läste rätt! Denna lösning är inte speciellt vanlig, men hos Brf Fjärilen i Enköping har ventilationsaggregatet suttit i köket sedan husen byggdes 1991. Men för något år sedan var det dags att byta ut de gamla aggregaten och sätta in nya. ● Ventilationsaggregat och spiskåpa i ett är speciellt bra i villor och marklägenheter, där det i övriga utrymmen finns begränsad plats för en ventilationsanläggning, men kan också användas i höghus.

Bostadsrättsföreningen Fjärilen består av 78 lägenheter i en- och tvåvåningshus. Samt­ liga lägenheter har var sin egen ventilations­ anläggning där ventilationskanalerna inte på något sätt är hopkopplade med grannens.

När ventilationskanalerna i Brf Fjärilen

skulle rengöras upptäckte man att ventila­ tionsanläggningarna i flera av lägenheterna inte fungerade som de skulle.

– Vi kunde konstatera att de gamla ventilationsaggregaten hade gjort sitt, säger Christer Hagelin.

Han är själv ventilationstekniker och började sondera marknaden för att hitta nya aggregat.

– Vi tog in flera offerter och kunde konsta­ tera att Systemair hade den lösning som vi b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 41

Lokaler är dolt kapital Sitter ni med tomma lokaler eller osäkra hyresgäster? Vi har specialiserat oss på att köpa och förvandla tråkiga lokaler till attraktiva lägenheter.

Det finns idag många bostadsrättsföreningar som

sitter med tomma lokaler som man har svårt att hyra ut, inte vet vad man ska göra med eller har osäkra hyresgäster. Lokalerna kan vara allt från t ex soprum, panncentral, källarlokal eller råvind.

Kontakta oss gärna för mer information!

Blommensbergsvägen 144 126 50 Hägersten Tel: 0707-16 16 15 E-post: info@meyerinredningar.se

foto: inger evertson

Tema: Ventilation

Tilläggsisolera vinden och sänk energiförbrukningen Med tilläggsisolering av lösull sänker du uppvärmningskost­ naderna och energiförbrukningen i din fastighet.

– Nu har vi ett nytt, modernt ventilationssystem med fuktgivare, säger ordföranden i föreningen, Christer Hagelin och låter väldigt nöjd.

Patrik Gråberg, BM Control Service, installerade ventilationsaggregatet i Brf Fjärilen.

efterfrågade. Snygg design, lätta att sköta och lätta att manövre­ ra, konstaterar Christer Hagelin.

Det finns också en annan detalj som Christer Hagelin efter­ frågade och som företaget kunde leverera.

– Vi har en fuktgivare i systemet som automatiskt balanserar fukten i badrummen genom att en fläkt sätts igång när luftfuk­ tigheten blir över 60 procent. På så sätt slipper vi fuktskador, konstaterar han.

Det system som man valde har en kapacitet för att klara lägenheter och mindre villor upp till 100 kvm.

Ventilationsaggregatet kan ställas in på många olika sätt, vilket gör att det kan skräddarsys för varje familjs behov. För­ eningen består också av flera olika typer av lägenheter, varav en del är etagelägenheter.

– Bytet av ventilationsaggregaten gick relativt snabbt i och med att aggregat och spiskåpa är integrerade i samma enhet, säger Patrik Gråberg, vd på BM Control Service AB, som fick uppdraget att utföra monteringen.

Han berättar också att det i de aggregat som fanns tidigare, var spiskåpan fastskruvad i ventilationsaggregatet. I de nya ven­ tilationsaggregaten är de helt integrerade med varandra.

– Det nya FTX-systemet har en roterande värmeväxlare och högeffektiva fläktar och bjuder på en mycket hög återvinnings­ grad, förklarar Patrik Gråberg.

Frånluften från spiskåpan går genom en egen förbikopp­ lingskanal så att värmeväxlaren inte utsätts för frånluften från köket.

Boendemiljön blir bättre, du får varmt och skönt inomhus på vintern och svalt under varma sommardagar. Vi använder håll­ bara material för mindre miljöbelastning.

Boka en kostnadsfri besiktning och besparingskalkyl av en behörig och kvalitetskontrollerad lösullsentreprenör med över 25 000 entreprenader utförda sedan starten 1983.

Lösull med kvalitet och kompetens sedan 1983

FEAB Isolerproffs AB • www.isolerproffs.se • @isolerproffs Tel 08­94 04 05, 011­16 17 00, 0418­121 05

Energi Renovering och Kvalitets Säkring Tappvatten System och Värme System

En viktig detalj när man har ett bostadsaggregat i köket är

byte av filter.

– De måste bytas en gång i halvåret, annars blir det en bakteriehärd. Eftersom jag har arbetat i branschen i många år har jag själv tagit på mig att byta, men så småningom kommer det att bli varje bostadsrättsinnehavares uppgift, säger Christer Hagelin.

FTX-systemet i Brf Fjärilen kombineras med fjärrvärme.

Investeringskostnaden för föreningen blev totalt 2,4 miljoner kronor.

– En acceptabel kostnad för bättre luftkvalitet och mer ener­ gieffektiv ventilation, säger Christer Hagelin. n

Bauer Watertechnology AB

Säbygatan 1, 261 33 Järfälla Landskrona Box 243, 177 24

www.bauer-wt.com/swe

Tel: 08-580 380 66 epost: info@bauer-wt.se

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 43

Tidstypiska träfönster – Bevara miljön och öka värdet i er gamla fastighet!

Patrick Lundqvist 08-556 782 00 E-post: patrick@snickargladje.com www.snickargladje.com

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN Med integrerad LED-belysning

www.blidsbergs.se

Styrelseakademin lär föreningen att hålla i rodret Nyligen lanserades en ny webbutbildning där ledamöter i en bostadsrättsförenings styrelse kan lära sig att bedriva effektivt styrelsearbete och samtidigt bli certifierad styrelseledamot. text Karin Urbina Rutström

● – Detta är troligen är den första digitala styrelseutbildningen på marknaden, och den första möjligheten att bli en certifierad styrelseledamot för bostadsrättsföreningar, säger Helena Klåvus, IT och utvecklings­ chef på SBC. Det är den ideella föreningen Styrelse­ akademien som står bakom utbildningen.

Inledningsvis har föreningen genomfört ut­ bildningen i samarbete med HSB och SBC. – Vi har hittills haft ett hundratal perso­ ner som gått utbildningen, säger Suzanne Sandler, vd på Styrelseakademien Stock­ holm. Fördelen med utbildningen är att alla ledamöter får samma plattform och talar samma språk. Det gör att arbetet kan funge­ ra bättre och styrelsen spar mycket tid.

Webbutbildningen är interaktiv och

indelad i sju avsnitt som speglar ett år med

en nytillträdd styrelse.

Man får exempel­ vis lära sig de olika arbetsrollerna, hur ett möte bör planeras och genomföras, hantering av protokoll, vad man gör när olyckan är Suzanne Sandler. framme och hur man ska tänka långsiktigt som styrelse. Sista delen avslutas på fören­ ingsstämman med frågan om ansvarsfrihet.

– Vi ser att finns ett stort behov hos många ledamöter i bostadsrättsföreningar att öka sina kunskaper för att klara styrel­

searbetet, säger Suzanne Sandler.Trots att bostadsrättsföreningar ofta hanterar högre värden än aktiebolag är det få styrelseleda­ möter som har tillräcklig kompetens Utbildningen är inte särskilt dyr och

ledamoten kan sitta hemma i bostaden.

Det enda som krävs är en uppkopplad dator eller en Ipad för att kunna genomföra utbildningen som är interaktiv.

– Vi hoppas att fler ska bli intresserade och planerar även att bygga upp ett nätverk för styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar. n

Läs mer på: www.styrelseakademien.se/sastockholm/

KADE LVER SKTIL KTA SVEN ETSMÄR IT KVAL FÖNSTER PVC-

LYCKAS MED FÖNSTERBYTE! - Enomic Fönster - ser till investeringen ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB

019-603 24 40

Vi erbjuder totalentreprenad med projektledning

www.enomicfonster.se

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 45

foto: Stockholm publik laddare – Rexel Sverige

Nu laddar vi bilen Nu finns det en ny EU-standard som reglerar laddningen av elfordon på publika laddplatser. Det innebär att marknaden för elbilar kommer att växa ännu snabbare och att allt fler kommer att vilja ha möjligheten att ladda bilen hemma. Samtidigt blir det enklare att hitta rätt bland både laddstandarder och kontaktdon. Bo bättre reder ut vad som gäller för bostadsrättsföreningar när det kommer till effektiv och trygg laddning.

Text Kaj Dabrowski

● Våren 2016 fanns det över 19 000 laddbara bilar i Sverige. Idag ligger siffran på strax över 30 000. Under tiden som elbilsmo­ dellerna blir fler och billigare och antalet laddpunkter växer, så blir det allt viktigare för landets bostadsrättsföreningar att hänga med i utvecklingen. Men det har inte alltid varit lätt att sätta sig in i laddfrågan – dels så finns det olika standarder för snabbladdning, semisnabb laddning och långsam laddning över natten, dels så finns det olika kontakt­ don avsedda för snabbladdning som har skiljt sig åt beroende på land och biltillver­ kare.

Olika aktörer inom elbilsbranschen har länge verkat för att introducera en gemen­ sam svensk standard och nu gäller laddning med mode 3 Typ 2-kontakt för alla offentliga laddstationer, vilket överensstämmer med den nya EU-standarden.

– Förenklat kan man säga att mode 3 Typ

2-kontakten är en framtidssäkrad plattform som möjliggör en mängd olika funktioner, men där vissa grundfunktioner alltid finns med. Den laddar bara när anslutningen är korrekt och erbjuder därmed en högre elsä­ kerhet än ett vanligt jordat uttag. Det finns också en kommunikation mellan bilen och elnätet. Då kan man exempelvis ladda bilen på natten när elen är billigare, förutsatt att man har en laddstation som har en tidsstyr­

46 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

ningsfunktion, säger Henrik Wingfors på Energiföretagen Sverige.

Den nya standar­ den trädde i kraft redan förra året och kommer att tilläm­ Henrik Wingfors. pas på alla offentliga stationer som tas i bruk eller förnyas efter november 2017, vilket innebär att befintliga laddpunkter inte behöver byggas om. Statis­ tik från elkraftsbranschens intresseorganisa­ tion Power Circle visar även att en majoritet av landets laddpunkter redan följer Typ 2-standarden. I Sverige hade vi i början på året 2780 offentliga laddpunkter, varav hela 1553 är Typ 2 och endast 223 är Typ 1 som används för asiatiska bilar. Resten utgörs av vanliga hushållskontakter, så kallade schuko.

För landets bostadsrättsföreningar är det här glada nyheter. Dels behöver man inte bygga om befintlig laddinfrastruktur, dels blir det enklare att göra framtida elbilssats­ ningar när det finns en rådande standard.

Man ska inte heller oroa sig om man har boende i föreningen som redan har köpt en laddbar bil från Asien.

– Mitsubishi Outlander är den mest sålda laddbara bilen i Sverige idag och den använder sig av typ 1 uttag. De bilägarna kringgår ofta laddningsproblemet genom att

köpa en konverterings­ kabel som möjliggör laddning i Typ 2-uttag.

På sikt kommer även de asiatiska tillverkar­ na att sätta Typ 2-uttag på de bilar som säljs Nicklas von Schrenk. inom EU, säger Nicklas von Schrenk, system­ säljare och laddexpert på Rexel, en av landets största elgrossister.

Tips: En laddstationsguide finns hos Emobility.

Här kan du läsa om alla stegen från förberedelser och upphandling till installation och drift och underhåll. emobility.se Klimatklivet är ett initiativ från Naturvårdsverket där föreningar kan söka bidrag för att installera laddstationer. naturvardsverket.se/klimatklivet

Idag bestämmer sig många föreningar för att installera en laddbox i anknytning till bilens parkering. Laddboxar finns antingen med en fast laddkabel, eller med en kontakt där man kopplar in bilens egen laddkabel.

Priset ligger på 5 000–12 000 kronor och i vissa fall tillkommer en installationsavgift på 2 000–6 000 kronor.

Med tiden så kommer EU-standarden

att bli allt mer populär, samtidigt som de

”I dagsläget är det i stort sett omöjligt för en förening att välja fel system.”

andra kontakttyperna kommer att fasas ut.

I dagsläget är det i stort sett omöjligt för en förening att välja fel system då de flesta till­ verkare och återförsäljare har valt att endast fokusera på produkter som uppfyller kraven.

Bostadsrättsföreningar som söker bidrag från Naturvårdsverkets initiativ Klimatkli­ vet måste också välja ett system som följer EU-standarden.

Det kan även bli aktuellt med ett förbud mot att ladda i vanlig hushållskontakt, något b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 47

Översikt för elbilsladdning

Type 1

# #

Mode 1 Mode 2

Långsam laddning med enfas växelspänning på 230 V upp till 32 A. Laddningen övervakars med enhet på kabeln.

Mode 3

som man redan har beslutat om i grann­ landet Norge. Mazdak Haghanipour är sakkunnig inom elfordon och laddpunkter på Power Circle och en av dem som har tagit tag i frågan.

– Det finns en handfull exempel på bilar som har börjat brinna för att man har laddat i ett vägguttag som inte klarar de höga ström­ marna eller långa laddtiderna, säger han.

CHAdeMO

#

CCS

#

◉

Långsam laddning med enfas växelspänning på 230 V upp till 16 A. Ingen övervakning av laddningen.

Mazdak Haghanipour.

Type 2

Laddning med trefas växelspänning på 400 V upp till 32 A Bilen och laddstationen kommunicerar för att övervaka laddningen.

◉

◉

◉

◉

◉

Mode 4

Snabbladdning med hög effekt med likspänning som matas direkt till batteriet. Spänning på 400-500 V DC upp till 125 A. Bilen och laddstationen kommunicerar för att övervaka laddningen.

Japansk standard

Europeisk standard från 2019

◉

◉

Japansk snabbladdningsstandard

Europa och USA

Illustration: Christian Dahlqvist

På Power Circle menar man att det inte

bara handlar om säkerhet, utan även är en försäkringsfråga. Mazdak Haghanipour skickade ut en förfrågan till sju försäk­ ringsbolag där han undrade vad som gäller ifall det skulle börja brinna. Sex av bolagen svarade att man måste följa biltillverkarens rekommendationer för att kunna få ut er­ sättning. Endast Dina Försäkringar svarade att man får ut ersättning även om man skulle ladda bilen felaktigt eller om man bryter mot säkerhetsbestämmelserna, men att den då kan sättas ned med hänsyn till hur oaktsam försäkringstagaren varit.

– Försäkringsbolagen vet i princip inte så mycket och biltillverkarnas krav på laddning är i sin tur väldigt vaga och otydliga. Så jag tror att det blir en bedömning från gång till gång, säger Mazdak Haghanipour.

Han får medhåll från Nicklas von Schrenk på Rexel.

– Riktlinjerna är ganska oklara då det ofta sägs att man ska använda det som biltillver­ karna rekommenderar och undvika schuko­ kontakten. Men vad händer när tillverkaren skickar med en schukoladdare? För det gör många av dem idag, säger han.

Inom föreningen gör man alltså bäst i att kolla med försäkringsbolaget och be om ett förtydligande om vad det är som gäller kring säker laddning. Att informera medlemmarna om att inte ladda i ett vanligt uttag är också en god idé. n

48 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Kontakter och standarder – detta gäller inom EU Det är nu bestämt att Typ 2-kontakten är standard för normalladdning i EU, samt att CCS-kontakten är standard för snabbladdning. Snabbladdning är inte något som bostadsrättsföreningar ska erbjuda utan finns för det mesta på destinationsladdpunkter.

En laddkabel kan ha olika kontakter i båda ändar. Inom EU är Typ 2- och CCS-kontakterna standard, men det finns även andra alternativ som kan finnas på den änden av kabeln som kopplas till bilen:

Snabbladdning: • CHAdeMO – en japansk standard för snabbladdning med likström.

• Combined Charging System (CCS) – Europeisk standard med ett Typ 2-uttag för växelströmsladdning, men också med ett särskilt uttag för snabbladdning med likström.

• Tesla – Använder sig av vanliga Typ 2-uttag men har även egenutvecklade snabbladdningsstationer.

Normalladdning: • Typ 1 – En enfaskontakt från USA som används främst av asiatiska biltillverkare.

• Typ 2 – En enfas och trefaskontakt som nu är standard i Europa.

Semisnabbladdning: För semisnabb laddning kan alla fem kontakttyper användas. För växelström används Typ 1 eller Typ 2 och för likström används CHAdeMO och CCS. Källa: Emobility

Auktoriserad Installatör

ETT KOMPLETT SYSTEM FÖR RELINING www.sacpipe.se

AUKTORISERADE INSTALLATÖRER

SACPIPE CONNECTION SYSTEM:

DET ÄR SKILLNAD PÅ

RELINING OCH RELINING Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Det är skillnad på slutresultatet.

Relining är ett samlingsbegrepp för olika renoveringsmetoder av avloppsystem. Det innefattar både infodrings- och beläggningsmetoder.

Sacpipe Connection System är ett komplett system för renovering med foder. Med hjälp av tryckluftsteknik installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret. Slutresultatet är något som både vi och våra kunder känner sig trygga med.

Oavsett hur bra en metod och ett material är, så måste det installeras på rätt sätt. Därför jobbar Sacpipe Connection System med auktoriserade installatörer. En auktoriserad installatör av Sacpipe Connection System är utbildad i systemet och installerar enligt installationsbeskrivningen.

Det är våra auktoriserade installatörer som gör skillnad för er och era dåliga avloppsledningar.

Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på vår nya hemsida: www.sacpipe.se

www.repipe.se

www.swooshsverige.se

www.spipe.se

www.soderlindhs.se/relining

www.trastab.se

www.vvsteknik.net

706

KM INSTALLERAT FODER*

23556 INSTALLERADE GRENRÖR*

206

UTBILDADE INSTALLATÖRER

50

ÅRS BERÄKNAD LIVSLÄNGD

* Baserat på försäljningsstatistik för Sacpipe Connection System under perioden 1 Januari 2011 till 30 april 2017.

www.jprelining.se Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall

www.badenergi.se

www.sacpipe.se

Med rätt partner börjar det aldrig knaka i fogarna För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt.

Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida www.bkr.se hittar du behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler.

Behörig plattsättare, anställd i ett behörigt företag får en fotolegitimation utfärdad av Byggkeramikrådet - fråga gärna efter den!

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. n Vår

granne i lägenheten över oss vill göra en ombyggnad i sitt badrum. Det skulle innebära att taket i vårt nyrenoverade badrum måste rivas för ombyggnaden och sedan ska det sättas upp två luckor – kan vi vägra? n Vem står för kostnaden av trasiga altantak som orsakats av snöras?

Snöräcken på taket finns, men nysnö som smälte orsakade ett hål. n Efter ett fönsterbyte passar inte de gamla persiennerna.

Ska bostadsrättsföreningen bekosta nya? n Tillsyn av takens insida ingick inte i förvaltarens uppdrag – föreningen förlorade tvisten.

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7 | 51

Läsarfrågor

Får grannen riva taket i vår toalett?

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet?

Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Grannen vill riva taket i vår toalett!

Lägenheten över oss som bytte ägare för ett år sedan har en separat toalett och ett separat badrum. Nu önskar den nya ägaren förändra och komplettera med en toalettstol även i badrummet. Eftersom rätt dimension på avloppsrör saknas till badrummet så måste innertaket i vårt nyrenoverade badrum rivas för ombyggnaden (även kompletteras med 2 stora luckor i vårt innertak). Även ledningar för radiator, varm- och kallvatten samt befintligt avlopp måste skarvas, flyttas och ändras i enlighet med de nyaste VVS-bestämmelserna.

Eftersom vi ser det som en stor olägenhet att ge hantverkare tillträde till vår lägenhet (vi kommer även att sakna badrum under en tid) så är frågan: Kan vi säga nej? Kan styrelsen bestämma i denna fråga?

Kan styrelsens beslut överklagas av oss eller ägaren till br ovanför?

Då vårt badrum är alldeles nyrenoverat – kan man kräva besiktning före och efter eventuell takombyggnad. Vi ser detta som ett omfattande arbete.

Tacksam för snabbt svar. /kj

Ingen bostadsrättshavare får vidta åtgärder utanför sin lägenhet utan tillstånd från bostadsrättsföreningen. Ni har alltid rätt att vägra grannen att komma in i er lägenhet. Det är bara föreningen som har rätt till tillträde till er lägenhet.

Om föreningen säger nej till grannarna ovanför så kan de inte genomföra projek­ tet, i vart fall inte i delarna utanför lägenheten.

Om föreningen skulle säga ja och ombyggnation sker kan ni kräva att allt återställs. I bevissyfte vid en tvist kan det vara bra med besiktning före och efter ombyggnaden men det kan vara onö­ digt om ni har en överenskommelse om återställande.

Jörn Liljeström, advokat

Föreningen ansvarar för skador på grund av att is eller snö rasar från föreningens tak. Föreningen ska ha så pass god tillsyn över taket att snö och is inte byggs upp så att det finns risk för ras. Om ras ändå sker och det blir skador ska föreningen betala. I sammanhanget får man vara mycket glad över att det rasade över ett tak och inte föll ned och skadade någon förbipasserande. För om någon skadas till följd av att föreningen brustit i sin tillsyn över fastigheten, exempelvis genom att snö eller is rasar ned på någon, kan det utöver skade­ ståndsansvar även finnas straffrättsligt ansvar. Det finns fall där föreningens ordförande åtalats när personskador uppstått på grund av bristande fastig­ hetstillsyn.

Jörn Liljeström

Persienner vid fönsterbyte Hej! Efter ett fönsterbyte passar inte de gamla persiennerna. Ska bostads­ rättsföreningen bekosta nya?

Mvh - Stig

Hej! Vem som står för kostnaden av trasiga altantak som orsakats av snöras? Snöräcken på taket finns, men nysnö som smälte orsakade ett hål. Det är ju bostadsrätthavaren som själv bestämt sig för att bygga en uteplats med tak. Det är inte ett bygge som föreningen stått för.

Mvh – A-C.H

Nej, föreningen ska inte bekosta nya persienner såvida det inte anges något i stadgarna eller tagits ett beslut på stäm­ man att föreningen ska stå för kostnaden.

Tumregeln är att bostadsrättshavaren svarar för allt löst inne i lägenheten och det sträcker sig även till persienner som sitter mellan ytter- och innerglas i fönster.

Bostadsrättsföreningen brukar vanligtvis svara för karm, båge och glas i fönstren och ommålning på utsidan.

Jörn Liljeström

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Altantak skadat av snöras – vem betalar?

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 52 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Skulle er förening klara en brandtillsyn?

Gå från att tro till att veta Är du säker på att er bostadsrättsförening uppfyller gällande krav på brandskydd?

Vi kan brandskydd och hjälper er att förebygga allvarliga tillbud. Vi besiktar, installerar och underhåller brandskydd i flerbostadshus. Vår vision är att ingen ska mista livet i en bostadsbrand.

Kontakta oss för rådgivning på tel 0771-19 22 00.

Erbjudande

BranDSKYDDSBeSiKtninG

Just nu erbjuder vi en komplett brandskyddsbesiktning av hela fastigheten för endast 4.975:- + moms. Ordinarie pris 5.975:Erbjudandet gäller t o m 30 juni 2017

Brandsäkra installerar och underhåller rökluckor, brandsläckare, brandvarnare, stigarledningar m m samt utför brandtätning.

Gå in på kra.se www.brandsa eller er m för att läsa 00!

22 ring 0771-19

Brandsäkra besiktar, installerar och underhåller brandskydd åt fastighetsägare, bostadsföretag och bostadsrättsföreningar.

Till vänster: Hannah Abrahamsson, Brf Göteborgshus nr 1. Till höger: John Ödman, Riksbyggen.

”John är alltid uppdaterad.

Vår underhållsplan också” Hannah Abrahamsson Styrelseledamot, Brf Göteborgshus nr 1

Om man ska lyfta fram ett riktigt bra exempel på långsiktig fastighetsförvaltning, är det få som slår Brf Göteborgshus nr . Styrelseledamoten Hannah Abrahamsson berättar: ”Äldre hus behöver omsorg och vår underhållsplan hjälper oss att prioritera. Vi har bland annat uppdaterat till energibesparande LEDbelysning och planerar att lägga om taket”. Riksbyggens tekniska förvaltare John Ödman fortsätter: ”Idag har föreningen en bra överblick och vet vad som ska göras den närmaste tiden, och tillsammans har vi även en plan för de kommande – åren”.

Mer om Riksbyggens underhållsplaner och andra tjänster hittar du på riksbyggen.se/tjanster. Här kan du se en film med Hannah och John.

För mer information kan du även ringa 0771-860 860 Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

54 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Kistamässan, 17-18 november 2017

BostadsrättsMässan 2017 Sveriges största mötesplats för bostadsrättsföreningar och samfälligheter – allt under samma tak!

Träffa leverantörer och bli erbjuden ett stort utbud av produkter och tjänster

Kostnadsfri rådgivning och utbildning för styrelsemedlemmar på plats

Inspireras av flera kunskapslyftande seminarier

Konferencier: Sofia Lilja

www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Guldsponsor:

Följ oss: www.fb.com/ Bostadsrattsmassan

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

Tillsyn av takens insida ingick inte i uppdraget En bostadsrättsförening upptäckte fuktskador i flera råvindar i förening­ ens fastigheter orsakade av takläckage.

Utöver fuktskadorna kunde det även konstateras att duvor tagit sig in på vindarna från taksprång där hinder (t ex i form av nät) saknats. Något som resulterat i att råvindarna blev förorenade med duvträck och döda fåglar. Föreningen gjorde en besiktning av tak och vindar och det visade sig att åtgärdskostnaderna skulle bli omfattande.

Föreningen bröt därför avtalet med den tekniska förvaltaren som hade i uppdrag att utföra taktillsyn. Talan väcktes sedan i Stockholms tingsrätt där föreningen i första hand begärde ett skadestånd som motsvarande kostnaden för att åtgärda

samtliga vindar och tak. I andra hand yrkade föreningen att de skulle få tillbaka 80 procent av arvodet de betalat under avtalstiden.

Föreningen menade att den tekniska förvaltaren var ansvarig eftersom de inte gjort någon besiktning av råvindarna, (d.v.s. takens insida). Något som lett till att det tagit lång tid innan fågelinvasionen och de omfattande fuktskadorna upptäcktes.

Den tekniska förvaltaren menade att de bara varit skyldiga att besiktiga taket utifrån och de skador som upptäckts vid olika tillfällen hade åtgärdats. Förvaltaren hävdade också att taket var i behov av re­ novering vilket föreningen under ett antal år känt till utan att vidta några åtgärder.

Tingsrätten ansåg visserligen att förval­ taren borde ha besiktigat taket inifrån men att föreningen inte reklamerat eller framställt krav i rätt tid varför föreningens

krav på skadestånd och återbetalning av förvaltningskostnaderna avslogs. Domen överklagades till hovrätten som till skill­ nad från tingsrätten slog fast att det inte ingått i förvaltningsuppdraget att kontroll­ era taken inifrån och att föreningen därför inte hade rätt till skadestånd.

Föreningen hade under många år skjutit upp underhållskostnaderna för taket av olika slag och försökte få ersätt­ ningen för kostnaden för att renovera taket.

Föreningen hade även tidigare haft problem med duvor på andra vindar i föreningens fastigheter. Trots den vetskapen hade de inte heller reklamerat dessa fel till sin förvaltare utan sanerat på eget initiativ.

Det framgick tydligt att det fanns skilj­ aktigheter mellan parterna gällande vad som var avtalat. Vad var det egentligen för tjänst som föreningen hade betalat för?

Trots att föreningen haft samma tjänst un­ der många år var det tvistigt vad som egent­ ligen hade avtalats. Av domen kan man lära sig att det är viktigt att ha koll på sina avtal (vad de egentligen innebär), att styrelsen ska ha koll på föreningens fastighet samt att om det har upptäckts någon felindikation så ska man göra en större om mer omfattande kontroll.

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Vasab

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

56 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Har ni funderat på att bygga ett gym i er bostadsrättsförening?

Kontakta: VARTEX AB Mia Hederström 0340-64 60 00 mia.hederstrom@vartex.se

www.impulsefitness.se

Spara pengar med IMD Individuell mätning och debitering (IMD) innebär att var och en betalar för sin faktiska förbrukning, istället för en schablonberäkning baserad på antalet kvadratmeter man bor på. Med en återbetalningstid på 2-5 år så sparar våra kunder i genomsnitt följande per lägenhet och år:

VATTEN 500 kr/år

VÄRME/TEMPERATUR 1 000 kr/år

EL 1 500 kr/år

Läs mer om IMD och besparingspotential på techem.se/brf Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning av era förutsättningar redan idag!

010-202 28 00, info@techem.se

www.techem.se | info@techem.se Malmö | Göteborg | Stockholm

Juristen reder ut

Styrelseledamot, föreningens ansvar, ditt ansvar Styrelseledamöterna i föreningens styrelse har olika kompetenser och olika bakgrunder, men oftast utan fackkunskaper om just bostadsrättslagen och lag om ekonomiska föreningar.

M

ånga styrelseledamöter kan nog hålla med mig om att ibland är svårt att få dygnet timmar att räcka till för styrelseuppdraget utöver det vanliga livet. Många är under sådan press och tidsbrist att det är lätt att göra fel eller missa något viktigt. Även om sådana missar är mänskliga och man i värsta fall kan bli personligt ansvarig för skada som uppstått. Trots att en styrelseledamot inte är styrelseproffs och sällan har sak­ kunskap om hur en fastighet sköts förväntas hen ändå sköta uppdraget som ett proffs. Nåväl, hur håller man sig då lättast på den ”rätta” sidan av lagen och hur ska man egentligen agera för att vara den bästa möjliga styrelseledamoten?

Varje beslut och handling ska vara i föreningens bästa intresse. Styrelsen ska vårda föreningens egendom, följa stämmobeslut, hålla sig till lagar och regler och behandla medlemmarna lika. Det bästa är att bedriva styrelsearbetet så att allt kan granskas. Allt ska vara helt klart och så transparent som möjligt.

men hur fungerar det i praktiken? I den bästa av världar ska det vara en självklarhet för alla som bestämmer sig för att bli styrelseledamot att sätta föreningens intressen först. Men tyvärr är det en del som hittar ”möjligheter” att gynna sig själva, sitt företag eller de sina genom att påverka föreningens beslutsfattande. Exempelvis kan det ”råka” falla sig så att sty­ relsen anlitar ett företag som entreprenör där en av styrelse­ ledamöterna är delägare. Styrelseledamoten är dessutom med och fattar beslut om att föreningen ska anlita hans företag.

En styrelseledamot ska hålla sig långt borta från alla situationen som ens luktar jäv. Det är viktigt att se till att det inte finns anledning att ens misstänka att man gynnat någon på ett otillbörligt sätt. Anklagelser om jäv kan få stora och negativa konsekvenser. Inte bara när det gäller föreningens förtroende för styrelsen utan även för styrelseledamöterna personligen om föreningen skadas. Exempelvis genom att upphandlingen blivit dyr eller arbetet dåligt på grund av att en entreprenör valts för att gynna någon. håll en hård policy i styrelsen. Sätt alltid föreningen främst och använd inte svepskäl eller olika argument för att

se till att någon får nytta. Ett oskyldigt beslut som ”råkar” gynna en enskild i föreningen utan att föreningen skadats, kan öppna för ett beteende där samma sak händer igen och igen i allt mindre oskyldiga sammanhang tills åtgärderna är skadeståndsgrundande eller rentav brottsliga. utöver situationer där någon gynnas, som är lätta att undvika för oss alla, så finns det farliga situationer som man ibland inte kan undvika hur hederlig man än är. Det kan vara när vårdplikten inte fullgörs vid exempelvis bristande tillsyn över föreningens fasta egendom. Här är ett exempel: En styrelseledamot, även ordförande, i en bostadsrättsför­ ening blev dömd till vållande av annans död för att han inte stängde av hissen då halva spegeln med träram saknades (vid midjehöjd och en bit upp). En pojke stack in huvudet och avled av hissens motvikt. Ordförande ansågs vara oaktsam.

Fallet är extremt. Men det ger en klar läxa: ordföranden borde ha stängt av hissen när han upptäckte hålet.

” Det är viktigt att se till att det inte finns anledning att ens misstänka att man gynnat någon på ett otillbörligt sätt.” att vara styrelseledamot är ett uppdrag som kräver mycket ansvar och kunskap. Det är svårt att sammanfatta nå­ got så omfattande. Men tumreglerna för att i största möjliga mån hålla sig på den ”rätta” sidan av lagen är att aldrig gynna någon otillbörligt, alltid ta tillvara föreningens intressen, ha en tydlig och klar arbetsgång, ta snabba beslut vid behov och framförallt; stäng hellre av hissen en stund även om det bara ser ut att vara en trasig spegel. Försök förebygga risk för per­ sonskada med en stor portion av fantasi och förutseende.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

58 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

Vattensäkert kök ett heltäckande koncept för vattensäkring i kök

Vi har alla produkter som behövs för att uppfylla branschregler för Säker Vatteninstallation 2016:1 & Boverkets Byggregler. Installera våra produkter när du renoverar eller byter kök så vet du att installationen uppfyller krav och regler! Spara pengar och investera i ett ”Vattensäkert kök”!

Tollco AB, Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta

Tel: +46 (0)18 34 90 10 E-post: info@tollco.se

Webb: www.tollco.se

FASTIGHETSVÄRMEPUMP -fastighetens lönsammaste investering!

Mistral Energi är specialiserade på totalentreprenader av värmepumpslösningar för större fastigheter.

Idag är värmepumpsteknik den överlägset mest kostnadseffektiva åtgärden för att minska driftskostnaderna i en fastighet. Genom att börja med denna åtgärd skapas också ekonomiskt utrymme för annat underhåll.

Mistral Energi erbjuder i huvudsak tre olika lösningar: - Bergvärme - EnergyWell frånluftsvärmepumpslösning - Frånluftsåtervinning med värmepump

Frånluftsåtervinning med värmepump, Sollentunahem

Återbetalningstid är ofta så kort som 4-7 år beroende på fastighetens förutsättningar.

Vi är vana att arbeta både i offentlig och privat miljö, inom och utanför stadskärnan. Kontakta oss gärna för ett möte och kostnadsfri offert.

Mistral Energi AB, Ekhagsvägen 15, 141 71 Segeltorp 08 - 629 89 30 * info@mistralenergi.se

Bergvärme i Stockholms innerstad, privat kund

Energi och miljö

Varför Norge och inte vi?

Om man vill studera politiska misslyckanden är det säkraste sättet att inte läsa tal och pressmeddelanden, utan titta på siffror. Sveriges klimatpolitik är den kanske mest profilerade i världen, det gäller samtliga regeringar sen slutet av 90-talet. Men siffrorna pratar sitt eget språk.

S

veriges utsläpp per person, inklusive vår konsumtion, beräknas idag till samma nivå som 1993. Det vill säga, det mesta vi gjort inom landet, som utveckling av fjärrvärme eller biogas, har vi ersatt med andra importerade utsläpp.

Flygtrafikens ökning äter upp de effektivare bensinmotorernas minskning och så vidare.

Samtidigt vet alla att det finns teknik som faktiskt drastiskt minskar utsläpp och ger städer en bättre miljö och riktig hållbar­ het för boende.

Elektrifierad trafik.

det har skrivits och pratat mycket om detta, det finns många experiment och utvecklingsprojekt med trådar i luften för lastbilar eller skenor i vägarna för privatbilister. Även induktiv laddning, alltså att man laddar medan man kör på samma sätt som tandborsten laddar utan direkt kontakt med laddaren.

Men experiment är inte verkstad.

Vill man studera svensk handlingsförlamning i trafikpolitiken är det bara att titta på elbilarna.

Norge har idag 110 000 rena elbilar åkande på gatorna, framför­allt i Osloområdet.

Sverige med dubbla antalet medborgsare har – totalt – 10 000 bilar.

Varför kan man undra.

Svaret är nog enkelt. Norge tillverkar inga bilar.

Det betyder att Norge kunnat stimulera byte av bil till elbil utan att hamna i en ständig debatt med en bilindustri som tjänar på att omställningen skjuts upp lite till. i alla nationer och stater där bilproduktionen är en domi­ nerande industri, har elbilarna bromsats.

Så vad gjorde norrmännen.

Ganska enkla beslut.

Gratis parkering (omöjligt att få igenom i svenska kommuner).

Kraftigt stöd för köp av ren bil. (I Sverige har mesta stödet istället gått till dieselbilar med extramotor som går på el, dvs hybrider, lustigt nog sånt som Volvo valt att prioritera.)

Fördel i trafiken (man får köra i bussfilen).

Och så laddstolpar i mängd.

Allt det här är insatser som kostar väldigt lite och som dess­

utom gör nytta för alla som bor i en stad. Renare trafik, tystare trafik och för samhället billigare (el är även i Norge billigare än fossil energi).

För den som följt svenska utvecklingen är det norska exemplet lite genant för våra städer.

Svensk politik handlar ofta om små stödsystem som ingen riktigt förstår sig på. Presenterade med fina presskonferenser och utspel, men utan att få förankring i vardagen.

Det bästa exemplet är kanske oförmågan att få upp laddare och regler för elbilsladdning i landet.

Det finns ett stöd som få söker eftersom man inte vet var man får ha laddare, om bygglov behövs och det finns osäkerhet om hur krångligt det är.

Sanningen är att för en Brf så är laddning av de egna bilarna inget problem alls. alla elbilar kan ladda i vanliga enfaskontakter (man kan ha en jordfelsbrytare kopplade mot dem om man är osäker). Det enda viktiga är att låta varje kontakt gå mot egen propp så man slipper överbelastning.

Flera av de bästa elbilarna laddar också i europakontakten, dvs den runda röda trefaskontakten och det minskar laddtiden rejält.

Trefas är alltid bättre för att få en bra fördelning av el i husets alla faser.

Sen kan man givetvis sätta upp laddboxar som bara fungerar mot elbilar. De kostar några tiotusen kronor och är särskilt lämp­ liga om man laddar utomhus.

Men ska inte kommunen ordna laddsystemet?

Tyvärr kommer det inte ske i Sverige. Vi har ett system som gör att varje hus får göra investeringen för att lösa det här. Det goda med det är att huset själv också kan producera elen till bilarna med solceller på garage eller tak. På sikt är elbilsladdning lönsamt för alla i huset. Det ger renare boendemiljö där dieselbi­ len idag smutsar ner.

Man kan beklaga att Sverige är långt efter andra länder.

Eller också organisera och lösa problemet själv.

En bostadsrätt med parkering kan ju dessutom enkelt ha lad­ dare som andra får köpa in sig i. Laddsystemen finns färdiga och fungerar med vanliga kontokort.

Det är inte komplicerat.

Johan Ehrenberg är journalist, författare och företagare. Han är vd på Egen El och föreläser om alternativ energi. 2009 fick han föreningen Energirådgivarnas utmärkelse Årets Energirådgivare.

60 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

FLYTTA INTE UT. LÅT EN NY HISS FLYTTA IN! Bor du i ett äldre hus som saknar hiss? Bara lugn, vi har smidiga lösningar som kan installeras i alla typer av fastigheter.

Mer än hälften av alla hissar i Sverige är över 25 år och börjar närma sig eller är i slutfasen av sin tekniska livslängd. De uppfyller heller inte dagens säkerhetskrav utan innebär en ökad risk för olyckor. Att byta till en helt ny hiss innebär ofta en rad fördelar som till exempel ökad tillgänglighet, större och snabbare hiss samt ökat värde på fastigheten.

KONTAKTA OSS FÖR KOSTNADSFRI INSPEKTION

kone.se/hisslos

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss!

08-662 84 84

•

www.savana.se

r Tidninga till hela ! styrelsen

på

Prenumerera

Boka prenumeration och låt hela styrelsen få ta del av tidningen.

n – Nu

kvar

lls Avfa

m att

fra t fritt

är de

era install

kvarn

avfalls

Utegy

.

m på

n 35

. Sida

kholm

i Stoc

BOST ADSR

för p p Sto nb Airb TA R VE

HÖVE

N BE

SE YREL

ST

en –

ny tre

nd fö

r före

ning

arna

. Sida

n 25

.

Fli

tig

as

om

TIDNI

NGEN

MED

DET

STYR

bin

–o

ch

ElSE

N BE

HÖVE

nu

R VE

me

da

TA

ttra

BO

ST AD

NING

TSTID

ÄT ADSR BOST

DET

lats

Det hjäl pe r I inn starva gteenatt låntsfkfa ä agraivr nd e n r ÄTTS

D EN ME

lekp

2016 NR 1| 50 kr 39: Pris

SR

ÄT

kti

Nr 2| 201 Pris 39:50 6 kr

TS

TID

NIN

GE

N

ME

D

7. dan

DE

TS

vt

bo

en

de

mit

ti

sta

n.

der. Si bostä Ie n av I ERG rbyte Pe n sto A EN meste TEM t som e ter r i s r fö eme Eri nte Exper Syst änka krävs rv k s tånd lösnin ter om bosso ju m s n n ll a a ti k stadn gen är not cent e – och mse ed att ök skori m vär 60 pro a bygg sni – enBda o ann debt.oS bät med28.

Fön sid re taadnt9. stre n Sida a s sp berä t t m yra ka n oli tta vär ne Llä h e e r ö tik la a . S r bos Dyr d i Skå nfö Sidanngs26eanhet id a e r b . m en an tads bost orrbott orä inv N 9. min i t e n t ä 9. ist ern ste er n da Si a ring R Sid D åv an FASA ader:Den MA – n 2 TE st 8.

Spar en ind mod ik ko t v t d a f fö n e e r na ö rva te g n på v a penUgGalömXin Te r fö ul xxsadSiedann 38. ltaren Sid ma: r dgr entila orlla fa Sida n 18 an Vin en . u 2 5 ds tiokSidanne40. xVxår om ing va . by V en m : n g e a Jurist gn dlem srten ad expe ädtta ko tten Prob en: Ju Styrelse a m Jue risten upp s vägra s . lem ris ll s 22 m t a r n in t Si t sv L k tM a att h arar enö edak Sidai and ilja ar ad MT på La namn tt : r resp n 52. yra räStuyrrielgse Sidan ra ha ten: Te ENSA exope g & rä BR sky or tt in ast rd 58. xpernd . rten SidTa A GEM Sid ma: n 64 MÄtt. F­ lt er an sfahjä TEM Sida Miljöe lar alla st an Va lp i : y5re SS 8. lsll 3 tte u ta TY

RE

LS

EN

BE

HÖ

VE

R

VE

TA

in ing ga o rn m a

S beatsa lys på nin g

N Pri R 3| s 39 20 :50 16 kr

gan ättstsurum v t t å L ett my bli

Välj erbjudande:

en: Jurist ed

Bo Bät

tre nr

fr Håll stugan tt i tvä58.

2-2016

.indd

N len om so 60.

1

Sidan

Sidan

16.indd

tre 1-20

Bo Bät

1

Enkel prenumeration, 189 kr/år

Bo

Sidan 64

Bä

ttre

nr

3-20

16

.in

dd

1

.

earb

etet

S ty

Miljöe -25 M 13:41 AL AN 6-02 xp 201 erte M S

7.

ns ka do r.

M elsStädern idn:an Ö a kla 17. ex ny åsteinete Sa pfl v ereter bila rar Sid ek Sida fö mo r an o ni 60 gö. n: 64 no rd Sid rs . m ra e n an äk isk n 52 rin a pl .

Mil an ga ?

So jöex rn ny lcel pert a Sid fo ler en: lk ­ e an rö n 60 . re l se r

2016-0

5-09

Helårsprenumeration om 4 nummer.

10:3

1

20

16

-09-

09

08

:41

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Gå in på www.bobattre.se och beställ en prenumeration eller fyll i och skicka in kupongen.

✁

Ja, tack!

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Fyll i och skicka till:

Namn:

TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm

Adress: Postadress: Tel:

E-post:

Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

Styrelseskolan

Arvoden i en bostadsrättsförening Det är högtryck på stämmor just nu. När man sitter ordförande så är just frågan om arvoden en av de mest besvärliga frågorna om ärendet inte har förberetts av valberedningen. Frågan om pengar är alltid känsligt. Vi pratar inte gärna om pengar och som föreslagen ledamot vill man inte framstå som girig.

J

ag satt ordförande på en stämma en gång när frågan om arvoden skulle behandlas. Utan att rodna yttrade sig en yngre medlem och sa att han inte tyckte att det skulle utgå arvoden. Han var nämligen på väg att sälja och var angelägen om att föreningen hade låga avgifter. Jag tror inte han var någon bra representant för medlemmarnas åsikter i arvodesfrågan. De flesta inser att arbete i styrelsen innebär en stor portion ideellt arbete. Samtidigt förefaller de flestas mening vara att arvode ska utgå. Man vill inte ha en styrelse som säger att det spelar ingen roll vilket arbete vi lägger ner eftersom vi inte har något arvode.

bostadsrätterna gjorde tidigare en undersökning om vilka arvoden som betalades i olika föreningar. Jag tror att det åtminstone är tio år sedan. Resultatet av undersökningen som absolut inte kan göra anspråk på att vara vetenskaplig blev ungefär att ett arvode motsvarande 1000 kronor per lägenhet var vanligast +/- 2–400 kronor. Just beloppet tusen kronor tycks ha fastnat i föreningarnas medvetande för på stämmor kommer ofta förslag som motsvarar detta som dessutom ofta vinner bifall. Men det var minst tio år sedan och jag tycker mig på stämmor numera kunna iaktta en viss rörelse uppåt.

Men notera att förutsättningarna varierar inom förening­ arna. En del står inför stora arbeten som kräver stora insatser.

Andra lämnar ut allt på olika tjänsteföretag och det är inte bara arbete som ska betalas utan också det ansvar ledamoten tar på sig. Tänk också på hur beslut fattas om arvode. Det tillkommer sociala kostnader drygt 31 procent med undantag för pensionärer där de sociala avgifterna är drygt 16 procent. arvode ska alltid b eslutas på stämma. Oftast beslutas det i klump att fördelas inom styrelsen efter styrelsens egna be­ slut. Ibland bestämmer stämman en del av arvodet till ett fast belopp och en del rörligt, exempelvis för närvaro på samman­ träden. Vid mer omfattande arbeten bestäms utöver arvodet ett timarvode för exempelvis deltagande i byggmöten och besiktningar vid stambyten. Om någon ledamot har specialk­ unskaper som nyttjas av föreningen för vissa åtgärder händer

det att stämman bestämmer att det just för den insatsen ska betalas ersättning. Men här bör man vara försiktig. Det är stämman och inte styrelsen som ska fatta sådana beslut. Man måste också vara tydlig med om vad som beslutas och om er­ sättningens storlek för att undvika kritik från medlemmarna.

Hur fördelas då arvodet mellan ledamöterna? Det går inte att svara på den frågan eftersom de individuella arvodena normalt inte framgår av årsredovisningen. Erfarenheten är att ordföranden oftast tar den största delen, kanske 25–40 pro­ cent av det totala arvodet. Suppleanter arvoderas oftast som vanliga ledamöter om de deltar på sammanträden och deltar i arbetet i övrigt.

” Det går inte att besluta på stämma om arvode för valberedningen om det inte finns med på dagordningen.” även andra än styrelsen utför arbeten åt föreningen.

Det gäller främst revisorer och valberedningen. Revisions­ arvodet för interna revisorer bestäms oftast i anslutning till besluten om styrelsearvode och finns med på dagordningen.

En extern revisor skulle aldrig acceptera arvodering som bestäms på stämma utan de förbehåller sig alltid rätten att fakturera. Arvoden för valberedningen ser man sällan i en dagordning och styrelsen kan inte enligt min mening besluta om arvodering av valberedningen utan det är stämmans sak.

Men det går inte att besluta på stämma om arvode för valbe­ redningen om det inte finns med på dagordningen. Däremot går det att i efterhand arvodera valberedningen genom att på nästa stämma ta upp frågan om arvode för nedlagt arbete. Ett bra utfört valberedningsarbete är värdefullt för att få ett bra resultat av valen på en stämma.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

FOTO: CARLOS ZAYA

KSUOLRCESLLER

OM

r går r i oktobe a ll ä v k r å Under tv fungerar fö i rg e n le o hur s konomisk vi igenom e n e r ö g i v g. en Brf och er förenin y kalk l för IL ANMÄLAN TION OCH INFORMA

egenel@e

VIA MA

tc.se

TRYGGARE ELKOSTNAD MED SOLCELLER FRÅN ETC EL ETC El har levererat solceller till bostadsrättsföreningar och villakunder sedan 2009.

Kontakta oss för råd och installation. www.etcel.se eller egenel@etc.se

foto: istock

Nästa nummer av Bo bättre kommer 21 september Tema: Renovering och ombyggnad l V i tar en titt på långsiktiga och lönsamma renoverings-, ombyggnads- eller tillbyggnadsprojekt. Möt några föreningar som finanserat renoveringar genom att förädla råvind och lokaler .Gör tvättstugan energieffektiv, miljövänlig och lönsam.

Tema: Trapphus och hiss l E n hiss höjer värdet på föreningen. Läs mer om ny teknik och hur det går till att bygga hiss i befintligt trapphus. Fixa trapphus och renovera trapporna. Läs mer om valmöjligheter och nya bra tekniker.

Tema: Modern teknik l I vilken riktning går utvecklingen inom IT och bredband? Ny teknik, lönsamma lösningar och smarta hem. Allt fler områden digitaliseras och det blir enklare för styrelsen att följa upp vad som händer i fastigheten och att styra olika delar.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

b o b ä t t re 2 / 2 0 1 7

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Drömmer du också om en bekymmersfri tvättstuga?

Då kan vi hjälpa dig. PODAB är specialister på professionell tvättstugeutrustning och har alla produkter som krävs i den gemensamma tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör.

Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi din tvättstuga mer ekonomisk, hållbar och användarvänlig. Bekymmersfri, helt enkelt.

Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

Stofix fasadsystem på hus i Nacka utanför Stockholm.

Torrt, tryggt, varmt och 4 × snabbare Stofix tegelfasadsystem ser ut som tegelfasader alltid har sett ut.

Vad som inte syns är att teglet bara är 20 mm tjockt.

Det innebär att du får plats med mer isolering, utan att väggen som helhet blir tjockare. Innanför teglet finns en 35 mm bred luftspalt som håller isoleringen torr.

Fasadsystemet går dessutom snabbt att montera: jämfört med en vanlig murad vägg tar det bara ¼ av tiden att få fasaden på plats.

Läs mer om systemet på www.stofix.se, eller kontakta marknadschef Pekka Ojanne på telefon 070-792 29 25 eller pekka.ojanne@stofix.com.

20 mm bränt tegel 35 mm luftspalt Kan tilläggsisoleras 40–300 mm Måttmodulerat fasadsystem

Ve n t i l e r a t t e g e l f a s a d s ys t e m Stofix AB • Fågelviksvägen 9 • 145 53 Norsborg www.stofix.se