Bobättre nr 1 2020

Så håller du oinbjudna gäster borta. Sidan 16.

NR 1|2020 Pris 69:90 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Starkare rätt för borättsägare

Men hur påverkar det bostadsrättsföreningen? Sidan 7.

FOTO: ISTOCK

Vem betalar om arbetet är fel utfört?

RÄTTSFALL Sidan 61.

Så får du skorstenen att fungera TEMA: TAK & FASAD Sidan 44.

En modern tvättstuga för alla

TEMA BALKONG. Sidan 20.

Juristen:

Styrelseskolan:

Lag & rätt:

Sidan 62.

Sidan 64.

Sidan 58

Inga istappar i år – men läckor i taket

Oklart om rätt hyra ut i andra hand

Styrelsen bestämmer om p-platserna

FOTO: FREEPIK.COM

Rum med utsikt

TEMA: TVÄTTSTUGA Sidan 32.

Relax.

#SBC #Fastighetsförvaltning #AlltÄrUnderKontroll

Allt är under kontroll.

Din bostadsrättsförening är i trygga händer hos SBC. Med nästan 100 års erfarenhet har vi stenkoll på allt som har med bostadsrätter att göra.

Med SBC som förvaltare kan ni i styrelsen koppla av Många som sitter i styrelsen i sin bostadsrättsförening gör det på sin fritid – utöver jobb, familj och aktiviteter.

Sällan är de utbildade i det som de ska fatta beslut om, vilket innebär att budgetar, reparationer och inte minst tvister kan bli både omständliga och kostsamma processer i längden.

Vår filosofi är att det löpande styrelsearbetet ska vara enkelt och roligt. Ni fokuserar på det som bidrar till social samvaro och skapar trivsel i föreningen.

Vi hjälper er med budget, fakturor, rondering, underhållsplan och stambyte – allt det som skapar ett välmående hus och höjer värdet på fastigheten.

sbc.se

SBC Sveriges BostadsrättsCentrum 0771-722 722

Anlita oss på SBC. Vi är specialister på ekonomisk och teknisk förvaltning men även juridik, projektledning och mycket annat. Låt oss göra jobbet – och fortsätta göra det vi gjort i snart 100 år – så kan ni i styrelsen koppla av och fokusera på annat.

Välkommen till oss på SBC – en fastighetsförvaltare som kan och vill lite mer!

TEMA: Balkong En balkong höjer definitivt värdet på en bostadsrätt. Det kan vara lönsamt att satsa på ett balkongbygge om man samtidigt gör andra arbeten exempelvis en fasadrenovering.

Renovering av balkonger behöver göras med cirka 50 års mellanrum.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

FOTO: MORNEON FASAD

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

FOTO: FREEPIK.COM

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se

20 TEMA: Tvättstuga

Redigering och layout ETC Kommunikation

När utrustningen i tvättstugan är över tio år lönar det sig oftast bättre att byta maskiner än att lägga pengar på reparation. Nya energisnåla maskiner sparar både pengar och miljö. Passa på göra att göra tvättstugan mer tillgänglig.

Fasta medarbetare Göran Olsson Jörn Liljeström Inger Evertsson Peter Forsman Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden Flowy AB Box 3217 10364 Stockholm www.prenservice/bobattre.se Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering.

Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

FOTO: ADOBE STOCK

Tryck V-TAB

30 TEMA: Tak och fasad Husets viktigaste fuktskydd och husets mest utsatta delar. Numera finns också många nya sätt att i samband med en fasadrenovering också förbättra ventilationen och samtidigt tilläggsisolera genom att lägga rören utanpå den befintliga fasaden.

38 Starkare rättigheter för bostadsägare

7

Halverade kostnader – bättre tillgänglighet hos Brf Vingen

34

Stilfullt och modernt lyft för Brf Fogdetorp i Södertälje

46

Styrelseskolan: Vad gäller när du hyr ut via Airbnb?

64

Planera din marknadsföring i Bo bättre under år 2020. Kontakta Mie Karlsson för att boka dina annonser.

• Nr 2 utgivningsdag 27 maj • Nr 3 utgivningsdag 30 september • Nr 4 utgivningsdag 25 november

RECTAMEDIA

Kontakta Mie på: 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

Rak och tydlig kommunikation

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 3

Styrelseuppdrag kan bjuda på överraskning

D

en som sätter sig som ledamot i en Brf-styrelse kan tvingas brottas med problem som hen inte förväntat sig. En vanlig överraskning är de bekymmer som brukar uppstå med nya medlemmar som missförstått boendeformen.

Exempelvis de som tror att de äger sin lägenhet och efter att köpet är klart börjar de i rasande fart att riva väggar och flytta ledningar. Ett annat vanligt exempel är medlemmar som tror att bostadsrätten fungerar som i en hyresrätt och förväntar sig att alla fel i lägenheten snabbt åtgärdas av föreningen utan någon extra kostnad oavsett vad det gäller.

För bägge kategorierna kan insikten om att bostadsrätten delvis ställer krav på eget ekonomiskt ansvar samtidigt som det finns en begränsad rörelsefrihet bli en liten besvikelse.

Styrelseuppdraget kan alltså bjuda på en del överraskningar, det gäller att vara pedagogisk och ha tålamod. För att styrelsearbetet ska bli hanterligt finns några tumregler som kan vara bra att för att använda sig av. Den första är att vara klar över att det är ett företag styrelsen ansvarar för. Därför är det viktigt att hålla reda på vilka lagar och regler som gäller och se till att förvaltningen skötts professionellt. Saknas det kompetens i styrelsen, då bör föreningen ta hjälp från en sakkunnig fackman inte minst när det gäller juridiska frågor.

FOTO: PETER ENGMALM

Allt för ofta dyker det upp avgöranden i domstol där föreningar förlorat tvister de kunnat vinna på grund av att de gjort fel i ett tidigt skede. Det kan handla om småsaker som kan få en avgörande betydelse. Domstolarna förväntar sig att föreningens fastigheter ska skötas på ett professionellt sätt.

4 |

De lagar som gäller bostadsrätten kan dess-

utom ofta vara svåra att tolka, vilket också ofta är något som kritiseras av experterna inom området. Nyligen krävde Bostads-

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

rättsägarnas Riksförbund i en skrivelse till justitieminister Morgan Johansson att de enskilda bostadsrättsägarnas rättigheter ska stärkas (s. 7). De menar att deras krav på förändringar också har en positiv inverkan på föreningen. Experter inom området ser positivt på delar av kraven. Men de är också kritiska och menar att det finns möjlighet att skapa bättre lösningar än de Bostadsrättsägarnas Riksförbund för fram och nu återstår det för ansvariga politiker och experter bara att ”lägga pusslet”. Det gäller att det också fungerar i en förening när större kostsamma och tidskrävande projekt ska startas och genomföras.

Många styrelser sätter ofta direkt igång med att ta in offerter när det visar sig att det är dags att ta itu med en renovering. Men i de här lägena är det också viktigt att först ”lägga pusslet”. Fastställa behov och boendes önskemål, titta på olika typer av lösningar, kolla priser och budget.

Ett bra exempel på ett sådant projekt är Brf Vingens

tvättstugerenovering (s. 34). Här tog styrelsen gott om tid på sig. De startade med att ställa sig frågan ”vad vill vi ha”. De tittade på möjliga lösningar och kontaktade andra bostadsrättsföreningar som gjort liknande projekt. Andra föreningars erfarenheter kan ofta vara en värdefull källa där det går att få bra information och tips inför ett större projekt.

Det går även att hitta många bra exempel i Bo bättre.

Vi presenterar alltid några spännande artiklar om renoveringar som gjorts hos olika bostadsrättsföreningar, även i detta nummer. Den här gången har vi också lagt fokus på fasad- och tak- (s. 39) samt balkongrenoveringar (s. 20).

Detta och mycket annat bjuder vi på i vårt första

nummer av Bo bättre! Tycker du att det är något vi bör ta upp maila oss på red@bobattre.se och skriv i rubrikfältet ”Det här vill vi läsa om”.

Trevlig läsning / red.

KVALITETSSÄKER RENOVERING Renovering av fasad, balkonger och tak. Byte av fönster och dörrar, invändig totalrenovering inklusive stambyte. Bilden tagen på en totalrenovering av fastighet i Stockholm, utförd av specialistföretag inom Interoc-gruppen.

70 års erfarenhet av fastighetsrenoveringar

Bostadsrättsföreningar uppskattar vårt helhetsansvar

Interoc-gruppen består av specialiserade nischbolag inom Bygg, Fasad och Dörr & Fönster. Vi kan ta helhetsansvar och hålla i totalentreprenader från tak till fasad och balkonger till dörrar och fönster. Det gör oss ofta mer priseffektiva än entreprenörer som arbetar med många olika underleverantörer. De flesta av våra uppdrag handlar om att energieffektivisera fastigheter utöver att modernisera dem till attraktiva hus. Självklart utför vi även renoveringar som bara omfattar ett eller två av våra specialistområden.

Vi sätter en ära i att alltid leverera resultat som gör att senaste kunden är vår bästa referens. Det är extra roligt att många bostadsrättsföreningar uppskattar att vi tar helhetsansvar och genomför det vi har kommit överens om. Från projektering och tydlig beräkning till hela genomförandet med god kommunikation med både beställare och alla som bor i huset. När vi har utfört vår renovering lever den kvalitetskänsla som symboliserar Interoc kvar i din fastighet.

Välkommen till Interoc – byggspecialister i samverkan.

HÖG TID ATT BOKA ÅRETS RENOVERING!

Byggspecialister i samverkan

Ring gärna eller sänd mejl på info@interoc.se.

Mer om vårt erbjudande till BRF:er här: https://www.interoc.se/brf-styrelse

www.interoc.se | 08 - 20 05 10

FOTO: FREEPIK.COM

Bostadsrätter i Klagshamn Bostad. Nu pågår byggandet av HSB Brf Vattenbrynets 79 bostadsrätter intill Kalkbrottssjön i Klagshamn. Första spadtaget togs i slutet av februari i år.

– Det är ett perfekt läge för den som vill bo nära naturen och havet, men samtidigt ha behändigt avstånd till Malmö, säger Michael Carlsson, HSB Malmös vd.

Lägenheter kommer att fördelas på fem huskroppar. Alla lägenheter har oavsett storlek balkong eller en trädgård med uteplats och de flesta även sjöutsikt. Inflyttningen beräknas preliminärt bli under sommaren 2021.

Karlskoga Energi & Miljö lanserar ny app Teknik. För att förenkla och förbättra kundservicen lanserar Karlskoga Energi & Miljö en app där kunden kan följa sin energianvändning, se driftinformation, göra beställningar och felanmälningar, få påminnelser med mera. Appen är egenutvecklad och kommer kontinuerligt att fyllas på med fler funktioner.

– Kunden har tidigare kunnat hantera många ärenden på vår hemsida men nu blir det lättare att ha med sig tjänsten på stående fot plus att vi kan pusha ut kundspecifik information, berättar Jesper Bjärvall, digitaliseringschef på Karlskoga Energi & Miljö.

Nya elmätare installeras runt om hos kunder i Karlskoga och mätarna för vatten och fjärrvärme står på tur.

– Vi kommer att knyta samman appen med de nya smarta mätarna så att kunden kan följa sin förbrukning av el, värme och vatten löpande. Vår målsättning är att man ska få aviseringar när systemet misstänker en vattenläcka, upptäcker ett strömavbrott eller liknande, säger Jesper Bjärvall.

- när det gäller fastigheter -

SBAB:s Mäklarbarometer:

10 procent dyrare bostadsrätter och villor om fem år ● Den dominerande bedömningen bland fastighetsmäklarna är att bostadsrätts- och villapriserna är 10 procent dyrare om fem år.

Idag kostar en bostadsrätt i centrala Stockholm 92 927 kronor per kvadratmeter, slår mäklarnas prognos in innebär det att en bostadsrätt i snitt kommer att kosta 102 220 kronor 2025. Även villapriserna bedöms av Stockholms fastighetsmäklare vara 10 procent högre om fem år. Idag kostar en villa i genomsnitt 5 553 000 kronor i Stockholms län, 2025 kommer den kosta i genomsnitt 6 108 300 enligt prognosen.

– Sammanfattningsvis är det ganska modesta prisökningar som väntas de kommande fem åren. Sen ska man komma ihåg att prognoser alltid är svåra, speciellt på längre sikt. Många parametrar som

påverkar prisutvecklingen kan ändras och därmed ändra förutsättningarna på bostadsmarknaden, däribland, förändrat regelverk, räntorna och konjunkturen för att nämna några, säger Claudia Wörmann, Boendeekonom på SBAB.

Fakta om SBAB:s Mäklarbarometer SBAB:s Mäklarbarometer är en kvartalsvis enkät till 220 fastighetsmäklare i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Stor-Malmö som genomförts sedan 2005.

Den görs av Origo Group på uppdrag av SBAB. Den senaste enkäten gjordes från 13 till 27 januari 2020. Senare under februari publiceras Mäklarbarometern i sin helhet.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Aktuellt

Starkare rättigheter för bostadsägaren FOTO: FREEPIK.COM

– Lagarna är mycket dåliga, det finns egentligen ingen som stöder bostadsrättsägarens rättigheter.

Staffan Teste är ordförande för Bostadsrättsägarnas Riksförbund och kräver i en skrivelse till justitieminister Morgan Johansson att de enskilda bostadsrättsägarnas rättigheter stärks. Men vad betyder det för bostadsrättsföreningarna?

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● I sin kravlista till justitieministern riktar Staffan Teste in sig på framför allt tre områden där han kräver åtgärder som framför allt klargör vem som är ansvarig: – Det gäller till exempel vem som är ansvarig för om det regnar in genom ytterväggar och tak, vad ansvarar den enskilde bostadsrättshavaren för och vad är bostadsrättsföreningens, alltså fastighetsägarens, ansvar? Vem ska betala om det bildas mögel i områden som drabbats av översvämningar och påbyggnaderna inte tagit tillräcklig hänsyn till ventilation och liknande? Här är reglerna oklara.

– Det handlar också om att bostadsrättsägarens rätt till förändringsarbeten i den egna lägenheten, som är garanterad, om det inte leder till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Men om styrelsen trots det inte ger tillstånd till eller förhalar kan inte ägaren få styrelsens beslut prövat utan måste gå till domstol, som är en dyr och svårtillgänglig åtgärd.

Teste menar då att det vore rimligt att kunna vända sig till hyresnämnden och där få en prövning av beslutet.

Bo bättres expert Göran Olsson ser inga problem med Testes krav:

– Man kan möjligen säga att detta är att slå in öppna dörrar, det finns ett utredningsförslag med denna innebörd, säger Göran Olsson. För föreningarna är detta positivt, bevisbördan att förändringarna inte är skadliga eller leder till olägenheter flyttas över till sökande från föreningen, som idag har bevisbördan.

– Det är också bra att flytta prövningen från domstol till hyresnämnden för att underlätta en prövning och samtidigt kunna minska kostnaderna för bägge parterna.

När det gäller ett nytt statligt ägarregister och pantsättningsregister menar Staffan B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 7

Aktuellt

Teste och Bostadsrättsägarna, BR, att detta skulle säkerställa bostadsrättsägarnas rättigheter ur integritets- och rättssäkerhetssynpunkt.

Göran Olsson motsätter sig detta av kostnadsskäl: – Det är risk för stora kostnader till ingen påvisbar nytta om vi inför ett nytt register.

Det viktiga är att få till stånd öppna redovisningar av ägare och pantsättningar som alla kan ha tillgång till.

Ulrika Blomkvist på Bostadsrätterna menar att det finns en enkel väg att lösa detta: – Genom att genomföra förslaget i utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden om att göra lägenhetsförteckningen offentlig så att intresserade köpare får tillgång till den.

Motsättningar mellan föreningarna och Staffan Teste kommer fram när det gäller Testes tredje krav, nämligen att bostadsrättsägaren ska ha rätt att ha med ombud eller advokat till föreningsstämmorna.

– Bostadsrättsägare bör få samma möjligheter att ha med ombud som aktiebolagslagen ger aktieägare. Dessutom är kompetensen inom bostadsrättsföreningarnas styrelser väldigt olika – bostadsrättsägaren bör också därför få rätt att ta med ett eget ombud eller biträde.

– Det handlar ju dessutom om stora pengar för den enskilde ägaren.

Bo bättres Göran Olsson är rädd för vad som kommer att hända vid stämmorna om alla har rätt att ta med en egen advokat:

”Bostadsrättsägare bör få samma möjligheter att ha med ombud som aktiebolagslagen ger aktieägare."

– Jag tror inte på att man ska kunna ta med sig en egen advokat eller ombud till stämmorna – det blir inte bra. Risken är att någon tar över Stefan Teste, ordförande hela stämman, för Bostadsrättsägarnas det kommer in en Riksförbunda advokat som vill visa hur duktig han är.

– Det är redan så att man kan få hjälp av anhöriga, barn eller föräldrar och det är ju logiskt.

Bostadsrätternas vd Ulrika Blomqvist menar också att lagstiftning om ett eget ombud på stämman inte är nödvändigt: – Redan idag har föreningen möjlighet att i sina stadgar bestämma vem som har rätt att vara ombud vid stämman. Då blir det ett demokratiskt beslut inom föreningen vilket är att föredra.

Testa oss kostnadsfritt under 2020!

Vi hjälper din styrelse med stöd och rådgivning Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får ni i styrelsen i bostadsrättsföreningen rådgivning inom juridik, teknik, ekonomi och tillgång till ett stort utbud av utbildningar samt en rad andra förmåner.

Vårt uppdrag är att genom medlemskap stödja, hjälpa och utbilda de engagerade personer som valts till ett förtroendeuppdrag i en bostadsrättsförening. Vi hjälper idag drygt 8 500 medlemsföreningar och gör gärna detsamma för dig och din förening.

bostadsratterna.se • 0775-200 100

8 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

74% av alla lägenhetsinbrott sker via dörren.*

* Enligt en studie där man gått igenom 440 polisanmälda lägenhetsinbrott.

Studien är gjord på uppdrag av Föreningen Fastighetsägare i Järvas styrelse.

Träd gårds nytt FOTO: KIVIK

Plantera i 100 % återvunnen kruka!

Kiviks Musteris beskärningskurser är en inspirerande kurs för bostadsrättsföreningens trädgårdsgrupp eller trädgårdsintresserade medlemmar som gillar att odla matnyttigt. Under våren finns det såväl halv- som heldagskurser i beskärning där deltagarna får lära sig allt ifrån skötsel av fruktträd till att ympa ett eget äppelträd. Kurserna hålls på musteriet i Kivik och på Solnäs Gård i Fjelie, utanför Lund.

Krukorna i serierna Paulina, Botanica och Cultivate är tillverkade i 100 procent återvunnen plast. De kommer från Ortex och finns i många olika former och storlekar.

Lätta att lyfta och hålla rena, samtidigt som de är mycket vädertåliga. En av fördelarna är att materialet håller kvar fukten betydligt bättre jämfört med en keramikkruka. Serien har även ett självbevattningssystem som ser till att växten får rätt mängd vatten och de kan stå ute året runt.

Självstyrd gräsklippning för proffs med stora ytor Gunga som passar stora som små Marstrand gunga är en Hammock tillverkad av norrländskt kärnfuruvirke. Det är en modern version av den klassiska trähammocken och en av Hillerstorps senaste modeller. Du kan också enkelt montera repet direkt i taket. En blivande klassiker för den som vill satsa på kvalitet och värnar om miljön.

10 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Nu lanserar snart Husqvarna en självstyrd robotgräsklippare som utformats för professionell klippning av stora ytor.

Husqvarna Autonomous Operation har ett system som är utvecklat för att förbättra produktiviteten, arbetsmiljön och säkerheten för de som professionellt arbetar med att sköta och underhålla stora gräsytor. Roboten kommer under 2020 att testas i ett antal pilotprojekt och finnas tillgänglig på marknaden 2021.

Låt dig inte luras av att den ser ut som en vanlig lägenhetsdörr.

Den tål både bränder och hårda inbrottstjuvar.

Det är skillnad på dörr och dörr. En säkerhetsdörr från Daloc i klass RC3 är testad och certifierad för att stå emot en kraftig kofot i minst 5 minuter (effektiv angreppstid). Med samma kofot tar sig tjuven förbi en vanlig lägenhetsdörr på några sekunder.

En säkerhetsdörr från Daloc skyddar också mot brand, giftig rök och ljud från trapphuset. Den snygga designen får du på köpet.

Läs mer på daloc.se/tryggthem

FOTO: FREEPIK.COM

Tävling i kundservice: Bättre kundmöten gav Riksbyggen finalplats i Brilliant Awards

Tävling. Riksbyggen är en av tre finalister

FOTO: FREEPIK.COM

till Brilliant Awards i kategorin ”Årets förändringsresa 2020”, en undersökning baserad på tre miljoner kundundersökningar om kundupplevelser kopplat till kundservice.

– Vi är mycket glada och stolta över finalplatsen. Det är ett fint kvitto på alla utvecklingsinsatser vi på Riksbyggen Servicecenter drivit under 2018 och 2019. Våra fantastiska medarbetare går ”all in” i varje kundmöte och då händer det också stora saker resultatmässigt, säger Mikael Gustafsson, verksamhetschef för Kundservice i Kalmar.

På Servicecenter i Kalmar arbetar cirka 65 personer med att dygnet runt, året runt, finnas tillgängliga för Riksbyggens kunder.

Sammanlagt hanterar de årligen omkring 700 000 samtal, mejl och kontakter via Facebook.

Insamlingen av data har pågått sedan januari 2018 och baseras på tre miljoner kundundersökningar.

xxxxxxxxxxxxxxxxx

Tips & råd inför kris

Elavbrott – vad gör jag?

Säljstart för Brf Ängsblomman i Dalby

Bostad. Bostadsutvecklaren Obos har byggt både hyresrätter och bostadsrätter i Kvarteret Ängsladan i Dalby som ligger cirka tio minuter från Lund. Först ut av bostadsrättsföreningarna var Brf Sommarängen, där inflyttning har påbörjats.

Nu har den andra och sista föreningen Brf Ängsblomman påbörjats.

Brf Ängsblomman kommer att bestå av 14 bostäder i parhus och flerbostadshus.

Bostäderna får en boarea på 82, 107 och 120 kvadratmeter och samtliga lägenheter blir placerade i husens gavel. Till varje bostad ingår egen parkering och förråd.

12 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

● Nu vill Energimyndigheten förbereda människor för hur de ska agera inför långa elavbrott under vintern. Längre el- och värmeavbrott är ovanliga i Sverige men de kan ändå inträffa när som helst, skriver myndigheten. De påpekar att alla måste vara förberedda på att kunna hantera konsekvenser av ett elavbrott, oavsett hur och var du bor.

– När du har en plan för hur du ska agera vid ett längre el- och värmeavbrott blir situationen enklare att hantera om det sker säger Royne Malmström, handläggare på enheten för Trygg energiförsörjning på Energimyndigheten.

– Vi har sammanställt flera enkla tips, råd och en checklista på saker som är bra att ha hemma. Mycket handlar om också mental förberedelse, har du tillräcklig kunskap tar du också bättre beslut i pressade situationer, säger Royne Malmström.

Läs mer om elavbrott här: www.energimyndigheten.se/ elavbrott

• 6 tips – så bor du kvar vid ett längre elavbrott.

• Inget vatten i kranen – så förbereder du dig.

• 5 tips – så håller du dig varm hemma.

• Laga mat utan el – så gör du det säkert.

• Quiz: Testa dig – är du tillräckligt förbered.

Säkerhetsdörr Daloc S43

Våra installatörer är certifierade att skydda mot både matos och inbrottstjuvar.

Secor ingår i Dalockoncernen, Sveriges ledande tillverkare av säkra dörrar.

Mitt emellan Vänern och Vättern ligger Töreboda. Här tillverkas Daloc Säkerhetsdörr som inte bara skyddar dig mot inbrott, brand och ljud från trapphuset. Den stänger också ute giftiga brandgaser, kallt drag och oönskade dofter som matos. Men var noga med vem som installerar dörren. En felinstallerad dörr fungerar inte som den ska. Kontakta därför någon av våra certifierade installatörer.

Vi finns nära dig över hela Sverige.

Hitta din dörr och installatör på secor.se eller ring oss på 020–440 450.

En klimatsmart lösning på bostadsbristen Bostad. Det är mest klimatsmart att bygga i redan befintligt bestånd. Detta enligt Västsvenska Handelskammaren som nyligen presenterade Författaren Gunilla sin rapport Från Grahn-Hinnfors.

Bostadsbrist till bostadslist Där presenteras idéer och åtgärder för att lösa bostadsbristen.

83 procent av Sveriges kommuner har bostadsbrist, samtidigt bor vi stort och glest.

Bristen på bostäder gör det dessutom svårt för näringslivet och universiteten att rekrytera.

– Det finns en stor underutnyttjad potential, säger rapportförfattaren Gunilla Grahn-Hinnfors, ansvarig för stadsutveckling på Västsvenska Handelskammaren.

– Vi har kommit till en punkt där vi måste använda ytor på nya sätt så att fler kan bo. En bra lösning är att förtäta i det redan byggda. Dessutom är det klimatsmart då bostadssektorn står för 20 procent av Sveriges totala utsläpp av koldioxid.

Det borde intressera bostadsminister Per Bolund som bekant vurmar för de gröna frågorna, säger Gunilla Grahn-Hinnfors och fortsätter: – Det kan till exempel handla om påoch tillbyggnader av befintliga hus, nya boendeformer, att göra om kontorslokaler till bostäder med mera.

Husbyggnadsinvestering i storstadslänen tappar Miljö. I en sammanställning som NAVET

Analytics har gjort av de påbörjade husbyggnadsinvesteringarna under perioden 2016–2019 visar det sig att det finns stora regionala skillnader. Under 2016 ökade husbyggnadsinvesteringarna med 20 procent jämfört med året innan och 46 procent av bygginvesteringarna skedde i de tre storstadslänen. Sedan dess har storstadslänens andel av husbyggnadsinvesteringarna minskat stadigt och under 2019, de tre första kvartalen, uppgick andelen till 41 procent.

14 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Förra året installerades 3,6 GW ny kapacitet havsbaserad vindkraft i Europa.

Europa installerade rekordmycket vindkraft – Sverige halkar efter ● Under 2019 installerades rekordmycket ny vindkraft i europeiskt vatten, enligt statistik från WindEurope. Kostnaderna har sjunkit signifikant och det är nu billigare att bygga vindkraftsparker till havs än att bygga nya produktionsanläggningar för gas, kol och kärnkraft.

Förra året installerades 3,6 GW ny kapacitet havsbaserad vindkraft, fördelat på tio parker. Storbritannien stod för nästan hälften av den nya installerade kapaciteten, därefter Tyskland, Danmark och Belgien.

Auktioner i Storbritannien, Frankrike och Nederländerna levererade elpris till konsument motsvarande under 50 öre/kWh, vilket är billigare än någonsin förr.

– Europa omfamnade verkligen den havsbaserade vindkraften förra året och flera länder höjde ambitionerna för hur mycket de planerar att bygga framöver. Men trots ökningen, installerades det för lite för att vi ska kunna leva upp till målen i den Gröna given, säger Giles Dickson, vd på WindEurope.

EU:s så kallade Gröna giv ska bidra till ett klimatneutralt EU senast 2050. I åtgärdspaketet spelar vindkraften en bärande roll; i en rapport som EU-kommissionen tagit fram slås det fast att minst 230–450 GW ny havsbaserad vindkraft behövs för att ställa om till ett fossilfritt europiskt energisystem. Det kräver att minst 7 GW ny havsbaserad vindkraft byggs varje år.

Årets Fastighetsförvaltare 2020

Kurt Knudsen på SBC tog hem priset ● Årets vinnare av AFF och Förvaltarforums utmärkelse Årets Fastighetsförvaltare i kategorin Bostad blev Kurt Knudsen som har arbetar på SBCs kontor i Göteborg och har 30 års erfarenhet från fastighetsförvaltning.

– Det var helt otippat och jag hade ingen tanke på att faktiskt vinna, säger Kurt Knudsen.

Det är andra året i rad SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB kniper vinsten som

"Årets Fastighetsförvaltare".

– Det känns fantastiskt roligt att Kurt har blivit tilldelad denna fina utmärkelse.

Förra året knep vår medarbetare Kristin Lövendahl samma pris och i år hade vi inte mindre än två finalister i Kurt och Robert Säfström. Det känns som ett otroligt fint kvitto på att vi jobbar på rätt sätt, säger Emil Lundström vd och koncernchef på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

Trevligare bredband.

Vårt bredbandskoncept för bostadsrättsföreningar: Snabbare, enklare och trevligare.

Ring Carola på 0709 - 25 44 24 eller läs mer på ownit.se/brf

Triton – nytt kvarter i Malmö hamn Miljö. Triton är ett nytt kvarter som kommer att bildas i centrala Malmö. Fastigheten som ägs av Lantmännens pensionsstiftelse Grodden kommer att bestå av kontorslokaler, bostadsrätter, vård- och trygghetsboenden, butiker, restauranger och garageplatser.

– Lantmännen kommer att använda den största delen av kontorsbyggnaden, med syftet att samlokalisera egna verksamheter i Malmö i så stor utsträckning som möjligt.

Kontorslokaler om cirka 1 700 kvadratmeter är i nuläget tillgängliga för extern uthyrning, säger Joachim Haas, vd för Lantmännen Fastigheter.

Kontorshuset beräknas vara klart för inflyttning första kvartalet 2022, och bostadshuset under tredje kvartalet 2022.

Svensk braskamindesign vinner pris Miljö. Vinnaren Contura är en svensk braskamintillverkare i småländska Markaryd.

Bakom designen ligger Myra Industriell Design, som Contura har ett långvarigt samarbete med. Företaget har i dag en rad kaminmodeller i olika stilar och material och är marknadsledande på området i Europa.

– Att vi återigen får ett internationellt designpris visar att vi inte bara är världsledande på teknisk utveckling och prestanda utan även kan konkurrera om utmärkt design, säger Catharina Björkman, Marketing Communication Manager på Contura.

16 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Kackerlackor är en hälsorisk eftersom de är smittbärare av olika sjukdomar.

Färre kackerlackor i Sverige med nya digitala metoder ● Bättre saneringsmetoder tros ligga bakom utvecklingen. Nu lanseras även den nya digitala fällan Smart Sense av företaget Anticimex.

Kackerlackor är en hälsorisk eftersom de är smittbärare av olika sjukdomar och deras illaluktande sekret kan framkalla allergiska reaktioner. Honan lägger 30–40 ägg som kläcks efter ett dygn, vilket gör att de sprider sig snabbt och är svåra att bli av med.

– Det är framförallt den tyska kackerlackan som trivs inomhus i Sverige, säger Håkan Kjellberg, skadedjursexpert på Anticimex. Den har kommit hit främst via importerade varor.

Anticimex genomförde 3939 saneringar av kackerlackor i Sverige under 2019, vilket Anticimex saneringar av kackerlackor – antal.

är en minskning med 21 procent sedan 2018.

Bättre saneringsmetoder är en möjlig orsak till minskningen.

– När vi började använda beten i bekämpningen har vi kunnat locka fram kackerlackorna för mer effektiva saneringar, säger Håkan Kjellberg. Vi behöver upptäcka dem tidigt för att undvika spridning, något vi nu kan genom att kombinera ny teknik med moderna saneringsmetoder.

Den digitala fällan fungerar som ett inbrottslarm mot flygande och krypande insekter. Fällan registrerar aktivitet genom temperaturförändringar och skickar en varning till ett digitalt kontrollcenter och åtgärder kan sättas in i ett tidigt skede.

Så undviker du kackerlackor i hemmet

• Städa och rengör noga, speciellt i varma och fuktiga miljöer.

• Förvara livsmedel eller djurfoder i slutna behållare.

• Töm sopbehållare och komposter ofta – mat och fukt lockar insekterna • Låt inte mat och vatten till husdjur. stå framme i onödan.

• Täta springor och sprickor i väggar och vid rör.

• Kontrollera förpackningar och väskor innan du tar in dem.

Pelargatan, Hammarbyhöjden Vi tillverkade nya fönsterbågar i svensk kärnfuru efter originalritningarna.

Ljud- och energibesparande isolerglas i innerbågen.

Fler projekt på fogen.se

Renovera fönster eller byta till nya?

Vi hjälper dig att välja rätt.

Det går inte att blunda längre för flagnande färg och rötskadat trä. Någon kanske säger att det vore bäst med ”nya och fräscha fönster”. Men låt oss istället hjälpa er att bedöma om ni ska renovera eller byta. Under 2000-talet har vi genomfört fler än tusen fönsterrenoveringar till bostadsrättföreningar i Storstockholm. Ett förtroende vi gärna berättar mer om.

Ring oss på 08-771 77 55 eller gå in på fogen.se

Erbjudande till alla föreningar!

Bo bättre – en billig försäkring Ett första steg i en utbildning av bostadsrättsföreningens styrelsemedlemmar är att ta en styrelseprenumeration på tidningen Bo bättre. På så sätt får alla i styrelsen kännedom om vad som händer inom området: nya bestämmelser, upphandlingar och nyheter inom verksamheterna.

I många styrelser kommer nya ledamöter in varje eller vartannat år. Många känner inte till de lagar och regler som råder men de får ändå ansvar för i många fall en mångmiljonverksamhet. Att följa en kvalificerad facktidskrift är ett enkelt sätt att sätta in dem i verksamheten.

”Det är styrelseledamöterna som är personligt ansvariga.”

Göran Olsson Styrelseexpert

BESTÄLL DIN PRENUMERATION www.prenservice.se Du kan också mejla till supportforlag@titeldata.se eller ringa till kundtjänst 08-522 18 319

”Det är lätt för ett ruttet ägg att manipulera hela styrelsen, skapa starka rutiner.”

Jörn Liljeström Bo bättres jurist

Du sparar

435 kr

(ord.pris 980 kr)

– :

5 54 till Prenumerera på Bo bättre till alla i styrelsen!

4 nr/åer lse5 s ty r m m a r medle

Ja, tack! Jag vill beställa Stora styrelsepaketet Fem styrelsemedlemmar får en årsprenumeration om 4 nummer.

Bifoga namn och adress till styrelsemedlemmarna.

Brf (fakturaadress) Namn Adress Postadress Telefon E-post

BO BÄTTRE c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

20 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

FOTO: MORNEON FASAD

Tema: Balkong

Utsikt med stil – balkongbygge höjer värdet En balkong höjer definitivt värdet på en bostadsrätt.

Det kan vara lönsamt att satsa på ett balkongbygge om man samtidigt gör andra arbeten exempelvis en fasadrenovering. Renovering av balkonger behöver göras med cirka 50 års mellanrum. Det finns många olika typer av balkonger – detta är viktigt att veta.

TEXT INGER EVERTSON

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 21

Tema: Balkong

Högst på köparnas önskelista FOTO: MORNEON FASAD

De flesta av de lägenhetsspekulanter, som fastighetsmäklare Hans Sylvan kommer i kontakt med, vill ha balkong. Om den ska vara inglasad eller ej råder det delade meningar om bland köparna. Viktigt är att balkongen är säker. För att kontrollera detta rekommenderar Sylvan att styrelsen, med hjälp av en besiktningsman, kontrollerar balkongerna med jämna mellanrum.

TEXT INGER EVERTSON

Hans Sylvan menar dock att det ser trev-

ligast ut om alla lägenheter har balkonger och att då bostadsrättsföreningen tar på sig ansvaret för byggnationen i samband med andra renoveringar. Att tänka på är att det alltid krävs bygglov för att få bygga balkong, antingen det gäller en enda eller till alla lägenheter.

– När det gäller inglasning är meningarna faktiskt delade bland kunderna. De allra flesta vill ha en lägenhet med balkong, men många föredrar en utan inglasning för att det blir mer ”utekänsla”, säger Hans Sylvan.

Han säger också att storleken på balkongen bör vara avgörande om den ska glasas in eller ej.

22 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

– Att glasa in en liten balkong, där man bara kan sitta en eller ett par personer är egentligen ingen idé. Man får inte igen kostnaden för inglasningen på en så liten balkong. För en stor balkong kan man nog åtminstone få tillbaka kostnaden för inglasningen, för det finns ju alltid kunder som gärna vill ha en inglasad balkong och letar efter det, säger han.

Han menar också att den som vill ha en inglasad balkong faktiskt förlänger sommaren med ett par veckor på höstkanten och får några vårveckor extra.

FOTO: INGER EVERTSSON

● – En balkong höjer definitivt värdet på en bostadsrätt. Det finns kunder som inte vill köpa en lägenhet utan balkong, säger fastighetsmäklare Hans Sylvan, som arbetar på Mäklarringen i Spånga och Kista, nordväst om Stockholm.

Han säger också att det kan vara lönsamt att satsa på ett balkongbygge om man samtidigt gör andra arbeten i bostadsrättsföreningen, till exempel fasadrenovering.

– En enskild lägenhetsinnehavare kan ibland av styrelsen tillåtas att bygga en egen balkong utan att andra medlemmar i bostadsrättsföreningen gör samma sak. Det vanligaste är dock att bostadsrättsföreningen gör en gemensam upphandling där de bostadsrättsinnehavare, som vill, kan bygga en balkong, säger Hans Sylvan.

Hans Sylvan säger att det vid en fasadrenovering eller vid inglasning av balkong kan vara läge att förstora balkongerna.

– Speciellt i dessa tider när hela miljonprogrammet måste ses över. Många fastigheter från -60-talet måste nu renoveras och när man ändå renoverar kan det Fastighetsmäklare definitivt vara läge att Hans Sylvan. förstora små balkonger, säger han.

Han menar också att man ledigt bör kunna sitta minst fyra personer på en balkong för att den ska vara riktigt användbar och värd att glasas in.

Hans Sylvan påminner om att det är föreningens styrelse som har det yttersta ansvaret för att balkongerna är säkra.

Köparna vill nästan alltid ha balkong, men om den ska vara inglasad råder det delade meningar om, säger fastighetsmäklare Hans Sylvan.

”De allra flesta vill ha en lägenhet med balkong, men många föredrar en utan inglasning för att det blir mer ”utekänsla.”

– Börjar man se sprickor någonstans på balkongerna måste de åtgärdas. Detta gäller särskilt vid infäste mellan fasad och balkong, säger han.

Sylvan rekommenderar styrelser att med jämna mellanrum – gärna inskrivet i underhållsplanen – anlitar en besiktningsman som noga undersöker balkongerna så att de är säkra.

– För K- eller Q-märkta hus kan det dock vara svårt att få bygga balkonger eller göra några förändringar på fasaden över huvud taget, påpekar Hans Sylvan avslutningsvis.

Han tillägger att det rent generellt är lättare att få bygglov för en balkong mot gården än mot gatan. n

Balkong på svenska, altan på danska - livskvalitet på alla språk Altan.dk är ett danskt balkongföretag som specialiserat sig på öppna kvalitetsbalkonger, vi har gjort detta i mer än 20 år.

Vi hanterar allt medan vi drömmer om din nya balkong Under de senaste åren har vi monterat ca. 3 000 balkonger varje år i Danmark och Sverige, vilket gör Altan.dk till ett av Skandinaviens största balkongföretag. När vi började installera balkonger i Danmark skapade vi också ett koncept där vi ansvarar för hela processen.

Det betyder att vi hanterar allt för våra kunder, från den första inspektionen där vi möts på din adress och pratar om vilka och hur stora balkonger du vill ha, till kommunens godkännanden där vi ser till att du får bygglov för din drömbalkong.

När bygglovet väl är på plats producerar vi Er balkong hos våra danska och svenska leverantörer och så småningom kommer våra egna installatörer för att montera dina balkonger.

Vi är experter på balkonger och vi vet vad som kan göras. Därför kommer du inte bli besviken om du ringer oss - vi skulle gärna hjälpa dig att förverkliga din dröm.

Hissar i befintlig fastighet För sex år sedan började Altan.dk också installera hissar i befintliga fastigheter. Vi kan installera en hiss i antingen din huvudtrappa, baktrappa eller i ett torn utanför fastigheten beroende på vad som kan göras på din fastighet.

Läs mer om balkonger och hissar på www.altandk.se

Tema: Balkong

"Det finns många olika lösningar. För äldre hus försöker vi återskapa det gamla balkongräcket eller fronten."

Här avjämnas färsk puts med en bräda.

FOTO: MORNEON

Dags att bygga eller renovera balkongen?

Ska ni i bostadsrättsföreningen bygga nya balkonger på ett hus där det tidigare inte funnits några eller behöver befintliga balkonger renoveras? Vad ska man tänka på? Hur går själva byggprocessen till? Vi tog kontakt med Goran Gjorgievski hos totalentreprenören Morneon Fasad AB i Arlöv för att få svar. Men först en liten genomgång av vad styrelsen bör göra redan på funderingsstadiet.

FOTO: MORNEON

TEXT INGER EVERTSON

Betongplattan ska alltid impregneras eller målas.

24 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

M

ed en balkong får föreningens boende en ökad trivsel samtidigt som lägenheterna ökar i värde. Lägenheten får ytterligare ett rum, åtminstone från sen vår till tidig höst. Balkongerna ger också mer levande innergårdar genom att människor rör sig i sina uterum.

Lägenheterna får ett högre värde med en balkong och ofta är värdeökningen större än själva balkonginvesteringen.

För att bygga en ny balkong behövs expertkunskap från arkitekter och konstruktörer. Byggnaden måste ha de tekniska förutsättningarna för att en balkong ska kunna monteras. Dessutom måste det finnas ett lämpligt fönster som kan göras om till dörr.

Det finns många måsten som behöver uppfyllas och det är bättre att satsa på balkonger mot innergården än mot gatan. Om alla parametrar verkar vara uppfyllda gäller det att söka bygglov hos kommunen.

Goran Gjorievski på Moneon Fasad

Men för att det byggs nya balkonger

behöver det inte betyda att det aldrig har funnits balkonger i fastigheten.

– Det förekommer att privata fastighetsägare tidigare har tagit bort gamla balkonger, där det konstaterats att rasrisk föreligger. Man har sedan väntat några år med att bygga nya av kostnadsmässiga skäl. Ofta bygger man balkongerna i samband med att det görs andra fasadarbeten, säger Goran Gjorgievski.

– På gamla hus vill bostadsrättsföreningarna ofta att de nya balkongerna ska se ut som de gjorde tidigare. Vi studerar då gamla foton och om det går, letar vi reda på husets nybyggnadsritningar, säger han.

Många bostadsrättsföreningar vill också renovera sina balkonger för att de har blivit slitna av väder och vind.

– Vid reparation av betongplattor på balkonger bilar eller blästrar man bort skadad betong och rengör armeringsjärnen. Därefter mönjas armering och betongytor så att armeringsstålet får ett extra korrossionsskydd. Efter det kan man lägga på ny betong. Slutligen impregneras eller målas betongen, förklarar Goran Gjorgievski.

med cirka 50 års mellanrum. Då har väder och vind gjort så att både infästningar och betong behöver en upprustning.

Om det finns synliga sprickor i betongen eller mellan fasad och balkong är det definitivt hög tid att agera. För att säkerställa betongens bärighet bör den besiktigas av en byggnadsteknisk expert. Besiktning bör göras helst vart femte år eller i samband med större åtgärder på balkongen, exempelvis inglasning. n

Här är det hål i de bärande rambalks-konstruktionerna.

Balkongplattor gjuts med fabriksblandad betong.

FOTO: MORNEON

Det händer också att balkongenplattan är så sliten att det bästa är att vid renovering gjuta en helt ny platta.

När det kommer till utseendet är det räcket eller fronten som ger balkongen dess karaktär.

– Det finns många olika lösningar. För äldre hus försöker vi återskapa det gamla balkongräcket eller fronten. När vi bygger nya balkonger finns många olika lösningar, till exempel balkongräcken i smide eller i aluminium, säger Goran Gjorgievski.

Han säger också att räcken på gamla balkonger vid renovering måste anpassas till de höjdmått som gäller i dag.

För varje renovering som utförs upprättas en specifik åtgärdsplan.

Renovering av balkonger behöver göras

FOTO: MORNEON

AB i Arlöv säger att föreningen också bör kontakta en konsult som är expert på den typ av balkong som man har tänkt sig. Alternativt att ta kontakt med en entreprenör, som åtar sig en totalentreprenad. Då utser entreprenören en konsult såsom arkitekt, konstruktör samt sakkunnig avseende kulturvärden.

Goran Gjorievski påpekar också att det är viktigt att föreningen anlitar seriösa företag.

Ta reda på så mycket som möjligt om företaget i fråga och glöm inte att ta referenser.

Kostnaden för en ny balkong är cirka 160 000 till 180 000 kronor. Ju fler som bygger balkong i fastigheten, desto lägre blir priset. Man kan inte få ROT-avdrag för bygge eller arbete på balkong och inte heller vid inglasning.

Underhållet av balkongerna ska föreningen stå för i framtiden. Rent ekonomiskt finns det möjlighet för föreningen att skriva ett tillägg till stadgarna så att en förhöjd avgift tas ut av de lägenhetsinnehavare som har byggt balkonger. Den förhöjda avgiften ska täcka föreningens kostnader för underhållet.

Stora sprickor i en gammal betongplatta.

FOTO: MORNEON

Om alla som är berörda av balkongbygget, till exempel närmaste grannar i lägenheterna ovanför och bredvid, godkänner förslagen krävs endast att 50 procent av lägenhetsinnehavarna röstar ja.

Det rättsliga ansvaret ligger också på fastighetsägaren, det vill säga styrelsen.

Det kan vara idé att konsultera en jurist inom fastighetsjuridik innan stora arbeten genomförs på fastigheten, som till exempel omfattande byggen av balkonger.

Den som vill utnyttja balkongen, det vill säga lägenhetsinnehavaren, ska skriva ett avtal med föreningen. Det är formellt föreningen som tar kontakt med vald entreprenör och som beställer entreprenaden. Själva byggnationen betalas av den eller de lägenhetsinnehavare som väljer att bygga balkong.

Tema: Balkong

FOTO: MORNEON

Men innan man kommer så långt är det en hel del som styrelsen behöver göra och tänka på.

Bostadsrättslagens 9 kapitel, paragraf 15 ger vid handen att beslut om balkongbygge ska fattas av en föreningsstämma. Stämmobeslutet måste godkännas av Hyresnämnden om någon berörd medlem röstar nej och om samtidigt två tredjedelar av lägenhetsinnehavarna röstar ja till förslaget. Beslutet på stämman ska innefatta alla boende, så de som inte varit med på stämman måste skriftligen svara ja eller nej på balkongfrågan. Hovrätten kan pröva Hyresnämndens beslut ifall detta överklagas.

Så här fina balkonger fick Brf Urbilden i Malmö efter renovering.

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 25

En uteplats, i form av en balkong, måste ha nät eller vara inglasad om husdjur ska få vistas där själva.

FOTO: FREEPIK.COM

Varm balkong med klätterträd för katter För att en katt eller hund ska få vistas ensam ute på en balkong krävs att denna har någon form av skydd så att husdjuren inte ramlar ner. Vi besökte familjen Angebrand i Uppsala, som i en tidigare lägenhet hade nät för sin balkong så att familjens båda katter inte skulle ramla ner från uteplatsen. I dag har de en inglasad balkong, något som både familjen och katterna uppskattar.

TEXT INGER EVERTSON

● När Erika och Fredrik Angebrand med barnen Emilia och Tuva letade efter en större lägenhet i Uppsala stod inglasad balkong högt på önskelistan.

– Vi har två katter och i vår gamla lägenhet hade vi balkongen in-nätad för att katterna inte skulle ramla ner. Men det är inte alla bostadsrättsföreningar som tillåter att man nätar in en balkong, säger Erika och ger rådet till den som har husdjur att innan köpet fråga styrelsen om man tillåter kattnät.

Därför är det också viktigt att man i styrelsen har talat igenom huruvida man vill ha in-nätade balkonger eller ej. Kan man 26 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

tänka sig nät finns det möjlighet att ge råd om hur nätet ska vara beskaffat, till exempel att det ska vara ofärgat. Ett generellt avgörande om eventuella kattnät på föreningens balkonger kan kräva ett stämmobeslut. Men har man en gång tillåtit kattnät kan det vara svårt att ta tillbaka tillståndet. Möjligen kan man ge anvisningar om nätets utseende. Dock måste regler som inskränker det som tidigare har varit tillåtet beslutas på en stämma.

I bostadsrättslagen står det att styrelsen har ansvar för ett bygge om förändringen är

att anse som väsentlig. (Bostadsrättslagen 9:15). Mot detta finns så Jordbruksverkets lagkrav på nät eller liknande anordning för husdjur på balkong. (Statens Jordbruksverk SJVFS 2008:5, 3:8).

Det krävs inget bygglov för kattnät, men om man behöver bygga ett tak för att fästa nätet i överkant kan det krävas tillstånd från kommunen.

Att lägenheten som de bestämde sig för hade inglasning var en stor fördel, tycker Erika och Fredrik. Utan inglasning hade de troligen inte varit lika angelägna om att komma överst bland anbudsgivarna.

Det finns i dag nät som är nästan helt osynliga. Näten måste ses över med jämna mellanrum så att de inte släpper där de är infästa eller så att husdjuren inte har bitit hål i nätet.

– Om det inte är alltför kallt ute kan vi nu ha balkongdörren öppen på dagarna så att katterna kan gå ut på balkongen när de vill, säger Fredrik.

Med ett nät är det förstås lika kallt på balkongen som det är ute, så då kan man bara utnyttja uteplatsen under några få månader

Tema: Balkong

Erika och Fredrik är nöjda med inglasningen, som är av typ

skjutluckor med ram. Det går att ha en liten springa öppen när katterna är själva hemma. Glaset är så tungt att katterna inte kan skjuta undan det, även om de skulle vilja.

När vi är på besök hos familjen Angebrand står perserkatten Kimba högst uppe på klätterträdet på balkongen och tittar ut över nejden, trots att det är en vinterdag – om än en mild sådan.

Perserkatten Geraldine strosar samtidigt runt inne i lägenheten för att leta efter den optimala platsen att vila på.

– Förutom att vara ett skydd för katterna så ger den inglasade balkongen en lägre uppvärmningskostnad, eftersom glaset blir en barriär mot den kalla uteluften, säger Fredrik.

Tilläggas kan att vart fjärde hushåll i Sverige har hund eller katt.

En bostadsrättsförening har ingen laglig möjlighet att förbjuda hund eller katt i lägenheterna. Dock kan föreningen bestämma att djur inte får vistas lösa i gemensamma utrymmen. n

VET DU?

vi vet

"Förutom att vara ett skydd för katterna så ger den inglasade balkongen en lägre uppvärmningskostnad, eftersom glaset blir en barriär mot den kalla uteluften."

hur man skapar energismarta flerfamiljsfastighter

vi kan

FOTO: TOMMY FREDRIKSSON

sänka din energiförbrukning med upp till 75%, samtidigt förbättra boendemiljön, minska radon och öka värdet på din fastighet

vi är

SmartFront, marknadsledande på energirenoveringar och söker vassa projektledare i Mälardalen, Göteborg och Umeå Missa inte tillfället att bidra till en bättre värld, mejla oss på info@smartfront.se

Perserkatterna Kimba (med på bilden) och Geraldine sitter gärna i klätterträdet på den inglasade balkongen, berättar Erika och Fredrik Angebrand och barnen Tuva (tv) och Emilia.

www.smartfront.se

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 27

En balkong som glasas in blir mer ombonad och kan användas tidigare på våren och senare på hösten än en helt öppen balkong. Vi besökte Sture Sjögren, som bor i Brf Klockarbacken 7 i Huddinge. Han och hustrun Anette är nöjda med sin inglasning. Deras balkong är hela 14 kvm. – Det är som att vi har fått ett rum till, säger de båda.

TEXT INGER EVERTSON

● En balkong kan glasas in på olika sätt.

Det finns system, som är ramfria och där glaset kan skjutas åt sidan eller vikas inåt, samt system med skjutluckor, som har profiler i aluminium. I kanalplast av polykarbonat eller i laminerat säkerhetsglas kan man också få ett balkongtak.

Ett ramfritt system, som kan vikas in, monteras från ovanliggande balkongplatta och ner till balkongräcket. Ibland föredrar man fullhöga glas där balkongräckena inte är lämpliga för delade system.

Systemet kan också byggas med ett ovanliggande tak om det inte finns någon balkong ovanför att fästa inglasningen i.

Ett ramfritt ”vik-in-system” kan öppnas helt eller delvis. Om balkongräcket är täckt behövs ofta endast inglasning från halva balkongens höjd. Vid balkongräcket kan man öppna glasen som ”vanliga fönster” och systemet lämpar sig också i de fall där man är angelägen om att den ursprungliga balkongarean ska bevaras.

En balkonginglasning med ram har skjutdörrar. Systemet står på en profil, där varje lucka kan dras på en speciell glidskena.

Inglasning gör så att säsongen för balkongen ökar.

– Vi har fått ett rum till, vilket kan

28 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

FOTO: INGER EVERTSSON

Inglasad balkong förlänger sommaren

Hos familjen Sjögren i i Brf Klockarbacken 7 är inglasningen av typ ramfritt vik-in-system. Sture Sjögren visar hur man kan få en helt öppen balkong, om så önskas.

"Vi märker att inglasningen har medfört att bullret från gatan har minskat.

Det har också blivit varmare i lägenheten." användas en stor del av året, säger Sture Sjögren, Brf Klockarbacken 7 i Huddinge.

När vi träffas på familjen Sjögrens balkong är det kallt, men en av de dagar då solen lyser. Glasen skyddar från den värsta kylan, men något vinterbonat rum rör det sig förstås inte om.

När vi kommer på besök är balkongenfärdigmonterad sedan ett par dagar tillbaka.

– Vi märker att inglasningen har medfört att bullret från gatan har minskat. Det har också blivit varmare i lägenheten, säger Sture Sjögren.

Han säger också att det blir mindre damm när det är torrt ute och när det regnar blir det inte speciellt blött på balkongen.

Dessutom utestängs mycket av det pollen, som finns i luften under våren.

Sture och Anette Sjögren har bott i lägenheten på Sjödalsvägen i tre år. Under hela denna tid har de önskat sig en inglasad balkong.

– Jag och några grannar tog kontakt med styrelsen och på en stämma bestämdes att de som ville glasa in sin balkong skulle få göra det, berättar han.'

Balkongrutan hjälpte till med bygglovsrit-

ningarna och bygglovet söktes av förvaltaren, Einar Mattson AB. – Föreningen fick bygglov för de balkonger, där lägenhetsinnehavarna var intresserade av en inglasning. De som skulle vilja ha inglasning nu i efterhand får söka bygglov för just sin lägenhet, säger Sture Sjögren.

Varför ville då familjen Sjögren ha en inglasad balkong?

– Vi har haft det tidigare och vi vet hur underbart det är att kunna förlänga utesäsongen med minst en månad, säger Sjögren.

– Om vi sedan satsar på infravärme blir säsongen ännu längre, tillägger han leende.

Det system som familjen Sjögren har valt är ett viksystem, som är ramfritt.

– Vi kan vika undan nästan hela glaspartiet om vi skulle vilja en varm sommardag, säger Sture Sjögren och demonstrerar hur man drar i en stång för att öppna den första rutan. Sedan kan man vika in glaspartierna

Filip Kovacevic, distriktsansvarig från

leverantören Balkongrutan, förklarar att glasens olika tjocklek beror på att ett fullhöjdsglas måste vara mer robust än ett glas som täcket bara halva balkongens höjd.

– Dessutom beror det på vilken våning balkongen finns. Ju högre upp i huset, ju tjockare glas behövs, säger han.

Inglasning kräver alltid bygglov hos kommunen. I vissa fall kan det finnas ett generellt och giltigt bygglov för hela fastigheten. Som styrelsemedlem bör du vara insatt i hur det ser ut i just din förening.

Bygglovet beror på att en inglasning räknas som en tillbyggnad och för detta krävs kommunens medgivande.

Brf Klockarbacken 7 är en äkta bostadsrättsförening med 140 lägenheter. Huset uppfördes av Einar Mattsson Projekt AB och Mecon Bygg AB med inflyttning 2017.

Sedan dess har Klockarbacken 7 varit en bostadsrättsförening. Sture Sjögren sitter i dag med i föreningens styrelse.

Klockarbacken 7 nominerades år 2018 till ”Årets Bygge” i Huddinge. n

Att tänka på om du anlitar företag för inglasning

• Offerter. Ta in offerter från två eller tre olika aktörer.

• Vem utför? Ta reda på vem som ska

• • •

utföra inglasningen. Är det det företag som har sålt inglasningen, som ska göra jobbet eller är det någon annan.

Om det säljande företaget anlitar en hantverkare eller entreprenör som underleverantör, ta då reda på vilken kompetens detta företag har.

Kompetens. Kontrollera både leverantörens och hantverkarens kompetens, behörighet, ekonomisk status samt om det är ett välrenommerat företag.

Produkter. Anlita företag som har standardiserade och certifierade produkter.

Försäkringar. Det är viktigt att entreprenören har giltiga försäkringar.

Tema: Balkong

Markis och balkongskydd – alternativ till inglasning

FOTO: OSKARSHAMNS PERSIENN & MARKIS AB

så att en del av balkongen blir öppen.

– Vi har både fullhöjdsglas och halvt glas, vilket beror på balkongens utförande, säger han.

En del av balkongen har täckt nederdel, vilket gör att man inte behövde glasa in det partiet.

I de rutor som är fullhöjdsglas, det vill säga de går uppifrån taket och ända ner till golvet, har entreprenören, Balkongrutan, valt 10 mm tjockt härdat säkerhetsglas. I de partier där man endast har halvt glas, från taket och ner till det täckta nedre partiet, är glaset 6 mm tjockt.

Markis med stödben passar utmärkt för balkong och kräver inte bygglov.

Balkongskydd tillverkat av markisväv.

Valet bör harmoniera med fastigheten.

Balkongskydd ger bra skydd mot sol och vind. Den här är tillverkat i glasfiber.

Om man inte vill eller kan glasa in sin balkong finns det andra alternativ, nämligen markis och/eller balkongskydd. Det behövs normalt inget bygglov, men däremot bör styrelsen ha ett ord med i laget när någon vill sätta upp en markis eller balkongskydd.

soner, som vet exakt hur monteringen ska ske. Markiserna är ofta tunga och ibland befinner man sig på hög höjd. Det är också viktigt att markisen verkligen blir monterad på rätt sätt.

För att få en enhetlig fasad bör styrelsen i föreningen godkänna om en lägenhetsinnehavare vill sätta upp markiser på sin balkong.

– Många bostadsrättsföreningar vill att de markiser och solskydd som sätts upp på fastigheten ska vara enhetliga och harmoniera med fastigheten. Därför är det en bra idé att lägenhetsinnehavaren kontaktar styrelsen innan beställning, säger Lars-Göran Haglund, Haglunds Markiser & Persienner i Bålsta.

Att styrelsen bör engagera sig beror på att

balkongen formellt hör till fasaden och inte till lägenheten. Därför är balkongen också föreningens ansvar.

Det är också bra om styrelsen har tänkt igenom hur man vill att fasaden på fastigheten ska se ut. Tänk efter vilka färger och mönster som kan harmoniera mot huset.

Då är ni i styrelsen beredda när lägenhetsinnehavare vill ha tillåtelse att montera markiser eller balkongskydd på sin balkong.

Om styrelsen säger nej till en markis på balkongen bör det finnas ett bra motivering till detta.

Lars-Göran Haglund säger att montering alltid bör ske av professionella yrkesper-

När det gäller balkongskydd, som monteras på sidorna eller runt själva balkongen, finns det höj- och sänkbara skydd i markisduk. Det är också möjligt att få balkongskydd i korrugerad plast, vilka också kan fås höj- och sänkbara. Vidare kan man få balkongskydd i glasfiber, även detta kan fås i höj- och sänkbart utförande. Slutligen kan man klä in balkongen i genomskinlig plast. Ett balkongskydd, som ger skydd mot insyn, sol och vind, kan också kombineras med en markis.

Markiserna som monteras på balkonger bör kunna hissas ut och in och då behövs normalt inget byggnadslov.

– En markis och ett balkongskydd kan vara ett alternativ till inglasning, säger Lars-Göran Haglund.

Dessutom, säger han, är det ett billigare alternativ.

– Markiserna och balkongskydden förlänger utesäsongen och gör också att det blir mer behagligt att sitta på balkongen under den varmaste årstiden.

Lars-Göran Haglund säger också att det blir mer och mer vanligt med markiser och balkongskydd både i bostadsrättsföreningar och hos fastighetsägare med hyresrätter. n

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 29

30 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Tema: Tvättstuga

FOTO: FREEPIK.COM

Tvättstugan – en mötesplats med möjligheter!

När utrustningen i tvättstugan är över tio år lönar det sig oftast bättre att byta maskiner än att lägga pengar på reparation. Nya energisnåla maskiner sparar både pengar och miljö. Det är också ett utmärkt tillfälle att passa på och ta ett större grepp och se till att göra tvättstugan mer tillgänglig. Numera går det även att få statligt stöd för den typen av åtgärder.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 31

Enkla förändringar i tvättstuggan kan göra stor skillnad för äldre personer eller personer med funktionshinder.

FOTO: FREEPIK.COM

Skapa en tvättstuga som funkar för alla När utrustningen i tvättstugan är över tio år kan det vara lämpligt att dra igång en renovering. Det är också ett utmärkt tillfälle att göra tvättstugan mer tillgänglig.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

32 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

med halkskydd. Det är också viktigt att det finns ledstång och ramp där det behövs. Små ramper är bra och enkla att sätta in.

– Strömbrytare bör sitta på en nivå som är lätt att nå även om man sitter i rullstol. Alternativt kan man satsa på rörelsestyrd belysning.

FOTO: PRO

● – Ofta finns det stora möjligheter att öka tillgängligheten överlag, säger Carina Benjaminsson sakkunnig på PRO, pensionärernas riksorganisation. Enkla förändringar kan göra stor skillnad för äldre personer eller personer med funktionshinder.

Något som kan ställa till med svårigheter för personer som använder rullator, rullstol eller synskadade är nivåskillnader på golv och trösklar.

– Det ska vara plant för rullator och rullstol, säger Carina Benjaminsson. Finns en liten trappa är det viktigt att den är försedd

Carina Benjaminsson sakkunnig på PRO.

I äldre fastigheter är det inte ovanligt att det finns dörrar som är 80 centimeter breda

FOTO: PODAB

till skillnad från i nyare fastigheter där standarden numera är 90 centimeter. Breddning av dörrkarmar kan ibland också vara något som kan vara nödvändigt för att öka framkomligheten.

– För att göra den här typen av åtgärder liksom flertalet andra krävs inget större ingrepp för att det ska bli bra, säger Robert Kjellman på Dooman. Vi gör alltid en inventering innan vi startar med en tillgänglighetsanpassning. Det är viktigt att se över vad det finns för behov och önskemål hos de boende innan arbetet startar.

Luckor på tvättmaskiner ska vara lätta att öppna och stänga. Manualer på maskiner ska vara lätta att läsa och förstå. Det ska också vara ergonomi så det går att göra service framifrån. Då går det att placera maskinerna närmare väggen, vilket ger möjlighet att öka utrymmet framför maskinerna.

– Vi jobbar med snabbstartsknappar och tydliga manualer vilket många uppskattar, säger Jimmie Nilsson vd på Podab. Man bör också tänka på att luckan på tvättmaskin och torktumlare ska kunna öppnas utan att den inskränker på utrymmet. Det ska gå att komma förbi med en rullstol och det ska vara möjligt att kunna ta ett steg bakåt om har en rullator.

Andra hjälpmedel kan vara dör-

röppnare, markeringar i golven, ramper, en sittbänk eller stol och att ett utrymme där det går att ställa rullatorn.

– För många äldre försämras synen, säger Carina Benjaminsson.

Det innebär att det bör vara stor text på anslag med lämpliga typsnitt som Jimmie Nilsson, är lättare för synskadade att läsa.

Vd på Podab.

Innan projektet drar igång är det bra att göra ett gott förarbete för att ta reda på vilka åtgärder som är lämpliga. Ofta finns det stora möjligheter att öka tillgängligheten överlag. Enkla förändringar kan göra stor skillnad.

– Det är viktigt att ha de äldre med och ge dem inflytande när det ska göras tillgänglighetsanpassningar, säger Carina Benjaminsson. n

Bostadsrättsföreningar kan söka stöd hos Boverket för att förbättra tvättstugan.

Bidrag för att renovera och anpassa tvättstugan Något många bostadsrättsföreningar missar är att söka det statliga bidrag Boverket administerar för tillgänglighetsanpassningar i gemensamma utrymmen. Det gäller även åtgärder som berör tvättstugan. Stödet motsvarar en fjärdedel av kostnaden, maximalt 200 000 kronor per byggnadsprojekt.

FOTO: BOVERKET

"Det ska vara plant för rullator och rullstol, säger Carina Benjaminsson. Finns en liten trappa är det viktigt att den är försedd med halkskydd. Det är också viktigt att det finns ledstång och ramp där det behövs. Små ramper är bra och enkla att sätta in."

FOTO: KARIN URBINA RUTSTRÖM

Tema: Tvättstuga

● – En bostadsrättsförening kan söka stöd för att förbättra gemensamma utrymmen, i eller i anslutning till bostadsrättshuset, så att utrymmena fungerar bättre för äldre personer som vill bo kvar, säger Ingrid Birgersson, jurist och sakkunnig på Boverket.

– Stödet gäller anpassningar som kan förbättra antingen tillgängligheten eller tryggheten, eller både och.

Exempel på anpassningar som det går att få stöd för är: tillgänglighetsåtgärder i entréer, soprum och tvättstuga, ramp för rullstol eller rullator, automatisk dörröppnare i porten, markarbeten och hård görning i eller i anslutning till byggnaden, förbättrad ljus eller Ingrid Birgersson, jurist och sakkunnig, ljudmiljö.

Boverket.

Det går att ansöka om stödet antingen före eller efter att arbetet påbörjats. Men det finns en tidsbegränsning.

Föreningen måste söka stödet senast sex månader efter att anpassningen har påbörjats. Liksom för andra bidrag, lämnas stöd i mån av tillgång på medel.

– Stödet gäller endast förbättringar av gemensamma utrymmen i eller i anslutning till en byggnad som upplåts med hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt, säger Ingrid Birgersson.

När ansökan är klar ska den skickas till länsstyrelsen eftersom det är den myndighet som handlägger och beslutar om stödet. Det är också till länsstyrelsen i det egna länet föreningar ska vända sig om de har frågor om stödet. n

Här söker du bidrag

• Information hittar du på Boverkets webbplats under rubriken: •

"Anpassning av gemensamma utrymmen i hyres- eller bostadsrättshus": https://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/ stod-till-bostader-for-aldre/anpassning-av-gemensammautrymmen-i-hyres--eller-bostadsrattshusny-sida Ansökan gör du på blanketten: "Ansökan om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla bostäder för äldre personer (SFS 2016:848)": https://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/stodtill-bostader-for-aldre/anpassning-av-gemensamma-utrymmen-ihyres--eller-bostadsrattshusny-sida

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 33

Ordförande Mary Ann Sörensen, Brf Vingen.

Halverade kostnader – bättre tillgänglighet Hos Brf Vingen i Skarpnäck pågår för fullt renoveringen av föreningens 45 tvättstugor. Ett projekt som rejält kommer att minska föreningen kostnader för såväl energi och vattenförbrukning och samtidigt görs tvättstugorna mer tillgängliga.

TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

Luckor på alla maskiner kan öppnas utan att den inskränker på utrymmet. Det går att komma förbi både med rullstol och rullator.

34 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Föreningen valde även att utrusta tvättstugorna med mangel.

● – Det är viktigt att göra ett grundligt förarbete och diskuterar olika lösningar för att det ska bli som man vill ha det.

Föreningens fastigheter är fördelade på fem gårdar. De engelskinspirerade tegelklädda husen som byggdes på 1980-talet ramar in de gröna gårdarna. Totalt finns det 539 lägenheter och i varje trapphus finns en tvättstuga i markplanet.

– För ett par år sedan stod det klart att det var dags att renovera tvättstugan, säger Mary Ann Sörensen. Maskinerna hade gjort sitt och det var så pass gamla att det lönade sig att byta ut istället för att hålla på och reparera dem.

Då långsiktig hållbarhet och miljöfrågor

är en viktig del för Brf Vingen rådde det ingen tvekan om att det skulle satsas på effektiva, mer miljövänliga alternativ som förbrukar betydligt mindre energi.

– Vi bildade en arbetsgrupp och beslutade att vi själva skulle ta hand om projektet eftersom vi har god kompetens i styrelsen, säger Mary Ann Sörensen. Vi gick även tidigt ut med en enkät till de boende för att alla skulle få en möjlighet att lämna synpunkter och önskemål. Vi gick på mässor, gjorde studiebesök hos andra föreningar och hos branschföretag.

– Vi ville ha energisnåla tvättmaskiner, tumlare och torkskåp med värmepump.

De vi slutligen valde gör att energianvändningen kan minskas med 50 procent. De är också lätta att använda, allt går att läsa enkelt på maskinernas displayer och luckorna öppnas med en lätt tryckning.

En annan viktig del som arbetsgruppen hade att ta ställning var om de skulle behålla de befintliga tvättstugorna i trapphusen och renovera dessa eller bygga nya.

Företaget de valde gav dem även förslag på hur planlösningen skulle kunna ändras i tvättstugorna för att göra dem rymligare och mer tillgängliga. Det innebar bland annat att maskinerna placerades på rad.

Något som kunde ge gott om utrymme och svängrum för såväl rullatorer som rullstolar.

– När ett projekt startar titta vi alltid på om det går att öka tillgängligheten, säger Göran Tibäck, försäljningschef på Podab.

En viktig del är att se över hur torkskåp, maskiner och tumlare ska placeras.

I fastigheter byggda på 80-talet är det vanligt att det finns små väggar som inte fyller

FOTO: PODAB

Tema: Tvättstuga

någon funktion. Den typen av väggar går ofta att ta bort, vilket ökar möjligheterna att kunna utnyttja golvytorna bättre. Även i Brf Vingens tvättstuga fanns en Göran Tibäck, liten vägg i anslutförsäljningschef ning till tvättstugans på Podab entré. Den plockades bort i samband med renoveringen.

– Det var så man byggde på den tiden, säger Göran Tibäck. Här krävdes det en ny planlösning. Hur torkskåp, tvättmaskiner, tumlare och övrig utrustning ska placeras för att öka tillgängligheten är något vi alltid tänker på när vi arbetar med ett projekt.

För att tvättmaskinerna skulle kunna placeras så som det var tänkt blev det nödvändigt att flytta på golvbrunnen.

– Ibland är det nödvändigt för att det ska vara möjligt att göra omplaceringar av maskinerna, säger Göran Tibäck.

Nu är cirka 20 tvättstugor färdigställda

och de boende har fått möjlighet att börja använda de nya maskinerna. Föreningen har sedan start varit noggranna med att gå ut med information. När en tvättstuga är klar delas även ut broschyrer med anvisningar för att det ska bli lättare för de boende att komma igång och tvätta.

– Vi valde att sköta projektet själva eftersom vi har bra kompetens i styrelsen, säger Mary Ann Sörensen. Det har fungerat otroligt bra. Man utvecklas och lär sig nya saker under tiden byggprocessen pågår.

Men hade vi inte förberett oss så väl hade det nog varit betydligt svårare.

De färdiga tvättstugorna har vart efter de blivit färdiga tagits i bruk och allt har fungerat bra.

– Det har fungerat oroligt smidigt under hela tiden, säger Mary Ann Sörensen. Nästa steg är att sätta in digital bokning men det blir något vi kommer att försöka kombinera med andra delar av de underhåll som ska göras. n

Fakta Energibesparingen Brf: Vingen gör med Värmepumpsteknik i sina 45 tvättstugor är cirka 9 500 kr/år/tvättstuga Det ger en total besparing på ca 4 100 000kr över 10 år.

Manualerna på de nya maskinerna har tydliga lättlästa manualer på flera språk.

För att tvättmaskinerna skulle kunna placeras så att tillgängligheten ökade flyttades golvbrunnen.

Det går att göra service framifrån på tvättmaskinerna, vilket gör att de kan placeras närmare väggen och utrymmet framför ökar.

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 35

36 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

FOTO ADOBE STOCK

"Det finns många fördelar med metoden inte minst kan det vara en bra lösning för personer med allergier."

Tema: Tvättstuga

Tvätta miljövänligt helt utan tvättmedel Samtidigt som miljöfrågorna hamnat i fokus börjar intresset öka för en teknik som innebär att det går att tvätta utan tvättmedel.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Vi har flera bostadsrättsföreningar som har valt och andra som är på väg att installera vårt system i sin tvättstuga, säger Katarina Klöfverskjöld marknadschef på Swatab.

Metoden att använda ultrarent avjoniserat vatten för rengöring har under många år använts av industrin och exempelvis större städföretag. Den har visat sig vara effektiv då renat vatten har en lägre ytspänning och därför kan tränga in och lösa upp smuts mer effektivt än vanligt orenat vatten med rengöringsmedel.

För att metoden ska kunna användas i en

tvättstuga måste ett filtersystem som renar vattnet installeras mellan inkommande vatten och tvättmaskinerna. Förutom att miljöpåverkan minskar blir det också mindre slitage på tvättmaskinerna.

En viktig del som bör kontrolleras innan systemet kopplas in är att det fungerar med de befintliga tvättmaskinernas program eller om det går att komplettera dessa.

– Om man tar kontakt med respektive tillverkare så vet de vilka modeller som går att uppgradera till de nya optimerade

programmen, säger Katarina Klöfverskjöld. Vi har ett nära och bra samarbete med både Podab och Miele som tillsammans med oss har tagit fram optimerade program som är noggrant testade och anpassade till tvättmaskinerna.

Det finns många fördelar med metoden

inte minst kan det vara en bra lösning för personer med allergier. Programmen är också snabbare, använder mindre mängd vatten och mindre energi än motsvarande program på en vanlig tvättmaskin, vilket också innebär ett minskat slitage på textilierna.

Men metoden har också ifrågasatts framför allt när det gäller om det verkligen går att få bort alla fläckar lika effektivt som med tvättmedel.

– Vi har utfört tester enligt standarden för EU-ecolabel med godkända resultat för fläckar, säger Katarina Klöfverskjöld.

Ett test som gjordes för att vi skulle få miljömärkningen EU-blomman av forskningsinstitutet RISE 2014. Då ingick 15 standardiserade fläckar och för 14 av dem fick vi godkänt resultat, i några fall bättre än tvättmedlen. n

Så här funkar det!

• Filtersystemet installeras mellan befint• • • •

• •

ligt kallvatten och en eller flera tvättmaskiner. Det fungerar lika bra med både nya och befintliga maskiner.

Kranvattnet bearbetar vattnet genom flera filtersteg och blir extremt rent samt avjoniserat.

Det filtrerade vattnet leds sedan in i tvättmaskinen på vanligt sätt.

Det filtrerade vattnet är ultrarent och avjoniserat, innehåller varken kalk eller andra mineraler.

När vattnet kommer i kontakt med textilierna i tvättmaskinen lossnar smuts och fett från fibrerna i tyget och de transporteras sedan bort med sköljvattnet. Tyget blir mjukt, rent och fritt från kemikalier.

Att tvätta utan tvätt- och sköljmedel ger också minskade utsläpp av kemikalier i våra vattendrag.

Risken för allergier minskar när kläderna inte innehåller rester av tvätt- och sköljmedel.

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 37

Tema: Tak & fasad

– vårda husets yttre Tak och fasad är husets viktigaste fuktskydd och husets mest utsatta delar. Numera finns också många nya sätt att i samband med en fasadrenovering förbättra ventilationen och samtidigt tilläggsisolera genom att lägga rören utanpå den befintliga fasaden.

För läckande ventilationskanaler finns det numera bra teknik för att täta.

TEXT PETER FORSMAN

FOTO: STOCK

Tak & fasad

FOTO: ADOBE STOCK

Tema: Tak & fasad Taket är en av husets viktigaste delar och behöver ses över och underhållas regelbundet.

Taket är mest utsatt Efter vinterns påfrestningar med ruskväder och snö är det dags att se över taket för att upptäcka exempelvis fuktskador.

TEXT PETER FORSMAN

E

ftersom taket är husets viktigaste fuktskydd bör det med jämna mellanrum besiktigas. Taket är också en av husets mest utsatta delar. Kyla och blåst kan dels flytta på enstaka takpannor, men även få takpannor att spricka.

Under pannorna ligger underlagspapp som måste skyddas, annars riskerar taket att släppa igenom väta. Uppstår en skada och det börjar rinna in vatten sprider det sig snabbt. När det uppstår fuktskador på

"En inspektion av taket bör göras en gång per år, helst på våren." innertak eller vägg kan det dessutom ibland vara svårt att hitta källan till skadorna. När det börjar våras kan därför vara läge att kolla taket och lyfta på några pannor och kontroll-

era läkt och papp under.

Det är också viktig att kolla hur skorstenen mår efter vintern och om plåten mellan skorsten och tak är i gott skick.

Kontrollera även stuprör och hängrännor så att regnvattnet kan rinna undan ordentligt. Rensning och rensopning bör åtgärdas så snart som möjligt.

– En inspektion av taket bör göras en gång per år, helst på våren säger Bengt Johansson, expert på Hagman Nordic. n

ANNO 1994

5

FÖNSTER OCH FASADMÅLNING år

MÅLERIET SO

40 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

R SIG M BRY

www.andresmaleri.se Tel. 0200 58 02 20

Vi byter namn till Sunparadise Sverige AB Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkongsystem, uterum och fasadpartier för bostadshus samt fasader, glastak, fönster och dörrar för kommersiella fastigheter. Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder.

Från och med mars 2020 kommer Windoor Sverige AB att byta namn till Sunparadise Sverige AB. I och med namnbytet kommer vi framöver att marknadsföra och sälja våra produkter i Skandinavien, under samma varumärken som i resten av Europa. Förändringen sker samtidigt i alla länder, där vi varit verksamma under varumärket Windoor. Ett gemensamt varumärke i hela Europa kommer ge oss stora fördelar inom produktutveckling, marknadsföring och försäljning vilket kommer komma våra kunder till nytta.

Våra produkter kommer även fortsatt att utvecklas och tillverkas på våra egna fabriker, vilket säkerställer produkter av högsta kvalitet och snabba leveranser. Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera.

Sunparadise Sverige fortsätter att vara en del av Sunparadise-familjen med dess starka företagskultur, där kundfokus och kundnöjdhet står i centrum för allt vi gör - det enda som förändras är vårt namn.

Sunparadise Sverige AB Höjdrodergatan 25 212 39 Malmö Tel: 040-631 23 00

www.sunparadise.com

r- e! e t Vin dand ju b r e

ergibesök!

ritt en Ring för kostnadsf

08-756 69 69 (värde 4.500 kr)

Minska värmekostnaden med 30% Värmeåtervinning sparar energi

Renare, friskare inomhusluft

CleanAir24 FTX återvinner värmen i frånluften och återför den till den rena tilluften. Värmeväxlingen sker i befintliga ventilationskanaler, är helt automatisk och innehåller bara robusta och tillförlitliga komponenter.

Vi tar tilluften från taket där luften är ungefär 3 gånger så ren som i gatunivå. Det ger friskare och mer syrerik luft i alla lägenheter. När tilluften tas från taket behövs inte heller vägg- eller fönsterventiler som kan orsaka kallras eller släppa in smuts och störande ljud från gatan.

Med Clean-Air24 FTX kan er gamla självdragsventilation varsamt byggas om för en modern ventilations alla fördelar. Kräver inga skrymmande ventilationsaggregat eller ingrepp som förstör fastigheten.

ningsinskade uppvärm CleanAir24 FTX m ott. på Stockholms Sl % 0 5 ed m n de na st ko

• • • • •

3 gånger renare luft 30-50 % lägre uppvärmningskostnad Ger värme på vintern och svalka på sommaren Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar Minskar risken för fukt och mögel i våtrum

Underkänd OVK? Vi åtgärdar alla brister tryggt & enkelt Vi har specialkompetens att hjälpa bostadsrättsföreningar och fastighetsägare med att åtgärda brister som upptäckts vid OVK-besiktning, bland annat: • • • •

För låga luftflöden, bakdrag eller kallras.

Tilluft saknas efter tidigare renoveringar.

Direktkopplade köksfläktar utan grundventilation Bad- eller wc-fläktar monterade på otäta kanaler

Vi arbetar med modern teknik utan håltagning. Skonsamt och rent för dig och dina grannar!

www.skorstensbolaget.se

Skorstensbolaget_Bobättre_mars2120.indd 1

Problem med matos?

Från kolfilterfläkt till aktiv ventilation Många fastigheter med självdragsventilation har kolfilterfläktar installerade i köken. Tyvärr fungerar de oftast inte bra, vilket gör att matos och sotpartiklar sprids i bostaden och i värsta fall även mellan lägenheter.

Kök24 innebär att vi konverterar existerade kolfilterfläktar och kopplar dem till aktiv ventilation. Du och dina grannar får en köksventilation som effektivt evakuerar matoset vid matlagning och ger friskare och bättre luft i hela lägenheten.

Kök24 är en patenterad och OVK-godkänd lösning på problem med matos.

Offertförfrågan: info@skorstensbolaget.se

Safe Seal kanalrenovering möjliggör återvinning och upp till 30 % minskad värmekostnad.

Före och efter renovering med Safe-Seal

SafeSeal kanalrenovering SafeSeal är en metod som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen. När kanalerna är renoverade kan värmeväxlaren CleanAir24 FTX installeras för återvinning av utgående luftvärme eller så kan säker eldning från eldstäder i lägenheter återupptas.

92 % värmeåtervinning med Clean-Air24 FTX2.

Clean-Air24 FTX2, svenskt patenterade system för dubbel värmeåtervinning som ger topprestanda och stora värmebesparingar år efter år. Vår senaste installation på Kungsholmen i Stockholm, januari 2020 uppmätte hela 92 % verkningsgrad vid 2 grader utetemperatur. Den inkommande filtrerade luften värmdes vid utvärderingen från utetemperaturens 2 grader till 23 grader, av den utgående luften från kök och bad/wc.

Nu utvärderad

Installation är endast 25 cm hög i lägenhet/lokal och kopplas ihop med grundsystemet Clean-Air24 FTX, som monteras i fastighetens befintliga ventilationssystem.

Förutom värmebesparingen ventilerar Clean-Air24 FTX2 bort matos, fukt, radon samt ger en bra inomhusmiljö.

info@skorstensbolaget.se

2020-03-06 09:58

En varm brasa är mysig men se över kanalerna så att inte matos och rök från eldstäder och kakelugnar sprider sig i fastigheten.

Gamla skorstenar och Otäta kanaler gör att ventilationen blir dålig och att matos och rök från eldstäder och kakelugnar kan sprida sig på oönskat sätt i fastigheten. För att åtgärda detta och renovera kanalerna från skorstenen ner till bostäderna krävs speciella kunskaper för att täta kanalerna ordentligt. En väl beprövad metod för detta är den så kallade Safe-Seal-metoden.

TEXT PETER FORSMAN

● När nya fastigheter efter oljekrisen på 1970-talet började byggas med återvinning av värmen i frånluften, för att minska de kraftigt ökade kostnaderna för uppvärmning, ställdes ökade krav i form av täta plåtkanaler med gummipackningar. Detta för att kunna reglera ventilationen utan att få stora läckageförluster.

I takt med ökat behov av energibesparing efter energikrisen och modernisering av gamla självdragsfastigheter med tegelka44 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

naler har ventilationen över tid avsevärt försämrats. Bruk och bitar av tegel faller ner i kanalerna på grund av frostsprängning och täpper till i ventilationskanaler.

Tilluften genom skafferiventiler i kök och så kallad stockholmsventilation i badrum (friskluftsventiler direkt placerade under frånluftsventilen) har ofta byggts för vid renovering. Gamla fönster och dörrar med brevinkast har byts ut till täta säkerhetsdörrar och treglasfönster.

–Detta har gjort att kraven ökat på att även gamla självdragsfastigheter ska kunna ha täta kanaler och en modern ventilation för en bra innemilCarl-Henrik Vinberg, jö. Ur detta föddes vd Skorstensbolaget.

Safe-Seal-metoden berättar Carl-Henrik Vinberg, vd på Skorstensbolaget.

Själva metoden innebär att man möj-

liggör kanalrenovering i gamla hus där kanaler läcker mot bjälklag och angränsande kanaler och lägenheter, utan kostsam håltagning i bostadsutrymmena. Arbetet utförs från skorstenstoppen, vilket begränsar arbetsplatsen till tak och vindar.

– Därigenom slipper vi ifrån smuts och förstörda ytskikt i lägenheterna, förklarar Carl-Henrik Vinberg.

Tema: Tak & fasad

Brf Rörstrand är en förening med drygt 100 bostadsrätter som framgångsrikt använt Safe-Sealmetoden utan att några håltagningar behövts göras i lägenheterna.

FOTO: SKORSTENSBOLAGET

FOTO: ISTOCK

kanaler blir som nya Inledningsvis rensas kanalerna från nedfallna tegelstenar, gammalt bruk och fågelbon genom att en fjärrmanövrerad utrustning med speciellt utvecklade verktyg som tegelsaxen. Den skickas ned genom skorstenen och tar upp gammalt tegel som lossnat och fastnat i kanalerna.

En glidform lodas ned från skorstenen på taket till källan som exempelvis kan vara en eldstad eller ett kök eller ett badrum. Glidformen klarar upp till 20–30 meter långa kanaler. Gjutningen kan också anpassas till krökar och smalare sektioner. Tack vare formens följsamhet gjuts ett slätt och jämnt foder med bibehållen kanalstorlek. Själva skorstens förstärks också invändigt så att man slipper mura om den.

– Det är viktigt att göra rent ordentligt först innan en primer läggs på och materialet fylls på. Därefter görs en slätgjutning som gör att kanalen nästan blir som en spegel, säger Carl-Henrik Vinberg.

Efter återställning är det möjligt att elda i kakelugnar och eldstäder igen, som ofta haft eldningsförbud. Kakelugnar kan också renoveras utan att sättas om och demonteras. Det går också ibland att sätta in en ny kamin där det tidigare funnits en eldstad.

– Förutom att komforten och trevnaden ökar med en fungerande eldstad så ökar också lägenhetens värde vid en försäljning, konstaterar Carl-Henrik Vinberg.

I samband med en kanalrenovering

passar man också ofta på att bygga om gammal självdragsventilation till modern ventilation med återvinning. Det går ofta bra att installera värmeväxlare för återvinning när de gamla kanalerna uppgraderas

till modern standard med FTX-ventilation, som minskar uppvärmningskostnaderna för bostadsrättsföreningen.

Bostadsrättsföreningen Brf Rörstrand i Stockholm med drygt 100 bostadsrätter hade totalt eldningsförbud i sina spisar på grund av mycket svårtätade kanaler. Efter att en tidigare entreprenör misslyckats med uppdraget fick Skorstensbolaget, efter en provrenovering av tre rökkanaler med Safe-Seal metoden, uppdraget att renovera sammanlagt 65 kanaler utan någon håltagning inne i lägenheterna.

– Resultatet blev bra och vi är mycket nöjda med arbetet säger Stefan Mether i Brf Rörstrand, som är den som ansvarat för kontakterna med Skorstensbolaget. n

"Förutom att komforten och trevnaden ökar med en fungerande eldstad så ökar också lägenhetens värde vid en försäljning."

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 45

FOTO: SMARTFRONT

Det framgår tydligt vilka av de nio höghusen i Brf Fogdetorp på Rosenhöjdsvägen i Södertälje som nyligen rustats upp och vilka av de cirka 50 år gamla husen som ännu väntar på att renoveringen ska börja. Skillnaden är påtaglig mellan de lite trista och slitna tegelfasaderna, delvis klädda med plåt, och de ljusa putsade fasaderna med både nya entréer och fönster och dessutom större inglasade balkonger som sticker ut lite från fasaden.

TEXT OCH FOTO PETER FORSMAN

46 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

FOTO: PETER FORSMAN

Stilfullt och modernt lyft för Brf Fogdetorp i Södertälje

Torgny Rydberg sammankallande i renoveringsutskottet i föreningen, Ester Rudolfsson Mattson ordförande i Brf Fogdetorp, Rose-Marie Hedh från WSP samt Stefan Forsberg, SmartFront.

Tema: Tak & fasad

● Det är en omfattande renovering HSB-föreningen Brf Fogdetorp genomför av sina nio höghus i Rosenlund i Södertälje, byggda 1968.

Höghusen som innehåller totalt 378 lägenheter ligger på en kulle ovanför infarten från E4 till centrala Södertälje.

Mycket har hunnit bli slitet och den tekniska livslängden har delvis tjänat ut. Renoveringen handlar i huvudsak om att byta ut föråldrade byggnadsdelar, minska energibehovet för uppvärmningen och förbättra inomhusklimatet samt att göra nya större och mer ändamålsenliga balkonger.

– Hela renoveringen är ett stort och lärorikt projekt för oss i styrelsen. Vi gör det här på vår fritid och hade inte klarat uppdraget utan att ta in professionell hjälp med projektledning från WSP. Det säger Ester Rudolfsson Mattson som är ordförande i Brf Fogdetorp.

Inventeringen av upprustningsbehoven och planeringen av arbetet startade för fyra år sedan. Byggstart var i oktober 2018 efter att upphandling och bygglov var klart. Enligt tidplanen ska arbetena vara helt klara i slutet av 2021. Renoveringen är uppdelad i tre etapper där etapp ett håller på att avslutas och etapp två nyligen startat.

– Vi håller tidplanen så här långt berättar projektledaren Rose-Marie Hedh från teknikkonsulten WSP, som även har varit behjälplig i utvärdering av offerter och upphandling av entreprenörer.

Själva organisationen är utformad så att Brf Fogdetorp är beställare och WSP leder projektet för beställarens räkning. Ansvarig som totalentreprenör för byggverksamheten är Front RK AB som är ett företag med specialistkunskap inom fasad, betong och renoveringsarbeten. Front är systerföretag till SmartFront som har utvecklat metoden för själva fasadrenoveringen med ventilationsrör som förläggs i isoleringen utanpå fasaden. (läs mer om SmartFront metoden i separat artikel intill).

Därutöver använder sig Front av lokala underentreprenörer för bygg, el, rör, plåt, målning, rivning, sanering markarbeten mm.

– Vi valde en entreprenör som knutit till sig företag från trakten, underentreprenörer som är stabila och måna om sitt lokala rykte.

Det säger Torgny Rydberg som är sammankallande för renoveringsutskottet i styrelsen. Där ingår fem av styrelsens totalt tio medlemmar.

– Vi vill försöka ha kontinuitet i styrelsen när det gäller upprustningen, så det är bra att vi är flera stycken, säger Torgny Rydberg.

Det är också noga med löpande dokumentation och kommunikation i projektet, tillägger Ester Rudolfsson Mattson.

Projektledningen sköts av WSP som förutom daglig kommunikation via mail och telefon träffar renoveringsutskottet en gång i månaden. Renoveringsutskottet ansvarar för att övriga i styrelsen informeras om renoveringen på ordinarie styrelsemöten en gång i månaden. I varje port finns dessutom en pärm om renoveringen med aktuell information som kontinuerligt uppdateras av WSP. Informationen publiceras också på föreningens hemsida för att den ska vara tillgänglig för medlemmar och övriga intressenter.

– Vi håller även separata husmöten i varje hus inför starten av renoveringen. På onsdagar varje vecka har vi öppet ett par timmar i en byggbod där de boende kan komma förbi för att bland annat ställa sina frågor och göra felanmälningar till oss som vi vidarebefordrar till entreprenören, berättar Rose-Marie Hedh från WSP.

I höstas hade föreningen dessutom ett stort medlemsmöte med

information om hur det går med renoveringsarbetena. Alla medlemmar i föreningen bjöds in och cirka en tredjedel kom. Mötet var mycket uppskattat och både projektledningen och entreprenörerna fick beröm.

– Det kändes bra eftersom det i början fanns en del motstånd och skepsis till renoveringsprojektet hos vissa medlemmar. Nu börjar vi kunna se tydliga resultat när gamla dragiga fönster som riskerar att gå sönder byts ut mot nya fönster. Samtidigt som vi får nya större och inglasade balkonger, vilket är särskilt uppskattat, säger Ester Rudolfsson Mattson.

Annat påtagligt är förutom de nyputsade fasaderna att det installeras säkerhetsdörrar i varje lägenhet, de helt nyrenoverade tvättstugorna och entréerna med nya ytskikt och portar.

Men alla åtgärder som görs märks inte lika tydligt. Att det lagts nya papptak på de platta taken där det under 2019 installerats solcellspaneler och att föreningen investerar i till- och frånluftsventilation (FTX) med utbyggnad av fläktrummen på taken är kanske inte är lika påtagligt för alla.

"Vi valde en entreprenör som knutit till sig företag från trakten, underentreprenörer som är stabila och måna om sitt lokala rykte."

Nya ventilationsrör med tilluft sätts upp på fasaden innan isoleringen läggs omkring och på.

Den gamla plåtfasaden ska tas bort och nya större balkongplattor installeras.

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 47

där vi hittills tagit upp lån på 138 miljoner, berättar Ester Rudolfsson Mattson.

– När vi gjorde upphandlingen tog vi också med en säkerhetsmarginal för oförutsedda utgifter. Det går inte att utgå från offerterna. När entreprenaden väl är påbörjad kan det komma både rimliga och oönskade överraskningar och det har vi försökt ta höjd för. De senaste två åren har medlemmarnas avgift till föreningen dessutom höjts med åtta procent årligen och höjningarna behöver fortsätta åtminstone så länge renoveringsprojektet pågår, förklarar Torgny Rydberg.

Rose-Marie Hedh från WSP, Torgny Rydberg från Brf Fogdetorp och Stefan Forsberg från SmartFront vid solcellspanelerna på taket.

När renoveringsprojektet startade var det övergripandet syftet att genomföra en hållbar renovering som också leder till lägre driftoch underhållskostnader.

– Vi insåg tidigt i processen att det var omöjligt att genomföra renoveringarna med egna medel, även om vi i viss mån finansierar delar av renoveringen med medel som annars skulle legat på det löpande underhållet. Vi har ett lånelöfte från SBAB på 250 miljoner

Avgiften för en tvåa ligger i februari 2020 på cirka 4 000 kronor per månad. Men mycket av renoveringarna är också rena investeringar, som solcellsanläggningarna på taken och det nya ventilationssystemet med värmeåtervinning som på sikt kommer att betala sig.

– Vi räknar med att minska fjärrvärmebehovet för uppvärmning med omkring 70 procent och att den totala energianvändningen av den köpta elen och fjärrvärmen ska minska med nästan hälften när projektet är helt klart, berättar Rose-Marie Hedh från WSP. – Investeringarna ökar ju också värdet på våra lägenheter. Vi får ett attraktivt bostadsområde med hög boendekvalitet, avslutar Ester Rudolfsson Mattson. n

Bostadsrättsföreningen Fogdetorp har valt en ny metod i samband med den totalrenovering av fasader, ventilation och klimatskal som genomförs i föreningens fastighet i Rosenlund i Södertälje.

FOTO: SMARTFRONT

Smarta fasader byggs hos Brf Fogdetorp i Södertälje

taget Front RK AB som utför

TF FOTO: SMAR

Smartfront och systerföre-

RONT

● Metoden kallas smartfront och innebär att ventilationsrören läggs i spår i tilläggsisoleringen utanpå den befintliga fasaden. En stor fördel är att ingen lägenhetsyta försvinner och att det inte behövs några större ingrepp på insidan. Mycket av arbetet kan göras utan att de boende behöver flytta på sig. Metoden ger också ett högre luftflöde med renare luft.

arbetet är ett Eskilstunabaserat företag med specialistkunskap inom fasad, betong och renoveringsarbeten. Det hela är en totalentreprenad som innebär att en helrenovering görs av klimatskalet på nio höghus, med 378 lägenheter. Renoveringen som sträcker sig över nästan tre år kommer vara slutförd under 2021.

– Vår strategi är att vara en heltäckande leverantör till exempelvis bostadsrättsföreningar. Det innebär att vi kan hjälpa fastighetsägare med helhetslösningar när det gäller energisbesparingar, fasader och hela klimatskalet på fastigheter.

– Vi märker också att intresset för metoden ökar och vi har

48 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Tilluftskanalerna i form av rör läggs i isoleringen på utsidan av fasaden som tilläggsisoleras.

haft flera besök både från olika delar av Sverige och även utrikes studiebesök berättar Stefan Forsberg, som är vd på SmartFront.

SmartFront-metoden är samtidigt en ventilationslösning som innebär en betydande energi- och kostnadsbesparing med upp till 65 procent minskad energiförbrukning. Installtioner byggs med från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning, så kallade FTX-system.

Tilläggsisoleringen på sammanlagt 18 centimeter ger en sammanhängande tätning av fasaden som putsas ovanpå och dämpar trafikljud och buller utifrån. Nya energieffektiva fönster monteras.

Tidigare satt ventilerna för självdrag i underkant av fönstren. Med de nya fönstren minskar bullret och kalldraget försvinner. Något som är extra intressant i Brf Fogdetorp eftersom avfarten från E4 till Södertälje centrum ligger i närheten. n

Bygg om och renovera era fönster för bättre boendekomfort med mindre buller och lägre energikostnader

VÅRA BÄST A BA

SSADÖRE

R

AM

Brf. Astern, Linköping, 600 fönster, 65 lägenheter, 5 hus.

ÄR

NÖ

R

Planerar ni att renovera föreningens fönster? Kontakta oss innan ni går vidare. Vi har inriktat oss på att renovera och bygga om fönster på ett sätt som passar bostadsrättsföreningar särskilt bra. Vi bygger om till underhållsfria fönster vilket minskar föreningens kostnader väsentligt. Våra ombyggnationer ger samma låga U-värden som att helt byta fönster men utan att förändra fönstrens utseende. Dessutom kostar det mindre att bygga om och renovera, än att byta fönster.

A K U N DE JD

Ett omfattande projekt med åtgärder i samtliga lägenheter. Nya underhållsfria aluminumbågar och karmar på utsidan. Nya isolerrutor med både ljudlamell och energiglas. Bullerdämpande tilluftsventiler. Nya fönsterbleck. Nya persienner. Målning och renovering på insidan i många lägenheter. Allt levererat inom utsatt tid och enligt överenskommen budget.

”Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation!” ”Jag öppnade varje fönster, besiktningen tog två dagar. Jag kan bara lyfta på hatten för en väl genomförd fönsterombyggnation. Inga avvikelser som krävde efterbesiktning. iwa21 är rakt igenom seriösa och har kompetenta montörer som är både serviceminded och ambitiösa.”

Bert Granberg, Byggnadsingenjör SBR, BRA Besiktningar AB, av föreningen anlitat besiktningsman.

”Vi kan varmt rekommendera iwa21” ”Att byta fönster i en bostadsrättsförening är en stor investering. Många viljor men ingen vill ta ansvar och eventuellt få pekpinnen om någonting skulle gå fel. Nu är projektet avslutat. Alla är väldigt nöjda med att vi valde iwa21. De hjälpte oss lista ut vad vi faktiskt ville ha utan att vi själva kunde uttrycka det från början. Projektet höll tidsplanen och det var mycket tack vare att iwa21 var flexibla. Hantverkarna var tillmötesgående. De kom tillbaka och justerade efter avslutat projekt om det var något vi inte tyckte blev helt perfekt. Dessutom notan slutade under budget. Det är imponerande! ” Viktor Birkebro med styrelse.

energiisolerar bullerdämpar renoverar fönster iwa21 AB Stenhammarsvägen 13, 168 58 Bromma Telefon 08-21 36 21 E-post info@iwa21.se www.iwa21.se

Att ha med er på BRF-mötet

Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.

Det kan ni lita på.

Alla kontakter

Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: John Friberg john.friberg@driftia.se 070-412 19 39

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Rolf Pettersson rolf.pettersson@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

PO Erikssons Rör

www.poeror.se Kontakt: Stefan Fröling stefan@poeror.se 08-510 120 10

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Städpoolen Scandinavia TRAPPSTÄD FÖR BRF www.stadpoolen.se Kontakt: Lovisa Lindén lovisa@stadpoolen.se 0708-88 49 99

Ovento AB

www.ovento.se info@ovento.se 08-754 00 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Trappstädning i bostadshus sedan 1989

Vi tar hand om hela ditt tak

Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.

Trygghet, service och kvalitet sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se

Vi hjälper dig att bli av med fukt – snabbt, effektivt & miljövänligt.

Vi hjälper er med allt inom VVS info@poeror.se

08-510 120 10

www.poeror.se

– vattenskador – fuktmätningar – avfuktning – krypgrunder – vindar

www.ovento.se info@ovento.se / 08-754 00 50

Ny integrerad solcell i betongpanna lanseras – unik nyhet på svensk takmarknad

Energi. Det moderna taket som integrerar

solceller i betongpannorna är unikt i Sverige, har en snygg design och levererar en bra elproduktion.

– Med en helt ny konstruktion som tidigare inte funnits, en produktutveckling med integrerad solcell i betongpannan och en unik teknik för elproduktion, har vi nu som marknadsledande det moderna taket, säger Tommy Hafvsdalen, vd Rustabo.

– Vi ser att framtiden inom takkonstruktionen innefattar solenergi och marknaden efterfrågar fler alternativ till solpaneler som idag är i princip det enda alternativet för att få en bra elproduktion. Men nu har vi ett alternativ som gör att konsumenten kan få bra produktion samtidigt som det designmässigt är snyggt.

Begravningsplatsens budget sprack igen – steg en miljon i veckan efter beslut ● – Kommunfullmäktige i Järva beslutade 2019 att påbörja Järva begravningsplats. Efter tio års planering med ständigt spräckta kalkyler utgick stadshuset från att kyrkogårdsförvaltningen till slut räknat rätt och tagit höjd för kvarvarande risker. För 2 600 kistgravar i etapp 1 avsattes 330 miljoner kronor. Men tio månader senare, krävdes ytterligare ett tillskott på 56 miljoner.

Det ansvariga borgarrådet Dennis Wedin, som profilerat sig som skattebetalarnas förkämpe mot glädjekalkyler i byggprojekt, tog inte upp begravningsplatsens ekonomi

när Stockholms budget för 2020 debatterades. Det gjorde inte heller oppositionen.

– Projektet har spårat ur totalt säger Björn Erdal från nätverket Låt Parken Leva. Målet är inte längre en värdig plats för kistgravar på Järva, för det finns en betydligt bättre plats bredvid. Det handlar bara om politisk prestige och kyrkogårdsförvaltningens fantasier om en monumental begravningsplats på Järvas högsta höjd. Då spelar det ingen roll att det är en gammal tipp och att man samtidigt förstör en älskad och prisbelönt park och discgolfbana.

52 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

mer kök, matplats och vardagsrum i öppen planlösning, tvättstuga med separat ingång samt wc/dusch. Ovanvåningen är flexibel, så att kunderna kan välja mellan två, tre eller fyra sovrum, tillsammans med ett allrum och ett badrum. I trädgården finns uteplats och ett förråd. Husen uppförs med två olika fasader; skiffer respektive thermowood.

Prisexempel: 2 245 000 kr i insats med en månadshyra på 5 802 kr. Byggstarten är beräknad till sommaren och inflyttning kommer ske från sommaren 2021. Nya bostäder från Lyckos planeras även i Häljarp, Svarte, Kristianstad, Simrishamn, Halmstad och Kalmar.

ENMÄRK N E VA

T

Bostad. Försäljningen av 24 radhus i nya stadsdelen Stationsstaden i Kävlinge är i gång. De nya radhusen som är Svanenmärkta ligger på promenadavstånd till tågstationen, bilfria kvarter och gott om gröna ytor.

– Vi bygger just nu 23 bostadsrätter i en första etapp i Stationsstaden. Intresset har varit mycket högt, så vi räknar med att vi får många intressenter till den andra etappen också, berättar Anders Larsson, vd på Lyckos.

Radhusen har utformats av Wingårdh Arkitektkontor och Arkitektlaget. De är 118 kvadratmeter stora. Bottenvåningen inrym-

S

Säljstart av Svanenmärkta radhus i Kävlinge

Quattro cykeltak med integrerad LED-belysning.

Här tillsammans med det låsbara cykelstället Hook.

Design; Gunnar Hallén

#BLIMÅLMEDVETEN

Tillsammans når vi målen!

För att nå FNs Globala mål krävs ekonomisk tillväxt som samtidigt värnar om social och miljömässig hållbarhet. Vi på Techem har sedan länge förstått vikten av att använda de resurser vi har på ett ansvarsfullt sätt. Genom att installera våra mätare och system för IMD i er fastighet så bidrar ni till att de boende blir mer medvetna om sin egen konsumtion av värme, vatten och el.

IMD bidrar till att vi gör medvetna val som minskar förbrukningen.

Bli målmedveten du också! Läs mer på www.techem.se/blimålmedveten

www.techem.se | info@techem.se | 010 202 28 00 | Malmö | Göteborg | Stockholm

blidsbergs.se

FOTO: FREEPIK.COM

FOTO: TOMAS ELFSTEN/SKÅNETRAFIKEN

Vinn drömtvättstugan Tävling. Nu drar en riksomfattande tävling

igång för alla som bor i, äger eller förvaltar ett flerbostadshus med en gemensam tvättstuga. Vinsten är en drömtvättstuga med inredning, finesser och utrustning i toppklass som tar mesta möjliga miljöhänsyn, förenklar vardagen och höjer välbefinnandet. Bakom tävlingen står familjeägda företaget PODAB. Mer om tävlingen: Tävlingsbidrag kan lämnas in till och med 31 maj 2020.

Ytterligare regler och mer information finns på PODAB:s hemsida: www.podab.se/drömtvättstugan2.0

Landets energieffektivaste is- och evenemangsarena Energi. Landets mest energieffektiva isoch evenemangsarena finns i Gällivare.

Byggnation av arenan som nu står klar startade sommaren 2018. Lilla VM är det första arrangemanget som gick av stapeln i den Gällivares nya is- och evenemangsarena.

Arenan är i stora delar är byggd i trä och designad för isaktiviteter som till exempel hockey, curling och konståkning. och en av Sveriges mest energieffektiva och moderna isarenor. Det finns cirka 600 sittplatser med en inomhustemperatur om ca +10 grader.

54 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Billigare bostäder och grönare stad ● Nu inför Malmö ändrade och mer flexibla krav vid byggen av nya bostäder. För byggande av flerbostadshus i de centrala delarna av Malmö kan kravet på bilparkering helt slopas om fastighetsägaren erbjuder omfattande mobilitetsåtgärder. I andra delar av staden, som också har god tillgång till kollektivtrafik, kan kravet minska med 70–80 procent.

– Vi ska bygga 27 000 nya bostäder de närmaste åren, många av dem nära viktiga knutpunkter för kollektivtrafiken. Då kan vi inte fastna i ett gammalt synsätt om att alla vill köra egen bil. Med mer flexibla krav

på parkering får vi ner byggkostnader och får plats till annat som gör staden trivsam för alla, säger Andreas Schönström (S), tekniska nämndens ordförande.

Det innebär att den som bor i centralt i Malmö förväntas hyra plats i intilliggande parkeringshus istället för att gator på allmän platsmark för används för parkring.

De kommunala parkeringshusen i Parkering Malmös regi ska också göras om till mobilitetshus som ska bli samlingspunkter för olika delningstjänster och trafikslag, såsom eldrivna bilar, mopeder och hyrcyklar, med enkelt bokningssystem.

3500 bostäder planeras i Vega i Haninge Bostad. Stadsdelen Vega i Haninge fortsät-

ter att växa. Nu ska 185 hyresrätter byggas i kvarteret Storseglet, i nära anslutning till pendeltågstationen. Totalt planeras för 3 500 nya bostäder och en befolkning på över 10 000 invånare. Stena Fastigheter står för nästan hälften av byggnationen, med ca 1 500 bostäder – såväl hyres- som bostadsrätter.

– Snart har ett år gått sedan pendeltågsstationen i Vega invigdes och allt fler flyttar

in. Nu fortsätter vi tillsammans med Stena fastigheter att fylla den nya stadsdelen med bostäder, restauranger, lokaler och offentliga rum. Det är ett långsiktigt samarbete där vi gemensamt arbetar med att skapa en unik stadsdel med naturen inpå knuten.

När Haninge utvecklas från förort till stad är det extra viktigt att vi också tänker på livet mellan husen, säger Andreas Paulsson, stadsarkitekt Haninge kommun.

Byggstart för 15-våningshus i Bandhagen med hyrköp Bostad. Mer än hälften av de 70 lägenheterna i Brf Branddammen i Bandhagen är sålda vilket gjort att bygget kunnat startas.

Sju av bostadsrätterna kommer att kunna hyrköpas av unga vuxna.

– Brf Branddammen är ett mycket populärt projekt och det är väldigt roligt att vi nu kan starta bygget. Det blir ett bekvämt boende nära Högdalens centrum och tunnelbanestation och med genomgående stort fokus på hållbarhet genom hela projektet, berättar Mikael Olsson, projektchef på Riksbyggen Projektet är Riksbyggens andra i Stockholmsområdet där hyrköp kommer att erbjudas unga vuxna.

Hyrköps-modellen i korthet:

• Den boende får hyra lägenheten med option att köpa den som bostadsrätt inom fem år.

• Vänder sig till unga vuxna upp till 35 år.

• Hyran ska motsvara nyproduktionshyra på aktuell ort.

• Överlåtelsepriset från Riksbyggen till den boende motsvarar • •

ursprunglig insats, med en årlig uppräkning motsvarande konsumentprisindex.

Hyrköp kommer i första hand att erbjudas medlemmar i Riksbyggen Förtur, därefter andra intressenter.

Max tio procent av lägenheterna i en bostadsrättsförening kommer att erbjudas med Hyrköp.

Låt din 25-åring gå i pension Är din fjärrvärmecentral mer än tjugofem år gammal? Då kan det vara dags för en ny. Vi tar hand om allt från inventering och beställning, till installation och slutbesiktning. Tryggt och enkelt!

Ring oss på 020-31 31 51, så bokar vi en kostnadsfri energirådgivning eller läs mer på stockholmexergi.se/framtidssakra

Vårt jobb är att ni skall känna er tryggare Innan jazzen var som hetast och när de första Volvobilarna rullade ut från fabriken granskade vi vår allra första bostadsrättsförening. Sedan dess har vi fått förtroende att revidera åtskilliga bostadsrättsföreningar. Vi bidrar till en tryggare Brf-värld.

Det är därför vi säger – Viva la revision!

KOSTNADSFRI HANTERING AV ÖVERGIVNA CYKLAR

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick.

Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök oss på www.easyrecycling.nu eller ring 08-400 259 77 Annons_BoBättre_Halvsida_Ny.indd 1

2018-04-26 13:24

Planera din marknadsföring mot Styrelsen i Brf! Kontakta Mie Karlsson för att boka dina annonser i Bo bättre 2020.

Kommande utgivningsdatum Nr 2 utgivningsdag den 27 maj Nr 3 utgivningsdag den 30 september Nr 4 utgivningsdag den 25 november

Kontakta Mie 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

RECTAMEDIA Rak och tydlig kommunikation

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.

Föreningen vill tvinga på oss persienner!

■ Rivet trädäck och staket ska återställas.

■ Ansvar för golvbrunn – stadgarna avgör.

■ Föreningen förlorade tvist om betalning vid felaktigt utfört entreprenad ■

B O B ÄT T R E 3 / 2 0 1 9 | 57

Föreningen har rätt att riva trädäck i vägen Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Kan säljare godkänna ny medlem?

Hej! Om en säljare av en bostadsrätt sitter i styrelsen kan denna godkänna köparens medlemskap utan att det blir jäv. I ett fall så godkände ordförande medlemskap och därefter godkände säljaren de som sitter som ordinarie i styrelsen. Är det okej eller ska det göras om av andra i styrelsen.

Själv tycker jag inte att det är fel då ordförande godkände först medlemskapet och sedan säljaren som sitter i styrelsen. De ska ju vara två som godkänner det enligt stadgarna. /Royne Under förutsättning att det saknas skäl att neka medlemskap så är beslutet problemfritt, styrelsen var ändå beslutsför. Man ska dock alltid lämna styrelserummet när ärendet tas upp om man är jävig, som säljaren var i det här fallet.

Jörn Liljeström

Föreningen vill sätta upp persienner Hej! Föreningen ska genomföra fönsterbyte i fastigheten. De gör det obligatoriskt med persienner i alla fönster

utan direkt kostnad. Föreningen vill inte göra detta till ett tillval. Kan föreningen tvinga på en enskild medlem persienner som denne inte vill ha?

Mvh - A Det normala är att föreningen ansvarar för fönstrets båge och karm medan bostadsrättshavaren ansvarar för glaset. Om stadgarna är sådana är det ok för föreningen att montera persienner. Du behöver inte betala något extra, om du inte själv gör en beställning. I och för sig ligger det inom bostadsrättshavarens ändringsrätt att ta bort persienner.

Jörn Liljeström

Rätt att riva trädäck Hej! Vi är en liten bostadsrättsförening som har fått problem med värmesystemet, så vi måste gräva runt huset och lägga ner en kulvert. Min fråga är om föreningen måste ersätta för trädäck och staket som kommer i vägen. Detta är ju ett akutjobb.

Mvh/Johansson Föreningen har rätt att riva upp trädäck och staket som kommer i vägen. Om bostadsrättshavaren ansvarar för

uteplatsen med trädäck och staket har bostadsrättshavaren rätt att kräva skadestånd av föreningen om den inte reparerar det som föreningen förstört för att kunna utföra sitt arbete.

Med de stadgarna du beskriver är det riktigt att föreningen ska stå för bytet av golvbrunnen. Det betyder att föreningen ansvarar för de skador som kan uppstå i samband med bytet.

Om man tycker detta är orättvist så kan man fundera på hur oskäligt det hade varit om bostadsrättshavaren skulle ansvara för byte av golvbrunnen, när föreningens hus byggts på ett sådant sätt att det knappt går att byta golvbrunn utan att orsaka skador.

Om inte stadgarna inskränker bostadsrättshavarens ansvar, som med era stadgar, så ansvar bostadsrättshavaren för bland annat den egna golvbrunnen samt ledningar som hör till den egna lägenheten.

Jörn Liljeström

Styrelsen förfogar över parkeringar Hej! Vi är en liten, nybyggd Brf där flertalet i styrelsen har liten eller ingen erfarenhet av styrelsearbete och nu har det kommit upp en fråga kring vilka

˙Bo bättres kunniga

experter är redo att svara på dina bostadsrättsfrågor

Jörn Liljeström Advokat 58 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

beslut som måste tas på en stämma och vilka som kan tas enbart av styrelsen.

Situationen är följande: Föreningen består av ett tjugotal bostäder där varje bostad har en tillhörande parkeringsplats som ingår i månadsavgiften. Utöver dessa platser har föreningen ytterligare p-platser till sitt förfogande och det är kring dessa extraplatser det har blivit diskussion i styrelsen. Det finns tre frågeställningar: Erbjuda boende i föreningen med mer än en bil att hyra en extraplats till en extra månadskostnad förutsatt att hushållet har mer än en bil.

Hyra ut alla, eller vissa av extraplatserna till externa hyrestagare, ej bosatta i föreningen. Styrelse- eller stämmobeslut?

Anlita parkeringsbolag och införa parkeringstillstånd för de boende, både för den till lägenheten tillhörande p-platsen och de extraplatserna föreningen har. Styrelse- eller stämmobeslut?

Mvh - Med hopp om svar Föreningen förfogar över de parkeringsplatser som inte tillhör respektive lägenhet. Styrelsen har rätt att utföra löpande förvaltningsåtgärder däribland att sköta uthyrning av parkeringsplatser som inte hör till någon lägenhet. Svaret är alltså att styrelsen förfogar över frågan.

Det är klokt att ta marknadspris för parkeringsplatser som inte tillhör någon lägenhet. Det här ”marknadspriset” kan sättas något lägre om boende har förtur på extraplatserna. Ni vet att ni hamnat rätt när platserna tar slut men det inte blir en kö.

Marknadspris är effektivt och innebär även att styrelsen fullgör sitt ansvar att väl tillvarata föreningens ekonomiska angelägenheter.

Om priset sätts så lågt att ni måste ha regler (visa att ni har mer än en bil) så har ni satt priset för lågt.

Jörn Liljeström

Ansvar för byte av golvbrunn Hej! Vi har ett problem. En medlem ska byta en gammal golvbrunn vid en renovering. Våra stadgar säger bland annat ”Bostadsrättshavarens ansvar: I badrum, duschrum eller annat våtrum samt i WC svarar bostadsrättshavaren därutöver bland annat även för: Fuktisolerande skikt, klämring till golvbrunn, rensning av golvbrunn och vattenlås”. När en gammal golvbrunn ska bytas måste den bilas bort. Vi har ett tunt skikt mellan botten på brunnen och taket hos grannen under. Det finns risk för att man antingen går igenom eller att sprickor bildas hos grannen under. Som vi förstår det så står föreningen för bytet av golvbrunnen.

Men vem ska stå för en eventuell skada hos grannen under.

Vad händer om man struntar i ovan föreslaget? Vad händer om det blir skada även om ovan har utförts? Vem blir skyldig att återställa grannens tak?

Tacksam för svar Med de stadgarna du beskriver är det riktigt att föreningen ska stå för bytet av golvbrunnen. Det betyder att föreningen ansvarar för de skador som kan uppstå i samband med bytet. Om inte stadgarna inskränker bostadsrättshavarens ansvar, som med era stadgar, så ansvarar bostadsrättshavaren för bland annat den egna golvbrunnen samt ledningar som hör till den egna lägenheten.

Man kan kanske tycka att detta är orättvist. Men fundera på hur oskäligt det hade varit om bostadsrättshavaren skulle ansvara för byte av golvbrunnen, när föreningens hus byggts på ett sådant sätt att det knappt går att byta golvbrunn utan att orsaka skador.

Jörn Liljeström

Marknadens bästa säkerhetsdörrar Hos oss hittar du inte bara marknadens bästa säkerhetsdörrar. Vårt erbjudande omfattar också produkter och tjänster som höjer värdet på er fastighet på flera plan än bara dörrar.

Svenska Skydd är en rikstäckande organisation.

Ring oss så hjälper vi er att få kontakt med närmaste kontor.

svenskaskydd.se 0200 - 76 76 76

Funderar er förening på att sälja råvind, lokaler eller byggrätter?

Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att göra en trygg och lönsam affär.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar, lokaler och byggrätter åt bostadsrättföreningar i Stockholm och Göteborg. www.gleipnergruppen.se

08-121 487 77

Lag&rätt

Tvist om betalning vid felaktigt utfört entreprenad Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

FOTO: FREEPIK.COM

Ett företag utförde ett fönsterbyte hos en bostadsrättsförening. Fönster och fönsterdörrar byttes. Parterna hade avtalat en totalentreprenad med ett takpris om 1 000 000 kronor och 95 procent skulle betalas då arbetet slutförs och resten efter godkänd slut besiktning.

Slutbesiktning utfördes och besiktningsmannen konstaterade ett antal fel som hen ansåg att företaget var ansvariga för.

Företaget åtgärdade felen. En tid efter gjordes en slutbesiktning och besiktningsmannen upptäcktes 34 kvarstående fel. Tre månader senare uppdagades ytterligare fel.

Föreningen höll inne en del av den avtalade ersättningen på grund av felen. Då stämde företaget föreningen eftersom de ville ha fullt betalt. Föreningen bestred och genstämde med krav om ett prisavdrag som var större än vad bolaget krävt i ersättning

för egen del.

Föreningen vann i tingsrätten. Den bedömde att föreningen hade rätt till ett prisavdrag som var större än entreprenörens fordran. Föreningen fick dock inte igenom alla sina krav, utan förlorade en stor del som bland annat byggde på att entreprenören skulle ha satt in för små fönster.

På grund av att parterna ömsom vann och ömsom förlorade olika delar av målet skulle rättegångskostnaderna fördelas lika mellan föreningen och entreprenören.

Föreningen var inte nöjd och överklagade, men förlorade. Hovrätten slog fast tingsrättens dom. Föreningen dömdes också att betala entreprenörens rättegångskostnader.

Om en entreprenad är felaktigt utfört så är det meningsfullt att begära prisavdrag, om man har god bevisning om felen. Det är inte lika meningsfullt att driva delar som inte kan bevisas. Risken finns att man förlorar dessa delar. Sammantaget gick det bra för föreningen när den utredde och påtalade fel i entreprenaden. Sensmoralen är att inte utan vidare betala entreprenören när det föreligger fel och kanske också att vara försiktig med motkraven och nöja sig med motkrav som kan bevisas.

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0 | 61

Juristen reder ut

”Det är inte alltid lätt att göra rätt” Blåst och regn hela vintern. Det har inte varit vinter på riktigt, inte i hela landet i alla fall. Så här års brukar det annars vara aktuellt att skriva om ansvar för nedfallande istappar, här har det i alla fall inte varit en enda istapp så långt ögat kan nå. Så vad påverkar bostadsrättsföreningarna mest då?

Kanske takläckagen ökar med mer regn?

I

bland beror läckaget på att föreningen har försummat att underhålla taket som den ska. Hur tråkigt det än är så är det i alla fall lätt att hantera, föreningen ska ”bara” reparera eller betala vad som skadats.

men oftast sker läckaget utav en ren olyckshändelse. Utifrån inträngande vatten är undantaget i de flesta försäkringar.

Styrelsen tillämpar då i regel den klassiska fördelningen som i princip bygger på att föreningen står för allt utanför själva lägenheten och medan bostadsrättshavaren står för själva lägenheten.

HDs avgörande den 23 december 2019 bekräftar detta vad gäller takläckage, men ifrågasätter ansvarsfördelningen i andra fall.

Domen: Bostadsrättshavarna insåg hösten 2016 att vatten läckt in genom taket i deras lägenhet. Föreningen konstaterade att läckan berodde på otäthet i yttertaket samt skador i bostadsrättshavarens lägenhet. Föreningen reparerade (och bekostade) de skadade delarna av innertaket, men arbetet stannade vid själva strukturen.

Bostadsrättshavarna bekostade själva spackling och målning och krävde sedan föreningen på ersättning. Bostadsrättshavarna påstod att föreningen haft en skyldighet att återställa innertaket, inklusive spackling och målning, när vattenskadan åtgärdats. föreningen motsatte sig och menade att var och en skulle stå sitt ansvar enligt lag och stadgar.

HD bedömde att målning och spackling ingår i bostadsrättshavarens normala ansvar och att stadgarna inte lade ytterligare ansvar på föreningen, detta i linje med den ”normala” bedömningen.

Men HD gick in på obruten mark i motiveringen och nämnde i förbiseende att om föreningen utfört underhållsansvar för ledningar och ventilationskanaler i fastigheten och

till exempel brutit upp golv så bör utgångspunkten (istället) vara att föreningen ansvarar för återställandet (oavsett stadgad ansvarsfördelning). HD påpekar (helt okontroversiellt) att det här gäller i alla fall där bestämmelserna i 7 kap 12 § 3-5 styckena är aktuell, exempelvis vattenledningsskador, när bostadsrättshavaren inte själv vållat skadan. den nya vinkeln är att ansvaret för att bekosta reparationer för skador inom bostadsrättshavarens ansvarsområde ibland flyttas från bostadsrättshavare till förening.

Detta kommer skapa många tvister framöver. Fördelningen av kostnader är inte självklar och det kommer behövas nya domar. Tvister kommer uppstå på grund av HDs sidokommentar, den kommer att användas i många tvister framöver tills läget klarnat.

Att lära av fallet: Det första är det gamla vanliga; att fortsätta sköta föreningens ansvar att hålla huset i gott skick och jobba preventivt.

Besiktiga taken. Låt plåtslagare eller takspecialister se över taken. Beställ nödvändiga jobb i tid, innan skadan inträffar.

Jobba skadeförebyggande. Det är även en fråga om hänsyn till medlemmarna. Att drabbas av vattenskador är ingripande och besvärligt. Styrelsen kan inte välja att sköta fastigheten på sådant sätt att man väntar tills skador uppstår och först då agera. De boende ska inte drabbas i onödan. föreningen ges också genom resonemanget rätt att återställa hela vägen inklusive ytskikt när det finns behov att riva för att komma åt ledningar eller ventilationer. Det blir då fritt fram att bekosta utföranden i strid mot stadgad ansvarsfördelning.

Ingen kan hålla styrelsen ansvarig för att misshushålla med föreningens pengar genom att betala för sådant som ska betalas av bostadsrättshavarna. För det har HD sagt (i princip).

Om föreningarna vill hålla på den ansvarsfördelning som stadgats så kommer tvister uppstå med osäker utgång, i alla fall tills läget klarnat.

Det är inte alltid lätt att göra rätt, är väl sensmoralen.

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

62 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

Unik inspirationsbok. Så skapar vi ekohus att leva i.

pris

250:Trä överallt. Naturfärg. Stora fönster mot vacker utsikt; höga mot söder, låga mot norr. Ett hus som följer årstiderna. Eller kanske ett hus av halm? Eller härliga kurvor av lerväggar?

Nybyggda hus speglar våra drömmar. Boken Kloka Hus, den första i sitt slag, berättar om hur drömmen

om det hållbara blir verklighet. Hur vi kan bygga utan att förstöra miljö och klimat. Vi besöker några av de som förverkligat denna dröm, och får en glimt av vad som gjorts och vilka visioner som finns. Vi får också ta del av praktiska tips och råd från experter inom ämnet.

KLOKA HUS är en rikt illustrerad inspirationsbok för dig som är nyfiken på ekologiskt byggande.

Du köper den via varuhuset.etc.se eller i din bokhandel.

Styrelseskolan

Vad gäller när man hyr ut via Airbnb?

Ett alltid aktuellt ämne i föreningar är ”andrahandsuthyrning”. Reglerna om andrahandsupplåtelse har genom ett antal ändringar gjorts mer tillåtande. Eftersom bostadsrätten idag ofta representerar stora värden så anses det riktigt att bostadsrättshavaren kan förfoga över sin ägande på ett mer fritt sätt.

F

ortfarande krävs att tillstånd inhämtas från föreningen och då ska det anges varför, till vem och under vilken tid. Reglerna gör att föreningen vet vem som bor i lägenheten och har viss kontroll på läget. Dessutom får föreningen ta ut en extra avgift motsvarande 10 procent av prisbasbeloppet. Det som retat upp många föreningar är uthyrningar som sker genom Airbnb och likande företag. Det dyker upp främmande människor som ofta endast bor ett par dagar. Koden sprids och andra medlemmar tvingas öppna då de inte kommer in. Det sker allt annat än diskret och till människor som inte alls har något intresse annat än att turista några dagar. Sätter man som bostadsrättshavare detta i system blir det mycket pengar och främmande för vårt system. Det finns exempel på hur bostadsrättshavare med större lägenheter inrättar sig för att hyra ut till flera samtidigt och sedan gör gällande att det handlar om inneboende.

det är svårt för föreningarna att komma åt företeelsen då det bland annat hävdats att det är fråga om inneboende. Eftersom då behövs nämligen inget tillstånd. Men uthyrningen får inte innebära några men för föreningen eller medlemmarna. Observera att inneboende innebär att bostadsrättshavaren bor kvar i och har kontroll över lägenheten. frågan hur man ska se på situationen där någon hyr ut genom exempelvis Airbnb har prövats i den situationen att medlemmen inte finns i lägenheten utan bor någon annan annanstans. Detta innebär att lägenheten upplåts i andra hand och det kräver tillstånd. Frågan kan prövas av hyresnämnden. det var en medlem som ansökte hos hyresnämnden om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Under perioden 20 augusti till 1 oktober skulle inte mindre än sju olika personer bo i lägenheten vid olika tider i några dagar. Eftersom föreningen sa nej ansökte medlemmen om hyresnämndens

tillstånd. Hyresnämnden avslog ansökan. hyresnämnden konstaterade att det räcker med att medlemmen har ”skäl” till sin andrahandsupplåtelse men att lagstiftaren inte avsett alla tänkbara skäl. Skälet till uthyrningen var att undvika dubbla boendekostnader, ett i sig legitimt skäl.

Men sättet att hyra ut är mer att likna vid kommersiell hotellverksamhet och det är inte detta som lagstiftaren haft i åtanke vid tillkomsten av andrahandsreglerna. Föreningen hade därför befogad anledning att vägra samtycke. men hur ska man då tänka om medlemmen bor kvar och har olika inneboende för korta tider. Då krävs inte tillstånd och är inte hyresnämnden behörig att ta upp frågan. I stället får man se på regler i bostadsrättslagen som behandlar förverkande. Detta är en lång och komplicerad resa som inte ska företas utan juridisk sakkunskap som sällskap. Det finns bestämmelser om att man inte får inrymma utomstående om det kan medföra men för föreningen eller dess medlemmar. många olika inneboende korta tider med utlämnande av koder och andra nackdelar behöver nog inte godtas. Men det är upp till föreningen att visa att inneboendet innebär men som är av betydelse. För att komma vidare i den frågan måste ärendet drivas i tingsrätten vars beslut kan överklagas. Dessutom får den som förlorar betala rättegångskostnaderna. jag har själv inte hittat något fall där man gått till botten med frågan men det skulle behövas. Som alternativ kan man möjligen använda en bestämmelse i bostadsrättslagen om att lägenheten inte får användas till något annat än vad den är avsedd för det vill säga bostad. Hyresnämnden konstaterade i sitt avgörande att verksamheten likande hotellverksamhet.

Möjligen kan detta användas. Det gäller som vanligt att väl dokumentera allt såsom tidpunkter och olika iakttagelser för att underlätta en kommande process.

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

B O B ÄT T R E 1 / 2 0 2 0

a t s i l k c e h C tt hålla reda – tider a n a m m ä t s r ö f n i å p

sredovisning rs å a k s n a mm ad före stä n å m n e t orn.

• Mins nas till revis a de m lä a rn a g visorn lämn re a handlin k s n a ll styrelsen. re stämm ti fö n r e o ls k e c tt e rä v å sbe • Senast tv och revision a rn a g n li sd n a redovisning rs å granskade h a k s n a m a a före stäm s tillgänglig k a c n e n v fi n n e e t ls s e rätt • Sena revisionsbe h c o a rn a g n handli tid marna. ttelse ska all rä e b s n för medlem io is v gar och re ndlingarna a n li h d tt n a a r h ä s g g e nin om b fall • Årsredovis edlemmar s m ll ti s era adress i a ll k o tr ic k n s o e (k d s s n adre omgåe å uppgiven p m e d ll ti s ). ska sända i andra hand rd y th u r ä balansh c o t a lt lägenheten u t res n ska kopia fter det at a e m d a m n tä å s s m g renin a • Senast en tällts av fö s tillgänglig s a t ll s å h fa n r e a ls h e erätt räkningen h revisionsb c o n e g in n is esserade. tr in r av årsredov ä m o s s en för alla de) ska hålla ra te s ju hos förening t e (d stämman e veckor s r t g t in s n a n re e s fö a n arn t frå • Protokolle för medlemm n e g in n re fö os tillgängligt h man. efter stäm

STADSRÄTTE

KÄLLA: BO

RNA

FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 27 maj 2020 Tema: IT & smart teknik lD et finns en mängd smarta IT lösningar som gör arbetet enklare för styrelsen och bekvämare för föreningens medlemmar. Fiber, bredband eller eget nät – vi tittar närmare på valmöjligheterna och hur kan föreningen hantera frågan.

Tema: Gård och parkering lA llt fler vill kunna parkera elcykeln tryggt och kunna ladda bilen. Samtidigt är det viktigt att gården är tillgänglig för alla medlemmar. Bygga om gamla gårdsförråd eller förskolan till bostäder – ett sätt att finansiera underhållet.

Tema: Renovering lD et är viktigt att underhåll och renovering görs på rätt sätt. Rätt eller fel metoder – fakta och tips från experterna. Så kan kostnader minskas vid en renovering.

Investeringarna som kan ge föreningen intäkter.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

VINN TVÄTTSTUGAN

Ser din drömtvättstuga ut så här?

Nu kan den bli din! I år fyller PODAB 75 år och det firar vi genom att utlysa en tävling. Vinsten är en drömtvättstuga med utrustning i toppklass som tar mesta möjliga miljöhänsyn. Det kommer att spraka av växter och fina detaljer. För att tävla ska du motivera varför tvättstugan i just ditt flerfamiljshus behöver förvandlas till en DRÖMTVÄTTSTUGA. Under 2020 får den lyckliga vinnaren en trivsam, inspirerande och funktionell miljö till ett värde av 280 000 kronor, exkl. moms. Ett team kommer och inreder, installerar nya maskiner och gör om er gamla gemensamma tvättstuga till en drömtvättstuga.

Låt specialisterna på professionell tvättstugeutrustning ta hand om allt. Det enda du behöver göra är att skicka in ditt tävlingsbidrag innan den 31 maj, 2020.

1945 - 2020

TÄVLA: Scanna koden och tävla direkt eller läs mer om tävlingen på www.podab.se/drömtvättstugan2.0 Vinsten är energisnål tvättstugeutrustning från PODAB till ett värde av 280 000 kr exkl. moms. Nya tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, mangel, digitalt bokningssystem, tillbehör samt inredning som passar in i tvättstugemiljön. Eventuell vinstskatt kan tillkomma.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Bo bättre c/o Flowy AB Box 3217 10364 Stockholm

Brandkontoret försäkrar Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE