Bb nr3 2017 webb

Konst i badrummet! Sidan 26.

NR 3|2017 Pris 39:50 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Så ska vi minska byggkostnaderna Bostadsminister Peter Eriksson: Vi måste bygga fler billiga bostäder. Sidan 9.

Utnyttja dolda utrymmen

Öppet eller slutet nät?

TEMA: IT Sidan 43.

Alla måste betala bredband Lag&rätt: Sidan 58.

Hissar lyfter värdet TEMA: OMBYGGNAD OCH RENOVERING Sidan 28.

TEMA: TRAPPHUS OCH HISS Sidan 17.

Juristen:

Styrelseskolan:

Energi&miljö:

Sidan 60.

Sidan 64.

Sidan 62.

Var noga med avtalen

Att hantera de besvärliga

Nu ska vi bygga framtidens hus

UPPSKAT TAD LIVSLÄNGD PÅ DIN FASTIGHET FASADPUTS 35 ÅR BALKONGRENOVERING 35 ÅR TAK 35-60 ÅR VENTILATION OCH FLÄKTAR 30 ÅR HISS 35 ÅR EL 50 ÅR VA-STAMMAR 50-60 ÅR RADIATORER 80 ÅR VÄRMEANLÄGGNING 25-40 ÅR MÅLNING AV PLÅTTAK 10 ÅR STUPRÖR 35ÅR FÖNSTERMÅLNING 5-12 ÅR GOLV OCH VÄGG 20 ÅR ASFALT 30-40 ÅR

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

17

TEMA: Trapphus och hiss Ett lyft för alla Trapphuset ger ett första intryck av hur väl underhåller sköts I en fastighet. En fungerande hiss höjer värdet både på föreningen. Möt brf Årsta som satsar på nya hissar och brf Kungsängen som valt att installera hiss i hisslösa hus.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, goran.olsson@mrbostadsratt.se Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se Inger Evertsson, inger.evertson@almusmedia.se Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 44 94 mie@rectamedia.se

TEMA: Ombyggnad och renovering Klirr i kassan Det finns många döda ytor i en fastighet som går att göra om till bostäder och samtidigt kan ge föreningen ett bra tillskott i kassan. Numera börjar allt fler se möjligheter att även kunna förvandla pannrum, soprum eller förråd till lägenheter.

28

43

TEMA: IT Eget fastighetsnät Satsa på eget fastighetsnät – slutet eller öppet nät! Snabbt bredband, billig telefoni, ett stort tv-utbud och nya nätbaserade tjänster. Bo bättre guidar dig igenom avtal, finansieringsmodeller och installation samt bjuder på nyttiga tips och råd.

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se

Fasadfix redan vid trettiofem RÄT T FÖRVALTNING ÖKAR BÅDE VÄRDET OCH LIVSLÄNGDEN Vilken livslängd har fastighetens olika delar? Hur undviker en bostadsrättsförening kostsamma akuta reparationer? Svar på de frågorna och många andra hittar du i underhållsplanen. Underhållsplanen berättar om framtida underhåll, när en åtgärd behöver göras och vad det kommer att kosta. En nödvändighet för en stabil budget samt ett långsiktigt och proffessionellt styrelsearbete i din bostadsrättsförening.

Vi hjälper din fastighet att må så bra som möjligt för att kunna möta framtidens utmaningar, oavsett om det gäller att ta fram en underhållsplan eller att löpande förvalta din förenings fastighet.

Läs mer eller kontakta oss på www.sbc.se eller maila till kundtjanst@sbc.se

Bo bättre trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 27 300 ex.

Sveriges största faktaplats för bostadsrättsföreningarnas styrelser.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter.

Allt redaktionellt material lagras digitalt.

Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­v ode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

Omslagsbild: Mikael Lundblad/MAKE SPACE

Batteri av åtgärder

9

Bo bättre intervjuar bostadsministern

HSB Brf Kungsängen i Kalmar

26

De bygger hissar i hisslösa hus!

Lag&rätt 53–58 Läsarnas frågor och rättsfall med kommentar.

Avtala utan krångel vid ny upplåtelse

60

Juristen Jörn Liljeström reder ut.

Att bygga framtidens hus

62

Miljöexpert Johan Ehrenberg har ordet.

Vill ert företag nå över 23 000 bostadsrättsföreningar?

Boka annons i Bo bättre!

RECTAMEDIA Rak och tydlig kommunikation

Boka annonsplats i nummer 4. Kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Nr 4 – utg.dag 9 nov

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

Det är enkelt att byta till SBC – Vi är specialiserade på att hjälpa bostadsrättsföreningar med ekonomisk och teknisk förvaltning, projektledning vid ombyggnationer samt juridiska tjänster. För mer information besök www.sbc.se

BO BÄTTRE 3/2017 | 3

FADE THE WALLS. BYT VÄGGEN TILL EN UTSIKT.

En lång resa börjar alltid med ett steg

H

äromdagen hamnade jag i samtal med en kvinna utanför ICA som med tvärsäker ton fyrade av ett antal påståenden om ”hur det låg till i kommunen”. Hon ondgjorde sig över en nybyggd skola och påstod att den var fullständigt underdimensionerad. Den långa utläggningen avslutades med orden ”mig går det inte att lura, jag vet hur det ligger till”. Hon antydde att någon hade berättat, med andra ord en hemlig källa? Jag blev i princip mållös. Stämde det hon påstod så var det allvarligt. Eftersom jag är fackpressjournalist och lite ”yr­ kesskadad” bestämde jag mig för att kolla upp saken. Det visade sig att inget av det hon påstod var sant! Den hemliga källan ver­ kade vara en facebooksida som tillhörde en diskussionsgrupp där arga människor med åsikter presenterade sina egna slutsatser som sanningar.

I takt med att sociala medier får allt större utrymme i vårt liv är det här en företeelse som blir allt van­ ligare. Visst är det skrämmande när människors rädsla för förändringar gör att lösa antaganden och skvaller uppfattas som sanningar.

Det här är nog också något som en del styrelseledamöter i bostadsrättsföre­ ningar stöter på i sitt arbete. Men det finns sätt att möta rädda bakåtsträvare – ta reda på fakta, möt kritiken, var ärlig och målmedveten, presentera saker enkelt och begripligt. Och kom ihåg att en lång resa alltid börjar med ett steg!

För några veckor sedan besökte jag en

fantastisk förening i Kalmar. Deras om­ råde var otroligt välskött och det rådde en härlig stämning i styrelserummet.

När vi kom dit höll de på att installera hissar i sina hus. Förslaget som kommit upp i en motion på en stämma några år tidigare hade inledningsvis mötts av motstånd, särskilt bland endel äldre medlemmar som oroade sig för avgiftshöjningar. Styrelsen lyckades trots det få i uppdrag att göra en utredning. De valde att ta tid på sig och göra ett grundligt arbete. När slutligen undersökningen samt ett väl genomarbetat förslag presenterades ställde sig 70 procent av med­ lemmarna på stämman bakom beslutet.

I dag när flera av hissarna är på plats är glädjen stor och som krydda på moset har bostadsrätterna ökar rejält i värde. Visst är det härligt med människor som vågar! Receptet är ganska enkelt – fakta, det är det enda som kan bita på rädslan för förändringar.

Vi berättar mer om föreningen i Kalmar i temat om hissar och trapphus på sidan 23.

I detta nummer av Bo bättre finns det som vanligt

även gott om annat matnyttigt. Under temat om­ byggnad berättar vi om hur en förening kan göra för att öka antalet lägenheter. Vi bjuder även på intres­ santa artiklar om bredbandslösningar i temat om IT. På våra nyhetsidor presenterar vi en rykande färsk intervju med landets bostadsminister Peter Eriksson.

Som vanligt bjuder vi förstås på nya intressanta läsarfrågor med svar från våra jurister och ett färskt rättsfall.

Slutligen ger vi ordet till experterna Johan Ehren­ berg, Jörn Liljeström och Göran Olsson som även i detta nummer bidrar med varsin välskriven och intressant krönika. Nya rättsfall och läsarfrågor finns det självklart även i detta nummer.

Trevlig läsning! Red.

SLÄPP IN LJUSET.

BYGG DIN EGEN SKJUTDÖRR FRÅN PROFIN.

Med Profin glasskjutdörr suddar du ut gränsen mellan inne

Med vårt planeringsverktyg kan du rita och göra din

och ute. En utsikt som du kan njuta av året runt. Profin är

egen design. Prova på www.profinsverige.se

ett robust, slitstarkt och ekologiskt val. Energisnålt och vackert dessutom. Som råvara använder vi tätfibrig tall, ek eller sibirisk lärk. Våra produkter tillverkas i Finland.

WOOD, NATURALLY. 4 |

BO BÄTTRE 3/2017

Aktuellt

Med rätt partner börjar det aldrig knaka i fogarna För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt.

Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida www.bkr.se hittar du behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler.

Behörig plattsättare, anställd i ett behörigt företag får en fotolegitimation utfärdad av Byggkeramikrådet - fråga gärna efter den!

FOTO MILJÖPARTIET

Batteri av åtgärder för bostadsmarknaden – Vi har en stor brist på bostäder, men om vi har en bostadsbubbla eller inte är svårt att säga Bostadsminister Peter Eriksson känner att han har kommit en bit på väg för att förbättra situationen: – När jag tillträdde för 16 månader sedan talade många om att det var kris. Idag hör jag ingen använda det ordet.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

BO BÄTTRE 3/2017 | 9

Aktuellt ● Peter Eriksson menar att det finns många orsaker till situationen på bostadsmarknaden.

– Min bedömning är att det handlar om realia: Vi har fått fler människor som behöver en bostad, efterfrågan har alltså ökat, skatter har ändrats så att folk har mer pengar, vi har låga räntor och vi har byggt alldeles för lite under många år.

– Därför måste vi bygga kraftigt, inte bara för att kunna ge bostäder till de som kommer nya in på marknaden utan också för att kompensera för att vi byggt alldeles för lite tidigare. Byggandet har helt enkelt inte följt befolkningsökningen. Enligt Boverket behöver vi 600 000 nya bostäder till 2025. Det är svårt att med säkerhet säga om vi kommer att klara det. Men byggandet idag har skjutit fart.

Ett av de stora problemen nu är att det be­

höver byggas betydligt fler billiga hyresrätter: – Vi har infört ett investeringsstöd, som hittills gått till 10 000 nya lägenheter. Men vi måste stödja produktionen av hyresrätter och visa att vi kan bygga fler hyresrätter och samtidigt få ner kostnaderna, säger Peter Eriksson.

– Sveriges kommuner och landsting, SKL, har tagit fram en modell för detta, men det förutsätter att kommunerna och allmännyttan är aktiva. Ett viktigt område är kommunernas markanvisningar för hyresrätter, de bör bli fler och till lägre kostnad.

Ett av problemen är att markanvisningar­ na utgör en viktig inkomstkälla för många kommuner och detta har tagit ner intresset för att ge attraktiva och billiga anvisningar till byggande av hyresrätter.

Peter Eriksson: – Vi hoppas att kommunerna tar den dis­ kussionen. Jag tror också att investerings­

"Byggandet har helt enkelt inte följt befolkningsökningen.

Enligt Boverket behöver vi 600 000 nya bostäder till 2025." stödet kan vara betydelsefullt här, systemet är i sig mycket flexibelt.

Peter Eriksson vill inte heller bortse från möjligheterna att subventionerna hyresrät­ terna: – Bostadsrätterna är redan subventione­ rade skattemässigt och detta är ett rimligt motiv för att subventionera hyresrätter.

De höga priserna för villor och bostads­ rätter är ett stort bekymmer och många föreslår att batteri av åtgärder för att få ner priserna genom att minska efterfrågan.

Några av förslagen är att öka amorterings­ kraven, inte tillåta lån på över sex gånger årsinkomsten och att avskaffa avdragsmöj­ ligheterna på bolån.

Peter Eriksson: – Jag förstår Finansinspektionens olika för­ slag, men införandet av dem vore ett nederlag för politiken. I så fall har vi politiker inte lyckats. Det är också troligt att dagens extremt låga ränta kommer att bli högre, vilket till­ sammans med andra åtgärder skulle försvåra för många, till exempel unga och nyinflyttade, att komma in på bostadsmarknaden.

Ett problem för nyproduktionen av hy­ resbostäder är att lägenheterna fått mycket höga hyror: – När det gäller nyproduktionen kan

man säga att hyresregleringen inte har nå­ gon betydelse, där är marknadshyror redan införda. Hyresregleringen fungerar bara för äldre lägenheter, ofta med i attraktiva lägen.

Många organisationer och företag kräver högre bostadsbidrag så att människor ska ha råd att bo även i nyproducerade lägenhe­ ter, men där är Peter Eriksson tveksam: – Det finns en risk för att ett högre bostadsbidrag kan öka byggnadskostnader och det ger inget incitament för att minska dem. Jag tror på investeringsstöd och olika åtgärder för att minska kostnaderna.

Andelen bostadsrätter av lägenheterna i flerfamiljshus ökar hela tiden. Enligt de senaste siffrorna står dock hyresrätterna för 59 procent av alla lägenheter i hela landet. Men när det gäller nyproduktionen byggs det fler bostadsrätter än hyresrätter. Och i Stockholm och Uppsala är situationen omvänd med en kraftig övervikt för bostadsrätter.

Ett av skälen till detta är utförsäljningen

av allmännyttan som medverkat till att 55 procent av alla lägenheter i flerfamiljshus i Stockholm är bostadsrätter, i Uppsala är an­ delen betydligt högre. Bland de flerfamiljs­ hus som byggs är andelen bostadsrätter helt dominerande.

– Stockholm och Uppsala sticker ut och även om antalet hyresrätter i Sverige totalt är fler måste vi bygga fler hyresrätter.

Peter Eriksson har dock inga förslag om förändringar för bostadsrätterna på sitt bord: – Jag har inga speciella planer för bo­ stadsrätterna.

Det betyder sannolikt att det inte finns några konkreta planer på att ändra reavinst­ beskattningen, den s k flyttskatten, för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. n

FORMSTABILITET

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD

INBROTTSSKYDD

KADE LVER SKTIL KTA SVEN ETSMÄR IT KVAL FÖNSTER PVC

LYCKAS MED FÖNSTERBYTE! - Enomic Fönster - ser till investeringen ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB

019-603 24 40

www.enomicfonster.se

DÄRFÖR ÄR EN SÄKERHETSDÖRR FRÅN DALOC VIKTIGARE ÄN DU TROR. Vi erbjuder totalentreprenad med projektledning

En dörr är inget man vanligtvis tänker på. Ändå kan ett smidigt byte till Daloc Säkerhetsdörr göra hemmet till din lugna och säkra vrå där du och din familj kan känna er tryggare än någon annanstans. Den har en smart och stark stålkonstruktion som skyddar dig mot brand och hindrar tjuvar. Den formstabila konstruktionen är tät mot drag, ljud och giftig rök. Det är rätt få saker som kan skydda dig mot så mycket. Möjligen en super-robot. Läs mer på daloc.se/tryggthem

Säkra dörrar

FOTO: CC CREATIVE COMMONS

Var sjätte cyklar till jobbet – stora skillnader mellan länen Bostad. Att ta cykeln till jobbet är populärt.

Idag cyklar 16 procent till jobbet under den varma årstiden, det visar en undersökning gjort av försäkringsbolaget IF. Men de regi­ onala skillnaderna är stora. I hälften av alla län cyklar minst var femte invånare till jobbet under sommarhalvåret. Flest är det i Uppsala län, 29 procent. Örebro och Västmanlands län kommer därefter med 28 procent.

Lokaler är dolt kapital Sitter ni med tomma lokaler eller osäkra hyresgäster? Vi har specialiserat oss på att köpa och förvandla tråkiga lokaler till attraktiva lägenheter.

Det finns idag många bostadsrättsföreningar som

sitter med tomma lokaler som man har svårt att hyra ut, inte vet vad man ska göra med eller har osäkra hyresgäster. Lokalerna kan vara allt från t ex soprum, panncentral, källarlokal eller råvind.

Energirådgivning satsar på solel

Kraftig ökning av antalet beviljade bygglov Bygg. Under årets första fyra månader ökade

antalet bygglov för flerbostadshus med 16 procent jämfört med samma period förra året. Övriga sektorer, småhus, privata och of­ fentliga lokaler, redovisade endast marginella förändringar. Sett över en tolvmånadersperiod har antalet bygglov ökat med mellan 5 och 20 procent, beroende på sektor.

Att byggloven ökar ger en viktig indi­ kation om vart vi är på väg, säger Jenny Ingelström, analytiker på Industrifakta.

Utvecklingen signalerar en fortsatt förstärk­ ning av en redan glödhet byggmarknad. Det finns emellertid risk för att många projekt kan tvingas skjuta byggstarten på framtiden på grund av kapacitetsbegränsningar när det gäller personal och materiel.

Nu vill Umeå kommuns energi- och klimatrådgivare få fler husägare att börja producera sin egen solel.

Solceller har sjunkit drastiskt i pris på senare tid och är idag en lönsam investering för många. De solfattiga och snöiga vintrarna till trots så är norra Sverige väl lämpat.

● – Taket behöver inte ens ligga i perfekt söderläge. Öst och väst går också utmärkt.

Det kan till och med vara bättre eftersom att de flesta använder mest el på för- och eftermiddagen. Det viktiga är att taket

inte skuggas för mycket, säger energi- och klimatrådgivaren Erik Eklund.

Under 2017 kommer han och kollegan Eduardo Petterson att erbjuda extra mycket stöd till de som funderar på att sätta upp solceller så att vägen till egen elproduktion ska bli så enkel och trygg som möjligt.

Tanken är att rådgivarna ska finnas med på hela resan, från offert, bidragsansökan och ett eventuellt bygglov fram till installation.

Den kommunala energi- och klimatråd­ givningen är kostnadsfri och kommersiellt oberoende.

Ny boendeform möter jämställdheten

FOTO: CC CREATIVE COMMONS

- när det gäller fastigheter -

12 |

BO BÄTTRE 3/2017

Bostadsbolaget Stångåstaden i Linköping vill modernisera bostadsmarknaden och bygger därför en flexibel lägenhet 5:1 där planlösningen kan varieras mellan en enrummare och en femrummare. Flexibi­ liteten ligger i att det går att flyttar väggar och öppna golv. Utöver en anpassningsbar planlösning är lägenheten även fylld med smarta lösningar, exempelvis ett badkar som tas fram ur golvet. Lägenheten, som kallas ”Drömlägenheten”, står klar till hös­

ten. Idén kom efter att bostadsbolaget gjort en färsk Sifo-undersökning som visade att sex av tio svenskar vill ha en mer flexibel boendeform som passar just deras situation.

– Jag hoppas att fler inspireras och följer med i den nystartade trenden, säger Fredrik Törnqvist, vd på Stångåstaden.

5:1: an byggs i den toppmoderna stadsde­ len Vallastaden som utvecklats i samverkan mellan kommunen, universitetet, invånare och privata sektorn.

Kontakta oss gärna för mer information!

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Tel: 0707-16 16 15 • E-post: info@meyerinredningar.se

DRÖMMER DU OM EN NY HISS? Därför känner sig varannan svensk otrygg Bostad. Hälften av alla svenskar känner sig emellanåt otrygga i sina städer, det visar undersökningen Samhällsbarome­ tern. Den främsta anledningen till att svenskarna känner sig otrygga är oro för kriminalitet, svarar hela 73 procent. Ett annat orosmoment, främst bland kvin­ nor, är mörkret. Hela sex av tio kvinnor känner sig otrygga efter skymning.

– Det är väldigt viktigt att känna sig trygg där man bor. Både kommuner och samhällsutvecklare måste därför ta an­ svar för såväl ljussättning som planering vid byggnation och förvaltning, säger Per-Arne Gustavsson, vd på Projekten­ gagemang.

70 % 66 % 59 % 59 % 59 %

Topplista – Här känner sig svenskarna minst trygga: 1. Stockholms län 2. Södermanlands län 3. Uppsala län 4. Skåne län 5. Örebro län

57 % 53 % 50 % 50 % 48 %

Samhällsbarometern 2017 är baserad på en undersökning av Kantar Sifo på uppdrag av Projektengagemang. Totalt har drygt 2 500 personer mellan 18 och 74 år deltagit i studien. Undersökningen är statistiskt säkerställd och representativ på riksnivå.

● Åska vållar skador för miljontals kronor i svenska hem varje år. Främst är det den allt mer avancerade elektroniska utrust­ ningen vi har i våra hem som går sönder, men det händer även att hela hus brinner ner och att människor skadas. Försäk­ ringsbolaget If har exempelvis cirka 700 anmälda åskskador per år. Blixtnedslag i fastigheter är sällsynta. Men det är vanligt att överspänning från ett närliggande blixtnedslag istället kommer in i byggna­ den via ledningar (el, telefon, kabel-TV eller antenner på taket). Det behövs bara en spänningstopp på en sekund för att datorer, teven och Dvd:n ska förstöras.

Hemförsäkringen gäller vid åska men för dem som har mycket hemelektronik i huset kan kostnaderna ändå bli höga

Råd från If – Så skyddar du dig mot åskskadorna: Dra ut sladdarna till all elektronisk utrustning.

Installera jordfelsbrytare.

Installera ett åsk- och överspänningsskydd.

Installera en åskledare som leder ner blixten i marken.

Kopiera de viktigaste filerna och bilderna på datorn.

•• •• •• •• ••

Nystartartad podcast för tjejer och kvinnor ● Podcasten äventyret ska inspirera tjejer och kvinnor att upptäcka naturen och uppmuntra dem att testa nya saker utomhus. Bakom projektet står Morakniv tillsammans med Sveriges största bloggare inom vandring, Angeliqa Mejstedt som även sitter bakom micken tillsammans med Emelie Bröms. Det första äventyret släpptes tisdag den 5 september.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.

Unik konstruktion! w w w .h f o n s t r e t .s e

14 |

BO BÄTTRE 3/2017

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

FOTO: CC CREATIVE COMMONS

Topplista – Här känner sig svenskarna mest trygga: 1. Gotlands län 2. Norrbottens län 3. Jönköpings län 4. Jämtlands län 5. Värmlands län

Blixtnedslag ger skador för miljoner – så skyddar du dig

TÄVLA OCH VINN!

Bli hjälte i ditt trapphus! Vinn en ny modern hiss till din bostadsrättsförening.

Tävla på

HISSDROMMAR.KONE.SE

Tema: Trapphus och hiss

CYKELRUTAN MED INTEGRERAD BELYSNING Avgränsning i offentlig miljö som ger cyklisten möjlighet att tryggt & flexibelt parkera sin cykel.

Med sin stilrena design blir cykelrutan ett funktionellt och säkert inslag i miljön.

blidsbergs.se

Design: Andreas Sture & Torbjörn Eliasson / White

Trapphus och hiss Trapphuset ger ett första intryck av hur föreningen sköter underhållet av sin fastighet. Finns det en fungerande hiss är det alltid ett plus. Det finns även föreningar i hisslösa fastigheter som börjat att satsa på att installera hiss även om det kostar en slant.

Tollco AB, Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta

Tel: +46 (0)18 34 90 10 E-post: info@tollco.se

Webb: www.tollco.se

FOTO: OSCAR URBINA LANZA

Vattensäkert kök ett heltäckande koncept för vattensäkring i kök

Vi har alla produkter som behövs för att uppfylla branschregler för Säker Vatteninstallation 2016:1 & Boverkets Byggregler. Installera våra produkter när du renoverar eller byter kök så vet du att installationen uppfyller krav och regler! Spara pengar och investera i ett ”Vattensäkert kök”!

Tema: Trapphus och hiss

Trapphuset – entrén till föreningen

Hissen en älskad doldis

Det finns många olika delar i ett trapphus som kräver underhåll och bör innefattas i en renovering: väggar, tak och golv, trappor, hiss, belysning, dörrar, lås, porttavlor och brandsäkerhet. Behovet av hur mycket som ska göras och vad som behöver renoveras kan variera, bland annat beroende på hur underhållet skötts. Men ofta kan det vara lämpligt att göra flera åtgärder samtidigt.

Hissen är en av de mest komplicerade delarna som finns i en fastighet och samtidigt är den en doldis. Det är först när den börjar krångla eller slutar fungera man blir medveten vilken stor betydelse den har och hur värdefull den är för många av de boende i huset.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Det är viktigt att inte ha så bråttom, säger Niklas Svahn på Svenska Skydd. Det första styrelsen bör göra är att starta med att ta reda på vad det är man vill göra En annan viktig del i planeringen är att tänka på är helheten. Det är inte helt ovan­ ligt att när väggarna i ett trapphus målas blir slitage och skavanker på golv, trappor och andra delar betydligt mer synliga.

– Ofta när förslaget kommer upp är man inte riktigt klar över vad det innebär. Men det gäller att förstå vad det är som ska göras innan man ställer frågan vad det kostar, pengarna ska ju räcka. Därför är det viktigt att vara medveten om de steg som ska tas och se till att allt finns med i planeringen från början.

Fastighetens byggår kan också ha betydelse när en renovering av trapphuset planeras. Numera är det ganska vanligt att föreningens medlemmar i äldre fastigheter har önskemål om att trapphuset helt eller delvis ska återställas till originalutförande.

Medan i nyare årgångar vill man istället att det ska få ett nytt utseende.

– När man äger sin fastighet och ska reno­

18 |

BO BÄTTRE 4/2016

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● Många av Sveriges 120 000 hissar finns i fastigheter som ägs av bostadsrättsföre­ ningar och minst hälften är säkerligen 25 år eller äldre. Något som kan innebära att de passerat den rekommenderade livslängden för en hiss och inte längre uppfyller dagens säkerhetskrav.

– När det gått 20 år bör man göra en statusbedömning för att veta var man står, säger Lennart Strandman, teknisk säljchef på Kone.

De kan se väldigt olika ut mellan olika fastighe­ ter beroende vilken typ av hiss det är, hur den skötts och hur mycket den gått. I många fall behövs hissen efter denna tid moderniseras, för att slippa återkommande stillestånd eller att folk fastnar i hissen.

Renovering av trapphuset görs i flera

olika steg. Det är också ett arbete som påverkar de boende i huset vilket innebär att styrelsens arbetsbelastning ökar. Innan arbetet startar kan det därför vara lämpligt att ordna ett medlemsmöte och ta hjälp från entreprenören för att kunna svara på alla frågor som kommer upp.

– För oss branschföretag är det viktigt när vi kommit in i en process att vara med på ett medlemsmöte och svara på alla frågor eller på en stämma när vi kommit så långt att det är dags att teckna avtal, säger Niklas Svahn. n

De vanligaste stegen vid en trapphusrenovering

••Belysningens funktion ses över, vid

behov installation av akustisk- eller rörelsestyrd ledbelysning.

Dörrar och låssystem – byte eller renovering.

Byte eller renovering alternativt djuprengöring eller slipning och polering av golv.

Byte eller renovering av port och källardörrar.

Väggar och tak, spackling underarbete, målning och dekorationsmålning.

Montering av namnskyltar och porttavlor (och ibland även postboxar).

•• •• •• •• ••

går att göra långsiktiga energibesparingar på upp till 70 procent. Föreningen slipper också lägga ut dyra pengar på återkomman­ de reparationer.

– I Sverige har vi ett väldigt gammalt husbestånd, vilket naturligtvis gör att det finns hissar som det saknas reservdelar till, säger Lennart Strand­ man. Enligt vår lagstift­ ning måste reservdelar bara tillhandahållas i tio år och det kan leda till att reparationer på äldre hissar blir kostsamma.

Det finns också sätt att få råd med en installa­ tion utan att det behöver tära allt för hårt på föreningens ekonomi. Ett sätt är att sälja vindsyta och förhandla med företaget som köper och bygger bostadsrätter så att de åtar sig att stå för installationen av hissen.

"När det gått 20 år bör man göra en statusbedömning för att veta var man står."

FOTO: KONE

vera vill man gärna skapa en identitet, säger Niklas Svahn. Har man en sekelskiftesfast­ ighet kan man börja med att titta på hur det såg ut när huset byggdes och se hur mycket finns bevarat. Det är också bra att låta en entreprenör komma ut och titta på vad man

kan göra. Då går det också att få ett pris.

Ju mer förberedd man är desto bättre blir slutresultatet.

Även om hissen under flera år fungerat bra är det viktigt att föreningen planerar för ett mer omfattande underhållsbehov samt ett större byte av vitala delar eller hela hissen. Vid första anblicken kan det förefalla mycket kostsamt att byta hiss. Men det är en åtgärd som ökar säkerheten för de boende och som är en långsiktigt lönsam investering. Inte minst med tanke på att det

– Det brukar fungera bra men det är

viktigt att se till att det måste finnas åt­ komlighet till hissens maskinrum utanför lägenheten när ombyggnaden görs. Bo­ stadsrättshavaren som flyttar in i vindsvå­ ningen är inte skyldig att släppa in fören­ ingen om det måste göras serviceåtgärder eller kontroller. n B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 6 | 19

Tema: Trapphus och hiss

"Det är viktigt de boende får skriftlig information i den egna brevlådan."

"Första hissbytet är nästan klart, säger Margareta Kjellin, vicevärd i Brf Årsta i Uppsala."

Byt hiss i tid och spar pengar Återkommande reparationer av gamla hissar som krånglar kan i längden bli dyrt och det kan vara svårt att få tag på reservdelar. Det blev också skälet till att Brf Årsta i Uppsala nu väljer att installera nya hissar i sina hus.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM FOTO OSCAR URBINA LANZA

● – För oss är det viktigt att våra hissar fungerar bra, säger Margareta Kjellin, vice­ värd och vice ordförande i Brf Årsta. Vi har en hög ålder på många boende här och de är beroende av att hissarna fungerar bra.

Eftersom föreningen startat i god tid men renoveringen kan hissbytet i områdets tolv fastigheter göras successivt. På så sätt kan föreningen fördela kostnaden under en längre tidsperiod.

– Vi har beslutat att ta en hiss per år ef­ tersom vi inte vill ta lån eller höja avgifter­ na, säger Margareta Kjellin. Vi vill också ha utrymme att kunna göra andra saker under tiden om det skulle behövas.

20 |

BO BÄTTRE 3/2017

Eftersom varje byte tar cirka tre veckor har en viktig del i projektet varit att se till att de boende i huset är väl förberedda, då det under tiden den nya hissen installeras endast går att använda trappan.

– Efter att vi tagit beslut i styrelsen gick vi i god tid ut och informerade medlemmarna och uppmanade alla att förbereda sig, säger Margareta Kjellin. Det kan även finnas de som måste meddela hemtjänst eller vill ordna annat boende under tiden hissbytet pågår.

Hos Brf Årsta fick medlemmarna infor­ mation både via hemsidan och i den egna brevlådan. Första gången ganska kort

efter att styrelsen tagit beslutet och sedan ytterligare en gång innan renoveringen skulle starta. Företaget som genomför renoveringen har också gått ut med särskild information som kan vara betydelsefull för de boende.

– Det är viktigt de boende får skriftlig information i den egna brevlådan. Det är inte alla som går in på hemsidan och läser eller använder mail. All information måste också ut i god tid men inte för långt innan, för då glöms den bort, påpekar Margareta Kjellin.

vara lång leveranstid. Väntar man tills his­ sen slutar att fungera finns risken att man under en längre tid får stå helt utan hiss.

Det finns en hel del att tänka på innan ett hissprojekt dras igång. Bland annat har det kommit en del nya regler som innebär att bo­ stadsrättsföreningens i egenskap av byggherre vid större projekt ansvarar det finnas elektro­ niska personalliggare på byggarbetsplatsen.

– Företaget vi anlitat står för det här med personalliggare och det är bra, säger Mar­ gareta Kjellin. Det är viktigt att veta att det måste finnas och att ansvaret kan övertas av entreprenören men det måste finnas ett skriftligt avtal. n Bostadsrättsföreningen Årsta, Byggår 1970, Antal lägenheter 384.

Moment som ingår i en typisk hissombyggnad:

••Linbyte ••Talande våningsvisare ••Nödtelefon ••Korgbyte (om man vill ha ny inredning

De nya hissdörrarna sätts först på plats.

MÅLNING SNICKERI GOLVPOLERING PORTRENOVERING

Arbetet med att byta hissen är nu inne

på slutfasen och det har löpt väl utan några problem. Snart återstår bara slutbesikt­ ningen innan de boende äntligen får åka premiärturen.

– Här har föreningen valt att byta hissen innan den helt slutat att fungera, vilket är klokt, säger Fredrik Clavebring och Kalle Karlsson på Uppsala lyftteknik AB. En hiss måste vanligtvis måttbeställas och det kan

Den gamla bruna hissen ska bytas mot en ny med ljusinredning.

TEL. 0200 58 02 20

i korgen eller om dörrmaskinen är för tung) Korgdörrar Nytt öppet styrsystem Ny maskin Dörrlås Dörrkontakter

•• •• •• •• ••

Tema: Trapphus och hiss

Hiss i hisslöst hus – den nya trenden Intresset att installera hiss i hisslösa bostadshus har åter blivit populärt nu när allt fler vill kunna bo kvar i sin lägenhet på ålderns höst. Hiss är också något många barnfamiljer numera efterfrågar när de ger sig ut på bostadsrättsmarknaden.

vilket innebär att den tar betydligt mindre plats än tidigare. Även dörrar och belysning har blivit betydligt bättre tekniskt anpassade.

– Det finns flera olika varianter på hur man kan göra, säger Lennart Strandman.

Fördelen med många av trevåningshusen som byggdes under miljonprogrammet och tidigare är att det ofta finns lite gräsmatta framför huset. Det gör att det går att bygga hiss utanpå huset om det inte går att instal­ lera en i trapphuset.

När ett hissprojekt startas är det viktigt att komma ihåg att det består av två delar.

Dels måste det vanligtvis ske en ombygg­ nad av trapphuset för att hissen ska kunna installeras. Den görs av ett byggföretag med yrkeskompetens. De större certifierade hiss­ företagen med god erfarenhet brukar dock kunna se till att föreningen får stöd och hjälp i planeringen. De brukar även kunna erbjuda bostadsrättsföreningen hjälp med att hitta ett lämpligt byggföretag.

– Först ska föreningen kontakta ett certi­ fierat hissföretag med god erfarenhet av den här typen av projekt som kan komma ut och titta, säger Lennart Strandman. Hiss­ företagen vet till skillnad från exempelvis ett byggföretag vilka tekniska krav och lag­ regler som gäller och hur mycket utrymme som krävs får att få in en hiss.n

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM FOTO OSCAR URBINA LANZA

● – Man började med den här typen av installationer redan på 1980-talet då det under en period infördes ett särskilt ram­ bidrag för hissinstallationer i bostadshus, säger Lennart Strandman på Kone. Men till skillnad från då finns det numera betydligt bättre tekniska lösningar.

Enligt en statlig utredning som nyligen gjordes bor 375 000 äldre personer i hisslösa hus och det blir allt fler. Parallellt med att andelen äldre ökar har tekniken när det gäl­ ler installation och hissar utvecklats. De nya hissmodellerna kräver exempelvis betydligt mindre utrymme och är energisnålare. Det har också lett till att det i större utsträck­ ning än tidigare går att göra väl anpassade installationer i hisslösa hus.

– Vi ser att intresset för den här typen av projekt ökar, säger Lennart Strandman.

I slutet av förra året infördes det ett bidrag för att öka tillgängligheten i befintliga bostä­

der och det gäller även för installation av hiss.

Men det är ett projekt som kräver noggrann planering och förberedelse, exempelvis måste hållfastheten i byggnaden kontrolleras innan en hiss kan installeras. Den utveckling som skett inom området gör att det finns betydligt större möjligheter i dag att kunna göra en installation. Det krävs bara ett trapphus på totalt 2,4 x 2,4 meter för att rymma både en hiss med 0,8 meters korgbredd, hisschakt och trappa. Numera sitter den större delen av ma­ skineriet på en vanlig personhiss i schaktet,

"Parallellt med att andelen äldre ökar har tekniken när det gäller installation och hissar utvecklats."

Statligt stöd för att installera hiss Nu kan bostadsrättsföreningar söka statligt stöd för att kunna öka tillgängligheten för bland annat äldre boende i sina fastigheter, exempelvis vid installation av hiss.

Stödet gäller för åtgärder i gemensamhetsutrymmen eller utrymmen i anslutning till byggnad som exempelvis trapphus, entréer och gårdsplan. Storleken på stödet är en fjärdedel av kostnaden, maxbeloppet är 200 000 kronor per byggnadsprojekt.

22 |

BO BÄTTRE 4/2016

På Boverkets hemsida finns blanketter för ansökan som sedan skickas till länsstyrelsen i det egna länet. Ansökan måste göras inom sex månader efter att projektet påbörjats Stödet betalas ut när projektet är slutfört.

– Den som har frågor ska vända sig till länsstyrelsen, säger Per Lindkvist. Det finns inga speciella begränsningar när det gäller vilka åtgärder som stödet gäller mer än att det ska vara bostadsanpassningar.

För många bostadsrättsföreningars äldre medlemmar är hiss något som finns på önske-

listan. Numera finns det också större möjligheter än tidigare att göra installationer i hisslösa hus.

– Det finns en rad olika lösningar även om utrymmet i trapphuset är begränsat, säger Malin Brant-Lundin på Kone. Det behövs bara ett trapphus på totalt 2,4 x 2,4 meter för att rymma både en hiss med 0,8 meters korgbredd, hisschakt och trappa, Andra åtgärder som ökar tillgängligheten kan exempelvis även vara stadiga räcken, dörröppnare, åtgärder av entréplan och ramper.

Några av Brf Kungsängen styrelseledamöter Jonas Eliassson, Ulla Olausson, Mikael Wirén och Birgitta Jägnebrant.

Värdet och trivseln ökade med hiss HSB Brf Kungsängen i Kalmar är en av de föreningar som tagit steget och valt att satsa på att bygga hissar. Nu rullar arbetet på. I nio trapphus är hiss redan installerad och glädjen är stor bland medlemmarna.

– Frågan kom upp i en motion för tre år sedan på en stämma, säger ordförande Jonas Eliassson i Brf Kungsängen. Då föreslog vi i styrelsen att stämman skulle ge oss i uppdrag att göra en utredning.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM FOTO OSCAR URBINA LANZA

● Det var inte första gången medlemmar hos Brf Kungsängen förde fram önskemål om att det skulle byggas hissar. Redan någ­ ra år tidigare hade förslaget kommit upp men då röstades det ned. Främst eftersom det visade sig då att det skulle leda till en rejäl höjning av avgiften.

– När en sådan här fråga kommer upp på en stämma väcker det alltid starka käns­ lor och det får man vara beredd på, säger ledamoten Mikael Wirén. Det är en stor förändring och många är oroliga för avgifts­ höjningar.

Birgitta Jägnebrant som länge varit aktiv i

styrelsen och är vicevärd berättar att styrel­ sen sedan tidigare var väl medvetna om att det fanns ett behov: – Vi har en hög medelålder här och många som har bott här länge trivs och vill kunna bo kvar när de blir äldre, säger hon.

Efter stämman startade arbetet med

utredningen. Styrelsen valde att göra ett grundligt arbete. Det gjordes bland annat en omfattande enkät bland medlemmarna.

Föreningen anlitade en konsult och kon­ taktade även olika företag för att få in olika förslag på installationslösningar.

– Vi bestämde oss för att ha en öppen attityd och lät alla komma hit och presentera sina förslag innan vi bestämde oss, säger Jonas Eliasson som tillsammans med Mikael Wirén arbetade med utredningen.

Styrelsen hade slutligen fyra olika förslag att välja mellan. Valet föll på ett öppet system och den installation som hade minst påverkan på trapphusen.

– Vi ville inte ta bort något av trappan, säger Birgitta Jägnebrant. Vi har rymliga trapphus som vi vill bevara. Det är viktigt att man även i fortsättningen kan använda den exempelvis för att kunna ta upp möbler och annat om det behövs.

Parallellt med att man tittade på de olika förslagen gjordes även ekonomisk kalkyl och en budget för hur det hela skulle finansieras i samarbete med HSBs ekonom. Föreningen hade sedan tidigare genomfört stora delar av det planerade underhållet. Man hade även un­ der en längre tid kört en offensiv amortering på tidigare lån jämfört med andra föreningar, vilket nu kom till nytta. Det togs även beslut att inte längre avsätta pengar till den inre fon­ den som avser respektive bostadsrätt.

– När vi gör kostnadsberäkningar brukar F B O B Ä T T R E 3 / 2 0 1 7 | 23

Tema: Trapphus och hiss

Trapporna – ett av stegen i renoveringen

"En trea här fick ganska omgående en värdeökning med några hundra tusen kronor."

Trappor och golv är viktiga delar som bör finnas med i planeringen av en trapphusrenovering. Det finns olika sätt att renovera eller fräscha upp trappor och golv. Priset kan variera en hel del beroende på vad man väljer.

– Ofta ser man inte hur slitet exempelvis ett golv är när väggar och övrigt också är slitna, säger Niklas Svahn på Svenska Skydd. Men när sedan delar av trapphuset renoverats då blir det plötsligt väldigt synligt.

Ny hiss installerad.

När nu när flera av hissarna är på plats har

responsen från medlemmarna varit odelat positiv. Men det har också kommit andra positiva överraskningar – Vi har följt utvecklingen på markna­ den för att se om det skulle påverka värdet på bostadsrätterna, vilket det verkar gjort säger Jonas Eliasson. En trea här fick exempelvis ganska omgående en värdeök­ ning med några hundra tusen kronor. Det tycker vi är en bra bonus. Fast det bästa är förstås att våra medlemmar är nöjda och att tillgängligheten ökat. n

Brf Kungsängen, Byggår 1967, Antal lägenheter 184.

24 |

BO BÄTTRE 4 3/2016 7

Bottenplattan ska förberedas för den nya hissen.

Ljusinsläppet i trappuppgången ovanför hissen som minskar kompenseras med ny belysning.

● Golv och trappor som utsatts för mäng­ der av kemikalier under åren får en porös och lätt skadad yta. Ibland behövs det en grundlig slipning av ytskiktet för att golvet ska återfå styrka och glans. Det kan även krävas reparationer eller större åtgärder. Men inte alltid. Det kan också vara så att det kan räcka med en djuprengöring (en mjukare version av slipning). Det är en åtgärd som kan ge ett fint resultat och kostnaden är betydligt lägre (cirka 200 kronor per kvadratmeter) jämfört med en grundlig slipning.

– Påverkan på stenen när det görs en dju­ prengöring är ytterst liten och det blir ingen åverkan, säger Jens Wilsgaard på Ångtvättbilen AB. Men det blir ändå en avsevärd skillnad.

Ett trapphus med fem våningar tar cirka två dagar att tvätta och polera. Arbetet består av olika delar och torkning mellan varje arbetsmoment. Det första som görs är att golv och trappor nollställs, finns det gammal ytbehandling ska den tas bort och skador åtgärdas. Därefter kan det behövas en impreg­ nering eller porfyllning eller ytbehandling följt av polering.

– Ska trapporna åtgärdas i samband med att trapphuset målas bör det göras först, säger Jens Wilsgaard. Främst eftersom det finns en risk att det kan skvätta vatten på den nymå­ lade väggen, vilket inte är bra. Däremot är det inga problem om väggarna sedan tidigare målats och färgen är helt torr.

FOTO: ÅNGTVÄTTBILEN

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Trappa före tvätt.

Det börjar också bli allt vanligare att bo­

stadsrättsföreningar liksom andra fastig­ hetsägare väljer att göra en uppfräschning av trappor och golv i sina fastigheter även om de inte planerar att renovera hela trapphuset.

– Vi märken att intresset ökar i takt med att många föreningar blivit mer intresserade av att ha ett snyggt trapphus, säger Jens Wilsgaard. n

"Ska trapporna åtgärdas i samband med att trapphuset målas bör det göras först."

FOTO: ÅNGTVÄTTBILEN

vi lägga oss över marknadsräntan, säger Mikael Wirén och Jonas Eliasson. Vi är också noga med att kontinuerligt hålla koll på och uppdatera underhållsplanen för att se över vad som behöver göras. Det har vi haft stor nytta av, då vi kunnat samordna akuta reparationer med planerat underhåll vilket resulterat i positiva kostnadseffekter.

När enkäten sammanställdes visade det sig att nästan hälften av medlemmarna var positiva till installationen av hissarna.

Utredningen redovisades för medlemmarna och när sedan beslutet togs på stämman hade fler blivit positivt inställda. Totalt röstade 70 procent ja till förslaget.

– Vi beslutade också att göra en mindre avgiftshöjning som möjliggjordes då avsätt­ ningen till den inre fonden togs bort, säger Mikael Wirén. Det innebar exempelvis för en trea på 91 kvadratmeter en höjning med cirka 260 kronor per månad. Men det tyckte de flesta att det var värt.

Trappa efter tvätt.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 6 | 25

KONSTEN FLYTTAR IN I BADRUMMET!

Tema: Renovering och ombyggnad

Det senaste inom badrumstrenden är duschväggar med möjlighet att välja eget motiv som printas på duschväggen med glasutskriftsteknik.

Duschvägen som tillverkas miljövänligt ytbehandlas även så att kalk, såpa och liknande inte fäster.

– För den som lider av idétorka eller tvekar på sin kreativa ådra finns färdiga motiv att välja på, säger Sandra Torbjörnsdotter marknadsansvarig på Sanova House of Brands. Allt krom i duschväggarna 100 procent miljövänligt. Det gäller att alla tar ansvar för att minska fotavtrycken på planeten. Vi försöker göra det genom att välja samarbetspartners som tillverkar designprodukter i hög kvalitet med mindre miljöpåverkan.

Vädret har aldrig sett bättre ut!

För den som gillar att ha koll på vädret och gillar design kan nya utomhustermometern samt barometern som designat av Eva Solo vara en rolig välkommen nyhet. Bägge kan placeras direkt på fönstret och är enkla att fästa och lätta att ta ner när exempelvis fönstren ska tvättas. Den nya digitala barometern har tydliga ikoner för sol, moln och regn visar med 70–75 procents säkerhet väderprognosen för de närmaste 12–24 timmarna. Den digitala utomhustermometern har en stor display som är enkel att läsa av. Båda tillverkade i rostfritt stål och plast. Mått: Ø 8,2 cm och D 3,3 cm. Kräver två AAA-batterier Märke: Eva Solo. Digital termometer cirkapris 550 kr och digital barometer cirkapris 650 kr.

Ljust och tryggt med energisparande teknik! Öka tryggheten på gården med en skymningskopplare som tänder ytterbelysningen när det börjar skymma och släcker igen så fort det ljusnar. Det går även att använda eller kombinera med en rörelsevakt.

Märke: Schneider Electric, cirkapris rörelsedetektor 240 grader, 170 kr. Skymningskopplare med timer 260 kr.

NYA TAPETER FÖR I ÅR Nykomlingar för i höst är den spännande nya kollektionen OAS som designats av Karolina Kroon och Sara Bergqvist. Kollektionen som kommer från studio Sandberg har mönster i dova pasteller, ohämmad växtlighet, mörka midnattstoner och oregelbundna penseldrag. Allt varsamt inramat av mjuka kulörer och organiska bladverk. Djupt och levande, mjukt och innerligt, vilt och vackert. Precis som livet själv. Tapetkollektionen består av 35 tapeter fördelat på 13 mönster. Kvalitet Non-woven.

Vinterfåglar på nära håll Nu finns möjligheten för alla fågelälskare att under höst och vinterdagar kunna njuta av mesar, bofinkar, sparvar och andra småfåglar på nära håll. Fågelmataren för fönster är lätt att installera och att ta bort när fönstren ska tvättas. Öppningen i glaset gör det lätt för småfåglarna att sitta på kanten och äta av fröna. Det finns även en stående variant som kan placeras i en rabatt eller i en kruka och försörjer småfåglarna med frön via de små öppningarna längst ner på röret. Märke: Eva Solo, Cirkapris: Fågelmatare fönster 500 kr, Stående fågelfoderrör 600 kr.

26 |

BO BÄTTRE 4 3/2016 7

It takes two to Tango!

På HAGS utvecklar och tillverkar vi lekplatsutrustning och parkmöbler som skapar attraktiva miljöer för både barn och vuxna. Vår gungsits Tango inbjuder generationer att leka tillsammans.

HAGS Aneby AB, Box 133, 578 23 Aneby, Tel. 0380 - 473 00 hags@hags.com www.hags.se

Tema: Renovering och ombyggnad

28 |

BO BÄTTRE 4/2016

Möt två föreningar som konverterat lokaler till bostäder. Vi har också talat med en entreprenör, en certifierad KA (kontrollansvarig) inom en kommun och vi reder ut varför en oäkta bostadsrättsförening kan få stora ekonomiska fördelar genom att bygga om kommersiella lokaler till bostäder.

FOTO: MEYER INREDNING OCH PRODUKTION

Bygga om lokal till bostad kan ge kassaklirr!

Många föreningar väljer att omvandla lokaler till bostäder. Det kan handla om kommersiella lokaler men också om exempelvis källarlokaler som inte används.

FOTO: MEYER INREDNING OCH PRODUKTION

FOTO: MEYER INREDNING OCH PRODUKTION

Lokal med garageprotar före ombyggnad.

Från containerrum till etagelägenhet Det finns många döda ytor i en fastighet som går att göra om till bostäder och samtidigt ge föreningen ett bra tillskott i kassan. Numera börjar allt fler se möjligheter att även kunna förvandla pannrum, soprum eller förråd till lägenheter. Brf Aspuddencentrum 1 i Stockholm är en förening som lyckats öka boytan i sina fastigheter.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Vårt gamla containerrum som byggdes om till en exklusiv tvårumslägenhet är ett exempel, säger Marcus Spång, förvaltare i Brf Aspuddencentrum 1. Det finns flera olika faktorer som avgör om det går att bygga bostäder i gamla kontors- eller butikslokaler eller andra ytor som inte längre används i en fastighet. Det som är avgörande är att det går att hitta tekniska lösningar och att det finns en möjlighet att få bygglov. Bostadsrättsför­ eningen Aspuddencentrum 1 valde att först låta arkitekt titta på föreningens fastigheter och göra en bedömning innan de gick vidare.

– Det finns många aktörer att välja mellan, säger Marcus Spång. Det gäller att vara försiktig, kolla flera referenser och se till att det företag som man anlitar även är ekonomiskt stabilt.

När en lägenhet ska byggas i en befintlig bostadsfastighet finns det olika alternativ att välja mellan. Föreningen kan sälja till 30 |

BO BÄTTRE 3/2017

ett företag som sedan bygger lägenheter och sköter försäljningen av bostadsrätten eller själv välja byggherrerollen och driva helaprojektet i egen regi.

– Vi valde att sälja ytan eftersom det innebar minst arbete för oss, säger Marcus Spång. Det blev till det företag som pre­ senterade den bästa lösningen och kunde uppfylla våra kvalitetskrav.

För att få en rejäl boyta slogs container­

rummet ihop med ett cykelrum, ett förråd och en passage. Slutresultatet blev en etage­ lägenhet på 80 kvadratmeter med två rum och kök. I lägenheten installerades även den teknik som används i smarta hem. Det innebär bland annat att vatten och belys­ ning automatiskt stängs av och larmet slås på när den boende går hemifrån. Det mesta går dessutom att styra via mobilen.

– När vi köpt en yta styr vi utformningen

av lägenheten med hjälp av våra arkiteter, säger Thomas Meyer på Meyer inredning. Vi hade helst velat göra en trea men då hade vi behövt ta upp fönster i fasaden. Men det gick inte att få bygglov för det eftersom fastigheten är K-märkt. För att få maximalt ljusinsläpp valde vi då att sätta in ett glasparti i en entré där det tidigare funnits garageportar. Det blev en väldigt bra lösning. Lägenheten fick ett rymligt elegant badrum med en stor dusch och infällda blandare.

Ombyggnaden tog cirka fyra månader, det byggdes även ett nytt cykelrum och en del brister åtgärdades. Det är ganska vanligt att dolda fel och skador upptäcks när det sker en ombyggnad.

– Vi upptäckte att det fanns ett avlopps­ rör som måste bytas ut och det var tur, säger Marcus Spång. Och det fick vi också hjälp med att lösa samtidigt, vilket var en stor fördel. n

"Steg för steg förvandlades containerrummet till en bostad."

I den färdiga lägenheten har de gamla garageportarna har ersatts med ett elegant glasparti.

2017 60 LOKALA FASTIGHETSMÄSSOR UNDER 2017

Läs mer på www.fastighet2017.se

FOTO: MEYER INREDNING OCH PRODUKTION

Ett gammalt förråd förvandlades till ett elegant rymligt badrum.

De tre fönstren har öppnats upp och blivit ett vackert ljusinsläpp med altandörrar i ek mot uteplats. Dörren till höger är kvar, men är ej öppningsbar då ny entré skapats från trapphuset. Inifrån fungerar den som ett fönster.

Byggnadsnämnden ville ha kvar dörren av estetiska skäl.

TEXT INGER EVERTSON

● – Många bostadsrättsföreningar väljer att sälja råyta till ett företag som kan konverte­ ra lokalen till en lägenhet. Det företag som köper lokalen tar ansvar för försäljningen av den färdiga lägenheten till en presumtiv köpare, säger Åke Pettersson på fastighets­ utvecklingsföretaget Make Space i Bromma utanför Stockholm.

När företaget köper lokalen av bostads­ 32 |

BO BÄTTRE 3/2017

rättsföreningen blir företaget medlem i föreningen.

– Om föreningens stadgar inte tillåter ju­ ridisk person som köpare kan man göra en tillfällig stadgeändring som tillåter juridisk person tills lägenheterna är färdigställda och bostadsrätterna sålda, förklarar Åke Pettersson.

Han säger också att en ombyggnad och

Vid slutlig ansökan om bygglov måste även en certifierad, godkänd kontrol­ lansvarig (KA) kontrakteras och finnas med i ansökan för att bygglovet ska kunna beviljas. När man väl fått bygglovet beviljat måste även ett tekniskt samråd hållas för att ett startbesked från kommunen ska kunna utfärdas. Vid detta möte deltar handläg­ garen på stadsbyggnadskontoret, KA och byggherren. Det innebär att ytterligare handlingar ska godkännas som till ex­

empel underlag från brandinspektör. Det ska också finnas handlingar som rör ljud och akustik, ventilation, tillgänglighet och ibland även underlag från konstruktör om hur bärande konstruktioner kommer att påverkas, berättar Åke Pettersson.

När ombyggnationen är klar ska alla in­ tyg och kontrollplaner bifogas som intygar att allt arbete utförts enligt bygglovet samt att allt utförts med rätt kompetens och enligt alla regler i enlighet med kraven från

Boverkets byggregler (BBR). Vid ombygg­ nad gäller dagens byggregler för den ny­ byggda delen. I övriga huset gäller de regler som fanns då fastigheten byggdes.

– Jag brukar ge rådet till styrelsen att även göra andra rimliga förbättringsåtgär­ der enligt underhållsplanen samtidigt som man bygger om från lokal till lägenhet.

Byggteamet finns ju redan på plats, vilket kan ge synergieffekter.

Vid en konvertering från lokal till lägen­ het är det ett stort antal olika yrkesgrupper som är involverade. Allt från arkitekter och konstruktörer till hela teamet som bygger om. Det är snickare, elektriker, golvläggare och rörmokare, för att nämna några, utöver projektledaren, som har ett helhetsansvar över hela ombyggnadsprocessen.

– För mig som driver en ”konverteringsby­ rå”, där jag agerar projektledare är också rela­ tionen med styrelsen i bostadsrättsföreningen väldigt viktig. Alla ska veta vad som händer i projektet, säger Åka Pettersson.

Det kan gälla aviseringar beträffande till exempel störande ljud, tillfällig avstängning av vatten med mera. Information om detta ska alltid går ut i tid till alla medlemmar.

– Det är många bitar som ska falla på plats under en ombyggnad, men det är alltid en stor tillfredställelse att följa arbetet från exempelvis en råkällare till en vacker lägenhet, säger Åke Pettersson. n

Denna källarlokal såldes av en bostadsrättsförening i Sundbyberg till Make Space i början av 2017 för att lokalen skulle byggas om till bostad.

försäljning av råyta eller en lokal alltid måste föregås av en föreningsstämma med stämmobeslut att konvertera från lokal till bostadsrätt.

Men de flesta bostadsrättsföreningar har inte någon djupare kompetens eller erfare­ het av byggfrågor i styrelsen.

– Därför kan det vara skönt för förening­ en att sälja till någon som tar helhetsansvar för ombyggnaden till lägenhet, då det är många frågor att ta ställning till vid en kon­ vertering från råyta eller lokal till lägenhet.

– Mitt arbete är ju att sätta mig in i alla

regler och lagar för att kunna sköta mitt jobb på ett professionellt sätt, säger han.

Det innebär dock inte att styrelsen av­

FOTO: MIKAEL LUNDBLAD OCH MAKE SPACE

Bagerilokalen från utsidan före ombyggnad.

MAKE SPACE

En försäljning av råyta eller lokal till ett fastighetsutvecklingsbolag kan ge styrelsen lite lugnare nerver i ombyggnadstider. Men försäljningen fråntar inte styrelsen dess fulla ansvar att se till fastighetens bästa.

– Även om man säljer till ett företag som ska bygga om en lokal till en lägenhet, så har styrelsen det fulla ansvaret, säger Åke Pettersson på Make Space.

"Om föreningens stadgar inte tillåter juridisk person som köpare kan man göra en tillfällig stadgeändring som tillåter juridisk person tills lägenheterna är färdigställda och bostadsrätterna sålda."

OCH FOTO: MIKAEL LUNDBLAD

Styrelsen har i alla lägen ansvar för fastigheten

FOTO: MIKAEL LUNDBLAD OCH MAKE SPACE

FOTO: MIKAEL LUNDBLAD OCH MAKE SPACE

händer sig allt ansvar för sin byggnad.

– Styrelsen bör hela tiden hålla sig infor­ merad om vad som händer under ombygg­ naden och även vara påläst när det gäller de regelverk som finns, säger Åke Pettersson.

Det första som händer – helst innan försäljning – är att ta reda på om det finns några hinder för att bygga bostad i den gamla källaren eller lokalen. Den tilltänkta ombyggnaden måste också överensstämma med gällande detaljplan. Uppfyllelse av ett antal andra krav enligt plan- och bygglagen (PBL) är också nödvändiga.

FOTO: MIKAEL LUNDBLAD OCH MAKE SPACE

Tema: Renovering och ombyggnad

Före och efter ombyggnaden.

FOTO: MIKAEL LUNDBLAD OCH MAKE SPACE

B O B Ä T T R E 3 / 2 0 1 7 | 33

Tema: Renovering och ombyggnad

Lokal i Q-märkt hus byggdes om till lägenhet

Tilläggsisolera vinden och sänk energiförbrukningen Med tilläggsisolering av lösull sänker du uppvärmningskost­ naderna och energiförbrukningen i din fastighet.

Boendemiljön blir bättre, du får varmt och skönt inomhus på vintern och svalt under varma sommardagar. Vi använder håll­ bara material för mindre miljöbelastning.

Boka en kostnadsfri besiktning och besparingskalkyl av en behörig och kvalitetskontrollerad lösullsentreprenör med över 25 000 entreprenader utförda sedan starten 1983.

Brf Hälsan i Helsingborg valde att låta ett fastighetsutvecklingsföretag bygga om när en lokal för cirka ett och ett halvt år sedan skulle omvandlas till lägenhet. Då hade föreningen försökt hyra ut lokalen under ett års tid utan att lyckas. Huset är Q-märkt, vilket ställer krav på varsam ombyggnad.

För att lägenheten skulle bli tillgänglig för alla krävdes också att en hiss installerades.

Lösull med kvalitet och kompetens sedan 1983

Styrelsen för Brf Hälsan i Helsingborg försökte hyra ut en lokal på baksidan av huset under ett år. Sedan tog man beslutet att konvertera lokalen till lägenhet. Det anrika huset är Q-märkt och byggt runt 1910.

TEXT INGER EVERTSON FOTO FASTIQ

● Det fanns en reklambyrå i den lokal som nu har blivit lägenhet, berättar Ole Obel, fastighetsansvarig i styrelsen för Brf Hälsan i Helsingborg.

– Vi valde att sälja lokalen till fastighets­ utvecklingsbolaget Fastiq, som byggde om lokalen och sålde lägenheten. Hela proces­ sen gick väldigt smidigt, konstaterar Ole Obel.

Att bygga om i egen regi eller sälja lokalen till en privatperson som skulle bygga om var aldrig något alternativ.

– Det blir väldigt mycket arbete för en liten bostadsrättsförening att bygga i egen regi, säger Ole Obel.

I Brf Hälsan finns i dag 15 lägenheter fördelade på sex våningar.

– Huset är Q-märkt och byggt på 1910-talet. Detta faktum ställde till lite huvudbry för oss, berättar Ole Obel.

Det beror på att man inte får bygga om hur som helst i ett kulturmärkt hus.

Q-mäkning innebär att byggnaden omfat­ tas av skyddsbestämmelser. Det betyder att byggnaden har ett särskilt kulturhisto­ riskt värde och att den inte får förvanskas.

34 |

BO BÄTTRE 3/2017

– Men kommunen var tillmötesgående och förstående. Vi fick tips och råd så att vi fick bygglov för att genomföra ombyggna­ den på ett varsamt sätt.

Anledningen till att man valde att bygga om var att lokalen hade varit ledig i ett år utan att föreningen hade hittat någon lämp­ lig hyresgäst.

– Lokalen ligger på baksidan av huset, så den vetter inte mot gatan. Jag tror att det var denna faktor som gjorde den svårut­ hyrd, förklarar Ole Obel.

Till föreningen hör också två affärslokaler i bottenvåningen, men dessa vetter mot gatan och har stora skyltfönster. Detta gör dem betydligt lättare att hyra ut.

Den ombyggda lokalen är på 90 kvm och omvandlades till en lägenhet.

– Vi justerade andelstalen efter ombygg­ naden, men vi har inte ändrat avgifterna, förklarar Ole Obel.

Brf Hälsans styrelse valde att göra upp­ handlingen av fastighetsutvecklingsföreta­ get utan att anlita någon konsult.

– Vi har sådan kompetens inom före­

Energi Renovering och Kvalitets Säkring Tappvatten System och Värme System

ningen att vi klarar av att göra ett förfråg­ ningsunderlag och att värdera inkomna offerter, säger Ole Obel.

Han konstaterar också att det är dyrt att bygga om. De flesta kostnaderna tog utvecklingsföretaget Fastiq, men föreningen bekostade själv den hiss som krävdes av tillgänglighetsskäl för att bygglovsansökan skulle godkännas.

Hissen kostade cirka 200 000 kronor att installera.

– Det är en trapphiss en våning upp till lägenheten. Vid en ombyggnad för cirka 20 år sedan stängdes trapphuset efter första våningen på fastighetens baksida.

Innan ombyggnaden lät föreningen en arkitekt göra lägenhetsritningarna. Detta kostade 20 000 kronor och var enligt Ole Obel väl investerade pengar.

– Vi fick då många tips, som vi själva inte hade tänkt på, konstaterar han.

Pengarna som föreningen fick vid lo­ kalförsäljningen kommer att användas för kommande renoveringar enligt gällande långtidsplan. n

FEAB Isolerproffs AB • www.isolerproffs.se • @isolerproffs Tel 08­94 04 05, 011­16 17 00, 0418­121 05

Bauer Watertechnology AB

Säbygatan 1, 261 33 Järfälla Landskrona Box 243, 177 24

www.bauer-wt.com/swe

Ombyggnaden måste ske varsamt eftersom huset är Q-märkt. Den 90 kvadratmeter stora lokalen blev lägenhet och de boende fick egen hiss.

Tel: 08-580 380 66 epost: info@bauer-wt.se

Tema: Renovering och ombyggnad

Fjärde gången gillt när Brf Parken konverterar igen Brf Parken i Täby ska för fjärde gången konvertera kommersiella lokaler till bostadsrätter. Johan Ramberg, ordförande i föreningen, ger här synpunkter och goda råd inför omvandlingen från lokal till bostad. Engagerade styrelsemedlemmar och en erfaren projektledare eller koordinator med goda referenser är a och o enligt Ramberg.

TEXT OCH FOTO INGER EVERTSON

● – Vi har fått olika erfarenheter av att om­ vandla lokaler till bostadsrätter, säger Johan Ramberg, ordförande i BRF Parken i Täby.

Föreningen har vid olika tillfällen konverterat lokaler till bostadsrätter fyra gånger. Tre av dem med Johan Ramberg vid rodret. Varje ombyggnadsprojekt har sina speciella förutsättningar och det är inte alltid givet att man ska göra en konvertering över huvud taget. Lokalens läge och hyres­ nivåerna i området spelar in när man ska bedöma hur utrymmena ska förvaltas på bästa sätt. I ett tidigt skede bör en prelimi­ när kalkyl upprättas.

– Trots att vi har gått igenom proceduren flera gånger har vi valt att anlita projektle­ 36 |

BO BÄTTRE 3/2017

Johan Ramberg.

Ordförande i Brf Parken.

dare varje gång.

Vi i styrelsen har varken kompetens eller tid att inneha rollen som koor­ dinator av stora projekt. Dock är det viktigt att styrelsen engage­ rar sig i arbetet,

förklarar Johan Ramberg.

Han påpekar också vikten av att välja en projektledare med goda referenser.

– Det är ingen garanti att allt går smärt­ fritt trots att man anlitar en koordinator, säger han.

Vid tre tillfällen anlitade föreningen samma projektledare. De två första gång­ erna blev resultatet riktigt bra, men tredje gången infriades inte förväntningarna.

–Detta är en lärdom som vi dragit. Den­ na gången har vi varit noggranna när vi valt koordinator för ombyggnaden, dessutom har vi organiserat oss i styrelsen på ett sätt som underlättar uppföljningsarbetet, vilket känns väldigt bra, säger Johan Ramberg.

Brf Parkens ordförande säger också att det är många saker som ska falla på plats.

– För att bygga om från en lokal till en bo­ stadsrätt behöver man lämna in fullständiga bygglovshandlingar. Då känns det tryggt att kunna luta sig mot någon som har erfarenhet av och aktuella kunskaper om normer och regler, så att allt blir rätt från början, säger han. Det är också bra att etablera tidig kontakt med mäklare för att få deras synpunkter på planlösning och standard.

Brf Parken i Täby har 131 medlemmar, fördelade på 96 lägenheter.

– Inför det nu aktuella ombyggnads­ projektet sammankallade styrelsen en extra föreningsstämma för att redogöra för projektet och för att få stämmans mandat

– Att vi inte har sålt lokalerna till en entreprenör beror på att vi som förening ju ändå är ansvariga för våra byggnader.

Genom att själva hålla i ombyggnads­ projektet får vi bättre kontroll och insyn över byggprocessen, under förutsättning att vi i styrelsen verkligen engagerar oss.

Det är ju lätt att slappna av när man har en byggkonsult att luta sig mot, men vi kan inte lämna externa konsulter och entreprenörer vind för våg, säger Johan Ramberg.

Pengarna som man fått för tidigare försäljningar har man använt till att modernisera upp­ värmningssystemet och komplettera med frånluftsåtervinning, renovering av tvättstu­ gor och till ommålningsarbeten. Dessutom har kapitaltillskottet stärkt föreningens ekonomi.

Det senare scenariot var dock ingenting för Brf Parken, utan man sade helt enkelt upp förvaltningsavtalet och skrev fem nya avtal med olika förvaltningsbolag.

– För en långsiktig god ekonomi är det vik­ tigt att ha koll på de löpande kostnaderna. En

" Denna gången har vi varit noggranna när vi valt koordinator för ombyggnaden."

ombyggnad är ju ett engångsprojekt, som för­ hoppningsvis ska ge ett betydande kapitaltill­ skott och som kan återinvesteras i fastigheten.

Men de löpande kostnaderna är på längre sikt viktigare, säger Johan Ramberg.

Brf Parken har god ekonomi och behöver endast viss bryggfinansiering för att utföra ombyggnaderna.

– Vi har också anlitat en arkitekt som har gett två förslag till utformning, vilka vi har bett olika mäklare titta på och lämna synpunkter.

I samband med ombyggnaden kommer

man också att flytta ett aktivitetsrum och bygga nytt gästrum, tvättstuga och förråd.

– Vi håller också på att se över vår ute­ miljö. Presumtiva bostadsrättsägare tittar ofta på helheten, inte bara på den lägenhet som man eventuellt kommer att köpa. Det är viktigt att skapa en bra miljö, både för nya och gamla bostadsrättsägare, säger Johan Ramberg.

Han säger också att det är viktigt att lyss­ na på de boende. Och en sak vet han: – De boende vill ha det trivsamt. Och det är styrelsens uppgift att se till att så blir fallet.

Liksom, naturligtvis, att förvalta de ekono­ miska värdena i byggnaderna på bästa sätt. n

Kontrollansvarig ser till att lagar och beslut följs Det är många regler och lagar som ska följas vid en större ombyggnation. För att allt ska bli rätt krävs egenkontroller och det är styrelsens ansvar att dessa kontroller blir gjorda. Men i bygglovet och i startbeskedet krävs också att det finns en kontrollansvarig (KA), som ser till och tar ansvar för att dessa kontroller verkligen blir gjorda och att bygget följer både plan- och bygglagens krav och byggnadsnämndens beslut.

● Vid ombyggnad, till exempel konvertering från råyta till lägenhet, behövs bygglov. I samband med bygglovet utses också en kontrollansvarig (KA), som kan sägas vara byggnadsnämndens förlängda arm.

Vid bygganmälan, bygglov, rivningslov eller marklov är huvudregeln att det ska finnas minst en kontrollansvarig, som måste vara certifierad av ett godkänt certifieringsorgan.

Kontrollansvarig kan utses redan på projekteringsstadiet av byggherren (dvs styrelsen), eftersom det är viktiga vägval som behöver göras och som kan ha betydelse för den efterföljande kontrollen. Om kontrollansvarig är

utsedd redan innan bygglovsansökan lämnas in ska uppgifter om denne lämnas i ansökan. Vem som är kontrollansvarig ska också framgå av bygglovsbeslutet.

Niklas Grip är en av flera certifierade kontrollansvariga på SF Byggkonsult i Falkenberg.

– Vår uppgift är upprätta att en kontrollplan före byggstart för det aktuella byggprojektet.

Kontrollplanen ska sedan godkännas av byggnadsnämnden för att projektet ska få startbesked, säger Niklas Grip.

För att kunna få startbesked krävs att byggherren kan visa att ombyggnationen uppfyller kraven i plan- och bygglagen. Dessutom krävs teknisk dokumentation utöver de handlingar som givits in vid bygglovsansökan.

Alla frågor kring det tilltänkta bygget behandlas av byggnadsnämnden vid ett tekniskt samråd, där den kontrollansvarige alltid deltar.

– Den tekniska dokumentationen kan till exempel röra ventilation, VVS och energiberäkningar, säger Niklas Grip.

FOTO: SF BYGGKONSULT

Bostäder ska byggas hos Brf Parken i en lokal som tidigare har varit skola.

Fyra femtedelar av styrelsens ordinarie medlemmar, vilka ytterst ansvarar för konverteringen. Fr v: Karin Bajlo, Anders Gavlevik, Johan Ramberg samt Karin Dahlén.

att gå vidare. Det blev en bra diskussion med medlemmarna och det visade sig att de allra flesta tyckte att konvertering var en bra idé.

Delar av utrymmena kommer att fortsätta att hyras ut som lokal, andra delar blir nya ge­ mensamhetsutrymmen såsom gästrum, nytt aktivitetsrum, tvättstuga och förråd. Resteran­ de utrymmen blir sex nya lägenheter.

Vid de tidigare konverteringarna hade lo­ kalerna hyrts ut till en konsultfirma och till en förskola. I konsultfirmans lokaler blev det två bostadsrät­ ter och i förskolans utrymmen fick fyra bostäder plats.

– Fördelen med att bygga om lokaler till bostadsrätter är att föreningen kan sälja bostäderna och få in kapital, som sedan kan komma föreningen till gagn. Dessutom får föreningen löpande avgifter från dem som flyttar in, vilket ju betyder att fler delar på de kostnader som föreningen har.

Men han säger också att byggkostnaderna och hyran som lokalhyresgästen har betalat för lokalerna ska beaktas i kalkylen. Förening­ en har valt att bygga om i egen regi och sedan sälja lägenheterna via mäklare.

När alla handlingar är inlämnade och godkända får byggherren ett startbesked.

Då inträder nästa fas för den som är kontrollansvarig.

– Hela systemet i byggbranschen vilar på egenkontroller. Det är byggherren, eller den som byggherren har utsett i sitt ställe, som ska göra kontrollerna. Vår uppgift är att granska dokumentationen för att säkerställa att alla kontroller är gjorda i enlighet med den kontrollplan som byggnadsnämnden har fastställt, berättar Niklas Grip.

– På vårt företag brukar vi själva gå ut på de byggen vi har blivit tilldelade för att på plats se så att kritiska punkter i byggnationen följer planoch bygglagens krav och byggnadsnämndens beslut. Men dessa kontroller är inget myndighetskrav utan en kvalitetssäkring från vår sida, förklarar Niklas Grip.

Han förtydligar också att kontrollansvarig (KA) inte utför egenkontrollerna utan ser till att de blir gjorda genom att granska dokumentationen och eventuellt göra egna kontroller på plats.

Den som är kontrollansvarig sammanställer, när byggnationen är klar, all dokumentation och upprättar ett utlåtande som skickas in till byggnadsnämnden för att ansöka om slutbesked. n

Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.

Det kan ni lita på.

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Alla kontakter

Vi tar hand om hela ditt tak

Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00

Trygghet, service och kvalitet ända sedan 1918.

Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Cecilia Stangmo Blomqvist cecilia.stangmo@driftia.se 0702-44 76 00

jonaeson.se 08-640 52 38

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

Ekerö Bygg & Entreprenad

www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

SPECIALISTEN PÅ TRÄDGÅRDSANLÄGGNING! Även rådgivning inom utemiljö och lekplatsbesiktningar.

AV Anläggning AB ANLÄGGNING OCH UTEMILJÖ www.avanlaggning.com Kontakt: Anders Vagfalvi avtradgard@gmail.com 0708-23 20 00

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50

avanlaggning.com

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se 08-448 31 80

Till vänster: Mikael Håkansson, Brf Snäckgärdsbaden 1. Till höger: Johnny Hagberg, Riksbyggen.

”Den dagliga kontakten får samarbetet att flyta” Mikael Håkansson Ordförande, Brf Snäckgärdsbaden 1 i Visby

Ordförande Mikael Håkansson är mycket stolt när han visar upp alla fina detaljer i Brf Snäckgärdsbaden 1 i Visby. ”Bubbelpoolen på 13:e våningen är något utöver det vanliga”, berättar Mikael. "Men den och andra funktioner i föreningen skulle inte fungera så bra om vi inte hade vår engagerade förvaltare Johnny Hagberg på Riksbyggen.” Johnny fortsätter: ”Vi sköter tillsyn och servar föreningen så att allt fungerar som det ska och det känns mycket uppskattat av alla i huset.”

Ring oss idag på 0771-860 860 om ni vill ha en kompetent och tillgänglig förvaltare som kan ge er trygg, snabb och personlig fastighetsservice.

På riksbyggen.se/tjanster hittar du fler förvaltningstjänster. Där finns även en inspirerande fi lm med Mikael och Johnny i Visby.

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Tema: IT

Skulle er förening klara en brandtillsyn?

Gå från att tro till att veta Är du säker på att er bostadsrättsförening uppfyller gällande krav på brandskydd?

Vi kan brandskydd och hjälper er att förebygga allvarliga tillbud. Vi besiktar, installerar och underhåller brandskydd i flerbostadshus. Vår vision är att ingen ska mista livet i en bostadsbrand.

Kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, tel 0771-19 22 00.

Snabbt bredband, billig telefoni, ett stort tv-utbud och nya nätbaserade tjänster – allt detta blir möjligt om föreningen tänker igenom sin bredbandslösning och satsar på ett eget fastighetsnät. Bo bättre guidar dig igenom avtal, finansieringsmodeller och installation.

BRF Erbjudande

BranDSKYDDSBeSiKtninG

Just nu erbjuder vi BRF:er en komplett brandskyddsbesiktning av hela fastigheten för endast 4.975:- + moms. Ordinarie pris 5.975:-

TEXT OCH FOTO KAJ DABROWSKI

Beställ innan 31/10-17 så bjuder vi på en brandfilt.

Ring 0771-19 22 00 för att ta del av erbjudandet.

Satsa på eget fastighetsnät

e 210:-

Värd

Brandsäkra installerar och underhåller rökluckor, brandsläckare, brandvarnare, stigarledningar och nödljus samt utför brandtätning.

Brandsäkra besiktar, installerar och underhåller brandskydd åt fastighetsägare, bostadsföretag och bostadsrättsföreningar.

D

e flesta av oss lever idag upp­ kopplade liv där allt från sociala medier till tv och radio via inter­ net har blivit självklara delar av vår vardag. För bostadsrättsföreningen har internet också börjat spela en allt viktigare roll, då allt från smart kameraövervakning till automatisk utomhusbelysning sköts via nätet och en bredbandsuppkoppling nu­ mera räknas som nödvändig för att uppnå normal levnadsstandard. Sverige ligger i framkant gällande global bredbandsut­ byggnad och Post och Telestyrelsen (PTS) förutspår att om investeringarna fortsätter i samma takt så kommer Sverige att nå regeringens utsatta bredbandsmål om 95

procents tillgång till 100mbps bland både hushåll och företag fram till år 2020.

– För att nå målen i regeringens bred­ bandsstrategi är det viktigt att alla aktörer i Sverige inklusive bostadsrättsföreningar bidrar, säger Bianca Gustafsson Kojo på PTS enhet för marknadsanalys och bred­ bandsfrämjande.

Fiber är den bredbandsteknik som byggs ut i högst omfattning i Sverige. Statistik från myndigheten visar att 74 procent av alla flerbostadshus hade tillgång till fiber i oktober förra året och att motsvarande siffra för enfamiljshusen var 42 procent.

Men det finns fortfarande föreningar som

står utan ett eget nät eller funderar på att uppgradera sin befintliga installation. För dessa gäller det att ha koll på skillnaden på öppna och slutna nät, teknik, avtalsformer och framförallt att man kommer ihåg att det inte finns en given lösning som passar alla föreningar.

– Bland bostadsrättsföreningar som är medlemmar hos oss så är det popu­ lärast med slutna nät och jag pratar ofta med föreningar som blir uppvaktade av aktörer som erbjuder att stå för bygget av fastighetsnätet i utbyte mot att de sedan är ensamma om att leverera tjänster till medlemmarna. Det kan ofta vara fördel­ aktigt om man är en liten förening och det är svårt att finansiera byggnationen själva, men då bör man även se upp med att man inte binder sig i för långa avtal.

Då alla föreningar är unika bör man nog­ grant överväga både öppna och slutna nät och väga kostnaden för installationen mot kostnaden på tjänsterna och räkna ut det över tid, säger Anni Carpelan, utveck­ lingschef på Fastighetsägarna. n B O B Ä T T R E 3 / 2 0 1 7 | 43

Tema: IT

"Denna gången har vi varit noggranna när vi valt koordinator för ombyggnaden."

I ett öppet fastighetsnät är det föreningen själv som bekostar installationen och utrustningen som man sedan äger fullt ut.

TEXT OCH FOTO KAJ DABROWSKI

● Föreningen överlåter driften av nätet till en kommunikationsoperatör som i sin tur tar in flera tjänsteleverantörer i nätet som konkurrerar med varandra, vilket resulterar i ett lägre pris på de olika tjänsterna för de boende. Medlemmarna tecknar individuella avtal med olika leverantörer av internet, tv och telefoni och slipper betala för något de inte använder – om man är nöjd med en internetuppkoppling på 10mbps så kan man välja det och är man villig att betala för 100mbps så går även det bra.

Lars Björkman har mångåring erfaren­ het av den svenska bredbandsmarknaden och jobbar idag som managementkonsult med inriktning på IT och telekom på ett leverantörsobundet konsultföretag. Han menar att det viktigaste är att välja en bra kommunikationsoperatör, om man väljer ett öppet nät.

– Bostadsrättsföreningar blir alltmer

medvetna om hur viktigt det är att skapa förutsättningar för tjänsteleverantörer att komma in i konkurrens. Vilket företag som helst kan egentligen installera nätet, men man måste se till att den som utför installa­ tionen har ett bra avtal med den tilltänkta kommunikationsoperatören som sedan får åtkomst till nätet, för det är egentligen KO:n som i sin tur sluter avtal med olika tjänste­

44 |

BO BÄTTRE 4/2016

leverantörer, säger han och tillägger: – Den som bygger nätet kan sedan många gånger själv vara KO och det finns flera aktörer ute på marknaden idag, inklu­ sive själva stadsnäten, som agerar som KO. Öppenheten ligger i att KO:n sluter avtal med ett stort antal tjänsteleverantörer av tv, internet och telefoni så att medlemmarna sedan har många alternativ att välja mellan.

Det som oftast avskräcker från att instal­

lera ett öppet nät är den initiala investe­ ringskostnaden som i vissa fall kan vara dubbelt så dyr som att installera ett slutet nät. Men kostnaderna brukar jämna ut sig i längden.

– I båda finansieringsmodellerna så vill man ha in pengarna, antingen genom att leverera tjänsterna exklusivt och därmed göra installationen billigare, eller på en dyr installation. I det långa loppet brukar kost­ naden för ett öppet nät balansera ut sig på cirka tio år. Den gynnsammaste prisbilden på själva tjänsterna kommer i ett öppet nät där du har konkurrens. Det slutna nätet ger ju ofta fördelar initialt, men då har man också låst sig för de avtalen brukar löpa under längre tid, säger Lars Björkman.

– Idag är fler föreningar medvetna om fördelarna med att äga sin egen infrastruk­ tur. Styrelserna vet att ett eget nät ger större

Teknikern Ricardo Torres visar Brf Designationens utrustning som är installerad i ett källarutrymme.

Exempel på tjänster i den digitala föreningen Oavsett om man bestämmer sig för ett fastighetsnät i fiber eller koppar så kan man räkna med att nätet klarar av att leverera 1gbps, eller 1000mbps, till lägenheterna.

Snittanvändningen idag ligger på endast 100mbps per hushåll, vilket innebär att 90 procent av kapaciteten återstår. Även de tjänster som idag betraktas som bandbreddskrävande, exempelvis HD-tv, drar bara 25mbps. Det innebär att det finns en uppsjö av tekniska lösningar som man kan använda sig av i föreningen för att modernisera fastigheten och underlätta vardagen för medlemmarna, exempelvis: Bredband på upp till 1000mbps.

IP-telefoni.

HD-tv.

Automatisk kameraövervakning i HD. Bokning av tvättstuga, garageplatser och gemensamma lokaler.

Väderlekstjänster via SMHI. Temperatur och ventilation som automatiskt anpassar sig efter rådande väderlek samt hur många personer som vistas i fastigheten.

Sensorer på tak som meddelar när de behöver skottas.

•• •• •• •• •• •• •• ••

kontroll och möjligheten att förhandla om när avtal löper ut. Man har alltså en helt annan valfrihet om man äger sin egen infra­ struktur, säger han. n

Svenska Stadsnätsföreningen (SSNf) har tillsammans med Post och Telestyrelsen, SABO och ett flertal bredbandsaktörer tagit fram rekommendationer för hur man lyckas med

att bygga ett eget fastighetsnät. Dokumentet heter kort och gott ”robusta fastighetsnät” och finns att läsa kostnadsfritt på www. fibersamverkan.se.

Bidrag För en vanlig bostadsrättsförening i tätort finns det tyvärr inga ekonomiska bidrag att använda sig av när man installerar ett eget fastighetsnät.

– Det beror på att i glesbygd så är det såpass långa avstånd mellan husen att grävkostnaden blir väldigt hög. Bor du i en storstad så är det mycket billigare att dra fiber till fastigheten vilket innebär att det är upp till fastighetsägarna att själva stå för den utgiften, säger Christer Henriksson på Zitius.

Villaägare och andra som bor på landsbygden och organiserar sig i fiberföreningar kan få upp till halva kostnaden för grävandet och fiberdragningen betald via EU-bidrag och pengar som betalas ut från Jordbruksverket.

I dagsläget finns det inget som pekar på att det kommer komma motsvarande finansiella

incitament för fastighetsägare i storstäder.

Rotavdraget kan man inte använda sig av då fiber- eller koppardragningen som sker vid fastighetsnätinstallation räknas som yttre underhåll, precis som ledningar för vatten, värme, el och avlopp. Installationen som sker i lägenheterna ger inte heller rätt till rotavdrag men däremot till rutavdrag.

FOTO: ISTOCK

ÖPPNA NÄT – ökad valfrihet och egen utrustning

Litteratur

FASTIGHETSVÄRMEPUMP -fastighetens lönsammaste investering!

Mistral Energi är specialiserade på totalentreprenader av värmepumpslösningar för större fastigheter.

Idag är värmepumpsteknik den överlägset mest kostnadseffektiva åtgärden för att minska driftskostnaderna i en fastighet. Genom att börja med denna åtgärd skapas också ekonomiskt utrymme för annat underhåll.

Mistral Energi erbjuder i huvudsak tre olika lösningar: - Bergvärme - EnergyWell frånluftsvärmepumpslösning - Frånluftsåtervinning med värmepump

Frånluftsåtervinning med värmepump, Sollentunahem

Återbetalningstid är ofta så kort som 4-7 år beroende på fastighetens förutsättningar.

Vi är vana att arbeta både i offentlig och privat miljö, inom och utanför stadskärnan. Kontakta oss gärna för ett möte och kostnadsfri offert.

Mistral Energi AB, Ekhagsvägen 15, 141 71 Segeltorp 08 - 629 89 30 * info@mistralenergi.se

Bergvärme i Stockholms innerstad, privat kund

Ett slutet när innebär visserligen mindre valfrihet för medlemmen, men i gengäld blir investeringskostnaden låg för föreningen.

Avtalstiden på slutna nät brukar vara

på mellan tre och fem år, beroende på vad föreningen har för prisbild. När nätet väl är byggt och driftsatt är det även lättare för medlemmarna att vända sig direkt till det utvalda företaget vid frågor som rör lägenhetsinstallationer, felanmälningar eller faktureringsfrågor. Man kan även teckna kollektiva tjänsteavtal om man har ett öppet nät sedan tidigare – man kan då pressa ner priset på tjänsterna och undvika alltför långa bindningstider.

– Vi byggde vårt fastighetsnät 2002 via

46 |

BO BÄTTRE 3/2017

OpenUniverse. Då fick medlemmarna teck­ na egna bredbandsavtal som brukade kosta 200–400 kronor per lägenhet. Nu har vi istället tecknat ett kollektivt bredbandsavtal på tre år med Bahnhof och har därmed fått ner kostnaden till 55 kronor per lägenhet, säger Stefan Lindberg, vice ordförande brf Brickbandet.

Om styrelsen väljer ett slutet nät med en kollektiv gruppanslutning så är det viktigt att man även har koll på den såkallade nyttjanderätten, som ofta löper på även när avskrivningstiden på själva nätinstallatio­ nen har gått ut.

– Sluter en förening avtal med Ownit så har vi exklusiv nyttjanderätt i det nätet när det gäller bredband. Man kan an­ vända en annan leverantör för tv eller andra tjänster, men just bredband har vi exklusivitet för. Den nyttjanderätten löper inte ut eftersom det är vår utrustning som man använder sig av, säger André Ekengren.

Nyttjanderättsklausuler finns fortfarande när man skriver avtal med vissa leverantö­ rer, men de har blivit kortare med åren och ibland går de även att undvika helt.

– Tidigare så fastnade fastighetsägare i långa exklusivitetsavtal med nyttjanderätt, men den tiden krymper hela tiden. Det beror på att marknaden har reglerat sig själv tack vare den ökade konkurrensen, att medveten­

Ownits installatörer sköter både installation och driftsättning

Installera eget fastighetsnät i 3 steg

1

TEXT KAJ DABROWSKI

Om installatören står för kostnaden av fastighetsnätet i utbyte mot att vara exklusiv tjänsteleverantör har man ett så kallat slutet nät. I det här fallet är det även vanligt att man kollektivt ansluter alla medlemmar till den utvalda leverantören och slår ut kostnaden på månadsavgiften, oavsett om medlemmen vill ha tjänsten eller inte. Detta innebär mindre valfrihet för medlemmen, men en låg investeringskostnad för fören­ ingen – speciellt om det är ett fibernät som ska installeras.

– Hos oss är kollektiva gruppanslutning­ ar vanligast, alla medlemmar får då samma hastighet på sitt bredband och sedan faktu­ rerar vi föreningen för alla boende. Förde­ larna är att installationen ofta blir billigare och att vi har all kompetens och personal samlat under ett tak. Vill man sedan bygga på avtalet med exempelvis tv eller telefoni så är det enkelt fixat också, säger André Ekengren, koordinator på Ownit.

FOTO: RASMUS WIMBY, OWNIT

SLUTNA NÄT – Enkelt och smidigt

FOTO: RASMUS WIMBY, OWNIT

FOTO: RASMUS WIMBY, OWNIT

Tema: IT

heten hos bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare har ökat och att företagen fick en hel del kritik för sina dåliga avtal, säger Lars Björkman. Han får även medhåll från en av Sveriges största kommunika­ tionsoperatörer.

– Det är viktigt att veta vem det är som äger nätet efter avtalstiden och att man inte binder upp sig i en lång nyttjanderätt som vissa leverantörer har gjort tidigare och som gör det svårare för andra aktörer att komma in i nätet när avtalstiden har löpt ut. Man ska även veta att man ofta kan ändra avta­ len i vissa fall, om man har valt 100mbps i fem år så kan man antagligen omförhandla efter två år om man vill öka hastigheten till 250mbps. Så ställ krav på att ut­ rustningen ska kunna klara att leverera 1000mbit till slutkun­ den så att det finns utrymme för en framtida uppgradering, säger Christer Henriksson, produktchef på Zitius.

"Marknaden har reglerat sig själv tack vare den ökade konkurrensen."

Förberedelser: Första steget till ett eget fastighetsnät är att styrelsen sätter sig ned och bestämmer hur mycket man är villig att spendera, kollar intresset bland de boende och tar ett beslut om installationen på stämman. Läs sedan på om de olika finansieringslösningarna och bestäm er för om ni vill satsa på ett öppet eller slutet nät samt fiber eller koppar. Det är en bra idé att i ett tidigt skede utse en särskild bredbandsgrupp som kan fördjupa sig i ämnet och ta in offerter. Här är det viktigt att man skriver ett bra upphandlingsunderlag och en detaljerad kravspecifikation då det är den dokumentationen som sedan ligger som underlag för kommande besiktningar och diskussioner med leverantören. I det här skedet väljer många föreningar att använda sig av en utomstående konsult för att underlätta processen och säkerställa att allt går rätt till redan från början. Om man väljer att kollektivt ansluta föreningen till ett slutet nät där installatören också agerar tjänsteleverantör bör man komma ihåg att dessa ibland begränsar tillgången till vissa tjänster på internet och tar avgifter om kunderna sedan väljer en annan leverantör för de olika tjänsterna som tv

eller telefoni. Var extra noggrann med exklusivitetsklausuler och den såkallade nyttjanderätten, där operatören förbehåller sig rätten att vara kvar i nätet i ytterligare ett antal år även om avtalet skulle komma att sägas upp av föreningen.

2

Installation: När ett stämmobeslut väl har tagits och ni har bestämt vilken leverantör ni ska satsa på kan installationen börja. Installatören upprättar en tidsplan med styrelsen, sköter all information till medlemmarna och svarar även på frågor angående kommande hastigheter, tjänsteutbud och liknande. Se till att leverantören får tillgång till lägenheterna när det blir dags för lägenhetsinstallationerna.

För styrelsen är den största uppgiften i det här skedet att hitta ett passande utrymme där utrustningen kommer att stå, vilket oftast brukar bli i källaren. Man kan komma upp i hastigheter på 1 gigabit i både fiber och kopparnät, men koppar får inte överskrida 90 meter utan att tappa i prestanda.

I större föreningar med flera fastigheter kan man därför behöva flera nodpunkter om man bestämmer sig för ett kopparnät. I nodpunkten ställer man sedan in switchar, stora routrar med flera inkopp-

lingspunkter, som de boende kopplar upp sig till.

Dessa brukar ha antingen 24 eller 48 inkopplingspunkter. Ibland behövs även en klimatanläggning som reglerar temperatur och luftfuktighet. Kom ihåg att alltid hålla utrymmet låst.

Från switcharna drar man fiber eller kopparkabel till lägenheterna, ibland genom befintlig kanalisation som gamla telefonledningar. I lägenheterna brukar man installera bredbandsuttaget i hallen eller vardagsrummet. För fiber behövs även en converter som gör om ljussignalen i fiberkabeln till en elektrisk signal – dessa brukar oftast sättas bredvid proppskåpet. Installationen kan ta allt från två veckor till två månader beroende på fastighetens storlek, avståndet till stadsnätet och andra faktorer.

3

Besiktning och driftsättning: Innan nätet tas i bruk bör föreningen ta in en utomstående besiktningsman. Installationsföretaget bör lämna ett garantibevis på minst 15 år och ett serviceavtal för åtgärder som inte omfattas utav garantin. Be alltid installatören om referenser och se till att de är certifierade enligt incert (www.incert.se) om ni installerar fiber.

Att vara noga med avtalen och hålla en tät

kontakt med installatören är alltså avgö­ rande för att allt ska gå rätt till. Det är även något som uppskattas av företagen själva.

– Drömkunden är en förening som är engagerad och vågar ställa krav på oss som leverantör och som är tydliga på vad som förväntas av oss. För oss som jobbar med tekniken så är det alltid skönt med en för­ ening som ställer krav. Så våga vara nyfiken och ställ frågor, säger André Ekengren. n

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Vasab Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

B O B Ä T T R E 3 / 2 0 1 7 | 47

Kistamässan, 17-18 november 2017

BostadsrättsMässan 2017 Sveriges största mötesplats för dig som bor i bostadsrätt eller samfällighet

Tidstypiska träfönster – Bevara miljön och öka värdet i er gamla fastighet!

Patrick Lundqvist 08-556 782 00 E-post: patrick@snickargladje.com www.snickargladje.com

Få goda råd inför kommande ombyggnads-, underhålls- och renoveringsprojekt

Träffa leverantörer och bli erbjuden ett stort utbud av produkter och tjänster

Vi erbjuder alltid en personlig service till våra kunder Några exempel på våra produkter

Kostnadsfri rådgivning och utbildning för styrelsemedlemmar på plats

Fri entré!

Hämta din biljett på hemsidan

Inspireras av flera kunskapslyftande seminarier

Standardskyltar Cykelställ

Entrétavlor

Snäppramar Askkoppar

Plastbokstäver

Anslagslister

Fastighetsboxar

Tidningshållare

Papperskorgar

Välkommen in på vår nät-handel för att se samtliga våra produkter

www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Följ oss: fb.com/Bostadsrattsmassan

Medarrangör Samfälligheter:

Guldsponsor:

Energipartner:

www.entreprodukter.se

christer@entreprodukter.se

070-625 95 33

Kol ökar elpriset 2017

Miljö. En incident inträffade nyligen då en

Spara pengar med IMD

VATTEN 500 kr/år

FOTO: TIMO JULKU

FOTO: ISTOCK

Bostad. En ny undersökning där Skanska kartlagt vad bostadsköpare värdesätter mest när de planerar att flytta visar att mer än hälften gärna vill bo i ett bostadshus som på gatuplan har serviceverksamheter. En stor andel ville ha möjlighet att köpa dagsfärskt bröd på morgonen. Många ansåg också att det var en fördel med caféer och apotek i huset. Endast en av fyra ansåg att botten­ våningarna istället borde användas till bostäder. Mindre önskvärt var restau­ ranger, pizzerior och systembolag.

Undersökningen genomfördes 2017 i Skanskas Bopanel där totalt 657 personer i varierade åldrar deltog.

50 |

BO BÄTTRE 4/2016

VÄRME/TEMPERATUR 1 000 kr/år

EL 1 500 kr/år

Läs mer om IMD och besparingspotential på techem.se/brf Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning av era förutsättningar redan idag!

010-202 28 00, info@techem.se

Bostadsmarknaden i Norrland tar ny fart

Bostadsköpare vill helst ha nära till caféer och bagerier

Individuell mätning och debitering (IMD) innebär att var och en betalar för sin faktiska förbrukning, istället för en schablonberäkning baserad på antalet kvadratmeter man bor på. Med en återbetalningstid på 2-5 år så sparar våra kunder i genomsnitt följande per lägenhet och år:

nordiska systempriset blev 29,3 Euro/MWh första halvåret 2017, mot 23,8 euro/MWh första halvåret 2016. Det är en ökning på 5,5 euro, vilket motsvarar lite över 5 öre/kWh i genomsnitt för de nordiska länderna.

FOTO: ISTOCK

åttaårig pojke petade in en sax i öppningen på ett elskåp som fanns utomhus. Lyckligtvis hade saxen ett isolerande plasthandtag som stoppade strömmens väg in i pojken. Skåpet hade en för stor glipa in till de farliga elled­ ningarna. Ansvaret för ett elskåps säkerhet ligger på ägaren, som i det här fallet efter information snabbt åtgärdade det farliga kabelskåpet.

– Det här kunde ha slutat riktigt illa. Det är ägaren som ansvarar för elsäkerheten. Elskåp ska inte ha så stora hål att risker kan uppstå.

Ser du något som inte ser rätt ut – kontakta omgående elnätsbolaget i området och berätta vad du har upptäckt. Det kan vara en felaktig konstruktion men också vandalisering som gjort att ett elskåp blivit farligt för omgiv­ ningen, säger Emanuel Aldén, inspektör vid Elsäkerhetsverket.

● Under årets första sex månader hamnade elpriset på en högre nivå än i fjol trots att det regnat betydligt mer i år. Orsaken till prisökningen på el är framför allt att priset på kol nästan fördubblats och därmed skjutit i höjden. Även om det råder ett starkt fokus på förnybara energikällor, är kolkraft fortfa­ rande den bärande bjälken i dagens euro­ peiska energiförsörjning. Orsaken är de nya omställningar som görs i Kina som handlar om att göra gruvorna säkrare, lägga ned gamla kolkraftverk och bygga nya högeffek­ tiva kolkraftverk. Genomsnittspriset för det

FOTO: ISTOCK

Farliga elskåp kan skada barn som leker

● Bostadsmarknaden i Norrland är återigen på väg att ta ny fart. Priserna på bostads­ rätter i både Västerbotten och Norrbotten ökade under april–juni jämfört med det se­ naste halvåret. En genomsnittlig bostadsrätt i Västerbotten kostar nu nära 1,5 miljoner kronor medan medelpriset för en lägenhet i Norrbotten ligger på drygt 1,2 miljoner kro­ nor. Prisutvecklingen för villor i länen går i

samma riktning. Det avslöjar nya siffror från Mäklarstatistik.

– Trots att det byggs nya lägenheter i Norrland upplever vi en generell bostads­ brist, särskilt på de orter som ligger utanför centralorterna. Det finns därför inget som tyder på att prisutvecklingen kommer stan­ na av, säger Rikard Fahlman, fastighetsmäk­ lare på Svensk Fastighetsförmedling i Piteå.

900 liter färg till konstverken i gatukonstfestivalen Artscape ● På Skandinaviens största gatukonstfes­ tival, Artscape, skapade i år 23 konstnärer från olika länder gatukonst och muralmål­ ningar i de värmländska kommunerna.

Bakom den stora gatukonstfestivalen står den ideella organisationen Artscape som vill lyfta fram gatukonsten i det offentliga rummet. Artscape hölls för första gång­ en i Malmö 2014. Förra året i Göteborg skapades 20 konstverk i stadens stadsdelar.

I år när tio värmländska orter fick offentliga

www.techem.se | info@techem.se Malmö | Göteborg | Stockholm

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

Vad är värdefullt för dig?

byggnader smyckade med muralmålningar, gick det åt cirka 900 liter färg. *ARTSCAPE Är en ideell organisation som arbetar med att genomföra gatukonstprojekt i Sverige och internationellt. Årets festival arrangeras i Värmland med ekonomiskt stöd från kommunerna, Region Värmland, Postkodlotteriet och Nordsjö färg.

B R A N D KO N T O R E T Fa stig h e tsä g a r nas f ö r s äk r i ng s b o l ag E TA B L E R AT 1 7 4 6

M Y N T TO R G E T 4 , STO C KH OLM • TE L 0 8 -5 4 5 28 6 0 0 W W W. B RA N DKON TORE T. SE

FO TO :

IST OC

K

Stoppa smutsen i entrén...

Kåbe Original Kulör Samma goda funktion med andra möjligheter!

Kåbe Originalmatta Kulör med gummi i grått eller rött alternativt i kombination med Kåbe Originalmatta med svart gummi. Den primära funktionen att stoppa smuts och fukt från att dras in på golven, är fortfarande lika god. Skillnaden är att det finns möjlighet till ett annat färgval eller enkel mönsterläggning när storleken på entrén tillåter det.

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. n Tidigare

ägare fick sitt badrum renoverat av ett företag som föreningen anlitat då det uppstått en fuktskada. Men åtgärden var undermåligt gjord. Föreningen kräver nu att vi ska åtgärda problemet. Men är det verkligen vi som har ansvaret?

n

J ag är suppleant i en styrelse som inledningsvis bestod av en ordförande och två ledamöter. Vår ordförande har avgått, betyder det att jag automatiskt blir en ordinarie ledamot eller endast kliver in som suppleant på styrelsemötena?

n

u har styrelsen beslutat N att uteplatserna ska utvidgas med en meter och att föreningen ska betala för staket för ändamålet. Men är inte detta ett beslut som ska tas på en stämma?

...vi har lösningarna!

Kåbe Kombi Perfekt där trafik från tyngre vagnar ej kan undvikas!

Kåbe-Mattan AB • Sågverksvägen 10A • SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 • Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se • www.kabe-mattan.se

Kåbe Kombi är den damklacksvänliga, slitstarka och rullbara entrémattan som är ett bra alternativ till Kåbe Originalmatta.

Kåbe Kombi förses med inlägg av borst, textil eller gummi. Dessa kan även kombineras med varandra i samma matta.

B O B Ä T T R E 4 / 2 0 1 6 | 53

Läsarfrågor

Utvidgning av uteplats kräver stämmobeslut!

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet?

Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera det beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Ansvar vid fuktskada Ägaren innan oss fick sitt badrum renoverat av ett företag som förening­ en anlitat på grund av att det uppstått en fuktskada. När vi sedan flyttade in såg vi att åtgärden i badrummet var undermåligt gjord, vilket har medfört sprickor i fogen under en vägghängd toalett. Föreningen har skickat en besiktningsman som håller med om att hela renoveringen av badrummet är undermåligt utförd och förbjuder oss att använda det på grund av. risk för fuktskada.

Föreningen kräver nu att vi ska åtgärda problemet och renovera trots att det är föreningen som anlitat firman som gjort det undermåliga arbetet. Vi har hört av oss flera gånger och frågat om kvitton och papper.

På detta får vi antingen inget svar eller undanflykter. Vi har även påtalat att de måste spara dessa i 10 år. Vi har fått vissa kvitton på delfakturor genom förra ägaren, men det ansvariga företaget som vi också varit i kontakt med kräver en slutfaktura.

Denna har vi inte. Är det verkligen vi som har ansvaret?

Mvh Sophie

Det kan vara ni som har ansvaret, beroende på omständigheterna.

Bostadsrättshavare ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick. I det ansvaret ingår att se till att badrummet är fullt funktions­ dugligt. Det spelar i det sammanhanget ingen roll att badrummet inte fungerar som det ska. Även om föreningen tidigare utfört undermåligt arbete som har orsakat problemen som finns nu så ska bostads­ rättshavaren ändå reparera och åtgärda badrummet. Men om problemen verkligen beror på att föreningen, eller dess entrepre­ nör, vållat skada genom undermåligt arbete kan bostadsrättshavaren kräva skadestånd av föreningen. Skadan består i kostnaden för reparation. För att få framgång krävs naturligtvis att man visar att föreningen eller dess entreprenör orsakat problemen genom vårdslöshet. Föreningen lär inte gå med på att betala frivilligt.

Jörn Liljeström

Fönsterbyte kan bekostas av medlem Jag bor i bostadsrätt i två plan med vindsfönster. Vi har problem med dessa fönster eftersom de ger otillräcklig

ljudisolering och det går inte att ha dem öppna för ventilation om det regnar för då regnar det in. Jag har hört av mig till styrelsen och erbjudit mig att själv stå för kostnaden av fönsterbyte till andra fönster.

Jag har då fått till svar att fönstren tillhör föreningen och därför är frågan avslutad.

Nu undrar jag – har föreningen möjlig­ het att bevilja min förfrågan? Jag förstår att de har rätt att avslå. Men på deras svar lät det som om det vore en omöjlighet för dem att bevilja. Stämmer detta?

Vänligen – Mari Föreningen kan ge dig tillstånd att byta fönster. De bör säga ja, under förutsättning att byggregler och myndig­ hetsföreskrifter följs. Det finns ingen bra anledning att säga nej när du bekostar bytet och dessutom gör det för att bättre ljudiso­ lering behövs. Under vissa förhållanden kan du genomföra bytet mot föreningens vilja men det kan ge en besvärlig konflikt.

Jörn Liljeström

Andrahand eller inte?

Om en bostadsrättshavares vuxna dotter bor i hans lägenhet. Anses det att hon bor i andrahand?

Mvh - Jan Det rör sig alltid om andrahandsupp­ låtelse när någon annan än bostads­ rättshavaren bor i lägenheten, oavsett om det barn/föräldrar/syskon eller någon annan. Om man bor tillsammans i lägenhe­ ten är det naturligtvis en annan sak.

Jörn Liljeström

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor

Som styrelse i en bostadsrättsförening gör man vad man kan för att lösa saker själva. Men ibland behövs det lite stöd. Med förvaltning från HSB får ni hjälp med just ert behov. Vi erbjuder kunskap inom allt

Dessutom kan ni omförhandla ert avtal året runt.

Listan kan göras lång, men gemensamt är att allt höjer värdet på er fastighet. Vi finns alltid nära för att ge er det stöd ni behöver. Oavsett om det är ett problem eller

från stambyten till juridik och energieffektivisering.

en möjlighet ni står inför – vi löser det tillsammans.

Vill ni ha en kostnadsfri offert eller boka ett möte?

Mejla tillsammans@hsb.se eller läs mer på hsb.se/tillsammans Anders Gustavsson Advokat

54 |

”DEN SOM FÖRLORAR NÄSTA PARTI TWISTER TAR STAMBYTET.”

BO BÄTTRE 3/2017

Jörn Liljeström Advokat

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

FOTO: CARLOS ZAYA

Läsarfrågor Ordinarie ledamot utses endast av stämman Jag är suppleant i en styrelse som inledningsvis bestod av en ordförande och två ledamöter. Vår ordförande har avgått, betyder det att jag automatiskt blir en ordinarie ledamot eller endast kliver in som suppleant på styrelsemötena?

Vilket ansvar har jag?

Mvh Micke Suppleanten kan endast träda in som ordinarie styrelseledamot när annan styrelseledamot inte närvarar vid styrelse­ mötet. Om någon styrelseledamot istället avgår så får dock inte suppleanten träda in som ordinarie styrelseledamot.

Om styrelsen inte är beslutsför när någon avgått så måste kvarvarande ledamöter kalla till extrastämma för att välja ny styrelsele­ damot så att styrelsen blir beslutsför igen.

Annars kan tvångslikvidation ske, d v s föreningen kan annars komma att avvecklas tvångsmässigt.

Om styrelsen fortfarande är beslutsför efter att någon avgått så behöver man inte kalla till extrastämma utan kan vänta till ordinarie årsstämma.

Det enda sättet att bli ordinarie styrelse­ ledamot är att bli vald på föreningsstämma.

Jörn Liljeström

Straffavgift för städning Fick mail från min bostadsrättsföre­ ning att någon ej städat undan uppe på vinden där vi har förråd och föreningen kommer därför att ta ut 200 kronor extra av alla oss som bor här. Får man göra så?

Vänliga hälsningar Teresia

En bostadsrättsförening får inte ta ut någon avgift utan uttryckligt stöd i stadgarna. Det är också förbjudet att ta ut en kollektiv straffavgift på grund av bristande städning. Om en förening ändå kräver en sådan olaglig avgift saknas betalningsskyldighet. Ingen behöver betala.

Om någon redan betalat kan de kräva pengarna tillbaka.

Jörn Liljeström

Utvidgning av uteplats kräver stämmobeslut Vi har i vår förening några lägenheter på bottenplan där man utvidgat uteplatsmarken per lägenhet mer än det som från början var plattsatt i en storlek precis lika stor som balkongerna ovanför.

Det innebär att alla hade samma utrymme oavsett om man hade balkong eller uteplats.

Nu har styrelsen beslutat att dessa uteplat­ ser får drygt en meter utanför tidigare storlek och att föreningen ska betala för staket för ändamålet. Visserligen är det inga problem då det har varit gräsmatta utanför, men gemensamma ytan för övriga boende blir "mindre".

Men för att rätt ska vara rätt, ska då inte detta vara en fråga som borde tas upp på till exempel ett stämmomöte och där alla medlemmar har möjlighet att påverka då det gäller den gemensamma ytan? För det är ju nu så att det är ett extra plus för värdet på dessa lägenheter som inte övriga kan tillgodoräkna sig.

Mvh – Nils Mark utanför lägenheten kan upplåtas med bostadsrätt. Det är också vanligt att de bara är upplåtna med någon form av allmän nyttjanderätt. Uteplatser bör

upplåtas med bostadsrätt om så inte redan skett, det är bättre och klarare för alla inblandade. Om mark som används av alla, någon form av allmänt utrymme, ska föras över till enskilt bruk så är det ett problem.

Oanvända ytor går bättre. Hur som helst är en utvidgning en form av ändring av lägenhet som inte kan utföras utan alla berördas samtycke. Om någon motsätter sig ska beslutet tas på föreningsstämma med 2/3 majoritet och sedan ska det godkännas av hyresnämnden för att kunna verkställas.

Jörn Liljeström

Fördelning av årsavgifter Vår Brf består av 10 lägenheter, där cirka halva årsavgiften består av ränta och amortering. Jag har fått förfrågan om att bygga en 11:e lägenhet, som jag bekostar privat. Föreningens lån förblir alltså orörda.

Ska årsavgiften för lägenhet 11 belastas med befintliga lån i föreningen, eller skall avgiften endast baseras på övriga kostnader i föreningen?

Jag jämför ovanstående med föreningar där man låtit medlemmar lösa sin del av föreningens lån, för att på så vis sänka sin egen hyra. I mitt fall borde jag i och med att föreningens lån ej påverkas automatiskt "lösa" min del av föreningens lån, eller? Årsavgiften ska fördelas så att den svarar mot vad respektive lägenhet belastar föreningen med vad gäller kostnader, i enlighet med föreningens stadgar. Det är lämpligt att en ny lägenhet har samma årsavgift som de äldre, den kostar inte mer att värma upp etc. Den marknadsmässiga ersättningen tar före­ ningen istället ut vid upplåtelsen i form av insats och upplåtelseavgift.

Jörn Liljeström

Över 250 brf:er använder Egrannar idag!

De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

M ÄLAN VIA OCH ANM N IO T A M INFOR e

egenel@e

tc.s

TRYGGARE ELKOSTNAD MED SOLCELLER FRÅN ETC EL

ar.se www.egrann s! ti ra Det är g

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

BO BÄTTRE 4/2016

r går 19 oktobe n e d n e ll för ä Under kv i fungerar rg e n le o s hur novi igenom ör en eko g i n r u h t. en Brf och r projekte fö l y lk a k misk AIL

Registrera di

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

56 |

OM

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Snygg hemsida

KSUOLRCESLLER

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se

ETC El har levererat solceller till bostadsrättsföreningar och villakunder sedan 2009.

Kontakta oss för råd och installation. www.etcel.se eller egenel@etc.se

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

Vägran att betala före­ ningens bredbandsavgift ledde till uppsägning En bostadsrättsförening tecknar ett femårigt avtal som gäller en kollektiv anslutning med en bredbandsleverantör.

Därefter skickades information ut till medlemmarna om att varje hushåll fritt kan teckna eget avtal med företaget. I utskicket finns även med ett beställningsformulär.

En av bostadsrättshavarna meddelade föreningen att hon redan har ett avtal med en annan leverantör och inte tänker byta.

Det skickas ut en faktura inledningsvis på 140 kronor (som senare höjdes till 150 kronor) till samtliga hushåll. Men medlem­ men som meddelat att hon inte tänker byta leverantör väljer att inte betala fakturan.

Efter tre år beslutar styrelsen att baka

in en del av kostnaden för bredbandet i avgiften som höjs, vilket de meddelar medlemmarna. Den medlem som tidigare valt att inte betala den separata fakturan för bredbandet hon väljer då att själv dra av 150 kronor, vilket hon anser motsvarar bredbandsavgiften. Därefter betalar hon i resterande belopp som avgift.

När medlemmen fortsätter att vägra betala hela avgiften beslutar föreningen att säga upp henne. De meddelar henne att om skulden inte är reglerad inom en viss tid kommer uppsägningen att fullföljas.

Men medlemmen betalar inte in skulden och vägrar att flytta. Föreningen driver då ärendet vidare till tingsrätten. Medlemmen döms att omedelbart flytta från lägenheten och att betala föreningens rättegångskost­ nader på 175 800 kronor samt skulden (den obetalda delen på avgiften) på 3 900 kronor.

En bostadsrättshavare kan inte välja vilka gemensamma nyttigheter som hen vill betala årsavgift för. Att man inte använder viss gemensam nyttighet, som i detta fall bredbandet, är inte en giltig ursäkt. Årsavgifterna avser föreningens kostnader för allt gemensamt. Det går inte att själv dra bort en del från årsavgiften bara för att man exempelvis inte använder tvättstugan, lekplatsen, hissen eller det gemensamma bredbandet. Vad är det då föreningen får finansiera gemensamt? Helt klart får föreningen tillhandahålla gemen­ sam kabel-tv eller bredband. Det hade däremot inte gått att ta ut årsavgift för något mer ”avlägset” som till exempel en gemen­ sam fjällstuga, segelbåt eller lägenhet i Spanien. Det går inte heller att ta ut årsavgift för sådant som inte är gemensamt, som exempelvis en moped till ordföranden.

Tingsrätten gjorde en bedömning om bostadsrättshavaren kunnat bli fri från betalningsskyldighet genom särskilt avtal.

Men det är inte tillåtet med sådant avtal eftersom föreningen måste behandla alla medlemmar lika (likhetsprincipen).

Så länge föreningen tar ut årsavgift i en­ lighet med stadgarna är medlemmen betal­ ningsskyldig för alla tillåtna gemensamma nyttigheter som årsavgiften avser.

Riktigt nära förvaltning Kundnöjdhet på 4,32 Vi mäter kontinuerligt vår kundnöjdhet. Mätningar görs via telefonintervjuer sex gånger per år. Snittet för år 2016 var 4,32 på en femgradig skala.

En kontaktperson Vi tror att ett personligt samarbete ger bäst resultat. Därför utrustar vi er med en kundansvarig som lär känna er förening.Genom stöd, rådgivning och förbättringsförslag har vi föreningens utveckling i fokus.

RECTAMEDIA Rak och tydlig kommunikation

Boka annonsplats i nummer 4. Kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Nr 4 – utg.dag 9 nov

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

LJUDISOLERING

BRANDSKYDD

Modern webb Genom vår kundportal Fastum Direkt kan ni följa ekonomi och samla dokumentation.

INBROTTSSKYDD

Totalförvaltning Genom samarbeten inom Fastumgruppen kan vi väva ihop den ekonomiska med den tekniska förvaltningen för att ge ett sammanhållet grepp kring föreningen.

Träffa oss på Bostadsrättsmässan, Kista 17-18 nov MONTER J:09

Vill ert företag nå över 23 000 bostadsrättsföreningar?

Boka annons i Bo bättre!

BRANDGASTÄTHET

KONTAKTA O

SS FÖR OFFERT

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR. Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning.

Läs mer på daloc.com

www.fastum.se | 08-506 047 00

Säkra dörrar Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet.

För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se

Juristen reder ut

Avtala utan krångel vid ny upplåtelse Vinden ska bli bostadsrätter och kontoret på hörnan ska bli en fin studiolägenhet.

När det är renovering och nya upplåtelser på gång är det viktigt att styrelsen är medveten om de risker som finns när man tecknar ett ”allt i ett” avtal med entreprenör.

N

är bostadsrättsföreningen har bestämt sig för att upplåta lägenheten till en byggherre som både ska inreda/bygga och sälja lägenheten kan det många gånger bli tvister rörande arbete, betal­ ning och ansvarsområden. En mer ovanlig, men i och för sig utmärkt, modell är att föreningen står för bygget själv och se­ dan upplåter lägenheter när de är färdiga eller nästan färdiga.

På grund av oro kring byggnation i egen regi väljer föreningar dock oftast att sälja till exempel ”råvinden” till en entreprenör som även blir bostadsrättshavare.

de flesta gör då det klassiska misstaget att inte upprätta sepa­ rat entreprenadavtal och separat upplåtelseavtal. Istället samman­ blandas upplåtelseavtalet och entreprenadavtalet. Resultatet blir en härva som ger alla möjliga vinklar att angripa olika moment vid en eventuell tvist. Ibland är sådana avtal som advokaternas julafton, och så vill vi inte ha det. Den sammanblandade avtals­ formen kan också var mycket svåröverskådlig för parterna.

Genom att blanda in entreprenadreglering i upplåtelseavtalet uppstår konflikter med bostadsrättshavarens tvingande rättig­ heter enligt bostadsrättslagen, som till exempel rätten att inom vissa ramar få utföra arbete på det sätt bostadsrättshavaren finner lämpligt inom bostadsrättslägenheten. Den konflikten uppstår när de villkor i upplåtelseavtalet som reglerar utförandet i lägen­ heten inskränker bostadsrättshavarens rättigheter enligt 7 kap 7 § bostadsrättslagen. Ett annat exempel på konflikt är när bostads­ rättshavaren åläggs ansvar för områden utanför lägenheten. ytterligare ett vanligt misstag i de sammanblandade avtalen är att något av formkraven för ett giltigt upplåtelseavtal inte är uppfyllt. Jag har bland annat varit med om tvister efter att parter missat att precisera lägenheten som upplåts, missat att ange något av de belopp som ska betalas som insats, årsavgift eller i förekom­ mande fall upplåtelseavgift. Ibland missar den som upprättar det blandade upplåtelseavtalet det mest grundläggande, nämligen att bostadsrätten verkligen ska ha upplåtits. Upplåtelsen faller ibland på att den villkorats till något. Följden av att missa formkraven är att avtalet är ogiltigt. En del fel läker efter två år, andra inte.

Oftast är det ingen som driver en sådan fråga till rättegång, men det uppstår stor ekonomisk skada om ett avtal bedöms vara ogiltigt.

De styrelseledamöter som tecknat ett ogiltigt avtal kan riskera personligt betalningsansvar för den skada som någon vållas. Exem­ pel på skadefall som jag varit med om är att entreprenören överlåtit lägenheterna till privatpersoner som senare upptäcker att lägenheter­ na inte är upplåtna med bostadsrätt. De har då rätt att få tillbaka hela köpeskillingen och ändå bo kvar i vad som är hyreslägenheter.

Hela köpeskillingen om många miljoner för varje lägenhet är då en ekonomisk skada som kan krävas av enskilda styrelseledamöter.

I samtliga fall jag anlitats i har det varit möjligt att i rätta till felen.

Men i en sådan situation kan det ibland räcka med en processlys­ ten individ för att skadeståndsansvar ska kunna drabba enskilda styrelseledamöter. Det bästa är att låta bli att göra sådana fel så att ingen behöver gå in i efterhand och försöka rätta till dem.

Mycket av det som regleras i sammanblandade avtal berör bostadsrättslagens tvingande regler. Det är riskabelt då lagen i sådana fall har företräde framför avtalet.

Man ska ha klart för sig att bostadsrättslagen är en tvingande skyddslagstiftning. Det betyder att man inte kan skriva ett håll­ bart avtal som utökar en bostadsrättshavares lagstadgade ansvar eller inskränka bostadsrättshavarens lagstadgade rättigheter. Det­ ta gäller även entreprenörer som fått en råvind upplåten till sig. även om man lyckas låta bli att blanda ihop entreprenadavtal och upplåtelseavtal så finns det ett annat ibland förekomman­ de problem. Nämligen att bostadsrättshavaren (entreprenö­ ren) inte betalar den fulla köpeskillingen (insats och upplåtel­ seavgiften).

Det är viktigt att agera snabbt och rätt när detta ser ut att kun­ na hända. Vid bristande betalning kan man säga upp bostadsrät­ ten för att sedan hämta hem pengarna från tvångsförsäljningen av bostadsrätten. Det går bara att säga upp bostadsrätten på grund av bristande betalning (från entreprenören) om bostads­ rätten inte övergått till någon ny bostadsrättshavare och före­ ningen beviljat medlemskap. Därefter går det inte att förverka bostadsrätten och både förhandlingsstyrkan och möjligen att ”hämta” pengarna har försvagats.

Gör allt enklare och säkrare: Anlita någon som har erfaren­ het av detta och se till att det skrivs ett separat entreprenadavtal och ett rent och klart upplåtelseavtal. Se till att få fullt betalt för bostadsrättsupplåtelsen innan bostadsrätten säljs vidare. Ta inga onödiga risker med sammanblandade avtal.

Fastighetsförvaltning på dina villkor UPPSALA – ROSLAGEN – STOCKHOLM

VI GÖR LIVET ENKLARE FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR OCH FASTIGHETSÄGARE!

På Sweax AB vill vi hjälpa bostadsrättsföreningar, affärscentrum och privata fastighetsägare till en enklare vardag. Vi har ett brett tjänsteutbud inom förvaltning och erbjuder allt ifrån skötsel till administration.

Vi tar hand om den dagliga driften så att era boende är och förblir nöjda och där ni som styrelse eller ägare kan fokusera mer på det strategiska arbetet.

Tveka inte att höra av er så berättar vi mer!

EKONOMISK FÖRVALTNING • Bokföring • Reskontra • Bokslut • Rapportering

TEKNISK FÖRVALTNING

• Upphandling • Projektledning • Underhållsplanering • Drift & Energi

FASTIGHETSSERVICE

• Lokalvård • Markarbete • Trädgårds& Grönyteskötsel • Rondering & Tillsyn

GRATIS KOSTNADSUTVÄRDERING Just nu erbjuder vi alla nya bostadsrättsföreningar och fastighetsägare en gratis kostnadsutvärdering där vi tillsammans med er tittar närmare på hur vi kan effektivisera era förvaltningskostnader. Kontakta oss för mer information.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

60 |

BO BÄTTRE 3/2017

För mer information, ring 018-65 12 80 (Uppsala), 0176-27 92 20 (Roslagen), 08-588 399 90 (Stockholm), mejla info@sweax.se eller besök www.sweax.se

Energi och miljö

Att bygga framtidens hus På senare tid har jag fått engagera mig i bygge av stora hyreshus.

Alltså upp till 12 våningar med en bostadsyta på 400 kvm per våning. Jag har valt hyreshus eftersom jag tycker städerna måste få leva med alla typer av boenden.

V

i kan inte enbart ha bostadsrätter. Det är liksom enbart hyresrätter inte så lyckat. Idén är att bygga hus som blandar åldrar, småbarnfamiljer med 60-plussare och så självklart små hyreslägenheter för singelhushåll.

Men det intressanta med de här hyreshusen är att de både är klimatpositiva (dvs det skapar inga utsläpp alls) och att det är ekonomiskt intressant då byggandet helt sker med hjälp av sparare som helt enkelt sparar i husen.

Kapitalkostnader och byggkostnader blir lägre, vilket ger lägre hyror.

Husen introducerar teknik som även alla andra kan ta del av. Vi skapar ett energisystem baserat på solceller och saltlager med nanobelagt salt, vilket gör att vi klarar hela årets varmvatten och elkonsumtion från produktionen på de egna taken. (husen är gjorda med höga öst/västliga tak som har plats för mycket solceller).

gemensamma utrymmen som alla kan använda. precis som en god bostadsrättsförening.

Eftersom vi kan göra vår el själva kan vi också ta bort alla elmätare från elnätsägaren och sparar med det ungefär 3 000 kr per lägenhet och år.

Träväggarna ger ett härligt inomhusklimat och för att ta extra nytta av det så målas det interiört enbart med lerfärger som ger en fin lyster och känsla utan att låsa inne väggen bakom plast.

Tapeter är inte heller någon bra idé på massiva träväggar.

”Skogens lagrade koldioxid får vara kvar i väggarna i hundra år till.”

”Kapitalkostnader och byggkostnader blir lägre, vilket ger lägre hyror.”

Allt det här ska göras transparent, varje del i bygget redovi­ sas och varje ekonomisk och energimässig detalj publiceras.

Vår avsikt är helt enkelt att hjälpa andra som vill bygga eller renovera klimatsmart att få fakta.

För det märkliga med svensk byggmarknad är att vi faktiskt har en fantastisk kunskap och gammal tradition av att bygga kloka hus, en byggklokskap som försvann från marknaden på femtiotalet och sen dess har ersatts med snabbast möjliga och billigaste teknik. Vilket alltid visar sig rätt dyrt för de boende i längden.

Så nu går jag från att berätta och tycka om hus och ener­ gilösningar till att göra själv ihop med några av landets dukti­ gaste energispecialister och arkitekter.

Att bygga i massivt trä innebär något inga betonghus eller stålkonstruktioner klarar.

Huset lagrar CO2 istället för att skapa nya utsläpp som betonghus alltid gör. Skogens lagrade koldioxid får vara kvar i väggarna i hundra år till.

Självklart erbjuder husen elbilsladdning för de boende och elbilspool. Och självklart har vi växthus på gården och

att bo bättre handlar egentligen inte om att bygga nytt, det handlar framförallt om att ta hand om alla de problema­ tiska hus vi har och som vi ska bo i femtio år till. Idén med vårt klimatpositiva hyreshus är också att det kanske hjälper en bostadsrättsförening att ta ytterligare några klimatsmarta steg på det egna huset.

Det kommer löna sig. För dig och för barnbarnen.

samtidigt använder vi FTX system för luft (uppvärmd ut luft återanvänds för att värma inluft) och vi bygger husen helt i massivt trä med mycket tjocka väggar (minst 40 cm) vilket ger en energikostnad som är extremt låg.

Och varje lägenhet får tillgång till balkong för – om man vill – egen odling.

Johan Ehrenberg är journalist, författare och företagare. Han är vd på Egen El och föreläser om alternativ energi. 2009 fick han föreningen Energirådgivarnas utmärkelse Årets Energirådgivare.

62 |

BO BÄTTRE 3/2017

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss!

08-662 84 84

•

www.savana.se

Styrelseskolan

r Tidninga till hela ! styrelsen

Besvärliga människor Det är inte alltid lätt att hantera besvärliga medlemmar. När man blir inkallad som stämmoordförande är det kanske just en sådan person som är orsaken till att man befinner sig där.

B

ostadsrätterna har en kurs i sitt utbud som hand­ lar om att hantera besvärliga medlemmar. Andra aktörer har tagit till sig den idén och har liknan­ de ämnen. Det kan inte vara en tillfällighet. Där människor som har ett gemensamt intresse samlas kommer det också att finnas personer som man tycker är besvärliga.

Det känns som man pratar om vissa medlemmar i nedsättan­ de ordalag men de flesta nickar igenkännande. De vet precis vad det handlar om. Det är ofta en person som genom sin dominans och uppträdande gör att andra medlemmar avhål­ ler sig från att gå på stämman. De tycker det helt enkelt är obehagligt och de tröttnar på att i timmar älta minsta oförrätt som denna medlem tycker sig ha blivit utsatt för.

när man blir inkallad som stämmoordförande är det kanske just en sådan person som är orsaken till att man befin­ ner sig där. Jag kommer gärna i god tid till en stämma för att göra mig bekant med miljön, för att prata med styrelsen och inte minst för att vara där när medlemmarna börjar strömma till. När man så står och väntar så märker man ofta när just den där personen som är orsaken till att man är där kommer in. Jag har aldrig förstått varför det är så men sannolikt på­ verkar medvetenheten om personens närvaro såväl styrelsens ledamöter som många. Det är synd att en stämma ska ge en sådan anspänning men det är nog en ofrånkomlig del av demokratin och människors samspel. mycket ofta blir det så att den besvärlige medlemmen är from som ett lamm. Jag skulle tro att redan det faktum att mötesordföranden behandlar personen med respekt och lyssnar gör att den känner sig väl behandlad. Som ordförande måste man dölja det man vet och uppträda neutralt. Men det är klart det snabbt kan förändras. Jag tillåter exempelvis inte att en medlem lägger beslag på all talartid. Det är inte demo­ krati. Och upprepas samma saker om och om igen måste man avbryta. Det är min skyldighet som ordförande. Skärpning­ arna måste dock ske successivt för det tar bara en sekund att vända en stämma emot sig och då har man inget att tillföra som ordförande.

Det är inte bara på stämmor som medlemmar kan vara be­ svärliga. Vissa medlemmar vill lägga sig i arbetet i föreningen och accepterar inte att den styrelse som valts bör få arbetsro.

De ber om att få ta del av material såsom verifikat ut bokfö­ ringen, avtal osv. Visst kan medlemmar få ställa frågor, det är inget konstigt. Men när någon börjar kräva att få ta del av en massa material, lägga sig i det dagliga arbetet och till och med ta kontakt med leverantörer – då är det dags att sätta stopp.

Jag vet till exempel en medlem som stämde föreningen för att han tyckte avtalet om trädgårdsskötsel var dåligt när det gäll­ de att beskära träd. Gör man på det viset är man som medlem gränslös. Det är direkt motbjudande med medlemmar som försöker påverka styrelsen direkt. Det är också dålig demo­ krati att den med högst röst ska få sin stämma hörd endast genom det faktum att personen är besvärlig. Nej, avvisa alla propåer om att åsidosätta demokratin. Självklart ska styrelsen svara på e-post eller brev eller andra kontakter. Men styrelsen ska inte behöva ägna all tid att svara på korrespondens från en medlem som inte accepterar styrelsens arbete. I sådana lägen är det bättre att hänvisa till stämman som tillsammans med årsredovisningen är den information medlemmarna har rätt till. en kommunikationsväg som blir allt vanligare är att med­ lemmar öppnar ett facebook-konto för medlemmar där inte styrelsen medverkar. Ett konto som ofta används för att vädra missnöje med styrelsen. Men jag avråder styrelser att ge sig in i debatter och diskussioner på den typen av facebook-konton.

Ni kommer garanterat att få det besvärligt. Facebook i all ära men ett konto drivet av medlemmar och inte av styrelsen kommer snart att ta styrelsens hela tid i anspråk. Jag har sett allt för många situationer där styrelsen förlorar diskussio­ nen. Det står givetvis var och en fritt att öppna ett konto och styrelsen kan inte stänga ner kontot. Däremot kan man låta bli att delta och hänvisa till att medlemsdemokrati är för alla och tillämpas på föreningsstämman. Där alla har möjlighet att göra sin stämma hörd, i vart fall om stämman fungerar som den är tänkt.

på

Prenumerera

Boka prenumeration och låt hela styrelsen få ta del av tidningen.

64 |

BO BÄTTRE 3/2017

kvar

lls Avfa

är de

kvarn

avfalls

Utegy

.

m på

n 35

. Sida

kholm

i Stoc

BOST ADSR

för p p Sto nb Airb TA R VE

HÖVE

N BE

SE YREL

ST

en –

ny tre

nd fö

r före

ning

arna

. Sida

n 25

.

Fli

tig

as

om

TIDNI

NGEN

MED

DET

STYR

bin

–o

ch

ElSE

N BE

HÖVE

nu

R VE

me

da

TA

ttra

BO

ST AD

NING

TSTID

ÄT ADSR BOST

DET

lats

Det hjäl pe r I inn starva gteenatt låntsfkfa ä agraivr nd e n r ÄTTS

D EN ME

lekp

2016 NR 1| 50 kr 39: Pris

SR

ÄT

kti

Nr 2| 201 Pris 39:50 6 kr

TS

TID

NIN

GE

N

ME

D

7. dan

DE

TS

vt

bo

en

de

mit

ti

sta

n.

der. Si bostä Ie n av I ERG rbyte Pe n sto A EN meste TEM t som e ter r i s r fö eme Eri nte Exper Syst änka krävs rv k s tånd lösnin ter om bosso ju m s n n ll a a ti k stadn gen är not cent e – och mse ed att ök skori m vär 60 pro a bygg sni – enBda o ann debt.oS bät med28.

Fön sid re taadnt9. stre n Sida a s sp berä t t m yra ka n oli tta vär ne Llä h e e r ö tik la a . S r bos Dyr d i Skå nfö Sidanngs26eanhet id a e r b . m en an tads bost orrbott orä inv N 9. min i t e n t ä 9. ist ern ste er n da Si a ring R Sid D åv an FASA ader:Den MA – n 2 TE st 8.

Spar en ind mod ik ko t v t d a f fö n e e r na ö rva te g n på v a penUgGalömXin Te r fö ul xxsadSiedann 38. ltaren Sid ma: r dgr entila orlla fa Sida n 18 an Vin en . u 2 5 ds tiokSidanne40. xVxår om ing va . by V en m : n g e a Jurist gn dlem srten ad expe ädtta ko tten Prob en: Ju Styrelse a m Jue risten upp s vägra s . lem ris ll s 22 m t a r n in t Si t sv L k tM a att h arar enö edak Sidai and ilja ar ad MT på La namn tt : r resp n 52. yra räStuyrrielgse Sidan ra ha ten: Te ENSA exope g & rä BR sky or tt in ast rd 58. xpernd . rten SidTa A GEM Sid ma: n 64 MÄtt. F­ lt er an sfahjä TEM Sida Miljöe lar alla st an Va lp i : y5re SS 8. lsll 3 tte u ta TY

RE

LS

EN

BE

HÖ

VE

R

VE

TA

in ing ga o rn m a

S beatsa lys på nin g

N Pri R 3| s 39 20 :50 16 kr

gan ättstsurum v t t å L ett my bli

Välj erbjudande:

en: Jurist ed

Bo Bät

tre nr

fr Håll stugan tt i tvä58.

2-2016

.indd

N len om so 60.

1

Sidan

Sidan

16.indd

tre 1-20

Bo Bät

1

Enkel prenumeration, 189 kr/år

Bo

Sidan 64

Bä

ttre

nr

3-20

16

.in

dd

1

.

earb

etet

S ty

Miljöe -25 M 13:41 AL AN 6-02 xp 201 erte M S

7.

ns ka do r.

M elsStädern idn:an Ö a kla 17. ex ny åsteinete Sa pfl v ereter bila rar Sid ek Sida fö mo r an o ni 60 gö. n: 64 no rd Sid rs . m ra e n an äk isk n 52 rin a pl .

Mil an ga ?

So jöex rn ny lcel pert a Sid fo ler en: lk ­ e an rö n 60 . re l se r

Helårsprenumeration om 4 nummer.

2016-0

5-09

10:3

1

20

16

-09-

09

08

:41

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

✁

Ja, tack!

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Fyll i och skicka till:

Namn:

TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm

Adress: Postadress:

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

n – Nu

m att

fra t fritt

era install

Tel:

E-post:

Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

FOTO: ISTOCK

Nästa nummer av Bo bättre kommer 7 November TEMA: Energi och värme l S tegen mot effektivare och miljövänligare energianvändning är ett viktigt arbete för många brf.

Det handlar om bra och lönsamma åtgärder för att klara framtida krav. Bo bättre gör en översikt över olika alternativ och hur man kan räkna hem en investering.

TEMA: Stammar och vattenskador

TEMA: Belysning, parkering och säkerhet

lV attenskador i form av dolda

lD et finns stora möjligheter både

läckage eller inläckage i fastigheten, garage och på innegården. Vi tittar närmare på metoder för kontroll och åtgärder av fukt, skador och mögel. Vi bjuder även på en liten guide för olika typer av stamrenovering.

att spara pengar och skapa en tryggare och trivsammare miljö genom att satsa på belysning och säkerhet. Efterfrågan på parkeringar och elstolpar ökar – läs mer om vad föreningen kan göra och vilka val som finns!

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Drömmer du också om en bekymmersfri tvättstuga?

Då kan vi hjälpa dig. PODAB är specialister på professionell tvättstugeutrustning och har alla produkter som krävs i den gemensamma tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör.

Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi din tvättstuga mer ekonomisk, hållbar och användarvänlig. Bekymmersfri, helt enkelt.

Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer.

BO BÄTTRE 3/2017

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

Eller hyrs inte kontorslokalen i BRF:en ut längre? Vi på Convertere förvärvar outnyttjad yta och ser möjligheter i varenda kvadratmeter.

Lägenheterna vi bygger kännetecknas av ett genomgående koncept med en stilren arkitektonisk känsla. Vi bygger utifrån ett högt miljömedvetande och kan även bistå er BRF med administrativa och juridiska frågor.

Låt oss bli er partner för att utveckla er BRF. www.convertere.se

Kontakt: 070 974 68 92 ake@convertere.se

Foto: Mikael Lundblad

HAR ER BUTIKSLOKAL STÅTT TOM ETT TAG?