Läsarfrågor

Bostadsrättshavaren byggde balkong men föreningen ansvarar för renoveringen!

Vår förening har några tillbyggda balkonger som byggts till i efterhand. Där ägarna till dessa balkonger sökt byggnadslov på egen hand. Min undran är

– visst är väl det ett beslut för årsstämman?

- styrelsen har inte upprättat något avtal med innehavare (detta skedde för 40 år sedan). Finns inga papper idag att hänvisa till. Vid en renovering som nu är pågående så kommer en balkong att behöva tas ner samtidigt är den i så dåligt skick att den ej går att återanvända. Det kommer att behöva gjutas ny balkongplatta. Vems är ansvaret för kostnaden? Hur långt sträcker sig köparens skyldigheter att skaffa sig information vid köp att balkong är tillbyggd och i dåligt skick? Vet att detta inte är lätt.

Hälsningar /

Michael

Beslut om ombyggnation som kräver bygglov kräver alltid stämmobeslut. Så det har krävts beslut från föreningsstämman för att få bygga balkongerna. Ibland fattar stämman beslut, att godkänna balkongbyggnation under förutsättning att bostadsrättshavarna söker och får bygglov. Det kan alltså finnas ett tidigare stämmobeslut som godkänt förfarandet på det sättet.

När en balkong är byggd så tillhör den föreningens hus. Det betyder att föreningen ska underhålla den tillsammans med huset. Det behövs därför inte skrivas separata avtal. För att avgiftsfördelningen ska vara rättvis så kan andelstalen (eller annan beräkningsgrund för avgift) anpassas så att annars identisk lägenhet med balkong betalar mer än lägenheten utan balkongen. Den tillkommande långsiktiga kostnadsbördan från balkongen ska betalas som avgift för lägenheten som har balkongen.

Det är föreningen som inte gjort sitt jobb om balkongen förfallit och föreningen är skyldig att omgående vidta nödvändiga reparationsåtgärder, inklusive att gjuta ny balkongplatta om det är vad som krävs. Här är det också viktigt att tänka på fastighetsägaransvaret; om det faller ned något som skadar något eller någon så kan föreningen och styrelsen hållas ansvariga. Det går inte att skylla ifrån sig och det går inte att skriva avtal som tar bort föreningens ansvar för att hålla hela huset, inklusive balkonger, i gott skick.

Om balkongens skick är dåligt och säljaren vet om det så är säljaren skyldig att informera köparen. Men framförallt borde säljaren ha begärt att föreningen ska reparera balkongen så snart brister framkommit.

Jörn Liljeström

Upprepade störningar – ta hjälp av sakkunnig!

Vi har som styrelse försökt att prata med den granne som stör och har även skickat brev till honom där vi påtalat att grannen under honom har problem med ljud från hans lägenhet. I vårt brev bad vi honom att stänga fönstret och/eller använda hörlurar.

Representanter från styrelsen har ett antal gånger ringt på och muntligt bett lägenhetsinnehavaren att dämpa sig. De svar vi möts av är att det inte är han som stör och att han sover gott under nätterna.

Vi har även varit i kontakt med kommunen men de säger att det här är inget de kan vara behjälplig med då det inte räknas som en yttre störning i form av partyljud från exempelvis fylleslag eller liknande. Vad kan vi som styrelse göra mer i detta ärende. Är det ett ärende för oss som styrelse?

Tacksam för Ert svar / Mvh Gunnar

Bostadsrättslagen anger att bostadsrättshavaren skall se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. I förverkandefall dyker upp procedurfrågor, bevisfrågor och att man driver en förverkandeprocess i allmän domstol. Ni har sagt till själva men har mötts av förnekande och därmed vägran att rätta sig.

Ni har alltså nått gränsen för vad ni kan hantera på egen hand. Det är rimligt att själv be någon som stör att upphöra med det. Om tillsägelsen inte räcker behöver ni ta hjälp av er förvaltning, om det är en av de få riktigt stora organisationerna. De har egna jurister som är kunniga, erfarna och processvana. Om ni inte har sådant stöd av förvaltningen så behöver ni ta hjälp av en advokat som kan åta sig förverkandefrågor.

Jörn Liljeström

Airbnb bedöms enligt praxis som hotellverksamhet!

Enligt de flesta stadgar i en bostadsrättsförening, får en medlem inte hyra ut sin lägenhet i andrahand utan att meddela styrelsen och ha goda skäl för det. Hur ligger det till med att hyra ut periodvis och enstaka dagar per år via plattformar som Airbnb? Kan styrelsen neka en medlem att hyra ut via Airbnb? Medlemmens adress är ju fortfarande där.

Med vänlig hälsning / Simon

Enligt bostadsrättslagen är det inte tilllåtet att hyra lägenheten i andra hand utan tillstånd. Airbnb betraktas enligt praxis som hotellverksamhet av kommersiell natur, vilket bostadsrättsföreningar inte behöver godkänna. Styrelsen kan därför välja att neka uthyrningen. Du bör alltid först kontrollera i bostadsrättslagen och sedan se om din förening gjort något avsteg i stadgarna. Det spelar ingen roll hur lång eller kort tid andrahandsupplåtelsen varar, all andrahandsupplåtelse kräver alltid tillstånd. Om man upplåter sin lägenhet i andra hand utan tillstånd så är det grund för uppsägning.

Jörn Liljeström

Bo bättres kunniga experter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till bbfraga@bobattre.se.

Låt taket göra jobbet

Smarta laddboxar för framtiden

Alltid 100 % förnybar el

Alla BRF:er behöver jobba med 100 % förnybar kraft.

Se hur BRF Klockaren framtidssäkrade sina fastigheter: skekraft.se/klockaren

Men det vet du säkert redan. En bostadsrättsförening som drivs av 100 % förnybar el är en bostadsrättsförening som håller för framtiden. Och inte är det krångligt heller. Vi hjälper dig!

Kom igång och driv omställningen med oss på skekraft.se/brf

Juristen reder ut

När det uppstår skador i lägenhetens inre, inom bostadsrättshavarens ansvar, på grund av brister utanför lägenheten, inom föreningens ansvar, så kan problem uppstå.

Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i allt utanför bostadsrättshavarens underhållsansvar enligt 7 kap . 12 §. Vidare framgår vid en jämförelse med 7 kap. 2 § bland annat att föreningen är skadeståndsskyldig om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten på grund av att föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet eller om det annars uppstår hinder och men i nyttjanderätten.

Ovanstående uttrycks ofta som att föreningen har det yttre underhållsansvaret, för allt utanför lägenheten, och bostadsrättshavaren har det inre underhållsansvaret, för allt inom lägenheten. Det är en hyfsad tumregel men det finns en del inuti lägenheten, som stamledningar som tjänar fler än en lägenhet, som föreningen ansvarar för och en del utanför lägenheten, som insidan av balkong, som bostadsrättshavaren svarar för.

När det uppstår skador i lägenhetens inre, inom bostadsrättshavarens ansvar, på grund av brister utanför lägenheten, inom föreningens ansvar, så kan problem uppstå.

Exempelvis kan det läcka in vatten i lägenheten, det kan vara vanligt regnvatten från taket eller rentav avloppsvatten med skit från en gemensam avloppstam.

Det är bara föreningen som kan förebygga sådana skadehändelser med yttre orsak. Ibland har det inte funnits något man kunnat göra för att undvika skador. Ofta är det sådant som kunnat förebyggas. I de senare fallen bör föreningen med stöd av lagen ta det ekonomiska ansvaret för reparationerna. I vart fall där reparationen inte täcks av en försäkring. Det är till exempel inte möjligt att inom ramen för normala försäkringslösningar skydda sig mot så kallat ”utifrån inträngande vatten”. Föreningarnas bostadsrättshavare är beroende av att styrelsen arbetar för att så långt möjligt minska skadefrekvensen genom gott förebyggande arbete.

Hovrätten bedömde nyligen i mål att en bostadsrättshavare inte skulle erhålla ersättning av en förening när denne drabbats av två enskilda stamstopp där avloppsvattnet orsakade omfattande skador i lägenheten. Skadorna bedömdes ha orsakats av stamstoppen men hovrätten ansåg att bostadsrättshavaren inte visat att föreningen varit vållande. Detta trots att bostadsrättsföreningen låtit bli att vidta åtgärder efter första stamstoppet under drygt åtta månader fram till andra stamstoppet. Först efter andra stamstoppet installerade föreningen nödvändig rens- och inspektionslucka och införde årlig tillsyn och rensning. Det hade naturligtvis varit bra om detta funnits tidigare och det är inte långsökt att spekulera i att ingen av skadorna då hade inträffat. Likaså kan man spekulera i att den andra skadan inte hade inträffat om åtgärderna vidtagits redan efter första skadan. Föreningens tidigare underlåtenhet att genomföra åtgärderna bedömdes hursomhelst inte vara tillräckligt allvarlig för att föranleda att föreningen skulle vara ansvarig för skadorna. Det lades istället en omfattande börda på bostadsrättshavaren att bevisa föreningens vållande, inom område föreningen har kontrollen över. Domen lade inte ansvar på föreningen och gav därmed inte heller något skadeförebyggande incitament för uppmuntrande av iakttagande av föreningens ansvar för att hålla huset i gott skick.

Föreningar har styrelser av alla de slag. I just er förening har ni sannolikt en bra styrelse eftersom det är det vanligaste. Men det finns de som inte gör sitt bästa. Sannolikheten för att de gör ett bra skadeförebyggande jobb ökar om det finns risk för ekonomiskt ansvar. Om det saknas risk för ekonomiskt ansvar har de inget incitament att skärpa sig. Av det skälet är det lämpligt att ansvar utkrävs när det är tydligt att mer eller bättre skadeförebyggande åtgärder hade kunnat utföras innan skada inträffat. Utan sådant ansvar lär totala skadefrekvensen bli större eftersom det inte finns någon risk med att vara slarvig med det skadeförebyggande arbetet.

Bostadsrättshavarna står närmast skyddslösa mot en förening som inte gör sitt jobb och bara skyller ifrån sig när ansvar utkrävs. Det bör vara en naturlig del av styrelsearbetet att alltid fundera på om det finns risker och om det är möjligt att förebygga dessa risker för att bidra till en kultur som minskar det totala antalet skador framöver i alla föreningar.

Föreningen bör verka för att inom lagens ram ersätta skadedrabbad i den mån det är möjligt. Den makt som finns i förtroendeuppdraget i styrelsen bör användas för att så långt möjligt, i vid bemärkelse, skydda medlemmarna från skiten. n