Liten förening blir större kund hos en mindre entreprenör

En liten förening blir en större kund hos en mindre entreprenör. Så resonerade åtminstone styrelsen i Brf Träffen 4 i Bromma och konsultbolaget Frakka när de skulle upphandla entreprenör till bostadsrättsföreningens stambyte. Daniel Jinnelöv, ordförande i föreningen, är nöjd och positivt överraskad över att stambytet gick så smidigt.

TEXT INGER EVERTSON · FOTO DAVID JINNELÖV

● I de rör som byts vid ett stambyte går spillvatten samt varm- och kallvatten. Ibland omfattas också elledningar, eventuella gasledningar och värmestammar som leder radiatorvatten. En trappuppgång i taget brukar bytas om det inte rör sig om stora föreningar.

– I vår förening har vi tre uppåtgående stammar. Entreprenören tog en stam i taget, berättar Daniel Jinnelöv, kassör i bostadsrättsföreningen Träffen 4 i Bromma.

Föreningen är liten, den består av nio små lägenheter.

En av de vanligaste anledningarna till att man byter stammar är att det varit problem med vattenskador i föreningen. Stambytet bör alltid föregås av en så kallad förstudie eller teknisk besiktning, eftersom det inte bara är åldern som avgör vilken status stammarna har.

– Anledningen till att vi bytte stammarna var att vi för ett par år sedan bad en konsult göra en fastighetsbesiktning. Vi fick då veta att stammarna behövde åtgärdas inom fem år. Vi fick också en ordentlig underhållsplan som vi nu följer.

Risken för vattenskador är den främsta anledningen till ett stambyte. Beläggningar som täpper till rören och rostangrepp, som kan leda till sprickor, kommer med rörens ålder.

Föreningen kan få kostsamma vattenskador om inte stammarna byts i rätt tid. På sikt kan det därför bli dyrt att inte genomföra ett stambyte.

– Vi hade inte sett några vattenskador i lägenheterna, men besiktningsmannen såg att rören var så gamla och slitna att de inte skulle hålla så länge till. Vårt hus har inte bytt stammar sedan 1965, så det var nog på tiden. Det fanns inga dokument kvar hur stambytet hade gjorts, säger Daniel Jinnelöv.

Kan medlemmarna bo kvar under renoveringen eller måste de flytta ut? När man gör ett traditionellt stambyte rivs de vertikala stammarna och de horisontellt förlagda rören i badrummen, vilket gör att väggar och golv måste brytas upp. Hel utrivning av köken är ovanligt, eftersom det inte finns något tätskikt bakom ytskikten där.

Brf Träffen 4 bytte stammarna både i badrummen och i köken.

De boende brukar ha tillgång till dusch och toaletter i baracker eller i källaren, så oftast kan de flesta bo kvar.

– Vi hade tillgång till vattenposter i trapphusen och en dusch- och toalettvagn på gården, men de flesta valde att flytta ut och bo någon annanstans under stambytet. Vi hade inga evakueringslägenheter utan var och en fick ordna sitt alternativa boende själv, berättar Daniel Jinnelöv.

Några medlemmar hade på egen bekostnad tidigare renoverat sina badrum. En del hade också bytt ”sin del” av de horisontella rören. Man brukar tala om att det har det ägt rum ett så kallat partiellt stambyte i dessa lägenheter. Men då vill det till att det har renoverats enligt branschregler och att stammarna, som tillhör lägenheterna, har bytts enligt alla branschregler samt att det finns detaljerad och noggrann dokumentation. I teorin skulle man kunna undanta dessa lägenheter från stambyte.

Men att undanta lägenheter kräver en noggrann undersökning av badrummen för att fastställa att alla moment i den tidigare renoveringen är gjorda enligt alla branschregler.

– I en del lägenheter har man renoverat badrummen och ibland har man samtidigt åtgärdat de horisontella ledningarna. Men det fanns inte så mycket dokumentation kring detta heller, så vi beslöt att alla badrum skulle rivas, säger Daniel Jinnelöv.

Om stammarna inte byts på ett helt korrekt sätt kan försäkringspremierna blir förhöjda, speciellt vid återkommande fuktskador.

– Vi räknar med att vi ska få lägre försäkringspremier eftersom alla vår stammar nu är helt nya.

80 år kan fastighetens värmeledning bli medan avlopps- och vattenledningarna bör bytas när de är mellan 30 och 60 år.

Vad har Daniel Jinnelöv då för råd till andra föreningar som står i begrepp att byta sina stammar?

– Ta hjälp. Vi tog in offerter och valde ett konsultföretaget Frakka. De hjälpte oss med allt, från att hitta en bra entreprenör som passade oss, till att hålla i byggmötena varje vecka och sist men inte minst att hitta någon som kunde utföra slutbesiktningen. Utan byggkonsulten hade det helt enkelt inte gått, säger han.

Den entreprenör som valdes är relativt liten, Jan Frohlund Byggnadsfirma. Hos en mindre entreprenör blir en liten bostadsrättsförening ändå en relativt stor kund, resonerade både konsulten Frakka och styrelsen i Brf Träffen 4.

– Ett stambyte i en liten förening kan tyckas väldigt enkelt. Men det är inte alltid så lätt som det låter. När entreprenören

Tema: Stammar

väl har installerat sig måste byggarna lära sig husets förutsättningar. Efter ett par stammar kan man byggnaden och jobbet flyter på bra. Men då är det dags att avsluta entreprenaden i ett litet projekt. Därför tar ett litet projekt ofta lite länge tid om man räknar tidsåtgång per stam, säger Ronnie Kilman, Vd på konsultbolaget Frakka.

Men det brukar ju alltid bli blir små överraskningar vid ett stambyte.

– När det blir tillägg, som man inte har räknat med, undrar man ju genast vem som ska betala. Vår konsult hade helt klart för sig detta, så det blev aldrig några konflikter med entreprenören, säger Daniel Jinnelöv.

Han säger också att konsultarvodet är så försvinnande litet i det stora hela.

– Vad är några hundra tusen för en konsult när notan för hela stambytet gick på över tre miljoner kronor, resonerar han.

Det blev dock dyrare än styrelsen hade räknat med.

– Men det berodde varken på entreprenören eller på konsulten. När vi tog in offerter fick vi ett pris. Och då hade vi kalkylerat med tider vi lever i just nu, när alla utgifter stiger. Daniel Jinnelöv säger också att man har varit generös med standarden i badrummen.

– Någon hade haft spotlights i taket och andra hade haft golvvärme. Vi tog hänsyn till detta. Alla lägenheter fick samma standard och minst den nivå på badrummet som de hade haft tidigare.

Han säger också att styrelsen är väldigt nöjd både med både konsultbolaget och entreprenören.

– Hela processen gick väldigt smidigt. Det är ett stort ingrepp i huset, men med regelbundna byggmöten med engagerade personer, som kan byggbranschen, kändes det väldigt lugnt för oss i styrelsen. Men det var naturligtvis skönt när det hela var över och vi såg hur nöjda våra medlemmar var med sina nya moderna badrum.

Föreningen har nu stammar som förhoppningsvis håller minst ett halvt sekel innan ett nytt ingrepp blir aktuellt. n en procents ränta på de lån som vi måste ta. När vi senare tog kontakt med banken hade räntan plötsligt stigit till fyra(!) procent.

Föreningen har varit tvungna att höja avgiften rejält, men från en låg nivå.

– Vi i styrelsen har inte hört några klagomål alls på avgiftshöjningarna. Jag tror att de allra flesta är väldigt nöjda med sina nya badrum och alla är ju medvetna om vilka