サステナブル不動産への道：オフィスビル編
2025年2月、日本は温室効果ガス（GHG：Greenhouse Gas）の 排出量を2035年度に2013年度比で60%、2040年度に同73%削 減することを目指すNDC（国が決定する貢献）を国連に提出し た。オフィスビルからの排出を含む業務その他部門は2040年度 に79～83％の削減を目指すことになる。大幅なCO2排出削減が 急がれるなか、不動産のCO2排出削減努力を評価し得る制度で あるグリーンビルディング認証とエネルギー性能評価を活用し ない手はない。本レポートではこれらの制度や東京・大阪・福岡 の大規模オフィスの認証・評価取得状況について概観する。
※グリーンビルディング認証やエネルギー性能評価を取得していないビルがグリー ンではない、エネルギー性能が低いとは限らないかもしれない。しかし、テナントや 投資家など第三者はラベルがなければ個別ビルの性能を判断することは難しい。 そこで、本レポートでもラベルの有無に基づいて考察している。
エグゼクティブサマリー（要旨）
はじめに 6
• 不動産のCO2排出量と削減努力を評価する制度
1. グリーンビルディング認証 8
• LEED / CASBEE / DBJ-GBの概要
• 東京 / 大阪 / 福岡オフィスの認証取得状況
2. エネルギー性能評価 20
• BELS / ZEBの概要
• 東京 / 大阪 / 福岡オフィスの評価取得状況
おわりに 31
• ウェルネス認証
エグゼクティブサマリー CO2総排出量の3分の1を占める不動産 排出削減の加速を
日本は2030年までに温室効果ガス（GHG）排出量を 2013年度比で46%削減するとしている。不動産関連で はエネルギー起源のCO2排出量のうち、業務その他部 門で2013年度比51%、家庭部門で同66%削減する計画 だが、2022年度の排出実績をみると前者は24%減、後 者は同25%減にとどまる。CO2総排出量の約3分の1を 占める不動産からの排出削減が急がれる。
ZEBの取得は3都市とも5%以下 BELSやZEBの有効活用を
2024年末時点でBELSを取得している大規模オフィスビ ルは東京で7%、大阪で9%、福岡で9%にとどまり、ZEB を取得しているビルは東京で3%、大阪で5%、福岡で 3%とさらに限定される。しかし、グリーンビル認証の中 でも評価基準が比較的ゆるい制度で最高評価を取得し ても、CO2の排出削減が不十分なため座礁資産となる 恐れのあるオフィスビルが散見されることから、BELSや ZEBなどのエネルギー性能評価を活用しエネルギー消 費量・CO2排出量の削減を促進することが期待される。
グリーン認証取得ビルは増加するも グローバルスタンダードは 限定的
2024年末時点で東京では大規模オフィスビルの65% がグリーンビルディング認証を有する。しかし、グロー バルスタンダードであるLEEDおよび国内認証制度最 上位ともいえるCASBEE-建築のSランクに限ると3%に とどまる。大阪、福岡でもそれぞれ42%、27%がグリー ンビルディング認証を有するが、LEEDはいずれも0%、 CASBEE-建築のSランクは福岡で3%となっている。オ フィスのグリーン化をグローバルスタンダードに押し上 げるためには、開発主体へのはたらきかけやインセン ティブが必要なのかもしれない。
ビル認証とエネルギー性能評価の併用で 日本のオフィスを サステナブルに
BELSやZEBは喫緊の課題である気候変動に対しては 有効なツールである一方、エネルギー性能に特化した 評価である。今後規制が厳格化されると予想される水 や生物多様性など多様な環境面からサステナブルな 不動産であると客観的に評価されるためには、総合的 な環境性能を評価するグリーンビルディング認証とエ ネルギー性能評価の双方を備えることが望ましい。
認証なし ��%
東京
大規模オフィスのグリーンビルディング認証取得状況
CASBEE-BD LEED
CASBEE-RE
グリーン
認証 （棟数）
DBJ-GB
大阪
CASBEE-BD
グリーン
認証 （棟数）
CASBEE-RE
認証なし ��%
DBJ-GB
CASBEE-BD
CASBEE-RE DBJ-GB
認証なし
B以下 または 認証なし
B以下 または 認証なし
認証なし
福岡
CASBEE-BD
CASBEE-RE
グリーン
認証 （棟数）
認証なし ��%
DBJ-GB
CASBEE-BD
CASBEE-RE
DBJ-GB
認証なし
B以下 または 認証なし
B以下 または 認証なし
認証なし
認証なし
B以下 または 認証なし
CASBEE-BD
CASBEE-RE
DBJ-GB
B以下 または 認証なし
認証なし 4つ星 3つ星
出所：JLL
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。 ドーナツグラフにおいては、複数の認証を取得している物件は最上位の認証制度で集計している。
BELS+ZEB
大規模オフィスのエネルギー性能評価取得状況
BELSのみ
認証なし
エネルギー
評価 （棟数）
BELSなし ��％
BELS+ZEB
エネルギー
評価 （棟数）
BELSなし
BELS+ZEB
BELSのみ
認証なし
評価 （棟数）
BELSのみ
認証なし
認証なし
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
はじめに 不動産分野のCO2排出量と削減努力を評価する制度
不動産分野のCO2排出削減目標と現状
日本は温室効果ガス（GHG）を2030年度に2013年度比で46%、 2035年度に同60%、2040年度に同73%削減し*、2050年にネッ ト・ゼロ（GHGの排出量を吸収量等との正味でゼロにする）を目 指すとしている。具体的には、2030年度にGHG排出量を14億 700万トンから7億6,000万トン（2013年度比で46%減）に、うちエ ネルギー起源のCO2排出量を12億3,500万トンから6億7,700万ト ン（同45%減）に削減することになる。不動産関連では、エネル ギー起源のCO2排出量を業務その他部門で2億3,500万トンから 1億1,500万トン（同51%減）に、家庭部門で2億900万トンから 7,100万トン（同66%減）に削減する目標となっている。
一方、CO2の排出量実績に目を転じると、2022年度の総排出量 は10億3,700万トン、うち業務その他部門は1億7,900万トン、家 庭部門は1億5,800万トンで、前者は2013年度比24%減、後者は 同25%減にとどまる。CO2総排出量の約3分の1**をも占める不 動産分野での排出削減が急がれる。
*GHG排出削減等のための国際枠組みであるパリ協定では世界の平均気温上昇を 産業革命以前と比べて2℃より十分低く抑え、1.5Cに抑える努力を追求することな どが目標として掲げられ（2021年のCOP26で1.5℃が事実上の目標となった）、発展 途上国を含むすべての締約国がGHG排出削減目標をNDC（国が決定する貢献）と して5年毎に国連に提出することが義務化されている。2025年2月に提出するNDC は「世界全体で2035年に2019年比で60％削減」という目標に沿うこととなっていた が、日本政府は「2035年度に2013年度比で60％削減」という目標を示した。これは 2019年比で49%削減にしかならないとも言われる消極的な目標である。 **エンボディドカーボンを加えると約4割となる。
不動産分野のCO2排出量
CO�総排出量 10億3,700万トン
不動産分野 3億3,800万トン（33％）
家庭部門
1億5,800万トン
業務その他部門
1億7,900万トン
出所：温室効果ガスインベントリをもとにJLL作成
2022年 ■ エネルギー転換部門
■ 産業部門
■ 運輸部門
■ 業務その他部門
■ 家庭部門
■ 工業プロセス及び製品の使用
■ 廃棄物
■ その他（間接CO�等）
CO2排出削減努力を評価する制度 不動産分野でのCO2排出削減努力を評価し得る制度として、グ リーンビルディング認証やエネルギー性能評価がある*。前者は 建築物等の総合的な環境性能を評価する制度で、アメリカの LEED、イギリスのBREEAM、日本のCASBEE（CASBEE-建築、 CASBEE-不動産）やDBJ Green Buildingなどがある。後者は建 築物等のエネルギー性能に特化して評価する制度で、アメリカ のEnergy Star、欧州のEPC、日本のBELS（BELSの中で削減率が 一定以上のものを評価するZEB）などがある。本レポートでは、 主として東京・大阪・福岡のオフィスビルにおけるLEED、 CASBEE、DBJ Green Building、BELS、ZEBの取得状況について 概観する。
*各認証制度の詳細はJLL「サステナブル不動産への道：ビル認証編」およびJLL 「サステナブル不動産の道：エネルギー編」参照。グリーンビルディング認証の評価 項目は多岐にわたるためCO2排出削減努力が総合評価（ランク）に直結するとは限 らないが、不動産の脱炭素化の重要性が高まるなかエネルギー項目の評価の見直 しが行われ、総合評価に反映されるようになりつつある。
日本で主に利用されているグリーンビルディング認証制度
認証制度 LEED
利用国 アメリカ → 世界各国
評価項目
①統合プロセス ②立地と交通手段 ③持続可能な敷地 ④水の効率的利用 ⑤エネルギーと大気 ⑥材料と資源 ⑦室内環境品質
⑧革新性 ⑨地域性
難易度
コンサル ティング費用
出所：JLL
CASBEE-建築
（新築・既存・改修）
環境品質： ①室内環境 ②サービス性能 ③室外環境
環境負荷低減性： ④エネルギー ⑤資源・マテリアル ⑥敷地外環境
CASBEE-不動産
①エネルギー・温暖化ガス ②水
③資源利用・安全 ④生物多様性・敷地 ⑤屋内環境
※CASBEE-建築（既存）と比べ て評価項目が簡易
①エネルギーと資源 ②ウェルビーイング ③レジリエンス ④コミュニティと多様性 ⑤パートナーシップ
DBJ Green Building
グリーン ビルディング 認証 サステナブル不動産への道：オフィスビル編
グリーンビルディング認証の制度概要 LEEDは1998年の運用開始後、数回にわたる改訂を経て、2024年３月からは建物運用 時の脱炭素化を一刻も早く実現するためLEED v4/v4.1 Energy Update版が運用され ている。2025年にはv5の運用が開始予定である*。
*詳細はJLL「サステナビリティマーケットサマリー 2024年秋号」参照。
BD+C（建物設計と建設）
ID+C（インテリア設計と建設）
種別
O+M（既存建物の運用・保守） ND（近隣開発） など
評価項目
ランク
備考
①統合プロセス ②立地と交通手段 ③持続可能な敷地 ④水の効率的利用 ⑤エネルギーと大気 ⑥材料と資源 ⑦室内環境品質 ⑧革新性 ⑨地域性
■ プラチナ（80ポイント以上） ■ ゴールド（60-79ポイント） ■ シルバー（50-59ポイント） ■ 標準認証（40-49ポイント） ※各カテゴリーにおいて必須条件を満たしたうえで、選択項目によってポイントを加算。
Leadership in Energy & Environmental Design。
BD+Cにおいては、認証取得後５年間は実績データの提出が必要。 世界で最も普及しているグリーンビルディング認証。
全国全セクターの認証取得件数
■ Platinum ■ Gold ■ Silver ■ Certified
出所：USGBC公開データをもとにJLL作成
CASBEE 建築
（CASBEE-BD）
種別
評価項目
ランク
備考
CASBEE-建築は2001年の開発開始後、数回にわたる改訂を経て、新築については現 在、2021年SDGs対応版（評価マニュアル追補版）が運用されている。2024年には改正 建築物省エネ法に対応すべくエネルギー評価の見直しを反映した2024年試行版が 発表されている。
CASBEE-建築（新築）
CASBEE-建築（既存）
CASBEE-建築（改修）
建築物の環境品質：
①室内環境 ②サービス性能 ③室外環境 建築物の環境負荷低減性：
④エネルギー ⑤資源・マテリアル ⑥敷地外環境
■ S（素晴らしい） ■ A（大変良い） ■ B+（良い） B（やや劣る） C（劣る）
※BEE (建築物の環境効率) = Q(建築物の環境品質)÷L (建築物の環境負荷)を求め、 BEEとQの値でランク分け。
Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency for Buildings。
戸建て住宅を除く全ての用途に適用可能。有効期間は新築が竣工日から３年、 既存が認証書交付日から５年、改修が工事完了日から３年 。
全国全セクターの認証取得件数 B+以上のみ表示
■ S ■ S (Expired) ■ A ■ A (Expired) ■ B+ ■ B+ (Expired) 出所：IBECs公開データをもとにJLL作成
CASBEE 不動産 （CASBEE-RE）
CASBEE-不動産は、2012年の普及版（対象はオフィス）の開発後、2014年に店舗、 2016年に物流施設、2021年に集合住宅が追加され、現在は2021年SDGs対応版が運 用されている。2024年にはホテルを追加し、改正建築物省エネ法に対応すべくエネル ギー評価の見直しを反映した2024年試行版が発表されている。ただし、エネルギー使 用実績については以前のバージョンから小幅な修正にとどまっている。
種別 CASBEE-不動産
評価項目
ランク
備考
①エネルギー・温暖化ガス ②水 ③資源利用・安全 ④生物多様性・敷地 ⑤屋内環境
■ S（78ポイント以上） ■ A（66-77ポイント）
■ B+（60-65ポイント） B（50-59ポイント）
※各評価項目において必須条件を満たしたうえで、選択項目によってポイントを加算
Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency for Real Estate。
CASBEE-建築（既存）と比べて評価項目が簡易でLEED等と評価項目が類似。 竣工後1年以上経過したオフィス、店舗、物流施設、集合住宅、ホテルが対象。
有効期間は認証書交付日から５年 。
全国全セクターの認証取得件数
B+以上のみ表示
S ■ S (Expired) ■ A ■ A (Expired) ■ B+ ■ B+ (Expired)
出所：IBECs公開データをもとにJLL作成
DBJ-GB サステナブル不動産への道：オフィスビル編
DBJ* Green Buildingは2011年の創設後、数回にわたる改訂を経て、2023年に不動 産の社会分野への取り組みとデータの定量的な計測・開示に対する評価を強化。 2024年からはホテルも含めて2024年スコアリングシートが運用されている。
*Development Bank of Japan（日本政策投資銀行）
種別 DBJ Green Building
評価項目
ランク
①エネルギーと資源 ②ウェルビーイング ③レジリエンス ④コミュニティと多様性 ⑤パートナーシップ
5つ星（国内トップクラスの卓越した配慮）
3つ星（非常に優れた配慮）
1つ星（十分な配慮）
※5つの評価軸による総合的な評価。
備考
4つ星（極めて優れた配慮）
2つ星（優れた配慮）
自社で記入したスコアリングシートをもとに物件実査とインタビューを経て認証 付与。オフィス、リテール、物流施設、レジデンシャルに加え、2024年からホテルも 対象。有効期間は3年 。
注）本レポートではCASBEE-不動産やDBJ-GBもグリーンビルディング認証の対象としているが、JLLエナジー&サ ステナビリティサービス事業部の調査によると、CASBEE-不動産でSランクを取得している物件でもCRREM Pathway*においてすでに座礁している物件や、数年以内に座礁してしまう物件がかなり多いことが明らかとなっ ている。評価基準が比較的ゆるいグリーンビルディング認証で最高評価を取得しても、CO2排出削減は不十分な可 能性が高いことに留意する必要がある。
*不動産や不動産ポートフォリオの気候変動リスクを分析するツール。詳細はJLL「サステナブル不動産への道：エネルギー編」参照。
Tokyo 東京オフィスの認証取得状況
東京のグリーンビルは65% グローバルスタンダードに見合うのは3% 2024年末時点でグリーンビルディング認証を有する東京の大規 模オフィスビルは151棟あり、棟数ベースで65%、貸床面積ベー スで73%である。グリーン化が進んでいるようにも見えるが、この うち第三者認証であるLEEDやCASBEEを取得しているビルは61 棟、棟数ベースで26%にとどまる。取得難易度が「高」のLEED、ま たは取得難易度が「中」のCASBEE-建築のうち最高評価のSラン クに限ると、わずか8棟、棟数ベースで3%である。仮に、建築時に CASBEE-建築のSランクを取得し、有効期限満了後に簡易な認 証を取得または何の認証も取得していないビル11棟を含めたと しても8%にしかならない。
東京では貸床面積の大きいビルのほうが認証を取得している傾 向はあるが、竣工年による認証有無に大きな偏りは見られない。 一方、デベロッパーにより採用する認証制度の偏りは大きく、 DBJ-GBの取得を推進する住友不動産、三菱地所、三井不動産 の3社だけでDBJ-GB取得ビルが60棟を超えるためDBJ-GBが優 勢である。これに対し、グローバルスタンダードであるLEEDや国 内認証制度の最上位といえるCASBEE-建築のSランクを取得し ているビルは外資系オーナーのビル、森ビルのビル、日本生命や 東急グループなど国内大手企業のフラグシップビルに限られる。
東京オフィスのグリーン化をグローバルスタンダードに押し上げ るためには、開発主体へのはたらきかけやインセンティブが必要 なのかもしれない。
注1）東京の中心業務地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区のうちJLLが設 定したオフィスエリア内）の1990年以降に竣工した延床面積30,000㎡以上の賃貸 オフィスビルを参照している。
注2）複数の認証を取得している物件については、合計では１棟として集計している。 注3）LEEDについては、1敷地内における複数ビルの開発を対象とするNDや、ビル 内の一部のテナントスペースを対象とするID+Cは、集計の対象外としている。
グリーンビルディング認証の取得状況
CASBEE-RE
CASBEE-BD LEED 認証なし ��% サステナブル不動産への道：オフィスビル編
認証 （棟数）
注）複数の認証を取得している物件については、最上位の認証制度で集計している。 グリーン
DBJ-GB
LEED
CASBEE-BD
CASBEE-RE
各認証制度におけるランク別割合
B以下 または 認証なし
B以下 または 認証なし
DBJ-GB 認証なし
出所：JLL
出所：JLL
竣工年別・貸床面積別の個別ビルの認証取得状況
認証なし ● LEED ● CASBEE-BDのS ● その他の認証 ● 認証なし
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
Osaka 大阪オフィスの認証取得状況
大阪のグリーンビルは42% 第三者認証の割合は東京より多い28% 2024年末時点でグリーンビルディング認証を有する大阪の大規 模オフィスビルは47棟あり、棟数ベース、貸床面積ベースともに 42%である。第三者認証のうち、LEEDを取得しているビルはな く、CASBEEを取得しているビルは31棟、棟数ベースで28%であ る。第三者認証取得の割合は東京の26%より高いものの、取得 難易度が「中」のCASBEE-建築に限るとわずか1棟であり、最高 評価のSランクを取得しているビルはない。建築時にCASBEE-建 築のSランクを取得したビルは1棟あるが、有効期限満了から10 年後の2024年に取得したのは簡易なCASBEE-不動産のSランク である。
大阪では1990年代前半に竣工したビルで認証の取得があまり 進んでいないものの、2021年末から2023年末の2年間で認証取 得ビルが2倍以上に増えるほどオフィスのグリーン化が進んでい る。主流はCASBEE-不動産であり、グローバルスタンダードであ るLEEDや国内認証制度の最上位といえるCASBEE-建築のSラン クを取得しているものはないが、テナントスペースでLEED ID+C が取得されているビルや2024年にまちびらきをしたグラングリー ン大阪のようにLEED NDを取得している事例もある。また、2025 年竣工予定の淀屋橋駅西地区市街地再開発事業はLEED BD+C を取得予定であり、今後、ビル全体での認証取得が進むことが期 待される。
注1）大阪の中心業務地区（北区、中央区、浪速区、西区、淀川区のうちJLLが設定し たオフィスエリア内）の1990年以降に竣工した延床面積15,000㎡以上の賃貸オフィ スビルを参照している。
注2）複数の認証を取得している物件については、合計では１棟として集計している。 注3）LEEDについては、1敷地内における複数ビルの開発を対象とするNDや、ビル 内の一部のテナントスペースを対象とするID+Cは、集計の対象外としている。
グリーンビルディング認証の取得状況
CASBEE-BD
グリーン
認証
（棟数）
CASBEE-RE
認証なし ��%
DBJ-GB
注）複数の認証を取得している物件については、最上位の認証制度で集計している。
LEED
CASBEE-BD
CASBEE-RE
DBJ-GB
出所：JLL
出所：JLL
各認証制度におけるランク別割合
B以下 または 認証なし
B以下 または 認証なし
認証なし A S A
3つ星 5つ星 2つ星 4つ星
竣工年別・貸床面積別の個別ビルの認証取得状況
認証なし
● LEED ● CASBEE-BDのS ● その他の認証 ● 認証なし
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。
Fukuoka 福岡オフィスの認証取得状況
福岡のグリーンビルは27% 貸床面積ベースに換算すると37% 2024年末時点でグリーンビルディング認証を有する福岡の大規 模オフィスビルは9棟あり、棟数ベースで27%、貸床面積ベース で37%である。第三者認証のうち、LEEDを取得しているビルはな く、CASBEEを取得しているビルは5棟、棟数ベースで18%であ る。取得難易度が「中」のCASBEE-建築のうち最高評価のSラン クを取得しているビルに限ると、わずか1棟、棟数ベースで3%で ある。
認証なし ��% サステナブル不動産への道：オフィスビル編
福岡では2000年以前に竣工したビルで認証の取得があまり進 んでいないものの、2021年末から2023年末の2年間で認証取得 ビルが急増している。また、2024年に竣工したONE FUKUOKA BLDG.はCASBEE-建築を取得済みであるとともに、LEED BD+C の予備認証も取得するなど、福岡オフィスのグリーン化を先導し ている。一方、貸床面積1万坪超のビル２棟がそれぞれCASBEE建築、CASBEE-不動産を取得しているため第三者認証取得ビル の貸床面積ベースの割合は比較的高いものの、棟数としては少 なく、グリーンビルの選択肢が限定的であることに変わりはな い。今後、より多くのビルで認証取得が進むことを願う。
注1）福岡の中心業務地区（中央区、博多区のうちJLLが設定したオフィスエリア 内）の1990年以降に竣工した延床面積15,000㎡以上の賃貸オフィスビルを参照し ている。
注2）複数の認証を取得している物件については、合計では１棟として集計している。 注3）LEEDについては、1敷地内における複数ビルの開発を対象とするNDや、ビル 内の一部のテナントスペースを対象とするID+Cは、集計の対象外としている。
グリーンビルディング認証の取得状況
CASBEE-BD
CASBEE-RE
認証 （棟数）
注）複数の認証を取得している物件については、最上位の認証制度で集計している。 グリーン
DBJ-GB
CASBEE-BD
CASBEE-RE
DBJ-GB
出所：JLL
出所：JLL
各認証制度におけるランク別割合
B以下 または 認証なし
B以下 または 認証なし
認証なし S S
認証なし
竣工年別・貸床面積別の個別ビルの認証取得状況
● LEED ● CASBEE-BDのS ● その他の認証 ● 認証なし
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。
エネルギー 性能評価 エネルギー性能評価の制度概要 BELSは2014年に非住宅用途を対象として運用開始され、2016年に住宅も対象と なった。2024年には建築物省エネ法の改正に伴い新BELS制度に移行し、5段階評価 （☆1～☆5）から７段階評価（☆0～☆6）となり、省エネ基準に達していない建築物も 評価の対象となった。また、省エネ性能ラベルに再エネ設備の有無等やネット・ゼロ・ エネルギー達成の成否も表示されるようになった。
種別
評価方法
ランク
建築物の省エネルギー性能を示す制度 Building-Housing Energy-efficiency Labeling System
一次エネルギー消費量の削減率で評価。
※一次エネルギー消費量の削減率は(1-BEI)×100、 BEIは設計一次エネルギー消費量÷基準一次エネルギー消費量で算出。
旧BELS（非住宅用途1の場合）※用途1は事務所等、学校等、工場等。
☆5（≧40%） ☆4（≧30%） ☆3（≧20%） ☆2（≧0%） ☆1（≧−10%） 新BELS（非住宅の場合）
☆6（≧50%） ☆5（≧40%） ☆4（≧30%） ☆3（≧20%） ☆2（≧10%） ☆1（≧0%） ☆0（＜0%）
備考
住宅、オフィス、学校、工場、ホテル、病院、百貨店、飲食店、集会所等の 新築・既存建物が対象。
※ 旧BELSは☆２で省エネ基準、☆１で既存の省エネ基準。新BELSは☆１で省エネ基準。ただし、大規模建築物の場合、工場等は 25%以上、事務所等・学校等・ホテル等・百貨店等は20%以上、病院等・飲食店等・集会所等は15%以上の削減で省エネ基準達成。
全国の評価証取得件数（非住宅・複合）
出所：住宅性能評価・表示協会公開データをもとにJLL作成
種別
評価方法
ランク
備考
ZEBは2016年に評価が開始され、2019年には高層ビルや既存建物など省エネが難し い建築物でも達成しやすい削減率のZEB Orientedが追加された。日本政府は2030年 に新築建築物でZEB基準の水準、2050年にストック平均でZEB基準の水準の省エネ 性能を確保する目標を掲げており、今後ますますZEBへの注目が高まるとみられる。
建築物のネットゼロエネルギー到達状況を示す制度
Net Zero Energy Building
再エネを除く一次エネルギー消費量削減率（①）と 再エネを含む一次エネルギー消費量削減率（②）で評価。
■『ZEB』（①≧50% かつ ②≧100%） ■ Nearly ZEB（①≧50% かつ ②≧75%） ■ ZEB Ready（①≧50%） ■ ZEB Oriented（①≧40% または ①≧30%）
※ZEB Orientedは、オフィス、学校、工場等で①≧40%、 ホテル、病院、百貨店、飲食店、集会所等で①≧30%。
ZEBの基準を満たしている場合、BELSの星表示に加えてZEBの表示をすることが 可能。ZEBは非住宅用途を対象としており、住宅用途にはZEH（Net Zero Energy House）が適用される。
全国の評価取得件数（非住宅・複合）
Nearly ZEB ■ ZEB Ready ■ ZEB Oriented
出所：住宅性能評価・表示協会公開データをもとにJLL作成
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
Tokyo 東京オフィスの評価取得状況
ZEBの取得は3%、築古・大規模ビルも 2024年末時点でBELSを取得している東京の大規模オフィスビ ルは17棟、棟数ベースで7%、貸床面積ベースで8%である。この うち省エネ率が40%以上であることを示す☆5を取得しているビ ルは10棟で、BELSに加えてZEBを取得しているビルは8棟、棟数 ベースで3%、貸床面積ベースで5%に限られる。
BELSを取得しているビルの竣工年は2000年から2024年まで幅 広い。BELSの取得時期をみると2020年以前と2021年以降で大 差はないが、後者のほとんどは☆5を取得しており、このなかに は2000年代前半に竣工したビルも含まれる。また、高層ビルや 既存建物は省エネが難しいと言われるものの、ZEB Readyを取 得しているビルのなかには、2015年竣工の貸床面積約4万坪の ビルも含まれている。すなわち、築年や貸床面積にかかわらず、 省エネ性能の向上は可能であることを示している。
エネルギー性能評価の取得状況
エネルギー 評価 （棟数） BELSのみ
BELSなし ��％
各評価制度におけるランク別割合
BELS取得物件のグリーンビルディング認証取得状況
あり 3棟
なし 1棟
あり 3棟
なし 1棟
あり 2棟
あり 2棟
CASBEE-BD �棟
CASBEE-RE �棟
DBJ-BG �棟
CASBEE-RE �棟
DBJ-BG �棟
CASBEE-RE �棟
DBJ-BG �棟
LEED �棟
DBJ-GB �棟
なし 1棟
あり 2棟
CASBEE-RE �棟
DBJ-BG �棟
出所：JLL
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
Osaka 大阪オフィスの評価取得状況
ZEBの取得は4%、築浅ビルのみ 2024年末時点でBELSを取得している大阪の大規模オフィスビ ルは10棟、棟数ベース、貸床面積ベースともに9%である。このう ち省エネ率が40%以上であることを示す☆5を取得しているビル 6棟は、いずれもZEBも取得しており、棟数ベースで5%、貸床面 積ベースで7%である。
BELSを取得しているビルの竣工年は1992年から2024年まで幅 広いが、2020年以前のビルは4棟すべて☆4以下、2021年以降の ビルは6棟すべて☆5となっている。2030年に新築建築物でZEB 基準、2050年にストック平均でZEB基準の水準の省エネ性能を 達成するためには、築年が比較的古いビルでも更なる省エネが 求められる。一方、BELSの取得時期は10棟中9棟が2021年以降 であり、大阪ではエネルギー性能評価への注目が近年高まって いるとみえる。今後の進展が期待される。
エネルギー性能評価の取得状況
BELS+ZEB
エネルギー 評価 （棟数）
BELSなし ��％ 各評価制度におけるランク別割合
BELSのみ
BELS取得物件のグリーンビルディング認証取得状況
なし 1棟
あり 3棟
DBJ-BG �棟
出所：JLL
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。
なし 2棟
あり 1棟
あり 1棟
あり 1棟
なし 1棟
CASBEE-RE �棟
DBJ-BG �棟
CASBEE-RE �棟
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
Fukuoka 福岡オフィスの評価取得状況
ZEBの取得は3%、シンボルビル1棟のみ 2024年末時点でBELSを取得している福岡の大規模オフィスビ ルは3棟、棟数ベースで9%、貸床面積ベースで14%である。この うち省エネ率が40%以上であることを示す☆5を取得しているビ ルは2棟で、BELSに加えてZEBを取得しているビルは1棟、棟数 ベースで3%、貸床面積ベースで9%に限られる。
BELSを取得しているビルの竣工年・貸床面積はそれぞれ2009 年・3,000坪、2020年・4,000坪、2024年・15,000坪とさまざまで ある。BELSの取得時期はいずれも2020年以降である。2024年 に竣工したONE FUKUOKA BLDG.はCASBEE-建築、LEED BD+C予備認証に加えてZEB Readyをも取得しており、まさに福 岡を代表するグリーンビルといえる。今後これに続くビルが増え ることを願う。
エネルギー性能評価の取得状況
BELSのみ BELS+ZEB
エネルギー 評価 （棟数）
BELSなし ��％
ZEB 出所：JLL
各評価制度におけるランク別割合
認証なし
認証なし
BELS取得物件のグリーンビルディング認証取得状況 CASBEE-BD �棟 あり 1棟
�棟 あり 1棟 なし 1棟
出所：JLL
注）グラフ中のCASBEE-BDはCASBEE-建築、CASBEE-REはCASBEE-不動産を示す。
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
日本のオフィスをサステナブルに BELSやZEBの有効活用を
日本では2024年4月以降に建築確認申請を行った新築建築物 を対象に省エネ性能表示が義務化されたばかりだが、イギリス では15年以上前から建築物のエネルギーレーティングが重視さ れ、近年では評価の低い建築物の賃貸ができなくなっている。ま た、EU Taxonomy*でサステナビリティをうたった投資先とする には、ZEB Readyから更にエネルギー消費量の削減が必要にな ることもあり、この水準をクリアできる日本のオフィスビルは現 時点でほとんどない。日本のオフィスが世界の不動産投資市場 から取り残されないためにも、省エネ・再エネ導入を促進しエネ ルギー消費量・CO2排出量の削減を実現する必要があり、その際 BELSやZEBは有用な指標となり得る。今後これらエネルギー性 能評価の活用が進むことを期待したい。
*サステナブル投資を促進する枠組みの設置に関するEU規則。
詳細はJLL「欧米の環境規制が促す日本不動産市場の変革」参照。
グリーンビルディング認証との併用を 一方、BELSやZEBはエネルギー性能に特化した評価であり、総 合的な環境性能を評価するグリーンビルディング認証にはなり 得ない。GRESB**においても、グリーンビルディング認証とエネ ルギー性能評価は別の項目で加点される。しかしながら、BELS とグリーンビルディング認証の双方を取得している大規模オフィ スビルは東京で12棟、大阪で6棟、福岡で2棟しかない。エネル ギーのみならず、今後規制が厳格化されると予想される水や生 物多様性など多様な環境面からサステナブルな不動産であると 客観的に評価されるためには、エネルギー性能評価とグリーン ビルディング認証の双方を備えることが望ましい。
**不動産・インフラ会社やファンドのESG配慮の姿勢を測るツール。
詳細はJLL「欧米の環境規制が促す日本不動産市場の変革」参照。
サステナブル不動産への道：オフィスビル編
ウェルネス認証 ～ 働く人もサステナブルに ウェルネス認証の制度概要 サステナブルな不動産を実現するには、建築物の存在が地球環 境に負荷をかけないだけでなく、そこで暮らす人や働く人が快適 で、そこに関わる社会が健全であることが必要である。建築物等 の総合的な環境性能を評価する制度としてグリーンビルディン グ認証があるように、建築物等の健康・快適性を評価する制度と してウェルネス認証がある。代表的なのはアメリカ発祥のWELL やFitwelだが、日本ではCASBEE-ウェルネスオフィス（CASBEEWO）が最も普及している。なお、CASBEE-WOの対象はオフィス のみであり、他用途への展開に向けた検討が進められている。
*各認証制度の詳細はJLL「サステナブル不動産への道：ビル認証編 」および JLL「サステナビリティマーケットサマリー 2023年夏号」参照。
ウェルネス認証の制度概要
種別 WELL（2014年～）
① 空気
② 水
③ 食物
④ 光
⑤ 運動
⑥ 温熱快適性
評価項目
⑦ 音
⑧ 材料
⑨ こころ
⑩ ミュニティー
プラチナ（80ポイント以上） ゴールド（60-79ポイント） シルバー（50-59ポイント） ブロンズ（40-49ポイント） ※各コンセプトにおいて必須条件を満たし たうえで、選択項目によってポイントを加算。
東京・大阪・福岡オフィスの認証取得状況 2024年末時点でウェルネス認証を有する東京の大規模オフィス ビルは、WELLが3棟、CASBEE-WOが15棟（うち2棟はWELLも取 得）、合わせて棟数ベースで全体の7%にとどまる。大阪では WELLが1棟、CASBEE-WOが10棟、合わせて全体の10%である。 福岡ではWELLが0棟、CASBEE-WOが3棟、合わせて全体の9% である。グリーンビルディング認証よりもさらに低い取得率であ るが、従業員が健康的に働くことのできるオフィス環境を提供す ることは、従業員の生産性の向上や企業の健康経営の実現にも 寄与し得る*ことから、今後さらにウェルネスへの取り組みが拡 大することが期待される。
*詳細はJLL「 How new work environments can reduce stress 」および 「オフィス改革とは？従業員が求めるオフィス作りの秘訣と事例」参照。
Fitwel（2017年～） CASBEE-WO（2019年～）
① ロケーション
② 建物へのアクセス
③ 屋外スペース
④ エントランス
⑤ 階段
⑥ 屋内環境
⑦ ワークスペース
⑧ 共有スペース
⑨ 給水
⑩ フードサービス
⑪ 自動販売機
⑫ 緊急時の準備
3 Star（125-144ポイント）
2 Star（105-124ポイント）
1 Star（90-104ポイント） ※取得したポイントの合計。
基本性能：
① 健康性・快適性のための取組 ② 利便性
③ 安全・安心性
その他：
④ 運営管理
⑤ プログラム
認証件数 （2024年末） 日本は55件（うちオフィス45件） 日本は5件（うちオフィス3件） 全国で168件（オフィスのみ） 出所：USGBC、Fitwel、IBECs公開データをもとにJLL作成 おわりに
S / 5つ星（75ポイント以上）
A / 4つ星（65ポイント以上） B+/ 3つ星（50ポイント以上）
B / 2つ星（40ポイント以上）
C / 1つ星（40ポイント未満）
※各評価項目において取得したポイントの合計。
有効期間 3年。継続には再認証が必要。 3年。継続には再認証が必要。 認証書交付日から5年。
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