Logic immo n°641 du 5 mars

Bruxelles

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*Tableau sur demande. Exemple représentatif : Pour un crédit hypothécaire de 100.000$ en 20 ans à taux fixe, sous conditions cumulatives (quotité <80% + min vital >1.500$ + rapport charge/revenus < 40%), le taux d’intérêt débiteur annuel est de 2,05% (0,1690% mensuel), la mensualité en formule classique s’élève à 507,21$ et en formule light à 408,60$, le montant total à rembourser est de 121.730,40$. Le taux annuel effectif global TAEG est de 3,31%, tenant compte des coûts liés à l’acte de crédit : frais de dossier 350$, frais d’expertise 225$, droit d’enregistrement d’hypothèque notaire 1.100$, frais d’inscription notaire 330$, rétribution conservateur notaire 210$, frais administratif notaire 1.370$, prime assurance décès (non-fumeur 30 ans) 250$/an, prime assurance incendie (forfait) 290$/an. Les tarifs appliqués ne tiennent pas compte des réductions ou augmentations qui peuvent être d’application en fonction de votre situation personnelle. Tarif 15/01/2022.

ATTENTION, EMPRUNTER DE L’ARGENT COÛTE AUSSI DE L’ARGENT.

Ganshoren - 499.000€ 4ch.

2sdb

195m²

Idéalement située, quartier des 9 Provinces, prox shopping Basilix, Bois du Laerbeek et toutes facilités, spacieuse maison bel-étage de ± 200m² offrant 4 chambres, un jardin de ville et un garage. Chaudière à condensation au gaz récente. DV. Electricité conforme. PEB D+.

Berchem-Ste-Agathe - 720.000€ 10ch.

6sdb

435m²

Imm à appts reconnus en 5 logements, PU délivré. A rénover. Fort potentiel à la garde ou à la revente. Duplex rez/entresol 3 ch + jard priv (120m²), 3 appts 2 ch aux ét + terr priv (76m²) et sous combles appt 1 ch lumin (65m²). PU consultable, plans dispo, 3 plateaux loués, 2 vides.

Schaerbeek - 349.000€ 3ch.

1sdb

135m²

Ds maison composée de 3 logements (faibles charges), appt + combles, permis d’urbanisme délivré. Poss de créer un triplex 3 ch de standing. Projet de rénovation avec incidence fiscale avantageuse, finitions selon préférences. Plans et détails des travaux dispo sur demande. PEB G.

Anderlecht - 799.000€ Bureaux 560m²

Bel ensemble de bureaux vendu casco. 2 plateaux 276m² chacun, 5° et 6° ét d’un imm, vue à 360°.

Idéalement placé, accès routier stratégique, prox centre et gare du Midi. Haut potentiel pour développement d’espace co-working. Nombr empl pkg devant l’imm à 6.000€ (2 à 4 par plateau).

Molenbeek - 330.000 € 2ch.

1sdb

97m²

Maison 2 ch et terrasse sud. Hall avec wc, large séjour + terrasse, cuis ouverte sup éq.

Etage: 2 ch et sdb + wc. Grenier également disponible mais pour du stockage ou du rangement. Chaudière au gaz et électricité conforme. PEB G 98.

Anderlecht - 150.000€ studio

1sdb

33m²

Studio + terrasse, 15ème ét. Rénové luxueusement en 2022. Quiétude, luminosité, très belle vue sur verdure. Hall + placards, séj 24m² + accès terrasse, coin kitchenette éq, sdd éq d’un lavabo avec meuble, un wc et une terrasse de 4m².

BRUXELLES &19 COMMUNES

Anderlecht, Auderghem, BerchemSainte-Agathe, BruxellesVille, Etterbeek, Evere, Forest, Ganshoren, Ixelles, Jette, Koekelberg, Laeken, Molenbeek, Neder-Over-Hembeek, Saint-Gilles, Saint-Josse, Schaerbeek, Uccle, Woluwé-Saint-Lambert, Watermael-Boisfort, Woluwé-Saint-Pierre.

Le mim, musée des instruments de musique - BRUXELLES

District Manager : Olivier Bolle Debal - 0488/27.38.52 • Editeur responsable : François le Hodey • 79 rue des Francs - 1040 Etterbeek • Tél. : 02 340 70 70 - Fax : 02 340 70 77 • Reproduction même partielle interdite. L’éditeur n’est pas responsable des éventuelles erreurs d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs sont de la responsabilité des annonceurs. • Tirage national : 180.000 exemplaires • Un parc de distribution de ± 3 000 présentoirs.

À vendre près de chez vous :

UCCLE

MAISON LUMINEUSE

dans un quartier calme et verdoyant, face à une réserve naturelle et à proximité des commerces, transports en commun, écoles et de l’autoroute E19. Maison familiale agréable de construction récente, 5 chambres + garage + emplacement de parking. Opportunité à ne pas manquer !

549.000€

5

2

164 m2

ANDERLECHT

IMMEUBLE MIXTE

situé sur la Place communale, proche du métro. Il se compose d’un espace commercial de 310m², un garage et un plateau de 170m².

Les étages se composent de 3 appartements de ± 100m² et au troisième étage duplex une chambre sous combles de 74m². Excellent investissement !

995.000€

Réf. 14756

7

3

605 m2

BRUXELLES

FANTASTIQUE APPARTEMENT

avec panorama sur le canal de Bruxelles et dans l’environnement central et sécurisé de l’UP-Site, offre un large panel de services: sécurité 24h/24h, restaurants, piscine et Wellness, salle de cinéma, crèche et espace de jeux pour les enfants, magasin de proximité,...

Construction de 2013 aux prestations modernes. Emplacement de parking.

370.000€

2

1

94 m2

Réf. 14747

FOREST

APPARTEMENT

copropriété de 6 unités avec faibles charges, présence d’un local vélo. Lumineux appartement une chambre + bureau + deux caves et un garage box fermé avec son emplacement de parking..

195.000€

1

1

DILBEEK

LUMINEUSE VILLA

magnifique propriété dans un cadre calme et verdoyant à seulement 7 min de Bruxelles et de l’hôpital Érasme. Vue imprenable sur la nature dans toutes les pièces de la maison.

Aucun travaux à prévoir, contrôle électrique aux normes, plus qu’à poser ses valises !

FO àpd 700.000€

Réf. 14739

4

2

230 m2

Réf. 14754

62 m2

Réf. 14743

BRUXELLES

IMMEUBLE DE RAPPORT

Idéalement situé dans le centre historique, et à un jet de pierre de la Grand-Place de Bruxelles !

Celui-ci se compose d’un commerce, et de 3 appartements 2 chambres. Exploitation Horeca au rez et au sous-sol, avec une exceptionnelle terrasse exposée sud pouvant accueillir 60 places À visiter, rendement à la clé !

FO àpd 1.350.000€

6

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300 m2

Réf. 14752

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Parole d’Expert

AGENT IMMOBILIER : UNE ESPÈCE EN VOIE D’EXTINCTION ?

Au vu de la dynamique du marché immobilier de ces deux dernières années, durant lesquelles les maisons mises en vente partaient « comme des petits pains », et souvent au-dessus du prix affiché, certains propriétaires vendeurs pensent que l’agent immobilier est devenu un intermédiaire inutile, et préfèrent mettre leur bien en vente eux-mêmes pour économiser la commission d’agence. Logic-Immo.be a interpellé Jean-François Thibaut du réseau TRIOR sur ce phénomène.

Texte : Stephan Debusschere

« La demande reste forte, mais les acheteurs sont plus réfléchis et les vendeurs retournent doucement au bureau. »

JEAN-FRANÇOIS THIBAUT

Co-dirigeant de TRIOR

Se passer d’un agent immobilier, est-ce un phénomène passager ou une tendance de fond ?

Jean-François Thibaut, TRIOR (7 agences sur Bruxelles et le Brabant wallon) Les deux ! Le particulier a toujours pu vendre son bien lui-même.

C’est juste que plusieurs facteurs ont favorisé et facilité cette pratique durant ces deux dernières années. Mais on sent que le vent commence à tourner…

Quelle était la nature de ce vent « favorable » ?

Un marché où la demande dépassait l’offre, des acheteurs prêts à tout pour avoir un jardin, et une - trop - grande disponibilité des vendeurs. Quand des personnes se ruent littéralement pour visiter un bien immobilier et que le propriétaire est en télétravail, l’agent immobilier perd une partie de sa plus-value, c’est normal.

Qu’est-ce qui semble changer en 2022 ?

La demande reste forte, mais les acheteurs sont plus réfléchis et les vendeurs retournent doucement au bureau !

Serait-ce à dire que votre métier ne devrait pas disparaître demain ?

Je pense que de nombreux propriétaires préfèreront toujours bénéficier des services d’un bon agent immobilier plutôt que de vouloir s’en occuper eux-mêmes. Surtout ceux qui en ont déjà fait l’expérience. Aux yeux d’un agent immobilier, le client idéal est celui qui a déjà vendu un bien immobilier dans le passé, car il est plus à même de comprendre le travail réalisé, et de mieux apprécier aussi la différence de méthodologie proposée par les agences.

Toutes les agences ne se valent donc pas ?

On ne peut pas comparer un snack qui travaille avec des étudiants et une brasserie renommée qui offre un service professionnel. Par contre, dans la même catégorie, on peut toujours préférer un établissement à un autre… Et heureusement, il y a de nombreuses agences sérieuses ! Chez nous, les agents immobiliers sont tous agréés IPI, et ils peuvent compter sur une infrastructure solide qui garantit le niveau de service attendu par nos clients. Et TRIOR se différencie notamment par la

personnalisation de son service. Chez nous, le propriétaire aura un agent dédié, un interlocuteur unique qui s’occupera de son bien de bout en bout. Et c’est très apprécié !

Quelle est la plus-value de cet « agent dédié » ?

Tout d’abord, un agent immobilier qui connaît parfaitement son secteur peut estimer le bien avec justesse et proposer une stratégie de mise en vente optimale. Ensuite, maîtrisant parfaitement le dossier de vente, il sera bien meilleur lors des visites et pourra en assurer un meilleur suivi. Mais le principal atout, c’est la relation de confiance qui s’installe entre le propriétaire et son agent dédié. Croyez-le ou non, mais quand un propriétaire invite son agent dans un restaurant doublement étoilé pour célébrer la vente, ça dépasse la simple satisfaction !

Cela semble tout à fait correspondre aux services fournis par une petite agence de quartier…

Exactement. TRIOR offre à la fois les avantages d’un vrai réseau et les atouts d’une agence locale. Il me paraît difficile pour un agent immobilier indépendant d’offrir le même niveau de service et les outils marketing proposés par un réseau. Pour bien vendre un bien immobilier, il faut pouvoir lui donner une belle et bonne visibilité. Et gérer efficacement la demande qu’elle génère. Le marché ne tolère plus de laisser des demandes sans réponse, ou pire, qu’il n’y ait personne pour décrocher le téléphone !

Avez-vous un conseil pour les propriétaires vendeurs ?

Comparez les agences ! Sélectionnez-en trois sérieuses, implantées sur la commune où se trouve le bien que vous comptez vendre, et demandez-leur une estimation (gratuite).

Prenez ensuite le temps d’écouter ce qu’ils ont à dire et questionnez-les sur la manière dont ils travaillent. Et puis choisissez le meilleur, pas le moins cher !

« Le marché ne tolère plus de laisser des demandes sans réponse, ou pire, qu’il n’y ait personne pour décrocher le téléphone. » Jean-François Thibaut, co-dirigeant de TRIOR

ID: 4621806

ID: 4651750

Molenbeek-St-Jean Appart

85m²

2

210.000€ 2m²

oui

ID: 4673381

Woluwe-St-Lambert 225.000€

Ixelles

Appart

Appart

60m²

1

6m²

oui

50m²

280.000€ 1

non

non

ID: 4611066

Ganshoren Appart

69m²

149.000€ 1

1m²

oui

Laeken

ID: 4626886

Située dans le quartier «Pagodes», spacieuse maison familiale aux multiples possibilités d’affectation. Elle développe 275m² habitables et se compose d’un bureau (idéal prof. libérale), pièce polyvalente et garage. Les 1er et 2ème étages sont configurés comme 2 appartements 1 ch. et 2 ch. avec séjour, terrasse et jardin. Spacieuses caves !

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ID: 4672810

Jette Appart 125m²

399.000€ 3

13m²

oui

ID: 4632921

Ixelles Appart 113m²

425.000€ 2

4m²

oui

ID: 4666614

Schaerbeek Immeuble 270m²

449.000€ 5

1,00a

non

ID: 4662973

Anderlecht Immeuble 170m²

489.000€ 4

1,00a

non

ID: 4615729

Ixelles

ID: 4630420

Située dans le quartier de la Bascule, agréable maison de 230m². Elle se compose de spacieux espaces de vie donnant accès à la cour, de 4 chambres, 2 salles d’eau et un grenier à aménager de 25m². Chaudière au gaz et double vitrage. A découvrir !

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Notre sélection sur le Brabant Wallon se trouve de l’autre côté du magazine

St-Josse-ten-Noode 685.000€ Immeuble 300m²

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0,90a

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B R U X E L L E S - WAT E R L O O - N A M U R

IXELLES

E Sur la prestigieuse Avenue Franklin Roosevelt, face au Bois de la Cambre, APPARTEMENT DUPLEX (4ch/3sdb/2bur) de 255 m² avec 3 parkings et un magnifique jardin paysagé de +/- 12 ares orienté Sud-Ouest sans vis-à-vis. RÉF. 4622952

BRUXELLES

E Dans la charmante rue de Woeringen à deux pas de nombreuses facilités (Thalys, Eurostar, ...), lumineux DUPLEX (3ch/1sdb/1sdd) de +/- 170 m² entièrement rénové en 2012 avec terrasse et jardin. RÉF. 4616753

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B R U X E L L E S - WAT E R L O O - N A M U R

UCCLE

IXELLES

ETTERBEEK

G À proximité de nombreuses facilités, situé au 2ème D Louise, en face de l’Abbaye et à 300 m du Bois de étage d’un immeuble de caractère, APPARTEMENT la Cambre, superbe APPARTEMENT (1ch/1sdb) de (3ch/1sdb) d’une surface de 105 m² habitables. 76 m² habitables avec un grand balcon. RÉF. 4660495 RÉF. 4579081

ETTERBEEK

G Pétillon, agréable et lumineux APPARTEMENT (2ch/2sdb) de 115 m² entièrement rénové en 2014. Il se situe au 5ème et dernier étage d’une petite copropriété très bien entretenue. RÉF. 4437829

WOLUWE-SAINT-LAMBERT

C Proche de toutes les facilités, situé au 4ème étage, très bel APPARTEMENT (2ch/2sdb) totalisant 140 m² disposant d’une superbe terrasse plein sud et d’un garage.

RÉF. 4518674

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WOLUWE-SAINT-PIERRE

G À 100 mètres de la Place Dumon, magnifique APPARTEMENT (3ch/2sdb) d’une surface de 125 m2 avec terrasses. Il est situé au dernier étage et possède une cave et un garage 2 voitures. . RÉF. 4591420

EVERE

D Situé dans la résidence de standing Les Erables, au 6ème étage d’un immeuble de 2005, magnifique DUPLEXPENTHOUSE (3ch/2sdb) de 150 m² avec cave et un double emplacement de parking. RÉF. 4619894

WOLUWE-SAINT-PIERRE

G À proximité de la place Dumon et de nombreuses facilités, magnifique VILLA (4ch/2sdb) de 250 m² construits sur un terrain de 8 ares 81 orienté Sud-Est. RÉF. 4627314

SCHAERBEEK

D À proximité de toutes les facilités, bel F À proximité de l’OTAN, agréable STUDIO rénové APPARTEMENT de +/- 105 m² habitables (2ch/2sdb) en 2015 d’une surface habitable de 48 m2 dans une avec deux terrasses et un emplacement de parking. Il est construction datant de 1961. RÉF. 4578885 situé au 5ème étage d’un immeuble de 1990. RÉF. 4644649

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B R U X E L L E S - WAT E R L O O - N A M U R

BRUXELLES

A Dans le cadre emblématique de Tour & Taxi qui abrite des espaces dédiés à la culture, des boutiques et des restaurants, le tout dans un environnement pensé pour la mobilité douce (promenades pédestres, pistes cyclables, proximité de transports en commun), le projet « Park Lane » propose des APPARTEMENTS (3 ch) et PENTHOUSES (2ch) de 95 à 220 m² agrémentés de grandes terrasses et s’ouvrant sur un magnifique parc. Livraison à l’acte.

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A+ Au cœur du quartier universitaire, le projet « Delta view » vous propose des APPARTEMENTS (2 ch) disposant chacun d’une terrasse. Parfaitement adaptés à un projet d’investissement. Livraison milieu 2022.

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B R U X E L L E S - WAT E R L O O - N A M U R

FOREST

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A < B À proximité du parc Duden et de l’Abbaye de Forest, le projet « Forest Village » vous propose un ensemble d’APPARTEMENTS et DUPLEX (studio, 1 à 3 ch) bénéficiant chacun d’une architecture personnalisée. Livraison début 2023. .

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B Proche du par vis Saint-Pierre et du parc de Wolvendael, le projet « Moulin Blanc » vous propose 26 APPARTEMENTS (2 à 3 ch) de 105 à 132 m2 nichés au cœur d’un parc privatif. Livraison à l’acte.

BRUXELLES

B < C Au rez-de-chaussée d’un immeuble situé entre C+ En bordure du canal, face au Domaine Royal de Laeken, le Campus de l’ULB et les Etangs d’Ixelles, grand espace le projet « Utopia » vous propose des APPARTEMENTS pour PROFESSION LIBÉRALE de 69 m² offrant une (1 à 4 ch) de 78 à 161 m2 . Livraison été 2022. belle visibilité. Libre à l’acte.

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A < B Idéalement situé entre ville et périphérie, proche de toutes les facilités, le projet « Evereast » vous propose un ensemble d’APPARTEMENTS (studio, 1 à 3 ch).

Livraison été 2023.

WOLUWE-SAINT-LAMBERT

B À proximité immédiate d’une zone verte sur les hauteurs de Woluwe, le projet « InWo » vous propose un ensemble d’APPARTEMENTS (2 à 4 ch). Livraison à l’acte.

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UCCLE

B Quar tier de l’Observatoire, proche du parc de Wolvendael et des facilités, le projet « Asteria » se compose de 2 petits immeubles offrant encore 6 APPARTEMENTS (2 à 3 ch) de 100 à 180 m2 , dont deux magnifiques penthouses. Livraison été 2022.

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EVERE

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A À la lisière de Woluwe-Saint-Lamber t, le projet « Admiral’s Court » vous propose un ensemble de 67 APPARTEMENTS (studio au penthouse 3 ch), de 50 à 143 m² et est idéalement situé à proximité de grands axes. Livraison 2023.

WEZEMBEEK-OPPEM

B Près de Stockel, le projet « Calder & Fontana » se compose de deux bâtiments à l’architecture contemporaine et comprenant respectivement 14 et 10 APPARTEMENTS (2 et 3 ch) de 101 à 183 m² agrémentés de belles terrasses. Livraison été 2023.

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Asset Management

O ATI C O L

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ON ATI C LO

RUE DE BELLE-VUE, 14 AVENUE LOUISE 207 APPARTEMENTS DE STANDING. Idéalement situé entre les Plateau de bureau rénové 195 m² - 4ème étage - toilette homme Etangs d’Ixelles et les Jardins du Roi. dame - cuisine - ascenseur - accès handicapé - possibilité emplacement Appartements 5ème étage / Centre et droit de 165m². 3 chambres. voiture.Taxes régionale, taxe communale, Entièrement rénové. Finitions luxueuses. Cuisine full équipée, précompte, chauffage: 1.300€/mois. sdb et sdd, coin lave-linge et séchoir.

Loyer 1.950€/mois.

Loyers : 2.550€/mois et 2.250€/mois / 300€ provisions pour charges.

Possibilité parking dans l’immeuble: 150€/mois. PEB C- et C.

O ATI C O L

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BRUXELLES PROXIMITÉ HIPPODROME Dans un immeuble neuf avec finitions luxueuses et garage inclus en sous-sol, reste deux appartements 1 chambre.

Rez avec jardin 60m², 1 chambre avec placards, sdb, buanderie, chaudière indiv, double flux, cuisine ouverte full équipée, grand living, 1.200€/mois. 2ème étage: 1 ch, deux grandes terrasses, douche italienne, grand living, cuisine usa full équipée, 1.600€/mois. PEB B.

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AURORE - MAISON Superbe Maison entièrement rénovée à usage de bureau - 350m². Caves + rez + bel-étage + 1er + combles.

Nombreuses possibilités, idéale pour cabinet médical, avocats, représentation.

Loyer 4.000€ + précompte immobilier + taxe bureau

Renseignements et visites Thomas de Wilde d’Estmael 0473/333 444 tdw@gillion.be

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ON ATI C LO

AVENUE LOUISE 207 Appartement comprenant hall d’entrée, vestiaire, wc, deux chambres + bureau, living, cuisine full équipée, buanderie, salle de bains, parquet. Finitions luxueuses, possibilité emplacement de parking.

Loyer 1.500€/mois + 150€/mois de charges.

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Woluwé-Saint-Pierre

2.800.000 €

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À l’orée de la Forêt de Soignes, exclusive villa urbaine (de 1986) avec ascenseur sise sur un terrain de ± 19 ares orienté sud. Offrant de nombreuses possibilités, cet immeuble de caractère se développe sur 4 niveaux et se compose de deux appartements de standing avec terrasse (vue imprenable), d’un studio de service, d’un magnifique jardin de plain-pied orienté sud, de 2 doubles garages et de caves.

Permis d’urbanisme obtenu pour l’aménagement du comble en un bel app 2 ch avec garage (moyennant transformation du studio). PEB C.

Drogenbos

180.000 €

Bel et lumineux appartement au rez-de-chaussée à rénover avec un beau jardin ensoleillé (92m²). Hall d’entrée, séjour, cuisine, chambre spacieuse et salle de bain à installer. Possibilité d’acheter le rez-dechaussée identique de l’immeuble de gauche pour créer un bel appartement de 3 chambres. Garage dans l’immeuble si souhaité (+ 29.000€). Très bien situé, à proximité des transports en commun, des commerces et des axes routiers.

Molenbeek

669.000 €

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Molenbeek

649.000 €

Bel appartement de 180m² hyper bien situé avec vue unique. Situé au 8ème étage d’un immeuble bien entretenu, cet appt dispose de tous les atouts. Hall spacieux avec porte blindée et wc sép, spacieux séjour lumineux (50m²) + cheminée cassette et bureau attenant (les 2 avec accès à la spacieuse terrasse, vue magnifique et dégagée), cuis ent éq confort, hall de nuit + placards, chambre principale avec sdb communicante (lavabo, bain, douche et toilette) + placard, 2 chambres spacieuses + placards et 1 sdb avec baignoire, double vasque, wc et bidet.

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Licenciée en droit, spécialisée en viager Titulaire du Certificat en Expertise Judiciaire UCL Fondateur de l’Institut du Viager Agréation IPI 505.607

La vente en viager est une opération immobilière par laquelle une personne (le crédirentier) cède son bien immobilier à une autre (le débirentier) moyennant le paiement d’un bouquet et d’une rente mensuelle.

Quel est le principe de la vente en viager ?

Le viager est la rencontre de deux intérêts. Celui du vendeur d’un bien immobilier qui est souvent une personne âgée qui souhaite améliorer ses conditions de vie au quotidien. Et celui de l’acheteur, une personne qui souhaite investir soit en investissement immobilier pur, soit pour préparer sa future habitation personnelle, ou sa retraite.

La vente en viager se réalise de la façon suivante : l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur durant une période prédéterminée. En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite « bouquet » (généralement ± 10 à 15% de la valeur du bien), et venant en déduction du calcul de la rente viagère.

Quels sont les différents types de viager ?

Le viager occupé : comme son nom l’indique les vendeurs continuent à occuper l’habitation jusqu’à leur décès, ou une durée prédéterminée. C’est la vente de la seule nue-propriété, c’est-à-dire que le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. Dans ce cas, le vendeur conserve la charge du Précompte Immobilier ainsi que des charges d’usage (locatives, entretien, …) Seuls les travaux d’infrastructure seront à charge de l’acheteur.

C’est l’idéal pour celui qui souhaite continuer à occuper son habitation et obtenir en même temps un revenu complémentaire garanti tous les mois. Pour ce type de vente, nous recommandons d’attendre d’avoir atteint l’âge de 70 ans afin que l’opération soit réellement intéressante. Il n’y a pas d’âge maximum pour vendre en viager, simplement on adapte les conditions de vente en conséquence.

Le viager libre : c’est la vente de la pleine propriété, c’est-à-dire la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura la libre disposition pour l’occuper ou le louer. Le crédirentier n’occupe donc pas le bien et en laisse la jouissance à l’acheteur.

En contrepartie, l’acheteur paie une rente plus élevée et prend à sa charge tous les frais relatifs au bien. On peut envisager ce type de vente à tout âge.

Pourquoi est-il intéressant de vendre ou acheter en viager ?

Pour le vendeur, cette formule de vente permet de se constituer une rente mensuelle nette indexée sans souci de gestion (pas de locataires à gérer, pas de placement financier) et sans aucun frais. Dans le cas du viager occupé cela permet de recevoir une rente confortable tout en continuant à vivre dans son cadre de vie, sans changer ses habitudes.

De nos jours, c’est une formule de plus en plus prisée pour compléter une pension de retraite qui stagne alors que les coûts de la vie augmentent (charges d’entretien des immeubles, assurances,….). Pour certains, c’est aussi une façon d’améliorer son quotidien de manière générale et de profiter pleinement de la retraite ( voyages, loisirs, activités diverses,…)

Pour l’acheteur, c’est l’opportunité d’acquérir un bien immobilier en payant le prix de façon étalée dans le temps. En effet le capital de départ à sortir est réduit et la rente permet de payer le bien à son rythme, sans payer d’intérêts bancaires comme pour un prêt hypothécaire. De plus, faut-il le rappeler, dans l’immobilier, le temps joue en notre faveur puisque la plus value immobilière à long terme n’est plus à démontrer.

Enfin, en cas de viager occupé, l’acheteur pourra acquérir un bien immobilier avec une décote de prix intéressante puisque il ne paiera que la valeur occupée du bien et non pas la valeur vénale totale.

Comment se fait le calcul de la rente ?

Dès le départ, un prix de vente (valeur vénale) est fixé pour le bien immobilier. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction de ce prix de vente du bien, l’espérance de vie du crédirentier, le taux de rendement supposé du capital investi et si le bien est libre ou occupé.

En cas de viager occupé, il est nécessaire d’estimer au plus juste, par rapport à la valeur locative du bien vendu et à l’âge du crédirentier, la valeur économique de la réserve de jouissance de celui-ci et de déduire cette valeur de la valeur libre du bien ; cela donnera la valeur occupée du bien.

Ensuite de quoi, après avoir déduit l’éventuel bouquet, l’on peut calculer sur le solde la rente à payer. Pour ce faire l’on a recourt à un coefficient diviseur qui permet de déterminer la rente à verser. Ce coefficient diviseur est fixé en fonction de tableaux d’espérance de vie propres à la vente en viager et les calculs de rente sont établis sur base de ces chiffres.

Quelles sont les caractéristiques de la rente ?

La rente mensuelle est indexée. En effet, elle est prévue dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre l’inflation monétaire (hausse du coût de la vie). Habituellement, on fait réviser la rente chaque année à la date anniversaire de l’acte authentique, sur base de l’indice officiel des prix.

La rente peut également être réversible, c’est-à-dire que lorsque deux époux vendent ensemble un bien en viager, il est généralement prévu qu’au décès de l’un des deux la rente sera automatiquement versée au survivant jusqu’à son propre décès. En effet, les époux souhaitent très souvent que la rente soit constituée sur leurs deux têtes lorsqu’ils vendent ensemble le bien.

Enfin, la rente est payée nette d’impôt, c’est-à-dire que (pour autant qu’elle soit versée par une personne physique, pas une société) aucun impôt n’est dû sur la rente perçue par le vendeur, la rente ne doit pas être renseignée dans la déclaration fiscale. Le crédirentier reçoit donc une rente mensuelle nette.

Quelles sont les garanties de bon paiement de la rente pour le vendeur ?

Ce sont les garanties qui permettront de sanctionner une éventuelle défaillance du débirentier qui n’assumerait plus le paiement de la rente. Est ainsi prévue une inscription hypothécaire qui interdit au débirentier de vendre ou hypothéquer le bien.

Dans chaque acte de vente en viager figure également une clause résolutoire qui frappe la vente de nullité si dans les trente jours de son échéance et après mise en demeure, la rente mensuelle n’était pas payée. Si cette clause résolutoire est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit que lui restent acquis les améliorations effectuées par l’acquéreur sur les biens, les termes déjà versés, ainsi que le bouquet, et le crédirentier redevient seul propriétaire de son bien.

Enfin, en cas de décès du débirentier, ce sont ses héritiers et ayant-droits qui reprennent la charge du paiement de la rente.

Y-a-t-il des frais lors de la vente en viager ?

Oui, comme pour toute vente d’immeuble, l’acheteur doit s’acquitter des droits d’enregistrement ainsi que des frais de Notaire. Dans le cas d’une vente en viager, l’acheteur paie également l’inscription hypothécaire ainsi que les honoraires de l’agent immobilier. Il n’y a pas de frais pour le vendeur.

Conclusion sur la vente en viager On l’a vu, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour le calcul du viager (expertise du bien immobilier, âge et sexe du vendeur, viager occupé ou libre, bouquet, durée de la rente,…).

Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous vous recommandons d’avoir recours à un professionnel, Agent Immobilier spécialisé en Viager ou Notaire.

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LA HULPE & RIXENSART DES MARCHÉS QUI SE RAPPROCHENT Sur le segment des maisons, ces deux communes présentent encore globalement des différences de prix. L’entité de Genval s’est néanmoins démarquée courant 2021 en dépassant le niveau de la Hulpe.

Par Stephan Debusschere

Rixensart Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés.

Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements.

Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité de Rixensart sont historiquement inférieurs. Si, au cours de l’année écoulée, les prix des maisons sur l’ensemble de la commune ont progressé de 18%, les maisons à Genval ont pu pousser leur prix médian à 522 500 euros, contre 433 000 euros pour l’entité de Rixensart. A Genval, 50% des maisons se sont ainsi vendues entre 420 000 et 630 000 euros. Sur l’entité de Rixensart, cette proportion se situe entre 360 000 et 510 000 euros.

Appartements Sur l’ensemble de la commune de Rixensart, les appartements ont enregistré une hausse de près de 70 % en un peu plus d’une décennie. Logique sur un segment où l’offre était plutôt faible et la demande croissante.

De 2012 à 2018, les prix ont été progressivement tirés vers le haut. Courant 2019, une correction de 15% a fait redescendre le prix médian à 264 000 euros. Mais au cours

de 2020, ce segment a ramené son prix médian autour de 300 000 euros, absorbant totalement la correction subie. « Si la tendance haussière s’est globalement poursuivie au cours de l’année écoulée, cela n’a pas été le cas pour tous les types de biens, explique Vivian Van Der Smissen de l’agence VAN DER SMISSEN Immo. Ce sont avant tout ceux qui présentaient les caractéristiques les plus recherchées qui ont bénéficié d’une progression de leur valeur. Certains prix atteints ont pu ainsi fausser le marché, faisant croire à tous les propriétaires vendeurs que leur bien pouvait suivre la tendance, quel que soit sa nature. » L’aura de Genval Parmi les trois entités de Rixensart, celle de Genval reste évidemment très cotée. Plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe juste avant celle de Rixensart – cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités.

On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle et dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, qui restent aujourd’hui très prisées.

On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval.

Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. « Pour une maison type début du siècle passé, à rénover, la fourchette de prix varie globalement de 400 000 à 450 000 euros, selon la superficie et les prestations, poursuit Vivian Van Der Smissen. Rénovées au goût du jour, la fourchette commence autour de 500 000/550 000 euros, avec des pointes pouvant atteindre 650 000 euros et plus selon les cas. » Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à 1 million d’euros et plus, en fonction de leur état.

Du côté du neuf, les 490 appartements des Papeteries de Genval sont dorénavant tous vendus. « Certains de ces appartements commencent néanmoins à être remis sur le marché, à commencer par ceux de la première phase », note Vivian Van Der Smissen. Pour le reste, l’offre se résume à une poignée d’appartements haut de gamme à des prix variant de 3650 à 3890 euros/m2.

500 000 euros Prix médian d’une maison

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à La Hulpe La Hulpe Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que la commune connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles.

Seuil des 500 000 euros atteint Après avoir suivi la tendance baissière au lendemain de la crise de 2008, le marché immobilier de La Hulpe s’est depuis bien redressé. Une décennie plus tard, le prix médian des maisons avait progressé jusqu’à avoir en ligne de mire les 400 000 euros. Au cours de 2020, la progression s’est poursuivie de manière un peu plus forte, poussant le prix médian à franchir pour la première fois ce seuil des 400 000 euros, avec 50 % des maisons vendues entre 351 000 et 476 000 euros. Et l’année écoulée aura enregistré la plus forte progression depuis cinq ans, soit 24%, avec un prix médian atteignant cette fois le seuil des 500 000 euros, avec 50% des biens vendus entre 425 000 et 600 000 euros. « Sur ce marché, la demande est très présente et les candidats très réactifs. Cela signifie que les biens qui sont mis en vente ne tardent pas à trouver acquéreurs. » Une offre légère Sur le segment des appartements, l’offre a toujours eu du mal à suivre la demande dans la commune, ce qui a tendance à fausser les prix du marché. En conséquence, la demande importante sur ce segment absorbe rapidement toute nouvelle offre, et à des prix qui grimpent toujours plus, jusqu’à 3800 euros/m2, soit parmi les plus élevés de la Province, aux côtés de Rixensart, Waterloo et Lasne. « Ce prix peut s’avérer même plus élevé selon la qualité de rénovation ou encore la situation, comme un rez-dechaussée bénéficiant d’un jardin, par exemple. »

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Situé au rez, face au shopping center, agréable appt 2 ch avec jouissance d’une terrasse et garage 1 voiture. Vaste hall d’entrée, living, cuisine équipée, hall de nuit, sdb, buanderie, wc séparé avec lavemains. Bien uniquement en vente pour investisseurs! Obligations locatives à respecter. Loyer actuel: 880€/mois. Charges locatives mensuelles: 110€ (prov eau et communs). Élec conforme. PEB C.

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NIVELLES 285.000€

En retrait de la chaussée et à deux pas du Shopping Center, appartement de coin remis au goût du jour, 2 ch, avec cave, terrasse orientation S-S/O. Emplacement de parking extérieur possible non privatif.

Hall d’entrée + placards, liv, cuis éq, sdb, buand, wc sép avec lavemains. Cave en ss-sol. Chauff électrique. PEB C. Charges: 85€ (frais des communs + provision d’eau froide).

Bel appartement 2 chambres, proche de toutes commodités, situé au cœur de la ville, récemment rénové, situé au 1er étage d’un petit immeuble. Hall d’entrée, séjour donnant sur la cuisine équipée, sdd et grand grenier accessible via 1 chambre (uniquement pour rangements). Charges: 100€ (provisions pour le chauffage et l’entretien de la chaudière).

© Thomas Jean

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Mardi de 10 h à 12 h 30 et de 14 h à 17 h 30 Mercredi & vendredi de 10 h à 12 h 30 Samedi de 14 h à 17 h 30 I Ou sur rendez-vous

357 743 €***

Rue du Diamant, 1 (via le Boulevard de Wallonie) Mardi de 10 h à 12 h 30 et de 14 h à 17 h 30 Mercredi, vendredi & samedi de 14 h à 17 h 30 Ou sur rendez-vous

INFOS:

250 000 €

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1 cave et 1 parking intérieur compris

02 726 88 73

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Chaussée des Nerviens, 39/4 (à droite de l’internat Follon)

262 644 €* 1 cave, 1 parking intérieur et 1 parking extérieur compris

Découvrez toutes les infos et projets participants sur www.thomas-piron.eu/appartements ou en scannant le QR code ci-contre

*Prix de l’appartement hors TVA, frais d’enregistrement et de notaire I **Prix de l’appartement hors TVA, frais d’enregistrement et de notaire, remise déduite (équivalente à une TVA réduite à 0% sur la première tranche du prix construction variant selon le type d’appartements et calculée dans l’hypothèse d’une TVA à 21%) I ***Prix de l’appartement TVAC, hors frais d’enregistrement et de notaire, remise déduite (si le projet participe à l’action 0%) et unités secondaires obligatoires comprises. Le prix de celles-ci peut varier en fonction de la disponibilité et du type d’unités secondaires. Infos sur demande. **** Les projets de Wavre, Rixensart et Louvain-la-Neuve ne participent pas à l’action 0% mais ceux de Louvain-la-Neuve et Rixensart bénéficient d’une offre soumise à conditions.

INFOS ET IMAGES NON-CONTRACTUELLES

OTTIGNIES