La Libre Immo - 8/12/22

CRÉÉ en 1992 par Nicolas de Liedekerke (à gauche sur la photo) et son associé de l’époque, dramatiquement décédé quelques mois plus tard d’un cancer fulgurant, Volume Architecture a rapidement intégré Daniel Culot à son histoire. Nouvellement engagé comme collaborateur, il a vite rejoint le fondateur comme associé. “C’était une belle opportunité pour moi et l’occasion de tirer Nicolas d’une mauvaise passe, se rappelle Daniel Culot, diplômé de la Cambre. Je n’ai jamais regretté ce choix.” Et Nicolas de Liedekerke, passé par Saint-Luc, puis les Beaux-Arts, d’embrayer: “Depuis lors, ça marche! Nous sommes très complémentaires et nous faisons tout à deux. Quand l’un est bouillonnant, l’autre est plus calme.”

Établi à Woluwe-Saint-Pierre, le bureau emploie aujourd’hui trois

vue à la Une

Architectes, poètes et designers

Architectes-orfèvres derrière le design de la Brafa, l’une des plus anciennes foires d’art au monde, Nicolas de Liedekerke et Daniel Culot, associés chez Volume Architecture, sont indissociables depuis vingt ans.

personnes et se spécialise dans les projets résidentiels de standing, même s’il aime se frotter à d’autres types de constructions et d’usages. “Nous avons déjà bâti des magasins, des restaurants, des hôtels ou encore une banque privée”, note Daniel Culot. Depuis la création, l’ADN de Volume Architecture est constitué d’un savant mélange de technicité, de rigueur budgétaire et de poésie. “Avant de créer mon bureau, j’ai eu la chance de travailler avec l’architecte d’intérieur et décorateur belge Jean-Jacques Hervy. Cela m’a permis de voir la construction d’une maison comme un tout et de penser l’intérieur”, partage Nicolas de Liedekerke. Un architecte se demande rarement où placer le feu ouvert et où disposer les canapés… Nous, cela nous passionne! Nous voulons insuffler de la poésie dans l’habitat. Notre approche se veut holistique. Créer une belle maison ne nous suffit pas.” “Nous sommes atypiques sur le marché. Tous les styles nous intéressent. Notre

souplesse et notre bonne gestion financière nous distinguent”, complète son associé.

Bulle d’inspiration

Moment phare du calendrier du duo: la Brafa, célèbre foire d’art née en 1956 qui se tiendra cette année du 29 janvier au 05 février. “Notre premier contact avec la Brafa était de réaliser un stand pour l’antiquaire spécialisé dans l’art tribal Bernard de Grunne quand elle était encore au Palais des Beaux-Arts. Peu de temps après, nous avons eu la grande chance d’être choisis pour dessiner la foire à Tour et Taxis. Elle avait une tout autre ampleur à l’époque. Avec Beatrix Bourdon, actuelle directrice et également investie dans la foire depuis vingt ans, nous sommes sur la même longueur d’onde. C’est un vrai plaisir de collaborer.” Depuis la première édition, le pari est d’à chaque fois mettre en valeur les exposants, tout en surprenant les visiteurs année après année. “La Brafa, c’est notre récréation, affirme

encore Daniel Culot. C’est un exercice toujours très ludique, même si cela représente neuf mois de travail pour une semaine de plaisir. On construit et on détruit.”

Depuis l’an passé où la foire a exceptionnellement eu lieu en été, c’est à Brussels Expo que le rendezvous s’installe. “Il a fallu tout réinventer et recréer le cachet de Tour et Taxis au Heysel”, se réjouit Nicolas de Liedekerke. En 2023, la thématique de l’art nouveau met au défi le bureau de réinventer Victor Horta et de le remettre au goût du jour. Ainsi, l’équipe est partie de ses croquis pour revenir à son essence et offrir une autre vision de son univers. Et Nicolas de Liedekerke de conclure: “De la même manière qu’on peut un jour porter un jean et l’autre un costume, nous aimons toucher à tout, passer d’un stand à une villa et injecter du contemporain dans de l’ancien et vice versa. C’est cela pour nous la modernité et l’intérêt de notre beau métier.”

Florence Thibaut

Guide Construire en zone inondable

Le référentiel constructions et aménagements en zone inondable réalisé par l’ULiège est disponible (via https:// lampspw.wallonie.be/dgo4/ site_amenagement/index.php/ amenagement/regional).

Initié suite aux inondations de juillet 2021, ce nouvel outil d’aide à la décision vise avant toute chose à se prémunir d’éventuelles catastrophes.

Béton

Nouveau directeur chez Hocim

Morgan Malecotte est, depuis le 1er décembre, le nouveau directeur général de Holcim Belgique en remplacement de Bart Daneels. Ce changement de responsabilité a pour ambition d’accélérer la décarbonation des métiers du cimentier et de renforcer l’activité Solutions&Products suite aux acquisitions récentes des sociétés PTB et Cantillana. Diplômé en marketing (Université Paris-Est), Morgan Malecotte a fait sa carrière notamment au sein du groupe Arkema et dans les produits spéciaux pour la construction.

Brabant wallon Le territoire “thermographié”

Un premier survol du territoire du Brabant wallon devrait avoir lieu le lundi 20 décembre en vue de réaliser une thermographie aérienne. Objectif de cette action coordonnée par in BW: obtenir un diagnostic des déperditions de chaleur par les toitures de l’ensemble des bâtiments publics et privés. D’ici quelques semaines, le Brabant wallon sera la première province en Belgique à bénéficier d’un tel diagnostic sur l’ensemble de son territoire.

25000

Mètres carrés de parc

Un parc public temporaire de près 25 000 m² a officiellement ouvert ses portes ce mercredi sur une friche à la Gare de l’Ouest. Il est accessible au public du mercredi au samedi. L’aménagement définitif du Westparc est prévu en 2026.

Le projet envisagé offrira des logements, des commerces, des activités économiques et divers aménagements paysagers.

Namurois Pose de la première pierre du Green Business Park Ecolys à Rhisnes

Les travaux de construction du Green Business Park Ecolys à Rhisnes, en région namuroise, ont officiellement débuté ce 7 décembre. Développé par BVI.EU, le projet consiste en la réalisation de deux bâtiments de type industriel offrant des unités modulables capables d’accueillir tous types de fonctions: espace de stockage, de production, de distribution, showroom B2B, bureau ou laboratoire. Le site, qui vient enrichir le Business Village Ecolys, sera disponible à partir du 4e trimestre 2023. Il s’agit du dernier né des douze récents parcs d’activités mixtes de BVI.EU.

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olivierpirard

BVI.EU

Arrêt sur image

En bref

78

Communes lauréates

Le gouvernement wallon a approuvé la liste de 78 communes lauréates de l’appel à projets “Cœur de village”, dégageant, jusqu’en 2026, une aide régionale de maximum 500000 euros visant à mettre en œuvre des projets destinés notamment à promouvoir les bâtiments et/ou des espaces publics qualitatifs et durables pouvant être entretenus à moindre coût.

Paradis Express, un nouveau quartier au cœur de Liège

Devenir un lieu de rencontre et d’échange qui animera la vie urbaine 24 heures sur 24 et sept jours sur sept grâce à sa mixité de fonctions. Telle est l’ambition du projet Paradis Express, situé au cœur de la ville de Liège, entre la tour Paradis et la gare des Guillemins. Les sept immeubles du projet développé par Befimmo seront reliés les uns aux autres par des espaces aérés et piétonniers. Les premiers ont déjà été livrés. La partie bureau comprend deux immeubles situés à proximité de la Tour Paradis. La partie résidentielle compte cinq bâtiments. Il s’agit de 115 appartements répartis sur quatre immeubles, développés par Matexi. Le dernier bâtiment est détenu par Yust, un opérateur de coliving qui propose du short stay, long stay, des événements, un restaurant et une salle d’expo.

La tendance à la hausse qui se poursuit ne devrait pas

SI L’ON COMPARE la situation actuelle à celle de la fin de l’année dernière, les prix des matériaux de construction continuent leur tendance à la hausse. Embuild pointe en particulier l’augmentation des prix des matériaux nécessitant une grande quantité d’énergie, comme le ciment ou les briques (+ 32,7 % et + 8,7 % depuis décembre 2021). Par contre, les prix du bois (- 18 %) et des métaux non ferreux (- 10,1 %) ont baissé depuis la fin de l’année dernière. “En soi, ce n’est pas illogique, étant donné que la production de matériaux comme la brique ou le ciment est très énergivore, et que le prix de l’énergie a augmenté depuis le début de la guerre en Ukraine. La baisse du prix du bois depuis la fin de l’année dernière est liée à la baisse de la demande, en particulier aux États-Unis, où de nombreuses maisons ont été rénovées pendant la période Covid. Les prix des métaux non ferreux, tels que le cuivre, le plomb, l’aluminium et le zinc, ont également baissé au cours des derniers mois, mais dans une moindre mesure par rapport au bois”, précise Embuild dans un communiqué. Cependant, les prix de tous les matériaux de construction sont toujours plus élevés qu’en septembre 2020, au début de la vague de hausse des prix, en plein Covid, constate la confédération.

Économies d’énergie

“

Pourtant, cette situation ne devrait pas dissuader les gens d’entreprendre des projets de construction ou de rénovation”, insiste Niko Demeester, CEO d’Embuild.

“Les hausses de prix les plus fortes sont désormais derrière nous. D’autres baisses de prix sont certainement à prévoir, mais les matériaux de construction ne retrouveront jamais les niveaux de prix de la période pré-Covid. Pourtant, c’est encore le moment de construire ou de rénover. Non seulement parce que l’investissement dans l’immobilier est de toute façon le meilleur placement et la meilleure forme d’épargne-retraite, mais aussi parce qu’il permet de disposer d’un logement répondant aux normes énergétiques les plus modernes. Cela permettra également d’économiser immédiatement sur les factures d’énergie. Enfin, les taux hypothécaires restent également relativement bas. Ainsi, tous les voyants sont au vert pour construire ou rénover.”

Vincent Van Quickenborne

Le ministre de la Justice a décidé de rétablir ladite loi. Approuvée par le Parlement, elle prévoit désormais que le procureur du Roi peut décerner un arrêté d’expulsion sur la base d’une plainte pénale ordinaire, mais qu’il appartient ensuite au juge d’instruction de se prononcer sur la légalité de cet arrêté.

LibreImmo-Supplément hebdomadaireàLaLibreBelgique. Coordinationrédactionnelle: FrédériqueMasquelier.-02/211.28.28frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations:VanessaCalcoen Administrateurdélégué-éditeur responsable:FrançoisleHodey. Directeurgénéral:DenisPierrard. Rédacteurenchef:DoriandeMeeûs. Rédacteursenchefadjoints:Xavier DucarmeetNicolasGhislain. Conceptiongraphique:Jean-Pierre Lambert(responsablegraphique). Publicité:VéroniqueLeClercq+322/211.27.64vero.leclercq@ipmimmo.be

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“Jamais les matériaux de construction ne retrouveront leurs prix d’avant Covid”

dissuader d’entreprendre des projets, insiste Embuild.

“La loi de 2017 incriminant le squat permettait enfin aux propriétaires et locataires de biens inoccupés de disposer d’un recours juridique efficace pour expulser les squatteurs. Toutefois, la Cour constitutionnelle avait signalé une faille, à juste titre. En rétablissant cette loi, nous apportons une solution à ce problème.”

Mapic : plus d’enseignes et plus de concepts innovants

Enseignes, propriétaires et consultants se sont retrouvés à Cannes après plusieurs mois de grande turbulence.

Le bilan est positif, à défaut d’être véritablement optimiste.

Visite Charlotte Mikolajczak au Mapic, à Cannes

C’EST UNE HABITUDE, quasiment une déformation pour tout professionnel qui participe à un salon de l’envergure du marché international de l’implantation commerciale et de la distribution (Cannes, du 29 novembre au 1er décembre 2022) de demander à chacun de ses différents interlocuteurs s’il réalise “un bon Mapic”. Une question d’autant plus souvent répétée cette année que ledit Mapic,

comme l’ensemble des événements du secteur des foires et congrès, sort d’une longue période très chahutée. Et que l’édition 2022 est à voir comme la première édition post-Covid, quand bien même y en a-t-il eu une en 2021, plus intime et davantage franco-française.

Moins de monde mais plus qualitatif Et globalement, cette année, la réponse est unanime: “Moins de monde qu’en 2019, mais de qualité, dira l’un. Le Mapic a toujours sa place et j’espère que l’an prochain on sera plus nombreux.” “Moins de monde, mais les contacts sont plus efficaces car les décideurs sont présents”, renchérira l’autre. “Moins de monde, moins de stands, moins d’investissements, moins d’événements, car tous les acteurs sont attentifs aux coûts et aux dépenses, mais pour du concret”, résumera pour sa part Jean Baheux, International partner et Head of retail agency chez Cushman&Wakefield, qui impute une partie de la responsabilité de cette retenue au Siec, le salon français du retail et principal concurrent du Mapic dans l’Hexagone.

“Les rendez-vous se suivent, on prend le temps d’avancer dans les affaires”, n’en continue-t-il pas moins. “Mais aussi de discuter, de se reconnecter, d’assister aux conférences”, sourit Chris Igwe, consultant actif en Grande-Bretagne, qui accompagne les enseignes dans leur stratégie de développement et de repositionnement, par ailleurs modérateur et maître de cérémonie de plusieurs conférences.

“Beaucoup d’enseignes nouvelles, voire inconnues ont fait le déplacement, ajoute-t-il. Dans tous les domaines: F&B (Food&Beverage) et loisirs, bien sûr – qui représentaient à elles seules deux sous-sections du Mapic, sous les labels The Happetite et LeisurUp, NdlR -, mais aussi cosmétique et parfums, vêtements, déco, sports… Au total, la part des représentants d’enseignes au Mapic était impressionnante: quelque 1500 sur 5000 participants.”

Le marché s’est rouvert…

Mais un bon Mapic ne signifie pas que le marché qu’il couvre est dans de mêmes dispositions. “Le marché du retail en Europe reste prudent,

poursuit Jean Baheux. Il y a plus d’enseignes et plus d’acteurs sur le marché. Les performances des locataires sont excellentes. La prise en occupation aussi. Tous nos bureaux d’Europe cartonnent ou rebondissent. Mais la prudence est toujours de mise.” Tout comme les efforts à produire continuellement pour séduire les consommateurs. “Les enseignes cherchent à en offrir davantage, ajoute Chris Igwe. Dans le domaine du F&B, par exemple, elles ne se contentent pas d’ouvrir un restaurant, mais elles créent de l’expérience pour les clients. Ou alors se lancent dans des partenariats: avec des fermes bio ou avec des acteurs du coworking. Elles vont bien au-delà des Starbucks, quand bien même des consommateurs y télétravaillent matin, midi ou après quatre heures.”

“Les bailleurs, certains du moins, l’ont bien compris, qui ne se contentent pas d’accueillir de nouveaux concepts, mais qui les accompagnent”, précise le consultant. … sans être dans l’euphorie

“Les retailers sont de nouveau là, confirme Peter Wilhelm, président

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Semaine du 8 au 14 Décembre 2022 | Libre Immo

Depuis quelques années, les loisirs font partie de l’avenir du commerce, tout comme les concepts de restauration. Les uns et les autres étaient très présents sur le salon.

de l’European council of shopping places (ECSP). Et des baux se signent. C’est une bonne nouvelle après une période très difficile ces trois dernières années qui a vu les enseignes ne plus pouvoir payer leur bailleur et les propriétaires leur banquier.” Si le marché s’est rouvert, cela ne signifie pas que tout fonctionne comme avant. Du côté des bons points, Peter Wilhelm note le fait que l’e-commerce, “qui était il y a encore quelques années la hantise des propriétaires et de certaines enseignes, est devenu un non-sujet. On n’en parle quasiment plus, à l’inverse des contraintes liées aux permis en termes de réglementations et de performances énergétiques des bâtiments.”

“Assurément, le digital et le physique ne sont plus dans une relation conflictuelle.” Et pour cause, ajoute le président de l’ECSP, “l’e-commerce semble avoir atteint un sommet au niveau mondial, à tout le moins un palier. La courbe est montée très haut mais s’est aplatie. On n’est plus dans la croissance, essentiellement du fait de la très difficile gestion des retours qui tue le business model.” “Magasins et e-shops doivent travailler ensemble, pas l’un à côté de l’autre”, insiste Chris Igwe, qui rappelle que 70 à 80% des ventes se font toujours dans des magasins physiques.

Autre bon point relevé par les experts: les gros investissements réalisés par les propriétaires de centres commerciaux et de retail park pour en faire des lieux de vie. Peut-être parce qu’ils n’osent pas… se lancer dans d’autres investissements.

Les perdants et les gagnants “C’est sans doute le gros point noir, convient Peter Wilhelm. Le marché des grands pôles commerciaux et des

Chris

actifs de qualité est bloqué. Hormis quelques transactions opportunistes sur des actifs de moindre taille dans des villes secondaires, les fonds d’investissement et les foncières ne sont pas à l’achat.” Au point, selon lui, de commencer à poser des problèmes aux évaluateurs qui n’ont plus de points de comparaison. “Et cela vaut pour toutes les régions du monde.”

Dans le segment des retail parks, par contre, il y a des mouvements. “C’est de loin le secteur le plus performant de l’industrie du commerce, détaille Peter Wilhelm. Parce qu’il est rentable pour tout le monde – développeurs, investisseurs, enseignes –et parce que depuis le Covid il correspond davantage encore à une nouvelle demande des consommateurs.”

Pronostics pour 2023

Au sortir de ce Mapic 2022, les pronostics pour 2023 sont mitigés: attentisme des enseignes et des banquiers, insécurité, voire tsunami économique, nouvelle correction des loyers…

“Ces dernières années, on s’est laissé aller sur des sujets qui plombent notre motivation, nos plaisirs, nos expériences, aime à dire Chris Igwe, dont l’optimisme est apprécié dans le milieu. Oui, les enseignes et les propriétaires vont recommencer à se friter, sur l’inflation, sur la hausse des coûts de l’énergie…, mais cela signifie qu’ils seront ensemble autour de la table. Et ce sont ces discussions qui sont importantes.”

“Je suis très positif sur l’évolution. Et ce ne sont pas que des paroles. L’optimisme est d’ailleurs plus général qu’on le croit. Même si les différents intervenants ne voient pas le même avenir, ils voient tous un avenir.”

L’Award le plus proche est à voir sur les Champs Elysées

Après deux années d’interruption, le Mapic a renoué avec ses Mapic Awards. L’occasion de les renouveler profondément avec des catégories beaucoup plus prospectives, mettant en avant l’innovation, la créativité et la durabilité. Soit, au total, douze catégories, que se sont disputées près de 40 nominés choisis parmi plus de 200 participants.

1 Quel est l’état de santé des shoppings belges?

La plupart ont retrouvé leur “footfall” (flux piéton) pré-covid ou presque. On est peutêtre, en moyenne, 5% en deçà du meilleur niveau. Les retailers le ressentent: il y a moins de flâneries et le taux de conversion consommateur/ dépenses est meilleur. Les bailleurs n’en doivent pas moins continuer à se montrer souples en termes de loyers. Les intermédiaires le ressentent aussi: on a fait une très bonne année, avec un bon “take up” (prise en occupation) et de belles commissions de courtage.

sus. Enfin, c’est dans le shopping Westfield de Londres, non loin du site des J.O., que le jury a déniché son Best new retail concept. Soit l’enseigne Situ Live, un show room immersif “où les visiteurs peuvent toucher les derniers produits d’une collection de marques internationales, avant de scanner un code QR pour les enregistrer dans leur liste de souhaits et les acheter en ligne à leur guise”

Unecatégoriepourlesdesigners… français

mapic

Du côté des enseignes, citons le Best new Food&Beverage concept attribué à Manifesto Market, un food market événementiel berlinois qui joue la carte de… l’omnicanal. “Son écosystème basé sur des data permet aux chefs de lancer de nouveaux concepts avec un minimum de personnel et d’investissement initial et de se développer dans l’espace virtuel grâce à la place de marché de Manifesto. La sélection soignée de dizaines de cuisines internationales réunit des entrepreneurs établis et émergents, complétée par des bars à cocktails. Manifesto Market a pour mission de transformer durablement des lieux sous-utilisés en expériences uniques hors ligne et en ligne”, précise le jury. Le Best new leisure concept a été remporté par le réseau français de salles d’escalade Hapik, “installées dans un environnement amusant et sécurisé.” Défis individuels ou collectifs à la clé et parcours de cordes en

Ciguë a été récompensé pour le flagship store de Lacoste sur les Champs Elysées.

Pour ce qui est des écrins permettant d’abriter ces trois grands types d’enseignes, des Mapic Awards ont notamment été attribués à la modernisation du The Mall Lifestore (Bangkok, Thaïlande), au Westfield La Part-Dieu (Lyon, France) et au Landquart Fashion Outlet (dans les Grisons suisses) primés, respectivement au titre de meilleur nouveau projet, meilleur shopping centre et meilleur outlet centre (déstockage). Une catégorie particulière mettait en avant les designers français de magasins. Il a été offert au bureau Ciguë pour le flagship store de Lacoste sur les Champs Elysées, ouvert en mai 2022. “Plus de mode, plus de sport, plus d’expérience”, sur 1600 m². C.M.

2 Même s’il n’y a pas eu de ventes de shopping? Aujourd’hui, n’importe quel shopping est difficilement vendable parce qu’il n’y a pas de recul par rapport à la crise sanitaire. Il faut au minimum un an pour confirmer le retour à la normale des performances. Le produit “shopping” reste dans le collimateur, mais le marché attend de voir. Ce qui est sûr, c’est qu’il n’y a pas de projets neufs. On est en manque de neuf. Les propriétaires pensent plutôt rénovation, rafraîchissement. Le relookage est important pour maintenir du trafic et rester attractif. Mais il leur faut surtout penser à la création d’espaces pour de nouvelles activités (loisirs, “Food&Beverage”).

3 Ce retour à la normale va-t-il amener de nouvelles enseignes?

Globalement, la Belgique a ce qu’il faut. Pour maintenir le dynamisme du marché, il faut continuellement du sang neuf. Il y en a, mais… il coule moins vite. Les décisions se prennent plus lentement. Tout doit être mieux cadenassé et plus huilé qu’avant. Plutôt que d’ouvrir dix magasins par an, elles n’en ouvrent que quatre ou cinq. De manière plus raisonnée et mature. En d’autres termes, les enseignes sont plus relax, moins excitées qu’avant.

IPM 2022. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

Jean Baheux International Partner et Head of Retail Agency Cushman&Wakefield

Cushman&Wakefield

“L’e-commerce, qui était il y a encore quelques années la hantise des propriétaires et de certaines enseignes, est devenu un non-sujet.”

Peter Wilhelm Président de l’European council of shopping places (ECSP)

“Les enseignes et les propriétaires vont recommencer à se friter, sur l’inflation, sur la hausse des coûts de l’énergie…, mais cela signifie qu’ils seront ensemble autour de la table.”

Igwe Consultant

Il n’y a pas que les protagonistes du bureau qui se lancent dans la mixité

Les acteurs du retail envisagent aussi un avenir dans le logement, les bureaux, la logistique.

“LE MAPIC POURRAIT S’AVÉRER désuet à terme car, hormis les promoteurs de l’offre loisirs, tous les acteurs du retail – investisseurs, développeurs, consultants, architectes… – font du mixte. C’est une tendance lourde. Le retail reste important, mais n’est plus leur unique centre d’intérêt.” Dans la bouche de Gilles Bourgoignie, Head of Development chez Redevco Retail Belgium, cette petite phrase est surprenante. Redevco, dont la famille Brenninkmeijer est propriétaire, est en effet une foncière, parmi les plus grandes d’Europe et de Belgique, historiquement concentrée sur les murs de commerces. Ceux de l’enseigne C&A, dont elle est détentrice, mais de tant d’autres. En Belgique très certainement où, en 2001, elle a repris le portefeuille de Gib Immo avec les Carrefour, Inno, Brico, Ikea et autres Zara ou H&M qu’il comportait.

Enpériphérieetendécentraliséprincipalement

Ce commentaire de Gilles Bourgoignie ne surprend toutefois plus grand monde dans le secteur. Comme d’autres, Redevco se diversifie. Il est toujours gestionnaire d’immeubles essentiellement commerciaux. Mais il est aussi développeur et redéveloppeur. Un métier qui prend de l’ampleur et qui l’emmène vers d’autres cieux: logements, bureaux, logistique. “On a déjà redéveloppé 600000 m² ces 10 dernières années, car l’ensemble du portefeuille Gib Immo datant des années 60 et 70 était dépassé d’un point de vue architectural et énergétique, dit-il. Mais sa programmation retail n’est plus non plus toujours optimale. Pour les faire vivre, il faut aussi repositionner ces sites dans leur tissu.” Dans les centres-villes, c’était d’ailleurs son leitmotiv il y a une quinzaine d’années, mais en péri-

Le réaménagement du site de l’ancien Brico de Schaerbeek pensé par Redevco mêle commerce et logements.

phérie aussi. Et plus que jamais depuis la double crise, sanitaire et énergétique. “Non pas en créant des boîtes à chaussures mais en reconcentrant les commerces dans un seul hub pour une meilleure gestion commune de l’accessibilité, du parking, des énergies, de l’eau…”

Million de mètres carrés

En Belgique, Redevco est à la tête d’une centaine d’actifs, soit 1,3 million de mètres carrés de bâtiments valorisé à 1,6 milliard d’euros.

Et ici comme là, c’est désormais la diversification qui est de mise.

À Waterloo, le projet commercial Rich’L doit encore accueillir un immeuble d’une vingtaine de logements. “Et l’idée est d’en garder certains en portefeuille”, insiste Gilles Bourgoignie.

Dans l’ancien Brico de Schaerbeek chaussée de Haecht c’est aussi un projet mixte qui est lancé, comptant un Lidl et une cinquantaine de logements (le permis a été délivré, le chantier devrait démarrer l’an prochain). À Auderghem, sur le site de l’hypermarché Carrefour – même s’il est bien trop tôt

pour en parler -, on parle aussi de mixité avec des commerces (30000 m² comme actuellement) et des logements, et pourquoi pas un hôtel, des bureaux, des activités de loisir… À Ternat, près du retail park The Leaf (ex-Ikea), Redevco prévoit un projet logistique. À Liège, à Gand et à Anvers des projets mixtes sont aussi envisagés.

Maisbientôtaussiencentre-ville

“On est dans une période encore un peu expérimentale de diversification”, ose Gilles Bourgoignie. Mais Redevco va s’y affirmer. Très certainement en périphérie ou en décentralisé, même s’il sait qu’il va être amené un jour à devoir revoir aussi certains de ses sites de centre-ville. Notamment celui de l’Inno à la Bascule (Uccle). “Jusqu’à preuve du contraire, nos locataires ont des baux et pas question de les déloger”, insiste-t-il. “Mais oui, reconnaît-il néanmoins, on y pense. Mon rôle est aussi d’avoir toujours des plans B en poche.”

CharlotteMikolajczak

Quand bien même participe-t-il aussi au Mipim, le Marché international des professionnels de l’immobilier, c’est au Mapic, le Marché des implantations commerciales, que GeoConsulting s’est fait connaître. Et avec lequel il garde de véritables accointances.

Cette année, ils étaient d’ailleurs trois à avoir fait le déplacement, sur les quinze que compte l’équipe. “Depuis une douzaine d’années, confie son fondateur et CEO, François Honoré, on a mis en place un management participatif avec des réunions d’équipes toutes les semaines. Il était normal que l’on vienne au Mapic à plusieurs.”

D’autant que son terrain de jeu a fameusement grandi depuis sa fondation en 2005. “On est dans le

conseil et dans l’analyse scientifique des données quantitatives – chiffres d’affaires, panier moyen, comportements d’achat…, poursuit-il, mais aussi sur le terrain pour les approches qualitatives, notamment la prise en compte des usagers actuels et futurs d’un projet. On a eu un rôle dans quasiment tous les centres commerciaux de Belgique, pour le développeur, l’investisseur, les retailers… Notre rôle est d’assembler les pièces en fonction de la problématique du client.”

et au Luxembourg pour le segment immobilier du commerce, il le fait désormais dans d’autres directions.

Diversification

mixité, quels prix, quels équipements…) en prévoyant ce dont le marché aura besoin dans quelques années. Plus récemment, on s’est lancé dans le digital avec GeoExplore. On en est aux débuts mais déjà cet outil de déchiffrage, basé notamment sur l’intelligence artificielle, offre des possibilités extraordinaires.” De quoi permettre à une enseigne de savoir où s’installer, aux développeurs ce qu’ils doivent proposer et aux territoires quelles actions mettre en place.

François Honoré CEO de GeoConsulting

Mais ce qu’il faisait en Belgique

“Notre force, ajoute François Honoré, est de répondre aux problématiques du client avec telles data, tels algorithmes, telle analyse scientifique. On est vraiment dans le concret.”

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Dire, en quelques clicks, où une enseigne doit s’implanter et sur quelle surface

urban nation

Les magasins de luxe font de la résistance

Grâce au succès du luxe et à la solidité du dollar, la Fifth Avenue new-yorkaise est redevenue la plus chère au monde.

LA FIFTH AVENUE À NEW YORK, solidité du dollar américain oblige, a repris la première place (à plus de 21000 euros/m²/an); Hong Kong a réussi à se maintenir dans le haut du classement – en 2e position – grâce à un arrimage de son dollar à son homologue américain, mais avec la Tsim Sha Tsui (15135 euros/m²/an) et non pas avec l’incontournable Causeway Bay; en troisième position vient la Via Montenapoleone de Milan (14550 euros/ m²/an) qui, pour la première fois, est la rue commerçante la plus chère d’Europe, dépassant New Bond Street à Londres (n° 4) et l’Avenue des Champs Elysées à Paris (n° 5). Les changements dans le top 5 des rues commerciales les plus chères du monde font figure de bouleversements!

toutefois que, face à de nouveaux défis économiques, les retailers sont passés “du pessimisme à l’évolution omnicanale du commerce de détail. […] Nous sommes confiants dans la résilience du secteur, en particulier à l’extrémité du luxe, et dans les principales villes de destination mondiale.”

Ce que confirment les loyers qui, dans ces rues de grand passage, ont baissé de 13% en moyenne au plus fort de la pandémie de Covid-19, pour rebondir “à seulement 6% en dessous des niveaux d’avant la pandémie.” Une grande partie de cette amélioration a eu lieu en 2021 et au début de 2022 avant que les vents contraires de l’économie mondiale ne commencent à avoir un impact négatif sur les marchés au cours des six derniers mois, précise C&W. Du côté du Meir anversois, le recul entre 2019 et 2022 est de 9%, tenant compte d’un rattrapage sur un an de 4%.

26e

La place du Meir anversois

Avec un loyer de 1552 euros/m²/ an, le Meir occupe la 26e place du classement.

Dans le rapport phare de Cushman&Wakefield Main Streets Across the World, analysant les principales artères commerciales de 92 pays, c’est le Meir anversois qui représente la Belgique, et non pas la rue Neuve bruxelloise, moins chère. Mais ce n’est pas neuf. Le Meir aligne un tarif de 1552 euros/m²/an, ce qui le situe à la 26e place.

Reprise des loyers

Annuel et lancé pour la première fois en 1988, le Main Streets a perdu deux éditions, en 2020 et 2021. “Ce qui permet de comparer les performances avant et après la pandémie”, insiste le consultant dans son communiqué. “Le secteur a subi l’un des plus grands stress tests imaginables au cours des dernières années, mais l’immobilier de détail le plus performant est resté robuste”, ajoute-t-il. Il note

Le luxe s’est

En bref

Angus Booth

Lors d’une conférence sur l’attrait des retail parks (Why everyone loves retail parks), Angus Booth, le directeur immobilier du discounter non alimentaire Action, s’est lancé dans cette comparaison. Sachant que le Stade de France peut accueillir plus de 80000 personnes et qu’il y a près de 2200 magasins Action dans plus de dix pays, faites le compte… L’enseigne, fondée aux Pays-Bas en 1993, aujourd’hui propriété du fonds d’investissement britannique 3i, a réalisé au cours des trois premiers trimestres de l’année des ventes pour un montant de 6,1 milliards d’euros (+ 27% par rapport à la même période en 2021).

mis à l’e-commerce

Le courtier s’est également intéressé aux marques de luxe pour lesquelles, comme pour les autres enseignes, la demande a chuté pendant la pandémie. À ceci près qu’elles en ont profité, en quelque sorte, pour améliorer leur expérience en ligne et maintenir leurs relations avec leurs clients. “Depuis lors, conclut C&W, le marché des produits de luxe a fortement rebondi et certains détaillants se retrouvent dans une meilleure position qu’ils ne l’étaient avant la pandémie.” C’est le cas des conglomérats de luxe tels que LVMH, Hermès ou Richemont dont les ventes trimestrielles ont augmenté de plus de 20% par rapport à la fin de 2019. Des marques comme Pateck Philippe ou Rolex, qui craignaient le commerce électronique, ont ainsi pris le virage. À l’inverse d’un Chanel qui préfère toujours les briques.

La crise actuelle touchant davantage les revenus moyens et faibles, Cushman&Wakefield n’hésite pas à prédire que les acheteurs fortunés vont continuer à dépenser et que les commerces de luxe resteront performants.

C.M.

D.R.

Stand belge Charleroi en réalité virtuelle

La Région bruxelloise et les villes de Charleroi et Mons faisaient stand commun au Mapic. Un petit stand, mais bien visible et qui ouvrait de grands horizons. Notamment du côté de la métropole hennuyère qui proposait aux chalands de visiter la ville de demain en 3D au travers d’un casque de réalité virtuelle. “Ce qui est interpellant, c’est que quelques-uns des projets proposés au cours de cette visite virtuelle réalisée il y a seulement deux ans pour rencontrer des investisseurs désireux de s’étendre du côté de Charleroi, sont aujourd’hui finalisés”, nous expliquait Régis Laurent, chef de cabinet de Babette Jandrain, échevine du Commerce de la Ville de Charleroi. Et de pointer la place Buisset et une partie des travaux sur les berges de la Sambre. “Les quais seront verdurisés et les aménagements de la gare finalisés au maximum fin de l’année prochaine.” La partie la plus attendue de la transformation de la ville, c’est-à-dire: la Marina, devenue désormais Relais nautique (photo), “fait partie de la dernière phase, sourit-il. Mais les travaux de terrassement de la tour hexagonale pour laquelle le permis a été obtenu ont commencé.” “L’objectif est que tout ce qui est montré dans le film soit réalisé à l’horizon 2025”, renchérit Babette Jandrain, qui avait fait le déplacement au Mapic cette année pour rencontrer des enseignes qui pourraient compléter l’offre existante. “La métamorphose de la ville avance très bien. Ce qui pouvait sembler utopique à certains ne l’est pas”, conclut-elle. C.M.

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“En un mois, un magasin Action accueille autant de personnes que le Stade de France.”

Immobilier de loisirs

La montagne atteint de nouve

L’engouement pour les stations suscité par l’envie de grand air pendant les confinements ne s’est pas tari. Les clients souhaitent du neuf, de l’espace, du beau et sont prêts à y mettre le prix.

Il Y A UN AN, dans ces colonnes, Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers, spécialiste de l’immobilier de prestige, évoquait l’engouement pour les Alpes françaises. Pour lui, le confinement avait été un véritable déclencheur pour les candidats acquéreurs qui hésitaient encore. Un an plus tard, cet engouement est toujours bien présent.

1

Le marché est dynamique. Pour répondre à l’importante demande, de nombreux projets sont en cours, toutes stations confondues. Et ce, tant pour des hôtels que pour des immeubles à appartements ou des chalets, neufs comme rénovés. “Dans l’hôtellerie, on voit certaines chaînes internationales qui décident de s’implanter pour la première fois à la montagne”, constate Charles-Antoine Sialelli, qui ne peut cependant citer de nom. “C’est trop tôt. Certains deals sont en cours. Si ces nouveaux acteurs s’intéressent à ce marché c’est pour se diversifier mais aussi pour profiter de la demande pour les séjours au grand air, tendance après le Covid.”

2

Les prix. La demande dépasse toujours l’offre. “Les prix continuent donc à grimper, surtout pour toutes les grosses stations, comme Val d’Isère, Méribel ou Courchevel où les prix au mètre carré dépassent régulièrement les 30000 euros le m²”, note ce spécialiste qui évoque, sur Val d’Isère, un bien de grande superficie à 38000 euros/m². “Il ne faut pas se dire que le prix au mètre carré sera moins élevé pour un grand bien qu’un petit car les grands sont rares. Et donc très recherchés. Les personnes qui en ont les moyens se battent pour les avoir.”

L’impact de l’augmentation du prix des matériaux reste étonnamment encore assez limité. “Certains promoteurs ont fait des petits réajustements. Mais ce n’est pas parce que certains prix grimpent de 20% que le prix du bien va aussi augmenter de 20%.” Pour les prix, des différences importantes sont à relever entre les stations, mais aussi au sein de chacune d’elles. “Les prix se situent dans des fourchettes très larges, suivant la rue où se situe le bien, la qualité du bâti, la proximité d’une piste ou non…”, constate Charles-Antoine Sialelli. “Notre but actuellement est de trouver des stations moins chères pour les clients, dans des budgets plutôt de l’ordre de 500000 euros. Il y a un marché pour ces budgets-là. Tout comme il y en a pour ceux qui veulent investir 1,5 million d’euros ou ceux qui visent des biens au-delà des trois ou quatre millions d’euros.”

3 Petite et grande station. Chacune a ses adeptes. “Les amateurs qui investissent dans une grande station d’altitude veulent surtout skier, poursuit l’expert. Ceux qui choisissent les autres stations, qui sont plutôt des stations de moyenne montagne (Châtel, Saint-Gervais, Les Gets), recherchent plutôt une seconde résidence et désirent une station qui vit toute l’année.” Ces dernières sont aussi plus accessibles en voiture ou en avion. Elles sont à une heure de l’aéroport de Genève.

Les stations de Tarentaise (Méribel, Val Thorens, La Plagne, Val d’Isère…) sont, elles, à plus de deux heures de route. “Ce n’est plus la même logique.”

Et qu’en est-il du réchauffement climatique et du risque de ne plus avoir de neige en dessous d’une certaine altitude? “C’est une question que j’aborde rarement avec les clients qui ont de toute façon envie d’acheter à la montagne… Les dernières années ont été bonnes en matière d’enneigement. Et à entendre les plus anciens, il y a toujours eu des années où la neige se faisait attendre. Les stations de moyenne montagne vivent toute l’année. Pendant le confinement, quand les remontées mécaniques étaient fermées, il y a eu énormément de monde. Il y a la possibilité de faire de nombreuses autres activités que le ski. Je suppose que si on devait avoir moins de neige, les gens viendraient quand même à la montagne. Le confinement fut une opportunité de se réinventer.”

4

De l’ancien et du neuf. Avec la crise sanitaire, il y a eu une véritable ruée sur les biens. Et notamment sur les biens existants, certains clients souhaitant un logement à occuper directement. Ou sur les projets neufs déjà bien avancés, pour ceux qui désiraient du neuf mais sans trop attendre. “Sur l’existant, nous avons connu une petite pénurie car il y a peu de turnover. Ce sont des biens qui se transmettent souvent de génération en génération. Mais le problème de l’ancien, c’est la taille des surfaces. Dans les années 60 et 70, où l’on a beaucoup construit, les logements faisaient souvent moins de 50 m². Aujourd’hui, les candidats acquéreurs veulent plus d’espaces: 80 m² ou même 100 ou 120 m².” Une solution serait alors de trouver deux appartements contigus à rassembler, mais la chance que cette situation se présente est très rare. Reste le neuf. “Celui-ci offre de nombreux atouts, en plus des grandes surfaces. Esthétiquement, les constructions sont beaucoup plus belles qu’il y a vingt ou

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“Sur l’existant, nous avons connu une petite pénurie car il y a peu de turnover. Ce sont des biens qui se transmettent souvent de génération en génération.”

Charles-Antoine Sialelli Directeur Alpes chez

Athena Advisers

Ce penthouse panoramique de 190 m², avec quatre chambres et 37 m² de terrasses est situé dans la résidence Josera à Val d’Isère. Il est en vente au prix de 6,8 millions d’euros.

athena advisers

Euros/m² À

trente ans. Les mairies sont très attentives à ne pas refaire les erreurs du passé. De plus, avec le bois et la pierre utilisés aujourd’hui, on a l’impression que ces constructions ont toujours été là”, remarque Charles-Antoine Sialelli. Les immeubles récents sont aussi mieux équipés (caves, casiers à ski et parking), et moins énergivores avec l’imposition de normes de plus en plus strictes. Financièrement, c’est aussi intéressant d’acheter du neuf. Les frais de notaire sont de 7% pour de l’ancien contre 2% pour du neuf. Et si le bien est mis en location un certain nombre de jours, la TVA sur

le prix de construction est récupérable. Seul bémol si l’on achète sur plan: il faut un peu de patience. “Il faut compter 18 mois pour la construction. En saison, les travaux sont limités. Les mairies ne veulent pas voir de camions circuler et les grues doivent être démontées. Juste avant la reprise de la saison mi-décembre, c’est une période un peu délicate. On voit partout les chantiers qui s’accélèrent.”

5

Les acheteurs. Parmi les acquéreurs principaux dans les Alpes françaises, on retrouve les Français, les Britanniques et les Belges. “Les

Britanniques ont plus de souci de financement pour l’instant. Avec le Brexit, les banques sont plus réticentes. Mais c’est passager, je pense. De nombreux clients choisissent de prendre un financement en France. Les taux d’intérêt, même s’ils remontent un peu, restent intéressants. On peut avoir un fixe à vingt ans ce qui n’est pas possible en France. Les banques ont aussi plus de mal à financer des projets à l’étranger car les biens sont plus difficiles à saisir en cas de défaut de paiement”, conclut-il.

Solange Berger

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“Même si le bailleur communique le PEB en cours de bail, il sera en ordre”

L’indexation des loyers liée au PEB vise avant tout à pousser les bailleurs à rénover leur bien, selon les juristes de Bruxelles Logement.

À PREMIÈRE VUE, LA DÉCISION de la Région de Bruxelles-Capitale, et des deux autres Régions, de lier l’indexation du loyer au PEB paraît une mesure simple à exécuter. Et pourtant, comme nous l’écrivions (Libre Immo du 24 novembre), elle comporte certains points à interprétation pour les juristes. Ce qui explique d’ailleurs que Bruxelles Logement, l’administration qui dépend de la secrétaire d’État Nawal Ben Hamou, est submergée de questions depuis que l’ordonnance est entrée en vigueur le 14 octobre 2022.

Pour rappel, celle-ci comporte deux mesures définitives (l’enregistrement du bail et la production du PEB au plus tard à la conclusion du bail) et une mesure temporaire qui consiste à limiter pendant un an l’indexation (50% en cas de PEB E et pas d’indexation en cas de PEB F et G). “Beaucoup de personnes se sont interrogées sur le champ d’application de l’ordonnance. Et il y a en particulier beaucoup de questions posées autour du PEB”, nous explique le porte-parole de Bruxelles Logement.

Plan Renolution

L’article 217 du code du logement bruxellois précise tous les éléments que le bailleur doit communiquer au moment de la signature du bail. En plus de la description du logement ou du loyer notamment, il doit procurer le certificat de performance énergétique. Que se passe-t-il donc s’il ne l’a pas communiqué comme c’est devenu obligatoire depuis 2018? Les juristes de Bruxelles Logement viennent de prendre position sur la question. “Même si le bailleur communique le PEB en cours de bail, il sera en ordre”, nous indique-t-on du côté de Bruxelles Logement.

Cette interprétation donne donc une marge de

manœuvre aux bailleurs qui font des travaux pour avoir un meilleur PEB. “La mesure prise dans l’ordonnance vise à encourager les propriétaires à rénover leur bien. Elle s’inscrit dans le cadre du plan Renolution”, poursuit le porte-parole de l’administration. Un plan Renolution qui, rappelons-le, a été imaginé par la Région de Bruxelles-Capitale pour rendre le bâti bruxellois moins énergivore et ainsi contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique.

Cette lecture de l’ordonnance diffère de celle du syndicat des locataires, qui estime qu’il faut mettre hors jeu les bailleurs qui ne sont pas en règle avec la réglementation du PEB datant de 2018. “Il nous paraît, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à sa-

voir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistré et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail”, peut-on lire sur le site du syndicat des locataires. Date d’entrée en vigueur Une autre question posée régulièrement porte sur la date d’entrée en vigueur de cette indexation limitée. Il s’agit bien de la date anniversaire du bail. Imaginons un bailleur qui demande le 1er décembre une indexation pour un bail dont la date anniversaire est le 1er octobre, soit 14 jours avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance. “Il peut encore indexer à 100%” même si le logement a un PEB de G ou F. Il semblerait que beaucoup de propriétaires qui avaient laissé passer la date anniversaire se dépêchent d’indexer à 100% tant qu’ils peuvent le faire…

Ariane van Caloen

BelSquare entre dans le réseau international Colliers

Colliers a acquis une participation majoritaire dans le conseiller immobilier belge qui étend ses services.

LA SOCIÉTÉ de conseil en immobilier et de gestion en investissements immobiliers Colliers a annoncé qu’elle avait acquis une participation majoritaire dans BelSquare, le conseiller immobilier belge.

BelSquare et Colliers Belgium fusionneront dès lors leurs activités

pour créer une société de conseil offrant des services complets en Belgique. Occupant 26 personnes, BelSquare est principalement réputée pour ses départements de transactions et d’évaluation. Colliers Belgium est jusqu’à présent surtout connue pour ses activités de conseils aux occupants.

Expansion des services

La nouvelle entité offrira une gamme complète de services dans les domaines suivants: location et vente, conseil en investissement, services aux occupants, y compris l’aménagement des espaces de bu-

reaux et la réalisation des travaux de construction, l’expertise et la gestion de biens immobiliers. L’entité combinée offrira à ses clients les conseils professionnels de 70 employés hautement motivés: “Le renforcement de notre pool d’experts en Belgique fait partie de notre stratégie de croissance. Nous sommes convaincus que cette acquisition permettra d’améliorer nos opérations et de nous placer dans une perspective de croissance à long terme”, a déclaré Davoud Amel-Azizpour, CEO de Colliers EMEA (Europe, Moyen Orient et Afrique), cité dans un communiqué de presse commun.

Charles Lasserre et David Vermeesch qui dirigent BelSquare prendront la tête de la nouvelle entité Colliers Belgium et rapporteront directement à Colliers France. “BelSquare a toujours eu l’intention d’adopter une approche “guichet unique” pour les acteurs du secteur immobilier. Grâce à la plateforme mondiale de Colliers, nous pouvons accélérer l’expansion de nos services”, explique David Vermeesch. Et Charles Lasserre d’ajouter: “Nous sommes impatients de tirer parti de la force du réseau Colliers afin de doper notre croissance, nos parts de marché et nos capacités de service à la clientèle.”

2022. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

L’ordonnance sur l’indexation des loyers liée au PEB vise à rendre le bâti bruxellois moins énergivore.

Bauweraerts Didier

Cette interprétation donne donc une marge de manœuvre aux bailleurs qui font des travaux pour avoir un meilleur PEB.

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