L’investissement idéal ?
2ÈME ÉDITION - MARS
UNE RÉPONSE À TOUTES
VOS QUESTIONS SUR L’IMMOBILIER POUR ÉTUDIANTS
The
Rise - Louvain
AVANT-PROPOS
Cher lecteur,
La Belgique est en proie à une pénurie structurelle en logements étudiants abordables et de qualité. Avec ce rapport, ION souhaite partager avec vous ses qualifications en tant que développeur de projet et investisseur immobilier expérimenté et dresser le portrait du marché belge actuel pour le logement estudiantin. Dans ce whitepaper, nous vous dévoilons les tendances actuelles et à venir, partageons notre savoir-faire et vous montrons la voie dans le monde passionnant de l’immobilier pour étudiants. Une chambre d’étudiant représente toujours un actif de valeur dans votre portefeuille d’investissements, avec un rendement dépassant largement celui d’un compte épargne.
Notre équipe de conseillers vous accompagne à chaque étape et se tient à votre entière disposition pendant toute la durée du processus d’investissement.
Thomas Dejagere Head of Sales – Investment
KOTT - Courtrai
IMMOBILIER POUR ÉTUDIANTS EN BELGIQUE
ÉTUDIANTS EN BELGIQUE : UNE CROISSANCE IMPARABLE
Le nombre d’étudiants belges et, par conséquent, la demande en logements étudiants, ne cessent de croître au fil des années. Au cours de l’année académique 2022-2023, près de 517 000 étudiants suivaient des cours dans l’enseignement supérieur belge. Il s’agit d’une augmentation de pas moins de 3 % par rapport à l’année écoulée. En comparaison : la croissance moyenne annuelle précédente tournait autour de 2,5 %. Le nombre moyen d’étudiants qui s’inscrivent à des études supérieures ne cesse donc d’augmenter dans notre pays. Fait remarquable, la croissance de ces dernières années est principalement due à la proportion d’étudiants francophones de Bruxelles et de Wallonie.
Nombre d’étudiants en Belgique (2018-2030)
et Wallonie Flandres
Source : bisa.brussels / perspective.brussels, Kotkompas & De Tijd
La population estudiantine totale de la Belgique se compose de tous les étudiants nationaux et internationaux, et de la proportion de ceux ne résidant pas à domicile au sein de ce groupe. Parmi les 507 000 étudiants de notre pays, 255 000 étudient en Flandre, 112 500 à Bruxelles et 140 000 en Wallonie. Bruxelles demeure la principale ville étudiante de Belgique, comptant à elle seule 119 000 étudiants inscrits pour 2021-2022. Gand mène la danse en Flandre, suivie par Louvain et Anvers. Liège est la principale ville estudiantine wallonne, elle accueille actuellement 49 000 étudiants dans ses établissements.
En dix ans, le nombre d’inscriptions dans l’enseignement supérieur a augmenté de près de 20 %. Selon les prévisions, cette croissance n’est d’ailleurs pas près de faiblir. D’ici 2030, le nombre de jeunes ayant atteint 18 ans en Belgique grimpera en effet de 18 %, ne faisant ainsi que confirmer cette tendance à la hausse du nombre d’étudiants dans les universités et hautes écoles dans notre pays. Outre les facteurs démographiques, la pandémie joue également un rôle dans cette augmentation. En effet, suite aux lockdowns de ces dernières années, les étudiants veulent plus que jamais goûter à la liberté de la vie étudiante. La démocratisation croissante de l’enseignement et le fait que les étudiants étudient de plus en plus longtemps y contribuent également. En outre, l’enseignement supérieur belge attire toujours plus d’étudiants internationaux, grâce entre autres, au programme européen Erasmus et à d’autres collaborations internationales au sein de l’enseignement supérieur.
Proportion d’étudiants internationaux en Belgique (2021-2030)
Source : Kotkompas & Statbel
Bruxelles et Wallonie
Flandres
LES VILLES ÉTUDIANTES BELGES
Les 11 principales villes étudiantes de Belgique représentent environ 90 % de la totalité de la population estudiantine belge . Les 10 % restants étudient dans des villes-centres telles que Malines, Geel, Verviers et Luxembourg.
Il est essentiel de garder à l’esprit qu’une ville étudiante ne se définit pas uniquement grâce à l’université renommée qu’elle abrite. Certaines villes peuvent par exemple aussi attirer des étudiants avec leur offre en hautes écoles , dont l e coût de la vie dans la ville concernée, des partenariats avec des établissements
scientifiques, la vie nocturne, les sorties artistiques et culturelles, ainsi que l’atmosphère et le charme régnant dans une ou l’autre ville.
Quelles sont dès lors les principales raisons qui poussent des étudiants à choisir une ville belge plutôt qu’une autre pour leurs études ? Dans quoi ces villes investissent-elles pleinement et comment se distinguent-elles des autres villes estudiantines ? Voici un aperçu.
BRUXELLES
Étudiants : 122 500
Principaux établissements scolaires : Vrije Universiteit Brussel (VUB), Université Libre de Bruxelles (ULB), Université Saint-Louis, Erasmushogeschool Brussel, LUCA School of Arts (LUCA), Odisee, KU Louvain –Campus Brussel
Étudier à Bruxelles, c’est étudier au cœur de l’Europe.
L’aspect international de la ville, abritant entre autres les institutions européennes et l’OTAN, motive de nombreux étudiants nationaux et internationaux à venir étudier ici. Ils y trouvent tous les avantages, à la fois ceux d’une ville estudiantine et ceux d’une métropole.
Le multilinguisme, la diversité et l’aspect multiculturel de Bruxelles, ville cosmopolite, représentent une importante plus-value.
Bruxelles est une formidable plateforme pour la recherche scientifique.
Il s’agit d’un endroit particulièrement attirant pour des études, puisque la ville offre aussi de nombreuses possibilités internationales de carrière.
GAND
Étudiants : 93 000
Principaux établissements scolaires : Universiteit Gent (UGent), Hogeschool Gent (HoGent), Arteveldehogeschool, Odisee, LUCA School of Arts (LUCA)
Avec son centre historique compact situé au confluent de la Lys et de l’Escaut,
Gand est une ville internationale à taille humaine, dotée d’un riche passé historique. Au-delà de son centre-ville chargé d’histoire, la ville ne cesse de se réinventer, créant ainsi une dynamique entre l’effervescence actuelle et le passé authentique.
Gand est la plus grande ville estudiantine flamande
La ville de Gand propose un enseignement de grande qualité : l’UGent reste l’université belge la mieux classée dans le ’Academic Ranking of World Universities’, aussi appelé le ’Shanghai Ranking’. Elle occupe la 74e place dans ce classement de plus de 2 500 établissements de recherche répartis dans le monde entier.
LOUVAIN
Étudiants : 59 000
Principaux établissements scolaires : Katholieke Universiteit Leuven (KU Leuven), UC Leuven-Limburg (UCLL)
Louvain est la ville université par excellence. On y mène une vie estudiantine dans le splendide décor historique d’une agréable ville à taille humaine.
La ville peut s’enorgueillir d’une vaste offre académique, dont un large éventail de formations continues et d’orientations diplômantes.
Louvain est une région de la connaissance innovante, abritant de grands centres de recherche, entreprises technologiques et start-ups. L’agence de presse Reuters a pour la quatrième année d’affilée couronné la KU Leuven comme université plus innovante d’Europe.
Cette université de presque 600 ans jouit d’une solide réputation internationale. Les classements académiques placent la KU Leuven parmi les 100 meilleures universités du monde, elle décroche la 87e place dans le Academic Ranking of World Universities / Shanghai Ranking.
ANVERS
Étudiants : 54 000
Principaux établissements scolaires : Universiteit Antwerpen (UAntwerpen), Karel de Grote Hogeschool, Katholieke Hogeschool Antwerpen, Artesis Plantijn Hogeschool Antwerpen, Hogere Zeevaartschool
Anvers est une métropole aux allures internationales où la mode, la culture, la gastronomie et les études se côtoient. La diversité qu’offre cette ville est unique : chacun de ses quartiers exhale sa propre atmosphère.
Anvers dispose d’une académie artistique renommée à l’international : L’Académie Royale des Beaux-Arts. Ses formations en domaines liés à la mode comme le graphisme de mode, la coupe, le modelage et le tricot l’ont rendue mondialement célèbre et attirent des étudiants de tous horizons.
L’université d’Anvers collabore étroitement avec l’industrie fortement développée de la ville, entre autres avec le port
La situation centrale de la ville facilement accessible attire les étudiants les plus éloignés.
Anvers est une ville où les installations estudiantines sont fortement concentrées, ce qui veille à un véritable sentiment d’appartenance communautaire entre les étudiants. La ville accorde une attention toute particulière aux domaines estudiantins et s’y investit massivement.
LIÈGE
Étudiants : 52 500
Principaux établissements scolaires : Université de Liège (ULiège), Haute École de la Province de Liège, Haute École de la Ville de Liège
Liège est une ville wallonne avec une image internationale. Situé sur les rives de la Meuse, cet endroit au prestigieux passé dévoile une culture et un folklore vivants et bien plus encore. La ville ne cesse d’améliorer son accueil aux étudiants.
Cité universitaire comptant 34 établissements scolaires, parmi lesquels une université bicentenaire avec parc scientifique, des hautes écoles, trois écoles artistiques, deux cursus de mode et le Smart City Institute.
Liège propose l’un des programmes académiques les plus vastes et diversifiés du pays.
Ville connue pour la recherche scientifique et l’innovation.
Le Central - Mons
LOUVAIN-LA-NEUVE
Étudiants : 29 000
Principaux établissements scolaires : UCLouvain
La ville fondée pour les étudiants universitaires est connue pour être ce que l’on appelle un « microcosme estudiantin ». Le caractère académique de Louvain-la-Neuve joue un rôle important dans le pouvoir d’attraction de la ville.
Une ville compacte et interdite aux voitures, concentrant en son centre toutes les facultés. Tout est accessible à pied, à bicyclette ou avec les transports en commun.
La ville a une allure internationale malgré son urbanisme compact. Grâce aux intéressants programmes d’échange et aux collaborations mis en place par l’université, la ville accueille des étudiants de plus de 120 nationalités différentes.
HASSELT
Étudiants : 23 000
Principaux établissements scolaires : Universiteit
Hasselt (UHasselt), Hogeschool PXL, UC LeuvenLimburg (UCLL)
Hasselt est une ville estudiantine émergente, affichant un mélange équilibré entre habitants existants et nouveaux étudiants.
Une ville compacte avec toutes les commodités à proximité, un large choix en possibilités de détente, tant intra-muros qu’en périphérie. Hasselt doit par ailleurs sa célébrité à sa trépidante vie nocturne.
Possibilités de formations aussi vastes que diversifiées au sein des établissements scolaires.
Les étudiants y suivent les cours en groupes restreints et y reçoivent un accompagnement personnalisé sur mesure.
IMMOBILIER
Amand 47 - Courtrai
MONS
Étudiants : 20 000
Principaux établissements scolaires : Université de Mons (UMons), Haute École de Louvain et Hainaut, Haute École en Hainaut
Capitale de la province du Hainaut, Mons dispose d’un centre-ville compact offrant toutes les commodités rapidement accessibles à pied et à bicyclette. Mons n’est pas non plus en reste dans le domaine de l’histoire et de la culture. Elle est depuis 2002 la capitale culturelle de la Région Wallonie-Bruxelles, la ville ayant également été désignée capitale européenne de la culture en 2015.
Riche de sept facultés et quatre campus universitaires, l’université de Mons présente une taille humaine avec un accompagnement personnalisé par les professeurs. Elle poursuit toutefois son développement et son internalisation, affichant à l’heure actuelle déjà plus de 230 partenariats internationaux dans plus de 50 pays au compteur.
Mons est particulièrement performante dans le domaine de la recherche
NAMUR
Étudiants : 17 000
Principaux établissements scolaires : Université de Namur (UNamur), Haute École de Namur-LiègeLuxembourg, Haute École de la Province de Namur, Haute École Albert Jacquard
Namur est une ville à taille humaine au passé d’une grande richesse. Située au confluent de la Sambre et de la Meuse, cette ville folklorique aux nombreux lieux de divertissement, ne cesse de gagner en popularité auprès des étudiants wallons et français.
Ville compacte privilégiant les piétons et où les voitures sont évitées au cœur de la ville autant que faire se peut. Tout est accessible à pied dans le centre-ville.
Namur est connue pour ses formations au sein des soins de santé
COURTRAI
Étudiants : 15 500
Principaux établissements scolaires : KU Louvain Afdeling Kortrijk (KULAK), Katholieke Hogeschool Vives Zuid, Hogeschool West-Vlaanderen (HOWEST)
Courtrai est une ville qui a connu une spectaculaire métamorphose au cours des dernières années. La ville a été revalorisée à l’aide de différents projets urbains, parmi lesquels le rabaissement des rives de la Lys. Cette amélioration a valu un regain de popularité à Courtrai, y compris de la part des étudiants.
C’est une ville compacte, où tout se trouve à proximité et facilement accessible à pied, à bicyclette ou avec les transports en commun.
L’offre courtraisienne d’enseignement comprend une série de formations aussi qualitatives qu’uniques, comme le ‘Digital Arts and Entertainment’ de la Howest, déjà plusieurs fois élue meilleure formation au gaming au monde. À Courtrai, les étudiants bénéficient d’un accompagnement personnalisé sur mesure par des conférenciers grâce au petit gabarit des établissements scolaires.
REGARD SUR LE LOGEMENT ÉTUDIANT EN BELGIQUE
RATIO DE KOTS
Le terme « logement étudiant » fait référence aux habitations en location accueillant des étudiants. En Belgique, nous faisons la distinction entre les chambres d’étudiants classiques, les studios et les appartements.
Une chambre d’étudiant est une chambre louée dans un bâtiment qui en comprend plusieurs autres. Les toilettes et la salle de bain sont souvent individuelles, alors que la cuisine est commune, servant par ailleurs d’espace de réunion pour les étudiants. Un studio est un appartement d’une seule pièce, avec salle de bain et cuisine ou kitchenette individuelles. Dans ce cas, le living, la cuisine et le coin chambre à coucher ne forment qu’une seule pièce. La salle de bain se trouve dans une pièce séparée. Un appartement, par contre, dispose en général d’une chambre séparée et distincte. De plus en plus de villes interdisent toutefois aux étudiants de résider dans un appartement ou une maison provenant du marché ordinaire et prennent des mesures afin de réduire la pression sur le marché du logement classique pour les non-étudiants.
Le bureau de conseils en immobiliers indépendant Stadim a développé ce que l’on appelle le « ratio de kots » avec Diggit, afin de mieux se rendre compte de la part d’étudiants occupant un kot en Belgique. Ce pourcentage reflète le nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur, résidant dans un logement estudiantin déterminé.
Au sein du marché du logement étudiant, il y a lieu de faire une distinction entre des logements spécialement conçus pour des étudiants par des développeurs particuliers, autrement dit des ’ Purpose Built Student Accomodations’ ou ’PBSA’, et le marché du logement ordinaire, où les immeubles sont la propriété de particuliers. Le ratio de kots varie d’une ville à l’autre et dépend entre autres de l’importance de la ville, de la densité du tissu urbain et de facteurs socioéconomiques, tels que le revenu et le niveau d’enseignement.
Le ratio de kots dans les 10 plus grandes villes étudiantes de Belgique
En Belgique, près de 45 % d’étudiants séjournent en moyenne dans l’une ou l’autre forme de logement estudiantin. L’extrême variété du ratio de kots entre les différentes villes est assez frappante. Celui d’Anvers est légèrement moins important, les koteurs y sont donc un peu moins nombreux, alors que le ratio atteint environ 50 % à Bruxelles et même 60 % à Gand, par exemple. À Louvain, près de 80 % des étudiants occupent un kot.
Un ratio de kots moins élevé dans une ville déterminée ne signifie toutefois absolument pas que la demande de kots est limitée. Il y a lieu de faire une comparaison entre le nombre d’étudiants koteurs et l’offre disponible
pour les chambres d’étudiants. Illustration : Courtrai comptait près de 15 500 étudiants pour l’année académique 2021-2022. Bien que le ratio de kots pour Courtrai ne compte « que » 25 % et qu’un étudiant sur quatre loge donc dans un kot, les besoins en chambres d’étudiants s’élèvent à 3 875, alors que la ville ne dispose que de 2 586 chambres d’étudiants agréées. Actuellement, il existe donc une pénurie théorique de 1 289 chambres d’étudiants agréées supplémentaires à Courtrai. Le ratio de kots a donc beau être une donnée intéressante, il ne s’agit pas d’une unité pour le calcul de la pénurie de logements étudiants dans une ville.
Courtrai Namur Mons Hasselt Louvain-la-N.
Liège
Anvers
Louvain Gant
Bruxelles
Nombre d’étudiants
Chambres d’étudiants Ratio de kots
Projets ION avec logement étudiant
LA PÉNURIE DE LOGEMENTS ÉTUDIANTS
Considérant l’afflux en constante augmentation d’étudiants, le manque de chambres d’étudiants est un problème qui perdure dans presque toutes les villes estudiantines belges et qui s’aggrave au fil des ans . Cette inadéquation de l’offre a pour conséquence que le prix de la location de logements étudiants devient problématique. L’un ne va en effet pas sans l’autre : tant qu’il y aura pénurie de logements étudiants, les prix auront tendance à rester à la hausse. Par ailleurs, les procédures d’agréments et le peu d’espace disponible dans les villes compliquent la construction de nouvelles habitations.
La forte demande de logements étudiants met également la pression sur le marché locatif ordinaire : de nombreux étudiants résident dans des chambres non réglementées, des résidences familiales ou des appartements, ce qui fait vertigineusement grimper le prix de la location pour les non-étudiants. Plusieurs villes, parmi lesquelles Gand, prennent des mesures concrètes pour encourager les étudiants à abandonner les locations ordinaires en faveur du marché des kots. Ce qui permet de rendre à nouveau des biens disponibles pour les non-étudiants. À l’inverse, cette régulation veille à ce que la demande d’immobilier estudiantin reste à la hausse
Des calculs basés sur la démographie de la Belgique et l’augmentation des étudiants étrangers ont démontré qu’à l’horizon 2030, notre pays aura besoin au total de 95 000 chambres d’étudiants supplémentaires. Bien que la pénurie actuelle varie d’une ville à l’autre, elle augmente partout.
10 000
pénurie de chambres
DE SPEURDER DE KROON
1700
pénurie de chambres
4000
pénurie de chambres
VIVES STUDENT & CAMPUS ‘T HOGE 11 KOTT
20 000
pénurie de chambres
Bruges
Ostende
Courtrai
Gand
Mons
Bruxelles
Louvain
STUDENTENVILLA T' ONZENT
THE CROWN
VIVESTO
AMAND 47
THE SKY
Anvers
pénurie de chambres
BURENBERG
FLINT
THE VILLAGE
VESALIUS
SALONS GEORGES
KAPUCIJNENVOER
FILMTHEATERS BRABANTSTRAAT
-BRABANÇONNESTRAAT
THE RISE
MINT
BRUGES
Comptant désormais 10 000 étudiants, Bruges a presque doublé sa population estudiantine au cours des dix dernières années. Et ce chiffre ne fait qu’augmenter au fil des ans. La ville compte deux hautes écoles (Howest et Hogeschool VIVES) et une université (KU Louvain Campus Brugge), offrant un large choix de formations dans divers domaines.
Le fait que Bruges s’affiche de plus en plus en tant que ville estudiantine est dû à ses bâtiments scolaires récents, à la diversification croissante de son offre d’études et au logement estudiantin moderne.
Projets : THE CROWN
COURTRAI
En tant que ville estudiantine en plein développement, la demande de logements étudiants à Courtrai a grimpé de près de 50 % en seulement cinq ans. Pour l’année académique 2021-2022, Courtrai a déjà été confrontée à une pénurie d’environ 1 300 chambres d’étudiants suite à 15 500 inscriptions dans l’enseignement supérieur.
Partant du principe que la tendance à la hausse du nombre d’étudiants évolue à Courtrai comme dans le reste de la Belgique, la ville en accueillera 17 340 d’ici 2030. Sachant qu’en 2022, 15 500 étudiants se sont inscrits dans les établissements d’enseignement supérieur à Courtrai et qu’environ 25 à 35 % d’entre eux sont des koteurs, entre 3 750 et 5 250 chambres d’étudiants seront nécessaires à Courtrai à l’horizon 2030. Actuellement, la ville ne compte
que 2 586 chambres d’étudiants agréées, la pénurie de nouvelles chambres d’étudiants passera donc de 1 300 à au moins 2 700 à l’avenir.
L’administration communale de Courtrai a par ailleurs adopté un mécanisme de contrôle afin de faire concorder l’offre à la demande réelle de chambres d’étudiants. Dès qu’un certain quota est atteint, la ville réintroduit le moratoire et donc l’interdiction de nouvelles chambres d’étudiants. Un logement estudiantin sera de la sorte toujours rapidement loué à Courtrai.
Projets : STUDENTENVILLA T’ ONZENT, AMAND 47, THE SKY, VIVES STUDENT & CAMPUS, KOTT
MONS
Avec plus de 18 500 inscriptions pour la dernière année académique, Mons est une ville estudiantine dont la population ne cesse d’augmenter au fil des ans. La ville connaît elle aussi une croissance constante du nombre d’étudiants
Projets : LE CENTRAL
GAND
Les parties prenantes des autorités tant locales que supralocales, d’établissements scolaires et du secteur privé s’accordent toutes sur le fait qu’il existe une importante pénurie de chambres d’étudiants à Gand et essaient activement de remédier à la problématique. L’UGent a également remarqué que la liste d’attente pour un logement estudiantin abordable ne s’est jamais aussi vite allongée.
À cela s’ajoute que l’offre actuelle en logements à Gand se compose principalement d’immeubles vieillissants. La pression sur l’offre dans la ville augmente parce que cette dernière retire ses étudiants des maisons de maître et autres immeubles existants sur le marché, afin de les reloger chez des familles gantoises. Le principal défi consiste à augmenter l’offre en logements étudiants à Gand.
Projets : DE SPEURDER, DE KROON
BRUXELLES
En tant que principale ville estudiantine belge, qui a vu sa population estudiantine grimper de 88 000 à 119 000 en dix ans (entre 2011 et 2021), Bruxelles fait actuellement face à une pénurie de logements étudiants estimée à 10 000 unités. Une grande partie des chambres d’étudiants actuellement disponibles n’est pas qualitative et ne satisfait pas aux attentes des étudiants actuels.
Projets : THE RESIDANCE
LOUVAIN
Louvain abrite environ 43 000 koteurs, ce qui en fait la ville estudiantine avec le plus haut ratio de kots. Près de 80 % des étudiants y occupent un kot. Le nombre d’étudiants étrangers étant en constante augmentation à Louvain, l a pénurie de chambres d’étudiants ne cesse donc également de croître. La ville participe à la recherche de solutions et envisage, entre autres, de créer un logement estudiantin dans la périphérie de Louvain.
Projets : BURENBERG, FLINT, THE VILLAGE, THE RISE, MINT
LES PRINCIPALES MOTIVATIONS LORS DU CHOIX D’UNE CHAMBRE D’ÉTUDIANT
Les nouveaux projets immobiliers répondent de plus en plus aux besoins des étudiants. Une localisation centrale de l’immeuble, par exemple, est d’une importance capitale. Une nouvelle construction apporte une solution aux manquements des logements étudiants existants et vieillissants en termes de critères de base comme la sécurité et l’hygiène. Outre la constante progression du niveau de qualité des nouveaux immeubles, la durabilité gagne, elle aussi, en importance dans la recherche d’une chambre d’étudiant.
EMPLACEMENT
L’emplacement d’une chambre d’étudiant joue un rôle clé lors du choix d’un kot. Est-elle bien localisée et facilement accessible ? La chambre est-elle suffisamment proche d’un campus de haute école ou universitaire pour s’y rendre à pied ou à vélo ? Les déplacements les plus fréquents des étudiants sont en effet ceux vers et depuis le campus. Les étudiants peuvent-ils facilement se rendre à des activités de loisirs ?
La proximité du campus ou de transports en commun est donc une condition essentielle lors du choix d’une chambre d’étudiant. Le quartier a également son importance, puisque les étudiants souhaitent optimiser au mieux la durée de leurs études. Ils souhaitent non seulement habiter dans un quartier offrant de nombreuses possibilités de détente, mais également fréquenter d’autres étudiants. Le sentiment d’appartenance au groupe est d’une importance primordiale.
CONFORT, QUALITÉ & DURABILITÉ
Les étudiants n’attachent pas seulement de l’importance à des critères évidents comme le prix de la location d’une chambre et une bonne connexion internet, ils se soucient aussi de plus en plus du confort. Ils aspirent à une vie résidentielle bien entretenue, de préférence dans une grande chambre disposant de commodités privées. Avoir sa propre salle de bain tend donc à devenir indispensable. Une attention particulière est également de plus en plus accordée aux espaces communs et extérieurs, où les étudiants peuvent se détendre, cuisiner et étudier ensemble.
Les nouvelles constructions sont par ailleurs durables, ce qui profite tout autant aux habitants qu’au propriétaire du bien. En tant que propriétaire, cela repousse d’autant les coûts d’entretien et de réparation. D’autre part, le fait de résider dans un immeuble écoénergétique permet aux habitants d’économiser sur les coûts de l’énergie et donc, sur leur facture mensuelle.
LE KOTLABEL
À partir de janvier 2024, il y aura un label de qualité pour les logements étudiants flamands : le « Kotlabel ». Des représentants des villes étudiantes, des établissements d’enseignement supérieur, des étudiants et des acteurs privés ont développé ce label dans le but de créer une uniformité et une transparence concernant la qualité des logements en Flandre. Les paramètres relatifs à la sécurité incendie, au permis d’urbanisme et à la qualité de l’habitat d’un bâtiment contribuent à la note finale du label. Toutes les informations concernant le label des chambres d’étudiants peuvent être consultées via le portail numérique flamand de la qualité de l’habitat (VLOK).
Cependant, les propriétaires seront soumis à une obligation de déclaration, ce qui signifie qu’ils devront désormais signaler qu’ils proposent des chambres d’étudiants. Cela permettra aux autorités locales de procéder à des contrôles systématiques, ce qui contribuera à la qualité et à la surveillance de l’offre de logements étudiants. Le label en lui-même n’est pas obligatoire : tant qu’un propriétaire respecte toutes les obligations légales, il peut continuer à louer une chambre d’étudiant.
INVESTIR DANS DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
CINQ BONNES RAISONS POUR INVESTIR DANS
DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
Depuis des années, les chambres d’étudiants sont un choix populaire parmi les investisseurs immobiliers et à juste titre.
Il s’agit d’un investissement sûr et solide. Le rendement assuré et les perspectives positives pour ce type de bien expliquent clairement l’augmentation de la popularité de ce type d’investissement au fil des ans. Voici tous les avantages d’un investissement dans une chambre d’étudiant.
Certitude sur la demande de chambres d’étudiants. La pénurie de chambres d’étudiants de qualité en Belgique ne fera que croître, puisque les nouveaux candidats-loueurs se multiplient année après année. Une nouvelle construction diminuera par ailleurs le risque de non-occupation : la demande importante et l’offre limitée en logement étudiant font que les risques sont bien moindres qu’en cas de location d’immeubles vieillissants ou classiques. La garantie de revenus locatifs fait avant tout d’une chambre d’étudiants un investissement sûr.
Revenus locatifs actualisables. Contrairement aux contrats 3-6-9, le contrat de location est adapté vers le haut chaque année. Un investissement dans des chambres d’étudiants est donc toujours résistant à l’inflation, contrairement aux obligations, par exemple. 1 2
Plus-value assurée La valeur d’une chambre d’étudiant nouvellement construite ne fera que croître au fil des ans, ce qui n’est pas toujours le cas pour un immeuble ancien. Une éventuelle vente ultérieure ne posera aucun problème en raison de la valeur de la construction neuve.
Prix d’entrée moins élevé. Le prix d’entrée moins élevé d’une chambre d’étudiant en fait un investissement tout à fait abordable, ce qui est idéal pour les investisseurs novices ou pour diversifier un portefeuille immobilier existant. Cette abordabilité offre aux investisseurs la possibilité d’acquérir plusieurs unités, ce qui permet de mieux répartir les risques. Vous pouvez à la fois compter sur un retour sur investissement plus élevé et sur une augmentation de la liquidité et de la répartition des risques de votre portefeuille d’investissement.
Facteur émotionnel. Quoi de plus satisfaisant que d’acheter une chambre d’étudiant pour votre fille ou votre fils et de se dire qu’elle ou il pourra s’y installer dans quelques années ?
Vous pouvez ainsi offrir à vos propres enfants ou à ceux de votre famille, de vos amis et de vos connaissances un endroit de qualité où étudier et vivre sans stress. Vous pouvez également offrir le capital acquis avec cet investissement à vos enfants ou petits-enfants 3 4 5
VOUS AVEZ DES QUESTIONS ?
CONTACTEZ-NOUS POUR OBTENIR DES CONSEILS SUR MESURE.
Nous sommes à votre disposition et répondons sans engagement à toutes vos questions concernant l’investissement dans des chambres d’étudiants ou dans des projets d’ION. Nous sommes impatients de vous rencontrer, alors n’hésitez pas à nous contacter en écrivant à invest@ion.be ou en appelant le 0470 80 61 11.
INVESTIR DANS DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
ION, PARTENAIRE FIABLE DANS
L’IMMOBILIER
ESTUDIANTIN
À PROPOS D’ION
ION a été fondée en 2011 par les CEO Davy Demuynck et Kristof Vanfleteren, ainsi que par le président Paul Thiers. Depuis sa création, le promoteur et investisseur immobilier a déjà développé plus de 332 500 m², réalisant 147 développements à travers la Belgique, les Pays-Bas et le Luxembourg. Les projets en cours représentent une valeur marchande de 2 976 millions d’euros. Les racines et le siège social d’ION se trouvent à Waregem (Belgique), mais le promoteur immobilier possède également des bureaux à Bruxelles et à Anvers.
ION construit des projets polyvalents de logements, de bureaux, de commerces et d’aménagements urbains à forte valeur ajoutée, avec l’ambition de façonner les villes de demain. En tant que l’un des plus grands promoteurs immobiliers indépendants de Belgique, ION se spécialise dans les projets mixtes complexes, y compris les développements spéculatifs, les partenariats public-privé et les projets sur mesure, en plus de coordonner des projets immobiliers en tant que gestionnaire de projet. ION attache une grande importance aux solutions durables et respectueuses du climat et s’efforce de jouer un rôle de premier plan dans ce domaine sur le marché immobilier belge.
396 000
Mètres carrés
82
Collaborateurs
PROJETS LIVRÉS
1 228 M€
Projets
INVESTIR DANS DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
151 Projets
PROJETS PRÉVUS
1.035.000
Mètres carrés
2 958 M€
Valeur des projets prévus
CHIFFRES CLÉS
Fondée en 2011 par Davy Demuynck, Kristof Vanfleteren et Paul Thiers
Bureaux à Waregem (siège), Bruxelles et Anvers
INVESTIR DANS DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
ION EN TANT QUE
DÉVELOPPEUR D’IMMOBILIER
ESTUDIANTIN
Depuis 2015, ION développe des immeubles estudiantins dans différentes villes réparties sur toute la Belgique, d’Ostende à Louvain. Notre longue expérience des administrations communales, des architectes et des entrepreneurs veille à vous permettre de dormir sur vos deux oreilles.
Le positionnement de marché unique d’ION fait que nous développons bien plus de projets répondant aux besoins et attentes des étudiants, de leurs parents ou d’investisseurs potentiels que nos concullègues. Vous êtes ainsi 100 % assuré que votre chambre d’étudiant sera louée chaque année et pourra par ailleurs facilement être vendue. Nos projets répondent donc résolument aux critères sur lesquels se basent les étudiants et leurs parents.
Avec presque 1 300 chambres d’étudiants réalisées et 1 400 autres prévues, ION est l’un des principaux développeurs dans le secteur de l’immobilier estudiantin en Belgique.
POURQUOI INVESTIR DANS DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS D’ION ?
ION opte pour des emplacement premium. Nous développons exclusivement dans des villes estudiantines florissantes, où la pénurie en chambres d’étudiants de qualité est permanente. Leur implantation est systématiquement située à distance pédestre de hautes écoles et universités, des transports en commun et d’établissements horeca.
ION décharge totalement les investisseurs. Lors de la phase d’achat, nous veillons à ce que vous deviez investir le moins de temps possible dans le traitement correct du contrat de réservation, du compromis de vente et de l’acte. Pendant la phase de construction, nous veillons à vous tenir en permanence au courant du statut du projet par le biais du portail client ION. Cette même plateforme nous permet de traiter rapidement et facilement toute question ou demande éventuelle. Nous garantissons enfin une livraison à la fois ponctuelle et qualitative, afin que vous puissiez profiter de votre investissement dès la remise des clés. Pour certains projets, nous fournissons même un gestionnaire de biens et un concierge, en charge de la location, de la gestion et de la maintenance de la résidence.
Chambres d’étudiants réalisées
1 400 1 300
Chambres d'étudiants en préparation
The Residance offre aux étudiants une accueillante terrasse de toit.
L’architecture typiquement arrondie de The Crown a permis de créer une expérience véritablement totale avec une grande ouverture.
Chez ION, nos développements sont liés à une grande attention au bien étudier et bien vivre. Nous collaborons avec des architectes de premier plan très attachés à la luminosité et à un environnement vert, afin que les étudiants puissent se concentrer en tout confort sur ce qui est vraiment important.
Nous estimons en outre important que les étudiants se sentent comme chez eux, c’est pourquoi nous tenons toujours compte de cet aspect dans la conception. Concrètement, si une chambre d’étudiant s’avère un peu plus petite, l’architecte compensera toujours par des espaces communs plus spacieux qui renforceront le sentiment d’appartenance à une communauté. Se détendre ensemble et construire une vie sociale sont au moins aussi importants pour éviter la sensation de solitude.
Outre des chambres de grande qualité, la Studentenvilla t’ Onzent propose de beaux espaces communs où les étudiants peuvent se réunir pour se détendre, cuisiner et étudier.
Nous sommes spécialisés dans des projets complexes à usage mixte. Notre force réside dans le fait que depuis nos débuts en 2011, nous avons acquis une grande expertise dans la combinaison de différentes sortes de biens immobiliers comme des projets intra-muros à grande échelle, des développements commerciaux et résidentiels, des résidences pour seniors, des chambres d’étudiants et leur infrastructure
Les nouvelles constructions sont financièrement rentables
En investissant dans une nouvelle construction durable, vous économisez sur la facture d’électricité, tout en réduisant à terme les frais de maintenance. Vous n’aurez pas à consentir des investissements énergétiques supplémentaires typiques, comme l’installation d’une isolation supplémentaire, le remplacement de la menuiserie extérieure, l’installation de techniques écoénergétiques (cf. pompe à eau), l’installation de panneaux photovoltaïques et l’aménagement d’un toit vert. 4 5
Townhouse / Overlys / Atelier Jules est un projet mixte composé de chambres d’étudiants, d’un centre de soins pour moins-valides et d’immeubles à appartements.
INVESTIR DANS DES CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
Burenberg est un projet intra-muros d’envergure dans le centre de Louvain, proposant un mélange de résidences familiales, d’appartements et & de logements étudiants avec co-living.
PROJETS DE RÉFÉRENCE
THE CROWN
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À BRUGES
Superficie : 8 287 m2
Valeur de l’investissement : 20 M€
Livré
Vendu
VIVESTO
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À OSTENDE
Superficie : 1 300 m2
Valeur de l’investissement : 6 M€
Livré
Vendu
VIVES STUDENT & CAMPUS
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À COURTRAI
Superficie : +4 000 m2
Valeur de l’investissement : +10 M€
Livré
Vendu
FLINT
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À LOUVAIN
Superficie : +10 000 m2
Valeur de l’investissement : +25 M€
Livré
Vendu
THE RESIDANCE
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À BRUXELLES
Superficie : 2 750 m2
Valeur de l’investissement : 10.5 M€
Livré
Vendu
AMAND 47
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À COURTRAI
Superficie : 1906,58 m2
Valeur de l’investissement : 8,85 M€
En cours de construction
Vendu
BURENBERG
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS DANS UN PROJET INTRAMUROS MIXTE À LOUVAIN
Superficie : 30 000 m2 (superficie totale du projet)
Valeur de l’investissement : +100 M€
En cours de construction
À vendre
STUDENTENVILLA T’ ONZENT
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À COURTRAI
Superficie : + 572 m2
Valeur de l’investissement : 2 M€
En cours de construction
Vendu
KOTT
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À COURTRAI
Superficie : 2 066,09 m2
Début de la construction en 2024
À vendre
LE CENTRAL
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À MONS
Superficie : 2 424 m2
Valeur de l’investissement : 17.5 M€
Livré
Vendu
DE SPEURDER
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À GAND
Superficie: 3 221,94 m²
En cours de construction
À vendre
THE RISE
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À LOUVAIN
Superficie: 2.695 m²
En cours de construction
À vendre
Vives Student & Campus - Courtrai
MINT
CHAMBRES D’ÉTUDIANTS À LOUVAIN
Superficie: 3.365 m²
À vendre
INVESTIR DANS NOS CHAMBRES D’ÉTUDIANTS
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ENGAGEMENT POUR OBTENIR DES CONSEILS SUR MESURE.
Nous sommes à votre disposition pour répondre sans engagement à toutes vos questions concernant l’investissement dans des chambres d’étudiants ou dans des projets d’ION. Nous sommes impatients de vous rencontrer, alors n’hésitez pas à nous contacter en écrivant à invest@ion.be ou en appelant le 0477 80 06 80.
LISTE DES SOURCES
Aanbodtekort maakt studentenkoten duurder. (2022, 13 december). De Tijd https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/aanbodtekort-maakt-studentenkoten-duurder/10434042.html
Aantrekkelijke investering in studentenkamers botst met complexe regels. (2021, 13 september). De Tijd https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/aantrekkelijke-investering-in-studentenkamers-botst-met-complexe-regels/10331460.html
Belgen verliezen vastgoedkoopkracht in een markt die vertraagt. (2022). Immoweb.
Betaalbaarheid studentenkamers staat onder druk. (2021, 9 december). De Tijd. https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/betaalbaarheid-studentenkamers-staat-onder-druk/10352266.html
Bruxelless Instituut voor Statistiek en Analyse. (z.d.). Schoolbevolking Bruxelles [Dataset]. https://bisa.Bruxelless/themas/onderwijs/schoolbevolking
Diggit StudentLife & Stadim. (2022). Kotkompas 2022. Kotkompas. https://www.stadim.be/nl/publicaties/kotkompas-2022
DPG Media Privacy Gate. (z.d.). https://www.demorgen.be/snelnieuws/Louvain-kampt-straks-met-tekort-van-4-000-koten~bb5ff9ba/
Een hoge EPC-score is ook voor uw verhuurwoning belangrijk. (2022, 19 september). De Tijd. https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/een-hoge-epc-score-is-ook-voor-uw-verhuurwoning-belangrijk/10414103.html
Lanssens. (2022a, juni 10). Courtrai verlengt opheffing verbod op nieuwe koten, tegen 2030 mogelijk bijna 19000 studenten. Het Laatste Nieuws https://www.hln.be/Courtrai/Courtrai-verlengt-opheffing-verbod-op-nieuwe-koten-tegen-2030-mogelijk-bijna-19-000-studenten~a688d447/
Lanssens, P. (2022b, september 16). OP KOTENJACHT IN Courtrai. Wat krijg je voor welke huurprijs? Is een studentenkamer kopen rendabel? “In 2 jaar liefst 1.000 extra koten vergund”. www.hln.be. https://www.hln.be/Courtrai/op-kotenjacht-in-Courtrai-wat-krijg-je-voor-welke-huurprijs-is-een-studentenkamer-kopen-rendabel-in-2-jaar-liefst-1-000-extra-koten-vergund~abce6a23/
Nws, V. (2023, 15 maart). Vlaams keurmerk voor koten vanaf januari 2024: “Meer transparantie en kwaliteit”. vrtnws.be. https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2023/03/14/vlaams-kotlabel-vanaf-januari-2024/
perspective.Bruxelless, Albea, R., Donders, E., & Glorie, A. (2020). BLIK OP HET STUDENTENLEVEN: STEDELIJKE PRAKTIJKEN EN OMGANG MET DE STAD. Blik Op Het Studentenleven 2019-2020
Saelens, N. (2022, 22 december). “Er zal niet snel een einde komen aan de stijgende huurprijzen van studentenkoten” Business AM. https://businessam.be/niet-snel-einde-aan-stijgende-huurprijzen-studentenkoten/
Studenten over de rush op koten: “Binnen het uur weg, dat is het nieuwe normaal”. (2022, 28 mei). De Tijd. https://www.tijd.be/politiek-economie/belgie/vlaanderen/studenten-over-de-rush-op-koten-binnen-het-uur-weg-dat-is-het-nieuwe-normaal/10391752.html
Touriel, A., & Touriel, A. (2022, 2 juli). Combien coûte en moyenne un kot en Belgique ? [infographies]. RTBF. https://www.rtbf.be/article/combien-coute-en-moyenne-un-kot-en-belgique-infographies-11023607
Uniform label moet zoeken naar kot vereenvoudigen. (2023, 15 maart). De Tijd. https://www.tijd.be/politiek-economie/belgie/vlaanderen/uniform-label-moet-zoeken-naar-kot-vereenvoudigen/10453965.html
Verledens, L. (2022, 20 juli). De nieuwe kotbaas is een professional. Trends https://trends.knack.be/geld/wonen/de-nieuwe-kotbaas-is-een-professional/
Vooruitblik vastgoedmarkt: wordt 2023 het jaar van de dalende prijzen? (2023, 4 januari). De Tijd. https://www.tijd.be/dossiers/de-vooruitblik/vooruitblik-vastgoedmarkt-wordt-2023-het-jaar-van-de-dalende-prijzen/10438298.html
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ÉDITION - MARS