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AB IN DIE ZWEITE REIHE Auf dem Wohnimmobilienmarkt locken die besseren Renditen in Nebenlagen und -städten. Seite 3

Foto: Pitopia.de/Bernd Leitner

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GELD? KEIN PROBLEM! Der Wettbewerb unter den Finanzierern ist gestiegen – für Core gibt es genug Geld. Seite 13

IMMOBILIEN ZEITUNG STAND R 32.35 HILFT „GRÜN“? Deutsche, die Öko-Weltmeister. Aber hilft ein Green Building bei der Vermarktung? Seite 24

Hey, was ist los in Deutschland? Das Land ist ein sicherer Hafen – so viel haben Sie kapiert. Aber sonst wissen Sie nichts über ImmobilienDeutschland. Es wird also Zeit, dass Sie uns fragen. arum verstehen deutsche Centermanager nichts vom Einzelhandel? Wieso ist die Wohneigentumsquote so niedrig? Und weshalb werden „Cowboy-Makler“ toleriert, die keinen Auftrag haben, aber dennoch Immobilien anbieten und Provision verlangen? Das sind nur einige Fragen, die Investoren, Architekten oder Projektentwickler aus England, Frankreich, Italien, Russland, China, Brasilien

oder Holland vor der Mipim an die Immobilien Zeitung gestellt haben. Und wir haben deutsche Immobilienprofis darum gebeten, die Fragen in diesem Mipim-Special zu beantworten. Im Mittelpunkt des Interesses steht ganz klar der Wohnungsmarkt. Müssen sich Wohninvestoren nach dem Regierungswechsel vor einigen Monaten Sorgen um verschärfte Regulierungen machen? Lohnt sich ein Engagement in

Mehrfamilienhäuser noch? Und mit welchen Steuern müssen Immobilieneigentümer rechnen? Aber auch zu den anderen Immobiliensegmenten wie Büro, Handel, Hotel und Pflegeimmobilien gibt es Aufklärungsbedarf. Wussten Sie zum Beispiel, dass Logistikimmobilien in Deutschland hinsichtlich der beliebtesten Assetklassen bereits auf Platz drei rangieren? Nein? Sie hätten uns fragen sollen. tp

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6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Bremse befördert B-Städte Die besseren Renditen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt versprechen in diesem Jahr die B-Großstädte und die B-Lagen im Ballungsraum, sagen die Researcher. Und trotz der von Investoren gefürchteten Mietpreisbremse wird 2014 ein Comeback des Geschosswohnungsbaus erwartet. at die drohende Mietpreisbremse ausländischen Investoren den Schneid abgekauft, auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland zu investieren? Nach Meinung des internationalen Makler- und Immobilienberaterverbands RICS braut sich da etwas zusammen. Die von der Großen Koalition aus CDU/CSU und SPD geplante Mietpreisbremse schrecke nachweisbar insbesondere ausländische Investoren ab, sagt der Verband. So würden Deals, über die bereits verhandelt worden war, wieder angehalten. Es gebe Absichtserklärungen, das Engagement auf dem deutschen Markt insgesamt zu überdenken, sagt der RICS. Belastend sei unter anderem die Frage, welche Gebiete etwa in Berlin oder Hamburg als „angespannte Wohnungsmärkte“ deklariert würden, für die dann eine Mietpreisbremse gelte. Angesichts niedriger Anfangsrenditen sei aus Sicht der ausländischen Investoren zudem der Neubau belastet worden, auch wenn die Mietpreisbremse nicht die Erstvermietung betreffe. Die Mietpreisbremse besagt, dass auf angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel liegen darf. Sowohl Bundesbau- und Umweltministerin Barbara Hendricks (SPD) als auch Justizminister Heiko Maas (SPD) haben öffentlich erklärt, die Mietpreisbremse habe „hohe Priorität“. Noch deutlich vor der Sommerpause soll es einen Gesetzentwurf geben. Ob das Gesetz dann aber schon in diesem Jahr rechtswirksam wird, ist angesichts des eher langwierigen Gesetzgebungsverfahrens bislang noch offen. Kommen wird es auf kurz oder lang aber in jedem Fall.

B-Lage in der A-Stadt: Wohnungen in BerlinMoabit. Foto: GSW

Renditen von 7% bis 8% in „sekundären Großstädten“ Das Wohninvestitionsklima in Deutschland insgesamt scheint die Aussicht auf die Mietpreisbremse aber nicht zu belasten. Nach den Zahlen von BNP Paribas Real Estate hatte der Wohninvestmentmarkt in Deutschland 2013 (ab 30 Wohneinheiten) ein Transaktionsvolumen von insgesamt 14,72 Mrd. Euro (+29%). Davon entfielen 2,7 Mrd. Euro auf ausländische Anleger, was einen leicht gesunkenen Anteil von 18% am Markt bedeutet. Nach Vorhersagen verschiedener Marktbeobachter ist die Bereitschaft zum Wohninvestment in Deutschland trotz drohender Mietpreisbremse aber allgemein ungebrochen. Doch scheint es nun eine Verlagerung hin zu den B-Großstädten und B-Lagen in A-Städten zu geben. Im Wohnimmobiliensegment sei dabei die Risikofreude sogar besonders ausgeprägt, urteilt EY Real Estate. „Hier fanden zuletzt auch in B- und C-Lagen Transaktionen statt. Dieser Trend dürfte

sich fortsetzen.“ Die Attraktivität von B-Städten und sekundären Lagen in A-Städten wird durch die geplante Mietpreisbremse bei Neuvermietungen offenbar gefördert. Über 40% der Investoren in Deutschland stimmten bei einer aktuellen Umfrage der Aussage zu: „Wohnungsinvestoren werden künftig stärker in B-Städten, die nicht von der Regelung betroffen sind, oder in einfachen Lagen mit hohem Cashflow investieren.“ Das liegt natürlich auch an den guten Renditeerwartungen. Das Schweizer Beratungsunternehmen Wüest und Partner hat jüngst die Rendite-Risiken aller deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern untersucht. Sein Fazit : Noch fristeten viele deutsche Großstädte der zweiten Reihe ein Dasein „im Schatten der sieben großen Immobilienstandorte“ (München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart). Doch bei den Renditebewertungen zeige sich, dass das Risiko in Bremen, Leipzig und Mönchengladbach ähnlich hoch sei wie in Frankfurt am Main. Während in den Metropolen Renditen von 5,8% erreichbar sind, seien in Bremen 7,4%, in Leipzig 7,7% und in Mönchengladbach 8,1% möglich. Mittlerweile sei die Rendite in B-Städten um durchschnittlich 2,6 Prozentpunkte höher als in den Top-Städten. Nach Ansicht von Wüest und Partner seien da Parallelen zum Aktien- oder Anleihemarkt zu ziehen. Zu Beginn eines Booms am Kapitalmarkt seien zunächst Blue-Chip-Unternehmen gefragt, durch die hohe Nachfrage würden dort die Renditen aber relativ schnell sinken. Dann wichen die Investoren auf die Unternehmen der zweiten Reihe aus.

Fazit der Studie: Bei der Mehrzahl der „sekundären Großstädte“ (B-Städte) sind höhere Renditen bei Wohnimmobilien erzielbar als in den Top-7-Städten, während das Risiko für Bestandshalter und Investoren vergleichbar oder sogar geringer ausfällt. Allerdings gesteht die Studie zu, dass B-Städte stärkeren Risikoschwankungen ausgesetzt sein könnten. Auch Manfred Binsfeld von Feri Euro Rating Services sieht eine zunehmende Spreizung der Mietrenditen zwischen Metropolen und B-Städten. In den Top-7-Städten liege die Mietrendite im Schnitt bei ca. 4%. In den BStädten betrage sie etwa 5,7%. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) sind die Mietpreise in deutschen Großstädten seit 2010 um durchschnittlich etwa 4% gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen erhöhten sich sogar um 6%. Der Trend werde 2014 anhalten.

Mietwohnungsbau zieht an trotz Mietpreisbremse Untersucht hatte das DIW die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in insgesamt 71 deutschen Großstädten. Die höchsten Mietpreissteigerungen gab es laut Studie seit Anfang 2010 in Berlin, München, Freiburg, Ulm und Wolfsburg, also keineswegs nur in A-Städten. Besonders kräftig aber wuchsen die Mieten doch in den Metropolen: in Berlin um rund 8% gegenüber dem Vorjahr, in Hamburg und München um etwa 4% bzw. 4,5%. Und es gibt auch B-Städte wie Gelsenkirchen, Duisburg und Bottrop, in denen die Mietpreise nicht angestiegen,

sondern zurückgegangen sind. Doch lähmt die Mietpreisbremse den Mietwohnungsneubau offenbar ebenfalls nicht. Ein starkes Wachstum auf dem Wohnungsneubausektor bis einschließlich 2015 sagt sogar das Münchner IfoInstitut für Wirtschaftsforschung voraus. Erstmals seit 1997 werde dabei im Jahr 2014 mehr Wohnraum in Mehrfamilienhäusern als in Eigenheimen errichtet. Im Laufe des Jahres 2014 würden um die 115.000 Geschosswohnungen fertiggestellt, gut doppelt so viele wie 2010. Auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen rund 110.000 fertiggestellte Wohnungen. Insgesamt wird laut Prognose die Anzahl der Neubauwohnungen 2014 auf 255.000 steigen. Das ist im Vergleich zu 2010 ein Plus von 95.000. Das „Comeback“ des Geschosswohnungsbaus werde sich 2015 fortsetzen. Da könnten es 272.000 fertiggestellte Wohnungen werden. Nicht nur eine Verlagerung in die BStädte, sondern auch in relativ neue Wohnassetklassen ist in diesem Jahr gut möglich. Michael Vogt, Geschäftsführer der Mondial Kapitalanlagegesellschaft, ist beispielsweise überzeugt, dass für ausländische Investoren vor allem das Segment studentisches Wohnen interessant sein könnte. Dort sei eine Rendite von um die 5% zu erzielen, beim klassischen Wohnen müsse man sich mit etwa 4% zufrieden geben. Und mit einem Engagement auf diesem Segment könne man der Mietpreisbremse gänzlich aus dem Weg gehen. Mondial ist selbst seit einiger Zeit mit einem Fonds Studentisches Wohnen im Geschäft. Und weiß, dass mancher Angelsachse bereits in Deutschland auf der Suche nach Standorten für Studentenwohnheime ist. ox

INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Fröhlicher Schweinezyklus Der deutsche Büromarkt erlebt gerade die schöne Phase des Schweinezyklus: Die Nachfrager fragen nach, die Entwickler bauen, und die Investoren zahlen Bestpreise. Das alles habe gute, fundamentale Gründe, sagen die Makler. eit 2013 sind deutsche Büros bei Investoren wieder ziemlich gefragt. Das war nicht immer so: In den Jahren davor kamen die Einzelhandelsimmobilien, was ihren Anteil am Gesamtumsatz anging, den Bürohäusern gefährlich nahe. Aber jetzt ist die Welt wieder in Ordnung. Für Deutschland sowieso – der Gesamt-Transaktionsumsatz erhöhte sich im abgelaufenen Jahr um immerhin 20% –, aber noch mehr für den Büroinvestmentmarkt. Hier fiel das Umsatzwachstum laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) noch höher aus: plus 27%. Rund 13,5 Mrd. Euro wurden 2013 mit Bürogebäuden umgesetzt; es dürfte das beste Jahr für den Sektor seit dem zyklischen Höhepunkt 2007 gewesen sein. Besonders hoch war die Büroquote am Gesamtumsatz in Frankfurt am Main, Hamburg und Berlin. Selbst der Handel mit deutschen Büro-Portfolios zog wieder an, diese hatten die Käufer seit 2008 nicht mehr angefasst. Nun wechselte u.a. das Leo-II-Paket, das das Land Hessen 2006 im damaligen Investment-Hype für 768 Mio. Euro an die österreichische CA Immo los wurde, erneut den Besitzer – für angeblich ca. 800 Mio. Euro. Wo genau aber liegt der Grund für diese wachsende Begeisterung der Käufer? Es sei die „stabile gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands“ antworten die Makler mit breitem Lächeln. Haben die Einkäufer also damit gerechnet, dass die Deutschen, berauscht von ihrer stabilen Konjunktur, nun wie die Wilden neue Büros anmieten und so die Flächennachfrage ankurbeln? Wenn ja, dann hofften sie 2013 vergebens. Der Vermietungsumsatz ging gegenüber 2012 nämlich um rund 5% zurück. Vor allem in den großen deutschen Büromärkten München, Berlin und Frankfurt ist der Umsatz regelrecht eingebrochen.

Das wichtigste Bürohaus am deutschen Immobilienmarkt ist der EZBSitz in Frankfurt. Denn ihr Leitzins entscheidet, ob 4,5% eine gute Risikoprämie ist. Foto: imago/Ralph Peters

Zwischen -15% und -17% haben die Makler für diese Städte errechnet. Hamburg hielt sich auf Vorjahresniveau. Lediglich die kleinsten unter den deutschen Top-Bürostandorten, nämlich Düsseldorf, Stuttgart und Köln, machten Boden gut. Hier gab es nämlich mehr Großvermietungen (Abschlüsse mit mehr als 10.000 m2) als im Vorjahr. In den anderen Städten entschieden sich die Großmieter häufiger für Vertragsverlängerungen (Frankfurt) oder es fehlten die passenden Gebäude. Regelrechte Angebotsengpässe sieht Andreas Trumpp, Chefresearcher bei Colliers International, bei großen Flächen (ab 3.000 m2) derzeit noch in sehr guten Lagen von München und Düsseldorf. Dort hätten Nutzer bereits begonnen, in Stadtteilmärkte auszuweichen. In München scheint aber ein Ende der Durststrecke absehbar. Die noch unvermieteten Büroflächen im Bau hatten im Laufe des Jahres 2013 um 50% auf immerhin fast 200.000 m2 zugenommen. Einen Mangel an modernen Flächen in Spitzenlagen will Jones Lang LaSalle (JLL) auch in Berlin festgestellt haben. „Die Angebotssituation limitiert mögliche Umzugsaussichten“, so erklären sich die Makler, dass es vergangenes Jahr fast keine Großabschlüsse über 10.000 m2 gab. Die Verknappung hochwertiger Flächen in den stark nachgefragten Lagen, vor allem im Teilmarkt Mitte, sei ein dringliches Problem. Bei BNPPRE sieht man das ein wenig entspannter. Weiter auf Seite 5

6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Fortsetzung von Seite 4 Zins-Tief treibt die Preise hoch Top-Renditen* für Büros in sechs A-Städten** versus Bundesanleihe 7 6

Rendite in %

In der Hauptstadt nähmen die noch unvermieteten Flächen in Neubauprojekten ebenso schnell zu, wie sich der Leerstand durch Neuvermietungen vermindere. Daher habe sich am verfügbaren Angebot nichts verändert. Eifrige Neubautätigkeit wird auch in Frankfurt registriert. Hier finden Suchende heute schon eine ausreichend Auswahl auch für größere Gesuche, weiß Trumpp. Was die Projektentwickler nicht davon abhält, spekulative Neubauvorhaben zu starten. In Frankfurt wie auch in Stuttgart sind Nutzer also nicht darauf angewiesen, ihre Wünsche dem Angebot anzupassen – es wird für sie weitergebaut.

5 4 3 2 1

Stadtteillage Bestlage deutsche Bundesanleihe (10 Jahre)

0 2009

Lohnen sich die Investments noch? Diese neuen, zentral gelegenen, hochwertigen Bauten lassen sich zu stolzen Preisen weiterverkaufen. Wie zum Beispiel das Prestigeprojekt KöBogen in Düsseldorf, dessen Büroflächen für den Rekordpreis von über 25 Euro/m 2 vermietet wurden. Zwei deutsche Versorgungswerke waren bereit, das 400-Mio.-Euro-Objekt in der Landeshauptstadt für weniger als 4,5% Anfangsrendite zu übernehmen.

2010

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* Spitzenanfangsrendite, transaktionsvolumengewichtet ** Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart © Immobilien Zeitung; Quelle: Colliers/Eurostat

BNPPRE-Researcher Wolfgang Schneider zählte 2013 am deutschen BüroInvestmentmarkt fast 50 Deals im Wert von ca. 4 Mrd. Euro, die mit einer Anfangsrendite von unter 5% abgeschlossen wurden. Unter 5% für eine Immobilie, die irgendwann auch einmal revitalisiert werden muss – lohnt sich das noch? Ja, sagt Pjotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNPPRE Deutschland – wegen der

deutschen Stabilität. Die werde nämlich durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank mit extrem günstigen Anleihekonditionen belohnt. „Insbesondere institutionelle und internationale Investoren vergleichen Renditen für Core-Objekte oft mit Staatsanleihen bonitätsstarker Länder, vor allem mit Deutschland“, erklärt Bienkowski. Die Differenz (= Risikoprämie) zwischen einer zehnjährigen Bundesanleihe und

der Spitzenrendite für Top-Bürohäuser in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf bewege sich nun schon seit rund drei Jahren kontinuierlich zwischen 250 und 300 Basispunkten. „Dieser Abstand wurde im Durchschnitt der letzten 20 Jahre nicht einmal annähernd erreicht. In den Boomjahren wie 2007 oder 2001 gab es nahezu keine Risikoprämien. Das Verhalten der Anleger, die trotz gestiegener Preise in deutsche Immobilien investieren, ist also ganz rational.“ Und doch scheint es immer mehr Einkäufer zu geben, die bei den hohen Preisen für Spitzenobjekte nicht mehr mitgehen möchten. Sie zeigen dafür lieber mehr Risikotoleranz. So kommen inzwischen auch Büroimmobilien außerhalb der großen Metropolen ins Visier. „Wir beobachten eine größere Bereitschaft bei Investoren, für eine höhere Rendite auch etwas höhere Risiken einzugehen“, weiß Frank Pörschke, Deutschlandchef von JLL, und fügt an: „Mit einer weiteren Bereinigung der Buchwerte bei den heutigen Eigentümern und einer etwas größeren Bereitschaft der Banken, auch solche Immobilien zu finanzieren, könnte hier im nächsten Jahr etwas mehr Dynamik entstehen.“ mol/pdi

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Vom Mauerblümchen zu Anlegers Liebling

Blick auf das Verteilzentrum der Bio-Kette Alnatura im südhessischen Lorsch. Foto: Alexander Heimann

Logistik ist der Aufsteiger. Noch vor Jahren war das Segment ein Nischenprodukt in Deutschland. Inzwischen hat sich die Assetklasse auf Rang drei der beliebtesten Anlageziele geschoben – hinter Büro und Handel. Doch die neue Popularität hat ihren Preis: Das Angebot an Top-Objekten ist knapp. wei Trends treiben die Nachfrage. Da ist zum einen der OnlineHandel, der auch in Deutschland weiter rasant wächst. Und weil die Konsumenten ihre Waren immer schneller nach Hause geliefert bekommen wollen, brauchen Händler wie deren Logistikdienstleister zusätzliche Paketzentren nahe der großen Ballungsräume. Da ist zum anderen die deutsche Industrie, die weiterhin dick im Exportgeschäft ist und von den relativ günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland profitiert. Die Basis der Nutzer ist groß und breit, die Renditen sind attraktiv. Das haben auch die Investoren erkannt. Mehr als 2,2 Mrd. Euro haben Anleger im vergangenen Jahr in deutsche Logistikimmobilien investiert. Das ist ein Viertel mehr als im Jahr 2012. Und es ist das beste Ergebnis seit 2008; damals hatten die Anleger mehr als 2,7 Mrd. Euro in den Markt gepumpt. Die Aussichten sind rosig. Die Analysten der Maklerhäuser CBRE und Colliers International prognostizierten fürs laufende Jahr ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie 2013. Im Fokus der Anleger bleiben die Ballungszentren. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart lag die Bruttospitzenren-

dite laut Colliers im Schnitt bei 6,9% und damit 22 Basispunkte niedriger als vor zwölf Monaten. Teuerster Standort ist die Region Frankfurt, wo die Bruttospitzenrendite bei 6,7% liegt. Dicht dahinter und um 50 Basispunkte teurer als Ende 2012 folgt die Region Düsseldorf mit 6,75%. Die Region München liegt in der Spitze ebenfalls bei 6,75%, was im Vorjahresvergleich 15 Basispunkte weniger sind. Berlin notierte Ende 2013 um 50 Basispunkte niedriger und erreichte 6,8%. Nahezu gleichauf und mit im Vorjahresvergleich unveränderten Spitzenrenditen finden sich Hamburg und Stuttgart mit je 7,2%. Angesichts des knappen Angebots an Umschlagszentren und Lagerhallen in Top-Lagen ist der Wettbewerb unter den Anlegern jedoch hart. Im Segment Wohnen etwa gelingt es den deutschen Investoren vielfach, ihren Heimvorteil auszuspielen und internationale Spieler auszustechen. Auch im gewerblichen

Bereich dominierten im vergangenen Jahr die inländischen Akteure deutlich – sie brachten etwa 70% des gesamten Transaktionsvolumens auf. Bei Logistikimmobilien indes sieht das Bild ein wenig anders aus. „Obwohl im zurückliegenden Jahr eine verstärkte Konzentration deutscher Investoren auf den Heimatmarkt zu verzeichnen war, konnte im Segment des Lager- und Logistikmarkts eine weitere Zunahme ausländischer Aktivitäten beobachtet werden“, sagt Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. Laut CBRE lag der Anteil internationaler Anleger bei 49%, Colliers International nennt eine Quote von 46%. Ausländische Kapitalgeber erschlössen sich dabei vor allem über Kooperationen mit hierzulande stark verankerten Immobiliengesellschaften und Projektentwicklern den deutschen Markt, erklärt Oulds. Dominant waren eigenkapitalstarke Anleger aus dem angel-

sächsischen Raum, die rund drei Viertel der ausländischen Mittelzuflüsse auf sich vereinten. Das starke Interesse internationaler Akteure untermauere die hohe Attraktivität des deutschen Logistikmarkts. Umschlagszentren und Lagerhallen sind wegen ihrer höheren Renditen zunehmend auch für institutionelle Anleger wie Versicherungen und Versorgungskassen als Beimischung ihrer Portfolios attraktiv. Aus dem einstigen Nischenprodukt hat sich längst eines der beliebtesten Anlageziele am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien entwickelt. Mit einem Anteil von 7% liege das Segment Logistik auf Rang drei der Investitionsziele – hinter den traditionell starken Immobilienklassen Büro und Einzelhandel. Einzig das knappe Angebot bremst derzeit – was sich etwa in rückläufigen Vermietungsumsätzen und sehr niedrigen Leerstandsquoten zeigt. Das Wenige, das neu auf den Markt kommt, ist schnell weg. pdi

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Polen drücken Reserved die Daumen 2014 bahnt sich im deutschen Einzelhandel Historisches an: Mit Reserved startet erstmals eine große polnische Modekette. Primark klotzt derweil, dass einem Hören und Sehen vergeht, und Mango ist der neue Angreifer.

Knut König, Berlin Hyp

eutschland ist für LPP schon lange ein Thema. 2003 prüfte der polnische Modekonzern den Deutschlandstart seiner bekanntesten Marke Reserved. Damals entschieden sich LPP-Gründer Marek Piechocki und seine Vorstandskollegen noch gegen Deutschland, weil anderswo mehr Profit winkte. Inzwischen ist LPP (1.300 Läden in Osteuropa, rund 1 Mrd. Euro Umsatz) so groß, dass es den größten europäischen Markt nicht länger umgehen kann, wenn es weiter wachsen will wie bisher. Ende 2013 unterschrieb Reserved die ersten Mietverträge: in den im Bau befindlichen Einkaufszentren in Recklinghausen und Mönchengladbach. Vermieter ist jeweils der Entwickler mfi, der zu Unibail-Rodamco gehört. Das Geschäft in Recklinghausen soll diesen Herbst eröffnen, Mönchengladbach im Frühjahr 2015. „Wir wollen einer der größten Modeeinzelhändler in Deutschland werden“, sagt Piechocki. Ihm ist klar, dass LPP, um dieses Ziel zu erreichen, in Dimensionen von H&M vorstoßen muss, die in der Bundesrepublik weit über 3 Mrd. Euro Umsatz erzielen. „Ich weiß, dass dies eine große Zahl ist, aber ich glaube, dass wir sie eines Tages erreichen werden“, gibt sich Piechocki selbstbewusst. Er kennt Deutschland gut und spricht auch Deutsch, weil er zwei Jahre in Braunschweig studiert hat. Die Mission von LPP bzw. Reserved hat etwas Historisches: Bisher hat es noch keine polnische Modekette geschafft, den ehemaligen Eisernen Vorhang in Richtung Westen zu durchbrechen. Osteuropäische Unternehmen sind im deutschen Einzelhandel überhaupt eine Seltenheit: Es gibt Spiele Max, dahinter steht die polnische EMFGruppe, und die Kosmetikfirma Inglot, die einen Laden im Düsseldorfer Ein-

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Bald in Deutschland: Ein Laden von Reserved. Foto: Reserved

kaufszentrum Sevens betreibt. Polen drücken Reserved die Daumen. „Ich würde mich sehr freuen, wenn endlich mal eine polnische Marke auf den westeuropäischen Märkten aufräumt und die anderen das Fürchten lehrt“, so ein polnischer Immobilienexperte. Während die Polen Neuland betreten, ist Deutschland für spanische Textiler vertrautes Terrain. Außer dem Inditex-Konzern (Zara etc.), der stark expandiert, lässt die Modekette Mango aufhorchen. Große Mietverträge in den Bestlagen von München (2.300 m2) und Frankfurt am Main zeigen, dass mit Mango zu rechnen ist. „Die hatten einen Hänger, haben jetzt aber wieder einen guten Lauf“, sagt ECE-Geschäftsführer Klaus Striebich. Für Desigual ist Deutschland, wie Managing Director Manel Jadraque unlängst der Fachzeitschrift Textilwirtschaft sagte, sogar „der Markt mit dem größten Wachstumspotenzial weltweit“. Über Primark muss man zurzeit nicht mehr viele Worte verlieren. Der irische Textildiscounter fühlt sich in Deutschland wie ein Fisch im Wasser und schließt Mietverträge ab, wie sie der deutsche Textilhandel lange nicht gesehen hat. Ende 2013 eröffnete die Firma auf 5.700 m 2 in einem extra für sie errichteten Neubau in Düsseldorf. In Köln startet Primark dieser Tage auf 10.000 m2, in Leipzig (ebenfalls Neubau) wurden 9.000 m2 klargemacht. Das niederländische Centerunternehmen Corio investierte rund 27 Mio. Euro, um die Centrum Galerie in Dresden passgenau für Primark (10.000 m2) umzubauen. Geplante Eröffnung: Ende 2014. cvs

6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Deutsche Investoren dominant Ausländische Investoren müssen in Deutschland mit eigenkapitalstarken deutschen Anlegern um Handelsimmobilien konkurrieren. Dennoch nutzen sie ihre Chancen, wie der große Kaufland-Deal von Morgan Stanley zeigt. er Umsatzanteil ausländischer Investoren am deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt ist 2013 um 50% gesunken. 2,2 Mrd. Euro steuerten sie zum Geldumsatz von rund 8,6 Mrd. Euro bei. Amerikaner, Briten und Franzosen hätten vielleicht noch viel mehr Geld in deutsche Läden gesteckt, wenn es nicht deutsche Anleger gäbe, die mit viel Eigenkapital den Markt beherrschen. „Die eigenkapitalstarken Deutschen sind im Core-Segment die aktivs-ten Käufer. Ausländische Investoren kommen oft nicht so zum Zug, weil die sehr niedrigen Ankaufsrenditen für langfristig vermietete Objekte nicht mit deren Businessplänen kompatibel sind“, sagt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment beim Maklerunternehmen CBRE Deutschland. Größte Gruppe unter den ausländischen Investoren waren 2013 US-Amerikaner und sonstige Angelsachsen (jeweils 7%), auf Platz zwei mit 6% landeten die Franzosen. Die französische Versicherung CNP Assurances machte

Kaufpark Eiche bei Berlin, eines der vier Einkaufszentren, die Morgan Stanley gekauft hat. Foto: mﬁ

2013 auch den größten Deal, indem sie für 462 Mio. Euro Anteile an drei deutschen Einkaufszentren übernahm (u.a. Gropius-Passagen Berlin). Zur neuen Macht sind 2013 Versorgungswerke und Pensionskassen aufgestiegen. Zusammengerechnet investierten sie rund 4,56 Mrd. Euro in deutsche

Gewerbeimmobilien. Damit haben sie ihre Aktivitäten gegenüber 2012 (954 Mio. Euro) mehr als vervierfacht. Auf ihrem Speiseplan steht nicht zuletzt Einzelhandel. Zwei der drei größten RetailTransaktionen – Kö-Bogen Düsseldorf (420 Mio. Euro) und Hofstatt München (410 Mio. Euro) – gehen auf das Konto

von Versorgungswerken. Gleichwohl bietet der deutsche Markt für Ausländer genug Platz, zumal wenn sie wie Morgan Stanley bereit sind, etwas mehr Risiko einzugehen. Ein Fonds der US-Investmentbank kaufte Anfang 2014 mit dem Hamburger Asset-Manager Redos vier Kaufland-Center in Ostdeutschland, die von mfi gemanagt werden. Die Kaufland-SB-Warenhäuser zählen mit Verkaufsflächen von 15.000 m2 bis 20.000 m2 zu den größten ihrer Art. Mit Hilfe seiner deutschen Partner (im Boot ist noch der Münsteraner Entwickler HLG als Dienstleister) will Morgan Stanley die Center modernisieren und anschließend, so zumindest ist es geplant, mit einem hübschen Gewinn an einen Core-Inves-tor weiterverkaufen. Spätestens dann werden auch wieder Versorgungswerke auf der Matte stehen. cvs

Weit Blick Suchen – erstklassige Standorte in Top-Lagen. Finden – das richtige Projekt zur richtigen Zeit. Planen – die langfristige Wertbildung der Immobilie. Verknüpfen – die Ziele der Investoren mit den Ansprüchen der Nutzer. Kurz gesagt sind das die Meilensteine für unsere Projektentwickler. Profitieren auch Sie von den Werten, die wir mit Erfahrung und Weitblick schaffen – als Spezialist für Büro-, Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Stadtquartiere. Welche Visionen können wir gemeinsam mit Ihnen realisieren? Wir freuen uns auf den Dialog. HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH · Alfredstraße 236 · 45133 Essen · www.hochtief-projektentwicklung.de

INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Lukrative Budgethotels Deutsche Hotels sind bei Investoren gefragt wie lange nicht mehr. Auch wenn die Preise in den Bestlagen als hoch eingeschätzt werden, sehen Experten noch gute Investmentchancen – insbesondere im boomenden Budgetsegment. Budgethotels sind gefragt, vor allem die von Motel One. Die Münchner haben 2013 erstmals eigene Immobilien verkauft, darunter das Motel One Düsseldorf Hauptbahnhof. Foto: Motel One

eutsche Hotels sind gefragt: Bei Einzeltransaktionen wurden 2013 laut Jones Lang LaSalle (JLL) in 52 Hotels 1,07 Mrd. Euro investiert – so viel wie noch nie. Zwar lag das gesamte Transaktionsvolumen in den Boomjahren 2006 und 2007 höher als vergangenes Jahr, das war aber ausschließlich großen Portfoliotransaktionen geschuldet. Das zeigt, wie liquide der deutsche Markt derzeit ist. Dass sich daran etwas ändert, ist auf absehbare Zeit nicht zu erwarten. Nach 1,7 Mrd. Euro 2013 hält Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel, für dieses Jahr sogar 2 Mrd. Euro für möglich, mindestens aber 1,5 Mrd. Euro.

Noch keine Anzeichen für zu heißgelaufenen Markt Dazu kommt, dass auch die Finanzierungsbereitschaft der Banken, die zuletzt bei Hotels zurückhaltend waren, wieder steigt. Seit 2010 sei die Übernachtungsnachfrage in Deutschland um 8% gestiegen, während relativ wenig Projekte realisiert wurden, berichtet Martina Fidlschuster, Chefin des Beratungsunternehmens Hotour. „Weil sich das Bettenangebot nur relativ moderat erhöht hat, konnte die Hotellerie an vielen Standorten von dem gestiegenen Übernachtungsaufkommen profitieren“, sagt sie. Nun mehrten sich die Anzeichen, „dass die Banken ihre Geschäftspolitik den veränderten Rahmenbedingungen anpassen und sich ein Stück vom Kuchen sichern möchten“. Dass der Markt zu heiß läuft, dafür gibt es bisher keine Anzeichen. „Wir haben eine ganz andere Situation als 2006/2007, als Objekte zu horrenden Preisen verkauft wurden“, betont Thorsten Faasch, Hotelexperte bei JLL. Auch

wenn die Banken mittlerweile wieder freigiebiger seien, schauten sie nach den schlechten Erfahrungen von damals drei Mal hin und wirken als Korrektiv. Colliers und CBRE rechnen sogar im Gegenteil damit, dass die Preise 2014 weiter steigen werden. „Aufgrund der sinkenden Spitzenrenditen für CoreGewerbeimmobilien, die teilweise unter 4,5% liegen, gehen wir davon aus, dass 2014 die Renditen für Hotels ebenfalls unter Druck geraten und für Spitzenhotels sinken werden“, erklärt Olivia Kaussen, die bei CBRE das Hotelgeschäft in Deutschland verantwortet.

Für Markus Beike, Deutschlandchef von Christie + Co., liegen die Preise in den Top-Standorten bereits jetzt in einem recht hohen Bereich. „Wir sehen Deals mit Nettoanfangsrenditen um die 6%, teilweise sogar darunter.“ Er rät strategischen Investoren wegen der höheren Renditen auf B-Städte auszuweichen. Risikoaverse Käufer sollten zumindest B-Städte in der Nähe von A-Städten in Betracht ziehen. Hotelketten, die nach Deutschland kommen und selbst in Immobilien investieren, sollten allerdings aus strategischen Gründen erst eine Präsenz in den Top-Standorten

aufbauen, bevor sie B- und C-Städte in den Fokus nehmen. Bei den Segmenten empfehlen Experten nach wie vor Budgethotels. „Bei allem, was von der Kategorie her darüber liegt, muss man sich den Standort sehr genau anschauen“, betont Beike. Wie attraktiv das Budgetsegment ist, zeigt sich in den Zahlen von Motel One, dem Pionier der modernen Budgethotellerie. Regelmäßig präsentieren die Münchner hohe zweistellige Umsatzund Gewinnsteigerungen. Aber auch bei der Konkurrenz – sofern sie Zahlen veröffentlicht – kann man sehen, wie lukrativ moderne Budgethotels sind. Zwar drängen neue Wettbewerber massiv auf den Markt, wie Marriott mit der Marke moxy und dem Investmentpartner Inter Ikea. Trotzdem halten Marktbeobachter das Potenzial noch lange nicht für ausgereizt. So gibt es in Deutschland viele Privathotels, die angesichts von Renovierungsstau oder zu kleinen Häusern nicht mehr marktgängig sind. Im Luxussegment lassen sich zwar auch einzelne lohnende Objekte mit Nettoanfangsrenditen von 6% finden, das Segment gilt in Deutschland aber insgesamt als schwierig – insbesondere in dem mit Luxushotels überversorgten Markt Berlin. Wer jedoch weniger auf die Rendite schaut, sondern eine Prestigeimmobilie sucht, kann in der Hauptstadt fündig werden. pm

HAFENCITY HAM BURG: EINE STADT IM WERDEN Die HafenCity Hamburg ist mehr denn je in Bewegung. In den westlichen und zentralen Quartieren sind bereits Wohn- und Arbeitsalltag, das kulturelle Leben, Restaurants und Läden eingezogen. 2014 wächst die HafenCity deutlich sichtbar weiter in Richtung Süden und Osten. Allein neun Projekte mit rund 180.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und einem Investitionsvolumen von circa 650 Millionen Euro gehen in Bau. Gleichzeitig entwickelt die HafenCity mit der Eröffnung der HafenCity Universität, neuen Kreativnutzern im Quartier Oberhafen und dem wachsenden Zuzug von Familien weiter ihre Qualitäten eines jungen und kreativen Stadtteils. Osakaallee 11, 20457 Hamburg Telefon: 040 - 37 47 26 - 0, Telefax: 040 - 37 47 26 - 26 info@HafenCity.com, www.HafenCity.com

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Pflegeheime – wo? Wer in deutsche Pflegeheime investieren will, braucht eine gute Landkarte. Der Grund: Den größten Investitionsbedarf gibt es in kleinen und mittelgroßen Städten. tefan Klingsöhr, Berater und Projektentwickler aus Berlin, weiß es ganz genau. Er hat im vergangenen Jahr ermittelt, wo in Deutschland neue Pflegeheime gebraucht werden – und Investoren oder Developer wie er folglich gutes Geld verdienen können. Sein Ergebnis: „Die Großstädte sind in der Regel sehr gut mit Pflegeheimplätzen versorgt“, sagt er. Investoren täten dagegen gut daran, sich zum Beispiel mit Regionen wie dem Emsland im deutschen Nordwesten und der Uckermark im Nordosten zu beschäftigen. Dort gebe es eine auffallende Unterversorgung mit Pflegeheimplätzen. Zwar würden zusätzliche Pflegeheime auch in Metropolen wie Frankfurt am Main und München gebraucht. Dort aber machten die exorbitant hohen Grundstückspreise ein lohnendes Investment kaum möglich. Je nach Datenbasis sind Experten davon überzeugt, dass in Deutschland bis zum Jahr 2030 jedes Jahr 100 bis über 200 zusätzliche Pflegeheime mit 11.000 bis 21.000 Betten gebaut werden müssen. Der Grund: Die Zahl der Senioren steigt – und zwar kräftig. 2013 kamen 121 Häuser mit 9.500 vollstationären Pflegebetten und angebundenen 1.500 Einheiten für betreutes Wohnen hinzu. Dies entspricht einem Investitionsvolumen von 1,1 Mrd. Euro. Die meisten Neubauten gab es in Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Die Zahlen stammen von der im hessischen Hanau ansässigen Agentur marktdialog.com. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, geht aber davon aus,

Wer einen Platz in einem modernen Pflegeheim findet, hat gut lachen. Foto: Residenz-Gruppe

den Markt der geplanten und im Bau befindlichen Pflegeheime im Wesentlichen abzudecken. So sehr ein steigender Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen unstrittig ist, so sehr verwundert, dass 2013 Pflegeheime für nur rund 350 Mio. Euro gehandelt wurden. Diese Zahl nennt der Berater Frank Löwentraut von Aaetas Consult, Bad Homburg (Hessen). Zwei Drittel davon, so schätzt er, entfallen auf institutionelle Investoren wie Fonds für private und institutionelle Anleger. Ein Drittel des Transaktionsvolumens bleibe für das Aufteilergeschäft, also den Einzelverkauf von Pflegezimmern an Privatpersonen. Diese zahlten bis zum 18fachen der Jahresmiete, sagt Rolf Specht von der Bremer Residenz-Gruppe, einem Entwickler von Pflegeheimen und Rehakliniken, der das Aufteilergeschäft schon seit mehr als 20 Jahren betreibt. Institutionelle Investoren gehen dagegen höchstens bis zum 13- oder 14fachen. Der Einzelverkauf ist für Entwickler und bisherige Bestandshalter also wirtschaftlich lukrativ, die Käufer aber zahlen nach Einschätzung von Experten wie Klingsöhr zu hohe Preise. Sie seien dazu bereit, weil sie für ihr Geld auf dem Sparbuch bei einer Bank kaum noch Zinsen bekommen. „Aber für 4% oder 5% Rendite im Jahr sind die Risiken einer Betreiberimmobilie wie ein Pflegeheim viel zu hoch“, sagt er. Dass 2013 nicht viel mehr Geld in Pflegeheimdeals floss, führt Löwentraut auf die seiner Ansicht nach zu geringe Zahl von Neubauten zurück. Investoren bestätigen den Angebotsengpass. So will Corpus Sireo für seinen zweiten Pflegeheimfonds noch 200 Mio. Euro investieren. 2013 fand das Management nur sieben Häuser für 62 Mio. Euro. bb

Finanzierung ist keine Hürde

6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Mehr Wert

Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen will, der bekommt dafür auch fast immer eine Finanzierung – und die zum Teil zu äußerst günstigen Konditionen. Die pbb Deutsche Pfandbriefbank ist eine führende europäische Spezialbank für die Immobilienfinanzierung und öffentliche Investitionsfinanzierung in Deutschland und Europa. Als spezialisierte Bank verfügen wir über umfangreiche Expertise und Fähigkeiten, um Ihre Projekte erfolgbringend zu unterstützen. Unsere effizienten Strukturen und Prozesse stellen den Kunden in den Mittelpunkt. www.pfandbriefbank.com

or nicht allezu langer Zeit galt die Finanzierung noch als Engpass für Immobilieninvestoren in Deutschland. Vor allem dann, wenn es nicht um Leuchtturm-Objekte ging, sondern um Investitionsvorhaben außerhalb der Ia-Lage, oder wenn es sich um Projektentwicklungen handelte. Große Sorge bereitete zudem die Welle an auslaufenden und hochbeliehenen Krediten. Das Wörtchen Finanzierungslücke machte die Runde und hinterließ bei vielen Marktteilnehmern Stirnrunzeln ob der offenkundigen Ausweglosigkeit. Anfang 2014 scheinen sich die Probleme bei der Finanzierbarkeit weitgehend in Luft aufgelöst zu haben. „Die Finanzierung ist nicht mehr das Thema, das eine Transaktion limitiert“, sagt Frank Nickel, Managing Partner von Cushman & Wakefield Deutschland. Durch den anziehenden Wettbewerb unter den Finanzierern sehe es vor allem bei Core-Immobilien für Kreditnehmer „sehr rosig aus. Da sieht man wieder zweistellige Margen“, so Nickel. Dirk Richolt, Leiter Immobilien finanzierung bei CBRE, vergleicht die aktuelle Lage mit der aus dem Jahr 2004. Damals befreiten sich einige Banken in großen NPL-Transaktionen von ihren Altlasten und verschafften sich damit Luft für neue Kreditengagements. Das sei heute ähnlich, wobei es in erster Linie ausländische Institute sind, die sich von ihren Engagements in Deutschland trennen. Käufer und Finanzierer für ihre Portfolios finden sich dafür problemlos: „Nach den überstandenen Stresstests im Jahr 2012 sind alle Immobilienfinanzierer wieder in den Markt gegangen.“ Zeitgleich betraten alternative Kreditgeber wie Versicherungen und Pensionskassen die Bühne und stießen mit Einzelkrediten von zum Teil mehreren 100 Mio. Euro in eine Lücke, die von den Banken seit Krisenausbruch 2008 hinterlassen wurde. Ergo bereiten auch Großkredite zurzeit keine Schwierigkeiten mehr: „Wenn die Qualität stimmt,

Es gibt wieder reichlich Geld für Immobilieninvestoren von den Banken. Foto: Fotolia.de/olly

sind Finanzierungswünsche bis 200 Mio. Euro heute völlig unproblematisch“, bestätigt Nickel. Bei Core-Immobilien scheinen Banken die Qualitätsfrage nicht ernsthaft zu stellen. Aber auch für Objekte mit etwas höherem Risiko gibt es nach Beobachtung von Marcus Lemli, Deutschlandchef von Savills, wieder ausreichend Liquidität bis zu einem LTV von 65% bis 70%. „Wenn man die Risikokurve etwas hinaufklettert, ist auch für Value-addObjekte Fremdkapital bzw. MezzanineKapital verfügbar.“ Vor allem bei den Nutzungsarten Büro, Wohnen und Handel: „Da spielt die Musik“, sagt Lemli. Das gelte im Übrigen auch für Projektentwicklungen, „allerdings weiterhin nur für Player mit entsprechendem Track-Record“, berichtet Frank Pörschke, CEO von Jones Lang LaSalle Deutschland. Seiner Ansicht nach trauen sich Banken aber immer noch zu selten an Objekte außerhalb des Core-Segments heran, obwohl sie dort mit niedrigeren LTVs höhere Margen erzielen könnten. „Da sind die Banken immer noch in der Zange ihrer Risikoabteilung.“ Jürgen Fenk, Immobilienvorstand bei der Helaba, ist überzeugt: „Eine Finanzierungslücke sehen wir nicht mehr.“ Auch außerhalb der Top-Fünf-Städte gebe es keinen Engpass auf der Kreditseite. „Was es weiterhin gibt, sind nichtrefinanzierbare CMBS-Transaktionen bzw. Probleme bei Engagements mit NPL-Charakter. Die wird es aber immer geben.“ Hört sich ein wenig nach langweiliger Normalität an. Für internationale Investoren bietet sie allerdings ideale Voraussetzungen: „Wahrscheinlich haben wir in Deutschland innerhalb Europas die besten Finanzierungsbedingungen“, glaubt Pörschke. nik

Grand City Hotels Deutsche Wohnen AG Portfolio mit 8 Hotels 2.240 Wohneinheiten € 139 Millionen € 63 Millionen

Refinanzierung Deutschland / Holland Dezember 2013

Investment Finanzierung Deutschland Juli 2013

DIC Asset AG Gewerbeimmobilienportfolio € 320 Millionen

Deutsche Annington Immobilien SE 6.400 Wohneinheiten € 208 Millionen

Refinanzierungskredit Club Deal, pbb als Facility & Security Agent Deutschland, Oktober 2013

Refinanzierungskredit Deutschland Juli 2013

mfi Management für Immobilien AG Shopping-Center „Höfe am Brühl“ € 170 Millionen Investment Finanzierung Club Deal Leipzig, Deutschland Juni 2013

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Teileigentum für Büros denkbar in Deutschland?

Welche Risiken fürchtet Ihr Deutschen mit Blick auf Eure südeuropäischen Nachbarn? Portugal, Italien, Irland, Griechenland und Spanien schwächeln. Welche Auswirkungen hat das für den deutschen Markt?

In der Türkei ist es üblich, dass Investoren einzelne Büroräume oder Etagen kaufen. Könnten sich Investoren für den deutschen Markt Ähnliches vorstellen?

Sandra Ralston ist Vizepräsidentin bei Colliers International Brazil. Das Maklerhaus ist mit mehr als 13.500 Experten in 62 Ländern aktiv. Sandra Ralston ist bei Colliers Brazil unter anderem verantwortlich fürs operative Geschäft.

Ogeday Çuhadar ist Geschäftsführer der Hochtief Gayrimenkul Gelis¸tirme Ltd. S¸ti in Istanbul.

Die Lage ist günstig, das Risiko überschaubar Der deutsche Immobilienmarkt ist 2014 durch günstige Rahmenbedingungen geprägt. Positiv wirken das konjunkturelle Umfeld, die Flucht der Investoren in vermeintlich sichere Immobilienanlagen aufgrund der Euro-Krise sowie das außergewöhnlich niedrige Zinsniveau. Die historisch niedrigen Renditen auf Bundesanleihen weisen darauf hin, dass Baugeld in Deutschland nie günstiger war als heute und dass Immobilieninvestitionen gegenüber anderen Anlageklassen an Attraktivität gewinnen. Die Bauinvestitionen dürften daher weiter zunehmen. In den attraktiven Ballungsgebieten mit starker Zuwanderung ist ein weiterer Anstieg der Wohnraumnachfrage bei kurzfristig starrem Angebot zu erwarten. In diesen Regionen dürften sich die teilweise erheblichen Preissteigerungen bei Immobilien und Mieten fortsetzen. Im intertemporalen und internationalen Vergleich verläuft der Preisanstieg auf dem deutschen Immobilienmarkt jedoch moderat und lässt viel mehr auf Nachholeffekte als auf die Bildung von Preisblasen schließen. Gleichwohl bestehen Risiken für Investoren. So könnte sich die Preisentwicklung in einigen Großstadtlagen als nicht nachhaltig erweisen. Zum anderen können Regulierungen wie die Energieeinsparverordnung die Kosten für Bauinvestitionen erhöhen. Steigen-

Teileigentum an Büros ist machbar, aber selten

Sandra Ralston

de Belastungen dürften insbesondere aus einer weiteren Anhebung der Grunderwerbsteuersätze zur Konsolidierung der Länderhaushalte resultieren. Wenngleich die im Koalitionsvertrag vereinbarte Obergrenze für Wiedervermietungen die Bautätigkeit kurzfristig kaum hemmen dürfte, sind negative Auswirkungen aufgrund der geplanten Kappung der Modernisierungsumlage nicht auszuschließen. In den GIIPS-Staaten haben sich die immobilienrelevanten Faktoren seit der Euro-Krise spiegelbildlich zu Deutschland entwickelt. Die Unsicherheit der Investoren hinsichtlich der Entwicklungen im Euro-Raum hat dort zu erheblichen Kapitalabflüssen und einer Verknappung des Kreditangebots geführt. Und der Abschwung hat die Rahmenbedingungen für Bauinvestitionen in diesen europäischen Staaten deutlich verschlechtert. Aufgrund der Konsolidierungsanstrengungen sind von staatlicher Seite keine Impulse zu erwarten. Es besteht die Gefahr für Investoren,

Foto: Colliers

durch höhere oder zusätzliche Steuern und Abgaben belastet zu werden. Die Gefahr makroökonomischer Fehlentwicklungen ist in Deutschland im Gegensatz zu den angelsächsischen Ländern und den Niederlanden aufgrund der eher konservativen Immobilienfinanzierung als gering einzuschätzen. Die Risiken auf dem deutschen Immobilienmarkt scheinen moderat, zumindest aber besser einschätzbar zu sein. Damit dürfte die Bautätigkeit in Deutschland weiter an Auftrieb und Attraktivität gegenüber den GIIPS-Staaten gewinnen.

Investoren können einzelne Gebäudeteile nur dann kaufen, wenn diese formell in Wohnungs- oder (für kommerzielle Zwecke) Teileigentum aufgeteilt sind. Das Teileigentum umfasst drei Elemente: Sondereigentum an der eigenen Einheit, Miteigentum an Land/Gemeinschaftsflächen und eine Gemeinschaftsbeteiligung. Vorteil des Teileigentums ist, dass es – anders als ein Mietvertrag – nicht nur ein Nutzungsrecht, sondern belastbares und übertragbares Eigentum begründet. Im Gegenzug ergeben sich jedoch Pflichten: Der Eigentümer wird Teil einer Gemeinschaft mit Beschränkungen seines Gebrauchs und seiner Entscheidungsfreiheit, z.B. durch Mehrheitsbeschlüsse. Teileigentum an Büros ist sehr selten, im Retail-Bereich etwas häufiger, aber eher die Ausnahme. Wohnungseigentum hingegen ist im Aufwind. Wolfram Krüger ist Partner bei Linklaters in Frankfurt am Main.

Der Wirtschaftswissenschaftler Lars Feld ist Direktor des Walter Eucken Instituts und Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.

Ogeday Çuhadar

Asset Management Property Management Facility Management

Foto: HT

6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Wo stecken die deutschen Architekten?

Wieso sind Eure Baukosten viel niedriger als bei uns?

Warum gibt es nicht mehr deutsche Architekten, die ihr Know-how auch auf internationalen Märkten vermarkten?

In Deutschland sind die Baukosten für Immobilien in der Regel 10% bis 15% niedriger als in Schweden. Wie macht Ihr das? Per Berggren, CEO des schwedischen Immobilienbestandshalters Hemsö Fastighets. Er interessiert sich seit drei Jahren auch für deutsche Immobilien, und hier ausschließlich für Pflegeheime.

Lily Ono ist Repräsentantin von Reed Midem im japanischen Tokio und besuchte auf ihren Deutschlandreisen Berlin, Frankfurt am Main und Bonn.

Geringere Einkommen drücken die Preise Baukostenunterschiede zwischen europäischen Ländern oder noch deutlicher im Vergleich außerhalb des EuroWährungsraums sind normal. Bei einem nach wie vor hohen Anteil der Arbeitskosten an den Baukosten wird bereits ein großer Teil der Abweichungen durch die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen erklärt. Hinzu kommen nicht gleichlaufende zyklische Effekte ebenso wie die Auswirkungen langfristiger ökonomischer Entwicklungen auf Wettbewerbsintensität oder Marktstrukturen. Wie allein die Diskussion um Kostenexplosionen bei manchen deutschen Bauprojekten deutlich macht, sind die genannten Abweichungen zudem abhängig von der Professionalität des Baumanagements und der Komplexität der Aufgabe. Grundstücksbeschaffenheit, Gebäudetyp, Lager, Erschließung, Design oder Erreichbarkeit und Umfeld der Baustelle können im Effekt die statis tisch ermittelte Bandbreite der Preisdifferenzen noch deutlich übersteigen. Sowohl Schweden als auch Deutschland gehören beide zu den hochpreisigen Ländern. Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen lag 2013 in Schweden mit 57.297 USD rund 27% höher als in Deutschland mit 43.952 USD. Gleichzeitig betragen in Schweden die vom Arbeitgeber zu tragenden Lohnnebenkosten für Sozialbeiträge, Weiterbildung und Steuern rund 51%

Deutsche Architekten haben einen Mipim-Stand

Per Berggren

auf die Bruttolöhne und in Deutschland lediglich 27% (2012). Wegen des hohen Arbeitskostenanteils von Bauleistungen dürfte dies allein die festgestellte Differenz zu einem großen Teil erklären. Hinzu kommt die unterschiedliche Entwicklung der Volkswirtschaften. In Deutschland hat sich von 1995 bis 2005 die Zahl der Beschäftigten im Baugewerbe im Zuge der Baukrise halbiert und sie stagniert seitdem. Dies führte zu hoher Wettbewerbsintensität und stabilen Preisen. Gleichzeitig ist die deutsche Bauwirtschaft mit einem sehr starken Mittelstand polypolistisch strukturiert. In Schweden wird der Markt dagegen mit oligopolistischer Preisbildung durch wenige Konzerne dominiert. Der internationalen Austauschbarkeit stehen noch regionale Aspekte, staatliche Rahmenbedingungen oder auch Transportkostenprobleme entgegen. Aus Gesprächen mit Insidern lassen sich auch Überlegungen zum Beispiel zu einer ausgereiften Ausschreibungsstruktur anstellen. So hat allein in Deutschland eine professionelle

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Foto: Hemsö

gewerksweise Ausschreibung gegenüber pauschalen Ausschreibungsverfahren Preiseffekte von 5% oder mehr. Allein wegen der Unterschiede in der Wettbewerbsstruktur – hinzu kommen Abweichungen in den Bauvorschriften oder auch bei den klimatischen Rahmenbedingungen – dürften die ge nannten Baukostenunterschiede eher im unteren Bereich der Erwartungen liegen. Allerdings ist das Preisniveau in den vergangenen fünf Jahren in Deutschland nach dem vorherigen Abbau der Bauindustrie in allen Wertschöpfungsstufen sehr stark angestiegen, und eventuell sind sogar Aufholeffekte gegenüber Schweden zu erwarten. Ralf Peter, seit 2013 Head of Acquisitions International bei Catella Real Estate. Zuvor im Londoner Büro von Pramerica Real Estate Investors und dort zuständig für Immobilientransaktionen in Großbritannien und Skandinavien.

Die deutschen Architekten leiden darunter, dass sie im Marketing irgendwie anders sind. Trotz namhafter, international erfolgreicher Architekten fehlen in Deutschland Superstars wie z.B. Jean Nouvel. Deshalb ist das Marketing eher ein bisschen stiller. Geschätzt werden die deutschen Architekten auf internationaler Ebene vor allem für ihre Detailgenauigkeit, die Berücksichtigung des städtebaulichen Kontexts und die Ausführungsplanung. Um die Bekanntheit zu stärken, begleiten Architekten oft Wirtschaftsdelegationen. Unterstützung bei ihren Auslandsaktivitäten erhalten Büros durch das Netzwerk Architekturexport NAX. Auf der Mipim stellen 20 Unternehmen aus. Den Gemeinschaftsstand fördert das Bundeswirtschaftsministerium mit 300.000 Euro. Dr. Tillman Prinz ist Bundesgeschäftsführer der Bundesarchitektenkammer.

Lily Ono

Foto: Reed Midem

INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Steht in Deutschland die Bürokratie der Kreativität der Projektentwickler im Weg? Die Deutschen lieben Regeln und Gesetze, es gibt für alles eine Verordnung. Verhindert das kreative Bauprojekte? Coen van Oostrom ist Gründer und Eigentümer des niederländischen Projektentwicklers OVG. Dieser ist auch auf dem deutschen Immobilienmarkt, z.B. in Frankfurt am Main, aktiv.

Kreativität allein reicht nicht aus Der deutsche Immobilienmarkt gehört mit dem Baurecht mit seinen vielen Facetten vom Planungsrecht über Brandschutz bis hin zur Energieeinsparverordnung zu den kompliziertesten seiner Art. Nur kreativ zu sein, reicht da nicht aus. Wir können hierzulande nicht so bauen wie z.B. in Spanien oder Italien. Um in Deutschland kreativ zu sein, muss man Know-how haben und nicht umgekehrt. Aber es ist vieles nicht mehr möglich, was vor zehn, fünfzehn Jahren noch machbar war – auch nicht in Berlin. Oft sind die Regelungen je nach Bundesland unterschiedlich.

Coen van Oostrom

Die Nutzungsfreiheit für Immobilien ist eingeschränkt. Das macht es für Querdenker hinderlich, neue Wege zu gehen. Bei einer Zwischennutzung bekommt man schnell Probleme, etwa was die Fluchtwege angeht. Viele Nutzungen passen gar nicht in die gesetzlich vorgegebenen Profile. Ein Beispiel

Foto: OVG

dafür sind Lofts oder Bistros. Diese sind in den Bauordnungen gar nicht aufgeführt. Teils stammen diese noch aus den 1930er Jahren und sind nur ange-

glichen und nie insgesamt bearbeitet worden. In Deutschland sieht man die Stadtplanung weniger im wirtschaftlichen Kontext als z.B. in den USA, wo mit dem so genannten Zoning Flächen behandelt und gehandelt werden. Hierzulande existiert auch eine regelrechte Angst vor Hochhäusern, z.B. in München. Oft entstehen die Einschränkungen erst durch ein gewisses Lernverhalten. Vor dem Brand am Düsseldorfer Flughafen im Jahr 1996 wurde der Brandschutz noch laxer gehandhabt. Und Großveranstaltungen lassen sich seit dem Loveparade-Unglück 2010 aufgrund der immensen behördlichen Auflagen auch kaum noch durchführen. Aber ich bin mit dem deutschen Immobilienmarkt so zufrieden, wie er ist. Ich halte es mit dem Zitat von Victor Hugo: „Zu Glauben ist schwer, nicht zu glauben ist unmöglich“. Und ich habe das Unmögliche zum Glauben gemacht. Ardi Goldman hat in Frankfurt am Main u.a. schon Immobilien im Ostend und im Neustadt-Quartier entwickelt.

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6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Wie hoch sind in Deutschland die Renditen für Mietwohnungen? Mit welchen Renditen können Investoren rechnen, wenn sie eine Mietwohnung kaufen? Xuejun Pei ist Geschäftsführer von D-ZLinc, Raunheim. Das Unternehmen vermittelt Kontakte zwischen deutscher und chinesischer Wirtschaft.

Mindestens 3% müssen drin sein In Deutschland werden Investitionen in Wohnimmobilien gerne unter der Maßgabe Sicherheit und Stabilität getätigt. Rendite ja, aber erst an zweiter Stelle. Gekauft wird immer, verkauft eher weniger. „Halten“ ist deshalb die typische Investorenmentalität. Gerade in den vergangenen beiden Jahren lässt sich aber eine deutliche Strukturverschiebung feststellen: Es wird gekauft, weil primär die Alternativanlagen am Kapitalmarkt fehlen und das Kapital in der Summe auf den Geldmarktkonten verfügbar ist. Daraus resultierend wird gekauft aufgrund einer sehr hohen Risikoaversion. Neu ist, dass es eine vermehrte Nachfrage ausländischer Inve-

storen gibt. Waren es zunächst Skandinavier, gefolgt von Russen, hat sich infolge der Finanzkrise das regionale Spektrum auf Europa ausgedehnt. Gerade in Berlin lässt sich die internationale Käuferklientel beobachten, auch in Frankfurt oder München. Die Deutschen sind primär ein Volk der Mieter. Das zeigt auch die niedrige Eigentumsquote von nur 53%. Das ist gut für Investoren, welche vermieten wollen, oder aber beim Wieder-

Toni Casamor, Inhaber des Architekturbüros BCQ, Barcelona.

Messen nutzen zum Knüpfen von Kontakten Grundsätzlich sind zwei maßgebliche Hürden zu überwinden: erstens Spra-

Toni Casamor

Foto: BCQ

wohnung, sofern sie vermietet würde, mindestens 3% Rendite p.a. bringen – und zwar unabhängig vom Zinsniveau. Sobald diese Rendite unterschritten wird, weil sich die Preise für Eigentum rasanter entwickeln als die Mieten, kommt es erfahrungsgemäß zu einer Seitwärtsbewegung oder zu einem Sinken der Preise. Lohnende Investitionsstandorte für internationale Investoren sind vor allem Großstädte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Stuttgart. Aber auch Universitätsstandorte mit klarer Ausrichtung auf Technik, Ingenieurwesen, Maschinenbau wie z.B. Dresden, Aachen, Braunschweig, Darmstadt oder Paderborn. Die Städte sollten ausländischen Investoren ein Blick wert sein. Thomas Beyerle, Head of Corporate Sustainability & Research der IVG.

Xuejun Pei.

Wie erhalten spanische Architekten besseren Zugang? Wie können spanische Architekten einen besseren Zugang zu Investoren in Deutschland erhalten?

verkauf im Exit-Fall. Die Mietrendite für Wohnungen schwankte in den vergangenen zwölf Jahren nur geringfügig zwischen 4,4% und 4,8% – eine Stabilität, die man ansonsten kaum so in Europa findet. Gerade in den Ballungszentren lassen sich aber inzwischen vereinzelt Werte unter 4% registrieren. Dies ist eine Entwicklung, in der sich die Investorenattraktivität dieser Standorte widerspiegelt. Bezogen auf den Kaufpreis sollte eine Eigentums-

che und zweitens fehlende gute Kontakte, Verbindungen und Kenntnis der nationalen Lage. Zu erstens: Eine renommierte Anlaufstelle in Deutschland ist das Goethe-Institut : www.goethe.de. Deutschlandweit und auch im Ausland gibt es etliche Dependancen dieser Sprachschule. Auch Fernunterricht ist möglich. Zu zweitens: Der wichtigste Punkt ist das Knüpfen von Kontakten und persönlichen Bindungen. Dazu gibt es folgende Möglichkeiten: F 25->70 .27.; "*;=7.;<,1*/= 62= .27.6 deutschen Ingenieur-/ArchitekturBüro, F %.257*16. *7 (.==+.@.;+.7 27 Kooperation mit deutschen Ingenieur-/Architektur-Büros, F >/+*> .27.; .20.7.7 .9.7-*7,. personell ausgestattet mit Kennern des nationalen Markts, F "*;=7.;<,1*/= 62= .27.6 9*7.>;89I isch oder international arbeitenden Unternehmen, welches bereits in Deutschland tätig ist, F )><*66.7*;+.2= 62= .27.6 <9*72 schen Bauunternehmen welches in Deutschland tätig ist. Die Kontaktaufnahme kann u.a. auf Messen wie der Expo Real in München (www.exporeal.net), der Mipim in Cannes (www.mipim.com) erfolgen. Stephan Mühlhause, Geschäftsführer von smp Generalplaner, Ingenieure, Sachverständige, Wiesbaden.

Foto: D-ZLinc

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Einkaufszentrum oder High Street?

Warum tolerieren Deutsche diese Cowboy-Makler? Die Deutschen finden sich trotz aller Professionalität mit einer Unsitte ab, die bei uns so nicht toleriert würde. Ich nenne es den „Cowboy-Makler“. Da verschickt ein Makler ein Verkaufsexposé für ein Objekt, für das er gar keinen Auftrag hat.

Verschiebt sich in Deutschland das Gewicht zwischen Einkaufszentren und Einkaufsstraßen?

Rikke Lykke ist Dänin und seit 2012 als Managing Director beim AssetManager Patrizia für die Nordischen Länder verantwortlich. „Am dänischen Immobilienmarkt herrscht eine andere Kultur, da würden Makler so etwas einfach nicht machen“, wundert sie sich. „Und wenn sie es doch machen würden, würde keiner mit ihnen Geschäfte machen. Warum lassen sich die deutschen Immobilienprofis das bieten?“

Marek Piechocki ist Vorstandschef des polnischen Modekonzerns LPP, der mit seiner Marke Reserved 2014 in Deutschland die ersten Läden eröffnet.

Je größer die Stadt, desto stärker die High Street

Es fehlt eine staatliche Regulierung Leider gibt es dieses Problem tatsächlich. Einer der Gründe liegt meines Erachtens in der unzureichenden Regulierung. Obwohl die Immobilienbranche sehr wichtig für die deutsche Wirtschaft ist, steht es um ihre Interessenvertretung bei der Politik leider nicht so gut. Grundsätzlich bin ich zwar gegen staatliche Eingriffe in den Markt, aber in diesem Fall bräuchte man bessere Gesetze zum Schutz der Käufer, aber auch zur Anerkennung der Leistungen des Maklerberufs. So gut wie jeder kann in Deutschland Makler werden, ohne Ahnung vom Fach zu haben. Das dürfte so nicht sein, es schadet den Käufern, den Verkäufern und der Branche insgesamt. Jürgen Kriegisch, Geschäftsführer Part-B Immobilien Berlin.

Man kann sich gegen solche Makler wehren Die Grundlage des Geschäftsmodells der so genannten Cowboy-Makler ist, dass für den Abschluss eines Maklervertrags grundsätzlich keine besondere

Rikke Lykke.

Form notwendig ist. Das Exposé gilt also juristisch gesehen als Vertragsangebot. Ihren Anspruch auf Provision begründen die Cowboy-Makler so: Der Käufer hat durch ihr Exposé davon erfahren, dass ein Objekt zu verkaufen ist, und es auf dieser Grundlage erworben – unabhängig davon, ob dies der Fall ist oder nicht. Seriöse Marktteilnehmer müssen sich derartiges Verhalten aber nicht bieten lassen. Wer gegen Cowboy-Makler vorgehen möchte, sollte den Sachverhalt und dessen Details auf jeden Fall juristisch prüfen lassen. Für den Anspruch auf eine Maklerprovision reicht es zum Beispiel nicht, dass der Cowboy-Makler dem Kaufinteressenten nur das konkrete Grundstück benennt. Er muss diesem auch den Namen und die Anschrift des Verkäufers liefern. Der Käufer kann gegebenenfalls Verträge mit solchen Maklern wegen Täuschung oder Irr-

Foto: Patrizia

tums anfechten. Zudem kann er sich absichern, indem er mit dem Verkäufer im Kaufvertrag einen Freistellungsanspruch bei Inanspruchnahme durch Cowboy-Makler vereinbart. Der Verkäufer wiederum kann Unterlassungsund Schadenersatzansprüche gegen diese Makler geltend machen. Diese Möglichkeit hat auch der Makler, den der Verkäufer tatsächlich beauftragt hat – etwa aufgrund des kopierten Exposés. Zum Glück beschränkt sich dieses Problem erfahrungsgemäß auf Investitionen mit kleineren Volumen – größere Deals sind allein den professionellen Marktteilnehmern vorbehalten. Peter Vocke ist Partner und Rechtsanwalt bei Heuking Kühn Lüer Wojtek.

Es bleibt bei einer ausgewogenen Verteilung der Top-Standorte auf Einkaufszentren und Einkaufsstraßen. Je größer und attraktiver eine Stadt ist, desto besser funktionieren Einkaufsstraßen. In Gegenden mit wenigen Einwohnern und geringer Attraktivität werden Center deutlich die Nase vorn haben. Einkaufszentren brauchen einen starken Manager, der die Händler vertreten kann und der sich nicht den einseitigen Interessen der Investoren und Asset-Manager beugt. Einzelhändler, die in Deutschland expandieren, sollten die Standorte gut durchmischen. Eine Monokultur im Filialportfolio (nur Center oder nur Einkaufsstraßen) ist gefährlich. Ein Appell an Investoren: Die Laufzeiten von Mietverträgen müssen flexibler werden! Ich empfehle ausländischen Unternehmen einen professionellen Standortberater. Vorgaben der Konzerne à la „100 Läden in 24 Monaten“ sind unrealistisch und führen zu teurer De-Expansion. Das Flächenwachstum durch neue Einkaufszentren geht gegen null. Interessant sind Warenhäuser, die in moderne Handelsgebäude umgebaut werden. Langfristig werden nur Standorte und Handelsimmobilien dominieren, die flexibel auf die Anforderungen des Handels reagieren. Das könnte einigen (älteren) Centern zum Verhängnis werden. Oliver Bernhardi, Leiter Standortentwicklung beim Schuhfilialisten Görtz.

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6. März 2014 INVESTING IN GERMANY

Warum verstehen deutsche Centermanager nichts vom Einzelhandel? Warum haben Centermanager in Deutschland kein profundes Wissen darüber, wie Einzelhandelsunternehmen funktionieren? Tony de Graaf, gebürtiger Australier, ist Chief Operating Officer der Deutschland-Tochter des niederländischen Centerunternehmens Corio. Corio managt die Einkaufszentren Boulevard Berlin, Arneken-Galerie Hildesheim, Forum Duisburg, Königsgalerie Duisburg und Centrum Galerie Dresden.

Wir wissen sehr genau, wie Einzelhandel funktioniert Für unser Centermanagement ist eine hohe Retail-Expertise unverzichtbar. In Shoppingcentern wie dem Alexa gibt es viele überaus erfolgreiche Einzelhandelsangebote. Und dies nicht trotz, sondern auch dank unseres Centermanagements. Wenn wir nicht ticken würden wie der Einzelhandel, würden wir definitiv keine Publikumsmagnete wie das Alexa schaffen können. Es gibt zahlreiche strategische Faktoren, die darüber entscheiden, ob ein Einzelhandelsangebot top oder ein Flop

Tony de Graaf

ist. Alle Aspekte, die für den Einzelhandel eine elementare Rolle spielen, nehmen wir als Center-Spezialisten ebenfalls genau unter die Lupe – ob wir ein Einkaufszentrum entwickeln, managen, revitalisieren oder erwerben. Dazu zählen etwa Nachfrage, Marktumfeld, Standort, Preispolitik oder

Foto: Corio

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wir natürlich auch in der täglichen Praxis sehr genau, wie der Einzelhandel funktioniert. Wir geben den Händlern in unserem Center nicht nur die Möglichkeit, ihre Konzepte optimal zu präsentieren, sondern wir nehmen auch bewusst Einfluss auf das Retail-Angebot im Center. Denn wir bestimmen – auf der Grundlage sorgfältiger Untersuchungen – den Mietermix, die Auswahl der Mieter und deren Anordnung im Center. Auch das wäre ohne eine hohe Retail-Kompetenz undenkbar. Am Ende des Tages gibt es aber nur einen einzigen, der über den Erfolg oder Misserfolg eines Einzelhandelskonzepts entscheidet, und das ist der Kunde. Publikumsmagnete wie das Alexa erzeugen gerade durch die Kombination von gefragten Einzelhandelsangeboten und einem überzeugenden Auftritt von Jahr zu Jahr steigende Frequenzen und Umsätze. Oliver Hanna ist Centermanager des Einkaufszentrums Alexa in Berlin.

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Müssen sich Wohninvestoren Sorgen um verschärfte Regulierungen machen? Müssen sich Wohninvestoren Sorgen um verschärfte Regulierungen machen wie mehr Mieterschutz, Mietpreisdeckel usw.?

Christian Delaire

Christian Delaire, CEO der französischen Investmentgesellschaft AEW Europe, die in Deutschland einen milliardenschweren Immobilienbestand hat.

Regulierungen machen dezentrale Lagen attraktiv Im Grundsatz ja, aber bei sorgfältiger Auswahl und Verwaltung der Wohnungsbestände greifen die verschiedenen Mietregulierungen nur begrenzt bzw. erhöhen sogar die möglichen Renditen. Die Miethöhe soll in Zukunft Beschränkungen unterliegen, sofern die Wohnungen in Regionen liegen, deren Wohnungsmärkte von der Politik als angespannt eingestuft werden. Dies sind im Prinzip alle Großstädte sowie einige mittlere Universitätsstädte. Außerhalb dieser Regionen bleiben die Regeln zur Miethöhe im Wesentlichen unverändert. Bereits geltendes Recht in vielen angespannten Wohnungsmärkten ist, dass Mieten in laufenden Mietverträgen nur um maximal 15% in drei Jahren erhöht werden dürfen („Kappungsgrenze“). Heftig umstritten ist nun das Vorhaben der neuen Bundesregierung, auch die Höhe der Neuvertragsmieten zu begrenzen („Mietpreisbremse“). Die Diskussion dauert noch an, eine hochkomplexe Regelung ist aber zu befürchten. Eine Begrenzung aller Neuvertragsmieten würde Investitionen in den notwendigen Wohnungsneubau praktisch beenden. Daher sollen nur Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel begrenzt werden, nicht aber wenn die Wohnung erstmals vermietet wird. Da jede Neubauwohnung aber mit der Erstvermie-

Foto: AEW Europe

tung zu einer Bestandswohnung wird, sollen – so der Stand der Diskussion – Mieten, die oberhalb der Mietobergrenze liegen, nicht gesenkt werden müssen. Dies soll auch für alle Bestandswohnungen gelten.

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Die höchstmögliche Miete bei Neuverträgen ebenso wie für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen ist 110% der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Diese wird durch die öffentliche Verwaltung ermittelt und als „Mietspiegel“ veröffentlicht. Da Aspekte wie die Zentralität der Wohnung nicht einfließen, ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Zentrum einer Stadt oft deutlich zu niedrig und am Stadtrand angemessen oder höher als die Marktmiete. Entsprechend wird die Mietpreisbremse vor allem in den zentralen Lagen wirken. Insofern werden dezentrale Lagen attraktiver, da hier Mieterhöhungspotenziale ausgeschöpft werden können. In dezentraleren Lagen ist zwar das Leerstandsrisiko höher, aber die Mietpreisbremse wird die vorhandenen Knappheiten auf den zentralen Wohnungsmärkten verstärken, sodass das Leerstandsrisiko sinken wird. Sollte daher die Mietpreisbremse in der jetzt absehbaren Form beschlossen und auch durchgesetzt werden, dürften sich in dezentralen Lagen gute Investitionschancen ergeben. Harald Simons, Professor sowie Vorstand des Berliner Beratungsunternehmens empirica.

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Wie hoch ist das Interesse an Big Data in Deutschland? In der Schweiz verzeichnen wir ein zunehmendes Interesse an Big-Data-Dienstleistungen. Also an Einsatz und Analyse von größeren und komplexeren Datenbeständen z.B. zu Immobilieninseraten, Ratings, Portfolios von Immobilieneigentümer, immer häufiger auch in Echtzeit. Wollen die Kunden in Deutschland das auch? Andreas Keller ist Chef der Züricher Datahouse AG, einem Tochterunternehmen von Wüest & Partner.

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Vergessen Sie’s! „Big Data“ für den Immobilienmarkt kann man in Deutschland weitgehend vergessen. Bei Big Data geht es um die Bewältigung unermesslicher Datenmengen, die z.B. von Smartphone-Nutzern bei ihren Alltagstätigkeiten oder am Finanzmarkt mit großen Kapitalströmen generiert werden. Dafür braucht es gewaltige Rechnerleistung. Mit unserer Arbeit hat das nichts zu tun: Wir können nur Angebotsdatenbanken wie ImmobilienScout24 und

Andreas Keller

Foto: Datahouse

Immowelt auswerten, das war’s. Die echte Leistung des Researchers besteht darin, das Vorhandene strukturiert auszuwerten. Er muss für Mikrostandorte Aussagen über die lokalen Zielgruppen für Wohnungen, Läden und Büros treffen. Ein Programm, dass uns das abnimmt, gibt es nicht. Andreas Schulten, Vorstand des Informationsdienstleisters BulwienGesa.

INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Welche Steuern fallen in Deutschland für Immobilieneigentümer an?

Warum dauert die Beurkundung eines Immobiliengeschäfts beim Notar in Österreich nur zwei bis drei Stunden, in Deutschland aber einen ganzen Tag?

Für eine Reihe von Russen ist der Kauf einer Immobilie ein Mittel, um einen temporären Wohnsitz in Europa zu erlangen. Welche Steuerarten treffen Immobilieneigentümer in Deutschland? Muss zum Beispiel eine Vermögensteuer auf Immobilien entrichtet werden? Russin Olga Kozyr ist in Moskau als Partnerin bei King & Spalding tätig.

Peter Ulm, CEO des Immobilienentwicklers und -investors 6B47, Wien.

Von Grundsteuer bis zu Gewerbesteuer Aktuell wird Vermögensteuer in Deutschland nicht erhoben. Eigentümer von Immobilien werden aber zur Grundsteuer herangezogen, deren Höhe abhängig ist von der Lage der Immobilie. Denn den Steuersatz bestimmen letztlich die Kommunen. Die Grundsteuer ist derzeit noch relativ niedrig im Vergleich zum Verkehrswert der Immobilie. Schon seit längerem wird deshalb auf politischer Ebene über eine Reform der Bewertungsverfahren diskutiert, und es muss mit einer Erhöhung gerechnet werden. Ist die Immobilie vermietet, stellt die Grundsteuer regelmäßig keine Belas tung für den Eigentümer dar, weil er sie auf die Mieter umlegt. Nicht immer lässt sich das gegenüber dem Mieter durchsetzen. Im Rahmen der Due Diligence sind daher die Mietverträge einzusehen. Bedeutsamer als die Grundsteuer ist die Belastung des Erwerbs mit Grunderwerbsteuer. Sie ist in letzter Zeit deutlich gestiegen und liegt heute in fast allen Bundesländern bei 5% oder darüber. Ausländische Investoren fragen zudem nach der Ertragsteuerbelastung.

In Deutschland muss alles vorgelesen werden

Wenn keine Gewerbesteuer anfällt, steht Deutschland im internationalen Vergleich mit einem Steuersatz von rund 16% nicht schlecht da. Bei großen Investitionen kann die Zinsabzugsbeschränkung jedoch die effektive Steuerlast erhöhen. Rechtsanwalt und Steuerberater Michael Dettmeier ist Partner im Düsseldorfer Büro der Sozietät Hogan Lovells.

Warum investieren so viele in Mehrfamilienhäuser?

Warum kaufen Deutsche – v.a. Berliner – nicht die Wohnungen, in denen sie leben? In Norwegen wohnen 95% in ihren eigenen Häusern. Einar Skjerven, Gründer der Skjerven Group. Der Norweger ist seit 2006 in Berlin aktiv, er handelt mit Immobilien, u.a. für die norwegische Kirche.

Saul Goldstein, Managing Partner Activum SG Capital Management, UK.

Im Vordergrund steht die Sicherheit und dass viele private Investoren die Anlageklasse Wohnimmobilien besser einschätzen können als gewerbliche Immobilien. Mehrfamilienhäuser, gerade in Ballungszentren, sind in den vergangenen Jahren immer im Wert gestiegen. Die Mieterhöhung ist zwar durch gesetzliche Einschränkungen schwieriger als bei gewerblichen Objekten, jedoch ist eine Anpassung durch den Mietspiegel sowie bei Fluktuation mög-

Olga Kozyr ist Partnerin im Moskauer Büro der internationalen Kanzlei King & Spalding. Sie berät vorwiegend im Bereich Immobilien, darunter auch bei Projektentwicklungen und bei Fragen des klassischen Baurechts. Foto: K&S

Dieser Unterschied beruht auf den verschiedenen Formvorschriften in beiden Ländern. In Österreich kann der Grundstückskaufvertrag formlos ge schlossen werden. Der Eigentumsübergang des Grundstücks erfordert dann aber die Einverleibung im Grundbuch. Diese setzt einen schriftlichen Vertrag und die notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Parteien voraus. In Deutschland schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch die notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags vor. Während der Beurkundung muss der Notar den gesamten Vertrag inklusive aller Anlagen vorlesen. Damit hängt die Dauer der Beurkundung wesentlich vom Umfang des Vertrags und seiner Anlagen ab. In Österreich ist der Notar also nur im Rahmen der Beglaubigung des vorher von den Parteien geschlossenen Vertrags beteiligt, während in Deutschland der gesamte Vertragsschluss vor dem Notar erfolgen muss. Jens Bock, Rechtsanwalt und Notar bei der Kanzlei SammlerUsinger, Berlin.

Woher kommt die niedrige Wohneigentumsquote?

Warum sind Mehrfamilienhäuser als Anlageklasse so beliebt, obwohl die Renditen niedrig sind, die Mietsteigerungen bescheiden und ein Zinsanstieg wahrscheinlicher wird?

Im Vergleich mit Gewerbe schneiden sie gut ab

Warum dauert es beim Notar einen ganzen Tag?

Saul Goldstein

Foto: IZ

Einar Skjerven

lich. In vielen Städten haben sich die Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren deutlich besser entwickelt als die Büromieten. Hinzu kommt die leichtere Vermietbarkeit. Der Leerstand bei einem Mieterwechsel in Städten wie Frankfurt am Main beträgt oft weniger als zwei Monate. Und wird in eine leer stehende Wohnung investiert, ist dies mit einer Mietsteigerung gekoppelt. Felix von Saucken, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Frankfurt.

Foto: Skjerven Group

Wegen Staatseingriff und niedriger Mieten Die niedrige Wohneigentumsquote hat vor allem historische Gründe. Nach dem Krieg war der Großteil des Wohneigentums zerstört und es wurde im großen Stil sozialer Wohnungsbau betrieben. Zudem wurde der Mietwohnungsmarkt in Berlin durch staatliche Eingriffe und Decklungen über Jahrzehnte subventioniert und künstlich niedrig gehalten. Mietern erschien die

Höhe der geforderten Mietzahlungen vielfach attraktiv. Erst in den vergangenen Jahren begannen die Mieten zu steigen, so dass Wohneigentum attraktiver wird. Die Quote wird sich daher in den nächsten Jahren moderat erhöhen. Berlin wird dennoch eine Mieterstadt bleiben. Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands.

LOKALE LE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Zahlt sich das Thema Green Building in der Vermarktung von Bestandsgebäuden aus? Man fragt sich in Italien, ob und wie sich das Green-Building-Thema in der Vermarktung von Bestandsgebäuden auszahlt. Gibt es dazu in Deutschland Erfahrungen? In Italien stehen die Eigentümer von älteren Gewerbeimmobilien vor der Frage, ob sie bei einem Refurbishment die Mehrkosten auf sich nehmen sollten, um damit den Green-BuildingStandard zu erreichen. Nicht alle Mieter sind bereit, dafür mehr zu bezahlen, viele sind hauptsächlich an niedrigen Raumkosten interessiert. Italiens Büromarkt hat jede Menge energetisch ineffiziente Altbausubstanz, besonders in den Innenstädten. Und Italiens Unternehmen suchen in der Wirtschaftskrise günstige Räume. Ein Dilemma. Simone Roberti, Chefresearcher bei BNPPRE in Mailand.

Zertifizierungen für die Vermarktung wenig relevant Nur etwa 20% der von uns befragten Marktteilnehmer in Deutschland halten Zertifizierungen für die Vermarktung von Bestandsgebäuden für relevant. Als wichtigste Gründe für die Zertifizierung

Simone Roberti

werden die Imageerhöhung sowie die Erhöhung der Transparenz bezüglich der Nachhaltigkeit der Immobilie für den Mieter gesehen; gleichzeitig wissen wir, dass vor allem große und/oder multinationale Konzerne Wert auf das

Foto: BNPPRE

Anmieten zertifizierter Immobilien legen. Es gehen jedoch etwa 30% der von uns befragten Marktteilnehmer

davon aus, dass die Kosten einer solchen Zertifizierung höher sind als der wirtschaftliche Nutzen. Nur 16% sehen es umgekehrt. Daher kommt es sehr auf die regionale Marktlage an. Gibt es vor Ort eine ausreichende Zahl von Unternehmen, die aufgrund der oben genannten Gründe als Zielgruppe für ein zertifiziertes Objekt infrage kommen? Gibt es schon eine ausreichende Anzahl von Neubauten, die den Bedarf dieser Zielgruppe abdecken? Kann man sich vor dem Hintergrund einer angespannten Marktlage in dem Segment Green Building durch ein Refurbishment und eine Zertifizierung von seinen Mitbewerbern absetzen? Ist diese Sanierung zu vertretbaren Kosten möglich? Diese Fragen sind vor dem Beginn einer entsprechenden Maßnahme zu klären. Jan Hebecker, ImmobilienScout24, ist Projektleiter der IS24-Transparenzoffensive für die Immobilienwirtschaft, die Daten und Fakten für und über die Branche zusammenträgt.

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Sandcrawler kämpft gegen Tanzende Türme

Mit der Trophäe ausgezeichnet und beklatscht: 2013 waren es zwei deutsche Projekte – das Squaire in Frankfurt und das Milaneo in Stuttgart. Foto: tp

Aufpolierte Altbauperlen und Neubauten, die an Berggipfel, leicht schwingende Kokons und einen schlanken Donut erinnern: 28 Projekte sind für die Mipim Awards nominiert, darunter zwei deutsche. ie Vorauswahl hat eine Jury unter dem Vorsitz von Michael Strong, Executive Chairman Emea bei CBRE, getroffen. Welche Projekte jedoch letztlich ausgezeichnet werden, bestimmen während der Mipim neben der Jury auch die Messebesucher. Die Immobilien Zeitung ist Sponsor des Preises. Die nominierten Projekte wurden oder werden noch auf drei Kontinenten (Europa, Asien und Amerika) in 16 Ländern errichtet. Mit jeweils vier Projekten am stärksten vertreten sind Frankreich und Großbritannien, es folgt Singapur mit drei Bauten, aus Deutschland sind zwei Projekte im Rennen: die in Hamburg errichteten Tanzenden Türme und der Kö-Bogen in Düsseldorf. Erwähnenswert: Die Entwürfe für das Wohnund Büroquartier Parque Santa Lucia im mexikanischen Monterrey lieferte das Berliner Büro Stephan Braunfels Architekten. Nominiert in der Kategorie Büround Geschäftshäuser konkurrieren die Tanzenden Türme mit dem Sixty Lon-

don (London), der UN City (Kopenhagen) und einem Gebäude in Singapur, das an die Kultfilmreihe Star Wars erinnert, genauer: an die Fahrzeuge, in denen Jawas durch die Wüsten Tatooines pflügen. Letzte Zweifel räumen Name und Mieter aus: Der Komplex wurde Sandcrawler getauft und von Lucasfilm, der von Star-WarsErfinder George Lucas gegründeten Firma, bezogen (siehe die Kategorieund Projektübersicht auf den Seiten 28, 30 und 31).

Der Kö-Bogen tritt in der Kategorie Stadterneuerungsprojekte in Wettstreit mit der stillgelegten Battersea Power Station in London, dem nach etlichen Fehlversuchen der Entwicklung nun ein malaysisches Investorenkonsortium neues Leben einhauchen will. Weitere Konkurrenz ist das Projekt Birmingham New Street Station, das in den Sechzigerjahren errichtete und bei täglich 140.000 Passagieren zuletzt völlig unterdimensionierte Bahnhofsareal Birminghams, das komplett umgekrempelt wird.

Der Award wird in insgesamt sieben Sparten vergeben: Neben den genannten Kategorien Büro- und Geschäftsimmobilien sowie Stadterneuerung sind das die Sparten Einkaufszentren, Wohnimmobilien, Green Buildings sowie Revitalisierte Gebäude und Zukünftige Projekte. Die Jury prämiert zudem ihr Favoritenprojekt. Mit dem Choice People’s Award wird der Bau ausgezeichnet, für den online am meisten Stimmen abgegeben werden. Die Preise werden am 13. März ab 19 Uhr verliehen. cr

Deutsche Projekte Tanzende Türme, Hamburg

Kö-Bogen, Düsseldorf

Wo des nächtens Tausende tanzen, soll auch ein Neubau nicht stockgerade dastehen: Und so wirken die Hochhäuser am Eingang von Hamburgs Reeperbahn, als schwingten sie im Rhythmus der Straße mit. Tanzende Türme nannte Bauherr Strabag das von BRT Bothe Richter Teherani entworfene Ensemble. Es besteht aus zwei miteinander verbundenen Bürotürmen, einer davon 22, der andere 24 Geschosse hoch; zusammen bieten sie 33.350 m2 BGF. Dazu gehört ein Hotelbau mit 10.230 m2 BGF. Insgesamt 180 Mio. Euro investierte Strabag. Tanzende Türme, stocksteife Büroatmosphäre? Nicht ganz. In den Untergeschossen ist der Mojo Club eingezogen und damit Jazz, Soul, Bossa Nova. cr

Am nördlichen Ende der Düsseldorfer Königsallee wird ausgebügelt, was im Zuge autogerechter Stadtplanung der Nachkriegszeit angerichtet wurde: Fahrzeuge und Bahn kommen unter die Erde, oben entsteht Aufenthalts- und Architekturqualität. Prägend ist der Kö-Bogen, ein 400-Mio.-Euro-Projekt, das im Büro Daniel Libeskind entworfen und von der Gesellschaft die developer, einem Beteiligungsunternehmen der Zech Group, errichtet wurde. Das Einzelhandels- und Büroensemble besteht aus zwei sechsgeschossigen Baukörpern, die durch einen Übergang miteinander verbundenen sind und 20.000 m2 für Handel und Gastronomie sowie 15.000 m2 Bürofläche bieten. Zur Stadt hin schlägt die Fassade sanfte Wellen, zum kleinen See hin trägt das Ensemble die Libeskind-Handschrift, wie man sie unter anderem vom Jüdischen Museum in Berlin kennt: scharfe Kanten, tiefe Einschnitte. cr Fotos: Nominierte

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Die Nummer eins auf Hamburgs bekanntester Straße sind die Tanzenden Türme bereits – die Nummer eins auf der MIPIM sollen sie werden. Ihre geknickte Fassade ist atemberaubend, an ihrer Adresse Reeperbahn 1 im Stadtteil St. Pauli treffen Kreativität, Modernität und Urbanität aufeinander. So hat es das Tango tanzende Hochhaus ins Finale der MIPIM geschafft. Jetzt sind Sie dran: Helfen Sie mit, uns zur Nummer eins der MIPIM zu machen! Stimmen Sie in der Kategorie „Best ofﬁce & business development“ für die Tanzenden Türme. STRABAG Real Estate GmbH, Bereich Hamburg Reeperbahn 1, 20359 Hamburg, Tel. +49 40 20208 -1200 sre.hamburg@strabag.com

INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Bestes Zukunftsprojekt

Hualien Residences | Hualien, Taiwan

MAX IV | Lund, Schweden

Parque Santa Lucia | Monterrey, Mexiko

Xihongmen Development, Daxing District | Peking, China

Innovativstes ökologisches Gebäude

Balk van Beel | Leuven, Belgien

Gardens by the Bay | Singapur

Østensjøveien 27 | Oslo, Norwegen

Tour Majunga | Paris, Frankreich

Tanzende Türme | Hamburg, Deutschland

UN City | Kopenhagen, Dänemark

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Sandcrawler | One North, Singapur

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Bestes Stadterneuerungsprojekt

Battersea Power Station | London, Großbritannien

Birmingham New Street Station | Birmingham, Großbritannien

Kö-Bogen | Düsseldorf, Deutschland

Saint-Michel’s Village | Paris, Frankreich

Bestes saniertes Gebäude

175 Park Avenue – Realogy Headquarters | Madison, USA

InterContinental – Hotel Dieu | Marseille, Frankreich

New Babylon | Den Haag, Niederlande

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6. MĂ¤rz 2014 INVESTING IN GERMANY

Bestes Wohnprojekt

Balcons urbains | Paris, Frankreich

The Carve | Oslo, Norwegen

The Heron | London, GroĂ&#x;britannien

The Oliv | Singapur

Bestes Einkaufszentrum

Center 66 | Wuxi, China

Emporia Shopping Centre | MalmĂś, Schweden

Poznan City Center | Poznan, Polen

Zorlu Center | Istanbul, TĂźrkei Fotos: Nominierte

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INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

Natur pur im Nationalpark

Foto: Lac d‘Allos (oben): istock/jfwets; Landkarte: Fotolia.de/Graphies.thèque

Mercantour Für einen etwas anderen Frankreich-Urlaub nach der Messe eignet sich der knapp 100 km von Cannes entfernte Zweizonen-Nationalpark Mercantour. Dieser wurde vor 35 Jahren gegründet und lässt sich auf über 600 km markierten Wanderwegen erkunden. Der Nationalpark mit 215.000 ha Fläche ist nach dem gleichnamigen Gebirgsmassiv benannt, das sich in die französischen See-Alpen erstreckt. Die Fläche lässt sich in eine besonders geschützte Kernzone von 68.500 ha und die äußere Zone von 146.500 ha einteilen. Peilt man seinen Weg in Richtung des Wintersportorts Valberg an, durchquert man unter anderem die 21 km lange Schlucht Gorges du Cian. Besonders um die Mittagszeit ist der Kontrast aus rot-braunem Gestein und üppiger Vegetation ein Erlebnis. Am östlichen Rand des Parks liegt die Gemeinde Tende, der Ausgangspunkt für eine vierstündige Wanderung ins weltberühmte Vallée des Merveilles. Den Mittelpunkt des Tals bildet der 2.872 m hohe Mont Begó. Um ihn herum wurden auf einer Höhe zwischen 2.100 und 2.600 m knapp 39.000 Felsgravuren gefunden. Im gesamten Alpenraum ist dies die zweitgrößte Fundstelle prähistorischer Felsbilder. Im westlichen Teil des Parks liegt auf 2.228 m Höhe der Gebirgssee Lac d’Allos mit 54 ha Fläche. Er wird als größter natürlicher Bergsee dieser Höhenlage bezeichnet. Vom Parkplatz „Parking du Laus“ ist es nur noch eine knappe Dreiviertelstunde Fußmarsch bis zur Bergsee-Idylle. Ebenfalls im Westen des Parks thront auf 2.817 m der Mont Mounier. Viele Wanderer erklimmen täglich den Gipfel, um sich den atemberaubenden Blick bis nach Korsika nicht entgehen zu lassen. Der Aufstieg ist dank eines einfachen Weges in knapp einer Stunde zu schaffen. Die Pflanzenwelt im Park zählt über 2.000 Arten – unter ihnen 40, die nur in den See-Alpen wachsen. Regional selten gewordene Tiere wurden wieder angesiedelt, darunter sind Steinböcke, Murmeltiere, Mufflons und Bartgeier. Die seltensten Tiere beobachtet man aber lieber unter Aufsicht: In einem eigenen Schutzgebiet, dem Scenoparc Alpha, wurden italienische Wölfe angesiedelt. jmi

INVESTING IN GERMANY 6. März 2014

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