IZ-Special Internationale Investments 2024

KAPITALLÜCKE Kreditesindin der Eurozone wieder günstiger zu haben,doch die Refinanzierung bleibt schwierig. Seite 27

GESUNDHEITSIMMOBILIEN Das Geldder Investorenaus dem Auslandfehlt, besondersaus Benelux undFrankreich. Seite 30

HANDEL Nicht nurdeutsche Filialisten, auchEntwickler von Handelsimmobiliensind in Polen sehr rege Seite28

IZKarriereforum

DieJobmessefürdie Immobilienwirtschaft

8.Juni2024

GOETHE-UNIVERSITÄTFRANKFURT

WOHNEN DerZufallführte H2i aus München nachKanada, nun machensie dort ihr Geschäftmit Wohnimmobilien Seite31

Goldene Zeitenfür Real EstateDebt

DerMarkt für ImmobilienkreditedurchNicht-Bankenhat in den vergangenenJahrenein großes Wachstum verzeichnet,immer neue Debt-Fonds werden angekündigt.EinenweiterenAufschwung könnte das Segment nehmen, sobald sich der Knotenauf demTransaktionsmarkt löst.

Der weltweite Markt für dieVergabe vonImmobilienkrediten durch Nicht-Banken (RealEstate Private Debt)hat lauteiner Analyseder britischenAnwaltskanzlei Macfarlanes in den vergangenen 15 Jahren einenormesWachstum verzeichnet.Währendzwischen 2007 und2009 lediglich13US-amerikanische Asset-Managersowie zusätzlich drei europäische das Produkt Real Estate Debt in ihre Palette aufnahmen, waren Ende 2023 rund 60%der 100größtenUS-Vermögensverwalter in diesem Segment tätig,zudem36% ihrereuropäischenMitbewerber. Handelte es sich anfangsnochum ein Nischenprodukt, habeninzwischen auch die Platzhirsche gewerbliche Immobilienkredite alsAnlageform entdeckt.Blackrock beispielsweise, der weltweitgrößte Vermögensverwalter, sammelte 2021 mehr als600 Mio. USD für seinenersten Real-Estate-Debt-Fondsein

Doch auchauf dem alten Kontinent sind dieInvestmentmanagernicht untätig.Anfang Februar kündigte das Real-Estate-DebtTeam von Edmond de RothschildReiman, das Funding für einenzweiten Debt-Fonds miteinem Zielvolumen von mehr als 500 Mio.

Eurozustarten. Bevorzugt werden defensive Investments in Form von Vollfinanzierungen (Whole Loans) miteinem Beleihungsauslauf im Portfolio von rund 70%.Die Nettozielrenditeauf Basis IRR liegtbei 9%,die angestrebte Barausschüttung bei5%bis 6%.Soklingen inzwischen die Anforderungen vielerImmobilienkreditfonds.

„Die von den Investoren bevorzugten Finanzierungsstrukturen haben sich verändert“, bestätigt ManuelKöppel,Geschäftsführerdes UnternehmensBFCapital, das selbst im Segment Real Estate Debt aktivist „Die Kombination ausklassischemSeniorDarlehenund einerMezzanine-Tranche ist

Ein Blick auf die City of London. Viele internationale Debt-Fonds-Anbieter bearbeiten deneuropäischen Markt aus derbritischen Finanzmetropole heraus. Quelle:Imago,Urheber:Pond5 Images

beiInvestoren aktuellwenig gefragt. Stattdessensuchen Debt-Investoren den Sponsored Deal,das heißt, nebendem Fremdkapitalanteil tretenein Joint-Venture-Partner oder ein Preferred-Equity-Geber als Eigenkapitalinvestorhinzu.“ Solche Strukturen böten für denDebt-Fondsbeim Investment-Controlling einenVorteil, da der professionelle Eigenkapitalgeberdurch seine Mitspracherechteals zusätzliche Kontrollinstanzfungiert.

Real EstateDebt ist kein Nischenproduktmehr

Trotzder Ankündigungenneuer DebtFonds durch zahlreiche Asset-Manager verlief das Funding für Real Estate Debt 2023

keinKreditbenötigt.Die Nachfrage der institutionellen Investorennacheiner Anlage in RealEstateDebtsei zwargrundsätzlichda, aber nichtüberbordend,beobachtetKöppel. „EinInvestor, der geradeseine ersten GehversucheimSegment PrivateDebtmachen will, mussderzeit keine Angst haben, dass ihm der Marktdavonläuft.“

Allerdings könneer in der jetzigen Marktphase günstigeEinstiegsmöglichkeiten finden Wo der Tiefpunkt des Markts liegt,ist umstritten und letztlich immererstimNachhinein klar. Darauf kommt es aber garnicht so sehran, derTrend sprichtaus meinerSicht jedenfallsfür dieAssetklasse.“Bevor in großemStilwieder neu in RealEstateDebtinvestiertwird, müsstenjedoch mehrnotleidende Kredite oder diefür sieals SicherheitdienendenObjekteverkauft werden

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Gerade die Auslandsinvestoren warten derweil auf den richtigenMoment zumEinstieg. „Die deutschen Marktpreise sind ausländischen Investoren zwar nicht mehr zu teuer, aber auch noch nicht billig genug. Das ist ein kleiner, aber feinerUnterschied.“Speziell Fondsfür Distressed Assets haben in den vergangenen Monaten nach KöppelsBeobachtung viel Geld eingesammelt und schauen derzeit nach Deutschland Sie hoffenauf Firesales.Die waren bei den Projektentwicklern bisher die Ausnahme, aber siekommen jetztlangsam, wenn auchvielleicht nicht in der Breite, wie es sich manche angelsächsischen Investoren erhofft haben “

Ein wichtiges Thema, dasden Verkauf notleidender Assets beschleunigenkönnte, sind laut Köppel die Jahresabschlüsse bei Bankenund Fonds. Diesewerden im Regelfallvon einer der großen vier Wirtschaftsprüfungsgesellschaften testiert,die sichwiederum die Bewertungen der Sachverständigengenau anschauen. „Esgibtzwareine gewisse Bandbreite, aber die Prüfer haben auch ihre eigenen Haftungsrisiken imKopf und werden die Bestände daher vorsichtiger und damit im Endeffekt niedriger einwerten alsimVorjahr“, erwartet Köppel.

BeiImmobilienunternehmen,die sichihr Kapital an den Finanzmärktenbesorgt haben, seien zudem Shortseller unterwegs, die mit Leerverkäufen auf fallendePreise spekulieren. Dieser Typus von Finanzakteur recherchiert nach Köppels Beobachtung im Regelfall sehr tief und kann mitseinem Verhalten durchausSchuldtitelunter Drucksetzen. „Letztlich muss der jeweilige Bestandshalter dem Prüfer nachweisen, dass erein Objekt zu einem höheren Preis verkaufen könnte, als der Finanzmarkt unterstellt.Das kannzulangwierigen Gesprächen mit den Prüfern führen“, sagtKöppel. „Wenn der Nachweisnicht gelingt, steigt möglicherweise die Bereitschaft,das Objektnach der Neubewertung abzugeben.“

Hinzu kommt,dass dieProfianleger durchaus einen Anreiz haben, ihre Schieflagen im Portfolio raschzubeseitigen. „Einige Investoren sind sehr stark bilanzbezogen“, erläutert Köppel. „Nebendem Verlust, der ihnen im Verkaufsfall entstehen kann, werden daher auch die positiven Veränderungen

von Bilanzkennzahlen undder Zufluss von Liquidität insKalkül einbezogen.“ Einen Verlustaus einer Transaktiongegenüber den eigenen Anlegern ausweisenzumüssen,sei letztenEndesimmer problematisch, könne aber inmanchen Fällen durchpositive Effektefür dieBilanzkennzahlen aufgewogen werden

„Viele Bestandshalterverfolgen eine Mischkalkulation“, erklärtKöppel. „Das heißt, sie verkaufen derzeit ihre weniger wichtigen Portfolioteile undrefinanzieren sich zu einem Zins, densie mitdem Ertrag aus dem verbleibendenPortfolio erwirtschaften können, auch wenn das nicht fürjedeeinzelneImmobiliegilt.“ Besonders wenn sich ObjekteimPortfolio befänden, dieinBezug aufdie ESG-Konformität herausstechen, werdeeherder Versuchunternommen,diese im Bestandzuhalten.

Im Marktsegment für Real Estate Private

Kapitallückebleibt trotz günstigerer Kreditzinsen

Inflation und Fremdkapitalkostensindinder Eurozone schnellergesunkenals erwartet.Das dürfte dieTätigkeit der Investoren beflügeln,schätzen die Researchervon AEW. Die Kapitallücke beider Refinanzierung vonAltkrediten bleibtaberbestehen

D

er Investmentmanager AEW stellt in seinem Februar-Update zum europäischen Real-Estate-Debt-Markt fest, dass dieInflation

Damit ist die Aufnahme eines Immobilienkredits für die Investoren erschwinglicher geworden, was ihnen ermöglichen sollte, aktiver am Markt aufzutreten. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten dürfteentsprechend steigen. Bis zum Jahresende 2025 könnten die Swapsätze nach der AEW-Prognose in der Eurozone auf gut 2% fallen, womit die Fremdkapitalkosten bei etwa 3,5%liegen würden. Zurzeitliegen die Swapsätze bei knapp 3%.

Rund 2,5% derzwischen 2018 und2021vergebenen Kredite könnten ausfallen

Das alles ändert allerdings wenig an der Lücke, die sich bei bereitsbestehenden Finanzierungen auftut, die mit einem für heutige Verhältnisse zu geringen Eigenkapitalanteil realisiert wurden. Laut aktualisierterAEW-Berechnung dürften rund 16% der zwischen 2018 und 2021 in den 20 größten europäischen Märkten abgeschlossenen gewerblichen Immobilienkredite Schwierigkeiten bei der Refinanzierung bekommen, was einerKapitallücke von rund90Mrd. Euroentspricht.Diese istallerdingshöchst unterschiedlich übereinzelne Assetklassen verteilt.Für Einzelhandelsimmobilien ist die Lücke mit23% desFinanzierungsvolumens am größten, gefolgt von Büros mit 20%. Im Logistiksegment beträgt die Lücke hingegen nur 5% des finanzierten Kreditvolumens

Als ausfallgefährdet stuft AEW rund 7,5% der Darlehen ein, die vonden Fremdkapitalgebern zu schulternden Verluste veranschlagt der Investmentmanager mit einem Drittel davon, also 2,5% der Gesamtsumme. Auch hier sind jedoch einzelneAssetklassen undLänder überrepräsentiert: Für Einzel-

handelsimmobilien erwartet AEWKreditverluste von 11%, für Deutschland insgesamtvon 4,5%, also knapp doppelt so viel wieimeuropäischen Durchschnitt. Dashat unter anderem damitzutun, dass in der Schlussphase desImmobilienbooms in Deutschland teilweise höhere Beleihungsausläufevon den Finanzierernakzeptiertwurden als in anderen Ländern Europas. DieKreditgeber in Italien, Irlandund Finnland haben allerdings im Durchschnittnochriskanter finanziert.AEW weistdarauf hin, dass dieseSchätzungen einer gewissen Unsicherheit unterliegen, da durchverspätete Bewertungen dieVerschiebungen der Marktwertenichtimmer zeitnah in den Kreditportfolios der Banken abgebildet werden.

DieGefahreiner Bankenkrise erkennt AEW jedoch nicht. DieBanken seieninsgesamtbesser kapitalisiert als zur Zeit der großen Finanzkrisevon 2008.Trotz eines starken Wachstumsinden Jahrenvor derZinswende betrugder Anteil der Immobiliendarlehen am gesamten Kreditbuch der europäischen Banken Ende2022 nur etwa7% (in Deutschland:10%).Der Anteil der Immobilienfinanzierungen an den notleidenden Krediten betrugzum gleichen Stichtagrund 4%. „Sowohl der geringe Anteilnotleidender Finanzierungen als auch diehohen Deckungsgradegeben füreuropäischeBanken grundsätzlich wenig Anlass zur Sorge“, schreiben dieAnalysten.

Das gilt grundsätzlich auch für Deutschland, wo riskantere Tranchen häufig nicht von Banken, sondern vonalternativenFinanzierernwie Versicherernund spezialisierten Debt-Fonds gezeichnet wurden. Davon unbenommenbleibt,dassBanken miteinem überproportional großen Anteil im Geschäft mit Gewerbeimmobilienfinanzierungen entsprechendüberdurchschnittlicheVerluste hinnehmen müssten. UlrichSchüppler

DebterwartetKöppeleineweitere Professionalisierung. „Deutsche institutionelleInvestoren, dienur aus MangelanAlternativenin Real Estate Debtgegangenwaren,findenin Anleihen wieder attraktive Anlagemöglichkeiten undziehensichaus dem Markt zurück.“Hinzu komme, dass einige von ihnen zu viel Risiko geschulterthättenund sich jetzt mit Problemfällen konfrontiert sehen, für deren Abarbeitung sienicht über

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dieRessourcen undpersonellen Kapazitäten verfügen.„Fürneue Investments stehen sie dahernicht mehr bereit,dieseKlientelhat der Markt alsKreditgeber verloren“, sagt Köppel. Beiden ausländischen Investmentmanagernsowie dendeutschen Adressen, diesich schonlänger aufdas Segment RealEstate Debt konzentrierthattenund nichtnur auf denfahrenden Zug aufgesprungensind dürftehingegen derFinanzierungswille wei-

Blackrock,

tervorhanden sein.„DeninBezugauf Debt strategisch orientiertenAnlegern warimmer klar,dassbei RealEstate Debt durch denganzenZyklus investiert werden muss,umeine vernünftigeRenditezuerwirtschaften“, stellt Köppelfest.„DieseInvestoren haben sich daher eine entsprechende Strategie in Bezug aufFristen undAssetklassen zurechtgelegt, verfügen überdas dazugehörigeKnow-how undsetzendieseauchinschwierigeren Marktphasen um.“ DieseAnbieter zögensich nichtzurück. „Wer in derjetzigen Marktphaseübrigbleibt, derhat Resilienzgezeigt und wird auch künftig Kapitaleinwerben können.“

Köppelsieht aufder Debt-Seitenachwie vor Vorteile für alle, die in die AssetklasseReal Estateinvestieren wollen. „Durch denFokus aufstetige Cashflowsist dieRenditeindiesem Segment gutplanbar.Gleichzeitig besteht durchden Beleihungsauslauf eine Kappungsgrenze, diedafür sorgt,dassdie Anlage gegenüber einemEquity-Investment risikogedämpftist.“

Nachhaltigkeit finanzieren

Auf den Center-Boomfolgt in Polender Fachmarkt-Boom

Deutsche Filialistensindim polnischenEinzelhandel stark vertreten. Aber auch deutsche Handelsimmobilienentwickler mischen kräftig mit. Nebender Saller-Gruppe istdie zum Tengelmann-Konzern gehörende Trei RealEstateäußerst rührig Mit ihren Vendo Parks zielen die Düsseldorfer auf Kleinstädte ohne einen relevantenBestand an Einzelhandelsflächen.

Wir schreiben dasJahr 2008.Die Supermarktkette Tengelmann wirdverkauft. Die Geschäfte in Deutschland, Polen, Rumänien, Bulgarien, Tschechien, Österreich und Griechenland gehen an die Konkurrenz.Was übrig bleibt, ist ein europäisches Portfolio von Supermarktimmobilien. Dasmeiste davon stößt Tengelmann ebenfallsab, lediglich die Liegenschaften in Deutschland und Polen werden behalten. Es ist die Geburtsstunde von Trei RealEstatemit Sitz in Düsseldorf. „Deutschlandist derHeimatmarkt von Tengelmann. In Polen sahenwir vielPotenzial, weil sich die Geschäfte dort deutlich besser entwickelten als etwa in Bulgarien oder Rumänien“, erklärt TreiGeschäftsführer Pepijn Morshuis die damalige Entscheidung.

Saller-Gruppemanagt 600.000 qm Handelsfläche

Trei ist einerder fleißigsten Entwickler von Einzelhandelsfläche in Polen. Im Dezember 2023 wurde in Konin das38. Fachmarktzentrum derMarke Vendo Park eröffnet.Vendo Parks sind um die 5.000 qm große Nahversorgungszentren, die Städteabeiner Größe von 20.000 Einwohnern abdecken. Ankermieter ist ein Lebensmittelmarkt, dazu kommen als festeBestandteileein Drogeriemarkt sowie einTextil- und ein Schuhdiscounter. Die Farbgebung der Vendo Parks, etwader Werbepylone, ist einheitlich hellgrün. So sind sie von weitemschon als solche zu erkennen.

Dass Trei seineNahversorgerunter einer Markelaufen lässt, liegt daran, dass Treials Tengelmann-Tochter (u.a. Kik, Obi) handelsnah denkt. „Wir wolltenFachmarktzentren miteinem Wiedererkennungswert schaffen unddamit in denRoll-out gehen“,erzählt Morshuis.Indiesem Jahr sollennoch sechs bisacht VendoParks eröffnen. „Ende 2025 werden wir wohl dieMarke von 50 erreicht haben.“Umdas Wachstum zu finanzieren, hat sich Trei2021Patron Capital Partner aus London ins Boot geholt. An demJoint Venture haltendie Briten75%.Vereinbart wurde, 140Mio. Euro in den Bau von VendoParks zu stecken. Das Mietniveau in denVendo Parks liegt im Durchschnitt bei10Euro/qm.Das ist weniger alsineinemFachmarktzentrum vergleichbarerGrößeinDeutschland, wo 12,50 Euro/qmbis 13 Euro/qm fällig werden.Die Rendite für einenImmobilieninvestor liegt Morshuis zufolge grobbei 7% bezogen aufdie Nettomiete(netoperating income). Die Erstellungskostenseien im Vergleichzu Deutschland niedrig. „Wir liegenbei 1.300 Euro pro qm Mietfläche.InDeutschland müssen Sie etwa das Doppelte rechnen.“

Ein nochgrößererProduzent von Einzelhandelsfläche in Polenals Treiist dieSallerGruppe. DerEntwickleraus Weimarhat sich aufFachmarktzentrenab10.000qmaufwärts spezialisiert, welche zumTeilunter der

Marke S1 laufen.Auf Anfrage erklärt Saller: „Wir verfügeninPolen über 600.000 qm vermietbare Fläche an mehr als100 Standorten Weitere sind in Vorbereitung. Unsere Flaggschiffe sind dieEinkaufszentrenGaleria Glogovia undGaleriaOstrovia.“Anfang 2023 kaufte Saller von Tescoein an Carrefour vermietetes SB-Warenhaus in Suwałki,lautdem Marktbericht „Retail Market in Poland“ des Asset-Managers EPP von Juni2023. FachmarktimmobilieninPolen kauft auch dieLeoff-Gruppe aus Mainz.Beliebt sind außerdemInvestitionen in Shoppingcenter über geschlossene Fonds wieden HGA MitteleuropaIII, derindas ECE-Center Galeria Krakowska in Krakauinvestiertund seine Anleger2022mit einerAusschüttungvon 10% erfreute. Beider Vermietung können sich deutsche Entwicklerauchauf dendeutschen Handel stützen.Erist in Polen stark vertreten. Zu nennen wären Markenwie VanGraaf (Peek& Cloppenburg), Media Markt, Aldi, Lidl, Kaufland, dm,Rossmann, Tedi, Marc Cain, Marc O’Polo undDeichmann. Unlängst hatWoolworth sein Polen-Debutgegeben Die Konzentration auf Fachmarktzentren istauf dempolnischenEinzelhandelsimmobilienmarkt naheliegend. Innerstädtische Geschäftsstraßen, wieman sieaus fast jeder deutschenStadtkennt, sind in Polen eher die Ausnahme –ein Erbe desSozialismus, derim Städtebau derAußenentwicklungden Vorrangvor derInnenentwicklung gab. „Man

siehtinkleinen undmittelgroßen Städten zwar hier und da noch Tante-Emma-Läden, aber für moderne Einzelhandelskonzepte fehlt in denStadtzentreneinfachder Platz“, sagt Morshuis. UndShoppingcenter gibt es in Polen nach dem Bauboom zwischen 1990 und2010auchmehr alsgenug. Polen hat nach Recherchen vonRegiodataResearch ausÖsterreich sogar eine höhereShoppingcenterdichte alsDeutschland. Auch der Anteilvon Shoppingcentern am Einzelhandelsumsatz istmit biszu30% größer alsinder Bundesrepublik, wo er bei biszu20% liegt Im Jahr 2000 befandensicheinem Marktberichtvon JLL undTrei zufolge („Nahversorgungs- undFachmarktzentreninPolen“, September 2023)89% der gesamtenpolnischen Einzelhandelsflächein Shoppingcentern. Mitte2023hatte sich dieser Anteil– dank derProduktivität derFachmarktentwickler– auf58% verringert. Die restlichen Handelsflächen entfallenheuteauf Fachmarktzentren undfreistehende Fachmärkte(jeweils 16%), Outlets(1%)und Nahversorgungszentren(9%), also dasMarktsegment,für dasTreisteht (Anmerkung der Redaktion: Die in der Grafik „69% der Handelsflächen entstehen in Fachmarktzentren“ gezeigtenWertevonEPPweichengeringfügig von denen von JLL/Treiab)

DieserBauboom kontrastiertmit der demografischen Entwicklung in Polen. Die Bevölkerungszahl istzwar zuletzt aufknapp 40 Mio. Menschen gewachsen, dieLangfristPrognosensagen jedoch bis2050einen Rückgang aufknapp 35 Mio. Einwohner voraus

Trei-ChefMorshuiskennt diese Prognosen, hält dieLageabernoch für unbedenklich. „WasSie sich anschauensollten, istdie Einzelhandelsflächepro Kopf. Da liegt Polen immer noch deutlich unterdem europäischenDurchschnitt“,erklärt er.Bedarf an neuen Einzelhandelsflächen gebe es nach wievor in denStädten ab 20.000Einwohner.

Baugenehmigungen sind schwieriger zu bekommen

Viele dieser rund 200 Städte hätten garkeinen nennenswerten Ladenbestand. „Wir wollen schnellstmöglich Standorte in diesen Städten finden. Wenn mandortmit einemNahversorgungszentrum vertreten ist, kannman dieUmsätze einer Stadtrelativ schnellmonopolisieren.“

DerBauboom bei Fachmarktimmobilien führt dazu,dassdie Einzelhandelsflächein Polen weiter starkzunimmt –auchwennder Bauboom bei Einkaufszentrenvorbei ist. Zwischen2010und 2023 hatsichdie stationäre Verkaufsflächeauf 3,5 Mio. qm mehr alsverdreifacht. Laut dem Marktbericht vonTrei undJLL war2023mit 356.000 qm einRekordjahr,was denNeubauvon Einzelhandelsflächen in Fachmarktzentrenbetrifft

TheGlobal UrbanFestival

Pre-opening 11 March

DerTrei/JLL-Berichtweist nichtsdestotrotz aufRisiken hin. Als schwierigbeschreibt Jacek Wesołowski,ManagingDirector von Trei in Polen, dieZusammenarbeitmit den Behörden, „wenn es um dieEinholung von Genehmigungen“ gehe. „Seitder Pandemie habendie Umstände oft dieEinhaltungvon Fristenverhindert, dieinder polnischenVerwaltungsverfahrensordnung festgelegt sind, wasjeweils wiederum die Projektumsetzung verzögerte.Fernerhaben diedurchden Ukraine-Krieg erhöhtenBaukosten,die Höhe der Inflation unddie Energiepreise erheblicheAuswirkungenauf denMarkt.“ Trei-Chef Morshuisist dennoch zuversichtlich,dassin seinem Segmentnoch fünf Jahrestarkes Wachstum möglichseinwerden. „Erstdann werden wiruns Gedanken über einenExit machen.“ Christoph vonSchwanenflug

mipim.com

ECE optimiert Center in derTürkei

ECE übernimmt den Feinschliffdes EinkaufszentrumsAgaoglu CekmeköyParkinIstanbul. Das Center mit100 Läden und 25.000 qm Mietfläche soll Ende dieses Jahres eröffnen. Es wird zusammen mitrund740 Wohnungen als Mixed-Use-Immobilie gebaut. ECETürkiye soll das Konzept des Einkaufszentrums optimieren und das Center anschließend auchmanagen.Auftraggeber ist die Agaoglu GroupofCompanies. Es ist das zwölfte ECEManadatfür ein Einkaufszentrum in der Türkei. Christoph von Schwanenflug

AM Alphakauft FMZ in Portugal

Das MünchnerFamily-OfficeAMAlpha hat in der Nähe vonLissabon ein großes Fachmarktzentrum (FMZ)gekauft. Das Fachmarktzentrum liegt in Sintraund besitzt 20.000 qm Mietfläche.Esist Teileiner Handelsagglomeration.AMAlpha kaufte das Center mitanderen europäischenFamilyOffices vonCeetrus, einem Immobilienunternehmen der französischenAuchan-Holding Zu den 15 Mieternzählen MediaMarkt, RadioPopular,Casa, Hôma,McDonald’sund Pizza Hut. Christoph von Schwanenflug

WohneninIrland boomt

Deutsche Fonds- und Investmentmanager strömen geradezu insWohneninIrland. Washat die grüne Insel, was andere in Europa und vor allem das vonWohnungsmangel geschüttelte Deutschland nicht hat? DerStatus als europäischesSteuerparadies spieltjedenfalls direktund indirekt eine Rolle beim gesteigertenEngagement. Und der Brexit macht sichbemerkbar.

Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. hat gerade eine Niederlassung in der irischen HauptstadtDublin eröffnet, deren Fokusauf Wohnimmobilienliegt. Sie willihr Portfoliovon bislang neun ObjektenimGroßraum Dublin sowie zwei in Cork mit einem Investmentvolumen von insgesamt 600Mio. Euro erweitern. Union Investmenthat seine Position im irischen Wohnimmobilienmarktmit dem Erwerb des Wohnquartiers Seafield Strand in Sutton (140 Wohnungen), einem Vorort im Norden von Dublin, im vergangenen September ausgebaut.Der Eintrittdes Hamburger Immobilien-Investmentmanagers in denirischen Wohnungsmarkt war der Kauf des Wohnquartiers 8th Lock im Nordwesten von Dublin.

Der Fondsmanager KGAL hat im Februar 2024 für denAtikel-9-FondsCore 5LifeWohnen in Europa ein voll vermietetes Bestandsportfolio im County Dublinmit 104Wohneinheiten, erworben. Der Investment- und Asset-Manager Patrizia hat sich im Stadtteil Citywest in Dublin für290 Wohnungenauf 28.000 qm Bruttogrundfläche miteinem

US-Housing bleibt stabil

DieKrise trifft vor allem den US-Büromarkt, Wohnenblieb ausder Sicht von deutschen Investoren 2023weitgehend verschont. Sie starten bereits mit neuen Vorhaben

Höhere Zinsen, Inflation, gedämpfte Transaktionsaktivitäten, Sorgen um die Refinanzierung: Der US-Markt ist vom allgemeinen Krisenmodus auf demImmobiliensektor betroffen. Allerdings, dassagendie jenseits des Atlantiks aktiven Deutschen, hatte es der dortige Wohnsektor vergleichsweiseleicht. Die Kölner German American Realty (GAR) zieht für das Geschäftsjahr2023 eine positive Bilanz. Die Wachstumszieledes Unternehmens seien trotz angespannter Marktlage erreicht worden, so diebeiden Geschäftsführer Gisbert Beckersund Patrick Adenauer. Das auf InvestmentsinMietwohnanlagen sowie Single FamilyHomes zur Miete im Sunbelt (aufder LinieTexas, Florida, New Orleans) spezialisierte Unternehmen warb 2023 bei institutionellenInvestoren, Family-Officesund vermögenden Privatanlegern 71 Mio. USD Eigenkapitalein.Bei einem erreichten Eigenkapitalvolumen von 90 Mio. USD gab es dasfinale Closingdes GAR-Multifamily-Fonds. Dieser ist in fünf Bestandswohnanlagen und drei Projektentwicklungen investiert. Die Investoren geben bei bislang abgeschlossenen Investments im Schnitt eine Eigenkapitalrendite (IRR) von 20,54% p.a. an. Für die nächsten Monate erwartet GAR ein Sinken derHypothekenzinsen in denUSA,das könnteschneller gehen als in Europa. Bereits im ersten Quartal 2024will GARBestand kaufen. „In Kürze“ will das Unternehmen einen zweiten Multifamily-Fonds auflegen.

Vornehmlich an der amerikanischen Ostküste, das heißt Washington,Boston, imBundesstaat New Yorksowie in Atlanta und Orlando,ist dieMünchner BVTmit ihrer aufs US-Multifamily-Segment spezialisierten Fondsserie BVTResidential unterwegs. Der BVTResidential USA 17 wurde im Jahr 2023 miteinem Eigenkapitalvolumen von80 Mio. USD platziert. Der alternative Investmentfonds investiert in zwei Gesellschaften,die Apartmentanlagen in denRegionen Boston und Atlanta mit 550 Wohnungenund einem Gesamtinvestitionsvolumen von 187 Mio USD entwickeln. Der frisch aufgelegteneue BVTResidential USA 19 setze nun das „bewährteSerienkonzept“ im 20.Jahr fort. Geplantseien Investitionen in die Entwicklung von mindestenszweiClass-A-Apartmentanlagen an ausgewählten Standorten an der Ostküste. ErsteProjekte seien in „fortgeschrittener Prüfung“. Martin Stoß,Geschäftsführer der BVTHolding und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA,geht von einem guten Markt 2024aus:„In denUSA fehlt es, genauwie hier in Deutschland,an Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten.“

Der US-Mietwohnungsmarkt werdelautPrognosen stetig weiter wachsen und den Anlegern Chancen auf solide Renditen bieten. Die Zinskrise beimWohnen wird für den USMarkt quasi für beendet erklärt. Jutta Ochs

Investitionsvolumen von mehr als 100Mio. Euroentschieden.

Die Liste derdeutschen Enthusiastenfürs Wohnen in Irlandist noch weitaus länger. Die Insel scheint sich gerade zu einemHotspot fürs Investment zu entwickeln.EineFülle von positiven Faktorenkommtdabei zusammen. Irland hat mit die höchstenWachstumsraten inder Euro-Zone. Die HauptstadtDublin zieht Finanzdienstleister sowie bedeutende Techunternehmenaus derganzenWelt an Genanntseien beispielhaftGoogle undApple. Diekommennatürlichwegen desangenehmen Steuerumfeldsmit 12,5%Unternehmenssteuerund Gewerbesteuerfreiheit.

DerBrexit treibtdie Unternehmenvon UK nach Dublin

DievielenMitarbeiter dieser Unternehmenbrauchen Wohnungen. „Irlandpunktet innerhalb dereuropäischenWohnungsmärkte mitüberdurchschnittlichen Werten fürBIP-Wachstum, Bevölkerungs- undHaushalts-Zunahme undzugleichhohenAnfangsrenditen“, fasstPhilipp Langbehn,Portfoliomanager KGAL Core 5Life, dieVorteile

zusammen. Zudemprofitiere Irlandals englischsprachigesTor zum europäischen Binnenmarktvom Brexit. UK habe durchdiesen als Immobilienstandort insgesamtanAttraktivitätverloren, Unternehmenverlagerten von dort ihre Sitze.InIrland, daszur europäischenUnion gehört, gibt es keinWährungsrisiko. Wer also gerade die Blicke schweifen lässt, wo er europaweit Investmentsin Sachen Wohnen vorantreiben kann, der bleibt offenbar automatisch an Irland hängen.

Das gilt auch für das günstigere, bezahlbare Wohnen,wie Marleen Bikker-Bekkers, Head of InvestmentsEuropevon Patrizia Global Partners,erläutert. „Wir habenmit unserer Impact-Investing-Strategie zuerst in Irland investiert, weil dort dringend erschwingliche Wohnungen benötigt werden. Menschen mit niedrigembis mittleremEinkommen finden in Irland derzeit kaum passenden Wohnraum. Füruns istdas eine Marktchance, wir wollenaberauchgesellschaftlich etwas bewirken.“Das könnteman ja eigentlich

auch in Deutschland mitseinem hohen Bedarf an Wohnraumtun. DochIrlandfördere denBau erschwinglicher und hochwertiger Wohnungen für Berufsgruppen mit geringeremEinkommen. Die Zusammenarbeitmit lokalen Wohnungsbaugesellschaften seizudem „sehr konstruktiv“, sagt dazu Bikker-Bekkers. Deutlicher formuliert: Das Umfeld für Wohn-Investoren istinIrlandeinfachwesentlichbesserals etwa in Deutschland.„Hierzulandebrauchen wireinedeutlicheVerbesserung derfinanziellen Rahmenbedingungen, damitBauen und dieSchaffung vonerschwinglichem Wohnraum für Investoren wieder attraktiverwird“,urteilt Bikker-Bekkers. Zielder Impact-Strategievon Patrizia istes, in rund 25 europäischen Städtenzuinvestieren und erschwinglichen Wohnraum für mehrals 7.500 Menschen bereitzustellen. Eine Hausnummer für dieRenditeerwartungen, variierend nach Standorten,sind 12% IRR. DeutscheStädtemüssendahinten anstehen.

Europa“.Irlandhat es neben seinen guten Wachstumswerten unddem Brexit-Profit geschafft, sich alsproblemfreier Wohninvestmentspot zu verkaufen. Deutschland hingegen müsse „die brennendesoziale Frageder Förderung desWohnungsbausvor allem auf politischerEbene vorantreiben.“Punktewie dasuneinheitlicheföderaleBaurechtund die zu geringenFördermittelfür densozialen Wohnungsbau undenergetische Sanierungen lägen aufder Hand,soLangbehn Zwar könne es dennoch sein,dassfür den KGAL Core5 Life in Deutschland gekauft werde, weil derMarkt hierzulande ja ebenfalls eine hohe Wohnungsnachfrage bei eingeschränktem Angebot vorweise undein einzelnes Projekt absolutüberzeugenkönne.

Die Deutschenkönnen mit den Irengerade nicht mithalten

DerFondsKGAL Core5 Life hatlautLangbehnnatürlich nichtnur Irland,sondern auch andere europäische Länder im Blick. Geprüft werdedie Lage in denjeweiligen Ländern undeben diekonkreten Projekte. Deutschland gehöreetwabeim BIP-Wachstumund den erzielbarenRenditen gegenwärtig, „leidernicht zu denSpitzenreitern in

„In derPraxiswaren unterden WohninvestmentsimGesamtvolumen vonetwa4,5 Mrd. Euro, diewir in denvergangenen zwölf Monatengeprüft haben, allerdingsnur wenige attraktive Investitionsmöglichkeitenin Deutschland.“ Hinzu komme,dass„unsere deutschen Anlegertraditionell bereitshohe Immobilienallokationen in Deutschland aufweisen“, so Langbehn Viele Gründe,ein Fazit: Auch aufKosten Deutschlandsläuft es am WohninvestmentStandort Irland derzeit hervorragend. Die Interessentenscharvergrößertsichgerade stetig. Jutta Ochs

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„Investorenund Finanzierer brauchen denBlick aufdie weitere Zukunft. Reinickendorf,

insbesondere derOrtsteilTegel, erlebt derzeiteineextrem positive Entwicklungsdynamik, dieden Standort auch für längerfristige Investments attraktivmacht“, so dieEinschätzungvon Marcus Buder, Bereichsleiter fürdie gewerblicheImmobilienfinanzierung beider Berliner Sparkasse. Finanziert miteinem Kreditvolumenvon 84,7 Mio. €, errichtetdie Empira AG aufder unbebauten Fläche zwischen Biedenkopfer,Beckumerund Egellsstraße eingemischtgenutztesWohnbau-und Gewerbeprojekt, dasMitte 2024 fertiggestellt sein wird

AlsgrünerBezirkimNordwestenmit großen,attraktiven

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Direkt an einbestehendes Gewerbegebietanschließend wird in derverlängertenEgells-

DieAufbruchsstimmung nach derSchließungvon TXLbeflügeltdie Stadtentwicklung.

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Hohe Zinsen,ein schwächelndes Pflegesystemund kaumpassendes Angebot: Europäische Investoren ließen im vergangenen Jahr lieberdie Finger von deutschenPflegeheimen und Gesundheitsimmobilien.

Künftig könntenandere Geldgeberinden Fokus derAsset-Managerrücken.

Essindzweisteile Kurvennach unten, die die Zahlen von BNPParibas Real Estate (BNPPRE) zeichnen: Die eine zeigt den Rückgang des Transaktionsvolumens mitGesundheitsimmobilien im Jahr 2023auf gerademal gut 1Mrd. Euro, dahinter stecktein Minusvon etwa 55% im Vergleich zumlangjährigen Durchschnitt. Die anderehat sogarnochein deutlicheres Gefälle, sie präsentiert den Anteil des Volumens, der aufausländische Investoren entfällt. In den vergangenenJahren bewegte er sich in etwa zwischen 37%und 46%, 2023 kamen allerdings nur mickrige 10% oder,inabsoluten Zahlen, 112Mio.Eurozusammen (siehe Grafik „Ausländische Investoren ziehen sich zurück“) „Ehemalssehr aktive spezialisierte europäische Investment-

manager –insbesondere ausFrankreich und Benelux –haben ihre Aktivität starkzurückgefahren“, erklärtChristophMeszelinsky, Geschäftsführerund Head of Residential Investment beiBNPPRE. Sie„schauenhäufig aufeuropäische oder globale Renditeentwicklungenund sind dahertendenziellnoch zurückhaltender geworden alsnationale Marktteilnehmer“.

Wasdas konkret bedeutet, lässt sich an manchen Geschäftsberichten2023ablesen Der belgischeReitAedifica etwa,mit etwa 100 Standorten in Deutschland vertreten,arbeitet zwar seinebisherige To-do-Liste ab (siehe „Aktivitäten von Aedifica und Cofinimmo auf dieser Seite) Was allerdings aufhorchen lässt: Ein Nachschub neuerProjekte in Deutschlandfieldem jüngsten Geschäftsbe-

richt zufolgeaus.Aedifica hatdemnach im vergangenen Jahr 20 neueProjektefür rund 110Mio. Euro ausder Taufe gehoben, allerdingskeinesdavoninDeutschland. Mehr noch: Ende Dezember istoffenbarder Verkauf desHauses Am SchäferseeinBerlinfür 7,5Mio. Euro eingeleitet worden. Eineaus deutscher Sichtkleine Ausbeute produzierte das Engagement desbelgischen Reits Cofinimmo. Er besitzt59Standorte in Deutschlandund beziffert den Marktwertmit 894Mio.Euro. Im vergangenen Jahr seien107 Mio. Euro in dendeutschen Marktgeflossen, zumVergleich:2022endete noch miteinem

Investmentvon 189Mio. Euro. Wesentliche Themenwaren 2023 die Inbetriebnahme zweier Campusse. Siegehörenzusammen mit einem bereitslaufenden Campus in

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Jülich undfünfweiterennoch zu realisierendenProjektenzueinem Paket,das Cofinimmo bereits2020mit derUnternehmensgruppe SchönesLeben geschnürt hatte. Neu hinzugekommen ist2023eineErweiterung desCampusinViersen um einenTeilbereich mitServicewohnen.Cofinimmo macht keinen Hehldaraus, dass es sich bei seinen Plänen zurücknimmt.Eswolle weiter im Bereich nachhaltiger Gesundheitsimmobilienin Europa wachsen, aber „voraussichtlich langsamer alsinden Jahren 2020 und2021“,teilt dasUnternehmen aufAnfragemit.Eslege einenFokus aufESG-Bemühungen, diesich in Bezugauf Rentabilität undRenditeauszahlen sollen.

DiewesentlichenGründefür denstockendenGeldflussaus demAusland überraschen dabei nichtwirklich. Diehohen Finanzierungszinsen treffen nahezu alle Investoren. In derPflege haben zudemnamhafte BetreiberinsolvenzenEigentümernGeld und derganzen BrancheVertrauen gekostet.

Das Seniorenheim in Herdeckewar einmal einConvivo-Standort. DerBetreiber meldete Anfang 2023Insolvenz an, das Hausist weitergegeben worden Quelle:Imago, Urheber: Hans Blossey

AmbulanteVersorgung wirdwichtiger

DieschwierigeMarktlage erfordere nun eine tiefereKenntnis derkomplexen Mechanismen im deutschenPflegesystem, meint Ralf Licht, ChiefDevelopment Officer beim deutschenProjektentwicklerCarestone. „Da stellen sich etwa Fragen nach der Stabilität desBetreibers, derVerfügbarkeit von Personal, dem Umfang an Leiharbeitskräftenund der allgemeinenFinanzsituation im Pflegesystem.“ FürausländischeAkteuresei es umso schwieriger,ihrenInvestmentgremien dasGefüge und dieKonsequenzenvon Veränderungenzuvermitteln. Unddas zudemin Zeiten, da es an derZuverlässigkeitvon öffentlichenFörderprogrammen für den Neubau vonPflegeheimen mangele.„Für ausländischeInvestoren gehören deutsche Pflegeheime nichtmehrunbedingt zum Triple-A-Markt“,schlussfolgertLicht.Für 2024 isterallerdingsangesichts angepasster

Refinanzierungssätze,eines stabilen Zinsniveausund Aussichtenauf neueFörderprogrammeoptimistischer gestimmt DerMarkt derGesundheitsimmobilien besteht allerdingsmitnichten nuraus Pflegeheimen. „DasgrößteInteresse derInvestoren bündelt dasTeilsegment desbetreuten Wohnens –insbesondere daswohnungswirtschaftliche Segment mithoher Drittverwendung undgeringemBetreiberrisiko“, erklärt Meszelinsky. Interessanter für Investoren werden Meszelinsky zufolge neben ambulanten Pflegeeinrichtungen auch Rehakliniken, vorallem mit psychosomatischenoderorthopädischen Fachbereichen.Investitionshemmend wirkt allerdingsein Angebotsmangel. Densieht Nikolai Schmidt,HeadofTransaction Healthcare bei Swiss Life Asset Managers Deutschland,besondersbei Portfolios undTicketgrößen von10Mio. bis20Mio. Europro Asset Nichtnur andere Immobilienarten,auch weitereAkteure könnten künftig verstärkt in denFokus rücken. „Perspektivischkönnte man außereuropäischeInvestoren zu Produktideen ansprechen, diemit Value-addCharaktereinehöhereRenditeaussicht liefern unddabei aber auch einetwas höheres Risiko in Kauf nehmen“,sagtSchmidt.„USInvestoren etwa könnten an Refurbishmentoder Entwicklungsfondsinteressiertsein.“ Ihre höhereRenditeerwartung betreffe nicht nurdie laufende Ausschüttung,sondern insbesondere auch dieIRR. Auch Meszelinsky bemerkt eingesteigertesInteresse „angelsächsischen Kapitals“.Eshabeallerdings noch kaum Abschlüssegegeben. Anke Pipke

AusländischeInvestoren ziehen sich zurück

DieVerteilung desInvestitionsvolumens am Gesundheitsimmobilienmarkt

ausländischeInvestoren

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Aktivitätenvon Aedificaund Cofinimmo

Aedifica arbeitet an dem Fortschritt bereits bekannterVorhaben in Deutschland. So sindimvergangenen Jahr vier Projekte abgeschlossen worden:Die SeniorenquartiereinLangwedel undSehnde sindanden Betreiber Specht &Tegeler übergeben und die Berliner Häuser Am Stadtpark und Rosengarten, beideunter der Regievon

Betreiber Vitanas, renoviert worden.Die Arbeiten am Haus Marxloh in Duisburg gelten seit Ende Januar als abgeschlossen In der Pipelinebefindensichnoch sechs

Projekte: Die SeniorenquartiereinGera (Betreiber Modern Care/Specht-Gruppe) und Fredenbeck (Specht Residenzen) sollen in diesem Jahr fertig werden. Modernisierungen stehen 2025 für das Bavaria Senioren-und Pflegeheim in Sulzbach-

Rosenberg (Auriscare) und 2026 für das Haus Am Parnaßturm im schleswig-holsteinischen Plön(Vitanas) sowie für das Seniorenzentrum Berghofimniedersächsischen Rinteln (Azurit)an. Der Abschluss des Seniorenquartiers Gummersbach für die Specht-Gruppewird für 2027 anvisiert. AuchCofinimmohält an Projekten fest, die schon seit längeremangebahntworden sind. 2023 wurde etwa der Campus Am Dreeskamp in Kaarst fertig.Indrei Gebäuden gibt es Platzfür 92 Betten in der vollstationärenund Kurzzeitpflege, 15 Plätze für Tagesgäste und55Apartments. Ebenfalls abgeschlossen wurde der CampusAm FritzbruchinViersen mit90Betten,15Tagespflegeplätzen und96ServicewohnApartments. Anke Pipke

Wo Kanada dringend Wohnraum braucht

Eher derZufallals eine ausgefeilteInvestmentstrategie führte die MünchnerH2i Assetmanagement an die kanadischeWestküste.Dortwird ausländisches Geld für Wohnprojekte zwar nicht gern gesehen –wenn die Deutschen aber erst mal da sind, kommen sie dann doch gut insGeschäft.

Inden Rankings der lebenswertesten Städte der Welt belegt die kanadische Westküstenmetropole Vancouver regelmäßig einen Platz in den Top Ten –genau wie in der globalen Spitzengruppe der unerschwinglichsten Wohnungsmärkte. Die Stadt ist für ihre Bewohner noch unbezahlbarer als London, das hierzulande vielenMenschen als Prototyp einesaus denFugengeratenen Wohnungsmarktsgilt.

Doch währendsich in Großbritannien genau wegen dieserKnappheit inzwischen viele internationale Investoren finanziell im Mietwohnungsbau engagieren, ist dasin Kanada nicht gewünscht. 2022 verabschiedete die Regierung den „Foreign BuyerBan und verlängertediesen Anfang Februar 2024

Vancouver istweltweit für die hohe Lebensqualität berühmt, leidet allerdings unterstarker Wohnungsknappheit. Quelle:Imago, Urheber: Pond5 Images

bisJanuar 2027.Wohnungensollten nicht vonAusländern alsSpekulationsobjekt missbraucht werden, hießeszur Begründung

Die Wohnraumversorgungverbesserte diesesVerbot nicht, stattdessenstiegendie Kosten weiter. In Vancouverdurchbrach kürzlich die monatliche Durchschnittsmiete füreineZweizimmerwohnungdie 2.000Euro-Grenze.Richtig desaströs wurde die Versorgungslageder 737.000Einwohner zählendenMetropole durchdie Zinswende vor zweiJahren: „2023 wurdeninVancouvernur 6.300Wohneinheitengeschaffen,davon 40% alsNeubauten. Mitunseren beiden Wohnprojektenentwickelnwir also etwa 10%der aktuellen Neubaupipeline“, sagtJohannes Dieckheuer.Mit „wir“ meinterseine Firma

H2i Assetmanagement aus München. Das Unternehmendes MünchnerEntwicklers Hans Hammerund desInvestmentprofis Tilman Hicklentwickelteinen19-Geschosser mit175 Wohnungenander 10th Avenue mit einemInvestitionsvolumen in Höhevon 115Mio. CAD undplant außerdemein Wohnhochhaus an der414 West Pender Street für noch einmal 45 Mio. CAD.Lokaler Partnerist RecapCanada.

Auslöserfür die Investitionsentscheidung an der10thAvenuewar der BroadwayPlan, denVancouverEnde 2022 verabschiedete. Derzieltauf eine stärkere Verdichtung in demvon Einfamilienhäuserndominierten Stadtgebiet, um denBaugrundbesser auszunutzen. EineBaugenehmigung waran

bestimmte Quoten geförderter Wohnungen und soziale Einrichtungen geknüpft. „Das kannten wiralles ausDeutschland“, sagt Hickl. DerWohnturm hat20% preisgedämpfte Wohnungenund eine Kita im Erdgeschoss.Durch diedeutscheBau-Bürokratie guttrainiert, seiendie lokalen Behördenmit ihren„sehr differenzierten Planungen“ zu überzeugen gewesen, freutsichH2i-Investment-Manager Dieckheuer. Einweiteres Wohnprojekt in derNachbarschaft istbereits unterVertrag Dass H2ider Bann ausländischer Investorennicht trifft,liegt zumeinen an Hans Hammer –der hateinen kanadischen Pass.Zum anderenander Konstruktion,die denKern desGesetzes –kanadischeKontrolle über das

Projekt –umsetzt.Sowohldie investierenden Zweckgesellschaften alsauchdie Eigentümergesellschaft desGrundstücks sind kanadischgeführtund mehrheitlich in kanadischemEigentum. DasinternationaleKapital fließt viaDarlehen insProjekt und kannauf eine Projektmarge von23% bis30% hoffen Seine ersten SchritteinVancouver war H2inoch rechtopportunistisch mit„Friendsand-Family“-Kapitaltranchen zwischen 0,5 und3Mio. Eurogegangen. Künftigwerden größereFamily-Offices, dieihr Kapital international stärker diversifizieren möchten, Ticketszwischen10und 20 Mio. Euro einbringen. H2iwillseinEngagement im Raum Vancouver ausbauen,hat aber auch schon weitere Städte im Visier. Monika Leykam

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Diekommenden Veranstaltungen vonHeuer Dialog

FUTUREREALESTATE

MOBILITÄT UND IMMOBILIEN

4. JAHRESKONGRESS

Future Real Estate Mobilität undImmobilien

18.+ 19.März 2024 |Düsseldorf heuer-dialog.de/11537

Zukunftprivater Liegenschaften

26.+ 27.März 2024 |Geisenheim heuer-dialog.de/11362

4. Jahreskongress Wohnen undPflege im Alter

9. +10. April2024|Hamburg heuer-dialog.de/11510

FUTUREREALESTATE

FINANCE

JAHRESKONGRESS

Future Real Estate Finance

15.+ 16.April 2024 |München heuer-dialog.de/11496

JAHRESKONGRESS

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12.+ 13.Juni2024| Frankfurta.Main heuer-dialog.de/11540

7. Jahreskongress Temporäres Wohnen

13.+ 14.Juni2024| Stuttgart heuer-dialog.de/11511

ESGPRAXISTAG

16.Hotelimmobilien-Kongress

17.+ 18.Juni2024| Hamburg heuer-dialog.de/11518

JahreskongressCradle to Cradle

17.+ 18.April 2024 |Stuttgart heuer-dialog.de/11516

ESG Praxistag

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FUTUREREALESTATE

BAUEN MITHOLZ

FutureRealEstate Bauen mit Holz

8. +9.Juli2024|Frankenberg (Eder) heuer-dialog.de/11558

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FUTUREREALESTATE

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Future Real Estate Bestandsimmobilien

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IMMOBILIEN-DIALOG KÖLN

Immobilien-Dialog Köln

22.Januar 2025 |Köln heuer-dialog.de/11567

16. IMMOBILIEN DIALOG REGIONSTUTTGART

7.

„Nördlich von 5% fängt der Spaß an “

Damit Immobilieninvestments für institutionelle Anleger eine Option sind, braucht es schon Nettoanfangsrenditen oberhalbder deutschen Renditeniveaus.HIH Invest schieltdeshalbauf der Suche nach rentierlichen Gelegenheiten wiederöfterins europäische Ausland. Unterwegs sind die Einkäufer in Londonund Amsterdam, aber auch in nordeuropäischenStädten wie Stockholm,Kopenhagen oderHelsinki.

Versicherer, Pensionskassen &Co. sind zurzeit auf Immobilien nicht so gutzusprechen. DieImmobilienquotensindmeist vollgelaufen, die Büroallokation liegt im Schnittbei 60%und soll mittelfristighäufig auf20% bis 40% abgebaut werden. In Immobilien,zumal Büros,stecken institutionelleInvestoren deshalb sehr selektiv ihr Geld,eher aufeigene Faust als über Pool-Fonds oder Club-Deals –unddann werden am liebstenüberschaubare Tickets über 30 Mio. bis80Mio.Eurooder maximal um die 100 Mio. Euro gelöst. Ausnahmen bestätigen die Regel

„Vor einem Jahr hätte ich gesagt, dasist ein scheues Reh –jetzt ist dasReh nicht mal mehr im Wald“, wählt Carsten Demmler, Geschäftsführer von HIH Invest, einanschauliches Bild. Sein Geschäftsführungskollege und Transaktionschef FelixMeyenwill das Rehmit Renditen zurück in den Wald locken,

die auch mit Anleihenund Aktienkonkurrieren können.Diese findensichzurzeit–zumindest auf demCore-Level –abereherim Auslandals in dendeutschen A-Städten „Nehmenwir diezweideutschen TopStädte München undBerlin“, sagtMeyen „Da sehen wirNettoanfangsrenditen von etwa 4,5% beiBüros. In London,Amsterdam undWien oder in nordischen Städtenwie Stockholm, KopenhagenoderHelsinki liegen dieBürorenditen bei 5% bis5,5%, derAnpassungsmechanismus ist schnellervorangeschritten.“ In denvergangenen Jahren hat HIH Investdas Ausland untergewichtet, jetztsieht derInvestmentmanager die Zeit für antizyklische Taten gekommen Meyens Kollege Matthias Brodeßer, Head of Transaction Management Office International, bringt es aufdie griffigeFormel:

Die Preiserwartungslücke ist in Londonvielkleiner

„Nördlichvon 5% Nettoanfangsrendite fängt es erstan, Spaß zu machen.“Brodeßer macht keinen Hehl daraus, dass er bei strukturierten Verkaufsprozessen, die Versteigerungssituationen inzwischen wieder abgelösthätten, durchaus deutlichoberhalbdieser Markeins Rennen geht. So wieneulich,als HIH beim Bieterwettbewerb um eine Londoner Büroimmobilie, die vor nicht allzulanger Zeitfür 360Mio. Eurogehandelt wurde, nurknapp überboten wurde. Das Haus ging am Ende für 208Mio.Euroanden Höchstbietenden „Deutsche Büros sind während des Aufschwungs sehr teuergeworden. Infolgedessenist die Kluft zwischen den Preisvorstellungenvon Käufern undVerkäufernjetzt besonders groß“,bestätigt Tom Leahy, Head of EmeaRealEstateResearch beimImmobilien-

datenanbieter MSCI in London. SeitMitte 2022 sind diePreisefür Büroimmobilien in dendeutschen A-Städten zwar schonum rund 30%gesunken. Die Rechenmodelle von MSCI zeigen aber immer nocheinenAbstand von 41%inden deutschen A-Städten. Auch wenn sich beideSeitenirgendwo in der Mitte treffen, wie Leahy erwartet, „wärendeutsche A-Büros immer nochrund 20%zuteuer“. London betrachtetauchLeahy für renditehungrigeAnlegerals dasderzeitbessere Pflaster.„DiePreisanpassungen sind in London schnellererfolgt alsinden deutschen A-Städten. So sind dieBürorenditeninLondon aufetwa5,5%gestiegen, während siein dendeutschen A-Städten bei etwa 4% liegen“, machtder MSCI-Manneinen noch größeren Renditeabstand zwischenLondon undden deutschenHochburgen ausals Meyen. „Und in London liegendie Preiserwartungennur etwa 10%auseinander.“

DiesesLondonerBürohaus kaufte HIH InvestAnfang 2022 –der bisdato letzte Bürokauf im Ausland. Quelle: HIHRealEstate

Damitkeine Missverständnisse aufkommen: „Unser Fokusliegt auch 2024 auf Deutschland“, stelltMeyenklar. DasBüro stehtauf derAgendader HIH-Männeraber nichtganz oben: Am größten istauf Institutionellenseitedie Nachfrage nach Wohnungen, weil siedaoft unterallokiert sind.Nur dasAngebot an jungenBeständen istgering und„Projektentwicklerhaben relativ hohe Preisforderungen, um insBauen zu kommen“.Logistikist derzweite Schwerpunkt: „Deutschland,Benelux, Nordfrankreich als Beifang, vielleicht UK“, zählt Meyenauf. Im Wohnsegmenterwartetereine Ausschüttungsrendite von 4,5% bis5%, beiLogistik solltenes 5,5% bis6%sein. Harald Thomeczek