Investing in Germany 2011 by Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH

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MIPIM 2011

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März 2011

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Deutsche Bank Social Responsibility

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BILD: SELL

MIPIM AWARD ‘Green Building’

Das deutsche Wunderkind BILD: REED MIDEM

Volkswirtschaftler sagen: In Deutschland geht es aufwärts. SEITEN 4-6

Filippo Rean ist neuer MipimChef. Wer ist dieser Mann? SEITE 27

Was ist bloß los mit Deutschland? Der chronische Griesgram und Sparfuchs unter den europäischen Wirtschaften hat plötzlich auffällig gute Laune, und zwar mit Recht: Die Beschäftigung blieb trotz Finanzkrise stabil, die Wachstumsaussichten sind wieder positiv. Auf dem einstigen Langweiler Europas ruht nun die Hoffnung vieler Investoren. Immer breiter wurde das Lächeln des deutschen Wirtschaftsministers in den vergangenen Monaten, wenn er über die heimische Konjunktur sprechen durfte. „Wir Deutschen werden dafür bewundert, wie schnell wir aus der Kri-

se gekommen sind“, erklärte Rainer Brüderle den Journalisten vom „Spiegel“ auf dem Weltwirtschaftsgipfel in Davos. „Das internationale Interesse ist riesig, wie wir das geschafft haben.“ Über wiedererwachtes internationales Interesse kann sich auch der deutsche Immobilienmarkt freuen. Egal, ob man die Investorenumfragen von Ernst & Young, KPMG oder Union Investment aufschlägt – sie alle enden mit demselben Fazit: Deutschland wird 2011 im Vergleich mit anderen europäischen Kernmärkten an Attraktivität nochmals zulegen. Die Preise für IaImmobilien werden steigen, das Transaktionsvolumen im Gewerbe- wie im

Wohnimmobiliensektor ebenso. Doch was ist die eigentliche Wurzel dieser massenhaften Zuversicht? „Die Investoren gehen gerne dahin, wo das Wirtschaftswachstum aktuell die höchsten Werte erreicht“, erklärt Stefan Wundrak, Research Manager Europe bei Henderson Global Investors in London, den Trend. „Das waren in der Vergangenheit Spanien und Irland, heute sind es Skandinavien und Deutschland.“ Der Trend könnte sich zwar auch wieder umkehren, wenn anderswo in Europa die Wachstumsraten steil in die Höhe schießen. „Aktuell ist das aber nirgends absehbar.“ Weiter auf Seite 3

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Donnerstag, 3. März 2011

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FORTSETZUNG VON SEITE 1

Das deutsche Wunderkind Vor allem der deutsche Konsum beflügelt die Investoren-Fantasie. Das für den hiesigen Einzelhandel in den kommenden Jahren erwartete reale Umsatzwachstum von ca. 1,7% p.a. ist zwar nicht gigantisch, im Vergleich zu den Vorjahren (0%) zeigt sich aber ein klarer Aufwärtstrend. Auch die Researcher der Deutschen Bank rechnen damit, dass der private Konsum an Fahrt gewinnen wird, und zwar um real 1,25% – eine Folge von konstantem Beschäftigungswachstum und einem Absinken der Arbeitslosenquote „in Richtung 7%“. Die sei eine im europäischen Vergleich „vorbildliche Arbeitsmarktentwicklung“, betonen die Bank-Volkswirte. Da überrascht es nicht, dass vor allem Einzelhandelsimmobilien für glänzende Augen bei den Anlegern sorgen. In der diesjährigen Erhebung des europäischen Fondsverbands Inrev lösten deutsche Handelsimmobilien die bislang dominierenden britischen Einzelhandelsobjekte in der Skala der beliebtesten Anlageziele der Fondsinvestoren ab. Im Vergleich zu den vorangegangenen zwei Jahren sei das eine „dramatische Veränderung der Wahrnehmung“, kommentiert Inrev. 2010 habe es dieser Sektor nicht einmal in die Top Ten geschafft.

Wohnungsmarkt zieht nach

PHOTO: HENDERSON

„Die Anleger glauben, dass die deutschen Wachstumsaussichten auf einer ganz soliden ökonomischen Grundlage aufsetzen“, betont Henderson-Researcher Wundrak. „Deutschland produziert Dinge, die man in der Welt auch wirklich haben will.“ Jahrelang sei der deutsche Arbeitsmarkt wegen seines im Vergleich zu Großbritannien unterentwickelten Dienstleistungssektors kritisiert worden, „nun trauert England darüber, dass es sein produzierendes Gewerbe kampflos aufgegeben hat – und die Jobs, die daran hingen“.

„Deutschland produziert Dinge, die die Welt wirklich haben will.“ Stefan Wundrak

Inflationsängste und niedrige Zinsen haben auch dem deutschen Markt für Wohneigentum unerwarteten Schwung verliehen. Während sich in den zehn Jahren vor der Finanzkrise die Häuserpreise in Spanien und England verdoppelten, herrschte in Deutschland Stagnation. Doch pötzlich berichten Marktteilnehmer von Bietergefechten um Eigentumswohnungen in den wirtschaftsstarken Großstädten, und auch bei vermieteten Mehrfamilienhäusern

Was das deutsche BIP wachsen lässt:

Export und Investitionen ziehen an 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%

Staatsverbrauch privater Konsum

-2%

Investitionen Auffüllen der Lagerbestände Nettoexport Reales BIP, % ggü. Vorjahr

-3% -4% -5% 2008

2009

2010

in guten Standorten übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot. Die Wohnungsmakler freuten sich in ihren Bilanzen für 2010 über zweistellige Umsatzzuwächse. Steigende Kaufpreise und Neuvertragsmieten gelten auch für das laufende Jahr als sicher (s. Seite 14). Während bei Wohnungen an der Preisfront also noch viel Luft nach oben ist, gilt das Niveau bei hochwertigen deutschen Gewerbeimmobilien bereits als ziemlich ausgereizt (s. Seite 13). Top-Büros in Frankfurt und München wurden nach Angaben von BNP Paribas Real Estate Ende 2010 zu Nettoanfangsrenditen von unter 5% angeboten. Damit nähern sie sich allmählich dem Niveau von Paris (4,75%).

Vorsicht, Blase! Stefan Wundrak empfiehlt Investoren daher, sich bei Büros auf Objekte zu konzentrieren, deren Mietverträge binnen 24 Monaten auslaufen, oder in Refurbishments oder Projekte auszuweichen. „So kann man von den künftig weiter steigenden Mieten profitieren.“ Im Einzelhandel solle man zugreifen, wenn die Frequenz im Objekt durch die Ansiedelung neuer, expansiver Ladenkonzepte noch steigerungsfähig sei: „Dann kann selbst aus einer Nettoanfangsrendite von nur 5% noch eine gute Wachstumsstory werden.“ Andreas Schulten, Vorstand beim führenden Immobilienmarkt-Researcher BulwienGesa, warnt die Investoren derweil vor zu viel Optimismus. Märkte, sagt Schulten, „reagieren nun einmal emotional“. Und die Emotionen seien derzeit stark von der euphorischen Stimmung der vergangenen Monate geprägt. Noch weiter steigende Preise wünscht sich Schulten daher nicht. Wenn in Maklerkreisen für den spekulativen Neubau eines Frankfurter Bürohochhauses eine Verkaufsrendite von 4,5% aufgerufen werde, wie man

sich vom 60.000-m2-Projekt Taunustor erzähle, sei für ihn das Ende der Fahnenstange allmählich erreicht. „Das aktuelle Preisniveau für deutsche Pri-

me-Objekte halte ich noch für durchaus angemessen. Sollte Deutschland aber noch populärer werden und der Anlagedruck zunehmen, befürchte ich den Beginn einer neuen Blase.“ Ähnliche Befürchtungen äußerte jüngst auch Frank Billand, Geschäftsführer des Immobilienfondsmanagers Union Investment Real Estate. Denn für die deutschen offenen Immobilienfonds, ein kaufkräftiges Schwergewicht unter den institutionellen Anlegern in Europa, werden Auslandsinvestments ab 2013 wegen neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen weniger attraktiv. Entsprechend mehr Kapital werden die Fonds zu Hause ausgeben. „Der Wettbewerb am deutschen Markt wird größer werden“, schätzt Billand. „Das könnte auch zu nochmals steigenden Preisen führen.“ Neue Preisblasen für deutsche Büround Einzelhandelsobjekte hält auch Henderson-Researcher Wundrak für möglich. „Wenn die Zinsen noch ein Jahr so niedrig bleiben, müssen wir mit einer Überhitzung rechnen.“ (mol)

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MICHAEL HEISE

Boom dank Reformen, Michael Heise sagt Deutschland gute Jahre voraus. Das Wirtschaftswachstum sieht der Allianz-Chefvolkswirt bis auf weiteres bei jährlich 2%. Die Inflationsrate bleibe niedrig, und er prognostiziert weniger Arbeitslose. Bei Immobilien-Investments sieht er Potenzial für höhere Mieten und steigende Preise. Als ein Wunder erscheint ihm all das nicht, auch wenn alle Welt über die positiven Nachrichten aus Deutschland staunt. Immobilien Zeitung: Herr Heise, Sie halten die Euphorie über starkes Wirtschaftswachstum und weniger Arbeitslose in Deutschland für übertrieben. Warum? Michael Heise: Es ist sicher richtig, dass Deutschland wettbewerbsfähiger geworden ist, eine bessere wirtschaftliche Konstitution aufweist und gut durch die Finanzkrise gekommen ist. Aber ein Wunder, das zu E u p h o r i e Allianz-Chefvolkswirt Michael A n l a s s geben sollte, ist das gewiss nicht. Wir profitieren vom wieder aufgelebten Welthandel. Es handelt sich beim aktuellen Aufschwung daher auch um einen Rückprall nach dem Absturz im Jahr 2009. Unterm Strich steht Deutschland beim Wirtschaftswachstum gar nicht viel besser da als andere Länder. Bei uns war der Absturz nur viel tiefer als etwa in Frankreich. Im Gegenzug ist bei uns nun auch der Aufwärtstrend stärker. IZ: 3,6% Wirtschaftswachstum im Jahr 2010, dazu die Aussicht auf weniger als 3 Mio. Arbeitslose: Das sind die besten Zahlen seit Anfang der 90er Jahre! Heise: Okay. Die aktuelle Bewunderung für Deutschland hat auch damit zu tun, dass wir in den vorangegangenen 15 Jahren meist schwache Wachstumsraten hatten. Im Ausland galten wir lange als wenig wettbewerbsfähig und als reformunwillig. Entsprechend kommt es für manche Beobachter etwas überraschend, wenn nun ausgerechnet aus Deutschland so viel Positives zu berichten ist.

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Heise lobt Krisenmanagement der Großen Koalition IZ: Sie sind nicht überrascht? Heise: Es gibt ganz nüchterne Gründe für den Trend nach oben. Das Wichtigste waren die Arbeitsmarkt- und Sozialstaatsreformen der Agenda 2010 des früheren Bundeskanzlers Gerhard Schröder. Die Reformen haben die Schockabsorptionsfähigkeit des deut-

Heise.

Bild: Allianz

schen Arbeitsmarkts deutlich verbessert. Zudem hat sich die Tarifpolitik geändert. An die Stelle zentraler Abschlüsse für ganze Branchen sind immer mehr individuelle Vereinbarungen zwischen Unternehmen und Beschäftigten getreten. Das hat die deutsche Wirtschaft flexibler und widerstandsfähiger gemacht. Auch die Große Koalition hat mit ihrem Krisenmanagement einen Beitrag für die guten Nachrichten von heute geleistet.

Das Instrument der Kurzarbeit beeindruckt selbst die USA IZ: Sie meinen etwa die Verlängerung der Kurzarbeit? Heise: Den Einsatz der Kurzarbeit halte ich für einen großen Erfolg. Ich hatte am Anfang selber Zweifel an ihrem Sinn. Aber die Kurzarbeit hat funktioniert, und sie hat im Ausland, auch in den USA, viel Aufmerksamkeit gefunden. Völlig zu Recht. IZ: Die Bewältigung der Krise erfolgte mittels hoher neuer Staatsschulden. Ist der Aufwärtstrend nur ein Boom auf Pump? Heise: In der hohen Staatsverschuldung stecken in der Tat Risiken, aber ich glaube, dass wir die Schulden eindämmen können. Entscheidend ist ihre Relation zum Bruttoinlandsprodukt. Ich halte es durchaus für möglich, die aufgehäuften Staatsschulden vom aktuellen Level von etwa 80% des BIP in den nächsten Jahren Richtung 70% zu drücken. (Weiter auf Seite 5)

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3. März 2011

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nicht dank Wundern! IZ: In den Maastricht-Kriterien stehen 60% als Zielvorgabe. Heise: Das ist richtig, und das Ziel ist auch erreichbar. Wir müssen einfach dafür sorgen, dass der Anstieg der Staatsausgaben ein bis zwei Prozentpunkte unter dem des BIP liegt. Wenn das BIP einschließlich Inflation jährlich um mindestens 4% zulegt, sind wir auf dem richtigen Weg. IZ: Auch das Regierungsgespann Merkel/Steinbrück ging mal davon aus, dass der Wirtschaftsaufschwung von 2006 und 2007 ewig währen würde – und irrte. Was spricht dafür, dass es diesmal tatsächlich ein paar mehr gute Jahre werden? Heise: Ich erwarte in den nächsten fünf Jahren ein Wirtschaftswachstum von durchschnittlich 2% p.a. Vielleicht sogar einen Tick höher. Das reicht, um die Arbeitslosigkeit weiter zu drücken. Natürlich können wir nicht sicher sein, wie es in den Emerging Markets, allen voran China und Indien, weitergeht und ob womöglich der Ölpreis durch die Decke geht. Aber es spricht viel dafür, dass die Weltkonjunktur auf Wachstumskurs bleibt. Davon profitiert auch Deutschland. IZ: Was heißt das zum Beispiel für Investoren, die sich für deutsche Immobilien interessieren? Heise: Die können mit höheren Mieten und steigenden Preisen rechnen – auch deswegen, weil das positivere Image Deutschlands dazu führt, dass Ausländer hier mehr investieren. IZ: Aber was haben Immobilien-Anleger davon, wenn die Industrie wieder mehr in ihre Ausrüstung investiert und vor allem auf diese Weise Wachstum generiert wird? Heise: Die Nachfrage nach Flächen wird zunehmen. Viele Dienstleister und der Einzelhandel wollen expandieren. Mit den Dienstleistern meine ich nicht nur sehr wirtschaftsnahe Branchen, sondern auch die Bereiche Freizeit, Kultur, Erziehung und Gesundheit. Diese Sparten sind auch in der Krise weitgehend stabil geblieben und werden einen guten Teil der neuen Jobs schaffen.

IZ: Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird stark zurückgehen. Keine guten Aussichten für Immobilienkäufer! Heise: Es wird noch eine Weile dauern, bis der demografische Trend in der Immobilienbranche durchschlägt. Zunächst gibt es noch einen großen Bedarf an neuen Wohnungen für Einheimische, die sich mehr Wohnraum leisten können, und voraussichtlich auch wieder für mehr Zuwanderer. Ich sehe gute Chancen dafür, dass die Wohnungsmieten in den nächsten Jahren um 2% bis 2,5% p.a. und damit stärker als die Inflationsrate steigen. Die sehe ich in den nächsten zehn Jahren im Schnitt bei 1,5% bis 2% p.a..

Die Inflationsrate bleibt bei höchstens 2% im Jahr IZ: Allen Ernstes? Heise: Ich weiß, es kursieren düstere Szenarien mit horrender Inflation oder gar einem Währungsschnitt. Ich halte von diesen Prognosen nichts. IZ: Aber allein mit Blick auf die teuren Konjunkturprogramme und die hohe Verschuldung gilt eine nennenswerte Inflation auch vielen Ökonomen als unvermeidlich. Heise: Ich sehe das anders. Der Druck auf die Preise wird groß bleiben. Die Unternehmen werden keine große Preissetzungsmacht haben. Es ist auch keine Lohnspirale nach oben zu erwarten. Und ich denke, dass die Notenbanken ihre Unabhängigkeit bewahren und die Inflationsrate bei höchstens 2% halten werden. IZ: Warum investiert dann alle Welt zurzeit in Wohnimmobilien? Heise: Gut möglich, dass manche damit versuchen, sich vor befürchteter Inflation zu schützen. Häufig dient Wohneigentum den Käufern aber eher als simple Altersvorsorge. Dieser Trend könnte nur dann abrupt zu Ende gehen, wenn die Zinsen deutlich steigen. Danach sieht es aber nicht aus. IZ: Herr Heise, danke fürs Gespräch. Das Interview führte Bernhard Bomke.

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Donnerstag, 3. März 2011

ÜBERNAHME-VERSUCH DURCH ACS The Economist über das Kräfteverhältnis zwischen Deutschland und Frankreich in der Europäischen Union, 9.12.2010.

Die Kräftebalance zwischen dem Paar Frankreich und Deutschland (...) hat sich über den Rhein hinweg verlagert. Die Schuldenkrise in der Euro-Zone, während derer alle Augen auf Deutschland gerichtet waren, hat das verdeutlicht. In den fundamentalen Dingen – dem dauerhaften Krisenmechanismus nach 2013, der damit verbundenen Änderung des EU-Vertrags, strengeren Regeln und Sanktionen für Regelbrecher, keiner Vergrößerung des Rettungsfonds – hat Frau Merkel das bekommen, was sie wollte, während Herr Sarkozy auf der Strecke geblieben ist. (...) Deutschland hat jetzt den Nutzen aus jahrelanger Lohnzurückhaltung und Arbeitsmarktreformen, die seine Wettbewerbsfähigkeit verbessert haben. (...)

Larry Elliott über das beste deutsche Wirtschaftswachstum seit der Wiedervereinigung, 12.1.2011.

Was ist die Erklärung dafür? Die einfache Antwort ist, dass es an China liegt, mit Deutschland als Außenposten des ostasiatischen Wirtschaftswunders. (...) Der Exportboom ist mit den Problemen in der Eurozonen-Peripherie noch stärker geworden, weil sie zum Fall der Einheitswährung an den weltweiten Auslandsbörsen gesorgt haben. Doch die Idee, Deutschlands starkes Auftreten im Jahr 2010 sei nur einem glücklichen Timing zuzuschreiben, ist Nonsens. (...) Deutschland hat begriffen, dass die Erfolgsgeheimnisse harte Arbeit, strenge Qualitätskontrolle, zuverlässige und langfristige Finanzierung und die Kooperation zwischen Politikern, Unternehmen und Gewerkschaften sind. (...) Doch es gibt eine Warnung: Deutschlands Wachstum ist unausgewogen. (...) Das hat Auswirkungen auf die Weltwirtschaft, in der sich das Ungleichgewicht zwischen den großen Exporteuren und den großen Importeuren zu verstärken beginnt.

Hochtief lockt Investoren an Mit der Ankündigung, den Essener Baukonzern Hochtief übernehmen zu wollen, hat das spanische Bauunternehmen ACS in Deutschland hohe Wellen geschlagen. Immerhin würde damit die lokale Nummer eins von Madrid aus gesteuert. Es entstünde Europas größter Baukonzern. Und aus Deutschland, dem Land mit der mit Abstand größten Bauwirtschaft in Europa, gäbe es nach der Übernahme mit Bilfinger Berger nur noch ein Bauunternehmen unter den Top 10 auf dem Kontinent (Platz 10). Auf der anderen Seite sind die Übernahmekonditionen für ACS günstig. Hochtief lädt ausländische Investoren förmlich zur Übernahme ein: Der Konzern mit Firmensitz in Essen ist per saldo fast schuldenfrei, agiert international erfolgreich und peilt für die nächsten Jahre ein Jahresergebnis vor Steuern von mehr als 1 Mrd. Euro an. Doch das spiegelt sich nicht an der Börse wider: Die australische Unternehmenstochter Leighton – Hochtief hält etwa 54% der Aktien – hat allein schon einen Börsenwert, der etwa doppelt so hoch ist wie der des Essener Konzerns (ca. 4,5 Mrd. Euro). In der ACS-Bilanz stehen dagegen Nettoverbindlichkeiten von mehr als 9 Mrd. Euro. Gelingt es dem Konzern, seinen Anteil wie geplant auf mehr als 50% auszubauen, kann er seine Schulden über die Konsolidierung der Vermögenswerte der Essener verringern. Über eine Zerschlagung des Konzerns würde ACS darüber hinaus mögliche Reserven bei Hochtief heben, so Axel Schäfer, bei der Unternehmensbera-

International erfolgreich, per saldo schuldenfrei, an der Börse unterbewertet: Hochtief mit Sitz in Essen ist ein willkommener Übernahmekandidat. Bild: Hochtief

tung OC&C Strategy Consultants Deutschland für den Bausektor verantwortlich. ACS könne in einem immer globaler agierenden Markt seine eigene Schwäche der zu starken Ausrichtung auf den Heimatmarkt mit dem Hochtief-Aktionsradius ausgleichen, ergänzt Analyst Marc Gabriel vom Bankhaus Lampe. Zwischen beiden Unternehmen gebe es zudem wenig regionale Überschneidungen. Deutsche Aktiengesellschaften und damit auch Hochtief haben dagegen nach dem deutschen Übernahmerecht keine Möglichkeit, durch Stimmrechtsbeschränkungen oder Höchstanteile einzelner Aktionäre eine feindliche Übernahme abzuwehren, heißt es in der Studie „Die deutschen Bauunternehmen – kein Hang zur Größe“ vom Münchner ifo-Institut. Der wirtschaftli-

che Aufschwung und steigende Umsätze bei den Unternehmen lassen Branchenkenner vermuten, dass die Zahl der Übernahmen und Fusionen in diesem Jahr wieder zunimmt. Wie Hochtief könnten vor diesem Hintergrund weitere deutsche Firmen zu Übernahme-Kandidaten werden – oder sie gehen selbst auf Einkaufstour. Bilfinger Berger, in Deutschland Nummer zwei hinter Hochtief, hat zum Beispiel Ende 2010 den Verkauf seiner australischen Tochter Valemus für das erste Quartal 2011 an den Bau- und Immobilienkonzern Lend Lease angekündigt. Den Erlös aus diesem Geschäft, etwa 500 Mio. Euro, will das Mannheimer Unternehmen nach eigenen Angaben in den weiteren Ausbau seines Dienstleistungsgeschäfts stecken – und somit auch in Unternehmenskäufe. (tja)

EX-WIRTSCHAFTSWEISER WOLFGANG WIEGARD

Schuldenkrise gut für deutsche Immobilien Der Wiener Wirtschaftsforscher Stephan Schulmeister über die Auswirkungen der Eurokrise, 17.12.2010.

(...) Finanzinvestoren flüchten aus Anleihen der „Problemländer“ in deutsche Staatsanleihen. Dies treibt das Zinsniveau in diesen Ländern nach oben und in Deutschland nach unten. Die Schuldenkrise schwächt den Wechselkurs des Euro, und davon profitiert der „Exportweltmeister“ am stärksten. In kurzsichtiger Betrachtung hat es den Anschein, als würde Deutschland endlich für seine Disziplin belohnt. Doch der Schein trügt: Die weitere Ausbreitung des „Zinsvirus“ wird auch der deutschen Wirtschaft schweren Schaden zufügen (...) Dafür sind zwei Effekte bestimmend: Die deutschen Exporte werden umso stärker gedämpft, je größer die betroffenen Volkswirtschaften sind. Und: Je größer das Volumen der Rettungspakete, desto stärker wird der Zweifel an der Finanzierungskapazität Deutschlands.

Gute Aussichten für die deutsche Immobilienwirtschaft prognostiziert Prof. Wolfgang Wiegard, Mitglied im Rat der Immobilienweisen und bis Anfang März im Sachverständigenrat der Bundesregierung zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Durch die Schuldenkrise verändern sich die internationalen Zahlungsströme, wovon insbesondere deutsche Immobilien profitieren. „Alle Indikatoren deuten auf eine günstige Entwicklung hin“, schreibt Wiegard im Gutachten des Rats der Immobilienweisen von Immobilien Zeitung und Zentralem Immobilienausschuss (ZIA): Bruttoinlandsprodukt sowie private verfügbare Einkommen steigen, und die Zinsen bleiben trotz leichtem Anstieg auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, so seine Prognose für 2011. Vor allem aber ändern sich die internationalen Zahlungsströme zugunsten Deutschlands.

Wolfgang WiegardPhoto: Alexander Sell

In den vergangenen Jahren lösten die Zinssenkungen in früheren Hochzinsländern wie Spanien oder Irland einen Investitionsboom aus, der sich insbe-

sondere im Immobiliensektor niederschlug. Finanziert worden sei das zum Teil mit deutschen Kapitalexporten, betont Wiegard. „Es wurden Kredite an spanische Immobiliengesellschaften vergeben und es wurden verbriefte USKredite gekauft.“ Mit dem Ende der Finanzkrise und dem Beginn der Schuldenkrise dürfte diese Entwicklung gestoppt sein, meint Wiegard. Der Markt für verbriefte Immobilienkredite ist zusammengebrochen, die Immobilienblasen in Spanien, Irland und den USA sind geplatzt und die Kapitalnachfrage in diesen Ländern ist insbesondere im Immobiliensektor zum Erliegen gekommen. Mangels geeigneter Anlagemöglichkeiten im Ausland und aufgrund gestiegener Risikoprämien bei Auslandsanlagen werden die früheren Kapitalabflüsse zukünftig verstärkt in Deutschland investiert werden, erwartet Wiegard. „Ein erheblicher Teil wird dabei in die Immobilienwirtschaft fließen.“ (pm)

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Donnerstag, 3. März 2011

EINZELHANDEL

Woolworth erfindet sich neu In den USA ist Woolworth verschwunden, in Deutschland erlebt die Kaufhauskette gerade einen zweiten Frühling. Mit einem deutlich reduzierten Sortiment, einem Minimum an Personal und dem Geld zweier Unternehmer-Familien arbeitet Discount-Experte Dieter Schindel an der Neuerfindung der Marke. Was Franklin Winfield Woolworth (1852-1919) wohl zu den Geschäften in Unna, Gera und Karlsruhe gesagt hätte, die seinen Namen tragen? Auf jeden Fall wäre der Woolworth-Gründer stolz, dass ein Billigkaufhaus auch im 21. Jahrhundert offenbar noch eine tragfähige Geschäftsidee ist – zumindest in Good Old Germany. Billig, das können die Deutschen ja. Was Wunder also, dass die Macher der neuen Woolworth Deutschland (seit 1998 vom US-Geschäft unabhängig) Discount-Freaks sind. Stefan Heinig, Gründer der Billig-Ketten KiK und Tedi, und Karl-Erivan Haub, dessen Familie der Tengelmann-Konzern gehört (Mehrheitsgesellschafter von KiK), haben im Sommer 2010 Woolworth

Woolworth-Filiale in Unna in Nordrhein-Westfalen.

aus der Insolvenz übernommen. An die Spitze des Managements haben Heinig und Haub Dieter Schindel beordert, der KiK von null auf 3.000 Filialen explodieren ließ. Mit ihm will Woolworth 2011 im Schnitt eine Filiale pro Woche eröffnen und vor allem: nach Jahren des Siechtums wieder Geld verdienen. „Wir sind mehr Nahversorger als Erlebniskaufhaus“, beschreibt Schindel seine Strategie. Der Südafrika-Fan hat das Sortiment zusammengestrichen. Statt 20.000 Artikeln gibt es nur noch

Bild: Woolworth

6.000. Sportsachen, Straßenschuhe, Zeitungen, Kommissionsware, Alkohol und Multimedia flogen raus, der Schwerpunkt liegt auf Hartwaren (65%) und Textilien (35%). „Wir müssen uns auf das Wesentliche konzentrieren“, so Schindel. Der Personaleinsatz wurde auf ein Minimum reduziert: Pro Geschäft arbeitet nur eine Vollzeitkraft. Zu große oder zu kleine Filialen wurden abgestoßen, überflüssige Flächen gab man an die Vermieter zurück. Glück für Woolworth: Der

wichtigste Vermieter, Finanzinvestor Cerberus, steht hinter dem Plan. Woolworth-Filialen sollen fortan mindestens 1.000 m2 und höchstens 2.000 m2 groß sein. „Eine Stadt wie Meschede braucht kein Kaufhaus mit 9.000 m 2 “, sagt Schindel mit Blick auf die überdimensionierten Warenhaus-Immobilien in vielen deutschen Städten. Mit der südafrikanischen Woolworth ist das deutsche Konzept nicht zu vergleichen. „In Südafrika ist Woolworth ein Textilkaufhaus, eine Mischung aus Peek & Cloppenburg und C&A“, sagt Schindel. Während der andere Kaufhaus-Patient, Karstadt, noch in der Reha steckt, hat Woolworth die Klinik schon wieder verlassen. Für das laufende Kalenderjahr sind 40 Mietverträge unterschrieben. Woolworth, mit 158 Filialen und 4.300 Mitarbeitern aus der Insolvenz gekommen, hat wieder 166 Filialen und 5.500 Mitarbeiter. Potenzial sehen die Eigentümer für bis zu 500 Läden. Dabei muss es nicht bleiben. Woolworth Deutschland hat die Rechte für die gesamte Europäische Union – mit Ausnahme Großbritanniens. (cvs)

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Donnerstag, 3. März 2011

GESETZGEBUNG IN DER KRISE

Krisengesetze und Steuerhilfen – Fehlanzeige! Bundeskanzlerin Angela Merkel wird nicht müde, die Erfolge ihrer Politik zu betonen. In der Immobilienwelt aber gilt: Unterstützung durch Rechtsanpassungen oder Steuererleichterungen? Fehlanzeige – abgesehen von Kleinigkeiten. Das Interesse der Investoren nimmt wieder zu, Finanzierungen sind wieder zu haben, die Branche ist vorsichtig optimistisch. Auch ein Erfolg der Politik und kluger Gesetzgebung? Nein. Mathias Müller, Präsident der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main, sagt eindeutig: „Mir sind keine rechtlichen oder steuerlichen Änderungen bekannt, die sich signifikant ausgewirkt haben.“

Vernächlässigte Branche Aus seiner Sicht wird das Thema Immobilienwirtschaft von der Politik vernachlässigt. Eine politische Maßnahme fällt Müller aber doch ein: „Immerhin haben wir Konjunkturprogramme gehabt, die haben der Bauwirtschaft und den Bauzulieferern geholfen.“ Ob das zu einem sich selbst tragenden Aufschwung reicht, daran zweifelt er. „Der Markt reguliert sich selbst, und wo die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stimmen und Prosperität versprechen, da wird investiert. Beim Wohnungsbau etwa in Frankfurt am Main und München.“ Wohnungsbau ist auch das Thema von Falk Schollenberger, geschäftsführender Gesellschafter, und Konrad Kanzler, Head of Research von der NAI Apollo Group. Aus ihrer Sicht gab es keine Unterstützung für den Immobilienmarkt – eher im Gegenteil. Die Anhebung der Grunderwerbsteuer in mehreren Bundesländern und teureres Bauen durch Regeln zur Energieeinsparung nennt Kanzler als Beispiele, die eigentlich den Aufschung bremsen müssten. Dennoch: „Der Markt arbeitet erfolgreich dagegen“, weiß Schollenberger und sagt: „Steine sind sexy.“ Der Markt der privaten Investoren war im vergangenen Jahr sehr dynamisch, gerade in den Großstädten wurde gekauft, so die Fachleute. Und Schollenberger gibt zu bedenken: „Will man überhaupt, dass die Politik per Gesetz in den Markt eingreift?“

Gesetzliche Hilfe für die Immobilienwirtschaft war während der Krise im Bundestag kein wirkliches Thema. Bild: Deutscher Bundestag/Werner Schüring

Der Berliner Rechtsanwalt Axel Kunze von der Kanzlei Squire, Sanders & Dempsey hat zumindest einen Anreiz durch den Gesetzgeber ausgemacht: „Unmittelbar positiv hat sich die Reduzierung der Umsatzsteuer für Hotels ausgewirkt.“ Und tatsächlich gab es bei den Übernachtungen für den Zeitraum Januar bis November 2010 ein Umsatzplus von nominal 7,1% im Vergleich zum Vorjahr. „Nach Auskunft des Branchenverbands Dehoga ist das das größte Wachstum seit 1994“, sagt Kunze. Bei ihm liefen im Jahr 2010 zahlreiche Anfragen nach Beratung bei Hotelprojekten auf. „Die Mandanten interessieren sich sowohl für Neubauten als auch für Käufe“, berichtet der Anwalt.

einem Zinssatz von 6% p.a. immerhin einen 50-Mio.-Euro-Kredit aufnehmen, ohne dass mir der Zinsabzug verwehrt ist.“ Zudem hat Hoppe ein winziges „Krisengesetz“ doch noch auf dem Zettel. „Die Einführung der Konzernausnahme bei der Grunderwerbsteuer durch §6a GrEstG war zumindest hilfreich.“ Damit werden Umstrukturierungen innerhalb des Konzerns privilegiert, es fällt keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings gesteht er ein, dass das nicht wirklich Wachstum ausgelöst hat. Sein Kölner Berufskollege Gunnar Knorr, Oppenhoff & Rädler, geht hierbei mit dem Bundesfinanzministerium (BMF) streng ins Gericht. „Der Steuerpflichtige bekommt Steine statt Brot“,

lautet sein Urteil, weil das BMF die Regelung „kleinstmöglich“ auslege. „In 80% aller Fälle fällt Grunderwerbsteuer an, dabei wollte der Gesetzgeber wachstumsbegünstigende Umstrukturierungen ermöglichen.“ Knorr sieht die Ursachen dafür, dass der Markt wieder anzieht, woanders. Er zählt auf: „Es gibt wieder leichter Geld, der Druck auf der Veräußererseite wird größer, es muss bis zum Tag xy verkauft werden, die Untenehmen haben mehr Luft und stehen bilanzmäßig nicht mehr ganz so schlecht da.“ Sein Fazit: „Die rechtlichen Rahmenbedingungen waren nicht hilfreich, haben aber auch nicht geschadet.“ (ba)

Kleine Hilfen ohne Wirkung Rechtsanwalt und Steuerberater Matthias Hoppe von Wilmer Hale, Berlin, erkennt keine wesentlichen Hilfen seitens des Gesetzgebers. „Vereinfachungen gab es gerade im Steuerrecht leider keine“, bedauert er. Immerhin: „Die Anhebung der Freigrenze bei der Zinsschranke von 1 Mio. Euro auf 3 Mio. Euro ist eine Erleichterung, vor allem für den Mittelstand.“ Der Steuerexperte rechnet vor: „Dadurch kann ich bei

Das Bundesfinanzministerium macht es den Immobilienunternehmen eher schwerer als leichter. Bild: Fotolia.de/Thomas Röske

LADENMIETEN

München ist am teuersten München hat nicht nur die höchsten Ladenmieten in Deutschland, die Geschäfte in der Innenstadt machen auch pro Quadratmeter den höchsten Umsatz. In den begehrtesten Geschäften der Münchner Fußgängerzone werden Ladenmieten von bis zu 310 Euro/m2 gezahlt. Damit liegt die bayerische Landeshauptstadt weltweit auf Platz zehn (Quelle: Cushman & Wakefield), in Deutschland auf Platz eins. Die Flächenproduktivität zwischen Marienplatz und Karlsplatz ist mit 6.540 Euro/m2/Jahr nach Erhebungen des Maklers Comfort ebenfalls deutschlandweit die höchste. Der Bodenrichtwert für einen Quadratmeter Bauland lag in der Fußgängerzone Ende 2008 bei 50.000 Euro – auch das deutscher Rekord. Nicht zuletzt die Nachfrage internationaler Handelsketten (Abercrombie & Fitch, Urban Outfitters, Apple etc.) sorgt für konstant

hohen Wettbewerb. Dies gilt auch für Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln und Frankfurt am Main. „Mieter sind auch bereit, Ablösesummen für existierende Mietverträge zu zahlen“, sagt Christoph Scharf, Leiter Handelsvermietung von BNP Paribas Real Estate. (cvs)

Einzelhandelsimmobilien:

Aktuelle Renditen Renditen in %

Immobilie Einkaufszentren

5,10

Lebensmittelmärkte (allein stehend)

7,25

Großflächiger Einzelhandel (z.B. Baumarkt, SB-Warenhaus)

6,95

Innerstädtische Geschäftshäuser Ia-Lage

4,10

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Donnerstag, 3. MĂ¤rz 2011

LOGISTIKIMMOBILIEN

Wo Lastwagen Konjunktur machen Deutschland hat viele StraĂ&#x;en, und die sind meistens voll â&#x20AC;&#x201C; voll mit Lkws. Sie fahren GĂźter quer durch die Republik und steuern frĂźher oder spĂ¤ter Logistikimmobilien an. Von denen wurden 2010 wieder mehr gebaut, gekauft und gemietet als im Krisenjahr 2009. Viel spricht dafĂźr, dass der AufwĂ¤rtstrend anhĂ¤lt. FĂźr die Entwickler neuer Lagerhallen gibt es also viel zu tun, und Investoren erĂśffnen sich neue Chancen â&#x20AC;&#x201C; jenseits der Mainstream-Immobilien mit BĂźro- und HandelsflĂ¤chen. â&#x20AC;&#x17E;Die Krise ist vorbei und wir sind mitten im Boomâ&#x20AC;&#x153;, sagt Rainer Koepke, Leiter Industrieimmobilien Deutschland bei Jones Lang LaSalle (JLL). 40% der Logistikunternehmen wollen in diesem Jahr Leute einstellen, vielerorts wĂźrden LagerflĂ¤chen gesucht, die nicht verfĂźgbar sind â&#x20AC;&#x201C; dennoch gebe es kaum Spielraum fĂźr steigende Mieten, denn die von gnadenlosem Preiskampf geprĂ¤gte Branche erwartet keine Mehreinnahmen. Der jĂ¤hrliche Umsatz mit Logistik in Deutschland liegt bei mehr

Logistikland Deutschland.

als 200 Mrd. Euro. Da kommt nur die Automobilindustrie deutlich drĂźber. 2,7 Mio. Personen arbeiten in Betrieben, die mit Logistik zu tun haben.

FlĂ¤chenknappheit in Zentren SpĂ¤testens Mitte des Jahres erwartet Koepke an prominenten Logistikstandorten wie Frankfurt am Main einen Mangel an groĂ&#x;en FlĂ¤chen ab 10.000 m2. Das Problem: â&#x20AC;&#x17E;Die Mieter wollen

Bild: BilderBox.com

immer kĂźrzere MietvertrĂ¤geâ&#x20AC;&#x153;, sagt der JLL-Experte. â&#x20AC;&#x17E;Wenn einer aber nur drei Jahre mieten will, baut dem kein Entwickler eine Immobilie.â&#x20AC;&#x153; Projektentwickler und Banken bevorzugen Mieter, die einen Vertrag Ăźber mindestens sieben, besser noch Ăźber zehn Jahre unterzeichnen. Andernfalls gibt es von Banken keinen Kredit. Die GeldhĂ¤user wollen auch bei langfristig vorvermieteten Projekten Eigenkapitalquoten von 20% bis 40%

sehen. FĂźr mittelstĂ¤ndische Entwickler sind das hohe HĂźrden â&#x20AC;&#x201C; und die groĂ&#x;en Akteure wie Gazeley, Goodman und Prologis waren im Zuge der Finanzkrise lange mit sich selbst beschĂ¤ftigt. Prologis, Deutschlands Nummer eins, ist das nach der Fusion mit AMB vermutlich wieder. Die Finanzierung neuer Lagerhallen mag schwierig sein, das VermietungsgeschĂ¤ft brummte 2010. Der von JLL gemessene Umsatz (Vermietungen und Eigennutzer) von 4,32 Mio. m2 bedeutet einen neuen Rekord und ein Plus von 33% gegenĂźber 2009. Bemerkenswert: Die grĂśĂ&#x;ten Neubauprojekte, die 2010 in Betrieb gingen, befinden sich an ostdeutschen Standorten wie Erfurt und Oranienburg. Erfurt wurde zwar jĂźngst von den Marktforschern des Fraunhofer-Instituts zum Aufsteiger des Jahres gewĂ¤hlt, doch Koepke sieht den Stand ort unter Nachvermietungsgesichtspunkten kritisch. JLL bezeichnet weiterhin Berlin, DĂźsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und MĂźnchen als Top-Logistikstandorte. Weiter auf Seite 13

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Donnerstag, 3. März 2011

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BÜROVERMIETUNG IN DEUTSCHLAND

Developer nach Frankfurt! Die besten Chancen für Projektentwickler sieht der Makler zurzeit ebenfalls in München, aber auch in Frankfurt am Main. „Beide Städte bieten die besten Chancen, Großnutzer für 20.000 oder 30.000 m2 große Flächen zu finden. Dass Frankfurt schon seit Jahren mit der höchsten deutschen Leerstandsquote (ca. 15%) kämpft, sei hierbei kein Hindernis. „In dieser Stadt

Berlin absorbiert 2011 die meisten Quadratmeter 2011 2010 2000

1.400

1.200

400

839

In den fünf wichtigsten deutschen Großstädten werden zurzeit zusammen genommen deutlich mehr Büroflächen vermietet als in Europas größtem Büromarkt Paris. Nach Berechnung von Hela Hinrichs, Europa-Researcherin bei Jones Lang LaSalle (JLL), lag 2010 der Vermietungsumsatz in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bei 2,5 Mio. m2 – in Paris waren es 2,16 Mio. m 2 . Auch 2011 wird Deutschland JLL zufolge mit 2,4 Mio. m2 vor Paris (2,3 Mio. m2) knapp die Nase vorn behalten. Dass diese Relationen nicht jedem auf Anhieb bewusst sind, liegt an der polyzentrischen Struktur Deutschlands. Das Fehlen einer Mega-City macht den Markt für Anleger unübersichtlich, zugleich verhindert die Diversifizierung über mehrere Standorte jähe Einbrüche bei Mieten und Preisen. Dramatische Zuwächse, von denen Anleger träumen, leider ebenfalls. 2010 stiegen daher die Mieten im Wachstumsmarkt Moskau um rasante 20%, im Londoner West End immerhin um 18%. In Madrid stürzten sie um 9% ab. Deutschland zeigte nur minimale Schwankungen dies- und jenseits der Nulllinie, nämlich von -3% in Frankfurt bis +4,5% in Düsseldorf. Im Vergleich mit den von ihren Hauptstädten geprägten Märkten wie Spanien, Frankreich und England fehle es dem deutschen Markt ein wenig an Dynamik, räumt Piotr Bienkowski, Deutschland-Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate, ein. In Metropolen reiche ein kleiner konjunktureller Funke aus, um für heftige Ausschläge zu sorgen, sagt er mit Seitenblick auf das für solche Volatilitäten berüchtigte London. Fragt man Bienkowski, wo er 2011 deutschlandweit die meiste Bewegung erwartet, heißt die Antwort „sehr wahrscheinlich in München“. 2010 habe die Stadt – im Gegensatz zu anderen Hochburgen – ihr Umsatzergebnis komplett ohne Sondereffekte durch überdurchschnittlich große Einzelanmietungen erreicht. „München ist für mich der stärkste und dynamischste Markt unter allen deutschen Städten.“

Nettoabsorption von Büroflächen (in Tsd. m2):

739

Der deutsche Büromarkt hat mit seiner geringen Volatilität die Investoren oft gelangweilt. Jetzt lässt ihn genau das gegenüber anderen Ländern gut aussehen.

BILD: FOTOLIA.DE/DOC RABE

„Outperformer im europäischen Vergleich“

200

-200

Berlin

Düsseldorf

Frankfurt

Ham- München Paris burg

London- London- Moskau City West-End

haben die Nutzer den höchsten Qualitätsanspruch, aber es gibt wenig passendes Angebot. Das bietet weiterhin Chancen auf Mietsteigerungen, trotz der vielen leeren Flächen, mit denen kein Mieter etwas anfangen kann.“ In Düsseldorf dagegen wird es dieses Jahr mit dem Mietumsatz wohl abwärts gehen. „Die Vermietung von 90.000 m2 an Vodafone letztes Jahr war ein absoluter Ausnahmedeal, das wird jetzt kaum wiederholbar sein“, meint

Bienkowski. In Hamburg und Berlin könne man 2011 davon ausgehen, dass die Vermietungsmärkte ihr Vorjahresniveau halten werden. Im Vergleich mit den übrigen europäischen Kernmärkten sieht er Deutschland gut positioniert. „In Frankreich, Spanien und Italien sind zurzeit kaum positive Veränderungen zu erwarten. In Deutschland dagegen stellen die Firmen bereits neue Leute ein – und sehen sich nach neuen

Flächen um. Wir sehen Deutschland im Jahr 2011 daher als Outperformer.“ Bienkowski warnt die Investoren aber auch davor, auf ein Übergreifen des neu gewonnenen Konjunkturschwungs von den zentralen deutschen Innenstadtbezirken auf Büros an der Peripherie zu hoffen. Hier werde man auch zukünftig kein Mietwachstum mehr sehen. „Die Mieter tauschen lediglich alte Qualität gegen neue, und zwar zum gleichen Preis.“ (mol)

FORTSETZUNG VON SEITE 12

Wo Lastwagen Konjunktur machen Auf sie entfiel 2010 mit 1,8 Mio. m2 jedoch nicht mal die Hälfte des Flächenumsatzes.

7% Bruttoanfangsrendite Für Investoren sind Logistikimmobilien bislang von mäßigem Interesse. Colliers beziffert das Transaktionsvolumen für 2010 auf 1,2 Mrd. Euro. Das sind zwar 53% mehr als 2009, aber nur gut 6% des gesamten Kauf- und Verkaufsvolumens bei Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr. Büro- (8 Mrd. Euro) und Einzelhandelsobjekte (6,8 Mrd. Euro) waren begehrter. Die Bruttoanfangsrenditen für langfristig vermietete Lagerhallen an Standorten wie Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart gibt Umut Ertan, Geschäftsführer des Immobilien-Dienstleisters Realogis, mit gut 7% an. Bei Mietverträgen von über zehn Jahren Laufzeit und her vorragender Bonität des Mieters er wartet er im Laufe dieses Jahres ein Unterschreiten der 7%-Schwelle. Bis Ende des Jahres sei für solche Spitzen-

objekte ein Niveau von 6,85% möglich. Die Fraunhofer-Forscher sehen nicht nur in Erfurt einen zukunftsträchtigen, bislang aber unterschätzten Logis tikstandort in Deutschland. Auch

Magdeburg wird als Aufsteigerregion gesehen, und Göttingen gilt als Standort mit viel Wachstumspotenzial. Dort gibt es eine neue Autobahn. Auch sie wird vermutlich bald voll sein. (bb)

Top-Logistik-Developments 2010:*

Die größten Projekte liegen im Osten Ort

Lagerfläche in m2

Erfurt Oranienburg (bei Berlin) Hörselgau (bei Erfurt) Mönchengladbach Friedrichshafen-Kluftern Malsch (bei Karlsruhe) Landsberg-Frauenwald Uffenheim (Franken) Erfurt-Stotternheim Graben (bei Augsburg) Bargteheide (bei Hamburg) Bedburg (bei Bergheim) Eitting (bei München) *Mieter/Entwickler und Eigennutzer

60.000 52.500 50.400 50.000 46.000 46.000 43.000 40.000 38.000 38.000 37.000 31.000 28.500

Mieter/Entwickler Eurogate Distribution/Prologis, Gieag Rewe (Eigennutzer) Rhenus (Eigennutzer) Fiege/Fiege, Union Investment Stute, Tognum, MTU (Eigennutzer) Daimler/Goodman Edeka (Eigennutzer) XXX Lutz (Eigennutzer) Netto (Eigennutzer) Lidl (Eigennutzer) Aldi (Eigennutzer) TK Maxx/Alpha Industrial Rewe (Eigennutzer) © Immobilien Zeitung; Jones Lang LaSalle

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Donnerstag, 3. März 2011

WOHNIMMOBILIEN

Der Dampfer Wohnungsmarkt gewinnt an Fahrt Der deutsche Wohnungsmarkt lässt sich mit einem Dampfer vergleichen: Wer aufspringt, kommt langsam, aber sicher vorwärts. Manch einem taugt das nicht, doch zu vermelden ist: Der Dampfer gewinnt an Fahrt, Mieten und Gebäudewerte steigen. Etliche Unternehmen planen deshalb zu kaufen, andere, wie Oaktree, Cerberus und Goldman Sachs, verabschieden sich aus Investments. „Der Wohnungsmarkt hat auf breiter Front gedreht.“ Recht sachlich schreibt Harald Simons, Vorstand des empiricaInstituts, in dem von der Immobilien Zeitung in Auftrag gegebenen Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft über steigende Wohnungsmieten und Kaufpreise. In einem Gespräch mit ihm klingt das zum Teil ganz anders: „In Berlin mehr als 20% Mietsteigerung bei Neuverträgen innerhalb von zwei Jahren – das ist ein Hammer.“ Über 20% in Berlin, das ist die Gesamtprognose für 2010 und 2011. Gut möglich, so Simons, dass es darüber noch hinausgeht. Für Hamburg rechnet empirica mit etwa 16% Mietsteigerung, für Köln und Frankfurt mit mehr als 10%. Niedrige Zinsen, Inflationsängste, der Wunsch nach einer sicheren Vermögensanlage und die Erkenntnis, dass die es die deutsche Wirtschaft weit weniger gebeutelt hat als befürchtet, haben dem Miet- und Wohneigentumsmarkt Auftrieb gegeben. Da deutsche Ökonomen der Republik ein gutes Wirtschaftsjahr 2011 prognostizieANZEIGE

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ren und die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten – 2010 waren es knapp 150.000 – noch deutlich unter dem Bedarf von mindestens 200.000 Einheiten liegt, sehen Marktakteure die Preispfeile weiterhin nach oben zeigen. Prognostiziert werden für 2011 bundesweit 2,5% bis 3% höhere Neuvertragsmieten und ein WohnungspreisPlus von 3% bis 4%. Regional ist zum Teil mehr drin: So sieht empirica die Kaufpreise in Berlin um durchschnittlich 12% steigen, in Hamburg soll es um 10% nach oben gehen, in Frankfurt um 6% und in München um 4%.

Die GSW mit ihren 50.000 Wohnungen in Berlin – hier in Reinickendorf – wird von Oaktree und Goldman Sachs in Stellung für einen zweiten Anlauf an der Börse gebracht. Bild: GSW

André Adami, Berater beim Institut BulwienGesa, dämpft allerdings auch Erwartungen. Ihm zufolge drücken die gestiegenen Kaufpreise künftig auf die mit Wohnungen zu erzielenden Gesamtrenditen (Wertänderung plus Cashflow): Nach vorläufig prognostizierten 8,3% für 2010 sieht BulwienGesa den Total Return für deutsche Wohnimmoblien in diesem Jahr bei 6,8% und bis 2014 bis etwa 6,5% p.a.

Mehr ausländische Investoren Doch auch wenn die für 2010 bis 2014 von BulwienGesa erwartete Gesamtrendite im Wohnsegment mit im Schnitt etwa 6,3% p.a. hinter den für Gewerbe- und Industrieimmobilien sowie Handelsobjekten erwarteten Total-Return-Werten von jährlich ca. 8% bzw. 6,5% zurückbleibt – Investoren mögen Wohnungen. So erklärten 44% der mehr als 100 von Ernst & Young befragten Unternehmen, die in den vergangenen Jahren hierzulande aktiv waren, sich 2011 auf Wohnimmobilien konzentrieren zu wollen. Bei 36% der Investoren stehen Einzelhandelsimmobilien oben auf der Einkaufsliste, nur noch 20% setzen auf Büros. Gut möglich also, dass der Portfoliohandel anzieht. BulwienGesa hat fürs vergangene Jahr 129 Deals mit insgesamt knapp 69.400 Einheiten erfasst, die für 3,64 Mrd. Euro den Eigentümer wechselten. Einig sind sich Daten erhebende Institute und Makler darin, dass wieder mehr ausländische Investoren auf den Plan treten. Laut Savills standen sie 2010 zwar nur hinter jedem fünften Deal, jedoch erwarben sie etwa die Hälfte der gehandelten Einheiten.

In diesem Jahr rechnet BulwienGesaBerater Adami mit einem gehandelten Volumen von um die 5 Mrd. Euro – nicht eingerechnet mögliche Großdeals wie den Verkauf der Wohnungsgesellschaften der Landesbanken LBBW (24.000 Wohnungen) und BayernLB (34.000 Einheiten). Die Durchschnittspreise sieht Adami um 3% bis 4% auf im Schnitt mehr als 800 Euro/m2 steigen. „Den großen Sprung haben wir schon 2010 gesehen, als es um 8% bis 10% auf das 14,5fache bis 15fache der Jahresnettokaltmiete nach oben ging.“ Steigende Mieten und Preise dürften auch diejenigen freuen, die längst gekauft haben und den Exit suchen. So ist Oaktree Ende Januar mit dem Verkauf seines 11,35%-Anteils komplett aus der börsennotierten Deutschen Wohnen ausgestiegen. Für die Stimm-

rechte dürften die Amerikaner einen besseren Preis erzielt haben als im Oktober 2010, als sie sich ebenfalls von ca. 11% trennten: Der Aktienkurs ist in dieser Zeit um mehr als 15% gestiegen.

GSW: Zweiter Börsenanlauf Gute Zeiten auch für Cerberus und den Goldman-Sachs-Fonds Whitehall, die für das Berliner Wohnungsunternehmen GSW einen zweiten Anlauf an der Börse planen. Kürzlich sicherte man sich die Refinanzierung eines 890 Mio. Euro schweren Kredits, der in der Branche als Grund für den im Frühjahr 2010 gescheiterten Börsengang gewertet wird. In Finanzkreisen wird damit gerechnet, dass die Amerikaner in den kommenden drei bis fünf Monaten den Sprung an die Börse wagen werden. (cr)

Prognose für Gesamtrenditen Bestandswohnungen*:

Köln mit besten Ertragschancen 8,0%

Hamburg

6,9% 6,3%

Düsseldorf

7,2% 7,2%

Frankfurt am Main

6,4% 7,4%

München

5,6% 4,3%

Berlin

5,8%

2011 2012

5,6% 5,1%

Stuttgart

8,3%

Köln 0%

7,5% 1%

10%

* Die Gesamtrendite ergibt sich aus Cashflow- und Wertänderungsrendite. © Immobilien Zeitung; Quelle: BulwienGesa

Donnerstag, 3. März 2011

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GEWERBLICHE IMMOBILIENFINANZIERUNG

Pfandbrief lässt deutsche Banken durchatmen Ungeschoren sind die deutschen Immobilienfinanzierer nicht durch die Finanzkrise gekommen. Das offenbart das Debakel um die Hypo Real Estate und einige Landesbanken. Dass es nicht schlimmer gekommen ist, haben die Banken dem Pfandbrief zu verdanken. Auch das deutsche Drei-Säulen-System hatte maßgeblichen Anteil daran, dass die Immobilienwirtschaft nicht auf dem Trockenen saß.

BILD: SEBASTIAN

Vor dem Ausbruch der Finanzkrise galt das deutsche Bankenwesen als starr, verkrustet, altmodisch – und vor allem als wachstumshindernd. Overbanked sei Deutschland, der Wettbewerb knochenhart, die Margen am Boden. Die privaten Geschäftsbanken rüttelten heftig am Drei-Säulen-System, das Fusionen nur innerhalb einer Säule, also zwischen Sparkassen, Volksbanken und Geschäftsbanken untereinander, erlaubte, nicht aber säulenübergreifend. Vor allem die implizite Staatsgarantie der öffentlich-rechtlichen Institute war den privaten Großbanken ein Dorn im Auge. Jetzt, im vierten Jahr nach dem Ausbruch der Finanzkrise, sind diese Rufe verstummt. Das deutsche Drei-SäulenSystem hat sich als Stabilitätsfaktor

„Der Pfandbrief hat der Bildung von Preisblasen entgegengewirkt.“ Prof. Steffen Sebastian

BILD: CBRE

erwiesen. „Gerade die Sparkassen und Volksbanken haben in der Finanzkrise – nicht zuletzt aufgrund ihrer Einlagenstärke – umfangreich mit Finanzierungsmitteln zur Verfügung gestanden. Somit ist es in Deutschland auch in den Phasen, in denen einzelne Geschäftsbanken zurückhaltend waren,

„Einige Institute sind rechtzeitig auf die Bremse getreten.“ Dirk Richolt

nie zu einer echten Kreditklemme gekommen“, erläutert Gero Bergmann, Vertriebsvorstand bei der Berlin Hyp. Jürgen Allerkamp, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo, fügt hinzu, dass die Volksbanken und Sparkassen aufgrund ihrer regionalen Ausrichtung kaum oder deutlich unterproportional von den Verwerfungen an den Kapitalmärkten betroffen waren.

Mit Hilfe des Pfandbriefs konnten sich die deutschen Banken auch in den Krisenjahren am Kapitalmarkt refinanzieren. Bild: vdp

„Dadurch wird die Volatilität der Finanzmärkte nicht im gleichen Umfang auf das deutsche Bankenwesen übertragen, wie es zum Beispiel in Großbritannien der Fall ist“, unterstreicht Bankenexperte Steffen Sebastian von der Regensburger Irebs die stabilitätsfördernde Wirkung des DreiSäulen-Systems. Allerdings, so der Wissenschaftler, sei durch die „zum Teil irrwitzigen Auslandsinvestments“ einiger Landesbanken, mit denen sie sich verhoben haben, ein Stück der Stabilität verlorengegangen, weil die Regionalbanken als Eigner ihrer Dachinstitute auch von deren Verlusten im Auslandsgeschäft betroffen seien. Aus Sicht von Dirk Richolt, Finanzund Kapitalmarktexperte bei CB Ri chard Ellis, bleibt es aber dabei, dass der deutsche Immobilienmarkt ohne das Säulenprinzip mit einer weitaus höheren Volatilität zu kämpfen gehabt hätte. „An dem System will jetzt keiner mehr rütteln“, ist er sich sicher.

Pfandbrief: „Gut und günstig“ Noch wertvoller als die Gliederung der Banken in drei voneinander unabhängige Segmente ist für den deutschen Immobilienmarkt der Pfandbrief. Das Refinanzierungsmittel genießt unter den Immobilienfinanzierern so etwas wie einen Heiligen-Status. Als „Premiumprodukt des deutschen Kapitalmarkts“ beschreiben ihn Allerkamp und Edgar Zoller, Immobilienvorstand der BayernLB. „Sogar während des Höhepunkts der Finanzmarktkrise waren deutsche Banken praktisch jeden Tag in der Lage, sich über die Emission von Pfandbriefen zu refinanzieren“, so Zoller. Als zuverlässige und im internationalen Vergleich zudem günstige Refinanzierungsquelle lobt WestImmoVorstand Claus-Jürgen Cohausz den Pfandbrief. Aufgrund der strengen gesetzlichen Anforderungen an die Beleihungswertermittlung, die Zinsbindung und die Deckungsstockqualität genieße das Wertpapier bei Anlegern eine hohe Wertschätzung.

Aus Sicht von Aareal-Bank-Vorstand Thomas Ortmanns zeigt sich die besondere Qualität des Pfandbriefs auch daran, dass er in vielen Ländern als Vorbild für die gesetzliche Ausgestaltung von Covered Bonds dient. Als „unbestrittene Benchmark“ beschreibt Ortmanns das Kapitalmarktprodukt. Die Risikoaufschläge sind entsprechend gering. „Ohne Pfandbrief-Refinanzierung war und ist man nicht wettbewerbsfähig“, sagt Richolt. Auf ca. 50 Basispunkte schätzt er die Preisdifferenz gegenüber „normalen“ Covered Bonds. Wer Pfandbriefe emittieren will, muss seine Kreditvergabe an die gesetzlichen Vorschriften anpassen. Dazu zählt allen voran die Beleihungswertermittlungsverordnung, die auf den langfristig realisierbaren Immobilienwert

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abstellt. „Das lässt spekulativen Überlegungen kaum Möglichkeiten, weil der Beleihungswert bei der Refinanzierung über den Pfandbrief maßgeblich ist, was sich wiederum positiv auf die Stabilität der Immobilienpreise auswirkt“, erläutert Louis Hagen, Vorstandssprecher der Münchener Hypothekenbank. Nach Meinung von Irebs-Professor Sebastian sind es jedoch andere Faktoren, die das Entstehen einer Preisblase in Deutschand verhindert haben. So

etwa das gemessen am Wirtschaftswachstum hohe Zinsniveau in Deutschland nach der Einführung des Euro. Im Vergleich zu Ländern wie Spanien und Irland, die zur gleichen Zeit hohe Wachstumsraten aufwiesen, verloren Investitionen in Deutschland relativ an Attraktivität.

Mit Glück und Verstand Während übermäßiges Kredit- und Geldmengenwachstum die Preisblasenbildung in Spanien und Irland begünstigten, blieb Deutschland davon verschont. Zurzeit sind die Vorzeichen genau umgekehrt: Deutschland boomt, viele andere EU-Länder stecken in der Rezession. „Der EZB-Leitzins ist damit in der Tendenz für die deutsche Wirtschaft zu niedrig. Sollte diese Konstellation über einen längeren Zeitraum anhalten, könnten auch Deutschland Preisblasen drohen“, warnt Sebastian. Zum Glück gibt es den Pfandbrief, der „als konservatives Finanzierungsvehikel solchen Tendenzen entgegenwirkt“, weil durch die Beschränkung der Beleihungswerte auf 60% das Kreditwachstum gehemmt wird. „Ich erwarte daher für den deutschen Markt zwar steigende Immobilienpreise, die Gefahr von massiven Preisübertreibungen schätze ich jedoch gering ein“, resümiert Sebastian. Apropos Glück: Davon hatten die deutschen Immobilienbanken nach Ansicht von Dirk Richolt auch ein wenig. „Hätte die Nachfrageflaute in der deutschen Wirtschaft sechs bis zwölf Monate länger angedauert, hätte das eine riesige Insolvenzkette ausgelöst, wovon auch die Immobilienwirtschaft und die Banken betroffen gewesen wären.“ Neben Glück hat aber auch der Verstand wesentlich zur Stabilität beigetragen: „Einige Institute sind rechzeitig auf die Bremse getreten und haben in der Boomphase relativ wenig Geschäft gemacht“, erklärt Richolt. Und nicht zuletzt, so WestImmo-Vorstand Cohausz, haben die staatlichen Stützungsmaßnahmen die Stabilität des Bankensektors gewährleistet. (nik)

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Donnerstag, 3. März 2011

PREISVERLEIHUNG

Drei deutsche Projekte für Awards nominiert Gleich drei deutsche Projekte haben es unter die 18 Nominierten der Mipim Awards 2011 geschafft: die Türme der Deutschen Bank in Frankfurt am Main, das JohannisContor in Hamburg und das Schrödterhaus in Leipzig. Spannend wird es dann im März, wenn die Besucher der Messe Mipim in Cannes wieder die besten Immobilienprojekte weltweit wählen. In den vergangenen Jahren konnte Deutschland dabei einige Male absahnen.

Umgebung. Zuvor war allein die Besucherwertung maßgeblich. Zusätzlich zu den genannten 18 Nominierten sind drei britische Vorhaben für einen speziellen Preis nominiert, da Großbritannien in diesem Jahr Ehrengast der Mipim ist. Dabei handelt es sich um 5 Merchant Square, KPMG Canary Wharf und das W Hotel. Zudem wird noch ein Sonderpreis vergeben, für den die Jury von den Besuchern unabhängig eines der Projekte auswählt.

In der Award-Kategorie Modernisierte Büroimmobilien machen sich dieses Jahr gleich zwei deutsche Projekte Konkurrenz: das von Magnat Asset Management revitalisierte Schrödterhaus und das nach Planung von kbnk Architekten von Tecno umgebaute Hamburger JohannisContor. Beide Objekte haben in ihrer Kategorie den Pariser Büroturm First Tower von Altarea Cogedim als Konkurrenten.

Deutsche Sieger in Vorjahren

Deutsche Bank tritt in Green-Building-Kategorie an Die Frankfurter Bürotürme der Deutschen Bank treten hingegen in der Kategorie Green Buildings an. Mitbewerber sind das italienische Hauptquartier von 3M sowie das türkische Bürogebäude Levent Office Project von Tekfen Real Estate Development. Neu ist die Kategorie Zukünftige Projekte, in der die Vorhaben Central Park (Australien), Pixel Garden City (Dänemark) und das japanische Projekt

Im Vorjahr waren die Teams zweier deutscher Projekte unter den glücklichen Gewinnern der Mipim Awards. Bild: Reed Midem

Sustainable Urban Redevelopment um die Gunst der Besucher buhlen. In der Kategorie Hotels & Ferienanlagen misst sich Navarino Dunes, Costa Navarino (Griechenland), mit The Park, Hyderabad (Indien), und dem W Hotel (Großbritannien). Die beiden französischen Projekte Chèque Déjeuner Headquarters und CMA CGM Tower steigen mit dem International Commerce Centre aus Hongkong in der Kategorie Büroimmobilien in den Ring. Und bei den Wohnimmobilien sind der Wolkenkratzer Burj Khalifa (Vereinigte Arabische Emirate), das One Jackson Square

Modernisierte Bürogebäude urg b m Ha

JohannisContor Das Hamburger JohannisContor beruht auf einem historischen Gebäude, dessen Fassade vom Bauherr Tecno erhalten wurde. Die Planung des nach seiner Aufstockung über rund 3.000 m2 Bruttogrundfläche (BGF) verfügenden Hauses hatten kbnk Architekten inne. Eine Besonderheit des JohannisContors ist dessen Dach. Dieses wirkt von außen geschlossen, besteht aber aus Metalllamellen, die Ausblicke aus dem Gebäudeinnern ermöglichen. „Es ist uns gelungen, ein historisches Haus mit modernen Akzenten zu verbinden“, sagt kbnk-Geschäftsführer Frank Birwe.

(USA) und die Savonnerie Heymans aus Belgien vertreten. In diesem Jahr setzt sich die Preiswertung erstmals hälftig aus den Besucherstimmen und der Juryentscheidung zusammen. „Wir haben die Vorgehensweise geändert, um zu vermeiden, dass kleinere, weniger bekannte Projekte bei der Bewertung einen Nachteil haben, obwohl sie gut genug wären, um einen Mipim-Award zu gewinnen“, erklärt Messechef Filippo Rean. Die Jury berücksichtigt unter anderem Kriterien wie die Originalität der Konzepte, die Qualität der Architektur und die Integration in die

Die Jury ist wieder international besetzt und steht dieses Jahr unter dem Vorsitz von Michael Strong, Chairman & CEO von CB Richard Ellis. Weitere Jurymitglieder sind Architekt Jacques Ferrier, Paolo Gencarelli, Head of Group Real Estate der Unicredit Group, Ann Heywood, Principal des College of Estate Management, Frank Khoo, Global Head of Asia bei Axa Real Estate, Robert Peto, Präsident der Royal Institution of Chartered Surveyors, sowie Olivier Piani, CEO der Allianz Real Estate. Die Immobilien Zeitung ist wieder Partner der Preisverleihung. Während der vergangenen Jahre waren häufig deutsche Projekte unter den Gewinnern der Mipim Awards. 2010 konnte sowohl BonnVisio Real Estate für das Bonner Kameha Grand Hotel als auch die Hochtief Projektentwicklung für den Hamburger Marco Polo Tower den begehrten Publikumspreis entgegennehmen. (law)

BILDER: NOMINIERTE

Schrödterhaus

zig p i Le

Beim Schrödterhaus handelt es sich um ein typisches Leipziger Handelshaus, das Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut wurde. Von 2009 bis 2011 hat es Magnat Asset Management modernisiert und in ein Büround Geschäftshaus mit rund 9.000 m2 Mietfläche umgebaut. Die Büroflächen sind über eine Passage erschlossen, die sich auch für Veranstaltungen eignet. Das Schrödterhaus verfügt über eine Konferenzetage, die den Mietern gratis zur Verfügung gestellt wird – zeitlich abhängig von der angemieteten Fläche. Die Handelsflächen sind bereits voll vermietet.

First Tower, Paris, Frankreich Entwickler: Altarea Cogedim

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Green Buildings BILDER: NOMINIERTE

rt u f nk a r F

Levent Office Project, Istanbul, Türkei Entwickler: Tekfen Real Estate Development

Deutsche Bank Von 2007 bis 2010 hat die Deutsche Bank im Rahmen der größten Gebäudesanierung Europas ihren über 120.000 m2 BGF verfügenden Frankfurter Unternehmenssitz für rund 200 Mio. Euro in ein Green Building verwandelt, das bereits mit DGNB-Gold vorzertifiziert ist und zudem ein LEED-Platin-Zertifikat nach Neubaukriterien erhalten soll. Die Zwillingstürme sehen zwar äußerlich mit Ausnahme der Eingangssituation noch genauso aus wie zuvor, jedoch wurde

die komplette Fassade ausgewechselt und mit Fenstern bestückt, die sich öffnen lassen. Neben einer erheblichen Reduzierung der Energiewerte wurde auch die Flächeneffizienz der Hochhäuser optimiert. „Es ist gerade unser Alleinstellungsmerkmal, dass wir im Bestand modernisiert haben – und manchen Neubau übertreffen“, sagt Projektleiter Holger Hagge. Der Lebenszyklus der bereits seit 27 Jahren genutzten Türme sei dadurch wesentlich verlängert worden.

3M Italy Headquarters – Malaspina Business Park, Milano, Italien Entwickler: Pirelli Real Estate

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Wohnimmobilien

BILDER: NOMINIERTE

Burj Khalifa, Dubai, Verein. Arabische Emirate Entwickler: EMAAR Properties

Büroimmobilien

W Hotel, London, Großbritannien Entwickler: McAleer + Rushe

The Park Hotel, Hyderabad, Indien Entwickler: Apeeja Surrenda Park Hotels

Zukünftige Projekte BILDER: NOMINIERTE

Chèque Déjeuner, Grennevilliers, Frankreich Entwickler: AG Real Estate

BILDER: NOMINIERTE

Navarino Dunes, Costa Navarino, Messinia, Griechenland Entwickler: Temes S.A.

One Jackson Square, New York, USA Entwickler: Hines

Savonnerie Heymans, Brüssel, Belgien Entwickler: CPAS Bruxelles

Hotels & Ferienanlagen

CMA CGM Tower, Marseilles, Frankreich Entwickler: SCI Tour d’Arenc

International Commerce Centre, West Kowloon, Hongkong Entwickler: Sun Hung Kai Properties

BILDER: NOMINIERTE

Central Park, Sydney, Australien Entwickler: Frasers Property Australia

Pixel Garden City, Kopenhagen, Dänemark Entwickler: 3B Housing Association

Sustainable Urban Redevelopment, Takamutsu, Yamaguchi, Nagahama, Numadu, Ohita, Japan Entwickler: Takamatsu Marugame-machi Machidukuri und weitere

Deutsche Bank Gesellschaftliche Verantwortung

Grüne Gründe für den MIPIM AWARD ‘Green Building’ Neue Deutsche Bank Türme

67 %

weniger Heizenergie

74 %

weniger Wasserverbrauch

89 % weniger CO2 Emissionen

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Donnerstag, 3. März 2011

DÜSSELDORF

Lena und die Investment-Milliarden Düsseldorf darf als der Aufsteiger des Jahres 2010 unter den deutschen Bürohochburgen gelten. Und auch 2011 dürfte ein gutes Jahr für die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt werden. Dazu trägt sicherlich der Eurovision Song Contest sein Scherflein mit bei. Spätestens wenn Lena und ihre Mitstreiter im Mai zum Sangeswettbewerb antreten, wird Düsseldorf in ganz Europa bekannt sein. Denn noch immer müssen Düsseldorfer bei internationalen Investoren erklären, ihre großartige Stadt liege „in der Nähe von Köln“. Das tut weh! Und darum verwundert es nicht, dass schon Kampagnen ausgearbeitet wurden, die Düsseldorf als „Die Stadt mit dem ü“ vermarkten wollen. Wirklich nötig hätten die Düsseldorfer eine solche Aktion zumindest aus Sicht der Immobilienwirtschaft nicht. 2010 war für die Branche ein Jahr wie

Rheinpanorama, Königsallee, ordentliche Renditen. Düsseldorf kann Investoren mit Vielem locken.

aus dem Bilderbuch. Mit 90.000 m2 wurde der größte Mietvertrag seit Ewigkeiten abgeschlossen: Vodafone hat damit den Startschuss für den Bau seiner neuen Unternehmenszentrale gegeben. Verkauft ist das Projekt bereits – noch bevor der erste Spatenstich stattgefunden hat. Die Deutsche Fonds Holding wird Vermieter von Vodafone.

Noch dominieren deutsche Investoren den Markt

OB Dirk Elbers mit dem Schlüssel der City of Eurovision Song Contest. Bild: Stadt

Bei acht Transaktionen im vergangenen Jahr flossen jeweils mehr als 50 Mio. Euro. Die fünf größten Deals machten rund 50% des gesamten Jahresumsatzes aus. Und immerhin drei

dieser Deals überschritten die 100Mio.-Euro-Grenze, so viele wie in keiner anderen deutschen Stadt im vergangenen Jahr. Das Erstaunliche daran ist, dass 2010 fast ausschließlich deutsche Investoren in Düsseldorf auf Einkaufstour waren – und dabei immerhin 1,4 Mrd. Euro in der Stadt umsetzten. Doch melden sich langsam, aber sicher wieder finanzstarke ausländische Immobilienerwerber. Bislang noch nicht bestätigt ist, dass ein Konsortium unter der Ägide einer US-amerikanischen Investorengruppe das Carré der Deutschen Bank an der Königsallee von der spanischen Metrovacesa gekauft hat. Was macht Düsseldorf im Moment so attraktiv? Zum einen ist es die aus-

Bild: thk

gewogene Branchenstruktur. Im Gegensatz zu Frankfurt am Main, wo die Banken das Sagen haben, gibt es am Rhein einen ganzen Fächer verschiedener Branchen, die für eine gute und vergleichsweise stetige Büroflächennachfrage sorgen. Zum anderen entstehen hier zahlreiche attraktive Büroneubauten, zum Beispiel am Flughafen und im Entwicklungsgebiet Unternehmerstadt, und auch der Kö-Bogen aus der Feder von Daniel Libeskind ist ein Highlight in Sachen Projektentwicklung. Das ausgewogene Verhältnis aus Angebot und Nachfrage macht Düsseldorf damit zu einer Top-Location zur Geldanlage. Und nach dem Eurovision Song Contest dürfte wirklich jeder die Stadt mit dem „ü“ kennen. (thk)

IMMOBILIENMARKT RUHRGEBIET

Hier schieben Investoren eine ruhige Kugel Das Ruhrgebiet ist für die allermeisten Investoren so etwas wie Terra incognita. Dabei ist die Region zwischen Duisburg und Dortmund vor allem im Hinblick auf Krisensicherheit einen genauen Blick wert. Sicher, grandiose Renditen sind in Deutschlands größtem Ballungsgebiet mit seinen rund 5 Mio. Einwohnern nicht zu erwarten. Dafür kann das Ruhrgebiet aber mit anderen Werten auftrumpfen: praktisch kein Leerstand, hohe Nachfrage und absolute Sicherheit für Investoren. Gerade im hochwertigen Bereich haben die großen Städte des Reviers, also Duisburg, Essen und Dortmund, fast keine Mietflächen mehr zu bieten. Ein lokaler Makler berichtet, dass es ihm selbst für einen solventen Mieter nicht gelungen sei, eine 350 m2 kleine Bürofläche in Duisburg zu finden. „Hier sehe ich große Chancen für Investoren“, so der Immobilienfachmann. Wer jetzt bereit sei, spekulativ

in einen Neubau im Ruhrgebiet zu investieren, der brauche sich um die Vermietung keinerlei Sorgen machen. Und selbst wer ein so großes Risiko nicht angehen mag, der kann sich auf ein Refurbishment kaprizieren – und

angesichts des Flächenmangels sogar die Mietpreise diktieren. Klar ist aber auch, dass man sich trotz allem von der Vorstellung verabschieden muss, im Ruhrgebiet auch nur annähernd Mieten wie in Köln oder gar Düsseldorf zu

Raum für Investoren: das Projekt Phoenix-See in Dortmund.

Bild: Stadt Dortmund

bekommen. Die Durchschnittsmiete für hochwertige Objekte liegt in den drei großen Revierstädten bei 13,50 Euro/m2 – plus/minus 50 Cent/m2. Die Frage lautet aber: Wie verhalten sich die Mieten, wenn keine neuen Flächen auf den Markt kommen? Und es kommen keine neuen auf den Markt: Die Fertigstellungsrate liegt in Duisburg, Essen und Dortmund bei nahezu null. Langsam bekommen auch Immobilienerwerber aus Deutschland Wind von der einmaligen Situation im Ruhrgebiet. Die Paketkäufe der vergangenen Jahre haben manchem Unternehmen auch ein Objekt im Revier ins Portfolio gespült. Und das entwickelt sich dann in der Regel gar nicht mal so schlecht. Gerade konservative Investoren lernen den Pott langsam schätzen – weil er sich vor allem in der Krise als Hort der Stabilität erwiesen hat. Denn für das Ruhrgebiet gilt, mehr als irgendwo sonst in Deutschland, der Spruch: Wo keine Blase ist, da kann auch keine platzen. (thk)

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FRANKFURT AM MAIN

Volle Wohnhäuser neben leeren Büros Der Wohnraum ist knapp, große Büroflächen stehen leer. Doch die Möglichkeiten der Stadt Frankfurt am Main, sich für eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen einzusetzen, sind begrenzt. Währenddessen steigt die Einwohnerzahl weiter. Rund 634.000 waren es noch im Jahr 1990, inzwischen sind es über 688.000, und es werden immer mehr. Die Zahl der Einwohner von Frankfurt am Main wächst. Das bringt der Stadtkasse mehr Einnahmen, der Wirtschaft mehr Umsatz und es beschert den städtischen Planern und der Immobilienwirtschaft die Frage: Wo wollen die zusätzlichen Frankfurter überhaupt wohnen? Die Stadt Frankfurt am Main hat dazu in jüngster Vergangenheit unter anderem zwei große Baugebiete ausgewiesen: Im Europaviertel im Westend sollen nach der Fertigstellung des 90 ha großen Quartiers mitsamt Wohnbauten, Büros, Hotels und Einzelhandel rund 10.000 Menschen leben und etwa 30.000 arbeiten. Und in der neu entstehenden Siedlung Riedberg sollen bis zum Jahr 2017 etwa 15.000 Menschen in 6.000 Einheiten wohnen. „Die Stadt verfügt am Riedberg noch über Wohnbaulandreserven für den Bau von mehr als 18.000 Wohneinheiten“, sagt Wirtschaftsdezernent Markus Frank. „Gleichzeitig müssen wir aber durch Konversion und Nachverdichtung des Bestands neue Lebensräume schaffen.“ Etwas Raum ist also noch vorhanden. Raum besitzt Frankfurt im Grunde genommen sowieso genug. Denn mit 2 Mio. m2 Büroleerstand führt die MainMetropole die Rangliste deutscher Großstädte in dieser Kategorie deutlich an. Der Grund für die Leerstände liegt oftmals darin, dass die Bauten nicht mehr den hohen Ansprüchen der potenziellen Mieter entsprechen. „Ein nicht geringer Teil des Frankfurter

Wohnprojekt Riedberg: Bis 2017 sollen hier rund 15.000 Menschen leben.

Büroflächenbestands ist älter als 30 Jahre“, sagt Frank. Und Marcus Mornhart, Leiter der Frankfurter Bürovermietungsabteilung von JLL, schätzt sogar, dass rund 20% des bestehenden Leerstands nicht mehr vermarktbar sind. Die Alternativen heißen Totalsanierung, Umnutzung oder Abriss. Bemühungen der Stadt, die Eigentümer leer stehender Immobilien dazu zu bringen, die Gebäude in Wohneinheiten umzuwandeln, gibt es bereits. So wird beispielsweise in der Bürostadt Niederrad ein Wohnquartier entstehen. „Auch für das Bahnhofsviertel gibt es ein Wohnungsbauförderungsprogramm, das Investitionen in den Umbau von Gewerbe- in Wohnflächen

fördert“, erläutert Frank. „Jedoch liegt die Möglichkeit einer Umwandlung immer auch im Ermessen des Eigentümers.“ Oft sind es die hohen Sanierungskosten und die im Vergleich zur Büronutzung geringeren Mieteinnahmen, die die Eigentümer von einer Umnutzung abhalten. Im vergangenen Jahr wurde für Büros in Frankfurt eine Durchschnittsmiete von 20 Euro/m2 erzielt. Die Spitzenmiete in Top-Objekten liegt fast beim Doppelten. Die Spanne reicht von 33 Euro/m 2 bei Jones Lang LaSalle (JLL), die eine Spitzenmiete in mehreren Objekten von der einmalig erzielten Höchstmiete (39 Euro/m2) unterscheiden, bis hin zu 38

Bild: HA Stadtentwicklungsgesellschaft

Euro/m2 nach Daten von CB Richard Ellis und Colliers. Nichtsdestotrotz wird die Schaffung von Wohnraum in Frankfurt ein Thema bleiben, denn Dezernent Frank lobt: „Frankfurt am Main ist aufgrund der Vielzahl und Vielfältigkeit seiner Branchen und Unternehmen eine beliebte Arbeitsstätte.“ Zudem besteche es durch seine Zentralität und überdurchschnittliche Konnektivität, so dass Frankfurt ein beliebter Standort für Unternehmen sei. Die Prognose der Stadt: Im Jahr 2030 sollen rund 724.000 Menschen in Frankfurt am Main leben. (api)

HAFENCITY HAM BURG: WACHSTUMSDYNAM IK M IT HOHEN NACHHALTIGKEITSSTANDARDS Die HafenCity bietet Hamburg eine Chance, die nur wenige europäische Metropolen besitzen. Auf einer Fläche von 157 Hektar, mitten im Herzen der Stadt, direkt an der Elbe, entsteht eine neue urbane City. Das Projekt entwickelt sich mit hoher Dynamik: 80 Bauvorhaben sind entweder in Planung, im Bau oder bereits realisiert. Dabei setzt die HafenCity höchste ökologische Standards unter Revitalisierung ehemaliger Hafenflächen bei einer Nutzungsmischung mit kurzen Wegen, energieeffizienten Mobilitätsangeboten, einem

eigenen Umweltzeichen für nachhaltiges Bauen und einer innovativen Wärmeversorgung. So ist die HafenCity ein wesentlicher Impulsgeber für Hamburgs nachhaltiges Wachstum. HafenCity Hamburg GmbH, Osakaallee 11, D - 20457 Hamburg Tel.: 040 - 37 47 26 - 0, Fax: 040 - 37 47 26 - 26 Email: info@HafenCity.com, www.HafenCity.info

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HAMBURG

Junge Menschen, gut gelaunte Wirtschaft Die Hamburger Immobilienbranche fährt mit guten Zahlen nach Cannes. Der Jahresendspurt 2010 begann an Alster und Elbe bereits nach den Sommerferien! Büro- sowie Investmentmarkt erzielten Ergebnisse über dem zehnjährigen Mittel und Deutschlands Top-Logistikmarkt markierte mit 610.000 m2 vermieteter Fläche ein Allzeithoch. Hamburgs Bevölkerung wird immer jünger und die gut gelaunte Wirtschaft plant, 2011 kräftig einzustellen. In einem Ranking der deutschen Bundesländer der „Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft“ (INSM) liegt Hamburg 2009 beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) je Einwohner (48.229 Euro), beim verfügbaren Einkommen je Einwohner (23.602 Euro) sowie bei der Bevölkerungs- und Erwerbstätigenentwicklung zwischen 2006 und 2009 vorn: 1,7% mehr Einwohner (Altersschwerpunkt: 18-30 Jahre) und 5,9% mehr Erwerbstätige mit einem wachsenden Anteil von Hochqualifizierten.

Diversifizierte Wirtschaft Nachdem das Hamburger BIP 2009 unterdurchschnittlich gesunken war, konnte 2010 ein Wachstum von 3,6% notiert werden, und für das laufende Jahr wird mit einem Plus von 2,5% gerechnet. 42,6% der Hamburger Unternehmen beurteilten im Konjunkturbarometer der Handelskammer Hamburg ihre Geschäftslage im Dezember 2010 als „gut“, 9,8% als „schlecht“. Die Investitionsbereitschaft ist gewachsen, und 27,5% der Unternehmen planen, 2011 zusätzliches Per-

Zahlen und Daten Einwohner 2011: Hamburg Metropolregion

1,8 Mio. 4,3 Mio.

Bruttoinlandsprodukt (BIP): Hamburg 2009 -3,2% Deutschland 2009 -4,7% Hamburg 2010 +3,6% Deutschland 2010 +3,6% Hamburg 2011 +2,5% Deutschland 2011 +2,3% Büroflächenumsatz 2010: 506.000 m2 (+28%) Investmentumsatz 2010: 2 Mrd. Euro (+57%) Industrieflächenumsatz 2010: 610.000 m2 (+59%)

Industrie, Hafen und Hafencity prägen das Bild Hamburgs.

sonal einzustellen. Schon 2010 ist die Zahl der Arbeitsplätze um 8.800 (0,8%) gewachsen und die der Insolvenzen um 8,3% auf das niedrigste Niveau aller Bundesländer gesunken. Was steckt hinter diesen Zahlen? Andreas Köpke, Hamburger Wirtschaftsförderung (HWF), verweist auf die mittelständische, diversifizierte Wirtschaftsstruktur. „Das hat Hamburg in den vergangenen Krisenzeiten vor größeren, den ganzen Standort betreffenden Schieflagen bewahrt.“ Der Wirtschaftsförderer hebt auch eigene Verdienste hervor. „In Hamburg wurde schon Cluster-Politik betrieben, als in Deutschland noch niemand wusste, was ein Cluster ist.“ Köpke nennt die Förderung der digitalen Wirtschaft ab

Bild: ff

Mitte der 1990er oder ab 2000 den Ausbau des Luftfahrtstandorts Hamburg mit Schwerpunkt Airbus – der Flugzeugbauer konnte Anfang 2011 den größten Auftrag in der Luftfahrtgeschichte (15,6 Mrd. USD) einfahren.

European Green Capital Aktuell fördert Hamburg die GamesBranche und die erneuerbaren Energien. Die Bezüge zur Immobilienbranche sind sehr konkret: Die Anmietung von 11.000 m2 Bürofläche im Refurbishment-Projekt „Denkmal“ der Strabag Projektentwicklung durch den Spieleentwickler Bigpoint war die größte Vermietung in der City seit Jahren. Im Januar 2011 zog das Windenergieunterneh-

men Nordex aus dem nahen Norderstedt mit 500 Mitarbeitern in die neue Hamburger Zentrale. Mehrere hundert Ingenieure sollen bis 2014 eingestellt werden. Der US-Konzern General Electric (GE) plant in Hamburg sein neues Technologiezentrum für Off-ShoreWindkraftanlagen – mit 60 Arbeitsplätzen bis 2013. Aus den USA kommt auch die Broadwind Energy, die von Hamburg aus ihr Europageschäft entwickeln will. Geschäftsführer Michael Stegelmann verwies auf die 600 regional tätigen Windunternehmen sowie „Hamburgs Anziehungskraft als Euro-päische Umwelthauptstadt 2011“. „Wachsen mit Weitsicht“ hatte unter der schwarz-grünen Regierung das Motto „Wachsende Stadt“ abgelöst. Weiter auf Seite 24

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NIEDERSACHSEN

Hannover als Erster in der zweiten Reihe Hannover wird seit langem als der beste B-Standort Deutschlands gepriesen. In puncto Logistik- und Einzelhandelsflächen spielt die niedersächsische Landeshauptstadt bereits in der ersten Liga. Und der Büroflächenmarkt ist ein Musterbeispiel der Stabilität. Wer sich der 500.000-EinwohnerStadt über Google Maps nähert, dem

fällt die zentrale Lage innerhalb Deutschlands ins Auge – am Schnittpunkt der Schienenwege und Autobahnen zwischen Hamburg und Frankfurt (A 7) sowie dem Ruhrgebiet und Berlin (A 2). Zudem durchquert der Mittellandkanal die Messe- und Universitätsstadt, und über den Flughafen Hannover-Langenhagen finden Menschen und Güter den Weg in ferne Länder.

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So hat der Logistikstandort Airport Business Park 2010 17% zum Logistikflächenumsatz der Region Hannover von 313.000 m2 (2009: 270.000 m2) beigetragen. Die Stadt Lehrte, wo sich u.a. das Güterverkehrszentrum (GVZ) befindet, steuerte ein Drittel des Gesamtumsatzes bei. Mit über 300.000 m 2 lassen die Niedersachsen die meisten großen Metropolregionen Deutschlands hinter sich. Auch eine Studie des Fraunhofer-Instituts SCS bestätigt die Bedeutung Hannovers als Logistikregion mit europäischer Gateway-Funktion. Zu den deutschen Top Five zählt Hannover Jahr für Jahr bei Frequenzmessungen in der Fußgängerzone. In Georgstraße und Bahnhofstraße werden nach Zahlen des Einzelhandelsmaklers Comfort Hamburg Mieten von bis zu 180 Euro/m2 erzielt. Und die Nachfrage nationaler und internationaler Filialisten hält auch nach Eröffnung der ECE-Shopping-Mall Ernst-AugustGalerie im Oktober 2008 an.

Nr. 1 im Einzelhandel „Hannover hat ein sehr großes Einzugsgebiet und ist unangefochten die Nummer 1 in der Region“, erklärt Andreas Schulten, BulwienGesa. „Investitio-

Die Niki-de-Saint-Phalle-Promenade im Souterrain der Bahnhofstraße.

nen in die Innenstadt, wie in die ErnstAugust-Galerie oder aktuell das Kröpcke-Center, werden politisch abgesichert. Das ist wichtig.“ Die Zentralität liegt bei 138. Im Umfeld der Ia-Lage Große Packhofstraße gibt es die größte Bewegung. Das frühere SinnLeffersHaus wurde mit 20.000 m2 Nutzfläche vom irischen Billig-Textiler Primark gekauft und soll 2011 mit 8.000 m2 Verkaufsfläche eröffnen. In der Nachbarschaft erwarb die Sahle-Gruppe, Greven, das Karstadt-Technikhaus, in das nun u.a. TK Maxx, Zero oder Edeka einziehen. Hannover sei auch deshalb für Investoren so interessant, so Günter Rudloff, Comfort Hamburg, weil die Renditen mit 5,4% bis 5,8% noch etwas höher lägen als in vergleichbar starken Standorten wie Düsseldorf, Frankfurt oder Stuttgart. Weniger Dynamik findet sich aktuell am Büroimmobilienmarkt. Wie in den vergangenen Jahren, so übersprang

Bild: ff

Hannover auch 2010 beim Flächenumsatz die 100.000-m2-Grenze. 93.000 m2 des Umsatzes von 106.000 m2 wurden vermietet – ein moderater Rückgang um 6% gegenüber 2009. Trotz einer leichten Steigerung der Spitzenmiete 2010 um 2,5% auf 12,80 Euro/m 2 erwartet Andreas Schulten 2011 „wie in den anderen deutschen Städten keine Mietsteigerungen“. Aber Hannover sei wenig volatil, denn „anders als etwa in Frankfurt, wo 18% der Flächen leer stehen, sind es in Hannover nur 4,9%.“ Die Spitzenrenditen liegen bei 6,4%. Die weitere Entwicklung der City steht im Zentrum des Konzeptes „Hannover City 2020+“, das im Dezember 2010 vom Stadtrat beschlossen wurde. Begonnen werden soll am Klagesmarkt, wo ab 2012 große Gebäudekomplexe, gegebenenfalls ein Hochhaus, geplant sind. Zudem soll 2011 die Entscheidung über den Bau eines zweiten Rathauses am Raschplatz fallen. (ff)

FORTSETZUNG VON SEITE 23

Junge Menschen, gut gelaunte Wirtschaft So präsentiert sich Hamburg bei der Expo Real oder der Mipim seit 2009 als „European Green Capital“. Im Mittelpunkt stehen die Internationale Bauausstellung (IBA) im jahrzehntelang vernachlässigten Stadtteil Wilhelmsburg südlich der Elbe sowie die Hafencity direkt am nördlichen Ufer. Mit etwas Mühe ist es der IBA 2010 gelungen, erste Investoren für das Vorzeigequartier in der „Neuen Mitte Wilhelmsburg“ zu finden. Unternehmen wie Otto Wulff, Hochtief, Hamburg Team, SchwörerHaus oder Primus Development realisieren bis 2013 Hybrid Houses, Water Houses, Smart Price und Smart Material Houses. Das Investitionsvolumen aller etwa 50 IBABauvorhaben liegt bei 600 Mio. Euro. Für die Hafencity wird bis 2020 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von

8,6 Mrd. Euro gerechnet, davon 6,6 Mrd. Euro von privater Seite. Allein 1,2 Mrd. Euro entfallen auf das hochverdichtete Überseequartier. Hier hakt es aktuell mit der Vermarktung, insbesondere der Büroflächen. Die Stadt Hamburg hat mit der Anmietung von 40.000 m2 den Start des zweiten Bauabschnitts ermöglicht.

Büro, Investment, Logistik Mit dieser und anderen Anmietungen belegte die öffentliche Hand im vergangenen Jahr erstmals Platz 1 der anmietenden Branchen. Dass dazu nur 15% des Umsatzes von 500.000 m 2 nötig waren, illustriert die eingangs beschriebene Ausgewogenheit der Hamburger Wirtschaft. „Keine Branche fällt so stark ins Gewicht,

dass der Markt einen Ausfall nicht auffangen könnte“, so Andreas Wende, Jones Lang LaSalle. Hamburg ist so der am wenigsten volatile Markt unter den Metropolregionen. Für 2011 erwartet Wende einen Umsatz in gleicher Höhe – bei weniger Großdeals. Sank die Spitzenmiete 2010 leicht auf 22,50 Euro/m2, so sieht der Makler für 2011 insbesondere aufgrund der starken Nachfrage in der City leicht anziehende Mieten. Der auf 9,6% gestiegene Leerstand könnte 2011 die 10%Grenze durchbrechen, da 200.000 m2 neue Büroflächen auf den Markt kommen. Mit 2 Mrd. Euro erreichte der Investmentmarkt 2010 sein drittbestes Ergebnis nach 2006 und 2007. Die Fixierung auf klassische Core-Immobilien hat zu Renditen von 4,8% bei

Büroimmobilien und unter 4,5% bei Einzelhandels-immobilien geführt. Doch es gibt erste Zeichen einer Trendwende. So erwarb die Deka Immobilien für 93 Mio. Euro die – zwar in Ia-Lage – entstehende Projektentwicklung Metropolis-Haus mit einer Vorvermietung von nur 40%. Mit 610.000 m 2 konnte 2010 im Logistikflächenmarkt ein Allzeithoch erzielt werden – nach Grossmann & Berger 59% mehr als 2009. Während bundesweit der Vermietungszuwachs bei gut 30% lag, konnte Hamburg seine Position als größter deutscher Logistikmarkt ausbauen. Transportunternehmen (47%) und Handelsunternehmen (33%) führen die Liste der Mieter an. Hamburg profitiert damit in jeder Beziehung von der wirtschaftlichen Erholung. (ff)

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Donnerstag, 3. März 2011

BADEN-WÜRTTEMBERG

Perfekter Mix: Shopping, Kultur und Erlebnis Um die Zukunft des Einzelhandels in den baden-württembergischen Metropolen braucht man sich keine Sorgen zu machen. Die wichtigen Indikatoren sprechen für ein weiteres Wachstum. Nur ein Wermutstropfen bleibt: Neuvermietungen scheitern oft am mangelnden Flächenangebot. Gegensteuern ist angesagt.

Touristen reizvoll finden, ist für Filialisten problematisch: In die teilweise mittelalterlichen, kleinteiligen Gebäude lassen sich moderne Ladenkonzepte nur schwer integrieren. Trotzdem steht die Universitätsstadt mit ihrer Zentralitätskennziffer von 131,9 und der guten Infrastruktur im Fokus von Projektentwicklern und Investoren.

Nach der zweijährigen Wirtschaftskrise hat sich Baden-Württemberg mit einem außergewöhnlich hohen Wachstum zurückgemeldet. Auch bei den für den Einzelhandel relevanten Kriterien wie Kaufkraft, Umsatz und Zentralität werden regelmäßig Spitzenplätze im Ranking der deutschen Städte erreicht. Ob das am mediterranen Lebensgefühl liegt, das fast überall beworben wird? In der Tat gibt es die meisten deutschen Sterne-Restaurants in BadenWürttemberg. Ebenso locken die reizvolle Landschaft und das kulturelle Angebot. Doch für den perfekten Mix sorgt das Einkaufsflair.

Flächenzuwachs für das Gebiet Rhein-Neckar

Stuttgart plant mehrere große Einkaufsareale Traditionell weist die Stuttgarter Königstraße mit einer Passantenfrequenz von bis zu 12.000 Menschen stündlich die höchste Flächennachfrage auf. Das Stuttgarter Büro von Jones Lang LaSalle (JLL) rechnet damit, dass die Spitzenmieten dort noch dieses Jahr von 230 Euro/m2 auf 235 Euro/m2 steigen werden. Da weiterhin große nationale wie internationale Filialisten für eine starke Flächennachfrage sorgen, könnte sogar die 300-EuroSchwelle geknackt werden. Es ist auch wieder von Key-Money für interessante City-Lagen die Rede, zu denen auch die „Luxusmeilen“ Kirch- und Stiftstraße, die Schul- und die Calwer Straße oder der Marktplatz gehören. Wegen der hohen Nachfrage stehen neben Büroimmobilien auch Ge schäftshäuser ganz oben in der Käufergunst, deren Anfangsrendite bei 5% liegt. Die rege Nachfrage nach Handelsimmobilien konnte im vergangenen Jahr wegen des mangelnden Angebots nicht befriedigt werden. Lediglich Deals für 25 Mio. Euro wurden abgeschlossen, teilt Colliers Bräutigam & Krämer aus Stuttgart mit. Da Stuttgart zu den absoluten Muss-Standorten für bundesweit tätige Handelskonzepte zählt, rechnet man bei JLL damit, dass die Landeshauptstadt auch 2011 ein bevorzugtes Ziel für Handelsexpansionen bleibt. Neu entstehende Projekte lassen Ansatzpunkte für eine Belebung des Transaktions- und Vermietungsmarkts bei Einzelhandelsimmobilien erkennen. Mehrere Großprojekte mit einer Mischung aus Büro-, Handels- und Gastronomieflächen sind in Planung oder haben schon mit dem Bau begonnen. Dazu gehören laut Bankhaus Ell-

Kundenströme dank Einkaufsvielfalt und Ambiente. Beim Wettbewerb um die IaLagen ist wieder von Key-Money die Rede. Bild: CIS City-Initiative Stuttgart

wanger & Geiger in der Innenstadt das Quartier S an der Paulinenstraße mit 24.000 m2, das Postquartier mit knapp 10.000 m2, das Bülow Carré und das Century mit zusammen 35.000 m 2 sowie das vom Land und dem Modehaus Breuninger geplante Projekt am Karlsplatz mit 49.000 m 2 inklusive Hotelfläche. Umstritten sind die Planungen für das Quartier am Mailänder Platz im neuen Europaviertel hinter dem Hauptbahnhof, das als Teil des Infrastrukturprojekts Stuttgart 21 internationale Aufmerksamkeit erregt. Die Konsortialpartner ECE Projektmanagement, Strabag Real Estate sowie die Bayerische Hausbau wollen bis Frühjahr 2015 für 500 Mio. Euro ein 43.000 m2 großes ECE-Einkaufszentrum mit mediterraner Ausstrahlung, Wohnungen, Büros und ein Hotel erstellen. „Die größte privatwirtschaftliche Investition in Deutschland oder gar in Europa“, so Stuttgarts Wirtschaftsförderer Klaus Vogt.

Konkurrenzlos gute Lagen im Süden Welche Auswirkungen das Bahnprojekt Stuttgart 21 auf den Einzelhandel von Ulm hat, ist noch unklar. Im Gegensatz zu Stuttgart stehen die Bevölkerung und die Rathausspitze hinter dem Projekt. Das Oberzentrum an der bayerischen Grenze wäre mit der Realisierung der neuen Bahnstrecke nur noch gut 30 Minuten von Stuttgart entfernt. Deshalb will Ulm auch rund um den Bahnhof attraktiver werden. Die Stadt peilt in Bahnhofsnähe mit dem Quartier Sedelhof (15.000 m2) die größte Projektentwicklung im Segment Einzelhandel für die nächsten Jahre an. Die südlichste und sonnigste deutsche Großstadt ist das südbadische Freiburg. Dort sind in den Toplagen Rathausgasse und Kaiser-Joseph-Straße die Einzelhandelsmieten in den letzten zehn Jahren um 60% auf 160 Euro/m2

für Ladenlokale bis 120 m2 gestiegen. Im deutschlandweiten Lührmann-Ranking der 253 wichtigsten Einkaufsstädte erreicht Freiburg damit Platz 10. Gleichzeitig stiegen auch die Werte für entsprechende Immobilien um durchschnittlich rund 35%. Neben der konkurrenzlosen Lage durch die Nähe zur Schweiz und zum Elsass sowie dem multikulturellen Flair der Studentenstadt ist dafür auch das restriktive Märkte- und Zentrenkonzept verantwortlich. Dass es trotzdem Entwicklungsmöglichkeiten gibt, zeigt der lokale Projektentwickler Peter Unmüssig mit einem 120-Mio.-Euro-Projekt: Die West-Arkaden an der Berliner Allee sollen 10.000 m2 Einkaufsfläche bieten, dazu Wohnund Bürobereiche. Von der Grenzlage zur Schweiz und südländischem Charme profitiert auch die Bodenseemetropole Konstanz. Dort stiegen laut der Marktanalyse von Comfort die Ladenmieten um 45% bis 60%, und lagen damit im Durchschnitt bei 65 Euro/m2. Filialisten schätzen besonders die besten Einkaufslagen Rosgarten- und Kanzleistraße. Was

Unter den drei Oberzentren Ludwigshafen, Mannheim und Heidelberg behauptet die Quadratestadt Mannheim nach wie vor die Spitzenposition beim Einzelhandel (Zentralitätskennziffer 138). Größtes Projekt in der Innenstadt ist das in den gleichnamigen Quadraten gelegene, multifunktionale Entwicklungsprojekt Q 6 Q 7 der Mannheimer Unternehmen Engelhorn und Diringer & Scheidel, dessen Investitionsvolumen bei 250 Mio. Euro liegt. Für ein Alleinstellungsmerkmal soll das Einzelhandelskonzept auf 24.000 m2 sorgen, dazu kommen ein Vier-Sterne-Superior-Hotel, Wohnungen, Büros und Praxen. Ein vergleichbares Flächenangebot hat die Nachbarstadt Heidelberg nicht. Trotzdem ist sie nicht zuletzt bei Touristen sehr beliebt, was sich auch in der Einzelhandelszentralität von 125,8 niederschlägt. Durch die kleinteilige städtebauliche Struktur der Innenstadt herrscht ein sehr hoher Nachfragedruck nach mittleren bis großen Einzelhandelsflächen. Das Stadtentwicklungsprojekt Bahnstadt, mit 116 ha Fläche eines der größten Bahnkonversionsprojekte Deutschlands, bietet besonders für Fachhandelsmärkte Alternativen. Noch spannender wird es durch den Abzug militärischer Einrichtungen durch die Amerikaner bis 2015, wodurch in der Metropolregion RheinNeckar 780 ha Fläche frei werden. Davon eignen sich mehrere Standorte aufgrund der guten Verkehrsanbindung auch für den Einzelhandel. (dl)

Die Shopping-Destination der Zukunft Q 6 Q 7 in Mannheim soll bis 2014 fertig sein. Bild: Diringer & Scheidel

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Donnerstag, 3. März 2011

WOHNUNGSMARKT

Berlin – das Lieblingskind der Investoren 3.500 Euro/m2 in der Nachbarschaft verlangt. Unter 11,50 Euro/m2 werde im Neubau nicht vermietet. Während in solchen früheren Randlagen noch das eine oder andere größere Grundstück zu haben ist, müssen sich Entwickler in etablierten Gegenden von Mitte, Prenzlauer Berg oder Charlottenburg-Wilmersdorf meist mit Baulücken oder Sanierungen begnügen. Der enge Markt begünstigt die Entwicklung von Vorhaben, die lange nicht aus dem Knick ge kommen sind. Am Zirkus in Berlin-Mitte entstehen schicke DesignerwohnunBeispielsweise das gen der Marke Yoo by Philippe Starck. Bild: Eike Becker Projekt am Zirkus Wohnungen in Berlin zu bauen, hat in der Scharn1, das die österhorststraße 6-7 sich für private Investoren noch vor reichische Peach die Kräne drehen ein paar Jahren nicht gerechnet. Das Property überund revitalisiert nommen hat. Von hat sich längst geändert, und nicht ein ehemaliges Stardesigner Philnur Neubau, sondern auch die Po s t ve r t e i l z e n - Gut situiert ist das Publikum für die lippe Starck werSanierung und Umnutzung gewerblitrum. Etwa 120 Eigentumswohnungen am Spittelmarkt. den dort Wohcher Objekte versprechen ein gutes Eigentumswoh- Bild: Groth-Gruppe nungen gestaltet Geschäft. Steigende Kauf- und Mietnungen sollen und für 4.000 bis preise haben den Berliner Wohentstehen. 17,6 Mio. Euro fließen laut 10.000 Euro/m2 angeboten. nungsmarkt zum Lieblingskind der Eine Wohnnutzung soll auch das Sanus-Geschäftsführer Siegfried Nehls Investoren werden lassen und auch lange Zeit leer stehende Haus Cumberin das Projekt, 29,5 Mio. Euro sollen Gegenden abseits begehrter Wohnlaland am Kurfürstendamm beleben. 210 durch den Verkauf eingespielt werden. gen einen Schub gegeben. Einheiten will Profi Partner, Berlin, in Gute Geschäfte lassen sich inzwider einst als Boardinghouse 1911/12 Bis heute wirkt das Gebiet zwischen schen auch in der lange von Projekterrichteten Immobilie schaffen und für Hauptbahnhof und dem künftigen entwicklern geschmähten Gegend südPreise zwischen 3.500 und 7.500 lich vom Spittelmarkt machen. Der altQuartier des BundesnachrichtendiensEuro/m2 verkaufen. eingesessene Berliner Baulöwe Klaus tes an der Chausseestraße nördlich der Über mangelnde Kundschaft wird Groth, der an der Ecke Neue GrünInvalidenstraße noch ziemlich trist und man sich wohl nicht sorgen müssen. straße/Seydelstraße mehrere Wohnhäuöde. Doch der erste Eindruck täuscht. Die Marktforscher vom Gewos-Institut ser mit 96 Einheiten, davon 43 MietDie brachliegenden Flächen sind meist schätzen, dass die Zahl der Haushalte wohnungen, realisiert, war selbst von schon vergeben, und an jeder Ecke wird in der Hauptstadt bis 2015 um 50.000 der raschen und positiven Entwicklung gebaut oder zumindest geplant. Weitsteigt und die Leerstandsreserve unter des Quartiers überrascht: Für 2.400 bis sichtige Investoren wie Chamartín 1% sinkt. BulwienGesa prognostizierte 3.400 Euro/m2 hat er die EigentumsMeermann haben sich schon vor Jahren jüngst in Charlottenburg-Wilmersdorf wohnungen verkauft: „Ich hätte mehr mit Grundstücken und Liegenschaften einen drastischen Wohnungsmangel. nehmen können“, weiß Groth im eingedeckt, um sie Stück für Stück zu Die wachsende Nachfrage lässt sich am Nachhinein. Im Schnitt würden heute entwickeln. Auch die Sanus, Berlin, lässt

Mietzins ablesen: Im Erstbezug werden dort über 8,50 Euro/m2 gezahlt, die Spitzenmiete liegt bei bis zu 14 Euro/m2, Tendenz steigend. Eigentumswohnungen in dem beliebten Bezirk kosten im Mittel 3.300 Euro/m2. Seit 2001 stiegen die Preise für Wohneigentum im Stadtteil Wilmersdorf BulwienGesa zufolge um fast 30%. Im Stadtteil Mitte kletterten die Preise allein im vergangenen Jahr um 7,5%. (mv) ANZEIGE

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INVESTITIONSCHANCEN

Ostdeutschland, mon amour „Das macht solchen Spaß, in Ostdeutschland zu investieren“, sagt Christian Graf von Wedel, der sich kürzlich einen 70 m hohen Büroturm im Herzen der thüringischen Stadt Jena zulegte. Kein Wunder: Die Einkaufspreise sind niedriger und die wirtschaftlichen Verhältnisse sind oft längst nicht mehr so mau, wie manch ein Wessi so denkt. „Unsere Investmentchancen liegen darin, dass der größte Teil westdeutscher Investoren noch gar nicht gemerkt hat, was sich gerade in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt entwickelt“, meint der Chef der Graf von Wedel Immobiliengruppe, Frankfurt am Main, der seine Neuerwerbung für 3 Mio. Euro sanieren und dann für 10 Euro/m2 vermieten will.

„Das klappt“, sagt der Graf. „Auf jeden Fall. Wir investieren nur in den neuen Bundesländern, weil Städte wie Weimar oder Jena Bevölkerungszuwachs haben, die Arbeitslosigkeit geringer wird, die Jugend wieder motiviert ist und mehr und sehr junge, innovative Unternehmen entstehen.“ „Vor allen Dingen entlang der Autobahn A 14“, sagt IVD-Vorstand Michael Schick, „sehen wir Investitionschancen wie an einer Perlenschnur.“ Magdeburg, Halle, Leipzig und Dresden profitieren. Und an der Ostseeküste in Mecklenburg-Vorpommern kosten Häuser schon mehr als an der Lübecker Bucht, weiß man beim IVD auch. Ebenfalls relativ leise ins Blickfeld der Investoren gerückt ist die thüringische Landeshauptstadt Erfurt. Der Umsatz mit Wohnhäusern mit kleinem

Gewerbeanteil stieg von 2009 auf 2010 um stolze 77%.

Büroturm in Jena. Bild: Graf von Wedel

Doch auch die kleinen Orte im Osten Deutschlands können Investoren viel Freude bereiten. Beispiel: Das 10.500-Einwohner-Städtchen Großräschen im Brandenburgischen, wo sich die Flex Fonds aus Schorndorf bei Stuttgart ein Mehrfamilienhaus mit zwei Läden für 5,1 Mio. Euro zulegte. Nach Investitionen von 2,5 Mio. Euro kassieren die Fondsmanager 415.000 Euro Miete im Jahr und präsentieren ihren Anlegern eine Rendite von 8,1%. 7,6% spült ihnen ein Nahversorger im sächsischen Zschorlau in die Kasse. Gekauft wird in den fünf neuen Ländern eine Jahresnettokaltmiete billiger als in den alten Ländern. Doch vielleicht nicht mehr lange. Ostdeutschland sei im Kommen, sagt Graf von Wedel, der seit 21 Jahren in den neuen Ländern investiert. (gg)

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BAYERN

Wohnungsbau München: Retter in der Not Auch in München hat der Büroimmobilienmarkt im Zuge der Immobilienkrise nachgegeben. Katerstimmung machte sich trotzdem nicht breit. Denn gleichzeitig rutschte der Wohnungsmarkt in eine Boomphase. Von wegen Krise. Während die Immobilienmärkte in den letzten Jahren angesichts der Flaute im Gewerbemarkt europaweit dahinsiechten, hatten die Münchner allen Grund zur Freude. Statt über unvermietete Bürofluchten zu jammern, steckten viele Marktteilnehmer ihre Energien einfach in ein anderes Geschäftsfeld: den Wohnungsmarkt – und der kennt seit Jahren nur eine Richtung: die nach oben. So meldet der Gutachterausschuss der Stadt im Jahr 2010 allein 25% mehr Verkäufe von Grundstücken für mehrgeschossigen Wohnungsbau als im Vergleichszeitraum 2009. Der dabei erzielte Geldumsatz stieg um 48%. Auch auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte lagen die Geldumsätze 2010 10% über denen des Vorjahres.

Mehr Umsatz als erwartet Laut einer Erhebung des IVD Süd Anfang dieses Jahres zur Entwicklung des Wohnungsmarkts in München stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand 2010 um durchschnittlich 5,5% auf 3.050 Euro/m2 an, die für Eigentumswohnungen im Neubau um 3,8% auf 4.050 Euro/m2. Parallel haben die Mietpreise erneut zugelegt – auf durchschnittlich 13,30 Euro/m2 für Altbauwohnungen mit gutem Wohnwert bzw. 13,50 Euro/m2 im Neubau. „Diese Summen erscheinen zwar im Vergleich zu den großen Metropolen Europas niedrig, das Verhältnis von Einstandspreis zu gefordertem Mietzins ist aber ähnlich wie dort. Entsprechend macht eine Investition in München absolut Sinn, da man hier kontinuierliche Renditen ohne Schwankungen erwirtschaftet“, erklärt Malte Mauer, National Director Head of Residential Investment Germany bei Jones Lang LaSalle. Kein Wunder, dass Marktteilnehmer, die im Münchner Wohnungsmarkt tätig sind, durchweg glücklich sind. So erzielte die Bayerische Hausbau 2009 knapp 100 Mio. Euro Umsatz mit Wohnungsbau in der bayerischen Landeshauptstadt und verkaufte damit rund 30% mehr Wohnimmobilien als vorgesehen. „Auch 2010 haben wir in diesem Geschäftsfeld mehr Umsatz erzielt, als trotz optimistischer Planung erwartet – und liegen nahe an der 150Mio.-Euro-Grenze“, erklärt Jürgen Büllesbach, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Hausbau. Er weiß: Gute Produkte in guten Lagen verkaufen sich in München derzeit schnell, wobei sich Eigennutzer – viele davon ziehen neu in die Stadt – und

Die Welfenhöfe entstehen in der Münchner Au.

Kapitalanleger als Käufer die Waage halten. „Wir erleben derzeit viele Kapitalanleger, die die zweite, dritte und vierte Wohnung erwerben“, betont Büllesbach. Dazu kommen Family-Offices oder institutionelle Anleger, die sich komplette Häuser sichern. Das Geschäft boomt, so sehr, dass der Münchner Wohnungsbauträger JK Wohnbau im November 2010 den in der Münchner Wohnimmobilienszene bis dahin unbekannten Sprung an die Börse wagte und so zusammen mit einer Kapitalerhöhung einen Bruttoemissionserlös von 80 Mio. Euro erzielte. Diese Gelder möchte die Gesellschaft dazu nutzen, um noch mehr Projekte in und nahe der Isarmetropole angehen zu können.

Aussichten weiter positiv Die Aussichten dafür sind gut, denn für die nächste Zukunft geht der Münch ner Gutachterausschuss von einer weiterhin guten Entwicklung des Eigentumswohnungsmarkts in der bayerischen Landeshauptstadt aus. Nach Aussagen der Experten bestätigen allgemein steigende Marktzahlen von Wohnungsbaugrundstücken die ungebrochene Nachfrage nach Wohnimmobilien in München und den Trend, dass besonders Wohnimmobilien als solide Kapitalanlage im Fokus stehen. Für einen positiv bleibenden Markt spreche einerseits der Blick nach hinten, stimmt Büllesbach den Gutachtern zu: „Die Erfahrungskurve des Münchner Wohnungsmarkts zeigt, dass in diesem Sektor nie eine Phase mit spürbarem Wertverlust zu verzeichnen war.“ Parallel dazu verweist der Geschäftsführer auf die hervorragenden Perspektiven der bayerischen Metropole, die unter allen deutschen Großstädten die besten Wachstumsaussichten besitzt. „Zudem bleibt die Ware Wohnungsbau in München aufgrund der örtlichen Situation voraussichtlich weiterhin knapp, und das Thema Investitionssicherheit wird auch künftig eine Rolle spielen“, versichert der Immobilienex-

Bild: Bayerische Hausbau

perte. Selbst wenn die Nachfrage im Büromarkt in der Stadt erneut anziehe und damit möglicherweise einige Marktteilnehmer wieder in dieses Geschäftsfeld wechseln würden, werde der Bedarf an Wohnungen demnach weiter groß bleiben. Immerhin bean-

sprucht der Markt derzeit von den rund 1,7 Mrd. Euro, die im vergangenen Jahr in München mit Immobilien umgesetzt wurden, einen Anteil von ca. 500 Mio. Euro. „Das Ende des Booms ist nicht in Sicht“, glaubt daher auch Rupert Hackl, Leiter Niederlassung München der Eurohypo. „Zwei Entwicklungen könnten es allerdings doch einleiten: Das ist zum einen der Zinsanstieg, der bei all jenen, die eine Immobilie finanzieren müssen, klammheimlich und kräftig an der Rendite knabbert.“ Wer jetzt einsteige, zahle im Zehn-JahresBereich bereits um 25% höhere Zinsen als noch vor sechs Monaten. „Wenn gleichzeitig die Konjunktur auf dem Büromarkt anzieht, winkt dort eine deutlich höhere Rendite. Das könnte dazu führen, dass Fonds und institutionelle Investoren ihr Interessengebiet verlagern.“ Die Folge: Der Boom ebt ab, was für Hackl allerdings ebenfalls kein Problem darstellt: „In diesem Fall verlagern wir unser Interesse einfach wieder auf den Büromarkt, und das ist uns allen genauso recht.“ (cry)

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JOBWUNDER

Jubel auf dem deutschen Arbeitsmarkt Als die Wirtschaftskrise kam, mussten weltweit viele Angestellte gehen. Doch während im Ausland die Arbeitslosenzahlen stiegen, blieben sie in Deutschland fast unverändert, denn Unternehmen und Politik setzten mit Kurzarbeit & Co. vor allem auf Weiterbeschäftigung. Mit Erfolg – und so blickt das Ausland heute interessiert auf das „deutsche Jobwunder“. Was als Subprime-Krise begann, entwickelte sich rasch zur weltweiten Wirtschaftskrise. Mitte September 2008 meldete mit Lehman Brothers eine der größten Investmentbanken der Wall Street Insolvenz an. Wenige Wochen später geriet die Hypo Real Estate in Bedrängnis und musste zwischenzeitlich mit mehr als 100 Mrd. Euro staatlicher Garantien gestützt werden. Der Messestand des Kreditinstituts auf der Expo Real 2008 war verwaist, die Märkte paralysiert. Spätestens jetzt war die Krise in Deutschland angekommen. Die Immobilienunternehmen blickten dementsprechend pessimistisch ins Jahr 2009, wie eine Umfrage des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen unter seinen Mitgliedern ergab. 78% rechneten mit einer verschlechterten Branchenentwicklung und 31% wollten Personal reduzieren.

Personalabbau befürchtet Umstrukturierungen und Personalabbau ließen sich zunächst bei den Banken, wie der BayernLB, beobachten. Im Frühjahr 2009 machten u.a. auch DTZ, Jones Lang LaSalle sowie Vivacon, die Aberdeen-Tochter Degi und die Deutsche Annington ihren Personalabbau öffentlich. In der Umfrage zur Joboffensive, einer Initiative der Immobilien Zeitung, beobachteten im Mai/Juni 2009 knapp die Hälfte der teilnehmenden Unternehmen einen Personalabbau in der Branche. Auch die Forscher am Institut für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) gingen von einer großen Personalreduktion aus. Als Lehman Brothers zuammenbrach, sei für die Wissenschaftler klar gewesen, dass es zu einem dramatischen Einbruch des Sozialprodukts kommen würde. „Bei einem Rückgang von 5% rechneten wir mit netto 1,5 Mio. bis 1,8 Mio. zusätzlichen Arbeitslosen in Deutschland“, sagt IAB-Direktor Joachim Möller. Doch es kam anders: Die Statistik verzeichnete 2009 nur ein Plus von 155.000 neuen Arbeitslosen. Ein Wunder? Tatsächlich gab es neben Entlassungen noch ganz andere Antworten auf die Rezession. Was sich am Arbeitsmarkt genau abspielte, habe die Wissenschaft im Laufe des Jahres 2009 immer besser verstanden. „Es gab eine wirklich vorbildliche Reaktion eines Arbeits-

Wenn es um betriebsinterne Flexibilität geht, sind die Deutschen Weltmeister. Für das Modell interessiert sich inzwischen auch das Ausland. Bild: Fotolia.de/mkrberlin

markts“, so Möllers Fazit. „Das Zusammenspiel zwischen Unternehmen, den Tarifparteien und der Arbeitsmarktpolitik hat funktioniert.“ Durch Arbeitszeitkonten wurden Überstunden abgebaut, betriebliche Bündnisse für Beschäftigung brachten Kosteneinsparungen und nicht zuletzt die Kurzarbeit (s. Kasten) habe für Flexibilität gesorgt. „In betriebsinterner Flexibilität ist Deutschland Weltmeister. Das deutsche System ist vorbildlich“, sagt Möller. Von der Krise betroffen waren insbesondere Unternehmen, von denen einige zuvor einen regelrechten Boom erlebt – und über Fachkräftemangel geklagt hatten. Aus diesem Grund hätten sie ihre Arbeitskräfte quasi gehortet, da sie sich mittelfristig wieder Marktchancen ausrechneten, und so um die 100.000 Jobs gesichert, sagt Möller.

4,57 Mrd. Euro für Kurzarbeit Durch Kurzarbeit seien rund 400.000 Arbeitsplätze erhalten worden. Für das Modell gab die Bundesagentur für Arbeit 2009 insgesamt 4,574 Mrd. Euro aus (davon 2,975 Mrd. für konjunkturelles Kurzarbeitergeld und 1,598 Mrd. für die Erstattung der Sozialversicherungbeiträge) und im vergangenen Jahr 3,060 Mrd. Euro (davon 1,680 Mrd. Kurzarbeitergeld). Von März bis Dezember 2009 beantragte auch die Unternehmensgruppe Piepenbrock zum ersten Mal Kurzarbeit für Teile der Belegschaft. In der Hochphase summierte sich diese auf 7.000 Stunden pro Monat. Rückblickend bewertet Geschäftsführer Arnulf Piepenbrock sie als das wichtigste personalpolitische Instrument während der Krise vor Stundenreduzierungen, dem Auslaufenlassen befristeter Arbeitsverträge sowie interner Personalverschiebungen. Anfang 2009 bekam sein Unternehmen die Krise deutlich zu spüren. Auch wenn er im Teilbereich

Instandhaltung keinen Kunden verlor, so sank der Umsatz um 40%. „Eine solche Vollbremsung habe ich noch nicht erlebt“, sagt Piepenbrock.

5,2% in Kurzarbeit Mitte 2009 Auf dem Höhepunkt der Krise im Juni 2009 waren in der Gesamtwirtschaft denn auch 5,2%, d.h. 50 von 1.000 Beschäftigten, in Kurzarbeit. Im verarbeitenden Gewerbe waren es 16,9% und im Baugewerbe nur 2,8%. Allerdings betrug der Ausfall durch Kurzarbeit im Baugewerbe 40% und lag damit höher als in der Gesamtwirtschaft (32%) oder im verarbeitenden Gewerbe (31%). Übertroffen wurden diese Quoten von der Grundstücksund Wohnungswirtschaft mit einer Ausfallquote von 41%, allerdings

waren in diesem Teilsegment nur 0,3% der Beschäftigten in Kurzarbeit. Hart traf die Krise auch die Makler. Alle Segmente mit Ausnahme des Property-Managements seien betroffen gewesen, sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Holding. Eine Schiffschaukel-Personalpolitik, also starker Personalabbau in der Krise und wieder starker Aufbau danach, hält er für extrem ungesund. Er selbst ist seit 25 Jahren im Unternehmen tätig und stolz darauf, dass es immer gelungen sei, das Personal durch Krisen mitzunehmen und dabei keine Verluste zu schreiben. Auch dieses Mal. Entlassungen habe es keine gegeben, aber ab Mai 2009 beantragte das Unternehmen Kurzarbeit (32 statt 40 Wochenstunden) für rund ein Drittel seiner 450 Mitarbeiter. Betroffen waren die Bereiche Personal, IT und Kommunikation/Marketing, Consulting und Valuation sowie das Backoffice des Transaktionsbereichs. Kurzarbeit als Instrument sei „das Erfolgsvehikel“ schlechthin gewesen, ist sich Rösler sicher. Als der Markt Ende 2009 wieder anzog, startete er mit seinem eingearbeiteten Team wieder durch. Zu diesem Zeitpunkt widmete sich Paul Krugman in der New York Times „Germany‘s jobs miracle“. Er befürwortete eine Arbeitsmarktpolitik, die aktiv Stellen schafft, und empfiehlt, den deutschen Weg genauer zu betrachten. Und tatsächlich, die ersten ausländischen Delegationen waren schon in Deutschland auf Studienreise. „Die Beschäftigung ist heute höher als vor der Krise“, sagt Möller. „Auch wenn die Spuren der Rezession noch nicht ganz getilgt sind, steht Deutschland beim Thema Arbeitslosigkeit besser da als vor der Krise.“ (sma)

Das Modell Kurzarbeit:

Weiterbeschäftigung statt Entlassung Durch das konjunkturelle Kurzarbeitergeld (§§ 169 ff. SGB III) sollen bei einem vorübergehenden Arbeitsausfall die Weiterbeschäftigung der Angestellten gewährleistet und Entlassungen vermieden werden. Bei einer verbesserten Marktlage können die Betriebe dann wieder auf ihr eingearbeitetes Personal zurückgreifen. Das Modell ist kein Produkt der aktuellen Krise, allerdings wurden während dieser Zeit die Förderkonditionen mehrfach angepasst: So wurde u.a. die Förderdauer von sechs Monaten auf zwischenzeitlich bis zu 24 Monate ausgedehnt. Die krisenbedingten Sonderregelungen gelten noch bis Ende März 2012. Das Instrument kann zum Einsatz kommen, wenn es aus wirtschaftlichen Gründen oder einem unabwendbaren Ereignis (z.B. Flut) zu einem erheblichen Arbeitsausfall kommt und dieser nur vorübergehend und nicht vermeidbar ist. Ein erheblicher Arbeitsausfall ist gegeben, wenn in einem Betrieb mindestens

ein Drittel der Beschäftigten wegen des Arbeitsausfalls ein um mehr als 10% vermindertes Entgelt erzielen. Bis Ende März 2012 kann es auch von Betrieben beantragt werden, wenn weniger als ein Drittel der Beschäftigten betroffen sind. Um das Kurzarbeitergeld bei der Bundesagentur für Arbeit (BA) beantragen zu können, muss es zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmervertretung bzw. den betroffenen Beschäftigten eine Vereinbarung zur Kurzarbeit geben, z.B. im Tarifvertrag. Gezahlt wird das Kurzarbeitergeld von der BA und ersetzt den durch Kurzarbeit entfallenen Lohn teilweise. Die Förderhöhe beträgt grundsätzlich 60% des ausgefallenen pauschalierten Nettoentgelts bzw. 67%, wenn mindestens ein Kind mit im Haushalt lebt. Das heißt, wird die Arbeit um 30% reduziert, erhält der Arbeitnehmer nur noch 70% des üblichen Bruttolohns vom Arbeitgeber. Von den entfallenen 30% übernimmt die BA dann 60% bzw. 67% des Nettoarbeitsentgelts. Auch die Unternehmen werden entlastet, indem die BA mindestens 50% der Sozialversicherungsbeiträge erstattet, die auf die Stunden der Kurzarbeit entfallen. (sma)

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FILIPPO REAN

Wie sind Sie Mr. Mipim geworden, Herr Rean? In diesem Jahr ist Filippo Rean zum siebten Mal auf der Mipim in Cannes und gleichzeitig ist es eine Premiere: Es ist seine erste Messe als neuer Mipim-Chef. Den Weg in die Immobilienbranche hat der Ingenieur während seiner Beratertätigkeit gefunden. Bauphysik, Konstruktion und Materialkunde sind keine Fremdwörter für den 38-Jährigen, der im Oktober 2010 zum neuen Direktor der Mipim und der Mipim Asia ernannt wurde. Fünf Jahre studierte er Ingenieurswissenschaften in Turin. Sein Auslandssemester absolvierte er aus sprachlichen Gründen nicht in Deutschland, dem Land der Ingenieurskunst, sondern in Belgien. Neben Italienisch und Französisch spricht Rean fließend Englisch. Nach dem Studium und dem einjährigen Militärdienst heuerte er bei Procter & Gamble in Rom an. Dort arbeitete er als Business-Analyst sowie im Marketing, bevor er 1999 zu der Strategieberatung Bain & Company wechselte.

Seit Oktober 2010 der neue Direktor der Mipim: Filippo Rean.

Bei der Bewertung von Unternehmen machten die Immobilien nicht selten den größten Teil des Firmenwerts aus. Reans Interesse war geweckt. Er arbeitete sich in das Thema ein und wurde fortan ins Team geholt, wenn es um Immobilienthemen ging. Seine Kenntnisse baute er während eines zweijähri-

Bild: Reed Midem

gen MBA-Studiums an der Harvard Business School aus. Neben der wirtschaftlichen Seite begeistert er sich auch für Architektur. Die Immobilie, die sein Herz höher schlagen lässt, heißt Mole Antonelliana und ist das Wahrzeichen der Stadt Turin. Gäste führt er gern zu dem rund

160 m hohen Gebäude, das er als sehr gelungenes Sanierungsbeispiel ansieht. 2005 ist Rean ganz in die Immobilienbranche gewechselt. Für GE Capital Real Estate in Paris erarbeitete er Investmentstrategien und war zuletzt Director of Product Development – Europe. Eine Zeit, von der er mit Begeisterung spricht und in der er sich einen „360-Grad-Blick“ auf die Immobilienmärkte erarbeitete. Dieses Wissen, zusammen mit seinem MarketingHintergrund, will er nun in die Organisation der Messe einbringen. Die Ansprache „Mr. Mipim“ entlockt ihm ein herzhaftes Lachen, ansonsten übt sich der neue Mipim-Chef in Diplomatie: Zu der Frage, welches Gebäude auf der Welt denn abgerissen werden sollte, mag er sich nicht äußern. Auch wann Italien denn nun Ehrengast der Mipim wird, kontert er mit „a nice question“. Seinen Lieblingsort in Paris verrät der zweifache Vater, der mit einer Italienerin verheiratet ist, dann aber doch. Bei aller Begeisterung für die Immobilie ist dies kein Gebäude, sondern ein Garten am Palais Royal. (sma)

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Sehenswürdigkeiten

BILD: OTCN / M. JOLIBOIS

Die Mipim hat eindeutig einen Standortvorteil: In Südfrankreich kann es im März schon mal 20 Grad warm sein, und der Blick auf das Meer entschädigt für die umständliche Anreise allemal. Was liegt näher, als den Aufenthalt zu verlängern und ein paar Tage Urlaub hinten anzuhängen. Hierbei bietet sich Cannes als geeigneter Ausgangspunkt für Reisen ins Umland an, wo man das französische Flair – abseits des Palais des Festivals und der Croisette – noch intensiver genießen kann.

Antibes ist nur wenige Kilometer von Cannes entfernt. Sehenswert ist die pittoreske Altstadt, direkt über dem Meer gelegen und von Festungsmauern umgeben. Im Château Grimaldi malte und lebte Picasso für mehrere Monate. Seine Werke können heute im dort eingerichteten Picasso-Museum bestaunt werden. Nicht nur in Antibes, auch andernorts an der Côte d’Azur, z.B. in Cannes, hat der Künstler seine Spuren hinterlassen.

BILD: FOTOLIA.DE/DONNERBOLD

Antibes

Karneval in Nizza Ein Schreck für die Kölner und Düsseldorfer und all die anderen Karneval-Fans: Die Mipim beginnt am Fastnachts-Dienstag! Doch auch an der Côte d’Azur kommen eingefleischte Karnevalisten auf ihre Kosten – während der französischen Variante in Nizza. Der Carnaval de Nice dauert zwei Wochen lang und steht 2011 unter dem Motto „Roi de la Méditerranée“ – König des Mittelmeers. Am Fastnachts-Dienstag (8. März 2011) findet ab 20:30 Uhr die Schlusszeremonie statt und ab 21:30 Uhr die „Verbrennung des Königs“ mit Feuerwerk. Der Eintritt hierfür ist frei. Infos unter www.nicecarnaval.com.

Iles de Lérins Von Cannes aus sichtbar und mit regelmäßigen Bootsverbindungen erreichbar sind die Iles de Lérins. Die beiden Inseln Sainte-Marguerite und SainteHonorat stehen Besuchern offen. Auf Sainte-Marguerite befindet sich das Fort Royal, in dessen Gefängnis der berühmte Mann mit der eisernen Maske festgehalten wurde. Auch ein Meeresmuseum ist hier untergebracht. Sainte-Honorat (Bild) beherbergt ein Kloster, in dem einmal über 3.000 Mönche lebten. Noch heute bauen Mönche dort Wein an, den sie – mit weiteren Eigenprodukten – auf der Insel verkaufen.

BILD: FOTOLIA.DE/PASCAL06

Cannes

BILD: IZ

Auch in Cannes ist es durchaus möglich, einen ganzen Tag unabhängig vom Messegeschehen zu verbringen. Das prachtvolle Hotel Carlton ist ein Muss und kann in der Regel schon während der Mipim-Eröffnungsparty am ersten Messetag besichtigt werden. Nicht verpassen sollten Sie auch einen Spaziergang ins Altstadtviertel Le Suquet. Dort finden

Saint-Paul de Vence BILD: FOTOLIA.DE/K'STEEL

Das mittelalterliche Dorf SaintPaul de Vence ist ein Anziehungspunkt für Anhänger der modernen Kunst. Hier haben sich viele Künstler niedergelassen und es gibt zahlreiche Galerien. In Saint-Paul de Vence ist auch die Fondation Maeght angesiedelt, eine private Stiftung für moderne Kunst, untergebracht in einem eigens dafür und unter Mitwirkung zahlreicher Künstler (u.a. Chagall, Miró) geschaffenen Gebäude. Infos: www.fondationmaeght.com

sich viele winzige Restaurants und Geschäfte. Und plötzlich, wenn man nur hoch genug steigt, ist man ganz weit weg vom Rummel rund um den Palais. Schlendern Sie auch über den Marché Forville, oberhalb des alten Hafens! Dienstag bis Sonntag ist der Lebensmittelmarkt von 7 bis 13 Uhr geöffnet. Montags findet sich dort ein Antik-Markt von 8 bis 18 Uhr. Am Wochenende bietet die Stadt außerdem einen Kunsthandwerksmarkt (Les Allées de la Liberté, 10 bis 18 Uhr).

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BILD: 1835 WHITE PALM HOTEL

Donnerstag, 3. März 2011

Le Mesclun

Café Florian

In der Rue Saint-Antoine finden sich viele kleine feine Restaurants. Ein Beispiel dafür ist Le Mesclun. Es fasst ca. 50 Personen und bietet traditionelle französische Küche, klassisch und zugleich innovativ, ist allerdings auch nicht ganz billig. 16 Rue Saint Antoine, Tel. 0033-(0)4-93994519, 19:00 bis 23:00 Uhr, sonntags geschlossen www.lemesclun-restaurant.com

Die Brasserie bietet „Harmony Food“ an: Bio-Zutaten, vegetarische Platten und außergewöhnliche Gemüsesorten (z.B. Topinambur). 1 Rue Florian, Tel. 0033-(0)493396579; Montag bis Samstag von 8:00 bis 23:00 Uhr, Sonntag ab 19:00 Uhr; www.cafeflorian.fr

Le 360°

Le 360° Der Name ist hier Programm: Das 360° ist auf der Dachterrasse des 1835 White Palm Hotels angesiedelt. Dementsprechend profitieren die Gäste von einer fabelhaften Aussicht auf die Bucht und die Altstadt. Leider ist das Restaurant so beliebt, dass es für die Mipim 2011 schon seit Monaten komplett ausgebucht ist. 2 Boulevard Jean Hibert, Tel. 0033-(0)4-92997310 www.1835-hotel.com

BILD: MEESEMAECKER LAURENT

Chez Thérèse Rundum französisch: Im Stil eines Pariser Bistros gehalten, wird traditionelle Küche (u.a. Trüffel, Schnecken sowie Fisch- und Fleischspezialitäten) mit einer feinen Auswahl an Weinen serviert. 88 Rue Meynadier, Tel. 0033-(0)492991909; nur abends geöffnet www.cheztherese-cannes.com

Tantra

Dieses Fischrestaurant mit Meeresblick verlässt man selten ohne Knoblauch-Fahne. Neben gegrilltem Fisch stehen auch Meeresfrüchte und die Bouillabaisse auf der Karte. 13 Boulevard Jean Hibert, Tel. 0033-(0)4-93397222 Sonntagabend geschlossen www.le-madeleine.com

Französische Küche gemixt mit japanischen Spezialitäten (Sushi, Sashimi) bietet das Tantra. Ein DJ sorgt in dem plüschig eingerichteten Raum für Club-Atmosphäre. 13 Rue du Docteur Monod, Tel. 0033-(0)620794681 täglich von 20:00 bis 2:30 Uhr www.tantra-cannes.com

Le Mesclun

L’Avion Freunde der italienischen Küche finden im L’Avion hausgemachte Nudeln und Pizza aus dem Holzofen. 4 Rue Jean de Riouffe, Tel. 0033-(0)4-93394362 mittags und abends bis 23:30 Uhr

Das älteste Restaurant in Cannes wurde 1860 eröffnet. Hier haben auch schon Picasso, Sean Connery, George Clooney und Phil Collins gespeist. Sie möchten diese Atmosphäre am liebsten mit nach Hause nehmen? Kein Problem: Die dortigen Gemälde und Antiquitäten dürfen dem Restaurant abgekauft werden! 10 Rue Saint Antoine, Tel. 0033-(0)492992717; mittags und abends geöffnet; www.auberge-provencale.com

BILD: DALTON GROUP

Auberge Provençale

Le Madeleine

Tantra

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Donnerstag, 3. März 2011

Mobil in Cannes

Bustransfer

Helikopter-Flüge

Flughafen – Cannes: Express (Linie 210)

Dauer: ca. 50 min.; Tickets: nur am Schalter (Bureau des Bus); Preis: einfache Fahrt: 15,60 Euro; Hin- und Rückfahrt: 25,50 Euro; Vergünstigungen für Fahrgäste bis 25 Jahre und Gruppen von 4 Personen. Haltestellen in Cannes (Hinfahrt): Place Vauban (Bd. Carnot) – Hôtel de Ville (Busbahnhof)

Von Cannes nach Nizza in weniger als 10 Minuten? Per Helikopter ist das möglich.

BILD: FOTOLIA.DE/GILLES LOUGASSI

Abfahrt Flughafen: Terminal 1 und Terminal 2 – je Bussteig 3; täglich im 30-MinutenTakt zwischen 9 Uhr und 19 Uhr, außerdem um 8 Uhr und 20 Uhr.

Azur Hélicoptère z.B.: Cannes – Nizza ab 350 Euro Tel. 0033-(0)4-93904070 www.azurhelico.com Heli Sécurité Saint-Tropez/ Côte d’Azur z.B. Cannes – Nizza 180 Euro/Person Tel. am Flughafen Nizza: 0033-(0)4-94555999 www.helicopter-saint-tropez.com

Haltestellen in Cannes (Rückfahrt): Hotel de Ville (Busbahnhof) – Rue des Serbes – Place Vauban (Bd. Carnot)

Navettes Palais des Festivals – Hotels Auch in diesem Jahr organisiert die Reed Midem Shuttlebusse, die die Messebesucher von den Hotels in Cannes zum Palais bringen (ca. 8 Uhr bis 14 Uhr) und vom Palais zu den Hotels (ca. 18.30 Uhr bis Mitternacht). Die genauen Abfahrtszeiten und die Liste der Hotels, die angefahren werden, sind vor Ort erhältlich.

Leihwagen Sixt Autovermietung 50 Boulevard de la Croisette Tel. 0033-8-20007498 www.sixt.de Europcar Autovermietung 3 Rue du Commandant Vidal Tel. 0033-(0)4-93062630 www.europcar.de

BILD: FOTOLIA.DE/JÜRGEN EFFNER

Abfahrt Cannes Hôtel de Ville: Täglich im 30-Minuten-Takt zwischen 8 Uhr und 18 Uhr, außerdem um 7 Uhr und 19 Uhr.

BILD: CHRISTOPH ARON (WWW.PIXELMASTER-X.DE)/PIXELIO.DE

Wie gelangen Sie vom Flughafen in Nizza nach Cannes und wie vom Restaurant ins Hotel? Hier finden Sie alle wichtigen Infos. (bk)

LimousinenServices

Taxi

PCA Chauffeurs Tel. 0033-(0)4-93991568 www.canneslimo.com

Allo Taxi Cannes Direktfahrten: 0033-(0)890-712227 Vorreservierung (48 h vor der Fahrt): 0033-(0)892-780028

GM Limousines International Tel. 0033-(0)4-93396020 www.limousines-cannes.com BILD: FOTOLIA.DE/DIDEM GECEGEZER

BILD: ELKE SALZER/PIXELIO.DE

Impressum

Redaktion: Bernhard Bomke

Investing in Germany Special Mipim Edition 2011 wird herausgegeben und verlegt von der

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Friedhelm Feldhaus

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