17 minute read
Projectontwikkeling en infrastructuur
by IGEMO
Project Papenhof: duurzaam wonen in het groen vlakbij het centrum van Mechelen
Advertisement
woonproject Papenhof in Mechelen. Rond de 2 laatste ‘hofkes’ (Raapsteelhof en Aardpeerhof) van het woonproject werd in de zomer van 2020 het startschot gegeven voor de bouw van de eerste eengezinswoningen.
methodiek, waarmee we in elke deelnemende gemeente 5 noodzakelijke doelgroepen willen betrekken bij het opstellen en uitvoeren van het lokale klimaatactieplan. Naast het lokaal bestuur hebben ook burgers en verenigingen, bedrijven, Woonproject Papenhof valt in de smaak
De resultaten spreken voor zich: 80% van de bouwkavels (in totaal goed voor 27 BEN-woningen) werd tegen het einde van 2020 verkocht en de eerste eigenaars zijn intussen gestart met de bouw van hun woning. Er waren aan het einde van 2020 nog slechts 6 bouwkavels te koop, waarvan één voor halfopen bebouwing en 5 voor gesloten bebouwing.
Voor het ontwerp van de woningen ontwikkelde IGEMO het concept van de architectenpool. De eigenaars doen daarbij beroep op één van de 5 eigentijdse architecten, die door IGEMO en Stad Mechelen werden uitgekozen. De architecten werken binnen een vooraf vastgelegd materialen- en kleurenpallet. Op die manier wordt de kwalitatieve en coherente uitstraling van de woonwijk gegarandeerd, met voldoende ruimte voor eigen keuze en personalisatie door de eigenaars.
VillaVip: een thuis voor mensen met een beperking
Begin september 2020 werd een verkoopovereenkomst ondertekend tussen IGEMO en VillaVip vzw. VillaVip zal op de hoek van het Pastinaakhof en het Aspergeveld een zorgwoning realiseren, waar 10 volwassenen met een beperking samenwonen met een zorgkoppel. VillaVip heeft eind december 2020 de omgevingsvergunning verkregen en zal in 2021 van start gaan met de bouwwerkzaamheden.
Papenhof breidt verder uit
Voor de realisatie van 21 BEN-wooneenheden met ondergrondse parking langs het Aspergeveld ging IGEMO op zoek naar een projectontwikkelaar. De opdracht werd in oktober 2020 gegund aan Willemen Real Estate. Het project bestaat uit 2 aparte bouwvolumes: het eerste volume wordt gevormd door een rij van 6 eengezinswoningen met tuin; het tweede volume bestaat uit een rij van 15 eengezinswoningen met tuin, met daaronder een ondergrondse parkeergarage. In deze garage kunnen ook de bewoners van het Raapsteelhof, het Aardpeerhof en VillaVip terecht met hun wagen.
Op die manier vrijwaren we het groene en autoluwe karakter van de wijk. Alle woningen worden voorzien van zonnepanelen en groendaken. Bovendien maken de 15 woningen boven de ondergrondse parking voor verwarming en koeling gebruik van een warmtepomp in combinatie met een BEO-veld, waarbij energie uit de bodem wordt gehaald.
10 voetbalvelden aan openbare ruimte en groengebied
De duurzame, groene en autoluwe woonwijk Papenhof, goed voor 13 ha, krijgt zo steeds meer vorm. Meer dan een derde van het projectgebied, 4,7 ha of ongeveer 10 voetbalvelden om precies te zijn, wordt ingericht als openbare ruimte en groengebied. Dit gebeurt aansluitend op het reeds bestaande Papenhofpark. Op dit moment is 70% van de wooneenheden, die initieel in het project voorzien zijn, al gebouwd en/of concreet gepland. De realisatie van de derde fase van het woonproject lonkt dus om de hoek.
Het loopt op wieltjes: 14 km veilig fietspad in de regio Rivierenland
De stad Lier en de gemeenten Berlaar, Putte en Duffel deden ook in 2020 een beroep op de dienstverlening van IGEMO inzake grondverwervingen voor openbaar nut. Vooral voor de aanleg van nieuwe fietspaden, in combinatie met rioleringswerken, is het aangaan van gesprekken met lokale grondeigenaars noodzakelijk. Het doel van deze gesprekken: eigenaars overtuigen om een deel van hun voortuin te verkopen aan de overheid.
IGEMO legt hierbij de focus op een bemiddelende aanpak. Door een meer diepgaande dialoog te creëren tussen eigenaars en de overheid worden beide partijen letterlijk ‘gehoord’ wat betreft hun bezorgdheden. Vervolgens kunnen ze tot een oplossing komen, waarin beide partijen zich vinden.
De aanpak van IGEMO wierp haar vruchten af. Zo werd in 2020 de eindspurt genomen in het afronden van meer dan 230 onderhandelingen voor de N10 in Lier, Berlaar en Putte, alsook de Hemelshoek in Berlaar.
Gemeente Duffel en IGEMO samen voor een nieuwe gymhal
De ontwikkeling van de nieuwe gymhal in Duffel startte in 2016. De oplevering vindt in 2021 plaats. Deze hal biedt plaats aan de 450 leden van turnkring OGK (‘Oefening Geeft Kracht’) en maakt turnen op het hoogste niveau perfect mogelijk. In dit meerjarenproject werken de gemeente Duffel en IGEMO samen, om zo tot een optimaal resultaat te komen. IGEMO is touwtrekker van het project; Duffel ondersteunt IGEMO in haar werking.
Een totaalproject als dit vereist een uitgebreide planning. Alles begon bij projectmanager Carla Verraes. Zij stippelde het te volgen traject van A tot Z uit. Simpel was dat niet: het was immers de eerste keer dat IGEMO de vraag kreeg van een lokaal bestuur, om een dergelijk totaalproject op zich te nemen. Door de jaren heen staken heel wat IGEMO-medewerkers hun energie en expertise in dit project. Jasmine, Goedele, Annemieke en Sigrid, mochten, in naam van IGEMO, de afgewerkte gymhal als eersten betreden (en stiekem al eens uittesten).
Dit zijn enkele experts (en hun takenpakket) achter de nieuwe gymhal te Duffel.
Sigrid Palmers Deskundige omgeving
Goedele Adams Projectontwikkelaar, budgetbeheer en bouwproces
Jasmine Cryns Projectontwikkelaar, aanbesteding en archeologie
Annemieke Vrolijk Preventie en bescherming
2000 jaar oude Romeinse waterput
Tijdens de voorbereidende graafwerken stootten de archeologen van GATE Archaeology op restanten van een Romeinse waterput van om en bij de 2 000 jaar oud. Nooit eerder werden er in Duffel dergelijke vondsten gedaan.
Jonathan Jacops Archeoloog
Een (bedr)ijverig Berlaar verwelkomt KMO-zone De Hutten
IGEMO en de gemeente Berlaar sloten 2020 feestelijk af. Voor het eindejaar van 2020 ontving Berlaar immers een gunstig Auditeursverslag, waarin de Raad van State werd geadviseerd het beroep tegen het RUP De Hutten te verwerpen (wat onderwijl ook effectief gebeurde). IGEMO nam hierop, weliswaar op behoedzame wijze, het initiatief, om verder te gaan met het voortraject van de projectontwikkeling. Er werd opnieuw leven geblazen in de samenwerking met studiebureau Arcadis en voorbereidende gesprekken werden aangevat met de gemeente Berlaar en diverse instanties.
Een economisch leefbaar Berlaar
De toekomstige KMO-zone moet voldoende ruimte voorzien voor kleine en middelgrote lokale bedrijven, zodat de gemeente Berlaar op economisch vlak leefbaar kan blijven. Momenteel bedraagt de oppervlakte voor industrie- en KMO-zone slechts 1% van de totale oppervlakte binnen de gemeente. Deze is bovendien al volledig in gebruik genomen.
Om plaats te bieden aan bijkomende kleinschalige bedrijvigheid, evenals de herlokalisering van zonevreemde bedrijven, is de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein absoluut noodzakelijk.
IGEMO denkt toekomstgericht
Voor IGEMO is het totaalplaatje enorm belangrijk: een KMO-zone anno 2020 mag niet louter ‘pure’ bedrijfspercelen aanbieden.
Enerzijds is groene ruimte daarbij cruciaal, zowel op als rond de site. In KMO-zone De Hutten blijven buurtbewoners bijvoorbeeld afgeschermd door een brede groenbuffer.
Anderzijds zal zo weinig mogelijk verharding worden aangelegd. De focus ligt op de infiltratie en buffering van water. Door de specifieke inrichting zal de KMO-
zone ook dienen als kortere weg voor fietsers en wandelaars, die vanaf de N10 snel willen doorsteken naar de achterin gelegen groene zones.
Daarnaast krijgen zaakvoerders de mogelijkheid om te wonen op de KMO-zone. Zo zal het terrein ook na de werkuren kunnen leven en bloeien.
Plaats voor 28 lokale bedrijven
Het grote aantal geïnteresseerde bedrijven bevestigt de vraag naar een bijkomend lokaal bedrijventerrein in Berlaar. Een groot deel van deze bedrijven komt bovendien uit de gemeente zelf. Om zoveel mogelijk aan ieders noden te voldoen, wil IGEMO werken met flexibele perceelsgrenzen. Tijdens het voortraject zal IGEMO contact opnemen met de zaakvoerders, om zoveel mogelijk de interne inrichting af te stemmen op de toekomstige handelsactiviteiten.
De voorlopige inrichtingsschets heeft een verkoopbare oppervlakte van 4.2 ha en zal aan minstens 28 lokale bedrijven plaats bieden. Op de KMO-zone zijn verschillende soorten activiteiten toegelaten, gaande van de productie en verwerking van goederen tot de opslag en herverdeling van goederen (groothandel). Ook bedrijven, toegespitst op onderzoek en ontwikkeling, kunnen hier hun plekje vinden.
Itterbeek Duffel, een voorbeeld aan duurzaamheid, is uitverkocht
De KMO-zone ‘Itterbeek’ te Duffel is een voorbeeldproject voor Vlaanderen inzake duurzame ontwikkeling. IGEMO ontwikkelde in de jaren ‘90 al de eerste fase van het bedrijventerrein Itterbeek. Op deze eerste fase werden reeds de beginselen van een duurzaam bedrijventerrein gelegd. In 2000 begon IGEMO aan een tweede fase. Het koos daarbij resoluut voor de verdere uitbouw van het bestaande duurzame bedrijventerrein. Bij de ontwikkeling is veel aandacht besteed aan integraal waterbeheer, groenaanleg, biodiversiteit, mobiliteit, zuinig ruimtegebruik en gezamenlijk terreinbeheer.
Waterbeheer: infiltreren en capteren
In het kader van integraal waterbeheer zijn nagenoeg alle parkeerplaatsen uitgevoerd in waterdoorlatende verhardingen. Hemelwater dat niet ter plaatse kan infiltreren wordt opgevangen en zoveel mogelijk hergebruikt. Het overige
hemelwater wordt afgevoerd via open grachten tussen de percelen, die uitmonden in enkele open buffer- en infiltratiebekkens aan de achterzijde van de KMO-zone. Daarnaast is onder de rijbaan een ondergronds bufferbekken voorzien dat dienst kan doen als bluswaterreserve. Voor de behandeling van huishoudelijk afvalwater zijn de bedrijven uit fase 2 aangesloten op een gemeenschappelijke kleinschalige waterzuiveringsinstallatie (KWZI). Het gemengde rioleringsstelsel in fase 1 werd omgevormd tot een gescheiden stelsel, zodat het ook voor de bedrijven uit fase 1 mogelijk werd zich aan te sluiten op de KWZI.
Groenaanleg: buffers en beplanting
Daarnaast is veel aandacht besteed aan groenaanleg. Ook de bedrijven hebben hier hun steentje aan bijgedragen. Er zijn groenbuffers aangeplant, er werd voorzien in laanbeplanting langsheen de wegen en de bedrijven hebben zich geëngageerd om minstens 15% van de niet-bebouwde oppervlakte te beplanten. De aanwezigheid van open grachten, open infiltratiebekkens en veel groen komt de biodiversiteit ten goede. Bovendien hebben IGEMO en enkele bedrijven, in samenwerking met Natuurpunt, bijenhotels geplaatst.
Mobiliteit: veilig en duurzaam
Ook rond mobiliteit werd heel wat gedaan. De ontsluiting van de KMO-zone op de N108 werd volledig herzien in functie van verkeersveiligheid. Verkeerslichten en veilige oversteekplaatsen werden voorzien. Doorheen de zone is een fietspad gerealiseerd dat het centrum van Duffel met het bedrijventerrein verbindt. Om het gebruik van openbaar vervoer aan te moedigen, is de bushalte verplaatst naar een centraler punt en uitgerust met een fietsenstalling.
Ruimtelijke ordening: gekoppeld en efficiënt
Om de beschikbare ruimte optimaal te gebruiken, is koppelbouw en bebouwing met meerdere bouwlagen door IGEMO sterk aangemoedigd. Er werden verschillende clusters voorzien met 2 tot 4 gekoppelde bedrijfsgebouwen. IGEMO heeft er daarnaast ook over gewaakt dat de bedrijven onmiddellijk minstens 60% van de bebouwbare oppervlakte effectief benutten.
Bedrijven: milieuvriendelijk en energiezuinig
Heel wat bedrijven zijn koploper op het vlak van milieuvriendelijk en energiezuinig ondernemen. Zo is er bijvoorbeeld een bedrijf met passieve kantoren. Een ander bedrijf recupereert dan weer de warmte van diepvriezers voor de verwarming van het gebouw. Nog andere bedrijven hebben geïnvesteerd in zonnepanelen in combinatie met een warmtepomp, stellen elektrische dienstwagens ter beschikking aan hun medewerkers of produceren volledig CO2- neutraal. De bedrijven hebben ook aandacht voor het gebruik van recycleerbare en herbruikbare materialen en verpakkingen. Kortom: de bedrijven dragen elk op hun eigen manier hun steentje bij.
Onderlinge samenwerking
Tot slot heeft IGEMO ook ingezet op samenwerking tussen de bedrijven. Via gezamenlijk terreinbeheer worden de private grachten tussen de bedrijfspercelen en de laanbeplanting onderhouden, werd een samenaankoop voor elektriciteit, gas en afvalophaling georganiseerd en een nieuw bewegwijzeringsconcept ontwikkeld.
In 2019 werd de laatste bedrijfskavel verkocht en onlangs is de nieuwe bewegwijzering geplaatst. Het bedrijventerrein is nu volledig gerealiseerd en biedt in totaal plaats aan 46 bedrijven op een oppervlakte van 18 ha. IGEMO is zeer fier op deze mooie realisatie, die in samenwerking met de gemeente Duffel tot stand is gekomen.
Eerst water, de rest komt later: de IBA’s van de stad Lier
In de stad Lier kunnen inwoners opnieuw intekenen voor de plaatsing van een IBA. Een wat? Een individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater. Huishoudelijk afvalwater, dat niet geloosd kan worden op een gescheiden rioleringsstelsel, wordt op eigen terrein gezuiverd en geïnfiltreerd of proper afgevoerd in de bestaande grachten. Door meer water te laten zuiveren en infiltreren hopen Stad Lier en IGEMO een antwoord te bieden aan de droogteproblematiek in Vlaanderen. Uiteraard zorgt de propere regenafvoer ook voor kwaliteitsvollere waterlopen binnen onze blauwgroene netwerken.
Al 130 IBA’s gerealiseerd
Sinds 2009 worden, in opdracht van Stad Lier, IBA’s geplaatst bij woningen, die te ver liggen van het rioleringsnetwerk. Het plaatsen van de IBA is een verplichting voor de eigenaar van de woning. Echter, omdat de stad Lier haar inwoners gelijk wil behandelen, ongeacht of ze nu in het centrum wonen of in het buitengebied, biedt de stad aan om de planning, de realisatie en het beheer van de IBA’s op zich te nemen als dienstverlening naar de burger toe.
Ontzorging is de hoofdprioriteit
Lier wordt in deze dienstverlening begeleid door IGEMO. De stad ontzorgen, dankzij onze aanwezige interne expertise, is bij deze samenwerking de hoofdprioriteit. Zo zorgde IGEMO in 2020 voor de opmaak van de betreffende overheidsopdracht. Deze werd vervolgens gegund aan de firma BelleAqua, fabrikant en leverancier van kleinschalige waterzuiveringsinstallaties.
Besparing van 7 000 euro per eigenaar
IGEMO coördineert ook de nodige plaatsbezoeken. In een eerste gesprek met de eigenaars bespreken we, samen met BelleAqua, vrijblijvend de mogelijkheden en de eventuele werkzaamheden, alsook de meest geschikte inplantingsplaats van de IBA. Wie ingaat op het aanbod ontvangt een overeenkomst, waarbij ingestemd wordt dat de installatie –die eigendom is en blijft van de stad– op privéterrein wordt geplaatst. Per eigenaar wordt de totale besparing van deze ingreep geschat op zo’n 7 000 euro.
IGEMO stroomlijnt de saneringswerken van basisschool De Kinderplaneet in Bornem
Basisschool De Kinderplaneet, gelegen in de Jan Hammeneckerstraat in Bornem, plande de bouw van een nieuw schoolgebouw. Eén probleem: het kon deze werken niet laten doorgaan totdat een lekkende stookolietank onder de restanten van een oud gebouw eerst werd verwijderd. Al in 2002 werd een saneringsdossier opgestart om deze tank, samen met de omliggende vervuilde gronden, te verwijderen. Omwille van verschillende redenen, waaronder een bezwaar door buurtbewoners, zat het dossier echter muurvast.
IGEMO garandeert en coördineert
IGEMO werd ingeschakeld om de voortgang van het project te garanderen. Tijdens een intense en efficiënte interventieperiode van 6 maanden coördineerde IGEMO onder meer de verdere aanstelling van studiebureau Esher bvba. Deze firma stond in voor de opmaak van een verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek.
Een vlotte samenwerking
De samenwerking tussen de verschillende partijen verliep uitermate vlot. IGEMO volgde de administratie efficiënt op en eventuele bezwaren van buurtbewoners werden optimaal in kaart gebracht en behandeld. IGEMO besteedde ook de nodige aandacht aan de aftoetsing van de geplande saneringswerken met vzw Katholieke Scholen Groot-Bornem. Zij zullen immers de toekomstige bouwplannen van de school uittekenen en coördineren. Kortom: IGEMO kijkt verder dan haar eigen taken en probeert haar communicatie en werking te richten naar alle partners binnen dit verhaal.
Ontzorgen met expertise
Het is onze missie om, dankzij onze expertise, het lokale bestuur zoveel mogelijk te ontzorgen binnen dit project. IGEMO zette zich dan ook in voor de opmaak, publicatie en gunning van de overheidsopdracht. Zo konden de saneringswerken in het midden van de zomervakantie van 2020 plaatsvinden, waardoor de school gebruiksklaar was tegen de start van het nieuwe schooljaar.
Archeologische vooronderzoeken? IGEMO legt kwaliteit en efficiëntiewinst bloot.
Sinds enkele jaren is de rol van archeologie bij ontwikkelingsprojecten sterk toegenomen. Om hierbij kwaliteit en efficiëntiewinst te bekomen, sloot IGEMO een raamovereenkomst af met de archeologische studiebureaus BAAC Vlaanderen, GATE en Monument Vandekerckhove. Als aankoopcentrale stelt IGEMO deze overeenkomst ook open voor de gemeentebesturen binnen haar werkingsgebied.
Bouwprojecten en archeologie
De IOED IGEMO streeft naar een betekenisvolle omgang met het archeologische erfgoed. De afgesloten raamovereenkomst kadert hierin als opstap, om het archeologische traject zo vroeg mogelijk in het bouwproces te integreren. Het doel hiervan is optimaal rekening te houden met archeologische waarden, aangezien die een belangrijke bron van kennis over ons verleden vormen. De ervaring leert immers dat hoe eerder archeologische waarden worden vastgesteld, hoe sneller win-winsituaties gecreëerd worden voor zowel de bouwheer als de erfgoedsector.
Waar veel projecten voor voldongen feiten staan, laat deze proactieve aanpak ruimte om nog andere maatregelen af te toetsen. Zo kan een aanpassing van het projectontwerp een opgraving vermijden en kostenbesparend werken voor de bouwheer. In het andere geval zorgt deze aanpak ervoor dat de nood aan een opgraving sneller duidelijk is, net als de kosten en duur ervan, wat vertraging en onvoorziene kosten vermijdt.
Een actief erfgoedbeleid binnen projectontwikkeling
Door deze raamovereenkomst wil IGEMO in eerste instantie een actief erfgoedbeleid voeren bij haar eigen projectontwikkelingen. Bijkomend heeft IGEMO de ambitie om deze dienstverlening, via de IOED, uit te breiden naar de lokale besturen.
IGEMO treedt op als aankoopcentrale voor de uitvoering van archeologische vooronderzoeken bij vergunningsplichtige bodemingrepen. Dit wil zeggen dat de deelnemende gemeentebesturen via IGEMO bestellingen kunnen plaatsen voor het uitvoeren van archeologische bureaustudies, landschappelijk en archeologisch booronderzoek en proefsleuven. Daarnaast kunnen gemeentebesturen beroep doen op de IOED voor advisering tijdens het hele archeologietraject: de opmaak van de bestelbon, het beoordelen van de offertes, de opvolging van de uitvoering, enz. Gezien de goede relatie met de sector en partners kunnen we ook snel inhoudelijke vragen aftoetsen met bijvoorbeeld het Agentschap Onroerend Erfgoed, Provincie Antwerpen, Dienst Erfgoed,…
Verschillende soorten archeologische vooronderzoeken
In 2020 mocht IGEMO een 8-tal projecten in gang trekken, waaronder voor de Begijnhofsite (fase 2) in Lier. Op dit terrein zal de restauratie van 12 begijnhofwoningen gerealiseerd worden. Op basis van de verhouding prijs-kwaliteit selecteerde IGEMO studiebureau BAAC Vlaanderen voor de uitvoering van dit vooronderzoek. Vanaf de prijsvraag tot de uitvoering bewaakt IGEMO mee het plan van aanpak, zodat een vlot verloop kan worden gegarandeerd wat betreft de timing en de goedkeuring voor omgevingsvergunningaanvraag.
