Meise-Westrode rapport

MEISE-WESTRODE Tussentijds rapport – 1e ontwikkelingsscenario’s

Colofon :

Onderzoeksteam Meise-Westrode SPACE-LAB.be / Cluster Landschap / Vectris CV / Value Partners / Tri.Zone © 2022

INHOUD

1.

AANLEIDING EN DOEL VAN DE STUDIE - Korte historiek - Zoeken naar een evenwicht

2.

AANPAK EN METHODIEK - Geen evidente zoektocht - Het blikveld helemaal open trekken - Een participatief traject - Stap voor stap op zoek naar een geschikte bestemming

3.

BOUWSTENEN VOOR HET ONDERZOEK - Noodzaak aan een gemengde invulling - Bouwstenen · Mogelijke ruimtelijke bouwstenen · Mogelijke maatschappelijke bouwstenen · Mogelijke financiële bouwstenen

4.

EERSTE SCENARIO’S VOOR EEN MOGELIJKE INVULLING - Werken met scenario’s - Opbouw van de scenario’s · 1 – werfzone A12met nabestemming natuur · 2 – klassevol park met golf, wellness en privé-kliniek · 3 – regionale bedrijvigheid en voorzieningen als eilanden in het bos · 4 – circulaire lokale bedrijvigheid en landbouw · 5 – Westrode 2.0 met energietransitie en waterbuffering

5.

HOE VERDER ?

1 - Aanleiding en doel van de studie Korte historiek

Medio jaren ’70 werden de gewestplannen goedgekeurd. Deze plannen leggen voor heel België op een vrij nauwkeurige manier vast welke bestemming een bepaald perceel of terrein kan krijgen. Het gewestplan maakt onder andere een onderscheid tussen woongebieden, recreatiegebieden, bedrijventerreinen en natuur- en landbouwgebieden. In de nabijheid van Westrode langsheen de A12 werd een gebied van ongeveer 45ha bedrijvenzone voor milieubelastende bedrijvigheid vastgelegd en een uitbreidingszone voor deze bedrijvigheid van ongeveer 35ha.

Vanaf de goedkeuring van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse op 7 maart 1977 is de Intercommunale Haviland gestart met het verwerven van de gronden binnen deze zone. Ze wou daarmee bijdragen aan de socio-economische ontwikkeling van de regio. Ondertussen is de intercommunale eigenaar geworden van zo goed als de volledige oppervlakte van de op het gewestplan aangeduide bedrijvenzone.

Verschillende voorstellen voor de ontwikkeling van de bedrijvenzone werden voorgelegd maar geen van de voorstellen werd ooit gerealiseerd. De ontwikkeling van de bedrijvenzone was daarnaast ook onderwerp van felle discussies op gemeentelijk, provinciaal en Vlaams niveau met vele voorstanders, maar ook felle tegenstanders.

Tot op heden is de bedrijvenzone nog niet ontwikkeld. De investeringen in aankoop en onderzoek met de publieke middelen voor streekontwikkeling hebben tot op heden dan ook nog niets opgeleverd.

De beleidsdoelstellingen rond socio-economische ontwikkelingen zijn ondertussen geëvolueerd en hoewel de nood aan goed uitgeruste regionale bedrijventerreinen blijft bestaan, wordt het stilaan duidelijk dat een dergelijke ontwikkeling op deze plaats niet (meer) past in een hedendaagse stedenbouwkundige ontwikkelingsvisie. De gewestbestemming blijft tot op heden echter nog steeds ongewijzigd.

Zoeken naar een evenwicht

De intercommunale heeft dan ook de opdracht gegeven aan een multidisciplinair onderzoeksteam om een meer geschikte invulling voor de site te onderzoeken. Daarbij wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de ruimtelijke, de maatschappelijke en de financiële aspecten. Dit wil zeggen dat er gezocht wordt naar een invulling die zo goed mogelijk de open ruimte bewaart en/of versterkt en een maatschappelijke meerwaarde betekent voor de omwonenden, maar tegelijkertijd ook de gemaakte investeringen uit het verleden zo goed mogelijk kan compenseren.

2 - Aanpak en methodiek Geen evidente zoektocht

De zoektocht naar een invulling van de site die zowel ruimtelijk, maatschappelijk als economisch haalbaar en wenselijk is, is allesbehalve een evidentie. Er is een immers een klassieke economische logica die stelt dat de waarde van een terrein in sterke mate bepaald wordt door de gewestplanbestemming. Daarbij is een m2 bedrijvenzone vandaag nog steeds meer waard dan een m2 landbouwgebied maar minder dan een m2 grond die in woongebied is gelegen.

Als we deze ijzeren logica op de projectsite toepassen wil dat zeggen dat we de vroegere investeringen enkel via een harde bestemming (bedrijvenzone, recreatie, wonen) zouden kunnen compenseren. Dat zou echter tegengesteld zou zijn aan de open ruimte bestemming die vanuit maatschappelijk en ruimtelijk oogpunt als meest gewenste naar voor geschoven wordt.

Het blikveld helemaal open trekken

We willen in dit onderzoek dan ook verder gaan dan het zoeken naar een gepaste nieuwe gewestplan bestemming voor de projectsite. Dit betekent ook dat we het blikveld helemaal open moeten trekken en ook buiten de geëigende lijntjes van de klassieke bestemmingsplanologie moeten durven kleuren. We opteren ervoor om de ontwikkeling van de site te bekijken vanuit een meer brede geïntegreerde blik waarbij we ook alternatieve financieringspistes onderzoeken. We denken daarbij onder andere aan de compensaties in het kader van de bouwshift, aan de waarde van de bodem als grondstof, en de mogelijkheden van ecosysteemdiensten. Dit is de waarde van de goederen of diensten die de natuur levert aan de gemeenschap, bijvoorbeeld door proper water of zuivere lucht. We lichten deze verder toe in het volgende hoofdstuk (bouwstenen).

Een participatief traject

We vinden het uitermate belangrijk om dit onderzoek te voeren in nauw overleg met de adviserende diensten (experten) op de verschillende beleidsniveaus en binnen de verschillende maatschappelijke geledingen (natuur, water, economie, middenstand, wonen, … ). Daarnaast vinden we de stem van de omwonenden en potentiële gebruikers van de site (bezoekers, recreanten, ondernemers, landbouwers, … ) uitermate belangrijk. Zij zijn immers op het einde van de rit de mensen die de sterkste band hebben met de site en de omgeving.

We zetten daarom een participatief traject uit waarbij we op verschillende momenten met hen terugkoppelen. Niet rond een wit blad, maar op basis van de voorstellen die we hebben uitgewerkt en waar we al getracht hebben om een eerste evenwicht te bereiken tussen de maatschappelijke, ruimtelijke en financiële aspecten. We willen op die manier ook de complexiteit van de zoektocht in beeld brengen en vermijden dat er te simplistische oplossingen naar voor worden gebracht die enkel goed scoren op één van de aspecten maar geen aandacht hebben voor de andere.

Stap voor stap op zoek naar een geschikte bestemming

Het onderzoekstraject bestaat dan ook uit verschillende stappen waarbij het onderzoeksteam eerst een aantal mogelijkheden onderzoekt en hierover terugkoppelt met experten en de ruime bevolking. We willen op die manier stap voor stap de ogenschijnlijke tegenstelling tussen wat mogelijk is en wat haalbaar is overbruggen en komen tot een evenwichtige en gedragen invulling voor de projectsite.

We voorzien 3 fases : • • •

Fase 1 : We vertrekken vanuit een ruimtelijke analyse en onderzoeken verschillende financiële, ruimtelijke en maatschappelijke bouwstenen waarmee we een evenwichtige invulling van de site kunnen opbouwen Fase 2 : Met deze bouwstenen bouwen we verschillende scenario’s op met mogelijke invullingen.

We kiezen daarbij bewust voor een veelheid aan mogelijkheden om alle maatschappelijke visies in beeld te brengen en vragen hierover feedback aan experten en omwonenden Fase 3 : Op basis van de reactie van experten en omwonenden gaan we op zoek naar één of meerdere voorkeursscenario’s, waarover we opnieuw in overleg gaan met experten en omwonenden.

Op basis hiervan wordt een finaal voorstel voor de invulling van de site geformuleerd en aan de bevoegde beleidsniveaus (gemeente, provincie, Vlaanderen) en de raad van beheer van Haviland voor akkoord voorgelegd.

Na goedkeuring wordt via de geëigende procedures gewerkt aan de bestemmingswijziging en aan de concrete realisatie van de invulling van de projectsite.

3 – Bouwstenen voor het onderzoek Noodzaak aan een gemengde invulling

Zoals reeds aangehaald zijn we op zoek naar een invulling die een evenwicht nastreeft tussen ruimtelijke, maatschappelijke en financiële aspecten. Ons onderzoek in fase 1 heeft uitgewezen dat een uniforme invulling van de gehele projectsite steeds slechts op 1 of 2 aspecten goed scoort, maar op de andere telkenmale ruimschoots onvoldoende scoort. Om hieraan tegemoet te komen zullen we dan ook steeds moeten zoeken naar een combinatie van verschillende activiteiten en/of bestemmingen om het gewenste evenwicht te bereiken.

We proberen op die manier ook verschillende maatschappelijke ruimteclaims met elkaar te verzoenen. We zoeken een symbiose tussen de verschillende onderdelen, zodat het geheel meer wordt dan de som van de onderdelen. Een combinatie van activiteiten en/of bestemmingen heeft ook een bijkomend voordeel omdat het de gehele invulling een bepaalde veerkracht geeft en gemakkelijker kan inspelen op onverwachte omstandigheden. Het betekent wel dat we een complexe puzzel leggen waarbij we simultaan kijken naar de ruimtelijke, maatschappelijke en financiële aspecten.

Bouwstenen

Om dit proces inzichtelijk te maken, werken we met bouwstenen. Dit zijn de puzzelstukken waarmee we aan de slag gaan en waarmee we verschillende combinaties kunnen opbouwen. De bouwstenen laten ons ook toe om relatief snel de impact van de combinatie op maatschappelijk, ruimtelijk en financieel gebied in te kunnen schatten.

We gebruiken daarom ook bouwstenen met een verschillende invalshoek. Enerzijds zij er een aantal ruimtelijke bouwstenen. Dit zijn een aantal projecten met een belangrijke ruimtelijke impact op de site. We denken daarbij o.a. aan het geplande open afrittencomplex Londerzeel Zuid, de voorziene aanleg van de sneltram of de nonstop fietsroute langsheen de A12 van Wolvertem tot Londerzeel.

We werken daarnaast met een aantal maatschappelijke bouwstenen. Dit zijn initiatieven of projecten waarvan we geloven dat ze een maatschappelijke meerwaarde voor de omgeving en haar bewoners kunnen betekenen. We denken daarbij aan waterberging in functie van de overstromingsgevoeligheid of ecologische of recreatieve verbindingen.

Tenslotte onderscheiden we verschillende financiële bouwstenen waarmee we trachten de financiële haalbaarheid van de invulling mogelijk te maken.

Op de volgende pagina’s sommen we een aantal mogelijke ruimtelijke, maatschappelijke en financiële bouwstenen op, waarmee we in de verdere scenario’s aan de slag zijn gegaan. De opsomming is niet limitatief; we onderzoeken ook steeds andere bouwstenen.

MOGELIJKE RUIMTELIJKE BOUWSTENEN

sneltram Willebroek - Heizel

De openbare vervoersmaatschappij De Lijn is al enige tijd bezig met de uitbouw van een sneltram langsheen de A12.

Volgens de laatste plannen zou deze openbaar vervoerslijn ter hoogte van de projectsite aan de overzijde (westzijde) van de A12 worden aangelegd. Een stopplaats aan de projectzone wordt voorlopig niet (meer) voorzien. Er zou een halte komen in Londerzeel ter hoogte van de kruising met de spoorlijn Puurs – Mechelen en een halte ter hoogte van de kern van Wolvertem. non-stop fietsroute Boom – Brussel (F28)

Samen met de sneltram is er ook sprake van een non-stop fietsroute tussen Boom en Brussel. Op het grondgebied van Meise is deze fietssnelweg reeds gerealiseerd tussen de Vilvoordesteenweg en het op- en afrittencomplex Strombeek.

De verdere uitbouw van deze fietssnelweg wordt mee bestudeerd in het project Sneltram A12 Willebroek-Brussel.

Fietsers zullen in de toekomst veilig en vlot kunnen overstappen op de sneltram. Volgens de laatste plannen wordt de fietssnelweg aan de oostzijde van de A12 voorzien. op- en afrittencomplex Londerzeel Zuid

Het kruispunt met de A12 ter hoogte van de Kerkhofstraat en de Londerzeelsesteenweg staat al jaren gekend als zwart punt. Ondanks het feit dat er al een aantal verbeteringen zijn doorgevoerd blijft het een moeilijk en gevaarlijk kruispunt, niet in het minst voor de zachte weggebruikers. Daarom werd er door de bevoegde administratie Wegen en Verkeer een plan uitgetekend voor een ongelijkvloerse kruising. Dit plan voorziet ook een nieuwe ontsluiting in de richting van de kern Westrode en de projectsite.

ecotunnel onder de A12

De A12 zorgt voor een landschappelijke en ecologische breuklijn. Door de bouw van de sneltram en de non-stop fietsroute kan deze breuklijn nog sterker worden. Om hier aan te verhelpen voorzien we een ecotunnel onder de A12 door.

Deze zorgt voor een natte ecologische verbinding tussen het oostelijk en westelijk deel. Een ecotunnel neemt minder plaats in dan een ecoduct en zorgt voor een natuurlijkere overgang naar Leefdaalbos. De ecotunnel kan eventueel ook door fietsers en wandelaars gebruikt worden.

MOGELIJKE MAATSCHAPPELIJKE BOUWSTENEN

ecologische verbinding Leefdaalbos - Secretarisbos

Uit ons landschappelijk onderzoek is het duidelijk dat de projectsite een onderdeel vormt van een groot open ruimte landschap met verschillende waardevolle stapstenen (Leefdaalbos, Secretarisbos, Velaertbos, Gravenbos, Plantentuin Meise, … ). Het lijkt dan ook aangewezen om ter hoogte van de projectsite in te zetten op een sterke ecologische verbinding tussen het Leefdaalbos en het Secretarisbos als aanzet voor een groter ecologisch netwerk.

waterbuffering vallei van de Molenbeek

De vallei van de Molenbeek wordt vanaf Imde en verdere stroomafwaarts regelmatig geconfronteerd met ernstige wateroverlast. De overgang van een licht reliëfrijk landschap waar het water snel afstroomt in het zuiden naar een eerder vlak landschap met een tragere afstroom in het noorden, is daarvoor één van de oorzaken. We willen onderzoeken of we de site dan ook niet kunnen inzetten als een bufferzone voor overvloedig afstromend regenwater. Hierover zijn we in gesprek met de bevoegde diensten.

Recreatieve verbindingen

We zien dat de regio gekenmerkt wordt door de enkele bijzondere waardevolle erfgoedlandschappen en pittoreske dorpjes en kastelen. Er bestaat al een redelijk fijnmazig netwerk van recreatieve wandel-, fiets- en ruiterroutes doorheen de omgeving. Opvallend is dat deze zich meestal situeren aan de westzijde van de A12 of langsheen het kanaal Brussel – Willebroek. De invulling van de projectsite kan een connectie maken tussen deze recreatieve routes en onderdeel worden van een groter landschapspark.

MOGELIJKE FINANCIËLE BOUWSTENEN

bestemmingswijzging / verkoop

Dit is de klassieke benadering waarbij de waarde van de grond stijgt daar de bestemming te wijzigen naar een bestemming die meer opbrengt dan de huidige bestemming.

De financiële return wordt pas bereikt na verkoop van de (al dan niet ontwikkelde) terreinen. Gezien de huidige bestemming als bedrijvenzone voor milieubelastende activiteiten is de huidige waarde al eerder hoog in vergelijking met de waarde van open ruimte bestemmingen.

grondstofwaarde

In deze bouwsteen kijken we naar de waarde van de grondstoffen die op de site aanwezig zijn. Uit ons eerste onderzoek blijkt dat de bovenste 5m van de projectsite mogelijks in aanmerking komen voor gebruik als aanvulgrond, bijvoorbeeld voor wegeniswerken. Nadien kan de site met zuivere en inerte materialen (puin, afgegraven grond, …) terug opgevuld worden, waarvoor ook een vergoeding gevraagd kan worden.

ecosysteemdiensten

Bij ecosysteemdiensten wordt gekeken welke (financiële) bijdrage de natuur of de open ruimte levert aan de omgeving en de menselijke activiteiten. Zo zou je je kunnen afvragen wat propere lucht, zuiver water maar ook bijvoorbeeld de opvang van overtollig regenwater waard is. De wijze waarop je deze waarde kan verkrijgen is heel divers. Het is vandaag nog een onzekere piste, maar wel één met een duidelijke maatschappelijke meerwaarde waarover verder onderzoek bij verschillende instanties lopende is.

compensatie

Bij deze bouwsteen zetten we in op compensatie. Dit wil zeggen dat we de zachte bestemming van de site compenseren met hardere ontwikkelingen op een andere plaats. Zo zou je de site kunnen inzetten als een plek waar je boscompensatie kan voorzien voor ontwikkelbare zones binnen bijvoorbeeld woonof industriegebieden die vandaag nog bebost zijn. Of je kan werken met een planologische ruil waarbij je de huidige bestemming van de projectzone als industriegebied ruilt met een andere site waar deze bestemming meer op zijn plaats is.

Werken met financiële bouwstenen

Uit ons onderzoek is gebleken dat er geen enkele haalbare en/of wenselijke invulling is, die met één enkele financiële bouwsteen opgebouwd kan worden. We moeten steeds een combinatie van verschillende financiële bouwstenen gebruiken. In de verschillende scenario’s die we in het volgende hoofdstuk toelichten, hebben we daarom ook steeds een hoofdstukje ‘financiële analyse’ toegevoegd. Hierin laten we zien aan de hand van een roosdiagram in welke mate de financiële bouwstenen bijdragen tot een financieel haalbare invulling.

De roos bestaat uit 4 kwadranten. In de linkerbovenhoek worden de inkomsten weergegeven uit de verkoop van de niet-ontwikkelde gronden. In de rechterbovenhoek geven we de geraamde inkomsten weer van de waarde van de grondstoffen en de eventuele opvulling nadien. In de linkeronderhoek geven we de geraamde inkomsten weer uit ecosysteemdiensten. In de rechteronderhoek tenslotte geven we de geraamde inkomsten weer uit de compensatie. We geven ook aan of er een verlies verwacht wordt, wanneer de kosten hoger uitvallen dan de geraamde inkomsten. De middelste cirkel is rood gekleurd en toont het nulpunt aan. Als de taartpunt kleiner is dan deze rode cirkel spreken we over een verlies. Als de taartpunt groter is, spreken we over een inkomst.

4 – Eerste scenario’s voor een mogelijke ontwikkeling Werken met scenario’s

Op basis van de ruimtelijke, maatschappelijke en financiële bouwstenen werden verschillende scenario’s uitgewerkt. Deze scenario’s geven een veelheid aan mogelijke invullingen voor de site weer, waarover we met alle betrokkenen in overleg willen treden. De scenario’s zijn dus niet te beschouwen als een vaststaande visie hoe de zone ontwikkeld kan of moet worden, maar als een manier om in overleg te gaan met alle betrokkenen. Om die reden zijn de scenario’s ook bewust scherper en wat extremer geformuleerd. Op basis van de geformuleerde reacties willen we immers aan de slag om één of meerdere voorkeursscenario’s uit te werken waarover we opnieuw met de betrokkenen in overleg willen gaan. Dit voorkeursscenario hoeft niet per se één van de voorgestelde scenario’s te zijn, maar kan bestaan uit een combinatie van elementen uit de voorliggende scenario’s eventueel aangevuld met waardevolle suggesties vanuit de betrokkenen.

Opbouw van de scenario’s

We zijn in alle scenario’s uitgegaan van de realisatie van de sneltram, de aanleg van de non-stop fietsroute langsheen de A12 en het op- en afrittencomplex Londerzeel Zuid. Waar mogelijk en haalbaar hebben we ook een waterbuffer voor opvang van overtollig regenwater uit de Molenbeek in de scenario’s geïntegreerd. Hierover is er overleg lopende met de betrokken diensten om de haalbaarheid van dit voorstel te bekijken. We trachten in alle scenario’s ook een ecologische verbinding tussen het Leefdaalbos en het Secretarisbos te realiseren. De wijze waarop deze ecologische verbinding gerealiseerd wordt, verschilt van scenario tot scenario.

Elk van de scenario’s is zo opgebouwd dat ze in staat is om de door Haviland gedane investeringen te compenseren. Zoals eerder uitgelegd is de intercommunale bereid om het geweer van schouder te wisselen en de zone niet meer als een terrein te beschouwen waarop een meerwaarde kan gerealiseerd worden. Wel wil ze, zoals elke goede huisvader, de kosten en investeringen die ze met publieke middelen gedaan heeft, compenseren. Om de wijze waarop de financiële aspecten gehaald worden, inzichtelijk te maken, is er bij elk scenario een taartfiguur gevoerd waarbij elk van de kwadranten de mate aangeeft waarop de financiële bouwsteen bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van het scenario.

Bij het opstellen van de verschillende scenario’s hebben we er tenslotte op gelet dat we de belangrijkste maatschappelijke visies die voor deze site naar voor worden gebracht, op één of andere manier integreren in de scenario’s. Dat betekent dan ook dat we een heel breed gamma aan mogelijke invullingen naar voor brengen, van een heel duidelijke natuurontwikkeling tot een harde invulling met regionale bedrijvigheid.

Er werden 5 scenario’s uitgewerkt die we stuk voor stuk toelichten op de volgende pagina’s. Bij elk scenario geven we ook de ruimtelijke kengetallen en een korte financiële analyse.

1 – WERFZONE A12 MET NABESTEMMING NATUUR

Beschrijving

In dit scenario willen we ernaar streven om de projectzone op termijn om te vormen tot een waardevol en verscheiden natuurgebied met ruimte voor natte natuur en een stevige bosontwikkeling. Het kan een gebied worden waar de natuur alle kansen krijgt, maar waar we ook ruimte voorzien voor de opvang van overtallig regenwater uit de Molenbeek. We voorzien daarvoor centraal in het gebied een waterpartij met daarrond een zone die bij overvloedig regenwater onder water gezet kan worden. Daarnaast komt er een stevig bosgebied dat het Leefdaalbos en het Secretarisbos met elkaar verbindt. Ter hoogte van de Boskantstraat voorzien we een ecotunnel. Deze zorgt niet enkel voor een ecologische natte verbinding tussen Leefdaalbos en het nieuwe natuurgebied maar zorgt er ook voor dat bij overstromingsgevaar het water uit de Molenbeekvallei via een nieuwe leigracht naar de bufferzone gevoerd kan worden.

Het natuurgebied kan echter maar gerealiseerd worden nadat een belangrijk deel van de site afgegraven en gedeeltelijk terug opgevuld wordt. Dit is essentieel om de voldoende financiële inkomsten te genereren om de investeringen uit het verleden te compenseren. We zien daarbij een belangrijke opportuniteit in de aanleg van de sneltram, de non-stop fietsroute en het geplande op- en afrittencomplex Londerzeel Zuid. Al deze werken hebben immers nood aan ophoogzand waarvoor de site in de nodige grondstoffen kan voorzien. Door de grondstoffen meteen naast de werfzone aan te kunnen bieden wordt de verkeershinder voor deze werken tot een minimum beperkt. We houden ten allen tijde ook rekening met een bufferzone van minimaal 100m tussen de werfzone en de aanpalende woningen, waar tijdens de werken ook een aarden wal opgericht wordt met de bovenste laag teelaarde. Nadat de werken zijn gerealiseerd, of zelfs al tijdens deze werken, kan meteen gestart worden met de aanleg van het natuurgebied.

Schematische voorstelling

Ruimtelijke kengetallen

Totale oppervlakte natuurgebied : +/- 80ha Bosgebied (in natuurgebied) +/- 40ha bosgebied Waterbuffer (in natuurgebied) : +/- 7 à 19ha – bergingscapaciteit : +/- 1 miljoen m3 Potentieel ontginbaar : max 2.5 miljoen m3 (tot 5m diep) Potentieel aan te vullen met inerte materialen : 1.5 miljoen m3

Financiële analyse1

De inkomsten uit de verkoop van natuurgebied zijn quasi verwaarloosbaar. De inkomsten dekken waarschijnlijk zelfs niet de kosten voor de aanleg van de waterbuffer en de noodzakelijke aanplantingen in het natuurgebied. We mikken in dit scenario op de grondstofwaarde van de bovenste zandlaag. We laten op dit moment een aantal bodemstalen analyseren om de waarde van de aanwezige zandlaag te kunnen bepalen. Afhankelijk van deze resultaten is het mogelijk dat de inkomsten uit de zandwinning (en gedeeltelijke opvulling) de kosten volledig dekken. In het slechtste geval is de samenstelling van het zand onvoldoende en is de grond zo goed als waardeloos. In dat geval dient er ingezet worden op compensatie waarbij de bestemming bedrijvenzone op een andere plaats wordt gecompenseerd.

1

Voor uitleg over de figuur bij de financiële benadering verwijzen we naar het hoofdstuk ‘Bouwstenen’ waar de verschillen tussen de verschillende kwadranten worden uitgelegd.

2 – KLASSEVOL PARK MET GOLF, WELNESS EN PRIVÉ-KLINIEK

Beschrijving

In dit scenario refereren we naar de vele kasteelparkdomeinen die in de ruime regio ten noorden van Brussel voorkomen en die als parels in het omliggende groene landschap zijn ingebed. We zien de site dan ook ontwikkeld worden als een groen parkdomein met een centraal gelegen hoogwaardige voorziening. Om het groene parkkarakter te kunnen garanderen voorzien we een 9 holes golf (en 6 korte banen voor beginners). Stevige bosranden verbinden het Secretarisbos met het Leefdaalbos en zorgen voor een visuele en akoestische buffer naar de A12 en ruime omgeving.

Delen van het terrein worden opgehoogd om een uitdagend golfparcours te realiseren. Andere delen worden uitgegraven om waterbekkens aan te leggen. Die kunnen bij overstromingsgevaar ook instaan voor de opvang van overtallig regenwater vanuit de Molenbeekvallei.

Aan de noordzijde voorzien we een kasteelachtige constructie met daarin een golfclubhuis met mogelijkheden voor conferenties en feesten. Aansluitend voorzien we ook hoogkwalitatieve wellnessactiviteiten, met sauna’s en openluchtzwembaden waar ontspanning en gezondheid in een groene omgeving centraal staan. Hier hoort ook een grand café en een luxueus hotel bij. Tenslotte wordt er ruimte voorzien voor een privé-kliniek voor esthetische of andere planbare ingrepen. Patiënten kunnen na de ingreep enkele dagen recupereren in het luxehotel en/of het wellnessgedeelte van het complex.

Voor de ontsluiting wordt parallel aan de A12 een nieuwe weg aangelegd tussen de nieuw geplande op- en afrit Londerzeel – Zuid en het golf- en wellness complex.

Schematische voorstelling

Ruimtelijke kengetallen

Oppervlakte golfterrein : (9 holes + 6 korte banen) :+/- 40ha à 45ha Oppervlakte clubhuis / wellness / privé-kliniek : +/- 3ha Bosgebied als buffer : +/- 30 à 35ha Waterbuffering als onderdeel van het golfterrein : +/- 5ha

Financiële analyse2

In tegenstelling tot wat eerst werd gedacht, liggen de inkomsten uit de verkoop van de gronden voor golf niet zo hoog. Voor de gronden voor de centrale gebouwen met clubhuis, wellness en privé-kliniek worden wel hogere bedragen geraamd, maar gezien de beperkte oppervlakte (2 à 3ha maximaal) weegt dit slechts beperkt door in de verkoopscijfers. Daarnaast levert de ophoging van het golfterrein met inerte materialen nog een beperkt inkomen op. Anderzijds zorgt de aanleg van de waterbuffer voor een extra kost. In totaal kan op die manier zowat 30% à 40% van de benodigde middelen gedekt worden.

Dit betekent dat er voor dit scenario ook ingezet moet worden op een gedeeltelijke compensatie van de gronden.

2

Voor uitleg over de figuur bij de financiële benadering verwijzen we naar het hoofdstuk ‘Bouwstenen’ waar de verschillen tussen de verschillende kwadranten worden uitgelegd.

3 – REGIONALE BEDRIJVEN EN VOORZIENINGEN ALS EILANDEN IN HET BOS

Beschrijving

De vraag naar bedrijventerreinen blijft groot in de Noordrand. Daarnaast zien we dat er ook vraag is naar ruimte voor grotere federale of regionale voorzieningen. De lijst is uitgebreid en behelst allerlei gebouwen en terreinen gekoppeld aan de activiteiten van politie en brandweer, maar ook locaties voor bijvoorbeeld de opvang van mensen met psychische problemen of noodwoningen voor vluchtelingen, … In dit scenario onderzoeken we of we hieraan tegemoet kunnen komen door een beperkt deel van de site voor deze hardere activiteiten te reserveren. Het overgrote deel van de zone wordt echter als een stevige bosrand ontwikkeld.

Dat resulteert in een bedrijvenzone van ongeveer 20ha voor logistieke bedrijvigheid en 10ha voor een solitaire regionale voorziening met een beperkt mobiliteitsprofiel. We kiezen bewust voor transport en logistiek omdat het aantal werknemers per m2 bedrijfsoppervlakte zeer laag is en de pendelbewegingen dus eerder beperkt zijn. Ook voor de regionale voorziening zoeken we een activiteit die weinig personeelsleden tewerkstelt maar wel behoefte heeft aan een grotere oppervlakte, denk bijvoorbeeld aan een archiefruimte of een oefenterrein voor politie of brandweer.

De ontsluiting van de bedrijvenzone gebeurt via één toegangsweg parallel aan de A12 vanaf het op- en afrittencomplex Londerzeel Zuid. De bedrijvenzone wordt lichtjes verdiept (+/- 3m ten opzichte van de omgeving) aangelegd waarbij een deel van de uitgegraven grond gebruikt wordt om een akoestische aarden wal rondom de zone aan te leggen. Rond deze aarden wal wordt een brede toegankelijke boszone aangelegd, die voor een ecologische verbinding tussen Leefdaalbos en Secretarisbos zorgt en op termijn de bedrijfsgebouwen ook visueel kan bufferen. Tussen de A12 en de bedrijfszone wordt een waterbuffer aangelegd om het regenwater dat op de verharde oppervlaktes van de bedrijvenzone valt op te vangen. Voor bijkomende buffering van overtollig regenwater uit de Molenbeek is er echter onvoldoende oppervlakte.

Schematische voorstelling

Ruimtelijke kengetallen

Oppervlakte bedrijvenzone : +/- 20ha Oppervlakte solitaire regionale voorziening : +/- 10ha Bosgebied als buffer : +/- 45ha Waterbuffering : +/- 5ha

Financiële analyse

In dit scenario kunnen de inkomsten van de verkoop van de terreinen de investeringen die de intercommunale heeft gemaakt voor een groot deel terugbetalen. Er is nog een kleine meerwaarde mogelijk door de uitgegraven gronden te verkopen, maar zoals eerder gezegd hangt dit sterk af van de samenstelling van de bodem waarvoor op dit ogenblik bodemstalen worden onderzocht.

Daarnaast kan eventueel 45ha bosgebied gecompenseerd worden door een ruil met andere, beter gelegen terreinen waar een economische bestemming misschien meer op zijn plaats is.

De kost voor de waterbuffer wordt niet in rekening gebracht aangezien deze ten laste valt van de ontwikkelaar van de bedrijvenzone en/of de solitaire regionale voorziening.

4 – CIRCULAIRE LOKALE BEDRIJVIGHEID EN LANDBOUW

Beschrijving

In dit scenario reserveren we een deel van de zone voor nieuwe circulaire lokale bedrijvigheid en voedselproductie. Circulaire bedrijven zijn ondernemingen die sterk inzetten op duurzaamheid en waarbij de afvalstromen van het ene bedrijf waardevol zijn voor een ander bedrijf. Op die manier worden grondstof-, afval- en energiestromen maximaal gesloten. Landbouw en voedselproductie maken een belangrijk onderdeel uit van zo’n circulaire activiteit.

We vormen het noordelijk deel van de projectsite om tot een zone voor lokale bedrijvigheid en vormen daarbij ook het landbouwgebied tussen de A12 en de Patatestraat, waar nu enkele zonevreemde bedrijven gesitueerd zijn. Nieuwe bedrijven moeten lokaal zijn en inzetten op duurzame productie. Klassieke transportbedrijven of opslag komen dus niet in aanmerking.

Het zuidelijk gedeelte van de site wordt omgevormd tot een zone voor voedselproductie met centraal een groot serrecomplex gebaseerd op de principes van aquaponics. Dit is een systeem waarbij aquacultuur (het kweken van vissen) gecombineerd wordt met hydrocultuur (het kweken van groenten in een oplossing die rijk is aan voedingsstoffen). Het vervuilde water van de viskweek zorgt voor voedingsstoffen voor de planten. Regenwater van de serre wordt opgevangen in een grote waterbuffer en wordt voor de voedselproductie gebruikt. Rondom voorzien we ruimte voor een plukboerderij met boomgaard, akkers en enkele weilanden voor veeteelt. De plukboerderij zorgt ook voor een zinvolle dagbesteding voor enkele bewoners uit de nabijgelegen zorginstelling Levedaele. Tenslotte wordt er ruimte voorzien voor nieuwe teelten zoals bijvoorbeeld hennep of olifantengras die ondermeer in de ecologische bouwprojecten gebruikt worden, of boslandbouw.

Tussen beide zones in voorzien we een bosgebied waar ruimte is voor een speel- en avonturenplek aansluitend bij de kern van Westrode.

Schematische voorstelling

Ruimtelijke kengetallen

Lokale bedrijvenzone : +/- 10ha waarvan +/- 5ha buiten projectzone Oppervlakte serre : +/- 10 à 12ha glas (+/- 15ha inclusief circulatie) Akkers / weilanden plukboerderij : +/- 10ha Andere akkers voor nieuwe teelten : +/- 20ha Waterbuffering : +/- 5ha Bosgebied : +/- 15ha

Financiële analyse

De belangrijkste inkomsten uit verkoop betreffen de verkoop van de 10ha lokale bedrijventerrein (waarvan +/- 5ha buiten de projectzone). De inkomsten uit de verkoop van landbouwgrond zijn beperkt maar liggen wel hoger dan de klassieke prijs die voor landbouwgrond betaald wordt. Dit komt omdat er weinig terreinen zijn waar een dergelijke serreconstructie kan opgericht worden en het rendement van de serreteelt beduidend hoger ligt dan deze van klassieke landbouw. De totale verkoopswaarde dekt echter wel minder dan 25 à 30% van de historische investeringen van de intercommunale.

Dit scenario is dan ook alleen maar haalbaar indien de bestemming bedrijvenzone op een andere plaats gecompenseerd kan worden. Dit kan door de huidige bestemming als bedrijvenzone om te vormen naar een open ruimte bestemming, in dit geval landbouwgebied (eventueel met de aanduiding dat er serrecomplexen opgericht kunnen worden).

5 – WESTRODE 2.0 MET ENERGIETRANSITIE EN WATERBUFFER

Beschrijving

In dit scenario zetten we volledig in op compensatie. In plaats van te zoeken naar een geschikte locatie voor bijkomende bedrijvigheid op een andere locatie, gaan we in dit scenario op zoek naar een bestemming die voor een gelijkaardig rendement minder ruimte inneemt. We zoeken dus naar een bestemming die per m2 een hogere verkoopprijs oplevert. We denken daarbij aan wonen, dat vandaag een meervoud oplevert ten opzichte van de huidige bestemming. Een bijkomend voordeel is dat er nog steeds vraag is naar ruimte voor woningen. Een ruwe raming leert ons dat om de 80ha bedrijvenzone op het gewestplan volledig te compenseren, we ongeveer 12 à 15ha woongebied nodig hebben.

We kunnen deze woonbestemming realiseren overal waar nieuwe ruimte voor wonen noodzakelijk en/of gewenst is. Voor dit scenario hebben we als voorbeeld onderzocht of we deze woonuitbreiding in de onmiddellijke omgeving van de kern Westrode kunnen realiseren. Het gehucht Westrode kan dan als een volwaardige woonkern uitgebouwd worden en het aanbod aan handel, horeca en/of publieke activiteiten kan zo vergroot worden. We stellen voor om 2 landbouwgebieden tussen de kern en de Patatestraat tot woongebied om te vormen en de ruimte langs de Westrodebeek als landschapspark open te houden. Voor de akoestische buffer ten opzichte van de A12 wordt een geluidsbuffer langs de nieuwe ontsluitingsweg naar de Patatestraat opgericht. De bestaande zonevreemde bedrijven langs de Patatestraat krijgen een passende bestemming en zorgen eveneens voor een akoestische buffer naar de A12.

De projectzone kan haar huidige bestemming en invulling behouden. Wel lijkt het aangewezen om in functie van de energietransitie de mogelijkheden voor energieproductie te behouden. Dit kan in de vorm van een windturbine op voldoende afstand van de omliggende bebouwing en/of in de vorm van een zonnepanelenpark langsheen de A12. We voorzien hier ook een waterbuffer voor opvang van overtallig regenwater uit de Molenbeekvallei.

Schematische voorstelling

Ruimtelijke kengetallen

Omvorming landbouwzone naar woonbestemming : 12 à 15ha Omvorming bedrijvenzone naar landbouw : +/- 80ha Lokale bedrijventerrein t.h.v. bestaande bedrijven : +/- 5ha Parkzone en geluidsbuffer langsheen Westrodebeek : +/- 5ha Waterbuffering : +/- 5ha Zonnepanelenpark : 5 à 7ha.

Financiële analyse

De verkoop van de gronden binnen de projectzone als landbouw of groenzone zorgt voor een zeer beperkte ontvangst, die bijlange na niet de historische investeringen kan dekken.

Dit scenario steunt dan ook zowat volledig op de compensatie van de bestemming bedrijvenzone naar landbouw door op een andere plek landbouwzone te bestemmen naar een hardere bestemming, in dit geval wonen.

In plaats van 80ha harde bestemming als bedrijvenzone, dient er slechts 12 à 15ha landbouw (of een andere zachte bestemming) omgevormd te worden tot woongebied.

In het voorbeeld is deze harde woonbestemming gezocht aansluitend bij de kern Westrode, maar in principe kan deze bestemming ook elders binnen de gemeente Meise, of zelfs in het gehele arrondissement Halle-Vilvoorde-Asse (het werkingsgebied van de intercommunale) gezocht worden.

5 – Hoe verder ?

Zoals eerder al aangegeven zijn de voorgestelde scenario’s geen vaststaande visie hoe de projectzone ontwikkeld moet worden, maar zijn ze een aanleiding om gericht met bewoners en experten in dialoog te treden en concreet te overlopen welke ideeën en voorstellen haalbaar en wenselijk zijn en welke niet.

We splitsen het overleg op in 2 delen. Enerzijds organiseren we werktafels met experten uit adviserende diensten en maatschappelijke geledingen. Deze mensen zullen een uitnodiging ontvangen om samen rond werktafels in dialoog te gaan en de scenario’s stuk voor stuk te becommentariëren.

Alle andere geïnteresseerden zijn welkom op een dialoogmarkt die we organiseren van 27 tot 29 april 2022 op een locatie in de nabijheid van de projectsite. Hier worden de verschillende voorstellen gepresenteerd en is er ruimte voor individuele vragen en feedback. Iedereen kan hierbij zijn opmerkingen geven of suggesties formuleren. Meer details hierover volgen via de website, de nieuwsbrief en de pers.

In afwachting van de deze dialoogmarkt en de werktafels voor experten kan er via de website al een eerste feedback gegeven worden op de verschillende scenario’s.

Alle reacties zowel van geïnteresseerden als van experten worden ter harte genomen.

Op basis hiervan gaat het onderzoeksteam op zoek naar één of meerdere voorkeursscenario’s die we opnieuw voorleggen aan de experten en de brede bevolking.

Op basis van die laatste feedback wordt een voorstel van geschikte ontwikkeling of invulling van de projectzone voorgelegd aan de raad van beheer van Haviland en de gemeenteraad van Meise. Het voorkeursscenario wordt dan beschouwd als Beleidsmatig Gewenste Ontwikkeling en wordt daarna via de geëigende procedure in bestemmings- en uitvoeringsplannen vastgelegd.