13 minute read
CORONA
Coronakrise = henstand og dystre
Coronakrisen kom også med en pris for ejendomsbranchen. Nu er der fokus på fremdrift, mens de mørke skyer hænger over os.
Tekst Cecilie Lund Vinther og Stine Rud Skov Foto Camilla Rønde Ill Pauline Drasbæk
Studenterne fik deres vogntur til sidst, men både for dem og for alle andre var foråret 2020 på mange måder forsømt. Butikker var tvangslukkede, og kontorerne var affolkede. Storcentrenes butikker og restauranterne så deres omsætning forsvinde, mens hjælpepakkernes udbetaling trak ud: ”På kort tid skulle der træffes svære beslutninger, og mange har måttet strække sig langt for at hjælpe deres erhvervslejere. Da vi efter det første hårde sprint kunne trække vejret og se tilbage, var der et stort hul i kassen hos mange udlejere, fordi erhvervslejerne ikke kunne betale,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.
Storcentrenes udfordringer
Særligt storcentrene har haft det svært. De var tvangslukkede, og samtidig løb mange af butikkerne – der er en del af kæder – ind i den udfordring, at hjælpepakkerne udbetales ud fra CVR-nummeret. Det betyder, at omsætning i en anden butik eller en webshop koster den fulde kompensation på trods af fuld lukning.
Det mærker man også i Rødovre Centrum, for butikkernes kamp bliver også deres udlejeres. Her er der givet henstand for 40 mio. kr.: ”Vi kigger meget på, hvad vi kan gøre for at hjælpe vores lejere. Er der først en butik, der lukker, kan det sprede sig som ringe i vandet. For os er den store
Jesper Andreasen, direktør for Rødovre Centrum, ønsker at hjælpe sine lejere bedst gennem den krise, Corona har medført for butikslivet.
forvarsler
opgave, hvordan vi holder liv i butikkerne og forhandler vilkår på plads, der er tålelige for alle,” siger direktør for Rødovre Centrum Jesper Andreasen. ”Mange kunder har opdaget nethandlen, og det er selvfølgelig ærgerligt for os, der driver et fysisk center, at der nu er endnu flere usikkerheder. Men det er samtidig et aspekt, vi altid har måtte levet med, for i forvejen var detailhandlen et presset marked. Vi skal være endnu skarpere og finde de rigtige løsninger til fremtiden,” siger Jesper Andreasen.
Led efter løsninger
Netop kreativiteten og villigheden til at finde løsninger er det, ejendomsbranchen skal fokusere på, lyder det fra Jannick Nytoft: ”Særligt butikker og restauranter skubber en pukkel foran sig, og vi bliver nødt til at samarbejde lejere og udlejere imellem. Men samtidig har vi i ejendomsbranchen selv mange forpligtelser, så det bliver en balancegang, hvis vi alle skal sikkert gennem krisen.”
clv@ejd.dk sts@ejd.dk
Jesper Andreasen, direktør i Rødovre Centrum.
Fremtidens forbrugsmåling - EU skærper kravene
Alle ejendomme skal udstyres med forbrugsmålere, der kan fjernaflæses inden udgangen af 2027. Se mere på: www.techem.dk/eu.
2020 2 x årligt aflæsning / Krav om fjernaflæsning
2022
Månedlig aflæsning
2027
Alle ejendomme skal have fjernaflæsningsmålere
Gevinst for ejendommen
Planlæg din udskiftning i samarbejde med din regnskabsleverandør. Opnå fordele ved både aflæsning, fordelingsregnskab, ejendomsdrift og forbrugsmønster i ejendommen.
5.000 liter pr. døgn
Hver gang Techems forbrugsalarmer for vand finder et løbende eller dryppende toilet, kan vi være med til at spare optil 5.000 liter vand pr. døgn.
FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene
Pandemiens
aftryk på fremtidens byer
Hjemmetræning, hjemmeskole og hjemmearbejde. I et par måneder var alt anderledes. Men var fodsporene dybe nok til at ændre den retning, samfundet går i?
Tekst Cecilie Lund Vinther Ill Pauline Drasbæk
Corona lukkede verden ned, og da den åbnede op igen, var intet helt det samme. Kontoret rykkede ind i hjemmet, koncerterne gik online, mens det digitale og det nære blev livets omdrejningspunkt.
Krisen vil på både kort og langt sigt kunne ændre på de krav, som lejerne stiller til deres boliger, kontorer og butikslokaler. Ligesom det stresstester lokalområder for, om de fungerer optimalt: ”Når vi befinder os i en krise, kan vi virkelig se, at der findes både en god og dårlig udgave af den tætte by. De gode byer er de blandede byer, hvor vi selv under isolation kan handle ind og dyrke motion i nærområdet, fordi alle funktionerne er mikset sammen,” siger Niels Bjørn, urbanist og ph.d. ”Der er ikke et hurtigt fix på det, vi har oplevet i foråret. Udfordringen er, at coronakrisen kom enormt hurtigt, mens byplanlægning og udvikling går næsten absurd langsomt.”
Kolera og byudvikling
Det betyder dog ikke, at corona – eller nye pandemier – skal afskrives som en faktor i byplanlægningen. Historisk set har sygdomme og epidemier haft stor betydning for arkitekturen og skabelsen af byerne. Det forklarer seniorforsker hos BUILD, AAU København, Marie Stender: ”Kartoffelrækkerne og Brumleby i København blev bygget efter koleraepidemien. Dengang var det medicinere, der drev det,
Specialister i salg og udlejning af erhvervsejd. Lav link til techem.dk i pdf
TEGLHOLMEN PIERS, 2450 KØBENHAVN SV
MARIELUNDVEJ 17, 2730 HERLEV
PROJEKTSALG
SAG NR. 21024456
SALG Kr. 3.350.000
3 stk. butiksejerlejl. á 50 m 2 på Tegnholmen Pier S, P og O
3 stk. ejerlejligheder til erhverv. Overtages som ‘råhus’. Evt. aptering mod tillæg. Stort udlejningspotentiale.
Ç
ESPLANADEN 24, 1263 KØBENHAVN K INVESTERING
SAG NR. 21024395
SALG Kr. 27.000.000
Erhvervsejendom med 13 lejemål
Hjørnet af Marielundvej & Hørkær. Udlejet til bl.a. kontor & handel. Veldrevet & velholdt. Pt. to ledige lejemål (2x 181 m 2 ) ledige til købers disposition.
Ç
KRIMSVEJ 11F+23, KBH S
LYNGBY HOVEDGADE 46
ERHVERV
SAG NR. 21024466
SALG Kr. 12.250.000
2 stk. flotte butiksejerlejl. ved Kastellet & Churchillparken
235 m 2 stue + 40 m 2 kælder. Tidl. Dansk Hørecenter. Flotte lyse lokaler, pt. ét stort lejemål. Ledigt til køber.
Ç
SAG NR. 21024462
Kr. 1.527/m 2
88 til 106 m 2 kontor
Amager Strandpark: Flotte lokaler til liberalt erhverv. Ledige nu. ÇÇ
AREAL M 2 88+101+106 LEJE PR. M 2 1.527 DRIFT PR. M 2 INKL OPFØRT ÅR 2015
SAG NR. 21024448
Kr. 8.950.000
263 m 2 fuldt udlejet
Byejendom i to etager, udlejet til Nordic Hair Concept. ÇÇ
AREAL M 2 OPFØRT ÅR AFKAST %
DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK Dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors (USA)
DAL Erhvervsmægler er siden 2016 dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors® internationalt HQ i New York, USA. Globalt beskæftiger SIOR over 3.400 medarbejdere i 686 byer i 38 lande.
fordi alle skulle have adgang til lys og luft. Spørgsmålet er, om coronaen sætter et stort nok aftryk til at ændre på megatrends som urbanisering og globalisering. En pandemi viser os bagsiderne ved det, fordi vi er samlet tæt med større risiko for smitte.”
Hvis coronaen blusser endnu mere op igen, vil alle igen blive mindet om behovet for plads, og derefter vil råbene om nytænkning igen blive højere.
Det private og det fælles
Mange var meget hjemme, da nedlukningen var på sit højeste. Med det så man måske også sin bolig i et nyt lys – og ud fra nye behov. Behov, der kan række længere end inden for hjemmets ydermure. ”Det handler om der, hvor vi mødes i gården, på bænken eller ved indgangsdørene og er en del af de nære fællesskaber i lokalområdet – uden at være i en bred offentlighed. Nogle bygherrer har virkelig formået at skabe gode halvprivate rum udenfor,” siger Niels Bjørn, der giver fælles hjemmekontorer til en ejendoms beboere som et eksempel på et nyt behov.
Ligesom det ikke stopper med den enkelte ejendom. Coronakrisen afslørede også, hvordan det store fællesrum – byen – fungerer: ”Byboerne har behov for steder, hvor de kan få luft. Mange har været glade for deres altaner, men man skal ikke glemme de områder, hvor der ikke er grønne åndehuller og mangel på plads. Byfortætningen har en bagside, og coronakrisen har understreget vigtigheden af at sikre en god liveability, og at det ikke bliver for burhønsagtigt,” siger Marie Stender.
Seniorforsker Marie Stender, BUILD, AAU København.
Lokalerne i stueetagen
Det gode byliv handler nemlig ikke kun om vores boliger. Hvis den blandede by er nøglen, handler det også om butikkerne. Netop de butikker, der de senere år har set en del af deres marked gå online – og som også mærkede det, da alle pludselig var hjemme. En rapport fra Gangsted og Instituttet for Fremtidsforskning spår, at et stort antal af de fysiske butikker vil lukke frem mod 2030. ”Der har været en tendens til, at handlen er flyttet, mens caféer og restauranter er vokset. Vi vil gerne have livsstilsoplevelser, så lokalerne skal transformeres. Det giver værdi, at der er liv i bygningernes stueetager, så de skal ikke nødvendigvis ændres til boliger – de skal bare have andre funktioner i fremtiden,” siger Niels Bjørn.
Og ganske som efter koleraepidemierne er der også behovet for lys og luft. Smalle fortove uden plads til nødvendig afstand, tæt trafik og for mange mennesker kan være irritationsmomenter, der måske kan skubbe på, at de enkelte gentænker både hjemmets design og beliggenhed: ”Smidigheden i flowet gennem byen betyder meget, og planlæggere har i mange år arbejdet på at ændre myldretidens trængsel. Hvis det øgede hjemmearbejde og fleksibilitet i arbejdslivet fortsætter, vil det måske kunne fjerne noget af presset,” siger Marie Stender.
clv@ejd.dk
Store coronarestancer præger ejendomsbranchen
Nedlukningen har givet udfordringer – det kan mærkes på restancerne, der er stadigt stigende.
Tekst Anders Gade
Jeppesen
Ill Pauline Drasbæk
Det har været dyrt, at store dele af samfundet lukkede ned i forbindelse med coronapandemien. Selvom samfundet siden er blevet gradvist genåbnet, og noget af den tabte økonomiske aktivitet er genvundet, er de økonomiske konsekvenser fortsat enorme. For ejendomsbranchen har coronakrisen i første omgang særligt vist sig i form af markant stigende restancer.
Hårdest ramt
Fra et udgangspunkt på under 1 procent i gennemsnit udgør restancerne i juli måned knap 10 procent af årslejen for butikslejemål, der uden sidestykke er den hårdest ramte sektor. For branchen som helhed udgør restancerne et beløb svarende til 3,2 procent af årslejen.
I maj og juni måned faldt de samlede restancer en smule – det skete i takt med genåbningen af økonomien. Men da mange erhvervslejere betaler kvartalsleje, er det ved det skifte, at det kan ses, om restancerne stiger eller falder. Og netop ved kvartalsskiftet til juli måned steg restancerne markant fra 2 til 3,2 procent – det svarer til 3,75 mia. kr. for hele branchen.
Større årsleje giver større restanceandel
Alt efter branche, lokation og fysiske omstændigheder rammer coronakrisen forskelligt. Når der zoomes ind på butikkerne, og de fordeles på lejens størrelse, viser det sig, at butikslejemål med en årsleje på mere end 250.000 kroner har større restancer end de mindste lejemål.
I april måned – ved begyndelsen af coronapandemien - udgjorde restancerne mere end 8 procent af årslejen for butikslejemål med en årsleje på 250.000-1.500.000 kr., hvilket er markant mere end for de billigste lejemål. Her var det 5,5 procent.
Ved overgangen til juli måned er det butikslejemålene med de højeste årslejeniveauer, der har forøget restancen mest. Her har et hop på 3,5 procent af årslejen betydet, at restancen nu udgør 9,5 procent.
Restance i kontorsektoren
For kontorlejemål er systematikken dog vendt på hovedet. I juli måned var det således kontorlejemål med en årsleje på mindre end 250.000 kr., der havde den højeste restance. Med en stigning fra 1,7 til 3,7 procent blev restancen for disse lejemål mere end fordoblet
Udvikling i restanceprocenter
BOLIG
MARTS
0,3
APRIL
0,5
MAJ
0,3
JUNI
0,5
JULI
0,5
MARTS APRIL MAJ JUNI JULI
BUTIK 1,7 6,5 7,0 6,9 9,6
KONTOR
MARTS APRIL MAJ
0,2 2,1 1,4
JUNI JULI
0,9 2,3
MARTS APRIL MAJ JUNI JULI
ved overgangen til juli måned og årets tredje kvartal.
Kun en brøkdel er udbetalt
For at modvirke en bølge af konkurser har staten lanceret en række hjælpepakker, hvor en meget central del handler om kompensation for virksomhedernes faste omkostninger – heriblandt husleje. Ved lancering af hjælpepakkerne estimerede Finansministeriet, at ordningen ville dække virksomheders tab for 65,3 mia. kr. De store restancer tyder meget klart på, at betalingsevnen mangler for store dele af særligt butikkerne, og at behovet for hjælpepakkerne dermed er til stede. Erhvervsstyrelsen oplyser dog, at der pr. 10 august blot er udbetalt 3,8 mia. kr. - eller knap 6 procent af rammen på 65 mia.
Ordningen omfatter tabt økonomisk aktivitet i perioden frem til juli, mens ansøgningsfristen er ved udgangen af september. Dermed er der fortsat mulighed for en markant forøgelse af støttebetalingen til de kriseramte virksomheder, der vil have bedre muligheder for at betale diverse kreditorer og mindske risikoen for ødelæggende dominoeffekter i det økonomiske kredsløb.
agj@ejd.dk
FAKTA
Definition af restancer
Opgørelsen af restancer i denne analyse omfatter manglende lejebetaling både med og uden aftale om henstand. Aftaler om henstand forekommer i forskellige former. Nogle udlejere giver en forlænget betalingsfrist for den overskredne lejebetaling, mens andre konverterer restancen til et lån med en specificeret afdragsprofil. Alle former for manglende lejebetaling indgår som restancer i denne analyse.
Datagrundlag
Analysen bygger på en månedlig indberetning af restancer fra 60.000 lejemål med en samlet årsleje på 13 mia. kr. fordelt på 80 udlejere. Resultaterne er derefter skaleret op til sektorspecifikt brancheniveau med en estimeret samlet årsleje på 106 mia. kr.
Sammenhæng med tidligere udsendt analyse
Forbedring af datagrundlag via en større stikprøve og en mere retvisende identisk definition af restancer på tværs af de forskellige dataindberettere medfører, at resultaterne i denne analyse afviger fra en tidligere analyse publiceret i juni.
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
<0,25 mio 0,25-0,5 mio 0,5-1 mio 1-1,5 mio >1,5 mio
Marts April Maj Juni Juli
4
3,5 3
2,5 2
1,5 1
0,5 0
<0,25 mio 0,25-0,5 mio 0,5-1 mio 1-1,5 mio >1,5 mio
April Maj Juni Juli
Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon: 33 12 03 30
