Chantier protection climatique

Cahier thématique de Hochparterre, avril 2022

Chantier protection climatique Bilans carbone, taux d’assainissement, coûts énergétiques et une infinité de calculs: L’assainissement du parc immobilier n’est pas une mince affaire. Pensimo donne un aperçu de ses stratégies, de ses projets et de ses chiffres.

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Sommaire

Éditorial

4 À la recherche de la bonne voie Pensimo s’engage à défendre les objectifs climatiques.

Un travail de longue haleine

Trois entretiens avec des acteurs impliqués.

10 Galerie de photos Des matériaux de construction comme talismans: photographies de Maya & Daniele.

16 Étude de cas 1: C’est plus facile à dire qu’à faire Le passage à des chauffages neutres pour le climat est plus qu’urgent – mais à Kloten-Balsberg il manque pour cela le bon réseau d’approvisionnement énergétique.

20 Étude de cas 2: Tous les aspects sans exception Pour la Anton-Higi-Strasse à Zurich nord, la question s’est posée: rénover ou remplacer ?

24 Étude de cas 3: Une partie du village Pour le lotissement Tüfwis à Winkel: l’association réussie de la préservation et du remplacement.

28 De l’état du patrimoine immobilier Quatre graphiques clairs sur les biens immobiliers de Pensimo.

Le talisman brique Un appareil de commande à gauche, des sources lumineuses, des morceaux de béton, un petit flacon de pétrole: Pour les photos de ce cahier thématique, l’équipe de photographie Maya & Daniele a stylisé des ingrédients de construction et en a fait des fétiches. Devant tant de complexité, il ne nous faut pas perdre l’envie de protéger le climat !

Construire avec des fonds de prévoyance Les cahiers thématiques suivants sont parus en collaboration avec Pensimo Management: – Gute Architektur. Ein Garant für langfristige Rendite ( mai 2005, seulement en allemand ) – Bleibende Werte. Bauen und renovieren mit Vorsorge­geldern ( juin 2011, seulement en allemand ) – Mieux planifier et bâtir à prix modérés ( avril 2016 )

La Suisse compte actuellement 1,77 millions de bâtiments à usage d’habitation. Près des deux tiers d’entre eux continuent à être chauffés avec du mazout ou du gaz naturel.

Même si de nombreux cantons continuent à autoriser ces énergies et s’il n’y a pas encore d’obligation générale d’assainir, cette grande majorité de bâtiments doit atteindre l’objectif zéro émission nette.

Néanmoins, ceci est un travail de longue haleine. Il y a vingt ans c’était la nouvelle construction qui était le meilleur moyen de diminuer la consommation énergétique des bâtiments, entretemps la préférence est donnée à l’assainissement associé à une surélévation. En tenant compte de critères comme l’énergie grise ou le type de desserte de transports et de méthodes comme le recyclage des matériaux et des composants de construction, l’approche est plus différenciée. En dépit de toutes les similitudes des types de bâtiments et des époques de construction, un examen et une évaluation au cas par cas des possibilités pour chaque immeuble ou tout au moins pour chaque lotissement est absolument incontournable. La meilleure manière de procéder n’est pas toujours évidente car ce sujet regorge d’intérêts contradictoires, comme Bruno Fritschi de Pensimo Management dit dans l’entretien de la page 7: « Pour un CECB de la catégorie B, un bâtiment ne doit à l’avenir qu’émettre au maximum cinq kilos de CO ² par mètre carré de surface de référence énergétique. Devons-nous désormais dépenser beaucoup et faire un assainissement complet de la façade pour arriver en dessous de cinq kilos – ou est-ce mieux, comme solution globalement plus équilibrée, de choisir un crépi d’isolation et donc d’accepter des émissions de huit kilos de CO et de ² compenser financièrement la différence ? » De tels arbitrages complexes sont au centre des préoccupations de nombreux investisseurs institutionnels. Ce cahier thématique est consacré à l’un d’entre eux, Pensimo, qui donne un aperçu de ses analyses et évaluations, ainsi que de ses stratégies et projets. C’est un cahier proche de la pratique avec lequel Hochparterre voudrait fournir des possibilités de comparaison et des points de repère sur la manière dont on peut s’acquitter de cette tâche exigeante. Rahel Marti

Impressum Édition Hochparterre SA Adresses Ausstellungsstrasse 25, CH-8005 Zurich, Téléphone + 41 44 444 28 88, www.hochparterre.ch, verlag @ hochparterre.ch, redaktion @ hochparterre.ch Éditeur Köbi Gantenbein Direction Andres Herzog, Werner Huber, Agnes Schmid Directrice des éditions Susanne von Arx Concept et rédaction Rahel Marti Photographie Maya & Daniele Fototeam, www.mayandaniele.com Conception graphique Antje Reineck Mise en pages Sara Sidler Production Linda Malzacher Traduction Annie Jeamart Lithographie Team media, Gurtnellen Impression Stämpfli SA, Berne Directeur de la publication Hochparterre en collaboration avec Pensimo Management SA Commandes shop.hochparterre.ch, Fr. 15.—, € 12.—

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À la recherche de la bonne voie Tous ceux qui veulent atteindre les objectifs climatiques traitent des questions de la stratégie de placement jusqu’au pommeau de douche – et doivent tenir le coup face aux défis. Trois entretiens avec des acteurs à la recherche de solutions.

Le rôle des caisses de pension Interview: Gabriela Neuhaus

En tant que l’un des principaux responsables des émissions globales de CO , le secteur du bâtiment est appelé ² à agir pour la protection du climat. Dans ce contexte, les caisses de pension assument une double responsabilité sociétale. Elles doivent placer l’épargne retraite de manière à ce qu’elle soit sûre à long terme. Et leurs investissements dans l’immobilier doivent réaliser les objectifs climatiques. Pourquoi ces tâches sont proches, c’est ce qu’expliquent Jürg Tobler et Dominique Becht.

Quelle est l’influence du changement climatique sur le placement des fonds des caisses de pension ?

Jürg Tobler: Nous devons également être en mesure dans dix ans de verser des rentes. Cela ne sera possible que si notre monde se développe de façon plus durable qu’aujourd’hui. Ceci se manifeste le plus nettement dans le parc immobilier parce qu’il génère une partie substantielle des émissions de CO . C’est pourquoi les caisses de pen² sion, en tant qu’investisseurs à long terme, ont grand intérêt à ce que leur parc immobilier se positionne bien par rapport aux questions du climat.

Dominique Becht: Pour la Fondation Abendrot, la durabilité a été un élément central dès sa création en 1984. Aujourd’hui, c’est un thème à la mode. C’est pourquoi, nous nous sommes posé la question de savoir comment nous pouvons développer un outil d’orientation stratégique pour nos investissements au-delà des discussions sur l’empreinte carbone et le climat. Dans le cadre d’un Impact Management Project, nous réalisons une nouvelle classification de tous les placements et nous essayons ainsi de séparer l’impact de l’investisseur de l’impact du placement.

Quel est l’objectif de ce nouvel outil ?

Dominique Becht: Nous voulons montrer ce dont nous sommes en fait capables en qualité de caisse de pension.

C’est relativement modeste: Notre stratégie de placement

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signifie une certaine manifestation de la volonté que pour nous le changement est important et que nous nous engageons dans des sociétés et des fonds correspondants et que nous exerçons notre droit de vote. Pour la classification de l’impact de nos biens immobiliers, nous distinguons quatre catégories qui vont de ‹ promotion de solutions › à ‹ préjudiciable au climat ›. En ce moment, 15 % de notre parc immobilier sont ‹ préjudiciables au climat ›.

Le critère d’exclusion sont les énergies fossiles que nous remplaçons par d’autres systèmes de chauffage après expiration de leur durée de vie.

Jürg Tobler: Dans le portefeuille de la fondation de placement Turidomus, il y a aussi encore beaucoup de chauffages fossiles en fonctionnement, nous ne faisons pas bonne figure. Mais cela signifie aussi que nous avons un grand potentiel pour obtenir des résultats et pour faire progresser les biens que nous possédons historiquement.

Le Groupe Pensimo tout comme la Fondation Abendrot sont considérés comme des pionniers en matière de durabilité de leurs biens immobiliers. Comment se distingue leur stratégie commerciale ?

Jürg Tobler: Chez Pensimo, nous avons commencé en 2016 à recueillir des données sur les émissions de CO de nos ² biens immobiliers. Depuis 2017, nous recensons systématiquement et évaluons toutes les données de consommation. C’est sur cette base que nous avons défini une courbe de réduction du CO . C’est un lourd processus parce qu’il ² faut considérer chaque bien individuellement et il faudra sans doute encore d’autres étapes.

Comment cette courbe de réduction va- t-elle être mise en œuvre ?

Jürg Tobler: Actuellement, nous faisons installer des régulations prédictives de chauffage dans l’ensemble du portefeuille, voir ‹ Régulation prédictive de chauffage ›, page 8, pour réduire la consommation de ressources et pour que le fonctionnement des installations puisse être plus efficace et plus respectueux de l’environnement. Mais la durabilité ne comprend pas que les émissions de CO . Notre ambi² tion est d’assainir les bâtiments à l’état habité et non pas de construire le plus possible de nouveaux bâtiments de remplacement. Nous économisons ainsi de l’énergie grise

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« Une caisse de pension durable ne doit pas être un moteur de croissance, par contre elle peut chercher des niches. » Dominique Becht

et pouvons de plus éviter que les habitants soient délogés.

Ceci est important par rapport à la composante sociale de la durabilité.

Et la stratégie commerciale de la Fondation Abendrot ?

Dominique Becht: Notre stratégie est axée sur l’achat d’anciennes friches industrielles que nous développons en coopération avec les usagers futurs. Vivre le développement durable signifie le maintien du bâti existant et l’amélioration de la compatibilité climatique à long terme. Il y a une série d’objectifs contradictoires. L’aspect climatique d’un bien immobilier comprend des questions concernant l’approvisionnement énergétique ou les matériaux de construction. Et du côté de l’utilisation, les défis sont, par exemple, l’acceptabilité sociale des loyers, la mixité sociale de l’habitat ou la prévention de la gentrification.

Quelles sont les répercussions sur vos friches ?

Dominique Becht: Un bon exemple est le site Lagerplatz à Winterthour. Nous avons construit une partie de la friche géante que nous avons achetée et constamment développée avec des matériaux de construction recyclés. Pour cela, on a besoin d’utilisateurs qui nous soutiennent ce qui, au vu du positionnement clair de notre Fondation, ne pose pas de problème. Un autre exemple est le Holzmarkt à Berlin où nous avons fait l’acquisition d’un terrain, nous l’avons soustrait à la spéculation et transféré à un groupe d’activistes selon le droit de superficie. Ils y exploitent désormais une résidence pour étudiants et des locaux pour la culture alternative. En tant que partie prenante sur le long terme, nous rendons possible l’existence d’une subculture en situation centrale.

Quel est le rapport coûts / bénéfices de ces investissements ? Ne sont-ils pas en contradiction avec la mission de réaliser des rendements ?

Dominique Becht Il est docteur en économie et responsable du service spécialisé Titres de la Fondation Abendrot et représente celui-ci au Conseil d’ad­mi­nis­t ra­tion d’Ethos.

Après des engagements en Asie, il a fondé en 2007 la société gestionnaire de fonds Bestideasgroup et a repris avec un partenaire, en 2012, la société Solomania qui produit des denrées régionales.

Jürg Tobler Le vice-président de la direction de la Caisse de pension de la ville de Zurich est, en tant que chef de la division Placements de fortune, responsable du portefeuille immobilier. Il est membre du Conseil de fondation des fondations de placement Turidomus, Pensimo et Testina qui font partie du groupe Pensimo.

Dominique Becht: Objectivement, il s’agit, pour le changement climatique, d’un risque qu’il faut gérer au sein du portefeuille. Si j’ignore ce risque, j’investis éventuellement dans des immeubles dont je ne peux plus faire fonctionner le chauffage dans cinq ans. Il n’est pas nécessaire d’avoir un débat sur les valeurs pour justifier pourquoi des investissements dans des systèmes énergétiques plus respectueux du climat sont pertinents pour les biens immobiliers.

Il en est de même pour les matériaux de construction. Les pénuries d’approvisionnement, par exemple pour l’aluminium, ont montré qu’il est raisonnable, pas seulement du point de vue écologique, de miser davantage sur des matières premières locales et renouvelables. À cela s’ajoute le fait que des produits avec une empreinte carbone élevée devraient être nettement plus chers à l’avenir. La construction plus respectueuse du climat se répercute également en matière de rendements.

Jürg Tobler: Nous considérons le thème de la durabilité fortement de ce point de vue du risque. Si les rendements restent aussi bons que ces dernières années, le défi n’est pas trop important. Mais si, par exemple, nous pouvons réduire les frais annexes en investissant dans des installations de chauffage plus efficaces ou dans des robinets économiseurs d’eau, non seulement le bien devient plus attrayant

« Mon souci est que les réglementations viennent trop tard et que l’on intervient de ce fait de manière extrême et non différenciée. » Jürg Tobler

mais éventuellement les rendements nets vont même augmenter. L’entretien de bons contacts avec les locataires a, lui aussi, un effet positif à long terme sur les rendements car c’est un facteur de baisse du taux de fluctuation.

La Fondation Abendrot et le Groupe Pensimo tentent de séduire avec leur image de durabilité. En même temps, ils contribuent avec leurs investissements dans des projets de construction et de densification à la croissance du marché immobilier. N’est-ce-pas une contradiction ?

Dominique Becht: Pour nous tous, il est évident que la croissance est un problème. Mais les rendements se traduisent de fait par de la croissance. Une responsabilité en tant que caisse de pension durable ne doit pas être un moteur de croissance, par contre elle peut chercher des niches.

C’est là que se situe notre responsabilité.

Jürg Tobler: Cette question nous amène au niveau des questions sociétales. Dans les années 70, j’ai appris que la Suisse compte 6,5 millions d’habitants. Mon fils apprend qu’ils sont 8,5 millions. Les caisses de pension ne peuvent pas régler la question de l’immigration. Mais de nombreuses personnes qui habitent notre pays sont assurées dans le deuxième pilier. Les caisses de pension couvrent ainsi un besoin fondamental et ne peuvent tout simplement pas dire qu’elles ne soutiennent pas la croissance et qu’elles ne veulent plus construire de nouveaux logements.

Ceci ne ferait qu’augmenter les loyers des logements existants, ce qu’il convient d’éviter. →

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→ Le fait est que nous avons en Suisse, selon les régions, des taux de vacance importants.

Jürg Tobler: Dans les centres où le Groupe Pensimo investit principalement, la demande est grande et nous n’enregistrons guère de logements vacants.

Dominique Becht: Nous devons veiller à ce que nos biens immobiliers soient exploités de manière optimale. Tant que la population s’accroît, il faut davantage de logements.

Notre mission consiste à organiser la croissance avec le moins d’impact environnemental possible.

Faut-il des lois et des standards de construction plus stricts pour préparer le parc immobilier suisse à atteindre les objectifs climatiques dans un délai raisonnable ?

Dominique Becht: Personnellement, j’ai de la sympathie pour l’autorégulation – mais avec la question du climat, il arrive un moment où il nous faut serrer la vis au niveau réglementaire. Nous pouvons travailler pour trouver des majorités favorables à des améliorations pour la protection du climat. Mais je crains que ce n’est que lorsque les résultats sont dramatiques que les gens se réveillent. Les réglementations ne viendront que lorsqu’il n’est plus possible de faire autrement.

Jürg Tobler: Mon souci est que les réglementations viennent trop tard et que l’on intervient de ce fait de manière extrême et non différenciée. Et il faut se rendre à l’évidence que les systèmes de chauffage fossiles ne disparaîtront pas en dix à quinze ans. Il faut du temps. Si l’on réalise cela trop tard, il faut tout à coup se débarrasser prématurément de systèmes de chauffage parce que leur période d’utilisation est limitée par voie réglementaire. Ce serait un gaspillage d’énergie grise.

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Pensimo Management et Groupe Pensimo Pensimo SA a été créée en 1942, l’actuelle Pensimo Management SA en 1993. Son actionnariat se compose aujourd’hui de dix fonds de pension qui détiennent chacun 10 % du capital-actions. Font partie du Groupe Pensimo les quatre fondations de placement actives dans le secteur immobilier Adimora, Pensimo, Turidomus et Testina ainsi que le fonds immobilier coté en bourse Swissinvest. De plus, elle participe à sept sociétés de gestion immobilière regroupées sous le nom Regimo. Les fondations de placement se concentrent sur des immeubles d’ha­bitation et commerciaux situés dans des macro-environnements de qualité. Le parc immobilier du Groupe Pensimo comprend 542 biens dans toute la Suisse à la fin de 2021. La valeur de tous les portefeuilles se monte à 11,26 milliards de francs. En matière de durabilité, la Charte de responsabilité d’entreprise, adoptée en 2018, stipule que le Groupe Pensimo « gère les ressources naturelles de manière économique – en particulier le sol –, contribue à freiner le réchauffement climatique et s’engage en faveur de la biodiversité. » www.pensimo.ch

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Fondation Abendrot La Fondation collective Abendrot a été fondée en 1984 avec l’objectif d’offrir aux entreprises et aux assurés des possibi­ lités de placement durable pour le 2e pilier.

Elle compte aujourd’hui 1230 entreprises affiliées, 12 900 assurés actifs et en­ vi­ron 2200 bénéficiaires de rente. La Fondation Abendrot s’est fixé des critères sociaux, écologiques et éthiques élevés pour sa politique de placement et exclut, entre autres, des investissements dans des énergies fossiles et le nucléaire. Un tiers des actifs immobilisés est investi dans l’immobilier, voir ‹ Investment und Ge­ meinsinn ›, cahier thématique de Hoch­ parterre, décembre 2020. Qu’il s’agisse de placements en titres ou en biens immo­ biliers, la Fondation Abendrot attache beaucoup d’importance à la transparence.

Elle évalue ses placements d’après la méthode dite Impact Management Project qui mesure les répercussions sur la durabilité des investissements et les représentent sur des grilles d’évaluation. www.abendrot.ch

Les principes fondamentaux de l’assainissement Interview: Rahel Marti

Pour atteindre les objectifs climatiques, la grande majorité des bâtiments existants doit être assainie, et ce, à brève échéance. Nadège Vetterli, Isabel Müller et Bruno Fritschi décrivent ce que cela signifie et où se situent les obstacles.

La question ‹ Assainir ou remplacer ? › se pose depuis vingt ans. À l’époque, la nouvelle construction était considérée comme optimale sur le plan énergétique.

Où en est la recherche aujourd’hui ?

Nadège Vetterli: L’étude ‹ StaVerdi – Städtische Verdichtung und ihre Auswirkung auf den Energieverbrauch von Schweizer Städten › ( La densification urbaine et son impact sur la consommation énergétique des villes suisses ) achevée en 2021, répond à cette question. Elle a analysé où les nouvelles constructions de remplacement, les sur­ élévations ou les rénovations totales valent la peine du point de vue énergétique. Elle a pris en compte des critères comme le type de desserte par les transports ou l’énergie grise qui ne suscitaient guère d’attention il y a vingt ans. Résultat: La plupart du temps, c’est l’assainissement avec surélévation qui est le plus performant.

Le remplacement deviendra-t-il l’exception ?

Bruno Fritschi: Il n’y a pas de solution miracle – comme toujours lorsqu’il s’agit d’immobilier. La situation, le bien, le propriétaire: Le contexte est multidimensionnel. Les intérêts comme l’écologie, l’économie et l’enjeu social sont souvent contradictoires. C’est pourquoi, chez Pensimo, nous évaluons chaque cas de manière approfondie sur le plan qualitatif et quantitatif et nous recherchons la solution optimale pour notre objectif stratégique.

Actuellement, seul 1 % du parc existant fait l’objet d’un assainissement chaque année. Ce chiffre est-il correct ?

Bruno Fritschi: Dans notre cas, oui. Dans notre portefeuille de logements le plus important, Casareal de la Fondation de placement Turidomus, nous avons assaini environ 1,5 % des logements chaque année ces dernières années.

Ce pourcentage inclut des remises en état et des travaux d’entretien de grande envergure – et entretemps aussi le remplacement de chauffages car un changement de système, par exemple d’un chauffage à mazout par des pellets ou une pompe à chaleur à sonde géothermique est un projet de construction à part entière.

1,5 % – ce n’est que la moitié des 3 % qui sont considérés comme nécessaires pour atteindre les objectifs climatiques. Qu’est-ce-que cela signifie pour les prochaines années ?

Bruno Fritschi: Que nous devons assainir plus tôt – même si le cycle en cours n’est pas terminé. Et cela signifie que nous devons remplacer plus tôt que prévu les pires émetteurs de CO , donc les chauffages au mazout et au gaz. ² Isabel Müller: Si nous effectuons le calcul rétroactif pour l’objectif zéro émission nette d’ici 2050, nous arrivons, pour Allianz Suisse Immobilien, à un taux d’assainissement de près de 4 % par an. Un taux aussi élevé est un énorme défi dans la pratique – ne serait-ce que parce que nos ressources internes en planification et en construction sont limitées.

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Comment peut-on quand même augmenter ce taux ?

Nadège Vetterli: Si l’on doit assainir davantage, nous devons également soutenir des mesures simples, assouplir les règles et récompenser l’innovation. Actuellement, il n’y a pas d’obligation à l’assainissement et dans de nombreux cantons, des vecteurs d’énergie non renouvelables continuent d’être autorisés pour le remplacement des chauffages. Et quand on veut assainir, les règles sont strictes.

Actuellement, il n’existe comme instrument d’incitation que le Programme Bâtiments qui prescrit les mêmes valeurs énergétiques que pour les nouvelles constructions.

Ceci implique des coûts élevés et n’est pas toujours pertinent en ce qui concerne l’énergie grise. Néanmoins, pour de nombreux biens immobiliers, un assainissement coûteux et global ne vaut pas la peine pour des raisons techniques ou économiques. En conséquence, beaucoup de propriétaires ne font rien.

D’une part, on fixe des objectifs climatiques ambitieux, d’autre part on veut assouplir les règles.

Comment est-ce compatible ?

Isabel Müller: Nous nous trouvons en phase expérimentale. Il doit être permis de dévier de la norme et de tester différents concepts. Finalement, ce sont des prototypes que nous transformons: Un ou une architecte a conçu chaque bâtiment de manière individuelle ; c’est pourquoi nous avons également besoin de solutions énergétiques individuelles.

Bruno Fritschi: Pour l’instant, nous ne connaissons pas encore la bonne voie. Un exemple: Pour un CECB de la catégorie B, voir ‹ CECB ›, page 8, un bâtiment ne doit à l’avenir qu’émettre au maximum cinq kilos de CO par mètre carré ² de surface de référence énergétique. Devons-nous désormais dépenser beaucoup et faire un assainissement complet de la façade pour arriver en dessous de cinq kilos – ou est-ce mieux, comme solution globalement plus équilibrée, de choisir un crépi d’isolation et donc d’accepter des émissions de huit kilos de CO et de compenser financiè² rement la différence ? Ce sujet regorge d’intérêts contradictoires qu’il nous faut réévaluer à chaque projet.

« C’est précisément pour les transformations que la créativité des bureaux d’architectes n’entre pas vraiment en jeu, c’est souvent un schéma standard qui domine. » Isabel Müller

« La plupart du temps, c’est l’assainissement avec surélévation qui est le plus performant. » Nadège Vetterli Pour promouvoir des projets pilotes: Pourquoi pas un certain nombre de projets joker par maître d’ouvrage qui seraient validés sans que les normes soient respectées ?

Isabel Müller: Je suis partante ! Mais attention: La chaîne de travail est longue dans le secteur du bâtiment. Concevoir des expériences, ça va. Mais la mise en œuvre peut échouer au niveau des entreprises générales et totales. Par exemple, cela fait déjà longtemps qu’il existe de petits systèmes de récupération de chaleur qui sont efficaces pour les douches. Mais ils sont rarement installés parce qu’un assainissement en ligne se fait toujours d’après le même schéma. C’est précisément pour les transformations que la créativité des bureaux d’architectes n’entre pas vraiment en jeu, c’est souvent un schéma standard qui domine.

Bruno Fritschi: À mon avis, cela incombe principalement aux maîtres d’ouvrage de permettre et de récompenser de nouvelles approches, encore faut-il que les autorités suivent.

Comment s’assurer que l’on n’assiste pas à une explosion des loyers avec un taux d’assainissement croissant ?

Bruno Fritschi: Ici aussi il faut être flexible. Nos investisseurs sont, en tant que caisses de pension, tributaires d’un rendement durable à long terme. Notre tâche principale est de l’assurer. Mais nous ne devons pas non plus négliger les impacts sociaux. Il y a des complexes résidentiels dont nous ne pouvons pas augmenter les loyers dans la mesure où un assainissement global le nécessiterait.

Dans ce cas, nous renonçons, par exemple, à des extensions de balcons, à des salles d’eau supplémentaires ou à l’adaptation des plans.

Est-ce-que vous impliquez les locataires pour atteindre les objectifs climatiques ?

Bruno Fritschi: Nous essayons de sensibiliser nos locataires, par exemple, sur le sujet de l’aération ou avec notre appli pour locataires dans laquelle ils peuvent consulter leur consommation d’énergie et d’électricité. Mais nous →

Isabel Müller Études de sciences naturelles environnementales à l’EPFZ. Depuis 2017, elle est Conseillère de la Fonda­ tion Climat Suisse et depuis 2019 experte en développement durable pour Allianz Suisse Immobilien.

Nadège Vetterli Études d’ingénieur en sciences de l’environnement. Depuis 2018, elle est responsable de la physique du bâtiment et de la simulation de consommation d’énergie chez Anex Ingenieure. Depuis 2021, elle dirige le programme de recherche Bâtiments et Villes pour l’Office fédéral de l’énergie.

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Bruno Fritschi Études d’économie publique. Depuis 2016, il travaille pour Pensimo Management. En tant que directeur du mandat, il est responsable de la Fondation de placement Adimora dont il est également en charge en tant que gestionnaire de portefeuille.

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→ essayons aussi de concevoir les bâtiments de manière à minimiser les déperditions de chaleur. Nous ne proposons, par exemple, plus de fenêtres basculantes parce qu’elles restent souvent ouvertes – un type d’aération très inefficace. Et là nous rencontrons aussi de la résistance.

Il n’est pas rare que les locataires installent eux-mêmes après coup le mécanisme de basculement.

Isabel Müller: En tant que locataire, il faut aussi contribuer.

Finalement ce sont les habitants qui émettent du CO et ² non pas le bâtiment. Nos exigences de confort doiventelles toujours être pleinement satisfaites ? Faut-il toujours que ce soit un appartement de 100 m² ? Avons-nous tous besoin à la fois d’un poste de travail et d’un logement ? La suffisance et l’efficacité commencent avec nous, les êtres humains et non pas avec le bâtiment.

Au vu de toutes ces difficultés liées à la complexité de l’assainissement, ne devons-nous pas tout d’abord et le plus rapidement possible promouvoir l’approvisionnement en énergie non polluante ?

Bruno Fritschi: Si nous voulons atteindre les objectifs climatiques, les pouvoirs publics doivent effectivement créer d’urgence les bases nécessaires et, par exemple, investir dans des réseaux de chauffage à distance. Car les pompes à chaleur ou les sondes géothermiques ne sont pas permises ou possibles partout et pour les chauffages à pellets, les bâtiments manquent souvent de place pour les intégrer. Nous ne réussirons pas le tournant énergétique sans un développement substantiel des réseaux de chauffage à distance. Pour nous en tant que maîtres d’ouvrage, le problème réside dans le fait que les réseaux sont terminés des années plus tard qu’annoncé ou que des zones ne sont pas desservies – dans de nombreuses petites villes ou communes d’agglomération, il n’y a guère d’offres.

D’où allons-nous prendre l’énergie pour les réseaux thermiques ?

Nadège Vetterli: Par exemple, de la chaleur perdue de quartiers industriels, de centres informatiques ou de grands immeubles de bureaux qui est aujourd’hui simplement gaspillée. Pour l’utiliser, nous devons former des clusters de bâtiments et développer des modèles commerciaux robustes. Au contraire du réseau électrique, les infrastructures de base pour l’utilisation de la chaleur perdue n’existent pas encore à large échelle et, comparés aux systèmes fossiles conventionnels, les coûts sont relativement élevés. Idéalement, ces infrastructures devraient être subventionnées et on ne paierait ou on ne serait rémunéré que pour la consommation ou la fourniture de chaleur. Il est paradoxal que nous encouragions des assainissements mais aucune méthode pour utiliser les quantités importantes de chaleur perdue.

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ESG Cet acronyme signifie Environnement, Social et Gouvernance et désigne une norme contrôlable dans la gestion d’entreprise durable.

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Régulation prédictive de chauffage En plus de la température extérieure actuelle, les prévisions météo sont aussi entrées dans la commande du chauffage. La température de la pièce peut ainsi être commandée de manière prédictive, réglée avec précision sur les besoins et la consommation d’énergie peut être baissée.

CECB Le certificat énergétique cantonal des bâtiments est l’étiquette énergie officielle des bâtiments. Il évalue la classe énergétique de l’enveloppe du bâtiment et la performance énergétique des équipements techniques du bâtiment en sept classes de A à G.

Les leviers de la réduction Interview: Barbara Wiskemann

Après la planification et la construction, l’attention se porte sur l’utilisation d’un bâtiment. Elle aussi offre de nombreuses possibilités pour préserver le climat. Quel est alors le rôle de l’architecture ? C’est ce dont discutent Birgit Hattenkofer, Jörg Lamster et Christian Wenger.

Nos exigences de confort requièrent des températures constantes dans tout le logement et pendant toute l’année. Cette habitude doit-elle et peut-elle être changée ?

Jörg Lamster: Récemment, nous avons, comme petit jeu interne, vérifié les contenus d’anciens sites internet de Minergie. En 2017, la page d’accueil montrait deux personnes assises, relativement légèrement vêtues. Selon la norme de physique du bâtiment, la température de la pièce aurait alors dû être de 28 degrés Celsius. Pour obtenir cela avec du chauffage, c’est naturellement désastreux. D’anciens labels promettent donc du confort, alors que l’on attend d’eux de l’efficacité énergétique. Ce sont des contradictions évidentes.

Christian Wenger: Nous tenons à sensibiliser les locataires.

Nous ne voulons pas imposer des directives mais nous attirons l’attention sur les conséquences de laisser couler l’eau pendant qu’ils se lavent les dents, de prendre une douche de 15 minutes tous les jours ou de monter le chauffage en hiver à 27 degrés. À cet effet, nous avons entre autres lancé l’appli Regimo en 2018 ; elle permet aux locataires non seulement de visualiser leur consommation énergétique mais aussi, entre autres, de louer des chambres d’hôtes et des voitures électriques ou d’échanger des objets. C’est également par cette appli que nos coachs locaux s’adressent aux locataires.

Birgit Hattenkofer: Nous sommes en train de travailler sur un projet pilote d’habitat pour étudiants: une réaffectation avec différentes zones de chaleur. Toutefois, nous ne savons pas encore si elle va être adoptée parce que les valeurs des façades ne correspondent pas aux prescriptions.

Les labels de durabilité sont-ils respectés chez Pensimo ?

Birgit Hattenkofer: À part notre courbe de réduction du CO – ² actuellement non. Nous nous considérons comme une manufacture, nous étudions chaque projet individuellement.

Il n’y a pas de solution préconçue valable pour tous les projets mais au contraire un concept personnalisé.

Quels sont les leviers les plus efficaces pour la réduction des émissions de CO ? ² Christian Wenger: Les trois quarts de notre portefeuille sont chauffés avec de l’énergie fossile – et c’est le standard dans le secteur. Le remplacement de ces chauffages est l’un des plus importants leviers. Nous avons fait établir un CECB, voir ‹ CECB ›, comme référence pour tous nos bâ-

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timents pour pouvoir les classer au sein du portefeuille.

De plus, nous sommes en train d’équiper nos biens de régulations prédictives de chauffage, voir ‹ Régulation prédictive de chauffage ›. Ceci nous donne des données de consommation et nous pouvons adapter les courbes de chauffage aux données météorologiques.

Jörg Lamster: En ce moment, les énergies fossiles deviennent à nouveau plus chères. Si cette tendance se poursuit, c’est un avantage supplémentaire pour les solutions non fossiles comme les pompes à chaleur. Si la loi révisée sur le CO avait été adoptée l’année dernière, ce levier serait ² encore beaucoup plus efficace. Mais la demande varie, elle aussi. Avec l’inclusion croissante des critères ESG, voir ‹ ESG ›, le sujet des ‹ stranded assets › est apparu – des biens qui émettent beaucoup de CO et qui donc peuvent ² être moins bien loués. Des locataires comme Google surveillent ce sujet et c’est évidemment un levier pour inciter les investisseurs à un assainissement durable.

La neutralité climatique ne veut pas forcément dire absence d’incidence sur les coûts. Comment pesezvous le pour et le contre entre ces deux exigences ?

Birgit Hattenkofer: Nous vérifions chaque projet minutieusement et décidons au cas par cas car les enjeux sont tout à fait différents selon le projet.

Christian Wenger: Dans une perspective à court terme, les assainissements énergétiques ont un coût plus élevé mais à moyen terme ils rapportent.

Jörg Lamster: Les bilans économiques actuels évaluent surtout des mesures relatives aux nouvelles constructions. Le bâti existant n’est pas pris en compte, ou seulement partiellement. Cela va changer avec l’objectif zéro émission nette si bien que la destruction d’énergie grise dans les nouvelles constructions de remplacement, dont il sera tenu compte pour tous les matériaux, est plus significative.

Birgit Hattenkofer: À cela s’ajoute que 70 à 80 % des coûts d’un bâtiment sont générés pendant sa durée de vie. C’est pourquoi nous voulons faire davantage – plus que simplement construire, gérer, démolir. Le Groupe Pensimo a l’avantage d’un important portefeuille qui nous permet de récupérer des composants de construction. À l’avenir, nous allons nous préoccuper davantage de l’économie circulaire dans le secteur de la construction ainsi que de la réutilisation du bâti existant. Selon la devise: Comment donner un avenir écologique au vilain petit canard sur le plan énergétique.

Birgit Hattenkofer Architecte et dé­ve­lop­peuse de projets avec un Exe­ cutive Master en économie d’entreprise, elle travaille depuis 2017 chez Pensimo Management et dirige le département Développement de projets.

Jörg Lamster L’architecte et ingénieur en économie est fondateur de Durable Planung und Beratung et partenaire chez Wüest Partner.

Christian Wenger Spécialiste en immobilier, il travaille depuis 2019 chez Pensimo Management et coordonne son activité avec le Groupe Regimo qui est responsable de la gestion des portefeuilles.

« L’esthétique va changer, par exemple avec du photovoltaïque en façade. Il faudra tout d’abord s’y habituer. » Birgit Hattenkofer

Pour le site de Zwhatt à Regensdorf que Pensimo Management est en train de développer, vous vous êtes donné comme objectif la compatibilité climatique. Comment faîtes-vous pour vous y tenir encore et encore dans la planification globale et dans les différents projets ?

Birgit Hattenkofer: Les processus sont essentiels. Pour créer des endroits particuliers à long terme, il faut des approches particulières. Avec le processus dit de la charrette que nous avons développé avec Michael Hauser, nous voulons agir de façon plus ouverte, davantage au niveau interdisciplinaire et international et échanger en permanence avec les équipes, voir Hochparterre Wettbewerbe 4 / 18.

Nous avons ainsi pu sonder les limites du projet d’aménagement du précédent propriétaire qui avait été validé juridiquement. Le pitch de suffisance, c’est aussi notre invention: Nous avons défini une référence par mètre carré, le périmètre et la masse de construction mais ni le mix de logements, ni les types de logements. Pour cela, les équipes ont reçu une description fonctionnelle: un à deux habitants qui y travaillent, y habitent, reçoivent des invités ou font leur toilette. Avec ces paramètres, les équipes devaient élaborer un projet avec un prix fixe. Cependant, à la différence d’un concours portant sur les études et la réalisation, il s’agissait ici plutôt de créativité et de suffisance. De plus, Zwhatt est un projet pilote commun de l’Office fédéral de l’environnement, du canton de Zurich et de la commune de Regensdorf pour produire moins de chaleur sur le site grâce à des espaces extérieurs et des bâtiments adaptés au nouveau climat.

Comment l’architecture évolue-t-elle dans ces nouvelles conditions ?

Birgit Hattenkofer: L’esthétique va changer, par exemple avec du photovoltaïque en façade. Il faudra tout d’abord s’y habituer. Nous exigeons de la qualité et de l’innovation à tous les niveaux mais l’architecture ne doit pas avoir l’air simplement d’être à la mode. Elle doit être autonome et s’adresser aux gens les plus divers sur le long terme. C’est un vrai défi pour la planification.

Quelles répercussions ces conditions supplémentaires ont-elles sur la collaboration avec les architectes ?

Christian Wenger: Pour interconnecter le bâtiment et la domotique, il faut, par exemple, une coopération étroite avec l’équipe de planification. C’est très exigeant pour tous les acteurs impliqués, y compris les architectes.

Jörg Lamster: En accompagnement d’un mandat d’étude, nous avons effectué l’année dernière des ateliers sur des thèmes comme la construction en torchis ou l’utilisation de l’eau de pluie. Ce ne sont pas les maîtres d’ouvrage qui ont le plus de mal avec ces sujets mais au contraire les équipes d’architecture que nous avions encadrées dans le mandat d’étude. Elles étaient libres de planifier quelque chose d’expérimental avec du torchis ou de la paille mais ce ne fut pas facile de les diriger sur ces nouvelles voies.

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Trois exemples de cas dans la région de Zurich 1 Balsberg, Kloten 2 Anton-Higi-Strasse, Zurich 3 Tüfwis, Winkel District Bülach District Dielsdorf District Zurich

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Étude de cas 1

C’est plus facile à dire qu’à faire Turidomus possède à Kloten-Balsberg un parc immobilier conséquent qui correspond en de nombreux points à la moyenne du milieu bâti – également en ce qui concerne la question du renouvellement de l’approvisionnement de chaleur issue de sources fossiles.

Texte: Hubertus Adam

Un coup d’œil sur l’évolution démographique de la ville de Kloten montre l’importance de sa relation avec l’aéroport de Zurich mis en service en 1948: Si l’ancien village comptait à peine 3500 habitant-e-s en 1950, il avait dépassé le seuil des 10 000 en 1961. Ce chiffre a encore une fois plus que doublé jusqu’à nos jours. Cette dépendance fait en sorte que la ville souffre lorsque l’aéroport va mal – par exemple, par suite de l’immobilisation de Swissair en 2001 ou pendant les deux dernières années suite à la pandémie et aux restrictions de voyage. D’autres éléments spécifiques sont également atypiques pour une commune d’agglomération et sont en relation avec l’aéroport: À Kloten, le nombre d’emplois est beaucoup plus élevé que celui des habitants résidents. Les ménages d’une personne sont très répandus et la grande partie de main d’œuvre qui ne travaille que temporairement sur place entraînent une fluctuation supérieure à la moyenne. Statistiquement, la moitié de la population de Kloten permute en cinq ans.

au sommet en témoigne encore de nos jours – et est devenue intéressante lorsque Swissair se mit à construire, au milieu des années 60, un gigantesque bâtiment administratif au pied sud-ouest de la colline. Après que Swiss­ air ait été clouée au sol, le complexe fut vendu à la société immobilière Priora qui le fit surélever de trois étages jusqu’en 2021 et qui le commercialise aujourd’hui comme étant le plus grand immeuble de bureaux de la Suisse avec une surface de plancher d’environ 100 000 mètres carrés.

L’urbanisation de la colline avec des immeubles d’habitation commença en même temps que la construction du siège de la Swissair. Diverses parcelles furent vendues à différents propriétaires, la plus grande partie à la caisse de pension de Swissair. En 1966, celle-ci réalisa un lotissement de 19 maisons plurifamiliales en cinq rangées sur la Hardackerstrasse, directement au-dessus du bâtiment administratif. Sept ans plus tard suivit un groupe de cinq maisons plurifamiliales doubles sur la Balsbergweg auquel vinrent s’ajouter, entre 1976 et 1986, six blocs en haut de la colline. En 2003, le portefeuille immobilier des diL’urbanisation de la colline Le lotissement situé à Balsberg, une colline morai- verses caisses de pension de Swissair – englobant 400 apnique caractéristique dans la partie sud de la commune, a partements rien qu’à Balsberg – fut intégré dans la fonune relation très concrète avec l’aéroport. Cette zone fut dation de placement Turidomus. Depuis, il est géré par longtemps affectée à l’agriculture – une ancienne ferme Pensimo Management. →

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Dans la moyenne avec des questions particulières D’une certaine manière, l’urbanisation de Balsberg est typique pour le patrimoine immobilier de l’agglomération zurichoise: une architecture moyenne, pour la plus grande partie datant de la phase de haute conjoncture des années 60 – 70, devenue obsolète et dans un état d’assainissement variable. Les bâtiments les plus anciens, situés sur la Hardackerstrasse, ont été assainis pour la première fois en 1993 à l’extérieur, puis en 2008 à l’intérieur. Il faut partir à moyen terme, d’un nouvel assainissement extérieur parce que la façade habillée de panneaux en fibrociment n’est guère isolée selon les critères actuels et correspond à un certificat énergétique cantonal des bâtiments ( CECB ) de la classe E. Sur la Balsbergweg, il a été effectué en 2005 un assainissement total des bâtiments qui correspondait déjà aux exigences actuelles d’efficience énergétique ( CECB de classe C ). Quatre des blocs d’habitation sur la colline datant de 1980 ont été entièrement assainis et repeints dans d’autres coloris jusqu’en 2016 ( CECB de classe B ). Il ne reste à Balsberg que les deux bâtiments les plus récents de 1986 qui sont encore à l’état original. « Pour de grands investisseurs institutionnels, un parc immobilier d’une telle mixité n’est pas exceptionnel », dit Fiona Scherkamp, la gestionnaire de portefeuille responsable de la région chez Pensimo Management. La particularité pour Turidomus réside dans l’accumulation d’immeubles en propre autour de l’aéroport de Zurich.

Dès le début, les immeubles ont été alimentés par un réseau interconnecté de chauffage à distance par la centrale de chauffage du complexe de bureaux voisins. Au lieu d’utiliser la chaleur perdue ou les déchets de l’aéroport – comme cela avait été plusieurs fois planifié et ce qui eût été

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pertinent – le complexe fonctionne avec des combustibles fossiles en continu depuis des décennies – un problème croissant à l’ère de la courbe de réduction de CO . C’est ² pourquoi Pensimo a fait évaluer différents scénarii avec des approvisionnements en chaleur alternatifs. Les chauffages au gaz dans les maisons individuelles mettraient certes un terme à la dépendance du voisin mais ne feraient finalement que remplacer une source d’énergie fossile par une autre. Les sondes géothermiques et l’utilisation de la chaleur provenant de la nappe phréatique sont compliquées pour des raisons géologiques et de plus ne sont pas autorisées sur tout le périmètre. En ce moment, ce sont les pompes à chaleur à air qui sont considérées comme la variante la plus sensée ; elles pourraient être installées sur le toit et le problème de leurs émissions acoustiques pourrait, là où c’est nécessaire, être atténué par des mesures de construction. Seulement, l’alimentation actuelle en électricité du quartier ne suffit pas pour son exploitation.

Des défis majeurs « Il est évident que le passage à des chauffages à bilan carbone neutre est plus qu’urgent, notamment du fait de la loi énergétique votée en 2021 dans le canton de Zurich », dit Marc Osterwalder, directeur du département espace de vie de la ville de Kloten. Le directeur des Services industriels de Kloten, Beat Gassmann, souligne que l’adaptation et l’extension nécessaire des réseaux d’approvisionnement énergétiques sont des défis majeurs. Les conduites qui datent de plusieurs décennies ne sont pas adaptées aux besoins actuels parmi lesquels on compte aussi toujours plus de stations de recharge pour l’électromobilité, en plus des nouveaux systèmes d’appro-

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Maisons plurifamiliales de Turidomus à Kloten-Balsberg. Source: Office fédéral de topographie Swisstopo

visionnement énergétiques. « Les propriétaires sont responsables du financement de nouvelles conduites », dit Gassmann – ce qui est plus facile à dire qu’à faire lorsqu’il faudrait, comme dans le cas de Balsberg, surmonter une autoroute et une ligne ferroviaire. « La décision définitive n’a pas encore été prise », dit Fiona Scherkamp. Régulièrement, le thème de l’approvisionnement énergétique fait l’objet d’un examen approfondi et on mise également sur des conditions cadres techniques et politiques qui devraient s’améliorer. « Dans un grand portefeuille, il se présente régulièrement de telles situations qui demandent de la patience. Nous avons énormément d’assainissements à réaliser et nous devons répartir nos ressources à bon escient. Ceci signifie que nous contrôlons les priorités chaque année et que pour de nombreux projets, nous devons malheureusement attendre pour prendre des mesures. » Lorsque l’on examine le parc immobilier dans ce sens d’un point de vue stratégique, il se pose aussi souvent la question de la démolition et de la nouvelle construction.

Néanmoins, les importants efforts financiers et énergétiques ne se justifient que pour des bâtiments dans un état de vétusté avancé – par exemple lorsque la demande pour certains types d’appartements fait défaut – ou lorsqu’il est possible d’augmenter considérablement l’utilisation dit Fiona Scherkamp. Mais justement ce type de densification est exclu à Balsberg: Le plan d’aménagement privé de 1982 empêche d’apporter des modifications fondamentales du milieu bâti. En raison de la structure de propriété compliquée dans le quartier, il ne pourra être révisé que dans des détails. C’est pourquoi, à Balsberg, pour Pensimo l’assainissement énergétique de son parc immobilier demeure l’objectif prioritaire.

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1 Hardackerstrasse 17 – 37 et 18 – 32 Année de construction: 1966 Assainissements: 1993 ( extérieur ), 2008 ( intérieur ) Nombre d’appartements: 151 ( de 1 pièce ½ à 4 pièces ½ ) Nombre de places de stationnement: 131 Valeur du marché: 62,42 millions de francs Surface locative: 9150 m² Surface de référence énergétique ( SRE ): 10 065 m² Chauffage: Chauffage à distance ( fossile ) Émissions de CO : ² 12,58 kg / m² de SRE CECB: E 2 Balsbergweg 4 – 22 Année de construction: 1973 Assainissement: 2005 Nombre d’appartements: 71 ( de 2 pièces ½ à 4 pièces ½ ) Nombre de places de stationnement: 73 Valeur du marché: 36,04 millions de francs Surface locative: 5426 m² Surface de référence énergétique ( SRE ): 5969 m² Chauffage: Chauffage à distance ( fossile ) Émissions de CO : ² 10,83 kg / m² de SRE CECB: C 3 et 4 Am Balsberg 32 et 34 – 38 Année de construction: de 1976 à 1980 Assainissement: 2016 Nombre d’appartements: 133 ( de 2 pièces ½ à 4 pièces ½ ) Nombre de places de stationnement: 153 Valeur du marché: 71,55 millions de francs Surface locative: 10 021 m² Surface de référence énergétique ( SRE ): 12 332 m² Chauffage: Chauffage à distance ( fossile ) Émissions de CO : ² 8,56 kg / m² de SRE CECB: B / C 5 Am Balsberg 22 – 28 Année de construction: 1986, non assaini Nombre d’appartements: 45 ( de 2 pièces ½ à 4 pièces ½ ) Nombre de places de stationnement: 58 Valeur du marché: 19,17 millions de francs Surface locative: 3783 m² Surface de référence énergétique ( SRE ): 5218 m² Chauffage: Chauffage à distance ( fossile ) Émissions de CO : ² 16,52 kg / m² de SRE CECB: D

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Étude de cas 2

Tous les aspects sans exception Rénover ou remplacer ? Dans le cas de deux immeubles d’habitation on ne peut plus ordinaires à Zurich Nord, Pensimo Management a examiné cette question avec beaucoup d’attention et a comparé différentes variantes.

Texte: Barbara Wiskemann, Photos: Thomas Kramer

Derrière le Käferberg à Zurich se trouve le quartier Neu-Affoltern. Sa construction remonte majoritairement aux années 50. La plupart des immeubles sont des immeubles en rangées de deux à trois étages, espacés par de nombreux espaces verts. Deux immeubles situés Anton-Higi-Strasse – une petite rue en cul-de-sac, nommée d’après l’architecte Anton Higi qui a siégé au Conseil municipal de 1938 à 1946 – appartiennent à la fondation de placement Turidomus. Ils furent construits en 1953 et comprennent chacun huit appartements ; le toit n’est pas encore aménagé. Ce sont ces deux immeubles que Pensimo a analysé en ce qui concerne les émissions de CO et le bilan énergétique. ² Une étude de la société Planzeit révéla une réserve d’utilisation sur la parcelle de 30 à 50 % selon le Règlement sur les constructions et les zones. De plus, la société Durable examina quelles seraient les répercussions de différentes possibilités de rénovation sur le bilan énergétique des trente prochaines années: Démolition et nouvelle construction, dix ans de poursuite d’exploitation et ensuite démolition et nouvelle construction ou rénovation totale. Pour ces scénarii, les émissions de CO ont été op² posées à la consommation d’énergie en exploitation et pour la construction. La comparaison a été d’autant plus significative que l’on y a inclus le facteur temps ainsi que

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différentes formes de production de chaleur. Résultat: Pour une rénovation totale et une nouvelle construction de remplacement, la consommation par mètre carré et par année est approximativement la même. Cependant, les projets avec davantage de superficie utilisent la parcelle de manière plus efficace et peuvent offrir davantage de logements sur le marché du logement sous tension de Zurich. Pour toutes ces raisons, Pensimo a décidé de démolir ces bâtiments et de construire du neuf.

C’est l’utilisation maximale qui l’emporte Pensimo Management a fait exécuter un mandat d’étude pour la conception du projet. Des points importants du programme étaient l’objectif zéro émission nette en service, des constructions simples et durables et des tailles d’appartements réduites. Six projets ont été soumis et la comparaison de leurs bilans énergétiques montre clairement à quel point ils sont proches voir représentations pages 22 et 23. En fait, le projet sélectionné de Chebbi Thomet Bucher Architektinnen n’est même pas celui qui s’en tire le mieux. Sur le plan architectural, ni ce projet, ni aucun des autres n’est axé de manière bien visible sur le thème du climat. S’il l’a remporté, c’est parce que sa proposition contenait les appartements les mieux adaptés et qu’elle se →

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Situation bâti existant

Situation projet de nouvelle construction N

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L’un des deux bâtiments en rangée de 1953.

Le terrain a une réserve d’utilisation allant jusqu’à 50 %.

Le projet de nouvelle construction de Chebbi Thomet Bucher Architektinnen.

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Options de nouvelle construction Variante d’exécution Faibles coûts de construction Faibles coûts de cycle de vie Faibles émissions de CO

² Faibles coûts de l’énergie primaire 94

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Coûts de construction La variante d’exécution est la plus chère pour la construction.

→ basait, déjà à ce niveau du projet, sur une utilisation élevée – le point décisif pour la question de savoir s’il vaut la peine d’ériger une nouvelle construction compte tenu des émissions de CO . Et les appartements de qualité sont du² rables: Si les locataires restent longtemps dans l’immeuble, la communauté tout comme le propriétaire sont gagnants.

Dans le rapport du jury, il n’est pas question de thèmes d’urbanisme comme celui de repenser la cité-jardin ; l’impression laissée par un bâtiment n’est pour ainsi dire pas non plus abordée. Comment l’articulation entre la nouvelle construction et le bâti existant qui disparaît prendelle corps au niveau de l’urbanisme et de l’architecture ?

La nouvelle construction n’est-elle qu’une modernisation de la forme du bloc en escalier des années 70 ? Ou annonce-t-elle une toute nouvelle tendance ? Son volume estil exubérant ou au contraire discipliné ? Le jury a évalué différemment les travaux qui se sont saisis de la manière la plus évidente de ce type de questions contextuelles. Le projet expressif de Käferstein & Meister en voulait trop et correspondait trop peu. Un autre, empreint de sensibilité, de EMI Architekten, reçut certes des éloges mais ce ne fut pas suffisant pour l’emporter.

Calculer, comparer, apprendre Lors de l’avant-projet, Pensimo a vérifié tous les paramètres qui feraient approcher la nouvelle construction de l’objectif zéro émission nette. Le chef de projet Patrick Wildberger voulait tirer le maximum de réduction de CO ² par rapport à la mobilité, à la construction et à l’exploitation – un défi pour tous les acteurs impliqués. Les matériaux et les composants de construction furent comparés en ayant ceci à l’esprit, par exemple le béton de recyclage et le ciment avec des agrégats recyclés en intégrant la charge statique.

Les architectes ont beaucoup appris sur les finesses d’éventuels systèmes de construction, raconte Karin Bucher qui dirige le projet chez Chebbi Thomet Bucher: par exemple lors de l’analyse de la comparaison de la construction bois et de la construction hybride, lors de la sélection du bois – indigène ou pas – ou lors du calcul des plans des appartements. En plus des frais de construction – qui sont habituellement exigés, l’équipe de planification devait, conjointement avec Pensimo Management, confronter différentes variantes de projet qui tiennent compte d’autres aspects de durabilité qui peuvent faire l’objet d’une mesure quantitative: les coûts de cycle de vie, les émissions de

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Coûts de cycle de vie sur 30 ans La variante d’exécution fait partie des trois plus chères.

CO , l’énergie primaire, les besoins énergétiques, les coûts ² énergétiques et la valeur du marché. Parmi ces variantes qui favorisaient chacune un de ces aspects, celle qui avait les plus bas coûts de construction était certes plus avantageuse de 4 % que celle qui fut sélectionnée qui, à son tour, émet un quart de moins de CO . Pour l’énergie primaire, ² la consommation est même inférieure d’au moins 70 % à celle de la variante la moins coûteuse. Si l’on considérait le cycle de vie sur 45 ans, ceci donnerait pratiquement zéro dans le bilan. Changement de paradigme: En plus des coûts de construction, il faut considérer les coûts de cycle de vie et les coûts énergétiques – tout comme pour la consommation d’énergie, pas seulement l’exploitation mais au contraire le bilan global sur la durée de vie de trente ans et plus des composants de construction et ce qui est bien plus décisif, y compris la construction et la démolition.

Il est important, dit Patrick Wildberger, de comprendre tous ces calculs en tant que base quantitative pour les décisions qualitatives. On ne peut pas les représenter seulement sous forme de tableau, mais elles concernent la conception du projet, la coopération de l’équipe de planification, la gestion de l’exploitation, de la construction et du portefeuille. La construction est désormais hybride: on s’est décidé pour un noyau en béton et des planchers en béton. La part des additifs recyclés doit être la plus grande possible – que ce soit pour un plancher de garage souterrain ou d’étage – et on veille également à ce que le ciment soit le plus écologique possible. À cela s’ajoute une ossature en bois pour la façade qui a convaincu après avoir tenu compte de nombreux aspects, également d’ordre architectural et social, alors qu’une maçonnerie simple paroi eût été moins chère. Par contre, il n’était pas question d’avoir une construction entièrement en bois et des planchers en bois: En raison de la coupe du bâtiment, les planchers auraient été trop massifs et les pièces trop basses.

En défendant son principe de vouloir être une organisation apprenante, Pensimo Management thésaurise de nouvelles connaissances en continu. Un processus complexe et ouvert en vaut aussi la peine parce qu’il est utile, dans le meilleur des cas, à l’ensemble du portefeuille et à sa courbe de réduction de CO . C’est l’horizon de placement ² à long terme qui en forme le fondement – lorsque des biens immobiliers ne sont pas vendus mais conservés et utilisés de manière optimale pendant tout le cycle de vie. Et qu’à l’avenir, les composants de construction et des matériaux sont réintroduits possiblement dans le prochain cycle.

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Émissions de CO ² La variante d’exécution émet 25 % de moins de CO que ² la moins chère pour la construction.

La façade sud de la nouvelle construction planifiée.

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Énergie primaire La variante d’exécution est plus économe de 70 % que les deux de construction moins chère.

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Coûts énergétiques par an La variante d’exécution est la plus économe.

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Nouvelle construction de remplacement Anton-­Higi-Strasse, 2024 Zurich Maître d’ouvrage, propriétaire: fondation de placement Turidomus, Zurich Conception du projet: Pensimo Management, Zurich Architecture: Chebbi Thomet Bucher, Zurich Type de commande: mandat d’étude, 2020 Architecture paysagiste: Studio Vulkan, Zurich Nombre d’appartements: 24 Nombre de places de stationnement: 15 Construction: construction hybride avec noyau de béton, planchers en béton et façade à ossature bois Surface de référence énergétique: 2922,5 m² Type de chauffage: La production de chaleur et l’équilibre de la température ambiante se font par des sondes géothermiques et par refroidissement passif. Il est prévu en toiture une installation photovoltaïque d’une puissance de 42,5 kWp. Émissions de CO : ² probablement 0,6 kg / m² CECB: probablement A ( standard Minergie P ) Coûts des investissements: 12,9 millions de francs ( + / − 10 % )

Rez-de-chaussée avec six appartements.

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Étude de cas 3

Une partie du village Le collage d’ancien et de nouveau dans le lotissement de Tüfwis à Winkel est un enrichissement, pas seulement d’un point de vue architectural.

Texte: Raya Badraun

voisins, Joris Van Wezemael, qui était alors le gestionnaire de portefeuille responsable chez Pensimo Management, rechercha des synergies. Peu à peu, il découvrit un potentiel commun, voir ‹ Mieux planifier et bâtir à prix modérés ›, cahier thématique de Hochparterre, avril 2016. Il s’avéra que le double jardin d’enfants serait bientôt obsolète et trop petit et que la commune voulait à l’avenir proposer des places de soins pour personnes âgées. De plus, la crèche de Winkel cherchait un nouvel emplacement. Des nouvelles constructions à cet emplacement central du village répondraient donc à de nombreux besoins.

Le Conseil municipal se laissa finalement convaincre.

Néanmoins, le lotissement existant continuait à être populaire auprès de ses habitants. C’est pourquoi, avant la votation de la Révision partielle du Règlement sur les constructions et les zones à l’automne 2015, qui devait rendre possible la densification, l’ambiance à Winkel était plutôt réticente. Il y avait des rumeurs. « Et les rumeurs », dit Monique Rijks, « sont la mort de tout projet. » Rien ne vaut la concertation Pensimo réagit en engageant Monique Rijks et Andrea Alors commença une recherche intensive de pistes possibles pour non seulement modifier le site avec de Schafroth de l’agence de communication S2R. Ils dénouvelles constructions mais aussi pour l’améliorer. La si- ployèrent tous deux un réseau de multiplicateur-trice-s – tuation de départ pour un développement vers l’intérieur des personnes qui étaient directement concernées ou était embrouillée. L’ancien lotissement de Swissair se qui jouaient un rôle important au sein du village. Elles trouvait dans une zone de quartier à maintenir ; il y avait pouvaient informer Rijks et Schafroth sur le projet planiune maison individuelle en possession privée et un jardin fié et exprimer leurs souhaits et leurs craintes. « De nos d’enfants public au beau milieu du terrain, ce qui limitait jours, on ne peut plus interférer tout simplement dans l’esles possibilités de modification. Au cours de nombreux pace de vie des gens », dit Rijks. « Face à des changements entretiens avec la commune, la commune scolaire et les à venir, on doit être humble, procéder avec respect et →

C’était un lotissement comme beaucoup d’autres en Suisse: Au début des années 70, Swissair avait construit, à Winkel dans le canton de Zurich, le lotissement Tüfwis avec des logements de qualité pour son personnel. En 2002, la fondation de placement Turidomus acquit les biens ( conjointement avec tous les biens immobiliers possédés par Swiss­air, voir page 16 ). Avec le temps, un assainissement total était devenu plus que nécessaire. Les petits bâtiments étaient devenus obsolètes et leur consommation d’énergie pour le chauffage était démesurée, en raison de leurs façades et leurs toits pratiquement sans isolation: plus de 160 000 litres de mazout par an, ce qui générait des émissions de CO de 42,55 kg / m² de SRE. L’espace ² libre était sauvage et morcelé. Pensimo Management en tant que responsable du portefeuille se décida pour une démolition partielle et de nouvelles constructions complémentaires plus denses.

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Unte trasse Hungerbüels Lochwisbach Nr. 3.0

4 2 1 7 8 3 5

6 Spichergasse

Tü fw

iss

tra

ss e

Tüfwiss

Situationsplan Bestand 1:500 Ersatzneubau Wohnüberbauung Tüfwis Winkel Zita Cotti Architekten AG ETH/SIA Limmatstrasse 285, 8005 Zürich

trasse

Situationsplan 1:500

Situation lotissement Tüfwis entre 1974 et 2019.

Ersatzneubau Wohnüberbauung Tüfwis Winkel 0 Zita Cotti Architekten AG10 ETH/SIA Limmatstrasse 285, 8005 Zürich

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Situation après assainissement et nouvelle construction.

Ancien bâtiment assaini avec 41 appartements 2 Nouvelle construction avec 38 appartements 3 Nouvelle construction avec 36 appartements et un grand appartement médicalisé pour 16 personnes au rezde-chaussée 1

Étage standard avec l’ancien bâtiment à gauche et les quatre nouvelles constructions.

0

10

10

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4 Nouvelle construction avec 18 appartements 5 Nouvelle construction avec 20 appartements et une crèche au rezde-chaussée 6 Jardin d’enfants pour 3 groupes et une garderie de la commune scolaire de Winkel 7 Cour verdoyante 8 Rue réservée au jeu Spichergasse

20 m

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Le lotissement avant l’assainissement.

→ entraîner les gens avec soi. » Rijks et Schafroth s’installèrent un endroit où travailler temporairement dans l’un des appartements et informèrent régulièrement les habitant-e-s et dans le village. Finalement, la commune adopta la modification du Règlement sur les constructions et les zones ; dans la poursuite du projet, il n’y eut aucun recours.

L’étroite communication avec la population a été l’une des pièces maîtresses du puzzle.

De l’importance du maintien Les nouvelles prescriptions spéciales de construction et un plan d’aménagement privé permirent une construction en partie nouvelle et un quasi-doublement du volume: 153 logements furent créés à partir de 80. Pour compenser cette plus-value résultant de la planification, la fondation de placement Turidomus finança une nouvelle construction avec un plus grand jardin d’enfants et une garderie.

Après un échange de terrain, elle fut érigée sur un terrain deux fois plus grand en bordure du lotissement, voir Hochparterre 9 / 16. « Grâce à la collaboration, nous avons pu, des deux côtés, tirer au clair des problèmes et les résoudre », dit André Sacchet, directeur du service construction et planification de la commune de Winkel. « C’était une situation gagnant-gagnant. » Une partie intégrante des prescriptions spéciales de construction dans la zone de quartier à maintenir était la préservation de la grande maison plurifamiliale à l’ouest du lotissement. « Sur le plan émotionnel, c’était important pour les habitants », dit Monique Rijks. « Lorsque l’on démolit tout, on prive les gens de souvenirs. » L’assainissement s’est fait à l’état habité si bien que la moitié de tous les habitant-e-s du quartier a pu rester dans les appartements. En conservant cette maison, la commune et Pensimo ont également atteint un second objectif: le maintien de logements à prix avantageux. « Nous avons certes répercuté une partie des coûts de l’assainissement sur les loyers mais en limitant les majorations par logement à un niveau supportable », résume la gestionnaire de portefeuille actuelle Fiona Scherkamp.

Lors de l’assainissement, l’ensemble de l’enveloppe du bâtiment a été isolé à neuf. Cette mesure n’a certes pas permis d’atteindre les valeurs d’isolation des nouvelles constructions certifiées Minergie mais elles restent nettement en dessous des seuils selon la norme SIA 380 / 1.

L’expression architecturale de la façade avec ses balcons caractéristiques a été conservée. De plus, le maintien du

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plus grand immeuble a économisé une grande quantité d’énergie grise. Une nouvelle pompe à chaleur air / eau chauffe l’ancienne construction rénovée ; elle est complétée par un chauffage au gaz pour les pointes de consommation. Pour les nouvelles constructions, on a opté pour des pompes à chaleur eau glycolée / eau. Des installations photovoltaïques en toiture assurent l’alimentation en électricité de tous les cinq immeubles. « Nous pouvons ainsi exploiter le lotissement avec un bilan carbone pratiquement neutre », dit Scherkamp.

Identité et continuité L’association du maintien et du remplacement a parfaitement réussi dans le cas du lotissement Tüfwis – sur le plan technique, économique et en tenant compte des particularités locales. Avec ses étages au nombre maximum de six, la grande maison plurifamiliale avait déjà établi une hauteur imposante sur le site, ce qui a simplifié la densification. Sa structure était de plutôt bonne qualité et originale. « Par chance, nous étions les premiers à assainir », dit l’architecte Zita Cotti. Déjà avant l’intervention, le bâtiment était convaincant en matière d’urbanisme et d’architecture: Vers l’extérieur, il modèle l’espace ; à l’intérieur, les plans sont compacts et les appartements bien agencés.

C’est pourquoi, l’ancienne construction a constitué le point de départ du projet de Zita Cotti qui a emporté le mandat d’étude en 2016. Les nouvelles constructions reprennent l’expressivité structurelle des façades existantes et assurent la continuité de l’univers chromatique en brun et beige avec la façade double-peau en briques. Elles sont devenues nettement plus volumineuses. Ensemble, elles enserrent à nouveau un espace vert – à la fois jardin, point de rencontre et aire de jeu. « Construire avec le bâti existant crée une identité plus forte et permet la continuité », tel est le bilan de Zita Cotti. « Malgré les nouvelles constructions, c’est toujours bien le lotissement Tüfwis. » Grâce à l’échange avec la population, cette rénovation est devenue un projet suivi avec beaucoup d’attention à Winkel. « Les efforts de communication en valent la peine », dit Monique Rijks. « Lorsque des gens quittent le village pour emménager dans ce lotissement et qu’ils y trouvent un jardin d’enfants et une crèche, le lotissement est une vraie partie du village et non pas un corps étranger. » L’investisseur Turidomus en profite également: Les appartements ont été achevés en deux étapes au début et au milieu de 2021 et quelques semaines plus tard ils étaient tous loués.

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Les nouvelles constructions caractéristiques du lotissement Tüfwis avec leur façade en briques.

L’un des appartements assainis.

Une cage d’escalier à la matérialisation soignée.

Nouvelles constructions et assainissement lotissement Tüfwis, 2019 – 2021 Winkel ZH Propriétaire: fondation de placement Turidomus, Zurich Année de construction du bâti existant: 1974 Développement: Pensimo Management, Zurich Entreprise totale: HRS Real Estate, Frauenfeld Architecture: Zita Cotti, Zurich Type de commande: mandat d’étude, 2016 Architecture paysagiste: Koepflipartner, Lucerne Volume des investissements: 62,4 millions de francs, dont 7,8 millions pour l’assainissement. À cela s’ajoute la valeur de marché du bâti existant.

Le coût total comprend une contribution de 4,8 millions de francs pour la nouvelle construction du jardin d’enfants à la commune scolaire de Winkel.

Nombre d’appartements: 153 ( 41 assainis, 112 nouveaux ) Autres surfaces: appartement médicalisé pour 16 personnes ; crèche avec 3 groupes ; espaces verts Nombre de places de stationnement: 176 dans des garages, dont 60 jusqu’ici avec station de recharge pour véhicules électriques Alimentation en énergie et chauffage: nouvelles constructions avec pompes à chaleur eau glycolée / eau avec sondes géothermiques, logements assainis avec pompe à chaleur air / eau avec gaz pour couvrir les pics de consommation, partout installations photovoltaïques, aération douce Surface de référence énergétique: antérieurement 7721 m², maintenant 18 395 m² Émissions de CO: antérieurement 42,55 kg / m² de SRE, maintenant bilan carbone probablement proche de zéro CECB: antérieurement F, E, maintenant probablement A, B ( certificat Minergie )

Des nouvelles constructions, on a une vue partiellement idyllique sur la verdure.

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De l’état du patrimoine immobilier « Fonde toi sur tes ressources, pas sur tes slogans. » Dans le contexte de l’immobilier, cette citation de Gottfried Benn peut paraître tirée par les cheveux mais elle est juste. Car Pensimo Management doit connaître précisément la substance et l’état de son portefeuille pour changer de cap sur le climat.

Les graphiques renseignent sur l’état actuel et la stratégie des portefeuilles de Pensimo forts de 528 biens en Suisse ( état fin 2020 ).

Infographies: Hahn + Zimmermann

Unterland zurichois

Bâle-Ville

Untersee Weinland Vallée de Hautela Thur Thurgovie

BruggZurzach

Winterthour Vallée de la Glatt, vallée de la Furt

Fricktal Bâle-Campagne ( district inf. ) Bâle-Campagne Baden ( district sup. )

St-Gall Wil

Vallée du Rhin

Zurich Olten District de Laufen

Aarau

Mutschellen

Vallée de la Limmat

Oberland zurichois Région de la Linth

Soleure Bienne

Haute-Argovie

Werdenberg

Freiamt

Knonaueramt

Zimmerberg

Erlach-Seeland Berne

Pfannenstiel

March-Höfe

Zoug Lucerne

Morat

Unterland glaronnais Coire

Yverdon La Sarine

Sarneraatal

Sense Lausanne

Uri

Thun La Gruyère

Nyon

Morges

Haute Engadin Vevey

Genève Bellinzone

Viège

Lugano

Mendrisio

Une question d’emplacement Les biens des portefeuilles de Pensimo sont répartis dans toute la Suisse, la grande majorité se trouve dans des centres urbains et des agglomérations. L’esti­ mateur immobilier Wüest Partner tient compte, dans sa classification de la macro-situation et de la micro-situation, d’aspects comme l’environnement

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économique et l’accessibilité et juge la qualité de la situation presque toujours comme étant supérieure à la moyenne à très bonne. Ce facteur est important, par exemple, pour la protection du climat: En effet, des bâtiments en situation cen­ trale sont très bien desservis par les transports publics et bénéficient plus sou­ vent du chauffage à distance.

Coefficient de qualité ( pondération de la qualité de la situation et du bien ) Source: Wüest Partner, état fin 2020 ≥ 4,5 4,0 3,5 3,0 ≤ 2,5

Surface locative en m² par région MS

très bonne bonne supérieure à la moyenne moyenne inférieure à la moyenne

100 000

10 000 1000

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tri par année de construction

biens plus anciens

années 50 48 biens

biens plus récents

avant 1950 74 biens

années 60 109 biens

années 80 65 biens années 70 75 biens

à partir de 2000 70 biens années 90 63 biens

Années de construction et cycles d’assainissement Lorsque l’on trie les biens d’après la dé­cen­ nie de leur construction, on observe une concentration typique pour toute la Suisse d’immeubles des années 60 à 90. Depuis 2000, il y a eu moins de nouveaux lotisse­ ments, en revanche ils sont plus grands.

Les cycles d’assainissement sont facile­ ment lisibles: Pensimo Management a déjà rénové de nombreux immeubles anciens ou les a remplacés en densifiant. Dans les 10 prochaines années, ce sera le tour de grands ensembles de bâtiments des années 80 et 90, avec le remplacement des chauffages.

Besoin d’assainissement Urgent: dans moins de 3 ans Prochainement: dans 4 à 10 ans À moyen terme: dans 10 à 20 ans À long terme: dans plus de 20 ans

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Pompes à chaleur / pellets Surface de référence énergéti­ que ( SRE ) total: 36 065 m2 Ø CO2 par m2: 4,86 kg

Chauffage à distance SRE total: 433 853 m2 Ø CO2 par m2: 9,86 kg

Gaz naturel SRE total: 675 075 m2 Ø CO2 par m2: 21,38 kg

Mazout SRE total: 387 985 m2 Ø CO2 par m2: 34,31 kg

Combustibles et émissions de CO2 La plus grande partie des biens est encore chauffée avec les combustibles fossiles que sont le pétrole et le gaz naturel – ce qui est typique pour toute la Suisse. Le gra­ phique montre clairement que ces types de chauffage émettent une quantité parti­ culièrement importante de CO2 par mètre carré de surface énergétique de réfé­

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rence et apparaissent donc en rouge in­ tense. Étant donné qu’il y a différents types de production de chaleur à distance, ce n’est pas dans tous les cas une solution res­p ec­t ueuse du climat. Dans les pro­ chaines années, la proportion de systèmes de chauffage avec des pompes à chaleur ou des pellets au bilan carbone neutre va fortement augmenter.

Surface de référence énergétique ( SRE ) en m² par bien 20 000 10 000 Émissions de CO2 en kg / m² de SRE 0

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Émissions de CO2 en kg / m² de SRE 90

80

70

60

50

40

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20

10

0 Urgent < 3 ans

Prochainement 4 à 10 ans

Types de chauffage, émissions de CO2 et feuille de route d’assainissement L’histogramme fusionne les données en types de chauffage et feuille de route d’as­ sainissement vu que lors d’un as­sai­nis-­ se­ment total, la plupart du temps le chauf­ fage est également remplacé. Il s’avère que seulement environ la moitié des biens

À moyen terme 10 à 20 ans

avec des chauffages fossiles est censée être assainie dans les 10 prochaines an­ nées. Pour de nombreux biens, ce ne sera à nouveau que dans 10 à 20 ans. C’est pour­ quoi, pour beaucoup d’immeubles, c’est un remplacement prématuré du chauffage qui sera probablement envisagé – une tâche à la fois complexe et onéreuse.

À long terme > 20 ans

Type de chauffage Pompes à chaleur / pellets Chauffage à distance Gaz naturel Mazout

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Chantier protection climatique En Suisse, près des deux tiers des immeubles à usage d’habitation continuent à être chauffés au mazout ou au gaz naturel. Amener ces bâtiments existants à l’objectif zéro émission nette est un travail de longue haleine. En dépit de toutes les similitudes des types de bâtiments et des époques de construction, un examen et une évaluation au cas par cas des possibilités pour chaque immeuble ou tout au moins pour chaque lotissement est absolument incontournable. Ces arbitrages complexes sont au centre des préoccupations de nombreux investisseurs institutionnels. Dans ce cahier thé­matique, l’un d’entre eux, Pensimo, donne un aperçu de ses analyses, de ses stratégies et de ses projets. Il fournit ainsi des comparaisons et des pistes sur la manière dont l’assainissement et la rénovation du parc immobilier peuvent se faire. www.pensimo.ch

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